32
Inhoudsopgave
ALGEMENE INFORMATIE 4
PROFIEL 5
VERSLAG VAN DE bEhEERDER 11
hALFJAARbERIChT 20
Geconsolideerde balans per 30 juni 2014 21
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over de periode 1 januari tot en met 30 juni 2014 22
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over de periode 1 januari tot en met 30 juni 2014 23
Toelichting geconsolideerd halfjaarbericht 24
OVERIGE GEGEVENS 43
5
Profiel
ALGEMEEN
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. (hierna het
“fonds” of “NV”) is op 27 oktober 2006 opgericht onder de naam
Fortis MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. De beheerder
van het fonds is ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth
Fund Management B.V. Het fonds is een beleggingsinstelling in
de zin van artikel 2:65 Wft en opgericht voor onbepaalde tijd. Enig
aandeelhouder van het fonds is Stichting Administratiekantoor ABN
AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund die voor ieder aandeel
een certificaat heeft uitgegeven aan de certificaathouders. De NV
is een entiteit met beperkte aansprakelijkheid opgericht onder
Nederlands recht.
De beheerder is sinds 20 juli 2012 in het bezit van een vergunning als
bedoeld in artikel 2:65 Wft en staat onder toezicht van de Autoriteit
Financiële Markten (‘AFM’).
bELEGGINGSDOELSTELLING EN bELEGGINGSbELEID
VAN DE NV
De NV heeft als doel het beleggen van vermogen, onder meer in
registergoederen en (personen-)vennootschappen die op hun
beurt beleggen in registergoederen. De beleggingsdoelstelling
van ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. is het
realiseren van een stabiel rendement met een aanvaardbaar
risicoprofiel binnen een gespreide portefeuille van logistiek en
bedrijfsmatig direct vastgoed in Nederland en in de toekomst
mogelijk in Duitsland, België en Luxemburg. Het fonds tracht haar
beleggingsdoelstelling te realiseren door een adequate maar ook
tevens dynamische exploitatie van de vastgoedportefeuille. Dit laat
zich vertalen in een verdere groei van de portefeuille door het kopen
van bij voorkeur lang en volledig verhuurde logistieke en industriële
bedrijfsgebouwen, groothandelsgebouwen, productielocaties en
datacenters verspreid over (vooralsnog) Nederland. Het fonds zal
in de toekomst geen nieuwe solitaire kantoorgebouwen verwerven
en zich volledig richten op de markt voor logistiek vastgoed en
bedrijfsgebouwen.
KERNPuNTEN VAN hET bELEGGINGSbELEID
• Streven naar een stabiel rendement met een verantwoord
risicoprofiel.
• Logistiekenbedrijfsmatig (direct) vastgoed inNederlanden
mogelijk in de toekomst daarbuiten, in Duitsland, België, en
Luxemburg.
• Gebouwen zijn gelegen in economisch sterke regio’s en/of
op transportassen van Nederland.
• Spreiding portefeuille met betrekking tot locatie, expiratie-
data huurcontracten, branche huurders, etcetera.
• Bij voorkeur langjarige huurcontracten met solvabele
huurders of korte huurcontracten waar waarde aan het
vastgoed toegevoegd kan worden.
• Investeringsvolumetussende€1miljoenen€50miljoenper
object.
• Toezicht,adviesengoedkeuringaan-enverkoopbeslissingen
door Raad van Commissarissen (“RvC”).
• Gematigdefinancieringvandeportefeuille.
• Actief vastgoedmanagement door professionele fonds-
manager en property manager.
De NV kan beleggen in objecten die zijn aan te merken als direct
vastgoed alsmede in indirect vastgoed. Onder direct vastgoed
wordt verstaan de ‘stenen’ alsook vastgoed dat in eigendom is van
een rechtspersoon, vennootschap of lichaam waarin de NV een
meerderheidsbelang houdt en zeggenschap over het management
daarvan heeft. Onder indirect vastgoed wordt verstaan vastgoed
dat in eigendom is van een rechtspersoon, vennootschap of lichaam
waarin de NV een minderheidsbelang houdt en geen zeggenschap
heeft over het management daarvan. Het is de NV verder toegestaan
om een object (direct of indirect) in mede-eigendom te houden.
FINANCIERINGSbELEID VAN DE NV
Vanuit de oorsprong streeft de NV er naar om elk object voor circa
maximaal 50% tot 60% van de fiscale boekwaarde van dat object
te financieren met vreemd vermogen. Dit beleid zal in de komende
tijd, gezien de huidige situatie op de financiële markten onverkort
worden voortgezet. Echter in verband met de aanstaande mogelijke
herfinanciering van een deel van de portefeuille kan ervoor worden
gekozen om deze grens tijdelijk te verhogen om herfinanciering
mogelijk te maken. In verband met het speciale statuut van Fiscale
Beleggingsinstelling (FBI) van de NV mag het totale vreemd
vermogen niet meer dan 60% van de fiscale boekwaarde (inclusief
geactiveerde kosten) van alle objecten plus 20% van de fiscale
waarde van de overige beleggingen bedragen (zie fiscale aspecten).
In uitzonderlijke situaties kan het fonds, na toestemming van de
RvC, tijdelijk een hoger financieringspercentage hanteren, waarbij
het voor een FBI wettelijk vastgestelde percentage van maximaal
60% niet of slechts tijdelijk mag worden overschreden conform de
daarvoor geldende voorwaarden.
FONDS
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V.
Gustav Mahlerlaan 10
Postbus 283 (HQ 5040)
1000 EA Amsterdam
bEhEERDER
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V.
Gustav Mahlerlaan 10
Postbus 283 (HQ 5040)
1000 EA Amsterdam
ADMINISTRATIEKANTOOR
Stichting Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund
Prins Bernhardplein 200
Postbus 990
1000 AZ Amsterdam
FONDSMANAGER
MPC Capital
Strawinskylaan 835
1077 XX Amsterdam
FISCAAL ADVISEuR
PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V.
Fascinatio Boulevard 350
Postbus 8800
1009 AV Rotterdam
ACCOuNTANT
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
Thomas R. Malthusstraat 5
Postbus 90357
1006 BJ Amsterdam
JuRIDISCh ADVISEuR
Loyens & Loeff N.V
Fred. Roeskesstraat 100
Postbus 71170
1008 BD Amsterdam
NOTARIS
Loyens & Loeff N.V.
Fred. Roeskesstraat 100
Postbus 71170
1008 BD Amsterdam
Algemene informatie
4
6 7
VERLOOP wAARDE CERTIFICAAT
Het verloop van de waarde van een certificaat wordt hierboven
nader weergegeven. Gedurende de eerste helft van 2014 zijn
twee objecten verkocht. Dit heeft geresulteerd in een negatief
indirect resultaat. De werkelijke kasstroom (commercieel
resultaat zonder herwaarderingsresultaat en afschrijvingslasten)
bedraagt € 191,- per certificaat gedurende het jaar. Het
uitgekeerde dividend over de tweede helft van 2013 bedraagt
€ 200,-. De herwaardering is positief en bedraagt € 17,- per
certificaat. De afschrijvingen op geactiveerde aankoopkosten,
alsmede de afschrijving op financierings- en emissiekosten
bedragenintotaal€49,-negatiefpercertificaat.Ditismedehet
resultaat van waardestijging op een tweetal objecten in Waalwijk
(Zijlweg 18) en Zaltbommel (Heksekamp 31). Ten aanzien van
deze objecten stonden aankoopkosten geactiveerd op de balans.
Een waardestijging van een actief dient gecompenseerd
te worden met het afschrijven van de nog geactiveerde
aankoopkosten van dat actief voordat een waardestijging per
saldo leidt tot een bate in de winst- en verliesrekening. Per
saldodaaltdewaardevaneencertificaathiermeemet€53,-van
€ 4.386,-naar€4.333,-gedurendedeeerstehelftvan2014.
Daarnaast streeft het fonds naar een goede verhouding tussen
vaste en variabele rente alsmede een passende looptijd voor de
financiering bij de aankoop van een nieuw object. Er zal worden
getracht aflossingsvrije leningen aan te gaan. Voor zover dat streven
niet realiseerbaar blijkt, wordt er getracht om de aflossing tijdens de
looptijd gering te laten zijn.
uITKERINGSbELEID VAN DE NV
Het bedrag dat jaarlijks in de vorm van dividend aan de
certificaathouders wordt uitgekeerd, is in belangrijke mate
afhankelijk van de fiscale winst van de NV. Om voor het fiscaal
regime voor beleggingsinstellingen in aanmerking te komen,
moet de NV onder andere binnen acht maanden na afloop van
het boekjaar een bepaald gedeelte van zijn fiscale winst hebben
uitgekeerd. Deze uitdelingsverplichting wordt berekend door een
aantal correcties toe te passen op het commerciële resultaat van
het fonds. De NV dient in beginsel dividendbelasting over deze
uitkering in te houden en af te dragen. Het dividend zal - indien van
toepassing- in halfjaarlijkse termijnen worden uitgekeerd per einde
december van elk boekjaar en per einde juni van het jaar daarop.
FISCALE ASPECTEN
De NV heeft de status van Fiscale Beleggingsinstelling als bedoeld in
artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 verkregen.
Dit houdt in dat 0% vennootschapsbelasting is verschuldigd, mits
aan de wettelijke voorwaarden ter verkrijging en behoud van de
status van een FBI is voldaan. De belangrijkste voorwaarden zijn:
1 Het doel en de feitelijke werkzaamheden van het fonds dienen
te bestaan uit het beleggen van vermogen.
2 Financiering met vreemd vermogen mag maximaal 60%
van de fiscale boekwaarde van de onroerende zaken (en
aanverwante rechten) bedragen en maximaal 20% van de
fiscale boekwaarde van de overige beleggingen.
3 Binnen acht maanden na afloop van het boekjaar moet het
fonds een bepaald gedeelte van zijn fiscale winst hebben
uitgekeerd. Deze uitdelingsverplichting wordt berekend door
op de fiscale winst van de NV een aantal correcties toe te passen.
4 De samenstelling van de kring van certificaathouders moet
aan de wettelijke eisen voldoen.
De fondsmanager onderzoekt de optie om fiscaal af te gaan
schrijven op de portefeuille. Een belangrijke reden hiervoor is dat
een dergelijke afschrijving bijdraagt aan een betere weerspiegeling
van de waarde van de objecten in het fonds gedurende hun
levenscyclus.
Gezien het dynamische karakter van het fonds waarbij
certificaathouders tegen verschillende waarden certificaten
hebben aangekocht gedurende de looptijd van het fonds wordt
het dividendrendement weergegeven ten opzichte van de
meest recente intrinsieke waarde per certificaat.
De waarde van een certificaat is gedurende de verslagperiode met
1,2%gedaaldvan€4.386,-naar€4.333,-.Debelangrijkstereden
hiervoor is de afschrijving door geactiveerde aankoopkosten
uit het verleden (zie hierna). Gedurende de verslagperiode is
de bezettingsgraad gelijk gebleven (99,1%) en de gewogen
gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten
nagenoeg gelijk gebleven (van 9,6 jaar naar 9,5 jaar). De weging
wordt berekend op basis van de omvang van de contracthuren.
KERNCIJFERS
30-06-2014 31-12-2013 31-12-2012 31-12-2011 31-12-2010
Totaalactiva(€) 117.293.840 121.156.497 90.850.646 111.406.049 86.888.664
Vreemdvermogen(€) 75.541.989 78.889.947 58.961.986 64.155.187 45.034.289
Eigenvermogen(€) 41.751.851 42.266.550 31.888.660 47.250.862 41.854.375
Aantal certificaten van aandelen 9.637 9.637 7.503 7.503 6.288
Intrinsiekewaardepercertificaat(€) 4.333 4.386 4.250 6.298 6.656
Dividenduitkeringpercertificaat(€) 191* 420 625 625 754
Dividendrendement (in % van intrinsieke waarde per einde periode) 4,4%* 9.6% 14,7% 9,9% 11,3%
Indirect rendement (in % van intrinsieke waarde voorgaande periode) -1,2% 3.2% -32,5% -5,4% -6,6%
Bezettingsgraad (%) 99,1% 99.1% 99,4% 93,0% 93,2%
Resterende gewogen looptijd huurcontracten (jaar) 9,5 9.6 7,9 7,7 5,9
Dividenduitkering per certificaat (€)
*beschikbaarvoordividenduitkeringovereerstehalfjaar van2014,vóórfiscaleafschrijving, zie opmerking pagina 6.
