1.- ANTECEDENTES
PERITO VALUADOR LIC. ANUAR REZC BALTEZAR CORREDOR PÚBLICO No. 16 DEL D.F.
HABILITACIÓN PUBLICADA EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN, DEL DÍA 4 DE FEBRERO DE 1994
PERITO VALUADOR ADJUNTO ING. ARQ. ALFREDO IBARRA MARTÍNEZ CÉDULA PROFESIONAL2077722
FECHA DEL AVALÚO 27 DE ENERO DE 2016
INMUEBLE QUE SE VALÚA EDIFICIO DE USO MIXTO [OFICINAS Y LOCALES COMERCIALES EN PLANTA BAJA]
RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD PARTICULAR
OBJETO DEL AVALÚO DETERMINAR SU VALOR COMERCIAL, PARA JUICIO EJECUTIVO MERCANTIL
UBICACIÓN DEL INMUEBLE
CALLE AVENIDA INSURGENTES SUR NÚMERO EXTERIOR 1871
COLONIA GUADALUPE INN NÚMERO INTERIOR
MUNICIPIO ÁLVARO OBREGÓN CÓDIGO POSTAL 01020
ENTIDAD MÉXICO, DISTRITO FEDERAL
CUENTA PREDIAL 054 278 10 000 0
CUENTA DE AGUA NO SE PROPORCIONO, LA CUENTA DE AGUA
2.- CARACTERÍSTICAS URBANAS
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA MIXTA: COMERCIAL Y HABITACIONAL DE 1er ORDEN
TIPO DE CONSTRUCCIÓN COMERCIAL Y HABITACIONAL, MODERNA, DE CLASE BUENA Y MUY BUENA, CON
DOMINANTE, EN LA ZONA ALTURAS VARIABLES EN LA CONSTRUCCIÓN
ÍNDICE DE SATURACIÓN 95% MUY POCOS TERRENOS BALDÍOS EN LA ZONA
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL 01 A 50 PUNTOS IMECA DE OZONO [SATISFACTORIO]
POBLACIÓN 400 HABITANTES POR HECTÁREA DENSA FLOTANTE
USO DE SUELO PERMITIDO H 2 60 HABITACIONAL C.O.S. 0.40 C.U.S. 0.80
MÁXIMO 2 NIVELES, MÍNIMO 60% DE ÁREA LIBRE CON RELACIÓN AL ÁREA TOTAL
DEL TERRENO, DENSIDAD DE 1 VIVIENDA POR CADA 500 M2 DE TERRENO
VÍAS DE ACCESO PRINCIPALES AVENIDA INSURGENTES SUR (QUE ES SU UBICACIÓN PRINCIPAL) AL ESTE,
BARRANCA DEL MUERTO AL NORTE, AVENIDA REVOLUCIÓN AL OESTE Y ANTIGUO
CAMINO AL DESIERTO DE LOS LEONES AL SUR
SERVICIOS PÚBLICOS AGUA POTABLE A BASE DE TOMAS DOMICILIARIAS Y SERVICIO DE PIPAS; DRENAJE
CONECTADO AL COLECTOR CENTRAL Y FOSA SÉPTICA; ALUMBRADO PÚBLICO ESCASO,
RED ELÉCTRICA EN CABLEADO AÉREO; BANQUETAS ESCASAS; VIALIDADES A BASE DE
PAVIMENTO ASFALTICO Y TERRACERÍA
OTROS SERVICIOS TELÉFONO, EN CABLEADO AÉREO EN POSTES DE MADERA; TRANSPORTES PRIVADO
Y PARTICULAR; RECOLECCIÓN DE BASURA EN SERVICIO MUNICIPAL; VIGILANCIA
PÚBLICA; SEÑAL DE T.V. ABIERTA Y CABLE; NOMENCLATURA DE CALLES, ESCASA
EQUIPAMIENTO URBANO MERCADO PÚBLICO O SOBRE RUEDAS; CENTROS COMERCIALES; ÁREAS VERDES O
JARDINES PÚBLICOS; ESCUELAS PÚBLICAS Y PRIVADAS; CLÍNICAS Y HOSPITALES PÚBLICOS Y PRIVADOS; INSTALACIONES DEPORTIVOS; ESTACIONES DE GASOLINA; TEMPLOS RELIGIOSOS, DE DIFERENTES CULTOS
3.- TERRENO
TRAMOS DE CALLES O CALLES EL TERRENO SE UBICA EN LA ESQUINA DE LAS CALLES DE: RICARDO CASTRO AL
SUR
