Ketensamenwerking de Sleutels
workshop-opdrachtgeverschap-efficient-naar-label-b
5 november 2015
Ketensamenwerking
Aannemer +
comakers
kbg
bewoners
de Sleutels
ketensamenwerkingsprojecten
• Opgeleverd: • Blauwe blokken: 116 woningen
• Tuinstadwijk: 252 woningen
• Castellumweg: 60 woningen
• Druiven-Kersenstraat: 82 woningen
• In uitvoering: • HOPZ: 77 woningen
• In voorbereiding: • Albert Verweijstraat eo: 163 woningen
• Sibeliusstraat eo: 56 woningen
Doelstellingen ketensamenwerking
• Efficiency door vroegtijdige samenwerking
• Realiseren planningsvoordelen
• Effectief gebruiken kennis, kunde marktpartijen
• Verminderen faalkosten
• Verbeteren klanttevredenheid
• Beperken overlast voor bewoner
• Versnellen herstructureringsopgave
Startnotitie (MT besluit) Oprichting
ipg
Keuze scenario Investeringsbesluit
(MT besluit)
Uitwerken scenario’s
Kennismaking KBG
Communicatie- participatieplan
Modelwoning
Keuze / kick-off architect /
ketenpartners
Selectie aannemer overeenkomst fase 1
Akkoord bewoners
Initiatieffase Voorbereidingsfase Realisatiefase Nazorgfase
Bewoners
Planteam
100% opnames
Oplevering
Keuzemogelijkheden
Tevredenheids- onderzoek
Vergunningsaanvraag
24/7 service Leanplanning
Overeenkomst fase 2
Proces ketensamenwerking
Koude opnames
Start informatie
Probleem-stelling
Quickscan
Visiedocument
Projectevaluatie (MT besluit)
Uitvoering Kwaliteitsborging
Startnotitie (MT besluit) Oprichting
ipg
Keuze scenario Investeringsbesluit
(MT besluit)
Uitwerken scenario’s
Kennismaking KBG
Communicatie- participatieplan
Modelwoning
Keuze / kick-off architect /
ketenpartners
Selectie aannemer overeenkomst fase 1
Akkoord bewoners
Initiatieffase Voorbereidingsfase Realisatiefase Nazorgfase
Bewoners
Planteam
100% opnames
Keuzemogelijkheden
Tevredenheids- onderzoek
Vergunningsaanvraag
24/7 service Leanplanning
Overeenkomst fase 2
Proces ketensamenwerking
Koude opnames
Start informatie
Probleem-stelling
Quickscan
Visiedocument
Projectevaluatie (MT besluit)
Oplevering
Uitvoering Kwaliteitsborging
Quickscan
• Galerijflat: 60 drie-/ vierkamerwoningen
• Veel oudere huurders, gem. woonduur 20 jr
• Actieve BC / KBG, betrokken bewoners
• Gem. huurprijs €430,-
Quickscan
• Goede plattegronden
• Gedateerde uitstraling
• Open toegankelijk
• F en G-labels
• Technisch nodig: dak, beton, standleidingen, kozijnen, hekken
• Aanwezigheid asbest
Startnotitie (MT besluit) Oprichting
ipg
Keuze scenario Investeringsbesluit
(MT besluit)
Uitwerken scenario’s
Kennismaking KBG
Communicatie- participatieplan
Modelwoning
Keuze / kick-off architect /
ketenpartners
Selectie aannemer overeenkomst fase 1
Akkoord bewoners
Initiatieffase Voorbereidingsfase Realisatiefase Nazorgfase
Bewoners
Planteam
100% opnames
Oplevering
Keuzemogelijkheden
Tevredenheids- onderzoek
Vergunningsaanvraag
24/7 service Leanplanning
Overeenkomst fase 2
Proces ketensamenwerking
Koude opnames
Start informatie
Probleem-stelling
Quickscan
Visiedocument
Projectevaluatie (MT besluit)
Uitvoering Kwaliteitsborging
Klankbordgroep
• Bewoners complex • Met aannemer en architect • Probleemstelling, analyse, visiedocument en
scenario’s • Beoordelen modelwoning • Tussentijdse evaluaties
Startnotitie (MT besluit) Oprichting
ipg