*30-6-2014:beschikbaarvoorinterim-dividend2014,vóórfiscaleafschrijving,zieopmerkingpagina6.
625
754
Dividendrendement (%)
9,6
4,4*
14,7
9,911,3
Intrinsieke waarde per certificaat (€)
4.333 4.386 4.250
6.2986.656
1e helft van 2014 € %
waarde certificaat per 1 januari 2014 (=100%) 4.386 100%
Gerealiseerd indirect resultaat verkoop objecten -12 -0,3%
Direct resultaat exploitatie portefeuille 191 4,3%
Subtotaal 4.565 104,1%
Halfjaarlijkse uitkering 2e helft 2013 -200 -4,6%
Subtotaal 4.365 99,5%
Herwaardering (geen kasstroom) 17 0,4%
Afschrijvingen geactiveerde kosten (geen kasstroom)
-49 -1,1%
waarde certificaat per 30 juni 2014 4.333 98,78%
9,5 9,6
5,9
7,9 7,7
Resterende gewogen looptijd huurcontracten (jaar)
In onderstaande grafieken worden de kerncijfers van de afgelopen vijf jaar grafisch weergegeven.
In onderstaande tabel worden de kerncijfers van de afgelopen vijf jaar weergegeven.
10
0
2,5
5
7,5
15,0%
0,0%
3,8%
7,5%
11,3%
7.000
0
1.750
3.500
5.250
2014 (hj) 2013 2012 2011 2010
2014 (hj) 2013 2012 2011 2010
2014 (hj) 2013 2012 2011 2010
2014 (hj) 2013 2012 2011 2010 2014 (hj) 2013 2012 2011 2010
Bezettingsgraad (%)
99,1 99,1
93,2
99,4100,0%
800
91,0%
0
93,3%
200
95,5%
400
97,8%
600
93,0
420
625
191*
8 9
Certi�caathouders
SAK REGF
ABN AMRO Bank NV
AA MP Private &Trust Holding BV
AA MP REGFManagement BV
AA MP REGF NVStichting Depositary REGF
certi�caten100%aandeelhouder
100%aandeelhouder
100%aandeelhouder
beheerder
100% jur. eigendom(12 objecten)
100% jur. eigendom(3 objecten)
100% jur. eigendom (1 object)100% ec. eigendom (4 objecten)
100% jur. eigendom (9 objecten)100% ec. eigendom (21 objecten)
Real Estate Growth Fund BV
Real Estate Growth Fund Depositary BV
100%aandeelhouder
100%aandeelhouder
JuRIDISChE STRuCTuuR
Gedurende de eerste helft van 2014 is de juridische structuur
van het fonds niet gewijzigd. In de geconsolideerde cijfers
zijn de cijfers van de entiteiten ABN AMRO MeesPierson
Real Estate Growth Fund N.V. en haar 100% deelneming
Real Estate Growth Fund B.V. opgenomen. Dankzij de
historische structuur (waaronder verschillende vastgoed
CV’s) en aanpassingen door de zogenaamde “ringfence” die
opgetuigd is tijdens de herfinanciering in 2013, bevindt het
juridisch eigendom van de objecten zich in vier verschillende
entiteiten.
In onderstaande overzicht is de situatie per 30 juni 2014
weergegeven.
10 1111
Verslag van de beheerderOperationele gang van zaken
hET FONDS, bEhEERDER EN FONDSMANAGER
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management
B.V. treedt op als beheerder van het fonds. MPC Capital (‘MPC’) is
vanaf 1 november 2011 gedelegeerd fondsmanager.
Het eerste halfjaar van 2014 stond in het teken van de toepassing
op het fonds van de nieuwe AIFMD regelgeving en de eisen die
deze recent in werking getreden AIFMD (Alternative Investment
Fund Managers Directive) stelt aan beheerders van alternatieve
beleggingsinstellingen, waaronder vastgoedfondsen. Deze AIFM-
richtlijn is voor ABN AMRO tevens aanleiding geweest voor het
bewerkstelligen van de voorgenomen overdracht van ABN AMRO
MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V. aan MPC
Capital Real Estate Services B.V. ABN AMRO MeesPierson Real Estate
Growth Fund Management B.V. blijft beheerder van het fonds maar
zal vanaf de overdracht van aandelen bemand worden vanuit MPC
Capital in plaats van ABN AMRO. Als gevolg van deze wijziging is
de naam van ABN AMRO Real Estate Growth Fund Management
BV gewijzigd in Real Estate Growth Fund Management BV. Deze
overdracht heeft na de verslagperiode plaatsgevonden. Tevens
heeft de verkoop plaatsgevonden van twee objecten die minder
goed aansloten bij het profiel van het fonds. Tot slot zijn verdere
voorbereidingen getroffen voor de aanstaande noodzakelijk
herfinanciering van het fonds aangaande de financiering van
Hypothekenbank Frankfurt.
ALTERNATIVE INVESTMENT FuND MANAGERS DIRECTIVE
(AIFMD)
Zoals eerder opgemerkt is de AIFM-richtlijn op 22 juli 2013 in
werking getreden en aan bestaande beheerders is de mogelijkheid
gegeven om van een overgangsjaar gebruik te maken alvorens zij
volledig aan de vereisten die voortvloeien uit de AIFM-richtlijn,
moeten voldoen. Gedurende het overgangsjaar (tussen juli 2013
en juli 2014) gold er een inspanningsverplichting voor beheerders
om aan de AIFMD regels te voldoen. De beheerder heeft inmiddels
haar bedrijfsvoering op de AIFMD regelgeving aangepast.
AIFMD heeft een aantal belangrijke wijzigingen voor het beheer
van het fonds met zich meegebracht, voor een groot deel
gericht op een uitbreiding en verzwaring van het toezicht op het
fondsbeheer. Voorbeelden hiervan zijn de scheiding tussen risico
en portefeuille beheer op alle vlakken in organisatie, het aanstellen
van een internal auditor en een bewaarder en een verzwaring van
de rapportage eisen, zowel richting beleggers als intern en aan
toezichthouders.
De bij wet verplichte aanstelling van de bewaarder is specifiek
noemenswaardig, aangezien deze aanzienlijke kosten voor het
Fonds met zich meebrengt. Onder AIFMD heeft de bewaarder
een sterk uitgebreid takenpakket toegekend gekregen. Deze
taken hebben betrekking op het op dagbasis controleren en
reconciliëren van kasstromen, het controleren van de berekening
van de intrinsieke waarde van het fonds en belangrijke betalingen
van het fonds, zoals dividend en beheerkosten aan de beheerder,
en tenslotte de verificatie van eigendom van de assets.
Naast de directe kosten voor de bewaarder brengt AIFMD
aanzienlijke kosten met zich mee, zowel voor het fonds als voor
de management organisatie. Deze kosten hebben enerzijds
betrekking op de implementatie, bijvoorbeeld wat betreft
juridische en andere adviseurs die hierbij betrokken zijn. Anderzijds
hebben de kosten betrekken op het continue beheer, bijvoorbeeld
in relatie tot de aanstelling van een internal auditor, compliance
officer en frequentere controle door de accountant. Voor 2014 is
uitgegaan van totale kosten met betrekking tot de implementatie
vanAIFMDtergroottevan€150.000,-.
OPERATIONELE ZAKEN bINNEN hET FONDS GEDuRENDE DE
VERSLAGPERIODE
De stabiele operationele performance van het fonds heeft zich in
de eerste helft van 2014 kunnen voortzetten. De fondsmanager
is erin geslaagd enkele huurcontracten langjarig te verlengen
en nieuwe huurcontracten af te sluiten. Hierdoor is de gewogen
looptijd van de huurcontracten en de bezettingsgraad op het
hoge peil gebleven van ultimo 2013. Daarnaast is het onderhoud
van de portefeuille uitgevoerd conform de daarvoor opgestelde
meerjaren onderhoudsplanning en zijn de gebouwen die
onderdeel uitmaken van het fonds van goede kwaliteit gebleven.
AANKOPEN GEDuRENDE DE VERSLAGPERIODE
Gedurende de eerste helft van 2014 hebben er geen aankopen in
het fonds plaatsgevonden.
VERKOPEN GEDuRENDE DE VERSLAGPERIODE
In de eerste helft van 2014 hebben er twee verkopen plaatsgevonden
welke beiden zijn goedgekeurd door de RvC van het fonds.
12 13
Zwolle – Ferdinand bolstraat 25
In januari 2014 heeft de verkoop van het gebouw gelegen aan
de Ferdinand Bolstraat 25 te Zwolle plaatsgevonden. Het betreft
een kantoorgebouw welke sinds enkele jaren niet meer in gebruik
was door de huurder. Nadat de huurovereenkomst zou eindigen
in 2016, hadden zij zeker de bestaande huurovereenkomst niet
verlengd. Tevens lag het gebouw enigszins verscholen tussen
andere kantoorgebouwen. Hierdoor was het de inschatting van
de fondsmanager dat het niet eenvoudig zou zijn geweest om een
nieuwe huurder voor het gehele gebouw aan te trekken. Het gebouw
is verkocht toen zich daar een goede mogelijkheid voor aan deed.
De verkoopopbrengst bedraagt circa € 1,53mn en is aangewend
om de lening van Hypothekenbank Frankfurt verder af te lossen. De
boekwaardevanditobjectbedroeg€1,10mnper31december2013.
Venlo – Columbusweg 20
Het gebouw gelegen aan de Columbusweg 20 te Venlo is in maart
2014 verkocht. Het betreft een ouder distributiecentrum uit 1992.
In ‘logistieke vastgoed termen’ was dit object enigszins gedateerd.
De vrije hoogte van 7 meter is bijvoorbeeld lager dan de huidige
gevraagde standaard van 11 meter en is het object niet uitgerust
met een sprinklerinstallatie. De verkoopprijs van het object
bedraagt € 1.552.500,-. De boekwaarde per 31 december 2013
bedroeg€1.500.000,-.Deopbrengstvandeverkoopisaangewend
om de kredietfaciliteit van ABN AMRO gedeeltelijk af te lossen met
€1.500.000,-.
huuR, VERhuuR EN/OF VERLENGINGEN VAN bESTAANDE
huuRCONTRACTEN GEDuRENDE DE VERSLAGPERIODE
Ondanks de eerste tekenen van herstel van de Europese en
Nederlandse vastgoedmarkt, kenmerkt de vastgoedmarkt
zich nog steeds als een “huurdersmarkt”. Om hun leegstaande
gebouwen te verhuren, bieden verhuurders potentiële huurders
hun gebouwen aan waarbij zij aanzienlijke incentives verstrekken
als zij het betreffende gebouw gaan huren, in de vorm van lage
aanvangshuren, verbouwingsbijdragen en/of huurvrije perioden.
Ook de fondsmanager merkt dat de huurders van het fonds
benaderd worden om een andere locatie te betrekken. Het behoud
van de huurders in het fonds is derhalve een van de belangrijkste
aandachtspunten van de fondsmanager.
In de eerste helft van 2014 is een aantal huurcontracten
tussentijds opengebroken en verlengd. Tevens is een nieuwe
huurovereenkomst afgesloten voor het gebouw gelegen
aan de Innsbruckweg 97 te Rotterdam. Hierop zal hieronder
gedetailleerder worden ingegaan. Bij het afsluiten van nieuwe of
het verlengen van bestaande huurcontracten wordt aangesloten
bij de taxaties van Cushman & Wakefield, waar markthuurwaarden
per gebouw zijn opgenomen.
Almere – Keersluisweg 20
Per 1 januari is een vernieuwde huurovereenkomst met Staalmarkt
afgesloten voor het gebouw gelegen aan de Keersluisweg 20
te Almere. De huurovereenkomst is afgesloten voor een periode
van 5 jaar en expireert derhalve op 31 december 2019. De
overeengekomen jaarhuur bedraagt € 120.000,-, de markthuur
wordt door de taxateur gewaardeerd op € 112.600,- per jaar.
