Onikinci Oturum
17 Kasım 2012, Cumartesi
Tematik Sunuş
Almanya’da İmar Uygulama ve Eşdeğerlik Sistemi
Prof. Dr. Hans Joachim LINKE
Prof. Dr. Nazmi YILDIZ
343
Prof. Dr. Erol Köktürk (Oturum Yürütücüsü) - Değerli Dostlar, Harita ve Kadastro Mühendisleri
Odası İstanbul Şubesi’nin organize etmiş olduğu Arazi Yönetimi Günleri etkinliğimizin üçüncü
günündeyiz. Etkinlik planlaması gereği, bugün biraz daha imar planlarının uygulanmasına yak-
laşacağız ve bu konuyu tartışacağız iki oturumda. Öğleden önce sorunlar, öğleden sonra da bir
çözüm arayışı üzerinde yoğunlaşacak tartışmalarımız. Her iki oturumda da bize katkı vermek için,
Almanya’dan kalkıp gelen, Darmstadt Üniversitesinden gelen Prof. Dr. Sayın Linke’ye içtenlikle te-
şekkür ediyoruz. Öğleden önce kendileri bir teorik sunuş yapacaklar. Öğleden sonra da bu sunuşu
biraz daha somutlayıp, bir örnek üzerinden, Almanya’da imar uygulamalarında eşdeğerliğin nasıl
çalıştığını, işlediğini somutlayacaklar bize ve biz de o somutlamalar üzerinden bir tartışma yürü-
teceğiz, “Böyle bir model Türkiye koşullarında olabilir mi?” tartışmasını yapacağız ya da olmasının
koşullarını tartışacağız. O nedenle önemsiyoruz bugünkü tartışmaları da. Çünkü Türkiye’de yasa-
larımız gereği, nüfusu 10 binden fazla olan bütün yerleşmelerde imar planı yapılması zorunluluğu
var, imar planları kerelerce yapılmış yerleşmeler var. Ama Türkiye’de imar planlarının uygulanma-
sına bakıldığı zaman, bütüncül imar planı uygulamalarına baktığımız zaman, ne yazık ki bunun
uygulanma oranının yüzde 15’ler mertebesinde kaldığı görülüyor. Onca emeklerle hazırlanan
imar planlarının Türkiye’deki mekânsal gelişime yön veremediğini görüyoruz ve değişik yollarla
da bu plan bütünlüklerinin bozulduğunu da biliyoruz. Bunların sorunlarını bugün tartışacağız.
Ama bu tartışmalara geçmeden önce, panellerimize geçmeden önce Sayın Linke’ye buraya davet
edeceğim.
Sayın Linke, bizim çok yakın durduğumuz bir ekolün temsilcisidir. Bonn Üniversitesinde Prof.
Dr. Weiss’ın yanında doktora çalışmasını yapmıştır kendisi; ama tabii ki, Weiss’ın da hocası olan
Prof. Dr. Seele ile de çok yakın çalışma içinde olmuş. Az öne bana espri olarak da anlatıyordu,
“Seele ile bir kitap yazmaya başladık; ama sonunu getiremiyoruz, hep yeni şeyler koyuyoruz, bir
344
türlü sonuçlandıramadık” diye. Almanya’da bu konuların saygın iki ismiyle beraber çalışan önemli
bir isimdir Sayın Linke.
Sunumlarını yapmak için kendilerini davet edeceğim. Hem bugün öğleden önce, hem de öğ-
leden sonra, Sayın Linke’nin yapacağı sunumları, yine bu konuların uzmanı bir duayen hocamız
Prof. Dr. Nazmi Yıldız anında çevirecek. Sayın Nazmi Yıldız da benim doktora hocam olarak yakın-
dan tanıma fırsatı bulduğum değerli bir hocamız. Eşdeğerlik konusunu kendi profesörlük takdim
tezinde, 1977 yılında Türkiye’ye ilk öneren isimdir. O zamandan bu yana çok yol kat edemedik,
ama o da kendi yıllar içindeki deneyimlerini öğleden sonraki oturumda bizimle paylaşacaklar.
Buyrun Sayın Linke.
ALMANYA’DA İMAR UYGULAMA VE EŞDEĞERLİK SİSTEMİ
Prof. Dr. Hans Joachim Linke (Technische Universität Darmstadt)
Prof. Dr. Nazmi Yıldız
ÖZET
Almanya’da arsa düzenlemesinde bu gün alışıldığı üzere değere göre dağıtım yapılmaktadır. Bu
yöntemle bir düzenleme bölgesinde buna bağlı çeşitli kazançlar en iyi şekilde belirlenip işleme katılan
taşınmaz sahiplerine saydam şekilde gösterilebilir. Bu incelemede önce arsa düzenlemesinin genel il-
keleri açıklanacak, ardından dağıtım ölçütünden istenenler saptanacak ve bu ilkeleri sağlamak için
neden esas itibariyle değere göre bir dağıtımın uygun olduğu ortaya konacaktır. Göreli, fakat uygula-
maya uygun bir örnekle değere göre dağıtım incelemesi sonuçlandırılacaktır.
1. GİRİŞ
Bir arsa düzenlemesinin amacı, şimdiye kadar yapısal olarak kullanılmamış olan ya da diğer bir
yapısal kullanım için hazır bulunan taşınmazları, yeni bir uygulama imar planı ile yapısal kullanım
için gerçekleştirilebilecek mülkiyet ve sahiplik koşullarında yeniden düzenlemektir. Almanya’da
esas itibariyle, herhangi bir uygulama imar planı bulunmuyorsa ya da çevredeki yapılaşmadan
uygun bir yapısal kullanım çıkarılıyorsa bir arsa düzenlemesi yapılır.
Arsa düzenlemesinin iki amacı vardır. Birincisi uygulama imar planının tespitlerine göre imar
edilebilecek imar parselleri sağlanmalı ve katılımcı mal sahiplerine tahsis edilmelidir. İkincisi böyle
bir imarın uygunluğu için taşınmazların kamusal bir yol ile trafik ağına elverişli ve tedarik ve boşal-
tım hatlarıyla su, atık ve elektrik vb. ağına bağlantıyı da içermesi gerekir.
Şimdiye kadar tarımsal olarak kullanılan ve çeşitli mal sahiplerinin mülkiyetinde bulunan arazi
şu durumdadır. (Şekil 1)
345
Şimdiye kadar bir yapısal kullanımın ger-
çekleştirilmesi için bir planlama hukukunun
bulunmadığı bu alan için belediye bir uygu-
lama imar planı hazırladı. Bu yeni imar bölge-
sinde tekdüze bir kentsel kullanım öngörül-
memektedir. Uygulama imar planı daha çok
bir iskan ve ticaret bölgesi, çok katlı aile evleri
ve bir ailelik evleri de tasarlamaktadır. Bundan
başka sokaklar / caddeler yanı sıra kamusal
yeşil alanlar ve bir de kreş gerçekleştirilmelidir.
(Şekil 2)
Şekil 1: Şimdiye kadar tarımsal olarak kullanılan
taşınmazların havadan alınan resmi (Taşınmaz Sınır-
ları açık renkte gösterilmiştir.)
Şekil 2: Çeşitli kentsel kullanımları içeren uygulama imar planı
Arsa düzenlemesiyle, uygulama imar planının tespitlerine uygun olarak amaca yönelik inşa
edilebilir taşınmazlar oluşturulmuştur. Yolların / caddelerin ve yeşil alanların yapımına ayrılan
alanlar belediyeye devredilir, öyle ki bu teknik altyapı tesisleri, bunların sınırlarındaki özel taşın-
mazların imarı için ön koşul olarak inşa edilsin. Kreş parseli de bu tesislerin gelecekteki yapım-
cısına devredilir. Böylece tüm imar bölgesinde özel evlerin yapımına başlayabilmek için toprak
düzenlemesi 1 açısından gerekli ön koşullar sağlanmış olur.
346
1
2. ARSA DÜZENLEMESİNİN TEMEL İLKELERİ 2
Arsa düzenlemesi için daima aşağıdaki beş ilke geçerlidir. [Seele, 1982]:
2.1. Özel Kullanım İlkesi
Bir arsa düzenlemesi temel işlemi itibariyle bir kamulaştırma değildir. Kamusal kurum (örneğin
belediye), kamulaştırmadaki gibi rayiç değerde bir tazminat karşılığında bir taşınmazın mülkiye-
tini alıp onu kamusal bir görev, örneğin bir otoyol ya da bir okul yapımı için kullanmaz. Belediye
daha çok gelecekteki bir imar bölgesinde taşınmaz sahipleri arasında mülkiyet değişiklikleri ger-
çekleştirir. Mal sahipleri bu mülkiyet değişikliklerini bizzat kendileri yapmamalıdır, çünkü örneğin
mal sahiplerinden biri (isteğe bağlı) bir toprak düzenlemesinde satış sözleşmeleri ile işbirliği yap-
mak istemez. Belediye özel bir toprak düzenlemesi içinde satış sözleşmeleri yardımıyla yalnız mal
sahipleri arasında eksik olan anlaşmayı sağlar ve ekonomik olarak, görüşülen mal sahiplerinin de
gerçekleştireceği bir çözümü oluşturur. Belediye, yeni imar parsellerini sağlamak için kamusal ola-
rak gerekçelendirilmiş bir gereksinimin bulunması durumunda ancak o zaman faaliyete geçebilir.
Ön koşul belediyede özel olarak kullanılabilen yerleşim imar parsellerine ya da ticaret ve sanayi
taşınmazlarına uygun bir istem bulunmasıdır.
Belediyenin yaptığı arsa düzenlemesi bu imar bölgesinde mal sahiplerine, özel durumda ola-
naklı olan imar edilebilir parselleri edinmek ve bunları bizzat yapı yapmak ya da yapı isteklerine
satmak için bir olanak kazandırır. Bunun dışında belediye, Alman Hukukuna göre önce arsa dü-
zenlemesi için gerekli tüm harcamaları üstlenir. Belediyenin, bu masra#arı taşınmaz sahiplerinden
nasıl tahsil edeceği aşağıda açıklanmaktadır.
2.2. Uygunluk İlkesi
Arsa düzenlemesinin görevi şimdiye kadarki taşınmazları konum, şekil ve büyüklükleri ile öyle
değiştirmektir ki, bunlar uygulama imar planının tespitlerine uygun olarak bir kullanım sağlasın.
Bunun için arsaların ve diğer taşınmazların da, örneğin gelecekteki yolların yapımı için gereksini-
len yerlerin oluşturulması da bu ilkeye aittir.
Yollar, kamusal yeşil alanlar ve hatta kreşler gibi kamusal kullanım alanlarının gerçekten yapı-
labilmesi için bu şekilde oluşturulan taşınmazlar gelecekteki yapı sahiplerine, örneğin belediyeye
devredilmelidir.
2.3. Korumacılık İlkesi
Daha önce açıklandığı gibi arsa düzenlemesi kamulaştırma değildir. Arsa düzenlemesinde ka-
tılımcı mal sahipleri daha çok esas itibari ile katıldıkları taşınmazlar için yedek olarak imar edilebi-
lecek taşınmazları tahsis edilmiş olarak alırlar. Mal sahiplerinin asgari isteği en azından katıldıkları
taşınmazın değerini karşılar. Taşınmazların yeniden düzenlenmesiyle oluşan ve katılımdakini aşan
değer yükselmesi keza mal sahipleri adına hesaplanmalıdır ve tahsisteki istemi artırır. (Mutlak İs-
tem)
Eğer uygulama imar planındaki tespitler nedeniyle gerekirse ancak o zaman mal sahipleri-
nin istemlerine karşı mutlak istemin tahsisinden sapılabilir. Bu, yalnızca mal sahiplerinin arsa dü-
347
2
zenlemesine alınması ve bu parsellerin imar edilebilecek taşınmaz tahsisleri için yeterli olmaması
durumunda söz konusu olur. Eğer diğer tahsis şekilleri, örneğin ortak mülkiyet gerçekleşemezse
belediye bu taşınmazları devralır.
Doğaldır ki, bir mal sahibi gönüllü olarak imar parseli tahsisinden tamamen ya da kısmen vaz-
geçebilir. Böyle bir durumda belediye tahsis edilemeyen taşınmazları edinir.
2.4. Dayanışma İlkesi
İmar bölgesindeki teknik altyapıların yapımı için gerekli kamusal yollar ve diğer enfrastrüktür
tesisleri düzenleme bölgesindeki özel imarlı parsellerin imarını olanaklı kılarlar ya da bunların kul-
lanım değerini iyileştirirler. Böylece mal sahipleri bir ekonomik kazanım sağlarlar.
Planlama gerekleri sonucu aynı zamanda bu kamusal kullanımlar kural olarak şimdiye kadar
özel şekilde kullanılabilen taşınmazlar üstünde bulunur. Söz konusu mal sahiplerinin böylece
diğer taşınmaz malikleri karşısında bir avantaj değil, tersine dezavantajı olur, çünkü anılan mal
sahipleri gerektiğinde parsellerinin daha büyük bir payını yapısal olmayan başka şekillerde kulla-
nabilirler. Eşit olmayan bu avantajların mal sahipleri arasında dengelenmesi için kamusal kullanım
alanları bundan yararlanan mal sahipleri tarafından ve dayanışma açısından nispeten arsa düzen-
lemesinde edindikleri avantaja uydururlar.
Bu durum, çoğunlukla düzenleme bölgesindeki mal sahiplerine (ya da gelecekteki yerleşimci-
lere) yarayan alanlar için geçerlidir. Kamusal kullanımla ilgili yüklenici (örneğin belediye) düzenle-
me bölgesi içinde ya da dışında uygun yedek alan sunarsa arsa düzenlemesindeki diğer kamusal
kullanım alanları sağlanabilir. Bir düzenleme bölgesinde bulunan ve kamusal kullanımlar için ge-
rekli yerlerin hazır edilmesinin toprak düzenlemesi açısından arada çıkarılabilmesi için ve proje
sahibi yerine arsa düzenlemesi dışında taşınmaz edinimi ve gerektiğinde bu alanların kamulaştı-
rılmasına geçilmesi zorunluluğu için böyle bir düzenleme önemlidir. Bu durumdaki taşınmaz sa-
hipleri her halde tazminat olarak, kamulaştırmada alışıldığı gibi, yalnızca para değil bir imar parseli
alarak avantaj sağlarlar.
2.5. Kazanımların Dengelenmesi
Daha önce belirtildiği gibi, arsa düzenlenmesi ile ilgili mal sahipleri için ekonomik bir kazanç
söz konusu olur. Bu kimseler arsa düzenlemesini bizzat yönetmedikleri gibi diğer mal sahipleri ile
görüşmeler, arsa düzenlemesi yerine geçen özel satış sözleşmelerinin belgelendirilmesinde noter
ve yeni düzenlenen taşınmazların ölçülmesi masra"arını da karşılamalıdırlar. Arsa düzenlemesi-
nin yapılması harcamalarını belediye üstlenir. Aslında diğer vatandaşların ödedikleri vergilerin bir
kısmının katılımcı mal sahiplerine özel bir kazanım sağlaması için kullanılması belediyedeki diğer
yurttaşlar karşısında haksız bir durum yaratır. Buna uygun olarak belediyenin, arsa düzenlemesi-
nin yapılması ile oluşan masra"arın karşılanması için bir dengelemeyi talep etme hakkı vardır. Bu,
teorik olarak da oluşan masra"arın avantaj sağlayan mal sahiplerine yüklenmesiyle de gerçekleşe-
bilir. Ancak arsa düzenlemesinde bunun sağlanması oluşan değer artışı sayesinde mal sahiplerine
yönelmekle kabildir. Böylece bir mal sahibinin sağladığı kazanımı aşan bir masra"a yüklenmesi
gibi bir durum söz konusu değildir.
348
3. ARSALARIN (YAPI ALANLARININ) KADEMELENDİRİLMESİ
Federal Almanya’da tarımsal araziden yapı yapmaya uygun arsaya geçinceye kadar dört kade-
me söz konusudur.
Oluşan İmar Arazisi: Daha sonraki ihtiyaçlarda imar arazisi ilan edilmesi ve bu amaç için kul-
lanılması olanağı bulunan yerlerdir. Nazım imar planı hazırlanmış ise yakın bir gelecekte konum
ve değerleme olanakları ya da diğer koşullara göre imar araçlarına yarayacak arazi, oluşan imar
arazisi kabul edilir.
İmar arazisi: Kesinleşmiş ( yürürlüğe girmiş ) nazım, uygulama imar ya da ekonomi vb. plan-
larında yapı için öngörülmüş ve ayrılmış arazidir. Bu arada teknik altyapının eksikliği ( ham İmar
Arazisi ) ya da varlığı (Olgun İmar Arazisi) önemli bir rol oynamaz.
Ham İmar Arazisi: Teknik altyapısı yeterli derecede bulunmayan ve
Olgun İmar Arazisi: Yerel şartlara uygun olarak altyapısı yeter derecede tamamlanmış ve imar
edilebilen yerlerdir.
Arsa: şekil ve büyüklük bakımından öngörülen imar amacı için bölünmüş ( ifraz edilmiş ), ge-
rekli yol ağı yapılıp su ve elektrik ihtiyacı giderilmiş ve kanalizasyona bağlantısı hazırlanmış imar
parselidir.
Böylece arazinin arsaya dönüşümünde geçirdiği aşamalar şu sırayı izler:
Arazi Oluşan İmar arazisi İmar arazisi Ham imar arazisi Arsa
Buna göre arsa, imar arazileri içinde en üst düzeyde yer almakta, arsadan araziye dönüşüm söz
konusu olmaktadır.
Bu tanımlamaları aşamalar halinde ve fiyat gelişimleri ile ilintili olarak gösteren ve tüm Federal
Almanya’da kamu yatırımları ile taşınmazlarda ortaya çıkan değer artışlarını gene kamuya mal
etmeye yönelik kapsamlı bir araştırmanın ürünü olan bir grafik (1) üstünde görelim. (Şekil 3)
a) Oluşan İmar Arazisi, A-B aşamaları arasındaki,
b) İmar Arazisi, B-D aşamaları arasındaki,
c) Ham İmar Arazisi, C-E ya da C-F aşamaları arasındaki,
d) Olgun İmar Arazisi, D-F ya da D-G aşamaları arasındaki,
e) Arsa, G-H aşamaları arasındaki
gelişim sonucu oluşur.
Şekilden anlaşıldığı üzere, şehircilik amacıyla yapılan taşınmaz (arsa) düzenlemelerinde bun-
ların araziden arsaya kadar tüm dönüşümleri söz konusu olabilirken, kırsal amaçla ele alınan arazi
düzenlemelerinde, taşınmazların değerleri belli ölçüde arttığı halde, kullanım şekillerinde bir de-
ğişiklik ortaya çıkmamaktadır. Arazi düzenlemeleri amacıyla yapılan yol, sulama, boşaltma, drenaj
gibi tesisler taşınmazların aynı kullanım özelliğini kuvvetli şekilde güçlendirmektedir. Arsa arazi
düzenlemelerindeki temel fark budur.
349
Şekil 3: İMAR ÖNLEMLERİNE BAĞLI OLARAK ARSA FİYATLARININ GELİŞİMİ
(Konjonktürel Değer Artışı ve Önlemlere Bağlı Karşılık Yükselmesi )
Federal Almanya’daki arsaya dönüş kademelerinden farklı olarak Türkiye’de böyle bilimsel bir
sını%andırma yoktur. Bakanlar Kurulunca 83/G122 sayı ve 28.02.1983 günü benimsenen “Arsa sa-
yılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Karar” bu tür işlemler için geçerlidir. Tüm kararı özetleyen
Şekil 4’teki şemada dikkati çeken en önemli özellik “arsa”larda yol, su, elektrik vb. gibi teknik altya-
pı tesislerinin varlığının gerekli görülmemesidir. Bu, anılan Karar’ın özelliğinin bir ölçütüdür.
4. ARSA DÜZENLEMESİNDE MUTLAK TALEBİN BELİRLENMESİ ÖLÇÜTLERİ
Arsa düzenlemesinde mutlak talebin belirlenmesi ve artan değerin alınması esas itibariyle iki
ölçüt üzerinden gerçekleşir. Birincisi bireysel bir mal sahibinin katılım parselindeki değer artışına
karşı gelen bir parçanın alınması ve diğeri ise bu değer artışına karşı gelen uygun bir para öden-
mesi yoluyla yapılır. Birinci halde bunu “Alana Göre Dağıtım” ve ikinci halde “Değere Göre Dağıtım”
söz konusu olur.
Temelde değer dağıtım ölçütleri de düşünülebilir. Bu ölçütler arsa düzenlemesinde mal sahip-
leri arasındaki değer artışlarını hakkaniyete uygun olarak dağıtmalı ya da benzer zararları denge-
lemelidir.
350
ÖNLEMLER N BA LANGI ZAMANLARI
A: Arazinin nâ
â
- 2
BE 2
MAR ÖNLEMLER NE BA LI OLARAK ARSA F YATLARININ GEL M
Almanya’da bu gün arsa düzenlemesinde taşınmazları yapıya olgun hale getirmekle artan
diğer değerler de gönüllü yöntemle ve toplumca benimsenen uygun kentsel sözleşmeler yar-
dımıyla da yapılabilir. Buna örnek olarak Almanya’da eksik yasal temeller nedeniyle düzenleme
bölgesinde uygulama imar planı hazırlanması ya da gerekli enfrastrüktürlerdeki ( imar bölgesinin
uygun büyüklüğünde, örn. Kreşler ya da okullar ) harcamalar için mal sahiplerine dağıtılamayan
katılım payları sayılabilir. Bunun için belediye imar bölgesindeki tüm parsel sahipleri ile uygulama
imar planının hazırlanmasından önce uygun bir kentsel sözleşme yapar. Mal sahipleri böyle bir
sözleşmeye yanaşmazlarsa belediye ya başka bir bölgenin imarına yönelir ya da mal sahiplerinin
harcamalara katılımından vazgeçer.
4.1. Alana Göre Dağıtım
Alan ölçütüne göre bir dağıtımla ilgili katılımcı mal sahibine, tahsiste mutlak talep olarak, dü-
zenleme nedeniyle sağlanan değer kadar indirilmiş bir alan verilir. Bu alan katkısı mal sahibinin
kamusal alanlara katılacak payından ve bir özel yasal düzenleme için tasarruf edilen diğer harca-
malardan oluşur. Alan katkısı esas itibariyle değer artışını belirleyen taşınmaz değerlerinden de
çıkarılabilir. (bak: Bölüm 4.2 )
Doğrusunu söylemek gerekirse uygulamada çoğunlukla bu alan katkısı yalnız tahminle belir-
lenir. Bu davranış Almanya’daki kırsal yörelerin bir kaçında uzun yıllar uygulanmış bir gelenektir,
çünkü kanun koyucu alan katkısını %30 ile sınırlamıştır. Düzenlemeden doğan değer artışı ekse-
riya %30’luk bir kesinti karşılığından (%43) daha fazla olduğundan böyle bir sınırlandırma mal sa-
hiplerince severek kabul edilmiştir. Bu arada, yapılan bir kanun değişikliği ile bu sınırın üstündeki
düzenleme değer artışı para ile dengelenmektedir.
Gerçekten de eğer arsa düzenlemesinde tüm mal sahipleri alan ölçütüne göre dağıtımda aynı
nisbi değer artışına sahip olularsa bu yöntem çok kolaydır. Ancak bu durun uygulamada çok nadir
351
olarak görülür. Ayrıca çok yüksek bir alan katkısında küçük parsel sahiplerine arsa olarak bir imar
parseli tahsis edilemez.
Kentsel mekânda dağıtım ise hep değer ölçütüne göre yapılmıştır. Bu yöntemde taşınmaz de-
ğerleri genelde çok çeşitlidir ve değer artışları yasal olarak izin verilen %30’luk bir sınırın üstünde
bir alan katkısına karşı gelirler.
Bu gün Almanya’da arsa düzenlemesinde yalnız değere göre dağıtım yapılmaktadır.
4.2. Değere Göre Dağıtım
Değere göre bir dağıtım için daima katılım ve tahsis değerleri belirlenmelidir. Katılım değeri,
yeni uygulama imar planının yapılmış, fakat henüz bir arsa düzenlemesinin gerçekleştirilmemiş
durumundaki değeridir. Tahsis değeri mal sahibi için arsa düzenlemesinin uygulanmasıyla olu-
şan ekonomik kazanımları dikkate alır ve arsa düzenlemesinin yapılmasından sonraki değere karşı
gelir. Her iki durumda da taşınmazın değeri belirleneceğinden aşağıda oluşan imar arazisi için
taşınmazın çeşitli değer gelişim kademelerinin kısa bir özeti sunulmaktadır. (Şekil 5)
Şekil 5: Oluşan imar arazisi için Değer Gelişim Kademeleri
4.3. Oluşan İmar arazisi İçin Değer Gelişim Kademeleri
Oluşan imar arazisinin değer gelişimi için, değeri esas itibariyle yalnız tarım ve ormancılıktaki
kullanımının uygunluğuna bağlı olan “tarım ve orman alanları”nın kalitesi önde gelir. Bu alanların
yakın bir zamanda yapısal bir gelişime dönmesini beklemek söz konusu olmaz.
Yakın bir zamanda yapısal bir kullanım beklentisi varsa bu nitelik kademesine “İmarı beklenen
352
im Kademeleri
S
A
I
Arazi” denir. Bunun için daimi koşul bu alanların belediyenin yaptığı nazım imar planında yapı
arazisi olarak gösterilmesidir. Almanya’da belediyeler nazım imar planı ile gelecekteki 10 ila 15 yıla
ait tasarladıkları gelişimi gösterirler.
Belediyenin her parselde tasarladığı yapısal ve diğer kentsel kullanımı saptayan bir uygulama
imar planı varsa orada bulunan taşınmazlar için genellikle doğrudan bir imar amacıyla teknik alt-
yapıların yapımı yanı sıra parsellerin büyüklüğü ve uygun şekli de eksiktir. Dolayısıyla bu niteliğe
“Ham İmar arazisi” ve eksik toprak düzenlemesi nedeniyle de “Düzenlenmemiş Ham İmar Arazisi”
denir. Sonradan taşınmazlar için bir toprak düzenlemesi ile yeniden düzenlenmişse niteliğin adı
“Düzelenmiş Ham İmar Arazisi” olur.
Taşınmazların yapısal bir kullanımını sağlayan nitelikte teknik altyapılar da yapılmışsa o zaman
“Olgun İmar Arazisi” niteliği adını alır.
5. ARSA DÜZENLEMESİ YÖNTEMİ
5.1. Değer Belirleme Günü
Arsa düzenlemesinde yalnız düzenlemeye bağlı toprak değerlerinin yükselmesi belirlenece-
ğinden ortak bir gün için katılım ve dağıtım değerleri saptanır. Konjouktüre bağlı toprak değer
artışları taşınmaz sahiplerine kalır. Olası günler olarak ekseriya
söz konusu olur.
Arsa düzenlemesine başlandığı gündeki değer belirlemenin avantajı, toprak değerlerinin mal
sahiplerince güncel taşınmazlar pazarı koşullarına dayanarak gözden geçirilebilmelidir. Arsa dü-
zenlemesinin bitirildiği gündeki değer belirlemenin yararı ise hak belirlemede fazla veya eksik
tahsis halinde para ile denkleştirmenin saptanması için yeni bir taşınmaz değerlemesine gereksi-
nim duyulmasıdır.
5.2. Katılım ve Tahsis Değerlerinin Belirlenmesinde Değer Tespit Yöntemleri
Arsa düzenlemesinde tahsis değerleri (zw) düzenli olarak karşılaştırılmalı değer yöntemi uy-
gulanarak olgun imar arazisi için düzenleme bölgesinde karşılaştırılabilen konulardaki satış fiyat-
ları ile geleceğe yönelik yapısal yararlılık ve konum verilerinden elde edilebilir.
Düzenlenmiş ham imar arazisi için satış fiyatları gelişmekte olan diğer imar bölgelerinde be-
lirlenmişlerse katılım değerlerinin saptanması esasen enderdir ya da düzenleme bölgesindeki
konumdan bir hayli farklıdır. Bundan dolayı Almanya’da düzenli olarak kanıtsal taşınmaz değer-
lemesi yöntemi uygulanır. Kanıtsal ham imar arazisi için değer belirleme yöntemi bir satın alıcının
aşağıdaki düşüncesine dayanır (bireysel servet koşulları dikkate alınmaksızın): Bir müşteri, belirli
bir taşınmazı imara olgun hale getirme harcamalarını üstlenmek zorundaysa ve şimdi ödenen
satış fiyatı için ancak birkaç yıl içinde (imara olgunlaştırma süresi) bir yeniden finansman (inşa
edilebilecek bir taşınmazın satışı ya da kullanımı) sağlarsa anılan parsel için ne fiyat ödemelidir.
Satın alıcı bu fiyatın hesaplanmasında aşağıdaki masra!arı dikkate almalıdır.
kesintisi
353
faiz harcamaları
Düzenlenmemiş ham imar arazisine ait ilk değer belirleme adımı için gelecekteki imara olgun
arazinin değeri (Bebfr, teknik altyapı harcamalarına katılım payından muaf) saptanır ve olası öde-
necek katılım paylarından (A) kadar azalır.
Be�r = Be�r - A
Teknik altyapı harcamalarına katılımdan muaf olgun imar arazisinin değeri (Be�r) aynı zaman-
da kural olarak arsa süzenlemesindeki tahsis değeridir. Bu değer hazır edilecek teknik altyapı ele-
manlarının (f ) harcamaları kadar azalır. Bu harcamalar Prof. Seele tarafından verilen Maaliyet-Alan-
Bilanço formülü (Seele 1998) ile belirlenir.
Be�r.(100 - f ) = Bebpf.(100 - f ) + f - BRoh.0
Buna göre teknik altyapım masra�arından muaf imara olgun arazinin değeri (ancak tüm alan-
ların yüzdesi olarak 100-f yapıya uygun arazi olurlar) teknik altyapının masra�arını ödeyecek tüm
yapıya olgun arazinin değerine (Bebfp) teknik altyapı alanlarının değerinin eklenmesi ile bulunur.
Teknik altyapı alanlarının değeri olarak “yapıya olgunluk” a kadar bekleme süresi olmayan ham
imar arazisi (BRoh,0), yani doğrudan gerçek yeniden düzenleme gününden önce mevcut olan nite-
liği eklenir. (Arsa düzenlemesinin sonu)
Bebpf = Be�r -(Be�r - K).f/100
Özel bir toprak düzenlemesinde ölçme, sözleşmeler ve görüşmeler maliyeti (K) oluştuğundan
ve Almanya’da taşınım edinim vergisi ödendiğinden bu harcamalar teknik altyapıma katılma zo-
runda olan yapıya olgun tüm imar arazisi değerinden çıkarılır.
BRoh,0 = Bebpf - K
Daha sonra bu değer düzenlenmemiş ham imar arazisi satış fiyatı için satın alma günü ve ya-
pıya olgunluk günü (N) arasında kullanılacak faiz kadar kısaltılır. Ham imar arazisinin satın alınması
olgun imar arazisinin satın alınması karşısında rizikolu olduğundan gelişim zamanla gecikir ya da
ekstrem halde durur. Böylece bunun yerine konacak faiz oranı yapıya olgun arazi için olandan
daha büyükolur. Almanya’da %5.5’lik bir faiz gelecekteki yerleşim bölgeleri için normaldir. Bu oran
imara olgun yerleşim alanlarının taşınmaz faizinde yaklaşık olarak %3-3.5 kadardır.
BRoh,N = BRoh,0 / qN
Bir arsa düzenlemesinde mal sahibi düzenleme işlemi süresince faiz harcamaları yaptığından
bu durum ham imar arazisini niteliğinin belirlenmesinde katılım değeri içinde hesaba katılmalıdır.
(n) bekleme süresinin düzenlemeye bağlı olarak kısaltılması arsa düzenlemesi yapılmadanki bek-
leme süreci (N) ve arsa düzenlemesi yönteminin süresi (u) arasındaki farktır.
BRoh,n = BRoh,0 / qN-u
Tahsis değeri (Be�r) ile katılım değeri (BRoh,n) arasındaki fark arsa düzenlemesi ile ilk kez yeniden
düzenlenen bir taşınmaz sahibinin kazanımlarının tümünü içerir. Bu değer avantajı bir arsa düzen-
lemesi masra�arının finansmanı için sürdürülen işlemde göz önüne alınır.
354
5.3. Mal Sahiplerinin Mutlak Haklarının Belirlenmesi
Bireysel bir mal sahibinin eşdeğerlik yöntemine göre yapılan bir arsa düzenlemesinde olgun
imar parseline ait mutlak hakkı onun arsa düzenlemesine kattığı (Ej) değerinin dağıtım katsayısı
(q) ile çarpımından ibarettir. Bu katsayı ise tüm dağıtım kütlesi değerinin (imar parselleri ve diğer
özel kullanılabilen taşınmazlar) (V€) tüm katılım kütlesi değerine (E€) oranından ibarettir.
Vi = Ei€ . q
q = V€ / E€
E€ = ∑(Em2 x EW€/m2)
V€ = ∑(Vm2 x ZW€/m2)
Bu arada dikkat edilmelidir ki, dağıtım katsayısı (q) en az 1.0 (ya da daha büyük) olmalıdır,
çünkü aksi takdirde muhafazakarlık ilkesi gerçekleşmez.
Ayrıca düzenlemede tüm taşınmazlar aynı düzenleme yararı sağlama zorunda değildirler. Böy-
le bir durumda düzenleme bölgesi o şekilde bölünür ki, tüm taşınmazlar kendi kısmi bölgelerinde
yeknesak nisbi bir kazanım sağlasınlar. Böyle kısmi bölgelerin kendi dağıtım katsayıları olur.