TRANSVERSALES, LIMÍTROFES U Y AVENIDA INSURGENTES SUR AL ESTE. EL RESTO DE LA MANZANA LO CONFORMAN
ORIENTACIONES LAS CALLES DE: JUVENTINO ROSAS AL NORTE Y ALFONSO ESPARZA OTEO AL OESTE
MEDIDAS Y COLINDANCIAS
AL ESTE EN 20.01 METROS CON LA AVENIDA INSURGENTES SUR, QUE ES SU ACCESO PRINCIPAL
AL SUR EN 27.33 METROS CON LA CALLE RICARDO CASTRO
AL OESTE EN 20.00 METROS CON PROPIEDAD QUE DA A RICARDO CASTRO # 106
AL NORTE EN 27.52 METROS CON PROPIEDAD QUE DA A INSURGENTES SUR # 1869
SUPERFICIE DEL TERRENO 548.64 M²
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN 5007.13 M²
INDIVISO 100.000%
DATOS SEGÚN NO SE PROPORCIONO SUPERFICIE, MEDIDAS Y LINDEROS DEL TERRENO, ASÍ QUE SE
REALIZÓ EL LEVANTAMIENTO DEL TERRENO [CINTA MÉTRICA], AL IGUAL QUE LAS
CONSTRUCCIONES QUE SE ENCUENTRAN DENTRO DEL MISMO TERRENO
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN TERRENO UBICADO EN LA ESQUINA DE AVENIDA INSURGENTES SUR [ESTE] Y
RICARDO CASTRO [SUR], PLANO Y DE FORMA REGULAR
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS VISTA A EDIFICIOS DE OFICINAS Y DEPARTAMENTOS, ZONA COMERCIAL Y CASAS
HABITACIÓN. CON CALLE O AVENIDA DE POR MEDIO
DENSIDAD HABITACIONAL 400 HABITANTES POR HECTÁREA DE NORMAL A BAJA
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN H 60
RESTRICCIONES O SERVIDUMBRE NO TIENE RESTRICCIONES O SERVIDUMBRES
LOTE TIPO EN LA ZONA 500.00 M2 DE ACUERDO A INSPECCIÓN, EN LA ZONA
4.- CROQUIS DE UBICACIÓN
5.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
USO ACTUAL DEL INMUEBLE
TERRENO UBICADO EN LA ESQUINA DE LAS CALLES DE: RICARDO CASTRO [LINDERO SUR] Y AVENIDA INSURGENTES SUR [LINDERO ESTE], SIN ACCIDENTES TOPOGRÁFICOS [SENSIBLEMENTE PLANO] Y DE FORMA REGULAR [POLÍGONO DE FORMA RECTANGULAR] EL TERRENO CUENTA CON UNA CONSTRUCCIÓN DE USO NO HABITACIONAL [EDIFICIO DE OFICINAS, CON LOCALES EN LA PLANTA BAJA], SE DESARROLLA EN 12 NIVELES, DONDE SE APRECIAN 3 TIPOS DE CONSTRUCCIÓN, CON LA SIGUIENTE DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA Y USO:
T1 OFICINAS [3,675.54 M2] CUENTA EN PLANTA BAJA CON: HALL DE ACCESO, RECEPCIÓN, VESTÍBULO DE DISTRIBUCIÓN, CUBO DE ESCALERAS Y CUBOS DE ELEVADORES; CUENTA EN PLANTA MEZZANINE CON: CUBOS DE ELEVADORES Y CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN EL 1er PISO CON: 1
OFICINA, VESTÍBULO DE DISTRIBUCIÓN, CUBOS DE ELEVADORES Y CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN EL 2do PISO CON: 4 OFICINAS,
VESTÍBULO DE DISTRIBUCIÓN, CUBOS DE ELEVADORES Y CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN EL 3er PISO CON: 2 OFICINAS, VESTÍBULO DE
