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Caisse Epargne L R
Les Fondamentauxdu crédit immobilier
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Caisse Epargne L R
LES EMPRUNTEURS
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Caisse Epargne L R
Qui achète et comment ?
Seul
A 2 ou à plusieurs (concubins –régimes séparatistes – indivision)
En commun - Régimescommunautaires
Pleine Propriété
Pleine Propriété maispas forcément 50/50
Pleine Propriété –communauté 100%
chacun !
Démembrement Usufruit et nuepropriété
A travers une SCI Propriétaire unepersonne morale
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Caisse Epargne L R
L’environnement du client
Le domicile : locataire, propriétaire,occupant à titre gratuit, logementde fonction.Stabilité à l’adresse
Régime matrimonialComposition de la famille
FCCFICPFIBEN
- soldes débiteurs - fréquence, importance - prélèvements (nature, objet) - rejets, incidents, saisies - revenus domiciliés - autres relations bancaires - épargne constituée
INTERROGATION DESFICHIERS
FONCTIONNEMENT DU COMPTE
SITUATION GÉNÉRALE
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Caisse Epargne L R
Autres inscriptions au FICP : Les mesures de redressementprises à l’encontre d’un particulier
Le déclenchement de la déclaration au FICP est passé de90 à 60 jours et de 3 à 2 échéances.
Fin 2005 – 2,27 millions personnes inscrites
Consultation réservée aux établissements de crédit
L’inscription au FICP n’entraîne pas l’interdictionjuridique d’accès au crédit
Le FICPMis en place dans le cadre de la loi du 31 décembre 1989 (articles L333.4 à L 333.6) - Il a été modifié à plusieurs reprises etnotamment en 2004 suite à la loi du 1er août 2003 qui institue laprocédure de rétablissement personnel.
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Caisse Epargne L R
La situation professionnelle du client
CDDCDISalariéFonctionnaireIntérimaireLes non salariés
ParticuliersCommerçants, artisansProfessions libéralesAgriculteurs
Grande entreprisePMI – PMEPetite entreprise
Stabilité d’emploi et ancienneté
Le statut
La situation de l’employeur La CSP
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Caisse Epargne L R
La situation patrimoniale du client
ACTIF PASSIF
- Résidence principale - Résidence secondaire - Immobilier de rapport - Immobilier de loisir - Nature de la propriété(PP – NP – Usufruit – )
ImmobilièresMobilièresFamille…
DisponibilitéRisques
BIENS IMMOBILIERS
BIENS MOBILIERS
MobilièresVie courante
DETTES LT
DETTES CT
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Caisse Epargne L R
LE CLIENT VEUT ACHETERUne résidence principale
secondaire
locative « classique »
locative « fiscale »
Un appartement
Une maison individuelle
Un bien construit
Un bien à faire construire
Faire des travaux
Emprunter pour quel usage ?
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Caisse Epargne L R
LE PROJET
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Caisse Epargne L R
Appartement ou pavillon sur plan
Appartement clés en mains
Achat terrain + construction
Appartement ou pavillon existant
Achat appartement ou pavillon +travaux
Travaux
Soulte de divorce
Soulte de partage successoral
Du neuf ….
…. de l’ancien
Pour quel projet immobilier ?
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Caisse Epargne L R
- VEFA : Vente en l’Etat Futurd’Achèvement- Clés en mains- Vente à terme- Achat terrain + construction :CCMI, Contrat de Construction deMaison Individuelle- Marché de travaux
- Le compromis de vente
- La promesse de vente
- La promesse d ’achat
Dans le neuf
Quels contrats allons-nous signer ?
