LA REGENERATION DES FRICHES INDUSTRIELLES
SUR LE TERRITOIRE DE LA METROPOLE
EUROPENNE DE LILLE
AMENAGEMENT ET HABITAT
Quelles perspectives ?
Le 26 septembre 2016
Christine LAFEUILLE
Directrice adjointe de la stratégie et des opérations foncières
Etablissement public de coopération intercommunale 85 communes 1,1 millions d’habitant 611 km² Un territoire à la fois urbain et rural Un territoire en mutation (post industriel)
LE TERRITOIRE DE LILLE MÉTROPOLE
Lille
Tourcoing
Roubaix
ROUBAIX- imbrication habitat activités
Tourcoing Mouvaux – secteur du flocon
UN TERRITOIRE FAÇONNÉ PAR L’INDUSTRIE
ROUBAIX- Lainière
DE L’INDUSTRIE AUX FRICHES
1780-1914
Révolution et expansion
industrielle
1914-1918
Première guerre
mondiale
1929
Crise économique
1940-1944
Deuxième guerre
mondiale
Après guerre
Trente glorieuse
1973
Choc pétrolier
crise
1980 - ?
Apparition des premières
grandes friches
industrielles
Crises successives
2000
Multiplication des friches de
toutes natures
(mutations socio-
économiques)
Accélération de la désindustrialisation
Relocalisation des activités industrielles dans des zones dédiées à l’extérieur des
villes à partir de 1960
1986 - Premier et unique recensement national des friches industrielles (DATAR) 10 000 ha dans le NPDC 2 300 ha en Lorraine 1 000 ha en Ile de France 4 500 ha en Rhône
Mutation des territoires fortement liée à l’activité industrielle
UNE DEFINITION DE LA FRICHE INDUSTRIELLE
« Friches urbaines et industrielles : terrains laissés à l’abandon en milieu urbain. On distingue : - les friches de la périphérie
urbaine : terrains non encore construits, mais qui ne sont plus cultivés en attendant une réutilisation de type urbain ; - les
friches urbaines dans le tissu urbain bâti : parcelles antérieurement bâties, mais dont les bâtiments ont été démolis. Les
terrains sont provisoirement inutilisés, soit pour des raisons spéculatives, soit dans l’attente d’un regroupement de plusieurs
parcelles pour une nouvelle construction, soit pendant la phase de montage administratif et financier du projet de
construction. Les terrains peuvent aussi recevoir une utilisation provisoire : dans les centres villes d’Amérique du Nord, leur
utilisation comme par de stationnement est habituelle. »
MERLIN Pierre, CHOAY, Françoise. Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement. Paris, Presse Universitaire de France,
2005, 963 p.
Une proposition de définition consolidée de friche industrielle pourrait être la suivante : « une friche industrielle est un bien
immobilier bâti ou non bâti, qui a accueilli des activités économiques ayant pour objet l’exploitation de matières premières,
de sources d’énergie et leur transformation, ainsi que celle de produits semi-finis en biens de production ou de
consommation. À l’abandon ou sous-occupé, peu ou pas entretenu, le sol et l’eau au droit du site et à ses abords peuvent
être pollués ou suspectés de l’être. Le périmètre de la friche industrielle comprend la parcelle cadastrée et peut s’étendre
aux délaissés ferroviaires, canaux et berges, immeubles et terrains annexes ayant participé à l’exercice de l’activité.» C.
Lafeuille
Activité en fonctionnement
Diminution d’activité
Fin d’activité Friche Projet Travaux Nouvelle activité
Dès 1990, le schéma directeur fixe comme priorité le renouvellement urbain
- Les friches industrielles constituent le principal gisement foncier du renouvellement urbain
- Les friches industrielles sont un enjeu du territoire
- La régénération des friches industrielles vise à redonner un usage aux terrains : habitat, économie, équipement public, etc….
