Kiinteistövero uudistuu v. 2020
Elina Pylkkänen
19.6.2017
SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö
Kiinteistöverotusta vuodesta 1993 lähtien ‒ Kiinteistövero v. 1993, jolla korvattiin katumaksu,
manttaalimaksu, kiinteistöjen harkintaverotus ja
asuntotulon verotus
‒ Uudistus pääomatulo- ja yritysverouudistuksen
yhteydessä: liikkumaton veropohja (EU-jäsenyys)
‒ Fiskaalinen tavoite: kasvava ja vakaa vero kunnille
‒ Objektivero, ei riipu verovelvollisen tuloista vaan
kiinteistön ominaisuuksista – ei pelkästään markkina-
arvosta
‒ Koskee kaikkia kiinteistön omistajia (hlö, yritys, yhteisö)
‒ Suhteellinen vero, matalat veroprosentit
‒ Hallinnollisesti kevyt, massamenettelyyn perustuva
2
Veron määräytymisperusteet
‒ Veropohja ja rajaukset: maapohja ja rakennukset,
mutta maa- ja metsätalousmaa eivät kuulu veron
piiriin
‒ Maapohja ja rakennukset verotetaan erikseen
‒ Maapohjan kiinteistövero = maapohjan verotusarvo (tavoite:
75 % käyvästä hintatasosta) x maapohjaan sovellettava
veroprosentti
‒ Rakennuksen kiinteistövero = rakennuksen verotusarvo (=
jälleenhankinta-arvo (75 %) - ikäalennukset) x rakennukseen
sovellettava veroprosentti
3
Veroprosentit
‒ Kunta määrää veroprosentit lain määräämien
vaihteluvälien puitteissa:
‒ Yleinen kiinteistöveroprosentti: 0,93 – 1,80
‒ Vakituisten asuinrakennusten kiinteistöveroprosentti: 0,41 – 0,90
‒ Yleishyödyllisen yhteisön kiinteistöveroprosentti: 0,00 – 1,80
‒ Voimalaitosten kiinteistöveroprosentin yläraja: 3,10
‒ Muiden kuin vakituisten asuntojen kiinteistöveroprosentti: 0,93 – 1,80
‒ Rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentti: 2,00 - 6,00 (pk-
seudun kunnilla vähint. + 3 %-yks. korkeampi kuin yleinen
kiinteistöveroprosentti)
4
Veropolitiikka ‒ Kiinteistöveron osuutta verotuksessa halutaan
kasvattaa (OECD, IMF, EU, taloustieteilijät)
‒ Verotuksen ja talouden tehokkuus:
‒ Kiinteistövero tehokas vero parhaimmillaan: jos
verovelvollinen ei voi vaikuttaa veron määrään
‒ Työn verotusta kevennetään, kiinteistöveroa ja haittaveroja
kiristetään
‒ Veropohja ei pakene maan rajojen ulkopuolelle
‒ Lisää maankäytön tehokkuutta
‒ Ympäristöystävällinen yhdyskuntarakenne
‒ Kiinteistön arvonnousun vuotuinen vero (pääomatulovero)
‒ Asuntotulon verottaminen (kulutusvero)
5
Kiinteistöverotukseen liittyviä ongelmia
‒ Verovelvollisten näkökulmasta: ei kohtele tasapuolisesti
verovelvollisia (verotusarvostus kaipaa päivitystä)
‒ Kuntien näkökulmasta: kiinteistötiedoissa puutteita tai
tiedot eivät välity, jolloin verotuloja jää saamatta
‒ Verohallinnon näkökulmasta: hallinnollista taakkaa
kevennettävä
‒ Oikeudenmukaisuuskeskustelu: Kiinteistövero
määräytyy kiinteistön ominaisuuksien perusteella – ei
omistajan tulojen tai varojen → tietojen ajantasaisuus
varmistettava
‒ Huonosti toimiva kannustin kunnallistalouteen jos
verotusarvot eivät reagoi aktiivisiin infra- ja
palveluparannuksiin
6
Kiinteistöverotulojen jakauma maakunnittain 2016,
milj. euroa
7
0
100
200
300
400
500
600
700
Kiinteistöverokertymä lajeittain, 2016
8
Kohde
Kertymä milj.