Dans l’ancien
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Caisse Epargne L R
Le vendeur (promettant) s’engage irrévocablementà vendre son bien au bénéficiaire de la promesse,dans un délai donné (2 mois à 2 ans)L’acheteur peut se dédire en perdant son « dédit »Nécessité d’enregistrement
L’acquéreur s’engage à acheter, le vendeur àvendre, dès la signature de l’avant-contratTous deux promettent de signer l’acte devente définitifCompromis vaut ventePas de nécessité d’enregistrement
Promesse…
Dans l’ancien…
…ou compromis
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Caisse Epargne L R
LES DÉLAIS DE RENONCIATION (art. L 271-1 et 2 du CCH)
Dans l’ancien…
L’acquéreur bénéficie d ’undélai de rétractation de 7 jours
Le délai commence à courir lelendemain de la remise ou de laréception de l’acteSi le septième jour est un journon ouvré ou chômé, le délaiest prorogé au prochain jourouvrable
L’acquéreur bénéficie d ’un délai deréflexion de 7 joursLe délai commence à courir lelendemain de la remise ou de laréception de l ’acteSi le septième jour est un jour non ouvréou chômé, le délai est prorogé auprochain jour ouvrable
Acte sous seing privé Acte authentique
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Caisse Epargne L R
procure le terrains’engage à édifier un immeuble dans un délaidéterminé par contrattransfert immédiatement à l’acquéreur sesdroits sur le sol et la propriété des constructionsexistantesconserve les pouvoirs et obligations du maîtred’ouvrage jusqu’à la réception des travaux
s’engage à payer le prix de l’immeuble suivantl’échéancier convenu et à en prendre livraison
Dans le neuf…La vente en état futur d’achèvement (VEFA)
L’ACHETEUR
Le vendeur
Vente où l’acquéreur devient propriétaire de la partieconstruite du bien au fur et à mesure des paiements effectués
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Caisse Epargne L R
Le solde, 5 % , à la mise à disposition du local.
35 % à l’achèvement des fondations
70 % à la mise hors d’eau
95 % à l’achèvement de l’immeuble
Échelonnement réglementaire des paiements
La vente en état futur d’achèvement (VEFA)
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Caisse Epargne L R
Dans le neuf…Faire construire
Le constructeur-promoteur fournit le terrain
Contrat de VEFA secteur protégé obligatoire quiprécise notamment le prix, l’échelonnement despaiements et renforce la garantie d’achèvement.
Le constructeur ne fournit pas le terrain
Marché de travauxavec une entreprise généraleavec des entreprises (lot par lot)
Contrat de construction de maison individuelle
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Caisse Epargne L R
Barème des droits dans l’ancien
Acquisition d’immeubles destinés à l’habitationquelle que soit l’affectation (principale, secondaire,locative) (y compris leurs caves, dépendance…) :
Droit départemental
Frais d’assiette
Taxe additionnelle
TOTAL
3,80 %
0,09006 %
1,20 %
5,09006 %
LF 2010: La taxe au profit de l’Etat de 0,20% est supprimée et le droit départemental est porté à 3,80%.La taxe additionnelle au droit départemental passe de 2,5% à 2,37%.
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Caisse Epargne L R
Barème des droits
Terrains à bâtir particulier à particulier :
Droit départemental
Frais d’assiette
Taxe additionnelle
TOTAL
3,80 %
0,09006 %
1,20 %
5,09006 %
TAB professionnel à particulier (cédant est assujetti sur la TVA):
- Si TVA déduite lors de l’acquisition: TVA due sur prix total et DMTO réduits à 0,715%
- Si TVA non déduite: TVA due sur marge et DMTO à 5,09%
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Caisse Epargne L R
Barème des droits
Achevé - 5 ans :
TVA et taux réduit DMTO 0,715% sivendeur professionnel
DMTO 5,09% si vendeur particulier
Acquisition d’un logement neuf par un particulier:
Achevé + 5 ans :
DMTO 5,09 %
Neuf et en état futur d’achèvement : TVA 19,6 % et DMTO 0,715%quel que soit le statut du vendeur (professionnel ou non)
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Caisse Epargne L R
Barème des droits
Maison + terrain : TVA 19,6 % + DMTO 0,715%
(VEFA secteur protégé)
Terrain puis maison à construire :
Droits réduits sur terrain (5,09%)
TVA 19,6 % + DMTO 0,715% sur construction
Acquisition d’une maison individuelle neuve :
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Caisse Epargne L R
LE BUDGET
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Caisse Epargne L R
L’approche financière du client
La capacité d’endettement
Définition :
Rapport de l’ensemble descharges(hors impôt sur le revenu)Sur le total des revenusdisponibles
Ne doit pas excéder 33 %
Le « reste à vivre »
Définition :Solde disponible prenant en compte :l’ensemble des revenus disponiblesmoins l’ensemble des charges(y comprisl’impôt sur le revenu pour les TNS)
Ne doit pas être inférieur à notrebarème (planche suivante)
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Caisse Epargne L R
Revenus Montant pris en compte dans le calcul del’endettement
Salaires 100 % du net imposable
Primes et commissions Montant minimum ou moyenne sur trois ans
Frais professionnelsPourboires
Pas de prise en compte
Pensions et retraites 100 % des revenus justifiés
Revenus professionnels 100 % des revenus justifiés : moyenne des 3 dernièresannées
Revenus fonciers 70 % des revenus (règles spécifiques pour les SCI).