ROUBAIX- Industries et voies ferrées
Le recyclage des friches industrielles : une problématique transversale aux compétences et
aux politiques de Lille métropole
Densité de population – cas d’une friche
UNE POLITIQUE DE RENOUVELLEMENT URBAIN INSCRITE DANS LA DURÉE
COMBIEN DE FRICHES EN FRANCE ?
BASIAS
Base de données des anciens sites industriels et activités de service
sur 260 000 terrains (87 000 hectares) qui ont connu par le passé une activité industrielle, environ 5000 font l’objet d’une surveillance
particulière, compte-tenu de la pollution. 1200 sites sur les 5000 sites précités sont des friches
industrielles..
ADEME
80 000 ha
gisement du foncier des friches potentiellement polluées en milieu urbain,
« Annonce en introduction des 3èmes Rencontres nationales de la Recherche sur les
sites et sols pollués qui se sont déroulées du 18 au 19 Novembre 2014, à Paris, un gisement
potentiel ».
ETUDE PRIVEE XERFI 2015
En France environ 275000 sites contaminés – 100000 ha
http://www.xerficanal-economie.com/mobile/ensavoirplus/Alexandre-Boulegue-La-rehabilitation-des-sites-et-des-sols-pollues_3004/infos/Presentation.html100 000 ha
INVENTAIRES LOCAUX
Des collectivités de leur côté dans le cadre d’observatoires fonciers peuvent assurer un inventaire et un suivi de l’évolution du
stock des friches urbaines.
Exemple : Métropole Européenne de Lille : 200 friches industrielles pour 400 ha
DATAR
1986 – Premier et unique recensement national des friches industrielles (DATAR)10 000 ha
dans le NPDC 2 300 ha en Lorraine 1 000 ha en île de
France450 ha en Rhône Alpes
On ne sait pas …
Lille Métropole (5% de la superficie régionale) :
• BASIAS : 6700 sites - 50% sur Lille, Roubaix et Tourcoing
• BASOL : 180 sites – 40% sur Lille, Roubaix et Tourcoing
• 88 zones repérées au PLU par un indice « pollution » (n ou n1)
• 160 friches industrielles, 400ha
• 500 installations classées pour la protection de l’environnement soumises à autorisation (localisation différente des zones de friches – ZA)
• 100% des communes concernées par au moins un site (85 communes)
LES INDICATEURS DISPONIBLES
Un usage industriel - zone UF au PLU Un usage logements -- zone UAan au PLU
•L’indice « n ». Le pétitionnaire du projet devra faire la preuve que le type d’occupation des sols prévu est compatible avec la pollution résiduelle du sol.
•L’indice « n1 » prévoit une inconstructibilité totale tenant à la pollution des sols. Dans ces zones sont interdits toutes constructions et installations, exhaussement et affouillements.
INDICES « n » et « n1 » (nuisance pollution) • 68 sites « n » et 20 sites « n1 » plus de 400 ha concernés • A l’origine de ces inscriptions : le porter à connaissance de l’état • La loi ALUR (mars 2014) s’inspire de ces dispositifs (retranscription de la pollution dans les PLU)
LA TRADUCTION DE LA QUESTION DES SITES ET SOLS POLLUÉS DANS LE PLAN LOCAL D’URBANISME
PLU et renouvellement urbain – évolution de l’usage des sols
Avril 2009 – juin 2010 Mission politique d’information et d’évaluation friches industrielles et pollutions historiques 53 recommandations
1er juillet 2011 Délibération cadre « Des friches industrielles polluées à la régénération urbaine » Axes d'intervention et plans d'actions.