€ Osuus
Vaihteluväli
2017
Keski-
määrin
Yleinen kiinteistöveroprosentti,
rakennukset 519,0 30,9 % 0,93 - 1,80 0,99
Yleinen kiinteistöveroprosentti,
maapohja 426,3 25,4 % 0,93 - 1,80 0,99
Vakituiset asuinrakennukset 541,5 32,2 % 0,41 - 0,90 0,46
Muut kuin vakituiset
asuinrakennukset 87,6 5,2 % 0,93 - 1,80 1,07
Voimalaitosrakennukset ja –
rakennelmat 65,4 3,9 % 0,93 - 3,10 2,82
Rakentamattomat
rakennuspaikat 16,4 1,0 % 0,93 - 6,00 2,80
Yleishyödylliset yhteisöt 9,20 0,5 % 0,00 - 1,80 0,41
Maa- ja metsätalouden
maapohja ja rakennukset
14,4 0,9 %
Yhteensä 1 680 100,0 %
Kiinteistöveron tuotto verovelvollisryhmittäin
9
Kiinteistöveron tuotto, mrd. €, nimellinen 2004 – 2021*
19.6.2017
0,000
0,500
1,000
1,500
2,000
2,500
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 2018* 2019* 2020* 2021*
Kiinteistövero
Veroprosenttien kehitys, 1993 - 2017
19.6.2017
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
Yleinen
Asuinrakennus
Vapaa-aika
Voimalaitos
Kuntien verotulot 2004 – 2021*, mrd €
19.6.2017
0
5
10
15
20
25
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 2018* 2019* 2020* 2021*
Yhteisövero
Kiinteistövero
Kunnallisvero
Haasteita uudistukselle
‒ Suomi on heterogeeninen ja suuri alue, jossa verotusarvot
vaihtelevat suuresti ja siten myös kiinteistöveroprosentit
vaihtelevat suuresti: vero korkein pääkaupunkiseudulla
absoluuttisesti, mutta suhteellisesti taantuvilla alueilla
‒ Rakennukset tuottavat n. 75 % veron tuotosta
‒ Hallitus korottaa veroa yht. 175 m€
‒ SOTE-uudistus kasvattaa kiinteistöveron merkitystä kuntien
tulolähteenä (-12,5 %-yks. kunnallisverosta pois, myös VOS-
uudistus)
‒ Kuntien toimittamissa kiinteistötiedoissa puutteita
13
Julkaistuja selvityksiä
‒ Esiselvitys verotusarvoista: Kiinteistöjen arvostamisperusteiden
kehittämistarve kiinteistöverotuksessa (Peltola, MML, 2014):
‒ Suhteellinen verotusarvo (verotusarvo / kauppahinta): asunto-osakeyhtiö-
muotoiset kiinteistöt 20 - 40 %, rakennetut omakotikiinteistöt 20 - 50 %,
asuntotontit 20 - 60 %, muut kuin asumisen kiinteistöt 30 - 70 %.
‒ Efektiivinen veroaste (vero / kauppahinta): asunto-osakeyhtiö-muotoiset
kiinteistöt 0,08 - 0,2 %, rakennetut omakotikiinteistöt 0,1 - 0,3 %, asuntotontit 0,1
- 0,4 %, muut tontit 0,1-0,5 %.
‒ Rakennusten arvostaminen verotuksessa, Haahtela 5/2013:
”Kiinteistöjen käyvän hinnan määrittäminen kiinteistöverotusta
varten”: nykyinen periaate on suositeltava edelleen
‒ Risto Peltola: ”Maapohjien aluehintojen arviointimenetelmän
kehittäminen kiinteistöverotuksessa” VNK 18/2015
14
Hankkeen tavoitteet ja aikataulu ‒ Selkeä, ymmärrettävä ja yksinkertainen
‒ Läpinäkyvä arvonmääritys, avoin tieto kaikille
‒ Ajantasainen, jatkuvasti päivittyvät verotusarvot
‒ Massamenettelyyn perustuva, kustannus-tehokas menetelmä
‒ Hallinnollisesti kevyt, hyödynnetään kerättyjä tietoja systemaattisesti
ja tilastoanalyysi-sovelluksilla
‒ Yhdenvertainen ja tasapuolinen verokohtelu
‒ Hyvänä tulolähteenä kaikille kunnille tulevaisuudessa
‒ Verotusarvot muuttuvat → veroprosentteja joudutaan mahdollisesti
muuttamaan
‒ Tarkoituksena ei ole korottaa kiinteistöveroa verotusarvoja
korottamalla, vaan tarjota parempi sekä oikeudenmukaisemmin ja
tasapuolisemmin kohteleva veropohja kuntien rahoituslähteeksi
‒ Aikataulu: vuonna 2020 käyttöön uudet arvostamismenetelmät
15
MaaVero-hanke
‒ Maanmittauslaitos tuottaa uudet hinta-alueet koko Suomen alueelle
‒ Ohjausryhmä: vm, mmm, Verohallinto, Kuntaliitto, MML
‒ Menetelmää on kehitetty Maanmittauslaitoksen
tutkimuskonsortiossa. Tutkimuksen on tehnyt johtava asiantuntija
Risto Peltola (MML)
‒ Hanketta johtaa projektipäällikkö Ari Tella MML:ssa
‒ Menetelmä perustuu tilastomatemaattiseen paikkatietoanalyysiin,
jossa hyödynnetään tehokkaasti toteutuneiden kiinteistö- ja
asuntokauppojen hintatietoja
‒ Kustannustehokas menetelmä, jolla voidaan päivittää maapohjien
verotusarvot suhteellisia hintaeroja vastaten vallitsevalle hintatasolle
‒ Lisää kiinteistöveron ajantasaisuutta, oikeudenmukaisuutta ja
läpinäkyvyyttä
16
Vieraskynä HS 21.9.2017:
Mika-Petteri Törhönen ja Kauko Viitanen
‒ Voidaanko siirtyä asuntokohtaiseen verotukseen?
‒ Miten verotusarvo määritellään?
‒ Asuntotulon verotus?
‒ Omistajan taloudellinen tilanne, vai puhtaasti
objektivero
17
Seminaarin ohjelma
12.40 – 13.20 Kiinteistöjen arvostaminen, prof.
