Service Public Fédéral FINANCES
Le Revenu cadastral
et
son avenir
Philippe Herman,
Administrateur Mesures & Evaluations
Service Public Fédéral FINANCES
Agenda
L’Administration Mesures & Evaluations
La détermination du revenu cadastral
Une piste pour l’adaptation du revenu
cadastral
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Agenda
L’Administration Mesures & Evaluations
La détermination du revenu cadastral
Une piste pour l’évolution du revenu
cadastral
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Organigramme AGDP
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Mesures
Docum
enta
tion
Serv
ices
Evaluations
Mesures et Evaluations : Missions
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Mesures et Evaluations : Missions
Mesures
Docum
enta
tion
L’identification des biens immeubles, soit la
détermination du numéro de parcelle cadastrale (plan
et patrimoniale) ;
Le plan parcellaire cadastral participe à
l’identification en assemblant les différentes parcelles ;
La base de données des plans de délimitation,
source d’information centralisée en matière de
délimitation des propriétés.
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Mesures
Serv
ices
Utilisation des identifiants cadastraux dans les actes et
documents relatifs à la gestion du patrimoine ;
Constitution et gestion du SIG cadastral permettant aux
Régions, Communes et tout autre partenaire, ainsi qu’au
citoyen, de consulter les informations cadastrales ;
Prestations en matière de mesurage et délimitation pour
les propriétés des organismes publics ;
Délimitation des limites communales et nationales
Mesures et Evaluations : Missions
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Evaluations
Docum
enta
tion
Chaque immeuble donne lieu à l’établissement d’une fiche
d’expertise comportant la description, l’équipement et le
métré complet du bien ; les biens industriels et exceptionnels
font l’objet d’un « Tableau descriptif » ;
La description normalisée des immeubles bâtis dans un code
de construction renseignant leurs caractéristiques
générales, leur équipement et leur composition ;
La réalisation d’une base de données des points de
référence ;
La détermination de la surface et du classement des
parcelles non bâties.
Mesures et Evaluations : Missions
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Evaluations
serv
ices La détermination de valeurs :
Etablissement du revenu cadastral ;
Etablissement de la valeur vénale des biens meubles et
immeubles ;
Etablissement de la valeur de construction des
nouveaux bâtiments pour la TVA ;
Etablissement des valeurs locatives.
L’appui du modèle mathématique vise à établir la valeur
d’un immeuble via l’analyse du prix appliqué dans des
transactions concernant des immeubles similaires.
Mesures et Evaluations : Missions
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Mesures et Evaluations : Missions
Points importants :
• Identification parcellaire « patrimoniale »
• Ajout d’une « partition » au numéro parcellaire afin
d’obtenir un identifiant unique également pour les
appartements
• Pas d’identification unique pour les « biens » (prix de
vente mentionnés dans les actes)
• Pas d’identification unique dans la base de données des
contrats de location (objectif non fiscal)
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Mesures et Evaluations : Missions
Points importants :
• Construction d’une documentation d’expertise
• Reprend sous une forme numérisée la description
des éléments essentiels des bâtiments (type,
superficie, équipement, etc.)
• Nouvelle application (permet la manipulation
macro-économique et l’échange d’informations)
• Développement de partenariats avec les architectes
(dans le cadre de l’application URBAIN)
• Par parcelle cadastrale patrimoniale
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L’Administration Mesures & Evaluations
La détermination du revenu cadastral
Une piste pour l’évolution du revenu
cadastral
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Le revenu cadastral
Définition
Le revenu moyen normal net annuel à l’époque de
référence
Revenu fixé par l’administration
Revenu normal
Époque de référence = 1975 (absence de péréquation)
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Le revenu cadastral
Détermination
Par parcelle cadastrale (importance de l’identifiant
parcellaire)
Pour le bâti, le non-bâti, le matériel & l’outillage
Méthodes (bâtiments)
1. Sur base des valeurs locatives
2. Par comparaison à des revenus cadastraux définitifs
3. En appliquant un taux de capitalisation à la valeur
vénale normale
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Le revenu cadastral
1. Méthode sur base des valeurs locatives
Pas de données numériques disponibles en masse
Pas de lien entre l’identifiant parcellaire et les contrats
de locations
Pas de lien entre l’identifiant parcellaire et les
montants repris dans la déclaration des revenus
Sur base d’une enquête (faite à l’occasion d’une
péréquation à l’époque de référence)
Par parcelle cadastrale
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Le revenu cadastral
2. Méthode par comparaison
Méthode principale (+ de 95 % du bâti ordinaire)
Sur base de critères communs : Situation
Type (villa, maison, appartement),
Caractéristiques
• nombre de façades, année de construction, etc.