Revenus de capitauxmobiliers Suivant le type de revenus : dividendes pérennes
Prestations familiales Pas de prise en compte (à mettre en commentaires)
Pension alimentaire Pas de prise en compte car ce revenu est aléatoire
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Caisse Epargne L R
Charges Montant pris en compte dans le calcul del’endettement
Remboursementsd’emprunts
Toutes échéances de prêt au moment de la demande.En cas de crédits proches de leur terme, la diminutionprévisionnelle de l’endettement peut être prise encompte.Crédit revolving : prendre en compte le remboursementsur utilisation maximum.
Cautionnement donnépar l’emprunteur
Le cautionnement est assimilable à un crédit. Il est doncpossible d’en tenir compte dans l’endettement.
Loyers 100 % du loyer hors charges.
Pension alimentaire 100 % déduite directement du revenu.
Impôt sur le revenuNon prise en compte dans le calcul de la capacitéd’endettement. Mais prise en compte dans la notion de« reste à vivre » pour les TNS.
Primes d’assurance Obligatoires, donc prises en compte dans le calcul del’endettement.
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Caisse Epargne L R
Nbre depersonnes QF Minimum : (total R - total C) / Nbre
Célibataire 610 €
2 personnes 460 €
3 personnes 420 €
4 personnes 370 €
5 personnes 340 €
6 personnes 310 €
7 personnes 290 €
8 personnes 250 €
9 personnes etplus 230 €
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Caisse Epargne L R
Le plan de financement
TOTALTOTAL
Imprévus
Prêt classiqueDéménagement
Aménagements
Emprunts entrant dans l’apport• Prêts à taux zéro• Prêt épargne-logement• Prêt Social – 1 % logement• Prêt fonctionnaire
Frais :• De notaire• D’agence• De dossier• De garantie
• terrain• construction• raccordements• finitions• acquisition• travaux• révision de prix
Apport personnel(règlementation sur leblanchiment)
• Epargne bancaire• Epargne financière• Donation• Prêt familial• Prêt relais
Financement duprogramme
RESSOURCESBESOINS
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Caisse Epargne L R
Obligation de conseil et d’information
OBLIGATION DE CONSEIL
OBLIGATION DE VÉRIFIER LA CAPACITÉ D’ENDETTEMENTDU CLIENT
OBLIGATION D’INFORMER
OBLIGATION DE RECUEILLIR DES INFORMATIONS DU CLIENT
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Caisse Epargne L R
CRÉDITS IMMOBILIERS
La responsabilité est engagée si la banqueaccorde un crédit incompatible avec lespossibilités de remboursement del’emprunteur
ASSURANCE
La responsabilité est engagée si le banquiern’apporte pas la preuve qu’il a respectéson devoir d’information (notamment parune mention signée du client) + DDAC
CAUTION
La responsabilité est engagée sile respect de l’obligationd’information n’est pasmatérialisée par une mentionprévue à l’acte
Obligation de conseil et d’information
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Caisse Epargne L R
LE FINANCEMENT
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Caisse Epargne L R
Le TEG
Mettre fin aux abus en imposant un TEG < au taux d’usureRéglementer la publicité et la démarchePermettre une meilleure comparaison
«Les frais, commissions ou rémunérations de toute nature,directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dusà des intermédiaires intervenus de quelque manière quece soit dans l’octroi du prêt. » (art L 313-1 du CC)
OBJECTIFS DE LA LOI SUR LE TEG :
COMPOSITION DU TEG :
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Caisse Epargne L R
Objectifs : Harmonisation européenne, meilleure comparaison
Méthode : Utilisation du taux équivalent et non proportionnel
Les frais de dossierLes rémunérations versées à d’éventuels intermédiaires intervenusdans l’opération de crédit (apporteurs d’affaires)Les primes d’assurances rendues obligatoires par le prêteurLes frais liés aux prises de garanties et éventuels honoraires du notaire
SONT À INCLURE, OUTRE LES INTÉRÊTS :
Le TAEG remplace désormais le TEG en matière decrédit à la consommation (1/07/02)
Le TEG - TAEG
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Caisse Epargne L R
Depuis juin 1990taux fixé au regard des taux pratiqués et non par les pouvoirspublics.