Kauko Viitanen, Aalto yliopisto
13.30 – 14.00 Iltapäiväkahvi
14.00 – 14.15 Maanmittauslaitoksen MaaVero –
projektin esittely, projektipäällikkö Ari Tella, MML
14.15 – 15.00 Projektin tuloksia tähän mennessä,
johtava asiantuntija Risto Peltola, MML
15.00 – 15.30 Yleisön kysymyksiä ja keskustelua
15.30 Seminaari päättyy
18
Kiinteistöjen arvostaminen
Mika-Petteri Törhönen, Lead Specialist
Kauko Viitanen, Professor
Arvopohjaisen kiinteistöverotuksen edellytykset; FAO/WB 2015 • Aktiivinen ja tehokas kiinteistömarkkina
• Merkittävä määrä kauppoja vuosittain
• Markkinahintatiedon luotettavuus ja saatavuus
• Kattava kiinteistörekisteri
• Kiinteistörekisteritietojen kattavuus (arviointiparametrit)
• Hyvä kiinteistöarviointitaito
• Kiinteistöarviointiammattilaiset
http
://ww
w.fa
o.o
rg/3
/a-i5
429
t.pd
f
Yleisiä haasteita kansainvälisesti
• Poliittinen tahtotila
• Konservatiivinen ajattelu
• Sääntöviidakot
• Osaaminen
• Toimintamallien taloudellisuus
• Resurssit (haasteista pienin)
Suomi – Pohjoismainen mallimaa
• Korkea veroaste (43% vs. 34.3% OECD)
• Hyvät palvelut: • Terveydenhoito • Koulutus • Sosiaaliturva
‘Tasa-arvo’
‘Yhtenäinen kohtelu’
Kiinteistövero ja arviointi Suomessa
• Kunnallinen arvopohjainen vero 0,93–1,80 % • Maapohja • Rakennukset
• Lisääntyvä tarve paikalliseen verotukseen • Ikääntyvä väestö, palvelujen tarve maantieteellisesti • Tuloverotulojen keskittyminen kaupunkeihin
• Kauppahintamenetelmää sovelletaan maapohjan arvon määrittämiseen
• Rakennuskustannusmenetelmä rakennusten arvioinnissa
• Vähän valituksia, toimiva järjestelmä – korkea kantoprosentti
Kiinteistöjen verotusarvioinnin erityiskysymyksiä • Tuotto kansantaloudelle kv-vertailussa (OECD 2015)
alhainen; 1.46% BKT vrt. 1.95% OECD ja 4.07% UK
• Maakaupat vähäisiä kaupunkien keskustoissa
• Sijainnin huomioiminen rakennuskustannusarvioinnissa
• Asunto-osakeyhtiöiden verotustapa ja yleinen käytäntö jakaa kiinteistövero pinta-alaperusteisesti
• Arviointien perusteiden vanhentuminen
• Mielenkiintoista myös – kuntien kiinteistöjen verovapaus?
• Metsäpohjien verottaminen, joka lienee tulossa
Tasa-arvoisuusperiaatteen toteutuminen
• Käytännössä sama kiinteistövero kalliille näköalahuoneistolle kuin pohjakerroksen huoneistolle
• Rakennusarvio sama rakennukselle Outokummussa ja ‘samalle’ talolle korkean kysynnän alueelle
• Toteutunut veroaste korkeampi lähiökiinteistöissä kuin vanhojen kaupunkien keskustoissa
Voidaan kysyä, toteutuuko tasa-arvoisuusperiaate riittävästi kiinteistöverotusarvioinnissa?
Esimerkki L: Rakennuksen pysäköintipaikkojen ja pysäköintitalon rajanvedosta A25/200/2017, 7.4.2017
https://www.vero.fi/fi-FI/Henkiloasiakkaat/Kiinteistovero/Kiinteistojen_arvostaminen_kiinteistover
21.6.2017 8
Toimistorakennuksen pystylinjojen sisäpuolelle jäävä osa pysäköintihallista arvostetaan toimistorakennuksena. Merkitystä ei ole sillä, onko pysäköintihalli rakennettu ensin ja toimistorakennus vasta sen jälkeen sen päälle vai onko rakennuskokonaisuus tehty yhdellä kertaa. Toimistorakennuksen pystylinjojen ulkopuolelle jäävä pysäköintihallin osa arvostetaan pysäköintitalona pysäköintipaikkojen mukaan. Pihakannella ja piha-alueella olevia pysäköintipaikkoja ei oteta arvostuksessa huomioon. Pihakannella oleva alue on yhtenäistä pihaa muun piha-alueen kanssa. Tältä osin tilanne poikkeaa kaksikerroksisesta pysäköintitalosta.
Jatkuu
21.6.2017 9
Tässä esimerkissä pysäköintitalo-osuuden yläkerroksen autopaikat otetaan jälleenhankinta-arvoa
laskettaessa huomioon, koska ne eivät sijaitse pihakannella, vaan piha-alueesta erillisellä tasanteella.
Itse pysäköintitalo-osuus arvostetaan näissäkin pysäköintipaikkojen mukaan. Yhdessä tasossa oleva
maanalainen pysäköintihalli arvostetaan halvemman pysäköintipaikan arvolla, koska kyseessä on
vastaavan tyyppinen rakennus kuin Verohallinnon yhtenäistämisohjeessa tarkoitettu 2-kerroksinen
kattamaton pysäköintitalo.
A25/200/2017, 7.4.2017 https://www.vero.fi/fi-FI/Henkiloasiakkaat/Kiinteistovero/Kiinteistojen_arvostaminen_kiinteistover
21.6.2017
REG - Real Estate Research Group
10
Arvo >< hinta >< kustannus
• Esim. kahdella täysin samanlaisella rakennuksella on eri hinta, vaikka ne voivat tyydyttää käyttäjien tarpeita hyvinkin samalla tavalla
• Esim. Tuusulan koetalo (HS 25.7.2001) • rakennuskustannusarvio alun perin 2,5 milj.
