LF OPSIS PATRIMOINE
RAPPORTANNUEL
2018
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018 3
PRÉAMBULE
Mesdames, Messieurs,
Nous vous avons réunis en assemblée générale ordinaire en application des statuts et desdispositions du Code de commerce pour vous rendre compte de l’activité de la société LF OPSISPATRIMOINE (la « Société » ou la « SPPICAV ») au cours de l’exercice 2018, des résultats de cetteactivité, des perspectives, et pour soumettre à votre approbation les comptes annuels duditexercice.
Préalablement, il est rappelé qu’il s’agit du neuvième exercice social de la SPPICAV portant sur lapériode du 1er janvier au 31 décembre 2018.
Nous vous rappelons que l’ordre du jour de la présente assemblée est le suivant :
Assemblée générale réunie à titre ordinaire
Rapport de gestion du conseil d’administration et rapport du commissaire aux comptes sur les●
comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2018 - Approbation des comptes annuels del'exercice clos le 31 décembre 2018 et quitus aux administrateurs
Affectation du résultat de l’exercice●
Constatation de l’évolution nette du capital de la Société à la clôture de l’exercice●
Lecture du rapport spécial du commissaire aux comptes sur les conventions visées aux articles●
L.225-38 et L.225-40-1 du Code de commerce et approbation de ces conventions
Quitus à la société de gestion●
Pouvoirs en vue de l’accomplissement des formalités●
Le conseil d'administration
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
Préambule
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SOMMAIRE
1 GOUVERNANCE AU 31 DECEMBRE 2018 6
2 CONJONCTURE 7
Le marché immobilier en 2018 7
Le marché financier en 2018 9
3 GOUVERNANCE ET CONTROLE INTERNE 10
4 RAPPORT DE GESTION 12
Objectifs de gestion et stratégie d’investissement 12
Evenements significatifs de l’exercice 14
Gestion et résultats de l'OPCI 16
5 MODIFICATION DU PROSPECTUS 25
6 TEXTE DES RESOLUTIONS A L'ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE 26
7 COMPTES ANNUELS 28
8 ANNEXES 30
Règles et méthodes d’évaluation des actifs 30
Hors bilan 33
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GOUVERNANCE AU 31 DECEMBRE 2018
DIRECTION GÉNÉRALE
Directeur Général – Société de Gestion
La Française Real Estate Managers
Représentée par Monsieur Marc-Olivier PENIN
ADMINISTRATEURS
Monsieur Marc BERTRAND,
Monsieur Thierry SEVOUMIANS
La Française Real Estate Managers
représentée par Monsieur Marc-Olivier PENIN
DÉPOSITAIRE
BNP PARIBAS SECURITIES SERVICES (BPSS)
3 rue d'Antin
75002 PARIS
COMMISSAIRES AUX COMPTES
TITULAIREDELOITTE & ASSOCIES
6 place de la Pyramide
92908 Paris-La-Défense
SUPPLÉANTBEAS
195 avenue Charles de Gaulle
92200 NEUILLY-SUR-SEINE
EXPERTS IMMOBILIERS
Auguste Thouard Expertise
CB Richard Ellis Valuation
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CONJONCTURELE MARCHÉ IMMOBILIER EN 2018
CONJONCTURE
Après avoir atteint l’an dernier 2,3%, lacroissance française a ralenti en 2018 etdevrait atterrir à 1,5%. Au quatrième trimestre,l’INSEE a divisé par deux sa prévision decroissance qui s’établit désormais à 0,2%,imputant ce ralentissement au climat desaffaires mais aussi au mouvement des giletsjaunes. Dans ce contexte, il est intéressant denoter que le pouvoir d’achat des Françaisprogresserait de 1,4% en 2018, commel’année précédente, grâce à une forteaccélération sur le dernier trimestre due auxmesures gouvernementales et à la baisse dupétrole.
entreprises, combinée à une hausse du tauxd’utilisation des capacités de production,conduit à anticiper la poursuite d’une haussemarquée des dépenses d’investissement. Autotal, l’investissement des entreprisesprogresserait de 3,7% en 2018, permettant autaux de chômage de poursuivre sa lentedécrue, grâce à des créations d’emplois quidemeurent supérieures aux entrées sur lemarché du travail.
L’investissement des entreprises auraitpoursuivi sa progression pour la cinquièmeannée consécutive, compte tenu de ladynamique de la valeur ajoutée desentreprises et d’un coût du crédit très bas. Larésistance des marges et des profits des
En France, l’inflation s’est établie à 1,8% enmoyenne en 2018 contre 1% en 2017, portéeprincipalement par la flambée des prix del’énergie et des produits alimentaires. Lahausse de l’inflation a eu pour corollaire uneaugmentation annuelle de l’ILAT - l’indice deréférence des loyers pour les bureaux - à+2,2% au troisième trimestre 2018 après + 1,9%au trimestre précédent.
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
2018 marque un record absolu en terme devolume d’investissement, aidé par laconfirmation du retour en force desinvestisseurs étrangers et des transactions degros volumes unitaires. Plus de 30 milliards ontété investis, hors droit, en immobilier nonrésidentiel, en 2018, un volume marquant unenette progression d’une année sur l’autre.L’activité transactionnelle s’est accélérée auquatrième trimestre 2018, avec en décembre16 signatures d’un montant supérieur à100 millions d’euros. Au cumul de l’année, cestransactions, au nombre de 83, représentent61% des montants investis.
Les investisseurs étrangers, dont le retour avaitété marqué fin 2017, sont restés dynamiquesen 2018, concentrant 44% de l’activité en Ilede France. Les capitaux domestiques ne sontpas en reste, même si les collectes auprès dugrand public se normalisent après une année2017 exceptionnelle. En Ile-de-France, lesinvestisseurs étrangers sont acquéreurs netsavec un peu moins de 6 milliards de cessionscontre 10 milliards d’acquisitions; quand lesinvestisseurs français, ont à l’inverse, réalisédavantage d’arbitrages (15 Mds€) qued’acquisitions (10 Mds€).
classe d’actifs. Toutefois, après une année2017 mitigée, les investissements encommerce se sont redressés, mais l’intérêt desinvestisseurs se concentre quasi exclusivementsur les pieds d’immeuble ainsi que, dans unemoindre mesure, sur les retail parks alors quela liquidité des galeries commerciales et descentres commerciaux est presque inexistante.La logistique affiche un volumed’investissement toujours élevé, grâce à lapoursuite des ventes de portefeuilles quiattirent des nombreux étrangers,majoritairement des fonds américains, maiségalement des fonds allemands et anglais.
Le bureau reste la classe d’actifs privilégiéepar les investisseurs en raison de la bonnedynamique locative qui permet d’anticiper àterme des hausses de loyer. En revanche, lepotentiel de valorisation des revenus locatifspour les actifs commerce n’est plus aussimanifeste et constitue l’un des freins àl’engagement des investisseurs sur cette
Les taux de rendement immobilier ontglobalement conservé leur valeur plancher au4T 2018 et continuent d’afficher une prime derisque confortablement attractive, au regard,en particulier, de leur faible volatilité,particulièrement appréciable en cette périodeoù les incertitudes sur les autres classesd’actifs se multiplient. Seuls les commerces ontenregistré une légère remontée de leurs taux.
Dans un environnement anxiogène, lapréférence pour ce qui est lisible et clairementidentifié devrait se renforcer. Le marché, plussélectif, devrait continuer à être prêt à payer, ycompris cher, ce qui est réellement prime, trèssécurisant. Ce phénomène plaide en faveurd’un maintien des taux immobiliers à des tauxplanchers pour les actifs les plus qualitatifs,s’ils sont liquides mais aussi en faveur d’unedifférenciation croissante des marchés en2019.
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LE MARCHÉ LOCATIF DE BUREAUX
Malgré un léger tassement en fin d’année,sous l’effet du glissement d’importantestransactions sur 2019, la demande placéedépasse les 2,5 millions de m² en 2018 etdemeure 10% supérieure à sa moyennedécennale. Finalement, la demande placéerecule de 5% sur un an, principalement sousl’effet d’une baisse significative destransactions de plus de 20 000m².
Paris Intra Muros confirme son statut depremière destination tertiaire en Ile de Franceet affiche pour la troisième année consécutiveune demande supérieure à un million de m².Sur le Croissant Ouest et La Défense, en dépitd’une offre relativement abondante engrandes surfaces, les grandes transactions ontété moins nombreuses en 2018 et sont àl’origine du repli de la demande placée.Certains pôles de bureaux des premièrespériphéries bénéficient d’une meilleureconjoncture et d’un report des utilisateursparisiens.
demeure réduite et ne représente que 15% del’offre totale, environ 435 000m², soit à peine lamoitié de ce qui est consommé en surfacesneuves, en moyenne, chaque année, en Ilede France, depuis 2008.
L’offre immédiate se stabilise, pour ledeuxième trimestre consécutif, sous le seuildes 3 millions de m², à fin décembre 2018, soitune baisse de 10% en un an. Après quatreannées de baisse consécutive, le stockparisien ne représente plus que 390 000m², unchiffre à rapprocher du million de m² placésces trois dernières années. La contraction del’offre immédiatement disponible est unetendance commune à l’ensemble dessegments de surface; elle est cependantd’autant plus marquée que le gabaritconcerné est petit. Si l’offre de première mains’est très légèrement étoffée en 2018, elle
Les tensions sur l’offre particulièrementimportantes sur les localisations centrales etles immeubles neufs se traduisent par despressions haussières sur le loyer prime de ParisQCA. Plus généralement, avec un taux devacance de 2,3% dans la capitale (1,3% dansparis QCA), les loyers y sont nettementorientés à la hausse, sur les immeubles depremière et de seconde main. Dans leCroissant Ouest et en première couronne,l’effet haussier est aussi perceptible,principalement pour les immeubles neufs,mais de manière moins homogène.
Du côté de la production neuve de bureaux,le volume de livraisons de 2019 devrait êtreplus important qu’en 2018, avec plus d’unmillion de m² attendus. Ces surfaces sont,toutefois, pré commercialisées pour près de lamoitié, limitant l’apport de surfaces neuvesdisponibles. En conséquence, le taux devacance devrait se stabiliser. Du côté de lademande, 2019 devrait voir le ralentissementde la croissance et des créations d’emplois.Néanmoins, l’évolution des modes de travail etl’important besoin de modernisation du parcimmobilier devrait constituer un facteur desoutien indéniable de la demande placée debureaux, alors même que les enjeux deressources humaines prennent toujours plusd’importance.
LE MARCHÉ LOCATIF DE COMMERCES
Les difficultés du commerce physique ont descauses multiples : modifications des habitudesde consommation, attractivité toujours plusforte de l’e-commerce et dynamiquesterritoriales peu porteuses. Pour faire face àces évolutions, les enseignes ainsi que lespropriétaires ont placé au centre de leurstratégie l’omnicanal, la refonte dumix-merchandising et la captation des flux.Mais ces solutions ont une équationéconomique compliquée. L’investissementnécessaire est conséquent et n’est pasréalisable par un certain nombre d’enseignesou de propriétaires. S’en suit donc unélargissement du fossé avec d’un côté lesbailleurs capables de mobiliser des capitauxpour assurer la transformation de leurs actifs,et de l’autre ceux qui ne disposent pas desmoyens nécessaires pour s’adapter.
les retail parks. Les contraintes d’un foncierlimité rendent les emplacements prime despieds d’immeubles plus résistants auxvariations de flux et au développement deformats concurrents. Les retail parks nouvellegénération bénéficient, quant à eux, d’uneapproche plus qualitative du commerce enpériphérie, d’un arbitrage des enseignes enleur faveur grâce à un niveau de loyers et decharges plus abordables que les centrescommerciaux ou les pieds d’immeubles, etd’une plus grande proximité du centre-villecomparée aux centres commerciaux. Enoutre, les retail parks bénéficient d’une plusgrande exposition aux segments du bricolageet de l’équipement de la maison, présents delongue date sur ce format d’actifs, et offrantune résilience accrue au développement due-commerce.
Du côté des valeurs locatives, la croissancemécanique de loyers, déjà au sommet, neréussit plus à contenir les taux d’effort, à desniveaux soutenables pour l’ensemble desenseignes, en particulier dans les secteurs lesplus affectés par la conjoncture, notammentle textile et les jouets. Ceci renforce encore lapolarisation du marché du commercefrançais avec une préférence très nette pourles actifs prime en pied d’immeuble et dans
Le centre commercial de par la diversité deses formats réagit de manière différente àl’érosion des ventes, qu’il s’agisse d’un centreà forte attractivité ou d’un centre de taille plusréduite et concurrencée dans sa zone dechalandise. Par ailleurs, la modification de leurmix-merchandising vers plus de restauration etune nouvelle configuration ont impliqué unebaisse de leurs revenus locatifs en 2018.
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LE MARCHÉ FINANCIER EN 2018
L’année 2018 est marquée par des difficultéssur les marchés financiers. En effet, lesincertitudes mondiales (guerre commercialesino-américaine, BREXIT, risque politique italienet déséquilibre de l’offre et de la demande depétrole notamment) ont entrainé une baissedes actifs risqués et du pétrole (WTI -25% à44.57$ et Brent -20% à 52.77$). De plus, le moisde décembre a clôturé de façon sanglanteune année à oublier pour les marchésfinanciers : -9.18% pour le S&P500, soit le piremois depuis février 2009, -10% pour le baril depétrole, -30 points de base sur les tauxaméricains à 10 ans.
Le discours des principales Banques Centralesvarie : La BCE a, sans surprise, maintenu sestaux directeurs inchangés (taux de dépôt :-0.40%). Elle a renforcé sa politique de« forward guidance » sur les taux d’intérêts « aumoins jusqu’à l’été 2019 ». Elle a par ailleursconfirmé la fin du programme d’achat d’actifsà la fin du mois de décembre (2 600 Mdsd’euros injectés) tout en poursuivant leréinvestissement de ses tombées au-delà de ladate de relèvement des taux et « aussilongtemps que nécessaire pour maintenir desconditions de liquidité favorables et un largedegré d’accommodation monétaire ».
fiscale du Président D. Trump à la fin 2017), ontentrainé la surperformance du Dollar contrel’ensemble des devises. Portant la paritéEuro-Dollar à 1.1467 à fin 2018 contre 1.2 à fin2017.
La Réserve fédérale Américaine, sous laprésidence de Jerome Powell, a relevé sestaux directeurs d’un quart de point à quatrereprises sur 2018, portant les taux des fondsfédéraux dans une fourchette de[2.25% ;2.50%]. La politique monétaire de laFED couplée à la dynamiquemacro-économique (alimentée par la réforme
Etant donnée les fortes incertitudes sur leBREXIT, la Banque Centrale d’Angleterre aadopté une attitude prudente sur l’année2018. Elle a relevé son taux directeur d’unquart de point sur l’année à 0.75%, en aoûtdernier, l’accélération des prix s’étantsensiblement ralentie. Enfin, la BanqueCentrale du Japon a maintenu son tauxdirecteur inchangé à -0.10% sur 2018,notamment en raison de la faiblesse duniveau des prix. Toutefois, au mois de juillet, lePrésident Kuroda a annoncé davantage deflexibilité dans l’application de sonprogramme d’assouplissement quantitatifavec un doublement de la fourchette decontrôle de courbe à [-0.20% ; +0.20%].
Sur le marché du crédit, les marges desindices de catégorie Investissement et à HautRendement se sont écartées en 2018,respectivement 67 pb et 227 pb selon lesindices ICE BofAML ‘Euro Non-Financial Index’et ‘Euro High Yield Index’.
Ainsi, le mois de décembre a vu lesinquiétudes sur la croissance peser sur lesclasses d’actifs risquées : l’indice actions MSCIWorld AC chute de 7.2% soit son pire mois dedécembre depuis 1988. Sur l’année, la baisseest de -11.2%, la pire depuis 2008. Pour unefois, ce sont les valeurs US qui ont été les plusaffectées (Energie et Technologie en premierlieu), le S&P500 perdant 9.2%.
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GOUVERNANCE ET CONTROLE INTERNELa Française Real Estate Managers, société de gestion immobilière, est membre de l’AFG et del’ASPIM et applique les codes de bonne conduite régissant la profession.
PROCÉDURE DE CONTRÔLE INTERNE
Au travers de l’organisation fonctionnelle duGroupe La Française, la société La FrançaiseReal Estate Managers et, par conséquent,l’ensemble des sociétés qu’elle gère, dont LFOPSIS PATRIMOINE, bénéficient de la mise àdisposition des directions de la « Conformité,Contrôle Interne et Risques Opérationnels » et« Risques » du Groupe.
LES TRAVAUX DE CONTRÔLE INTERNE, RISQUESFINANCIERS ET RISQUES OPÉRATIONNELSS’ARTICULENT AUTOUR :
du respect de la réglementation et du●
programme d’activité de la société degestion ;
du respect de l’intérêt des porteurs ;●
de l’organisation du processus de gestion,●
depuis les décisions d’investissementjusqu’aux activités opérationnelles ;
du suivi des risques opérationnels et●
réglementaires ;
surveillance pour la protection desinvestisseurs et la régularité des opérations.
du respect des dispositions déontologiques●
applicables à l’ensemble des collaborateurs,prestataires ou membres des conseils de
LE PROCESSUS S’ORGANISE EN TROIS NIVEAUX :
Les contrôles permanents de premier niveausont réalisés par les opérationnels qui exercentdes contrôles directement sur les opérationsqu’ils traitent et dont ils sont responsables etleur hiérarchie qui exerce des contrôles dansle cadre de procédures opérationnelles.
Les contrôles permanents de second niveausont placés sous la responsabilité du ContrôleInterne et Risques Opérationnels qui a pourobjectif de compléter les dispositifs decontrôle de premier niveau existants danschaque service impliqué, au vu desobligations réglementaires et de l’organisationde la société.
Les contrôles de troisième niveau sontmenés périodiquement par des auditsexternes. Ces procédures de contrôle internesont complétées par des contrôles externesindépendants : commissaires aux comptes etdépositaires.
ACCÈS À L’INFORMATION
Les porteurs sont informés qu’une information uniquement à leurs obligations prudentielles.détaillée dans le cadre de la Directive Cet élément transmis n’est pas de nature àEuropéenne Solvabilité 2 (2009/138/CE) peut porter atteinte aux droits des autres porteurs ;être transmise aux investisseurs relevant du ces investisseurs s’étant engagés à respecterCode des Assurances afin de satisfaire les principes repris à la position AMF 2004-07.
PROVENANCE DES FONDS
Conformément à ses obligations en matière Estate Managers reste vigilante sur lade lutte contre le blanchiment et le provenance et la destination des fonds tant àfinancement du terrorisme, La Française Real l’actif et au passif des véhicules qu’elle gère.