DISTRIBUCIÓN, CUBOS DE ELEVADORES Y CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN EL 4to PISO CON: 1 OFICINA, VESTÍBULO DE DISTRIBUCIÓN,
CUBOS DE ELEVADORES Y CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN EL 5to PISO CON: 1 OFICINA, VESTÍBULO DE DISTRIBUCIÓN, CUBOS DE
ELEVADORES Y CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN EL 6to PISO CON: 4 OFICINAS, VESTÍBULO DE DISTRIBUCIÓN, CUBOS DE ELEVADORES Y
CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN EL 7to PISO CON:
3 OFICINAS, VESTÍBULO DE DISTRIBUCIÓN, CUBOS DE ELEVADORES Y CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN EL 8o PISO CON: 1 OFICINA, VESTÍBULO DE DISTRIBUCIÓN, CUBO DE ELEVADORES Y CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN PLANTA AZOTEA CON: CUBO DE ESCALERAS, CUARTO DE MAQUINAS Y CUARTO DE ELEVADORES. CADA UNA DE LAS OFICINAS CUENTA CON UNA DISTRIBUCIÓN DE ACUERDO A LAS NECESIDADES DE QUIEN OCUPA DICHA OFICINA T2 LOCALES COMERCIALES [319.30 M2] CUENTA EN PLANTA BAJA CON: 1 LOCAL COMERCIAL DESTINADO A TIENDA DE AUTO SERVICIO [ÁREA DE ATENCIÓN AL PÚBLICO, EXHIBICIÓN DE MERCANCÍA, CAJA, ÁREA DE REFRIGERADORES, SANITARIO Y ALMACÉN] Y 1 LOCAL COMERCIAL DESTINADO A RESTAURANTE [ÁREA DE MESAS, NÚCLEO DE SANITARIO, COCINA Y ALMACÉN] T3 ESTACIONAMIENTO [1,012.29 M2] CUENTA EN PLANTA SÓTANO CON: ÁREA DE ESTACIONAMIENTO CON CAPACIDAD PARA 18 AUTOMÓVILES Y RAMPA DE ACCESO; CUENTA EN PLANTA MEZZANINE CON: ÁREA DE ESTACIONAMIENTO CON CAPACIDAD PARA 20 AUTOMÓVILES Y RAMPA DE ACCESO
TIPO USO RANGO CLASE EDAD DE LA VIDA ÚTIL ESTADO DE LA CALIDAD DEL PROYECTO CONSTRUCCIÓN REMANENTE CONSTRUCCIÓN
T1 O 15 5 25 AÑOS 75 AÑOS BUENO ADECUADO, A SU USO
T2 C 15 4 25 AÑOS 75 AÑOS BUENO ADECUADO, A SU USO
T3 K 15 4 25 AÑOS 75 AÑOS BUENO ADECUADO, A SU USO
T4
TIPO USO RANGO CLASE NÚMERO DE NÚMERO DE UNIDADES RENTABLES
NIVELES DEL TIPO NIVELES DEL EDIFICIO
T1 O 15 5 9 NIVELES 12 NIVELES 1
T2 C 15 4 1 NIVEL 12 NIVELES LA TOTALIDAD DEL
T3 K 15 4 2 NIVELES 12 NIVELES INMUEBLE
T4
6.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
a.- OBRA NEGRA O GRUESA
CIMIENTOS PROBABLEMENTE PILOTES Y LOSAS DE CIMENTACIÓN. TODO EN CONCRETO
ARMADO
ESTRUCTURA LOSAS DE CONCRETO ARMADO PLANAS, APOYADAS SOBRE MARCOS RÍGIDOS DE
CONCRETO ARMADO [COLUMNAS Y TRABES]
MUROS DE CARGA [PERIMETRALES Y DIVISORIOS], A BASE DE TABIQUE ROJO RECOCIDO Y
TABICÓN LIGERO DE 14 CENTÍMETROS DE ESPESOR Y ALTURAS APROXIMADAS O MENORES A 2.50 METROS. ADEMÁS DE TABLAROCA O PANEL "W"
LOSAS DE ENTREPISOS LOSAS DE CONCRETO ARMADO PLANAS, DE 10 A 15 CENTÍMETROS DE ESPESOR.
EN CLAROS APROXIMADOS Y MAYORES A 5.00 METROS
LOSAS DE TECHOS LOSAS DE CONCRETO ARMADO PLANAS, DE 10 A 15 CENTÍMETROS DE ESPESOR.
