CARLOS VICENTE MENSINGEM ENG.º CIVIL – CREA 060.042.795-0
Tel (13) 3468-8419 Cel (13) 99712-7347 E-mail: [email protected]
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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA
COMARCA DE PRAIA GRANDE – SP.
REF: PROCESSO N.º 4007005-78.2013.8.26.0477
AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM
Requerente: MARCELO SILVESTRE DOS SANTOS
Requerido: GLADYS DE WALLAU
CARLOS VICENTE MENSINGEM, engenheiro civil, perito judicial nos autos
em epígrafe, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência,
após ter procedido aos estudos e diligências necessárias, apresentar o:
LAUDO PERICIAL
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ÍNDICE 1 - INTRODUÇÃO 2 – PRESSUPOSTOS E REFERÊNCIAS NORMATIVAS 3 – DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO 4 - CARACTERIZAÇÃO DOS IMÓVEIS 5 – CARACTERIZAÇÃO DO ENTORNO 6 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 7 – PESQUISA DE VALORES 8 – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL EM QUESTÃO 9 – CONCLUSÃO 10 – ENCERRAMENTO PERITO JUDICIAL Eng.º Civil Carlos Vicente Mensingem – CREA 060.042.795.0 1. INTRODUÇÃO Atendendo a nomeação do Exmo Sr. Dr. Juiz de Direito da 1º Vara Civil do Foro da
Comarca de Praia Grande para efetuar perícia no imóvel, objeto desta lide, venho
apresentar o LAUDO PERICIAL.
1.1- Da inicial Conforme extraído dos autos, em novembro de 2015 o requerente MARCELO
SILVESTRE DOS SANTOS separou-se da requerida GLADYS DE WALLAU, fato
reconhecido em 31/05/06. Na dissolução judicial, as partes concordaram em residir no
mesmo endereço até a venda do imóvel pertencente a ambos, objeto desta ação, sito à
Rua Antonio Severiano Andrade Silva, 202, Aviação, Praia Grande/SP, CEP: 11702-400.
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O cumprimento de tal acordo, no entanto, resultou em constrangimento para ambos,
o que fez o Requerente decidir por sair do imóvel mediante acordo de que este seria
vendido até fevereiro de 2007, quando o Requerente compraria a parte da Requerida.
Tendo a Requerida retardado a venda do imóvel até a presente data, o Requerente
solicita o recebimento do valor de um aluguel, já que a Requerida usufrui da totalidade de
um imóvel do qual só tem metade da propriedade.
Em 06 de maio de 2014, a Requerida apresentou Contestação através de seu
representante legal, sob a alegação de residir no imóvel com duas filhas menores de idade
e custear integralmente todas as despesas do imóvel.
Após réplica do Requerido, em 13 de agosto de 2015, o M.M Dr. Juiz de Direito da
Primeira Vara Civil da Comarca de Praia Grande decidiu pela venda judicial do imóvel em
questão, honrando-me com a nomeação como Perito Judicial para avaliação do objeto
deste processo.
1.2 Objeto da perícia Endereço: Rua Antonio Severiano Andrade Silva, 202, Aviação, Praia Grande/SP,
CEP: 11702-400.
1.3 Finalidade da perícia Determinar o valor de venda do imóvel situado à Rua Antonio Severiano Andrade
Silva, 202, no bairro Aviação do município de Praia Grande/SP.
1.4 Data da vistoria A vistoria foi realizada em 21/08/2.017 as 15 horas no imóvel objeto desta ação. A
vistoria foi acompanhada pela Requerida.
2. Pressupostos e Referências Normativas. Os trabalhos técnicos envolvendo a vistoria do imóvel, contatos, levantamentos de
dados de amostragens foram realizados no mês de setembro de 2.017.
As informações dos valores e demais informações pertinentes foram obtidas no
mercado imobiliário local, fornecidas por corretores, portanto, são premissas aceitas como
válidas e fornecidas de boa fé.
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Para embasar as afirmativas do presente Laudo Pericial foi consultada a
documentação juntada aos Autos.
A elaboração do Laudo de Avaliação de Venda foi referenciada pela NBR
14.653/2.011 da Associação Brasileira de Normas Técnicas, Norma de Avaliação de Bens
– Parte 2: Imóveis Urbanos e pelas orientações do Glossário de Terminologia Aplicável à
Engenharia de Avaliações e Perícias do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia – IBAPE/SP, onde se aplicam.
