Memoria Anual 2015
Fondo de Inversión
IM Trust - Patio Comercial l
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1
Índice
Carta del Presidente 2
Antecedentes del Fondo 3
Aportantes 4
Antecedentes de la Sociedad Administradora 5
Actividades y Negocios 7
Objetivo de Inversión 7
Descripción de las Inversiones 7
Comité de Vigilancia 7
Política de Reparto de Beneficios 8
Remuneración de la Administradora 8
Gastos operacionales del Fondo 8
Inversiones realizadas a la fecha 9
Declaración de Responsabilidad 19
Estados Financieros 20
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Carta del Presidente
Estimados Aportantes:
Me dirijo a ustedes para dar cuenta de los resultados del Fondo de Inversión IM Trust Patio Comercial l
durante el año 2015.
A la fecha, los flujos de renta generados por los activos del Fondo resultaron en un EBITDA de UF
273.911, alcanzando una cobertura de deuda de 1,6 veces y una cobertura para la serie A de
1,24veces.
Durante 2015, se mantuvieron los altos niveles de ocupación de los centros, cerrando el año con un
nivel de vacancia global de 1,78% en promedio.
Durante 2015, el Fondo repartió dividendos a la Serie A por un monto equivalente a M$ 1.232.440, y a
la serie B por un monto equivalente a M$ 1.607.369.
Esperamos que la información contenida en el presente documento sea de su interés y les permita
conocer con mayor detalle los aspectos relevantes de la gestión y evolución del fondo durante el año
2015.
Cristián Letelier Braun Presidente
Credicorp Capital Asset Management S.A. Administradora General de Fondos
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Antecedentes del Fondo
El Fondo de Inversión IM Trust Patio - Comercial l es un fondo de inversión constituido conforme a las
disposiciones de la Ley N° 20.712 sobre Administración de Fondos de Terceros y Carteras Individuales,
su Reglamento, contenido en el Decreto Supremo N° 129 de 2014 y las instrucciones obligatorias
impartidas por la Superintendencia de Valores y Seguros. El Reglamento Interno vigente fue depositado
en la Superintendencia de Valores y Seguros con fecha 15 de septiembre de 2014.
Al 31 de diciembre de 2015 el patrimonio del Fondo es de $32.379 millones, divididos en 1.153.846
cuotas nominativas unitarias.
Nombre del Fondo: Fondo de Inversión IM Trust Patio Comercial I
Sociedad Administradora: Credicorp Capital Asset Management S.A. Administradora
General de Fondos (antes IM Trust S.A. Administradora General
de Fondos)
Domicilio: Av. Apoquindo Nº 3721, piso 9, Las Condes, Santiago
Teléfono: 56-2-24501600
Fax: 56-2-24501697
RUT de la Administradora: 99.549.940-1
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Aportantes
En la siguiente tabla se presentan los principales aportantes del Fondo y sus respectivas
participaciones:
Participación % CREDICORP CAPITAL S.A. CB 74,0%
BCI SEGUROS VIDA S.A. 8,4%
SEGUROS VIDA SECURITY PREVISION S.A. 5,6%
PENTA VIDA COMPANIA DE SEGUROS DE VIDA S.A. 4,3%
BICE INVERSIONES CORREDORES DE BOLSA S A 4,0%
LARRAIN VIAL S.A. CORREDORA DE BOLSA 0,9%
NEGOCIOS Y VALORES S.A. CORREDORES DE BOLSA 0,8%
VALORES SECURITY S.A. CORREDORES DE BOLSA 0,3%
BCI CORREDOR DE BOLSA S.A. 0,2%
BTG PACTUAL CHILE S.A. CORREDORES DE BOLSA 1,3%
BANCHILE CORREDORES DE BOLSA S.A 0,2%
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Antecedentes de la Sociedad Administradora
Fondo de Inversión IM Trust Patio Comercial I, en adelante también el “Fondo”, es administrado por
Credicorp Capital Asset Management S.A. Administradora General de Fondos, en adelante la
“Administradora”.
La Administradora es una sociedad anónima sujeta a normas especiales, constituida por escritura
pública de fecha 12 de septiembre de 2003, otorgada en la Notaría de Santiago de don Iván Torrealba
Acevedo. La Superintendencia de Valores y Seguros autorizó la existencia de la Administradora
mediante Resolución Exenta Nº 016 del 15 de enero del 2004. El Certificado emitido por la
Superintendencia se inscribió a fojas 3.699 Nº 2908 del Registro de Comercio de Santiago con fecha 4
de febrero de 2004 y se publicó en el Diario Oficial Nº 37.779 de fecha 6 de febrero de 2004.
La Administradora tiene como objeto exclusivo la administración de recursos de terceros, sin perjuicio de
poder realizar las demás actividades complementarias a su giro autorizadas por la Superintendencia de
Valores y Seguros.
Al 31 de diciembre de 2015, la Administradora administraba once fondos mutuos: IM Trust Acciones
Estratégicas e IM Trust Acciones Índice Chile, fondos mutuos de capitalización nacional dirigidos a todo
tipo de inversionistas, IM Trust Liquidez, IM Trust Deuda 360 e IM Trust Renta Estratégica, fondos
mutuos de renta fija local de corto y mediano plazo respectivamente; los fondos mutuos IM Trust Renta
Internacional, IM Trust Deuda Soberana Multimoneda e IM Trust Money Market, fondos de renta fija
internacional; los fondos mutuos IM Trust Acciones Globales I e IM Trust US Alpha+, el primero es un
fondo de renta variable internacional y el segundo de renta variable Estados Unidos; y el fondo mutuo IM
Trust Acciones Estratégicas Perú, dirigido a inversionistas calificados. Adicionalmente, la Administradora
también gestiona dos fondos de inversión de Capital Extranjero de Riesgo, KRC Chile Investment Fund
LLc. y FHC Holding Limited; veintiún fondos de inversión públicos: IM Trust Private Equity - PG Direct I,
IM Trust Private Equity - PG Direct lI, Private Equity – PG Secondaries I, IM Trust Private Equity PG
Secondaries II, IM Trust Private Equity PG Secondaries II Fully Funded, Private Equity AP I, IM Trust RF
Latam, IM Trust Spread Corporativo Local, IM Trust Trading Deuda Local, IM Trust E-Plus, IM Trust
Inmobiliario Aconcagua I, IM Trust Inmobiliario Aconcagua II, IM Trust - Patio Comercial I, IM Trust Small
Cap Chile, IM Trust Cóndor Equity, Inmobiliaria Credicorp Capital Raíces, IM Trust Private Debt I, IM
Trust Acciones US, IM Trust Deuda Corporativa Investment Grade, Credicorp Capital Renta Inmobiliaria,
IM Trust Tierras del Sur y cinco fondos de inversión privados: IM Trust Energías Renovables I Fondo de
Inversión Privado, IM Trust Energías Renovables II Fondo de Inversión Privado, IM Trust Exploración
Minera, IM Trust Espacio Córdova e IM Trust PG Mexican Energy Infra.
Al cierre de 2015 el patrimonio total administrado por la Administradora alcanza MM$ 908.151,
compuesto en un 19% por fondos mutuos, 5% por fondos de capital extranjero de riesgo y 76% por
fondos de inversión privados y públicos.
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La Administradora ejerce la administración del Fondo a través de su Directorio y de su Gerente General.
Al 31 de diciembre del año 2015 el Directorio de la Administradora estaba integrado por las siguientes
personas1:
Presidente Cristián Letelier Braun
Directores Alejandro Pérez-Reyes Zarak
Guillermo Tagle Quiroz
Hugo Samander Orellana
Director Externo Ignacio Álvarez Avendaño
Gerente General Álvaro Taladriz Mellado
.
1 Hacemos presente que en junta ordinaria de accionistas de la Administradora, celebrada con fecha 30 de marzo de 2016, se procedió a renovar el Directorio de la Administradora, el que, a la fecha, se encuentra integrado por los señores Cristián Letelier Braun (Presidente), Alejandro Pérez-Reyes Zarak, Guillermo Tagle Quiroz, Patricio Bustamante Pérez e Ignacio Álvarez Avendaño.
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Actividades y Negocios
Objetivo de Inversión
El Fondo tiene como objetivo principal invertir en una cartera de inmuebles, consolidada y diversificada,
destinados a la renta comercial. Dicha cartera está formada por 18 centros comerciales a lo largo de
Chile.
Descripción de las Inversiones
Al 31 de diciembre de 2015 la cartera del Fondo se componía de los siguientes instrumentos de
inversión:
Miles de Pesos (%)
Efectivo y Equivalente 18.864 0,1%
Activos Financieros a costo amortizado (corriente) 6.224.499 18,7%
Activos financieros a costo amortizado (no corriente) 12.719.058 38,1%
Inversiones valorizadas por medio de la participación 14.398.734 43,2%
Total de Activos 33.361.155 100,0%
Comité de Vigilancia
El Fondo cuenta con un comité de vigilancia, el cual se encuentra compuesto por los siguientes
miembros:
José Miguel Arteaga Infante
Orlando Cesar Guastavino Coronado
Cristián Cahe Cabach
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Política de Reparto de Beneficios
El Fondo distribuirá anualmente como dividendo el 100% de los “Beneficios Netos Percibidos” por el
Fondo durante el ejercicio. Para estos efectos, se considerará por “Beneficios Netos Percibidos”, la
cantidad que resulte de restar a la suma de utilidades, intereses, dividendos y ganancias de capital
efectivamente percibidas en dicho ejercicio, el total de pérdidas y gastos devengados en el período.
Los repartos de dividendos antes referidos deberán efectuarse dentro de los 180 días siguientes al
cierre del respectivo cierre anual, sin perjuicio que el Fondo haya distribuido dividendos provisorios con
cargo a tales resultados de conformidad a lo establecido en el Reglamento Interno del Fondo.
La Administradora podrá distribuir dividendos provisorios del Fondo con cargo a los resultados del
ejercicio correspondiente. En caso que los dividendos provisorios distribuidos excedan el monto de los
beneficios susceptibles de ser distribuidos de ese ejercicio, los dividendos provisorios pagados en
exceso deberán ser imputados a beneficios netos percibidos de ejercicios anteriores o a utilidades que
puedan no ser consideradas dentro de la definición de Beneficios Netos Percibidos, situación de la cual
habrá que informar en la siguiente Asamblea Ordinaria de Aportantes.
Remuneración de la Administradora
La remuneración de la Administradora del Fondo durante el ejercicio 2015 ascendió a M$175.415.
Gastos Operacionales del Fondo
A continuación se detallan los gastos operacionales del Fondo durante el año 2015.
Tipo de Gasto
Monto Acumulado
Ejercicio actual
(miles de pesos)
Comité de Vigilancia 8.569
Auditorías 6.445
Total 15.014
Porcentaje del Patrimonio Del Fondo 0%
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Inversiones realizadas a la fecha
A diciembre de 2015 las inversiones del Fondo están compuestas por los siguientes centros:
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Declaración de Responsabilidad
Los abajo firmantes, en su calidad de Directores y Gerente General de Credicorp Capital Asset
Management S.A. Administradora General de Fondos, se declaran responsables de la veracidad de la
información incorporada en presente memoria.