Bir taşınmazın bir kısmını yeni bir yol yapımı için talep etmek amacıyla imar edilebilecek ya da
yapılı taşınmaz yöntem içine alınırsa o zamana mal sahibi doğal olarak arsa arsa düzenlemesinden
bir kazanım sağlamaz. Taşınmazı için dağıtım katsayısı 1.0 olarak konur ve kendisinden yol yapımı
için kendisine verilen diğer zararlar bir taşınmaz ya da para halinde dengelenir.
Mal sahiplerine hizmet verecek teknik altyapı tesisleri için arazi kesintileri yardımıyla kısmi bir
bölgenin dayanışma ilkesine aykırı olan bir yükümlülüğü halinde kısmi bölgeler arasında bir den-
geleme yapılmalıdır.
Bir düzenleme bölgesinin kendi dağıtım katsayısı ile ne zaman birkaç kısmi bölgeye ayrılacağı
düzenlemenin başlangıcında mevcut taşınmaz strüktürüne, uygulama imar planının tespitlerine
ve taşınmazlar pazarının tahminine bağlıdır.
Örnel 1’de uygulama imar planı şimdiye kadar imar edilemeyen (tarımsal kullanıma uygun)
tüm katılım taşınmazları (şekil 6 için) yeknesak bir kullanım (tek katlı bir yerleşim) (şekil 7) tespit
etmektedir.
355
Şekil 6: Düzenlemeden ÖncekiTaşınmaz Strüktürü
Şekil 7: Uygulama İmar Planı,Tek Katlı Yerleşim İmarı
Bu basit halde tüm taşınmazla yeknesak olarak düzenlenmemiş ham imar arazisinden olgun
imar arazisine bir değer artışı sağlar. Tüm taşınmazlar, teknik altyapılardan bir dönüş çekici şeklin-
de yola bağlanırlar (Şekil 7) ve bunun için gerekli yerleri orantılı şekilde sağlarlar. Dağıtım katsayısı
böylece
q1 = V1/E1
olur.
Örnek 2’de uygulama imar planı yeni yolun doğusunda ve batısında farklı yapısal kullanım
türleri tespit etmiştir (Şekil 8), doğuda 3 katlı iskan imarı ve batısında 1 katlı iskan imarı. Düzenle-
meden önceki taşınmaz strüktürü Örnek 1’e karşı gelir (Şekil 7).
Bu durumda çeşitli yapısal kullanımlar nedeniyle yeni yolun doğusunda ve batısında farklı da-
ğıtım yerleri (Vı ve Vıı) oluşur. Düzenlemeden önceki mevcut taşınmaz strüktürü bir mal sahibinin
belirli bir tahsis zonunda tahsis talebini benimsemediğinden taşınmazlar pazarı katılım değerinde
gelecekteki her iki kullanım arasında bir farklılık gözetmez. Burada yeknesak bir katılım değeri
oluşturulur. Böylece dağıtım katsayısı şöyle olur:
q1= (Vı+Vıı) Eı
örnek 3’te uygulama imar planı keza doğu ve batı bölgelerinde çeşitli yerleşim kullanımı sapta-
mıştır, doğuda 3 katlı yerleşim ve batıda 1 katlı yerleşim (Şekil 9).
356
Şekil 8: Uygulama İmar Planı Aynı Teknik AltyapıÇeşitli Yapısal Kullanım Tespit Etmiştir.
Şekil 9: Uygulama İmar Planı,kendi teknik altyapısıyla farklı yapısal kullanım
saptamıştır.
Şekil 10: Şimdiye kadarki Taşınmaz Strüktürü belirli konumda tahsis beklentisi gerektirir.
Düzenlemeden önceki taşınmaz strüktürü (Şekil 10), Örnek1’e karşı bireysel taşınmazların be-
lirli bir konumda tahsisine uygundur. Bu nedenle bu durumda taşınmazlar pazarının gelecekteki
yapısal kullanımı ham imar arazisi içinde dikkate alınmasından ve elverişli bir farklılaşmanın oluş-
masından hareket edilir. Burada farklı iki katılım değeri oluşur. Böylece iki dağıtım katsayısı söz
konusu olur:
qı = Vı / Eı ve
qıı = Vıı / Eıı
ilgili mal sahibi için ortaya çıkan düzenlemeye bağlı kazanıma (düzenlenmemiş ham imar arazisin-
den, teknik altyapı harcamalarından muaf olgun imar arazisine değer yükselişi) uygun olarak mal
sahibi belediyeye bir dengeleme bedeli (UVi€) ödemek zorundadır (özel bir toprak düzenlemesi-
nin tasarruf edilmiş harcamalarına uygun olarak).
UV i€ = V i€ - E i€
5.4. Arsa Düzenlemesinde Tahsis Kriterleri
Düzenleme alanının bir kısmi bölgesinde mutlak hak talebine uygun olarak her mal sahibinin,
uygulama imar planındaki tespitlere göre konum, şekil ve büyüklüğe uygun yapılabilir ya da diğer
(kentsel) kullanılabilir taşınmazı için bir tahsis hakkı vardır. Bu durumda tahsis, mutlak hak talebine
uygun olmalıdır. Bu kısmi bölgede böyle bir tahsis hakkı gerçekleştirilemiyorsa bir tahsisin, katılım
parselindeki gibi, aynı değerdeki yerde olanaklı olması halinde bir mal sahibinin mevcut mutlak
hak talepleri bir kısmi bölgedeki tahsis için birleştirilebilir.
Bireysel mal sahiplerinin mutlak hak talebi, düzenleme bölgesindeki imar edilebilecek bir ta-
şınmaz tahsisi için yeterli değilse ayrıcalıklı şekilde para olarak ya da düzenleme bölgesi dışındaki
taşınmazlarla karşılanabilir.
İlgili mal sahiplerinin onayı ile tahsiste düzenleme bölgesi içinde ve dışında bir taşınmazda
ortak mülkiyet oluşturulabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre haklar ya da diğer ayni haklar sağla-
nabilir.
5.5. Mutlak Hak Talebinden Sapan Tahsis
Uygulama imar planındaki veriler ve tespitlere göre bir mal sahibine mutlak hakkı tahsis edil-
mezse para ile bir dengeleme (G i€) söz konusu olur.
(Z i€) tahsis miktarı haktan (V i€) fazla ise mal sahibi fark kadar bir tutarı ödemelidir, tahsis mut-
lak haktan daha az ise mal sahibine fark kadar bir miktar para ödenir.
G i€(I) = Zi€ - V i€
Katılım ve dağıtım değerleri değer belirleme (arsa düzenlemesinin başlaması) günü itibariyle
saptanırsa eksik ya da fazla tahsisler arsa düzenlemesinin bitirilmesi gününe uydurulmalıdır.
(Not: Bu Bildiri’nin Sayısal Örnel Bölümü, Son Oturumda Sunulmuştur.)
357
Onüçüncü Oturum
17 Kasım 2012, Cumartesi
Türkiye’de Uygulanan İmar Uygulaması Modelinin Sorunları
Oturum Yürütücüsü: Celal BEŞİKTEPE
18. Madde Uygulamalarında Danıştay Kararlarına Yansıyan Sorunlar
İsmet CAN
Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Karşılaşılan Sorunlar
Mehmet Sıtkı ÇELİK
Türkiye’de Arsa Düzenlemelerinde Yaşanan Sorunlar
Dr. Erdal KÖKTÜRK
Kadastro ve Tapu Müdürlüklerindeki Kabul Tescil Süreçlerinde Karşılaşılan Uygulama Sorunları
Nevzat İhsan SARI
Arsa Düzenlemesinin Kentsel Mekan Oluşumu Açısından İrdelenmesi
Yrd. Doç. Dr. Mehmet Çağlar MEŞHUR
358
Celal Beşiktepe (Oturum Yürütücüsü) - Bu oturumda konuşmacı arkadaşlarımı sırasıyla davet
ediyorum.
Sayın İsmet Can, Danıştay 6. Daire Tetkik Hâkimi, Buyrun.
Sayın Sıtkı Çelik, Danıştay 6. Daire Tetkik Hâkimi, Buyrun.
Meslektaşımız Sayın Erdal Köktürk, meslektaşımız Sayın Nevzat İhsan Sarı ve Yrd. Doç. Mehmet
Çağlar Meşhur’u davet ediyorum. Buyrun.
Evet arkadaşlar; sabahki oturumda eşdeğerlik üzerine bir örnek uygulamayı izledik birlikte.
Türkiye’de olması gerektiğine inandığımız, yıllardır savunduğumuz, bireyler olarak ve meslek
örgütleri olarak, 18. Madde imar uygulamaları yapan insanlar olarak, yapmış olduğumuz şu an-
daki mevcut araçları kullandığımızda, bir İmar Kanunu, bir 18. Madde Yönetmeliği, bir de idari
mahkeme kararları gibi araçlar var elimizde. Tüm bunları birlikte değerlendirdiğimizde, yapmış
olduğumuz uygulamalarda bir eşitliğin ve adaletin tam gerçekleşmediğini hepimiz biliyoruz. Yani
değerleme esası üzerinden bir uygulamayı biz de savunuyoruz, istiyoruz. Hatta şöyle bir pratik
yaşadık biz: 2003’te, dönemin yeni iktidara gelen AKP Hükümetinin Bayındırlık İskan Bakanını,
üniversiteleri, Danıştay’dan, Adalet Bakanlığından konunun uzmanı hâkimleri, meslek örgütlerini
Kızılcahamam’da topladı -ki, o dönem ben yine TMMOB İkinci Başkanıydım- tamamen bu alanı il-
gilendiren 9 oda yöneticileri ve uzmanlarıyla birlikte katıldık o toplantıya, İmar ve Şehircilik Kanun
Taslağını tartıştık. Diyebilirim ki, İmar ve Şehircilik Kanun Taslağı, bugüne kadar tartıştığımız bu
tür taslaklar üzerinde görüşlerimizin yüzde 60’ının yansıdığı bir taslak haline gelmişti ve imar uy-
gulamalarında 5 değerlilik ilkesinin uygulanmasının taslağa yazılmasını sağlamıştık, hatta bunun
uygulamaya geçirilmesi için de bir uygulama yönetmeliğinin çıkarılması yine kayıt altına alınmıştı.
359
Taslakta kayıt altına alınan önemli bir bölüm daha vardı; vatandaşın bilgilenme hakkı, yani sü-
rece dâhil olma hakkı, bilgilenme hakkı; gerek imar planlarının yapımı aşamasında, gerekse uygu-
lama sonrası aşamasında. Sabahki oturumda bir şey dikkatimi çekti. “4 yıl sürüyor” dedi. Hani bizde
2-3 ayda bitirilip, “Aman, kurtulalım” denilen süreç bu. Çünkü bu olay bir mülkiyet değişimine konu
oluyor, yeni imar kullanım haklarının çıktığı bir şey oluyor, tarla vasfından arsa vasfına geçiş süre-
ci dediğimiz yeni bir mülkiyet ve kullanım belirleme düzlemini yaratıyoruz. Bu çok kritik ve çok
dikkat edilmesi gereken, eşitliğin ve adaletin milimetrik değerler halinde ölçülmesi gereken, hak
ihlallerinin olmaması gereken bir alan.
İngilizler, 1965’te değer artışlarını esas alan bir kanun çıkarmışlardır, Arazi ve Arsa Değer Ar-
tışları Kanunu. Bu tür imar uygulamalarında artan değerin 72’sini vergi olarak geri alıyor İngilizler.
Onu da şu söze dayandırmışlar: “Toprağın hakkı bir buğday boyudur, üstü topluma ve kamuya
aittir” diyorlar. Biz de diliyoruz ki, bu tür eşdeğerlik ilkeleriyle daha eşit ve adil bir uygulama yapa-
bilelim.
Oturumumuza geçerken, elinizdeki broşürdeki sıraya göre bir konuşma formatı kuracağız.
Bu konuşma formatında, Sayın İsmet Can’la başlayacağız. “18. Madde Uygulamalarında Karşılaşı-
lan Sorunlar” konusunu Danıştay 6. Tetkik Hâkimi aktaracak. Arkasından yine hâkim arkadaşımız,
kentsel dönüşümle ilgili sorunları aktaracak. Bu idari yargı aşamasından sonra biz yaşadığımız so-
runları dile getirmeye çalışacağız ve sonra salonla bir diyalog kuracağız bu konuda.
Buyrun İsmet Bey.
18. MADDE UYGULAMALARINDA DANIŞTAY KARARLARINA YANSIYAN SORUNLAR
İsmet Can
Danıştay 6. Daire Tetkik Hakimi
GİRİŞ
Danıştay Altıncı Dairesi, 2575 sayılı Danıştay Kanununun 30. maddesinin a) fıkrasına göre,
imar, kamulaştırma ve yıkım işleri ile buna bağlı işlere ilişkin davaları çözümlemekle görevli iken
anılan Yasa 6110 sayılı Yasa ile değişikliğe uğramıştır.
6110 sayılı Yasa ile değişik 2575 sayılı Yasanın 27. maddesi uyarınca, Dairelerin görevlerine
ilişkin olarak alınan Danıştay Genel Kurulu kararıyla, İmar Kanunu ile diğer kanunlar ve ilgili mev-
zuata göre, her tür ve ölçekteki planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması, arsa ve arazi dü-
zenlenmesi, ifraz ve tevhit işleri, imar durumu, ruhsat ve kamulaştırma işlemlerine karşı plan ile
birlikte veya müstakilen tesis edilen işlemlerden ve imar mevzuatından doğan ve Ondördüncü
Dairenin görevleri dışında kalan işlerden kaynaklanan davaları ve temyiz başvurularını çözümle-
mekle görevlendirilmiştir.
Danıştay Altıncı Dairesinin içtihatları, imar mevzuatına, bu kapsamda arsa ve arazi düzenlen-
mesine ilişkin uygulamalara da yön vermektedir. Dairenin parselasyon hakkında verdiği kararlar,
yargısal incelemeye uygun şekilde sını!andırılarak ele alınmıştır.
360
Kararlar ve bunlara ilişkin uyuşmazlıklar yansıtılarak, gerek mevcut modelin uygulamasında
yaşanan sorunların açığa çıkmasına, gerekse yeni modele altlık oluşturacak verilerin sağlanmasına
bir ölçüde katkı sağlarsa sunuş amacına ulaşmış olacaktır.
Sunuş, üç ana başlıkta toplanmaktadır. İlki, parselasyona karşı dava açılmasına ilişkin 2577 sa-
yılı İdari Yargılama Usulü Kanununa uyarınca, yargılama usulü kapsamında, verilen kararlardan
oluşmaktadır.
İkinci başlık altında, parselasyon işlemlerinin esasına yönelik olarak verilen kararlar toplanmış-
tır. Bu başlık da kendi içinde iki alt başlığa ayrılmıştır. Bunlar, parselasyon işleminin tesis edilme-
sinde uyulması zorunlu idari usule ilişkin verilen kararlar ve parselasyon işleminin esasına yönelik
olarak verilen kararlardır.
Üçüncü ana başlık ise, yargı kararları sonucu ortaya çıkan hukuki durum üzerine verilen karar-
lardır. Başka bir anlatımla, yargı kararlarının uygulanması doğrultusunda tesis edilen parselasyon
işlemleri hakkında verilen karar bu başlığı oluşturmaktadır.
BİRİNCİ BÖLÜM
Parselasyon işlemine karşı açılan davalara ait dilekçeler, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Ka-
nununun 14. maddesi uyarınca, ilk incelemeye tabi tutulmaktadır. Bu maddenin 3. fıkrasına göre,
dava dilekçeleri, parselasyon işleminin oluşumuna göre, “görev ve yetki”, “idari merci tecavüzü”,
“ehliyet”, “idari davaya konu olacak kesin ve yürütülmesi gereken bir işlem olup olmadığı”, “süre
aşımı” ve “husumet yönlerinden sırasıyla incelenir.
İlk inceleme sonucu, dilekçede kanuna aykırılık görülürse, anılan Yasanın 15. maddesine göre
karar verilir. Buna göre, dava dilekçesinde idari merci tecavüzü tespit edilirse dilekçelerin görevli
idare merciine tevdiine; görev, ehliyet, idari davaya konu olacak kesin ve yürütülmesi gereken bir
işlem olmadığı ve süre aşımının tespiti hallerinde ise davanın reddine, son olarak davanın hasım
gösterilmeden veya yanlış hasım gösterilerek açılması halinde, dava dilekçesinin tespit edilecek
gerçek hasma tebliğine karar verilir.
1. Parselasyon ve Bağlı İşlemlerde Görev ve Yetkiye İlişkin Kararlar
Parselasyon işlemine dayalı tapuya tescil davası idari yargı yerinin görev alanına girmektedir
(Danıştay Altıncı Dairesinin 23.12.1993 günlü, E:1993/2324, K:19943/5759 sayılı kararı. Bundan
sonra aksi belirtilmedikçe esas ve karar numarası verilen tüm kararlar Danıştay Altıncı Dairesinin
kararlarıdır).
Parselasyon işlemi sırasında, imar parsellerine hatalı olarak tahsis yapıldığı öne sürülerek, bu
tahsis işleminin 3194 sayılı Yasanın 19. maddesi uyarınca tescil edilmek üzere belediye başkanlı-
ğınca tapu dairesine bildirilmesi yolundaki işlemin iptali istemiyle açılan davanın idare hukuku il-
kelerine göre idari yargı yerince görülüp çözümlenmesi gerekmektedir (E:2003/7588, K:2004/729).
Tapu kaydına konan parselasyon şerhinin iptali istemiyle açılan davanın görüm ve çözümü
adli yargı yerinin görev alanında bulunmaktadır (E:1999/5093, K:1993/4311).
2. Parselasyon İşleminde Dava Açma Ehliyetine İlişkin Kararlar
müstakil maliki olmadığı, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak bakılan davayı açtığı,
ancak parselasyon işlemlerinin tapuda kayıtlı taşınmazlarla ilgili olması, tapu maliklerini ilgilendir-
361
mesi nedeniyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak parselasyon işlemine karşı dava
açılması mümkün değildir. (E:2008/3216, K:2009/8326)
-
kiyet hakkı kazandığı, subjektif nitelikteki işlemler olan parselasyon işlemlerine ancak işlem
tarihinde mülkiyet hakkı alanların dava açabileceği, davacının bu alanın tapuda adına tescilini
sağladıktan sonra yeniden düzenleme yapılmasını isteyebileceği, bu aşamada menfaat ihali ko-
şulu gerçekleşmediğinden davanın esasının incelenmez. (E:2001/697, K:2002/1837)
tapuya şerh düşülen 99 yıllık kira sözleşme-
si dolayısıyla kiracı tarafından yeraltı ve yerüstü tesislerinin parselasyon işlemiyle üçüncü kişile-
rin mülkiyetine geçtiği ve taşınmazın üç ayrı parsele ayrıldığı iddialarıyla parselasyon işlemine
karşı dava açmakta menfaati, dolayısı ile dava açma ehliyeti bulunmaktadır (E:2000/2025,
K:2001/2888).
parselasyon yapılan alan içerisinde ayni hakkı bulunmayan yalnızca taşınmazla kiracılıktan kay-
naklanan ilişkileri olan davacılar tarafından görülen davanın açıldığı, bu haliyle davacıların dava
konusu işlemle kişisel menfaatleri ihlal edilmemektedir (E:2003/1021, K:2004/5012).
-
tadır (E:2002/5897, K:2004/2014).
bulunmayan parselin parselasyona tabi tutulması işlemine karşı dava açamaz. (E:1995/2230,
K:1996/924).
-
yeti bulunmamaktadır (E:2000/6212, K:2002/355).
(E:2007/2962, K:2009/2484; E:2009/6446 vb.).
-
ce açılan dava ehliyet yönünden reddedilmiştir (E:2002/2944, K:2003/6145).
dava açma ehliyeti bulunmamaktadır (E:2000/3677, K:2001/4466).
husus gözetilerek 2577 sayılı Yasanın 26/1. maddesine göre karar verilmesi gerekirken eski malik
olan davacının güncel menfaatinin kalmadığı gerekçesiyle davanın ehliyet yönünden reddi huku-
ka aykırıdır (E:2004/2523, K:2006/2529).
3. İdari Davaya Konu Olacak Kesin ve Yürütülmesi Gereken Bir İşlem Olup Olmadığına İliş-
kin Kararlar
Uyuşmazlık konusu taşınmaza ilişkin olarak belediye encümeni kararı ile kabul edilen parse-
lasyon işleminin, davacı tarafından yapılan itirazın belediye encümen kararı ile kabul edilmesi so-
nucu yürürlükten kalktığı, böylece uyuşmazlıkta idari dava açılmasının ön şartı olan dava konusu
işlem bulunmadığından karar verilmesine yer olmadığına kararı verilmesi gerekirken davanın süre
aşımı yönünden reddine karar verilmesinde isabet bulunmamaktadır (E:2000/2792, K:2002/3870).
Parselasyon yapılması yolundaki talebin uygun bulunarak gerekli çalışmaların yapılmasına ka-
rar verildiği, henüz ortada düzenleme haritası, hesap cetveli, dağıtım cetveli gibi süreçleri tamam-
362
lanarak onaylanmış ve onaylanarak düzenlemeye giren parsellerin maliklerinin hukuki durumunu
etkileyecek kazanmış bir düzenleme işlemi bulunmadığından, kesin ve yürütülmesi zorunlu bir
işlem değildir (E:2003/965, K:2004/5093).
Davacı tarafından yaptırılan parselasyonun kabul edilmemesi şeklinde, davacı açısından so-
nuç doğuran kesin ve yürütülmesi zorunlu işlem niteliği taşımaktadır (E:2006/5766, K:2008/5677).
4. Parselasyon İşlemine Karşı Dava Açma Süresine İlişkin Kararlar
4.1. Dava Açma Süresinin Yazılı Bildirim Tarihinden İtibaren Başlayacağına İlişkin Kararlar
Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulunun parselasyon planlarına karşı açılacak davalara iliş-
kin 12.02.1970 günlü, E:1969/2, K:1970/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, Anayasanın idarenin
işlemlerinden dolayı açılacak davalarda süre aşımının yazılı bildirim tarihinden başlayacağına hük-
medilmiştir.
Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulunun 05.07.1996 günlü, E:1994/751, K:1996/409 sayılı
kararı da, yukarıda anılan karara da atıf yapılarak 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarın-
ca yapılan parselasyon planlarının düzenlemeye tabi tutulan taşınmazların sahipleri için subjektif
ve kişisel işlemler olup, bu işlemlere karşı dava açma süresinin yazılı bildirim tarihinden itibaren
başlaması gerektiğini öngörmektedir.
Danıştay Altıncı Dairesi, parselasyon işlemlerinin öznel işlem olduğu, Anayasanın 125. mad-
desinde yer alan idari işlemlere karşı açılacak davalarda sürenin yazılı bildirim tarihinden itibaren
başlayacağı ilkesi doğrultusunda, yazılı bildirim ya da 7201 sayılı Tebligat Kanununun 32. maddesi
ve buna ilişkin Tebligat Tüzüğünün 51. maddesinde yer alan tebliğe muhatap muttali olmuş ise
geçerli olacağı ve muhatabın tebliğe muttali olduğunun ve bunun tarihinin iddia ve ispatına ce-
vaz bulunmadığı kuralını uygulamak suretiyle, parselasyon işlemlerine karşı açılan davaları süre
yönünden inceleyerek karar vermektedir. (E:2003/1697, K:2004/5852).
Parselasyon işlemlerinin muhataplarının işlemlerden haberdar olduklarının açıkça saptan-
ması durumunda dava açma süresi öğrenme tarihinden itibaren başlatılmaktadır. Parselasyon
sonucu oluşan parsellerin: aplikasyon yapılarak davacı ve davalı idare elemanlarınca arazi taksim
tutanağı düzenlenmesi (E:2003/2515, K:2004/3027); kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması
(E:2003/700, K:2004/4166); kendi adına tescili istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açma
tarihi (E:2003/481, K:2004/3586) (davacıya karşı açılan ve davacının vekil ile temsil edildiği durum
ise dava açma süresine başlangıç oluşturmaz E:2002/3687, K:2004/387); satın alınması (2003/183,
K:2004/2899); ipotek tesis ettirilmesi (E:2000/177, K:2001/696); belediyeye davacılar tarafından
verilen dilekçe (E:2000/1598, K:2000/3974) gibi örnekler verilebilir.
4.2. Askıda İtiraz Üzerine Dava Açılmasına İlişkin Kararlar
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyona karşı bir aylık askı
süresi içinde 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi kapsamında başvuruda bulunulması ve başvuruya
dava açma süresinin başlangıç tarihi olan son ilan tarihini izleyen günden itibaren altmış gün için-
de yanıt verilmeyerek isteğin reddedilmesi halinde bu tarihi takip eden altmış günlük dava açma
süresi içinde veya son ilan tarihinden itibaren altmış gün içinde yanıt verilmek suretiyle isteğin
reddedilmesi halinde bu yanıtın tebliğini izleyen günden itibaren altmış gün içinde dava açılabi-
lir (İDDGK’nun 29.09.2000 günlü, E:2000/568, K:2000/971 sayılı kararı; Danıştay Altıncı Dairesinin
19.10.2009 günlü, E:2009/4979, K:2009/9923 sayılı kararı).
363
İKİNCİ BÖLÜM
Parselasyon işleminin esasına yönelik olarak yapılan yargılama sonucu verilen kararları iki
başlık altında ele almak mümkündür. Parselasyon işlemine yönelik idari usul olarak da ifade edi-
lebilecek, işlemin tesisi için zorunlu olan idari usullere uyulmak suretiyle tesis edilip edilmediği
konusudur. Bu şekilde kurulan parselasyon işleminin 3194 sayılı Yasa ve İlgili Yönetmelik esasları-
na uygunluğu yönünden yapılan yargısal inceleme sonucu verilen kararlara ise ikinci başlıkta yer
verilmiştir.
1. Parselasyon İşlemleri Hakkında İdari Usule Yönelik Kararlar
2577 sayılı Yasanın 2. maddesine göre, iptal davaları, idarî işlemler hakkında yetki, şekil, se-
bep, konu ve maksat yönlerinden biri ile hukuka aykırı olduklarından dolayı açılan davalar olarak
tanımlanmaktadır. Yargılama sırasında işlemlerin hukuka uygunluk incelenmesi bu esaslara göre
yapılmaktadır. Bunlardan ilk ikisi idari usule ilişkindir. Ayrıca özel kanun olan 3194 sayılı Yasa da
zorunlu idari usulleri göstermektedir.
... Belediyesinin sınırları içinde kalan alanda yetkisiz olan davalı ... Belediye Encümenince tesis
edilen parselasyon işlemin esasa geçilerek iptali yolunda verilen idare mahkemesi kararında sonu-
cu itibariyle isabetsizlik görülmemiştir (E:2002/5316, K:2004/1723).
Belediyesi veya mücavir alan
sınırları içerisinde olmadığı bu nedenle uyuşmazlık konusu yerde davalı idarenin parselasyon iş-
lemi yapma yetkisi bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir
(E:1998/5029, K:1999/4789).
-
türk Orman Çiftliğinin mülkiyetindeki parsele yönelik olarak yapılan imar planı ve parselasyon yok
hükmündedir (E:2003/5330, K:2004/1374).
sınırları içinde bulunan ilçe belediyelerine verilmiş olan yetkinin ilçe belediye meclisi kararıyla bü-
yükşehir belediyesine devredilemeyeceğinden dava konusu parselasyon işleminde yetki yönünden
hukuka uyarlık görülmemiştir (E:2000/3892, K:2001/4656).
-
diyesine verildiği, daha sonra yetki süresinin uzatıldığı ancak büyükşehir belediyelerinin parselas-
yon yapma yetkileri bulunmadığı gibi bu konuda idari işlemle yetki devri de yapılamayacağı, dava
konusu işlemde yetki yönünden hukuka uyarlık bulunmamaktadır (E:2001/4922, K:2002/5246).
-
nununun 7. maddesinin 2. fıkrası ile ilçe ve ilk kademe belediyelerine büyükşehir belediyesi ta-
rafından devredilebilecek yetkinin bu maddesinin 1-c bendinde sayılan görevlerle sınırlı olduğu,
parselasyon planlarının aynen veya değiştirerek onaylamak görevinin bu bentte sayılmadığı,
maddenin 1-b bendinde sayıldığı, dolayısıyla yetki devri kapsamında olmadığı, uyuşmazlıkta ise,
dava konusu parselasyon işleminin kabulüne dair belediye encümeni kararının ... Büyükşehir Bele-
diyesinin onayına sunulmadan tesis edilen işlemde hukuka uyarlık bulunmamıştır (E:2008/13132,
K:2009/12825; E:2007/5629, K:2009/5872).
yapılan itirazın yine belediye encümeninde görüşülerek karara bağlanması gerekirken belediye
364
başkan yardımcısı imzalı yazıyla reddedilemez (E:2001/2305, K:2002/3091).
-
duğundan, parselasyon planını onaylama ya da onaylamama gibi bir yetkisi bulunmayan belediye
başkanlığınca, davacı tarafından hazırlanan parselasyon planının onaylanmaması yolunda tesis
edilen dava konusu işlemde hukuka uyarlık görülmemiştir (E:2007/8131, K:2009/9528).
paralellik ilkesi gereği yine belediye encümenine ait olduğundan dava konusu belediye meclisi
kararında yetki yönünden hukuka uyarlık bulunmamaktadır (E:2000/5494, K:2001/6611).
-
nüştürülerek adlarına tahsis yapılan belediye başkanı ve encümen üyesinin 1580 sayılı Belediye
Kanununun 80. maddesine göre uyuşmazlık konusu encümen görüşmelerine katılmaları mümkün
olmadığı halde bu görüşmelere katılmaları suretiyle tesis edilen dava konusu işlemlerde hukuka
uyarlık bulunmamaktadır (E:2002/864, K:2002/6245; E:2001/6425, K:2002/6248).
belediyece yaptırılan parselasyon işlemlerinin belediye encümenince onaylanacağı, belediye encü-
meni tarafından onaylanan parselasyon işleminin kadastro müdürlüğünce onaylandıktan sonra
yürürlüğe gireceği yolunda bir yasal düzenleme bulunmamaktadır. (E:1999/1049, K:2000/2213).
İmar mevzuatında yapılaşma hakkının taşınmazın bir bölümünün belediyeye bedelsiz terk edil-
mesi koşuluna bağlanabileceğini öngören herhangi bir hüküm yer almadığı, bu nedenle, taşınmazın
tamamının ya da yapılacak parselasyon işlemi sonucunda düzenleme ortaklık payı olarak
bedelsiz alınacak %35’ini aşan kısmının kamulaştırılması gerekirken terk koşullu plan değişikliği
yapılması planlama ilkesine aykırıdır (E:2000/7, K:2001/4093).
Özelleştirme kapsamına alınan davacı kuruluşa ait uyuşmazlık konusu taşınmazlarla ilgili ola-
rak 3194 sayılı Yasanın 9. maddesinin 2. fıkrası uyarınca Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkan-
lığınca yeniden planlama yapılacağından hukuken ve fiilen uygulama olanağı kalmayan imar pla-
nına dayalı olarak yetkisiz davalı idare tarafından yapılan parselasyon işleminde hukuka uyarlık
bulunmamaktadır (E:2000/2465, K:2001/4177).
bilgileri sağlıklı bir şekilde içermesi
zorunludur. Bu kayıtların hatalı ve belirsiz olması durumunda parselasyon işleminin hukuka uy-
gun bir şekilde tesis edildiğinden söz edilemez (E:1997/5781, K:1998/6711).
-
minin aynı Yasanın 18. maddesinde belirlenen ilke ve kurallar çerçevesinde; ıslah imar planına da-
yanılarak yapılacak parselasyon işleminin ise 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesinde belirlenen ilke
ve kurallar çerçevesinde yapılacağı, 3194 sayılı Yasa kurallarına göre hazırlanmış uygulama imar
planına dayalı olarak, 2981 sayılı Yasanın 10-c maddesi uyarınca parselasyon işlemi yapılamayaca-
ğı; dosyanın incelenmesinden, davacının taşınmazını da kapsayan alanda, davalı idarece yürürlük-
te olan imar planının niteliği göz önünde tutulmaksızın dava konusu işlemin 3194 sayılı Yasanın 18.
ve 3290 sayılı Yasanın Ek:1. maddeleri ile 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesine göre tesis edildiği; uyuş-
mazlıkta, taşınmazın bulunduğu alanda yürürlükte olan imar planının uygulama imar planı olması
halinde 3194 sayılı İmar Kanun’un 18. maddesi, koşulların varlığı halinde de 3194 sayılı Yasa’nın
18. maddesi ile 2981 sayılı Yasanın Ek.1 maddesi birlikte uygulanmak suretiyle parselasyon yapıl-
ması; alanda ıslah imar planı mevcut ise 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca parselasyon iş-
365
lemi yapılması gerekirken, 2981/3290 sayılı Yasanın 10/b-c, 3194 sayılı imar Kanunu’nun 18. ve 3290
sayılı Yasanın Ek-1 maddeleri uyarınca yapılan parselasyonun onaylanması yolundaki dava konu-
su belediye encümeni kararında hukuka uyarlık bulunmamaktadır (E:2008/12152, K:2010/9448;
E:2008/9826, K:2010/6053).
Düzenlemeye referans alınan planın ıslah imar planı olmadığı, düzenleme alanında mevcut
1/1000 ölçekli uygulama imar planına aykırı kaçak yapılaşmanın bulunmadığı, düzenlemenin
amacı olan mülkiyet sorununun çözümü konusunda planın ıslah edilmediği veya yeni bir ıslah
imar planı yapılmadığı anlaşıldığından, dava konusu parselasyon işleminde mevzuata uyarlık
bulunmadığı gerekçesiyle iptali yolundaki mahkeme kararında hukuka aykırılık görülmemiştir
(E:2001/101, K:2002/1784).
