IPO DA MITRE: VALE A PENA?
IPO DA SMALL CAP MITRE - VALE A PENA PARTICIPAR?
1- QUEM É A MITRE REALTY?
A Mitre é uma construtora e incorporadora com mais de 58 anos de atuação e focada no
lançamento de empreendimentos imobiliários para média e média-alta renda na cidade
de São Paulo. Esses lançamentos são feitos em regiões com maior potencial de
crescimento, alta demanda e menor competição. Abaixo os pilares da empresa:
IPO DA MITRE: VALE A PENA?
2- COMO ESTÁ O SETOR IMOBILIÁRIO EM SÃO PAULO?
Antes de analisar a empresa, o principal termômetro é o mercado imobiliário na Cidade
de São Paulo e a análise microeconômica do setor, principalmente relacionadas a
demanda dentro da cidade de São Paulo.
Vamos a alguns dados:
Comercialização de Imóveis Novos – Cidade de São Paulo
A Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo departamento de Economia e
Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), apurou em novembro de 2019 a
comercialização de 4.974 unidades residenciais novas. O resultado foi 43,5% superior
ao total comercializado em outubro (3.467 unidades) e superou em 29,4% as vendas de
novembro de 2018 (3.843 unidades).
No acumulado de 12 meses (dezembro de 2018 a novembro de 2019), as 44.134 unidades comercializadas representaram um aumento de 48,6% em relação ao período anterior (dezembro de 2017 a novembro 2018), quando foram negociadas 29.694 unidades.
FONTE: SECOVI-SP
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ANALISE: Não há dúvida que o mercado imobiliário em São Paulo está
borbulhando pelos números apresentados acima, e que, estando posicionado
na média e alta renda da cidade a empresa sai na frente, pois é um setor com
baixo número de distrato e boa previsibilidade. Além da questão
microeconômica citada acima, o fator macroeconômico de redução de juros,
que ainda pode chegar a 4,25% no ano de 2020 e o financiamento via IPCA com
os bancos securitizando a sua carteira de emissão de títulos, cria espaço livre
para novas operações de crédito imobiliário aumentando o volume do mesmo.
No entanto, a venda de imóveis aumenta quando há três pilares alinhados:
baixo nível de desemprego; bom marco regulatório, que significa legislação
segura; e taxa de juros abaixo de dois dígitos. Está faltando apenas o primeiro
pilar, que está melhorando a passos lentos, para que isso chegue na venda,
porém, as empresas de construção já estão em processos de lançamentos,
porque a confiança voltou para o setor.
3- TESE DE INVESTIMENTOS NA MITRE: Foco na cidade de São Paulo e na média e alta renda sem depender de
crédito governamental;
Qualidade de execução superior a todos os concorrentes, tendo em vista a
estrutura organizacional integrada e verticalizada, por meio da qual há o
controle de todas as principais etapas dos projetos (desde a originação,
concepção, desenvolvimento, incorporação, construção e vendas);
Setor de inteligência que seleciona possíveis terrenos em áreas
estratégicas com estudo de demanda e concorrência, que é confirmado
pela baixo nível de distratos e consequentemente pelo baixo nível de
estoques, 3,1% do volume entregue nos últimos 5 anos, e alta velocidade
nas vendas VSO(Vendas Sobre Oferta) que está em 84,4% frente aos
61,2% da Cidade de São Paulo;
Banco de Terrenos para lançamentos com VGV(Valor Geral de Vendas) de
R$ 4,6 Bilhões e vai utilizar parte do dinheiro da oferta para aumentar esse
banco de terrenos, que já considero bem grande;
Elevado Giro dos Ativos com velocidade no início das obras e na entrega
que em média ocorre 3 meses antes da data prevista;
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4- LINHAS DE PRODUTO:
A) Raízes: Linha de produtos focada em bairros de classe média, com menor concorrência,
e diferenciais de produtos para os clientes de tais regiões devido à concepção de
plantas, mix de unidades, ao padrão dos apartamentos e áreas comuns
diferenciadas, com ampla oferta de amenities como co-working, academia e
pilates 24 horas, car wash, bicicletário, dentre outros. Nessa linha, encontramos
um público de média renda em bairros secundários, com ampla oferta de terrenos
e pouca competição, como, por exemplo, a Zona Leste, mas bastante populosos
e com infraestrutura de transporte e serviços já estabelecida. Os produtos da
linha Raízes, em geral, têm preços que variam entre R$6.500/m2 (grande maioria)
e 9.000/m2 e, como contam com unidades de 1, 2 e 3 dormitórios compactas, os
preços finais médios variam de R$150 mil a R$600 mil por unidade. Sob a linha
Raízes já foram lançadas 871 unidades e destas 750 já foram vendidas, desde o
lançamento do produto.