• kokonaiskustannukset 12 milj. (suunnittelu 2,1 milj., rak.kust. 6,5 milj., valvonta 0,4 milj.)
• ostajaa ei löydy edes 2,7 milj:lla
• Arvo?
21.6.2017 11
Arvo (SKAY 1986; IVS)
Tunnearvo Muut
esim. hlökoht.
investointiarvo,
käyttöarvo
Subjektiivinen arvo
Kauppa-arvo
(menetelmä)
Tuottoarvo
(menetelmä)
Kustannusarvo
(menetelmä)
Objektiivinen arvo
(Markkina-arvo)
(Käypä arvo)
(Todennäköisin arvo)
ArvoMarkkinaperustainen
arvo Ei-markkinaperustainen
arvo
Jokaisessa menetelmässä käytetyt tiedot ja kriteerit täytyy johtaa markkinoilta
Markkina-arvo - IVS-määritelmä
• Arvioitu rahamäärä, jolla hyödyke tai vastuu arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (suom. käännös/SKAY, kiinteistöarviointi.com)
Yksinkertaista ja automatisoi?
• Kiinteistörekisteri kattamaan kaikki kiinteistöt – huoneistot kiinteistöiksi tai erikseen kirjattuna • Verotusarviointi kohdistumaan koko kiinteistön markkina-arvoon
• Verotusarviointi kohdistumaan huoneiston markkina-arvoon
• Huoneistojen kaupat julkisiksi kuten kiinteistökaupat
• Uusi massa-arviointijärjestelmä kiinteistöjen verotusarviointiin • Jatkuva arviointi ja ajantasaistus, verotusarvot kerran vuodessa
Kansantaloudellinen mahdollisuus
• Luottamus arviointiin avainkysymys -> avoimuus -> kaikki data esille -> markkinoiden läpinäkyvyys kasvaa -> luottamus kasvaa ja markkinat tehostuvat -> pankkisektorin riskit pienenevät -> veronmaksajat saavat kiinteistöverotiedosta hyötyä -> tyytyväisyys verottajaan ja verotukseen kohenee -> verotulot kasvavat, mutta kustannuslisä jää marginaaliseksi -> kaikki hyötyvät win-win -tilanne
”Kansantalouden tuotot”
”Menovero” ”Hyötyvero”
Lopuksi 1. Periaate:
• Rekisteröi, arvioi ja verota kiinteistöjä kaupanteon yksikköinä (maapohja ja rakennukset yhdessä, huoneistot erikseen).
2. Huomio: • Erillinen maapohjan ja rakennusten arvointi voi johtaa epätasa-arvoiseen verotukseen • Tasa-arvoisuus toteutuu, kun verotetaan kaupanteon yksikköä kauppahintoihin
perustuen • Arvon perustaksi markkina-arvo (on jo esim. kirjanpitolaissa IFRS:n kautta)
3. Ehdotuksia: • Huoneistojen ja asuinkiinteistöjen verotus kauppahintapohjaiseksi • Huoneistojen kirjaaminen kiinteistörekisteriin • Massa-arviointijärjestelmä, joka laskee kaikille kiinteistöille ja huoneistoille uudet arvot
joka vuosi.
The Netherlands; Municipal real estate tax (Netherlands Council for Real Estate Assessment Jan Gieskes, Ruud Kathmann & Marco Kuijper 2014, 80th Annual International Conference on Assessment Administration, The Gold Standard for 80 Years August 24–27 Sacramento, California
• Toimi • 403 kuntaa, verotuspäätöksiä ja verotusarviointia
• 8,5 milj. kiinteistöä arvioidaan joka vuosi
• Omistajalle ja haltijalle verotuspäätös
• Verotusarvot yhteisessä tietokannassa • Perusrekisteri verokäyttöön
• Massa-arviointijärjestelmä kuntien verotusarvioinnin laadun tarkkailuun "Waarderingskamer” • Uudet arvot joka vuosi jokaiselle huoneistolle ja kiinteistölle
Maapohjien
arvostamisjärjestelmäuudistus
MaaVero-projektin esittely
Ari Tella, Maanmittauslaitos
19.6.2017, Säätytalo
Kiinteistöverotuksen kehittämishankkeen seminaari
1
Hinta-aluekartan muodostaminen 2
Kiinteistökaupat (KHR)
Maastotiedot (MTK)
Kiinteistötiedot (KR)
Postinumeroalueet
Rakennustiedot (RHR)
Asuntokaupat
Hinta-aluekartta
Käyttötarkoituskohtaiset
aluetasot paikkatietojärjestelmässä
o AP+ AO - Asuinpientalo- ja
erillispientaloalue
o AR - Rivitalojen ja
muiden kytkettyjen
asuinrakennusten alue
o AK - Asuinkerrostaloalue
o K - Liike- ja
toimistorakennusalue
o T - Teollisuus- ja
varastorakennusalue
o APEK - Asuinpientaloalue, jolla
ei asemakaavaa
o R - Loma- ja matkailualue
Käyttötarkoitukset
Hinnasto
Hinta-alue nro, €/m2, €/kem2
….
….
…. +
Lähtöaineistot
Hinta-aluekartan hinnaston
vuosittainen ajantasaistaminen
3
Kiinteistökaupat (KHR)
Asuntokaupat
Hinta-aluekartta Uusi hinnasto
Hinta-alue nro, €/m2, €/kem2
….
….
….