PRÉVENTION DES CONFLITS D’INTÉRÊTS ET DÉONTOLOGIE
Afin de satisfaire aux obligations Groupe La Française, sont identifiées etréglementaires et de répondre au mieux aux encadrées. La politique de gestion des conflitsintérêts des associés, le Groupe La Française a d’intérêts est disponible sur le site Internetrecensé les situations de conflits d’intérêts www.la-francaise.com.susceptibles d’être rencontrées par elle ou parles entités et les collaborateurs du Groupe.Dans le cadre de la gestion des situations deconflits d’intérêts potentiels, le Groupe LaFrançaise se base sur les principes suivants :déontologie, séparation des fonctions, miseen place de procédures internes, mise enplace d’un dispositif de contrôle. Cessituations, en étant définies comme dessituations pouvant porter atteinte aux intérêtsd’un client ou des clients des sociétés du
Un règlement de déontologie applicable àl’ensemble des collaborateurs de la FrançaiseReal Estate Managers précise les règles etmodalités d’application des principes debonnes conduite destinées à garantir laprotection des investisseurs et la régularité desopérations. Celui-ci intègre en complémentdes règles communes à l’ensemble des entitésdu Groupe La Française.
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3GOUVERNANCE ET CONTROLE INTERNE
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SUIVI ET GESTION DES RISQUES AUXQUELS LA SPPICAV EST EXPOSÉE
PROFIL DE RISQUELes risques principaux suivants pourl’actionnaire ont été identifiés :
Risque lié à l’absence de garantie en capital●
Risque lié à l’endettement (effet de levier)●
Risque lié à la gestion discrétionnaire●
Risques liés au marché immobilier●
Risques liés à la gestion de la poche d’actifs●
financiers
Risque de contrepartie ●
Ce profil de risque est plus amplement décritau paragraphe 3.4.1 du prospectus de votreSociété.
SUIVI ET ÉVALUATION DES RISQUESEvaluation des risques par la société de gestionLa gestion des risques de LA FRANCAISE REALESTATE MANAGERS est une partie intégrantede la gestion de portefeuille, de sesprocédures d’investissement et du cycle de viede l’immeuble.
Les risques sont ainsi identifiés, analysés etcontrôlés de façon systématique en tenantcompte d’analyses, d’indicateurs ou descénarios en fonction des profils des produits.
LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS aintégré ces exigences et est soucieused’améliorer sa gestion du risque de façonpermanente.
Une cartographie et une politique des risquessont définies par catégorie de produit,couvrant pour l’essentiel les élémentssuivants :
Identification des risques●
Politique de risque●
Analyse et mesure des risques●
Surveillance et gestion des risques●
Contrôle des risques●
Documentation et communication●
Par exemple, suivi du risque de pertepotentielle lié au marché locatif, comme lesrisques de vacance, de concentrationgéographique ou sectorielle ou de réversion
des loyers.
POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION
Le gestionnaire attache une importanceparticulière au respect de l’ensemble desdispositions en matière de rémunérationmentionnées dans la directive 2011/61/UE duParlement européen et du conseil du 8 juin2011 sur les gestionnaires de fondsd’investissement alternatifs (« Directive AIFM »).Ces règles, portant sur les structures, lespratiques et la politique de rémunération dugestionnaire ont notamment pour but decontribuer à renforcer la gestion saine,efficace et maîtrisée des risques pesant tantsur la société de gestion que sur le fonds.
Au cours de l’exercice, le montant total desrémunérations annoncées par le gestionnaireà l’ensemble de son personnel (soit 160personnes bénéficiaires) s’est élevé à 8 513957,52 euros.
évolutions législatives, réglementaires tout enprocédant à un travail d’identification descollaborateurs de son personnel impactés parles dispositions en matière de rémunérationissues de la Directive AIFM et de ses textes detransposition (la « Population Identifiée »). Legestionnaire a ainsi mis en œuvre despratiques d’évaluation adaptées à lapopulation identifiée en relation avec lesfonctions exercées notamment au niveau dela gestion, des risques.
Le gestionnaire s’est donc doté d’unepolitique et a mis en œuvre des pratiques derémunération conformes aux dernières
En outre, le gestionnaire a mis en place, pourl’ensemble de son personnel, des mesuresvisant à limiter les risques de conflits d’intérêts.La politique de rémunération est revueannuellement par le Comité desRémunérations du gestionnaire. La politiquede rémunération synthétique est détaillée surle site internet de la société de gestion*.
*https://www.la-francaise.com/fileadmin/docs/actualites_reglementaires/politiqueremunerationlfrem.pdf
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RAPPORT DE GESTIONOBJECTIFS DE GESTION ET STRATÉGIE D’INVESTISSEMENT
STRATÉGIE ADOPTÉE SUR LA POCHE IMMOBILIÈRE
L’allocation cible de la poche immobilière estde 60% de la valeur globale des actifs gérésde la SPPICAV.
La SPPICAV a pour vocation d’être investie àhauteur de 60% minimum de son actif enimmobilier, principalement d’entreprise (bu-reaux, commerces, locaux d’activités, entre-pôts, etc.), par voie directe (acquisition debiens immobiliers) ou indirecte via des parti-cipations dans des sociétés à prépondéranceimmobilière, dont 51% au minimum et 60 % aumaximum en immobilier non coté.
La zone géographique d’investissement privi-légiée dans l’immobilier physique sera l’Espa-ce économique européen et principalementla France.
Les investissements peuvent principalements’opérer par le biais d’acquisitions d’immeu-bles ou de parts de sociétés contrôlées par laSPPICAV. A l'issue d'une période de trois ans,la poche immobilière de la SPPICAV sera ré-partie de la façon suivante :
détention directe des immeubles : jusqu’à●
100% maximum de la poche immobilière ;
détention indirecte d'immeubles au travers●
de sociétés contrôlées : jusqu’à 100% maxi-mum de la poche immobilière ;
détention de participations dans des●
sociétés non controlées par la SPPICAV etnon cotées : jusqu’à 16,67% maximum de lapoche immobilière ;
détention de titres de foncières cotées : de●
0% à 15% de la poche immobilière.
STRATÉGIE ADOPTÉE SUR LES POCHES FINANCIÈRES ET DE LIQUIDITÉ
La poche financière, dont l’allocation cible estde 35% de la valeur globale des actifs gérésde la SPPICAV, sera principalement investie enOPCVM/FIA de droit français ou européenscoordonnés, et en actions ou obligations. Lesactions et/ou obligations de sociétés foncièrescotées françaises et européennes pourront re-présenter jusqu’à 20% de l’actif de la SPPICAVau titre de ladite poche. Sur chacune desautres ces classes d’actifs, la poche financièrepourra être investie à 100%.
Pour les OPCVM/FIA, le Délégataire de la ges-tion financière mettra en œuvre une stratégiefavorisant la sélection permettant de délivrer lemeilleur couple Rendement/Risque. Le Délé-gataire sélectionnera des fonds dans l’objectifde permettre une performance globale de lapoche financière se situant entre 10 et 300points de base (0,1% à 3%) au-dessus du tauxsans risque (EONIA) et dont l’objectif devolatilité se situe entre 1% et 8%.
LES FONDS SÉLECTIONNÉS SERONT DES OPCVM/FIA :
investis dans les zones géographiques sui-●
vantes : pays de l’OCDE et pays émergents ;
Taux (emprunts d’état, crédit y compris High●
Yield, taux émergents) ;
OPCVM/FIA Diversifiés ;●
OPCVM/FIA Monétaires ;●
OPCVM/FIA de type Total Return●
OPCVM/FIA Immobiliers.●
Le choix des OPCVM/FIA fera l’objet d’un pro-cessus de sélection propre au Délégataire dela gestion financière sur la base de :
CRITÈRES QUANTITATIFS :
(forme juridique, fiscalité, zone géographiqueou sectorielle…) ou poche du portefeuille(core, diversification…), une premièreprésélection à partir de filtres quantitatifs esteffectuée.
A partir de l’univers d’investissements autoriséspour la constitution de chaque portefeuille
A l’issue de cette première phase une liste desurveillance (ou « watch list ») est constituéepar catégorie de fonds (ou « peer group »).
CRITÈRES QUALITATIFS :L’analyse quantitative s’effectue à partir d’unentretien avec les gérants des fonds ciblescomposant l’actif de la poche financière del’OPCI et permet une analyse approfondie autravers d’une liste de points préalablement dé-finis sur :
la structure (qualité de l’organisation,●
stabilité des équipes, Actionnariat …) ;
le processus mis en œuvre par le fonds●
sélectionné ;
l’équipe de gestion (organisation, expé-●
rience, turnover, …) ;
la qualité du contrôle des risques et de son●
adéquation au processus de gestion ;
le portefeuille (transparence de la gestion,●
accès au portefeuille ligne à ligne…).
A l’issue de ces deux étapes, un Comité deSélection des Fonds (CSF) établit des listes defonds agréés par catégorie de risque et/ou detracking error.
Pour la sélection de foncières cotées, la So-ciété de Gestion mettra en œuvre une ap-proche purement fondamentale :
Fondamentaux du pays / zone d’activité ●
Fondamentaux de la foncière●
Analyse Chartiste pour définir les points d’en-●
trée.
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4RAPPORT DE GESTION
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STRATÉGIE DE FINANCEMENT
La SPPICAV pourra recourir à l’emprunt dans lecadre de sa politique d’investissement d’unepart, et dans le cadre de la gestion de saliquidité d’autre part.
DANS LE CADRE DE LA POLITIQUE D’INVESTISSEMENT DE LA SPPICAV Dans la mise en œuvre de sa stratégied’investissement, la SPPICAV pourra recourir àl’endettement lorsque le rendement attendude l’ensemble de ses actifs sera supérieur aucoût de financement (effet de levier). Le totalde l’endettement bancaire et non bancairesera au maximum égal à 40% du total de sesactifs immobiliers détenus directement ouindirectement (étant précisé que l’endet-tement ne saurait être supérieur à 80% dechaque actif immobilier détenu directementou indirectement) et de 10% de la valeur deses autres actifs.
DANS LE CADRE DE LA POLITIQUE DE GESTION DE LA LIQUIDITÉ DE LA SPPICAV
liquidité de la SPPICAV. Il est précisé qu’unmarché durablement baissier est caractérisépar le fait que plus de 2/3 des expertisesimmobilières reçues au cours des six (6)derniers mois enregistrent une baisse semes-trielle supérieure à 3%.
Le recours à l’endettement dans le cadre dela gestion de la liquidité est ponctuel et nesera pas retenu comme outil utilisé systéma-tiquement dans le dispositif de gestion de laliquidité. Le choix de sa mise en œuvredépend des conditions de taux, du marchéimmobilier et des mouvements de rachats. Encas de rachats significatifs ou dans unmarché durablement baissier, et, en tout étatde cause, dès lors que toutes les mesurespréventives d’anticipation de la baisse dumarché (allongement du délai de règlement,couverture du risque d’exposition...) ont étévainement mises en place, il sera fait appel àl’endettement bancaire pour maintenir la
L’endettement dans une optique de gestionde la liquidité en marché durablement baissierne pourra excéder 10% des actifs des pochesfinancières et de liquidité de la SPPICAV. Ceplafonnement ne s’appliquera pas àl’endettement souscrit dans le cadre de lapolitique d’investissement conclue précé-demment.
Toutefois, le recours à l’endettement pourraêtre utilisé avant la mise en place des règlesde gestion de la liquidité si :
la moyenne des performances des actifs●
détenus est supérieure de 1% au tauxd’emprunt à cet instant ;
ou
la SPPICAV a signé un engagement de vente●
d’actif immobilier, sur la base du prixrésultant de l’évaluation réalisée à cet effet,et pour un montant au moins égal aumontant des financements demandés.
Le cumul de l’ensemble des emprunts de laSPPICAV ne pourra excéder 40% de sa pocheimmobilière et 10% de la valeur de ses autresactifs.
Par ailleurs, la SPPICAV pourra consentir, selonles nécessités des dossiers d’acquisition, no-tamment des garanties réelles, des sûretés,des hypothèques, des nantissements, ou desengagements de caution.
COMPTES COURANTS, DÉLIVRANCES DE GARANTIES ET CAUTIONS
La SPPICAV peut consentir des avances en lesquelles elle exerce un contrôle direct oucompte courant aux sociétés non cotées à indirect.prépondérances immobilières dont elledétient au moins 5% du capital et sur
La SPPICAV peut consentir des garanties etcautions nécessaires à la conduite de sonactivité.
GESTION DE LA LIQUIDITÉ DE LA SPPICAV
Conformément au prospectus de la SPPICAV, le délai de règlement des demandes de rachatspeut être porté à 2 mois calendaires à compter de la Date de Centralisation.
SUIVI DES RISQUES DE LA SOCIÉTÉ AU COURS DE L’EXERCICE
Les limites de risque fixées réglementairement et statutairement n’ont pas été dépassées au 31décembre 2018.
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4RAPPORT DE GESTION
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EVENEMENTS SIGNIFICATIFS DE L’EXERCICE
La société est en ligne avec son allocation immobilière, 4% d’actions de foncières cotées,cible : l’actif net de 145.1 millions d’euros, son 18% sur la poche actif financier et 19% sur laactif brut s’élève à environ 155.9 millions poche de trésorerie.d’euros réparti pour 59% sur la poche
INVESTISSEMENT DE LA POCHE IMMOBILIÈRE
La SPPICAV ne possède aucun actif immobilieren direct, uniquement des actifs immobiliersindirects via des participations dans lessociétés suivantes :
100% du capital de la SAS LFP Opsis 1 ●
20% de la SCI Orléans●
15% de la SCI Voluto●
10% de la SCI Allgau●
L’exposition immobilière est complétée parune participation dans un fonds immobiliernon cotée (SCPI La Française Grand ParisPatrimoine).
En début d'année, la SPPICAV a acquis uneparticipation de 2.73% dans la SPPICAV LFRésidences Séniors.
Le fonds LFP Opsis 1 a acquis en mars 2018 unportefeuille de 4 restaurants Buffalo Grill d'unevaleur de 7.5 millions d'euros délivrant un tauxde rendement de 6.3%. Au 31 décembre 2018,le patrimoine de LFP Opsis 1 est composé de13 actifs immobiliers de type bureaux etcommerces évalués à 60.8 millions d’euros.L’activité immobilière 2018 s’est concentréeessentiellement à la gestion du patrimoineimmobilier et au suivi de l’activité locative
Allgau se sont poursuivis sur l'année 2018. Lalivraison de la totalité du parc est prévue findu premier trimestre / début deuxièmetrimestre 2019.
Les travaux de construction du Center Parcsitué en Allemagne et détenu par la SCI
Parallèlement, le portefeuille de parts desociétés foncières a été géré activement aucours de l’année 2018. Il représente environ4% à fin 2018 de l’actif géré soit 7.5 millionsd’euros. L'année 2018 restera caractérisée parune forte volatilité des marchés financiers enraison de la résurgence des risques politiquesen Europe (Italie et Brexit) et de l'escalade destensions commerciales entre le Etats-Unis et laChine. Ce manque de visibilité a pesé trèsnégativement sur l'ensemble des marchésfinanciers. Gérée tout au long de l'année avecune exposition mesurée au risque, la pochefinancière affiche une performance négativede -4.3%. La diversification mise en place auniveau des stratégies n'a pas fonctionnée enraison de la re-corrélation de l'ensemble desactifs dans la baisse des marchés. Ainsi, surl'année les "REITS" sont en baisse de 8% maissuperforment les actions en raison de leurstatut de "valeurs refuges".
Concernant les rédits ceux-ci affichent desperformances négatives comprises entre -1.1%pour l'Investment Grade et -3.3% pour le HighYield.
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4RAPPORT DE GESTION
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INVESTISSEMENT DE LA POCHE FINANCIÈRE
La gestion de la poche financière a étédéléguée à La Française des Placements avecpour mission de constituer un portefeuillediversifié visant à reproduire le couplerendement/risque de l’immobilier, à savoir uneperformance entre 10 et 300 points de base(0,1% à 3%) au-dessus du taux sans risque(EONIA) et dont l’objectif de volatilité se situeentre 1% et 8%.
L’année 2018 est caractérisée par une fortevolatilité des marchés en raison de larésurgence des risques politiques en Europe(Italie, Brexit) et de l’escalade des tensionscommerciales entre les Etats-Unis et la Chine.Ce manque de visibilité a pesé trèsnégativement sur l’ensemble des marchésd’actifs risqués : correction des marchésactions et écartement des spreads de Créditprincipalement. Les performances sontnégatives sont l’ensemble des classes d’actifsà l’exception des taux « core » allemands enbaisse sur l’année. Sur l’année, les REITS sonten baisse de -8% mais surperforment lesactions en relatif en raison de leur statut de «valeurs refuges ». L’ensemble du Crédit affichedes performances négatives comprises entre-1.1% , pour l’Investment Grade et -3.3%, pourle High Yield.
Dans ce contexte, la poche financière afficheune performance négative de -4.32% surl’année. La diversification mise en place auniveau des stratégies n’a pas fonctionné enraison de la re-corrélation de l’ensemble desactifs dans la baisse des marchés.
La poche fonds de Rendements, constitue unsocle de rendement pour l’OPCI, et acontribué à hauteur de -1.74% à laperformance globale. Au sein de l’allocation,nous avions adopté un biais plus défensif enréduisant notre une exposition au crédit HautRendement mais avons maintenue sur l’annéeune sous pondération sur les taux core, pourse protéger d’une éventuelle remontée destaux d’intérêts qui n’a pas eu lieu. Le taux derendement estimé de la poche est de +1.6%.
La poche de dettes immobilières, est elle aussiimpactée négativement au même titre que leCrédit, et contribue négativement à laperformance globale à hauteur de -0.55% surla période.
La poche de dettes immobilières resteprincipalement constituée d’obligations à tauxfixes sur des foncières cotées. Le taux derendement estimé de la poche de +2.2%.
La volatilité de la poche financière incluant lapoche d’actions foncières cotées a été bienmaitrisée dans la forte correction des marchéet reste sur un niveau bas de +1,5%.
En 2018, la poche financière a été investie surdes fonds OPCVM investis dans les Pays del’OCDE et pays émergents :
OPCVM Actions ●
OPCVM Taux ●
OPCVM Diversifiés ●
OPCVM Monétaires ●
OPCVM de type Total Return.●
INVESTISSEMENT DE LA POCHE DE LIQUIDITÉ
Conformément à la stratégie définie, latrésorerie de la SPPICAV devant représenter unminimum de 5% de la valeur globale des actifsgérés de l’OPCI a été investie en actifs liquidescorrespondant aux catégories 8) et 9) du I. del’article 214-36 du Code monétaire etfinancier.
Information sur la Sélection des intermédiaires / best exécution Non applicable
Information sur la Sélection des intermédiaires pour l’aide à la décision d’investissement et d’exécution des ordres (analyse financière) : Non applicable
Compte rendu relatif aux frais d’Intermédiation : Services d’aide à la décision d’investissement (dits « SADIE ») / Commission Sharing Non applicable
Transparence des opérations de financement sur titres et de la réutilisation Non applicable
VIE SOCIALE
Patrick RIVIERE a été renouvelé dans ses fonctions de Président du Conseil d’administration lors duConseil d’administration du 22 mai 2018.
Patrick RIVIERE a démissionné de son poste d'administrateur au 21 décembre 2018 et a étéremplacé à cette même date par Monsieur Marc BERTRAND.