• équipement (chauffage central, salle de bain, etc.)
Superficie utile
• = superficie pondérée en fonction de l’usage possible
• Exemples : • Superficie d’un living : prise à 100%
• Superficie d’une cave : prise à 10 %
• Superficie des chambres : en fonction de l’étage et de la pente du toit
• Superficie du grenier : en fonction de l’aménagement et de l’accès
Sur base de la documentation d’expertise
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Le revenu cadastral
3. Méthode par application d’un taux de capitalisation
Uniquement pour des biens spécifiques (biens exceptionnels et
industriels)
Taux de 5.3 % appliqué à la valeur vénale
La valeur vénale est fixée sur base de la valeur d’utilisation (à
laquelle on retire un pourcentage variable en fonction de la
destination du bien)
Valeur d’utilisation = coût d’un bâtiment offrant les mêmes
caractéristiques d’utilisation + coefficient de vétusté
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Processus : 1. La détermination des revenus cadastraux et de leurs
redevables est l’aboutissement d’un processus où chaque étape dépend de la bonne exécution de l’étape précédente.
2. On distingue les mutations juridiques (changements de propriétaires) & les mutations physiques (changement aux immeubles).
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1. Communication
via URBAIN
2. Download des
données
3. Contrôle et
Recherche
déclaration auprès
du contribuable
4. Documentation
d’expertise
5. Evaluation
Revenu cadastral
6. Mise à jour DB +
Plan cadastral
7. Accord Indicateur
+ Notification
8. Communication
Contributions
. Communication
via URBAIN !
A. Contrôle des
valeurs vénales
Processus d’une mutation physique
9. Versements aux Communes
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Quelques mauvaises pratiques :
1. Ne pas communiquer (les changements, les plans, …)
2. Ne pas utiliser URBAIN
3. Ne pas utiliser des données cadastrales à jour
4. Ne pas communiquer les bons plans
5. Ne pas communiquer les dates d’occupation/fins des
travaux
6. Ne pas communiquer régulièrement
7. Ne pas collaborer en matière d’évaluations
8. …
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Statistiques d’utilisation de Urbain 1 au 01.01.2012
REGIONS
(Nombre de communes) COMMUNES URBAIN
% D UTILISATEURS
Bruxelles-CAPITALE
19 communes 19 100%
LA FLANDRE 300 97%
308 communes
LA WALLONIE 199 76 %
262 communes
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L’impact sur les services du cadastre
Analyse des performances
Direction Equivalent
ETP
Unités de
Volume de
travail
rendement
moyen
général
Antwerpen 136 129137 11,5
Brabant 249 138386 7,6
Hainaut 153 66513 4,9
Liège 151 49474 4,8
Limburg 98 58078 6,6
Luxembourg 56 25285 5,1
Namur 72 19093 3,1
Oost-Vl 148 111630 8,0
West-VL 138 108322 8,5
Moyenne 1200 705918 7,1
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Participation des communes
Rendement 2 (coeff 6) moyen - % de communes qui utilisent Urbain
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
2012-01 2012-02 2012-03 2012-04 2012-05 2012-06
< 81% 81-90% 91-99% 100%
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URBAIN Depuis 2008
RAPPEL: application Web gratuite à la disposition
des adm. communales depuis le 1/1/2007
• Introduction “on line” via des écrans ou via le
chargement d’un fichier XML, des permis de bâtir ou
de lotir délivrés.
• Possibilité de communiquer par la suite, les dates de
fin de travaux et d'occupations.
• Possibilité de communiquer les infractions constatées
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MODIFICATIONS ENTRE 2008 et 2012
Les communes devaient communiquer 2 FOIS les
permis:
à la Région : manuellement ou via l’application NOVA du C.I.R.B.
(centre informatique Région Bxl.-cap.)
au SPF Finances: manuellement ou via l’application URBAIN de
l’A.G.D.P.
