MARKET INSIGHT 01BERLIN
Mietzins-Rendite von Eigentumswohnungen unter dem Einfluss des „Mietendeckels“
MARKET INSIGHT 01
Abb. 1: Wohneigentumsquote nach Wohnfl äche je Wohneinheit
(Quelle: Ziegert Group Research; Daten: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)
0 %
Wohneigentumsquote
2,6 % 3,9 %
9,3 %
22,1 %
39,0 %
66,7 %
unter 4
0 m2
40–60 m2
60–80 m2
80–100 m
2
100–120 m
2
120 m
2 und m
ehr
20 %
40 %
60 %
80 %
2
ÜBERBLICK
Mit der ersten Ausgabe des MARKET INSIGHTS wird die
Auswirkung der Gesetzgebung zur Mietbegrenzung im
Wohnungswesen in Berlin "Mietendeckel" auf die Mietzins-Rendite
(Bruttoanfangsrendite) von in 2019 gehandelten, bezugsfreien
Eigentumswohnungen in Berlin beleuchtet.
Berlin, Deutschlands größter Wohnimmobilienmarkt, ist eine Mieterstadt –
über 80 % aller Wohnungen in Berlin werden vermietet und nicht von
ihren Eigentümern bewohnt. In anderen deutschen Großstädten ist die
Wohneigentumsquote deutlich höher, z.B. Hamburg mit rund 24 %. In
Deutschland liegt die Wohneigentumsquote bei 46,5 % (Stand: 2019). Mit Blick
auf die Baualtersklassen zeigt sich, dass in Berlin Wohnungen mit einem Baujahr
von vor 1978 den größten Anteil am Wohnungsbestand ausmachen, rund
76 %. Wird eine differenzierte Betrachtung des Berliner Wohnungsbestandes
nach Größe (m²-Wfl .) der Wohneinheiten vorgenommen, fällt auf, dass mit
dem Anstieg der Wohnfl äche auch die Wohneigentumsquote steigt. Bei
kleinen Wohneinheiten, sowohl bei Wohnungen von unter 40,00 m²-Wfl .
als auch bei Wohnungen mit einer Wohnfl äche zwischen 40,00 m² bis unter
60,00 m², liegt die Wohneigentumsquote jeweils unter 5 % (Stand: 2018).
Somit handelt es sich hierbei um ein Kapitalanlage-Produkt beziehungsweise
um Wohnungen, die überwiegend dem Mietwohnungsmarkt zur Verfügung
stehen. Gerade für dieses Wohnungsmarktsegment, aber auch für den
restlichen Mietwohnungsmarkt, haben sich die Rahmenbedingungen in Berlin
stark verändert. Zum 23.02.2020 ist das Gesetz zur Mietenbegrenzung
im Wohnungswesen in Berlin (MietWoGBln), das im allgemeinen
Sprachgebrauch als „Mietendeckel“ bezeichnet wird, in Kraft getreten. Unter
diesen veränderten Marktgegebenheiten stellt sich die Frage, was sich über die
erwartbaren Mietzins-Renditen (Bruttoanfangsrenditen: Jahresnettokaltmiete
vor Abzug der nicht umlegbaren Betriebskosten bezogen auf den
Nettokaufpreis (ohne Erwerbsnebenkosten)) für Eigentumswohnungsbesitzer
aussagen lässt, die ihr Wohneigentum im Jahr 2019 erworben haben.