EN CLAROS APROXIMADOS Y MAYORES A 5.00 METROS
AZOTEAS IMPERMEABILIZADAS, A BASE DE RELLENO DE TEZONTLE, ENTORTADO DE MORTERO,
ENLADRILLADO DE BARRO Y ACABADO CON PINTURA AHULADA DE COLOR. EN BUEN ESTADO, EN GENERAL
BARDAS PERIMETRALES NO CUENTA CON BARDAS PERIMETRALES PROPIAS, LO DELIMITAN LOS MUROS DE
SUS PROPIAS CONSTRUCCIONES
b.- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS
APLANADOS INTERIORES YESO A PLOMO, TIROL PLANCHADO, PASTA TEXTURIZADA Y REPELLADOS O FINOS DE
MEZCLA
APLANADOS EXTERIORES FINOS O REPELLADOS DE MEZCLA
PLAFONES
A BASE DE FALSOS PLAFONES DE YESO Y LOSAS DE CONCRETO ARMADO APARENTES
LAMBRINES LOSETA CERÁMICA DE DIFERENTES DIMENSIONES, DE MEDIANA Y BUENA CALIDAD
PISOS LOSETA CERÁMICA DE DIFERENTES DIMENSIONES, LOSETA DE MÁRMOL, TERRAZO,
CEMENTO PULIDO PARA RECIBIR OTRO ACABADO [LAMINADOS, DUELA Y ALFOMBRA] Y CEMENTO PULIDO O ESCOBILLADO COMO ACABADO FINAL
ZOCLOS ACORDES A LOS PISOS
ESCALERAS DEL EDIFICIO. A BASE DE RAMPA Y ESCALONES DE CONCRETO ARMADO, CON
HUELLAS [30 CENTÍMETROS] Y PERALTES [18 CENTÍMETROS] ACABADO EN CEMENTO
PULIDO
PINTURAS
VINÍLICA, EN MUROS INTERIORES Y EXTERIORES; ESMALTE O ACEITE, EN MUROS DE
SANITARIOS Y ÁREAS DE SERVICIOS. ADEMÁS DE ELEMENTOS DE HERRERÍA; BARNIZ O LACAS, EN TODA LA CARPINTERÍA. EN BUEN ESTADO
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES ALFOMBRA TIPO RASURADA, DE USO RUDO
CARPINTERÍA PUERTAS DE INTERCOMUNICACIÓN TIPO TAMBOR [BASTIDOR FORRADO CON TRIPLAY]
Y LAMBRINES EN TRIPLAY. TODO EN MADERA DE MEDIANA Y BUENA CALIDAD
INST. HIDRÁULICAS Y SANITARIAS COMPLETAS Y OCULTAS [AHOGADAS EN MUROS Y DUCTOS]: ALIMENTACIÓN
Y
RAMALEO DE AGUA, A BASE DE TUBERÍA DE COBRE; BAJADAS DE AGUAS NEGRAS Y PLUVIALES, EN TUBERÍA DE P.V.C.; DRENAJE, A BASE DE TUBERÍA DE ALBAÑAL Y REGISTROS CIEGOS O CON COLADERAS
MUEBLES DE BAÑO DE MEDIANA Y BUENA CALIDAD, MARCAS DE PAÍS: LAVABO DE CERÁMICA,
EMPOTRADO O PEGADO AL MURO; INODORO, INODORO DE CERÁMICA, CON CAJA BAJA DE AGUA [6 LITROS], LLAVES, REGADERAS Y ACCESORIOS, EN ACABADO GALVANIZADA O CROMADO
MUEBLES DE COCINA NO CUENTA CON MUEBLES DE COCINA
INSTALACIÓN ELÉCTRICA OCULTAS, EN TUBERÍA DE PLÁSTICO Y CABLEADO CALIBRE 12 Y 14, SALIDAS EN
CANTIDADES SUFICIENTE Y EN SU MAYORÍA AL CENTRO, APAGADORES Y CONTACTOS SUFICIENTES; ACCESORIOS [LUMINARIAS, PLACAS, ETC.] DE MEDIANA Y BUENA CALIDAD
HERRERÍA
VENTANAS Y CANCELES, A BASE DE PERFILES COMERCIALES DE 3" DE ESPESOR,
EN CLAROS GRANDES. ADEMÁS DE PUERTAS EXTERIORES, A BASE DE PERFILES DE FIERRO TUBULAR DE 2.5" DE ESPESOR
VIDRIERÍA CRISTAL, TIPO TRASLUCIDO Y OPACO [BAÑOS], DE ESPESOR ESPECIALES. EN BUEN
ESTADO, EN GENERAL
CERRAJERÍA MARCAS NACIONALES, DE BUENA CALIDAD. CHAPAS, CERRADURAS MANIJAS,
ETC.
