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MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
RELATÓRIO TRIMESTRAL
4º Trimestre de 2014
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Sumário
I. INFORMAÇÕES GERAIS .........................................................................................................3
II. CARACTERÍSTICAS DO FUNDO ..............................................................................................7
III. DESTAQUES E EVENTOS DO TRIMESTRE ...............................................................................7
IV. COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA .................................................................................................8
V. DETALHAMENTO DOS ATIVOS DO FII ...................................................................................9
i. MaxHaus Santos ...............................................................................................................9
ii. Villa Maiori .....................................................................................................................10
iii. Villa de Capri ..................................................................................................................11
iv. Jardins da Serra ..............................................................................................................13
v. Way Parque das Nações .................................................................................................14
vi. Residencial Campo verde ...............................................................................................14
VI. HISTÓRICO DE ATIVOS DESINVESTIDOS PELO FII ............................................................13
i. Vanguard Residence .......................................................................................................13
VII. RENTABILIDADE E MERCADO SECUNDÁRIO ...................................................................15
VIII. DISCLAIMER ....................................................................................................................17
IX. CONTATOS ......................................................................................................................18
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I. INFORMAÇÕES GERAIS
O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I FII – Fundo de Investimento Imobiliário é
constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado. Sua
administração é exercida pela Planner Corretora de Valores S.A. e a gestão da carteira do
fundo é feita pela Mérito Investimentos Ltda.
O fundo tem como objetivo investir no desenvolvimento de empreendimentos
imobiliários, que podem ser residenciais, comerciais ou de desenvolvimento urbano. Os
investimentos são de longo prazo e buscam auferir ganhos por meio da compra,
desenvolvimento desses ativos e posterior venda. Também é possível que o fundo realize
investimentos em cotas de FII, CRI, LCI, LH e outros títulos de renda fixa para atender suas
necessidades de liquidez.
Abaixo está apresentado um esquema ilustrativo simplificado da estrutura de
investimento do fundo.
A estratégia de investimento adotada pelo fundo é buscar empreendimentos localizados
em pólos de crescimento econômico e com potencial de expansão demográfica, através de
parcerias firmadas com construtoras e incorporadoras que possuem conhecimento do
mercado local, histórico de desenvolvimento de produtos semelhantes e excelência
comprovada.
Mérito
Desenvolvimento
Imobiliário I FII
Investidores
Empreendimento I Empreendimento II Empreendimento III
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Nos quadros abaixo estão exemplificadas as fases precedentes ao investimento. Após
aprovado e diligenciado, o projeto é adquirido pelo fundo.
Em conjunto com os parceiros, a gestora define as estratégias e divide a administração dos
empreendimentos. Dessa maneira, a Mérito Investimentos atua de forma ativa na gestão do
projeto, como um co-incorporador. No quadro abaixo está um exemplo do ciclo de
desenvolvimento imobiliário de um projeto residencial. O fundo pode iniciar o investimento
em qualquer fase do ciclo.
->Apresentação dos
termos acordados
sujeitos à diligência
->Análise da
estrutura e garantias
da operação
->Perfil risco/retorno
do investimento
->Deliberação acerca
do investimento
->Informações gerais
do empreendimento
->Análise da
adequação ao modelo
de ativos do fundo
->Análise do
incorporador
->Estrutura de capital
do empreendimento
->Análise financeira do
empreendimento
->Diligência financeira
->Diligência jurídica
->Análise do imóvel
Diligência
Imobiliária
Comitê de
Investimentos
Avaliação do Empreendimento
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A Mérito Investimentos buscará sempre criar um portfólio diversificado para o fundo em
relação:
Aos tipos de ativos (residencial, comercial e loteamento);
A fase do ciclo do desenvolvimento imobiliário (pré-lançamento, lançamento, obras, chaves);
A cidade e região do Brasil; e
O público alvo do imóvel (renda dos compradores).
A composição deste portfólio irá proporcionar uma geração de caixa positiva ao longo da vida
do fundo, além de evitar a concentração em apenas um fator de risco.
Para ilustrar de que forma ocorrerá esta geração de caixa, abaixo estão apresentados fluxos
hipotéticos de investimentos e o resultado do fluxo de caixa do fundo.
Pré-lançamento
• Aquisição do terreno.
• Aprovação do projeto.
• Obtenção do registro de incorporação.
Lançamento
• Lançamento do empreendimento.
• Campanha de marketing.
• Início das vendas.
Obras
• Início da construção do empreendimento.
• Conclusão das Obras.
Chaves
• Obtenção do habite-se.
• Entrega das unidades.