O Método escolhido para a avaliação do valor locatício foi o Método Comparativo,
que se fundamenta na pesquisa no mercado imobiliário de elementos comparáveis,
contemporâneos e selecionados de forma que apresentem atributos com a maior
semelhança possível com o imóvel avaliando, que após serem submetidos ao tratamento
de fatores, na forma indicada pela normalização oficial pertinente, tendem à
compatibilidade e semelhança ao imóvel em tela, que indicamos auferir Grau I em termos
de fundamentação e Grau três em termos de precisão. Este método é que o apresenta
maior aderência e confiabilidade para o caso em questão, em vista de ser um método
direto e se basear no real mercado imobiliário do entorno imediato.
3. Desenvolvimento do trabalho - Coleta da documentação e informações do imóvel avaliando;
- Vistoria no imóvel e caracterização do entorno imediato;
- Pesquisa no mercado imobiliário;
- Tratamento por fatores e homogeneização dos elementos da pesquisa;
- Cálculo do valor médio atual de mercado do imóvel em estudo;
- Redação do Laudo e dos anexos.
4. Caracterização do imóvel – residência assobradada Endereço: Rua Antonio Severiano Andrade Silva, 202, Aviação, Praia Grande/SP,
CEP: 11702-400
Nº da Matrícula: 67.084 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Praia
Grande
Área do Terreno: 78,00 m²
Área Construída: 108,58 m2
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Código de Lançamento de IPTU (CODLAN): 2.03.13.004.005.0005-8
5. Caracterização do entorno
5.1 – Aspectos do entorno imediato O imóvel encontra-se em rua onde ocorre a predominância de residências
unifamiliares e edifícios de pequeno e médio porte. Sob o aspecto do sistema viário, a rua
está classificada como Via Local, localizadas em uma Zona Predominantemente
Residencial 3, conforme a legislação de Uso e Ocupação do Solo do município.
Ocupação da região: homogênea
Ocupação residencial: homogênea
Ocupação comercial: inexistente
Ocupação industrial: inexistente
Distância da orla da praia: 205 metros
Oferta de transporte público: média
Transito de veículos: baixo
Estacionamento na via pública
Estacionamento privado: baixa oferta
Serviços e utilidades públicas: Água e esgoto
Drenagem
Iluminação pública
Energia elétrica
Telefonia
Coleta de resíduos urbanos
Varrição pública
Via pavimentada em elementos de concreto sextavados
Calçada pavimentada em elementos cerâmicos
Transporte público: ônibus a 600 metros
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5.2 – Atividades existentes no entorno imediato Comércio varejista – baixa densidade;
Bares e restaurantes – baixa densidade
Foto 1 - Vista geral do entorno
Imóvel avaliando – no contesto do bairro da Aviação
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6. Descrição do imóvel avaliando
As informações abaixo foram obtidas através de consulta à matrícula do imóvel
anexa aos Autos. O imóvel localiza-se no lote 05 da quadra D do loteamento denominado
Aviação, com idade aparente de 35 anos.
O imóvel recebeu oficialmente o n.º 202 da Rua Antônio Severiano, possui 108,58
metros quadrados de área construída, conforme consta no espelho do IPTU do imóvel.
Edificada em alvenaria, a casa possui uma entrada com portão de ferro no alinhamento
da Rua Antônio Severiano, o piso recebeu revestimento cerâmico, as paredes internas e
externas são acabadas com pintura em tinta látex, o forro é de madeira nas salas de
estar e jantar, de PVC no escritório e na cozinha, e com simples pintura nos demais
cômodos.
Foto 2 – Vista geral da Rua Antônio Severiano
Foto 3 – Vista geral da Rua Antônio Severiano
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Foto 4 – Vista da fachada do imóvel em questão.
Foto 5 – Vista da frente do imóvel em questão com vaga coberta.
Foto 6 – Vista da sala de estar do imóvel em questão.
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Foto 7 – Vista da sala de jantar do imóvel em questão.
Foto 8 – Detalhe da condição das paredes da sala de jantar.
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Foto 9 – Vista do escritório do imóvel em questão.
Foto 10 – Detalhe da condição das paredes do escritório.
Foto 11 – Detalhe da condição das paredes do escritório.
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Foto 12– Vista do banheiro social do imóvel em questão.
Foto 13 – Vista da cozinha do imóvel em questão.