De huurder heeft een incentive gekregen in de vorm van een
huurkorting ten opzichte van de huur die betaald werd van 21%.
Tevens is er een verbouwingsbijdrage verstrekt van € 16.500,-
welke wordt aangewend voor nieuwe verlichting door de gehele
hal van het gebouw en de realisatie van een extra opslagvloer in de
hal. Deze verlenging maakt onderdeel uit van de rebranding van
de gebouwen die Staalmarkt huurt. Eerder werd voor de locatie in
Almelo een langjarige huurovereenkomst afgesloten. Momenteel
is de fondsmanager in gesprek met Staalmarkt om de locaties in
Alkmaar en Doetinchem te verlengen. De boekwaarde per 30 juni
2014bedraagt€1.070.000,-(€1.040.000,-per31december2013).
Andelst – Geurdeland 13
De huurovereenkomst met Tegelgroep Nederland is tussentijds
verlengd tot en met 31 december 2020. Dit betekent een verlenging
van de huurtermijn met 5 jaar. De oorspronkelijke expiratie-
datum was 31 december 2015. De overeengekomen jaarhuur
bedraagt € 230.000,-. De markthuur wordt door de taxateur
gewaardeerd op € 238.000,-. De huurverlenging is tot stand
gekomen door vooruitlopend op de expiratie van het huur-
contract deze jaarhuur aan te bieden. De jaarhuur bedroeg voor de
verlenging € 298.684,-, hetgeen neerkomt op een huurverlaging
van23%.Tevensheeftdehuurdereenbedragvan€25.000,- ter
beschikking gesteld gekregen voor het plaatsen van zonnepanelen
op het dak van de kantoorruimte. De boekwaarde per 30 juni 2014
bedraagt€ 2.730.000,-(€2.570.000,-per31december2013).
breda – huifakkerstraat 20
Per 1 januari is de huurovereenkomst met Saint Gobain voor
het object gelegen aan de Huifakkerstraat 20 te Breda langjarig
verlengd tot en met 31 december 2020. In 2013 werd ook al het
naastgelegen gebouw, Huifakkerstraat 18 welke eveneens wordt
gehuurd door Saint Gobain, langjarig verlengd. Dit geeft aan dat
huurder Saint Gobain tevreden is over deze locatie en de gebouwen
en zich voor een langere periode aan het fonds wilde binden. De
overeengkomen jaarhuur bedraagt € 105.000,- en demarkthuur
bedraagt€102.200,- (Cushman&Wakefield).Deboekwaardeper
30juni2014vanditobjectbedraagt€1.040.000,-(€1.040.000,-per
31 december 2013).
Rotterdam – Innsbrückweg 97
De huurovereenkomst met Houdijk is wederom met een periode
van 0,5 jaar verlengd. De expiratiedatum van het huurcontract
is hiermee 30 september 2015. In de tweede helft van 2013 werd
het huurcontract al eens met een periode van 0,5 jaar verlengd.
De oorspronkelijke expiratiedatum was 30 november 2014. Er zijn
geen incentives verleend en de huurverlenging heeft geen invloed
gehad op de waarde van het object.
Tevens is er een nieuwe huurovereenkomst getekend welke
ingaat een dag nadat het huurcontract met Houdijk expireert.
De nieuwe huurder is HMVR Invest BV; een internationaal
opererende producent en distributeur van fietsen. Met
productielocaties in Azië, willen zij de Innsbruckweg gebruiken
als assemblage- en distributiecentrum. De eigenaren van de
huurder zijn reeds tientallen jaren actief in deze branche. Er is een
huurovereenkomst overeen gekomen voor een periode van 5,25
jaar. De expiratiedatum is 31 december 2020. De jaarhuur bedraagt
€120.000,-,demarkthuurvoordeze locatiebedraagt€118.000,-
(Cushman & Wakefield). Om de huurovereenkomst tot stand te
brengen heeft de huurder een incentive gekregen in de vorm van
een huurvrije periode van 6 maanden, hetgeen marktconform is.
Deboekwaardeper30juni2014vanditobjectbedraagt€670.000,-
(€670.000,-per31december2013).
ObJECTEN bESChIKbAAR VOOR VERhuuR
Per 30 juni 2014 is binnen de portefeuille nog slechts 330 m2
bedrijfsruimte en 520 m2 winkelruimte beschikbaar voor verhuur in
Helmond en 416 m2 kantoorruimte in Venlo (Venrayseweg 180). Dit
betekent dat het fonds en bezettingsgraad kent van 99,1%. Voor
beide objecten is een lokaal goed ingevoerde makelaar aangesteld
om een duurzame invulling te geven aan deze objecten.
GEwOGEN GEMIDDELDE LOOPTIJD huuRCONTRACTEN EN
bEZETTINGSGRAAD (PER 30 JuNI 2014)
De gewogen gemiddelde looptijd van de huurcontracten per
30 juni 2014 is 9,5 jaar (9,6 jaar per 31 december 2013) en de
bezettingsgraad bedraagt 99,1% (99,1% per 31 december 2013).
Onderhoud en verbouwingen gedurende 2014
Zoalsiederjaarwordthetmeesteonderhouduitgevoerden/ofin
opdracht gegeven gedurende de tweede helft van het jaar. Dat is
ditjaarookdesituatie.Per30juni2014iser€112.585,67uitgegeven
aanonderhoud.Hetjaarbudgetbedraagt€434.888,28.Gedurende
de tweede helft van het jaar zullen de kosten voor het onderhoud
toenemen zoals dat in alle voorgaande jaren geweest is.
Mogelijke aankoop uitbreiding distributiecentrum SPAR in
toekomst
Zoals reeds genoemd in het jaarverslag van 2013 en tijdens de
jaarvergadering van 2013 besproken heeft SPAR aangegeven
mogelijk geïnteresseerd te zijn om het aangrenzende perceel te
verwerven vóór 1 juli 2015. Indien SPAR vervolgens besluit het
perceel te bebouwen dan is het fonds verplicht de uitbreiding
binnen één maand na oplevering te verwerven. Vervolgens gaat er
een nieuwe huurtermijn van 15 jaar lopen voor het gehele complex
(huidige gebouw plus de mogelijk te realiseren uitbreiding). Op
dit perceel, momenteel in eigendom van de Gemeente Waalwijk,
heeft de SPAR een eerste recht van koop welke expireert op 1 juli
2015. Dit perceel is 13.142 m2 groot en kan aangewend worden
om het distributiecentrum van SPAR met 8.000-10.000 m2 uit te
breiden. Met het oog op verwachte toekomstige groei heeft SPAR
destijds dit recht gevestigd.
In de koopovereenkomst die met SPAR is gesloten is opgenomen
dat het fonds een eventuele uitbreiding van het distributie-
centrum, tegen bepaalde voorwaarden, aankoopt op basis van
hetzelfde rendement (7,087%) waartegen de aankoop in juni
2011 is gedaan. De daaruit volgende huurprijs wordt, conform
de koopovereenkomst, verhoogd danwel verlaagd met een
percentage gelijk aan de stijging casu quo daling van 12 maands
Euribor ten tijde van de aankoop (1,9%) ten opzichte van de 12
maands Euribor op de datum van levering van de eventuele
uitbreiding. Vooralsnog zal een dergelijke mogelijke transacte
leiden tot een positieve bijdrage aan de waardeontwikkeling van
het fonds.
14 15
wAARDE VASTGOEDbELEGGINGEN
Na de beoordeling van offertes van drie verschillende partijen,
heeft na goedkeuring van de RVC, Cushman & Wakefield de
taxatieopdracht opgedragen gekregen voor het uitvoeren van de
taxatiewerkzaamheden van de totale portefeuille van het fonds.
Deze opdracht is ingegaan per 1 april 2014 en loopt tot en met 30
juni 2016. Per 30 juni 2014 is de hele portefeuille volledig getaxeerd.
De totale waarde van de vastgoedportefeuille is door Cushman &
Wakefield getaxeerd op € 113.860.000,-. Dit is een waardestijging
van€160.000,-tenopzichtevandetaxatiewaardenper31december
2013 (exclusief de objecten die na deze datum zijn verkocht). Vanaf
het derde kwartaal 2014, zal de taxateur tegen het einde van ieder
kwartaal een volledige taxatie vervaardigen van een-vierde van
de totale portefeuille van het fonds en een desktop update van de
taxatie vervaardigen van het overige drie-vierde deel van de totale
portefeuille van het fonds. Cushman & Wakefield voert haar taxaties
uit conform de richtlijnen daarvoor van INREV (Institute for Non-
listed Real Estate Vehicles) en de waarderingsgrondslagen zoals
omschreven in de Practice Statements van de Royal Institution of
Chartered Surveyors; ‘Red Book’ van de RICS. Cushman & Wakefield
heeft verklaard bij het uitvoeren van de taxatiewerkzaamheden, te
voldoen aan de vereisten van de wet- en regelgeving, waaronder de
AIFMD, de Wft en toezichthouders.
FINANCIERING MET EIGEN VERMOGEN
Hetmaatschappelijkkapitaalvanhet fondsbedraagt€4.375.000,-.Dit
kapitaal is verdeeld over 17.500 aandelen met een nominale waarde
van € 250,-. Aan het begin en einde van de verslagperiode bedroeg
het geplaatste kapitaal € 2.409.250,-. Het volledige aandelenkapitaal
in het fonds is ten titel van beheer overgedragen aan Stichting
Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund
(SAK), waartegenover het SAK certificaten heeft uitgegeven. Het aantal
uitstaande certificaten van aandelen is 9.637 certificaten. Het eigen
vermogenbedraagtper30juni2014€41.751.851,- ,-(per31december
2013:€42.266.550,-),hetgeenneerkomtop€4.333,-percertificaat.
DIRECT (DIVIDEND) RENDEMENT
Binnen acht maanden na afloop van het boekjaar moet het fonds aan
haar uitdelingsverplichting die voortvloeit uit de status van de FBI
hebben voldaan. Over het tweede halfjaar van 2013 is in juni 2014 een
dividenduitgekeerd€200,-percertificaat.
Hieronder is een overzicht weergegeven van de dividenduitkeringen
over het resultaat van 2013.
bEGROTING VERSuS wERKELIJKE DIRECTE RESuLTATEN
GEDuRENDE 2014
In de tabel worden de begrote (directe) opbrengsten en kosten
vergeleken met de werkelijke (directe) resultaten. Het commerciële
resultaat wordt weergegeven exclusief verkoopresultaat direct
vastgoed, herwaarderingsresultaat en afschrijvingslasten, oftewel de
kasstroom van de operationele activiteiten van het fonds.
De huurinkomsten ten bedrage van € 5.165.358,- zijn € 10.651,-
hogerdandebegrotehuurinkomstenvan€5.154.707,-(+0,2%).Dit
wordt voornamelijk veroorzaakt door een hogere huurindexatie
dan begroot.
Deonderhoudskosten ten bedrage van € 112.585,- zijn, € 104.859,-
lagerdanhetbegroteonderhoudvan€217.444,-(-48,2%).Ditwordt
met name veroorzaakt door de planning van de onderhouds-
werkzaamheden. Een groot deel van de onderhoudswerkzaamheden
zal in de tweede helft van 2014 plaatsvinden.
De kosten voor vastgoedbeheer (€ 145.629,-) zijn € 29.648,- hoger
door extra werkzaamheden op het gebied van huurcontract-
verlengingenenverbouwingsbegeleiding(+25,6%)metbetrekking
tot diverse objecten.
De kosten voor lokale belastingen en erfpacht ten bedrage van
€ 116.683,-zijnlagerdanbegroot,namelijk€5.817,-(-4,7%).Dekosten
zijn gerelateerd aan de WOZ waarden en tarieven van de diverse
gemeenten. Naar aanleiding van een scan uitgevoerd door PwC
is in een viertal gevallen bezwaar aangetekend tegen aanslagen.