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4RAPPORT DE GESTION
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GESTION ET RÉSULTATS DE L'OPCI
TABLEAU DES CINQ DERNIERS EXERCICES INCLUANT LES DISTRIBUTIONS EFFECTUÉES
Résultats financiers de la société au cours des 5 derniers exercices
2014
Actions "LFP Opsis Patrimoine Partenaires"
2015
Actions "LFP Opsis Patrimoine Partenaires"
2016
Actions "LFP Opsis Patrimoine Partenaires"
2017
Actions "LFP Opsis Patrimoine Partenaires"
2018
Actions "LFP Opsis Patrimoine Partenaires"
I. Situation financière en fin d’exercice
a) Capital 40 758 688,37 39 307 905,14 43 183 268,70 48 168 040.48 53 832 100,00
b) Nombre d’actions émises 365 465,53000 349 881,14664 382 907,83240 470 624,25427 518 188,39836
II. Résultat global des opérations effectives
a) Chiffre d’affaires hors taxe 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
b) Bénéfice avant impôt, amortissement et provisions 1 347 742,78 1 242 038,36 696 356,31 1 628 948,93 1 160 751,34
c) Impôts sur les bénéfices 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
d) Bénéfice après impôts, amortissements et provisions 1 347 742,78 1 242 038,36 696 356,31 1 628 948,93 1 160 751,34
e) Montant des bénéfices distribués 932 728,16 1 247 981,76 1 335 481,96 1 562 322,29 1 195 109,52
III. Résultat des opérations réduit à une seule action
a) Bénéfice après impôts, amortissements et provisions 3,69 3,55 1,82 3,46 2,24
b) Dividende versé à chaque action 3,40 3,60 3,55 3,40 2,47
Résultats financiers de la société au cours des 5 derniers exercices
2014
Actions "LFP Opsis Patrimoine Assurances"
2015
Actions "LFP Opsis Patrimoine Assurances"
2016
Actions "LFP Opsis Patrimoine Assurances"
2017
Actions "LFP Opsis Patrimoine Assurances"
2018
Actions "LFP Opsis Patrimoine Assurances"
I. Situation financière en fin d’exercice
a) Capital 26 037 007,01 26 037 007,01 60 871 229,11 70 396 756.09 73 959 680,39
b) Nombre d’actions émises 311,25000 311,25000 719,58946 832,36254 956,70613
II. Résultat global des opérations effectives
a) Chiffre d’affaires hors taxe 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
b) Bénéfice avant impôt, amortissement et provisions 861 179,38 861 179,38 981 870,92 2 161 765,84 1 608 006,43
c) Impôts sur les bénéfices 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
d) Bénéfice après impôts, amortissements et provisions 861 179,38 861 179,38 981 870,92 2 161 765,84 1 608 006,43
e) Montant des bénéfices distribués 696 560,52 1 244 960,86 1 772 462,15 2 013 592,71 1 666 184
III. Résultat des opérations réduit à une seule action
a) Bénéfice après impôts, amortissements et provisions 2 766,84 2 766,84 1 364,49 2 597,14 1 680,77
b) Dividende versé à chaque action 2 552,00 2 704,00 2 666,00 2 550,00 1 854,11
Résultats financiers de la société au cours des 5 derniers exercices
2014
Actions "LFP Opsis Patrimoine Elixime"
2015
Actions "LFP Opsis Patrimoine Elixime"
2016
Actions "LFP Opsis Patrimoine Elixime"
2017
Actions "LFP Opsis Patrimoine Elixime"
2018
Actions "LFP Opsis Patrimoine Elixime"
I. Situation financière en fin d’exercice
a) Capital 143 801,55 143 801,55 2 659 239,01 3 532 205,99 3 658 038,44
b) Nombre d’actions émises 1 352,31000 1 352,31000 24 733,10597 31 735,17654 32 326,69254
II. Résultat global des opérations effectives
a) Chiffre d’affaires hors taxe 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
b) Bénéfice avant impôt, amortissement et provisions 4 747,17 4 747,17 42 800,44 104 506,66 68 899,54
c) Impôts sur les bénéfices 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
d) Bénéfice après impôts, amortissements et provisions 4 747,17 4 747,17 42 800,44 104 506,66 68 899,54
e) Montant des bénéfices distribués 4 784,32 40 465,39 73 598,62 90 818,94 68 204,67
III. Résultat des opérations réduit à une seule action
a) Bénéfice après impôts, amortissements et provisions 3,51 3,51 1,73 3,29 2,13
b) Dividende versé à chaque action 3,24 3,44 3,39 3,24 2,16
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
4RAPPORT DE GESTION
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LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
4RAPPORT DE GESTION
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VARIATION DE LA VALEUR LIQUIDATIVE
Actions "UFG Opsis Patrimoine Partenaires" 31/12/2018 31/12/2017 31/12/2016 31/12/2015 31/12/2014
Nombre d’actions en circulation 518 188,3984 470 624,2543 382 907,8324 349 881,1466 365 465,5300
Valeur Liquidative (VL) (en €) 114,55 115,25 113,85 115,20 114,38
Actif net (en €) 59 360 962,37 54 241 177,10 43 595 823,83 40 308 155,53 41 803 551,92
Dividende par action 0,00 3,40 3,55 3,60 3,40
Variation de la VL en % depuis le début d’exercice -0,61% 1,23% -1,17% 0,72% 1,82%
Actions "UFG Opsis Patrimoine Assurances" 31/12/2018 31/12/2017 31/12/2016 31/12/2015 31/12/2014
Nombre d’actions en circulation 956,7061 832,3625 719,5895 539,9256 311,2500
Valeur Liquidative (VL) (en €) 85 950,70 86 477,42 85 426,00 86 436,84 85 823,62
Actif net (en €) 82 229 568,25 71 980 567,24 61 471 653,84 46 669 463,52 26 712 816,14
Dividende par action 0,00 2 550,00 2 666,00 2 704,00 2 552,00
Variation de la VL en % depuis le début d’exercice -0,61% 1,23% -1,17% 0,71% 1,83%
Actions "UFG Opsis Patrimoine Elixime" 31/12/2018 31/12/2017 31/12/2016 31/12/2015 31/12/2014
Nombre d’actions en circulation 32 326,6925 31 735,1765 24 733,1060 18 741,0531 1 352,3100
Valeur Liquidative (VL) (en €) 108,99 109,66 108,33 109,63 108,87
Actif net (en €) 3 523 599,09 3 480 116,16 2 679 474,66 2 054 689,55 147 235,20
Dividende par action 0,00 3,24 3,39 3,44 3,22
Variation de la VL en % depuis le début d’exercice -0,61% 1,23% -1,19% 0,70% 1,82%
PRISES DE PARTICIPATION INTERVENUES AU COURS DE L’EXERCICE
L’OPCI a souscrit 4 000 parts au sein de laSPPICAV LF résidences Sénior détenant uneparticipation de 2.73%.
L'OPCI a procédé à 2 augmentations decapital pour un montant total de 10.6 millionsd'euros de sa filiale LF OPSIS 1 pourl'acquisition de quatre restaurants Buffalo Grillet procéder au remboursement d'un prêt.
L’OPCI Opsis Patrimoine détient un enga-gement de 7,1 millions d’euros auprès de laSCI Allgau dont un montant global de1,6 millions ont été libérés en 2016. Sur l’année2017, une libération pour un montant de1,6 millions d’euros a été effectué et sur 2018des libérations ont été faites pour un montanttotale de 3.6 millions d'euros portant lepourcentage d’engagement libéré à 96%.
TABLEAU DES FILIALES ET PARTICIPATIONS
Nom Forme juridique Capital social % détention Résultat du dernier exercice clos Dividendes reçus
UFG OPSIS 1 SAS 11 152 100,00 100 271 382,70 1 693 612.05
SCI ALLGÄU SCI 7 131 800,00 10,00 703 489,00
SCI LF VOLUTO SCI 7 899 000,00 15,00 1 263 884,70 358 772,58
SCI LF ORLEANS SCI 3 350 000,00 20,00 572 181,58 148 917,00
LF RESIDENCES SENIOR OPCI 101 838 810,90 2,73 815 268,23
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
4RAPPORT DE GESTION
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GESTION ET ÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS
Le portefeuille immobilier, détenu par la Socié-té, est actuellement composé :
via la société SAS Opsis 1 :
d’un immeuble de bureaux à Saint-Denis●
(93),
de quatre supermarchés Carrefour Market●
situés à Albertville, Avesnelles, Blois etFreneuse,
d’un immeuble de commerce situé au cœur●
du centre ville de Lille
d’un commerce situé dans la métropole●
lilloise (Mouvaux),
d’un immeuble de bureau situé à Blagnac. ●
d’un actif de commerce situé à Clichy ●
de quatre restaurants Buffalo Grill à Chateau●
Thierry, Lisieux, Fougères et Ballanvilliers.
L’activité immobilière 2018 s’est concentrée es-sentiellement sur la gestion du patrimoineimmobilier et la poursuite de l’activité locative
La SPPICAV a acquis en début d"année uneparticipation de 2.73% dans a SPPICAV LFRésidences Séniors détenant un portefeuillede 13 résidences gérées pour sénior dont 3sont livrées.
Sur l'année 2018, il n'y a pas eu de départ delocataire et les derniers lots vacants sontactivement comemrcialisés
Fin 2018, le rendement immobilier s’élèveautour de 5,1% avec une WALB de 4,8 ans etun taux d’occupation physique d’environ 95%.
D’une quote part de 15% via la société SCIVoluto d’un immeuble de bureau situé àMontrouge d'une surface de 8 982 m²intégralement loué au travers d'un bail 3/6/9.
D’une quote part de 10% via la SCI Allgau derésidences tourisme en VEFA regroupant 250cottages répartis sur une surface de 18 000m2dans le Baden Wuttenberg. Acquis pour unmontant de 98,7M€ AEM, la livraison complètedu site est prévue pour le premier semestre2019. Le site sera exploité par Le Groupe Pierre& Vacances - Center Parc au travers de deuxbaux fermes de 15 ans.
Les valeurs d’expertises se sont appréciées de2,3% par rapport au 31 décembre 2017. Lavaleur du portefeuille immobilier au 31décembre 2018 ressort à 78.7 millions d’euros.
La poche de foncières cotées a contribuénégativement à la performance du fonds pour-0,77% sur l’exercice 2018.
SITUATION D’ENDETTEMENT ET DE LIQUIDITÉ DE LA SPPICAV
SITUATION D’ENDETTEMENT DE LA SPPICAVConformément à la règlementation, laSPPICAV est autorisée à recourir à del’endettement jusqu’à 40 % de la valeur de sesactifs immobiliers, prenant en compte partransparence les actifs immobiliers et lesdettes contractées par les filiales etparticipations de l’OPCI à hauteur de laquote-part. Le ratio LTV s’élève à 6,06% au 31décembre 2018.
Au 31 décembre 2018, date d’établessementde la valeur liquidative, la SPPICAV necomporte aucun endettement direct.
immobiliers et de l’actif net de l’OPCI. Il s’élèveà 0,68 au 31 décembre 2018.
L’effet de levier, calculé selon la méthodebrute, correspond au ratio des actifs
GARANTIES OCTROYÉESLes garanties octroyées ont été les suivantes :
Néant
SITUATION DE LIQUIDITÉ DE LA SPPICAVLa trésorerie disponible de la SPPICAV, estiméeau 31 décembre 2018, s’élève à 10 684 039.86euros.
Avec les liquidités disponibles incluant desOPCVM monétaires pour 16.4 millions d'euros,le ration liquidité/valeur globale des actifsgérés (actif brut) au 31 décembre 2018 est de16,99%.
PERSPECTIVES SUR LA PÉRIODE À VENIR
L’année 2019 sera principalement consacréeau suivi des actions mises en place afind’optimiser les revenus nets des immeubles etla croissance du résultat.
Par ailleurs, l’acquisition de nouveaux actifsimmobiliers sera réalisée en fonction de lacollecte de l’OPCI Opsis Patrimoine.
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4RAPPORT DE GESTION
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EVÉNEMENTS POST-CLÔTURE
La SCI Allgau a livré une centaine de cottage travaux pour livrer l'ensemble du site au courssur les 250 du Center Parc et poursuivra les du premier semestre 2019.
CHANGEMENTS SUBSTANTIELS
Il n’y a pas eu de changement substantiel durant l’exercice.
MODALITÉS D’ORGANISATION ET DE FONCTIONNEMENT DES ORGANES DE GESTION, D’ADMINISTRATION ET DE SURVEILLANCE DE L’ORGANISME
Les informations relatives aux modalitésd’organisation et de fonctionnement de lasociété sont décrites dans le prospectus de laSociété.
ADMINISTRATEURS :Les administrateurs siégeant au Conseil sontles suivants :
Monsieur Marc BERTRAND,
Monsieur Thierry SEVOUMIANS
La société LA FRANCAISE REAL ESTATEMANAGERS, représentée par MonsieurMarc-Olivier PENIN.
Le conseil d’administration de la société adésigné Monsieur Patrick RIVIERE en qualité dePrésident du Conseil le 22 mai 2018
Les mandats des administrateurs ont étérenouvelés lors de l’assemblée générale du 22mai 2018 pour une durée de 6 années, soitjusqu’à l’assemblée générale de 2024,appelée à statuer sur les comptes del’exercice clos le 31 décembre 2023.
Suite à la démission de Patrick RIVIERE, de sonposte de Président du Conseil d’administrationet d’administrateur, lors de l'assembléegénérale du 21 décembre 2018, un nouveauadministrateur, Marc BERTRAND a été élu parl’assemblée générale du même jour.
COMMISSAIRES AUX COMPTES :
DELOITTE &ASSOCIES et BEAS ont été renou-vellés lors du Conseil d’administration d’appro-bation des comptes 2014.
Les mandats des commissaires aux comptestitulaire et suppléant, à savoir la société
Leurs mandats arriveront à échéance lors duConseil d’administration de 2021 arrêtant lescomptes de l’exercice 2020.
Experts immobiliers :
Auguste Thouard Expertise●
CB Richard Ellis Valuation●
Conformément à l’article L214-24-15 du Codemonétaire et financier, et dans les conditionsde ce même article, la Société de gestion, LAFRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, est expertexterne en évaluation de la SPPICAV, et arecours aux experts immobiliers reconnus(price providers) cités ci-dessus dans le cadrede l’évaluation des actifs immobiliers de laSPPICAV.
Il vous est rappelé que les mandats desexperts immobiliers sont arrivés à échéanceau cours de l’exercice 2017. Un appel d’offre aété initié et a permis le renouvellement desexperts immobiliers pour une période de 4ans.
Conformément à l’article L.214-55-1 du Codemonétaire et financier, nous vous précisionsque les experts susmentionnés ont conclu uncontrat d'assurance couvrant lesconséquences pécuniaires de saresponsabilité civile professionnelle à hauteurde :
Auguste Thouard Expertise : 20 000 000 €
CB Richard Ellis Valuation : 5 000 000 €
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4RAPPORT DE GESTION
21
INFORMATIONS RELATIVES AUX MANDATAIRES SOCIAUX
Conformément aux dispositions légales, vous trouverez ci-après la liste des fonctions et mandats exercés dans toute société par chacun des mandataires sociaux au cours de l’exercice.