Keuze scenario Investeringsbesluit
(MT besluit)
Uitwerken scenario’s
Kennismaking KBG
Communicatie- participatieplan
Modelwoning
Keuze / kick-off architect /
ketenpartners
Selectie aannemer overeenkomst fase 1
Akkoord bewoners
Initiatieffase Voorbereidingsfase Realisatiefase Nazorgfase
Bewoners
Planteam
100% opnames
Oplevering
Keuzemogelijkheden
Tevredenheids- onderzoek
Vergunningsaanvraag
24/7 service Leanplanning
Overeenkomst fase 2
Proces ketensamenwerking
Koude opnames
Start informatie
Probleem-stelling
Quickscan
Visiedocument
Projectevaluatie (MT besluit)
Uitvoering Kwaliteitsborging
Visiedocument
• Stiko o.b.v. advies kostendeskundige
• Verwijderen open verbrandingstoestellen
• Elektra en gas veilig,
• Gezond binnenklimaat,
• Verhogen waterdruk
• Ambitie label B of A
Startnotitie (MT besluit) Oprichting
ipg
Keuze scenario Investeringsbesluit
(MT besluit)
Uitwerken scenario’s
Kennismaking KBG
Communicatie- participatieplan
Modelwoning
Keuze / kick-off architect /
ketenpartners
Selectie aannemer overeenkomst fase 1
Akkoord bewoners
Initiatieffase Voorbereidingsfase Realisatiefase Nazorgfase
Bewoners
Planteam
100% opnames
Oplevering
Keuzemogelijkheden
Tevredenheids- onderzoek
Vergunningsaanvraag
24/7 service Leanplanning
Overeenkomst fase 2
Proces ketensamenwerking
Koude opnames
Start informatie
Probleem-stelling
Quickscan
Visiedocument
Projectevaluatie (MT besluit)
Uitvoering Kwaliteitsborging
Koude opnames/ onderzoek
• Betonrot, buitenkozijnen, asbestsanering, herstel en isoleren kopgevels en borstweringen
• Metsel- en voegwerk, hwa, dakbedekking (+ dakbeveiliging), herstel coating galerijen en vervangen hekwerken
Koude opnames/ onderzoek
• 100% toilet + badkamer vervangen incl. verlaagde plafonds
• Standleidingen en riolering vervangen
• Individuele watermeter
• Plaatsen hydrofoor
Koude opnames/ onderzoek
• Stadsverwarming of HR 107
• Gevel-, dak- en vloerisolatie aanbrengen
• Kierdichting (wel roosters en mv-toevoegen), HR++ glas plaatsen, draaiende delen vervangen, nieuwe kozijnen, PKVW
Koude opnames / onderzoek
• Herstel coating galerijen, balkons en herstel betonrot
• Entree afsluiten en vergroten, postkasten, videofoons, aanpak bergingen, hallen verdiepingen, afsluitbare vluchttrappen, valbeveiliging dak
Startnotitie (MT besluit) Oprichting
ipg
Keuze scenario Investeringsbesluit
(MT besluit)
Uitwerken scenario’s
Kennismaking KBG
Communicatie- participatieplan
Modelwoning
Keuze / kick-off architect /
ketenpartners
Selectie aannemer overeenkomst fase 1
Akkoord bewoners
Initiatieffase Voorbereidingsfase Realisatiefase Nazorgfase
Bewoners
Planteam
100% opnames
Oplevering
Keuzemogelijkheden
Tevredenheids- onderzoek
Vergunningsaanvraag
24/7 service Leanplanning
Overeenkomst fase 2
Proces ketensamenwerking
Koude opnames
Start informatie
Probleem-stelling
Quickscan
Visiedocument
Projectevaluatie (MT besluit)
Uitvoering Kwaliteitsborging
Uitwerken scenario’s
• Insteek op ‘samen’: gezamenlijke voorbereiding
• Architect deelnemer planteam
• Betrokkenheid interne projectgroep
• Betrokkenheid KBG
• Visiedocument als startpunt
• Steekproef en 100% opnames
• Meerdere onderzoeks-/ modelwoningen
• Total cost of ownership (TCO) in scenario’s
Startnotitie (MT besluit) Oprichting