Uusimmat kauppa-
hintatiedot
Palvelu maapohjan verotusarvosta
verottajalle
4
Kiinteistön hinta-alueet
Kiinteistö 740-583-4-46, rantatieto
• AP 572301, x m2
• AK 109341, y m2
• …
Hinnasto
AP 572301, xx €/m2, yy €/kem2, rantakerroin
AP …
AK 109341, xx €/m2 yy €/kem2
AK …
Kiinteistöt
Hinta-alueet
Palvelu maapohjan verotusarvosta
kansalaisille
5
Hinta-alueet sopivalla karttapohjalla (kuvassa vain karttapohja)
tai
Hinta-alueet
Hinta-alueiden muodostumisen perusteet
+
MaaVero järjestelmäkokonaisuus 6
Kauppahinta-
rekisteri Hinta-alue-
kartan ja
hinnaston
muodos-
taminen
Omakotikauppojen
KHR-tiedot
yhdistettynä
rakennustietoihin
Asuinhuoneisto-
kauppatiedot
yhdistettynä
rakennustietoihin
Maastotietokanta
Kiinteistö-
rekisteri
Muodostaminen
ja ylläpito
Laskenta
Postinumero-
alueet
Editointi
Hinnaston
päivittäminen
• Uudelleen
laskenta
tai
• Indeksi-
korjaus
Koko Suomen kiinteis-
töjen hinta-aluetiedot - Kiinteistö
- käyttötarkoitus
- hinta-alueen nro
- pinta-ala
- rannan tieto
- Hinnasto - Hinta-alueen nro
- hinta €/m2 ja €/kem2
Palvelut
Uusien ja muuttuneiden
kiinteistöjen tiedot
- Kiinteistö
- käyttötarkoitus
- hinta-alueen nro
- pinta-ala
- rannan tieto
- kaavan mukainen
käyttötarkoitus *
- rakennusoikeus *
Hinta-aluekartat jossa
hinta-alueet käyttö-
tarkoituskohtaisesti
1. kerta
Esim.
1. kerta/viikko
1. kerta/vuosi
Uudet hinnat
Hinnasto
- Hinta-alueen nro
- hinta €/m2 ja €/kem2
Hinnasto
Hinta-alueiden
ylläpito
Veron
kiinteistörekisterin
tiedot
Tietovarastot Lähtöaineistot
Hinta-alueet
Kiinteistöt
Hanke/projektikokonaisuus 7
Ministeriötasoinen
tuki- ja ohjausryhmä
MML:n
ohjausryhmä
Projektiryhmä
Menetelmä
ryhmä Tekninen
toteutus
ryhmä
Lainsäädäntö,
sopimus ja
organisointi
ryhmä
• Projektin ohjaus, mm. sisältö
ja resurssit
• MML
• Yhteistyö
• Sidosryhmähallinta
• Lainsäädäntö
• Viestintä
• VM, Vero, MMM, MML,
Kuntaliitto
• Projektisuunnittelu
• Kokonaisuuden hallinta
• Onnistumisen varmistaminen
• MML, Vero
• tilastollisen menetelmän
varmistaminen
• tilastotyökalun valinta
• lopputuloksen arviointi
• menetelmän dokumentointi
• menetelmän kansan-
tajuistaminen
• teknisten ratkaisujen suunnittelu ja
toteutus
• tietokantaratkaisun ja paikkatieto-
ohjelmiston valinta
• prosessien kehittäminen
• tunnusvertailut
• organisointi osaksi MML:n toimintaa
• palveluiden järjestämiseen liittyvät
sopimukset
• työjärjestys
• muutokset MML:n hallintolaikiin tai
sopimukset MML:n ja Veron välillä
• kiinteistöverolaki ja arvostamislaki
Menetelmä
Hinta-alueiden muodostaminen paikkatieto-ohjelmistolla
9
Tilastollisten
laskennan tulokset
paikkatieto-
ohjelmistoon
Hinta-alueiden
rajaaminen
mahdollisimman
automaattisesti
Hinta-alueen
hinnan laskenta
tonttikauppojen
perusteella
tai
10
Hinta-alueiden hallinta ja esittäminen /
esimerkki suunnittelun alla olevista asioista
Käyttötarkoituskohtaiset
aluetasot, joilla kullakin
omat hinta-aluejaot
Kiinteistön
ominaisuustieto
Yksi aluetaso ja yksi
aluejako
tai tai
AP1
AP2
AK1
AP1
AP1
AP2 AP2
AP2 AP2
AP2
AK1
AP1, AK1
AP2, AK1
Maapohjien aluehintojen
laskenta
Risto Peltola
19.6.2017, Säätytalo
Kiinteistöverotuksen kehittämishankkeen seminaari
1
Esityksen sisältö
• Nykyinen kiinteistöverotus
• Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen
• Kolme menetelmää
• Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista
• Massa-arvioinnin automatisointi
• Pahimmat sudenkuopat
2
Maapohjan kiinteistövero: veropohja
3
luku-
määrä
verotusarvo
(milj.euroa)
kiinteistövero
(milj.euroa)
kaikki kiinteistöt 2175817 57475 473
tonttityyppi
luku-
määräarvo vero
asunto A 69 % 62 % 64 %
liike/toimisto K 1 % 14 % 13 %
liikenne L 1 % 1 % 1 %
loma R 26 % 11 % 13 %
teollisuus T 2 % 4 % 4 %
yleinen Y 1 % 6 % 4 %
osuudet (%) v. 2013
Nykyinen maapohjan ja rakennusten kiinteistövero
4
Koko Suomi: maapohja 434, rakennukset1137
Helsinki 100, 118
Espoo 46, 49
Kiinteistöverokertymä (rak+ maa)
Maapohjan osuus kiinteistöverosta
5
Suomi
Helsinki Espoo
Eri kuntien saama maapohjan kiinteistövero vaihtelee suuresti
kunnan saama maapohjan
kiinteistövero
N maapohjan
vero milj. euroa
yhteensä kaikki kunnat 311 434
alle 100.000 euroa 70 4
100.000-1 milj. euroa 186 64
1-10 milj. euroa 49 145
Espoo 1 46
Helsinki 1 100
muut yli 10 milj. euroa 4 75
6
Maapohjan ja rakennusten kiinteistövero alueittain. Vain postinumeroalueet, joilla vuotuinen kiinteistöverokertymä yli 100.000 euroa
7
00100 Helsinki 00100 Helsinki
27260 Eurajoki
Kiinteistöverokertymä (rak+ maa)
Maapohjan osuus kiinteistöverosta
Vain postinumeroalueet, joilla vuotuinen kiinteistöverokertymä yli 100.000 euroa
8
00100 Helsinki
27260 Eurajoki
Asuntotontit:
maan hinta tonttikaupoissa ja
kiinteistöverotuksessa
(2947 postinumeroaluetta)
9
00100 Helsinki 00100 Helsinki
Asuntotontit:
maan hinta tonttikaupoissa ja
kiinteistöverotuksessa
(2947 postinumeroaluetta)
10
00100 Helsinki
00100 Helsinki
Maksavatko köyhät/pienituloiset liikaa kiinteistöveroa?
• Kiinteistöverolla on regressiivinen elementti
• Kiinteistöveron progressiivinen elementti saattaa silti
dominoida, koska pienetuloiset eivät useinkaan omista
lainkaan kiinteistöjä tai taloyhtiön osakkeita
• Kysymys kiinteistöveron regressiivisyydestä tai
progressivisuudesta on empiirinen
• Kiinteistöveron regressiivistä elementtiä on syytä pyrkiä
pienentämään
• Kysymys likviditeetistä: income poor, asset rich
11
Esityksen sisältö
• Nykyinen kiinteistöverotus
• Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen
• Kolme menetelmää
• Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista
• Massa-arvioinnin automatisointi
• Pahimmat sudenkuopat
12
Asuntotontin maapohjan laatuvakioitu hinta (€/m2)
nhintalv
1,000000 - 50,000000
50,000001 - 100,000000
100,000001 - 200,000000
200,000001 - 400,000000
400,000001 - 21273,000000
13
Kerrostaloasunnon (*) laatuvakioitu hinta (€/htm2)
ashi15
1079,000000 - 2500,000000
2500,000001 - 3200,000000
3200,000001 - 4000,000000
4000,000001 - 5000,000000
5000,000001 - 7658,000000
14
Constant quality sales price: condominium, house and housing lot
ashi15
1079,000000 - 2500,000000
2500,000001 - 3200,000000
3200,000001 - 4000,000000
4000,000001 - 5000,000000
5000,000001 - 7658,000000
nhintalv
1,000000 - 50,000000
50,000001 - 100,000000
100,000001 - 200,000000
200,000001 - 400,000000
400,000001 - 21273,000000
kehintalv
42,000000 - 1500,000000
1500,000001 - 2000,000000
2000,000001 - 2500,000000
2500,000001 - 3200,000000
3200,000001 - 46776,000000
15
Helsingin seutu Asuntotonttikauppojen lukumäärä
N
1,000000 - 2,000000
2,000001 - 4,000000
4,000001 - 8,000000
8,000001 - 15,000000
15,000001 - 69,000000
16
Hintainformaation saatavuus.
Asunto- ja tonttikauppojen
lukumäärät postinumeroalueittain.