Presidente Cristián Letelier Braun
R.U.T: 12.232.575-k
Directores Alejandro Pérez-Reyes Zarak
D.N.I: 08746210-8
Guillermo Tagle Quiroz
R.U.T: 8.089.223-3
Patricio Bustamante Pérez
R.U.T: 5.863.552-9
Director Externo Ignacio Álvarez Avendaño
R.U.T: 8.660.145-1
Gerente General Álvaro Taladriz Mellado
R.U.T: 10.080.598-7
Estados Financieros
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST - PATIO
COMERCIAL I
Santiago, Chile
31 de diciembre de 2015 y 2014
Estados Financieros
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
31 de diciembre de 2015 y 2014
Indice
Estados Financieros
Estado de Situación Financiera .................................................................................................... 3
Estado de Resultados Integrales ................................................................................................... 5
Estado de Cambios en el Patrimonio Neto ................................................................................... 6
Estado de Flujo de Efectivo ......................................................................................................... 7
Notas a los Estados Financieros ................................................................................................... 8
$ : Pesos chilenos
M$ : Miles de pesos chilenos
UF : Unidades de fomento
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Estado de Situación Financiera (expresado en miles de pesos)
Las notas adjuntas números 1 al 30 forman parte integral de estos estados financieros
3
ESTADOS DE SITUACION FINANCIERA 31-12-2015 31-12-2014
Nota M$ M$
ACTIVO
Activo Corriente
Efectivo y efectivo equivalente 14 18.864 43.187
Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados 6 - -
Activos financieros a valor razonable con efecto en otros resultados integrales 7 - -
Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados entregados en
garantía- -
Activos financieros a costo amortizado 8 6.224.499 17.323.549
Cuentas y documentos por cobrar por operaciones - -
Otros documentos y cuentas por cobrar 12 - 413.735
Otros activos - -
Total Activo Corriente 6.243.363 17.780.471
Activo No Corriente
Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados - -
Activos financieros a valor razonable con efecto en otros resultados integrales - -
Activos financieros a costo amortizado 8 12.719.058 -
Cuentas y documentos por cobrar por operaciones - -
Otros documentos y cuentas por cobrar - -
Inversiones valorizadas por el método de la participación 9 14.398.734 11.420.526
Propiedades de Inversión 10 - -
Otros activos - -
Total Activo No Corriente 27.117.792 11.420.526
Total Activo 33.361.155 29.200.997
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Estado de Situación Financiera (expresado en miles de pesos)
Las notas adjuntas números 1 al 30 forman parte integral de estos estados financieros
4
ESTADOS DE SITUACION FINANCIERA 31-12-2015 31-12-2014
Nota M$ M$
PASIVO
Pasivo Corriente
Pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados 11 - -
Préstamos - -
Otros Pasivos Financieros - -
Cuentas y documentos por pagar por operaciones - -
Remuneraciones sociedad administradora 23 14.950 44.710
Otros documentos y cuentas por pagar 12 16.802 422.062
Ingresos anticipados - -
Otros pasivos - -
Total Pasivo Corriente 31.752 466.772
Pasivo No Corriente
Préstamos - -
Otros Pasivos Financieros - -
Cuentas y documentos por pagar por operaciones - -
Otros documentos y cuentas por pagar 12 950.309 314.910
Ingresos anticipados - -
Otros pasivos - -
Total Pasivo No Corriente 950.309 314.910
PATRIMONIO NETO
Aportes 27.886.738 27.886.738
Otras Reservas - -
Resultados Acumulados 532.577 -
Resultado del ejercicio 6.388.600 1.248.209
Dividendos provisorios 16 (2.428.821) (715.632)
Total Patrimonio Neto 32.379.094 28.419.315
Total Pasivo 33.361.155 29.200.997
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Estado de Resultados Integrales (expresado en miles de pesos)
Las notas adjuntas números 1 al 30 forman parte integral de estos estados financieros
5
ESTADO S DE RESULTADO S INTEGRALES 01-01-2015 26-09-2014
Nota 31-12-2015 31-12-2014
INGRESO S/ PERDIDAS DE LA O PERACIO N
Intereses y reajustes 13 1.620.295 578.208
Ingresos por dividendos - -
Diferencias de cambio netas sobre activos financieros a costo amortizado - -
Diferencias de cambio netas sobre efectivo y efectivo equivalente - -
Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos
financieros a valor razonable con efecto en resultados- -
Resultado en venta de instrumentos financieros - -
Resultado por venta de inmuebles - -
Ingreso por arriendo de bienes raíces - -
Variaciones en valor razonable de propiedades de inversión - -
Resultado en inversiones valorizadas por el método de la participación 9 5.594.132 1.037.948
Otros (635.399) (314.910)
Total ingresos/(pérdidas) netos de la operación 6.579.028 1.301.246
GASTO S
Depreciaciones - -
Remuneración del Comité de Vigilancia (8.569) (2.939)
Comisión de administración 23 (175.414) (44.710)
Honorarios por custodia y admistración - -
Costos de transacción - -
Otros gastos de operación 25 (6.445) (5.388)
Total gastos de operación (190.428) (53.037)
Utilidad/(pérdida) de la operación 6.388.600 1.248.209
Costos financieros - -
Utilidad/(pérdida) antes de impuesto 6.388.600 1.248.209
Impuesto a las ganancias por inversiones en el exterior - -
Resultado del ejercicio 6.388.600 1.248.209
O tros resultados integrales:
Cobertura de Flujo de Caja - -
Ajustes por Conversión - -
Ajustes provenientes de inversiones valorizadas por el método de la
participación- -
Otros Ajustes al Patrimonio Neto - -
Total de otros resultados integrales - -
Total Resultado Integral 6.388.600 1.248.209
ACUMULADO M$
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Estado de Cambios en el Patrimonio Neto (expresado en miles de pesos)
Las notas adjuntas números 1 al 30 forman parte integral de estos estados financieros
6
Cobertura
de Flujo de
Caja
Conversión
Inversiones
valorizadas por el
método de la
participación
O tras
Total
O tras
Reservas
Saldo inicio 27.886.738 - - - - - - 1.248.209 (715.632) 28.419.315
Cambios contables - - - - - - - - - -
Subtotal 27.886.738 - - - - - - 1.248.209 (715.632) 28.419.315
Aportes - - - - - - - - - -
Repartos de patrimonio - - - - - - - - - -
Repartos de dividendos - - - - - - - - (2.428.821) (2.428.821)
Resultados integrales del ejercicio:
▪ Resultado del Ejercicio - - - - - - - 6.388.600 - 6.388.600
▪ Otros resultados integrales - - - - - - - - - -
Otros movimientos - - - - - - 532.577 (1.248.209) 715.632 -
Totales 27.886.738 - - - - - 532.577 6.388.600 (2.428.821) 32.379.094
Cobertura
de Flujo de
Caja
Conversión
Inversiones
valorizadas por el
método de la
participación
O tras
Total
O tras
Reservas
Saldo inicio - - - - - - - - - -
Cambios contables - - - - - - - - - -
Subtotal - - - - - - - - - -
Aportes 27.886.738 - - - - - - - - 27.886.738
Repartos de patrimonio - - - - - - - - - -
Repartos de dividendos - - - - - - - - (715.632) (715.632)
Resultados integrales del ejercicio:
▪ Resultado del Ejercicio - - - - - - - 1.248.209 - 1.248.209
▪ Otros resultados integrales - - - - - - - - - -
Otros movimientos - - - - - - - - - -
Totales 27.886.738 - - - - - - 1.248.209 (715.632) 28.419.315
ESTADO S DE CAMBIO S EN EL PATRIMO NIO NETO
Descripción Dividendos
ProvisoriosAportes
O tras Reservas
Resultados
Acumulados
Resultado
del
Ejercicio
31-12-2015
Total
TotalDescripción
31-12-2014
Aportes
O tras Reservas
Resultados
Acumulados
Resultado
del
Ejercicio
Dividendos
Provisorios
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Estado de Flujos de Efectivo (Método Directo) (expresado en miles de pesos)
Las notas adjuntas números 1 al 30 forman parte integral de estos estados financieros
7
01-01-2015 26-09-2014
31-12-2015 31-12-2014
Flujos de efectivo originado por actividades de la operación
Cobro de arrendamiento de bienes raíces - -
Venta de inmuebles - -
Compra de activos financieros 6 (766.000) (64.444.966)
Venta de activos financieros 6 766.287 36.544.726
Intereses, diferencias de cambio y reajustes recibidos - 13.585
Liquidación de instrumentos financieros derivados - -
Dividendos recibidos 3.029.660 345.001
Cobranza de cuentas y documentos por cobrar - -
Pago de cuentas y documentos por pagar (205.792) -
Otros gastos de operación pagados (5.922) -
Otros ingresos de operación percibidos - -
Flujo neto originado por actividades de la operación 2.818.233 (27.541.654)
Flujos de efectivo originado por actividades de inversión
Cobro de arrendamiento de bienes raíces - -
Venta de inmuebles - -
Compra de activos financieros - -
Venta de activos financieros - -
Intereses, diferencias de cambio y reajustes recibidos - -
Liquidación de instrumentos financieros derivados - -
Dividendos recibidos - -
Cobranza de cuentas y documentos por cobrar - -
Pago de cuentas y documentos por pagar - -
Otros gastos de inversión pagados - -
Otros ingresos de inversión percibidos - -
Flujo neto originado por actividades de inversión - -
Flujo de efectivo originado por actividades de financiamiento
Obtención de préstamos - -
Pago de préstamos - -
Otros pasivos financieros obtenidos - -
Pagos de otros pasivos financieros - -
Aportes - 27.886.738
Repartos de patrimonio - -
Repartos de dividendos (2.842.556) (301.897)
Otros - -
Flujo neto originado por actividades de financiamiento (2.842.556) 27.584.841
Aumento (disminución) neto de efectivo y efectivo
equivalente(24.323) 43.187
Saldo inicial de efectivo y efectivo equivalente 43.187 -
Diferencias de cambio netas sobre efectivo y efectivo equivalente - -
Saldo final de efectivo y efectivo equivalente 18.864 43.187
NotaESTADO S DE FLUJO S DE EFECTIVO (METO DO DIRECTO )
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
8
Nota 1 - Información General
Fondo de Inversión IM Trust – Patio Comercial I (el ‘Fondo’) es un fondo de inversión no rescatable, domiciliado y constituido bajo las leyes chilenas. La dirección de su oficina registrada es Avda. Apoquindo 3721 Piso 9, comuna de Las Condes.
Con fecha 15 de septiembre de 2014, fue depositado en la Superintendencia de Valores y Seguros
(la SVS) el reglamento interno del Fondo, mediante el módulo SEIL en el "Registro público de
depósito de Reglamentos Internos”, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 46 de la Ley
N°20.712 y Norma de Carácter General N°365, de 07 de Mayo de 2014, de la SVS.
El objetivo principal de inversión del Fondo será invertir indirectamente sus recursos en
inmuebles comerciales destinados a la renta ubicados en Chile, en adelante denominados los
“Inmuebles”, para lo cual invertirá en acciones emitidas por las sociedades denominadas Patio
Comercial II SpA y Rentas Patio V SpA y en instrumentos o contratos representativos de deuda
de estas mismas sociedades y/o sus filiales. Las actividades de inversión y administración del Fondo son efectuadas por IM Trust S.A. Administradora General de Fondos (en adelante la ‘Administradora’). La sociedad administradora pertenece al Grupo IM Trust y fue autorizada mediante Resolución Exenta N°016 de fecha 15 de enero de 2004.
Con fecha 31 de diciembre de 2015, mediante Resolución Exenta N°368, la SVS aprobó la
reforma de estatutos de la sociedad anónima denominada "IM TRUST S.A.
ADMINISTRADORA GENERAL DE FONDOS", acordada en junta extraordinaria de
accionistas celebrada con fecha 2 de septiembre de 2015 y reducida a escritura pública el 9 de
septiembre de 2015, en la Quinta Notaría de Santiago de don Patricio Raby Benavente. La
reforma de los estatutos sociales consiste en modificar el nombre de la sociedad por el de
"CREDICORP CAPITAL ASSET MANAGEMENT S.A. ADMINISTRADORA GENERAL DE
FONDOS". Las cuotas del Fondo cotizan en bolsa, bajo el nemotécnico CFIIMTPA-E para la serie A y CFIIMTPB-E para la serie B, y no han sido sometidas a clasificación de riesgo.
Los presentes estados financieros fueron autorizados por la administración para su emisión el 29
de febrero de 2016.
Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos
Los principales criterios contables aplicados en la preparación de estos estados financieros se
exponen a continuación. Estos principios han sido aplicados sistemáticamente a todos los
ejercicios presentados, a menos que se indique lo contrario.
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
9
Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación)
2.1 Bases de preparación
Los presentes estados financieros del Fondo, han sido preparados según las normas e
instrucciones impartidas por la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS), las cuales se basan
en las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), emitidas por el International
Accounting Standards Board (IASB). Lo anterior sin perjuicio que la Superintendencia de
Valores y Seguros puede pronunciarse respecto de su aplicabilidad, aclaraciones, excepciones y
restricciones en la aplicación de las NIIF.
Además, los estados financieros del Fondo de han sido preparados de acuerdo con las normas
impartidas en el Oficio Circular N° 592 y complementarios basadas en Normas Internacionales
de Información Financiera. Dichas normas financieras difieren por lo siguiente:
Excepciones y restricciones en la aplicación de las Normas IFRS:
Los Fondos que mantengan inversiones en sociedades inmobiliarias sobre las cuales poseen
control directo, no les será exigible la presentación de estados financieros consolidados requerida
por la NIC 27. En este sentido, al fondo de inversión solamente se le requerirá la presentación de
estados financieros individuales, preparados bajo IFRS, valorizando la inversión que posea sobre
dichas sociedades mediante el método de la participación.
La preparación de estados financieros en conformidad con NIIF requiere el uso de ciertas
estimaciones contables críticas. También necesita que la administración utilice su criterio en el
proceso de aplicar los principios contables del Fondo. Estas áreas que implican un mayor nivel de
discernimiento o complejidad, o áreas donde los supuestos y estimaciones son significativos para
los estados financieros, se presentan en la Nota 5 Juicios y Estimaciones Contable Críticas.
El Fondo, siguiendo las instrucciones de la Superintendencia de Valores y Seguros, aplicó
anticipadamente las disposiciones de la NIIF 9 “Instrumentos Financieros”.
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
10
Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación)
2.1 Bases de preparación (continuación)
El detalle de nuevas normas contables emitidas durante el año 2015, se presenta a continuación:
Nuevas normas contables emitidas Fecha de aplicación
obligatoria
IFRS 9 Instrumentos Financieros 1 de enero 2018
IFRS 14 Cuentas Regulatorias Diferidas 1 de enero 2016
IFRS 15 Ingresos procedentes de Contratos con Clientes 1 de enero 2018
IFRS 16 Arrendamientos 1 de enero 2019
Normas
Mejoras y modificaciones Fecha de aplicación
obligatoria
IAS 19 Beneficios a los Empleados 1 de Enero de 2016
IAS 16 Propiedades, Planta y Equipo 1 de Enero de 2016
IAS 38 Activos Intangibles 1 de Enero de 2016
IAS 41 Agricultura 1 de Enero de 2016
IFRS 11 Acuerdos Conjuntos 1 de Enero de 2016
IAS 27 Estados Financieros Separados 1 de Enero de 2016
IAS 28 Inversiones en Asociadas y Negocios Conjuntos 1 de Enero de 2016
IFRS 10 Estados Financieros Consolidados 1 de Enero de 2016
IFRS 5 Activos no Corrientes Mantenidos para la Venta y Operaciones Discontinuadas 1 de Enero de 2016
IFRS 7 Instrumentos Financieros: Información a Revelar 1 de Enero de 2016
IAS 34 Información Financiera Intermedia 1 de Enero de 2016
IFRS 12 Información a Revelar sobre Participaciones en Otras Entidades 1 de Enero de 2016
IAS 1 Presentación de Estados Financieros 1 de Enero de 2016
Normas
La Administración del Fondo, estima que la adopción de las normas, enmiendas e interpretaciones,
antes descritas, no tendrán un impacto significativo en los estados financieros futuros de Fondo de
Inversión IM Trust – Patio Comercial I.
Período cubierto
Los presentes Estados Financieros corresponden a los Estados de Situación Financiera al 31 de
diciembre de 2015 y 2014.
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
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Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación)
2.1 Bases de preparación (continuación) El Estado de Resultados Integrales, Estado de Cambios en el Patrimonio Neto y Estado de Flujos
de Efectivo (Método Directo) cubre el período comprendido entre el 1 de enero de 2015 y el 31 de
diciembre de 2015 y entre el 26 de septiembre (fecha de inicio de operaciones) y el 31 de
diciembre de 2014. 2.2 Conversión de moneda extranjera a) Moneda funcional y de presentación
Los inversionistas del Fondo proceden principalmente del mercado local, siendo los aportes de cuotas denominados en pesos chilenos. La principal actividad del Fondo es invertir en proyectos inmobiliarios. El rendimiento del Fondo es medido e informado a los inversionistas en pesos chilenos. La administración considera el Peso chileno como la moneda que representa más fielmente los efectos económicos de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. Los estados financieros son presentados en pesos chilenos, que es la moneda funcional y de presentación del Fondo.
b) Transacciones y saldos
Las transacciones en moneda extranjera son convertidas a la moneda funcional utilizando los tipos de
cambio vigentes en las fechas de las transacciones. Los activos y pasivos financieros en moneda
extranjera son convertidos a la moneda funcional utilizando el tipo de cambio vigente a la fecha del
estado de situación financiera.
Dado que el objetivo del Fondo es invertir en proyectos inmobiliarios en el mercado local, bajo la
moneda funcional del Fondo, esto es pesos chilenos, el Fondo no realiza transacciones en moneda
extranjera.