ipg
Keuze scenario Investeringsbesluit
(MT besluit)
Uitwerken scenario’s
Kennismaking KBG
Communicatie- participatieplan
Modelwoning
Keuze / kick-off architect /
ketenpartners
Selectie aannemer overeenkomst fase 1
Akkoord bewoners
Initiatieffase Voorbereidingsfase Realisatiefase Nazorgfase
Bewoners
Planteam
100% opnames
Oplevering
Keuzemogelijkheden
Tevredenheids- onderzoek
Vergunningsaanvraag
24/7 service Leanplanning
Overeenkomst fase 2
Proces ketensamenwerking
Koude opnames
Start informatie
Probleem-stelling
Quickscan
Visiedocument
Projectevaluatie (MT besluit)
Uitvoering Kwaliteitsborging
Keuze scenario/ investeringsbesluit
0: Doorexploiteren
1: Gedeeltelijke gevelaanpak 2: Basis gevelaanpak +
isoleren zolder
3: Gevelaanpak +
dakisolatie (budgetvariant)
4: Werkzaamheden
conform visiedocument
5: Vrije sector 6: Label A
Bouwkosten € 8.700 incl. btw
Bouwkosten € 26.400 incl. btw Bouwkosten € 47.100 incl. btw Bouwkosten € 68.300 incl. btw
Bouwkosten € 81.800 incl. btw Bouwkosten € 105.800 incl. btw Bouwkosten € 86.700 incl. btw
€-
€20.000
€40.000
€60.000
€80.000
€100.000
€120.000
Scenario 0 Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5 Scenario 6
To
tale
Bou
wko
ste
n i
ncl.
BTW
11. Badkamer/ keuken en toilet
10. Tuinmuren
9. Terrein: bestrating/ verlichting PKVW
8. E-installatie
7. Werktuigbouwkundige installaties
6. Binnenpakket; binnenwanden/ Plafonds
5. Daken
4. Gevels; Kozijnen
3. Casco; Steiger/ metselwerk/ fundering
2. Asbest
1. Algemeen
€ 8.700,=
€ 26.400,=
€ 47.100,=
€ 68.300,=
€ 81.800,=
€ 105.800,=
€ 86.700,=
Keuze scenario/ investeringsbesluit
€ -
€ 20.000
€ 40.000
€ 60.000
€ 80.000
€ 100.000
€ 120.000
€ 140.000
Scenario 0 Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5 Scenario 6
Exploitatiekosten (incl. BTW)
Totaal Bouwkosten (incl. BTW)
€ 50.400,= € 52.400,=
€ 66.200,=
€ 83.900,=
€ 95.900,=
€ 117.400,=
€ 102.500,=
Keuze scenario/ investeringsbesluit
Akkoord bewoners
Startnotitie (MT besluit) Oprichting
ipg
Keuze scenario Investeringsbesluit
(MT besluit)
Uitwerken scenario’s
Kennismaking KBG
Communicatie- participatieplan
Modelwoning
Keuze / kick-off architect /
ketenpartners
Selectie aannemer overeenkomst fase 1
Initiatieffase Voorbereidingsfase Realisatiefase Nazorgfase
Bewoners
Planteam
100% opnames
Oplevering
Keuzemogelijkheden
Tevredenheids- onderzoek
Vergunningsaanvraag
24/7 service Leanplanning
Overeenkomst fase 2
Proces ketensamenwerking
Koude opnames
Start informatie
Probleem-stelling
Quickscan
Visiedocument
Projectevaluatie (MT besluit)
Uitvoering Kwaliteitsborging
Akkoord bewoners
• Brochures
• Informatiebijeenkomsten met architect, aannemer en de Sleutels
• Bewonersbegeleider aanwezig
• In modelwoning
• Akkoord verklaring: draagvlak >80% (eis 70%)
Startnotitie (MT besluit) Oprichting
ipg
Keuze scenario Investeringsbesluit
(MT besluit)
Uitwerken scenario’s
Kennismaking KBG
Communicatie- participatieplan
Modelwoning
Keuze / kick-off architect /
ketenpartners
Selectie aannemer overeenkomst fase 1
Akkoord bewoners
Initiatieffase Voorbereidingsfase Realisatiefase Nazorgfase
Bewoners
Planteam
100% opnames
Oplevering
Keuzemogelijkheden
Tevredenheids- onderzoek
Vergunningsaanvraag
24/7 service Leanplanning