K:2009/6512).
belediye encümeni tarafından yapılan ve askı süresi içerisinde herhangi bir itiraz bulunulmayan
parselasyon işleminden sonra ikinci kez uygulama yapılmasının ancak yöredeki gelişmeler sonucun-
da imar planı değişikliği ile yeni ihtiyaçların ortaya çıkması halinde bu imar planı uyarınca müm-
kün olduğu, ancak bu yönde dosyaya sunulmuş bilgi ve belgenin bulunmadığı ve bu durumda
belediye encümeni kararı ile yapılan yeni uygulamanın hukuki dayanaktan yoksun olduğundan
dava konusu işlemin iptali yolundaki temyize konu İdare Mahkemesi kararında sonucu itibariyle
isabetsizlik görülmemiştir (E:2002/2609, K:2003/5098).
2. Parselasyon İşlemlerinin Esasına Yönelik Kararlar
2.1. Parselasyonun Amacı ve Yapılma Şartlarına İlişkin Kararlar
Parselasyon işleminin amacı, imar planı ile yörenin konut, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaç-
larının belirlenmesinden sonra bu ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlamaktır. Bu işlem bir kez
yapıldıktan ve yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra gelişmeler sonucunda imar planı değişik-
liği ile yeni ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılması mümkün değildir (E:2002/465,
K:2003/2557).
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine göre parselasyon işlemi ile yürürlükte bulunan
imar planı hükümlerine uygun olarak üzerinde yapı yapmaya elverişli düzgün imar parselleri oluş-
turmak amaçlandığından orman alanı olarak belirlenmiş yerlerin inşaata elverişli imar parseli haline
getirilemeyecek alanlar olması nedeniyle parselasyon işlemine tabi tutulmalarına yasal olanak bu-
lunmamaktadır (E:2005/28, K:2007/1635).
Parselasyon işlemiyle amaçlananın; imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine
göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri,
yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kul-
lanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı
yapmaya elverişli imar parseli oluşturmaktır. Mevcut yolun genişletilmesi amacıyla tesis edilen par-
selasyon işleminde mevzuata uyarlık bulunmamaktadır (E:2002/6312, K:2004/2165; E:1998/2000,
K:1999/4906).
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işleminin temel hede-
finin konut bölgesi geliştirmek olduğu, düzenleme ortaklık payının da bu tür alanlarda oluşan artı
değerin karşılığında kamu kullanımına ayrılacak yol, meydan, park, otopark, yeşil saha gibi alanla-
366
rın kamu eline geçmesi için alınması gerektiği, uyuşmazlığa konu işlemde ise uygulama alanının
tümünün kamuya ait kullanımlar olduğu, tamamı kamu kullanımına ayrılan taşınmazlardan oluşan
bir alanda parselasyon yapılmasının planlama ilkeleri ve mevzuata aykırı bulunduğu sonucuna
varıldığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş (E:2001/747, K:2002/1901).
Bir bölgede parselasyon işlemi yapılabilmesi için öncelikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planı
yapılması ve parselasyon işlemimin de bu plan uyarınca yapılması gerekmektedir. Parselasyon iş-
leminin dayanağı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı dava konusu edilmediğinden, dava konusu
parselasyon işleminin 3194 sayılı Yasa ve yönetmelik hükümleri ile 1/1000 ölçekli uygulama imar
planına ve parselasyon ilkelerine uygun yapılıp yapılmadığının irdelenmesi gerekir (E:2002/3432,
K:2003/7136).
Yürürlükte bulunmayan plana dayalı olarak tesis edilen dava konusu parselasyon işleminde hu-
kuka uyarlık görülmediğinden iptali yolundaki temyize konu mahkeme kararında sonucu itibariyle
isabetsizlik bulunmamaktadır (E:2005/4156, K:2007/5769).
Parselasyon işleminin sadece ... taşınmazların bulunduğu alanda ve “...gerek belediye otobüs-
lerinin geçişlerini kolaylaştırmak, gerekse yol ve yeşil alanların kamuya kazandırılması amacıyla”
tesis edildiği, ilgili mevzuat hükümleri uyarınca kamuya taşınmaz kazandırılması amacıyla parse-
lasyon işlemi yapılamayacağından mahkemece işlemin iptali gerekir (E:2002/1251, K:2003/3289;
E:1997/384, K:1998/438; E:1999/203, K:2000/1001).
3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerinin amacı imar pla-
nına uygun olarak yapılaşmaya elverişli düzgün imar parselleri oluşturulmasıdır. Dava konusu
olayda, imar mevzuatına aykırı olarak yapılan ve mahkeme kararıyla da parsel sınırları içinde ya-
pılmadığı saptanan yapının korunabilmesi amacıyla yalnızca iki parsele yönelik olarak tevhit ve
ifraz niteliğinde ve sınır düzeltilmesi amacıyla parselasyon işlemi tesis edilmesinde mevzuata
uyarlık bulunmamaktadır (E:2000/2552, K:2001/2577).
Belediyelerin farklı yerlerde bulunan parsellerdeki hisselerini birleştirmek amacıyla parselasyon
yapılamaz (E:1994/335, K:1994/1679).
2.2. Parselasyon İşlemenin Niteliğine İlişkin Kararlar
Dava konusu işlem 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca tesis edilmiş olduğuna göre
artık, ilgililerin başvurusu veya muvafakatının aranmasına gerek olmadığı açıktır. Bu durumda uyuş-
mazlığa konu taşınmazların bulunduğu alanda yapılan işlemin, parselasyon ilkeleri ile imar
planına da uygunluğunun incelenmesi gerekmektedir (E:2000/126, K:2001/1243).
Özel şahıslar ve belediyenin müşterek mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda paydaşların her
biri, payı oranında taşınmazın her noktasında hak sahibidir. Müşterek mülkiyete konu taşınmaz-
larda paydaşlık giderilmeden 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon iş-
lemlerinde, yeni oluşturulan imar parsellerinin paydaşlara yine müşterek mülkiyet şeklinde tahsis
edilmesi gerekir. Mülkiyetin ferdileştirilmesi olanağı bulunmamaktadır (E:1998/2193, K:1998/5507;
E:2002/4977, K:2004/1227).
İdare Mahkemesince, davacı tarafından yaptırılan parselasyonun kabul edilmemesine ilişkin işle-
min kesin ve yürütülmesi zorunlu işlem olmadığı gerekçesiyle işin esasına yönelik incelenme ya-
pılmadan davanın reddine karar verildiği, uyuşmazlığa konu edilen işlem, davacı tarafından yaptı-
rılan parselasyonun kabul edilmemesi şeklinde, davacı açısından sonuç doğuran kesin ve yürütülmesi
zorunlu işlem niteliği taşımakta olup, bu işlemin 3194 sayılı İmar Kanununun 18. Maddesi ile İmar
367
Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında
Yönetmelik kurallarına uygun olarak tesis edilip edilmediği yönlerinden incelenerek işin esası hakkın-
da karar verilmesi gerekir (E:2006/5766, K:2008/5677).
2.3. Düzenleme Ortalık Payına İlişkin Kararlar
Düzenleme ile düzenlemeye girenlerden hisseleri oranında eşit olarak alınması gereken dü-
zenleme ortaklık payının farklı oranlarda alındığı veya bazılarından hiç alınmadığı, düzenleme
ortaklık payı alınmayanların herhangi bir terkte de bulunmadıklarının anlaşıldığı işlemde huku-
ka uyarlık bulunmamaktadır (E:1999/7006, K:2001/1233; E:1998/7276, K:1999/6761; E:1998/1846,
K:1999/1432).
3194 sayılı İmar Yasasının 18. maddesi ve Uygulama Yönetmeliğinin ilgili maddeleri uyarınca
Düzenleme Ortaklık Payının her parselden eşit oranda alınması, Kamu Ortaklık Payının da düzen-
lemeye giren taşınmazların yüzölçümü ile orantılı olarak alınması zorunlu olduğu E:2000/2429,
K:2001/2477).
Resmi kurum alanından düzenleme ortaklık payı kesilmez.
Hastane alanı olarak kamusal amaçlı kullanımı devam eden ve imar planında da bu amacın sü-
rekliliği sağlanan uyuşmazlığa konu taşınmazın parselasyon işlemi sonucu değer artışına uğrama-
sı mümkün olmadığından hastane alanından düzenleme ortaklık payı kesintisi yapmak suretiyle
tesis edilen işlemde mevzuata uyarlık bulunmamaktadır (E:2001/1233, K:2002/3744).
Okul alanı olarak kamusal amaçlı kullanımı devam eden ve imar planında da bu amacın
sürekliliği sağlanan uyuşmazlığa konu taşınmazın parselasyon işlemi sonucu değer artışına uğra-
ması mümkün olmadığından okul alanından düzenleme ortaklık payı kesintisi yapmak suretiyle
tesis edilen işlemde bu yönüyle de mevzuata uyarlık bulunmamaktadır (E:2001/45, K:2002/834).
Kamu tesisi niteliğinde bulunmayan ve düzenleme ortaklık payı ile karşılanması gereken pa-
zar yerinin, kamu ortaklık payı ile karşılanacak bir alan olarak kabul edilmek suretiyle davacının bu
yerlerden hisselendirilmesinde hukuka uygunluk bulunmamaktadır (E:2007/8196, K:2009/2414).
Bir alanın kamu tesis alanı olması halinde anılan Yönetmeliğin 12. maddesine göre, umumi
hizmet alanı olması halinde ise 4. madde uyarınca düzenleme ortaklık payı ile oluşturulması ge-
rekmektedir. Dava konusu olayda da planlarda gösterilen spor alanının semt spor alanı olması ha-
linde düzenleme ortaklık payından karşılanması, bölgesel bir spor alanı ve tüm kente hizmet verecek
bir kamu tesis alanı olması halinde ise kamu ortaklık payı ile oluşturulması gerektiği sonucuna ula-
şıldığından, spor alanının niteliği araştırılarak irdelenmek suretiyle karar verilmesi gerekmektedir
(E:2002/6584, K:2004/2274).
Yapılaşma amaçlı işlev üstlenmeyen “Ağaçlandırılacak Alan”ın umumi hizmetler kapsamında
bulunması nedeniyle düzenleme ortaklık payından karşılanmasında hukuka aykırı bir yön bulunma-
maktadır (Danıştay Altıncı Dairesi E:2009/15062, K:2010/2252; Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu
YD İtiraz No:2004/244).
Rekreasyon alanında, yeşil alan yanında lokanta, gazino, kahvehane gibi tesislerin yapılabi-
leceği sonucuna varıldığından bu alanın düzenleme ortaklık payından karşılanacak alan olarak
kabul edilmesi mümkün olmadığı gibi hazine arazilerinin bir kısmının rekreasyon alanında değer-
lendirilmesinde de hukuka aykırılık bulunmamaktadır (E:2000/4793, K:2001/5374; E:2010/2312,
K:2010/7000).
368
Düzenleme ortaklık payının Yasada öngörülen orana düşürülmesi için belirlenen aşamalar
uygulanmaksızın, yeşil alanda parsel oluşturularak dağıtımının yapılmasında mevzuata uyarlık bu-
lunmamaktadır (E:2002/5688, K:2004/2073).
Kapanan kadastral yolların düzenlemeye giren alan hesabına dahil edilmesinde ve imar planın-
da çocuk bahçesi olarak belirlenen taşınmazın düzenleme ortaklık payından karşılanması gerekirken,
İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle ilgili Esaslar
Hakkında Yönetmeliğinin 12. maddesi kapsamında kamu tesis alanı olarak değerlendi-
rilmesinde hukuka uyarlık bulunmamaktadır (E:1999/5357, K:2000/6351).
İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esas-
lar Hakkında Yönetmeliğin 4/C maddesinde düzenleme ortaklık payına katılabilecek sosyal-tek-
nik altyapı alanları içerisinde dini tesis olarak yalnızca cami alanlarından bahsedildiğinden türbe
alanının düzenleme ortaklık payı hesaplamalarına katılmasında imar mevzuatına uyarlık bulun-
madığı sonucuna varılmıştır (E:1995/7135, K:1996/5178). Tescilli Kümbet için paralel karar vardır
(E:1999/1445, K:2000/91).
Yol veya yeşil alan için yapılan terkin amacının aynı olduğu, salt adının hibe olması nedeniyle
anılan yeşil alan için yapılan terkin kamu alanı için yapılan terkden ayrı düşünülemeyeceği, Yö-
netmelikte tevhid ve ifraz sırasında yapılan terkin niteliğinden söz edilmediği ve olayda taşın-
mazların ifrazını sağlayabilmek için aynı işlemle ve aynı zamanda yola terk ve hibenin yapıldığı
hususları göz önünde bulundurulduğunda ilk parsellerin tevhid ve ifrazı sırasında yapılan ... m2
hibenin de davacı taşınmazlarından alınacak düzenleme ortaklık payından düşülmesi gerekmektedir
(E:2003/493, K:2004/3805).
Parselasyon işlemi yapılırken düzenleme alanında kapanan kadastral yolların bulunması du-
rumunda düzenleme ortaklık payının, kamu alanlarına ayrılan yerlerden bu kapanan kadastral yol-
ların düşülmesinden sonra hesaplanması ve düzenlemeye giren parsel maliklerinden bu miktarın
alınması gerekmektedir (E:1997/3449, K:2008/2531).
İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esas-
lar Hakkında Yönetmeliğin 11. maddesinin 3. fıkrasında, taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine,
mülga 6785-1605 sayılı İmar Kanununun 39. maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edi-
len parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını %35’e ta-
mamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği, hükme bağlanmıştır. Tevhid ve ifraz
sırasında yapılan terkin niteliğinden söz edilmediği ve olayda taşınmazların ifrazını sağlayabilmek
için aynı işlemle ve aynı zamanda yola terk ve hibenin yapıldığı hususları göz önünde bulundurul-
duğunda ilk parsellerin tevhid ve ifrazı sırasında yapılan hibeninde davacı taşınmazlarından alınacak
düzenleme ortaklık payından düşülmesi gerekmektedir. (E:2003/493, K:2004/3850).
Davacı taşınmazından yol için önceden terk yapılmış olduğundan dava konusu parselasyon iş-
lemi ile ancak terk oranını düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayıcı miktarda pay alınabilmesi
mümkündür (E:2002/5915, K:2004/1898; E:2002/142, K:2003/2336; E:1998/6947, K:1999/6760).
Parsellerdeki hisselerin tümüyle bedele dönüştürülmesi ve parselasyonda ikinci kez düzen-
leme ortaklık payı alınması imar mevzuatına aykırıdır (E:2002/1678, K:2003/2847; E:2001/993,
K:2002/2029).
2.4. Düzenleme Sınırına İlişkin Kararlar
Uyuşmazlık konusu parsellerin II nolu düzenleme sahasında kaldığı, dava konusu işlem ve ge-
rekçesinde iki ayrı düzenleme sahası belirlenmesinin gerektiren bir zorunluğun mevcut olmadığı, tek
369
düzenleme sahası belirlenerek parselasyon yapılmasının mevzuat hükümlerine uygun düşeceği,
iki ayrı düzenleme sahası teşkil edilmesinin, iki komşu sahada farklı oranlarda düzenleme ortaklık
payı alınmasına yol açtığı, tek düzenleme sahası belirlemesinin, düzenlemeye girecek tüm parseller-
den eşit ve dengeli miktarda düzenleme ortaklık payı alınmasını sağlayacağı, diğer taraftan I nolu dü-
zenleme sahasına iki bölge arasında kalan yolun da dahil edildiği, daha sonra onaylanan 152 sayılı
parselasyon planında yollardan ihdasen kazanılan alanların belediye adına düzenlemeye girdiği
ve şahıs arazilerinden daha fazla oranda düzenleme ortaklık payı alınmasına yol açıldığı, tesis edi-
len dava konusu işlemde hukuka uyarlık görülmemiştir (E:2007/9395, K:2009/10514; E:2007/9387,
K:2009/10513).
Seçilen düzenleme sahası içine servis yolunda kalan dere vasfını yitirmiş alanların ihdas edile-
rek düzenleme sahasına dahil edilmesinin imar mevzuatı ve kamu yararına uygun olmadığı, dere
ıslah projesi kapsamındaki alanların düzenleme sınırı dışında tutulmak suretiyle düzenleme sınırı ge-
çirilmesinin uygun olduğu, dereden ihdasen elde edilen ve kadastral parsel olarak değerlendirilen
alanlardan 1 nolu 54.02 m² lik alan karşılığının, 2026 ada, 1 sayılı parselden verilmesi gerekirken
farklı konumdaki bir adadan tahsis yapılmasının uygun değildir (E:2007/9400, K:2009/10511).
3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili Yönetmelik uyarınca müstakil bir imar adasından daha küçük
bir alanda düzenleme yapılamayacağından sadece davacıya ait parselde tesis edilen işlemde mev-
zuata uyarlık bulunmamaktadır (E:2003/326, K:2004/3706).
Parselasyon işleminin en az bir ada bazında yapılması gerektiği, istisna olarak adanın bir kıs-
mının imar mevzuatına uygun teşekkül etmesi durumunda adanın geri kalan kadastro parsellerinin
parselasyon işlemine konu olabilir. Olayda ise, imar planına uygun yapılaşmış bir adanın var oldu-
ğu, dava konusu 7 ve 8 sayılı parseller üzerinde de ruhsatlı binaların bulunduğu anlaşıldığın-
dan istisna maddesinin uygulanması mümkün olmayıp imar planı değişikliği ile yapılaşma
hakkının 8 kata çıkarılması üzerine bu plana uygun parsellerin oluşturulabilmesi için en az ada
bazında parselasyon işleminin yapılması gerektiğinden adanın sadece iki parselinde düzen-
leme yapılmasına ilişkin dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmamaktadır (E:2001/3201,
K:2002/4218).
Dava konusu parselasyon işleminin, müstakil bir imar adasından daha küçük bir alanda yapıl-
mış olması nedeniyle, parselasyon işlemine tabi tutulan parsellerin bulunduğu imar adasında,
yapılaşmanın tamamlanmış olup olmadığı, düzenlemeye tabi tutulan parsellerde ifraz ve tevhid
işlemlerinin uygulanıp uygulanamayacağı, ayrıca düzenlemeye tabi tutulan parsellerin sını-
rından geçen yolun diğer kısımlarının nasıl karşılanacağı hususlarının araştırılması suretiyle
yeniden bir karar verilmesi gerekir (E:2000/2454, K:2001/2666; E:2000/2454, K:2001/2666).
İmar planında jeolojik açıdan sakıncalı alan olarak ayrılan bölgeyi düzenleme dışında bırakacak
şekilde düzenleme sınırının belirlenmiş olması nedeniyle davalı idarece imar planındaki düzenleme
sınırı esas alınmak suretiyle söz konusu alanda kalan kadastral parselin düzenlemeye alınmama-
sında, bu yönden de hukuka aykırılık görülmemiştir (E:2003/6770, K:2005/335).
Davacı parselinin kıyı kenar çizgisi içerisinde jeolojik açıdan sakıncalı alanda kalan kısmının
düzenleme dışında bırakılmasında mevzuata aykırılık bulunmasa da, düzenleme işlemi sonucunda
davacıya kadastral parselinin bulunduğu yerden veya en yakın yerden yer verilmesi gerekirken
bunun aksi yönde tesis edilen işlemde hukuka uyarlık bulunmadığından işlemin iptali yolunda-
ki idare mahkemesi kararında bu nedenle isabetsizlik görülmemiştir (E:2000/4869, K:2001/5478).
Düzenleme alanı sınırlarının kadastral parsel sınırları esas alınarak belirlendiği ve imar planında
370
cami alanı olarak belirlenmiş bulunan taşınmazın düzenleme ortaklık payından karşılanarak oluş-
turulması gerekirken, uygulamaya giren kadastral parsel maliklerine tahsis edildiği, böylece
düzenleme ortaklık payının yanlış hesaplandığı, minumum parsel genişliğinin 12 m yerine 9 ve 11
m cepheli olarak oluşturulduğu anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulun-
madığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiştir (E:2000/1626, K:2001/1936).
Parselasyonu yapılan alanın düzenleme sınırının yol eksenlerinden geçirilmeden, imar adalarını
bölecek şekilde belirlendiği, oysa imar adalarının düzenleme dışında bırakılan kısımlarının da imar
mevzuatına uygun şekilde teşekkül etmediği ve ifraz ya da tevhit yolu ile imara uygun parseller
elde etme olanağının bulunmadığı anlaşıldığından, düzenleme sınırının tespit edilmesinde İmar
Kanununun 18.maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında
Yönetmeliğin “düzenleme sınırının geçirilmesi” başlıklı 6. maddesine ve 13. maddesine uyarlık gö-
rülmediği gerekçesiyle dava konusu işlemlerin iptaline karar verilmiştir (E:1996/990, K:1997/1082).
Dava konusu parselasyon işlemi ile sadece davacıya ait parsellerin imar uygulamasına alın-
ması ve yine davacıdan alınan düzenleme ortaklık payının herkesin bu arada anılan yolun kenarın-
da bulunan diğer parsel sahiplerinin de kullanımına açılan yollar nedeniyle kullanılmasında kamu
yararına uyarlık bulunmadığı gibi imar planı uygulanması yapılırken mümkün olduğunca geniş
alanın düzenlemeye dahil edilmesi, uygulamaya giren parsellerin tümünden yol, park, yeşil alan
gibi umumun kullanıma ait olan yerler için düzenleme ortaklık payı alınması, düzenleme sınırının
İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar
Hakkında Yönetmelik hükümlerine uygun olarak tespit edilmesi gerekir (E:200/756, K:2001/1994).
2.5. İmar Parseli Oluşturma ve Tahsis İlkelerine İlişkin Kararlar
Plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan yapının bir imar parseli içinde
bırakılması gerekmektedir. Uyuşmazlık konusu olayda, parselasyon işlemi sırasında davacıya ait
ruhsatlı yapının bir imar parseli içinde bırakılmasının mümkün olup olmadığının üniversitelerin
ilgili bölümlerinden konusunda uzman kişilerden seçilecek bilirkişilerle yerinde keşif ve bilirki-
şi incelemesi yaptırılarak belirlenmesi gerekmektedir (E:2003/2802, K:2004/6441; E:2001/1949,
K:2002/3046).
Uyuşmazlıkta parselasyon işleminin tesis edildiği tarihte yürürlükte olan imar planında ko-
nut alanında kalmakla birlikte fiilen mezarlık alanı olan davacılar taşınmazı daha sonra işlevine
uygun olarak imar planında “ağaçlandırılacak alan” olarak belirlenmiştir. Parselasyon işlemlerinde
ağaçlandırılacak alandan tahsis yapılması mümkün değildir. Bu durumda fiili zorunluluk nedeniyle
taşınmazların bulunduğu yerde korunamadığı anlaşıldığından işlemin iptali yolundaki kararda
isabet görülmemiştir (E:2003/416, K:2004/3858).
İmar planları uyarınca bağcılık yapılması amaçlanan ve bağ-bahçe alanı olarak planlanan alan-
da yapılaşmaya elverişli imar parseli elde edilmesine dönük olarak tesis edilen parselasyon işlemi,
gerek parselasyon ile elde edilmesi beklenen amacın plan amacına uygun olmaması gerekse da-
yanağı olan uygulama imar planının üst ölçekli plana aykırılığının belirlenmesi karşısında hukuka
uyarlık bulunmamaktadır (E:2004/126, K:2005/5646).
Parselasyon işlemi sonucunda davacı idareye, parseline karşılık yol ve yeşil alanda parsel oluş-
turularak bu parsellerin tahsis edilmesinde hukuka uyarlık bulunmadığından dava konusu işlemin
iptaline ilişkin mahkeme kararında sonucu itibariyle isabetsizlik görülmemiştir (E:2005/3136,
K:2006/1576; E:2003/3854, K:2003/4811).
371
Davacı idarenin yapı ve tesislerinin bütünlüğünü bozacak şekilde parsel oluşturularak tahsis ya-
pılmasında hukuka uyarlık bulunmamaktadır (E:2003/2232, K:2004/7291).
Davacıya yasal ve teknik zorunluluk nedeniyle kadastral parselden uzakta ve farklı yerlerden tahsis
yapıldığı, düzenleme bölgesinde mevcut yapıların korunduğu, mülkiyet farklılaştırılmasına gidil-
mediği, fiilen kullanım alanı dışında tahsis edilen alanlarda değer kaybı olmadığı anlaşıldığından,
dava konusu işlemde mevzuata aykırılık bulunmamaktadır (E:2003/509, K:2004/4068).
Parselasyon işlemleri sırasında, eski yerinin yol, yeşil alan vs. gibi kullanım alanlarında kalma-
sı nedeniyle eski yerinde imar parseli tahsis edilmesi olanağı bulunmayan hallerde eski yerinin yakı-
nındaki imar parsellerinden tahsis yapılması mümkündür. İdare Mahkemesince karara esas alınan
bilirkişi raporunda, davacının eski taşınmazına komşu durumunda olan parselin ana yola cepheli
ve davacının parseline göre daha iyi bir konumda olduğu, bu parselin bir kısmının yola gitmesi ne-
deniyle parselasyon işlemi sonucunda davacının eski yerinin bulunduğu alanda oluşturulan imar
parselinin eski taşınmazın maliki adına tahsis edilmesinin uygun olduğu yolunda değerlendirme-
lerde bulunulmuş ise de, uyuşmazlığın yukarıda anılan kurallar ile birlikte değerlendirilmesinden,
üçüncü bir kişiye daha değerli yerdeki parselin tahsis edilmesi amacıyla eski parselin bulunduğu yer-
den tahsis yapılmamasına ilişkin böyle bir dağıtımın parselasyon tekniğine uygun olmadığı sonucuna
varılmış ve eski yerinde oluşturulan bu imar parselinden tahsis yapılmasını engelleyecek bir durum
ortaya konulmadığından, parselasyon işleminde mevzuata uyarlık görülmemiştir (E:2000/7528,
K2002/1108).
Taşınmazın eski yerinde oluşturulan imar parseline 50 metre uzakta oluşturulan ve üzerinde
mescit bulunan taşınmazdan pay verilmesi suretiyle karşılandığı, oysa eski yerinde oluşturulan imar
parselinden tahsis yapılmasının mümkün olduğu anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuat
uyarlık görülmediği gerekçesiyle iptaline karar verilmiştir (E:2003/568, K:2004/3608; E:2002/4841,
K:2004/1802).
İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esas-
lar Hakkında Yönetmeliğin 10. maddesi uyarınca davacıya kadastal parselinin bulunduğu yerde
oluşturulan imar parselinden tahsis yapılması gerekirken, herhangi bir zorunluluk bulunmamasına
rağmen, eski yeri ile eşdeğerde olmayan farklı bir yapı adasından tahsis yapılmasında mevzuata
uyarlık görülmemiştir (E:2002/3713, K:2004/459; E:1998/4002, K:1999/3963).
Davacının parselinden daha önce yapılan parselasyon işlemiyle %14 oranında düzenleme or-
taklık payı alındığından uyuşmazlığa konu parselasyon işlemiyle yeniden düzenleme ortaklık payı
alınmasında ve davacıya kadastral parselinin olduğu yerde oluşturulan parselden değil başka parsel-
den tahsis yapılmasında mevzuata uyarlık bulunmamaktadır (E:2003/891, K:2004/4840).
2.6. Parselasyona İlişkin Diğer Kararlar
Parselasyon işlemi sonucunda davacının yapısının bulunduğu yerden pay verildiği, kamu tesis
alanı olarak pay verilen yerin ise kamu tesisleri alanı olarak belirlenen yerlerden değil botanik bahçesi
olması nedeniyle kamu katılım payı alınamayacağı, ayrıca 91 m2 payının bedele dönüştürülmesinin
mevzuata aykırıdır (E:1997/2395, K:1998/2485).
3194 sayılı İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle
İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesi uyarınca düzenlemeye giren parsellerin alanla-
rı oranında pay verilmek suretiyle oluşturulması gereken sağlık merkezi alanının tamamının davacı
belediyeye ait parsellerden alınan paylarla oluşturulmasında mevzuata uyarlık bulunmamaktadır
(E:1998/3892, K:1999/4206).
372
Parselasyon işlemi tapu kayıtları esas alınarak yapılır. Parselasyon işlemi sırasında davacı tapu-
da malik olarak görünmediğinden davacı adına parsel tahsisi olanaklı değildir. Ancak davacının
daha sonra kesinleşen adli yargı kararı uyarınca oluşan imar parsellerinin kendisine devrini isteye-
bilir (E:2000/6082, K:2002/150).
Parselasyon işlemi sırasında tapu sicil kayıtlarındaki yüzölçümünün esas alınması gerekir
(E:2002/330, K:2003/2297).
2981 sayılı Yasanın 3290 sayılı Yasa ile değişik Ek-1 maddesinin 3194 sayılı Yasanın 18. mad-
desi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerini tamamlayıcı nitelikte uygulama yapılmasına ola-
nak sağladığı, bu maddenin amacının 3194 sayılı Yasa uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin
uygulanmasında problemlere neden olan özel parselasyona dayalı olarak veya hisse karşılığı satın
alınan yerlere bir çözüm getirmek olduğu, 2981 sayılı Yasanın Ek-1 maddesinin 3194 sayılı Yasanın
18. maddesinden farklı olarak özel parselasyona dayalı satın alınan yerlerin müstakil tahsis edilmesi
olanağını sağladığı, hisseli satın alınan taşınmazların ise yine hisse miktarları göz önünde bulun-
durularak paylı mülkiyet esaslarına göre tahsis edileceği ve anılan maddenin uygulanabilmesi için
düzenlemenin ıslah imar planına dayanmasının gerekmediği; uyuşmazlık konusu yerde 2981 sayı-
lı Yasanın Ek 1. maddesinin uygulanmasının koşullarının bulunup bulunmadığının araştırılması,
koşulların bulunduğunun belirlenmesi durumunda, düzenleme sınırının mevzuata uygun olarak
belirlenip belirlenmediğinin incelenmesi suretiyle uyuşmazlığın esası hakkında yeniden karar ve-
rilmesi gerekmektedir (E:2006/2179, K:2008/2059; E:2003/5830, K:2005/1997).
SONUÇ YERİNE
Danıştay Altıncı Dairesinin parselasyon işlemlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar hakkında
vermiş olduğu kararlar, parselasyon işleminin uygulamasında, gerek işlemi tesis eden idareler, ge-
rekse işlemin muhatapları açısından ortaya çıkan sorunların bir yansımasıdır.
Yargı kararlarından süreklilik gösteren içtihatların, idarelerce parselasyon işlemlerinin tesisi sı-
rasında dikkate alınması, uygulamada ortaya çıkacak sorunları azaltacı etki yapacaktır.
Bu içtihatlar, aynı zamanda, uygulamadaki aksaklıkların bir anlamda tespiti niteliği taşıdığın-
dan, alanda oluşturulacak yeni modelin hukuki çerçevesine de ışık tutacaktır.
Parselasyon işlemlerinin hazırlayıcıları/uygulayıcıları olan meslek sahiplerinin birikimleri, işle-
min muhataplarının hukuki çerçeveye ilişkin sahip olacakları daha fazla bilgiler, hem işlemlerin
hukuki niteliğini, hem de yargısal incelemenin kapsam ve içeriğini derinleştirerek zenginleştire-
cektir.
İmar planının en önemli uygulama aracı olan parselasyon işlemlerinin hiç yapılmaması, geç
yapılması, eksik yapılması, hukuka uygun surette yapılmaması, beraberinde kentler, idareler ve
taşınmaz malikleri açısından yeni sorunlara da kaynaklık etmektedir.
Oturum Yürütücüsü - İsmet Beye teşekkür ediyoruz. Uzun yıllardır, özellikle 3194 sayılı Ka-
nunun yürürlüğe girdiği tarihten bugüne, eski 685 döneminden daha yakıcı ve idari mahkeme
kararları hem kanun, hem yönetmelik, hem de idari yargı kararları bağlamında üç önemli aracın
bir ayağındaki süreci bize aktardı. Zannediyorum, oturumumuzun ilerleyen saatlerinde, yargı ka-
rarları üzerine bazı geri dönüşler, salondan sorular gelecek diye düşünüyorum.
373
Biliyorsunuz, Kentsel Dönüşüm Kanunu yeni çıktı. Biz de 2 gündür, özellikle dünkü oturum-
larda kentsel dönüşümü bütün boyutlarıyla, hukukçu arkadaşlarla, diğer meslek odası yöneticisi
arkadaşlarla ele almaya çalıştık. Tabii, Kentsel Dönüşüm Kanunu çıkmadan önce kentsel dönüşüm
adı altında yapılan çok uygulamalar oldu Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında. Suluku-
le çok dile getirildi biliyorsunuz, Sulukule’deki kentsel dönüşüm uygulaması. Kentsel dönüşüm
uygulamasında, Sulukule’de tapu dağıtım töreninden iki gün önce idari mahkemenin yürütmeyi
durdurma kararı kamuoyunda ses getirdi. Meslek örgütlerinin açtığı davaydı, yani bizlerin açtığı
davaydı.
Bu bağlamda, Danıştay 6. Daire Tetkik Hâkimi Mehmet Sıtkı Çelik, kentsel dönüşüm uygulama-
larında karşılaşılan sorunları bize aktaracak.
Buyrun Mehmet Bey.
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA KARŞILAŞILAN SORUNLAR
Mehmet Sıtkı Çelik
Danıştay 6. Daire Tetkik Hakimi
Sayın Başkan, değerli dinleyiciler; benim programıma göre biraz daha uzun tutacaktım, fakat
bu 2 gündür sunum yapan birçok arkadaş çok detaylı bir şekilde Kentsel Dönüşüm Kanunundan
bahsettikleri için, yeni Kanunda, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürmesi Hakkın-
daki Kanuna ayırdığım bölümü çok fazla detaylandırmayacağım, sadece eksik kaldığını düşündü-
ğüm bir hususa değineceğim. Onun dışında diğer bir bölüm var; o bölüm üzerinde duracağım.
Bu Kanundan önce, gerek Belediye Kanununda, gerek Ankara kent girişi alâkalı kanundan -bir
bölgeyi ilgilendiriyordu- kaynaklı olan hususlarla alâkalı 6. Daireye yansıyan sıkıntılarla ilgili olarak,
özetlenmiş haliyle belli başlıklar altında ve biraz da işin kökenine de inerek kısa bir sunum yapma-
yı düşünüyorum.