MARKET INSIGHT 01 – BERLIN
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MARKET INSIGHT 01
TRANSAKTIONEN UND WOHNUNGSBESTAND NACH BAUALTERSKLASSEN
ÜBERBLICK
Im Jahr 2019 gehörten ca. 56 % aller Eigentumswoh-
nungstransaktionen zum Teilsegment „Altbau“ (Baujahr
vor 1919) sowie zum Teilsegment Neubau (Baujahr
ab 2014). Nur 2 % aller Transaktionen entfallen auf Ei-
gentumswohnungen der Baualtersklasse (BAK) 2003
bis 2013. Im Vergleich zum Wohnungsbestand zeigen
sich deutliche Unterschiede. Der Neubau (Baujahr nach
2001) macht nur etwa 5 % des Bestandes aus. Zum an-
deren sind die BAK „1919–1948“ bzw. „1949–1990“ mit
16 % bzw. 48 % im Wohnungsbestand vertreten. Diese
sind jedoch bei den 2019er Transaktionszahlen deutlich
unterrepräsentiert (8 % bzw. 27 %).
Gleiches gilt für die Verteilung des Wohnungsbestandes.
Der größte Anteil des Wohneigentumsbestandes liegt mit
29 % in Gebäuden der BAK „1949–1978“. Im Vergleich
zu den vermieteten Wohnungen fällt besonders der Anteil
der Neubauwohnungen (Baujahr nach 2001) mit 13 %
(im Vergleich: 3 %) deutlich höher aus. Ebenfalls überre-
präsentiert sind die BAK „1919–1948“ (20 % zu 15 %) so-
wie „1991–2000“ (11 % zu 6 %).
Abb. 3: Wohnungsbestand nach Baualtersklassen, Mikro-Zensus 2018 (Quelle: Ziegert Group Research; Daten: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)
insgesamt vermietetvom Eigentümer bewohnt
bis 1918
1979–1990
1919–1948
1991–2000
1949–1978
2001 und später
0 %
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
Abb. 2: Transaktionen von Eigentumswohnungen (bezugsfrei, 35 bis 150 m²-Wfl .) in 2019 nach Baualtersklassen(Quelle: Ziegert Group Research; Daten: Aggregierte Abfrage aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)
Transaktionsverteilung
bis 1918
1965–1972
2003–2013
1919–1949
1973–1990
ab 2014
1950–1964
1991–2002
0 %
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
3
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MARKET INSIGHT 01
RÄUMLICHE VERTEILUNG DER TRANSAKTIONENEN VON BEZUGSFREIEN EIGENTUMSWOHNUNGEN
ÜBERBLICK
Die Hälfte aller bezugsfreien Eigentumswohnungen (aller
Baujahre) wurde in den 14 zentralen Ortsteilen ver-
äußert. Die meisten Transaktionen gab es im Ortsteil
Friedrichshain (571). Dahinter folgen die Ortsteile Mit-
te (411), Prenzlauer Berg (350) und Kreuzberg (325).
Auf Bezirksebene wurden die höchsten Transaktionszah-
len im Eigentumswohnungsmarkt in Mitte (1.017), Fried-
richshain-Kreuzberg (895), Pankow (666) und Tem-
pelhof-Schöneberg (642) registriert. Die geringsten
Transaktionszahlen wurden in den Bezirken Mar-
zahn-Hellersdorf (117) und Spandau (269) verzeichnet.
Der höchste durchschnittliche Transaktionspreis über alle
Baualtersklassen ergab sich bei den Transaktionen im Be-
zirk Mitte mit 5.591 €/m²–Wfl ., der niedrigste im Bezirk
Spandau mit 2.756 €/m² Wfl .