Mandats de Monsieur Marc BERTRAND à compter du 21 décembre 2018
DENOMINATION SOCIALE FORME JURIDIQUE NATURE DU MANDAT SOCIAL
Sociétés françaises civiles ou commerciales
LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS SAS Président de la SAS et Président et membre du Directoire - Dirigeantresponsable (AMF)
LA FRANCAISE REAL ESTATE PARTNERS SAS Président et membre du Conseil de surveillance
LFP EUROPEAN FUND OF FUNDS SICAV Administrateur
OPCI COEUR MEDITERRANEESPPICAV
SAReprésentant permanent de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS,
Directeur Général
NBIM CLEMENT OPCI SPPICAVSAS Représentant permanent de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS,Président
OPCI MULTIMARKETSPPICAV
SAReprésentant permanent de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS,
Directeur Général
OPCI SUNLIGHT SPPICAVSA Président du Conseil d ‘Administration, et Représentant permanent de LAFRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, Directeur Général
HOLDIPIERRESPPICAV
SASReprésentant permanent de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS,
Président
COLOMBUS PARTICIPATIONS SARL Gérant
CERTIVIA SICAV Président du Conseil d’administration et Directeur Général
OPCI RASPAILSPPICAV
SASReprésentant permanent de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS,
Président
LF RESIDENCES SENIORSSPPICAV
SASReprésentant permanent de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS,
Président
LF EURO CORE OFFICE 3SPPICAV
SASReprésentant permanent de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS,
Président
GROUPEMENT FONCIER VITICOLE CHATEAU LA FORTUNE GFV Associé
GROUPEMENT FONCIER VITICOLE CLOS ZISSER GFV Associé
LOGICORSPPICAV
SAReprésentant permanent de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS,
Président (à compter du 24/04/2018)
VIVASHOPSSPPICAV
SASReprésentant permanent de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS,
Président (à compter du 15/11/2018)
SILVERSTONESPPICAV
SASReprésentant permanent de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS,
Président (à compter du 15/11/2018)
LF RENDEMENT REGIONSSPPICAV
SAReprésentant de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, Liquidateur
SOCIETE FERMIERE DE CHATEAU GERMAN MARBUZET SARL Gérant
EURYALE ASSET MANAGEMENT Administrateur (à compter du 21/06/2018)
SOCIETE FINANCIERE DES GRANDS CRUS DE FRANCE SARL Gérant (à compter du 27/06/2018)
NEWTOWN SQUARE Directeur Général et Administrateur
LA FRANCAISE IMMO SRSPPICAV
SAAdministrateur (à compter du 21/12/2018)
LF OPSIS PATRIMOINESPPICAV
SAAdministrateur (à compter du 21/12/2018)
Sociétés étrangère civiles ou commerciales
LF REAL ESTATE PARTNERS INTERNATIONAL UK LIMITED(Royaume-Uni) Private Limited Company Director
LF REAL ESTATE PARTNERS INTERNATIONAL LIMITED Private Limited Company Director
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
4RAPPORT DE GESTION
22
Mandats de Monsieur Marc-Olivier PENIN au 31 décembre 2018
DENOMINATION SOCIALE FORME JURIDIQUE NATURE DU MANDAT SOCIAL
LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS SAS Directeur généralMembre du DirectoireDirigeant Responsable (AMF)
GIE LF REM DISTRIBUTION GIE Représentant de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, Administrateur
LF IMMO SRSPPICAV
SAReprésentant permanent de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS,
Administrateur
OPCI LFP IMMO SR 2SPPICAV
SAReprésentant permanent de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS,
Président
LFP OPSIS PATRIMOINESPPICAV
SAReprésentant de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, Directeur
Général et Administrateur
LPV FRANCESPPICAV
SASReprésentant permanent de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS,
Président
LFP EUROPEAN FUND OF FUNDS SICAV Administrateur
LF HOLDING ECO 3 Président Directeur Général
LF RE INVESTMENT MANAGEMENT 1 Gérant
LF LUX REAL ESTATE Gérant
COEUR MEDITERRANEE SICAV Président du Conseil d’administration
LF RENDEMENT REGIONSSPPICAV
SAReprésentant permanent de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS
LF OPSIS EPARGNE IMMOBILIERESPPICAV
SASReprésentant de LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, Président (à
compter du 13/09/2018)
Mandats de Monsieur Patrick RIVIERE jusqu’au 21 décembre 2018
DENOMINATION SOCIALE FORME JURIDIQUE NATURE DU MANDAT SOCIAL
LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS SAS Membre du conseil de surveillance
LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS SAS Président du conseil de surveillance
LA FRANCAISE AM FINANCE SERVICES SAS Membre du conseil de surveillance
LA FRANCAISE AM FINANCE SERVICES SAS Président du conseil de surveillance
LF OPSIS PATRIMOINE SPICAV Administrateur
LA FRANCAISE ASSET MANAGEMENT SAS Membre du conseil de surveillance
LA FRANCAISE ASSET MANAGEMENT SAS Membre du directoire
LA FRANCAISE ASSET MANAGEMENT SAS Président
LA FRANCAISE ASSET MANAGEMENT SAS Président du conseil de surveillance
LA FRANCAISE ASSET MANAGEMENT SAS Président du directoire
GROUPE LA FRANCAISE SA à Directoire et CS Directeur Général
GROUPE LA FRANCAISE SA à Directoire et CS Membre du directoire
NEW ALPHA ASSET MANAGEMENT SAS Membre du conseil de surveillance
CD PARTENAIRES SAS Membre du conseil de surveillance
CD PARTENAIRES SAS Président du conseil de surveillance
CHOLET DUPONT SA Administrateur
NOUVELLES EXPERTISES ET TALENTS AM SAS Président
LA FRANCAISE INVESTMENT SOLUTIONS Membre du conseil de surveillance
GROUPE CHOLET DUPONT Administrateur
Mandats exercés au sein du groupe à l'étranger
DENOMINATION SOCIALE FORME JURIDIQUE NATURE DU MANDAT SOCIAL
LA FRANCAISE AM INTERNATIONAL Président du conseil de surveillance
INFLECTION POINT BY LA FRANCAISE Director
LA FRANCAISE GLOBAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT LIMITED Director
GONET LA FRANCAISE ADVISORS SA Administrateur
VERITAS PORTFOLIO GMBH & CO KG Supervisory Board Member
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
4RAPPORT DE GESTION
23
Mandats exercés hors du groupe à l'étranger
DENOMINATION SOCIALE FORME JURIDIQUE NATURE DU MANDAT SOCIAL
FORUM PARTNERS INVESTMENT MANAGEMENT Director
FORUM HOLDING BV Director
Mandats de représentant permanent exercés hors du groupe en France
DENOMINATION SOCIALE FORME JURIDIQUE NATURE DU MANDAT SOCIAL
NOUVELLES EXPERTISES ET TALENTS AM SAS Membre du Conseil de gouvernance
Mandats de Monsieur Thierry SEVOUMIANS au 21 décembre 2018
DENOMINATION SOCIALE FORME JURIDIQUE NATURE DU MANDAT SOCIAL
Sociétés françaises civiles ou commerciales
LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS SAS Membre du directoire
LA FRANCAISE AM FINANCE SERVICES SAS Directeur Général
LA FRANCAISE AM FINANCE SERVICES SAS Membre du directoire
LF OPSIS PATRIMOINE OPCI Administrateur
CD PARTENAIRES SAS Membre du directoire
CD PARTENAIRES SAS Président
CD PARTENAIRES Président du directoire
EURYALE ASSET MANAGEMENTAdministrateur
NOUVELLES EXPERTISES ET TALENTS AM
SAS
Représentant du Groupe Crystal- Expert & Finance
Administrateur
CHANGEMENT DE MÉTHODE COMPTABLE
Néant
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
4RAPPORT DE GESTION
24
PROPOSITION D’AFFECTATION DU RÉSULTAT
Le compte de résultat fait apparaître unrésultat de 2 837 657.31 euros sur l’exerciceclos le 31 décembre 2018. Ce résultat netaugmenté du report à nouveau de 379 478.92euros se décompose comme suit :
Actions LFP Opsis Patrimoine Partenaires :1 160 751,34 euros
Résultat net : 1 031 986,38 €●
Régularisation du résultat net : 81 320,55 €●
Résultat sur cession d’actifs : 40 696,87 €●
Régularisation des cessions d’actifs :●
6 747,54 €
Report à nouveau :147 570,09 €
Actions LFP Opsis Patrimoine Assurances :1 608 006,43 euros
Résultat net : 1 430 019,08 €●
Régularisation du résultat net : 112 258,35 €●
Résultat sur cession d’actifs : 52 427,52 €●
Régularisation des cessions d’actifs :●
13 301,48 €
Report à nouveau : 230 040,70 €
Actions LFP Opsis Patrimoine Elixime : 68 899,54euros
Résultat net : 64 248,23 €●
Régularisation du résultat net : 1 835,11 €●
Résultat sur cession d’actifs : 2 611,00 €●
Régularisation des cessions d’actifs : 205,20●
€
Report à nouveau : 1 868,13 €
Conformément aux dispositions applicablesaux SPPICAV, nous vous proposons d’affecterle résultat distribuable de 3 217 136,23 € lamanière suivante :
allouer aux actionnaires un dividende net●
de : 3 120 128,37 €
inscrire en report à nouveau le montant de :●
97 007,86 €
Il est proposé la distribution suivante :
2,47 euros le montant du dividende revenant●
à chaque action LFP OPSIS PATRIMOINEPARTENAIRES ; dont la totalité ayant d’ores etdéjà été versée sous forme d’acomptes
1 854,11 euros le montant du dividende●
revenant à chaque action LFP OPSISPATRIMOINE ASSURANCE; dont la totalitéayant d’ores et déjà été versée sous formed’acomptes
2,16 euros le montant du dividende revenant●
à chaque action LFP OPSIS PATRIMOINEELIXIME; dont la totalité ayant d’ores et déjàété versée sous forme d’acomptes
Conformément aux dispositions de l'article 243 bis du Code général des impôts, il vous estrappelé ci-après le montant des dividendes mis en distribution au titre des trois exercices sociauxprécédents :
Exercice Dividende/actionRevenus anciennement
éligibles à l’abattement de l’article 158-3 CGI
Revenus non éligibles à l’abattement de l’article 158-3 CGI
31/12/2017
-Action LFP Opsis Patrimoine Partenaires :2,47 €
- Action LFP Opsis Patrimoine Assurance :1 854,11 €
- Action LFP Opsis Patrimoine Elixime : 2,34 €
N/A
-Action LFP Opsis Patrimoine Partenaires :2,47 €
- Action LFP Opsis Patrimoine Assurance :1 854,11 €
- Action LFP Opsis Patrimoine Elixime : 2,34 €
31/12/2016
-Action LFP Opsis Patrimoine Partenaires :3,40 €
- Action LFP Opsis Patrimoine Assurance :2 552 €
- Action LFP Opsis Patrimoine Elixime :3,24 €
N/A
-Action LFP Opsis Patrimoine Partenaires :3,40 €
- Action LFP Opsis Patrimoine Assurance :2 552 €
- Action LFP Opsis Patrimoine Elixime :3,24 €
31/12/2015
-Action LFP Opsis Patrimoine Partenaires :3,60 €
- Action LFP Opsis Patrimoine Assurance :2 704 €
- Action LFP Opsis Patrimoine Elixime :3,44 €
N/A
-Action LFP Opsis Patrimoine Partenaires :3,60 €
- Action LFP Opsis Patrimoine Assurance :2 704 €
- Action LFP Opsis Patrimoine Elixime :3,44 €
CONTRÔLE DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
Vous allez prendre connaissance du rapport du Commissaire aux comptes sur les comptesannuels.
Par ailleurs vous aurez à approuver le rapport spécial du commissaire aux comptes sur lesconventions réglementées visées aux articles L.225-38 et L225-40-1 du Code de commerce .
Nous vous informons qu’aucune convention relevant de ces deux articles n’a été signée au coursde l’exercice 2018
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
5
25
MODIFICATION DU PROSPECTUS
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
6
26
TEXTE DES RESOLUTIONS A L'ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE
PREMIERE RESOLUTION
Après avoir pris connaissance du rapport duconseil d’administration et du rapport ducommissaire aux comptes, l’assembléegénérale :
approuve l’inventaire et les comptes●
annuels, à savoir le bilan, le hors bilan, lecompte de résultat et l’annexe arrêtés au 31décembre 2018, tels qu’ils ont été présentés,ainsi que les opérations traduites dans cescomptes et résumés dans ces rapports ;
approuve sans réserve les comptes de●
l’exercice clos le 31 décembre 2018 lesquelsfont apparaître un résultat de 2 827 657,31euros;
En conséquence, elle donne auxadministrateurs quitus entier et sans réserve del'exécution de leur mandat pour ledit exercice.
DEUXIEME RESOLUTION
Le compte de résultat fait apparaître unrésultat de 2 837 657.31 euros sur l’exerciceclos le 31 décembre 2018. Ce résultat netaugmenté du report à nouveau de 379 478.92euros se décompose comme suit :
Actions LFP Opsis Patrimoine Partenaires :1 160 751,34 euros
Résultat net : 1 031 986,38 €●
Régularisation du résultat net : 81 320,55 €●
Résultat sur cession d’actifs : 40 696,87 €●
Régularisation des cessions d’actifs :●
6 747,54 €
Report à nouveau :147 570,09 €
Actions LFP Opsis Patrimoine Assurances :1 608 006,43 euros
Résultat net : 1 430 019,08 €●
Régularisation du résultat net : 112 258,35 €●
Résultat sur cession d’actifs : 52 427,52 €●
Régularisation des cessions d’actifs :●
13 301,48 €
Report à nouveau : 230 040,70 €
Actions LFP Opsis Patrimoine Elixime : 68 899,54euros
Résultat net : 64 248,23 €●
Régularisation du résultat net : 1 835,11 €●
Résultat sur cession d’actifs : 2 611,00 €●
Régularisation des cessions d’actifs : 205,20●
€
Report à nouveau : 1 868,13 €
Conformément aux dispositions applicablesaux SPPICAV, nous vous proposons d’affecterle résultat distribuable de 3 217 136,23 € lamanière suivante :
allouer aux actionnaires un dividende net●
de : 3 120 128,37 €
inscrire en report à nouveau le montant de :●
97 007,86 €
Il est proposé la distribution suivante :
2,47 euros le montant du dividende revenant●
à chaque action LFP OPSIS PATRIMOINEPARTENAIRES ; dont la totalité ayant d’ores etdéjà été versée sous forme d’acomptes
1 854,11 euros le montant du dividende●
revenant à chaque action LFP OPSISPATRIMOINE ASSURANCE; dont la totalitéayant d’ores et déjà été versée sous formed’acomptes
2,16 euros le montant du dividende revenant●
à chaque action LFP OPSIS PATRIMOINEELIXIME; dont la totalité ayant d’ores et déjàété versée sous forme d’acomptes
Conformément aux dispositions de l'article 243bis du Code général des impôts, il vous estrappelé ci-après le montant des dividendesmis en distribution au titre des trois exercicessociaux précédents :
Exercice Dividende/action Revenus anciennement éligibles à l’abattement de l’article 158-3 CGI
Revenus non éligibles à l’abattement de l’article 158-3 CGI
31/12/2017
-Action LFP Opsis Patrimoine Partenaires :2,47 €
-Action LFP Opsis Patrimoine Assurance :1 854,11 €
-Action LFP Opsis Patrimoine Elixime : 2,34 €
N/A
-Action LFP Opsis Patrimoine Partenaires :2,47 €
-Action LFP Opsis Patrimoine Assurance :1 854,11 €
-Action LFP Opsis Patrimoine Elixime : 2,34 €
31/12/2016
-Action LFP Opsis Patrimoine Partenaires :3,60 €
-Action LFP Opsis Patrimoine Assurance :2 704 €
-Action LFP Opsis Patrimoine Elixime :3,44 €
N/A
-Action LFP Opsis Patrimoine Partenaires :3,60 €
-Action LFP Opsis Patrimoine Assurance :2 704 €
-Action LFP Opsis Patrimoine Elixime :3,44 €
31/12/2015
-Action LFP Opsis Patrimoine Partenaires :3,55 €
- Action LFP Opsis Patrimoine Assurance :2 666 €
-Action LFP Opsis Patrimoine Elixime :3,39 €
N/A
-Action LFP Opsis Patrimoine Partenaires :3,55 €
-Action LFP Opsis Patrimoine Assurance :2 666 €
-Action LFP Opsis Patrimoine Elixime :3,39 €
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
6TEXTE DES RESOLUTIONS A L'ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE
27
TROISIEME RESOLUTION
L’assemblée générale prend acte qu’à laclôture de l’exercice, l’augmentation nette ducapital nominal de la société ressort à16 334 085,68 euros, le capital nominal étantpassé de 94 733 261,07 euros à 111 067346,75 euros au cours de l’exercice.
QUATRIEME RESOLUTION
L'assemblée générale, après avoir entendu lalecture du rapport spécial du commissaire auxcomptes sur les conventions relevant desarticles L. 225-38 et L225-40-1 du Code decommerce, et statuant sur ce rapport, enapprouve le contenu.
CINQUIEME RESOLUTION
L’assemblée générale donne à la société degestion quitus entier et sans réserve pourl’exercice clos le 31 décembre 2018.
SIXIEME RESOLUTION
L'assemblée générale donne tous pouvoirs auporteur d'un original, d'une copie ou d'unextrait du procès-verbal de la présenteassemblée pour l’accomplissement de toutesformalités légales de dépôt ou de publicité.
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
7
28
COMPTES ANNUELSBILAN ACTIF
31/12/2018 31/12/2017
Actifs à caractère immobilier 93 775 058,89 76 886 873,05
Immeubles en cours, construits ou acquis et droits réels 0,00
Contrat de crédit-bail 0,00
Parts des sociétés de personnes article L.214-36 2°) 23 048 273,36 20 181 274,29
Parts et actions des sociétés article L.214-36 3°) 60 794 527,61 48 585 975,15
Actions négociées sur un marché réglementé L.214-36 4°) 7 518 024,78 8 119 623,61
Obligations négociées sur un marché réglementé L.214-36 4°) 0,00
Organismes de placement collectif immobilier et organismes étrangers équivalents L.214-36 5°) 2 414 233.14
Autres actifs à caractère immobilier 0,00
Dépôts et instruments financiers non immobiliers 40 639 626,32 47 927 825,69
Dépôts 0,00
Actions et valeurs assimilées 0,00
Obligations et valeurs assimilées 9 360 173,63 5 381 437,41
Titres de créances 0,00 3 455 044,64
Organismes de placement collectif en valeurs mobilières 31 279 452,69 39 091 343,64
Opérations temporaires sur titres 0,00
Contrats financiers 0,00
Autres instruments financiers 0,00
Créances locataires 0,00
Autres créances 614 441,78 2 649 403,95
Dépôts à vue 10 684 039,86 2 832 385,54
TOTAL ACTIF 145 713 166,85 130 296 488,23
BILAN PASSIF
31/12/2018 31/12/2017
Capitaux propres 145 114 129,71 129 701 860,50
Capital 144 645 938,66 128 404 639,22
Report des plus values nettes (1)
Report des résultats nets antérieurs (1) 379 478.92 270 763,86
Résultat de l’exercice (1) 2 837 657,31 3 895 221,43
Acomptes versés au cours de l’exercice (1) -2 748 945,18 -2 868 764,01
Provisions 0,00
Instruments financiers 0,00 0,00
Opérations de cession 0,00
Opérations temporaires sur titres 0,00
Instruments financiers à terme 0,00
Dettes 599 037,14 594 627,73
Dettes envers les établissements de crédit 0,00
Dettes financières diverses 0,00
Dépôts de garantie reçus 0,00
Autres dettes d’exploitation 599 037,14 594 627,73
TOTAL PASSIF 145 713 166,85 130 296 488,23
(1) : Y compris comptes de régularisation
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
7COMPTES ANNUELS
29
COMPTE DE RÉSULTAT
31/12/2018 31/12/2017
Produits de l’activité immobilière
Produits immobiliers 0,00
Produits sur parts et actions des entités à caractère immobilier 2 766 240,75 3 095 875,62
Autres produits sur actifs à caractère immobilier 0,02 77,88
Total I 2 766 240,77 3 095 953,50
Charges de l’activité immobilière
Charges immobilières 0,00 -314,23
Charges sur parts et actions des entités à caractère immobilier 0,00
Autres charges sur actifs à caractère immobilier 0,00
Charges d’emprunt sur les actifs à caractère immobilier 0,00
Total II 0,00 -314,23
Résultat de l’activité immobilière (I-II) 2 766 240,77 3 095 639,27
Produits sur opérations financières
Produits sur dépôts et instruments financiers non immobiliers 182 603,06 130 617,21
Autres produits financiers 0,00 8,68
Total III 182 603,06 130 625,89
Charges sur opérations financières
Charges sur dépôts et instruments financiers non immobiliers 0,00
Autres charges financières -38 587,65 -24 214,45
Total IV -38 587,65 -24 214,45
Résultat sur opérations financières (III-IV) 144 015,41 106 411,44
Autres produits (V) 23 523,91 8 227,52
Frais de gestion et de fonctionnement (VI) -404 356,86 -317 907,81
Autres charges (VII) -0,35
Résultat net (I-II+III-IV+V-VI-VII) 2 529 423,23 2 892 370,07
Produits sur cession d’actifs
Plus values réalisées nettes de frais sur actifs à caractère immobilier 294 825,56 270 507,82
Plus values réalisées nettes de frais sur dépôts et instruments financiers non immobiliers
318 197,65 1 108 027,30
Total VIII 613 023,21 1 378 535,12
Charges sur cession d’actifs
Moins values réalisées nettes de frais sur actifs à caractère immobilier -243 154,93 -443 920,63
Moins values réalisées nettes de frais sur dépôts et instruments financiers non immobiliers
-277 302,43 -261 215,08
Total IX -520 457,36 -705 135,71
Résultat sur cessions d’actifs (VIII-IX) 92 565,85 673 399,41
Résultat de l’exercice avant comptes de régularisation (I-II+III-IV+V-VI-VII+VIII-IX) 2 621 989,08 3 565 769,48
Comptes de régularisation (X) 215 668,23 329 451,95
Résultat de l’exercice (I-II+III-IV+V-VI-VII+VIII-IX +/- X) 2 837 657,31 3 895 221,43
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
8
30
ANNEXESRÈGLES ET MÉTHODES D’ÉVALUATION DES ACTIFS
Les comptes annuels sont établis confor-mément aux dispositions prévues par lecomité de la réglementation comptable dansson règlement n°2014-06 du 2 octobre 2014modifié par le règlement ANC n° 2016-06 du14 octobre 2016 relatif aux règles comptablesapplicables aux organismes de placementcollectif immobilier.
Les conventions générales comptables sontappliquées dans le respect des principes :
de continuité de l'exploitation ;●
de permanence des méthodes comptables●
d'un exercice à l'autre ;
d'indépendance des exercices.●
La méthode de base retenue, pourl'enregistrement des éléments d'actifs encomptabilité, est la méthode des coûtshistoriques, sauf en ce qui concernel'évaluation du portefeuille.
L’exercice social portait sur la période du 1erjanvier 2018 au 31 décembre 2018.
La devise de comptabilisation est l’euro.
MÉTHODE DE COMPTABILISATION
Les entrées et cessions d’Actifs Immobilierssont comptabilisées frais inclus.
Les entrées et cessions de titres sontcomptabilisées frais inclus.