Verslag van de beheerder Financiële gang van zaken
In de tweede helft van 2014 worden de resultaten en correcties
hiervanverwacht.Dekostenvanverzekeringen(€63.456,-)zijn€ 659,-
hogerdandebegroteverzekeringskostenvan€62.500,-(+1,5%).
De kosten voor fondsmanagement (€ 214.619,-) zijn € -15.427,-
lager (6,9%) dan begroot. Dit is grotendeels veroorzaakt door een
verrekening op de vergoeding uit 2013 die geheven werd over een
zestal gebouwen in de portefeuille. De verrekening heeft in het
eerste halfjaar van 2014 plaatsgevonden.
Deoverigeexploitatiekostenvan€114.359,-zijn€11.265,-hogerdan
debegroteexploitatiekostenvan€103.094,-(+10,9%).Inverbandmet
diverse verlengingen van huurcontracten is de verhuurvergoeding
aan makelaars hoger dan begroot.
Deoverige fondskosten tenbedragevan€191.401,- zijn€14.260,-
hogerdandebegroteoverige fondskostenvan€177.141,- (+8,1%).
Ten aanzien van de nieuwe opzet van de taxatieovereenkomst zijn de
taxatiekosten hoger dan gebudgetteerd. De extra kosten ten aanzien
van AIFMD zijn gebudgetteerd; ook in de tweede helft van 2014
worden aanzienlijke kosten voor implementatie van deze nieuwe
wetgeving verwacht.
Deinterestlastentenbedragevan€2.120.523,-zijn€76.425,-hoger
(+3,7%)dandebegrotelastenvan€2.044.098,-.Ditwordtenerzijds
veroorzaakt door een correctieboeking met betrekking tot 2013
en anderzijds doordat de rente op de Bawag financiering in de
werkelijkheid hoger is (5,3%) dan gebudgetteerd (5,1%).
begroting (hj) werkelijk (hj) Afwijking (abs.) Afwijking
€ € %
Inkomsten
Huurinkomsten 5.154.707 5.165.358 10.651 0,2
Totale inkomsten 5.154.707 5.165.358 10.651 0
Kosten
Onderhoud 217.444 112.585 -104.859 -48,2
Vastgoedbeheer 115.981 145.629 29.648 25,6
Locale belastingen en erfpacht 122.500 116.683 -5.817 -4,7
Verzekeringen 62.500 63.456 956 1,5
Fondsmanagement 230.046 214.619 -15.427 -6,7
Overige exploitatiekosten 103.094 114.359 11.265 10,9
Overige fondskosten 177.141 191.401 14.260 8,1
Totale operationele kosten 1.028.706 958.732 -69.975 -6,8
Operationeel resultaat 4.126.000 4.206.626 80.626 2,0
Interest vreemd vermogen 2.044.098 2.120.523 76.425 3,7
Kasstroom operationele activiteiten 2.081.902 2.086.103 4.201 0,2
Dividenduitkering (€) op niveau van de NV
Juni(uitgekeerd
in dec. 2013)
December(uitgekeerd in juni 2014) Totaal
Bruto dividenduitkering 2.120.140 1.927.400 4.047.540
Ingehouden dividendbelasting -318.021 -289.110 -607.131
Netto dividenduitkering 1.802.119 1.638.290 3.440.409
Dividenduitkering (€) per certificaat
Juni(uitgekeerd
in dec. 2013)
December(uitgekeerd in juni 2014) Totaal
Bruto dividenduitkering 220 200 420Ingehouden dividendbelasting(15%) -33 -30 -63
Netto dividenduitkering 187 170 357
16 17
FINANCIERING MET VREEMD VERMOGEN
Lening bAwAG
ZDe Oostenrijkse bank BAWAG P.S.K. is met een bedrag van
€ 48.620.000,- de grootste financier van het fonds. De looptijd
van de financiering bedroeg bij aanvang nagenoeg 5 jaar en
heeft als einddatum 15 juni 2018. De lening is aflossingsvrij en de
rentekosten bedragen het 3-maands Euribor tarief met een opslag
van 4,05%. Daarnaast is de rente gefixeerd (vastgezet middels een
swap-contract) voor 75% van het leningsbedrag. De kosten van het
fixeren van de rente zijn 1,17% van het gefixeerde bedrag. De totale
gemiddelde rentelasten bedragen daarmee circa 5,3%. Op de lening
van BAWAG P.S.K. zijn verschillende convenanten van toepassing. De
loan-to-value (LTV) ratio van de lening mag niet meer bedragen dan
53% gedurende het eerste jaar. Gedurende het tweede, derde en
vierde en vijfde jaar is dit respectievelijk: 51%, 48,5%, 48,5% en 47%.
De interestcoverage- ratio (ICR) mag niet lager zijn dan 2,3 gedurende
de looptijd. Per 30 juni 2014 bedroeg de LTV 47,7% en de ICR 3,14.
Lening hypothekenbank Frankfurt
De lening bij Hypothekenbank Frankfurt heeft een looptijd tot
november 2014. Gedurende de eerste helft van 2014 is op deze
leningeenbedragvan€1.900.000,-afgelost.Enerzijdseenreguliere
aflossing van € 400.000,- en anderzijds € 1.500.000,-aflossingdoor
verkoop van het object Zwolle– Ferdinand Bolstraat 25. De lening per
30juni2014bedraagt€7.900.000,-.
De rentevergoeding over de lening bedraagt het 3-maands Euribor
tarief met een opslag van 3,50%. Als zekerheid is een recht van
eerste hypotheek gevestigd op een viertal objecten, te weten:
Huifakkerstraat 18 en 22 te Breda, Sobriëtasplein 101-103 te Helmond
en Venrayseweg 180 te Venlo. De gezamenlijke getaxeerde waarde
van deze vier objecten bedraagt (per 30 juni 2014) € 12.090.000,-.
Tot het einde van de looptijd van de lening van Hypothekenbank
Frankfurt (30 november 2014) is er geen loan-to-value convenant
van toepassing. De beheerder is in overleg met Hypothekenbank
Frankfurt over diverse scenario’s welke uiteindelijk dienen te leiden
tot aflossing of verlenging van deze lening. De beheerder verwacht
in het najaar hier uitsluitsel over te krijgen.
OVERZIChT RENDEMENTEN PER CERTIFICAAT SINDS OPRIChTING FONDS
2014 (hj) 2013 2012 2011 2010
Intrinsiekewaardepereindeperiode(€) 4.333 4.386 4.250 6.298 6.656
Uitgekeerddirectrendement(absoluut)(€) 191* 420 625 625 754
Uitgekeerd direct rendement (in % van intrinsieke waarde) 4,4%* 9,6% 14,7% 9,9% 11,3%
Indirect rendement (in % t.o.v. intrinsieke waarde voorgaand jaar) -1,2% -3,2% -32,5% -5,4% -6,6%
Kredietfaciliteit AbN AMRO MeesPierson Private & Trust
holding b.V.
Het fondshadeenkredietfaciliteit van€3.800.000,- lopenbijABN
AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. per 1 januari 2014.
Opdezefaciliteitis€1.900.000,-afgelostperapril2014.Dezeaflossing
is enerzijds door de verkoopopbrengst van Venlo – Columbusweg 20
geschietenanderzijdsdoor€400.000,-aanliquiditeit.Op30juni2014
bedraagtdekredietfaciliteit€1.900.000,-.Derentevergoedingover
de resterende lening bedraagt het 1-maands Euribor tarief met een
opslag van 7,75%. De aflossingsverplichting per 1 april 2015 bedraagt
€1.900.000,-.DebeheerderisinoverlegmetABNAMROMeesPierson
Private & Trust Holding B.V. om deze lening te verlengen.
Converteerbare lening
In 2013 is er een converteerbare lening uitgegeven, die voor het
volledigebedragvan€15.000.000,-doorABNAMROisopgenomen.
Deze lening is aflossingsvrij. De looptijd van de achtergestelde lening,
met een ingangsdatum van 28 juni 2013, is 5 jaar. De rentevergoeding
is vast en bedraagt 7,0% per jaar. Indien dit voor het behoud van de FBI
status noodzakelijk is, kan de onderhavige lening te allen tijde door
het fonds worden omgezet in eigen vermogen (middels omzetting
van het leningsbedrag naar certificaten met een discount van 10%
op de dan geldende NAV). Voor ABNAMRO geldt dat zij aan het einde
van de looptijd het recht hebben om de lening te converteren naar
eigen vermogen met een discount van 5% op de dan van toepassing
zijnde NAV.
Indirect rendement - waardemutatie van de certificaten
Onder invloed van de verslechterde marktomstandigheden en de daarmee gepaard gaande afwaarderingen op vastgoed, is het indirecte
rendement de afgelopen jaren negatief geweest. Hierdoor is de intrinsieke waarde per certificaat gedaald. Door het gebruik van vreemd
vermogen (het “hefboomeffect”) werkt het effect van waardemutaties van het vastgoed versterkt door in de waardemutaties van de intrinsieke
waarde van de certificaten. Aan deze neerwaartse trend is in 2013 een einde gekomen. In de eerste helft van 2014 is de intrinsieke waarde van
de certificaten echter licht gedaald. De oorzaak hiervan is tweeledig: door de verkoop van de twee objecten Zwolle – Ferdinand Bolstraat 25 en
Venlo – Columbusweg 20 is een verkoopverlies opgetreden, deze heeft geleidt tot een negatief indirect resultaat.
Daarnaast is de portefeuille in waarde is toegenomen. Echter, deze is afgeschreven op de geactiveerde aankoopkosten. Een waardestijging van
een actief dient gecompenseerd te worden met het afschrijven op de nog geactiveerde aankoopkosten voordat zij per saldo leiden tot een
bate in de winst- en verliesrekening. Voor een overzicht van de rendementen wordt verwezen naar onderstaande tabel.
Financier (niet converteerbare financiering) Financiering
Aantal objec-
tenTaxatie-waarde
Expiratie- datum Rentevorm Rente
Reguliere aflossing LTV
BAWAG €48.620.000 21 €101.770.000 16-06-2018 75% vast, 25% var. ca. 5% nee 51%
Hypothekenbank Frankfurt(voorheen Eurohypo) €7.900.000 4 €12.090.000 30-11-2014 variabel 3meuribor+3,50% ja n.v.t.
Converteerbare obligatieleningABN AMRO €15.000.000 - - 31-05-2018 vast 7% nee n.v.t.
AA MP Private & Trust Holding
BV €1.900.000 - - 01-04-2015 variabel 1meuribor+7,75% ja n.v.t.
Totaal leningen € 73.420.000 - € 113.860.000
Hieronder worden de huidige financieringen in detail verder beschreven.
*Beschikbaarinterim-dividend2014,vóórfiscaleafschrijving,zieopmerkingpagina6.
18 19
OVERALL LOAN-TO-VALuE RATIO VAN hET FONDS EN
SOLVAbILITEITSRATIO VAN hET FONDS
De omvang van vreemd vermogen financieringen in totaal
bedraagt per 30 juni 2014 € 73.420.000,-. De waarde van de
portefeuillebedraagt€113.860.000,-.Indiendeconverteerbare
obligatielening ABN AMRO wordt meegeteld met het
garantievermogen van het fonds dan bedraagt de overall loan-to-
value ratio circa 51,3%. Het fonds blijft onverkort voldoen aan de
voorwaarden van de FBI aangezien hierbij de fiscale boekwaarde
van de onroerende zaken leidend is en niet de commerciële
waarde van de onroerend zaken. De solvabiliteitsratio geeft
de verhouding weer van het eigen vermogen ten opzichte
van het totale fondsvermogen. De solvabiliteitsratio van de
NV (zonder de converteerbare obligatielening mee te tellen
als garantievermogen) is gedurende de verslagperiode licht
gestegen en bedraagt 35,6% (2013 34,9%).
Amsterdam, 25 september 2014
Real Estate Growth Fund Management B.V.