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7. PESQUISA DE VALORES
Fonte: Corretores de imóveis de imobiliárias locais, conforme relação e sequência de
fotos que segue:
Elemento 1
Bairro Aviação
Informado pela Imobiliária: J R Lima Imóveis – CRECI 157593-F
Ref.: ADR1213
Tel: 13 99197-4970
Área construída: 98,00 m2
Área do terreno: --
Fator do terreno: 1,00
Posição: meio de quadra = 1,00
Topografia: plana = 1,00
EVV = 0,910 (Casa Padrão Simples)
Estado de conservação: Necessitando de Reparos Simples = 18,10
Depreciação: 0,6096
Idade adotada: 35 anos
Valor de venda: R$ 330.000,00
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Elemento 2
Bairro Aviação
Informado pela Imobiliária: Costa do Sol – CRECI 63.238F
Ref.: 1156200
Tel: 13 3592-1172
Área construída: 100,00 m2
Área do terreno: --
Fator do terreno: 1,00
Posição: meio de quadra = 1,00
Topografia: plana = 1,00
EVV = 0,910 (Casa Padrão Simples)
Estado de conservação: Necessitando de Reparos Simples = 18,10
Depreciação: 0,6096
Idade adotada: 35 anos
Valor de venda: R$ 240.000,00
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Elemento 3
Bairro Aviação
Informado pela Imobiliária: Morada na Praia – CRECI 77.115
Ref.: MP2330
Tel: 13 3591-4496
Área construída: 80,00 m2
Área do terreno: --
Fator do terreno: 1,00
Posição: meio de quadra = 1,00
Topografia: plana = 1,00
EVV = 0,910 (Casa Padrão Simples)
Estado de conservação: Necessitando de Reparos de Simples a Importantes =
33,20
Depreciação: 0,5344
Idade adotada: 35 anos
Valor de venda: R$ 300.000,00
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Tel (13) 3468-8419 Cel (13) 99712-7347 E-mail: [email protected]
15
Elemento 4
Bairro Aviação
Informado pela Imobiliária: Morada na Praia – CRECI 77.115
Ref.: MP1386
Tel: 13 3591-4496
Área construída: 85,00 m2
Área do terreno: --
Fator do terreno: 1,00
Posição: meio de quadra = 1,00
Topografia: plana = 1,00
EVV = 0,910 (Casa Padrão Simples)
Estado de conservação: Necessitando de Reparos Simples = 18,10
Depreciação: 0,6096
Idade adotada: 35 anos
Valor de venda: R$ 270.000,00
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CARLOS VICENTE MENSINGEM ENG.º CIVIL – CREA 060.042.795-0
Tel (13) 3468-8419 Cel (13) 99712-7347 E-mail: [email protected]
16
Elemento 5
Bairro Aviação
Informado pela Imobiliária: Torrisi Imóveis – CRECI 149210-F
Ref.: CA0039
Tel: 13 99633-0506
Área construída: 90,00 m2
Área do terreno: --
Fator do terreno: 1,00
Posição: meio de quadra = 1,00
Topografia: plana = 1,00
EVV = 0,910 (Casa Padrão Simples)
Estado de conservação: Necessitando de Reparos de Simples a Importantes =
33,20
Depreciação: 0,5344
Idade adotada: 35 anos
Valor de venda: R$ 325.000,00
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CARLOS VICENTE MENSINGEM ENG.º CIVIL – CREA 060.042.795-0
Tel (13) 3468-8419 Cel (13) 99712-7347 E-mail: [email protected]
17
8. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL EM QUESTÃO
EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA
A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores ao valor real do
imóvel, torna necessário a aplicação de um redutor (Fator de Oferta) para adequá-los ao
valor de mercado, uma vez que nesses casos a euforia do vendedor ou do corretor exige
que o interessado apresente uma contraproposta.