Overeenkomst fase 2
Proces ketensamenwerking
Koude opnames
Start informatie
Probleem-stelling
Quickscan
Visiedocument
Projectevaluatie (MT besluit)
Uitvoering Kwaliteitsborging
Voorbereiding en leanplanning
Startnotitie (MT besluit) Oprichting
ipg
Keuze scenario Investeringsbesluit
(MT besluit)
Uitwerken scenario’s
Kennismaking KBG
Communicatie- participatieplan
Modelwoning
Keuze / kick-off architect /
ketenpartners
Selectie aannemer overeenkomst fase 1
Akkoord bewoners
Initiatieffase Voorbereidingsfase Realisatiefase Nazorgfase
Bewoners
Planteam
100% opnames
Oplevering
Keuzemogelijkheden
Tevredenheids- onderzoek
Vergunningsaanvraag
24/7 service Leanplanning
Overeenkomst fase 2
Proces ketensamenwerking
Koude opnames
Start informatie
Probleem-stelling
Quickscan
Visiedocument
Projectevaluatie (MT besluit)
Uitvoering Kwaliteitsborging
Fase 2 overeenkomst
• Controle begroting aannemer en offertes co-makers door kostendeskundige
• Ondertekening fase 2 overeenkomst (=aannemingsovereenkomst)
Startnotitie (MT besluit) Oprichting
ipg
Keuze scenario Investeringsbesluit
(MT besluit)
Uitwerken scenario’s
Kennismaking KBG
Communicatie- participatieplan
Modelwoning
Keuze / kick-off architect /
ketenpartners
Selectie aannemer overeenkomst fase 1
Akkoord bewoners
Initiatieffase Voorbereidingsfase Realisatiefase Nazorgfase
Bewoners
Planteam
100% opnames
Oplevering
Keuzemogelijkheden
Tevredenheids- onderzoek
Vergunningsaanvraag
24/7 service Leanplanning
Overeenkomst fase 2
Proces ketensamenwerking
Koude opnames
Start informatie
Probleem-stelling
Quickscan
Visiedocument
Projectevaluatie (MT besluit)
Uitvoering Kwaliteitsborging
Warme opname 100%
• Beoordeling woning • Bijzonderheden • Resultaat: ‘meterkastlijst’
Startnotitie (MT besluit) Oprichting
ipg
Keuze scenario Investeringsbesluit
(MT besluit)
Uitwerken scenario’s
Kennismaking KBG
Communicatie- participatieplan
Modelwoning
Keuze / kick-off architect /
ketenpartners
Selectie aannemer overeenkomst fase 1
Akkoord bewoners
Initiatieffase Voorbereidingsfase Realisatiefase Nazorgfase
Bewoners
Planteam
100% opnames
Oplevering
Keuzemogelijkheden
Tevredenheids- onderzoek
Vergunningsaanvraag
24/7 service Leanplanning
Overeenkomst fase 2
Proces ketensamenwerking
Koude opnames
Start informatie
Probleem-stelling
Quickscan
Visiedocument
Projectevaluatie (MT besluit)
Uitvoering Kwaliteitsborging
• Tegels:
Keuken
Badkamer
Toilet
• Keuken:
Aanrechtblad
Deurtjes
Grepen
• Extra opties
Keuzemogelijkheden
Startnotitie (MT besluit) Oprichting
ipg
Keuze scenario Investeringsbesluit
(MT besluit)
Uitwerken scenario’s
Kennismaking KBG
Communicatie- participatieplan
Modelwoning
Keuze / kick-off architect /
ketenpartners
Selectie aannemer overeenkomst fase 1
Akkoord bewoners
Initiatieffase Voorbereidingsfase Realisatiefase Nazorgfase
Bewoners
Planteam
100% opnames
Oplevering
Keuzemogelijkheden
Tevredenheids- onderzoek
Vergunningsaanvraag
24/7 service
Uitvoering Kwaliteitsborging
Leanplanning
Overeenkomst fase 2
Proces ketensamenwerking
Koude opnames
Start informatie
Probleem-stelling
Quickscan
Visiedocument
Projectevaluatie (MT besluit)
Start uitvoering: Adoptie complex
• Realisatie project
• Technische klachten naar aannemer