Namens de directie
E. van Gameren
P.W. Akkerman
20 21
Geconsolideerde balans per 30 juni 2014(Voor winstbestemming)
Activa Toelichting 30-06-2014 31-12-2013
€ €
beleggingen
Direct vastgoed 1 114.274.391 117.760.071
Vorderingen
Overige vorderingen 2 453.583 347.305
Overige activa
Immateriële vaste activa 3 1.112.749 1.259.636
Liquide middelen 4 1.453.116 1.789.485
Totaal Activa 117.293.840 121.156.497
Passiva Toelichting 30-06-2014 31-12-2013
€ €
Eigen vermogen 5
Geplaatst en gestort kapitaal 2.409.250 2.409.250
Agio op kapitaalstorting 50.064.175 53.216.163
Herwaarderingsreserve 1.242.431 0
Wettelijke reserve 108.191 126.033
Overige reserves -13.484.896 -16.753.376
Resultaat boekjaar 1.412.700 3.268.480
Totaal eigen vermogen 41.751.850 42.266.550
Langlopende schulden 6 63.620.000 65.520.000
Kortlopende schulden 7 11.921.989 13.369.947
Totaal Passiva 117.293.840 121.156.497
Halfjaarbericht 2014 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V.
22 23
Geconsolideerd kasstroomoverzicht(Over de periode 1 januari tot en met 30 juni 2013)
Geconsolideerde winst- en verliesrekening (Over de periode 1 januari tot en met 30 juni 2014)
Toelichting budget 30.06.2014 01.01 - 30.06.2014 01.01 - 30.12.2013
€ € €
Opbrengsten uit beleggingen Huurinkomstendirectvastgoed 8 5.154.707 5.165.358 9.751.150
Gerealiseerdverkoopresultaatdirectvastgoed 9 0 -112.433 0
Ongerealiseerdewaardemutatiedirectvastgoed 10 0 -325.728 -353.104
Som der bedrijfsopbrengsten 5.154.707 4.727.196 9.398.046
bedrijfslasten
Exploitatiekostenvastgoed 11 -505.538 -495.438 -1.262.940
Rentelasten,vastgoed-enfondsbeheerkosten 12 & 13 -2.412.624 -2.480.771 -4.236.235
Afschrijvingenimmateriëlevasteactiva 14 -146.887 -146.887 -211.578
Overigekosten 15 -154.641 -191.401 -418.813
Som der bedrijfslasten -3.219.691 -3.314.496 -6.129.566
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor
belasting
1.935.016 1.412.700 3.268.480
Belastingen 0 0 0
Resultaat na belastingen 1.935.016 1.412.700 3.268.480
€ € € €
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten
Resultaat na belastingen 1.412.700 3.268.480
Aankopen direct vastgoed 0 -29.967.569
Verkopen direct vastgoed 3.093.837 0
Activering aankoopkosten 0 -938.120
Afschrijving aankoopkosten 88.355 331.951
Herwaardering vastgoed 325.728 353.104
Correctie huurincentives -22.241 -36.977
Mutatie immateriële vaste activa 146.887 -1.142.293
Veranderingen in werkkapitaal
Mutatie kortlopende vorderingen en reclass. -106.278 -50.350
Mutatie kortlopende schulden 452.044 157.961
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten 5.391.031 -28.023.813
01.01 - 31.12.201301.01 - 30.06.2014
01.01 - 30.06.2014 01.01 - 31.12.2013
€ € € €
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Dividenduitkering -1.927.400 -2.120.140
Geplaatst en gestort kapitaal 0 533.500
Agio op kapitaalstorting 0 8.696.050
Nieuwe financiering (langlopend) 0 63.620.000
Aflossing bestaande financieringen -3.800.000 -43.850.000
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -5.727.400 26.879.410
Netto kasstroom -336.369 -1.144.403
01.01 - 30.06.2014 01.01 - 31.12.2013
€ € € €
Liquide middelen aanvang verslagperiode 1.789.485 2.933.888
Liquide middelen einde verslagperiode 1.453.116 1.789.485
Mutatie geldmiddelen -336.369 -1.144.403
24 25
verliesrekening. In het geval van een waardedaling van een
actief, wordt de boekwaarde bepaald als de som van de reële
waarde en de nog niet afgeschreven aankoopkosten, tenzij
de aankoopkosten al zijn gecompenseerd door een eerdere
waardestijging, zoals bedoeld in de vorige zin (RJ 615.307).
IMMATERIëLE VASTE ACTIVA
Opstartkosten
De initiële kosten in verband met het oprichten en de introductie
van de NV worden vanaf de introductie in 5 jaar lineair
afgeschreven. Tegenover deze activering wordt een wettelijke
reserve aangehouden. Onder geactiveerde opstartkosten wordt
onder andere verstaan de underwriting fee en de advieskosten
bij de opstart van het fonds.
Financieringskosten
Financieringskosten hebben betrekking op de transactiekosten
en afsluitprovisie die betaald moeten worden bij het aantrekken
van de (hypothecaire) financiering. Financieringskosten worden
geactiveerd en gedurende de looptijd van de financiering lineair
afgeschreven.
Emissiekosten
Emissiekosten hebben betrekking op de kosten die gepaard
gaan met de emissie van nieuwe certificaten. De kosten van
elke emissie worden geactiveerd en over een periode van 5 jaar
lineair afgeschreven vanaf de emissiedatum.
VORDERINGEN
Vorderingen worden gewaardeerd op nominale waarde
onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor
oninbaarheid.
EIGEN VERMOGEN
De mutaties in de herwaarderingsreserve worden gevormd ten
laste of ten gunste van de winstbestemming. Voor geactiveerde
opstart- en emissiekosten wordt een wettelijke reserve
aangehouden.
huuROPbRENGSTEN
De huuropbrengsten betreffen de over de verslagperiode aan de
huurders in rekening gebrachte huren. Verstrekte huurincentives
worden toegerekend aan de resterende looptijd van het
huurcontract (“straightlining”).
ExPLOITATIEKOSTEN
Onder exploitatiekosten worden de direct met de exploitatie
van direct vastgoed samenhangende kosten opgenomen
zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, erfpacht en
onroerende zaakbelastingen.
RENTESwAPS
Ter afdekking van het renterisico kan gebruik worden gemaakt
van renteswaps. Renteswaps worden gewaardeerd tegen
kostprijs. Dit betekent dat de renteswaps initieel tegen kostprijs
worden gewaardeerd, en vervolgens tegen kostprijs of lagere
marktwaarde.
Indien mogelijk wordt kostprijshedge-accounting toegepast voor
de renteswaps die ervoor zorgen dat het variabele renterisico
op hypothecaire leningen gefixeerd wordt voor een bepaalde
periode. Hiermee wordt beoogd de NV te beschermen tegen
stijgende rentelasten. Onder kostprijshedge-accounting worden
de renteswaps in de balans en de winst-en verliesrekening
verwerkt op het moment dat ook de rente op de onderliggende
hypothecaire leningen in de winst- en verliesrekening wordt
verantwoord. Om kostprijshedge-accounting toe te passen zijn
de hedge relaties gedocumenteerd en worden deze periodiek
getest op effectiviteit. Voorzover sprake is van een effectieve
hedge worden de waardeveranderingen van de renteswaps
niet verantwoord in de balans en de winst- en verliesrekening.
Indien van toepassing wordt het ineffectieve deel van de
waardeverandering van de renteswaps verantwoord in de winst-
en verliesrekening onder de rentelasten.
VASTGOED- EN FONDSbEhEERKOSTEN
Onder de vastgoedbeheerkosten wordt de vergoeding voor de
property manager (Kadans Vastgoed B.V.) opgenomen.
Onder de fondsbeheerkosten wordt de vergoeding voor de
beheerder opgenomen.
OVERIGE KOSTEN
Onder overige kosten zijn onder andere opgenomen: kosten
verbonden aan de financiële administratie van de NV, kosten
voor de jaarlijkse externe taxatie van de objecten door een
onafhankelijke deskundige, jaarlijkse accountantskosten,
kosten voor (het bijeenroepen van) de algemene vergadering
van aandeelhouders en de vergadering van certificaathouders,
kosten voor publiciteit, drukwerk, de kosten voor adviseurs
van de NV, kosten voor informatieverschaffing en overige,
onvoorziene kosten.
Toelichting geconsolideerd halfjaarbericht
ACTIVITEITEN
Het ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. (hierna
“fonds” of “NV”) heeft als doel het beleggen van vermogen, onder
meer in registergoederen en (personen-)vennootschappen die
op hun beurt beleggen in registergoederen.
De beleggingsdoelstelling van de NV is het realiseren van een
stabiel rendement met een aanvaardbaar risicoprofiel binnen
een gespreide portefeuille van logistiek en bedrijfsmatig direct
vastgoed in Nederland en in de toekomst mogelijk in Duitsland,
België en Luxemburg.
Het fonds tracht haar beleggingsdoelstelling te realiseren door
een adequate maar ook tevens dynamische exploitatie van de
vastgoedportefeuille. Dit laat zich vertalen in een verdere groei
van de portefeuille door het kopen van bij voorkeur lang en
volledig verhuurde logistieke en industriële bedrijfsgebouwen,
groothandelsgebouwen, productielocaties en datacenters
verspreid over (vooralsnog) Nederland. Het fonds zal in de
toekomst geen nieuwe solitaire kantoorgebouwen verwerven
en zich volledig richten op de markt voor logistiek vastgoed en
bedrijfsgebouwen.
De beheerder is sinds 20 juli 2012 in het bezit van een vergunning
als bedoeld in artikel 2:65 Wft en staat onder toezicht van de AFM.
ALGEMENE GRONDSLAGEN EN RESuLTAATbEPALING
VOOR DE FINANCIëLE VERSLAGGEVING
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de
wettelijke bepalingen van titel 9 Boek 2 BW en de stellige
uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving,
die uitgegeven zijn door de Raad van Jaarverslaggeving. De
jaarrekening is opgesteld in euro’s.
Activa en passiva worden in het algemeen gewaardeerd tegen
de verkrijgingprijs- of vervaardigingprijs of de actuele waarde.
Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt
waardering plaats tegen de verkrijgingprijs. In de balans en de
winst- en verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze
referenties wordt verwezen naar de toelichting.
DIRECT VASTGOED
Beleggingen in direct vastgoed betreffen objecten waarvan
de NV de ‘stenen’ in (mede-)eigendom houdt alsook objecten
waarbij het onderliggende vastgoed in eigendom is van
een rechtspersoon, vennootschap of lichaam waarin de NV
een meerderheidsbelang houdt en zeggenschap over het
management daarvan heeft, en die worden aangehouden
om (directe of indirecte) huuropbrengsten en/of waarde-
stijgingen te realiseren.
De eerste waardering van een vastgoedbelegging
geschiedt tegen de verkrijgingprijs. De verkrijgingprijs van
een vastgoedbelegging omvat de koopsom, eventuele
overdrachtsbelasting en eventueel niet-verrekenbare BTW,
alsmede aan het object overige toe te rekenen aankoopkosten.
Alle objecten worden gewaardeerd tegen reële waarde.
Hieronder wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde
in verhuurde staat, conditie kosten koper en onder
gestanddoening van de vigerende huurovereenkomsten. Bij
de bepaling van deze waarde wordt onder meer rekening
gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele
huur, exploitatiekosten, leegstand, resterende looptijd, de staat
van onderhoud en verwachte toekomstige ontwikkelingen.
Ieder object wordt jaarlijks getaxeerd door een onafhankelijke
externe deskundige. Indien de taxatiewaarde per pand hoger
is dan de verkrijgingprijs plus geactiveerde aankoopkosten
per object vindt er een positieve herwaardering plaats die
verantwoord wordt in de winst- en verliesrekening. Indien de
taxatiewaarde per object lager is dan de verkrijgingprijs per
pand vindt er een negatieve herwaardering plaats via de winst-
en verliesrekening. Voor deze ongerealiseerde waardemutaties
wordt een herwaarderingsreserve aangehouden mits per saldo
per object sprake is van een cumulatief positieve herwaardering.
De dotatie aan deze reserve vindt plaats vanuit de agioreserve.
Aankoopkosten
De aankoopkosten bevatten onder andere overdrachtsbelasting,
niet-verrekenbare BTW alsmede de selectie- en acquisitiekosten,
notariskosten en overige aankoopkosten. Onder deze overige
aankoopkosten wordt verstaan de taxatiekosten en advieskosten
die betrekking hebben op de aankoop van de vastgoedobjecten.