Aplicando então um redutor (Fator de Oferta) de 10% aos preços do tipo "oferta":
Numero Bairro Área do Terreno
(m²)
Área Construída
(m²)
Valor de Venda (R$)
R$/m²
01 Aviação NI 98,00 297.000,00 3.030,61 02 Aviação NI 100,00 216.000,00 2.160,00 03 Aviação NI 80,00 270.000,00 3.375,00 04 Aviação NI 85,00 243.000,00 2.858,82 05 Aviação NI 90,00 292.500,00 3.250,00
* Preço ajustado (reduzido) pelo "Fator de Oferta" de 10%
ÍNDICE IBAPE
O imóvel avaliado foi classificado em Casa Padrão Simples = 0,910, e quando comparado com os outros elementos de pesquisa, temos:
Número Bairro Área do Terreno Área Construída EVV Valor de Venda R$/m²
01 Aviação NI 98,00 0,910 R$ 270.270,00 2.757,86
02 Aviação NI 100,00 0,910 R$ 196.560,00 1.965,60
03 Aviação NI 80,00 0,910 R$ 245.700,00 3.071,25
04 Aviação NI 85,00 0,910 R$ 221.130,00 2.601,53
05 Aviação NI 90,00 0,910 R$ 266.175,00 2.957,50
FATOR ÁREA
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Tel (13) 3468-8419 Cel (13) 99712-7347 E-mail: [email protected]
18
Visto que a área construída do imóvel avaliado difere das áreas dos elementos pesquisados, aplicamos o fator área, sendo:
Número Bairro Área do Terreno Área Construída Fator Área Valor de Venda R$/m²
01 Aviação NI 98,00 0,9747 R$ 263.432,17 2.688,08
02 Aviação NI 100,00 0,9796 R$ 192.550,18 1.925,50
03 Aviação NI 80,00 0,9625 R$ 236.486,25 2.956,08
04 Aviação NI 85,00 0,9406 R$ 207.994,88 2.447,00
05 Aviação NI 90,00 0,9542 R$ 253.984,19 2.822,05
DEPRECIAÇÃO
Calculando a depreciação das amostras pelo Método de Ross-Heidecke, de acordo
com a idade, vida útil e estado de conservação:
Trata-se de um método misto, considerando idade real (Ross) e estado de
conservação (Heidecke).
A vida útil ou referencial (VU) e o valor residual (R), estimados para os padrões
especificados neste estudo conforme:
TABELAS A SEGUIR
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Tel (13) 3468-8419 Cel (13) 99712-7347 E-mail: [email protected]
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Tel (13) 3468-8419 Cel (13) 99712-7347 E-mail: [email protected]
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Tel (13) 3468-8419 Cel (13) 99712-7347 E-mail: [email protected]
21
Redefinindo então o valor das amostras, levando em consideração as depreciações
calculadas pelo Método de Ross-Heidecke:
Número Bairro Área do Terreno Área Construída Depreciação Valor de Venda R$/m²
01 Aviação NI 98,00 0,8766 R$ 230.935,29 2.356,48
02 Aviação NI 100,00 0,8766 R$ 168.797,27 1.687,97
03 Aviação NI 80,00 1,0000 R$ 236.486,25 2.956,08
04 Aviação NI 85,00 0,8766 R$ 182.336,72 2.145,14
05 Aviação NI 90,00 1,0000 R$ 253.984,19 2.822,05
CORRETOR DE IMÓVEIS: http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2011/11/aprenda-
utilizar-tabela-ross-heidecke.html
IBAPE: http://ibape-nacional.com.br/site/wp-content/themes/Nicol/documentos-xvii-
cobreap/Deprecia%E7%F5es.XVII%20COBREAP.2013%20-%20Joe%E9%20Tracisio.pdf
EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS
1) Cálculo da Média Aritmética:
Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados Número de valores pesquisados
Média Aritmética = R$ 2.356,48 + R$ 1.687,97+ R$ 2.956,08 + R$ 2.145,14 + R$ 2.822,05
5
Média Aritmética =
R$ R$ 11.967,72
5
Média Aritmética =
R$ 2.393,54/m²
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Tel (13) 3468-8419 Cel (13) 99712-7347 E-mail: [email protected]
22
2) Cálculo da Média Ponderada:
A Ponderação tem por objetivo descartar os imóveis pesquisados cujos dados
eventualmente expressem anomalias em relação à média, uma vez que só é
possível equalizar-se matematicamente grandezas comparáveis.
Média Aritmética = R$ 2.393,54 /m²
Adotou-se 40% como Fator de Ponderação, eliminando-se os imóveis
pesquisados com valores/m2 inferiores à R$ 1.914,83/m² (média aritmética - 20%) e
superiores à R$ 2.872,25 /m² (média aritmética + 20%).
No presente caso, concluídos os procedimentos de Ponderação, identificamos
anomalias que exigem a eliminação de duas das amostras, restando apenas três
amostras remanescentes.