• Desinvestimento
Exemplo Empreendimento Residencial
0 a 12
meses
12 a 18
meses
18 a 42
meses
42 a 48
meses
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Como exemplo, foram utilizados fluxos com empreendimentos em três fases distintas: (nº I –
pré-lançamento, nº II – Obras e nº III – Chaves).
A política de distribuição de resultados do fundo preve a distribuição de no mínimo 95% do
resultado apurado com base no regime de caixa em cada semestre. O gestor buscará criar um
portfólio para obter uma distribuição de rendimento com periodicidade mensal.
R$
R$
R$
R$
tempo
tempo
tempo
tempo
Exemplo Geração de Caixa do Fundo
Legenda:
Aportes Retiradas
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II. CARACTERÍSTICAS DO FUNDO
Administrador Planner Corretora de Valores S.A.
Gestor Mérito Investimentos Ltda.
Auditor Independente BDO RCS Auditores Independentes.
Quantidade de Cotas Emitidas 350.000.
Quantidade de Cotas Subscritas 150.000.
Patrimônio Atual¹ R$ 15.069.215.
Valor Patrimonial da Cota¹ R$ 100,46.
Negociação das Cotas Mercado de bolsa administrado pela
BM&FBovespa.
Ticker MFII11.
Taxa de Administração 2,0% ao ano sobre o capital integralizado do
fundo.
Taxa de Performance 20,0% sobre o que exceder o CDI.
Prazo de Duração do Fundo O fundo tem prazo indeterminado de
duração.
¹ Valores com referência no fechamento do trimestre, “Ex-Rendimentos”.
III. DESTAQUES E EVENTOS DO TRIMESTRE
No 4º Trimestre de 2014 ocorreram duas mudanças na composição da carteira do FII.
O empreendimento Vanguard Residence foi desinvestido pelo fundo ao recebermos a última
parcela de resultado e capital. Foi obtida uma rentabilidade medida pela TIR (taxa interna de
retorno) de 17% a.a. nesse projeto.
O empreendimento Residencial Campo Verde foi investido pelo fundo em novembro de 2014.
Fica localizado na cidade de Iracemápolis-SP, onde está sendo instalada uma nova fábrica da
Mercedes-Benz, que deve gerar mais renda e empregos para a região. Nesse projeto, o fundo
está participando da sociedade desenvolvedora do empreendimento e investindo recursos
para sua construção em troca de participação na receita do empreendimento.
Nos empreendimentos Maxhaus Santos e Way Parque das Nações as vendas foram mais fracas
nesse trimestre acompanhando a média de mercado. Estamos monitorando de perto a
evolução das tratativas de vendas dos projetos. As eleições e a incerteza sobre o futuro da
economia influenciaram negativamente.
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IV. COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA
No fechamento do trimestre, o fundo possuía os ativos abaixo:
Tipo de Ativo Empreendimento Local Fase Valor em
Carteira (R$)
Valor a Investir
(R$)
Incorporação Residencial
MaxHaus Santos Santos
SP Lançamento 5.754.517 800.000
Incorporação Residencial
Villa Maiori / Villa Di Capri
Ubatuba SP
Chaves 685.045 0
Urbanização Jardins da Serra Maracanaú
CE Chaves 2.713.475 0
Incorporação Residencial
Way Parque das Nações
Santo André SP
Lançamento 1.114.885 3.000.000
Urbanização Residencial
Campo Verde Iracemápolis
SP Obras 3.070.682 0
Caixa - - - 1.986.148 -
O caixa aplicado do fundo está comprometido nos projetos investidos. Em resumo, possuía a
seguinte distribuição por tipos de ativos:
Urbanização
49% 38% 13%
Incorporação Residencial Caixa
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V. DETALHAMENTO DOS ATIVOS DO FII
i. MaxHaus Santos
Parceiro MaxCasa
Tipo Incorporação Residencial
Endereço Rua Castro Alves, 83, Santos – SP
Nº Unidades 92
Área Média 74m²
Fase Lançamento
%Vendas 20%
%Obras 0%
Futura fachada do empreendimento
Localização no Googlemaps
Planta - opção sem parades
Foto do stand de vendas no local do
empreendimento
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ii. Villa Maiori
Parceiro Miríade
Tipo Incorporação Residencial
Endereço Rua João Ramalho, 40, Ubatuba – SP
Nº Unidades 31