Deze aankoopkosten per object worden geactiveerd in de eerste
waardering. Transactiekosten kunnen worden afgeschreven over
de vermoedelijke looptijd van de belegging (8 jaar) indien en
voor zover de verantwoorde waarde inclusief transactiekosten
lager is dan de reële waarde. Dit betekent dat in geval van een
waardestijging van het actief, waardestijgingen gecompenseerd
worden met de nog geactiveerde aankoopkosten van dat
actief voordat zij per saldo leiden tot een bate in de winst-en
26 27
van invloed op het exploitatieresultaat van de NV alsmede op
de marktwaarde van het desbetreffende object. Renterisico’s
worden door de beheerder zoveel mogelijk afgedekt middels
swapcontracten.
hefboomeffectrisico
Het fonds maakt bij de financiering van de portefeuille gebruik
van vreemd vermogen. Door gebruik te maken van vreemd
vermogen stijgt de rendementsverwachting voor het eigen
vermogen. Ook het financiële risico voor de belegger - als
verschaffer van eigen vermogen- neemt dan toe. Als er een
wijziging optreedt in de waarde van de activa van het fonds, en
als de financiering met vreemd vermogen in absolute zin gelijk
blijft, dan zal de intrinsieke waarde van de certificaten, sterker
dalen of stijgen dan wanneer er geen gebruik zou zijn gemaakt
van vreemd vermogen. Voorbeeld hefboomwerking: als het
fonds een financieringspercentage van 50% aanhoudt, dan zal
bij een absolute waardedaling van 10% van de objecten een
waardedaling van 20% van het eigen vermogen optreden. Bij
een waardestijging werkt dit uiteraard andersom.
Regelgeving
De NV is onderworpen aan de plaatselijke, regionale en nationale
regelgeving waar zij beleggingen heeft. De regelgeving waaraan
zij is onderworpen heeft betrekking op milieu-, veiligheids-
en onderhoudsnormen, de rechten van huurders en andere
wetgeving die van invloed is op de onroerend goedmarkten,
waaronder met name de fiscale wetgeving. Er kan geen
zekerheid worden gegeven dat de regelgeving dan wel de
interpretatie, uitvoering of wijziging van bestaande regelgeving,
niet zal leiden tot extra kosten van de NV of geen andere nadelige
gevolgen zullen hebben voor de exploitatie van haar onroerend
goed portefeuille, hetgeen de resultaten en de financiële situatie
van de NV in negatieve zin kan beïnvloeden.
Verkoopopbrengst
De waarde bij de verkoop van vastgoed is voor een groot deel
afhankelijk van de huur. De huurprijzen komen tot stand op basis
van vraag en aanbod. In economische tijden zullen de huren en
de kapitalisatiefactor dalen en zal de leegstand toenemen. Dit
betekent dat de waarde van de objecten in een neergaande
conjunctuur kan dalen, hetgeen een negatieve invloed heeft op
de verkoopopbrengst.
Onderhoud
Een slechte staat van onderhoud is van invloed op de
huuropbrengsten en de waarde van een object. Beleid van de
NV is te beleggen in nieuwe en recent ontwikkelde objecten.
Tevens gaat de NV uit van de jaarlijkse onderhoudslasten om
de objecten in een kwalitatief goede staat van onderhoud te
houden. Gedurende de looptijd kan de NV te maken krijgen met
onvoorziene onderhoudslasten hetgeen een negatieve invloed
kan hebben op het exploitatieresultaat van het jaar waarop deze
onvoorziene last betrekking heeft.
Verlies inleg certificaathouders
Als de huurinkomsten sterk teruglopen, kan de mogelijkheid zich
voordoen dat de NV niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen
en dat objecten gedwongen moeten worden verkocht. Indien
de schulden van de NV hoger zijn dan de verkoop-opbrengst
van de objecten zal het door de certificaathouders ingelegde
kapitaal worden aangesproken. Het risico bestaat dat de
certificaathouders hun volledige inleg op deze wijze kwijtraken.
Reeds door de NV gedane uitkeringen kunnen in beginsel niet
worden teruggevorderd van de certificaathouders.
Illiquiditeit van certificaten
Een certificaat kan uitsluitend na de uitdrukkelijke schriftelijke
toestemming van de beheerder worden overgedragen.
Certificaten kunnen uitsluitend worden verworven tegen een
tegenwaarde van tenminste € 50.000,- per belegger, welke
minimale tegenwaarde ook geldt voor certificaathouders
die additionele certificaten wensen te verwerven. Het is een
certificaathouder verder niet toegestaan om certificaten
te verkopen indien de tegenwaarde van zijn certificaten
daardoorminderdan€ 50.000,- zougaanbedragen., tenzij de
certificaathouder alle door hem gehouden certificaten verkoopt
en overdraagt. Er is geen garantie dat een regelmatige of
levendige handel in certificaten zal ontstaan, en de certificaten
zijn niet ter beurze genoteerd noch bestaat daartoe het
voornemen. De NV is voorts niet verplicht certificaten terug of in
te kopen in geval certificaathouders wensen uit te treden. Gevolg
is dat een belegging in het fonds een beperkt verhandelbare en
mogelijk zelfs illiquide belegging is. De verwachting is verder dat
de looptijd van de NV langer zal zijn dan de acht tot tien jaar die
in de vastgoedsector voor niet-groeifondsen gebruikelijk is.
RESuLTAATVERANTwOORDING
Huuropbrengsten en overige opbrengsten worden verantwoord
in het jaar waarop ze betrekking hebben. De bedrijfslasten
komen eveneens ten laste van het verslagjaar waarop ze
betrekking hebben.
VENNOOTSChAPSbELASTING
De NV heeft de status van een fiscale beleggingsinstelling als
bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting
1969. Dit houdt in dat 0% vennootschapsbelasting is verschuldigd,
mits aan de wettelijke voorwaarden ter verkrijging en behoud
van de status van fiscale beleggingsinstelling is voldaan. De mate
waarin het Fonds haar beleggingen mag financieren middels
leningen, is één van de belangrijkste voorwaarden: direct
vastgoed mag voor maximaal 60% van de fiscale boekwaarde
worden gefinancierd. Een belegging in indirect vastgoed mag
met maximaal 20% aan leningen worden gefinancierd. Een
andere voorwaarde is dat de NV de fiscale winst binnen acht
maanden na afloop van het boekjaar heeft uitgekeerd aan de
certificaathouders, de zogenaamde uitdelingsverplichting.
SChATTINGEN
Om de grondslagen en regels voor het opstellen van de
jaarrekening te kunnen toepassen, is het nodig dat de
beheerder van het ABN Amro MeesPierson Real Estate Growth
Fund NV zich over verschillende zaken een oordeel vormt, en dat
de beheerder schattingen maakt die essentieel kunnen zijn voor
de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het
geven van het in art. 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk
is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de
bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting
op de betreffende jaarrekeningposten.
RISICOPARAGRAAF
Algemeen
Een bepaalde mate van risico is inherent aan iedere belegging
in direct en indirect vastgoed en deze risico’s zijn ook van
toepassing op de NV. Voor een uitgebreidere beschrijving van
de risico’s wordt verwezen naar de prospectus van het fonds.
Bij direct vastgoed gaat het hierbij in het algemeen om de
waardefluctuaties van het onroerend goed die onder andere
het gevolg kunnen zijn van een verandering in vraag en aanbod.
Vanwege de relatief lange periode die benodigd is om onroerend
goed te ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en de
lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet mogelijk
om op korte termijn te reageren op schaarste of overschot.
Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen,
rentestanden en (verwachte) inflatie niveaus kunnen eveneens
de waarde beïnvloeden.
Economie
De algemene economische situatie in Nederland kan een
negatieve invloed hebben op de waarde van objecten,
de leegstand en de mogelijkheid van huurders om aan de
betalingsverplichtingen te voldoen.
Debiteurenrisico
Het risico bestaat dat een huurder niet aan zijn huurverplichtingen
jegens de NV kan voldoen. De kwaliteit en de kredietwaardigheid
van huurders beïnvloedt derhalve het debiteuren- en het
leegstandsrisico dat de NV loopt. Om die reden worden de
huurders getoetst op hun solvabiliteit, betrouwbaarheid en
betalingsgedrag.
Leegstandsrisico
Het leegstandsrisico is het risico dat objecten, na afloop of
beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet
opnieuw verhuurd kan worden. Dit houdt in dat gedurende de
leegstandsperiode geen huuropbrengsten gegenereerd worden.
Tevens kan de beheerder genoodzaakt worden, teneinde nieuwe
huurders aan te trekken, huurkorting te geven of aanpassingen
aan te brengen in objecten welke additionele kosten voor de NV
met zich meebrengen.
huurrisico
De algemene economische situatie is van invloed op de
huurprijzen. In geval van toenemende leegstand, en derhalve
een lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen
onder druk te staan. In economisch voorspoedige tijden zal
een toename van de vraag bij een gelijkblijvend aanbod aan
huurruimtes leiden tot hogere huurprijzen. Lagere huurprijzen
leiden tot een lager exploitatieresultaat van de NV en mogelijk
tot een lagere verkoopopbrengst van objecten.
Renterisico / financieringsrisico
Voor zover verplichtingen gerelateerd zijn aan een object van
langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit
(gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand
28 29
1 Direct vastgoed Taxatiewaarde
Aan objecten
toe te rekenen
kosten 30-06-2014 31-12-2013
€ € € €
Beleggingen in direct vastgoed 113.860.000 211.359 114.071.359 117.707.822
Verbouwingskosten 0 323.316 194.772
Af: huurincentives per einde verslagperiode 0 0 -120.282 -142.523
Totaal 113.860.000 211.359 114.274.391 117.760.071
Het verloop van de beleggingen in direct vastgoed is als volgt:
Stand per begin boekjaar 117.760.071 87.502.460
Aankopen 29.967.569
Verkopen -3.222.380 0
Activering aankoopkosten 128.543 423.534
Verbouwingskosten 0 514.586
Afschrijvingen aankoopkosten -88.355 -331.951
Herwaardering via winst- en verliesrekening -325.728 -353.104
Mutatie huurincentives 22.241 36.977
Stand per einde verslagperiode 114.274.391 117.760.071
Toelichting op de geconsolideerde balansper 30 juni 2014
De aan de objecten toe rekenen kosten zijn als volgt opgebouwd:
Stand per 1 januari
Geactiveerde kosten Afschrijvingen
Stand per 30 juni
€ € € €
a) Aankoopkosten
Totale aankoopkosten 1.824.204 0 -18.992 1.805.213
Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.) -1.077.542 -485.705 0 -1.563.247
Verkoop objecten -34.958 -44.788 0 -79.746
Totale toe te rekenen
aankoopkosten na reclassificatie 711.704 -530.493 -18.992 162.220
b) Overdrachtsbelasting
Totale overdrachtsbelasting 567.986 0 -59.936 508.050
Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.) -137.797 0 0 -137.797
Verkoop objecten -182.927 -147.616 0 -330.543
Totale toe te rekenen
overdrachtsbelasting na reclassificatie 247.262 -147.616 -59.936 39.711
c) Niet verrekenbare bTw
Niet verrekenbare BTW 18.856 0 -9.428 9.428
Verkoop gebouwen 0 0 0
#
Totaal 977.822 -678.108 -88.355 211.359
30 31
Hetbedragad€22.241isindewinst-enverliesrekeningvandeNVopgenomenalshuurkorting.
Stand per 1 januari
Nieuw verstrekte
incentive
Toe te rekenen korting
verslagperiodeStand
per 30 juni
€ € € €
Huurincentive Jeverweg 16-19 Groningen 40.474 0 -6.875 33.599
Huurincentive Huifakkerstraat 22 Breda 40.474 0 -6.875 33.599
Huurincentive Tussenriemer ong. Roosendaal 6.037 0 -1.034 5.002
Huurincentive Venrayseweg 180 Venlo 11.800 0 -2.022 9.777
Huurincentive Geurdeland 7 Andelst 43.739 0 -5.434 38.305
Totaal 142.523 0 -22.241 120.282
2 Overige vorderingen 30-06-2014 31-12-2013
€ €
Debiteuren servicekosten lopend boekjaar 3.655 -16.033
Huurincentives 2 a 120.282 142.523
Debiteuren huurders 2 b 124.599 193.960
Nog te ontvangen rente 0 0
Vooruitbetaalde exploitatiekosten 140.047 26.855
Overige vorderingen 65.001 0
Totaal 453.583 347.305
2a huuRINCENTIVES
Deze vordering heeft betrekking op huurkortingen (incentives) in verschillende vormen verstrekt aan verschillende huurders. Alle
huurkortingen zijn verwerkt volgens de straightlining methode, waarbij de verstrekte huurincentives worden toegerekend aan de
resterende looptijd van het huurcontract.