• Mutatiewerkzaamheden
• Bewonersvragen naar bewonersbegeleider
Werkzaamheden Dag 1
• Afdekken van de woning
• Opname + herstel betonrot
+ diverse opnames op installatiegebied
Werkzaamheden Dag 2
• Demontage door installateurs
Werkzaamheden Dag 2 (vervolg)
• Diverse sloopwerkzaamheden
Werkzaamheden Dag 3
• Vervolg sloop-, boor- en freeswerkzaamheden en vervanging standleiding (riolering)
In onderliggende woning aansluiting en riolering onder plafond badkamer en toilet aanbrengen
Werkzaamheden Dag 4
• Vervangen en aanpassen leidingwerk en controle (gas)installatie
Werkzaamheden Dag 5
• Isoleren en sluiten diverse metall-stud wanden in keuken en toilet en aanbrengen kozijn cv-kast
Werkzaamheden Dag 6
• Stukadoren van keuken, badkamer en toilet
Werkzaamheden Dag 7
• Aanbrengen wandtegelwerk incl. voegwerk in keuken, badkamer en toilet
Werkzaamheden Dag 8
• Aanbrengen vloertegelwerk incl. inwassen (voegwerk) en controleren en aanpassen elektrische installatie
Werkzaamheden Dag 9
• Monteren en aansluiten keuken
Tevens geldt deze dag als droogtijd voor aangebrachte vloertegelwerk
Werkzaamheden Dag 10
• Demontage puien balkonzijde woning incl. asbestsanering
Werkzaamheden Dag 10 (vervolg)
• Monteren van het sanitair (wasbak, toiletpot, fontein, kranen ed.)
Tevens vindt in de woning het kitwerk in de natte ruimtes plaats
Werkzaamheden Dag 11
• Monteren puien (kunststof) incl. ramen en balkondeur balkonzijde
Werkzaamheden Dag 12
• Vervangen draaiende delen incl. asbestsanering galerij
• Vervangen balkonhekken
Werkzaamheden Dag 13
• Monteren verwarming- en warmwatervoorziening incl. radiatoren en cv-ketel
• Eindcontrole
Werkzaamheden Dag 14
• Schilderwerk, montage plafond toilet en badkamer en koof keuken
Gebreken vooroplevering nalopen en aanbrengen vloercoating op balkon
Startnotitie (MT besluit) Oprichting
ipg
Keuze scenario Investeringsbesluit
(MT besluit)
Uitwerken scenario’s
Kennismaking KBG
Communicatie- participatieplan
Modelwoning
Keuze / kick-off architect /
ketenpartners
Selectie aannemer overeenkomst fase 1
Akkoord bewoners
Initiatieffase Voorbereidingsfase Realisatiefase Nazorgfase
Bewoners
Planteam
100% opnames
Oplevering
Keuzemogelijkheden
Tevredenheids- onderzoek
Vergunningsaanvraag
24/7 service Leanplanning
Overeenkomst fase 2
Proces ketensamenwerking
Koude opnames
Start informatie
Probleem-stelling
Quickscan
Visiedocument
Projectevaluatie (MT besluit)
Uitvoering Kwaliteitsborging
• Opleveren woning: ondertekenen Proces Verbaal van Oplevering door bewoner
• KTO > 8
Werkzaamheden Dag 15
Conclusies evaluatie ketensamenwerking
• Minder inzet interne organisatie in uitvoering
• Woningen conform planning opgeleverd
• Kortere voorbereidingstijd
• Kennis, kunde aannemer + co-makers benut
• Model-/ en proefwoningen gebruikt
Conclusies evaluatie ketensamenwerking
• Project binnen begroting gerealiseerd, geen mmw
• Draagvlak >80%, KTO >8
• Tussentijdse evaluaties, verbeteren proces
• Actieve betrokkenheid KBG
• Individuele bewonersbegeleiding
Vervolg ketensamenwerking
• Projectgebonden samenwerking
• Groot onderhoud in ketensamenwerking
• Samenwerken met 3 ketenpartners
• Selectie per project o.b.v. visie
• KPI’s afspreken, deel staart hiervan afhankelijk