UNE POLITIQUE INTÉGRÉE DE RÉGÉNÉRATION
DES FRICHES INDUSTRIELLES
friche Recyclage adapté projet Renouvellement urbain
maitrisé Cadre et
conditions
Objet de la délibération
EN POSANT LES CONDITIONS D’UN RECYCLAGE RESPONSABLE ET DURABLE
5 axes d’intervention et 12 actions
AXE 1 - Produire un atlas partagé et actualisé des friches industrielles et des terrains affectés par des pollutions historiques
1. Réaliser un atlas actualisé 2. Mettre en place un dispositif de traçabilité de la pollution résiduelle des sols
AXE 2 - Définir le cadre méthodologique de la régénération des friches industrielles 3. Préciser les conditions de recyclage responsable des friches industrielles sur le territoire métropolitain 4. Prendre en compte la pollution des sols dans la détermination de l’usage futur des terrains 5. Elaborer un plan stratégique de régénération des friches industrielles
AXE 3 - Mettre en place des instances partenariales de coproduction et de régulation 6. Mettre en place un comité de pilotage communautaire 7. Constituer un groupement partenarial pérenne sur les friches industrielles et les pollutions historiques
AXE 4 - Animer, conseiller, communiquer 8. Faire connaître et valoriser les initiatives pour traiter les friches polluées 9. Organiser l’échange et le transfert de savoir-faire au sein d’un atelier métropolitain de régénération des friches
AXE 5 - Favoriser l’innovation et la recherche 10. Conventionner avec des organismes de recherche 11. Associer des entreprises à la régénération des friches industrielles 12. Expérimenter sur des sites pilotes
UNE DÉMARCHE INTÉGRÉE
14
EXEMPLE : L’ATLAS DU TISSU INDUSTRIEL ET DES POLLUTIONS HISTORIQUES
salondesmaires.com
@salondesmaires
25, 26, 27 novembre 2014
Paris - Porte de Versailles
Note d’intention
Étude de faisabilité
Étude pré opérationnelle
(APS)
Etude opérationnelle
(APD)
URBANISME SITES ET SOLS POLLUES (méthodologie nationale)
Diagnostic historique et environnemental
Investigations préliminaires
schéma conceptuel
Étude d’interprétation de l’état des milieux (IEM)
Evaluation quantitative des risques sanitaires (EQRS)
Plan de gestion (PG)
avec ou sans Evaluation des risques sanitaires (EQRS), avec ou sans Analyse des
risques résiduels (ARR), avec ou sans restrictions d’usages
Eventuelle adaptation du projet
TRAVAUX : dépollution (attestation du maitre d’ouvrage), aménagement, construction, achèvement
Certificat de conformité (PC)
permis de construire ou d’aménager assortis de prescriptions spéciales
Construction
PLU
Études pollution annexées aux délibérations et dossiers (concertation, enquêtes
publiques…) Service Tierce expertise
Indice « n »
Modification / révision simplifiée du PLU
aménagement
Étude préalables Concertation préalable
Dossier de création Etude d’impact renforcée sur le
thème de la pollution
Tierce expertise intégrée Mesures de traçabilité intégrées
ZAC / concession
PROCEDURE D’URBANISME
PROJET sur site
Investigations / sondages
Actes notariés (promesse de vente, acte de vente, règlement de copropriété) et SIG communautaire
Identification des mesures de mises en compatibilité projetées : pollution / usages existants / PROJET
Plan de gestion (PG) avec ou sans Analyse des risques
résiduels (ARR), avec ou sans restrictions d’usages
USAGES existants sur site
USAGES existants Hors site
INFORMATIONS MÉMOIRE TRACABILITE
EXEMPLE : URBANISATION SUR SITES ET SOLS POLLUES / ARTICULATION ET METHODOLOGIE
attestation
Démonstration des principes de mise en compatibilité : pollution / usages existants / usages projetés
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WATTRELOS ET LEERS - PCUK
ROUBAIX – Condition publique
ROUBAIX TOURCOING – Vanoutryve
LILLE ET LOMME – Leblanc Laffont
LILLE – maison folie de Wazemmes
RECONVERSION DES FRICHES (PUBLIC)
QUELQUES RÉALISATIONS
ROUBAIX- Factory 118 WATTRELOS – Seventeen patio
ROUBAIX – la minoterie
RECONVERSION DES FRICHES (privé - loft)
LILLE – Bauhauss 226
ROUBAIX- molière
ROUBAIX – le Boléro
ROUBAIX – Teinturerie
QUELQUES RÉALISATIONS
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ROUBAIX, TOURCOING ET WATTRELOS - UNION
DES PROJETS ENGAGÉS
LYS LEZ LANNOY ET LANNOY - SIE
LA MISE EN CONCORDANCE DES POLITIQUES
SECTORIELLES EN FAVEUR DE LA RÉSORPTION DES
FRICHES Politiques européennes de cohésion à l’échelle
des Régions