Bu çalışma, insanların topluluklar halinde yaşamaya başladığı andan itibaren var olan ve gü-
nümüze kadar üzerinde yapılan tartışmaların bitmediği görülen, mülkiyet hakkıyla kamu yararı-
nın çatışma alanlarından günümüze yansıyan bir örneğini teşkil ediyor kentsel dönüşümle ilgili
husus. Çünkü bir mülkiyet meselesi var ve bunun iki amaca hizmet etmesi gerekiyor; bir tanesi
kamu yararı amacı, bir tanesi de mülk sahiplerinin yararına tahsis edilmesi hede!eniyor. Böyle
olunca bir çatışma noktası çıkıyor haliyle. Bunun da dengelenmesi lazım, yani bir denge üzerine
oturması lazım. Uyuşmazlıkların temeli de buradan kaynaklanıyor zaten.
Bu nasıl yansıyor ve bizim Dairemizce ne şekilde karşılanıyor, o hususlar üzerinde durmaya
çalışayım. Bu kentsel dönüşümle ilgili birçok boyutlar, etkiler oluşuyor; ekonomik tarafı oluyor,
sosyolojik tarafı oluyor, çevre etkileri oluyor. Gerek yapılı çevre olsun, gerek yapılaşmamış çevre
olsun, birçok etkileri oluyor; fakat bu kısımlara girmeyeceğim, sadece mülkiyet bağlamında olan
kısımlara değinmek istiyorum. Çünkü diğer uzmanlar bu konuları daha önce ayrıntılı olarak anlat-
tılar. Ayrıca o hususlara girmeyeceğim.
Bu kentsel dönüşüm projeleri uygulanma yerlerinde genellikle az veya çok süreli mülkiyet
hakkı kısıtlamaları oluyor. Mülkiyetin kamulaştırılması, imar düzenlemeleri veya başka yollarla el
374
değiştirmesi ve benzeri hususlarda tartışmaların çıktığını görüyoruz. Bu uygulamalar yapılırken,
makul ve hukuki nedenlere dayanıp dayanmadığını yargı mercileri inceliyor. Makul ve hukuki bir
nedeni olabilir; fakat bu süreç hukuki kurallara uygun olarak işlemiş mi, işlememiş mi, bu ilkelerle
inceliyoruz. Bu uygulama yöntemleri seçilirken ve yürütülürken tercih edilen yöntemlere bağlı
olarak ortaya çıkan uyuşmazlıklar da değişiklik göstermektedir. Bu uygulamalar, eskiyen yapıların
yıktırılarak yeniden yapı inşa edilmesi şeklinde olabileceği gibi, bir tasfiye amacı da söz konusu
olabiliyor. Tabii, bu yöntemde, sadece tasfiye öngörülmesi durumunda ve sürecin öyle işlemesi
durumunda sorunlar da çeşitleniyor ve farklılıklar arz ediyor.
Şu ana kadarki uygulamalarda bu iki yöntemin de uygulandığını görüyoruz. Örneğin Ankara
Dikmen Vadisi’nde yapılan bazı projelerde birinci yöntem benimsenerek, mülk sahipleriyle anlaş-
ma yolları denenmiş ve büyük ölçüde de anlaşmalar sağlanmıştı; fakat bir bölümüyle alâkalı, kimi
tapu tahsis belgesi olmayan oturanlar da vardı, tapu tahsis belgesi olanlar da vardı, keza mülk sa-
hibi olanlar da vardı ve anlaşma sağlanamayan bir grup vardı. Tabii, bu davalar olarak ortaya çıktı.
Daha sonra farklı neticeler de doğdu. Ama mesela Bingöl merkezde yapılan bir kentsel dönüşüm
uygulamasında ikinci yöntem benimsendi. Yürütücü idare olan Toplu Konut İdaresi Başkanlığıy-
la anlaşma yoluna gittikleri halde, acele usulüyle kamulaştırma yöntemi benimsenmişti. Bu tarz
uyuşmazlıklar bize yansıyor.
Mevcut uygulamalardan hareketle, kentsel dönüşüm projeleri sebebiyle ortaya çıkan sorun-
ları birkaç başlık altında toplamaya çalıştım. Bir tanesi şu: İdareler kentsel dönüşüm projelerini
uygularken, bazen soyut olarak yapıyorlar, içini doldurmuyorlar. Kanun, belli amaçlarla kentsel
dönüşüm olabileceğini düzenliyor. Belediye Kanununun 73. Maddesinden bahsediyorum. Fakat
belediyeler şöyle yapabiliyorlardı: Sadece koordinatları belirleyip, onun içinde ne gibi amaçlarla
kullanımlar belirlenecek, buna dair bir açıklama olmuyordu, bir hazırlık safhası olmuyordu. Böyle
uyuşmazlıklar da yansıyınca, Dairemiz şöyle bir yöntem benimsemişti o uyuşmazlıklara karşı: Yar-
gısal denetimin yapılabilmesi için, keza teknik bilgi gerektiren hususların da bilirkişiler marifetiyle
tespiti için, hangi amaçla buranın kentsel dönüşüm projesi alanına konulacağına dair bir hazırlık
yoktu ve bu nedenle, bazı örneklerde yürütmeyi durdurma istemini kabul etmişti Daire; fakat İdari
Dava Daireleri Kurulu ona rağmen bu yürütmeyi durdurma kararını kaldırıp, “Keşfe gidip tespit
yaptıktan sonra yürütme hakkında karar ver” diye Dairemizin kararını kaldırmıştı. Fakat o safhada
şöyle bir gelişme olmuştu: Bizim yürütme kararımızdan sonra planlar yapılmıştı. Biz de şöyle bir
yöntem benimsedik, hocalara şöyle sorular sorduk: “Bundan sonra yapılmış olan planlarda, hangi
taşınmazın ne amaca tahsis edildiği gözüküyor, ne kadar yapımlaşma oranı verildiği gözüküyor.
Bu verilerden yola çıkarak kentsel dönüşümün amacını ortaya koyun. Şehrin gelişimiyle, gelişme
büyüklüğüyle, yönüyle, kamu yararıyla bu açıdan bir uygunluk var mıdır, yok mudur, teknik bo-
yutlarıyla, yani planlama boyutuyla ortaya koyun” diye sorular yöneltmiştik ve bilirkişiler de öyle
raporlar hazırladılar. Bir tanesi buydu.
İkinci husus olarak, mülkiyetin kullanılmasının kısıtlaması sebebiyle ortaya çıkan sorunlar var.
Şöyle de ifade edilebilir bu sorunlar: Bu kentsel dönüşüm uygulamalarında kamu yararıyla mülki-
yet hakkının dengeleme sorunu olarak da bakılabilir. Başlık altında onları sayıyorum; daha sonra
ayrıntılarına gireceğim.
İkinci olarak, mevcut imar planlarının durumu ve kazanılmış haklar nedeniyle ortaya çıkan
sorunlar oluyor. Keza diğer bir başlık altında, kentsel dönüşüm projeleri uygulanırken yapılan
parselasyon veya kamulaştırmalar sebebiyle mülkün bulunduğu yerde korunamaması nedeniyle
ortaya çıkan sorunlar oluyor. Yine proje alanındaki tapu tahsisli veya tapu tahsis belgesi olmayan
375
gecekondulardan kaynaklı olan uyuşmazlıklar çıkıyor. Yine uygulama yapılıp projenin süresinde
tamamlanamaması ve buna bağlı olarak ortaya çıkan barınma sorunları olabiliyor, o arada yargı
kararları olabiliyor, uygulanması o nedenle gecikebiliyor. Kentsel dönüşüm ilanı sebebiyle yetkili
idarenin değişmesinden kaynaklanan sorunlar da var. Onunla ilgili de bir başlık açmıştım.
Bu dengeleme sorununa biraz değinmek istiyorum, kentsel dönüşüm uygulamalarında kamu
yararıyla mülkiyet hakkının denkleştirilmesi meselesi. Her şeyden önce, kentsel dönüşüm uygu-
lamalarının mülkiyet ile kamu yararı kavramlarının güncel çalışma alanlarından birisi olduğunu
konunun giriş kısmında belirtmiştim. İnsanoğlu tabiat halinden sosyal hayata geçerken, ister her-
kesin herkesle mücadele içinde olduğu bir ortamdan hareket edilmiş olsun, ister John Locke’un
deyimiyle tam bir özgürlük döneminden hareket edildiği kabul edilmiş olsun, yapıldığı söylenen
sosyal sözleşmede, insan hak ve özgürlüklerinin güvenceye kavuşturulmasının devletin amacı
olduğu ısrarla vurgulanıyor. Bu düşünürlerden John Locke, insanların doğa durumunda 3 temel
hakka sahip olduğunu, bunların korumaya en değer olanının mülkiyet hakkı olduğunu vurgu-
luyor. Tabii, süreç içerisinde bu anlayışlar değişebiliyor. Klasik mülkiyet anlayışına göre, mülkiyet
hakkına dışarıdan hiçbir müdahale yapılamıyor; fakat düşüncedeki değişime bağlı olarak bu fikir
değişiyor, modern mülkiyet anlayışı zamanla gelişiyor. Bu modern mülkiyet anlayışında, yetkinin
içeriğinde ödevler de var ve malikin hem yetkileri, hem de topluma karşı ödevleri söz konusu
oluyor. Tabii, buradaki hususlar biraz bu modern mülkiyet anlayışıyla ilgili ortaya çıkmış oluyor.
İnsan Hakları Mahkemesi de bu tür uyuşmazlıklarda, Sözleşmenin Ek Protokolünün 1. Madde-
sindeki açılımları yaparak bunu açıklıyor. Ayrıca, Anayasa Mahkemesine yansıyan uyuşmazlıklarda
da yine İnsan Hakları Mahkemesi Sözleşmesine atı�ar yapıldığını görüyoruz. Yani şu anda, gerek
uluslararası metinlerde, gerek Anayasamızda, gerek kanunlarımızda, mülkiyet hakkının tanınması
öngörülmüş, bu kabul edilmiş zaten, temel hak ve hürriyetler arasında sayılmış, kamu yararı ama-
cıyla kısıtlanabileceği kabul edilmiş ve bir düzenleyici, sınırlamanın nedenlerinin ortaya konulma-
sı gerekiyor. Özet olarak söyleyecek olursam, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin makul bir
mesnetten mahrum olmaması gerekiyor. Bir dayanağı olacak -kamu yararıdır bu dayanak- kanun-
la düzenlenmiş olacak ve kural olarak tanınmış olacak.
Nasıl bu dengeleme sağlanacak? Hakkın özüne dokunmama şeklinde bir sınırlama var, bir de
ölçülülük sınırlaması var. Bu hakkın özüne dokunmama diyebileceğimiz ilkede, bir hakkın kulla-
nılmasını açıkça yasaklayıcı veya örtülü bir şekilde kullanılamaz hale koyucu veya ciddi surette
güçlendirici ve amacına ulaşılmasını önleyici etkisini ortadan kaldıracak kurallar olarak açıklana-
bilir. Demokrasinin ve hukuk devleti ilkesinin temel unsurlarından birisi, temel hak ve hürriyetle-
rin tanınması ve güvence altına alınmasıdır. Hak ve hürriyetlerin varlığı kural, sınırlandırılması ise
istisnadır.
Diğer bir ilke de ölçülülük ilkesidir. Bu ölçülülük ilkesi de, sınırlamada başvurulan aracın sınır-
lama amacını gerçekleştirmeye elverişli olmasını, bu aracın sınırlama amacı açısından olmasını ve
araçla amacın ölçüsüz bir oran içinde bulunmamasını ifade ediyor. Yani bir adalet arayışı peşinde
oluyor insanlar ve bazı düşünürler, adaletin ölçülülük olduğunu vurgulamışlar. Dolayısıyla bir ölçü,
bir oran, bir orantılılık aranıyor bu mülkiyet kısıtlamalarında. Bize yansıyan uyuşmazlıklarda, biz de
bu kurallardan, bu değerlendirmeden mesnet alarak uyuşmazlıklarımızı çözüyoruz.
Diğer bir başlık, kentsel dönüşüm alanındaki mevcut imar planlarının durumu ve kazanılmış
haklar sorun var, buradan kaynaklı olan uyuşmazlıklar var. “Yapılacak projelerde, mevcut imar
planlarına uygun hareket etme zorunluluğu var mıdır?” diye bir soru akla gelebilir. Başka bir ifa-
deyle, bu proje alanlarında mevcut imar planları tanınacak mıdır? Kentsel dönüşüm alanı ilan edi-
376
len her alanda planların hükümsüz sayılacağına dair açık bir kural yoktur, fakat uygulamada şöyle
oluyor: Yeni bir tasarımla orası projelendirilmek istendiğinde, eski planlar geçersiz kabul ediliyor.
Bütün uygulamalarda bunu görüyoruz. Çünkü yeni bir tasarım yapacak, ona göre bir proje geliş-
tiriliyor. Kural olarak, “Kentsel dönüşüm ilan edilen her yerde planlar geçerliliğini yitirecektir” diye
bir hüküm yoktur, ama idareler onları hükümsüz hale getiriyorlar. Tabii, bu hükümsüz hale getiri-
lince, o dönemde yapılmış olan sözleşmeler olabilir, alınmış olan ruhsatla olabilir, belli bir seviyeye
getirilmiş inşaatlar olabilir ve bunlar proje bütünlüğüyle uyumsuz olabilir. Bu gibi durumlarda ka-
zanılmış haklardan bahsedilebilir mi, bahsedilirse ne ölçüde korunacak, bu sorun olarak karşımıza
çıkıyor. Bazen şöyle oluyor: Mesela Ankara’da 50. Yıl Parkı Kentsel Dönüşüm Alanı diye bir proje
vardı, 2005 yılında bu proje yürürlüğe konulmak üzere belediye meclisince karar alındı; aradan 7
yıl kadar bir süre geçti ve henüz bir uygulama olmadı. Şöyle bir uyuşmazlık gelmişti oradan: Mülk
sahibi, “O dönemde ben ruhsat almıştım, bir inşaat firmasıyla anlaşma yapmıştım ve bana şu kadar
daire verecekti. Sözleşmeleri yapmıştım ve 7 yıldır bekliyorum” diyor. Bu bir sorun tabii. Aradan bu
kadar yıl geçmiş, henüz bir uygulama yapılmamış ve mülkiyeti de kısıtlanmış durumda. Bu tarz
uyuşmazlıklar çıkabiliyor.
Bu kazanılmış haklarla ilgili olarak bizim Dairenin içtihadı şu şeklide: İlgili plana uygun olarak
ruhsat almış ve inşaatı da o ruhsata uygun olarak yaptıysa, yaptığı yere kadar ilgili idareler veyahut
da yargı kararı uyarınca durdurulma aşamasına kadar bu yapılan yapı kazanılmış hak kapsamında
korunuyor. Tartışmalı bir mevzu, ama böyle bir içtihat var. Dediğim olayda sadece ruhsat almış;
fakat bazı uyuşmazlıklarda, inşaatı belli bir seviyeye de getirmiş olabiliyor, birkaç katını yapmış
oluyor ve böyle bir uygulamayla karşı karşıya kalınca gerisini getiremiyor. O dönemde 3. kişilere
satmış olabiliyor, başka masra�ar yapmış oluyor proje çizdirirken vesaire. Tabii, yapılacak olan yeni
düzenlemeler, gerek plan olsun, gerek proje olsun, onunla uyumlu değilse, onun ortadan kaldı-
rılması ve iyi niyetle, idareye güvenerek masraf yapan mülk sahiplerinin zararlarının da tazmini
yoluyla giderilmesi gerektiği görüşündeler. Böyle tartışmalı bir mevzu.
Bu başlıklardan birisi de, proje alanlarındaki tapu tahsis belgeli veya belgesiz gecekondu soru-
nu var, buradan sorunlar geliyor. Tapu tahsis belgesi varsa farklı değerlendiriliyor, tapu tahsis bel-
gesi yoksa farklı değerlendiriliyor. Fakat Dairemiz orada da bir ayırım yapıyor: “Tapu tahsis belgesi
olmasa bile, eğer İmar A�ı Kanunu kapsamına müracaat etmişlerse, bunun hakkının bu dönemde
de tespiti gerekir” diyor. Ondan sonra hak sahibi olarak kabul edilebilecekse, tapu tahsis belgesi
almamış olabilir; ama başvurusu var ve o tarihte öngörülen bedeli ödemişse, o zaman, hak sahibi
olup olmadığı tespit edildikten sonra hukuki durumu belirleniyor. Buna göre bir ayırım var.
“Peki, bu proje alanında, gerek tapuda tescil edilmiş mülk sahibi olsun, gerek imar a�ı kapsa-
mında tapu tahsis belgesi alınmış veya hak sahibi kabul edilmiş olsun, bu mülkler, proje dâhilinde
uygulamaya tabi tutulduğunda -bizim genel kuralımız var düzenleme yapılırken; mülk sahiplerine
mümkünse bulunduğu yerden tahsisi arıyoruz bu adaleti sağlamak, mülk haklarını korumak için-
bunlar için bir ayırım var mıdır?” tartışması var. Proje alanında, tapu tahsis belgeli hak sahibinin
taşınmazları düzenlemeye girdiği vakit, bu nasıl olsa sosyal konut kapsamında, barınma maksatlı
olarak kişilere bu tahsisler yapılmıştır. Burada yapılacak olan yapılar daha değerli ve zenginleşme
aracı olacaktır. Dışarıdan bir yerden bunlara bir tahsis yapmak suretiyle bir uygulama yapılabi-
lir mi? Buradan kaynaklanan tartışmalar oluyor. Çünkü idareler şu uygulamayı yapıyorlar: Proje
dâhilindeki uygulamalarda, gecekondu sahiplerine dışarıdan bir sosyal konut veriyorlar. Proje ala-
nındaki yapılarla mukayese edildiği zaman, küçük çaplı, değer itibarıyla son derece değeri düşük.
Bu, yine diğer mülk sahipleriyle eşit olarak kabul edilip, proje alanında yapılmış olan yerlerden mi
tahsis gerekir, yoksa bu idarenin işlemi uygun mudur? Buradan tartışmalar çıkıyor. Burada da yine
377
üyelerimiz farklı düşünceye sahip olabiliyorlar. Burada da içtihatta farklılıklar görmek mümkün.
Mehmet Akif Ersoy Gecekondu Dönüşüm Projesinde bu tarz uygulamalar gelmişti ve Daire-
miz, gecekondu nedeniyle orada hak sahibi olan ilgililere proje dışından verilmiş olan tahsisleri
hukuka uygun buldu, yani o davaları reddetti, “Proje dışından tahsis yapılabilir” dedi, bu Kanunun
amacından hareket etti ve “Barınmalarını teminen bu haklar tanınmıştır” dedi, normal bir mülk
sahibi olarak değerlendirmedi; fakat o konuda muhalif kalan üyelerimiz var.
Son bir husus olarak, kentsel dönüşüm ilanı sebebiyle yetkili idarenin değişmesinden kaynak-
lanan sorunlar da oluyor. Kentsel dönüşüm ilan edilen yerlerde, Belediye Kanunu kapsamında,
yetkiler büyükşehir belediyesine geçiyor. Orada parselasyonu yapmak, ruhsat vermek, 1/1000’lik
planı yapmak gibi bu tarz normal ilçe belediyelerinin yetkisinde olan şeyler de büyükşehir bele-
diyesine geçiyor ve ilçe belediyeleri burada uyuşmazlık çıkarabiliyorlar. Tabii, burada denetleme
yetki ve görevi var ilçe belediyelerinin; fakat ruhsat verme aşamasında, parselasyon yapma aşa-
masında, uygulama imar planı yapma aşamasında yetkileri yok. Böyle olunca sorunlar çıkabiliyor
tabii. İlçe belediyeleri normal prosedürle, yine buranın bu şekilde yenilenebileceğini; ama kentsel
dönüşüm adı altında yetkilerinin alınmaması gerektiğini ileri sürerek davalar açıyorlar. Buradan
kaynaklı olan uyuşmazlıklar çıkıyor. Mevcut uygulamalarla ilgili olarak özetle bu tarz uyuşmazlıklar
çıkıyor. Başlangıçta bahsettiğim mülkiyetin korunmasıyla ilgili ilkelerden hareketle uyuşmazlıkları
çözüyoruz. Bir denge gözetilip gözetilmediğini değerlendiriyoruz ve ona göre uyuşmazlıkları çö-
züyoruz.
6306 sayılı Afet Riski Hakkındaki Kanunla ilgili olarak çok konuşuldu ve çok detaylandırıldı.
Onun için ona girmeyeceğim. Fakat eksik olduğunu düşündüğüm bir hususu vurgulayarak konuş-
mamı bitireceğim. Genelde şu denildi: Orada mülk sahibi olanlarla ilgili olarak haksızlıklar olabile-
ceği vurgulandı genelde, yani taşınmazı kentsel dönüşüme girenler açısından bir değerlendirme
oluyordu. Fakat şu husus da var: Eşitliğe aykırı olabilecek bazı hususlar da benim aklıma geldi.
Kanun metninden o iki şeye vurgu yaparak bahsedeyim. Tahliye ve yıktırma başlıklı 5. Maddede,
“Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni
hak sahibi olanlara, bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici ko-
nut veya işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılabilir” denilmektedir. Benim aklıma gelen bir tanesi
bu. Anlaşmayı esas alıyor, “Anlaşma olmazsa bu tarz yardımlar yapılabilir” diyor.
İkinci bir husus da, bu riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu
taşınmazlar ve yapımı gerçekleştirilen konutların bedelleri, gerekli görüldüğünde, proje uygula-
malarının yapıldığı illerde, mevcut ekonomik durum, tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut
rayiç ve enkaz bedelleriyle uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı, geliri gibi şeyler göz önün-
de bulundurularak, bu yapım maliyetlerinin altında tespitler yapılabilir, sosyal donatı ve altyapı
harcamaları uygulamaların maliyetlerine dâhil edilmeyebilir. Buradaki sorun şu olabilir: Bu tarz
yardımlar yapılırken objekti�ik kriteri yok. Bu, taşınmazı proje dâhilinde olmayanlarla olanlar ara-
sındaki eşitsizlik olabileceği gibi, hiç taşınmazı olmayanlar da olabilir. Bunlarla taşınmazı projeye
girmiş olanlar arasındaki bu eşitsizliğe neden olabilir ve ölçütler de objektif değil, belirsiz ölçütler-
le bu uygulamalar yapılabiliyor. Dolayısıyla bunun eşitsizliğe neden olabileceğini düşünüyorum.
Beni sabırla dinlediğiniz için teşekkür ediyorum.
Oturum Yürütücüsü - Mehmet Sıtkı Çelik beye çok teşekkürler. Yeni bir süreç başlıyor ger-
çekten bu 3362 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunuyla ilgili. Kanun metniyle tıpatıp benzemese de,
378
yasaların lafzı ve ruhunun çok benzediği bir uygulama yaşadı İtalya Sicilya 8-10 yıl önce. Benzer
hükümler vardı İtalya’daki Kentsel Dönüşüm Kanun Tasarısında. “Yargı, yürütmeyi durdurma kararı
veremez” maddesinin de zaten evrensel hukuka aykırı olduğunu söylüyoruz, iddia ediyoruz. Bir de
barınma hakkının, insanların iradeleri dışında başka bir yere gönderilmeme, bir anlamda sürülme-
me hakkının da evrensel hukuk açısından bir temel insanlık hakkı olduğuna ilişkin sayısız Avrupa
İnsan Hakları kararı var.
İtalya, kentsel dönüşüm uygulamalarının çok büyük bir bölümünü içerden dava 4 yıl sonra
Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinden geri dönünce vazgeçmek zorunda kaldı.
Türkiye çok sancılı bir sürece gebe. Biz mühendis, mimarlar ve meslek örgütlerimiz olarak bu
süreci çok yoğun izleyeceğiz, takip edeceğiz. Hak ihlallerine karşı, planlamanın ve şehircilik kural-
larının evrensel ilkelerine karşı, var olan haklar bağlamında, kentsel dönüşüm adı altında gerçek-
ten ciddi bir süreç bizi bekliyor. Çünkü çok büyük bir alan. 700 milyar dolardan, 900 milyar dolar
la�arıyla kavramsallaştırılıyor. Aslında bu rakamlar yerine, insanların sağlıklı ve güvenli yaşam or-
tamlarında yaşamalarını sağlayacak kentsel yenileme adı altında her türlü uygulamaya açık ve bu
anlamda yetişmiş insan gücüyüz mühendis ve mimarlar olarak.
Değerli iki hâkim arkadaşımıza teşekkür ediyoruz.
Şimdi işin uygulama bölümüne geçiyoruz. Sayın Erdal Köktürk yaşanan sorunları bir uygula-
macı gözüyle bize aktaracak. Buyrun sayın Köktürk.
TÜRKİYE’DE ARSA DÜZENLEMELERİNDE YAŞANAN SORUNLAR
Dr. Erdal Köktürk
Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Üyesi,
Beykoz Belediyesi 1999-2004 Dönemi Başkan Yardımcısı
Özet
Türkiye’de harita mühendislik hizmetleri içinde önemli bir yere sahip olan arsa düzenlemeleri,
Türk hukuk sistemi tarafından subjektif (öznel) ve kişisel nitelikte bir idari işlem olarak görülmek-
tedir.
İdare (belediyeler, valilikler, Bakanlıklar) tarafından yapılan/yaptırılan ve onaylanan arsa dü-
zenlemesi, Türkiye’de hakkında en çok dava açılan işlemlerden biridir. Bu durum, gerek harita mü-
hendisleri ve gerekse bu işlemi onaylayan idare bakımından, çok sayıda hukuka aykırı kararların
verildiği ve uygulandığı bir işlem olduğunun da kanıtıdır.
İmar Yasası’nda, arsa düzenlemesinin, “re’sen” yapılacağı öngörülmektedir. Bununla, taşınmaz
maliklerinin yazılı onayı olmadan düzenleme yapılacağı ve tapuya tescil edileceği ifade edilmek-
tedir. Buna karşın, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 07.11.1985 tarihli ve 1477 sayılı Genelge-
sinde, “... Resen veya müracaat üzerine tevhid veya ifraz ve irtifak hakkı tesis veya terkin işlemlerinin
kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onayla-
379
nan taşınmaz malların söz konusu kararların irdelenmesine gerek olmadan kararlar doğrultusun-
da işlemlerin yapılması icap eder...” talimatı ile yasa, tüzük, yönetmelik, yönerge, genelge yanı sıra
yargının iptal kararlarındaki gerekçelere bile aykırı yapılsalar, tüm arsa düzenlemelerinin tapuya
idarelerince re’sen tescil edileceği öngörülmüştür.
Bir kez tapuya tescil edildiğinde, bir arsa düzenlemesi ile mağdur olan bir taşınmaz malikinin
idari yargıya başvurmadıkça mağduriyetini giderme olanağı bulunmamaktadır.
Bu yüzden, taşınmaz malikleri, menfaatlerinin ihlal edildiği gerekçesiyle idari yargıda “hak”
aramakta, yargı yerince iptal kararı verilmesi durumunda düzenleme hiç yapılmamış gibi kabul
edilerek, düzenleme öncesi duruma dönülmektedir. Böylelikle, idarenin yargı yoluyla hukuka uy-
gun işlem tesis etmesi sağlanmaktadır. Türkiye’de, tapuya tescil edilen uygulama sonuçlarının hu-
kuka uygunluğu konusunu denetlemede tek yetkili kurum olması nedeniyle “idari yargı”nın (idare
mahkemeleri ve Danıştay) arsa düzenlemeleri ile ilgili vermiş olduğu iptal kararlarının gerekçele-
rini bilmek önemlidir.
Bildiride, Türkiye’de arsa düzenlemelerinde yaşanan sorunlar, uygulamadan edinilen dene-
yimler ve idari yargı kararları çerçevesinde incelenmekte ve gerek arsa düzenlemesini yapan ha-
rita mühendisleri ve gerekse arsa düzenlemesini onaylayan idarelere bir daha sorunlar yaşanma-
ması için önerilerde bulunulmaktadır.
Anahtar Terimler: Arsa düzenlemesi, Hukuksal sorunlar, Danıştay iptal gerekçeleri
1. ARSA DÜZENLEMESİNİN AMACI
Arsa düzenlemesi, Anayasanın mülkiyet hakkına ilişkin 35. maddesinin birinci fıkrasının ikinci
bendi
XII. Mülkiyet hakkı
Madde 35 – Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.
gereği, mülkiyetin içeriğinin belirlenmesiyle ilgili bir uygulamadır. Düzenleme işlemi, süreklilik
ilkesine dayanmakta, bir diğer deyişle eski mülkiyet koşulları kesintiye uğramaksızın sürmekte ve
bu özelliği nedeniyle, düzenleme, “mülkiyetin, sınırlarını ve bazen de yerini değiştiren bir taşın-
maz üzerinde kesintisiz devamı” olarak da tanımlanmaktadır 1.
Arsa düzenlemesi, arazinin son kullanma durumunu gösteren kadastro haritaları ve tapu kü-
tüğü bilgilerinin, İmar Kanunu ve yönetmeliklere göre, imar planında öngörülen arazi kullanış
kararlarına uygun biçimde, imar parsellerinin oluşturulması için yapılan ayırma, birleştirme ve
yeniden dağıtma işlemlerine denilmektedir 2. Tapu kütüğünde kayıtlı taşınmazların, imar planı
ile getirilen düzene uygun biçimde kullanılmalarını sağlamaktadır 3. İmar planı hede"erine ve
amaca uygun yapısal kullanımı olanaklı kılma amacıyla, parseller, yalnızca kamunun çıkarlarına
değil, aynı zamanda ve özellikle taşınmaz maliklerinin çıkarlarına uygun olarak yeniden biçimlen-
dirilmektedirler.
380
1
2
3
Kent planlamada en güç aşama imar planlarının uygulanmasıdır. Bu yüzden, taşınmaz sahip-
lerini imar planının uygulanmasını kolaylaştıracak yönde davranmaya zorlamak gerekebilir 4. Eğer,
malikler mülkiyet koşullarının yeniden düzenlenmesini ve parsellerin imar edilebilirliğini sağla-
mazlarsa, devlet işlemi geçici olarak üzerine alır. Bu durumda, düzenleme, amaca uygun olarak
biçimlendirilmiş imar parselleri oluşturarak imar planlarının yaşama geçirilmesi için uygulanan,
sıklıkla başvurulan ve genel olarak da kabul gören bir araç haline gelir 5.
İmar planı ile temellendirilen ve parsel sınırlarından bağımsız olarak saptanan imar hakları,
mülkiyet koşullarının yeniden düzenlenmesi olmaksızın gerçekleştirilemezler. Her bir parselin
imarlanabilmesi, belirli etaplar halinde ve bulunduğu bölgenin koşullarına göre mülkiyetin yeni-
den biçimlendirilmesine bağımlıdır. Tersi durumda, kadastral parsel tek başına yapısal kullanıma
sahip olmaz, yapı alanı altyapıya kavuşturulamaz ve parseller yapısal kullanım için amaca uygun
biçimde bölünemezler.
Özetle belirtmek gerekirse, kamu yararı ve kamu düzeni amacıyla yürürlüğe konulan imar
planları yalnızca arsa düzenlemesi ile yaşama geçmektedirler.
İmar planları, düzenleyici nitelikte yani genel, soyut, sürekli, bir kez uygulanmakla tükenme-
yen, kural koyucu işlemler olarak nitelendirilirlerken arsa düzenlemesi birel işlem olarak kabul edi-
lirler. İmar planlarının düzenleyici işlem olarak kabul edilmesinin önemli bir sonucu , bu planların
kazanılmış hak doğurmamasıdır. Bu nedenle imar planları her zaman değiştirilip kaldırılabilirler.
Buna karşın, arsa düzenlemesinin geri alınması ve kaldırılması bazı koşullara bağlıdır. Dolayısıyla,
imar planları ile arsa düzenlemesi birbirini etkileyen işlemler olmakla beraber nitelik olarak fark-
lıdırlar 6.
2. TÜRKİYE’DE ARSA DÜZENLEMESİNİN TARİHİ VE NİTELİĞİ
Türkiye’de arsa düzenlemesinin geçmişi çok eskilere gitmemektedir. İlk kez, 16.07.1956 tarihli
Resmi Gazete’de yayımlanan ve yayımlandığı tarihten 6 ay sonra yürürlüğe giren 09.07.1956 tarihli
ve 6785 sayılı İmar Yasası’nın 42. Maddesinde arsa düzenlemesi ile ilgili kurala yer verilmiştir.
İki paragraftan oluşan maddenin gerek başlığında ve gerekse içinde “arsa düzenlemesi” veya
“düzenleme ortaklık payı” gibi deyimlerin olmayışı dikkat çekicidir.
“Madde 42- İmar ve yol istikamet planları hududu içindeki binalı ve binasız gayrimenkullerin, pla-
na uygun şekilde inşaata elverişli hale getirilmesi için, gayrimenkul sahiplerinin muvafakati aranmak-
sızın birbirleriyle ve yol fazlası ile veya sair belediye, amme hükmi şahıslarıyle amme müesseselerine
ait yerlerle birleştirerek, plan icaplarına göre, müstakillen veya şuyulu olarak parsellere ayırmaya ve bu
yerleri yüzde yirmi beşe kadar noksaniyle sahiplerine dağıtmaya belediyeler salahiyetlidir.
Bu yerlerin birleştirildikten sonra parsellere ayrılmasında ve dağıtılmasında eski mevkii ve miktarı
esas tutulur. Bunlardan yol, meydan, otopark ve yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rast-
lıyan ve yüzde yirmi beşten fazla olup istimlaki icapeden yerlere mukabil, mülk sahiplerine bu madde
hükümleri dahilinde yer göstermeye belediyeler selahiyetlidir.”