In onderstaande tabel is weergegeven welk objecten het hier betreft en het verloop van de geactiveerde huurincentives.
3 Immateriële vaste activa 30-06-2014 31-12-2013
€ €
a) Financieringskosten 1.004.559 1.133.603
b) Emissiekosten 108.191 126.033
Totaal 1.112.749 1.259.636
Stand per 1 januari
Geactiveerde kosten Afschrijvingen
Stand per 30 juni
€ € € €
a) Financieringskosten
CBRE Debt Advisory 356.755 0 -39.640 317.116
Afsluitprovisie BAWAG 328.185 0 -36.465 291.720
Juridische en notariele kosten Loyens & Loeff 194.241 0 -21.582 172.659
Juridische kosten Clifford Chance 117.791 0 -13.088 104.703
Due Diligence (milieu en technisch) 45.900 0 -5.100 40.800
Belastingadvies 30.600 0 -3.400 27.200
Overige kosten 19.194 0 -2.133 17.062
Afsluitprovisie Hyp.Frankfurt 715 0 -357 358
Afsluitprovisie Hypothekenbank Frankfurt 6.471 0 -3.529 2.941
Afsluitprovisie ABN AMRO Bank 33.750 0 -3.750 30.000
Totale financieringskosten 1.133.603 0 -129.044 1.004.559
b) Emissiekosten
Emissiekosten juli 2011 42.967 0 -8.613 34.354
Emissiekosten juni 2013 83.066 0 -9.230 73.837
Totale emissiekosten 126.033 0 -17.843 108.191
Totaal 1.259.636 0 -146.887 1.112.749
Hieronder worden de immateriële vaste activa nader gespecificeerd.
2b Debiteuren huurders 30-6-2014 31-12-2013
€ €
Servicekosten 2014 REGF NV 561 38.405
Servicekosten 2014 REGF BV 124.038 155.555
Totaal 124.599 193.960
32 33
3a FINANCIERINGSKOSTEN
De financieringskosten hebben betrekking op de afsluitprovisie die moet worden betaald ten tijde van het opnemen van
bedragen onder de financiering. Financieringskosten worden geactiveerd en een periode van de looptijd van de financiering
lineair afgeschreven. Indien een deel van de lening vroegtijdig wordt afgelost wordt de provisie dienovereenkomstig
afgeschreven.
3b EMISSIEKOSTEN
Er worden kosten gemaakt voor de marketing van de certificaten en de productie van de marketingmaterialen zoals prospectus en
vastgoedbrochure.Injuli2011iseenbedragvan€86.131,-aanemissiekostengeactiveerd.Ditis1%vanhetbedragvantijdensde
emissieaangekochtecertificaten(exclusiefverkochtecertificaten)tenbedragevan€8.613.080,-.
In juni 2013 bedroegen de geactiveerde emissiekosten € 92.296,-. Dit is 1% van de waarde aan uitgegeven certificaten van
€9.229.550,-gedurendejuni2013.
4 Liquide middelen 30-06-2014 31-12-2013
€ €
Bankrekeningen rekening-courant 1.453.116 1.789.485
Totaal 1.453.116 1.789.485
5 Eigen Vermogen 30-06-2014 31-12-2013
€ €
Geplaatst en gestort kapitaal
Het verloop van het geplaatst en gestort kapitaal:
Stand per aanvang verslagperiode 2.409.250 1.875.750
Bij: uitgegeven 0 533.500
Stand per einde verslagperiode 2.409.250 2.409.250
Agio op kapitaalstorting
Het verloop van de agioreserve is als volgt:
Stand per aanvang verslagperiode 53.216.163 46.706.093
Bij: storting emissie juni 2013 0 8.696.050
Af: vrijval van wettelijke reserve -1.242.431 0
Bij: vrijval herwaarderingsreserve 17.843 -65.840
Af: dividenduitkering -1.927.400 -2.120.140
Stand per einde verslagperiode 50.064.175 53.216.163
herwaarderingsreserve
Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:
Stand per aanvang verslagperiode 0 0
Bij: herwaardering (from share premium on paid-up capital) 1.242.431 0
Stand per einde verslagperiode 1.242.431 0
wettelijke reserve
Het verloop van de wettelijke reserve is als volgt:
Stand per aanvang verslagperiode 126.033 60.193
Bij: vorming wettelijke reserve in verband met activering emissiekosten 0 92.296
Af: vrijval wettelijke reserve in verband met afschrijving emissiekosten -17.843 -26.456
Stand per einde verslagperiode 108.191 126.033
Overige reserves
Het verloop van de post overige reserves is als volgt:
Stand per aanvang verslagperiode -16.753.376 -6.080.550
Bij: bestemming resultaat voorgaand boekjaar 3.268.480 -10.672.826
Stand per einde verslagperiode -13.484.896 -16.753.376
Hetmaatschappelijkkapitaalbedraagt€4.375.000,-.Hetisverdeeldover17.500aandelenmeteennominalewaardevan€250,-.
Het geplaatste kapitaal bedraagt € 1.875.750 (7.503 aandelen). Nade emissie van 2.134 aandelen in juni 2013, bedraagt het
geplaatstengestortkapitaal€2.409.250,-(9.637aandelen).
34 35
6 Langlopende schulden 30-06-2014 31-12-2013
€ €
Langlopende schulden
De langlopende schulden bestaan per balansdatum uit
de volgende leningen:
Hypothecaire lening BAWAG P.S.K. 48.620.000 48.620.000
Converteerbare obligatielening Stichting Converteerbare Obligatielening 15.000.000 15.000.000
Hypothecaire lening Hypothekenbank Frankfurt (voorheen Eurohypo) 0 0
Kredietfaciliteit ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. 0 1.900.000
Totaal 63.620.000 65.520.000
Het verloop van de langlopende schulden is als volgt:
Stand per aanvang verslagperiode 65.520.000 11.500.000
Af: aflossingen lening 0 -11.500.000
Bij: opgenomen leningen 0 63.620.000
Reclassificatie van kortlopende leningen -1.900.000 1.900.000
Stand per einde verslagperiode 63.620.000 65.520.000
CONVERTEERbARE ObLIGATIELENING STIChTING CONVERTEERbARE ObLIGATIELENING
Om de aankoop van het object te Zaltbommel mogelijk te maken is een converteerbare obligatielening uitgegeven voor een bedrag
van€15.000.000,-eneenlooptijdvan5jaar(metingangsdatum28juni2013).ABNAMROheefthetgehelebedragopgenomen.Op
de lening wordt niet tussentijds afgelost. De rentevergoeding is vast en bedraagt 7,0% per jaar. Indien dit voor het behoud van de
FBI status noodzakelijk is, kan de onderhavige lening te allen tijde worden omgezet in eigen vermogen (middels omzetting van het
leningsbedrag naar certificaten).
hyPOThECAIRE LENING hyPOThEKENbANK FRANKFuRT (VOORhEEN EuROhyPO)
Een bedrag van € 27.700.000,- is afgelost op de lening in juni 2013. Na de herfinanciering resteert een hypothecaire lening van
Hypothekenbank Frankfurt van € 10.000.000,- De expiratiedatum van deze lening is 30 November 2014. Gedurende de looptijd
geldteenreguliereaflossingsverplichtingvan€200.000,-.perkwartaal,ingaandeperdecember2013.Vanaf30november2013isde
rentevergoeding gebaseerd op het 3-maands Euribor tarief met een opslag van 3,50%. Als zekerheid is een recht van eerste hypotheek
gevestigd op een viertal objecten, te weten: Huifakkerstraat 18 en 22 te Breda, Sobrietasplein 101-103 te Helmond en Venrayseweg
180teVenlo.Degezamelijkegetaxeerdewaardevandezevijfobjectenbedraagt€12.090.000,-.Totheteindevandelooptijdvande
lening van Hypothekenbank Frankfurt (30 november 2014) is er geen loan-to-value convenant meer van toepassing.
hyPOThECAIRE LENING bAwAG P.S.K.
BAWAGP.S.K.heefteenhypothecaireleningverstrektvan€48.620.000,-.Delooptijdvandefinancieringbedraagtnagenoeg5jaar
van 28 juni 2013 tot 15 juni 2018. Op de lening hoeft niet te worden afgelost. De rentevergoeding is per kwartaal verschuldigd. Als
rentevergoeding geldt het 3-maands Euribor tarief met een opslag van 4,05%. Daarnaast is de rente gefixeerd (vastgezet middels een
swap-contract)voor75%vanhetleningsbedrag,ofwel€36.465.000,-.Dekostenvoorhetfixerenvandeinterestbedragen1,17%.Op
deze lening is een loan-to-value (LTV) ratio en interest coverage ratio (ICR) convenant van toepassing. Een portefeuille van 21 objecten
isverhypotheceerdvoorhetaangaanvandezelening.Detaxatiewaardevandeportefeuillebedraagt€101.770.000,-per30juni2014.
HetSWAPcontractheefteennegatievewaardevan€1.152.855,-op30juni2014.Dehistorischekostprijsmethodeisvantoepassing
waardoor de negatieve marktwaarde van de waarde van de renteswap niet op de balans verschijnt. Zodra de marktrente stijgt, dan
zal de waarde van de swap ook stijgen. Aan het einde van de looptijd van het contract zal de waarde nul zijn. Als het swap-contract in
de tussenliggende periode niet heronderhandeld wordt, dan zal het geen impact hebben op het resultaat.
Ter meerdere zekerheid van de hypothecaire geldlening zijn, naast een hypotheek op de objecten, pandrechten op alle huur-
overeenkomsten, opstalverzekeringen, depot- en huurrekeningen verstrekt, alsmede op vorderingen op grond van het recht op
teruggaaf jegens de Belastingdienst en de hedgingovereenkomst (de IRS).
KREDIETFACILITEIT AbN AMRO MEESPIERSON PRIVATE & TRuST hOLDING b.V.
Per 15 juli 2011 is er eveneens voor de aankoop van het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk een kredietfaciliteit aangegaan met Real
Estate Participations & Finance B.V., een 100% dochter van ABN AMRO Bank N.V. Deze entiteit is op 14 december 2012 middels een akte
van fusie opgehouden te bestaan. ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. (eveneens een 100% dochter van ABN AMRO
Bank N.V.) heeft het vermogen van de opgeheven vennootschap onder algemene titel verkregen. De hoogte van de faciliteit bedroeg
maximaal€4.000.000,-.Vanaf2011totophedenisvoor€3.800.000,-gebruikgemaaktvandezefaciliteit.Defaciliteithadeenlooptijd
tot uiterlijk 31 augustus 2012 maar is in 2012 verlengd tot 1 april 2013. De rente was variabel en gebaseerd op het 1-maands Euribor
tarief met een opslag van 2,50%. De opslag gold tot 1 april 2013.
ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. heeft de kredietfaciliteit inmiddels weer verlengd met twee jaar tot 1 april 2015.
Nadezeverlengingbedraagtdekredietfaciliteitmaximaal€3.800.000,-.Derentevergoedingisgebaseerdopde1-maandsEuribor
renteverhoogdmeteenopslagvan7,75%.Per1april2014is€1.900.000,-afgelostenper1april2015dienthetrestantvan€1.900.000,-
afgelost te worden. Deze verplichting is gepresenteerd onder de kortlopende schulden.