Mise en place d’un groupe de travail SPF – Région
NOVA et URBAIN : compatibles
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MODIFICATIONS ENTRE 2008 et 2012
Tous les permis encodés dans NOVA sont exportés en une seule fois
En FEVRIER 2013, une seule commune n’utilisera pas encore NOVA
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MODIFICATIONS ENTRE 2008 et 2012
Jusqu’à la situation au 01.01.2009, chaque commune
recevait par envoi postal:
le CD-ROM de la MATRICE CADASTRALE
le CD-ROM du PLAN CADASTRAL mis à jour
la statistique des R.C. ( élaboration du budget)
Depuis août 2010, ces données sont directement
téléchargeables via URBAIN
Sont disponibles en ligne à ce jour :
la situation au 01.01.2009
la situation au 01.01.2010
la situation au 01.01.2012
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Statistiques : utilisation URBAIN 1
AOUT 2008 COMMUNE NOMBRE PERMIS
ANDERLECHT 181
AUDERGHEM 102
BERCHEM-SAINTE-AGATHE 63
ETTERBEEK 103
IXELLES 389
SAINT-JOSSE-TEN-NOODE 37
WATERMAEL-BOITSFORT 63
WOLUWE-SAINT-LAMBERT 105
WOLUWE-SAINT-PIERRE 149
TOTAL 9 communes URBAIN PERMIS :1.192
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Statistiques : utilisation URBAIN 1
AOUT 2012 COMMUNES Région BXL NOMBRE PERMIS
ANDERLECHT 1.124
AUDERGHEM 827
BERCHEM-STE-AGATHE 434
BRUXELLES 2.445
ETTERBEEK 717
EVERE 362
FOREST 504
GANSHOREN 183
IXELLES 1810
JETTE 734
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Statistiques : utilisation URBAIN 1
AOUT 2012 COMMUNES Région BXL NOMBRE PERMIS
KOEKELBERG 163
MOLENBEEK 480
SAINT-GILLES 666
SAINT-JOSSE-T-N 326
SCHAERBEEK 1.226
UCCLE 1.588
WATERMAEL-BOISTFORT 424
WOLUWE-ST-P. 801
WOLUWE-ST-L. 644
TOTAL Région BXL PERMIS:15.458
Les 19 communes utilisent URBAIN
(1.192 en 2008)
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Agenda
L’Administration Mesures & Evaluations
La détermination du revenu cadastral
Une piste pour l’évolution du revenu
cadastral
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Révision du revenu cadastral – ce qui est prévu par la Loi
Péréquation générale Modification de l’époque de référence
Enquête à grande échelle des valeurs locatives
Vérification de l’exactitude de la documentation d’expertise (visite des immeubles)
Révision extraordinaire = une péréquation mais limitée à une zone (commune ou division
cadastrale de commune)
Justifié par des fluctuations importantes des valeurs locatives (sous-entendu comparé avec les valeurs actuelles)
Révision spéciale Pour un immeuble bâti
Par suite de circonstances nouvelles et permanentes
Par application d’un pourcentage
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Application Péréquation générale
Pas de péréquation demandée depuis 1980
• Écarts sensibles entre les revenus cadastraux et les valeurs actuelles
• Politiquement sensible (contexte d’une fiscalité importante)
• Coût important d’une péréquation « traditionnelle »
• Nombreuses réglementations se basent sur le revenu cadastral
Mesure de compensation : index (2012 = 1.6349)
• Insuffisant
• National : ne tient pas compte des différences d’évolution
Révision extraordinaire
Les écarts avec les valeurs actuelles rendent son application difficile
Révision spéciale
Mesure d’exception
20 cas sur 30 ans
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Proposition Application d’une indexation par zone de marché
Principe : indexer les revenus cadastraux par zone possédant
les caractéristiques de marché identique
Les zones de marché = zone présentant une caractéristique
identique de marché
• Situations ayant servi de base aux revenus cadastraux de
1975 et au contrôle des valeurs vénales de 2012
Comparaison faite sur les prix unitaires de superficie utile
(voir détermination des RC par la méthode de comparaison)
Application de correctifs (vétusté positive, évolution des
équipements)
Exemple : test (en cours) sur Woluwe-St-Lambert
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Proposition Avantages
Coût d’implémentation raisonnable
• À confirmer par les tests
• Enquête macro-économique par zone et non
par parcelle
• Nombre de réclamations limité
Conserve les avantages du revenu cadastral
(réglementations maintenues, harmonie des
revenus cadastraux au sein d’une zone)
Possibilité d’échelonner son application fiscale
(éviter les « chocs fiscaux »)
Applicable également pour les révisions
extraordinaires (proposition 2012)
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Proposition
Inconvénients
Ne résout pas les problèmes liés à la complétude de la documentation mesures parallèles
Résultats moins précis qu’une véritable péréquation (mais peut servir de mesure transitoire)
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Comment préparer l’avenir ?
Achever l’élaboration de l’identifiant parcellaire
patrimonial
Développer la documentation et poursuivre sa
numérisation
Importance de la collaboration des communes
Développer des partenariats (exemple : URBAIN 2)
Lier l’information des locations et des prix de vente
aux identifiants parcellaires patrimoniaux
La clef : banque de données carrefour
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Questions - Réponses