Anayasa Mahkemesi, 09.07.1956 tarihli ve 6785 sayılı İmar Yasası’nın 42. maddesindeki, “...bu
yerleri yüzde yirmibeşe kadar noksaniyle sahiplerine dağıtmaya ...” şeklindeki kuralı, “... Tarla,
381
4
5
6
yahut hamur kaidesi adı verilen bu usul sonucu istisnai, diğer bir tabirle, dolayısıyla kamulaş-
tırma durumu ortaya çıkmaktadır ... gerçek karşılığı peşin ödenmedikçe kamulaştırma yapıla-
maz ...” gerekçesiyle 22.11.1963 tarihli ve E. 1963/65, K. 1963/278 sayılı kararıyla iptal etmişti (Res-
mi Gazete: 14.01.1964-11606). Anayasa Mahkemesi, o yıllarda, arsa düzenlemesi işlemini, 1961
Anayasası’nın 36. maddesindeki “mülkiyet hakkı” ile ilgili kural yerine, 38. maddesindeki “kamulaş-
tırma” kuralına göre değerlendirmiş ve bu nedenle de iptal kararı vermişti. Bu karar nedeniyle, arsa
düzenlemeleri, 1964 yılından 1972 yılına kadar aksamıştır 7.
Yaklaşık 8.5 yıl aradan sonra, 11.07.1972 tarihli ve 1605 sayılı Yasa ile 6785 sayılı İmar Kanunu’na
42. Madde tekrar eklenmiştir.
“MADDE 42 - (Değişiklik Kanun No: 1605/1, Resmi Gazete: 20.07.1972 - 14251)
a) İmar hududu içindeki binalı ve binasız arazi ve arsaların, plan ve mevzuata uygun şekilde
inşaata veya tespit edilmiş olan diğer kullanma şekillerine elverişli duruma getirilmesi maksadiyle
düzenlenmesi için, bunları sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleriyle, yol fazlalariyle ve
belediyeye, kamu tüzel kişilerine, kamu kurumlarına ait yerlerle birleştirerek, plan ve mevzuat
icaplarına göre hisseli veya hissesiz olarak yeniden parsellere ayırmağa ve bu parselleri ilgililere
dağıtmaya belediyeler selahiyetlidir.
b) Belediyelerce düzenlenmeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında, bunların me-
sahalarından yeteri kadar saha, düzenleme dolayısiyle meydana gelen değer artışları karşılığın-
da “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir.
Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi
ve arsaların düzenlemeden önceki mesahalarının yüzde yirmibeşini geçemez.
Düzenleme ortaklık paylarının sahaları mecmuuna, tekabül eden saha, düzenlemeye tabi tu-
tulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi ve yeşil saha gibi umumi
hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamaz.
6785 sayılı İmar Yasası’nın 42. maddesine, 11.07.1972 tarihli ve 1605 sayılı Yasa ile yapılan
değişiklikle, madde de “düzenleme” ve “düzenleme ortaklık payı” deyimlerine yer verilmiş, dü-
zenleme ortaklık payının, “düzenleme nedeniyle meydana gelen değer artışları karşılığında,”
düşüldüğü deyimi eklenmiş ve arsa düzenlemeleri yeniden uygulama bulmuştur.
03.05.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun “arazi ve arsa düzenlemesi” başlıklı 18.
Maddesi ile konu halen yürürlükte olan şekliyle yeniden düzenlenmiştir.
Anayasa Mahkemesi’nin 22.11.1963 tarihli iptal kararından yaklaşık 27 yıl sonra (26.01.1990
günü), bu kez Zonguldak İdare Mahkemesi, gerekçesi aynı olan dört ayrı dava ile birlikte, 3194
sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan, “Belediyeler veya valiliklerce dü-
zenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri
kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme or-
taklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payla-
rı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde
otuzbeşini geçemez” kuralını, “kamulaştırma bedeli ödenmeksizin özel mülkiyete el atma nite-
liği taşıdığından, Anayasa’nın 46. maddesine aykırı bulunduğu” gerekçesiyle iptali için Anayasa
Mahkemesi’ne başvurmuş ve bu istem, bu kez, Anayasanın 46. maddesindeki kamulaştırma kuralı
382
7
yerine 35. maddesindeki “mülkiyet hakkı” kuralına göre incelenerek anayasaya aykırılığın olma-
dığına karar verilmiştir.
Anayasa Mahkemesi kararında, “düzenleme ortaklık payı” kesintisi için, “...Şehirlerimizde
imar girişimlerinin başlamasıyla, taşınmazlarda meydana gelecek değer artışı göz önüne alın-
dığında, sözü edilen kuralın öngördüğü oranın demokratik toplum düzeninin gereklerine ters
düştüğü söylenemez...” diyerek doğru ve anayasaya uygun değerlendirme yapmış, düzenlemeye
giren parsellerin yüzölçümlerinden artan değer artışları karşılığında bedelsiz olarak düzenleme
ortaklık payı düşülmesini, “sosyal devlet yapısına uygun olduğu”, “ölçülülük kuralına uygun
bir sosyal denge oluşturduğu”, “kendine özgü dengeli bir değerlendirme niteliğinde olduğu”,
“malikin mülkiyet hakkının özüne dokunulduğundan söz edilemeyeceği” şeklinde değerlen-
dirmiştir 8.
Böylece, Anayasa Mahkemesi, “...İtiraz konusu kural ile, kadastral parsellerin imar parseli-
ne dönüştürülmesinden sonra belediye tarafından kamu hizmeti yapılırken, hizmet karşılığı,
yine o yere getirilecek hizmet için malikin taşınmazından belli bir miktarın düzenleme ortaklık
payı olarak alınması yetkisinin, karşılık ödenmeden yapılan bir kamulaştırma olarak nitelen-
dirilmesi olanaksızdır. Bu nedenle yönetimin kamulaştırmasız el atmada bulunduğundan söz
edilemez...” şeklindeki kararı ile düzenleme ve kamulaştırma arasına bir mesafe koymuştur.
3. ARSA DÜZENLEMESİ İLE KAMULAŞTIRMA ARASINDAKİ FARK
Arsa düzenlemesi, taşınmaz maliklerinin anayasa ile güvencelenen kullanma özgürlüklerini sı-
nırlandırmaktadır. Arsa düzenlemesine ilişkin yapılan hukuki düzenlemelerle, yasa koyucu, parsel-
ler hakkında re’sen işlem yapma ve tahsis etme için dayanak yaratmakta ve böylece aynı zamanda
mülkiyetin düzenlendiği alanda 1982 Anayasası’nın 35. Maddesinin birinci fıkrasının birinci ben-
di ile korunan tasarruf özgürlüğünü sınırlandırmaktadır. Görüldüğü üzere, idare, düzenleme ile
mülkiyet hakkını yalnızca sınırlandırmakta ancak el koyamamaktadır. Bir diğer deyişle, anayasa ve
yasalar, yürütme gücünü, somut ve toplum yararına hizmet eden projelerde kullanmak için malik-
lerin parsellerine el koymayla yetkilendirmemiştir. Buna karşın, devlet, kamulaştırma ile kişilerin
taşınmazlarına el koymaktadır.
Türkiye’de uygulanan yöntem olan ve herkes tarafından, “düzenleme dolayısıyla meydana
gelen değer artışları karşılığında düzenleme ortaklık payı olarak düşme,” olarak bilinen “eşit
orantılı toprak kesintisi” ilkesine göre yapılan arsa düzenlemelerinin “bir tür kamulaştırma” ol-
madığı açıklanmıştır 9. Arsa düzenlemesi, Anayasanın 35. maddesinin birinci fıkrasının ikinci ben-
dindeki “Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir,” kuralı ile ikinci fıkradaki,
“Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz,” şeklindeki “sosyal bağlayıcılık”
ilkesine dayandırılmaktadır. Bu ilkenin özü de, “yasayla yapılan kısıtlamanın topluma sağlaya-
cağı yarar, kişilerin uğrayacağı zarara göre ağır bastığında, burada kamu yararının varlığını
kabul etmek gerekir. Sosyal nitelik taşıyan mülkiyet hakkının toplumla ve toplum yararıyla
doğrudan ve yakından ilgili olması karşısında, bu konuda da bireyle toplum yararının karşı-
laştığı durumlarda toplum yararının üstün tutulması doğaldır,” şeklinde açıklanmaktadır. Buna
karşın, kamulaştırma, Anayasanın 46. maddesine dayanmaktadır. Dolayısıyla her iki uygulamanın
hukuki dayanakları farklıdır.
383
8
9
Alman Anayasa Mahkemesi’de, “...Kamulaştırma için, ayrıca, kamulaştırmayı yapan kuru-
mun, kamulaştırılan taşınmaza karşı yabancı ve tek tara�ı çıkarını kabul ettirmesine işaret edi-
lir. Buna karşın arsa düzenlemesi, parsellerin planda öngörüldüğü biçimde ve amaca uygun
kullanımını sağlayarak, toprağın kullanımında toplumun çıkarlarına, fakat bunun yanı sıra
da maliklerin bu bakımdan aynı amaca yönelik çıkarlarına hizmet etmektedir. Bu anlamda,
kamulaştırma yabancı çıkara hizmet eden bir önlem olarak nitelenirken, arsa düzenlemesi,
özel yararlılığıyla karakterize edilir...” şeklindeki değerlendirme ile Türk Anayasa Mahkemesinin
yukarıda belirtilen kararına paralel bir karar vermiş bulunmaktadır 10.
4. TÜRKİYE’DE ARSA DÜZENLEMESİNDE YAŞANAN SORUNLAR
Türkiye’de imara ilişkin her konuda yaşandığı gibi, arsa düzenlemesi de, siyasilerin elinde bir
araç olarak kullanılmaktadır. Öncelikle bunun ortadan kaldırılması gerekmektedir. Arsa düzenle-
mesi yapılması, siyasilerin keyfi ve süresi belirsiz takdirlerine de bırakılamaz. Bu durum, imar plan-
larının da uygulama yeteneklerini yitirmelerine sebep olmaktadır.
Arsa düzenlemesi yapan belediyelerin bünyelerinde yeterli sayıda ve deneyime sahip harita
mühendisi olmaması kontrol düzeneğini ve işin niteliğini olumsuz etkilemektedir.
Bu arada, arsa düzenlemesinin ihale ile yapıldığı durumlarda da, yetkinlik, ehliyet ve lisans
aranmaması, yüklenicilerin başta belediye başkanları olmak üzere idarelerdeki siyesi erkin gücü
ve baskısı altında olması gereken bağımsız, tarafsız, dürüst bir tutum sergileyememeleri de işin
yargıya intikalini artırmaktadır.
İptal edilen arsa düzenlemelerinden “kök” parsele dönüşleri düzenleyen kuralların tanımlan-
maması, iptal edilen düzenleme sonuçlarına göre tapuda işlem yapılması da uygulamada büyük
sorunlara ve karışıklıklara sebep olmaktadır.
Yukarıda belirtilen sorunlara;
1. Yasa ve yönetmeliklerdeki kurallar yetersizdir!
2. Danıştay’ın isabetsiz kararları uygulamada büyük bir karmaşa yaratmaktadır!
3. Türkiye’de 2981-3290-3366 sayılı yasanın 10/c maddesine göre yapılan arsa düzenlemele-
rinde “kanuni ipotek” tesisi günümüzde bile çok büyük sorunlar ve sıkıntılar yaratmaktadır!
4. Belediye, valilik ve bakanlıklarca verilen onay kararlarında hukuka aykırılıklar bulunmakta-
dır!
5. Düzenlemeler, ihale ile işi alan yüklenicilerce hatalı yapılmakta ve idarelerce de eksik ve
yetersiz bir şekilde kontrol edilmektedir!
6. Düzenleme sonuçları tapu müdürlükleri tarafından hukuka uygun olup olmadığına bakıl-
maksızın tapu siciline tescil edilmektedirler!
şeklindeki uygulamaların sebep olduğu sorunlar da eklendiğinde arsa düzenlemesinde bir an
önce reforma gidilmesi gerekliliği ortaya çıkmaktadır.
384
-
-
10
4.1. Yasa ve yönetmeliklerdeki kurallar yetersizdir.
Türkiye’de arsa düzenlemesinin yasal dayanakları şunlardır;
1. 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesi,
2. 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesi,
3. 3194 sayılı Yasanın 18. Maddesi ile 2981 sayılı Yasanın Ek 1. Maddesi,
4. 2981 sayılı Yasanın 10/b maddesi.
Yukarıdaki (1), (2), (3) nolu yasalara dayalı uygulamalar belediyeler, valilikler, Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı ve Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından onaylanırken, (4) nolu yasaya dayalı
uygulama Kadastro Müdürlüklerince gerçekleştirilmektedir.
Gerek yukarıdaki yasalar (düzenleme ortaklık payı ve oranı hariç) ve gerekse 02.11.1985 tarihli
Resmi Gazete’de yayımlanan İmar Kanununun 18 İnci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa
Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik, yayımlandıkları tarihten bu yana bir değişik-
liğe konu olmamışlardır. Örneğin, 18. Madde uygulama yönetmeliğinde 1985 yılından bu yana
virgül bile değişmemiştir. Bir diğer deyişle, yetersizliği ortaya çıktığı ve bilindiği halde yasa ve yö-
netmeliklerdeki kurallarda değişikliğe, güncellemeye ve düzeltmelere gidilmemesi sorunları daha
da artırmaktadır.
4.2. Danıştay’ın isabetsiz kararları uygulamada büyük bir karmaşa yaratmaktadır.
Danıştay’ın gerek Düzenleme Ortaklık Payı ve gerekse “yoldan ihdas” ile ilgili kararları isabetsiz
olup uygulamada büyük bir karmaşaya yol açmaktadırlar.
4.2.1. Danıştay’ın Düzenleme Ortaklık Payı Oranı ile İlgili Hesabı İsabetli mi?
Danıştay, pek çok kararında, “...düzenleme ortaklık payıyla karşılanacak yerlerden yoldan
ihdaslar düşüldükten sonra düzenleme ortaklık payının hesaplanması gerekirken dağıtım cet-
velinde yoldan ihdasların da parselasyon işlemine tabi tutulup imar parsellerine dahil edildiği,
bu nedenle dava konusu işlemin mevzuata aykırı olduğu anlaşıldığından...” 11 veya “...kapanan
kadastral yolların belediyeye ait kadastral parsel olarak düzenleme alanına dahil edilmesi ve
belediye adına müstakil ya da hisseli parsel oluşturmasında hukuka uyarlık görülmediği...”12
ya da “...imar planı gereği kapanan yollardan ihdas suretiyle oluşan taşınmazların düzenleme
ortaklık payından karşılanan yerlere tahsisi gerekirken belediye adına tescil edilerek fazla dü-
zenleme ortaklık payı alınmasına neden olunduğu...” 13 şeklinde verdiği kararlarla düzenleme
ortaklık payı hesabına ilişkin Yönetmelikteki kurallarda “fiilen” değişiklik yapmıştır.
Bir diğer deyişle, Danıştay, incelediği bir işlemin yürürlükteki yasa ve yönetmelik kurallarına
uygun olup olmadığını denetlerken bunun ötesine geçerek kendisi kural ihdas etmiş ve yerindelik
denetimi yaparak yönetmelikteki DOP tanımını değiştirmiştir. Danıştay’ın, “yoldan ihdas” ile ilgili
hukuka aykırı kararlar verirken bu kez kastını aşarak DOP tanımını da değiştirmesi ve bu durumun
arsa düzenlemelerini de temelden etkileyerek uygulamada büyük bir karmaşaya sebep olması
olağan karşılanamaz.
385
11
12
13
4.2.2. Danıştay’ın “yoldan ihdas” olarak bilinen “kapanmış yollarla yol fazlaları” ile ilgili ha-
talı kararlarının değerlendirilmesi...
Danıştay, ısrarla imar parsellerine isabet ettikleri için kapanan yolların düzenleme ortaklık pa-
yından düşülmesini ve DOP hesabının buna göre yapılmasını istemektedir. Bir düzenleme, her
açıdan doğru yapılsa bile, Danıştay’ın kapanan yolların düzenleme ortaklık payından düşülmesi-
ni öngören kararları nedeniyle iptal edilmesi olanaklıdır. İdareler, düzenlemeyi yapan harita özel
sektörü ve parsel sahipleri, Danıştay’ın belirtilen kararlarının baskısı altında bulunmaktadırlar.
Danıştay’ın bu kararı ve tutumu doğru mudur?
Danıştay’ın, bir düzenlemenin hukuka uygunluğunu denetlerken ilk dikkate alması gereken
kural, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. Maddesidir. Bu maddenin birinci fıkrası şöyledir;
Arazi ve arsa düzenlemesi:
Madde 18 – İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer
hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya bele-
diyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere
ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen
tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında
ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Yukarıdaki yasa kuralında, düzenleme sınırı içinde kalan binalı binasız arsa ve arazilerin malik-
lerinin veya diğer hak sahiplerinin oluru olup olmadığına bakılmaksızın bu yerlerin “...yol fazlala-
rı...” ile bir diğer deyişle “yoldan ihdaslarla” birleştirilmesi öngörülmektedir. Yani, yasa maddesi,
Danıştay’ın tersine “ihdas” edilen yol fazlalarının düzenleme ortaklık payından düşülmesini değil
“düzenleme kütlesi” içinde yer alacak şekilde diğer yerlerle “birleştirilmesini” öngörmektedir. İmar
Yasasının 18. Maddesindeki bu kuralı destekleyen başka yasa kuralları da vardır.
İmar Yasasının düzenleme kütlesi bir başka deyişle katılım kütlesi içinde olması gerektiğini
belirtmesi ile birlikte, tapuda tescilli olmayan yol fazlalarının “ihdas” edilerek tapuya tescilini sağ-
lamak üzere, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999. Maddesi devreye girmektedir. Türk Medeni
Kanunu’nun;
b. Kaydedilmeyecek taşınmazlar
Madde 999- Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bun-
lara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz.
Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.
Hükmü ile kapandığı için ihdas edilen yol fazlalarının idari yoldan tescili olanaklıdır. Bu yerlerin
tescile konu olmaları halinde mülkiyet durumları da 3402 sayılı Kadastro Yasası (madde: 16), 2644
sayılı Tapu Yasası (madde: 21), 3194 sayılı İmar Yasası (madde: 11 ve 17) ile açıklığa kavuşturulmuş-
tur.
2644 sayılı Tapu Yasası’nın 21. Maddesinde de, “Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yol-
larla yol fazlaları köy veya belediye namına tescil olunur,” denilmektedir. Bu kurala paralel olarak,
Kadastro Yasası’nın 16/A maddesindeki, “...Kamu hizmetinde kullanılan, ... kapanmış olan yollar,
meydanlar, ... parklar ve bahçeler ve boşluklar ve benzeri hizmet malları kayıt, belge veya özel ya-
salarına göre belediye, köy veya mahalli idare birlikleri tüzelkişiliği adlarına tespit olunur...” kuralı
ile Kadastro ve Tapu Yasaları arasında birbirini destekleyen paralel bir düzenleme yapılmıştır. Tapu
386
ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 06.04.1994 tarihli Tescile Konu Olan Harita ve Planların Kontrol
Yönergesi Hakkında Genelge’de de, “Yoldan İhdas Haritaları” başlığı altında düzenlemeler yapıl-
mış ve “ihdas” edilecek yerlerin ilgili kurumları adına tapuya tescil edilmeleri öngörülmüştür.
3194 sayılı İmar Yasası’nın “Kamuya Ait Gayrimenkuller” başlıklı 11. maddesinin dördüncü fık-
rasında da, “Hazırlanan imar planı sınırları içindeki kadastral yollar ile meydanlar, imar planının
onayı ile bu vası�arını kendiliğinden kaybederek, onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullan-
ma amacına konu ve tabi olurlar.” denilmek suretiyle Türk Medeni Kanunu, Kadastro, Tapu Yasaları
ile İmar Mevzuatı arasında ilişki kurulmuştur. İmar Yasası’nın 17. maddesinde de, “Belediye veya
valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla,
istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata
elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel biçilmesi yoluyla satmak,
taşınmaz sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel biçilmesi yo-
luyla değiştirmek ve komşu taşınmaz sahibi biçilen bedelle satın almaktan kaçınırsa, şüyulandırıp
satmak yoluyla imar planına uygunluğunu sağlar,” denilerek, imar planı gereği “istikameti değiş-
tirilen veya kapanan yol ve meydanların” imar parseli içindeki kısımlarının, bu imar parsellerine
hisselendirilmesi, belediye veya köy tüzel kişiliği adına tescil edildikten sonra isabet ettikleri imar
parsellerinin maliklerine Kamulaştırma Yasası’na göre tespit edilecek bedel üzerinden satılmaları
öngörülmüştür.
Yukarıda açıklanan ve birden fazla yasanın birbiriyle paralel kurallarıyla çözüme kavuşturduk-
ları bir konunun Danıştay tarafından yok sayılması, bir diğer deyişle bu kuralların tamamının ber-
taraf edilmesi olanaklı mıdır?
İdari yargı yanlıştan bir an önce dönmek yerine, yangına körükle gidecek şekilde konuyu daha
da büyütmüş ve Sakarya 1. İdare Mahkemesi, Danıştay’ın yukarıda belirtilen kararlarından cesaret
alarak, “...22.12.1934 günlü, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. maddesinin, Anayasa’nın 2. ve 35.
maddelerine aykırılığı...” iddiasıyla iptaline ve yürürlüğünün durdurulmasına karar verilmesi iste-
miyle Anayasa Mahkemesi’ne başvurmuştur.
Anayasa Mahkemesi, 12.01.2012 tarihli ve E.2011/23, K.2012/3 sayılı kararı ile istemi reddetmiş
(Resmî Gazete: 17 Mart 2012, Sayı: 28236) ve Danıştay’ın kararlılık haline getirdiği içtihatlarının
tam tersi bir karar vermiştir. Bu kararın gerekçesi şöyledir;
“... 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. maddesi köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol
fazlalarının köy veya belediye namına tescil olunmasını öngörmektedir. Bu hüküm gereğince plan de-
ğişikliği ya da benzeri nedenlerle bir yolun kapanması ya da bazı bölümlerinin yol olmaktan çıkarıl-
ması durumunda bu şekilde açığa çıkan taşınmazların belediye ya da köy sınırları içinde bulunması
halinde bu tüzelkişilikler adına tescil edilmesi gerekmektedir.
Anayasa’nın 2. maddesinde düzenlenen hukuk devleti ilkesi, keyfi yönetimin karşıtı olarak devletin
hukuka bağlılığını ifade eder. Buna göre devlet yetkisi kullanan tüm organların eylem ve işlemlerinin
hukuka uygun olması, işlemlerin hukuka uygunluğunun yargısal yollarla denetlenebilmesi ve devletin
tüm faaliyetlerinde bireylerin temel hak ve özgürlüklerine saygı göstermesi gerekir.
Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı birey özgürlüğü ile doğrudan
ilgili olup, bireye emeğinin karşılığına sahip olma ve geleceğe yönelik planlar yapma olanağı tanıyan
temel bir haktır. Devlet mülkiyet hakkına ancak kamu yararı amacıyla ve kanuna uygun olarak müda-
hale edebilir.
387
Hukukumuzda, yollar kamu yararına tahsis edilmiş orta malı niteliğinde olup kamu mallarının
tâbi olduğu hukuki rejime bağlıdırlar. Yollar zamanaşımı yoluyla kazanılamazlar, haczedilemezler ve
yolların tapu siciline kaydı gerekmez. Sadece ölçümü yapılarak haritalarında gösterilmekle yetinilir.
Yollar zaman içinde gelişen ihtiyaçlara bağlı olarak imar planlarında değişiklik yapılması su-
retiyle kapatılabileceği gibi bazı yol parçalarının açığa çıkması da ihtimal dâhilindedir. Kapanan
ya da açığa çıkan yol veya yol parçaları kamu malı niteliğini kaybederek idarenin özel malı hali-
ne geleceğinden kamu mallarına ilişkin koruma ortadan kalkar. Bu nedenle itiraz konusu kural
böylece açığa çıkan taşınmazların tapu sicilinin sağladığı güvenceden yararlanabilmesi için tapu
siciline tescilini öngörmektedir. İdare yeni bir kararla bu taşınmazları kamu yararına tahsis ede-
rek kamu malına da dönüştürebilir. Aynı şekilde İmar Kanunu’nun 18. maddesi gereği parsellerin
yeniden düzenlenmesinde eski yol parçalarını özel kişilerin arsaları ile birleştirebilir. Eğer yeniden
kamu yararına tahsis edilmezse, idare özel hukuk rejimi çerçevesinde bu mallara tasarruf eder,
gerekirse satabilir.
Kamu mallarının ve idarenin özel mallarının tabi olduğu hukuki rejim mevzuatımızda ayrıntılı
olarak düzenlenmiştir. İdarenin keyfi uygulamalara sapması halinde buna karşı adli ve idari yargıda
dava açma yolları açıktır. Bu nedenle itiraz konusu kuralın keyfiliğe yol açacak bir düzenleme olduğu
söylenemez.
Diğer taraftan kamu malları devletin mülkiyeti altındadır. İtiraz yoluna başvuran mahkeme her ne
kadar yolların kaynağı itibariyle özel mülkiyet konusu taşınmaz olma ihtimalini dikkate alarak malik
tarafından rızaen yola terk edilen alanların idarenin bir kararı ile yol olmaktan çıkarılarak idarenin
özel malı haline getirilmesinin Anayasanın 35. maddesine aykırılık oluşturduğunu ileri sürmüşse de,
yollar kaynağı itibariyle özel mülkiyetteki taşınmazlara dayansa bile bunlar çeşitli usullerle kamu malı
haline getirilmiş olabilirler. Kamulaştırma, düzenleme ortaklık payı ayrılması gibi usuller özel mülki-
yetteki taşınmazların yol yapılmasında başvurulacak temel usullerdir. Bu hallerde malik taşınmazın
karşılığını ya kamulaştırma bedeli, tazminat ya da geri kalan taşınmazlarının değer artışı yoluyla elde
etmiş ve taşınmazın mülkiyeti kamuya geçmiştir. Malikin rızasıyla yola terk etmesi de kaynaklardan
birisi olmakla birlikte bu durumda bir bağışlama söz konusu olup hukukumuzda bağışlamanın şarta
bağlı olarak yapılması mümkündür. Eğer malik bağışladığı taşınmazın yol dışında başka bir amaç için
kullanılmasını istemiyorsa şarta bağlı bağışlama yapma imkânına sahiptir. Bu yönüyle itiraz konusu
kuralın mülkiyet hakkına müdahale teşkil ettiği söylenemez.
Açıklanan nedenlerle kural Anayasa’ya aykırı değildir. İptal isteminin reddi gerekir...”
Anayasa Mahkemesi’nin yukarıdaki karar gerekçesinde, “...Aynı şekilde İmar Kanunu’nun 18.
maddesi gereği parsellerin yeniden düzenlenmesinde eski yol parçalarını özel kişilerin arsaları ile
birleştirebilir. Eğer yeniden kamu yararına tahsis edilmezse, idare özel hukuk rejimi çerçevesinde
bu mallara tasarruf eder, gerekirse satabilir...” değerlendirmesi ile Danıştay içtihatlarının yanlış ve
isabetsiz olduğu ortaya çıkmıştır.
Anayasa Mahkemesi, yukarıda belirtilen 12.01.2012 tarihli ve E.2011/23, K.2012/3 sayılı ka-
rar gerekçesinde, “...Yollar zaman içinde gelişen ihtiyaçlara bağlı olarak imar planlarında deği-
şiklik yapılması suretiyle kapatılabileceği gibi bazı yol parçalarının açığa çıkması da ihtimal
dâhilindedir. Kapanan ya da açığa çıkan yol veya yol parçaları kamu malı niteliğini kaybederek
idarenin özel malı haline geleceğinden kamu mallarına ilişkin koruma ortadan kalkar...” kararı
ile daha önce bedelsiz kamuya terk edilen yerlerin imar planlarında yapılacak değişikliklerle ka-
patılabileceğini ve böylece tescile konu olabileceğini, bu durumda da kapanan yolların idarenin
özel malı haline gelebileceğini kabul etmektedir. Buna karşın, Danıştay’ın dışında bu kez Tapu ve
388
Kadastro Genel Müdürlüğü’de pek çok muktezasında “...ihdasen ilgili belediye adına tescil edile-
bilmesi için eşdeğer miktarda yeni bir alan ayrıldığının belgelendirilmesi...” istenmesi de huku-
ka aykırıdır (Bakınız, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı’nın
02.04.2001 tarihli ve 18013/846-1339 sayılı Yazısı). Bu durum, pek çok işlemde yazılan yazılardan
da görülebilmektedir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün, plan onaylama ile yetkili idarelerin sıkça yaptıkları
plan değişikliklerini gerekçe göstererek ve yetkisi de olmadığı halde bu değişiklikleri sorgulayarak
“yoldan ihdas”ların tescili istemlerini geri çevirmesi doğru değildir. İmar planlarında sıkça deği-
şiklik yapılmaması gerektiği bir başka tartışmanın konusudur. Ancak, imar planında yapılan bir
değişiklik idari yargı tarafından yürürlüğü durdurulmadığı ya da iptal edilmediği sürece varlığını
koruduğundan, hakkında hukuka aykırı olduğu yönünde bir karar olmadığı sürece idare hukuku
tarafından geçerli kabul edilen bir işleme dayalı yapılan ifraz-tevhit ya da parselasyon işleminin
yetkisi olmadığı halde bir başka idarece sorgulanması kabul edilemez.
Danıştay yanı sıra bu kez Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve taşra örgütlerinin yukarıda be-
lirtilen Anayasa Mahkemesi kararı, Türk Medeni Kanunu, Kadastro Kanunu, Tapu Kanunu ve İmar
Kanunu maddelerine rağmen istemleri reddetmesi ya da aykırı kararlar vermeleri Cumhuriyetimi-
zin bir hukuk devleti olduğunu belirten Anayasanın 2. maddesine açıkça aykırıdır ve hemen bu
tutumdan vazgeçilmelidir.
4.2.3. Danıştay’ın “Düzenleme Ortaklık Payı” hesabı ile ilgili hatalı kararlarının değerlendi-
rilmesi...
İmar Yasasının 18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nin “Düzenlemede Umumi Hizmetlere Ay-
rılacak Payın Hesabı” başlıklı 30. maddesinde, “Düzenleme alanına giren kadastro parselleri ile
varsa imar parsellerinin yüzölçümleri toplamından, imar adalarının imar parsellerine ayrılan kı-
sımlarının yüzölçümleri toplamı çıkarılarak “genel hizmetlere ayrılan miktar” bulunarak bir hesap
cetveli düzenlenir.” denildiği; “Düzenleme Ortaklık Payı Oranı ve Kamulaştırılacak Alanın Hesa-
bı” başlıklı 31. maddesinde de, “Düzenleme ortaklık payı oranı (DOPO), genel hizmetlere ayrılan
miktarın, düzenleme ortaklık payı alınacak parsellerin düzenlemeye giren miktarları toplamına
bölünmesi yoluyla bulunur. Düzenlemeye giren miktar, bu parsellerin tapu senedi alanında dü-
zenlemeye girmeyen ve bağışlanan alanların çıkarılması ile bulunur,” şeklinde bir DOP hesabının
öngörüldüğü bilinmektedir.
Yönetmelikte öngörülen Düzenleme Ortaklık Payı hesabında, “kapanmış yollarla yol
fazlaları”nın düzenleme ortaklık payı miktarından düşülerek düzenleme ortaklık payının hesapla-
nacağına ilişkin hiç bir hüküm bulunmamaktadır.
Danıştay, yoldan ihdasların isabet ettikleri imar parsellerine hisselendirilmesi yerine, tümü-
nün belli bir yerde toplanarak belediyeler adına parsel oluşturulmasını ve belediyelerin bu şekilde
oluşturdukları parselleri 3. kişilere satarak yasaya aykırı uygulamalar yapmalarını kabul etmemek-
te ve buna bir tepki olarak iptal kararları vermektedir 14. Danıştay’ın, idarelerce yapılan bu yanlış
uygulama ve yetki kullanımını iptal etmesi doğrudur. Harita mühendisliğinde de, idarelerce (özel-
likle belediyelerce) “ihdas” edilen bu yerlerin bir yerlerde toplanıp idare adına yer kazanılması ve 3.
kişilere satılması benimsenmemektedir.
389
14
Ancak, Danıştay, daha da ileri giderek, yetkinin yanlış kullanıldığından hareketle, bu kez yol-
dan ihdas edilen yerlerin tapuya tescilini de iptal sebepleri arasında saymaktadır. Bir diğer deyişle,
Danıştay, yukarıda belirtilen yasaların ruhuna ve öngördüğü kurallara uygun bir şekilde tesis edi-
len işlemleri yani idarelerin, yoldan ihdasları isabet ettikleri imar parsellerine hisselendirmeleri ve
İmar Yasası’nın 17. Maddesine göre parsel sahiplerine 2942 sayılı yasaya göre belirlenecek bedel
üzerinden hisselendirilen parsel maliklerine satmalarını da yasa ve hukuka aykırı kabul etmekte-
dir. Danıştay’ın bu kararı ise yanlış ve hukuka aykırıdır.
İdarelerin yoldan ihdaslardan kendi adlarına parsel oluşturmalarının iptalindeki haklılık, bu
kez yoldan ihdasların tapuya tescil edilemeyeceği şeklindeki yerindelik denetimi yapılarak hukuka
aykırı yanlış kararlar verilmesinin de dayanağını oluşturmamalıdır.
Kaldı ki, Anayasa Mahkemesinin yukarıda belirtilen 12.01.2012 tarihli ve E.2011/23, K.2012/3
sayılı kararı ile birlikte Danıştay’ın tartışmalı kararlarını değiştirmesi beklenmekte hukuka uygun
kararlara dönmesinin isabetli olacağı düşünülmektedir.
4.2.4. Danıştay’ın Düzenleme Ortaklık Payı Olarak Düşülecek Yerlerin Sayısını Artıran Ka-
rarları İsabetli mi?