2.3 Activos y pasivos financieros
2.3.1 Clasificación
El Fondo clasifica sus inversiones en proyectos inmobiliarios como activos financieros a costo
amortizado y sus inversiones financieras como activos a valor razonable con efecto en resultados.
2.3.1.1 Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados
Un activo financiero es clasificado a valor razonable con efecto en resultados si es adquirido
principalmente con el propósito de su negociación (venta o recompra en el corto plazo) o es parte
de una cartera de inversiones financieras identificables que son administradas en conjunto y para
las cuales existe evidencia de un escenario real reciente de realización de beneficios de corto plazo.
Los derivados también son clasificados a valor razonable con efecto en resultados. El Fondo
adoptó la política de no utilizar contabilidad de cobertura.
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
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Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.3 Activos y pasivos financieros (continuación)
2.3.1 Clasificación (continuación)
2.3.1.2 Activos financieros a costo amortizado
Los activos financieros a costo amortizado son activos financieros no derivados con pagos fijos o
determinables y vencimiento fijo, sobre los cuales la administración tiene la intención de percibir
los flujos de intereses, reajustes y diferencias de cambio de acuerdo con los términos contractuales
del instrumento.
2.3.1.3 Pasivos financieros
Los pasivos financieros son medidos a valor razonable con cambios en resultados o a costo
amortizado usando el método de la tasa de interés efectiva.
Un pasivo financiero es clasificado para ser medido a valor razonable si es mantenido para
negociar. El Fondo a la fecha de cierre de los estados financieros no presenta pasivos financieros a
valor razonable.
Los otros pasivos son medidos a costo histórico.
2.3.2 Reconocimiento, baja y medición
Las compras y ventas de inversiones en forma regular se reconocen en la fecha de la transacción, la
fecha en la cual el Fondo se compromete a comprar o vender la inversión. Los activos financieros
y pasivos financieros se reconocen inicialmente al valor razonable.
Los costos de transacción se imputan a gasto en el estado de resultados cuando se incurre en ellos
en el caso de activos y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados, y se registran
como parte del valor inicial del instrumento en el caso de activos a costo amortizado y otros
pasivos.
Los costos de transacciones son costos en los que se incurre para adquirir activos o pasivos
financieros. Ellos incluyen honorarios, comisiones y otros conceptos vinculados a la operación
pagados a agentes, asesores, corredores y operadores.
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Notas a los Estados Financieros
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Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.3 Activos y pasivos financieros (continuación)
2.3.2 Reconocimiento, baja y medición (continuación)
Los activos financieros se dan de baja contablemente cuando los derechos a recibir flujos de
efectivo a partir de las inversiones han expirado o el Fondo ha transferido sustancialmente todos
los riesgos y beneficios asociados a su propiedad.
Con posterioridad al reconocimiento inicial, todos los activos financieros y pasivos financieros a
valor razonable con efecto en resultado son medidos al valor razonable. Las ganancias y pérdidas
que surgen de cambios en el valor razonable de la categoría “Activos financieros o pasivos
financieros a valor razonable con efecto en resultados” son presentadas en el estado de resultados
integrales dentro del rubro “Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos
financieros a valor razonable con efecto en resultados” en el período en el cual surgen. Los ingresos por dividendos procedentes de activos financieros a valor razonable con efecto en resultados se reconocen en estado de resultados integrales dentro de “Ingresos por dividendos” cuando se establece el derecho del Fondo a recibir su pago. El interés sobre títulos de deuda a valor razonable con efecto en resultados se reconoce en el estado de resultados integrales dentro de “Intereses y reajustes” en base al tipo de interés efectivo. Los activos financieros a costo amortizado y otros pasivos se valorizan, después de su reconocimiento inicial, a base del método de interés efectivo. Los intereses y reajustes devengados se registran en la cuenta “Intereses y reajustes” del estado de resultados integrales. El método de interés efectivo es un método para calcular el costo amortizado de un activo financiero o pasivo financiero y para asignar los ingresos financieros o gastos financieros a través del período pertinente.
El tipo de interés efectivo es la tasa que descuenta exactamente pagos o recaudaciones de efectivo futuros estimados durante toda la vigencia del instrumento financiero, o bien, cuando sea apropiado, un período más breve, respecto del valor contable del activo financiero o pasivo financiero. Al calcular el tipo de interés efectivo, el Fondo estima los flujos de efectivo considerando todos los términos contractuales del instrumento financiero, pero no considera las pérdidas por crédito futuras. El cálculo incluye todos los honorarios y puntos porcentuales pagados o recibidos entre las partes contratantes que son parte integral del tipo de interés efectivo, costos de transacción y todas las otras primas o descuentos.
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Notas a los Estados Financieros
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Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.3 Activos y pasivos financieros (continuación)
2.3.3 Estimación del valor razonable
El valor razonable de activos y pasivos financieros transados en mercados activos (tales como derivados e inversiones para negociar) se basa en precios de mercado cotizados en la fecha del estado de situación financiera. El precio de mercado cotizado utilizado para activos financieros mantenidos por el Fondo es el precio de compra; el precio de mercado cotizado apropiado para pasivos financieros es el precio de venta (en caso de existir precios de compra y venta diferentes). Cuando el Fondo mantiene instrumentos financieros derivados que se pagan por compensación utiliza precios de mercado intermedios como una base para establecer valores razonables para compensar las posiciones de riesgo y aplica este precio de compra o venta a la posición neta abierta, según sea apropiado. El valor razonable de activos y pasivos financieros que no son transados en un mercado activo (por
ejemplo, derivados extrabursátiles) se determina utilizando técnicas de valoración. El Fondo utiliza
una variedad de métodos y formula supuestos que están basados en condiciones de mercado
existentes a cada fecha del estado de situación financiera. Las técnicas de valoración empleadas
incluyen el uso de transacciones entre partes independientes comparables recientes, la referencia a
otros instrumentos que son sustancialmente similares, el análisis de flujos de efectivo descontados,
los modelos de precios de opciones y otras técnicas de valoración comúnmente utilizadas por
participantes de mercado, que aprovechan al máximo los “inputs” (aportes de datos) del mercado y
dependen lo menos posible de los “inputs” de entidades específicas.
2.4 Inversiones valorizadas por el método de la participación
El Fondo ha optado por no presentar estados financieros consolidados requeridos por NIC27, de
acuerdo a lo establecido en Oficio Circular Nº592 de la Superintendencia de Valores y Seguros,
por lo que las inversiones en sociedades sobre las cuales mantenga control directo o indirecto se
valorizarán utilizando el método de la participación.
La participación del Fondo en las pérdidas o ganancias posteriores a la adquisición de sus
subsidiarias se reconoce en resultados, y su participación en los movimientos patrimoniales
posteriores a la adquisición que no constituyen resultados, se imputan a las correspondientes
reservas de patrimonio y se reflejan cuando corresponda en el estado de resultados integrales.
Cuando la participación del Fondo en las pérdidas de una coligada, asociada o subsidiaria, es igual
o superior a su participación en la misma, incluida cualquier otra cuenta a cobrar no asegurada, el
Fondo reconoce pérdidas adicionales las cuales se registran como un pasivo no corriente.
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Notas a los Estados Financieros
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Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación)
2.4 Inversiones valorizadas por el método de la participación (continuación) El Fondo mantiene una inversión en Patio Comercial II SpA y Rentas Patio V SpA, sobre las
cuales posee el 100% de los derechos sobre el patrimonio. Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, las
filiales presentan patrimonios positivos, por lo tanto el Fondo presenta la inversión en dichas
sociedades en el rubro “Inversiones valorizadas por el método de la participación” del ítem Activo
no corriente (ver Nota 9 - Inversiones Valorizadas por el Método de la Participación).
2.5 Presentación neta o compensada de instrumentos financieros
Los activos y pasivos financieros son compensados y el monto neto es así informado en el estado
de situación financiera cuando existe un derecho legal para compensar los importes reconocidos y
existe intención de liquidar sobre una base neta, o realizar el activo y liquidar el pasivo
simultáneamente.
2.6 Deterioro de valor de activos financieros a costo amortizado
Se establece una provisión por deterioro del valor de montos correspondientes a activos financieros
a costo amortizado, cuando hay evidencia objetiva de que el Fondo no será capaz de recaudar
todos los montos adeudados por el instrumento. Las dificultades financieras significativas del
emisor o deudor, la probabilidad de que el mismo entre en quiebra o sea objeto de reorganización
financiera, y el incumplimiento en los pagos son considerados como indicadores de que el
instrumento o monto adeudado ha sufrido deterioro de valor.
Una vez que un activo financiero o grupo de activos financieros similares haya sido deteriorado,
los ingresos financieros se reconocen utilizando el tipo de interés empleado para descontar los
flujos de efectivo futuros con el fin de medir el deterioro del valor mediante la tasa efectiva
original.
Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, el Fondo no ha realizado provisión por concepto.
2.7 Efectivo y efectivo equivalente
El efectivo y efectivo equivalente incluye caja, depósitos a la vista y otras inversiones de corto
plazo de alta liquidez utilizados para administrar su caja. Al 31 de diciembre de 2015, el Fondo
sólo mantiene en este rubro el efectivo en caja y los saldos en cuentas corrientes bancarias. Al 31
de diciembre de 2014, este rubro incluye además los depósitos a plazo con vencimientos originales
de 3 meses o menos.
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
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Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación)
2.8 Aportes (Capital pagado)
El Fondo cuenta con 2 series de cuotas, las cuales se denominan Serie A y Serie B. Las cuotas
deberán ser pagadas en pesos chilenos, en dinero efectivo o transferencia bancaria electrónica.
Para efectos de realizar la conversión de los aportes en el Fondo en Cuotas del mismo, se utilizará
el valor cuota del día hábil inmediatamente anterior a la fecha del aporte, calculado en la forma
señalada en el artículo 10° del Reglamento de la Ley N°20.712.
Las cuotas de las series emitidas se clasifican como patrimonio. El valor cuota de las series del
Fondo se obtiene dividiendo el valor del patrimonio por el número de cuotas pagadas.
El Fondo podrá realizar disminuciones voluntarias y parciales de capital, por decisión de la
Administradora y sin necesidad de acuerdo alguno de una Asamblea de Aportantes, por hasta el
100% de las cuotas suscritas y pagadas del Fondo, o bien del valor de las Cuotas del Fondo, a fin
de restituir a todos los Aportantes la parte proporcional de su inversión en el Fondo, en la forma,
condiciones y plazos que a continuación se indican, siempre y cuando la Administradora
determine que existen excedentes suficientes para cubrir las necesidades de caja del Fondo y
cumplir con las obligaciones del Fondo no cubiertos con otras fuentes de financiamiento.
Las disminuciones de capital señaladas anteriormente se efectuarán mediante la disminución del
número de Cuotas de cada Serie o del Fondo que acuerde la Administradora, o bien mediante la
disminución del valor de cada una de las Cuotas de la Serie o del Fondo, en razón del monto con
que el Fondo cuente en caja.
Las disminuciones de capital se podrán materializar en cualquier tiempo, en la medida que, ya sea
en una o más oportunidades, la Administradora determine que existen los recursos necesarios para
ello en los términos que se indican en el presente numeral.
En caso que la Administradora decida realizar una disminución de capital mediante la disminución
del número de cuotas, el valor de la Cuota se determinará tomando el valor Cuota del día hábil
bursátil anterior a la fecha de pago de la respectiva disminución de capital, determinado dicho
valor como el que resulte de dividir el patrimonio del Fondo, determinado de conformidad con lo
establecido en el artículo 10° del Reglamento de la Ley N°20.712.
Asimismo, el Fondo podrá realizar disminuciones voluntarias y parciales de capital mediante la
disminución del valor de las cuotas del Fondo, por decisión de la Administradora y sin necesidad
de acuerdo alguno de una Asamblea de Aportantes, a fin de imputar contra la misma cualquier
monto que hubiere sido distribuido como dividendo provisorio por la Administradora y no hubiere
alcanzado a ser cubierto en su totalidad.
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Notas a los Estados Financieros
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Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación)
2.9 Ingresos financieros e ingresos por dividendos
Los ingresos financieros se reconocen a prorrata del tiempo transcurrido, utilizando el método de
interés efectivo e incluye ingresos financieros procedentes de efectivo y efectivo equivalente,
títulos de deuda y otras actividades que generen ingresos financieros para el fondo.
Los ingresos por dividendos se reconocen cuando se establece el derecho a recibir su pago.
2.10 Dividendos por pagar
El Fondo distribuirá anualmente a los aportantes, como dividendo, o bien a título de disminución
de capital, si los beneficios netos percibidos o las utilidades del Fondo no fueren suficientes, la
totalidad de la caja disponible susceptible de ser distribuida (Ver Nota 16 – Reparto de Beneficios
a los Aportantes).
Para estos efectos, el Fondo distribuirá anualmente como dividendo, el 100% de los beneficios
netos percibidos durante el ejercicio.
Los repartos de dividendos antes referidos deberán efectuarse dentro de los 180 días siguientes al
cierre del respectivo cierre anual, sin perjuicio que el Fondo haya distribuido dividendos
provisorios con cargo a tales resultados de conformidad a lo establecido en el Reglamento Interno
del Fondo.
La Administradora podrá distribuir dividendos provisorios del Fondo con cargo a los resultados del
ejercicio correspondiente. En caso que los dividendos provisorios distribuidos excedan el monto de
los beneficios susceptibles de ser distribuidos de ese ejercicio, los dividendos provisorios pagados
en exceso deberán ser imputados a beneficios netos percibidos de ejercicios anteriores o a
utilidades que puedan no ser consideradas dentro de la definición de Beneficios Netos Percibidos,
situación de la cual habrá que informar en la siguiente Asamblea Ordinaria de Aportantes.
Para proceder al pago de dividendos o disminuciones de capital entre las diferentes series de
Cuotas del Fondo, la administradora deberá cumplir lo indicado en el Título VI del Reglamento
Interno del Fondo, según se describa a continuación.
El Fondo cuenta con 2 series de cuotas, las cuales se denominan Serie A y Serie B.
La Serie A tendrá derecho a recibir preferentemente (en adelante el “Retorno Preferente”), una
cantidad equivalente a lo que resulte de aplicar la Tasa de Retorno Preferente sobre la cantidad
equivalente a la suma de: (a) el capital pagado por dicha serie debidamente reajustado de acuerdo con la variación de la Unidad de Fomento, más
(b) el Retorno Preferente devengado y no pagado, debidamente reajustado de acuerdo con la variación de la Unidad de
Fomento.