Politiques sectorielles nationales
favorable à la requalification des friches (ex :
logements, équipements,
…)
Politiques territoriales
concordantes
PROJETS Mise en
concordance en
2000
En 1998, Lille Métropole évalue la reconversion de toutes ses friches à 800 millions d’€ : stratégie de la ville
renouvelée
L’EXEMPLE DE LA METROPOLE
EUROPEENNE DE LILLE
Projets de renouvellement urbain
mixtes
SDAU (2/3 – 1/3)
PLU
Renouvellement urbain
Régénération des friches
industrielles
PLH, éco, EN
Besoin de logements
Transition économique
SRU, Grenelle, …
Lutte contre l’étalement
urbain
FEDER Financements MEL EPF Conventions
P
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1998
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LES LOGIQUES DE RECONVERSION
Intervention à dominante
publique
Intervention à dominante
publique
Intervention à dominante
privée
Friches sans projet viable
Dans le marché ou politiques locales = dans les logiques de financement Hors marché ou hors
politiques locales
LES EFFETS SUR LE TERRITOIRE
Entre les inventaires de 2001 et 2006, 95 sites en cours de reconversion
représentant au total 250 ha
affectation nombre ha
habitat 38 52
économique 21 54
mixte 16 82
équipements publics 20 62
total 95 250
affectation nombre ha
habitat 40 53
économique 20 120
mixte 22 64
équipements publics 13 20
total avec programmation définie 95 257
friches en cours d'étude 33 90
Etudes à engager 22 44
total 150 394
En 2006, le stock restant à traiter représente 150 friches pour un total de 394 ha
2005 – 2013 Intervention du publique croissante sur le foncier des friches industrielles
Rattraper le volume de friches qui se reconstitue (volume convention MEL-EPF 2015-2020 : 90 sites)
Développement d’un savoir-faire public (EPF-SPL-CL) qui fait du privé un intervenant de 2nd rang
Prise en charge par le public du recyclage foncier
Politiques sectorielles confortent cette position (Grenelle, ALUR, …)
Depuis 2013 Recherche de stratégies correctrices
Effets et rebonds de la crise de 2008 - raréfaction de l’argent public
Idée de la permanence d’un stock nécessaire de foncier pour assurer le renouvellement urbain (management de stock)
Volonté de repenser les aspects fonciers (dureté foncière, coût de la dépollution, contraintes sanitaires, mise en concurrence…) source de dérapages financiers
Introduire le privé comme acteur de 1er rang
RECONTEXTUALISER LE
RENOUVELLEMENT URBAIN
FRICHES URBAINES ET FRICHES INDUSTRIELLES
Friches
industrielles Friches militaires
Friches de services
(hospitalières, judiciaires, culturelles, …)
Friches d’habitat
Friches urbaines
Les friches sont le témoins de la recomposition du paysage socio-
économique des territoires
LA REDECOUVERTE SENSIBLE DU
TERRITOIRE
Croissance et décroissance (économique et urbaine)
Evolution du rapport taille/emploi/CA de l’activité économique
Influence de la représentation de l’économie et de l’urbanisme des trente glorieuses
Ignorance de la problématique d’usages transitoires de longue durée
Mise en silence des problématiques de valeurs foncières et de marchés au profit du projet urbain – conséquence sur le temps du projet
Des stratégies, des outils réglementaires et méthodologiques autosuffisants devenus contre productifs
une focalisation sur la maîtrise foncière publique comme levier principal
Une déconnexion sol-foncier
LES ENJEUX POSES PAR LES POLITIQUES PUBLIQUES
ET LOCALES
Stabiliser et stimuler le marché en rééquilibrant l’intervention public – privé (refonder la stratégie foncière)
Poursuivre la construction de politiques de développement
territorial durables
Poursuivre le renouvellement urbain des friches industrielles
Poursuivre l’effort d’intégration des principes du développement durable
en urbanisme
Lois ALUR,
Grenelles, etc…
Politique Métropole
Européenne de Lille
Projet de réforme
territoriale
SCOT et PLU
Favoriser le maintien et
le développement
(emploi, éco., …)
Des objectifs ambitieux dans un contexte complexe mouvant et avec moins de moyens
QUELLES NOUVELLES DYNAMIQUES POUR
ENTRAINER LE DEVELOPEMENT LOCAL
Territoire
Développement local
« Ma principale inquiétude, pour
l'avenir, concerne le foncier », assure
de son côté Alain Dinin, président du
Groupe George V. « On est
virtuellement en situation de pénurie. »
Selon les promoteurs, la surchauffe est
déjà perceptible à Strasbourg et à Lille.