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B) Haus Mitre: Linha de produtos diferenciada, com forte apelo de design e sofisticação, com
foco no público de média alta renda, com preço atualmente entre R$10 mil/m2 e
R$15 mil/m2 de área privativa. Os empreendimentos Haus Mitre têm arquitetura
e concepção diferenciada, em linha com as mais modernas tendências mundiais
de se viver e, em geral, oferecem opções de unidades de 1, 2 e 3 dormitórios,
com metragens mais compactas do que as da concorrência neste segmento de
mercado (variando entre 24 m2 e 100 m2 de área privativa atualmente) e,
consequentemente, mais acessíveis e com maior liquidez, com preços atualmente
a partir de R$199 mil para as unidades menores, de aproximadamente 24 m2 de
área privativa, a cerca de R$1,5 milhão por unidade de 3 dormitórios de
aproximadamente 100 m2 de área privativa. Dessa forma, a linha Haus Mitre
oferece empreendimentos de qualidade, em bairros desejados da cidade como
Pinheiros, Vila Mariana, Perdizes e aliado com a oferta de áreas comuns como
co-working, salas de reunião, adega, pilates, academia, dentre outros, torna-se
uma excelente escolha. Sob a linha Haus Mitre já foram lançadas 1.039 unidades
e destas 895 já foram vendidas, desde o lançamento do produto.
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5- ESTRUTURA ACIONÁRIA:
6- ENTRADA LÍQUIDA DE RECURSOS APÓS O IPO A entrada de recursos de mais de R$ 774 milhões tem o objetivo de fortalecer
ainda mais a compra de terrenos e a sua estrutura de capital.
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7- NÚMEROS DA EMPRESA
A Saúde da empresa representado pela Receita Liquida auferida, Lucro
Líquido e EBITDA sempre positivo nos últimos 4 anos e crescente e endividamento que
consideramos equilibrado, ainda mais com os recursos que entrarão na empresa e que
irão melhorar sua estrutura de capital
8- COMPARAÇÃO DA MITRE COM OUTRAS CONSTRUTORAS
*Dados de 9 meses de 2019
9- VALUATION PELOS MULTIPLOS DE MERCADO
*Considerando a faixa intermediária de preço em 16,80, com o EV DE 1.800.000,00 aproximadamente.
ANÁLISE: Empresa trabalha com dois múltiplos P/VP de 2,2x e P/L de 15x,
considerando a faixa intermediária de preço. Esses múltiplos estão abaixo da média do mercado, principalmente quando comparamos a TRISUL e a EZTEC. Ao
EMPRESAS PATRIMONIO LIQUIDO RECEITA LIQUIDA EBITDA LUCRO LIQUIDO DIVIDA LIQUIDA MARGEM LÍQUIDA ROE DIVIDA LIQUIDA/EBITDA
EZTEC 3778 640 158 224 -1336 35% 6% 0
TRISUL 1090 732 158 127 -187 17% 12% 0
MITRE(*) 60 190 40 26 97 14% 43% 2,43
EMPRESA P/VP P/L EV/EBITDA
EZTEC 3,67 53X 73X
TRISUL 2,99 26X 20X
MITRE(*) 2,2 15X 30X
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abrir para o mercado, a empresa tende a crescer, pois trata-se de uma small caps com grande potencial de execução.
DADOS ADICIONAIS DA EMPRESA:
O volume de lançamentos atingiu R$ 266,7 milhões de janeiro a setembro
de 2019, com possibilidade de lançamento adicional de R$ 321,1 milhões
no quarto trimestre, com total de R$ 587,8 milhões em 2019;
A companhia estima que a sua capacidade de lançamentos fique entre R$
1,0 bilhão a R$ 1,5 bilhão por ano. A companhia já possui banco de
terrenos de R$ 4,6 bilhões de Valor Geral de Vendas (VGV), suficiente para
suportar lançamentos de 2020 a 2023. No entanto, parte desse IPO será
para o banco de terrenos;
A receita líquida apresentou forte crescimento de superior a 60% nos nove
primeiros meses de 2019 em relação ao mesmo período de 2018.
10- VALUATION PELO FLUXO DE CAIXA DESCONTADO:
10- CONCLUSÃO:
Com Margem de segurança superior a 20% do preço teto e também, pelo
valuation atrativo, quando comparamos com outras empresas do setor, e
também, pela análise microeconômica do mercado de construção civil,
especificamente na Cidade de São Paulo, recomendamos a entrada até o
preço máximo da oferta.
PREMISSAS: TAXAS
WAAC 7,80%
BETA 0,60
TAXA LIVRE DE RISCO 4,50%
PREMIO DE MERCADO(RM-RF) 5,50%
TAXA DE CRESCIMENTO ANUAL 12%
TAXA DE CRESCIMENTO NA PERPETUIDADE 4%
FC1-2020 FC2-2021 FC3-2022 FC4-2023 FC5-2024 PERPETUIDADE EV(VALOR DA EMPRESA)
51,95 53,97 56,07 58,26 60,53 1.146,91 1.427,69
EV 1.427,69
DIVIDA LÍQUIDA 97,81-
VALOR DA EMPRESA 1.329,88
NÚMERO DE AÇÕES 56,1
VALOR JUSTO DA AÇÃO 23,71
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