La loi sur l’usure
« Taux dépassant de plus d’un tiers le taux effectif moyenpratiqué au cours du trimestre précédent par les établissementsde crédit pour les opérations de même nature. »
TAUX USURAIRE :
taux fixé par catégories d’opérations.
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Caisse Epargne L R
Seuil de l’usure
Catégories de prêts Taux effectifs(1er trimestre 2010)
Seuils de l’usure(01 04 2010)
Prêts aux particuliers entrant dans le champ d’applicationdes articles L 312-1 à L 312-36 du code de laconsommation (prêts immobiliers)
Prêts immobiliers aux particuliers
Prêts à taux fixe 4,72 % 6,29 %Prêts à taux variable 4,29 % 5,72 %Prêt relais 4,69 % 6,25 %Prêts aux particuliers n’entrant pas dans le champd’application des articles L 312-1 à L 312-36 du code de laconsommation (crédits de trésorerie)
Prêts d’un montant inférieur ou égal à 1 524 € 16,22 % 21,63 %Découverts en compte, prêts permanents et financementd’achats ou de ventes à tempérament d’un montant > 1 524 €
14,59 % 19,45 %
Prêts personnels et autre prêts > 1524 € 6,64 % 8,85 %
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Caisse Epargne L R
Également appelé taux révisable.Le taux va évoluer au cours du prêt. Il s’appuie sur un tauxde référence, augmenté d’une marge.La variation se répercute soit sur les mensualités, soit sur ladurée du prêt.
Taux fixe / taux révisable
Le taux est fixé au moment de la signaturede l’offre de prêt.Il ne variera pas pendant toute sa durée.
TAUX FIXE
TAUX VARIABLE
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Caisse Epargne L R
-Prêts classiques
-Prêts à taux zéro
-Prêt d ’épargne logement
-Prêts sociaux
-Prêts 1%
Résidence principale
Résidence secondaire-Prêts classiques
-Prêt d’épargne logement(excepté l’ancien)
Résidence locative
-Prêts classiques
-Prêt d’épargne logement
Comment financer l’immobilier ?
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Caisse Epargne L R
Les prêts Épargne Logement
Un plan épargne logement doit avoir au moins 18mois d ’existence
L’emprunteur peut bénéficier de cession de droitsde leur famille
Montant du prêt fonction des intérêts acquisMaximum 92 000€
Durée:
Caractéristiques:
Objets Tout projet immobilier(sauf acquisition d’une résidence secondaire ancienne)
2 à 15 ans
- Les autres comptes peuvent n’avoir que 12 moisd ’existence
bénéficiaire Être titulaire d’un Plan et/ou d’un compte Épargne Logement
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Caisse Epargne L R
Prêt sur compte d’Épargne Logement
Objets
Durée:
Caractéristiques:
Un plan épargne logement doit avoir au moins18 mois d’existence
L’emprunteur peut bénéficier de cession de droitsde leur famille
Les autres comptes peuvent n’avoir que 12 moisd’existence
Tout projet immobilier(sauf acquisition d’une résidence secondaire ancienne)
2 à 15 ans
Être titulaire d’un Plan et/ou d’un compte Épargne Logement
Montant du prêt fonction des intérêts acquisMaximum 23 000€
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Caisse Epargne L R
Prêt à taux zéro et à taux majoré
A amortissement immédiat ou différé
50% maxi du montant des autres prêts
Réservé aux primo-accédants
Soumis à des conditions de ressources
20% maxi du coût de l ’opération
Résidence principale
De 7 à 19 ans
Objet
Durée
Caractéristiques:
Depuis le 1/01/2007 jusqu’au 31/12/2010 – majoration pouracquisition construction d’un logement neuf à condition quel’emprunteur bénéficie d’une aide à l’accession sociale à lapropriété – conditions de ressources
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Caisse Epargne L R
Prêt à taux zéro :
-3 zones géographiques : A,B et C-Doublement des montants de prêts dans le neufjusqu’au 30 juin 2010-Revenu fiscal de référence : * N-2 pour les offres émises entre le 1°janvier et le 31 mai *N-1 pour les offres émises entre le 1°juin et le 31 décembre
Caractéristiques:
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Caisse Epargne L R
Prêt social
Résidence principale
De 5 à 15 ans
- Soumis à un plafond de ressources
- Peut prendre la forme d ’un prêt direct, d ’un prêtbonifié ou même d ’une subvention
- Les montants prêtés vont de 1 500 € à 15 000 €
- Sont distribués par la Commune, la Région, leDépartement ou certaines Caisses de Retraite