Düzenleme ortaklık payı olarak düşülecek yerlerin sayısı yasada 9 adet olarak verilmiştir 15
Buna karşın, Danıştay, pazar yerini 16, semt spor alanını 17, ağaçlandırılacak alanı 18 da düzenleme
ortaklık payı olarak düşülecek yerler arasında saymaktadır. Buyurgan’a göre 19, İmar Yasası’nda
sayılan düzenleme ortaklık payı olarak düşülecek 9 adet yere ekleme yapılamaz ve bu sayı artırı-
lamaz. Anayasa Mahkemesi de benzer görüştedir 20. Danıştay’ın, Düzenleme Ortaklık Payı olarak
düşülecek 9 adet yere 3 farklı yeri de eklemesi yerindelik denetimi olarak değerlendirilmelidir.
Danıştay, bu yönde karar vermeye devam ederse, yasada tanımlanmayan ancak bir çok çevre-
390
-15
16
17
18
19
20
nin baskısı ve talebi ile eklenen arazi kullanış türlerinin sayısı ve türleri giderek arsa düzenlemesi-
ni de olanaksız hale getirebilir. Çünkü, Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik gereği yapılan
imar planlarında arazi kullanış türleri ve bunların yer seçimleri yasa ve yönetmelik kuralları dikkate
alınarak hesaplanmakta ve belirlenmektedir. Danıştay’ın kontrolsüz bir şekilde bu süreci sekteye
uğratacak kararlardan sakınmasının yerinde ve doğru olacağını düşünmekteyiz.
Danıştay’ın Anayasa Mahkemesi karşısında yerindelik denetimi yapma ve dolayısıyla kendisini
yasa koyucu yerine koyarak kural koyma yetkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle sözü edilen karar-
ların hatalı ve isabetsiz olduğu düşünülmektedir.
5. YASA KOYUCUNUN (TBMM) HER KURUMA ÖZEL DOP KARARLARI İSABETLİ Mİ?
Danıştay’ın düzenleme ortaklık payı olarak düşülecek yerlere yenilerini eklemesi bir yana, bu
kez yasakoyucu tarafından çıkarılan bir çok yasada da, 3194 sayılı İmar Yasası ile ilişkisi kurulma-
dan, birçok kurumun kuruluş yasalarına imar yasasını devre dışı bırakan ve uygulamada birliği
bertaraf eden ve karmaşa yaratan kurallar öngörüldüğü görülmektedir. Söz konusu kurallar şun-
lardır;
5.1. Kesinleşen Karayolu Güzergah Planları ve DOP
11.02.1950 tarihli ve 5539 sayılı Karayolları Genel Müdürlüğü Kuruluş ve Görevleri Hakkında
Yasa, 60 yıl sonra, 25.06.2010 tarihli ve 6001 sayılı Yasa ile baştan aşağı değiştirilmiştir 21.
6001 sayılı Yasa ile getirilen düzenlemelerden biri de, “kesinleşen karayolu güzergah planları
kapsamında karayollarının yer aldığı alanlara ilişkin olarak, belediyeler veya il özel idarelerince, ilk kez
yapılan imar planı düzenlemelerinde, otoyollar hariç olmak üzere, kesinleşmiş güzergah planlarındaki
karayolları, 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi hükümleri kapsamında oluşturulacak düzenleme ortak-
lık payları hesabına eklenir. İlgili belediyeler veya il özel idareleri, söz konusu işlemleri Genel Müdürlük
ile eşgüdümlü olarak ve ivedilikle sonuçlandırır,” hükmüdür. Yapılan bu düzenleme ile, 3194 sayı-
lı İmar Yasası’nın arazi ve arsa düzenlemeleri başlıklı 18. maddesinde belirtilen ve düzenlemeye
giren taşınmazların % 40’ına kadar kısmının Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) olarak bedelsiz dü-
şülmesini öngören yasa kapsamındaki 9 adet DOP yerlerinden biri olan “yol” tanımı içine ilk kez
karayolları da girmiş bulunmaktadır.
391
-
-
-
-
21
5.2. Özelleştirme Kapsamındaki Yerlerde Arsa Düzenlemesini Onaylama Yetkisi Özelleştir-
me İdaresine Verilmiştir!
06 Ağustos 2008 günlü Resmi Gazete’de yayımlanan kamuoyunda “torba yasası” olarak bili-
nen 5793 sayılı 49 maddeden oluşan ve 26 ayrı Yasa da değişiklik yapan Yasa ile bukez özelleştirme
idaresine de parselasyon planlarını onaylama yetkisi verilmiştir.
Yukarıda sözü edilen “torba yasası”nın 15. maddesi ile 3194 sayılı İmar Yasası’nın ek 3 üncü
maddesi değiştirilmiştir. Buna göre, “... Özelleştirme sürecinde ihtiyaç duyulması halinde, bu
planlara göre yapılacak imar uygulamasına ilişkin parselasyon planları Özelleştirme İdaresi
Başkanlığı tarafından yapılır veya yaptırılır. Bu parselasyon planları Özelleştirme İdaresi Baş-
kanlığınca onaylanır ve 19 uncu maddede belirtilen ilan ve askıya dair hükümlerden muaf ola-
rak kesinleşir ve yürürlüğe girer. Bu planlara göre yapılacak yapılarda her türlü ruhsat ve diğer
belgeler ile izinler, ilgili mevzuat çerçevesinde yetkili kurum ve kuruluşlarca verilir...” Böylece,
Özelleştirme İdaresi, imar planı yapma ve yürürlüğe koyma konusundaki yetkisini, bu planları uy-
gulama yetkisi ile genişletmiş görünmektedir. Ancak, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni ile ilgili
yetkilerin belediye ve valiliklerde kaldığına dikkat edilmelidir. Bu yetkiler de devredilseydi, Özel-
leştirme İdaresinin “özerk bir merkezi-yerel yönetim” haline dönüşmesi içten değildi.
5.3. TCDD Tarafından Yapılan Parselasyon Planlarının Onayında Belediye Encümeni yerine
Belediye Meclisinin Yetkili Kılınması hatalıdır!
Yukarıda, sözü edilen “torba yasası”nın 43. maddesi ile 5335 sayılı Yasanın 32. maddesinde
yapılan değişiklikle imar planı yanı sıra, “parselasyon planı” deyimi de kullanılarak, arsa düzen-
lemesini onaylama ve yürürlüğe koymada belediye ve valilikler devre dışı bırakılmışlardır. Buna
göre, “...Satışı ve değerlendirilmesi yapılacak taşınmazlar, TCDD Genel Müdürlüğü tarafından çev-
re imar bütünlüğünü bozmamak kaydıyla yapılan veya yaptırılan her ölçekteki imar ve parselas-
yon planları, büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi
tarafından, il, ilçe ve belde belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili
belediye meclisleri tarafından, diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya
valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanması sure-
tiyle yürürlüğe girer. Üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafın-
dan re’sen yürürlüğe konulur ...” Bu metinde parselasyon planı deyimi ile, arsa düzenlemelerinin
onaylanması ve yürürlüğe konulması konusunda, genel kural olan belediye encümeni tarafından
onaylanması ilkesine ilk kez farklı bir onay merci tanımlanmış bulunmaktadır. Buna göre, belediye
encümeni yerine belediye meclislerine onay yetkisi verilmiştir. Bu durum, sakıncalı bir süreci de
başlatmıştır. Çünkü, gerek 5393 sayılı Belediye Yasası ve gerekse 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi
yasası’nda belediye meclisi ve belediye encümeni görev-yetki-sorumluluk bekımından farklı or-
ganlardır. Torba Yasası ile 3194 sayılı Yasanın 18. Maddesinden farklı bir şekilde belediye encümeni
dışında istisnai bir onay merci yaratılmıştır.
Bu sürecin 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi ile bağlantısının kurulmaması ise önemli bir eksik-
liktir. Parselasyon planı deyiminin her yasa değişikliğinde gelişigüzel kullanılması da doğru de-
ğildir. Son yıllarda başlatılan bu yanlış yasa teknikleri ile öngörülen düzenlemelerin, uygulamada
büyük karışıklıklara sebep olabileceği düşünülmektedir.
5.4. TKGM Tarafından TOKİ’ye Verilen Arsa Düzenlemesini Onaylama Yetkisi Danıştay Tara-
fından İptal Edildi!
06 Ağustos 2008 günlü Resmi Gazete’de yayımlanan kamuoyunda “torba yasası” olarak bi-
392
linen 5793 sayılı Yasanın 7. Maddesi ile TOKİ’ye verilen plan onama yetkisi Tapu ve Kadastro Ge-
nel Müdürlüğü tarafından yanlış bir değerlendirmeyle arsa düzenlemesini de kapsadığı şeklinde
yorumlanarak, Tapu ve Kadastro genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan 26.11.2008 tarihli ve
2008/20 Genelgede;
Bu defa; yukarıda açıklandığı üzere 5793 sayılı Kanunun 7 nci maddesi hükmü gereği; Baş-
kanlığın gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa
ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda ilgili beledi-
ye meclisi, Valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair ka-
rarlar da dahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu
kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re’sen yapılmak suretiyle yü-
rürlüğe konulacağı hükmü getirildiğinden, bu planlara göre yapılacak imar uygulamasına ilişkin
parselasyon planlarının ayrıca Belediye veya Valilik kararı aranmaksızın kontrollük işlemleri ilgili
Kadastro Müdürlüğü tarafından yapıldıktan sonra Tapu Sicil Müdürlüklerinde tescilleri re’sen ya-
pılacaktır.
Denilmiştir. Bu yetkinin, Danıştay 6. Dairenin 07.02.2012 tarihli ve E.2009/3263, K.2012/485
sayılı kararıyla iptal edilmesi üzerine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Genelgeyi değiştirmek
zorunda kalmıştır. Yapılan değişiklikle söz konusu parselasyon planlarının Çevre ve Şehircilik Ba-
kanlığınca onaylanması halinde taleplerin karşılanacağı belirtilmiştir.
Bununla birlikte, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün sözkonusu yasada öngörülmeme-
sine karşın, yayımladığı genelgeyle varmış gibi kabul ederek parselasyon onayında TOKİ’yi yetkili
kılan ve kendisini yasama organı yerine koyan yetki kullanımının ne kadar isabetsiz ve hukuka ay-
kırı işlem olduğu ortaya çıkmıştır. İdarenin böylesi kolay ve rahat bir şekilde hukuka aykırı kararlar
verebilmesi kabul edilemez. TOKİ’nin bu süre içinde onayladığı tüm parselasyon işlemlerinin ise
gerçekte incelenmesi gerekmekte ise de bu konuda yetkili ve görevli bir mercinin tanımlanmamış
olması da üzerinde düşünülmesi gereken bir durumdur.
6. ARSA DÜZENLEMELERİNDE KOP SORUNU!
Arsa düzenlemelerinde bir başka önemli hukuka aykırılık, mesleki kamuoyunda yanlış bir şe-
kilde “KOP (Kamu Ortaklık Payı)” olarak tanımlanan uygulamadır. Oysa, 3194 sayılı İmar Yasası’nın
18. maddesinde, düzenlemeye giren kadastro parsellerinden “Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)” dı-
şında başka bir kesinti yapılması öngörülmemektedir. Kaldı ki, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. Mad-
desinin Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 12. maddesinde, “Kamu Tesisleri Arsalarına Tahsis”
adıyla açıklanan uygulama da, “KOP” adıyla yapılandan farklıdır.
Uygulama Yönetmeliği, düzenlemeye giren kadastro parsellerinden DOP düşüldükten sonra
kalan payların dağıtılması sırasında, imar planlarında kamu tesislerine ayrılan arsalara yapılacak
tahsis için özel bir uygulama öngörmektedir. Bu uygulama bir kesinti değil, bir dağıtım ölçütüdür.
Bu uygulama, belediye ve valilikleri, kadastro parselinin tamamı imar planında kamu tesislerine
rastlayan parsel sahiplerine, yalnızca bu yerlerden pay vererek mağdur olmalarına yol açmak yeri-
ne, bu yerleri düzenlemeye giren tüm parsel sahiplerini DOP sonrası payları oranında hisselendi-
rerek, anayasada ifadesini bulan sosyal adalet ve eşitlik ilkeleri doğrultusunda uygulama yapmaya
zorlamaktadır.
Buna karşın, uygulamada, kamu tesisleri arsalarına yapılan hisselendirme, DOP sonrası kalan
paylara göre değil, düzenlemeye giren kadastral parseller üzerinden yapılarak yasa ve hukuka
aykırı fiili bir durum yaratılmış bulunmaktadır. Oysa, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. Maddesinde,
393
kadastral parsellerden düzenleme ortaklık payı oranı dışında başka bir oran ve sıfatla kesinti yapıl-
masına ilişkin bir kural bulunmamaktadır.
Yasada ve Yönetmelikte, düzenlemeye giren parsellerden düzenleme ortaklık payı düşüldük-
ten sonra kalan payların dağıtım kütlesi içindeki yerlere dağıtılmaları/yerleştirilmeleri öngörül-
mektedir. Kamu hizmet tesisleri alanları da mülkiyet konusu olan ve dağıtım kütlesi içinde yer
alan yerler arasındadırlar. Dolayısıyla, bu yerlerle ilgili işlem “KOP” adıyla bir dağıtım değil, yönet-
meliğin 12. maddesine göre bir hisselendirme şeklinde olmalıdır ve bu hisselendirme de DOP
kesildikten sonra kalan paylar üzerinden gerçekleştirilmelidir.
Uygulamada yapılan yanlışlık, bu kez, Danıştay’ın da bu fiili durumu hukukileştirmesi ile tapu-
ya tescil edilmekte ve giderek içinden çıkılamaz hale gelmektedir.
Uygulama Yönetmeliğinde (madde: 12), “...hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer res-
mi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanlar...” denilerek, anılan yerler sayılmakla beraber,
Danıştay’ın, bu madde içinde sayılmayan pek çok kamu hizmet tesislerini de bu kapsamda değer-
lendirdiği görülmektedir.
TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi tarafından 15-17 Kasım 2012
tarihlerinde düzenlenen “Arazi Yönetimi Günleri”nde, Türkiye’de Eşdeğerlik Modelinin Olabilirliği
Oturumunda konuşan Prof. Dr. Hans Joachim Linke’ye Almanya’da konunun ne şekilde çö-
züldüğü Prof. Dr. Erol Köktürk tarafından yöneltilen bir soru ile gündeme getirilmiştir. Linke,
Almanya’da belediyelerin oldukça fazla arsa stoklarının bulunduğunu, bunların zorunlu olma-
dıkça elden çıkarılmadıklarını, Türkiye’deki gibi Almanya’da da imar planlarında düzenleme kap-
samında sağlık tesisleri, kreş, sosyal kültürel tesisler gibi kamu hizmetlerine özgülenen yerlerin
kaldığını, ancak bu yerlere düzenlemeye giren özel mülkiyete konu parsellerden hiç bir şekilde
hisselendirme yapılmadığını, bir diğer deyişle hiç bir malikin bu tür yerlere paydaş yapılmasının
söz konusu olamayacağını, bu yerlerin belediyelerin elindeki arsa stoklarından karşılandığını ve
ilgili kurumlara da bedelsiz devredildiklerini söylemiştir.
Almanya’daki arsa düzenlemelerinde, Linke 22 tarafından açıklanan uygulamanın ne kadar
adil ve doğru olduğunda kuşku yoktur. Oysa, Türkiye’de, belediyelerin, ellerine geçen her şeyi
“babalar gibi satmayı” bir marifet sandıkları, bu hatalı uygulamalarıyla arsa düzenlemelerinde Al-
manya örneğinden de görüldüğü üzere çok kolay aşılabilecek bir konuyu büyük bir sorun haline
getirdikleri anlaşılmaktadır.
Türkiye’de, yalnız arsa düzenlemelerinde değil, yerel yönetim ve belediyecilik konusunda da
ahlaki anlamda ve kamu-toplum yararını dikkate alan bir anlayışla, ne kadar zor görünse de, kap-
samlı düzenlemeler yapılması zorunludur. Türkiye’de, belediyelerce kamu taşınmazlarının satılma-
sını zorlaştıran kurallar koymada geç kalındığı ortaya çıkmıştır. Bu durum, arsa düzenlemelerinde
Almanya’da uygulanan eşdeğerlik yöntemi de benimsense uygulamalarda sıkıntıların kolay aşıla-
mayacağını göstermektedir.
394
22
7. TÜRKİYE’DE 2981-3290-3366 SAYILI YASANIN 10/C MADDESİNE GÖRE YAPILAN ARSA
DÜZENLEMELERİNDE “KANUNİ İPOTEK” TESİSİ GÜNÜMÜZDE BİLE ÇOK BÜYÜK SORUNLAR VE
SIKINTILAR YARATMAKTADIR!
Türkiye’de, 1980 yılından sonra, belediyeler veya valilikler tarafından ıslah imar planları yapıl-
mış ve 24.02.1984 tarihli ve 3290-3366 sayılı Yasalarla değişik 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mev-
zuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin
Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un 10. Maddesinin (c) fıkrasına göre yapılan uygulama sonuçları
tapuya tescil edilmiştir.
Söz konusu ıslah imar planı uygulamalarının hukuki dayanağını oluşturan 2981 sayılı Kanu-
nun 10/c maddesinde, “...c) İmar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel
parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı
veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altın-
daki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya, yapılara yeniden doğan
imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine, yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine
müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye, bunlar adına tescil ettirmeye ve
tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek
bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden
terkin ettirmeye belediye veya valilikler resen yetkilidir. Belediye veya valiliklerin talebi halinde bu
yetkiler kadastro müdürlüklerince de kullanılır...” denilmektedir.
Bu uygulamalar sırasında, tapuda kayıtlı bir çok parselden düzenleme ortaklık payı düşüldük-
ten sonra kalan hisselerin karşılığında parsel maliklerine imar parselleri verilmiş ve arta kalan his-
seleri de tescil dışı kaldığı gerekçesiyle tapudan terkin edilmiş (silinmiş) ve bedelleri de, 2942 sayılı
Kamulaştırma Kanunu’na göre tespit edilerek tapuda parsel malikleri lehine ipotek tesis edilerek
(kanuni ipotek) ipotek alacaklısı yapılmışlardır.
Bu arada, tapuda kayıtlı bir çok parselden de, düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra ka-
lan hisselerin fiilen işgal ettikleri yeri doldurmamaları bir diğer deyişle tek başına bir imar parseli
oluşturmaya elverişli olmaması nedeniyle, bu maliklerin hisselerine yukarıda belirtilen maliklerin
tescil dışı kalan hisseleri eklenmiş ve böylece bu parsel maliklerinin imar parseline sahip olmaları
sağlanırken eklenen hisselere karşılık tapuda hisseleri tescil dışı kalan malikler ipotek borçlusu
yapılmışlardır.
Özetle belirtmek gerekirse, ıslah imar planı uygulamaları sonucu, bazı maliklerin hisseleri
bedele dönüştürülerek tapudan terkin edilirken (silinirken), bu hisseler, diğer maliklere, bir imar
parseline sahip olabilmelerini sağlamak için verilmişlerdir. Dolayısıyla, 2981 sayılı Yasanın 10/c
maddesi ile, maliklerin birbirlerine karşı ipotek borçlusu ve alacaklısı olacakları bir yapı öngörül-
müş, böylelikle özel parselasyon ve hisse karşılığı satın alınan paylı parseller üzerindeki binlerce
gecekondunun ferdileştirilerek ıslah imar planları doğrultusunda imarlı bir yerleşimin sağlanması
öngörülmüştür.
Bu uygulamalar sırasında, Belediyeler, vatandaşların birbirleri ile ipotek alacaklısı veya borçlu-
su yapılmaları halinde bunun sebep olacağı uyuşmazlıkları ve anlaşmazlıkları önlemek bakımın-
dan ve bunun yaratacağı sakıncaları en aza indirmek düşüncesiyle kendilerini bir uzlaştırıcı gibi
yani aracı kurum olarak göstermişler, bunun bir sonucu olarak, ıslah imar planı uygulamaları so-
nucu kişilerin birbirlerine karşı borçlu-alacaklı yapılmaları yerine bu kişilerin belediyeden alacaklı
veya belediyeye borçlu olmalarını sağlayan bir sistem oluşturmuşlar ve ıslah imar planı uygula-
395
malarının tümünü bu sisteme göre yapmışlardır. Her ne kadar, 2981 sayılı Yasada ve Uygulama
Yönetmeliğinde böylesi bir düzenleme bulunmasa da bu sistem Belediye Encümeni kararlarıyla
onaylanmış, Tapu ve Kadastro Müdürlükleri tarafından kontrol edilerek tapuya tescil edilmişlerdir.
Bir diğer deyişle, uygulama bölgesinde belediyelerin parseli olmadığı halde, varmış gibi kabul
edilerek, adeta bu hayali parsellerdeki hisselerin bazı kişilere verilmesi ve belediyeye borçlanma-
ları, bazı kişilerin de hisselerinin alınması ve belediyeden alacaklı yapılması şeklindeki bir sistem
Türkiye genelindeki tüm ıslah imar planı uygulamalarında yaygın olarak kullanılmıştır.
2981 sayılı Yasanın 10/c maddesinde, “...tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı
Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhi-
ne kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye belediye veya valilikler resen yet-
kilidir...” denilmiş ve bu yasa hükmü gereği tescil dışı kalan hisselerin 2942 sayılı Kamulaştırma
Yasası’na göre ve yasanın öngördüğü şekilde takdir edilmesi öngörülmüştür.
Dolayısıyla, yukarıda belirtilen ve tescil dışı kalan hisselerin bedelleri kıymet takdir komisyon-
ları tarafından tespiti ardından kişi adına milli bir bankaya yatırılması ve ilgilisine de noter tebligatı
gönderilmesi gerekirken, bu işlemlerden birinin ya da tamamının yerine getirilmediği yıllar sonra
ortaya çıkmıştır. Bu durum, Yargıtay tarafından kamulaştırmasız el koyma olarak kabul edilmiştir.
Bunun bir sonucu olarak, hisseleri bedele dönüştürülen kişiler, gerçekte bu hisselerini kullanan ve
bunun karşılığında müstakil bir imar parseli elde eden kişilere karşı ipotek bedelini artırma davası
açacaklarına belediyeleri mahkemeye vermişler ve gerek asliye hukuk mahkemeleri ve gerekse
Yargıtay tarafından “kamulaştırmasız el atma” olarak adlandırılan bu davalardaki ipotek bedelinin
artışlarını kişiler yerine belediyelerden tahsil etme yönüne gitmişler ve gitmeye de devam etmek-
tedirler.
Belediyelerin, “seçmenlerine”, “kıyak” geçmek için yasada olmadığı halde varmış gibi işlem
yaparak haksız zenginleşmelerine sebep oldukları bu uygulama, tapudaki payları hukuka aykırı
bir şekilde azaltılan kişilerce bu azalan payların rayiç bedellerini yıllar sonra belediyelerden talep
etmeleri ve bu yönde asliye hukuk mahkemelerinde dava açmalarıyla ortaya çıkmış ve 2981-3290-
3266 sayılı yasaya göre arsa düzenlemesi yapan tüm belediyeleri zora sokmuş, sıkıntılar yaşamala-
rına yol açmış ve açmaya da devam etmektedir. Bu arada, 2942 sayılı yasaya aykırı olarak tespit edi-
len “kanuni ipotek” bedellerinin yasaya uygun hale getirilmesi amacıyla belediyelerce tesis edilen
işlemlerin Danıştay tarafından reddedilmesi de isabetli değildir 23. Danıştay’ın hukuka aykırı tesis
edildiğini bildiği bir işlemin düzeltilmesine olanak vermemesi de kendi kararlarıyla çelişmekte-
dir 24. Çünkü, idare hukukunda, idarenin hukuka aykırı bir işlemini her zaman değiştirebileceği ve
hukuka uygun bir işlem kurabileceği temel bir ilkedir.
Bu arada, yukarıda belirtilenlerin dışında, pek çok taşınmaz malikinin payları da herhangi bir
bedel ödenmeden ve bir gerekçe de gösterilmeden tapudan terkin edilmişlerdir. Gerçekte bu
396
-
-
-
-
23
24
paylar, 2981 sayılı Yasanın 10. Maddesinde belirtilen, “... Bu tespit sırasında özel parselasyon pla-
nında görülen veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil
saha vs hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisseler bedelsiz olarak resen tapudan terkin;
okul, ibadet yeri ve benzer kamu hizmetlerine ayrılan yerler ise, bedelsiz olarak ilgili idareler adına
tespit ve tescil edilir...” hükmü gereği tapudan silinmişlerdir. Ancak idareler bu işlemin dayana-
ğı olan özel parselasyon planlarını encümen kararına eklemedikleri gibi özel parselasyon gereği
tapudan silindiklerini encümen kararında belirtmedikleri için bu kişiler bile idarelerin bu hatalı
tutumları nedeniyle kamulaştırmasız el koyma davaları açarak çok yüksek bedeller istemişler ve
adli yargı da bu istemleri onaylayarak bu istemleri kabul etmiştir. Buna karşın, Danıştay’ın, “... Özel
parselasyon ile belirlenmiş bulunan umumi hizmet alanlarının karşılığı olarak tapuda ana parsel
maliki adına kayıtlı olarak kalmış bulunan hisselerin tapu sicilinden bedelsiz olarak terkini gerek-
tiğinden halen ana parsel maliki üzerinde görülen veya satışlar sonucu üçüncü kişiler üzerinde
bulunan bu gibi paylar karşılığı olarak ana parsel malikine veya bu hisseleri satın alan kişilere
parselasyon sonucunda tahsis yapma olanağı bulunmadığı...” şeklindeki kararı bile (Danıştay 6.
Dairenin, 05.03.2010 tarihli ve E.2008/6857, K.2010/2145 sayılı kararı, Danıştay Kararı, Sayı 126,
Sayfa:218-220) 25 asliye hukuk mahkemelerini ve Yargıtay’ı etkilemeye yetmemiştir.
Türkiye’de, 1984 sonrası, ıslah imar planlarına dayalı yapılan arsa düzenlemelerinin, ülke ge-
nelinde yaygınlaşmasında ve yoğunlaşmasında, yukarıda belirtilen yanlış uygulamaları bir yana
2981-3290-3366 sayılı yasanın 10/c maddesi ile Ek 1. maddesindeki kuralın büyük bir rolü bulun-
maktadır.
2981-3290-3366 sayılı yasanın 10/c uygulamalarıyla, Türkiye’de, mekâna ilişkin veya özel ko-
şullar içeren sınırlayıcı ve koşul öngören yaklaşımlar yerine, kontrol ve denetim düzeneklerinin iyi
kurulması, kuralların herhangi bir yanlış anlamaya neden olmayacak şekilde tanımlanması duru-
munda, değer ölçüsüne dayalı eşdeğerlik ilkesinin büyük bir uygulama kabiliyeti kazanması fırsatı
kötü bir şekilde uygulama bulmuş, bu hatalı ve isabetsiz uygulamalar günümüzde bile belediye-
lerin büyük sorunlara yol açan bir kabusuna dönüşmüştür.
8. BELEDİYE, VALİLİK, BAKANLIK VE OSB MÜDÜRLÜKLERİNCE VERİLEN ONAY KARARLARIN-
DA HUKUKA AYKIRILIKLAR BULUNMAKTADIR.
İdareler (Belediye, Valilik, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı),
gerçekleştirmek istedikleri amaçta haklı olsalar bile, belli durumların oluşması durumunda yapa-
cakları işlemlerin şeklini gösteren ve bu konuda yetki veren bir yasa kuralını, bu durumlar oluşma-
dan başka bir amaç için kullanırlarsa, bu şekil (usul) saptırmasıdır ve hukuka aykırıdır.
Yasanın amacından farklı biçimde ve öngörmediği alanlarda kullanılmasıyla oluşan şekil sap-
tırmasına bir çok uygulamada rastlanmaktadır.
397
-
-
25
Örneğin, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi ile 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesinin
birlikte uygulandığına belediye encümeni kararlarında ve bakanlık yazılarında sıkça yer verilmek-
tedir. Amaçları dikkate alındığında, bu tür bir uygulama hukuka aykırıdır. Bu durum, idari işlemin
dayanmadığı yasa ve yönetmelik kurallarına göre incelenmesi ve değerlendirilmesi anlamına gel-
mektedir ve idare hukuku bakımından bir tür şekil saptırmasıdır (Danıştay 6. Dairesi, 03.06.2008, E.
2006/5017, K. 2008/3652). Anayasa Mahkemesi de, 18-19.06.1968 tarihli ve E. 1966/19, K.1968/25
sayılı kararında, “... aynı muamelelerin vasfını tayin için iki ayrı hükmün aynı zamanda bu memle-
kette yürürlükte olması, hukuki bir garabet teşkil eder...” kararı ile aynı konunun iki ayrı yasa mad-
desinde ayrı ayrı düzenlenemeyeceğini ve birlikte uygulanamayacağını açıklamış bulunmaktadır.
Örneğin, paylı mülkiyetin ferdileştirilerek her paydaşa bağımsız bir imar parselinin verilmesini
sağlamak amacıyla, 3194 sayılı İmar Yasasının 18. Maddesi ile 2981-3290-3366 sayılı Yasanın Ek 1.
Maddesi birlikte uygulanmakta ve bu encümen kararlarında da belirtilmektedir. Her iki yasa mad-
desinin birlikte uygulanması ve 2981-3290-3366 sayılı Yasanın Ek 1. Maddesine göre ferdileşme
yapılabilmesi için;
3194 sayılı İmar Yasasının yürürlüğe girmesinden önce yapılmış bir özel parselasyonun olması
gerekir.
Pay (hisse) satışlarının İmar Yasasının yürürlüğünden önce yapılmış olması gerekir.
Eğer, pay satışları imar yasasının yürürlüğünden sonraki bir tarihte yapılmış ise bunlar ferdileş-
mede dikkate alınamazlar. Görüldüğü üzere, tapu kütüğünde, hisse satışlarının tarihlerinin ince-
lenmesi çok önemlidir. Bu arada, imar yasasının yürürlüğünden sonra yapılmış özel parselasyona
dayalı satışlar da ferdileşme için geçerli değildir. Her iki yasa maddesine, konusu ve uygulama
alanı bulunmamasına karşın, belediye encümeni kararlarında yer verilmesi hukuka aykırıdır ve bir
şekil saptırmasıdır. Bu durumda, dağıtım-tahsis cetvellerinin (şüyulandırma cetvellerinin) oluşma-
sında tapu kütüğü incelemelerine dikkat etmek gerekmektedir.
Örneğin, ıslah imar planı bulunmayan, özel parselasyona tabi tutulmamış yerlerde, 3290-
3366-2981 sayılı Yasanın uygulanma kabiliyeti bulunmamaktadır. Ayrıca, ıslah imar planı yerine
uygulama imar planı yapılmış ve yürürlüğe girmişse, bu plana dayalı olarak 2981-3290-3366 sayılı
yasaya göre düzenleme yapılamaz.
Örneğin, 3194 Sayılı Yasanın 18. maddesine göre yapılan parselasyon işleminde payların ferdi-
leştirilmesi olanaklı değildir. Bir diğer deyişle, 3194 sayılı Yasanın 18. Maddenin uygulandığı paylı
mülkiyete sahip yerlerde, her paydaşa ayrı imar parseli verilmesi (ferdileşme sağlanması) ve böyle-
ce paydaşlığın sona erdirilmesi şeklindeki uygulamalar da hukuka aykırıdır.
Örneğin, idari işlemler arasındaki nitelik farklılıklarının yargı kararları ile ortaya çıkarılmasına
ve açıklanmasına karşın, bu konular, idarelerce yapılan düzenlemeler sırasında yeterince gözetil-
memektedirler. Örneğin, 2981-3290-3366 sayılı yasanın 10/c uygulaması bir idari işlemdir. Buna
karşılık, yasanın 10/b maddesine göre yapılan uygulamalar ise “bir kadastro işlemi”dir ve her iki
duruma karşı itiraz şekilleri farklıdır. Buna karşın, belediyeler, encümen kararlarında bir arsa dü-
zenlemesi işleminin, aynı anda her iki maddeye de dayandığını rahatlıkla söyleyebilmektedirler26.
Örneğin, ıslah imar planı bulunmayan, özel parselasyona tabi tutulmamış, müşterek mülkiyete
konu boş parseller de, her paydaşa bağımsız bir imar parselinin verilmesini sağlamak amacıyla, ko-
398
26
nusu ve uygulama alanı bulunmamasına karşın, 2981-3290-3366 sayılı Yasanın 10/c ve Ek 1. mad-
delerinin, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi ile birlikte uygulandığının belirtilmesi ve buna belediye
encümeni kararlarında yer verilmesi de bir şekil saptırmasıdır ve hukuka aykırıdır 27.
Arsa düzenlemesi işleminin hukuken geçerli olmayan bir plana dayanması da, sebep unsuru
yönünden bir iptal nedenidir 28. Örnek vermek gerekirse, sit ilan edilen yerlerde, koruma bölge
kurullarından uygun görüş alınmadan (2863 sayılı yasa, m. 17), onaylanan ve yürürlüğe konulan
imar planlarına göre yapılan uygulamalar sebep yönünden hukuka aykırıdırlar. Veya, turizm ko-
ruma veya gelişim bölgelerinde veya turizm merkezlerinde Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından
ya da Özel Çevre Koruma Bölgelerinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onaylanmadan be-
lediyeler veya valiliklerce doğrudan yapılarak yürürlüğe konulan imar planları da usulüne uygun
yapılmadıklarından bu planlara dayalı düzenlemelerin iptaline neden olabilirler.
İmar Kanunu’nun 18. maddesinin altıncı fıkrasında, “...herhangi bir parselden bir defadan fazla
düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak bu hüküm, o parselde imar planı ile yeniden bir düzen-
leme yapılmasına mani teşkil etmez...” denilmektedir. Bu kural gereği, imar planı ile yeni bir dü-
zenleme yapılması olanağı yaratılmadan, idarece aynı plan temel alınmak suretiyle ve herhangi
bir hukuksal gerekçe de bulunmadan ikinci kez parselasyon yapılması, sebep unsuru yönünden
hukuka aykırılık nedenidir 29.