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
18
Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación)
2.10 Dividendos por pagar (continuación)
Se entenderá por “Tasa de Retorno Preferente” la siguiente: (a) desde el mes 1 hasta el mes 84, contado desde la fecha de depósito del presente Reglamento Interno, un
6,70% anual, calculado sobre la base de trimestres iguales de 90 días, equivalente a 1,6345% trimestral; y
(b) desde el mes 85 hasta el mes 108, contado desde la misma fecha, un 8,20% anual, calculado sobre la base de
trimestres iguales de 90 días, equivalente a 1,9898% trimestral.
El Retorno Preferente se devengará trimestralmente, en base a trimestres iguales de 90 días. Para
estos efectos, se incrementará el valor Cuota de la Serie A en el monto equivalente al Retorno
Preferente devengado, mediante una participación preferente en las utilidades obtenidas por el
Fondo en el período o, en su defecto, mediante disminuciones del valor Cuota de la Serie B.
El Retorno Preferente devengado se pagará, con preferencia a cualquier distribución que pueda
corresponder a la Serie B, como dividendo provisorio o definitivo del Fondo o como cualquier otra
forma de reparto de utilidades o capital
Toda utilidad que obtenga el Fondo o caja que el Fondo tenga disponible susceptible de ser
distribuida en los términos indicados en este Reglamento Interno y que exceda del Retorno
Preferente devengado, corresponderá íntegramente a la Serie B y deberá ser pagada, a dicha Serie
en las mismas oportunidades en las cuales se pague el Retorno Preferente a la Serie A.
2.11 Tributación
El Fondo está domiciliado en Chile. Bajo las leyes vigentes en Chile, no existe ningún impuesto
sobre ingresos, utilidades, ganancias de capital u otros impuestos pagaderos por el Fondo.
2.12 Garantías
Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, el Fondo no tiene activos entregados en garantía.
2.13 Segmentos
El Fondo tiene la característica de ser un fondo que solo invierte en acciones de sociedades
anónimas con presencia bursátil, por lo que no tiene segmentos operacionales.
Nota 3 - Cambios Contables
Durante el ejercicio terminado al 31 de diciembre de 2015, no se han efectuado cambios contables
en relación al periodo anterior.
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Notas a los Estados Financieros
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Nota 3 - Política de Inversión del Fondo
La política de inversión vigente se encuentra definida en el reglamento interno del Fondo,
depositado en el "Registro público de depósito de Reglamentos Internos” de la SVS, con fecha 15
de septiembre de 2014. La versión vigente del reglamento interno del Fondo se encuentra
disponible en nuestras oficinas ubicadas en Avda. Apoquindo 3721 Piso 9, Las Condes.
De acuerdo a lo estipulado en el Título II. POLÍTICA DE INVERSIÓN Y DIVERSIFICACIÓN
del Reglamento del Fondo, el objetivo principal de inversión del Fondo será invertir
indirectamente sus recursos en inmuebles comerciales destinados a la renta ubicados en Chile, en
adelante denominados los “Inmuebles”, para lo cual invertirá en acciones emitidas por las
sociedades denominadas Patio Comercial II SpA y Rentas Patio V SpA y en instrumentos o
contratos representativos de deuda de estas mismas sociedades y/o sus filiales (en adelante las
“Sociedades Inmobiliarias del Fondo”).
Las Sociedades Inmobiliarias del Fondo serán sociedades por acciones propietarias o arrendatarias
con opción de compra de los Inmuebles. En el caso de la Patio Comercial II SpA, está será titular
del 100% de las mismas de una o más sociedades que serán propietarias o arrendatarias con opción
de compra de alguno de los Inmuebles.
Las sociedades en las cuales invierta el Fondo, sea en acciones o títulos de deuda por ella emitidos,
deberán auditar sus estados financieros en forma anual por auditores inscritos en el registro que al
efecto lleva la Superintendencia.
Las Sociedades Inmobiliarias del Fondo serán administradas por un directorio de cinco miembros
designados por la Administradora en representación del Fondo. Dos de los cinco directores
deberán ser personas propuestas por los Aportantes Serie B.
Por otra parte, los Inmuebles serán administrados por GESTIÓN Y DESARROLLO S.A. (en
adelante denominado “Patio”) en el marco de uno o más contratos de gestión y operación que
celebrarán cada una de las Sociedades Inmobiliarias del Fondo con dicha sociedad (en adelante los
“Contratos de Operación con Patio”). A través de los Contratos de Operación con Patio, dicha
sociedad ejercerá las labores de administración y gestión de los Inmuebles recibiendo a cambio una
remuneración pactada en los citados contratos.
Sobre las acciones de las Sociedades Inmobiliarias del Fondo, una o más sociedades relacionadas a
Patio o sus cesionarios tendrán una opción de compra por el 100% de las acciones de las mismas
(en adelante las “Opciones de Compra”), de tal forma que tendrán el derecho de adquirir estas
acciones a partir del mes 37 desde su otorgamiento y hasta el mes 84 contados desde el depósito
del presente Reglamento Interno y en el precio estipulado en los respectivos convenios de
opciones. Este plazo se reducirá automáticamente en caso de ponerse término total o parcialmente
a alguno de los Contratos de Operación con Patio, a un plazo de 60 días corridos contados desde
que el Fondo informe tal circunstancia a la o las sociedades beneficiarias de las Opciones de
Compra.
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
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Nota 3 - Política de Inversión del Fondo (continuación)
En caso de no ejercerse las Opciones de Compra dentro del plazo indicado en el párrafo
precedente, la Administradora procurará, dentro de los dos años siguientes y con anterioridad al
término del plazo de vigencia del Fondo, proceder con la venta de las Sociedades Inmobiliarias del
Fondo o de los Inmuebles, a uno o más terceros, en el precio y condiciones que acuerde con ellos.
En el evento que no se haya completado la venta de estos activos dentro del plazo de 2 años
indicado y dicho plazo haya comenzado antes del mes 84 desde el otorgamiento de las Opciones de
Compra por haberse reducido automáticamente dicho plazo por el término total o parcial de
algunos de los Contratos de Operación con Patio en los términos indicados en el párrafo anterior,
el plazo de duración del Fondo se disminuirá de pleno derecho y sin necesidad de asamblea alguna,
al día de vencimiento de dicho plazo. En este caso, la Administradora deberá citar a una Asamblea
Extraordinaria de Aportantes del Fondo con el objeto de designar al liquidador y fijarles sus
atribuciones, deberes y remuneraciones.
Las Opciones de Compra podrán ejercerse por el 100% de las acciones de Rentas Patio V SpA o
bien por el 100% del total de acciones tanto de Rentas Patio V SpA, como también y
conjuntamente de Patio Comercial II SpA.
De acuerdo a lo señalado precedentemente, el Fondo asumirá el riesgo del negocio de los
Inmuebles, no teniendo asegurada rentabilidad alguna por sus inversiones y, más aún, asumiendo
el riesgo de no ejercicio de las Opciones de Compra otorgadas y, en consecuencia, la negociación
del precio que se deba llevar adelante con terceros para materializar la venta de los activos de su
propiedad.
Para efectos de llevar adelante su objeto de inversión, y de conformidad a lo establecido en el
Título VI del Reglamento Interno, el Fondo cuenta con dos series de cuotas, la Serie A que tendrá
derecho a recibir preferentemente, como dividendo o cualquier otra forma de reparto de utilidades
o capital, la cantidad indicada en el citado Título VI, y adicionalmente contará con preferencia ante
la Serie B en las distribuciones de capital que se indican en el citado Título VI. Por su parte, la
Serie B tendrá derecho a recibir cualquier remanente que quedare después de los pagos que
correspondan a la Serie A, sea de utilidad o bien de capital. Como se establece en el Reglamento
Interno del Fondo, la Serie B será suscrita y pagada por una sociedad relacionada a Patio.
Adicionalmente y por motivos de liquidez, el Fondo podrá invertir sus recursos en los siguientes
valores y bienes, sin perjuicio de las cantidades que mantenga en caja y bancos y siempre con un
límite global para todas estas inversiones no superiores a un 15% del activo del Fondo:
i) Depósitos a plazo y otros títulos representativos de captaciones de instituciones financieras o garantizados por
éstas; y
ii) Cuotas de fondos mutuos cuyo objeto de inversión sea en instrumentos de renta fija, que contemplen períodos
de pago de rescates no superiores a los 10 días siguientes a la presentación de la solicitud de rescate y que
tengan al menos las condiciones de diversificación mínimas que exige la Ley. Para efectos de lo anterior se
atenderá a las definiciones contenidas en la Circular Nº 1.578 de 2002 de la Superintendencia o aquella que la
modifique o reemplace.
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
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Nota 3 - Política de Inversión del Fondo (continuación)
El Fondo podrá invertir sus recursos en cuotas de fondos administrados por la Administradora o
por personas relacionadas a ella, en los términos contemplados en el artículo 61° de la Ley
N°20.712. Para estos efectos, no existirá un límite máximo de gastos, remuneraciones y
comisiones que podrá ser cargado a las cuotas en las cuales invierta el Fondo por su inversión en
estos fondos. Por su parte no existirán gastos, remuneraciones o comisiones que deban ser cargadas
directamente al Fondo como aportante de dichos fondos más que los reflejados en los
correspondientes valores cuotas.
El Fondo no podrá invertir sus recursos en instrumentos emitidos o garantizados por personas
relacionadas a la Administradora.
Los instrumentos en los cuales invertirá sus recursos el Fondo, no requerirán de clasificación de
riesgo.
Para el cumplimiento de su objetivo de inversión indicado anteriormente, el Fondo podrá concurrir
a la constitución de sociedades por acciones.
En la inversión de los recursos del Fondo, se observarán los siguientes límites:
1) Límite máximo de inversión respecto del emisor de cada instrumento:
/i/ Inversión directa o indirecta en instrumentos o valores emitidos o garantizados por una misma entidad:
Hasta un 100% del activo del Fondo.
/ii/ Acciones o títulos de deuda cuya emisión no haya sido registrada como valor de oferta pública en Chile:
Hasta un 100% del activo del Fondo.
/iii/ Depósitos a plazo y otros títulos representativos de captaciones de una misma institución financiera o
garantizados por ésta: Hasta un 15% del activo del Fondo.
/iv/ Inversión en cuotas de fondos administrados por la Administradora o por personas relacionadas a ella:
Hasta un 15% del activo del Fondo.
2) Límite máximo de inversión por grupo empresarial y sus personas relacionadas: Hasta un 100% del activo del
Fondo.
3) Se mantendrán los siguientes límites máximos de inversión indirecta en los Inmuebles: i) cada Inmueble no
podrá representar más de un 50% del total de los Inmuebles del Fondo, medido sobre el valor del activo al
momento de su inversión; y ii) cada contrato de arrendamiento o subarrendamiento de los Inmuebles no podrá
representar más de un 25% del total de la renta proveniente de los Inmuebles, medido como la renta anual
establecida en cada contrato.
4) El 100% de los activos del Fondo se invertirá en Chile.
5) Los límites indicados en el presente numeral no se aplicarán (i) durante los primeros 6 meses contados desde el
depósito del presente Reglamento Interno y (ii) durante el periodo comprendido entre el término del plazo
establecido para el ejercicio de las Opciones de Compra y la liquidación final del Fondo.
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
22
Nota 3 - Política de Inversión del Fondo (continuación)
6) Si se produjeren excesos de inversión, la Administradora informará este hecho al Comité de Vigilancia, y no
podrá efectuar nuevas adquisiciones de los instrumentos o valores excedidos.
7) La regularización de los excesos de inversión se realizará mediante la venta de los instrumentos o valores
excedidos o mediante el aumento del patrimonio del Fondo en los casos que esto sea posible.
Nota 4 - Administración de Riesgos
4.1 Gestión de riesgo financiero
Las actividades del Fondo lo exponen a diversos riesgos financieros: riesgo de mercado (incluido
el riesgo cambiario o de moneda, riesgo por tipo de interés a valor razonable, riesgo por tipo de
interés de flujo de efectivo y riesgos de precio), riesgo crediticio y riesgo de liquidez.
4.1.1 Riesgos de mercado
a) Riesgo de precios
El riesgo de precios es el riesgo que los cambios en los precios de mercado, por ejemplo tasas de
interés, cambios de monedas extranjeras y precios de los instrumentos, afecten los ingresos del
Fondo o el valor de los instrumentos financieros que mantiene.
De acuerdo a lo señalado en Nota 3 - Política de Inversión del Fondo, el objetivo principal de
inversión del Fondo será invertir indirectamente sus recursos en inmuebles comerciales destinados
a la renta ubicados en Chile, en adelante denominados los “Inmuebles”, para lo cual invertirá en
acciones emitidas por las sociedades denominadas Patio Comercial II SpA y Rentas Patio V SpA y
en instrumentos o contratos representativos de deuda de estas mismas sociedades y/o sus filiales
(en adelante las “Sociedades Inmobiliarias del Fondo”). Estas inversiones se han concretado a
través de operaciones de préstamos a las sociedades relacionadas Patio Comercial II SpA y Rentas
Patio V SpA (ver Nota 23 - Partes Relacionadas).
Desde un punto de vista de precios asociado a cambios en tasas de interés y/o precios de los
instrumentos, el Fondo tiene estas inversiones registradas a costo amortizado, a una tasa de interés
promedio de 4,96% más UF, razón por la cual la Administradora considera que su exposición al
riesgo de precios es baja.
b) Riesgo cambiario
El Fondo no opera ni mantiene activos tanto monetarios como no monetarios denominados en
monedas distintas al Peso chileno, la moneda funcional.
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
23
Nota 4 - Administración de Riesgos (continuación)
4.1 Gestión de riesgo financiero (continuación)
4.1.1 Riesgos de mercado (continuación)
c) Riesgo de tipo de interés
El riesgo de tipo de interés surge de los efectos de fluctuaciones en los niveles vigentes de tasas de
interés del mercado sobre el valor razonable de activos y pasivos financieros y flujo de efectivo
futuro. El Fondo no mantiene instrumentos de deuda que lo expongan a este riesgo.
4.1.2 Riesgo de crédito
El riesgo crediticio es el riesgo asociado a la posibilidad que una entidad contraparte sea incapaz de
pagar sus obligaciones a su vencimiento.