http://archives.lesechos.fr/archives/199
7/Enjeux/00131-053-
ENJ.htm#xS2vCcGkWuFfgW37.99
Le projet = contenu /Le foncier = le contenant
LES PISTES D’ADAPTATION
Accorder les compétences aux échelles
de territoires
Intégrer de nouveaux acteurs
Repenser les logiques
d’intervention publiques et
privées
Sécuriser les processus de
recyclage
PRESCRIPTEUR ET DEVELOPPEUR
INTEGRER LA QUESTION DES FRICHES A LA STRATEGIE FONCIERE
Accorder les dynamiques foncières et immobilières au service du projet (de territoire)
Raccorder le « foncier » au sol
Développer l’ingénierie foncière et immobilière de projet
Inverser les termes du raisonnement spécifique au renouvellement urbain qui fait primer
la question du foncier (le contenant) sur les logiques de développement (le contenu).
Passer d’une stratégie foncière à une stratégie immobilière (sol - bien immobilier)
Ra
réfa
ctio
n d
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en
t p
ub
lic
• Réévaluation de l’intervention publique
• Recherche de nouveaux partenariats
• Mise en tension du renouvellement urbain (plus cher)
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occ
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rité
• Limiter
l’étalement urbain
• Traiter la pollution et les risques liés au bâti/sols
• Favoriser la biodiversité
Acc
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• Anticiper l’obsolescence et la mutation plus rapide de l’immobilier
• Intégrer dans le projet de territoire des espaces en transition
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ou
d’é
qu
ilib
res
• Soigner « le sol »,
c’est accroître sa valeur (mettre à profit l’attente)
• Usages de transition : vocation énergétique, …
• Laisser la ville se faire - logique de la stratégie émergente
• Evaluer la création de valeur sur le long terme
FONCIERS DEGRADES ET PROJET DE TERRITOIRE
EXEMPLE : CONVENTION CADRE 2016-2019 AVEC LE BRGM
2013 : convention de recherche afin de mettre en place un programme de consolidation et de formalisation scientifique et techniques des outils méthodologiques disponibles pour la réalisation d'études de sols potentiellement pollués sur le territoire anciennement industriel.
2014 la mise en place d'une convention portant sur un programme de définition d'un référentiel du sous-sol de Lille Métropole à partir du référentiel pédogéochimique régional Nord-Pas-de-Calais (RPG).
2015, mise en place d'une convention-cadre pluriannuelle de R & D partagés entre la MEL et le BRGM pour la réalisation d'actions de service public et de recherche relative à la connaissance et à la gestion du sol et du sous-sol de la MEL pour une durée de 3 ans (2016-2019).
FICHES METHODOLOGIQUES
REFERENTIEL EXPERIMENTAL GEOCHIMIQUE
PRODUIRE UN CADRE STABLE ET COMPRÉHENSIBLE
POUR PARTAGER LE DEVELOPPEMENT