2981-3290-3366 sayılı Yasa kapsamındaki yapılara, ruhsat ve kullanma izni verilmesi işlem-
lerinin, bir kereye özgü uygulanması öngörülmüş ve bundan sonraki uygulamaların ıslah imar
planlarını geliştiren imar planlarına göre yapılması hükme bağlanmıştır (Madde: 20). İlçe beledi-
yeleri, ıslah imar planlarını bir kez uyguladıktan sonra imar planlarını yapmak yerine ve Büyükşehir
Belediyelerinin denetiminden de kaçarak (Madde: 14), ıslah imar planlarını sıkça değiştirmişlerdir.
Kişisel rant uğruna yaz boz durumuna gelen ıslah imar planlarındaki değişiklikleri önlemek için,
Danıştay tarafından, “...ıslah imar planında, varsa mevcut hatanın giderilmesine yönelik değişiklik
yapılması dışında, ıslah imar planı tadilatı adı altında değişikliğe konu edilmesinin olanaksız ol-
duğuna...” karar verilmiştir 30. Yargının vermiş olduğu bu kararlara rağmen, ıslah imar planlarında
sebep unsuru yönünden hukuka aykırı değişikliklerin ve buna dayalı yeni düzenlemelerin ardı
arkası kesilmemiş, ayrıca bu düzenleme sonuçları herhangi bir engelle karşılaşmadan, kadastro
ve tapu sicil müdürlükleri tarafından tapu kütüğüne tescil de edilmişlerdir. Bu uygulamalar, bir
idari işlemin sebep unsuru bakımından hukuka aykırı olmasının idareleri hiç ilgilendirmediğinin
bir delilidir.
İdareler, Danıştayın iptal gerekçelerini bilmelerine rağmen isteyerek ve kasten yanlış düzen-
leme kararları alabilmektedirler. Bu durum, düzenleme işlemlerinin siyaset kurumlarınca bir araç
olarak kullanıldığını ve bir kesime çıkar sağlamak için sıkça başvurulduğunu da göstermektedir.
Görüldüğü gibi, belediyeler, yasalarda öngörülmemesine karşın, varmış gibi yetki kullanarak
hukuka aykırı sayısız arsa düzenlemesi yapmışlar ve bunları tapuya tescil ettirmişlerdir. Bunların
büyük bir kısmı idari yargıda iptal edilmiş olmakla beraber düzenleme sonuçları kök parsele dö-
nülerek tapu sicilinde düzeltilmediği için hukuka aykırı oldukları için iptal edilen işlemlere dayalı
tapuda tasarruf işlemleri de hız kesmeden sürmektedir.
399
27
28
29
30
9. DÜZENLEMELER, İHALE İLE İŞİ ALAN YÜKLENİCİLERCE HATALI YAPILMAKTA VE İDARE-
LERCE DE EKSİK VE YETERSİZ BİR ŞEKİLDE KONTROL EDİLMEKTEDİR
Arsa düzenlemeleri, taşınmaz maliklerinin oluru aranmaksızın (re’sen) yapılmakta ve re’sen
tapu siciline tescil edilmektedir 31. Bu özelliği nedeniyle, arsa düzenlemeleri, Türk hukuk sistemi
tarafından subjektif (öznel) ve kişisel nitelikte bir idari işlem olarak görülmektedir. Arsa düzenle-
mesi, idarenin kamu gücünü kullanarak yürüttüğü bir işlemdir ve yürürlükteki kurallara uygun
biçimde yapılıp yapılmadığının tek denetim aracı idari yargıdır. Bu yüzden, taşınmaz malikleri,
menfaatlerinin ihlal edildiği gerekçesiyle idari yargıda “hak” aramakta, yargı yerince iptal kararı
verilmesi durumunda düzenleme hiç yapılmamış gibi kabul edilerek, düzenleme öncesi duruma
dönülmektedir. Böylelikle, idarenin yargı yoluyla hukuka uygun işlem tesis etmesi sağlanmaktadır.
İdarelerce yapılan ve yeterince kontrol edilmeyen düzenlemelerin hangi noktalarda yoğunlaş-
tığına bakmak için, idari yargının iptal kararlarını incelemek yeterlidir. Yapılacak inceleme, düzen-
lemelerdeki sorunları da ortaya çıkarmaktadır;
32,
eski parsellere tahsisinin sağlanacağı 33,
hisselendirileceği 34,
35,
kazanılamayacağı 36,
verilemeyeceği 37,
ortaklık payının alınamayacağı 38,
39,
verilemeyeceği 40,
-
şülmesi 41,
-
400
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
sine göre parselasyon yapamayacakları 42,
tümünün olurunun alınması 43,
-
den fazla yer işgal etmek suretiyle inşa edilen imar mevzuatına aykırı yapıların korunması amacıy-
la hisseyi aşan oranda yer tahsis edilemeyeceği 44,
45,
oluşturmayı önlemek ve bu gibi taşınmazlarda ferdileşmeyi sağlıklı bir duruma getirmek amacına
yönelik uygulamalar olduğu ve parselasyon işlemlerinde büyük miktardaki hissenin küçük hisse-
ler halinde imar parsellerine dağıtılıp bedele dönüştürülmesinin mevzuata uygun olmadığı 46,
ile 3194 sayılı Yasa uyarınca yapılabileceği 47,
bulunmadığı, anılan maddeye göre işlem yapılmasını ancak kadastro müdürlüklerinden isteyebi-
lecekleri 48,
-
rilmesinin mümkün olmamasına karşın, 2981 sayılı yasanın Ek 1 madde koşullarının dava konusu
olayda mevcut olmadığı halde hisselerin ferdileştirilmesi amacıyla 2981 sayılı Yasanın Ek1 madde-
sinin uygulanmasının mevzuata aykırı olduğu 49,
-
lemeyeceği 50,
10/c maddesinin birlikte uygulanması ile parselasyon işleminin tesis edilmesinin mümkün olma-
dığı hakkında 51,
-
cak tüm parsellerin paydaşlara yine müşterek mülkiyet şeklinde tahsis edilmesi gerektiği 52,
401
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
planında ağaçlandırılacak alan olarak belirlenen yerde oluşturulan parsellerden tahsis yapılması-
nın hukuka aykırı olduğu 53,
-
leceği, bu durumun tazminat hukuku kapsamında olmadığı 54,
ve değer itibariyle daha düşük bir parsel verildiği anlaşıldığından işlemde mevzuata uyarlık bu-
lunmadığı hk. 55
-
rilmesinin mümkün olmamasına karşın, 2981 sayılı yasanın Ek 1 madde koşullarının dava konusu
olayda mevcut olmadığı halde hisselerin ferdileştirilmesi amacıyla 2981 sayılı Yasanın Ek1 mad-
desinin uygulanmasının mevzuata aykırı olduğu hk. (DD, Sayı: 101, sayfa: 451-453) 563194 sayılı
imar kanununa göre yapılan parselasyon işleminde oluşturulan yeni parsellerin tüm hissedarlara
hisseleri oranında, 2981 sayılı yasa uyarınca yapılan düzenlemede ise parsellerin müstakil olarak
dağıtılması gerektiği 57,
ferdileştirilmesinin mümkün olmadığı, yeni oluşturulan imar parsellerinin paydaşlara yine müşte-
rek mülkiyet şeklinde tahsis edilmesi gerektiği hk. (DD, Sayı: 99, sayfa: 261-263) 58
Hakkında Yönetmeliğin 10/a maddesi hükmü gereği parselasyon işlemi ile oluşacak imar parsel-
lerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisinin sağlanacağı hk.
(DD, Sayı: 101, sayfa: 440-442) 59
uygulanacağı 2981 sayılı yasanın uygulanma olanağı bulunmadığı 60,
-
desi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerini tamamlayıcı nitelikte uygulama yapılmasına ola-
nak sağladığı, bu maddenin amacının özel parselasyona dayalı olarak ve hisse karşılığı satın alınan
yerlere bir çözüm getirmek olduğu, 2981 sayılı yasanın ek-1 maddesinin 3194 sayılı yasanın 18.
maddesinden farklı olarak özel parselasyona dayalı olarak satın alınan yerlerinin müstakil tahsis
edilmesi olanağını sağladığı, hisseli taşınmazların ise paylı mülkiyet esaslarına göre tahsis edile-
ceği 61,
parselasyon yargı kararıyla iptal edilmeksizin ikinci kez parselasyon yapılmasında imar hukukuna
uyarlık bulunmadığı 62,
402
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
Yasanın 10/B-C maddesine göre yapılmasının mümkün olmadığı, bu nedenle mahkeme kararının
parselasyon işleminin iptaline ilkişkin kısmında hukuka aykırılık bulunmadığı, dava konusu edil-
meyen 1/5000 ölçekli plana uygun olarak yapılan dava konusu 1/1000 ölçekli planın temyize konu
kararla iptaline ilişkin bölümünde hukuki isabet görülmediği 63,
göre yapılan parselasyon planında mevzuata uyarlık bulunmadığı 64,
ıslah imar planı tadilatı adı altında değişikliğe konu edilmesinin mümkün olmadığı (DD, Sayı: 92,
sayfa: 477-480) 65
yapılan parselasyon işleminde mevzuata uyarlık görülmediği 66,
imar parseli verildiği, yapılaşma hakkının da bu şekilde artırıldığı, davacının mağduriyetinin olma-
dığı gibi teknik zorunluluk nedeniyle kalan kısmının hisseli verildiği işlemde bu nedenlerle mev-
zuata aykırılık bulunmadığı nedeniyle mahkemece bilirkişi raporuna dayanılarak işlemin iptaline
karar verilmesinde isabet görülmediği (DD, Sayı: 88, sayfa: 275-277) 67
2 arsa tahsisini içeren tapu tahsis belgesi üzerine ıslah imar planına göre daha az mik-
tarda yer verilebileceği (DD, Sayı: 89, sayfa: 316-318) 68
-
rilmemesinin teknik nedenlerinin ortaya konulması gerektiği 69,
-
yonunca belirlenen ve ipotek tesis edilen bedelin en!asyona göre yeniden arttırılmasına karar
verilmesinde isabet görülmediği 70,
öncelikle yapısı bulunanlara verilmesi gerektiği 71,
büyüklükte olmasına karşın, bu hissenin bütünüyle bedele dönüştürülmesinin imar mevzuatına
aykırı olduğu (DD, Sayı: 90, sayfa: 716-718) 72
-
selendirmenin tek başına iptal davasına konu olabilecek bir işlem olarak kabul edilmesinde huku-
ka uyarlık bulunmadığı 73,
403
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
fazla yer tahsis edilmesi için davacı payının bir kısmının bedele dönüştürülmesinde mevzuata
uyarlık bulunmadığı (DD, Sayı: 97, sayfa: 370-372)74
Yukarıdaki kararlar dikkate alındığında, idarelerin hukuka saygılı olmadıkları, rahatlıkla yasa
ve yönetmeliklere aykırı davrandıkları, yargının iptal gerekçelerini bile uygulamada göz önünde
bulundurmadıkları görülmektedir.
10. DÜZENLEME SONUÇLARI TAPU MÜDÜRLÜKLERİ TARAFINDAN HUKUKA UYGUN OLUP
OLMADIĞINA BAKILMAKSIZIN VE YETERLİ DENETİM VE KONTROLLER YAPILMADAN TAPU SİCİ-
LİNE TESCİL EDİLMEKTEDİRLER
Hukuka aykırı düzenlemeler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün hoşgörülü davranışları
nedeniyle yıllardır tapu siciline tescil edilmektedirler. Yasada “re’sen” sözcüğünden olsa gerek, en-
cümen kararıyla yürürlüğe konulan, yasa ve hukuka aykırı olan arsa düzenlemeleri bile inceleme-
den tapu kütüğüne tescil edilmektedir 75.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 07.11.1985 tarihli ve 1477 sayılı Genelgesinde, “...Re-
sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifraz ve irtifak hakkı tesis veya terkin işlemlerinin kanun
ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanan
taşınmaz malların söz konusu kararların irdelenmesine gerek olmadan kararlar doğrultusunda
işlemlerin yapılması icap eder...” denilerek yanlışlığı bilinse bile tapuya tescil edilmesi talimatı ve-
rilmesi dikkat çekicidir.
Anılan Genelgede, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 19. Maddesinde verilen süre nedeniyle, “Tapu
sicil müdürlükleri, tevhid, ifraz ve bunlar üzerinde imar planları ile ilgili irtifak hakkı tesisi veya bu
hakların terkini ile ilgili olarak belediye encümenleri veya il idare kurullarınca verilen kararları bir
ay içerisinde tescil veya terkin etmek zorundadırlar.” Talimatı da verilmiştir. Gerek bu talimat ve
gerekse 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 19. Maddesindeki, “...Kesinleşen parselasyon planları tescil
edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri
planlara göre re’sen tanzim ve tesis ederler...” kuralı da isabetsizdir. Yasanın, idarelerce yanlış ya-
pıldığı bilindiği halde, idarelerin yanlış işlemlerinin “devlet güvencesi” taşıyan tapu siciline hiçbir
şekilde incelemeksizin ve kontrol etmeksizin tescil etmeleri konusunda tapu müdürlüklerini adeta
zorunlu kılan yaklaşımı da kabul edilemez.
Bir diğer deyişle, İmar Yasası’nın, belediyelere re’sen uygulama yapma yetkisi vermesi, bele-
diyelerin yasa ve hukuka aykırı uygulama yapabilecekleri anlamına gelmemekte ve yasa dışı uy-
gulamalar için bir gerekçe de oluşturmamaktadır. Buna karşın, yapılan işlemlerin kontrol ve de-
netimine ilişkin yasa kuralının da bulunmayışı yüzünden, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de,
siyasi baskılardan olsa gerek, belediyelerin encümen kararları ile, bir başka deyişle idari işlemlerle,
yasa ve mevzuata aykırı işlemlerini incelemeden tapu kütüğüne kaydederek bir başka hukuka
aykırılığa sebep olmaktadır.
İyi işleyen bir sisteminin olduğu kabul edilen Almanya’da ise Alman İmar Yasası’nın bu konuya
ilişkin kuralı şöyledir;
404
74
75
AİY, Madde 74
Resmi Sicillerin Düzeltilmesi
(1) Düzenleme kurumu, tapu sicil müdürlüğün ve kadastroyu yürütmek için yetkili kuruma, 71.
maddeye göre yapılan duyurunun onaylı bir kopyası ile düzenleme planının onaylı bir nüshasını gön-
derir ve tüzel değişikliklerin tapu kütüğüne ve taşınmazlar kadastrosuna kayıt edilmesini, yanı sıra da
tapu kütüğündeki düzenleme şerhinin kaldırılmasını ister. Bu düzenleme bölgesinin dışında tahsis edi-
len parseller için de geçerlidir.
(2) Taşınmazlar kadastrosunun düzeltilmesine kadar, düzenleme haritası ve düzenleme çizelgesi,
eğer taşınmazlar kadastrosunun yürütülmesi için yetkili kurum bu belgeleri, bunların biçim ve içerik
bakımından taşınmazlar kadastrosuna devralınmaya uygun olduklarını onaylamışsa, tapu sicil tüzü-
ğünün 2. maddesinin 2. fıkrası anlamında parsellerin resmi kütüğü olarak hizmet ederler. Eğer arazi
toplulaştırması kurumu düzenleme haritasını ve düzenleme çizelgesini hazırlamışsa (m. 46, fıkra 2,
bent 5 ve fıkra 4), bu onay gerekli değildir.
Yukarıda belirtilen kurala göre, düzenleme kurulu tarafından uygun görülen düzenleme iş-
leminin, bunu tapuya tescil edecek olan kurum tarafından da uygun görülmesi gerekmektedir.
Alman İmar Yasası’nın, “...taşınmazlar kadastrosunun yürütülmesi için yetkili kurum bu belgeleri,
bunların biçim ve içerik bakımından taşınmazlar kadastrosuna devralınmaya uygun oldukları-
nı onaylamışsa,..” tapuya tescil edebileceğine ilişkin kuralına benzer bir kuralın 3194 sayılı İmar
Yasası’nda da bulunması gerekir.
Bu süreçte dikkat edilmesi gereken bir konu da şudur. İdari işlemler arasındaki nitelik farklılık-
ları yargı kararları ile ortaya çıkarılmasına ve açıklanmasına karşın, bu konular, idarelerce yapılan
düzenlemeler sırasında yeterince gözetilmemektedirler. Bir diğer deyişle, hukuka aykırılığı idari
yargı tarafından tespit edilmiş bir işleme benzer bir tescil isteminin tapu müdürlüğünce reddedil-
mesi gerekirken kabulü de isabetli değildir.
11- SONUÇ
Arsa düzenlemeleri, imar planlarının yaşama geçirilmesinin ötesinde, mülkiyetin sınırlarını
ve biçimini değiştiren özelliğiyle “mülkiyete olduğundan fazla önem veren ve anlam yükleyen”
Türkiye gibi toplumların korktukları, çekindikleri de bir konu gibi algılanmaktadır. Ancak, bu algı
doğru değildir. Türkiye’de kurulan sistematiğin ve kuralların yanlışlığı ve yetersizliğinin bir sonucu
olarak, kötü uygulamalar la ortaya çıkan bu tür algıları ortadan kaldıracak bir sistem değişikliğine
gereksinme olduğu görülmektedir.
Türkiye’de imara ilişkin her konuda yaşandığı gibi, arsa düzenlemesi de, siyasilerin elinde bir
araç olarak kullanılmaktadır. Öncelikle bunun ortadan kaldırılması gerekmektedir. Arsa düzenle-
mesi yapılması, siyasilerin keyfi ve süresi belirsiz takdirlerine de bırakılamaz. Bu durum, imar plan-
larının da uygulama yeteneklerini yitirmelerine sebep olmaktadır.
Arsa düzenlemesi yapan belediyelerin bünyelerinde yeterli sayıda ve deneyime sahip harita
mühendisi olmaması kontrol düzeneğini ve işin niteliğini olumsuz etkilemektedir.
Bu arada, arsa düzenlemesinin ihale ile yapıldığı durumlarda da, yetkinlik, ehliyet ve lisans
aranmaması, yüklenicilerin başta belediye başkanları olmak üzere idarelerdeki siyasi erkin baskısı
altında kalmaları nedeniyle bağımsız, tarafsız, dürüst bir tutum sergileyememeleri de işin yargıya
intikalini artırmaktadır.
405
İptal edilen arsa düzenlemelerinden “kök” parsele dönüşleri düzenleyen kuralların tanımlan-
maması, kaldı ki iptal edilen düzenleme sonuçlarına göre tapuda işlem yapılması da uygulamada
büyük sorunlara ve karışıklıklara sebep olmaktadır.
Yukarıda belirtilen sorunlara;
-
de “kanuni ipotek” tesisi günümüzde bile çok büyük sorunlar ve sıkıntılar yaratmaktadır!
-
tersiz bir şekilde kontrol edilmektedir!
-
maksızın tapu siciline tescil edilmektedirler!
şeklindeki uygulamaların sebep olduğu sorunlar da eklendiğinde arsa düzenlemesinde bir an
önce reforma gidilmesi gerekliliği ortaya çıkmaktadır.
3194 sayılı İmar Yasası’nın 10. Maddesinde, “...Madde 10 – Belediyeler; imar planlarının yürür-
lüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını ha-
zırlarlar...” denilmesine karşın bu görev yerine getirilmemektedir. Yanı sıra, idarelerin, yargı kararı
ile imar programı yapmaya zorlanamayacaklarına ilişkin idari yargı kararları arsa düzenlemesini
olumsuz etkilemektedir.
Yukarıdaki kuralın gözden geçirilmesi ve idarelere imar planlarını uygulama zorunluluğu geti-
rilmesi, bunun için bütçelerinde her yıl belli bir oranda ödenek ayırmaları koşulu, bunu gerçekleş-
tirmeyen idareler hakkında ödünsüz yaptırım uygulanması seçenekleri düşünülmelidir.
Tersi durumda, idarelerin isteğine bırakıldığında gelecekte durumun bugünkünden daha iyi
olmayacağı açıktır.
Kaynaklar
BUYURGAN Erdoğan (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Yargıcı), Kamulaştırma Hukuku Bakımından Arsalara Ve Bi-nalara Değer Biçme Yöntemi, Taşınmaz Değerleme Günleri 2009, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi Yayını, ISBN: 978-9944-98-936-9, 20-21 Kasım 2009, İstanbul, s: 105-117.
KÖKTÜRK, Erdal., 1997. İmar Uygulamalarında Karşılaşılan Sorunlar ve Kavramlaşma, 6. Harita Kurultayı, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, Ankara, s: 11-34.
KÖKTÜRK, Erdal ve E. KÖKTÜRK, Yeni Bir İmar Tüzesinin ve En Önemli Öğesi Olarak Arsa Düzenlemelerinde Eş-değerlik İlkesinin Oluşturulması, 10. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, 564-573, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, Ankara, 28 Mart-01 Nisan 2005.
KÖKTÜRK, Erdal ve E. KÖKTÜRK, Arsa Düzenlemesinde Eşdeğerlik İlkesinin Modellenmesi, 11. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, 491-517, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, Ankara, 02-06 Nisan 2007.
Karlsruhe, Stadt., 2004. Dezernat 4: Vermessung, Liegenschaften, Wohnen Dezember 2004.
KÖKTÜRK, Erdal ve E. KÖKTÜRK, Arsa Düzenlemelerinin Hukuksal Dayanağı, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 260-283, Türkiye Barolar Birliği Yayını, ISSN: 1304-2408, Sayı: 70, Mayıs/Haziran 2007.
406
ÖZEN H.: Türkiye’de İmar Planı Uygulaması, KTÜ Yer Bilimleri Fakültesi, Ders Notları Serisi No: 1981-1, 47 s + Ekler, Trabzon, 1981.
SEELE, Walter., 1994. İmar Sorunları ve Arazi Kullanımı, (Çev. Nazmi YILDIZ), TMMOB Harita ve Kadastro Mü-hendisleri Odası İstanbul Şubesi Yayını, İstanbul, 193s.
TEKİNSOT, M. Ayhan,. İmar Planlarının Hukuksal Niteliği, İmar Planı İptalinin Bu Plana Dayanılarak Verilmiş Ruhsatlar Üzerindeki Etkisi, Ankara Barosu Dergisi, Yıl: 66, Sayı: 2, Bahar 2008, s: 46-56.
YAVUZ, F., KELEŞ, R., GERAY, C., 1978. Şehircilik (Sorunlar - Uygulama - Politika), AÜ SBF Yayın No: 415, Ankara, XVI + 1060 s.
YILDIZ, Nazmi., 1990. Arsa Düzenlemesinde Eş Değerlik, 3194 Sayılı İmar Kanunu 18. Madde Uygulamaları Semineri, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı (BİB) Teknik Araştırma ve Uygulama (TAU) Genel Müdürlüğü Yayın No: 49,
Ankara, s: 49-66.
Oturum Yürütücüsü - Evet, Erdal Köktürk arkadaşımıza teşekkür ediyoruz. Gerçekten yaşanan
sorunları kendi üslubuyla, kendi inceleme ve araştırmalarıyla önümüze getirdi.Şimdi bizde devam
ediyoruz. Ben hiçbir arkadaşın konuşmasına müdahale etmiyorum. Çünkü bu çok merakla bekle-
nen bir oturum ve olması gereken ve sık sık tekrarlanması gereken bir oturum. Böyle birlikte hem
idari yargının hem kurumların hem meslektaşlarımızın birlikte olduğu bir tartışma. Zannediyorum
sorunlarımızı çözme yolunda bizim ilerlememizi gerçekleştirecek.
Nevzat İhsan Sarı Kadastro ve Tapu Müdürlüklerinde Tapu tescil süreçlerinde karşılaşılan so-
runları bize aktaracak. Harita Mühendisi arkadaşımız. Kendisi Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü
Müfettişi.
Buyrun.
18. MADDE UYGULAMALARININ KADASTRO VE TAPU MÜDÜRLÜKLERİNDEKİ KABUL VE
TESCİL SÜREÇLERİNDE KARŞILAŞILAN UYGULAMA SORUNLARI
Nevzat İhsan Sarı
Yüksek Harita mühendisi- Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü müfettişi
1. GİRİŞ
Ülkemizde arsa düzenlemeleri 09.11.1985 tarihinde yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar
Kanunu’nun 18. maddesi ve bu maddenin uygulanmasıyla ilgili esasları açıklayan 1985 tarihli 18.
Madde Uygulama Yönetmeliği hükümlerine göre yürütülmektedir. Yaklaşık yirmi yedi yıldır aynı
mevzuatla yürütülen arsa düzenlemeleriyle ilgili hükümler günün gereksinimlerine cevap ver-
mekten uzaklaşmış ve beraberinde bir çok sorunu da ortaya çıkarmıştır.
Arsa düzenlemeleri sonucu üretilen parselasyon planlarının, tapuda tescile konu olması ve
tescilden sonra da tapu planı kimliğini kazanmaları nedeniyle arsa düzenlemeleri hem kadastro
407
müdürlüklerini hem de tapu müdürlüklerini doğrudan ilgilendirmektedir. Mevzuatta ve uygu-
lamada ortaya çıkan darboğazlar tapu ve kadastro müdürlüklerini de sıkıntıya sokmaktadır. 18.
madde uygulamalarının tapu ve kadastro müdürlükleri yönüyle yarattığı sorunların belli başlıları
aşağıda ayrıntılı biçimde ele alınmıştır. Bu sorunlar ana başlıklarıyla şunlardır :
1- Parselasyon Planlarının Kontrolünde Yetki Sorunu
2- Plan Değişikliğiyle Genel Hizmet Alanlarının Özel Mülkiyete Konu Edilmesi Durumunda Eş-
değer Alan Ayrılması Konusu
3- Kapanan Kadastral Yolların Nasıl Bir İşleme Tabi Tutulacağı Meselesi
4- İmar Uygulamalarında Hisse Çözümü Konusu
5- Kadastro Parsellerinin Yüzölçümlerinde Bulunan Hataların Düzeltilmesi Konusu
6- Parselasyon Planlarının Kesinleşmesi ve İptalinde Karşılaşılan Sorunlar
7- DOP’tan Karşılanacak Alanların Sayılarının Genişletilebilir Nitelikte Olması
8- Kamu Tesis Alanlarının Tescilindeki Sorunlar
9- Kat İrtifaklı veya Kat Mülkiyetli Taşınmazlara Dışarıdan Hissedar Eklenmesi
10- Taşınmazlara Konulan “İmar Düzenlemesine Alındı” Belirtmesinin Terkini Sorunu
2. TAPU VE KADASTRO MÜDÜRLÜKLERİ YÖNÜYLE TEMEL SORUNLAR
2.1 - Parselasyon Planlarının Kontrolünde Yetki Sorunu
Tapu ve kadastro müdürlüklerinin 18. madde uygulamalarıyla ilgili en önemli problemi kont-
rol yetkilerinin mevzuatta açıkça tanımlanmamış olmasıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. mad-
desi gereğince yapılan arsa düzenlemelerinin kontrolü hakkında İmar Kanunu’nda herhangi bir
hüküm bulunmamaktadır. 18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nin (İmar Kanunu’nun 18. Maddesi
Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik) 40. maddesin-
de imar parselasyon planları ve eklerinin kadastro tekniğine uygunluğunun, bu konudaki yönet-
melik ve izahnamelere göre mahalli kadastro müdürlüklerince kontrol edildikten sonra, mahalli
tapu müdürlüklerine gönderileceği belirtilmektedir.
Kadastro tekniği kavramının tanımlandığı bir mevzuat bulunmamaktadır. Burada sözü geçen
kadastro tekniği kavramı ‘kadastro haritalarının yapımında uygulanan harita yapım teknikleri’ ola-
rak açıklanabilir. Bu nedenle Yönetmelik’te yer alan “kadastro tekniği” tabirinin “kadastral harita
yapım tekniği” olarak değiştirilmesinin daha uygun olacağı düşüncesindeyiz. 18. Madde Uygula-
ma Yönetmeliği’nin 43. maddesinde imar parselasyon planlarının tescilden sonra kadastro haritası
(tapu planı) yerine geçeceği belirtilmiştir. Bu nedenle parselasyon planlarının, kadastro haritaları-
nın teknik yeterliliğine ve yapım tekniğine uygun düzenlenmiş olması gerekir.
Kadastral harita yapım teknikleri Tapu Planları Tüzüğü, BÖHHBÜY ile Tescile Konu Hari-
ta ve Planlar Yönetmeliği’nde ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından çıkarı-
lan 07.11.1985 tarih 1477 sayılı Genelge eki İmar Mevzuatı Hakkında Yönerge, 01.06.2010 tarih
2010/11 sayılı Kadastral Harita Üretimi ve Kontrolü Genelgesi ile 09.11.2010 tarih 2010/22 sayılı
Tescile Konu Olan Harita ve Planların Kontrolü Hakkında Genelge’de yer almaktadır. Parselasyon
planlarının kadastro harita yapım tekniğine uygun düzenlenip düzenlenmediği kadastro müdür-
lüklerince kontrol edilmelidir.
Tapu müdürlüklerinin kontrol yetkisi ise haklı sebep ilkesi kapsamındadır. Tapu kütüğüne ya-
408
pılan tescilin, kendisinden beklenen sonucu meydana getirebilmesi için öncelikle dayandığı bir
hukukî sebebin bulunması ve bu sebebin de geçerli olması gerekir. (4721 sayılı TMK 1024. md.)
Hiçbir hukukî dayanağı bulunmayan veya mevcut hukukî sebebi geçerli olmayan tesciller yolsuz-
dur. Yani tapu siciline yapılan tescilin haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir. İşte tapu mü-
dürlükleri bu kapsamda imar uygulamalarının haklı bir sebebe dayanıp dayanmadığını irdelemek
durumundadır. Zira tapu ve kadastro idaresinin, devletin sorumluluğu altındaki tapu sicillerinin
düzenli bir biçimde tutulmasıyla ilgili görev ve sorumluluğu bulunmaktadır.
Belediye ve valiliklerin yetkileri olmadığı halde aldıkları kararların, “haklı sebep” ilkesi çerçeve-
sinde uygulama olanağı bulunmamaktadır. Örneğin belediyelerin, belediye ve mücavir alan sınır-
ları dışında bulunan taşınmazlarla ilgili arsa düzenlemesine yönelik encümen kararının uygulama
olanağı yoktur. Zira 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 6. maddesi gereğince belediye sınır haritaları
tapu ve kadastro müdürlüklerine gönderilmektedir. Bu haritalardan belediyelerin yer yönünden
yetkisini aştığı anlaşılırsa işlem tapu müdürlüğünce reddedilmelidir. Aynı şekilde parselasyon pla-
nının encümen yerine meclis tarafından onaylanması, encümen kararında düzenlemeye alındığı
bildirilen taşınmazın dağıtım cetvellerinde yer almaması, belediyelerin devletin hüküm ve tasar-
rufun altındaki tescil harici alanları ihdasen kendi adına tescil ettirmek istemesi gibi hususlar haklı
sebep ilkesi kapsamında reddedilmelidir.
Özce, kadastro müdürlüklerinin kontrol yetkisinin harita yapım tekniğiyle, tapu müdür-
lüklerinin kontrol yetkisinin ise haklı sebep ilkesi yönüyle sınırlı olduğunu belirtilebiliriz. Ni-
tekim Danıştay 6. Dairesi’nin 12.05.1999 tarih E. 1998/2248, K. 1999/2522 sayılı kararında imar
uygulamalarında kadastro müdürlüklerinin kadastro tekniğine uygunluk dışında işin esasına gire-
rek değerlendirme yapamayacağı belirtilmiştir. Yine aynı Daire’nin 05.03.1993 tarih E.1992/1205,
K.1993/826 sayılı kararında, kanuna aykırı yapılan hisse çözümünün tapuya tescil isteminin tapu
müdürlüğünce reddedilmesinde isabetsizlik bulunmadığına karar verilmiştir.
Bilindiği gibi, 27.08.2008 tarihinde yürürlüğe giren Tapu Planları Tüzüğü ile kadastro müdür-
lüklerine red yetkisi verilmiş bulunmaktadır. Tapu Planları Tüzüğünün 11. maddesinde de “teknik
mevzuata aykırı taleplerin” kadastro müdürlüklerince reddedileceği belirtilmiştir. Ancak burada
dahi “teknik mevzuat” tabirinin kadastro tekniği ile ilgili mevzuat olması gerektiği düşüncesinde-
yiz. Yani kadastro haritalarının yapım tekniğiyle ilgili olmayan hususların kadastro müdürlüklerin-
ce reddedilmesinin söz konusu olamayacağı kanısındayız.
Nitekim Danıştay 6. Dairesi Tapu Planları Tüzüğü ile kadastro müdürlüklerine ret yetkisi ta-
nınmasından sonra verdiği 04.11.2009 tarih E.2009/4994, K.2009/10761 sayılı kararda da, imar
uygulamasına tabi tutulan düzenleme sahasının bir imar adasından küçük olduğu gerekçesiyle
kadastro müdürlüğünce işlemin onaylanmamasını, kadastro müdürlüklerine tanınan kadastro
tekniği yönünden inceleme yetkisinin aşılması olarak değerlendirmiş ve kadastro müdürlüğünce
dosyanın onaylanmamasını hukuka aykırı bulmuştur.
Yukarıda da belirttiğimiz gibi tapu ve kadastro müdürlüklerinin parselasyon planlarının kont-
rolündeki yetkileriyle ilgili karmaşanın temelinde gerek İmar Kanununda gerekse 18. Madde Uy-
gulama Yönetmeliği’nde yeterli açıklama olmaması yatmaktadır. Bu nedenle de uygulamayı ya-
pan idareler ile tapu ve kadastro müdürlükleri arasında, kontrol yetkisinin kapsamı hakkında bazı
farklı yorumlar ortaya çıkmakta ve karşılıklı yetki aşımları söz konusu olabilmektedir. Bu durum
uygulamada bürokrasinin tıkanmasına yol açtığı gibi bazen de hukuka uygun olmayan uygula-
maların tesciline neden olmaktadır.