Mode de comptabilisation des loyers : lesloyers sont enregistrés en produits sur la basedes loyers courus et des termes du bail.
Les comptes de la société sont établisconformément au Plan Comptable OPCI.
ENGAGEMENTS HORS BILAN
Les contrats à terme fermes sont portés pourleur valeur de marché, en engagement horsbilan, au cours de compensation. Lesopérations à terme conditionnelles sonttraduites en équivalent sous-jacent.
Les contrats d'échange de taux réalisés de gréà gré sont évalués sur la base du montantnominal, plus ou moins, la différenced'estimation correspondante.
Compte de régularisation des revenus et desplus-values
Les comptes de régularisation des revenus ontpour effet de respecter l'égalité desActionnaires par rapport aux revenus acquis,quelle que soit la date de souscription ou derachat.
Evaluation de l’actif net en vue de ladétermination de la Valeur Liquidatives
ACTIFS IMMOBILIERS
S’agissant des immeubles et droits réelsdétenus directement par la SPPICAV oupar les sociétés répondant aux conditionsposées par l'article R. 214-83 du Codemonétaire et financier dans lesquels laSPPICAV détient une participation directeou indirecte
a)
Les Actifs Immobiliers sont évalués à leurvaleur de marché sur la base de valeursdéterminées par la Société de Gestion sur labase des travaux de l’expert immobilier.Conformément à la Charte de l'expertise,cette valeur de marché s'apprécie de deuxmanières :
selon la valeur vénale de l'Actif Immobilier.●
La valeur vénale correspond au prix auquelun bien ou un droit immobilier pourraitraisonnablement être cédé en cas de venteamiable au moment de l'expertise. La valeurvénale d'un bien immobilier peut être définiedans deux hypothèses :
la valeur d'un bien libre ou supposé tel,partant du principe que le bien est vacant etlibre de tout titre d'occupation ;
la valeur du bien "occupé", qui tient comptede la présence dans les lieux d'occupants,titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeurdépend aussi des conditions juridiques etfinancières de l'occupation et de la qualité duou des occupants.
En règle générale la valeur vénale estdéterminée, soit par une approche parcomparaison directe, soit par la capitalisationou actualisation d'un revenu théorique oueffectif ;
selon la valeur locative de l'Actif Immobilier.●
La valeur locative s'analyse comme lacontrepartie financière annuelle de l'usaged'un bien immobilier dans le cadre d'un bail.Elle correspond donc au loyer de marchéqui doit pouvoir être obtenu d'un bienimmobilier aux clauses et conditions usuellesdes baux pour une catégorie de biens etdans une région données. La valeur locativede marché intègre éventuellementl'incidence de toute somme ou versementen capital, soit au locataire précédent (droitau bail), soit au propriétaire (pas de porte,
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
8ANNEXES
31
droit d'entrée, indemnité de changementd'activité, etc.).
La SPPICAV désigne deux évaluateursimmobiliers dont le mandat à une durée de 4ans. Le premier de ces deux évaluateursréalise pour chaque actif, au moins une foispar an, une expertise immobilière détaillée etau moins trois fois par an, et à trois moisd'intervalle, une évaluation. Dans sonexpertise, cet évaluateur est tenu de préciserla valeur retenue, l’intégralité des calculseffectués ainsi que les éléments ayant servi debase à son expertise.
Chaque évaluation par le premier évaluateurimmobilier fera l’objet pour chaque actif d’unexamen critique de la part du secondévaluateur immobilier.
Il est organisé une rotation des évaluateursimmobiliers pour un même actif sur une baseannuelle. Ainsi, en année N, l’évaluateurimmobilier CB Richard Ellis Valuation sera encharge de l’expertise immobilière complèteavec visite de l’immeuble, alors quel’évaluateur immobilier par Auguste ThouardExpertises effectuera un examen critique del’évaluation.
En année N+1, l’évaluation du même biensera le fait de l’évaluateur immobilier AugusteThouard Expertises tandis que l’évaluateurimmobilier CB Richard Ellis Valuationeffectuera un examen critique de l'évaluation.
documentés. D’une façon plus générale, lesdeux évaluateurs procèdent à une analysecritique des méthodes d’évaluation retenuespar la Société de Gestion.
Les écarts entre la valeur retenue par laSociété de Gestion et celles déterminéestrimestriellement par les deux évaluateurs sontmentionnés dans les documents d’informationpériodiques et le rapport annuel et ils sont
A chaque établissement de la ValeurLiquidative, la valeur de ces actifs retenuepour l'évaluation de l’actif net de la SPPICAVcorrespondra à leur dernière valeur ayant faitl'objet d'un examen critique par lesévaluateurs immobiliers, sous réserve de nonmodification de cette valeur par la Société deGestion.
Valorisation des immeubles en cours deconstruction
b)
Les immeubles en cours de construction sontvalorisés à leur valeur actuelle représentée parleur valeur de marché en l'état d'achèvementau jour de l'évaluation. En cas d'utilisation demodèles financiers prospectifs, la valeuractuelle est déterminée en tenant compte desrisques et incertitudes subsistant jusqu'à ladate de livraison.
Si la valeur actuelle ne peut être déterminéede manière fiable, les actifs immobiliers nonnégociés sur un marché réglementé sontmaintenus à leur prix de revient. En cas deperte de valeur, l'actif est révisé à la baisse.
Les titres de participation détenus par l’OPCIsont évalués à leur valeur actuelle.
Avances en compte courantc)
Ces actifs sont évalués à leur valeur nominaleà laquelle s’ajoutent les intérêts courus de larémunération de la période, tenant compte, lecas échéant, de provisions pour dépréciation.
ACTIFS FINANCIERS
Toutes les valeurs mobilières qui composent leportefeuille sont enregistrées à leur coûtd’acquisition et évaluées à la valeur demarché, frais exclus.
Les titres et instruments financiers à termeferme et conditionnel détenus en portefeuillelibellés en devises sont convertis dans ladevise de comptabilité sur la base des taux dechange relevés à Paris au jour de l'évaluation.
Le portefeuille est évalué lors de chaquevaleur liquidative et lors de l'arrêté descomptes selon les méthodes suivantes :
Titres cotés : à la valeur boursière au cours●
de clôture – coupons courus exclus pour lesobligations. Les cours étrangers sontconvertis en Euros selon le cours de clôturedes devises au jour de l’évaluation. Lesvaleurs mobilières dont le cours n’a pas étéconstaté le jour de l’évaluation sontévaluées au dernier cours publiéofficiellement ou à leur valeur probable denégociation, sous la responsabilité de laSociété de Gestion ;
OPCVM et OPCI : à la dernière valeur●
liquidative connue ;
l’échéance. S’ils sont acquis à moins de 3mois, les intérêts sont linéaires ;
Titres de créance négociables (TCN) : seront●
valorisés à leur valeur du marché s’ils sont àplus de 3 mois. Lorsque la durée de vie desTCN est de 3 mois, ils sont linéaires jusqu’à
Swaps : seront valorisés à leur valeur de●
marché indépendamment de leur durée.Les variations de la valeur de marché desswaps sont comptabilisées dans les capitauxpropres de la SPPICAV. Les intérêts versés(reçus) sont comptabilisés en tant queImmobilisations Financières (dettesfinancières) dans le bilan de la SPPICAV ;
Les opérations d’acquisitions et de cessions●
temporaires de titres sont valorisées selon lesconditions prévues au contrat. Certainesopérations à taux fixe dont la durée de vieest supérieure à trois mois peuvent fairel’objet d’une évaluation au prix de marché.
Les instruments financiers à terme etconditionnels sont évalués selon les méthodessuivantes :
Marchés français et européens : au cours de●
clôture ;
Marché de la zone Amérique : cours de●
clôture de la veille ;
Marché de la zone Asie : au cours de clôture●
du jour ;
Les engagements sur les marchés à terme●
conditionnels sont calculés par traductiondes options en équivalent sous-jacent ;
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
8ANNEXES
32
Les engagements sur les contrats●
d’échange sont évalués à la valeur dumarché ;
Les changes à terme sont évalués au dernier●
cours connu des devises au jour del’évaluation en tenant compte del’amortissement du report /déport.
ENDETTEMENT
L’OPCI valorise les emprunts à la valeurcontractuelle (de remboursement) c’est à direle capital restant dû augmenté des intérêtscourus.
valeur contractuelle est déterminée enprenant en compte les conditions fixéescontractuellement en cas de remboursementanticipé.
Lorsqu’il est hautement probable quel’emprunt soit remboursé avant l’échéance, la
MODE DE COMPTABILISATION DES COÛTS ET DÉPENSES ULTÉRIEURES
Les dépenses ou les coûts qui ne répondent remplacé ou renouvelé doit être sorti de l’actifpas aux critères de comptabilisation d’un et comptabilisé en charges immobilières. Leactif, comme les dépenses courantes coût d’acquisition initial de l’élémentd’entretien et de maintenance, sont remplacé ou renouvelé est réputé égal aucomptabilisés en charges. Les coûts coût de remplacement ou de renouvellementsignificatifs de remplacement ou de de l’élément. Le principe de comptabilisationrenouvellement d’un élément doivent être énoncé ci-dessus s’applique également auxcomptabilisés à l’actif en augmentation du dépenses de gros entretien faisant l’objet decoût d’acquisition initial de l’actif concerné. Le programmes pluriannuels qui répondent auxcoût d’acquisition initial de l’élément critères de comptabilisation d’un actif.
COMMISSIONS DE SOUSCRIPTION
Il existe deux types de commissions desouscriptions : les commissions non acquises àl’OPCI et les commissions acquises à l’OPCI.
Commissions non acquises à l’OPCIa)
Il n’y a pas de commission de souscription nonacquise à la SPPICAV conformément auprospectus.
Commissions acquises à l’OPCIb)
Les commissions payées par le souscripteur etdestinées à couvrir les frais d’acquisitions desactifs immobiliers sont comptabilisées encompte de créditeurs divers et portées encomptes de capitaux lors de l'engagementdes frais correspondants.
DÉPRÉCIATIONS SUR CRÉANCES LOCATIVES
Les créances locatives sont comptabiliséespour leur valeur nominale puis dépréciées enfonction de leur ancienneté et de la situationdes locataires et sous déduction du dépôt degarantie.
appréciation au cas par cas. Les créancesdont le recouvrement est incertain sontprovisionnées en fonction du risqued’irrécouvrabilité connu à la clôture del’exercice.
Les autres créances sont comptabilisées à leurvaleur nominale. Elles font l’objet d’une
Sur l’exercice les créances locatives n’ont pasfait l’objet de dépréciation.
PROVISIONS POUR RISQUES
Les provisions constatées sont destinées à implicites) de la société qui résultentcouvrir les passifs dont l’échéance ou le d’évènements passés et dont l’extinctionmontant est incertain. Ces passifs trouvent leur devrait se traduire pour la SPPICAV par uneorigine dans les obligations (juridiques ou sortie de ressources.
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
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HORS BILAN
ENGAGEMENTS REÇUS ET DONNÉS SUR INVESTISSEMENTS À CARACTÈRE IMMOBILIER
31/12/2018 31/12/2017
Engagements réciproques
Engagements sur les immeubles en cours de construction (VEFA)
Engagements reçus Néant 2 309 440
Engagements donnés Néant 1 942 404
Engagements sur opérations de marché Néant Néant
Engagements sur marchés réglementés
Engagements de gré à gré
Autres engagements
EVOLUTION DE L’ACTIF NET
31/12/2018 31/12/2017
Actif net en début d’exercice 129 701 860,50 107 746 952,33
Souscriptions (y compris les commissions de souscriptions, droits et taxes acquis à l’OPCI) 20 013 010,06 23 484 386,75
Capital non libéré 0,00 0,00
Rachats (sous déduction des commissions de rachat acquises à l’OPCI) -3 124 411,82 -2 794 994,93
Frais liés à l’acquisition 0,00
Différence de change 0,94 -13,65
Variation de la différence d’estimation des actifs à caractère immobilier 925 515,12 1 185 158,13
- Différences d’estimation exercice N 3 530 364,39 2 604 849,27
- Différences d’estimation exercice N-1 -2 604 849,27 -1 419 691,14
Variation de la différence d’estimation des dépôts et instruments financiers non immobiliers -1 458 589,40 36 687,73
- Différences d’estimation exercice N -1 022 168,79 436 420,61
- Différences d’estimation exercice N-1 -436 420,61 -399 732,88
Distribution de l’exercice précédent -960 586,51 -807 701,81
Résultat de l’exercice avant compte de régularisation 2 621 989,08 3 561 336,48
Acomptes versés au cours de l’exercice -2 604 658,26 -2 709 950,53
- Sur résultat net -2 604 658,26 -2 709 950,53
- Sur cessions d’acifs 0,00 0,00
Autres éléments 0,00
Actif net en fin d’exercice 145 114 129,71 129 701 860,50
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VENTILATION DES IMMEUBLES EN COURS, CONSTRUITS OU ACQUIS ET DROITS RÉELS
Nature des actifs 31/12/2017 Cessions Acquisitions Variation des différences d'estimation 31/12/2018 Dont frais
Terrains nus
Terrains en construction
Entrepôts logistiques et locaux d’activité
Ile de France
Rhône Alpes
Autres régions françaises
Autres droits réels
Immeubles en cours de construction
Total 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
EVOLUTION DE LA VALEUR ACTUELLE DES PARTS ET ACTIONS
Nature des actifs 31/12/2017 Cessions Acquisitions Variation des différences d'estimation 31/12/2018 Dont frais
Parts des sociétés de personnes article L.214-36 2°) 20 181 274,29 -1 500 000,00 3 626 000,00 740 999,07 23 048 273,36 0,00
Parts et actions des sociétés article L.214-36 3°) 48 585 975,15 10 600 000,00 1 608 552,46 60 794 527,61 0,00
Total 68 767 249,44 -1 500 000,00 14 226 000,00 2 349 551,53 83 842 800,97 0,00
EVOLUTION PAR NATURE DES AUTRES ACTIFS IMMOBILIERS
Nature des actifs 31/12/2017 Cessions Acquisitions Variation des différences d'estimation 31/12/2018 Dont frais
Actions négociées sur un marché réglementé 8 119 623,61 7 951 834,71 8 774 282,29 -1 424 046,41 7 518 024,78
Organismes de placement collectif immobilier et organismes étrangers équivalents
2 515 510,82 -101 277,68 2 414 233,14
Autres actifs à caractère immobilier
Total 8 119 623,61 7 951 834,71 11 289 793,11 - 1 525 324,09 9 932 257,92 -
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DÉCOMPOSITION DES CRÉANCES ET DETTES
Décomposition des postes bilan 31/12/2018 31/12/2017
Créances locataires
Créances locataires
Créances faisant l’objet de dépréciations (créances douteuses)
Dépréciation des créances locataires
Total 0,00 0,00
Autres créances
Intérêts ou dividendes à recevoir 202 009,78 194 682,69
Etat et autres collectivités
Syndics
Autres débiteurs 412 432,00 2 454 721,26
Charges constatées d’avance
Dépréciation des autres créances
Total 614 441,78 2 649 403,95
Total créances 614 441,78 2 649 403,95
Décomposition des postes bilan 31/12/2018 31/12/2017
Dettes envers les établissements de crédit
Emprunts
Concours bancaires courants
Dépôts de garantie reçus
Total 0,00 0,00
Autres dettes d’exploitation
Locataires créditeurs
Fournisseurs et comptes rattachés 124 137,40 119708,91
Etat et autres collectivités
Avances en comptes courant associés
Autres créditeurs 474 899,74 474 918,82
Produits constatés d’avance
Total 599 037,14 594 627,73
Total dettes 599 037,14 594 627,73
VENTILATION DES EMPRUNTS
Ventilation par nature d’actifs 31/12/2018 31/12/2017
Emprunts immobiliers
Autres emprunts
Total
Ventilation par maturité résiduelle Jusqu’à 1 an (1 à 5 ans) >5ans Total
Emprunts à taux fixes
Emprunts amortissables
Emprunts in fine
Emprunts à taux variable
Emprunts amortissables
Emprunts in fine
Total - - - -
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DÉTAIL DES PROVISIONS
Détail des provisions 31/12/2017 Dotation de l’exercice Reprises de l’exercice 31/12/2018
Provisions pour frais de gestion 110 469,50 695 273,54 691 641,42 114 101,62
DÉCOMPOSITION DES CAPITAUX PROPRES
Décomposition du poste au bilan
poste au bilan31/12/2018 31/12/2017
Capital 144 645 938,66 128 409 072,22
Report des plus-values nettes
Compte de régularisation sur le report des plus-values nettes
Report des résultats nets antérieurs 336 004,87 228 611,96
Compte de régularisation sur le report des résultats nets antérieurs 43 474,05 42 151,90
Résultat net de l’exercice 2 621 989,08 3 561 336,48
Compte de régularisation sur le résultat de l’exercice 215 668,23 329 451,95
Acomptes versés au cours de l’exercice -2 604 658,26 -2 709 950,53
Compte de régularisation sur les acomptes versés -144 286,92 -158 813,48
Total des capitaux propres 145 114 129,71 129 701 860,50
AFFECTATION DU RÉSULTAT
Affectation du résultat 31/12/2018 31/12/2017
Résultat net 2 526 253,69pro 2 892 370,07
Régularisation du résultat net 195 414,01 255 353,06
Résultat sur cession d’actifs 95 735,39 673 399,41
Régularisations des cessions d’actifs 20 254,22 74 098,89
Acomptes versés au titre de l’exercice -2 604 658,26 -2 709 950,53
Régularisation des acomptes versés au titre de l’exercice -144 286,92 -158 813,48
I - Sommes restant à affecter au titre de l’exercice 88 712,13 1 026 457,42
Report des résultats nets 340 437,87 228 611,96
Report des plus-values nettes
Régularisation sur les comptes de report 39 041,05 42 151,90
II - Sommes restant à affecter au titre des exercices antérieurs 379 478,92 270 763,86
Total des sommes à affecter (I + II) 468 191,05 1 297 221,28
Distribution 371 183,19 956 783,41
Report des résultats nets antérieurs 97 007,86 340 437,87
Report des plus-values nettes
Incorporation au capital
Total des sommes affectées 468 191,05 1 297 221,28
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
8ANNEXES
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DÉTAIL DES POSTES DU COMPTE DE RÉSULTAT
31/12/2018 31/12/2017
Produits de l’activité immobilière
Produits immobiliers
Dont loyers
Dont charges facturées
Dont autres revenus immobiliers
dont produits de parts de sociétés de personnes 811 969,69 692 441,89
dont produits de Parts et actions des sociétés article L.214-36 3°) 1 693 612,05
dont produits d'actions négociées sur un marché réglementé 260 659,01 2 403 433,73
Autres produits sur actifs à caractère immobilier 0,02 77,88
Total I 2 766 240,77 3 095 953,50
Charges de l’activité immobilière
Charges immobilières
Dont ayant leur contrepartie en produits 0,00 -314,23
Autres charges sur actifs à caractère immobilier
Charges d’emprunt sur les actifs à caractère immobilier
Total II 0,00 -314,23
Résultat de l’activité immobilière (I-II) 2 766 240,77 3 095 639,27
Produits sur opérations financières
Produits sur dépôts et instruments financiers non immobiliers
Produits sur actions et valeurs assimilées
Produits sur Obligations et valeurs assimilées 122 450,85 91 860,35
Produits sur TCN 60 152,21 38 756,86
Produits sur titres OPC
Produits sur Opérations temporaires
Produits sur Instruments financiers à terme
Autres produits financiers 8,68
Total III 182 603,06 130 625,89
Charges sur opérations financières
Charges sur instruments financiers à terme
Charges sur dettes financières -38 587,65 -24 214,45
Total IV -38 587,65 -24 214,45
Résultat sur opérations financières (III-IV) 144 015,41 106 411,44
Autres produits (V) 20 354,37 8 227,52
Produits exceptionnels 20 354,37 8 227,52
Reprises sur provisions
Frais de gestion et de fonctionnement (VI) -404 356,86 -317 907,81
Charges externes -273 137,78 -194 022,66
Autres charges externes -32 786,31 -18 474,39
Dotations aux frais budgétés -98 432,77 -105 410,76
Autres charges (VII) 3 169,54 -0,35
Frais sur cessions 3 169,54 -0,35
Résultat net (I-II+III-IV+V-VI-VII) 2 529 423,23 2 892 370,07
Produits sur cession d’actifs
Plus values réalisées nettes de frais sur actifs à caractère immobilier 294 825,56 270 507,82
Plus values réalisées nettes de frais sur dépôts et instruments financiers non immobiliers 194 556,46 71 452,74
Plus value sur cession d'OPC 123 641,19 1 036 574,56
Total VIII 613 023,21 1 378 535,12
Charges sur cession d’actifs
Moins values réalisées nettes de frais sur actifs à caractère immobilier -243 154,93 -443 920,63
Moins values réalisées nettes de frais sur dépôts et instruments financiers non immobiliers -119 055,51 -261 215,08
Moins value sur cession d'OPC -158 246,92
Total IX -520 457,36 -705 135,71
Résultat sur cessions d’actifs (VIII-IX) 92 565,85 673 399,41
Résultat de l’exercice avant comptes de régularisation (I-II+III-IV+V-VI-VII+VIII-IX) 2 621 989,08 3 565 769,48
Comptes de régularisation (X) 215 668,23 329 451,95
Résultat de l’exercice (I-II+III-IV+V-VI-VII+VIII-IX +/- X) 2 837 657,31 3 895 221,43
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
8ANNEXES
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FRAIS DE GESTION
Montant au 31/12/18 (en € TTC)
Taux réel (% actif net moyen)
Taux max (% actif net)
Frais de fonctionnement et de gestion (1) 1 929 879 1,33% 2,50%
Dont :
Honoraires de la société de gestion 1 586 651 1,09% 1,49%
Honoraires des évaluateurs immobiliers 49 766 0,03%
Honoraires du dépositaire 19 239 0,01%
Honoraires du Commissaire aux Comptes 19 519 0,01%
Honoraires du Valorisateur 21 616 0,01%
Autres 233 088 0,16%
Montant au 31/12/18 (en € TTC)
Taux réel (% actif net moyen)
Taux max (% actif net)
Frais d’exploitation immobilière 213 240 0,15% 1,80%
Montant au 31/12/18 (en € TTC)
Taux réel (% de la valeur d’acquisition des actifs immobiliers HD HT*)
Taux max (% valeur acquisition)
Frais liés aux opérations sur actifs immobiliers hors commissions de mouvement liées aux opérations d'investissement et d'arbitrage sur actifs immobiliers
Commissions de mouvement liées aux opérations d'investissement et d'arbitrage sur actifs immobiliers 90 688,18 1,14% 1,79%
Commissions de mouvement liées aux opérations d'investissement ou de cession sur actifs financiers 46 769,58 0,05%
Les frais de gestion et de fonctionnement sont établis par transparence. Par ailleurs, ils sont affichés TTC.