De acuerdo a lo señalado en Nota 3 - Política de Inversión del Fondo, el objetivo principal de
inversión del Fondo será invertir indirectamente sus recursos en inmuebles comerciales destinados
a la renta ubicados en Chile, en adelante denominados los “Inmuebles”, para lo cual invertirá en
acciones emitidas por las sociedades denominadas Patio Comercial II SpA y Rentas Patio V SpA y
en instrumentos o contratos representativos de deuda de estas mismas sociedades y/o sus filiales
(en adelante las “Sociedades Inmobiliarias del Fondo”). Estas inversiones se han concretado a
través de operaciones de préstamos a las sociedades relacionadas Patio Comercial II SpA y Rentas
Patio V SpA (ver Nota 23 - Partes Relacionadas).
Este riesgo es relativamente bajo para el Fondo, ya que el riesgo de incobrabilidad por parte de las
sociedades inmobiliarias del Fondo, debido a que poseen una cartera de inmuebles, consolidada y
diversificada, destinados a la renta comercial (los “Centros”). Las principales características de esta
cartera son:
• Está conformada por 18 Centros a lo largo de Chile
• Centros comercialmente maduros y con historia
• Flujo estable proveniente de contratos de arriendo a largo plazo
4.1.3 Riesgo de liquidez
El riesgo de liquidez es el riesgo asociado a la posibilidad de que el Fondo no sea capaz de generar
suficientes recursos de efectivo para liquidar sus obligaciones en su totalidad cuando llega su
vencimiento.
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
24
Nota 4 - Administración de Riesgos (continuación)
4.1 Gestión de riesgo financiero (continuación)
4.1.3 Riesgo de liquidez (continuación)
El siguiente cuadro analiza los pasivos financieros del Fondo y pasivos financieros derivados
liquidables netos dentro de agrupaciones de vencimiento relevantes en base al período restante en
la fecha de balance respecto de la fecha de vencimiento contractual. Los montos en el cuadro son
los flujos de efectivo contractuales no descontados excluidos los derivados liquidados brutos.
PASIVO SMenos de
7 días
7 días a
1 mes
1-12
meses
Más de
12 meses
Sin
vencimiento
estipulado
Al 31 de diciembre de 2015
Pasivo corriente
Pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados - - - - -
Préstamos - - - - -
Otros pasivos financieros - - - - -
Cuentas y documentos por pagar por operaciones - - - - -
Remuneraciones sociedad administradora 14.950 - - - -
Otros documentos y cuentas por pagar 16.802 - - - -
Ingresos anticipados - - - - -
Otros pasivos - - - - -
Total pasivo corriente 31.752 - - - -
Pasivo corriente
Otros documentos y cuentas por pagar - - - 950.309 -
Otros pasivos - - - - -
Total pasivo no corriente - - - 950.309 -
Patrimonio neto
Aportes - - - - 27.886.738
Otras reservas - - - - -
Resultados acumulados - - - - 532.577
Resultado del ejercicio - - - - 6.388.600
Dividendos provisorios - - - - (2.428.821)
Total patrimonio neto - - - - 32.379.094
Flujos de salida de efectivo contractual 31.752 - - 950.309 32.379.094
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
25
Nota 4 - Administración de Riesgos (continuación)
4.1 Gestión de riesgo financiero (continuación)
4.1.3 Riesgo de liquidez (continuación)
PASIVO SMenos de
7 días
7 días a
1 mes
1-12
meses
Más de
12 meses
Sin
vencimiento
estipulado
Al 31 de diciembre de 2014
Pasivo corriente
Pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados - - - - -
Préstamos - - - - -
Otros pasivos financieros - - - - -
Cuentas y documentos por pagar por operaciones - - - - -
Remuneraciones sociedad administradora 44.710 - - - -
Otros documentos y cuentas por pagar 422.062 - - - -
Ingresos anticipados - - - - -
Otros pasivos - - - - -
Total pasivo corriente 466.772 - - - -
Pasivo corriente
Otros documentos y cuentas por pagar - - - 314.910 -
Otros pasivos - - - - -
Total pasivo no corriente - - - 314.910 -
Patrimonio neto
Aportes - - - - 27.886.738
Otras reservas - - - - -
Resultados acumulados - - - - -
Resultado del ejercicio - - - - 1.248.209
Dividendos provisorios - - - - (715.632)
Total patrimonio neto - - - - 28.419.315
Flujos de salida de efectivo contractual 466.772 - - 314.910 28.419.315
El fondo administra su riesgo de liquidez invirtiendo predominantemente en valores que espera
poder liquidar dentro de un plazo de 7 días o menos. El siguiente cuadro ilustra la liquidez
esperada de los activos mantenidos:
Al 31 de diciembre de 2015Menos de 7
días
Más de 12
meses
Efectivo y efectivo equivalente 18.864 -
Activos financieros a valor razonable con efectos en resultados - -
Activos financieros a costo amortizado - 18.943.557
Cuentas y documentos por cobrar por operaciones - -
Otros documentos y cuentas por cobrar - -
Total de activos 18.864 18.943.557
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Notas a los Estados Financieros
26
Nota 4 - Administración de Riesgos (continuación)
4.1 Gestión de riesgo financiero (continuación)
4.1.3 Riesgo de liquidez (continuación)
Al 31 de diciembre de 2014Menos de 7
días
Más de 12
meses
Efectivo y efectivo equivalente 43.187 -
Activos financieros a valor razonable con efectos en resultados - -
Activos financieros a costo amortizado - 17.323.549
Cuentas y documentos por cobrar por operaciones - -
Otros documentos y cuentas por cobrar 413.735 -
Total de activos 456.922 17.323.549
4.2 Gestión de riesgo de capital
El capital del Fondo está representado por las cuotas emitidas y pagadas. El importe del mismo
puede variar por nuevas emisiones de cuotas acordadas en Asamblea de Aportantes y por
disminuciones de capital de acuerdo a lo establecido en el Reglamento Interno del Fondo. El
objetivo del Fondo cuando administra capital, es salvaguardar la capacidad del mismo para
continuar como una empresa en marcha con el objeto de proporcionar rentabilidad para los
Aportantes y mantener una sólida base de capital para apoyar el desarrollo de las actividades de
inversión del Fondo.
Para poder mantener o ajustar la estructura de capital, el Fondo podría ajustar el importe de los
dividendos a pagar a los Aportantes, restituir capital, emitir nuevas cuotas o vender activos para
reducir la deuda.
El Fondo hace seguimiento del capital de acuerdo con el índice de apalancamiento, en línea con la
práctica del sector. Este índice se calcula como la deuda neta dividida entre el capital total. La
deuda neta se calcula como el total de recursos ajenos menos el efectivo y los equivalentes al
efectivo. El capital se calcula como el patrimonio neto, más la deuda neta.
Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, el Fondo no mantiene deuda financiera.
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Notas a los Estados Financieros
27
Nota 4 - Administración de Riesgos (continuación) 4.3 Estimación del valor razonable
El valor razonable de activos y pasivos financieros transados en mercados activos (tales como derivados que se negocian en la bolsa) se basa en precios cotizados del mercado a la fecha del estado de situación financiera. El precio cotizado de mercado utilizado para activos financieros mantenidos por el Fondo es el precio de compra; el precio cotizado de mercado apropiado para pasivos financieros es el precio de venta. El Fondo utiliza los precios de cotización bursátil al cierre de día para valorizar sus inversiones. Se considera que un instrumento financiero es cotizado en un mercado activo si es posible obtener fácil y regularmente los precios cotizados ya sea de un mercado bursátil, operador, corredor, grupo de industria, servicio de fijación de precios, o agencia fiscalizadora, y esos precios representan transacciones de mercado reales que ocurren regularmente entre partes independientes y en condiciones de plena competencia. La clasificación de mediciones a valores razonables de acuerdo con su jerarquía, que refleja la importancia de los “inputs” utilizados para la medición, se establece de acuerdo a los siguientes niveles: Nivel 1: Precios cotizados (no ajustados) en mercados activos para activos o pasivos idénticos. Nivel 2: Inputs de precios cotizados no incluidos dentro del nivel 1 que son observables para el activo o pasivo,
sea directamente (esto es, como precios) o indirectamente (es decir, derivados de precios). Nivel 3: Inputs para el activo o pasivo que no están basados en datos de mercado observables.
El nivel en la jerarquía del valor razonable dentro del cual se clasifica la medición de valor razonable efectuada es determinada en su totalidad en base al “input” o dato del nivel más bajo que es significativo para la medición. Para este propósito, la relevancia de un dato es evaluada en relación con la medición del valor razonable en su conjunto. Si una medición del valor razonable utiliza datos observables de mercado que requieren ajustes significativos en base a datos no observables, esa medición es clasificada como de nivel 3. La evaluación de la relevancia de un dato particular respecto de la medición del valor razonable en su conjunto requiere de juicio, considerando los factores específicos para el activo o pasivo.
La determinación de qué constituye el término “observable” requiere de criterio significativo de parte de la administración del Fondo. Es así como se considera que los datos observables son aquellos datos de mercado que se pueden conseguir fácilmente, se distribuyen o actualizan en forma regular, son confiables y verificables, no son privados (de uso exclusivo), y son proporcionados por fuentes independientes que participan activamente en el mercado pertinente.
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
28
Nota 4 - Administración de Riesgos (continuación)
4.3 Estimación del valor razonable (continuación)
El siguiente cuadro analiza dentro de la jerarquía del valor razonable los activos y pasivos del
Fondo (por clase) medidos a valor razonable al 31 de diciembre de 2015 y 2014:
Activos al 31 de diciembre de 2015 Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3 Saldo Total
Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados:
– Acciones y derechos preferentes de suscripción - - - -
– Cuotas de fondos de inversión y derechos preferentes - - - -
– Cuotas de fondos mutuos - - - -
– Otros instrumentos de capitalización - - - -
– Dep. y/o Pagarés de Bancos e Inst. Financieras - - - -
– Bonos de Bancos e Inst. Financieras - - - -
– Letras de Crédito de Bancos e Inst. Financieras - - - -
– Pagarés de Empresas - - - -
– Bonos de empresas y títulos de deuda de Securitización - - - -
– Pagarés emitidos por Estados y Bcos. Centrales - - - -
– Bonos emitidos por Estados y Bcos. Centrales - - - -
– Otros títulos de deuda - - - -
Total activos - - - -
Pasivos al 31 de diciembre de 2015
Pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados:
– Acciones que cotizan en bolsa vendidas cortas - - - -
– Derivados - - - -
Total pasivos - - - - Activos al 31 de diciembre de 2014 Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3 Saldo Total
Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados:
– Acciones y derechos preferentes de suscripción - - - -
– Cuotas de fondos de inversión y derechos preferentes - - - -
– Cuotas de fondos mutuos - - - -
– Otros instrumentos de capitalización - - - -
– Dep. y/o Pagarés de Bancos e Inst. Financieras - - - -
– Bonos de Bancos e Inst. Financieras - - - -
– Letras de Crédito de Bancos e Inst. Financieras - - - -
– Pagarés de Empresas - - - -
– Bonos de empresas y títulos de deuda de Securitización - - - -
– Pagarés emitidos por Estados y Bcos. Centrales - - - -
– Bonos emitidos por Estados y Bcos. Centrales - - - -
– Otros títulos de deuda - - - -
Total activos - - - -
Pasivos al 31 de diciembre de 2014
Pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados
– Acciones que cotizan en bolsa vendidas cortas - - - -
– Derivados - - - -
Total pasivos - - - -
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
29
Nota 4 - Administración de Riesgos (continuación)
4.3 Estimación del valor razonable (continuación)
Las inversiones cuyos valores están basados en precios de mercado cotizados en mercados activos,
y por lo tanto clasificados dentro del nivel 1, incluyen acciones activas que cotizan en bolsa,
derivados transados en mercados bursátiles, instrumentos de deuda del Banco Central de Chile,
letras del tesoro del gobierno estadounidense y algunas obligaciones soberanas. El Fondo no
ajusta el precio cotizado para estos instrumentos. Los instrumentos financieros que se transan en mercados que no son considerados activos pero son valorados sobre la base de precios de mercado cotizados, cotizaciones de corredores de bolsa o fuentes alternativas de fijación de precios respaldadas por “inputs” observables, son clasificados dentro del nivel 2. Estos incluyen, bonos corporativos con categoría de inversión y algunas obligaciones soberanas, acciones que cotizan en bolsa y derivados extrabursátiles. Como las inversiones de nivel 2 incluyen posiciones que no se negocian en mercados activos, las valoraciones pueden ser ajustadas para reflejar iliquidez, las cuales generalmente están basadas en información de mercado disponible.
Las inversiones clasificadas dentro del nivel 3 tienen “inputs” (entradas de datos) no observables significativas, ya que se negocian de manera poco frecuente. Los instrumentos de Nivel 3 incluyen patrimonio privado y títulos de deuda corporativa. Ya que los precios observables no están disponibles para estos valores, el Fondo ha utilizado técnicas de valoración para determinar el valor razonable. El monto de instrumentos de capitalización de nivel 3 consiste en una posición única. Los principales “inputs” (datos de entrada) del modelo de valoración del Fondo para esta inversión incluyen múltiplos de ganancias (basados en las ganancias históricas del emisor durante la década pasada) y flujos de efectivo descontados. El Fondo también considera el precio de transacción original, las transacciones recientes en instrumentos idénticos o similares y transacciones de terceros concluidas en instrumentos comparables. Ajusta el modelo cuando se estima necesario. La deuda de nivel 3 también consiste en una posición única. La técnica de modelos de valoración del Fondo para este instrumento de deuda corporativa es el valor presente neto de flujos de efectivo futuros estimados. El Fondo también considera otros factores de riesgo de liquidez, de crédito y de mercado. Ajusta el modelo cuando se estima necesario. Los flujos de efectivo descontados se calculan utilizando la tasa de inflación promedio durante el ejercicio financiero. Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, el Fondo no tiene transferencias de activos entre los niveles 1
y 2. Asimismo, a igual fecha, el Fondo no tiene instrumentos de nivel 3.
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
30
Nota 4 - Administración de Riesgos (continuación) 4.4 Valor razonable de activos y pasivos financieros a costo amortizado
Valor LibroValor
RazonableValor Libro
Valor
Razonable
Activo
Efectivo y efectivo equivalente - - - -
Activos financieros a costo amortizado 18.943.557 18.943.557 17.323.549 17.323.549
Cuentas y documentos por cobrar por operaciones - - - -
Otros documentos y cuentas por cobrar - - - -
Otros activos - - - -
Pasivo
Préstamos - - - -
Cuentas y documentos por pagar por operaciones - - - -
Otros documentos y cuentas por pagar - - - -
Otros pasivos - - - -
Concepto
31-12-2015 31-12-2014
Nota 5 - Juicios y Estimaciones Contables Críticas
5.1 Estimaciones contables críticas
La administración hace estimaciones y formula supuestos respecto del futuro. Las estimaciones
contables resultantes, por definición, rara vez van a ser equivalentes a los resultados reales
relacionados. Las estimaciones y supuestos que tienen un riesgo significativo de causar ajustes
importantes a los valores contables de activos y pasivos dentro del próximo ejercicio financiero se
describen a continuación:
a) Valor razonable de instrumentos financieros derivados
El Fondo no mantiene ni ha efectuado operaciones con instrumentos financieros que no son cotizados en mercados
activos, tales como derivados extrabursátiles.
b) Valor razonable de instrumentos que no cotizan en un Mercado activo o sin presencia bursátil
El Fondo no realiza inversiones en instrumentos que no coticen en un mercado activo.