36 37
7 Kortlopende schulden 30-06-2014 31-12-2013
€ €
Hypothecaire lening Hypothekenbank Frankfurt (voorheen Eurohypo) 7.900.000 9.800.000
Kredietfaciliteit ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. 1.900.000 1.900.000
Vooruitontvangen huur 1.033.210 943.324
Crediteuren 10.983 366.511
Omzetbelasting 402.271 114.603
Te betalen exploitatiekosten 33.850 13.970
Te betalen accountants en advieskosten 63.026 24.296
Te betalen rente financiering 132.087 187.075
Te betalen fondskosten 54.943 9.407
Waarborgsommen 8.286 8.288
Te betalen financieringskosten 0 2.340
Overige nog te betalen kosten 383.333 132
Totaal 11.921.989 13.369.947
38 39
8 huurinkomsten direct vastgoed 01.01-30.06.2014 01.01-31.12.2013
€ €
Huurinkomsten 5.187.598 9.788.127
Verleende huurkortingen (zie 2 a). -22.241 -36.977
Totaal 5.165.358 9.751.150
9 Gerealiseerd verkoopresultaat direct vastgoed 01.01-30.06.2014 01.01-31.12.2013
€ €
Verkoop gebouw Zwolle -79.959 0
Verkoop gebouw Venlo -32.474 0
Totaal -112.433 0
10 Ongerealiseerde waardemutatie direct vastgoed 01.01 - 30.06.2014 01.01 - 30.06.2013
€ €
Positieve herwaardering naar aanleiding van taxatie 1.164.272 760.000
Negatieve herwaardering naar aanleiding van taxatie -2.980.000 -1.113.104
Totaal -325.728 -353.104
De herwaardering geldt voor de volgende gebouwen:
Sobrietasplein 101- 103, Helmond -350.000 -500.000Columbusweg 20 Venlo 0 -300.000Ferdinand Bolstraat 25 Zwollw 0 430.000Helfheuvelweg 47 Den Bosch -50.000 120.000Huifakkerstraat 18 Breda 20.000 -30.000Huifakkerstraat 22 Breda 70.000 70.000Veldsteen 19 Breda -40.000 140.000Edisonstraat Almelo 20.000 -229.855Zijlweg 18 Waalwijk 615.589 -53.249Venrayseweg Venlo -690.000 0Diamantweg 8 Alkmaar -30.000 0De Gaard 126-128 te Waalwijk -30.000 0Geurdeland 13 Andelst -40.000 0Geurdeland 7 Andelst 50.000 0Hogenkamp 16 Ulft -60.000 0Huifakkerstr. 20 Breda -40.000 0Informatiecaweg Doetinchem -30.000 0Jeverweg Groningen -70.000 0Keersluisweg 20 Almere 170.000 0KorteStadionweg107/109Rotterdam -30.000 0Munnikenheiweg Etten-Leur -10.000 0Schieweg Delft -20.000 0Tussenriemer Roosendaal 20.000 0Van Salmstraat Boxtel 198.682 0
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar 2014
11 Exploitatiekosten vastgoed 01.01-30.06.2014 01.01-31.12.2013
€ €
Verzekeringskosten 63.456 149.065
Onderhoud 112.585 489.998
Erfpacht 34.150 58.327
OZB en rioolrechten 81.043 139.022
Waterschapslasten 1.490 15.685
Kosten makelaar en advertentiekosten 46.240 0
Afrekening servicekosten voorgaand boekjaar 0 5.787
Niet terugvorderbare BTW -21.804 10.064
Oninbarehuur/kostenleegstand 24.084 63.041
Verkoopfees ABN AMRO MeesPierson REGF Management B.V. 65.839 0
Afschrijvingen direct vastgoed (overdrachtsbelasting en niet-
verrekenbare BTW) 69.364 198.704
Afschrijving aankoopkosten 18.992 133.247
Totaal 495.438 1.262.939
12 Rentelasten 01.01-30.06.2014 01.01-31.12.2013
€ €
Rente swap contract 175.116 1.434.453
Rente leningen 1.785.007 2.114.812
Rente inkomsten 160.400 -24.750
Totaal 2.120.523 3.524.515
13 Vastgoed- en fondsbeheer kosten 01.01-30.06.2014 01.01-31.12.2013
€ €
Vastgoedbeheer fee 145.629 239.259
Fondsbeheer fee 214.619 398.889
Totaal 360.248 638.148
40 41
14 Afschrijvingen immateriële vaste activa 01.01-30.06.2014 01.01-31.12.2013
€ €
Afschrijving financieringskosten 129.044 185.122
Afschrijving emissiekosten 17.843 26.456
Totaal 146.887 211.578
15 Overige kosten 01.01-30.06.2014 01.01-31.12.2013
€ €
Accountantskosten 25.944 49.649
Fiscaal en juridisch advies 9.016 103.532
Advieskosten herfinanciering 0 125.047
Overige advieskosten 47.238 117.890
Taxatiekosten 42.600 0
Notariskosten 0 3.051
Vergoeding RVC 15.000 30.000
Facility agent 12.000 24.347
Vergoeding Stichting Administratiekantoor 3.500 7.000
Vergoeding Stichting Convertible Obligationloans 3.113 6.225
Vergoeding Stichting Depositary AA MP REGF 3.000 6.000
Overige kosten 29.991 19.645
Totaal 191.401 492.386
Expense ratio 01.01-30.06.2014 01.01-31.12.2013
€ €
Vastgoed- en fondsbeheerkosten 360.248 638.148
Afschrijving emissiekosten 17.843 26.456
Afschrijving financieringskosten 129.044 185.122
Overige kosten 191.401 492.386
Exploitatiekosten vastgoed 495.438 1.262.939
Totaal 1.193.974 2.605.051
Total expense ratio op jaarbasis 5,68% 7,03%
De total expense ratio heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de
totale (exploitatie- en fonds) kosten exclusief rentelasten van het fonds gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde gedurende
het jaar. De gemiddelde intrinsieke waarde is bepaald op basis van de intrinsieke waarde per begin en einde van de verslagperiode.
Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen per 31 december 2013 en 30 juni 2014, waarbij de
bedoelde tijdstippen worden gewogen in de verhouding (1:1). Dit wijkt af van de methodiek zoals in de Wft vermeld. Deze schrijft 5
meetmomenten voor bij de bepaling van de gemiddelde intrinsieke waarde. Daar het fonds geen kwartaalcijfers opstelt wordt hiervan
afgeweken.
wERKNEMERS
Gedurende het eerste halfjaar 2014 en in 2013 waren er geen werknemers in dienst van de N.V.
Amsterdam, 25 september 2014
ABN Amro MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V.
Namens de directie
E. van Gameren
P.W. Akkerman
De kosten voor het vastgoedbeheer houden verband met het technisch, administratief en financieel beheer van de objecten. Deze
werkzaamheden zijn uitbesteed aan Kadans Vastgoed BV te Haaren. De kosten voor het vastgoedbeheer bedragen 2,25% van de
jaarlijks gefactureerde bruto huur en zijn per kalenderkwartaal achteraf te voldoen. Eventuele overschrijdingen of besparingen
komen ten laste respectievelijk ten gunste van de NV.
De beheerder is verantwoordelijk voor (de coördinatie van) het administratief, financieel, technisch en commercieel beheer van de
objecten en beheer van het vermogen van de NV. De beheervergoeding bedraagt voor de portefeuille aangekocht tot en met 30 juni
2011 jaarlijks 2,25% van de jaarlijks gefactureerde bruto huur en is per kalenderkwartaal achteraf te voldoen. De vergoeding voor de
beheerder met betrekking tot de aankopen gedaan na 30 juni 2011 bedraagt jaarlijks 0,6% van de getaxeerde waarde van de objecten
en is per halfjaar achteraf te voldoen.
Aan het eind van het jaar worden de definitieve afrekeningen van de beheerfees opgesteld aan de hand van de totale jaarhuren.
42 43
bESTuuRDERSbELANGEN
De bestuurders van de beheerder hebben gedurende de
eerste helft van 2014 (en in 2013) zowel direct als indirect geen
aandelen belang gehad in de NV.
NAuwE bANDEN
Als initiatiefnemer is het ABN Amro concern (voorheen Fortis
concern) gerechtigd tot de selectie- en acquisitiefee; evenals
de underwritingfee. ABN Amro MeesPierson Real Estate Growth
Fund Management B.V. is een 100% dochter van het ABN Amro
concern (voorheen Fortis concern) en is gerechtigd tot een
vergoeding als fondsbeheerder ter hoogte van 2,25% van de
jaarlijks gefactureerde huur van de portefeuille aangekocht voor
30 juni 2011. De vergoeding voor de beheerder met betrekking
tot de aankopen gedaan na 30 juni 2011 bedraagt jaarlijks 0,8%
van de getaxeerde waarde van de objecten. Zoals aangekondigd
tijdens de jaarvergadering op 27 mei 2013 is deze vergoeding
verlaagd van 0,8% tot 0,6% van de getaxeerde waarde van de
objecten. Dit met ingang van de tweede helft van 2013. Bij
aan- en verkopen van nieuwe objecten, zal de management BV
een vergoeding krijgen ter hoogte van 1,5% van de koopsom,
waaruit eventuele kosten van makelaars uit dienen te worden
voldaan. Er zijn verder geen afspraken gemaakt met andere
gelieerde partijen.
GROTE bELEGGERS
De NV heeft op balansdatum één aandeelhouder, te weten
Stichting Administratiekantoor ABN Amro MeesPierson Real
Estate Growth Fund (voorheen Stichting Administratiekantoor
Fortis MeesPierson Real Estate Growth Fund), die alle aandelen
in de NV ten titel van beheer overgedragen heeft gekregen.
De stichting heeft hier tegenover certificaten uitgegeven. De
grootste belegger in de NV is een rechtspersoon met een totale
positie van 809 certificaten.
GEbEuRTENISSEN NA bALANSDATuM
Er hebben zich na balansdatum geen materiële gebeurtenissen
voorgedaan.
wINSTbESTEMMING
De winst staat ter vrije beschikking van de algemene
vergadering. Uitkeringen kunnen slechts plaats hebben tot ten
hoogste het uitkeerbare deel van het eigen vermogen. Uitkering
van de winst geschiedt, na de vaststelling van de jaarrekening
waaruit blijkt dat zij geoorloofd is, binnen acht maanden na
het einde van ieder boekjaar tot een dusdanige hoogte dat de
status van Fiscale Beleggingsinstelling in de zin van artikel 28
van de Wet op de vennootschapsbelasting gehandhaafd blijft.
De algemene vergadering kan besluiten tot uitkeringen ten
laste van een reserve die niet krachtens de wet moet worden
aangehouden.
Overige gegevens
DISCLAIMER
De informatie in deze publicatie is ontleend aan gegevens en veronderstellingen
die ons inziens juist zijn, maar wij staan hier niet voor in. In het bijzonder geldt dat
alle hierin opgenomen verwachte rendementen zonder uitzondering als voorbeeld
zijn bedoeld. Uiteindelijke beleggingsresultaten zijn niet te voorspellen. Het is
dan ook waarschijnlijk dat het daadwerkelijke rendement niet gelijk zal zijn aan de
verwachte rendementen die hierin zijn vermeld. Aan de weergegeven verwachte
rendementen kan dan ook geen enkel recht worden ontleend. Alle hierin opgenomen
resultaten betreffen zonder uitzondering resultaten uit het verleden, die geen
betrouwbare indicator vormen voor toekomstige resultaten. Deze publicatie dient
niet te worden opgevat als een aanbod om waardepapieren te verkopen noch als een
uitnodiging tot aankoop daarvan of een advies daaromtrent, en is ook niet bedoeld
om enig recht of enige verplichting te creëren. Het beleggen van gelden is
zeer afhankelijk van de (persoonlijke) omstandigheden. Gebruikmaking van de
informatie geschiedt dan ook geheel voor eigen risico. Raadpleeg voor het nemen
van beslissingen uw beleggingsadviseur. De opinies in deze publicatie kunnen
zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. Aan alle beleggingen zijn risico’s
verbonden. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde
resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. MeesPierson is een handelsnaam
van ABN AMRO Bank N.V., statutair gevestigd te Amsterdam, ingeschreven bij de
Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer 34334259 en staat onder
toezicht van en is geregistreerd bij De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële
Markten te Amsterdam.
44