Caractéristiques:
Objet
Durée
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Caisse Epargne L R
Prêt 1% ou l’équivalent pour les fonctionnaires
Résidence principale
-De 5 à 15 ans
- L ’obtention du prêt n’est pas un droit
- 50% maxi du coût de l ’opération
- Montant: de 6 098 à 16 770 €
- Taux: 1,50% l ’an
- Réservé aux salariés
- Possibilité de prêt « Pass Travaux »
Caractéristiques:
Objet
Durée
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Caisse Epargne L R
pour du locatif – lorsque l’on a unapport important et un taux marginald’imposition élevé > 30%
Prêt in fine
Maximum 10 ans
Pendant la durée du prêt : paiement des intérêts
Remboursement du capital à l’échéance
Adossé à un contrat d’assurance-vie (nanti au profitde la BPRi)
Caractéristiques:
Objet
Durée
Avantages : défiscalisation – en cas de décès leshéritiers héritent de 2 patrimoines
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Caisse Epargne L R
Prêt relais ANALYSE DU BIEN MIS EN VENTE :
A QUI APPARTIENT LE BIEN ?Etude du MARCHE
SECTEUR GEOGRAPHIQUE
LA QUOTITE DE FINANCEMENT :
70 % du prix net vendeurPrix net vendeur = Prix de vente – les encours
LES GARANTIES :
L'hypothèque ou PPDPromesse (soumise à conditions)
SACCEF … Les grandes cautions…
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Caisse Epargne L R
LES GARANTIES
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Caisse Epargne L R
Quelle garantie pour quel crédit ?
Crédits immobiliers
Privilège de prêteur de deniers
Hypothèque
Subrogation dans le privilège ducopartageant
Cautionnement mutuel
Bail à construction
Pari passu
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Caisse Epargne L R
La garantie permet à un créancier…
….de se protéger contre le risque dedécès de l’emprunteur ou de la caution
….de se protéger contre le risque d’inexécutionde son obligation par le débiteur
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Caisse Epargne L R
Le droit de gage généralTout d’abord savoir que quiconque s’est obligépersonnellement doit répondre de son engagementsur l’ensemble de son patrimoine qui constitue legage commun de ses créanciers (art 2284 et 2285 CC)
Les créanciers n’ont ni droit de suite, ni droit depréférence.
Exception : La faculté offerte par la loi (art. L. 526-1 à L. 526-4 C. com.)aux entrepreneurs individuels inscrits de rendre insaisissable leurs droitssur leur Résidence Principale à l’égard des créanciers professionnelspostérieurs à cette déclaration.
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Caisse Epargne L R
GARANTIE PERSONNELLE
Contrat par lequel un tiers, appelé caution, promet aucréancier d’une autre personne de payer si le débiteurn’exécute pas son obligation (depuis l’ordonnance du23 mars 2006 - art. 2288 à 2320 C. civ.).
Se porter caution…
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Caisse Epargne L R
Comme tout contrat, le cautionnement est soumis auxconditions de l’article 1108 C. civ. : Consentement,capacité,objet et cause…
Se porter caution…
Le cautionnement doit être compatible avec lasituation financière de la cautionArt 313-10 du code de la consommation:« …le banquier ne peut se prévaloir d’un engagementde caution conclu par une personne physique dontl’engagement était, lors de sa conclusion,manifestement disproportionné à ses biens etrevenus.. »
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Caisse Epargne L R
Se porter caution…
Le cautionnement ne se présume pas, nécessité d’un acteécrit et importance des formules obligatoires: "En meportant caution de X..., dans la limite de la somme de...couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le caséchéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour ladurée de..., je m'engage à rembourser au prêteur lessommes dues sur mes revenus et mes biens si X... n'ysatisfait pas lui-même."
Le cautionnement peut être simple ou solidaire"En renonçant au bénéfice de discussion et en m'obligeantsolidairement avec X..., je m'engage à rembourser le créanciersans pouvoir exiger qu'il poursuive préalablement X...".
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Caisse Epargne L R
La caution doit être informée avant le 31/03 de sesengagements en principal, intérêts, frais et accessoiresrestant à courir au 31/12.