RÉSULTAT SUR CESSION D’ACTIFS
Ventilation par nature Plus-values Moins-values Résultat de cession N Résultat de cession N-1
Terrains nus
Terrains en constructions
Constructions sur sol d’autrui
Autres droits réels
Immeubles en cours de construction
Autres
Total immeubles en cours, construits ou acquis et droits réels 0,00 0,00 0,00 0,00
Parts des sociétés de personnes
Parts et actions des sociétés
Actions négociées sur un marché réglementé 294 825,56 243 154,93 51 670,63 - 173 412,81
Parts ou actions d’OPCI et organismes équivalents
Autres actifs immobiliers
Total autres actifs à caractère immobilier 294 825,56 243 154,93 51 670,63 -173 412,81
Total actifs à caractère immobilier 294 825,56 243 154,93 51 670,63 -173 412,81
Organismes de placement collectif en valeurs mobilières
Total dépôts et instruments financiers non immobiliers 318 197,65 277 302,43 40 895,22 842 379,22
Total 613 023,21 520 457,36 92 565,85 668 966,41
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
8ANNEXES
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INVENTAIRE
Eléments du portefeuille et libellés des valeurs Quantité Evaluation (en €) Devise de cotation
% de l'actif net
Actifs à caractère immobilier 91 360 825,75 EUR 62,96%
Immeubles en cours, construits ou acquis et droits réels
Parts des sociétés de personnes article L.214-92 b) 23 048 273,36 EUR 15,88%
LF Grand Paris Patrimoine 25 662,00 7 082 712,00 EUR 4,88%
LF VOLUTO 23 697,00 6 260 901,60
SCI ALGAU 7 130,00 6 601 817,93
LF ORLEAN 4 850,00 3 102 841,83
Parts et actions des sociétés L.214-92 c) 60 794 527,61 EUR 41,89%
UFG OPSIS 1 90 321,00 60 794 527,61 EUR 41,89%
Actions négociées sur un marché réglementé 7 518 024,78 EUR 5,18%
ICADE 3 785,00 251 702,50 EUR 0,17%
KLEPIERRE 11 980,00 322 980,80 EUR 0,22%
FONC.DES REGIONS 4 780,00 402 476,00 EUR 0,28%
DEUTSCHE EUROSHOP 9 309,00 235 890,06 EUR 0,16%
ATRIUM EUR REALEST 80 365,00 259 578,95 EUR 0,18%
CITYCON 182 139,00 294 154,49 EUR 0,20%
DIC ASSET AG 23 713,00 215 076,91 EUR 0,15%
MERLIN PROPERTIES 20 558,00 221 718,03 EUR 0,15%
VONOVIA SE 22 795,00 902 454,05 EUR 0,62%
HAMBORNER REIT 23 523,00 197 828,43 EUR 0,14%
ALSTRIA OFF.REIT 42 067,00 513 217,40 EUR 0,35%
NSI NV 7 629,00 260 148,90 EUR 0,18%
AROUNDTOWN SA 51 178,00 369 505,16 EUR 0,25%
GRAND CITY PROPERT 7 593,00 143 887,35 EUR 0,10%
IMMOBILIARE GRANDE 23 342,00 125 626,64 EUR 0,09%
GREEN REIT PLC 201 978,00 272 670,30 EUR 0,19%
GRIVALI PROPERTIES 34 357,00 287 224,52 EUR 0,20%
CARMILA 9 519,00 153 827,04 EUR 0,11%
SHURGARD SELF STOR 8 106,00 196 570,50 EUR 0,14%
GECINA NOM. 2 601,00 293 913,00 EUR 0,20%
COFINIMMO-SICAFI 1 933,00 209 730,50 EUR 0,14%
EUROCOMMERCIAL 13 795,00 372 189,10 EUR 0,26%
BEFIMMO-SICAFI 2 053,00 99 673,15 EUR 0,07%
UNIBAIL RODAMCO SE 6 765,00 915 981,00 EUR 0,63%
Organismes de placement collectif immobilier et organismes étrangers équivalents 4 000,32 2 414 233,14 EUR 1,66%
Autres actifs à caractère immobilier - EUR 0.00%
Obligations négociées sur un marché réglementé - EUR 0,00%
Dépôts et instruments financiers non immobiliers 40 639 626,32 EUR 28,01%
Obligations et valeurs assimilées 9 360 173,63
Organismes de placement collectif en valeurs mobilières 31 279 452,69 EUR 21,56%
LFP TRÈSORERIE I F 50,41 5 446 121,98 EUR 3,75%
UNION MONEPL.3DEC 12,23 7 264 984,33 EUR 5,01%
UNION OBLI 1-10 AN 264,00 1 253 902,32 EUR 0,86%
UNION CORPO 3 5 FC 56 609,79 6 993 573,58 EUR 4,82%
CM CIC HIGH YIELD 1 763,80 1 847 511,00 EUR 1,27%
UNION HIGH YIELD F 1 133,51 850 888,95 EUR 0,59%
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
8ANNEXES
40
Eléments du portefeuille et libellés des valeurs Quantité Evaluation (en €) Devise de cotation
% de l'actif net
UNION HI.YD.SHORT 27 008,18 2 828 296,71 EUR 1,95%
LA FRANCAISE SUB D 12 132,92 1 130 181,54 EUR 0,78%
LFP FD MULTI STRAT 2 680,24 3 105 971,64 EUR 2,14%
LF RENDEMENT GLB 2 583,55 558 020,64 EUR 0,38%
Créances 614 441,78 EUR 0,42%
Dettes EUR 0,00%
Dettes d'exploitation - 599 037,14 EUR -0,41%
Autres dettes
Disponibilités 10 684 039,86 EUR 7,36%
Total Actif net 145 114 129,71 EUR 100,00%
Souscriptions et rachats de l’exercice Nombre de parts ou actions Montants bruts (hors frais et commissions) Frais et commissions acquis à l’OPCI
Souscriptions enregistrées Part B 153,88384 13 321 379,26 352 352,09
Rachats réalisés Part B -29,54 2 545 078,93 -
Souscriptions enregistrées Part A 47 968,03854 5 537 615,42 158 158,09
Rachats réalisés Part A 403,89 46 647,18 -
Souscriptions enregistrées Part I 5 471,36727 599 502,82 17 087,72
Rachats réalisés Part I 4 879,85 532 685,71 0,00
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
8ANNEXES
41
FORMATION DE LA VALEUR DES TITRES DES FILIALES (EN EUROS)
Bilan synthétique de la SAS OPSIS 1 au 31/12/2018
Immobilisations corporelles 50 931 097 Capitaux propres 50 610 291
Autres actifs Résultat 271 383
Acomptes surdividendes
Dépôt de garantie Compte courant
Autres actifs 1 141 171 Autres passifs 2 297 636
Disponibilités 1 107 042
TOTAL BILAN 53 179 310 53 179 310
Somme des actifs et passifs comptables: -49 424
Valeur actuelle des actifs immobiliers: 60 615 200,00
Retraitement IMMO EN COURS 228 751,00
Valorisation de la SAS OPSIS au 31/12/2018: 60 794 527,34
Bilan synthétique de la SCI ALLGAU au 31/12/2018
Immobilisations corporelles 89 632 238 Capitaux propres 71 278 018
Autres actifs Résultat 703 489
Acomptes surdividendes
Dépôt de garantie Compte courant
Autres actifs 5 928 046 Autres passifs 25 188 773
Disponibilités 1 372 096
Frais d'émission d'emprunt à étaler 237 900
TOTAL BILAN 97 170 280 97 170 280
Somme des actifs et passifs comptables: 71 981 507
Valeur actuelle des actifs immobiliers: 97 400 000,00
Retraitement CHARGES A ETALER -237 900,00
Retraitement Capitaux non libéré -3 000 000,00
Retraitement dette promoteur -100 116 168,00
Valorisation de la SCI ALLGAU au 31/12/2018 10% : 6 602 743,90
Bilan synthétique de la SCI LF VOLUTO au 31/12/2018
Immobilisations corporelles 66 674 746 Capitaux propres 36 474 777
Autres actifs Résultat 1 263 885
Acomptes surdividendes -594 005
Dépôt de garantie Compte courant
Autres actifs 872 523 Autres passifs 32 719 233
Disponibilités 2 316 622
TOTAL BILAN 69 863 890 69 863 890
Somme des actifs et passifs comptables: -29 530 089
Valeur actuelle des actifs immobiliers: 71 570 000,00
Retraitement -300 567,10
Valorisation de la SCI LF VOLUTO au 31/12/2018 15%: 6 260 901,60
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
8ANNEXES
42
Bilan synthétique de la SCI LF ORLEAN au 31/12/2018
Immobilisations corporelles 16 074 028 Capitaux propres 15 995 903
Autres actifs 7 092 Résultat 572 182
Acomptes surdividendes -69 848
Dépôt de garantie Compte courant
Autres actifs 592 879 Autres passifs 564 781
Disponibilités 389 020
TOTAL BILAN 17 063 018 17 063 018
Somme des actifs et passifs comptables: 424 209
Valeur actuelle des actifs immobiliers: 15 090 000,00
Retraitement
Valorisation de la SCI LF ORLEAN au 31/12/2018 20% : 3 102 841,83
Bilan synthétique de OPCI LF RESIDENCES SENIOR au 31/12/2018
Immobilisations corporelles 221 020 000 Capitaux propres 103 046 618
Autres actifs Résultat -815 268
Acomptes surdividendes
Dépôt de garantie Compte courant
Autres actifs 38 576 987 Autres passifs 166 989 855
Disponibilités 9 624 218
TOTAL BILAN 269 221 205 269 221 205
Valorisation de OPCI LF RESIDENCE SENIOR au 31/12/2018 2,73% : 2 790 915,85
QUOTE PART DE LA VALORISATION 76 307,58
COMPTE DE RÉSULTAT SYNTHÉTIQUE DES FILIALES AU 31 DÉCEMBRE 2018
Compte de résultat synthétique de la SAS OPSIS 1 au 31/12/2018
Loyers 3 942 183,45
Charges refacturables 718 668,40
Autres achats et charges externes 1 209 660,89
Impôts, taxes et versements assimilés 9 334,00
Dotations aux amortissements,dépréciations et provisions 1 684 312,37
Résultat d’exploitation 320 207,79
Produits financiers -
Charges financières (intérêts sur compte courant) 48 826,68
Résultat financier - 48 826,68
Résultat exceptionnel 1,59
Résultat net comptable 271 382,70
Compte de résultat synthétique de la SCI ALLGAU au 31/12/2018
Loyers 1 335 673,00
Impôts, taxes et versements assimilés
Autres achats et charges externes 438 167,00
Dotations aux amortissements,dépréciations et provisions 83 111,00
Résultat d’exploitation 814 395,00
Produits financiers -
Charges financières (intérêts sur compte courant) 110 906,00
Résultat financier - 110 906,00
Résultat exceptionnel
Résultat net comptable 703 489,00
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
8ANNEXES
43
Compte de résultat synthétique de la SCI LF VOLUTO au 31/12/2018
Loyers 3 748 915,89
Charges refacturables 620 854,08
Autres achats et charges externes 341 456,14
Impôts, taxes et versements assimilés
Dotations aux amortissements,dépréciations et provisions 1 157 719,17
Résultat d’exploitation 1 628 886,50
Produits financiers
Charges financières (intérêts sur compte courant) 365 000,00
Résultat financier - 365 000,00
Résultat exceptionnel - 1,80
Résultat net comptable 1 263 884,70
Compte de résultat synthétique de la SCI LF ORLEAN au 31/12/2018
Loyers 1 261 182,02
Charges refacturables 180 468,40
Autres achats et charges externes 180 070,24
Impôts, taxes et versements assimilés
Dotations aux amortissements,dépréciations et provisions 328 463,19
Résultat d’exploitation 572 180,19
Produits financiers
Charges financières (intérêts sur compte courant)
Résultat financier -
Résultat exceptionnel 1,39
Résultat net comptable 572 181,58
Compte de résultat synthétique de OPCI LF RESIDENCES SENIOR au 31/12/2018
Loyers 1 719 513,86
Charges refacturables
Autres achats et charges externes 881 715,06
Impôts, taxes et versements assimilés
Dotations aux amortissements,dépréciations et provisions
Résultat d’exploitation 837 798,80
Produits financiers 330 417,43
Charges financières (intérêts sur compte courant) 38 698,14
Résultat financier 291 719,29
Autres produits 75 000,00
Frais de gestion et de fonctionnement 259 595,79
Autres charges 1,02
Resultat sur cession d'actifs 38 060,81
Comptes de regularisation 91 592,24
Résultat net comptable 815 268,23
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
8ANNEXES
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LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
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NOTES
45
Conception & réalisation
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Société anonyme au capital de 1 723 040 €Société d’Expertise Comptable inscrite au Tableau de l’Ordre de Paris Ile-de-FranceSociété de Commissariat aux Comptes inscrite à la Compagnie Régionale de Versailles 572 028 041 RCS NanterreTVA : FR 02 572 028 041
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LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
6
27
COMPTES ANNUELSBILAN ACTIF
31/12/2018 31/12/2017
Actifs à caractère immobilier 93 775 058,89 76 886 873,05
Immeubles en cours, construits ou acquis et droits réels
Contrat de crédit-bail
Parts des sociétés de personnes article L.214-36 2°) 23 048 273,36 20 181 274,29
Parts et actions des sociétés article L.214-36 3°) 60 794 527,61 48 585 975,15
Actions négociées sur un marché réglementé L.214-36 4°) 7 518 024,78 8 119 623,61
Obligations négociées sur un marché réglementé L.214-36 4°)
Organismes de placement collectif immobilier et organismes étrangers équivalents L.214-36 5°) 2 414 233.14
Autres actifs à caractère immobilier
Dépôts et instruments financiers non immobiliers 40 639 626,32 47 927 825,69
Dépôts
Actions et valeurs assimilées
Obligations et valeurs assimilées 9 360 173,63 5 381 437,41
Titres de créances 3 455 044,64
Organismes de placement collectif en valeurs mobilières 31 279 452,69 39 091 343,64
Opérations temporaires sur titres
Contrats financiers
Autres instruments financiers
Créances locataires
Autres créances 614 441,78 2 649 403,95
Dépôts à vue 10 684 039,86 2 832 385,54
TOTAL ACTIF 145 713 166,85 130 296 488,23
BILAN PASSIF
31/12/2018 31/12/2017
Capitaux propres 145 114 129,71 129 701 860,50
Capital 144 645 938,66 128 404 639,22
Report des plus values nettes (1)
Report des résultats nets antérieurs (1) 379 478.92 270 763,86
Résultat de l’exercice (1) 2 837 657,31 3 895 221,43
Acomptes versés au cours de l’exercice (1) (2 748 945,18) (2 868 764,01)
Provisions
Instruments financiers
Opérations de cession
Opérations temporaires sur titres
Instruments financiers à terme
Dettes 599 037,14 594 627,73
Dettes envers les établissements de crédit
Dettes financières diverses
Dépôts de garantie reçus
Autres dettes d’exploitation 599 037,14 594 627,73
TOTAL PASSIF 145 713 166,85 130 296 488,23
(1) : Y compris comptes de régularisation
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
6COMPTES ANNUELS
28
COMPTE DE RÉSULTAT
31/12/2018 31/12/2017
Produits de l’activité immobilière
Produits immobiliers
Produits sur parts et actions des entités à caractère immobilier 2 766 240,75 3 095 875,62
Autres produits sur actifs à caractère immobilier 0,02 77,88
Total I 2 766 240,77 3 095 953,50
Charges de l’activité immobilière
Charges immobilières (314,23)
Charges sur parts et actions des entités à caractère immobilier
Autres charges sur actifs à caractère immobilier
Charges d’emprunt sur les actifs à caractère immobilier
Total II (314,23)
Résultat de l’activité immobilière (I-II) 2 766 240,77 3 095 639,27
Produits sur opérations financières
Produits sur dépôts et instruments financiers non immobiliers 182 603,06 130 617,21
Autres produits financiers 8,68
Total III 182 603,06 130 625,89
Charges sur opérations financières
Charges sur dépôts et instruments financiers non immobiliers
Autres charges financières (38 587,65) (24 214,45)
Total IV (38 587,65) (24 214,45)
Résultat sur opérations financières (III-IV) 144 015,41 106 411,44
Autres produits (V) 23 523,91 8 227,52
Frais de gestion et de fonctionnement (VI) (404 356,86) (317 907,81)
Autres charges (VII) (0,35)
Résultat net (I-II+III-IV+V-VI-VII) 2 529 423,23 2 892 370,07
Produits sur cession d’actifs
Plus values réalisées nettes de frais sur actifs à caractère immobilier 294 825,56 270 507,82
Plus values réalisées nettes de frais sur dépôts et instruments financiers non immobiliers
318 197,65 1 108 027,30
Total VIII 613 023,21 1 378 535,12
Charges sur cession d’actifs
Moins values réalisées nettes de frais sur actifs à caractère immobilier (243 154,93) (443 920,63)
Moins values réalisées nettes de frais sur dépôts et instruments financiers non immobiliers
(277 302,43) (261 215,08)
Total IX (520 457,36) 705 135,71)
Résultat sur cessions d’actifs (VIII-IX) 92 565,85 673 399,41
Résultat de l’exercice avant comptes de régularisation (I-II+III-IV+V-VI-VII+VIII-IX) 2 621 989,08 3 565 769,48
Comptes de régularisation (X) 215 668,23 329 451,95
Résultat de l’exercice (I-II+III-IV+V-VI-VII+VIII-IX +/- X) 2 837 657,31 3 895 221,43
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
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ANNEXESRÈGLES ET MÉTHODES D’ÉVALUATION DES ACTIFS
Les comptes annuels sont établis confor-mément aux dispositions prévues par lecomité de la réglementation comptable dansson règlement n°2014-06 du 2 octobre 2014modifié par le règlement ANC n° 2016-06 du14 octobre 2016 relatif aux règles comptablesapplicables aux organismes de placementcollectif immobilier.