FACHADAS
FACHADA INTEGRAL, A BASE DE CANCELERÍA DE ALUMINIO ADONIZADO Y CRISTAL
POLARIZADO. EN BUEN ESTADO, EN GENERAL
INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS U OBRAS COMPLEMENTARIAS
EN RÉGIMEN DE CONDOMINIO [USO COMÚN]
DESCRIPCIÓN CLAVE VALOR UNITARIO FEd. FCo. INDIVISO VALOR RESULTANTE
NO CUENTA CON INSTALACIONES ESPECIALES, $ - 1.00 1.00 100.000% $ -
ELEMENTOS ACCESORIOS U OBRAS
A RAZÓN $ -
$ - 1.00 1.00 100.000% $ -
UNIDAD 0.00
A RAZÓN $ -
$ - 1.00 1.00 100.000% $ -
UNIDAD 0.00
A RAZÓN $ -
$ - 1.00 1.00 100.000% $ -
UNIDAD 0.00
A RAZÓN $ -
$ - 1.00 1.00 100.000% $ -
UNIDAD 0.00
A RAZÓN $ -
$ - 1.00 1.00 100.000%
VALOR TOTAL, EN RÉGIMEN DE CONDOMINIO $ -
EN RÉGIMEN PARTICULAR [USO PRIVATIVO] DESCRIPCIÓN CLAVE VALOR UNITARIO FEd. FCo. INDIVISO VALOR RESULTANTE
ELEVADORES $ 3,000,000.00 0.75 1.00 INTEGRO $ 2,250,000.00 UNIDAD 2.00 PIEZA
A RAZÓN $ 1,500,000.00 POR PZA.
SISTEMA CONTRA INCENDIOS $ 750,000.00 0.60 1.00 INTEGRO $ 450,000.00 UNIDAD 1.00 LOTE
A RAZÓN $ 750,000.00 POR PZA.
SUB ESTACIÓN ELÉCTRICA $ 350,000.00 0.75 1.00 INTEGRO $ 262,500.00 UNIDAD 1.00 PIEZA
A RAZÓN $ 350,000.00 POR PZA.
SISTEMA DE INTERCOMUNICACIÓN $ 200,000.00 0.60 1.00 INTEGRO $ 120,000.00 UNIDAD 1.00 PIEZA
A RAZÓN $ 200,000.00 POR PZA.
CISTERNA Y EQUIPO DE BOMBEO $ 400,000.00 0.75 1.00 INTEGRO $ 300,000.00 UNIDAD 1.00 PIEZA
A RAZÓN $ 400,000.00 POR PZA.
$ - 1.00 1.00 INTEGRO $ -
VALOR TOTAL, EN RÉGIMEN DE CONDOMINIO $ 3,382,500.00
7.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO
FACTORES DE EFICIENCIA, PARA EL TERRENO
FRENTES A CALLE SUPERIOR A LA MODA FACTOR DE ZONA FZo. 1.10
AVENIDA CENTENARIO
FRENTE A 2 CALLES O VÍAS DE COMUNICACIÓN FACTOR DE UBICACIÓN FUb. 1.05
AVENIDA CENTENARIO
PREDIO CON FRENTE MAYOR A 7.00 METROS FACTOR DE FRENTE FFr. 1.00
FRENTE DEL PREDIO DE: MAYOR A 7 METROS
TERRENO DE FORMA REGULAR FACTOR DE FORMA FFo. 1.00
POLÍGONO DE FORMA RECTANGULAR
LA RELACIÓN CON EL LOTE TIPO ES DE: FACTOR DE SUPERFICIE FSu. 1.00
548.64 M2, ENTRE 500.00 M2 1.09728
FACTOR RESULTANTE FRe. 1.16
VALOR UNITARIO DE TIERRA
VALOR MÍNIMO, EN LA ZONA $ 76,876.00 POR M2
VALOR MÁXIMO, EN LA ZONA $ 97,947.26 POR M2
VALOR APLICADO AL AVALÚO ESTÉ VALOR UNITARIO, INCLUYE UN FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN $ 90,000.00 POR M2
VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCIÓN
PARA T1 $ 15,000.00 POR M2 DE ACUERDO AL MANUAL BIMSA Y BASE DE DATOS DEL PERITO
PARA T2 $ 17,500.00 POR M2 DE ACUERDO AL MANUAL BIMSA Y BASE DE DATOS DEL PERITO
PARA T3 $ 10,000.00 POR M2 DE ACUERDO AL MANUAL BIMSA Y BASE DE DATOS DEL PERITO
PARA T4 $ - POR M2 DE ACUERDO AL MANUAL BIMSA Y BASE DE DATOS DEL PERITO
DEMÉRITOS
FACTOR DE EDAD FEd. 0.75 PARA T1 EDAD DE LA CONSTRUCCIÓN 25 VIDA ÚTIL RENTABLE 75 VIDA TOTAL 100
FACTOR DE EDAD FEd. 0.75 PARA T2 EDAD DE LA CONSTRUCCIÓN 25 VIDA ÚTIL RENTABLE 75 VIDA TOTAL 100
FACTOR DE EDAD FEd. 0.75 PARA T3 EDAD DE LA CONSTRUCCIÓN 25 VIDA ÚTIL RENTABLE 75 VIDA TOTAL 100