5.2 Juicios importantes al aplicar las políticas contables
Moneda funcional
La administración considera el peso chileno como la moneda que más fielmente representa el
efecto económico de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. El peso chileno es la
moneda en la cual el Fondo mide su rendimiento e informa sus resultados, así como también la
moneda en la cual recibe suscripciones de sus inversionistas. Esta determinación también
considera el ambiente competitivo en el cual se compara al Fondo con otros productos de inversión
en pesos chilenos.
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
31
Nota 6 - Activos Financieros a Valor Razonable con Efecto en Resultados a) Activos
Concepto 31-12-2015 31-12-2014
Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados
Títulos de renta variable
Acciones de sociedades anónimas abiertas - -
Derechos preferentes de suscripción de acciones de sociedades anónimas abiertas - -
Cuotas de fondos mutuos - -
Cuotas de fondos de inversión - -
Certificados de depósitos de valores (CDV) - -
T ítulos que representen productos - -
Otros títulos de renta variable - -
Títulos de deuda
Depósito a plazo y otros títulos de bancos e instituciones financieras - -
Letras de créditos de bancos e instituciones financieras - -
T ítulos de deuda de corto plazo registrados - -
Bonos registrados - -
T ítulos de deuda de securitización - -
Cartera de créditos o de cobranzas - -
T ítulos emitidos o garantizados por Estado o Bancos Centrales - -
Otros títulos de deuda - -
Total activos financieros a valor razonable con efecto en resultados - -
b) Efectos en resultados O tros cambios netos en el valor razonable sobre activos financieros a valor
razonable con efecto en resultados (incluyendo los designados al inicio):31-12-2015 31-12-2014
-Resultados realizados 287 13.585
-Resultados no realizados - -
Total ganancias/(pérdidas) 287 13.585
-Otros cambios netos en el valor razonable sobre activos financieros a valor razonable
con efecto en Resultados- -
-Otros cambios netos en el valor razonable sobre activos designados al inicio a valor
razonable con efecto en resultados- -
Total ganancias/(pérdidas) netas 287 13.585
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
32
Nota 6 - Activos Financieros a Valor Razonable con Efecto en Resultados (continuación) c) Composición de la cartera
Nacional Extranjero Total % del total
de activosNacional Extranjero Total
% del total
de activos
Títulos de Renta Variable
Subtotal - - - - - - - -
Títulos de Deuda
Depósito a plazo y otros títulos de bancos e instituciones financieras - - - - - - - -
Letras de créditos de bancos e instituciones financieras - - - - - - - -
T ítulos de deuda de corto plazo registrados - - - - - - - -
Bonos registrados - - - - - - - -
T ítulos de deuda de securitización - - - - - - - -
Cartera de créditos o de cobranzas - - - - - - - -
T ítulos emitidos o garantizados por Estado o Bancos Centrales - - - - - - - -
Otros títulos de deuda - - - - - - - -
Subtotal - - - - - - - -
Inversiones No Registradas
Acciones no registradas - - - - - - - -
Cuotas de fondos de inversión privados - - - - - - - -
Efectos de comercio no registrados - - - - - - - -
Bonos no registrados - - - - - - - -
Mutuos hipotecarios endosables - - - - - - - -
Otros títulos de deuda no registrados - - - - - - - -
Otros valores o instrumentos autorizados - - - - - - - -
Subtotal - - - - - - - -
O tras Inversiones
Derechos por operaciones con instrumentos derivados - - - - - - - -
Primas por opciones - - - - - - - -
Otras inversiones - - - - - - - -
Subtotal - - - - - - - -
Total - - - - - - - -
31-12-201431-12-2015
Instrumento
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
33
Nota 6 - Activos Financieros a Valor Razonable con Efecto en Resultados (continuación) d) El movimiento de los activos financieros a valor razonable por resultados se resume
como sigue: Concepto 31-12-2015 31-12-2014
Saldo de Inicio al 1 de enero - -
Resultado por venta de instrumentos financieros - -
Intereses y reajustes 287 13.585
Diferencias de cambio de instrumentos de deuda - -
Aumento (disminución) neto por otros cambios en el valor razonable - -
Adiciones 766.000 36.544.726
Ventas (netas de resultados) (766.287) (36.558.311)
Otros movimientos - -
Saldo final - -
Nota 7 - Activos Financieros a Valor Razonable con Efecto en Otros Resultados Integrales
Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, el Fondo no presenta activos de esta naturaleza.
FONDO DE INVERSIÓN IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
34
Nota 8 - Activos Financieros a Costo Amortizado
a) Composición de la cartera
Nacional Extranjero Total % del total de
activosNacional Extranjero Total
% del total de
activos
Títulos de Renta Variable
Subtotal - - - - - - - -
Títulos de Deuda
Depósito a plazo y otros títulos de bancos e inst.
financieras- - - - - - - -
Letras de créditos de bancos e inst. financieras - - - - - - - -
T ítulos de deuda de corto plazo registrados - - - - - - - -
Bonos registrados - - - - - - - -
T ítulos de deuda de securitización - - - - - - - -
Cartera de créditos o de cobranzas - - - - - - - -
T ítulos emitidos o garantizados por Estado o Bancos
Centrales- - - - - - - -
Otros títulos de deuda - - - - - - - -
Subtotal - - - - - - - -
Inversiones No Registradas
Efectos de comercio no registrados - - - - - - - -
Bonos no registrados - - - - - - - -
Mutuos hipotecarios endosables - - - - - - - -
Otros títulos de deuda no registrados 18.943.557 - 18.943.557 56,7833 17.323.549 - 17.323.549 59,3252
Otros valores o instrumentos autorizados - - - - - - - -
Subtotal 18.943.557 - 18.943.557 56,7833 17.323.549 - 17.323.549 59,3252
O tras Inversiones
Otras inversiones - - - - - - - -
Subtotal - - - - - - - -
Total 18.943.557 - 18.943.557 56,7833 17.323.549 - 17.323.549 59,3252
31-12-2014
Instrumento
31-12-2015
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros (expresadas en miles de pesos)
35
Nota 8 - Activos Financieros a Costo Amortizado (continuación)
b) El movimiento de los activos financieros a costo amortizado se resume como sigue:
31-12-2015 31-12-2014
17.323.549 -
- -
1.620.008 564.623
- -
Adiciones - 16.758.926
Ventas - -
- -
- -
18.943.557 17.323.549
(12.719.058) -
6.224.499 17.323.549
Diferencias de cambio de instrumentos
Provisión por deterioro
Otros movimientos
Saldo final
Concepto
Saldo de Inicio al 1 de enero
Intereses y reajustes de instrumentos cobrados
Intereses y reajustes de instrumentos devengados
Menos: Porción no corriente
Porción corriente
c) El movimiento de la provisión por deterioro de los activos financieros clasificados a
costo amortizado es como sigue:
31-12-2015 31-12-2014
- -
- -
- -
- -
- -
Utilización
Montos revertidos no usados
Saldo final
Concepto
Saldo de inicio al 1 de enero
Incremento provisión por deterioro
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros (expresadas en miles de pesos)
36
Nota 9 - Inversiones Valorizadas por el Método de la Participación
a) Información financiera resumida de subsidiarias y asociadas
C A P ITA L VOTOSC OR R IEN -
TES
N O
C OR R IEN -
TES
TOTA LC OR R IEN -
TES
N O
C OR R IEN -
TES
TOTA L
RENTAS
P ATIO V SP AP es o s Chile 100% 100% 953.173 46.736.534 47.689.707 1.084.913 43.535.313 44.620.226 3.069.481 8.576.770 (5.954.646) 2.622.124 NA
P ATIO
COMERCIAL II
SP A
P es o s Chile 100% 100% 1.403.256 53.884.189 55.287.445 7.710.144 42.338.173 50.048.317 5.239.128 9.615.196 (6.643.187) 2.972.009 NA
SALDO S AL 31-12-2015
R ES ULTA -
D O D EL
EJ ER C IC IO
VA LOR D E
C OTIZA -
C ION
B UR S A TIL
A C TIVOS P A S IVOS
P A TR IM O-
N IO
TOTA L
IN GR ES OSS OC IED A D
M ON E-
D A
F UN C IO-
N A L
P A IS D E
OR IGEN
P OR C EN TA J E D E
P A R TIC IP A C IONTOTA L
GA S TOS
C A P ITA L VOTOSC OR R IEN -
TES
N O
C OR R IEN -
TES
TOTA LC OR R IEN -
TES
N O
C OR R IEN -
TES
TOTA L
RENTAS
P ATIO V SP AP es o s Chile 100% 100% 1.341.186 43.951.644 45.292.830 1.213.449 42.147.406 43.360.855 1.931.975 7.917.375 (6.006.254) 1.911.121 NA
P ATIO
COMERCIAL II
SP A
P es o s Chile 100% 100% 1.863.728 49.606.156 51.469.884 7.986.095 40.085.363 48.071.458 3.398.426 3.125.603 (4.534.194) (1.408.591) NA
SALDO S AL 31-12-2014
S OC IED A D
M ON E-
D A
F UN C IO-
N A L
P A IS D E
OR IGEN
P OR C EN TA J E D E
P A R TIC IP A C IONA C TIVOS P A S IVOS
P A TR IM O-
N IO
TOTA L
IN GR ES OS
TOTA L
GA S TOS
R ES ULTA -
D O D EL
EJ ER C IC IO
VA LOR D E
C OTIZA -
C ION
B UR S A TIL
b) El movimiento durante el período fue el siguiente:
R UT S o c ie da dS a ldo de
Inic io
P a rt ic ipa c ió n
e n re s ulta do s
M $
P a rt ic ipa c ió n
e n o tro s
re s ulta do s
inte g ra le s
M $
R e s ulta do s
no
re a liza do s
M $
A dic io ne s
M $
B a ja s
M $
Otro s
m o v im ie nto s
M $
S a ldo de
c ie rre
M $
76.410.769-1 P ATIO COMERCIAL II SP A 8.025.141 2.972.009 - - - - (1.131.307) 9.865.843
76.265.394-K RENTAS P ATIO V SP A 3.395.385 2.622.123 (1.484.617) 4.532.891
5.594.132 (2.615.924) 14.398.734
S A LD OS A L 3 1-12 -2 0 15
Totales
R UT S o c ie da dS a ldo de
Inic io
P a rt ic ipa c ió n
e n re s ulta do s
M $
P a rt ic ipa c ió n
e n o tro s
re s ulta do s
inte g ra le s
M $
R e s ulta do s
no
re a liza do s
M $
A dic io ne s
M $
B a ja s
M $
Otro s
m o v im ie nto s
M $
S a ldo de
c ie rre
M $
76.410.769-1 P ATIO COMERCIAL II SP A 7.645.439 861.753 - - - - (482.051) 8.025.141
76.265.394-K RENTAS P ATIO V SP A 3.495.875 176.195 (276.685) 3.395.385
1.037.948 11.420.526
S A LD OS A L 3 1-12 -2 0 14
To ta le s
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros (expresadas en miles de pesos)
37
Nota 9 - Inversiones Valorizadas por el Método de la Participación
c) Plusvalías incluidas en el valor de la inversión:
Al 31-12-2015 Al 31-12-2014
4.232.260 900.178
2.917.963 4.137.233 RENTAS P ATIO V SP A
Sociedad
P ATIO COMERCIAL II SP A
.
Nota 10 - Propiedades de Inversión
Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, el Fondo no tiene propiedades de inversión.
Nota 11 - Pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados
Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, el Fondo no tiene pasivos financieros.
Nota 12 - Otros Documentos y Cuentas por Cobrar y por Pagar
a) Otros documentos y cuentas por cobrar (activo corriente)
Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, la composición del saldo es la siguiente:
Concepto 31-12-2015 31-12-2014
Dividendos por cobrar - 413.735
Total - 413.735
b) Otros documentos y cuentas por pagar (pasivo corriente)
Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, la composición del saldo es la siguiente:
Concepto 31-12-2015 31-12-2014
Dividendos provisorios por pagar - 413.735
Provisión Comité de Vigilancia 10.651 2.939
Provisión de auditoría y otros 6.151 5.388
Total 16.802 422.062
c) Otros documentos y cuentas por pagar (pasivo no corriente)
Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, la composición del saldo es la siguiente:
Concepto 31-12-2015 31-12-2014
Provisión opción de venta acciones Sociedades filiales del Fondo 950.309 314.910
Total 950.309 314.910
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
38
Nota 12 - Otros Documentos y Cuentas por Cobrar y por Pagar (continuación)
c) Otros documentos y cuentas por pagar (pasivo corriente) (continuación)
La provisión indicada corresponde a la valorización de la opción de compra de acciones firmada
entre el Fondo y Patio Comercial SpA con fecha 8 de octubre de 2014. Dicho convenio estipula
la opción de compra por la totalidad de las acciones de la sociedad Patio Comercial II SpA y
Rentas Patio V SpA, de las que el Fondo es dueño en un 100%, tal como se indica en Nota 9 -
Inversiones Valorizadas por el Método de la Participación.
El plazo para ejercer esta opción es a contar del 15 de octubre de 2017 y hasta el 15 de
septiembre de 2021.