Datengrundlage: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin
Abb. 4: Anzahl der Transaktionen pro Ortsteil (bezugsfreie Eigentumswohnungen, alle Baujahre, 35 bis 150 m2-Wfl .)(Quelle: Ziegert Group Research; Daten: Aggregierte Abfrage aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)
Anzahl der Transaktionen von Eigentumswohnungen in Berlin 2019 nach Ortsteilen
< 10
Fallzahl unter 3 Transkaktionen
< 25
< 50
< 100
< 150
< 200
< 300
> 300
Zentrale Lagen
Bezirke
Ortsteile
4
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ERLÄUTERUNG
ERLÄUTERUNG ZUR BERECHNUNG DER MIETZINSRENDITE
Der mittlere Transaktionspreis nach Baualtersklassen
(arithmetisches Mittel) wurde durch aggregierte Abfra-
gen (Zeitraum Mai/Juni 2020) aus der Kaufpreissamm-
lung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in
Berlin generiert. Die angesetzten Nettokaltmieten je Bau-
altersklasse leiten sich aus der entsprechenden Gesetz-
gebung ab. Ausgenommen ist die Nettokaltmiete für die
Baualtersklasse „ab 01.01.2014“, die nicht unter die ak-
tuelle Gesetzgebung fällt. Hier wurde das 0,50-Quantil
(Median) sowie das 0,75-Quantil aller Angebotsmiet-
preise (Quelle: empirica-Systeme Marktdatenbank) aus
dem Jahr 2019 für Mietwohnungen (Baujahr ab 2014)
entsprechend der gewählten Größenklassen ermittelt. Für
die Baualtersklassen gemäß Mietentabelle (MietWoG-
Bln § 6) wird zum einem der Mietpreis pro Quadratmeter
Wohnfl äche der höchsten Ausstattungsstufe in Ansatz ge-
bracht sowie der um einen Euro pro Quadratmeter erhöh-
te Mietpreis für eine Wohnung mit moderner Ausstattung.
Eine nähere Erläuterung der Gesetzgebung fi nden Sie
unter https://mietendeckel.berlin.de/.
5
Abb. 5: Mietentabelle(Quelle: MietWoGBln § 6)
Nummer Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Austattung
Mietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 €
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 €
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 €
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 €
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 €
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 €
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 €
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 €
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 €
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 €
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 €
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 €
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MARKET INSIGHT 01
MIETZINSRENDITE
Die Mietzins-Renditen liegen für alle Transaktionen von Eigentumswohnungen mit einer Wohnfl ä-
che zwischen 35,00 und 150,00 m² aus dem Jahr 2019 für ganz Berlin zwischen 1,65 % (BAK
„bis 1918“ (Altbau), Mietobergrenze ohne Ausstattungszuschlag) und 2,95 % (BAK „1991–2002“,
Mietobergrenze plus Ausstattungszuschlag). Es zeigt sich, dass die Mietzins-Rendite unter dem
Einfl uss der Mietendeckelgesetzgebung bei den drei ältesten BAK sowie der BAK „2003–2013“
am geringsten ausfällt. Betrachtet man die Mietzins-Renditen von Eigentumswohnungen in zent-
ralen Lagen im Vergleich zu Eigentumswohnungen in dezentralen Lagen wird deutlich, dass die-
se um durchschnittlich 0,68 Prozentpunkte niedriger liegen. Der größte Unterschied ist in der BAK
„1991–2002“ mit 1,08 Prozentpunkten festzustellen. Dagegen ist die Spanne zwischen den ein-
zelnen BAK in den zentralen Lagen geringer. Bezieht man Neubau-Eigentumswohnungen (Bau-
jahr ab 2014), deren Miete nicht begrenzt ist, mit in die Betrachtung ein, weisen diese in der Ge-
samtstadt mit 2,89 % (Median) sowie 3,55 % (75 %-Quantil) höhere Mietzins-Renditen auf. Die
Angebotsmieten (Nettokaltmieten) lagen im Neubau im Jahr 2019 durchschnittlich bei 14,00 €/m²-
Wfl ., die Kaufpreise bei 5.832 €/m²-Wfl . Weiterhin sind im Neubau, im Gegensatz zu den ande-
ren BAK, die Mietzins-Renditen in zentralen Lagen höher als in den dezentralen Lagen (3,12 % zu
2,95 %). Die meisten Transkaktionen von Eigentumswohnungen wurden in zentralen Lagen im Altbau
(1.318) und Neubau (950) verzeichnet. In den dezentralen Lagen gab es die meisten im Neubau
(950) und der BAK „1965–1972“ (534). Insgesamt wurden in den dezentralen Lagen ca. 100 Ei-
gentumswohnungen weniger veräußert. Die Transaktionspreise lagen dabei durchschnittlich etwa
1.500 €/m²-Wfl . niedriger.