FACTOR DE EDAD FEd. 1.00 PARA T4 EDAD DE LA CONSTRUCCIÓN 0 VIDA ÚTIL RENTABLE 0 VIDA TOTAL 0
NOTA PARA TODOS LOS CASOS DE APLICA LA FORMULA LINEAL DE DEMÉRITO PARA EDAD
FACTOR DE CONSERVACIÓN
PARA T1 FCo. 1.00 REGULAR RUINOSA 0.00
PARA T2 FCo. 1.00 MALO 0.70
PARA T3 FCo. 1.00 REGULAR O NORMAL 1.00
PARA T4 FCo. 1.00 BUEN ESTADO 1.10
8.- VALOR FÍSICO
a.- TERRENO
ÁREA DE VALOR FRACCIÓN SUPERFICIE VALOR UNITARIO FRe. INDIVISO VALOR RESULTANTE [M2] DEL TERRENO
NO APLICA TOTAL 548.64 90,000.00 1.16 100.000% $ 57,031,128.00
VALOR DEL TERRENO [a] $ 57,031,128.00
b.- CONSTRUCCIONES TIPO CLAVES SUPERFICIE V.U.N. DEMÉRITOS VALOR RESULTANTE
[M2] CONSTRUCCIÓN
USO RANGO CLASE FEd. FCo.
T1 O 15 5 3675.54 $ 15,000.00 0.75 1.00 $ 41,349,825.00 T2 C 15 4 319.30 $ 17,500.00 0.75 1.00 $ 4,190,812.50
T3 K 15 4 1012.29 $ 10,000.00 0.75 1.00 $ 7,592,175.00
T4 $ - 1.00 1.00 $ -
SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIDA 5007.13 VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN [b] $ 53,132,812.50
c.- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
EN RÉGIMEN DE CONDOMINIO [USO COMÚN] DESCRIPCIÓN VALOR TOTAL DE LAS DEMÉRITOS INDIVISO VALOR RESULTANTE INSTALACIONES FEd. FCo.
VER TABLA, PARA $ - 0.75 1.00 100.000% $ -
DESCRIPCIÓN
VALOR DE LAS INSTALACIONES COMUNES [c] $ -
d.- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS EN RÉGIMEN PARTICULAR [USO INDIVIDUAL]
DESCRIPCIÓN VALOR TOTAL DE LAS DEMÉRITOS INDIVISO VALOR RESULTANTE
INSTALACIONES FEd. FCo.
VER TABLA, PARA $ 4,700,000.00 0.60 1.00 INTEGRO $ 2,820,000.00
DESCRIPCIÓN
VALOR DE LAS INSTALACIONES COMUNES [d] $ 2,820,000.00
VALOR TOTAL [a + b + c + d] $ 112,983,940.50
9.- VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS RENTA ESTIMADA O DE MERCADO, SEGÚN INVESTIGACIÓN DE MERCADO
T1 3675.54 M2 $ 250.00 POR M2 $ 918,885.00 RENTA PARCIAL $ 1,251,782.50
T2 319.30 M2 $ 250.00 POR M2 $ 79,825.00 RENTA PARCIAL NO SE ENCONTRÓ MERCADO DE
T3 1012.29 M2 $ 250.00 POR M2 $ 253,072.50 RENTA PARCIAL RENTAS
T4 0.00 M2 $ - POR M2 $ - RENTA PARCIAL
RENTA ESTIMADA $ 1,251,782.50
IMPORTE DE LAS DEDUCCIONES
35.25% $ 441,253.33
RENTA NETA MENSUAL $ 810,529.17
RENTA NETA ANUAL $ 9,726,350.03
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL 8.40% TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE $ 115,789,881.25 A SU CASO [TASA INMOBILIARIA]
10.- RESUMEN
VALOR FÍSICO O DIRECTO
$ 112,983,940.50
VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
$ 115,789,881.25
VALOR DE MERCADO [VALOR REDONDEADO]
$ 119,670,407.00
SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIDA 5007.13 m2 $ 23,900.00 POR M2 VALOR PROMEDIO DE MERCADO,
EN LA ZONA. DE CONSTRUCCIÓN
SIMILAR
11.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO
VALOR COMERCIAL $ 116,150,000.00
CANTIDAD CON LETRA (CIENTO DIECISEIS MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL PESOS 00/100 M.N.)