Ympyrän koko suhteessa asuntokaupan volyymiin
17
100
1000
10000
100000
1 10 100 1000 10000
asu
nto
ka
up
poje
n luku
mä
ärä
28
vu
od
essa
tonttikauppojen lukumäärä 30 vuodessa
Asunnon ja tontin hinta. 1165 postinumero-aluetta
18
1
10
100
1000
10000
512 1024 2048 4096 8192
ton
tin
hin
ta €
/m2
asunnon hinta €/htm2
Kauppojen lukumäärä (vain tontit)
19
Lukumäärät
VesiAlue
lkm
Sum of Fields
1 000
vak.as.ei kaavaa
loma-as.ei kaavaa
kaup-teol.ei kaavaa
vak.as.asemakaava
loma-as.asemakaava
kaup-teol.asemakaava
Omakotitalon hinta € 20
Asunnon hinta €/htm2 21
ashi15
0,000000 - 2600,000000
2600,000001 - 3200,000000
3200,000001 - 4000,000000
4000,000001 - 5000,000000
5000,000001 - 8584,000000
Asunnon hinta €/htm2 22
Esityksen sisältö
• Nykyinen kiinteistöverotus
• Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen
• Kolme menetelmää
• Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista
• Massa-arvioinnin automatisointi
• Pahimmat sudenkuopat
23
Kolme menetelmää muodostaa hinta-
alueet ja laskea maapohjan
verotusarvo
24
tarkkuus tärkeys vaikeus
lähimmät asuntokaupat 1 2-3 1
lähimmät tonttikaupat 2 1 2
postinumeroalueen keskihinta 3 2-3 3
Eri kohteissa ehdotetaan
käytettäväksi menetelmiä seuraavasti:
25
kallis sijainti
keski-
hintainen
sijainti
halpa sijainti
AK -tontitlähimmät
asuntokaupat
lähimmät
tonttikaupat
lähimmät
tonttikaupat
muut asuntotontitlähimmät
tonttikaupat
lähimmät
tonttikaupat
postinumero-
alueen
keskihinta
loma-asuntotontitlähimmät
tonttikaupat
lähimmät
tonttikaupat
postinumero-
alueen
keskihinta
liike- ja toimistotontitlähimmät
tonttikaupat
postinumero-
alueen
keskihinta
postinumero-
alueen
keskihinta
teollisuus- ja varastotontitpostinumero-
alueen
keskihinta
postinumero-
alueen
keskihinta
postinumero-
alueen
keskihinta
osuus veropohjasta
(%)40 40 20
osuus pinta-alasta
(%)3 27 70
Esityksen sisältö
• Nykyinen kiinteistöverotus
• Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen
• Kolme menetelmää
• Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista
• Massa-arvioinnin automatisointi
• Pahimmat sudenkuopat
26
Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys
Kaikki 10 suurinta kaupunkia
00100…
00180
Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys
Espoo
Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys
Helsinki
00100…
00180
Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys
Vantaa
Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys
Kuopio
Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys
Pori
Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys
Koko maa
Kulmakerroin (jousto) ≈3
Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys
Koko maa
Kulmakerroin (jousto) ≈3
Kulmakerroin (jousto) ≈ 2
Kulmakerroin (jousto) ≈ 3
Tontin osuus käytetyn (40v) asunnon hinnasta (%),
koko maa
00100…
00180
Tontin osuus käytetyn (40v) asunnon hinnasta (%),
Helsinki
Esityksen sisältö
• Nykyinen kiinteistöverotus
• Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen
• Kolme menetelmää
• Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista
• Massa-arvioinnin automatisointi
• Pahimmat sudenkuopat
37
Kiinteistöjen automaattisen massa-
arvioinnin kaksi kontekstia
• CAMA = Computer assisted mass appraisal
• Kiinteistöverotuksessa 1990-luvulta alkaen
• AVM = Automated valuation model
• Yleistyi finanssimarkkinoilla 2000-luvulta alkaen
38
Sales Prices Spatially Average by Kriging
(Richard Borst)
Kriging
Kriging is a moderately quick
interpolator that can be exact or
smoothed depending on the
measurement error model. It is very
flexible and allows you to investigate
graphs of spatial autocorrelation.
Kriging uses statistical models that
allow a variety of map outputs including
predictions, prediction standard errors,
probability, etc. The flexibility of kriging
can require a lot of decision-making.
Kriging assumes the data come from a
stationary stochastic process, and
some methods assume normally-
distributed data.
Spatial Autocorrelation
Spatial Autocorrelation – correlation of
a variable with itself through space.
– If there is any systematic pattern in
the spatial distribution of a variable, it is
said to be spatially autocorrelated
– If nearby or neighboring areas are
more alike,this is positive spatial
autocorrelation
– Negative autocorrelation describes
patterns in which neighboring areas are
unlike
– Random patterns exhibit no spatial
autocorrelation
spatially unaware model, spatially aware model
Spatially unaware model
= no correction has been made to
autocorrelation
= Basic linear model
Spatially aware model
=autocorrelation has been tried to
correct
= the model includes a spatial lag term
0i k ik ik
th
i
th th
ik
th
k
th
i
The linear model is described as one where
y x
y is the i sale price
x is the k variable for the i sale
is the k coefficient
represents an error term for the i observation
The spatial lag term is a weighted
average of residual errors from the Ordinary Least
Squares (OLS) model. Since this formulation includes a
combination of the OLS model and the spatial lag term,
standard regression techniques are not appropriate for
its solution. Nonlinear methods are employed.