Si le cautionnement comporte un terme, rappeler ce termeSi le cautionnement est à durée indéterminée, rappeler lesconditions de dénonciation de ce cautionnement
Sanction du non respect de l’obligation:Perte du recours contre la caution au titre desintérêts depuis la dernière information effectuée
Se porter caution…
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Caisse Epargne L R
Utilisation d’un contrat d’assurance-vie en garantie d’un prêt
Contrats d’assurance groupe ou individueltemporaire décès qui offre des garanties encas de décès, d’invalidité, d’incapacité detravail : « assurances emprunteurs »
L’ASSURANCE EN CAS DE VIE :
L’ASSURANCE EN CAS DE DÉCÈS :
Contrat à capital différé avec contre assurancedécès, garantissant le versement d’un capital soitau décès de l’assuré, soit au terme du contrat encas de vie, par ailleurs doté d’une valeur derachat
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Caisse Epargne L R
Utilisation d’un contrat d’assurance en garantie d’un prêt
Contrat d’assurance groupetemporaire décès, invalidité,incapacité de travail
Questionnaire santé
Attention à ne pas tromper l’emprunteur
Convention AERAS
Si assurance obligatoire – taux inclus dans le TEG + notice
Questionnaire DDAC
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Caisse Epargne L R
Délégation de créancesoumise aux formalités del’article 2075 du Code Civil
Utilisation d’un contrat d’assurance-vie en garantied’un prêt
Le nantissement estégalement possible
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Caisse Epargne L R
Le cautionnement mutuel
Avantages Acte sous seing privé et absence de frais de mainlevée
Le coût de la caution mutuelle se compose d'unecommission de service et d'une contribution,remboursable jusqu'a 100 % en fonction desrésultats de la SCM
La caution mutuelle est un mode de garantie de prêt.Son fonctionnement est basé sur la mutualisation des risques : chaquesouscripteur contribue à un fond commun qui servira à pallier lesproblèmes de remboursement des adhérents en difficulté.
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Caisse Epargne L R
Les garanties en immobilier
Pour garantir un crédit relais…
la promesse d’hypothèque - utilisée tant pour des raisons de simplicité deformalisme que pour son attrait économique - est d’une efficacité faiblepuisqu’elle ne vaut pas constitution d’hypothèque.
La promesse d’hypothèque ne fait naître, àl’encontre du promettant, qu’une obligation defaire dont l’inexécution est sanctionnée par desdommages-intérêts.
Promesse d’affectation hypothécaire
Une vraie fausse garantie !!!!….
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Caisse Epargne L R
Les garanties en immobilier
Dans le neuf
L’hypothèque
Dans l ’ancien
Le privilège de prêteur de deniers
Les garanties immobilières
Dans le neuf et/ou l’ancien : la caution hypothécaire
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Caisse Epargne L R
Le privilège de prêteur de deniers
Étendue
Nature
Assiette
Validité
Privilège immobilier spécial
Immeuble
Durée du prêt + 1 an
Capital + 100% des d’intérêts
FORMALITÉS
EFFETS Droit de suite
Droit de préférence
Droit de faire vendre
Acte authentique inscrit de façonrétroactive à la date de signature de l’acte
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Caisse Epargne L R
Sûreté immobilière
Immeuble
Durée du prêt + 1 an
Étendue Capital + 3 ans d’intérêts
Droit de suite
Droit de préférence
Droit de faire vendreFORMALITÉS
Acte authentique inscrit par rang
EFFETS
L’hypothèque conventionnelle
Nature
Assiette
ValiditéMaximum 50 ans
60
Caisse Epargne L R
Frais d’inscription hypothèque – PPD - SCM
100 000€
Montant du prêt Privilège de prêteurde deniers
700€
Hypothèque
1 740€
SCM
900€
0,4% pour le fonds de garantie + 0,5% pour les frais de gestion(hors frais de souscription : 10 parts de 2€ chacune)
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Caisse Epargne L R
LA LOI SCRIVENER 2
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Caisse Epargne L R
Les articles L 312-1 à L 312-36 du Code de la Consommation(Loi Scrivener n°2 du 13/07/1979)
Champ d’application
- Financement d’acquisition d’immeubles à usage d’habitation oumixte
- Acquisition de parts ou actions de sociétés donnant propriétéou jouissance
- Construction, réparation, amélioration, entretien pour desmontants supérieurs à 21 500 €
- Achat de terrain destiné à la construction d’un logement
Les crédits immobiliers : environnement législatif
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Caisse Epargne L R
Les articles L 312-1 à L 312-36 du Code de la Consommation(Loi Scrivener n°2 du 13/07/1979)
Formalisme• Offre préalable à l’emprunteur, aux cautions
(envoyée par la poste en double exemplaire)- Validité : 30 jours (à compter de sa réception par
l’emprunteur)- Délai de réflexion : 10 jours impératifs avant
acceptation (retour par courrier d’un exemplaire de l’offre)- Validité après acceptation du client : l’opération
doit être enclenchée dans un délai maximum de 4 mois
Les crédits immobiliers : environnement législatif
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Caisse Epargne L R
L’offre est caduque si
- Interdépendance des prêts et refus de prêt >10 % du total emprunté- Contrat de vente non signé dans les 4 mois : offre caduque (règlementdes frais d’étude, plafonnés à 0,75 % du montant du crédit, dans lalimite maximale de 150 €).- Non agrément de l’emprunteur par la compagnie d’assurance(Obligation d’annexer la notice au contrat de prêt.)