Les conventions générales comptables sontappliquées dans le respect des principes :
de continuité de l'exploitation ;●
de permanence des méthodes comptables●
d'un exercice à l'autre ;
d'indépendance des exercices.●
La méthode de base retenue, pourl'enregistrement des éléments d'actifs encomptabilité, est la méthode des coûtshistoriques, sauf en ce qui concernel'évaluation du portefeuille.
L’exercice social portait sur la période du1er janvier 2018 au 31 décembre 2018.
La devise de comptabilisation est l’euro.
MÉTHODE DE COMPTABILISATION
Les entrées et cessions d’Actifs Immobilierssont comptabilisées frais inclus.
Les entrées et cessions de titres sontcomptabilisées frais inclus.
Mode de comptabilisation des loyers : lesloyers sont enregistrés en produits sur la basedes loyers courus et des termes du bail.
Les comptes de la société sont établisconformément au Plan Comptable OPCI.
ENGAGEMENTS HORS BILAN
Les contrats à terme fermes sont portés pourleur valeur de marché, en engagement horsbilan, au cours de compensation. Lesopérations à terme conditionnelles sonttraduites en équivalent sous-jacent.
Les contrats d'échange de taux réalisés de gréà gré sont évalués sur la base du montantnominal, plus ou moins, la différenced'estimation correspondante.
Compte de régularisation des revenus et desplus-values
Les comptes de régularisation des revenus ontpour effet de respecter l'égalité desActionnaires par rapport aux revenus acquis,quelle que soit la date de souscription ou derachat.
Evaluation de l’actif net en vue de ladétermination de la Valeur Liquidatives
ACTIFS IMMOBILIERS
S’agissant des immeubles et droits réelsdétenus directement par la SPPICAV oupar les sociétés répondant aux conditionsposées par l'article R. 214-83 du Codemonétaire et financier dans lesquels laSPPICAV détient une participation directeou indirecte
a)
Les Actifs Immobiliers sont évalués à leurvaleur de marché sur la base de valeursdéterminées par la Société de Gestion sur labase des travaux de l’expert immobilier.Conformément à la Charte de l'expertise,cette valeur de marché s'apprécie de deuxmanières :
selon la valeur vénale de l'Actif Immobilier.●
La valeur vénale correspond au prix auquelun bien ou un droit immobilier pourraitraisonnablement être cédé en cas de venteamiable au moment de l'expertise. La valeurvénale d'un bien immobilier peut être définiedans deux hypothèses :
la valeur d'un bien libre ou supposé tel,partant du principe que le bien est vacant etlibre de tout titre d'occupation ;
la valeur du bien "occupé", qui tient comptede la présence dans les lieux d'occupants,titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeurdépend aussi des conditions juridiques etfinancières de l'occupation et de la qualité duou des occupants.
En règle générale la valeur vénale estdéterminée, soit par une approche parcomparaison directe, soit par la capitalisationou actualisation d'un revenu théorique oueffectif ;
selon la valeur locative de l'Actif Immobilier.●
La valeur locative s'analyse comme lacontrepartie financière annuelle de l'usaged'un bien immobilier dans le cadre d'un bail.Elle correspond donc au loyer de marchéqui doit pouvoir être obtenu d'un bienimmobilier aux clauses et conditions usuellesdes baux pour une catégorie de biens etdans une région données. La valeur locativede marché intègre éventuellementl'incidence de toute somme ou versementen capital, soit au locataire précédent (droitau bail), soit au propriétaire (pas de porte,
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
7ANNEXES
30
droit d'entrée, indemnité de changementd'activité, etc.).
La SPPICAV désigne deux évaluateursimmobiliers dont le mandat à une durée de4 ans. Le premier de ces deux évaluateursréalise pour chaque actif, au moins une foispar an, une expertise immobilière détaillée etau moins trois fois par an, et à trois moisd'intervalle, une évaluation. Dans sonexpertise, cet évaluateur est tenu de préciserla valeur retenue, l’intégralité des calculseffectués ainsi que les éléments ayant servi debase à son expertise.
Chaque évaluation par le premier évaluateurimmobilier fera l’objet pour chaque actif d’unexamen critique de la part du secondévaluateur immobilier.
Il est organisé une rotation des évaluateursimmobiliers pour un même actif sur une baseannuelle. Ainsi, en année N, l’évaluateurimmobilier CB Richard Ellis Valuation sera encharge de l’expertise immobilière complèteavec visite de l’immeuble, alors quel’évaluateur immobilier par Auguste ThouardExpertises effectuera un examen critique del’évaluation.
En année N+1, l’évaluation du même biensera le fait de l’évaluateur immobilier AugusteThouard Expertises tandis que l’évaluateurimmobilier CB Richard Ellis Valuationeffectuera un examen critique de l'évaluation.
documentés. D’une façon plus générale, lesdeux évaluateurs procèdent à une analysecritique des méthodes d’évaluation retenuespar la Société de Gestion.
Les écarts entre la valeur retenue par laSociété de Gestion et celles déterminéestrimestriellement par les deux évaluateurs sontmentionnés dans les documents d’informationpériodiques et le rapport annuel et ils sont
A chaque établissement de la ValeurLiquidative, la valeur de ces actifs retenuspour l'évaluation de l’actif net de la SPPICAVcorrespondra à leur dernière valeur ayant faitl'objet d'un examen critique par lesévaluateurs immobiliers, sous réserve de nonmodification de cette valeur par la Société deGestion.
Valorisation des immeubles en cours deconstruction
b)
Les immeubles en cours de construction sontvalorisés à leur valeur actuelle représentée parleur valeur de marché en l'état d'achèvementau jour de l'évaluation. En cas d'utilisation demodèles financiers prospectifs, la valeuractuelle est déterminée en tenant compte desrisques et incertitudes subsistant jusqu'à ladate de livraison.
Si la valeur actuelle ne peut être déterminéede manière fiable, les actifs immobiliers nonnégociés sur un marché réglementé sontmaintenus à leur prix de revient. En cas deperte de valeur, l'actif est révisé à la baisse.
Les titres de participation détenus par l’OPCIsont évalués à leur valeur actuelle.
Avances en compte courantc)
Ces actifs sont évalués à leur valeur nominaleà laquelle s’ajoutent les intérêts courus de larémunération de la période, tenant compte, lecas échéant, de provisions pour dépréciation.
ACTIFS FINANCIERS
Toutes les valeurs mobilières qui composent leportefeuille sont enregistrées à leur coûtd’acquisition et évaluées à la valeur demarché, frais exclus.
Les titres et instruments financiers à termeferme et conditionnel détenus en portefeuillelibellés en devises sont convertis dans ladevise de comptabilité sur la base des taux dechange relevés à Paris au jour de l'évaluation.
Le portefeuille est évalué lors de chaquevaleur liquidative et lors de l'arrêté descomptes selon les méthodes suivantes :
Titres cotés : à la valeur boursière au cours●
de clôture – coupons courus exclus pour lesobligations. Les cours étrangers sontconvertis en Euros selon le cours de clôturedes devises au jour de l’évaluation. Lesvaleurs mobilières dont le cours n’a pas étéconstaté le jour de l’évaluation sontévaluées au dernier cours publiéofficiellement ou à leur valeur probable denégociation, sous la responsabilité de laSociété de Gestion ;
OPCVM et OPCI : à la dernière valeur●
liquidative connue ;
l’échéance. S’ils sont acquis à moins de3 mois, les intérêts sont linéaires ;
Titres de créance négociables (TCN) : seront●
valorisés à leur valeur du marché s’ils sont àplus de 3 mois. Lorsque la durée de vie desTCN est de 3 mois, ils sont linéaires jusqu’à
Swaps : seront valorisés à leur valeur de●
marché indépendamment de leur durée.Les variations de la valeur de marché desswaps sont comptabilisées dans les capitauxpropres de la SPPICAV. Les intérêts versés(reçus) sont comptabilisés en tant queImmobilisations Financières (dettesfinancières) dans le bilan de la SPPICAV ;
Les opérations d’acquisitions et de cessions●
temporaires de titres sont valorisées selon lesconditions prévues au contrat. Certainesopérations à taux fixe dont la durée de vieest supérieure à trois mois peuvent fairel’objet d’une évaluation au prix de marché.
Les instruments financiers à terme etconditionnels sont évalués selon les méthodessuivantes :
Marchés français et européens : au cours de●
clôture ;
Marché de la zone Amérique : cours de●
clôture de la veille ;
Marché de la zone Asie : au cours de clôture●
du jour ;
Les engagements sur les marchés à terme●
conditionnels sont calculés par traductiondes options en équivalent sous-jacent ;
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
7ANNEXES
31
Les engagements sur les contrats●
d’échange sont évalués à la valeur dumarché ;
Les changes à terme sont évalués au dernier●
cours connu des devises au jour del’évaluation en tenant compte del’amortissement du report /déport.
ENDETTEMENT
L’OPCI valorise les emprunts à la valeurcontractuelle (de remboursement) c’est à direle capital restant dû augmenté des intérêtscourus.
la valeur contractuelle est déterminée enprenant en compte les conditions fixéescontractuellement en cas de remboursementanticipé.
Lorsqu’il est hautement probable quel’emprunt soit remboursé avant l’échéance,
MODE DE COMPTABILISATION DES COÛTS ET DÉPENSES ULTÉRIEURES
Les dépenses ou les coûts qui ne répondent remplacé ou renouvelé doit être sorti de l’actifpas aux critères de comptabilisation d’un et comptabilisé en charges immobilières. Leactif, comme les dépenses courantes coût d’acquisition initial de l’élémentd’entretien et de maintenance, sont remplacé ou renouvelé est réputé égal aucomptabilisés en charges. Les coûts coût de remplacement ou de renouvellementsignificatifs de remplacement ou de de l’élément. Le principe de comptabilisationrenouvellement d’un élément doivent être énoncé ci-dessus s’applique également auxcomptabilisés à l’actif en augmentation du dépenses de gros entretien faisant l’objet decoût d’acquisition initial de l’actif concerné. Le programmes pluriannuels qui répondent auxcoût d’acquisition initial de l’élément critères de comptabilisation d’un actif.
COMMISSIONS DE SOUSCRIPTION
Il existe deux types de commissions desouscriptions : les commissions non acquises àl’OPCI et les commissions acquises à l’OPCI.
Commissions non acquises à l’OPCIa)
Il n’y a pas de commission de souscription nonacquise à la SPPICAV conformément auprospectus.
Commissions acquises à l’OPCIb)
Les commissions payées par le souscripteur etdestinées à couvrir les frais d’acquisitions desactifs immobiliers sont comptabilisées encompte de créditeurs divers et portées encomptes de capitaux lors de l'engagementdes frais correspondants.
DÉPRÉCIATIONS SUR CRÉANCES LOCATIVES
Les créances locatives sont comptabiliséespour leur valeur nominale puis dépréciées enfonction de leur ancienneté et de la situationdes locataires et sous déduction du dépôt degarantie.
appréciation au cas par cas. Les créancesdont le recouvrement est incertain sontprovisionnées en fonction du risqued’irrécouvrabilité connu à la clôture del’exercice.
Les autres créances sont comptabilisées à leurvaleur nominale. Elles font l’objet d’une
Sur l’exercice les créances locatives n’ont pasfait l’objet de dépréciation.
PROVISIONS POUR RISQUES
Les provisions constatées sont destinées à implicites) de la société qui résultentcouvrir les passifs dont l’échéance ou le d’évènements passés et dont l’extinctionmontant est incertain. Ces passifs trouvent leur devrait se traduire pour la SPPICAV par uneorigine dans les obligations (juridiques ou sortie de ressources.