( )W Y X
Yleistys
Legend
LUOKKA
36200
LUOKKA
36313
36200
LUOKKA
36200
36313
kaikki_palstat_irrohinta2_lap2
Kriging_shp5
<VALUE>
-2,051429033 - -1
-0,999999999 - -0,6
-0,6 - -0,25
-0,25 - 0
0 - 0,2
0,2 - 0,4
0,4 - 0,6
0,6 - 0,8
0,8 - 1,306062579
Yleistys ja havaintojen sijainti
Legend
LUOKKA
36200
LUOKKA
36313
36200
LUOKKA
36200
36313
kaikki_palstat_irrohinta2_lap2
Kriging_shp5
<VALUE>
-2,051429033 - -1
-0,999999999 - -0,6
-0,6 - -0,25
-0,25 - 0
0 - 0,2
0,2 - 0,4
0,4 - 0,6
0,6 - 0,8
0,8 - 1,306062579
Havaintojen arvo (= suhteellinen hinta)
Legend
LUOKKA
36200
LUOKKA
36313
36200
LUOKKA
36200
36313
sh4975
suht_hinta
-4,398620 - -1,000000
-0,999999 - -0,600000
-0,599999 - -0,250000
-0,249999 - 0,000000
0,000001 - 0,200000
0,200001 - 0,500000
0,500001 - 0,900000
0,900001 - 1,400000
1,400001 - 3,074170
kaikki_palstat_irrohinta2_lap2
Yleistys ja havainnot päällekkäin
Legend
LUOKKA
36200
LUOKKA
36313
36200
LUOKKA
36200
36313
sh4975
suht_hinta
-4,398620 - -1,000000
-0,999999 - -0,600000
-0,599999 - -0,250000
-0,249999 - 0,000000
0,000001 - 0,200000
0,200001 - 0,500000
0,500001 - 0,900000
0,900001 - 1,400000
1,400001 - 3,074170
kaikki_palstat_irrohinta2_lap2
Kriging_shp5
<VALUE>
-2,051429033 - -1
-0,999999999 - -0,6
-0,6 - -0,25
-0,25 - 0
0 - 0,2
0,2 - 0,4
0,4 - 0,6
0,6 - 0,8
0,8 - 1,306062579
Spatiaalisen yleistyksen menetelmiä
Kaupallisissa GIS-ohjelmistoissa on tarjolla mm seuraavat
yleistyksen työkalut:
• Kriging
• Empirical Bayesian Kriging
• Moving Window Kriging
• EBK Regression Prediction
45
Esityksen sisältö
• Nykyinen kiinteistöverotus
• Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen
• Kolme menetelmää
• Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista
• Massa-arvioinnin automatisointi
• Pahimmat sudenkuopat
46
Yleistys ja havainnot päällekkäin
Legend
LUOKKA
36200
LUOKKA
36313
36200
LUOKKA
36200
36313
sh4975
suht_hinta
-4,398620 - -1,000000
-0,999999 - -0,600000
-0,599999 - -0,250000
-0,249999 - 0,000000
0,000001 - 0,200000
0,200001 - 0,500000
0,500001 - 0,900000
0,900001 - 1,400000
1,400001 - 3,074170
kaikki_palstat_irrohinta2_lap2
Kriging_shp5
<VALUE>
-2,051429033 - -1
-0,999999999 - -0,6
-0,6 - -0,25
-0,25 - 0
0 - 0,2
0,2 - 0,4
0,4 - 0,6
0,6 - 0,8
0,8 - 1,306062579
Finlayson
Pyynikki
Ratina
Pahimmat sudenkuopat
• Automaattinen yleistys ei ole riittävän tarkka
• Datan saatavuus toimitilakiinteistöjen maapohjan arviointiin
arvokkaissa sijainneissa
• Maanalaisen rakennusoikeuden arviointi
• Kunnan kalleinta hintatasoa ei voida arvioida riittävän
tarkasti vertailukauppojen vähyyden takia
48
Kunnan kallein hintataso
• Kunnan kalleimman alueen hintatason tunnistaminen on
tärkeää kahdesta syystä.
• Ensinnäkin vertailukauppojen niukkuudesta johtuen
suhteellinen virhe saattaa olla kalleimmissa sijainneissa
keskimääräistä suurempi.
• Toiseksi, vaikka kalliissa sijainnissa päästäisiin samaan
suhteelliseen tarkkuuteen kuin muualla, absoluuttinen virhe
olisi kuitenkin suurin.
• Kunnan kalleimman alueen hintataso asettaa ylärajan
kaikille aluehinnoille kunnassa. Niinpä tarkkuus
kalleimmassa sijainnissa palvelee arvioinnin tarkkuutta koko
asteikolla.
•
49
Kunnan kallein hintataso
• Kallein hintataso on vaikeasti määritettävä kahdesta eri
syystä:
• 1) kalleimmalla alueella on usein vähän tonttikauppoja,
joskus ei lainkaan.
• 2) Tehdyt tonttikaupat ovat usein epäedustavia tai ainakin
vaikeasti tulkittavia.
• Aineistossa on paljon selvästi alihintaisia kauppoja.
Tonttihinnoista johdettu hintataso näyttäytyy helposti liian
alhaisena ja hintojen hajonta on suurta.
50
Kunnan kallein hintataso • Asemakaava ja sen määräykset
• Kaupan erityiset ehdot, kuten
autopaikkavaatimukset
• Samojen osapuolten kesken
tehdyt muut kaupat
• Määräala- ja määräosakaupan
ulottuvuus
• Rasitteet
• Kunnallistekniset korvaukset,
kehittämiskorvaukset,
maankäyttösopimukset
• Onko osa kauppahinnasta
maksettu muuna kuin rahana
• Onko konsernin sisäinen kauppa
• Jos kauppaan sisältyy purettavia
rakennuksia, purkukustannusten
suuruus
• Jos maaperä on saastunut,
kenelle puhdistus kuuluu, ja
puhdistuskustannusten suuruus
• Tontin ja sen lähiympäristön
ahtaudesta johtuvat ylimääräiset
rakennuskustannukset
• Naapuritontille on kenties
perustettu tuomaa ja sitä voidaan
hyödyntää myös uutta tonttia
rakennettaessa
• Ostajan tai myyjän
taitamattomuus saattavat
korostua kalliissa sijainnissa, kun
hintavertailutietoa ei ole
51
Yhteenveto
• Ehdotetun arvostamismenetelmän käyttöönotto lisäisi veron
ajantasaisuutta, oikeudenmukaisuutta ja läpinäkyvyyttä.
• Menetelmä on objektiivinen ja se perustuu toteutuneisiin
kauppahintatietoihin.
• Menetelmä on kustannustehokas: siinä hyödynnetään
sähköisiä tietovarastoja ja kehittyneitä massa-arvioinnin
menetelmiä.
• Aluehinnat olisivat avoimesti verovelvollisten nähtävillä,
samoin aluehintojen laskentaperusteet.
52