- Condition suspensive d’obtention de prêt réalisée : caducité de l’offre,sauf en cas de mention exprès de renonciation aux dispositions desarticles 312 – 1 du CC.- Remboursement anticipé partiel ou total possible (mini 10 % ducapital emprunté): Pénalité applicable par le prêteur limitée à 6 moisd’intérêt au taux du prêt, avec maximum de 3 % du capital restant dû.
Les crédits immobiliers : environnement législatif
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Caisse Epargne L R
LA LOI TEPA du 21/08/2007
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Caisse Epargne L R
Primo accédants ou non
Acquisition en SCI à l’IR à condition que lelogement n’ait pas appartenu à l’un desassociés
Toute personne qui achète à créditsa résidence principale
Acte authentique d’acquisition signé à compter du 6 mai 2007
Logement neuf ou acquisition en l’état futur d’achèvementLogement ancienAcquisition + travaux dans un local transformé en habitation
Terrain et construction
Déclaration d’ouverture de chantier effectuée à compter du 6 mai 2007
Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour acquérir la résidence principale
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Caisse Epargne L R
Célibataire, veuf ou divorcéCouple soumis à imposition communeCouple avec 1 personne à chargeCouple avec 2 personnes à charge
3 750 € pour une personne seule, 7 500 € pour uncouple, le double si personne handicapée+ 500 € par personne à charge
Dans quelles limites ?
Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour acquérir la résidence principale
3 750€7 500€8 000€8 500€
Plafond Crédit d’impôt maximum
1 500€ la 1ère année puis 750€3 000€ la 1ère année puis 1 500€3 200€ la 1ère année puis 1 600€3 400€ la 1ère année puis 1 700€
40% des intérêts d'emprunt pendant la 1ère année20% les 4 années suivantes
Quel crédit d’impôt ?
40% des intérêts d'emprunt pendant 7 ans (neuf BBC)30% la 1ère année puis 15% pdt 4 ans (neuf non BBC)
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Caisse Epargne L R
Date de première mise à disposition desfonds
Point de départ des 5 annuités
Intérêts intercalaires, le cas échéantA l’exclusion des primes d’assurance et des frais d’emprunt
Intérêts pris en compte
Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour acquérir la résidence principale
OU, en cas de construction ou de VEFA,date d’achèvement ou de livraison dulogement
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Caisse Epargne L R
Exercice - énoncé
Quel est l’avantage fiscal lié à l’acquisition de la résidenceprincipale?
Monsieur et Madame L. sont âgés respectivement de45 et 40 ans. Ils ont 2 enfants de 6 mois et 2 ans.Monsieur a un enfant de 14 ans, d’un premier mariage, àce titre il verse une pension alimentaire de 350 €/mois.
Le salaire de Monsieur est de 40 000 € par an.Madame travaille à temps partiel. Salaire annuel 12 000 €.Les enfants sont gardés à la crèche.Coût mensuel pour les 2 enfants: 450 €.
Le couple a acquis sa résidence principale le 1er janvier 2008, grâce à unfinancement à crédit de 200 000 € sur 15 ans. Mensualité à 5%, 1 582 €.Intérêts 2008 : 9 791 € Intérêts 2011 : 8 308 €Intérêts 2009 : 9 321 € Intérêts 2012 : 7 762 €Intérêts 2010 : 8 827 € Intérêts 2013 : 7 188 € ….