Nota 13 - Intereses y Reajustes
Concepto 31-12-2015 31-12-2014
Efectivo y Efectivo equivalente - -
Títulos de deuda a valor razonable con efecto en resultados:
- A valor razonable con efecto en resultados 287 13.585
- Designados a valor razonable con efecto en resultados - -
Activos financieros a costo amortizado 1.620.008 564.623
Total 1.620.295 578.208
Nota 14 - Efectivo y Efectivo Equivalente La composición del rubro Efectivo y efectivo equivalente, comprende los siguientes saldos: Concepto 31-12-2015 31-12-2014
Efectivo en bancos 18.864 43.187
Depósitos a corto plazo - -
Otros - -
Total 18.864 43.187
Conciliación del Efectivo y Efectivo Equivalente con el Estado de Flujo de Efectivo: Conciliación del Efectivo y Efectivo Equivalente 31-12-2015 31-12-2014
Sobregiro bancario utilizado para la gestión del efectivo - -
Otros - -
Total partidas de conciliación del efectivo y efectivo equivalente - -
Efectivo y efectivo equivalente 18.864 43.187
Saldo efectivo y efectivo equivalente - estado de flujo de
efectivo18.864 43.187
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
39
Nota 15 - Cuotas en circulación El detalle y movimientos de las cuotas vigentes al 31 de diciembre de 2015 y 2014 es el siguiente:
A B
Saldo de Inicio - - -
Cuotas suscritas 750.000 403.846 1.153.846
Cuotas rescatadas - - -
Saldo Final 750.000 403.846 1.153.846
31-12-2014Series
Total
A B
Saldo de Inicio 750.000 403.846 1.153.846
Cuotas suscritas - - -
Cuotas rescatadas - - -
Saldo Final 750.000 403.846 1.153.846
TotalSeries
31-12-2015
Tal como se indica en Nota 16 – Reparto de Beneficios a los Aportantes, la Serie A tendrá
derecho a recibir preferentemente, una cantidad equivalente a lo que resulte de aplicar la Tasa de
Retorno Preferente.
Acorde a lo indicado en dicha nota, el valor cuota para la serie A es el siguiente:
Fecha CuotasMonto
Aporte en UF
Monto Retorno
UF devengadoTotal UF $ Valor Cuota
31-12-2015 750.000 750.000,00 668,41 750.668,41 19.238.948.239 25.651,9310
31-12-2014 750.000 750.000,00 675,84 750.675,84 18.486.968.982 24.649,2920
Aplicando lo que establece el reglamento interno, en el sentido que toda utilidad que obtenga el
Fondo o caja que el Fondo tenga disponible susceptible de ser distribuida en los términos
indicados en el Reglamento Interno y que exceda del Retorno Preferente devengado,
corresponderá íntegramente a la Serie B. De acuerdo a ello, el saldo de patrimonio que
corresponde a la Serie B y su valor cuota al 31 de diciembre de 2015 y 2014 es el siguiente.
31-12-2015 31-12-2014
27.886.738.010 27.886.738.010
Resultados Acumulados 1.248.209.796 -
6.388.601.005 1.248.209.796
(3.144.453.572) (715.632.746)
32.379.095.239 28.419.315.060
(19.238.948.239) (18.486.968.982)
13.140.147.000 9.932.346.078
Menos Patrimonio Asignado a Serie A
Saldo patrimonio asignado a Serie B
Patrimonio del Fondo
Aportes
Resultado del Ejercicio
Dividendos provisorios
Total Patrimonio
Fecha Serie Cuotas Valor Cuota
31-12-2015 B 403.846 32.537,5193
31-12-2014 B 403.846 24.594,3901
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
40
Nota 16 – Reparto de Beneficios a los Aportantes
De acuerdo a descrito en Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos 2.10
Dividendos por pagar, el Fondo distribuirá anualmente a los aportantes, como dividendo, o bien
a título de disminución de capital, si los beneficios netos percibidos o las utilidades del Fondo no
fueren suficientes, la totalidad de la caja disponible susceptible de ser distribuida.
Para proceder al pago de dividendos o disminuciones de capital entre las diferentes series de
Cuotas del Fondo, la administradora deberá cumplir lo indicado en el Título VI del Reglamento
Interno del Fondo, según se describa a continuación.
El Fondo contará con 2 series de cuotas, las cuales se denominan Serie A y Serie B.
La Serie A tendrá derecho a recibir preferentemente (en adelante el “Retorno Preferente”), una
cantidad equivalente a lo que resulte de aplicar la Tasa de Retorno Preferente sobre la cantidad
equivalente a la suma de: (a) el capital pagado por dicha serie debidamente reajustado de acuerdo con la variación de la Unidad de
Fomento, más
(b) el Retorno Preferente devengado y no pagado, debidamente reajustado de acuerdo con la variación de la
Unidad de Fomento
Se entenderá por “Tasa de Retorno Preferente” la siguiente: (a) desde el mes 1 hasta el mes 84, contado desde la fecha de depósito del presente Reglamento Interno, un
6,70% anual, calculado sobre la base de trimestres iguales de 90 días, equivalente a 1,6345% trimestral; y
(b) desde el mes 85 hasta el mes 108, contado desde la misma fecha, un 8,20% anual, calculado sobre la base de
trimestres iguales de 90 días, equivalente a 1,9898% trimestral.
El Retorno Preferente se devengará trimestralmente, en base a trimestres iguales de 90 días. Para
estos efectos, se incrementará el valor Cuota de la Serie A en el monto equivalente al Retorno
Preferente devengado, mediante una participación preferente en las utilidades obtenidas por el
Fondo en el período o, en su defecto, mediante disminuciones del valor Cuota de la Serie B.
El Retorno Preferente devengado se pagará, con preferencia a cualquier distribución que pueda
corresponder a la Serie B, como dividendo provisorio o definitivo del Fondo o como cualquier
otra forma de reparto de utilidades o capital
Toda utilidad que obtenga el Fondo o caja que el Fondo tenga disponible susceptible de ser
distribuida en los términos indicados en el Reglamento Interno y que exceda del Retorno
Preferente devengado, corresponderá íntegramente a la Serie B y deberá ser pagada, a dicha Serie
en las mismas oportunidades en las cuales se pague el Retorno Preferente a la Serie A.
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
41
Nota 16 – Reparto de Beneficios a los Aportantes (continuación)
El detalle de los dividendos pagados y devengados al 31 de diciembre de 2015 y 2014, es el
siguiente:
Fecha de
aprobaciónSerie Monto por cuota $
Monto total
distribuidoTipo de dividendo
26-03-2015 A 402,200271 301.650 Provisorio
27-03-2015 B 1.034,331537 417.711 Provisorio
26-06-2015 A 408,237624 306.178 Provisorio
26-06-2015 B 1.020,460646 412.109 Provisorio
26-09-2015 A 413,909665 310.432 Provisorio
26-09-2015 B 521,499629 210.606 Provisorio
28-12-2015 A 418,907476 314.181 Provisorio
28-12-2015 B 386,172984 155.954 Provisorio
2.428.821 Total Fecha de
aprobaciónSerie Monto por cuota $
Monto total
distribuidoTipo de dividendo
22-12-2014 A 402,529949 301.897 Provisorio
22-12-2014 B 1.024,487750 413.735 Provisorio
715.632 Total
Nota 17 - Rentabilidad del Fondo
Período
actual
Últimos 12
meses
Últimos 24
meses
Período
actual
Últimos 12
meses
Últimos 24
meses
Nominal 4,0676% 4,0676% NA 32,2965% 32,2965% NA
Real -0,0010% -0,0010% NA 27,1243% 27,1243% NA
Variación UF 4,0686% 4,0686% NA 4,0686% 4,0686% NA
Tipo rentabilidad
Serie A Serie B
La rentabilidad del período actual corresponde a la rentabilidad entre el valor cuota del 1 de enero
de 2015 y el 31 de diciembre de 2014.
Nota 18 - Valor económico de la cuota
Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, el Fondo no presenta datos relativos a valor económico de la
cuota puesto que no mantienen inversiones en instrumentos que se encuentren valorizados por el
método de la participación, para los cuales se haya optado por efectuar valorizaciones
económicas de las mismas.
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
42
Nota 19 - Inversión acumulada en acciones o en cuotas de fondos de inversión
Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, el Fondo no tiene inversiones en acciones o cuotas de fondos
de inversión.
Nota 20 - Excesos de Inversión
A la fecha de cierre de los estados financieros, el Fondo no tiene inversiones que se encuentren
excedidas de los límites establecidos en la Ley Nº20.712 y/o en su reglamento interno.
Nota 21 - Gravámenes y Prohibiciones
Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, el Fondo no tiene gravámenes y prohibiciones que le afecten.
Nota 22 - Custodia de Valores (Norma de Carácter General N° 235 de 2009)
Monto
Custodiado
(Miles)
% Sobre Total
de Inversión
Inst. Emitidos
Emisores
Nacionales
% Sobre Total
de Activo del
Fondo
Monto
Custodiado
(Miles)
% Sobre Total
de Inversión
Inst. Emitidos
Emisores
Extranjeros
% Sobre Total
de Activo del
Fondo
Dep. Central de Valores - - - - - -
Otras Entidades - - - - - -
Total Cartera Inversión - - - - - -
CUSTO DIA DE VALO RES AL 31-12-2015
CUSTO DIA NACIO NAL CUSTO DIA EXTRANJERA
Entidades
Monto
Custodiado
(Miles)
% Sobre Total
de Inversión
Inst. Emitidos
Emisores
Nacionales
% Sobre Total
de Activo del
Fondo
Monto
Custodiado
(Miles)
% Sobre Total
de Inversión
Inst. Emitidos
Emisores
Extranjeros
% Sobre Total
de Activo del
Fondo
Dep. Central de Valores - - - - - -
Otras Entidades - - - - - -
Total Cartera Inversión - - - - - -
Entidades
CUSTO DIA NACIO NAL CUSTO DIA EXTRANJERA
CUSTO DIA DE VALO RES AL 31-12-2014
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
43
Nota 23 - Partes Relacionadas
Se considera que las partes están relacionadas si una de las partes tiene la capacidad de controlar
a la otra o ejercer influencia significativa sobre la otra parte al tomar decisiones financieras u
operacionales, o si se encuentran comprendidas por el artículo 100 de la Ley de Mercado de
Valores.
a) Remuneración de cargo del Fondo
a.1) Remuneración fija
El Fondo es administrado por Credicorp Capital Asset Management S.A. Administradora
General de Fondos (la ‘Administradora’), una sociedad administradora de fondos constituida en
Chile.
La Administradora percibirá por la administración del Fondo una remuneración mensual
equivalente a un doceavo de (i) 7.000 Unidades de Fomento, IVA incluido, entre el mes 1 y el mes 84, contados desde la fecha del
depósito del presente Reglamento Interno; y
(ii) (ii) 1,19%, IVA incluido, entre el mes 85 y el mes 108, contados desde la misma fecha; calculado sobre
el capital pagado del Fondo.
Sin perjuicio de lo anterior, la remuneración mensual indicada en el punto (ii) anterior, se aplicará
por el plazo de dos años a partir de la fecha en que haya transcurrido el plazo otorgado a Patio
para ejercer las Opciones de Compra en caso de ponerse término a alguno de los Contratos de
Operación con Patio sin que las haya ejercido.
La remuneración fija se pagará mensualmente por el Fondo dentro de los primeros cinco días
hábiles del mes siguiente a aquel en que se hubiere hecho exigible la remuneración que se
deduce.
Para los efectos de lo dispuesto en el Oficio Circular N° 335 emitido por la Superintendencia con
fecha 10 de Marzo de 2006, se deja constancia que la tasa del IVA vigente a la fecha de la
aprobación del presente Reglamento Interno corresponde a un 19%. En caso de modificarse la
tasa del IVA antes señalada, la remuneración a que se refiere el presente número se actualizará
según la variación que experimente el IVA, de conformidad con la tabla de cálculo que se indica
en el Anexo A del presente Reglamento Interno, a contar de la fecha de entrada en vigencia de la
modificación respectiva.
El total de remuneración por administración al 31 de diciembre de 2015 ascendió a M$175.414,
adeudándose M$14.950 a la misma fecha.
El total de remuneración por administración al 31 de diciembre de 2014 ascendió a M$44.710,
adeudándose igual monto a la misma fecha.
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
44
Nota 23 - Partes Relacionadas (continuación)
a) Remuneración de cargo del Fondo (continuación)
a.2) Remuneración por Enajenación de Activos
En el caso que no sean ejercidas las Opciones de Compra y por ende no se vendan uno o más de
los Inmuebles o Sociedades Inmobiliarias del Fondo dentro del plazo de los 84 meses señalados,
o bien, una vez transcurrido el plazo otorgado a Patio para ejercer las Opciones de Compra en
caso de ponerse término a alguno de los Contratos de Operación con Patio, sin que las haya
ejercido, la Administradora tendrá derecho a percibir adicionalmente de las remuneraciones antes
indicadas, una remuneración por la venta de éstos o de las Sociedades Inmobiliarias del Fondo,
equivalente al 1,19%, IVA incluido, sobre el precio de venta de los Inmuebles o el precio de
venta de las Sociedades Inmobiliarias del Fondo más el monto de los créditos, de relacionados y
terceros, en contra de dichas sociedades o leasing de los Inmuebles, respectivamente.
b) Tenencia de cuotas por la administradora, entidades relacionadas a la misma y otros
Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, la administradora, sus personas relacionadas, sus accionistas y los trabajadores que representen al empleador o que tengan facultades generales de administración; no mantienen cuotas del Fondo.
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros (expresadas en miles de pesos)
45
Nota 23 - Partes Relacionadas (continuación) c) Saldos y transacciones con partes relacionadas
1. Préstamos por cobrar a entidades relacionadas:
S a ldo s M $ S a ldo s M $
3 1-12 -2 0 15 3 1-12 -2 0 14
27-08-2013 Rentas P a tio V SpA Filia l de l Fo ndo 326.552,8800 UF 5,50% 9.463.765 8.645.316
9 .4 6 3 .7 6 5 8 .6 4 5 .3 16
08-10-2014 Rentas P a tio VI SpA Filia l de P a tio Co merc ia l II SpA (*) 5.208,1105 UF 5,50% 142.635 129.907
27-12-2012 Rentas P a tio VI SpA Filia l de P a tio Co merc ia l II SpA (*) 43.000,0000 UF 5,50% 1.287.089 1.177.716
14-08-2013 Rentas P a tio VI SpA Filia l de P a tio Co merc ia l II SpA (*) 28.500,0000 UF 5,50% 827.404 755.917
16-12-2013 Rentas P a tio VI SpA Filia l de P a tio Co merc ia l II SpA (*) 35.000,0000 UF 5,50% 999.116 911.989
08-10-2014 Rentas P a tio VI SpA Filia l de P a tio Co merc ia l II SpA (*) 4.780,5175 UF 0,00% 122.520 117.730
08-10-2014 Rentas P a tio VI SpA Filia l de P a tio Co merc ia l II SpA (*) 5.208,1105 UF 5,50% 142.635 129.907
04-01-2013 Rentas P a tio VI SpA Filia l de P a tio Co merc ia l II SpA (*) 43.000,0000 UF 5,50% 1.285.741 1.176.422
14-08-2013 Rentas P a tio VI SpA Filia l de P a tio Co merc ia l II SpA (*) 28.500,0000 UF 5,50% 827.404 755.917
26-12-2013 Rentas P a tio VI SpA Filia l de P a tio Co merc ia l II SpA (*) 35.000,0000 UF 5,50% 997.746 910.672
6 .6 3 2 .2 9 0 6 .0 6 6 .17 7
31-07-2014 Rentas P a tio VII SpA Filia l de P a tio Co merc ia l II SpA (*) 11.220,8865 UF 5,00% 308.271 282.210
26-07-2013 Rentas P a tio VII SpA Filia l de P a tio Co merc ia l II SpA (*) 25.428,5476 UF 5,00% 732.089 671.721
1.0 4 0 .3 6 0 9 5 3 .9 3 1
26-07-2013 Rentas P a tio VIII SpA Filia l de P a tio Co merc ia l II SpA (*) 41.421,02 UF 5,00% 1.192.513 1.094.178
26-07-2013 Rentas P a tio VIII SpA Filia l de P a tio Co merc ia l II SpA (*) 21.348,69 UF 5,00% 614.629 563.947
1.8 0 7 .14 2 1.6 5 8 .12 5
18 .9 4 3 .5 5 7 17 .3 2 3 .5 4 9
F e c ha M o nto Orig e n M o ne da Ta s aS o c ie da d N a tura le za de la R e la c ió n
S ubto ta l
S ubto ta l
S ubto ta l
To ta l
S ubto ta l
(*) Patio Comercial II SpA es filial el Fondo.