Área Média 90m²
Fase Chaves
%Vendas 100%
%Obras 100%
Fachada do empreendimento
Localização no Googlemaps
Planta do empreendimento
Foto da área de lazer
11
iii. Villa de Capri
Parceiro Miríade
Tipo Incorporação Residencial
Endereço Rua Machado de Assis, 657, Ubatuba - SP
Nº Unidades 27
Área Média 72m²
Fase Chaves
%Vendas 100%
%Obras 100%
Fachada do Empreendimento
Localização no Googlemaps
Planta do Empreendimento
Foto da área de lazer
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iv. Jardins da Serra
Parceiro Terra Brasilis
Tipo Urbanização
Endereço Av. Padre José Holanda do Vale – Maracanaú – CE
Nº Unidades 1039
Área Média 313m²
Fase Chaves
%Vendas 100%
%Obras 100%
Fachada do empreendimento
Vista aérea
Localização no Googlemaps
Croqui de implantação do empreendimento
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v. Way Parque das Nações
Parceiro Reluma
Tipo Incorporação Residencial
Endereço Av. Estados Unidos, 92, Santo André – SP
Nº Unidades 68
Área Média 59m²
Fase Lançamento
%Vendas 38%
%Obras 0%
Futura fachada do empreendimento
Localização no Googlemaps
Planta do empreendimento
Foto do stand de vendas no local do
empreendimento
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vi. Residencial Campo verde
Parceiro FTA
Tipo Urbanização
Endereço Bairro da Geada, Iracemápolis – SP
Nº Unidades 382
Área Média 182m²
Fase Obras
%Vendas 45%
%Obras 57%
Logo Comercial
Foto no Googlemaps
Localização no Googlemaps
Andamento de Obras
Andamento de Obras
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VI. HISTÓRICO DE ATIVOS DESINVESTIDOS PELO FII
i. Vanguard Residence
Parceiro GPL
Tipo Incorporação Residencial
Endereço Rua T-53, 300, Goiânia - GO
Nº Unidades 146
Área Média 48m²
Data de investimento mai/13
Data de desinvestimento nov/14
Fase na aquisição Chaves
Rentabilidade Obtida (TIR)
17% a.a.
Fachada do empreendimento
Localização no Googlemaps
Planta do empreendimento
Foto da entrada do empreendimento
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VII. RENTABILIDADE E MERCADO SECUNDÁRIO
Data Rendimento
(R$/cota)¹ Rentabili
dade²
% CDI líquido de IR³
Preço Fechamento4
(R$/cota)
Número Negócios4
Volume4
(R$) Número Cotistas5
jul/13 0,62 0,62% 103% - - - -
ago/13 0,90 0,90% 152% 101,35 1 10.135 2
set/13 0,95 0,95% 160% 101,37 28 75.618 16
out/13 1,00 1,00% 147% 101,50 42 97.651 36
nov/13 1,00 1,00% 166% 101,63 34 104.179 58
dez/13 1,00 1,00% 151% 101,76 6 20.157 60
jan/14 1,00 1,00% 140% 101,70 15 40.196 61
fev/14 1,00 1,00% 150% 102,00 4 3.055 61
mar/14 1,00 1,00% 155% 101,90 2 204 60
abr/14 1,05 1,05% 151% 102,10 10 23.765 60
mai/14 1,05 1,05% 144% 102,15 17 383.570 65
jun/14 1,05 1,05% 151% 102,10 32 260.045 72
jul/14 1,05 1,05% 131% 102,25 29 216.622 81
ago/14 1,10 1,10% 150% 102,19 22 236.723 83
set/14 1,10 1,10% 144% 102,10 104 745.259 116
out/14 1,10 1,10% 137% 102,20 89 719.864 140
nov/14 1,10 1,10% 154% 101,89 34 171.505 147
dez/14 1,10 1,10% 136% 102,00 63 235.935 162
2013 5,47 5,60% 146% 101,76 111 307.740 60
2014 12,70 13,47% 145% 102,00 421 3.036.743 162
12 meses 12,70 13,47% 145% - 421 3.036.743 -
Início 18,17 19,81% 145% - 583 3.583.416 -
1 Distribuído por cota. 2 Para o cálculo de rentabilidade foi adotado o valor da cota de emissão de R$ 100,00. 3 Rentabilidade equivalente a uma aplicação em renda fixa considerando uma alíquota de 15%
de IR. 4 Preço de Fechamento, Número de Negócios e Volume negociados na BM&FBovespa. 5 Número de cotistas do fundo no fechamento do período.
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1 Corrigido pelas distribuições de rendimentos
R$ 0
R$ 100
R$ 200
R$ 300
R$ 85
R$ 90
R$ 95
R$ 100
R$ 105
30/08/13 29/12/13 29/04/14 28/08/14 27/12/14
Vo
lum
e D
iári
o (
em M
il)
Pre
ço d
e Fe
cham
en
to
Preço e Volume (BM&FBovespa)
Volume Negociado¹ Valor da Cota²Valor da Cota1 Volume Diário Negociado
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