Eigentumswohnungen (35 bis 150 m²-Wfl ., bezugsfrei)
Abb. 6–8: Mietzins-Renditen für Eigentumswohnungen (35 bis 150 m²-Wfl ., bezugsfrei, Transaktion in 2019) nach Baualtersklassen in Berlin unter Berücksichtigung der „Mietendeckel“-Gesetzgebung sowie Angebotsmietpreisen für Neubau (Baujahr ab 2014)(Quelle: Ziegert Group Research; Daten: Aggregierte Abfrage aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, MietWoGBln)Mietzins-Rendite ohne Ausstattungszuschlag Mietzins-Rendite inklusive Ausstattungszuschlag
MIETZINSRENDITE
6
0,0 %
bis 1918
1973–1990
1950–1964
2003–2013
1919–1949
1991–2002
1965–1972
ab 2014
1,0 %
2,0 %
3,0 %
4,0 %
Berlin – Gesamt
1,65 %2,06 % 2,21 %
2,63 %
2,05 % 2,14 % 2,04 %
2,89 %
1,90 %2,39 % 2,58 %
2,95 %
2,39 % 2,49 %2,25 %
3,55 %
0,0 %
bis 1918
1973–1990
1950–1964
2003–2013
1919–1949
1991–2002
1965–1972
ab 2014
1,0 %
2,0 %
3,0 %
4,0 %
Dezentrale Lagen
2,00 % 2,18 % 2,36 %
2,89 %
2,36 % 2,31 % 2,49 %2,95 %
2,32 % 2,53%2,76 %
3,25 %
2,74 % 2,69 % 2,74 %
3,49 %
1973–1990
0,0 %
bis 1918
1950–1964
2003–2013
1919–1949
1991–2002
1965–1972
ab 2014
1,0 %
2,0 %
3,0 %
4,0 %
Zentrale Lagen
1,77 %1,53 %
1,81 %1,69 % 1,57%1,92 %
3,12 %
1,78 %2,06 %
1,78 %2,04 %1,97 %
1,83 %2,12 %
3,44 %
1,54 %
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MARKET INSIGHT 01
Die Daten des Mikro-Zensus zeigen, dass Wohnungen mit einer Wohnfl äche von unter 60,00 m²
nahezu ausschließlich vermietet sind. Folglich sind diese Wohnungen ein Kapitalanlage-Produkt, für
das die Mietzins-Rendite von entscheidender Bedeutung ist. Im Vergleich zum Gesamtmarkt sind die
Mietzins-Renditen der Kapitalanleger-Produkte (1- und 2-Zimmerwohnungen, 35,00–65,00 m²) nur
minimal höher. Der größte Unterschied (0,98 Prozentpunkte) ist in der BAK „2003–2013“ in zentralen
Lagen zu erkennen. Allerdings wurden in dieser Baualtersklasse im Jahr 2019 nur 16 Transaktionen
verzeichnet. Die nachfolgend größte Abweichung ist im Altbau in dezentralen Lagen mit 0,23 Prozent-
punkten festzustellen. Über die gesamte Stadt gesehen liegt die höchste Mietzins-Rendite-Spanne in
der BAK „1991–2002“ (2,61 % bzw. 2,98 %). Die Neubau-Mietzins-Rendite liegt bei durchschnitt-
lich 2,68 %. In zentralen Lagen befi nden sich die Mietzins-Renditen im Neubau durchschnittlich
bei 3,14 %, in dezentralen Lagen bei 2,79 %. Damit weist der Neubau bei den Kapitalanlage-Pro-
dukten nicht die höchste Mietzins-Rendite auf, sondern die BAK „2003–2013“ (3,47 %, allerdings
nur 4 Transaktionsfälle) und die BAK „1991–2002“ (2,87 %). Die Neubau-Angebotsmieten lagen
im Jahr 2019 bei 18,47 €/m²-Wfl . (zentrale Lagen) und 11,58 €/m²-Wfl . (dezentrale Lagen). Die
höchsten durchschnittlichen Transaktionspreise je Lage ergaben sich für den Neubau (zentrale Lage:
7.053 €/m²-Wfl ., dezentrale Lage: 4.977 €/m²-Wfl .). Die niedrigsten durchschnittlichen Transakti-
onspreise ergaben sich für Eigentumswohnungen der BAK „1919–1949“ mit 4.142 €/m²-Wfl . (zent-
rale Lagen) sowie der BAK „1965–1973“ mit 2.933 €/m²-Wfl . (dezentrale Lagen). Bei den Kapital-
anlage-Produkten wurden die meisten Transaktionen ebenfalls im Teilsegment Altbau (745), Neu-
bau (532) und der BAK „1950–1964“ (479) verzeichnet.