2. Dividendos por cobrar a entidades relacionadas: S a ldo s M $ S a ldo s M $
3 1-12 -2 0 15 3 1-12 -2 0 14
31-12-2014 Rentas P atio V SpA Filia l del Fo ndo - 164.855
31-12-2014 P atio Co mercia l II SpA Filia l del Fo ndo - 248.880
- 4 13 .7 3 5
N a tura le za de la R e la c ió n S o c ie da d D e udo raF e c ha
To ta l
3. Principales transacciones con entidades relacionadas:
M o nto M $Efe c to s e n
R e s ulta do M $M o nto M $
Efe c to s e n
R e s ulta do M $
99.549.940-1 IM Trus t SA AGF So ciedad Adminis trado ra Invers ió n en fo ndo mutuo - - - 7.630
3 1-12 -2 0 14
R UT S o c ie da d N a tura le za de la re la c ió n D e s c ripc io n de la tra ns a c c ió n
3 1-12 -2 0 15
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros (expresadas en miles de pesos)
46
Nota 24 - Garantía constituida por la Sociedad Administradora en beneficio del fondo
(Artículo 12 Ley N°20.712)
Fecha Naturaleza Emisor
Representante
de los
beneficiarios
Monto UFVigencia
(Desde – Hasta)
31-12-2015 Póliza de seguro Cesce Chile Aseguradora S.A. Banco Santander 10.000 10/2015-01/2016
31-12-2014 Póliza de seguro Cesce Chile Aseguradora S.A. Banco Santander 10.000 10/2014-01/2015
Nota 25 - Otros Gastos de Operación
El detalle de Otros Gastos de Operación del Fondo es el siguiente:
31-12-2015 31-12-2014
Asesorías 4.406 6.445 5.388
Total 4.406 6.445 5.388
% sobre el activo del fondo 0,0132 0,0193 0,0185
Tipo de gastoMonto M$ del
Trimestre
Monto acumulado M$
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
47
Nota 26 - Información Estadística
Va lo r libro
c uo ta
Valor
mercado
cuota
PatrimonioN°
Aportantes
Va lo r libro
c uo ta
Valor
mercado
cuota
PatrimonioN°
Aportantes
Enero 24.716,9242 24.716,9242 18.537.693 9 24.494,4957 24.494,4957 9.892.004 1
Febrero 24.829,8531 24.829,8531 18.622.390 9 24.393,2319 24.393,2319 9.851.109 1
Marzo 25.025,2393 25.025,2393 18.768.929 9 23.286,7368 23.286,7368 9.404.255 1
Abril 24.907,9277 24.907,9277 18.680.946 9 23.166,8785 23.166,8785 9.355.851 1
Mayo 25.196,1073 25.196,1073 18.897.081 9 24.665,4369 24.665,4369 9.961.038 1
J unio 25.000,5769 25.000,5769 18.750.433 9 24.135,7444 24.135,7444 9.747.124 1
J ulio 25.241,7906 25.241,7906 18.931.343 9 24.564,8875 24.564,8875 9.920.432 1
Ago s to 25.488,9537 25.488,9537 19.116.715 9 24.908,7886 24.908,7886 10.059.315 1
Septiembre 25.364,9600 25.364,9600 19.023.720 9 25.741,9096 25.741,9096 10.395.767 1
Octubre 25.649,4852 25.649,4852 19.237.114 10 26.286,7732 26.286,7732 10.615.808 1
No viembre 25.896,5784 25.896,5784 19.422.434 10 26.672,7474 26.672,7474 10.771.682 1
Dic iembre 25.651,9310 25.651,9310 19.238.948 11 32.537,5168 32.537,5168 13.140.146 1
3 1-12 -2 0 15
M e s
S e rie A S e rie B
Va lo r libro
c uo ta
Valor
mercado
cuota
PatrimonioN°
Aportantes
Va lo r libro
c uo ta
Valor
mercado
cuota
PatrimonioN°
Aportantes
Enero - - - - - - - -
Febrero - - - - - - - -
Marzo - - - - - - - -
Abril - - - - - - - -
Mayo - - - - - - - -
J unio - - - - - - - -
J ulio - - - - - - - -
Ago s to - - - - - - - -
Septiembre 24.168,4322 24.168,4322 18.126.324 9 - - - -
Octubre 24.483,4614 24.483,4614 18.362.596 9 24.086,1134 24.086,1134 9.727.081 1
No viembre 24.844,1256 24.844,1256 18.633.094 9 24.552,8882 24.552,8882 9.915.586 1
Dic iembre 24.649,2920 24.649,2920 18.486.969 9 24.594,3901 24.594,3901 9.932.346 1
3 1-12 -2 0 14
M e s
S e rie A S e rie B
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
Notas a los Estados Financieros
48
Nota 27 - Consolidación de Subsidiarias o Filiales e información de asociadas o coligadas
Tal como se indica en Nota – 9 Inversiones Valorizadas por el Método de la Participación, el
Fondo tiene el 100% de participación en las sociedades denominadas Patio Comercial II SpA y
Rentas Patio V SpA. De acuerdo a las disposiciones establecidas en el Oficio Circular N° 592, el
Fondo ha optado por no presentar estados financieros consolidados según lo requerido por la IFRS
10.
Nota 28 - Sanciones
Durante el periodo 2015, la Administradora no recibió sanciones ni multas por parte de la SVS o
de otros organismos fiscalizadores.
Nota 29 - Hechos relevantes
En Sesión de Directorio de la Administradora celebrada con fecha 30 de septiembre de 2015, se
han acordado los siguientes cambios en la administración de la Sociedad:
Se aceptó la renuncia del director señor Luis Alfonso Carrera Sarmiento, nombrándose a don
Guillermo Tagle Quiroz en su reemplazo. Se aceptó la renuncia del director señor Ignacio
Cargioli Vila, asumiendo don Ignacio Álvarez Avendaño en su reemplazo. Se aceptó la renuncia
del director señor Ignacio Montes Labarca, designándose en su reemplazo a don Hugo Samander
Orellana. Asimismo, y atendida la renuncia al cargo de director presentada por el señor Daniel
Edwards Yoacham con fecha 29 de julio 2015, el Directorio designó en su reemplazo a don
Cristián Letelier Braun, el cual fue, además, nombrado nuevo Presidente del Directorio.
En virtud de lo señalado, el Directorio de la Administradora ha quedado integrado por los señores
Cristián Letelier Braun (Presidente), Alejandro Perez- Reyes Zarak, Guillermo Tagle Quiroz,
Hugo Samander Orellana e Ignacio Álvarez Avendaño. Se dejó expresa constancia en el acta que
el señor Ignacio Álvarez Avendaño es un director externo al Grupo Credicorp.
Este Directorio permanecerá en sus funciones hasta la celebración de la próxima junta ordinaria
de accionistas, la que deberá proceder a la renovación de la totalidad del Directorio.
Por último, en virtud de la designación de don Cristián Letelier Braun como nuevo director de la
Sociedad, éste renunció al cargo de Gerente General de la Sociedad. El Directorio designó, en su
reemplazo, al señor Alvaro Taladriz Mellado, quien asume el cargo a partir de la misma fecha.
Nota 30 - Hechos Posteriores
Entre el 31 de diciembre de 2015 y la fecha de emisión de los presentes Estados financieros, no
han ocurrido hechos de carácter financiero o de otra índole, que pudiesen afectar en forma
significativa, los saldos o la interpretación de los presentes Estados financieros.
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I
49
ANEXOS
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I (expresado en miles de pesos)
50
ANEXO 1
ESTADOS COMPLEMENTARIOS A LOS ESTADOS FINANCIEROS
A) RESUMEN DE LA CARTERA DE INVERSIONES
Nacional Extranjero
Acciones de sociedades anónimas abiertas - - -
Derechos preferentes de suscripción de acciones de
sociedades anónimas abiertas- - -
Cuotas de fondos mutuos - - -
Cuotas de fondos de inversión - - -
Certificados de depósitos de valores (CDV) - - -
Títulos que representen productos - - -
Otros títulos de renta variable - - -
Depósitos a plazo y otros títulos de bancos e
instituciones financieras- - -
Cartera de créditos o de cobranzas - - -
Títulos emitidos o garantizados por Estados o Bancos
Centrales- - -
Otros títulos de deuda 18.943.557 - 56,7833
Acciones no registradas 14.398.735 - 43,1602
Cuotas de fondos de inversión privados - - -
Títulos de deuda no registrados - - -
Bienes raíces - - -
Proyectos en desarrollo - - -
Deuda de operaciones de leasing - - -
Acciones de sociedades anónimas inmobiliarias y
concesionarias- - -
Otras inversiones - - -
TOTAL 33.342.292 - 99,9435
Monto Invertido al 31-12-2015% Invertido
sobre activo del
Fondo
RESUMEN DE LA CARTERA DE INVERSIONES
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I (expresado en miles de pesos)
51
B) ESTADO DE RESULTADO DEVENGADO Y REALIZADO
01-01-2015 26-09-2014
31-12-2015 31-12-2014
UTILIDAD(PERDIDA) NETA REALIZADA DE INVERSIO NES 2.616.211 358.586
Enajenación de acciones de sociedades anónimas - -
Enajenación de cuotas de fondos de inversión - -
Enajenación de cuotas de fondos mutuos 287 7.630
Enajenación de Certificados de Depósitos de Valores - -
Dividendos percibidos 2.615.924 345.001
Enajenación de títulos de deuda - -
Intereses percibidos en títulos de deuda - 5.955
Enajenación de bienes raíces - -
Arriendo de bienes raíces - -
Enajenación de cuotas o derechos en comunidades sobre bienes muebles - -
Resultados por operaciones con instrumentos derivados - -
Otras inversiones y operaciones - -
PERDIDA NO REALIZADA DE INVERSIO NES (635.399) (314.910)
Valorización de acciones de sociedades anónimas - -
Valorización de cuotas de fondos de inversión - -
Valorización de cuotas de fondos mutuos - -
Valorización de certificados de Depósito de Valores - -
Valorización de títulos de deuda - -
Valorización de bienes raíces - -
Valorización de cuotas o derechos en comunidades sobre bienes muebles - -
Resultado por operaciones con instrumentos derivados - -
Otras inversiones y operaciones (635.399) (314.910)
UTILIDAD NO REALIZADA DE INVERSIO NES 4.598.216 1.257.570
Valorización de acciones de sociedades anónimas - -
Valorización de cuotas de fondos de inversión - -
Valorización de cuotas de fondos mutuos - -
Valorización de Certificados de Depósitos de Valores - -
Dividendos devengados - 413.735
Valorización de títulos de deuda - -
Intereses devengados de títulos de deuda 1.620.008 564.623
Valorización de bienes raíces - -
Arriendos devengados de bienes raíces - -
Valorización de cuotas o derechos en comunidades sobre bienes muebles - -
Resultado por operaciones con instrumentos derivados - -
Otras inversiones y operaciones 2.978.208 279.212
GASTO S DEL EJERCICIO (190.428) (53.037)
Costos Financieros - -
Comisión de la sociedad administradora (175.414) (44.710)
Remuneración del comité de vigilancia (8.569) (2.939)
Gastos operacionales de cargo del fondo - -
Otros gastos (6.445) (5.388)
Diferencias de cambio - -
RESULTADO NETO DEL EJERCICIO 6.388.600 1.248.209
ESTADOS DE RESULTADOS DEVENGADOS Y REALIZADOS
FONDO DE INVERSION IM TRUST – PATIO COMERCIAL I (expresado en miles de pesos)
52
C) ESTADO DE UTILIDAD PARA LA DISTRIBUCION DE DIVIDENDOS
01-01-2015 26-09-2014
31-12-2015 31-12-2014
BENEFICIO NETO PERCIBIDO EN EL EJERCICIO 1.790.384 (9.361)
Utilidad (pérdida) neta realizada de inversiones 2.616.211 358.586
Pérdida no realizada de inversiones (635.399) (314.910)
Gastos del ejercicio (190.428) (53.037)
Saldo neto deudor de diferencias de cambio - -
DIVIDENDO S PRO VISO RIO S (2.428.821) (715.632)
BENEFICIO NETO PERCIBIDO ACUMULADO DE EJERCICIO S
ANTERIO RES(32.046) -
Utilidad (pérdida) realizada no distribuida 282.864 -
Utilidad (pérdida) realizada no distribuida inicial 305.549 -
Utilidad devengada acumulada realizada en el ejercicio 692.947 -
Pérdida devengada acumulada realizada en el ejercicio - -
Dividendos definitivos declarados (715.632) -
Pérdida devengada acumulada (314.910) -
Pérdida devengada acumulada inicial (314.910) -
Abono a pérdida devengada acumulada - -
Ajuste a resultado devengado acumulado - -
Por utilidad devengada en el ejercicio - -
Por pérdida devengada en el ejercicio - -
MO NTO SUSCEPTIBLE DE DISTRIBUIR (670.483) (724.993)
ESTADOS DE UTILIDAD PARA LA DISTRIBUCION DE DIVIDENDOS