VALOR AL DÍA 27 DE ENERO DE 2016
13.- VALOR REFERIDO O EN SU CASO
FECHA POR LA CANTIDAD DE FACTOR DE AJUSTE
PERITO ADJUNTO
ING. ARQ. ALFREDO IBARRA MARTÍNEZ
CÉDULA PROFESIONAL N° 2077722
ESPECIALIDAD BIENES INMUEBLES
PERITO VALUADOR
LIC. ANUAR ANTONIO REZC BALTEZAR
CORREDOR PÚBLICO No. 16
PLAZA DEL DISTRITO FEDERAL
ANEXO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO INMOBILIARIO
INVESTIGACIÓN DE MERCADO INMOBILIARIO [TERRENOS BALDÍOS]
CALLE NÚMERO COLONIA / DELEGACIÓN CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE INFORMES
AVENIDA INSURGENTES SUR NO SE PROPORCIONO GUADALUPE INN USO DE SUELO 5513-1010
ÁLVARO OBREGÓN USO: H 15 20 RAYO VENDE ASESORES
USO CARACTERÍSTICAS INMOBILIARIOS
TERRENO BALDÍO C.O.S. 0.80
SUPERFICIE 980.00 M2 C.U.S. 12.00
MARGARITAS NO SE PROPORCIONO FLORIDA USO DE SUELO 3089-2916
ÁLVARO OBREGÓN USO: H 15 20 EMILIO D. GENESI
USO CARACTERÍSTICAS
TERRENO BALDÍO C.O.S. 0.80
SUPERFICIE 472.00 M2 C.U.S. 12.00
MARGARITAS NO SE PROPORCIONO AXOTLA USO DE SUELO 5513-1010
ÁLVARO OBREGÓN USO: H 3 30 RAYO VENDE ASESORES
USO INMOBILIARIOS
TERRENO BALDÍO C.O.S. 0.70
SUPERFICIE 1971.00 M2 C.U.S. 2.10 USO DE SUELO
USO: H 1 1
C.O.S. 0.99 C.U.S. 0.99
USO:
PRECIO DE VENTA SUPERFICIE M2 VALOR UNITARIO POR M2 ZONA UBICACIÓN OTROS SUPERFICIE CUS NEGOCIACIÓN VALOR HOMOLOGADO POR M2
$ 125,000,000.00 980.00 $ 127,551.02 1.00 1.00 1.00 1.06 0.76 0.95 $ 97,947.26
$ 19,300,000.00 472.00 $ 40,889.83 3.00 1.00 1.00 0.99 0.76 1.00 $ 92,170.70
$ 70,000,000.00 3481.00 $ 20,109.16 3.50 1.00 1.00 1.20 0.91 1.00 $ 76,876.00
$ - 0.00 $ - 1.00 1.00 1.00 0.27 1.00 0.90 $ -
$ - 0.00 $ - 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ -
VALOR PROMEDIO DE MERCADO $ 88,997.99
VALOR UNITARIO APLICADO [$/M2] $ 90,000.00
ANEXO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO INMOBILIARIO
INVESTIGACIÓN DE MERCADO INMOBILIARIO [CONSTRUCCIONES, EN VENTA]
CALLE NÚMERO COLONIA / DELEGACIÓN CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE INFORMES
LERDO DE TEJADA NO SE PROPORCIONO GUADALUPE INN USO DE SUELO 5568-4381
USO: ÁLVARO OBREGÓN USO: H 2 60 CATAÑO BIENES RAÍCES
EDIFICIO DE OFICINAS CARACTERÍSTICAS
TERRENO 600.00 M2 EDAD 5 C.O.S. 0.40
CONST. 2630.00 M2 FEd. 0.95 C.U.S. 0.80
INDUSTRIAL NO SE PROPORCIONO AXOTLA USO DE SUELO 5697-8325
USO: ÁLVARO OBREGÓN USO: H 3 30 MIRIAM FIGUEROA GUEL
EDIFICIO DE OFICINAS CARACTERÍSTICAS
TERRENO 2100.00 M2 EDAD 30 C.O.S. 0.70
CONST. 1050.00 M2 FEd. 0.70 C.U.S. 2.10
ANILLO PERIFÉRICO SUR NO SE PROPORCIONO LOS ALPES USO DE SUELO 5616-5617
USO: ÁLVARO OBREGÓN USO: H 3 50 IRG REAL STATE
EDIFICIO DE OFICINAS CARACTERÍSTICAS
TERRENO 1857.00 M2 EDAD 10 C.O.S. 0.50
CONST. 25806.00 M2 FEd. 0.90 C.U.S. 1.50 1150 USO DE SUELO