Eigentumswohnungen (1 bis 2 Zimmer, 35 bis 65 m²-Wfl ., bezugsfrei)
Abb. 9–11: Mietzins-Renditen für Eigentumswohnungen (Kapitalanlage-Produkt: 1 bis 2 Zimmer, 35 bis 65 m²-Wfl ., bezugsfrei, Transaktionen in 2019) nach Baualtersklassen unter Berücksichtigung der „Mietendeckel“-Gesetzgebung sowie Angebotsmietpreisen für Neubau (Baujahr ab 2014)(Quelle: Ziegert Group Research; Daten: Aggregierte Abfrage aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, MietWoGBln)
MIETZINSRENDITE – KAPITALANLAGEPRODUKT
MIETZINSRENDITE
Mietzins-Rendite ohne Ausstattungszuschlag Mietzins-Rendite inklusive Ausstattungszuschlag
7
0,0 %
bis 1918
1973–1990
1950–1964
2003–2013
1919–1949
1991–2002
1965–1972
ab 2014
1,0 %
2,0 %
3,0 %
4,0 %
Berlin – Gesamt
1,75 %2,15 % 2,22 %
2,61 %
2,07 % 2,21 % 2,05 %
2,68 %
2,02 %2,48 % 2,62 %
2,98 %
2,41 % 2,53 %2,30 %
3,40 %
1,97 %
3,14 %
2,11 % 2,06 %2,00 % 1,98 % 2,17 %
3,44 %
0,0 %
bis 1918
1973–1990
1950–1964
2003–2013
1919–1949
1991–2002
1965–1972
ab 2014
1,0 %
2,0 %
3,0 %
4,0 %
Zentrale Lagen
1,64 % 1,82 %1,51 %
1,83 %1,72 % 1,70 %1,89 % 1,76 %
3,26 %
0,0 %
bis 1918
1973–1990
1950–1964
2003–2013
1919–1949
1991–2002
1965–1972
ab 2014
1,0 %
2,0 %
3,0 %
4,0 %
Dezentrale Lagen
2,60 %2,14 % 2,24 % 2,43 %
2,87 %2,44 % 2,30 %
3,47 %
2,47 %2,84 %
3,22 %2,84 % 2,68 %
3,82 %
2,79 %
ZIEGERT GROUP | RESEARCH
KONTAKT
Ziegert Group Research
T: +49 (30) 880 353 500
www.ziegert-group.com
QUELLEN & HAFTUNG
Datenquellen
Die in diesem Marktbericht verwendeten Informationen basieren auf Daten der empirica-Systeme
Marktdatenbank, des Statistischen Amts Berlin-Brandenburg, der Statistische Ämter des Bundes und
der Länder, des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin sowie der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Wohnen. Die Mietzins-Renditen wurden von der Abteilung Research der Ziegert
Group ermittelt.
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