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
7ANNEXES
32
HORS BILAN
ENGAGEMENTS REÇUS ET DONNÉS SUR INVESTISSEMENTS À CARACTÈRE IMMOBILIER
31/12/2018 31/12/2017
Engagements réciproques
Engagements sur les immeubles en cours de construction (VEFA)
Engagements reçus 2 309 440
Engagements donnés 1 942 404
Engagements sur opérations de marché
Engagements sur marchés réglementés
Engagements de gré à gré
Autres engagements
EVOLUTION DE L’ACTIF NET
31/12/2018 31/12/2017
Actif net en début d’exercice 129 701 860,50 107 746 952,33
Souscriptions (y compris les commissions de souscriptions, droits et taxes acquis à l’OPCI) 20 013 010,06 23 484 386,75
Capital non libéré
Rachats (sous déduction des commissions de rachat acquises à l’OPCI) (3 124 411,82) (2 794 994,93)
Frais liés à l’acquisition
Différence de change 0,94 (13,65)
Variation de la différence d’estimation des actifs à caractère immobilier 925 515,12 1 185 158,13
- Différences d’estimation exercice N 3 530 364,39 2 604 849,27
- Différences d’estimation exercice N-1 (2 604 849,27) (1 419 691,14)
Variation de la différence d’estimation des dépôts et instruments financiers non immobiliers (1 458 589,40) 36 687,73
- Différences d’estimation exercice N (1 022 168,79) 436 420,61
- Différences d’estimation exercice N-1 (436 420,61) (399 732,88)
Distribution de l’exercice précédent (960 586,51) (807 701,81)
Résultat de l’exercice avant compte de régularisation 2 621 989,08 3 561 336,48
Acomptes versés au cours de l’exercice (2 604 658,26) (2 709 950,53)
- Sur résultat net (2 604 658,26) (2 709 950,53)
- Sur cessions d’acifs
Autres éléments
Actif net en fin d’exercice 145 114 129,71 129 701 860,50
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
7ANNEXES
33
VENTILATION DES IMMEUBLES EN COURS, CONSTRUITS OU ACQUIS ET DROITS RÉELS
Nature des actifs 31/12/2017 Cessions Acquisitions Variation des différences d'estimation 31/12/2018 Dont frais
Terrains nus
Terrains en construction
Entrepôts logistiques et locaux d’activité
Ile de France
Rhône Alpes
Autres régions françaises
Autres droits réels
Immeubles en cours de construction
Total
EVOLUTION DE LA VALEUR ACTUELLE DES PARTS ET ACTIONS
Nature des actifs 31/12/2017 Cessions Acquisitions Variation des différences d'estimation 31/12/2018 Dont frais
Parts des sociétés de personnes article L.214-36 2°) 20 181 274,29 (1 500 000,00) 3 626 000,00 740 999,07 23 048 273,36
Parts et actions des sociétés article L.214-36 3°) 48 585 975,15 10 600 000,00 1 608 552,46 60 794 527,61
Total 68 767 249,44 (1 500 000,00) 14 226 000,00 2 349 551,53 83 842 800,97
EVOLUTION PAR NATURE DES AUTRES ACTIFS IMMOBILIERS
Nature des actifs 31/12/2017 Cessions Acquisitions Variation des différences d'estimation 31/12/2018 Dont frais
Actions négociées sur un marché réglementé 8 119 623,61 7 951 834,71 8 774 282,29 (1 424 046,41) 7 518 024,78
Organismes de placement collectif immobilier et organismes étrangers équivalents
2 515 510,82 (101 277,68) 2 414 233,14
Autres actifs à caractère immobilier
Total 8 119 623,61 7 951 834,71 11 289 793,11 ( 1 525 324,09) 9 932 257,92
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
7ANNEXES
34
DÉCOMPOSITION DES CRÉANCES ET DETTES
Décomposition des postes bilan 31/12/2018 31/12/2017
Créances locataires
Créances locataires
Créances faisant l’objet de dépréciations (créances douteuses)
Dépréciation des créances locataires
Total
Autres créances
Intérêts ou dividendes à recevoir 202 009,78 194 682,69
Etat et autres collectivités
Syndics
Autres débiteurs 412 432,00 2 454 721,26
Charges constatées d’avance
Dépréciation des autres créances
Total 614 441,78 2 649 403,95
Total créances 614 441,78 2 649 403,95
Décomposition des postes bilan 31/12/2018 31/12/2017
Dettes envers les établissements de crédit
Emprunts
Concours bancaires courants
Dépôts de garantie reçus
Total
Autres dettes d’exploitation
Locataires créditeurs
Fournisseurs et comptes rattachés 124 137,40 119708,91
Etat et autres collectivités
Avances en comptes courant associés
Autres créditeurs 474 899,74 474 918,82
Produits constatés d’avance
Total 599 037,14 594 627,73
Total dettes 599 037,14 594 627,73
VENTILATION DES EMPRUNTS
Ventilation par nature d’actifs 31/12/2018 31/12/2017
Emprunts immobiliers
Autres emprunts
Total
Ventilation par maturité résiduelle Jusqu’à 1 an (1 à 5 ans) >5ans Total
Emprunts à taux fixes
Emprunts amortissables
Emprunts in fine
Emprunts à taux variable
Emprunts amortissables
Emprunts in fine
Total
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
7ANNEXES
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DÉTAIL DES PROVISIONS
Détail des provisions 31/12/2017 Dotation de l’exercice Reprises de l’exercice 31/12/2018
Provisions pour frais de gestion 110 469,50 695 273,54 691 641,42 114 101,62
DÉCOMPOSITION DES CAPITAUX PROPRES
Décomposition du poste au bilan
Poste au bilan31/12/2018 31/12/2017
Capital 144 645 938,66 128 409 072,22
Report des plus-values nettes
Compte de régularisation sur le report des plus-values nettes
Report des résultats nets antérieurs 336 004,87 228 611,96
Compte de régularisation sur le report des résultats nets antérieurs 43 474,05 42 151,90
Résultat net de l’exercice 2 621 989,08 3 561 336,48
Compte de régularisation sur le résultat de l’exercice 215 668,23 329 451,95
Acomptes versés au cours de l’exercice (2 604 658,26) (2 709 950,53)
Compte de régularisation sur les acomptes versés (144 286,92) (158 813,48)
Total des capitaux propres 145 114 129,71 129 701 860,50
AFFECTATION DU RÉSULTAT
Affectation du résultat 31/12/2018 31/12/2017
Résultat net 2 526 253,69 2 892 370,07
Régularisation du résultat net 195 414,01 255 353,06
Résultat sur cession d’actifs 95 735,39 673 399,41
Régularisations des cessions d’actifs 20 254,22 74 098,89
Acomptes versés au titre de l’exercice (2 604 658,26) (2 709 950,53)
Régularisation des acomptes versés au titre de l’exercice (144 286,92) (158 813,48)
I - Sommes restant à affecter au titre de l’exercice 88 712,13 1 026 457,42
Report des résultats nets 340 437,87 228 611,96
Report des plus-values nettes
Régularisation sur les comptes de report 39 041,05 42 151,90
II - Sommes restant à affecter au titre des exercices antérieurs 379 478,92 270 763,86
Total des sommes à affecter (I + II) 468 191,05 1 297 221,28
Distribution 371 183,19 956 783,41
Report des résultats nets antérieurs 97 007,86 340 437,87
Report des plus-values nettes
Incorporation au capital
Total des sommes affectées 468 191,05 1 297 221,28
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7ANNEXES
36
DÉTAIL DES POSTES DU COMPTE DE RÉSULTAT
31/12/2018 31/12/2017
Produits de l’activité immobilière
Produits immobiliers
Dont loyers
Dont charges facturées
Dont autres revenus immobiliers
dont produits de parts de sociétés de personnes 811 969,69 692 441,89
dont produits de Parts et actions des sociétés article L.214-36 3°) 1 693 612,05
dont produits d'actions négociées sur un marché réglementé 260 659,01 2 403 433,73
Autres produits sur actifs à caractère immobilier 0,02 77,88
Total I 2 766 240,77 3 095 953,50
Charges de l’activité immobilière
Charges immobilières
Dont ayant leur contrepartie en produits (314,23)
Autres charges sur actifs à caractère immobilier
Charges d’emprunt sur les actifs à caractère immobilier
Total II (314,23)
Résultat de l’activité immobilière (I-II) 2 766 240,77 3 095 639,27
Produits sur opérations financières
Produits sur dépôts et instruments financiers non immobiliers
Produits sur actions et valeurs assimilées
Produits sur Obligations et valeurs assimilées 122 450,85 91 860,35
Produits sur TCN 60 152,21 38 756,86
Produits sur titres OPC
Produits sur Opérations temporaires
Produits sur Instruments financiers à terme
Autres produits financiers 8,68
Total III 182 603,06 130 625,89
Charges sur opérations financières
Charges sur instruments financiers à terme
Charges sur dettes financières (38 587,65) (24 214,45)
Total IV (38 587,65) (24 214,45)
Résultat sur opérations financières (III-IV) 144 015,41 106 411,44
Autres produits (V) 20 354,37 8 227,52
Produits exceptionnels 20 354,37 8 227,52
Reprises sur provisions
Frais de gestion et de fonctionnement (VI) (404 356,86) (317 907,81)
Charges externes (273 137,78) (194 022,66)
Autres charges externes (32 786,31) (18 474,39)
Dotations aux frais budgétés (98 432,77) (105 410,76)
Autres charges (VII) 3 169,54 (0,35)
Frais sur cessions 3 169,54 (0,35)
Résultat net (I-II+III-IV+V-VI-VII) 2 529 423,23 2 892 370,07
Produits sur cession d’actifs
Plus values réalisées nettes de frais sur actifs à caractère immobilier 294 825,56 270 507,82
Plus values réalisées nettes de frais sur dépôts et instruments financiers non immobiliers 194 556,46 71 452,74
Plus value sur cession d'OPC 123 641,19 1 036 574,56
Total VIII 613 023,21 1 378 535,12
Charges sur cession d’actifs
Moins values réalisées nettes de frais sur actifs à caractère immobilier (243 154,93) (443 920,63)
Moins values réalisées nettes de frais sur dépôts et instruments financiers non immobiliers (119 055,51) (261 215,08)
Moins value sur cession d'OPC (158 246,92)
Total IX (520 457,36) (705 135,71)
Résultat sur cessions d’actifs (VIII-IX) 92 565,85 673 399,41
Résultat de l’exercice avant comptes de régularisation (I-II+III-IV+V-VI-VII+VIII-IX) 2 621 989,08 3 565 769,48
Comptes de régularisation (X) 215 668,23 329 451,95
Résultat de l’exercice (I-II+III-IV+V-VI-VII+VIII-IX +/- X) 2 837 657,31 3 895 221,43
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
7ANNEXES
37
FRAIS DE GESTION
Montant au 31/12/18 (en € TTC)
Taux réel (% actif net moyen)
Taux max (% actif net)
Frais de fonctionnement et de gestion (1) 1 929 879 1,33% 2,50%
Dont :
Honoraires de la société de gestion 1 586 651 1,09% 1,49%
Honoraires des évaluateurs immobiliers 49 766 0,03%
Honoraires du dépositaire 19 239 0,01%
Honoraires du Commissaire aux Comptes 19 519 0,01%
Honoraires du Valorisateur 21 616 0,01%
Autres 233 088 0,16%
Montant au 31/12/18 (en € TTC)
Taux réel (% actif net moyen)
Taux max (% actif net)
Frais d’exploitation immobilière 213 240 0,15% 1,80%
Montant au 31/12/18 (en € TTC)
Taux réel (% de la valeur d’acquisition des actifs immobiliers HD HT*)
Taux max (% valeur acquisition)
Frais liés aux opérations sur actifs immobiliers hors commissions de mouvement liées aux opérations d'investissement et d'arbitrage sur actifs immobiliers
Commissions de mouvement liées aux opérations d'investissement et d'arbitrage sur actifs immobiliers 90 688,18 1,14% 1,79%
Commissions de mouvement liées aux opérations d'investissement ou de cession sur actifs financiers 46 769,58 0,05%
Les frais de gestion et de fonctionnement sont établis par transparence. Par ailleurs, ils sont affichés TTC.
RÉSULTAT SUR CESSION D’ACTIFS
Ventilation par nature Plus-values Moins-values Résultat de cession N Résultat de cession N-1
Terrains nus
Terrains en constructions
Constructions sur sol d’autrui
Autres droits réels
Immeubles en cours de construction
Autres
Total immeubles en cours, construits ou acquis et droits réels
Parts des sociétés de personnes
Parts et actions des sociétés
Actions négociées sur un marché réglementé 294 825,56 243 154,93 51 670,63 (173 412,81)
Parts ou actions d’OPCI et organismes équivalents
Autres actifs immobiliers
Total autres actifs à caractère immobilier 294 825,56 243 154,93 51 670,63 (173 412,81)
Total actifs à caractère immobilier 294 825,56 243 154,93 51 670,63 (173 412,81)
Organismes de placement collectif en valeurs mobilières
Total dépôts et instruments financiers non immobiliers 318 197,65 277 302,43 40 895,22 842 379,22
Total 613 023,21 520 457,36 92 565,85 668 966,41
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
7ANNEXES
38
INVENTAIRE
Eléments du portefeuille et libellés des valeurs Quantité Evaluation (en €) Devise de cotation
% de l'actif net
Actifs à caractère immobilier 91 360 825,75 EUR 62,96%
Immeubles en cours, construits ou acquis et droits réels EUR
Parts des sociétés de personnes article L.214-92 b) 23 048 273,36 EUR 15,88%
LF Grand Paris Patrimoine 25 662,00 7 082 712,00 EUR 4,88%
LF VOLUTO 23 697,00 6 260 901,60 EUR
SCI ALGAU 7 130,00 6 601 817,93 EUR
LF ORLEAN 4 850,00 3 102 841,83 EUR
Parts et actions des sociétés L.214-92 c) 60 794 527,61 EUR 41,89%
UFG OPSIS 1 90 321,00 60 794 527,61 EUR 41,89%
Actions négociées sur un marché réglementé 7 518 024,78 EUR 5,18%
ICADE 3 785,00 251 702,50 EUR 0,17%
KLEPIERRE 11 980,00 322 980,80 EUR 0,22%
FONC.DES REGIONS 4 780,00 402 476,00 EUR 0,28%
DEUTSCHE EUROSHOP 9 309,00 235 890,06 EUR 0,16%
ATRIUM EUR REALEST 80 365,00 259 578,95 EUR 0,18%
CITYCON 182 139,00 294 154,49 EUR 0,20%
DIC ASSET AG 23 713,00 215 076,91 EUR 0,15%
MERLIN PROPERTIES 20 558,00 221 718,03 EUR 0,15%
VONOVIA SE 22 795,00 902 454,05 EUR 0,62%
HAMBORNER REIT 23 523,00 197 828,43 EUR 0,14%
ALSTRIA OFF.REIT 42 067,00 513 217,40 EUR 0,35%
NSI NV 7 629,00 260 148,90 EUR 0,18%
AROUNDTOWN SA 51 178,00 369 505,16 EUR 0,25%
GRAND CITY PROPERT 7 593,00 143 887,35 EUR 0,10%
IMMOBILIARE GRANDE 23 342,00 125 626,64 EUR 0,09%
GREEN REIT PLC 201 978,00 272 670,30 EUR 0,19%
GRIVALI PROPERTIES 34 357,00 287 224,52 EUR 0,20%
CARMILA 9 519,00 153 827,04 EUR 0,11%
SHURGARD SELF STOR 8 106,00 196 570,50 EUR 0,14%
GECINA NOM. 2 601,00 293 913,00 EUR 0,20%
COFINIMMO-SICAFI 1 933,00 209 730,50 EUR 0,14%
EUROCOMMERCIAL 13 795,00 372 189,10 EUR 0,26%
BEFIMMO-SICAFI 2 053,00 99 673,15 EUR 0,07%
UNIBAIL RODAMCO SE 6 765,00 915 981,00 EUR 0,63%
Organismes de placement collectif immobilier et organismes étrangers équivalents 4 000,32 2 414 233,14 EUR 1,66%
Autres actifs à caractère immobilier EUR
Obligations négociées sur un marché réglementé EUR
Dépôts et instruments financiers non immobiliers 40 639 626,32 EUR 28,01%
Obligations et valeurs assimilées 9 360 173,63 EUR
Organismes de placement collectif en valeurs mobilières 31 279 452,69 EUR 21,56%
LFP TRÈSORERIE I F 50,41 5 446 121,98 EUR 3,75%
UNION MONEPL.3DEC 12,23 7 264 984,33 EUR 5,01%
UNION OBLI 1-10 AN 264,00 1 253 902,32 EUR 0,86%
UNION CORPO 3 5 FC 56 609,79 6 993 573,58 EUR 4,82%
CM CIC HIGH YIELD 1 763,80 1 847 511,00 EUR 1,27%
UNION HIGH YIELD F 1 133,51 850 888,95 EUR 0,59%
UNION HI.YD.SHORT 27 008,18 2 828 296,71 EUR 1,95%
LA FRANCAISE SUB D 12 132,92 1 130 181,54 EUR 0,78%
LFP FD MULTI STRAT 2 680,24 3 105 971,64 EUR 2,14%
LF RENDEMENT GLB 2 583,55 558 020,64 EUR 0,38%
Créances 614 441,78 EUR 0,42%
Dettes EUR
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
7ANNEXES
39
Eléments du portefeuille et libellés des valeurs Quantité Evaluation (en €) Devise de cotation
% de l'actif net
Dettes d'exploitation (599 037,14) EUR -0,41%
Autres dettes
Disponibilités 10 684 039,86 EUR 7,36%
Total Actif net 145 114 129,71 EUR 100,00%
Souscriptions et rachats de l’exercice Nombre de parts ou actions Montants bruts (hors frais et commissions) Frais et commissions acquis à l’OPCI
Souscriptions enregistrées Part B 153,88384 13 321 379,26 352 352,09
Rachats réalisés Part B (29,54) 2 545 078,93
Souscriptions enregistrées Part A 47 968,03854 5 537 615,42 158 158,09
Rachats réalisés Part A 403,89 46 647,18
Souscriptions enregistrées Part I 5 471,36727 599 502,82 17 087,72
Rachats réalisés Part I 4 879,85 532 685,71
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
7ANNEXES
40
FORMATION DE LA VALEUR DES TITRES DES FILIALES (EN EUROS)
Bilan synthétique de la SAS OPSIS 1 au 31/12/2018
Immobilisations corporelles 50 931 097 Capitaux propres 50 610 291
Autres actifs Résultat 271 383
Acomptes surdividendes
Dépôt de garantie Compte courant
Autres actifs 1 141 171 Autres passifs 2 297 636
Disponibilités 1 107 042
TOTAL BILAN 53 179 310 53 179 310
Somme des actifs et passifs comptables: (49 424)
Valeur actuelle des actifs immobiliers: 60 615 200,00
Retraitement IMMO EN COURS 228 751,00
Valorisation de la SAS OPSIS au 31/12/2018 : 60 794 527,34
Bilan synthétique de la SCI ALLGAU au 31/12/2018
Immobilisations corporelles 89 632 238 Capitaux propres 71 278 018
Autres actifs Résultat 703 489
Acomptes surdividendes
Dépôt de garantie Compte courant
Autres actifs 5 928 046 Autres passifs 25 188 773
Disponibilités 1 372 096
Frais d'émission d'emprunt à étaler 237 900
TOTAL BILAN 97 170 280 97 170 280
Somme des actifs et passifs comptables: 71 981 507
Valeur actuelle des actifs immobiliers: 97 400 000,00
Retraitement CHARGES A ETALER (237 900,00)
Retraitement Capitaux non libéré (3 000 000,00)
Retraitement dette promoteur (100 116 168,00)
Valorisation de la SCI ALLGAU au 31/12/2018 10% : 6 602 743,90
Bilan synthétique de la SCI LF VOLUTO au 31/12/2018
Immobilisations corporelles 66 674 746 Capitaux propres 36 474 777
Autres actifs Résultat 1 263 885
Acomptes surdividendes (594 005)
Dépôt de garantie Compte courant
Autres actifs 872 523 Autres passifs 32 719 233
Disponibilités 2 316 622
TOTAL BILAN 69 863 890 69 863 890
Somme des actifs et passifs comptables: (29 530 089)
Valeur actuelle des actifs immobiliers: 71 570 000,00
Retraitement (300 567,10)
Valorisation de la SCI LF VOLUTO au 31/12/2018 15% : 6 260 901,60
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
7ANNEXES
41
Bilan synthétique de la SCI LF ORLEAN au 31/12/2018
Immobilisations corporelles 16 074 028 Capitaux propres 15 995 903
Autres actifs 7 092 Résultat 572 182
Acomptes surdividendes (69 848)
Dépôt de garantie Compte courant
Autres actifs 592 879 Autres passifs 564 781
Disponibilités 389 020
TOTAL BILAN 17 063 018 17 063 018
Somme des actifs et passifs comptables: 424 209
Valeur actuelle des actifs immobiliers: 15 090 000,00
Retraitement
Valorisation de la SCI LF ORLEAN au 31/12/2018 20% : 3 102 841,83
Bilan synthétique de OPCI LF RESIDENCES SENIOR au 31/12/2018
Immobilisations corporelles 221 020 000 Capitaux propres 103 046 618
Autres actifs Résultat (815 268)
Acomptes surdividendes
Dépôt de garantie Compte courant
Autres actifs 38 576 987 Autres passifs 166 989 855
Disponibilités 9 624 218
TOTAL BILAN 269 221 205 269 221 205
Valorisation de OPCI LF RESIDENCE SENIOR au 31/12/2018 2,73% : 2 790 915,85
QUOTE PART DE LA VALORISATION 76 307,58
COMPTE DE RÉSULTAT SYNTHÉTIQUE DES FILIALES AU 31 DÉCEMBRE 2018
Compte de résultat synthétique de la SAS OPSIS 1 au 31/12/2018
Loyers 3 942 183,45
Charges refacturables 718 668,40
Autres achats et charges externes 1 209 660,89
Impôts, taxes et versements assimilés 9 334,00
Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions 1 684 312,37
Résultat d’exploitation 320 207,79
Produits financiers
Charges financières (intérêts sur compte courant) 48 826,68
Résultat financier (48 826,68)
Résultat exceptionnel 1,59
Résultat net comptable 271 382,70
Compte de résultat synthétique de la SCI ALLGAU au 31/12/2018
Loyers 1 335 673,00
Impôts, taxes et versements assimilés
Autres achats et charges externes 438 167,00
Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions 83 111,00
Résultat d’exploitation 814 395,00
Produits financiers
Charges financières (intérêts sur compte courant) 110 906,00
Résultat financier (110 906,00)
Résultat exceptionnel
Résultat net comptable 703 489,00
LF OPSIS PATRIMOINE - RAPPORT ANNUEL 2018
7ANNEXES
42
Compte de résultat synthétique de la SCI LF VOLUTO au 31/12/2018
Loyers 3 748 915,89
Charges refacturables 620 854,08
Autres achats et charges externes 341 456,14
Impôts, taxes et versements assimilés
Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions 1 157 719,17
Résultat d’exploitation 1 628 886,50
Produits financiers
Charges financières (intérêts sur compte courant) 365 000,00
Résultat financier (365 000,00)
Résultat exceptionnel (1,80)
Résultat net comptable 1 263 884,70
Compte de résultat synthétique de la SCI LF ORLEAN au 31/12/2018
Loyers 1 261 182,02
Charges refacturables 180 468,40
Autres achats et charges externes 180 070,24
Impôts, taxes et versements assimilés
Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions 328 463,19
Résultat d’exploitation 572 180,19
Produits financiers
Charges financières (intérêts sur compte courant)
Résultat financier
Résultat exceptionnel 1,39
Résultat net comptable 572 181,58
Compte de résultat synthétique de OPCI LF RESIDENCES SENIOR au 31/12/2018
Loyers 1 719 513,86
Charges refacturables
Autres achats et charges externes 881 715,06
Impôts, taxes et versements assimilés
Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions
Résultat d’exploitation 837 798,80
Produits financiers 330 417,43
Charges financières (intérêts sur compte courant) 38 698,14
Résultat financier 291 719,29
Autres produits 75 000,00
Frais de gestion et de fonctionnement 259 595,79
Autres charges 1,02
Resultat sur cession d'actifs 38 060,81
Comptes de regularisation 91 592,24
Résultat net comptable 815 268,23
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