USO: USO: H 0 0
CARACTERÍSTICAS
TERRENO 0.00 M2 EDAD 0 C.O.S. 1.00
CONST. 0.00 M2 FEd. 1.00 C.U.S. 0.00
USO:
PRECIO DE VENTA SUPERFICIE M2 VALOR UNITARIO POR M2 ZONA UBICACIÓN PROYECTO EDAD C.U.S. NEGOCIACIÓN VALOR HOMOLOGADO POR M2
$ 79,500,000.00 2,630.00 $ 30,228.14 1.00 1.00 1.00 0.79 1.08 0.90 $ 23,112.20
$ 30,000,000.00 1,050.00 $ 28,571.43 1.00 1.00 0.80 1.07 1.34 0.90 $ 29,468.69
$ 620,000,000.00 25,806.00 $ 24,025.42 1.00 1.00 1.00 0.83 0.96 1.00 $ 19,196.81
$ - 0.00 $ - 1.00 1.00 0.80 1.00 1.00 1.00 $ -
$ - 0.00 $ - 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ - VALOR PROMEDIO DE MERCADO $ 23,925.90
VALOR UNITARIO APLICADO [$/M2] $ 23,900.00
ANEXO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO INMOBILIARIO
INVESTIGACIÓN DE MERCADO INMOBILIARIO [RENTAS DE CONSTRUCCIÓN]
CALLE NÚMERO COLONIA / DELEGACIÓN CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE INFORMES
INSURGENTES SUR NO SE PROPORCIONO GUADALUPE INN USO DE SUELO 5531-7070
USO: ÁLVARO OBREGÓN USO: H 2 60 RE/MAX REAL STATE
EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS CARACTERÍSTICAS CONSULTANTS
TERRENO 500.00 M2 EDAD 20 C.O.S. 0.40
CONST. 5800.00 M2 FEd. 0.80 C.U.S. 0.80
TECOYOTITLA NO SE PROPORCIONO FLORIDA USO DE SUELO 5245-2009
USO: ÁLVARO OBREGÓN USO: H 3 30 ALMAYA
EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS CARACTERÍSTICAS
TERRENO 600.00 M2 EDAD 2 C.O.S. 0.70
CONST. 1050.00 M2 FEd. 0.98 C.U.S. 2.10 PEDRO LUIS OGAZÓN 57 SAN ÁNGEL USO DE SUELO 5595-4045
USO: ÁLVARO OBREGÓN USO: H 3 30 ORGANIZACIÓN SERRANO
EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS CARACTERÍSTICAS
TERRENO 600.00 M2 EDAD 2 C.O.S. 0.70
CONST. 2254.00 M2 FEd. 0.98 C.U.S. 2.10 CRACOVIA NO SE PROPORCIONO SAN ÁNGEL USO DE SUELO 6389-6683
USO: ÁLVARO OBREGÓN USO: H 5 30 INVEST FOUR REAL STATE
EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS CARACTERÍSTICAS
TERRENO 1050.00 M2 EDAD 26 C.O.S. 0.70
CONST. 800.00 M2 FEd. 0.74 C.U.S. 3.50
USO:
PRECIO DE VENTA SUPERFICIE M2 VALOR UNITARIO POR M2 ZONA UBICACIÓN PROYECTO EDAD C.U.S. NEGOCIACIÓN VALOR HOMOLOGADO POR M2
$ 1,856,000.00 5,800.00 $ 320.00 1.00 1.00 1.00 0.94 0.98 0.90 $ 270.00
$ 460,000.00 1,050.00 $ 438.10 1.00 1.00 1.00 0.77 1.18 0.90 $ 301.75
$ 560,000.00 2,254.00 $ 248.45 1.00 1.00 1.00 0.77 1.09 0.90 $ 171.12
$ 225,000.00 800.00 $ 281.25 1.00 1.00 1.00 1.01 1.28 0.90 $ 256.55
$ - 0.00 $ - 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ - VALOR PROMEDIO DE MERCADO $ 249.85
VALOR UNITARIO APLICADO [$/M2] $ 250.00
ANEXO DE FOTOGRAFÍAS
ANEXO DE FOTOGRAFÍAS
ANEXO DE FOTOGRAFÍAS
ANEXO DE FOTOGRAFÍAS
ANEXO DE FOTOGRAFÍAS
ANEXO DE FOTOGRAFÍAS
ANEXO DE FOTOGRAFÍAS
ANEXO DE FOTOGRAFÍAS
ANEXO DE FOTOGRAFÍAS
ANEXO DE FOTOGRAFÍAS