Após a ponderação restaram os seguintes imóveis pesquisados:
Número Bairro Área do Terreno Área Construída Valor de Venda R$/m²
01 Aviação NI 98,00 R$ 230.935,29 2.356,48
04 Aviação NI 85,00 R$ 182.336,72 2.145,14
05 Aviação NI 90,00 R$ 253.984,19 2.822,05
Média Ponderada = Somatório dos valores pesquisados, após ponderação Número de valores pesquisados, após ponderação
Média Ponderada =
R$ 7.323,67
3
Média Ponderada =
R$ 2.441,22 /m²
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Tel (13) 3468-8419 Cel (13) 99712-7347 E-mail: [email protected]
23
3) Cálculo da Média Homogeneizada:
A homogeneização tem por objetivo descartar os imóveis pesquisados cujos
dados eventualmente expressem anomalias em relação à média, uma vez que só é
possível equalizar-se matematicamente grandezas comparáveis.
Média Ponderada = R$ 2.441,22/m²
Adotou-se 40% como Fator de Homogeneização, eliminando-se os imóveis
pesquisados com valores/m2 inferiores à R$ 1.952,98/m² (média ponderada - 20%) e
superiores à R$ 2.929,47/m² (média ponderada + 20%).
No presente caso, concluídos os procedimentos de homogeneização,
identificamos que não há anomalias existentes entre os elementos.
Portanto, concluídos os procedimentos de Ponderação e Homogeneização
restou o seguinte grupo de imóveis pesquisados:
Número Bairro Área do Terreno Área Construída Valor de Venda R$/m²
01 Aviação NI 98,00 R$ 230.935,29 2.356,48
04 Aviação NI 85,00 R$ 182.336,72 2.145,14
05 Aviação NI 90,00 R$ 253.984,19 2.822,05
Média Homogeneizada = Somatório dos valores pesquisados, após ponderação e homogeneização
Número de valores pesquisados, após ponderação e homogeneização
Média Homogeneizada = R$ 7.323,67 3
Média Homogeneizada = R$ 2.441,22/m²
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Tel (13) 3468-8419 Cel (13) 99712-7347 E-mail: [email protected]
24
Logo:
Valor médio do preço de venda é de = R$ 2.441,22/m²
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO
Valor de venda do imóvel avaliando = Área total construída x Valor médio de venda por m²
Valor médio de venda do imóvel avaliando = 108,58 m2 x R$ 2.441,22/m2
Valor médio de venda do imóvel avaliando = R$ 265.067,92
Portanto:
Valor médio de mercado de venda do imóvel = R$ 265.067,92
GRÁFICO MERCADOLÓGICO
O poder de predição do modelo utilizado no presente parecer pode ser verificado
no Gráfico Mercadológico abaixo, que evidencia a conformidade entre os preços
observados nas diversas amostras e o valor calculado para o imóvel avaliando, sem
depreciação. O ponto maior, sobre a linha horizontal, indica o valor/m2 calculado para
locação do imóvel avaliando, e os pontos menores indicam os preços/m2 de cada uma
das amostras consideradas, incluídas as que foram eliminadas nos processos de
ponderação e homogeneização.
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Tel (13) 3468-8419 Cel (13) 99712-7347 E-mail: [email protected]
25
9. CONCLUSÃO
Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e
extrínsecas semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado,
ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de
homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor levando em
consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente
diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, conclui-se que o
Valor Médio de Mercado de venda do imóvel é de R$ 265.067,92 (Duzentos e Sessenta e
Cinco mil, Sessenta e Sete Reais e Noventa e Dois centavos), valores referentes a
setembro de 2017.
10. ENCERRAMENTO
Conforme determinado pelo M. M. Sr. Dr. Juiz de Direito da 1ª Vara Civil da
Comarca de Praia Grande/SP, foi elaborado o presente Laudo que indica o valor mais
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CARLOS VICENTE MENSINGEM ENG.º CIVIL – CREA 060.042.795-0
Tel (13) 3468-8419 Cel (13) 99712-7347 E-mail: [email protected]
26
provável de venda do imóvel residencial objetos da ação, o valor resultante foi obtido com
base na vistoria efetuada no imóvel, na pesquisa efetuada no mercado imobiliário local,
nas informações contidas nos autos do processo.
Encerramos o presente LAUDO o qual é composto por 26 laudas, todas
devidamente rubricadas exceto a última que segue datada e assinada e um anexo.
Praia Grande, 05 de setembro de 2.107
Eng. Carlos Vicente Mensingem
Perito Judicial – CREA 0600427950
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