409
Uygulamayı yapan idareler 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 19. maddesini işaret ederek tapu ve
kadastro dairelerinin ilgililerinin muvafakati aranmaksızın sicilleri planlara göre re’sen tanzim et-
mekle yükümlü olduğunu belirtmekte ve TKGM’nin 07.11.1985 tarih 1477 sayılı Genelge eki Yö-
nergesinin V. maddesinin 4. fıkrasında, encümen ve il idare kurulu kararlarının (5302 sayılı İl Özel
İdaresi Kanunu’nun 6. maddesiyle imar ilgili il idare kurulunun yetkileri il özel yönetimlerine geçmiştir.)
irdelenmesine gerek olmadan, karar doğrultusunda işlemlerin yapılması gerektiği yönündeki dü-
zenlemesini gerekçe göstermektedir. Kanaatimizce belediye ve valiliklere İmar Kanunu’nun 18.
maddesi ile verilen re’sen tescil ettirme yetkisi, taşınmaz üzerindeki hak sahiplerinin muvafakatini
aramamak üzere verilmiş bir yetkidir. Yoksa TKGM’ye karşı verilmiş bir yetki değildir.
Dolayısıyla, TKGM’nin 07.11.1985 tarih 1477 sayılı Genelge eki Yönergesinde belirtilen, encü-
men veya il idare kurulu kararlarının irdelenmemesi gerektiğine dair düzenlemenin yerinde olma-
dığı, hatta bu cümlenin, uygulamada yanlış anlaşılarak birtakım sıkıntılara neden olduğu gözlen-
mektedir. Bazı belediyelerin bu cümleyi kullanarak usulsüz işlerini geçirmek için tapu ve kadastro
müdürlüklerini zorladıkları bilinen bir gerçektir.
Oysa yukarıda ısrarla belirttiğimiz gibi imar uygulamalarının tescilinde kadastro müdürlükle-
rinin harita yapım tekniğiyle ilgili, tapu müdürlüklerinin ise tescilin geçerli bir sebebe dayanıp
dayanmadığıyla ilgili kontrol yetkileri bulunmaktadır. Bu yetkinin beraberinde sorumluluğu da
getirdiği açıktır. Kaldı ki, 5237 sayılı TCK’nın 279. maddesi gereği suçun işlendiğini göreviyle bağ-
lantılı olarak öğrenen kamu görevlisi bu hususu yetkili makamlara bildirmekle yükümlüdür. Bu
anlamda tapu ve kadastro müdürlüğü çalışanlarının adli bir görevi de bulunmaktadır. Görüldüğü
gibi tapu ve kadastro müdürlükleri bir yandan yerel yönetimlerin baskıları, 3194 sayılı İmar Kanu-
nun 19. maddesi ve TKGM’nin 1477 sayılı Genelge eki Yönergesi’nde belirtilen hükümler ile TCK
279. maddede belirtilen yükümlülük arasında sıkışıp kalmaktadır.
Şu an belediye ve valiliklerin sınırsız plan değiştirme ve uygulama yetkileri bulunmaktadır.
3194 sayılı Kanun ile imar ilgili geniş yetkiler, merkezden alınıp belediye ve valiliklere verilmiştir.
Bu kadar geniş yetkiye rağmen belediye ve valiliklerin imar uygulamaları konusunda yeteri
denetime tutulmadığı bir gerçektir. Ayrıca imar planlarının hayata geçirilmesinde son aşama
olan parselasyon planlarının tapu ve kadastro müdürlüklerine gelmeden önce yerindelik ve
hukukilik anlamında kontrol edileceği bir mekanizma imar mevzuatında öngörülmemiştir.
Mülkiyet hakkı üzerinde bu denli geniş yetkinin kullanıldığı imar uygulamalarında, yasal bir kont-
rol zorunluluğunun olmayışı büyük bir eksikliktir.
1985 yılında yürürlüğe giren 3194 sayılı Kanun’un 43. maddesiyle, Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı’na belediyelerin imar faaliyetlerini teftiş, inceleme ve denetim yetkisi veren 710 sayılı
Kanun yürürlükten kaldırılmıştır. Böylece belediyelerin imar planlamaları ve uygulamalarıyla il-
gili Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın denetim yetkisi kaldırılarak bu Bakanlığın yetkisi 3194 sayılı
Kanun’un 9. maddesinde belirtilen hususlarla sınırlandırılmış ve denetim yetkisi 3152 sayılı İçiş-
leri Bakanlığının Teşkilat ve Vazifeler Hakkında Kanun uyarınca İçişleri Bakanlığınca kullanılmaya
başlanmıştır. Ancak İçişleri Bakanlığınca üç dört yılda bir yapılan denetimlerin yeterli olduğunu
söylemek mümkün değildir.
Hal böyle olunca, tapu ve kadastro müdürlükleri parselasyon planlarının tescili sırasında imar
uygulamasını bütün yönleriyle kontrol etmek zorunda kalmaktadır. Bu hususta tapu ve kadastro
müdürlüklerinin açık bir yetkisi bulunmadığı düşünülse bile tapu ve kadastro çalışanları TCK 279.
maddeye göre kendilerine yüklenen adli görevi yerine getirmekle yükümlüdürler. Öte yandan,
idari yargının da yerindelik denetimi yapma yetkisi bulunmamaktadır. Anayasanın 125/4. maddesi
410
gereği idari yargının yetkisi idarî eylem ve işlemlerin hukuka uygunluğunun denetimiyle sınırlı
olup, bu yetki yerindelik denetimi şeklinde kullanılamamaktadır.
3194 sayılı Kanun ile yetkilerin yerel yönetimlere verilmesinden bu yana uygulamada iyi sınav
verilemediği bir gerçektir. Ancak sorunun çözümü için imar yetkilerinin tekrar merkeze alınması-
nın yerinde olmayacağı değerlendirilmektedir. Zira ülkemiz yerel yönetimlerin güçlendirilmesi,
özerkliklerinin savunulmasını öngören Avrupa Yerel Yönetimler Özerklik Şartına taraf bir ülkedir.
Bu nedenle mevcut yapı üzerinde belediye ve valiliklerin imarla ilgili faaliyetlerini layıkıyla yerine
getirmelerini sağlayacak mekanizmalara (personel, donanım, vb.) kavuşturulmaları, merkezin ise
düzenleyici ve denetleyici bir rol üstlenmesi yerinde olacaktır.
Bu nedenle önerimiz imar planı yapımı, değişikliklerini ve uygulanmasını denetleyecek, bu
konuda danışma görevi üstlenecek bir imar kurulunun oluşturulmasıdır. Bu kurul üniversite, mes-
lek odası ve kamu kurumlarından uzman üyelerin katılımı ile oluşturulabilir. Bu kurulun bağımsız
olarak çalışması, merkez ve taşrada örgütlenmesi, ayrı bir bütçe ve sekretaryasının bulunması öne-
rimizdir. Bu kurulun başkanı illerde Vali de olmamalıdır. Zira bu durum Avrupa Yerel Yönetimler
Özerklik Şartına aykırı olacaktır.
İmar uygulamalarının, belediye veya il encümeninin onayına sunulmadan önce bu kurul ta-
rafından yerindelik ve hukukilik anlamında tüm yönleriyle kontrol edilmesinde ve uygulamala-
rın bu kurulun görüş ve önerileri doğrultusunda düzeltilmesinde, yine bu kurul tarafından imar
uygulamaları hususunda belediyelere danışmanlık hizmeti verilmesinde büyük yarar vardır. Bu
sayede yanlı ve yanlış uygulamalar en aza indirilecek, tapu ve kadastro müdürlüklerine yüklenen
ağır sorumluluk hafi'eyecek, dağıtımın sosyal adalete uygun olarak yapılması sağlanacak, birçok
hatalı uygulama yargıya intikal etmeden düzeltilecek, uygulamaların iptal edilmesi nedeniyle or-
taya çıkması muhtemel hukuki problemler azalacak ve milli servet israfı önlenecektir.
Bu nedenle illerde ve merkezde örgütlenecek imar kurullarının görev, yetki ve sorumlulukları
ile verdiği kararların hukuki niteliği ve tapu ve kadastro idareleri ile imar uygulaması yapan kurum-
ları bağlayıcılığı yasa ile düzenlenmeli, ayrıca bu yasada söz konusu kurulların dışında TKGM de
dahil diğer idarelerin imarla ilgili görüş vermeleri engellenmeli, imar uygulamalarının tescilinde
tapu ve kadastro müdürlüklerinin kontrol yetkisinin sınırı, içeriği ve kapsamı harita yapım teknik-
leri ve haklı sebep ilkesi baz alınarak net bir biçimde ele alınmalıdır.
2.2 - Plan Değişikliğiyle Genel Hizmet Alanlarının Özel Mülkiyete Konu Edilmesi Durumun-
da Eşdeğer Alan Ayrılması Konusu
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/3. maddesinde düzenleme ortaklık paylarının, düzenlemeye
tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol,
meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden
ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamayacağı belirtilmiştir.
Elbette imar uygulaması yapılmış bir yerde zaman içinde gelişen ihtiyaçlar karşısında genel
hizmet alanlarının kaldırılması gerekebilir. Ancak yapılacak bu plan değişikliğinin gelişigüzel
yapılmaması gerekir. Bu konuda bazı kurallar getirilmiştir. Plan Yapımına Dair Esaslar Hakkında
Yönetmelik’in 27. maddesinde, imar planındaki bir sosyal ve teknik alt yapı alanının kaldırılabilme-
sinin ancak bu tesisin hizmet götürdüğü bölge içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle
yapılabileceği belirtilmiştir. Burada “hizmet götürülen bölge” kavramından imar uygulaması yapıl-
mış düzenleme sahasının anlaşılması gerektiği düşüncesindeyiz.
411
Genel hizmet alanlarının kaldırılması sırasında, genel hizmet alanının bu alana karşılık eş de-
ğer olarak ayrılan yere nakledilmesi ve bu genel hizmet alanının taşındığı eşdeğer parseldeki ma-
liklerin de kaldırılan hizmet alanına aktarılması şeklinde bir imar uygulaması yapılması gerekir.
Yani aynı düzenleme sahasında bulunan, tescil harici genel hizmet alanı ile tescilli bir imar parseli-
nin trampası (takası) şeklindeki imar uygulamaları ideal olan uygulama şeklidir. Ancak imar uygu-
lamasını yapan idareler, uygulamada çoğu kez bu yolu tercih etmemekte, eşdeğer olarak ayrılanın
alanın daha sonra kamuya kazandırılacağını belirterek plan değişikliğiyle kaldırılan yani kapatılan
genel hizmet alanının kapsadığı yerin tescilini istemektedir.
İşte bu noktada tapu ve kadastro müdürlükleri sıkıntıya düşmektedir. Zira müdürlükler, plan
değişikliğiyle kapatılan genel hizmet alanına karşılık aynı bölge içerisinde eşdeğer bir alanın ayrı-
lıp ayrılmadığının belgelenmesi hususunda açık bir mevzuat yer almadığından bu konuda tered-
düt yaşamaktadır. Uygulamada bazı kadastro müdürlükleri eş değer alanının ayrıldığı bölgenin
imar planında işaretlenmesini istemekte, bazı müdürlükle ise sadece bir yazı ile veya encümen
kararıyla eş değer alan ayrıldığının belirtilmesini yeterli görmektedir. TKGM’nin ise bu konuda bir
iç düzenlemesi bulunmamakla birlikte her olaya ilişkin verilmiş farklı talimatları bulunmaktadır.
Kanaatimizce plan değişikliğiyle genel hizmet alanlarının kapatılmasındaki eş değer alan ayrıl-
ması şartı, planın bütünlüğünün korunmasıyla ilgili olup uygulamayı yapan idareleri bağlayıcıdır.
Bu husus genel hizmet alanı olmaktan çıkarılan alanın tescilinin geçerliliği ile ilgili bir husus (haklı
sebep ilkesi kapsamında bir konu) değildir. Bu nedenle tapu ve kadastro müdürlüklerinin plan de-
ğişikliklerinde eş değer alan ayrılıp ayrılmadığını irdelemelerinin yerinde olmadığı düşüncesinde-
yiz. Bu tür durumlarda encümen kararında plan değişikliğinin yapıldığının belirtilmesi yeterlidir.
Zira belediye ve valilikler, plan değişikliğini zaten Plan Yapımına Dair Esaslar Hakkında Yönetmelik
hükümlerine uygun olarak yapmak zorundadır.
Bu nedenle tapu ve kadastro müdürlüklerinin genel hizmet alanlarının plan değişikliğiyle
kaldırılmasında, belediye ve valiliklerden resmi olarak eş değer alan ayrıldığının ifade edilmesini
istemesi veya eşdeğer alan ayrılan alanı imar planında işaretlenmesini istemelerinin yersiz olduğu
değerlendirilmektedir. Aslında bir önceki bölümde önerdiğimiz imar kurulları işte bu noktada gö-
rev üstlenmeli ve kaldırılan genel hizmet alanına karşılık eş değerde bir yer ayrılıp ayrılmadığını,
ayrılanın bu alanın aynı düzenleme alanında olup olmadığını irdelemeli ve yapılan bu plan deği-
şikliğinin kamu yararı ve şehircilik ilkeleri esaslarına ve hukuka uygun olduğuna karar verdikten
sonra plan değişikliğinin yapılmasının daha uygun olacağı değerlendirilmektedir.
Ancak burada bir hususa dikkat çekmekte yarar vardır. Plan değişikliğiyle kaldırılan yani kapa-
tılarak özel mülkiyete konu edilen tescil harici alanın kimin adına tescil edileceği önemlidir. 4721
sayılı TMK’nın 999. maddesi gereğince özel mülkiyete tâbi olmayan tescil harici alanlar, tescili ge-
rektirici bir hak doğduğu zaman tapu siciline tescil edilmelidir. Plan değişikliği ile kapatılan ve
imar parseli haline gelerek özel mülkiyete konu olan tescil harici genel hizmet alanları, tescili ge-
rektirici bir hak doğması nedeniyle tapuya tescil edilmelidir. Ancak bu alanların kimin adına tescil
edileceğinin kanunda gösterilmiş olması gerekir.
Yani yapılan her ihdas işleminin bir kanuni dayanağının olması gerekir. Kapanan yollar ve yol
fazlaları 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. maddesi gereğince, kapanan meydanlar ise 3194 sayılı
İmar Kanunu’nun 17 ve 3402 sayılı Kanunun 18. maddesi ve bu maddeyi açıklayan Taşınmaz Mal-
ların Sınırlandırma, Tespit ve Kontrol İşleri Hakkında Yönetmelik’in 12. maddesine göre bulunduk-
ları yere göre köy veya belediye adına tescil edilmelidir.
412
Yol, yol fazlaları ve meydanların dışındaki genel hizmet alanlarının (örneğin, park, yeşil alan,
çocuk bahçesi vb.) plan gereği kapansalar dahi belediye ve köy tüzel kişilikleri adına tescillerinin
mümkün olmadığı düşüncesindeyiz. Zira bu alanların kapandıkları takdirde belediye veya köy tü-
zel kişilikleri adına tescil edileceğine dair kanuni bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle yol,
yol fazlası ve meydanların dışındaki genel hizmet alanlarının plan değişikliği ile kapatılmasında
bu alana karşılık olarak gösterilen (eşdeğer alan olarak ayrılan) parselin malikleri adına doğrudan
tescil edilmesi şeklinde yani tescilli bir imar parseliyle trampa (takas) yapılması şeklinde uygulama
yapılması gerektiği düşünülmektedir. Bu konudaki tereddütlerin giderilerek bu tür alanların ihdas
edilip edilemeyecekleri, ihdas edilecekler ise tescillerinin kimin adına yapılacağı hususunda imar
mevzuatında anlaşılır, net hükümlere yer verilmesinin gerektiği kanaatindeyiz.
2.3 - Kapanan Kadastral Yolların Nasıl Bir İşleme Tabi Tutulacağı Meselesi
4721 sayılı TMK’nın 999. maddesi gereğince özel mülkiyete tâbi olmayan tescil harici alanların,
tescili gerektirici bir hak doğduğu zaman tapu siciline tescil edileceğini, imar planı gereği kapanan
yollar ve yol fazlalarının da 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. maddesi gereğince, bulundukları yere
göre belediye veya köy tüzel kişilikleri adına tescil edileceğini bir önceki bölümde belirtmiştik.
Kadastral yollar ile ilgili 2644 sayılı Tapu Kanunu’na göre daha özel bir kanun niteliği taşıyan 3194
sayılı İmar Kanunu’nda özel bir hüküm de getirilmiştir. İmar Kanunu’nun 11. maddesinde, imar
planı sınırları içerisinde bulunan kadastral yollar ile meydanların, planın onayı ile bu vası#arını
kendiliğinden kaybederek imar planı ile getirilen kullanım amacına tabi olacakları belirtilmiştir.
Bu nedenle kadastral yolların imar planına alınması salt tescil edilmeleri için yeterli bir sebep
olmayacak, bu alanların plandaki kullanım amacına bakmak da gerekecektir. Yani kadastral yol,
imar planında tescil harici bir alana rastlıyorsa, yani yol imar planı ile birlikte yine tescil harici bir
alan (yol, park, yeşil alan vb.) haline gelecekse tescili gerektirici bir hak doğmayacağından tapuya
tescil edilmeyecektir. Ancak kadastral yolun bulunduğu yer, imar planında tescile tabi bir alana
özgülenmişse, bu durumda tescili gerektirici hak doğacak ve kapanan bu kadastral yol, belediye
veya köy tüzel kişiliği adına tescil edilecektir.
Nitekim TKGM’nin 09.11.2010 tarih 2010/22 sayılı Genelgesi’nin 19/4. maddesinde “Parselas-
yon sırasında imar yapı adaları ile çakıştığı için kapanan kadastral yolların ihdas edilmesi durumun-
da ihdas edilen parseller için ihdas krokisi ve tescil bildirimi düzenlenir. İhdas edilen parsellerin niteliği
tescil bildiriminin düşünceler sütununda belirtilir.” denilerek sadece imar yapı adalarıyla çakışan ka-
dastral yolların tescil edileceği ve bu yolların rastladıkları imar yapı adası ile çakışma durumlarını
gösterir ihdas krokilerinin ve tescil bildirimlerinin düzenleneceği hüküm altına alınmıştır.
Diğer taraftan, imar yapı adaları ile çakıştığı için kapanarak belediye veya köy tüzel kişilikleri
adına tescil edilen kadastral yolların imar uygulamalarında ne şekilde tasarruf edileceği 3194 sayılı
İmar Kanunu’nun 17. maddesinde açıklanmıştır. Bu maddeye göre belediye veya valilikler, kapa-
nan yollardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine
satarak, komşu parsel maliki satın almazsa şüyulandırıp satarak imar planına uygunluğunu temin
etmekle görevlendirilmişlerdir. Bu alanlardan müstakil inşaata elverişli olanları ise belediye ve va-
lilikler kamu yararı için, yeri alınan şahısların muvafakatleri halinde istihkaklarına karşılık olarak
kullanabileceklerdir.
Görüldüğü gibi imar planı gereği kapanarak belediye sınırları içinde belediyeler adına tescil
edilen kadastral yolları, belediyeler istediği şekilde kullanamamaktadır. Bu konuda belediyelere
bir kısıtlama getirilmiş ve bu alanları nasıl özel mülkiyete geçirecekleri 3194 sayılı İmar Kanunu’nun
413
17. maddesiyle tarif edilmiştir. Buna rağmen Danıştay’ın istikrar bulmuş kararlarında kapanan ka-
dastral yolların kamuya ayrılan alanlara tahsis edilmesi (kamu alanlarından düşülmesi) ve ondan
sonra DOP hesabı yapılması gerektiği belirtilmiştir. Bu kararlar 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21.
maddesine aykırı olduğu gibi 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 17. maddesine de aykırıdır.
Zira kapanan yollar Tapu Kanunu’nun 21. maddesine göre belediye sınırları içinde belediyeler
adına tescil edilmeli ve tescil edilen bu alanlar 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 17. maddesinde be-
lirtilen usulle özel mülkiyete geçirilmelidir. Kaldı ki, Danıştay’ın kapanan yolların kamu alanlarına
tahsis edilmesi şeklindeki kararları, yine Danıştay’ın “müstakil inşaata elverişli olmayan kapanan
yolların bitişik parsel hissedarlarına hisseleri oranında satılmalıdır” ve “yol fazlalarının bitişiğindeki
parsellerden hangileri için gerekeceğinin parselasyon planı ile belirlenmesi gerekir” şeklindeki çeşitli
kararları ile de çelişmektedir.
Öte yandan, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin metninde belediyelerin taşınmazları
“yol fazlaları” ile birleştirmeye yetkili olduğu belirtilmiş ve 18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nin
ekinde verilen tahsis ve imar ada dağıtım cetvellerinde yoldan ihdasen oluşturulan alanlara ilişkin
bir sütuna yer verilmiştir. Ancak Danıştay’ın ısrarlı kararları kapanan yolların genel hizmet alanla-
rına tahsis edilmesi şeklindedir. Bu kararlar tapu ve kadastro müdürlüklerinde de tereddütlerin
oluşmasına yol açmakta ve bu konuda faklı uygulamaların yapılmasına neden olmakta, bu uygu-
lamalar ise gereksiz emek ve zaman kaybına yol açmaktadır.
Bu konuda tapu ve kadastro müdürlüklerinin TKGM’nin 1477 sayılı Genelge eki Yönergesin-
deki “ada dağıtım cetveline göre yoldan alınan kısımlar varsa bunların ayrıca kadastro ada ve parseli
olarak tesciline gerek olmayıp, tapu senedinin iktisabında açıklanarak geldi sütununa (yoldan) ibare-
sinin yazılması yeterlidir.” şeklindeki düzenlemesinin yerinde olduğu ve bu Genelge eki Yönerge ile
2010/22 sayılı Genelge uyarınca uygulama yön verilmesinin uygun olduğu değerlendirilmektedir.
Uygulamada çoğu kez belediye ve valiliklerin müstakil inşaata elverişli olmayan kapanan yol-
ları, bir yerde toplayarak kendi adına imar parselleri oluşturulduğu görülmektedir. Oysa müstakil
inşaata elverişli olmayan kapanan yollar, isabet ettiği imar parseline hisselendirilmeli ve 3194 sayı-
lı İmar Kanunu’nun 17. maddesinde belirtilen usulle özel mülkiyete geçirmelidir.
Belediye ve valiliklerin kapanan yollardan müstakil inşaat elverişli olmayan artık parçaları biti-
şiğindeki parsel ile hisselendirmek yerine bunları bir yerde toplayarak kendi adlarına imar parseli
üretmeleri kanuna aykırıdır. Danıştay’ın uygulamada bu husustaki kanuna aykırılığa odaklanması-
nın daha yerinde olacağı, kapanan yolların kamu alanlarına tahsis edilmesi yönündeki kararlarını
yürürlükteki mevzuat çerçevesince yeniden gözden geçirmesinde yarar bulunduğu değerlendiril-
mektedir. Alternatif olarak da idarenin yasal düzenlemeyle kapanan yolların tasarrufu konusunda
açık hükümlere yer vermesi düşünülmeli ve bu konudaki tereddütler ortadan kaldırılmalıdır.
2.4 - İmar Uygulamalarında Hisse Çözümü Konusu
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulamalarında hisse çözü-
mü (ferdileşme) yapılamamaktadır. Yani birden çok maliki bulunan taşınmazlarda, 18. madde uy-
gulaması ile bir veya birkaç hissedara müstakil imar parseli tahsis edilememektedir. Kadastral par-
selin tahsis edildiği imar parsellerinde maliklerin tümü hissedar olmaktadır. Danıştay kararlarında,
4721 sayılı TMK’nın 692, 698 ve 699. maddelerine göre, müşterek mülkiyet ya paydaşların rızası
ile ya da mahkeme kararı ile sona erdirilebileceği belirterek belediye ve valiliklerin resen hisse çö-
zümü yapamayacağı belirtilmiştir. İştirak halinde mülkiyete konu taşınmazlarda da hisse çözümü
yapmak mümkün değildir. (Danıştay 6. Daire E.1992/1205, K.1993/826 - E.1984/470, K.1986/879)
414
Kanun koyucu 3290 sayılı Kanun ile 2981 sayılı İmar A�ı Kanunu’na bir madde ekleyerek (Ek-1
inci madde) bazı şartların varlığı halinde 18. madde uygulamalarında hisse çözümü yapılmasını
mümkün kılmıştır. 2981 sayılı Kanun’un Ek-1 inci maddesi “İmar planı olan yerlerde, 9/5/1985 tarih
ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı veya
binasız arsa ve arazilere bu Kanundan önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan
yerler dikkate alınarak müstakil, hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları
göz önünde bulundurularak kat mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına resen tescil
ettirmeye valilik veya belediyeler yetkilidir.” hükmündedir.
Bilindiği gibi, 09.11.1985 tarihinde yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi-
nin son fıkrası ile taşınmazları hisselere ayıracak özel parselasyon planlarının yapılması yasaklan-
mıştır. İşte 2981 sayılı Kanun’un Ek-1 inci maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun yürürlüğe gir-
diği 09.11.1985 tarihinden önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerlerin
imar uygulamaları ile hissedarlara müstakil olarak verilmesi imkanı getirilmiştir.
2981 sayılı Kanun’un Ek-1 inci maddesinin metninden de anlaşılacağı gibi, hisse çözümü yapı-
lacak parseller binalı olacağı gibi binasız da olabilecektir. Ayrıca yapılan uygulamanın bir ıslah imar
planına dayanması da gerekmemektedir. Bu değerlendirmelerden 2981 sayılı Kanun’un Ek-1 inci
maddesinin, 18. madde uygulamalarında geçmişte özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı
satın alınan yerlerin müstakil olarak, kullanan hissedarlara verilmesini mümkün kılan istisnai bir
düzenleme olduğu anlaşılmaktadır. Ek-1 inci madde, geçmişe yönelik bir af niteliğinde olmasın-
dan dolayıdır ki 3194 sayılı İmar Kanunu’na değil 2981 sayılı İmar A�ı Kanunu’na eklenmiştir.
Günümüzde belediye ve valiliklerin 1985 yılından sonra imar uygulaması ile oluşmuş taşın-
mazlardaki hisseleri de Ek-1 inci madde uygulaması ile çözerek hissedarlara müstakil imar parseli
tahsis ettikleri görülmektedir. Oysa yukarıda da belirttiğimiz gibi, Ek-1 inci madde, 3194 sayılı
İmar Kanunu’nun yürürlük tarihi olan 09.11.1985 tarihinden önce özel parselasyona dayalı
veya hisse karşılığı satın alınan yerlerde uygulanabilmektedir.
Kanaatimizce zeminde fiili bölüşüm olduğunu belirleme yetkisi belediye ve valiliklerde olsa
da, hisseli hale gelmenin 09.11.1985 tarihinden önce olup olmadığını konusunda sorumluluk
tapu müdürlüklerine aittir. Zira hisse çözümü yapılan taşınmazın tapu kaydı bu müdürlüklerde
tutulmakta ve bu taşınmazın edinme sebebi ve hisseli hale gelme tarihi tapu kayıtlarından anla-
şılabilmektedir. Bu durumda tapu müdürlükleri, kendilerine gelen hisse çözümü ile ilgili uygula-
malarda hisse çözümü yapılan taşınmazın tapu kaydını inceleyerek hangi sebeple oluştuğunu ve
hangi tarihte hisseli hale geldiğini belirlemeli ve işlemin bu anlamda kanuna uygun olup olmadı-
ğını irdelemelidir.
Nitekim TKGM’nin 2010/22 sayılı Genelgesi’nin 19/7. maddesinde “İşlem dosyası içerisindeki
kadastro ve imar parsellerine sıralı malik isimlerinin bulunduğu dağıtım cetvellerine ilişkin çıktıların
kontrolü tapu müdürlüğüne aittir.” denilerek bu konudaki kontrol sorumluluğunun tapu müdürlük-
lerinde olduğu açıkça belirtilmiştir. Tapu müdürlüğü işlem dosyasında gerekli incelemeyi yaparak,
3194 sayılı İmar Kanunu’nun yürürlük tarihinden sonra hisseli hale gelen taşınmazların da Ek-1 inci
madde kapsamında müstakil hale getirildiğini tespit ederse, müdürlüğün haklı sebebi bulunma-
yan bu kanuna aykırı tescil istemini reddetmesi gerektiği değerlendirilmektedir.
Hisse çözümü ile ilgili sorunun temelinde belediye ve valiliklerin imar uygulamalarında his-
seleri çözemiyor olması yatmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde belediye ve
valiliklerin taşınmazları “müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre” hak sahiplerine dağıt-
415
maya yetkili olduğu belirtilmiştir. Buradaki “müstakil” tabirinden ne kastedildiği açık değildir.
Ancak yargı kararları, buradaki tabirin hisselerin çözülerek hissedarlara müstakil ayrı birer imar
parseli verilmesini değil, uygulamaya alınan taşınmazlara karşılık ayrı birer imar parseli verilmesini
kastettiğini İmar Kanunu’na göre daha genel bir kanun olan Türk Medeni Kanunu’na atıf yaparak
açıklamışlardır.
Hal böyle olunca belediye ve valilikler, sadece 3194 sayılı İmar Kanunu’nun yürürlük tarihin-
den önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler için istisnai bir hüküm
olarak getirtilen 2981 sayılı Kanun’un Ek-1 inci maddesini, bu kanın kapmasında olmayan diğer
taşınmazlar için de işleterek hisseli durumu sona erdirmektedirler. Zira belediye ve valiliklerin elin-
de bu maddeden başka hisse çözümüne yönelik bir düzenleme bulunmamaktadır. Böyle olunca
da itiraz durumlarında Ek-1 inci maddenin belirlediği koşulları taşımayan hisse çözümleri yargı
tarafından iptal edilmektedir.
Kanaatimizce her türlü yapılaşma amacıyla taşınmazları hisselere ayıracak özel parselasyon
planlarının yapılmasını yasaklayan 3194 sayılı İmar Kanunu, yeni oluşan imar parsellerinin çok
hisseli olmasını değil tam tersine müstakil olarak hissedarlara verilmesini amaçlamaktadır. Nasıl
ki, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu tarım arazilerinin hisseli olmasını değil
tam tersine müstakil hale getirilmesini hede%iyorsa 3194 sayılı İmar Kanunu da arsaların müstakil
olarak dağıtılmasını hede%emektedir.
Bu nedenle, Türk Medeni Kanunu’na göre daha özel bir kanun nitelliği taşıyan 3194 sayılı İmar
Kanunu’nun 18. maddesinin yeniden kaleme alınarak imar uygulamalarında hisselerin çözülerek
müstakilleştirme yapılabileceğinin açıkça belirtilmesi ve bu işlemin belediye ve valiliklerce nasıl
yapılacağının objektif kriterlere bağlanarak esaslarının tespit edilmesi mülkiyet sorunlarına son
vereceği gibi uygulamadaki karmaşayı ve sorunları da ortadan kaldıracaktır.
Öte yandan, 2981 sayılı Kanun, 29.05.2012 tarih 29309 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 6306
sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 23. maddesi ile yürürlük-
ten kaldırılmıştır. Ancak 6306 sayılı Kanun’un bu hükmü (23. maddesi) üç yıl sonra yürürlüğe gi-
recektir. Yani 2981 sayılı Kanun üç yıl daha yürürlükte olup sonrasında yürürlükten kalkacaktır.
2981 sayılı Kanun’un yerine ikame edilen 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi ile de Çevre ve Şehircilik
Bakanlığına hisseleri ayırıp birleştirme yetkisi yani müstakilleştirme yapabilme yetkisi verilmiştir.
Ancak imar mevzuatında çözülen hisseleri gösterir bir cetvel tanımlanmamıştır. 18. Madde
Uygulama Yönetmeliği ekinde verilen özet, tahsis ve dağıtım cetvellerinde hisse ve malik bilgileri
bulunmamaktadır. Hisse çözümünün gösterildiği bir cetvel mevzuatta tanımlanmadığından his-
se çözümü yapılan taşınmazlar uygulamada genellikle “tescil sayfası”, “şuyulandırma cetveli”
veya “tescile esas dağıtım cetveli” adı altında düzenlenen cetvellerde gösterilmektedir. Bu an-
lamda 2981 sayılı Kanun’un Ek-1 inci maddesine göre yapılan hisse çözümlerinde çözülen hisseleri
gösterir malik ve hisse bilgileri bulunan cetvelin 18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nde hukuken
tanımlanması ve bu cetvelin Yönetmelik ekinde gösterilmesinin gerektiği değerlendirilmektedir.
Keza, 18. maddenin 8 ve 9. fıkralarında belirtilen yapıların hisseli bir parsel üzerinde kalması
veya birkaç parsel üzerine rastlaması halinde yapının sahibinin gösterileceği cetveller mevzuatta
tanımlanmalıdır. Ayrıca yapılar gibi muhdesat niteliğinde olan taşınmaz üzerindeki dikili şeylerin
de (ağaç, ağaççık ve tarımsal ürünler gibi) uygulama sonucu başka parsellerle hisseli hale gelmesi
veya tamamen sahibinden başkasına ait bir imar parseli içinde kalması durumlarında da bu dikili
şeylerin sahibine verilmesi şeklinde düzenleme yapılmalı ve yine mevzuatta tanımlanacak özel
416
cetvellerde bu dikili şeylerin sahiplerinin de gösterilmesi yönünde yasal düzenlemeler yapılması-
nın yerinde olacağı düşüncesindeyiz.
Öte yandan, 18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nin 10. maddesine göre sadece düzenleme or-
taklık payı bedele dönüştürülebilmektedir. Küçük hisselerin bedele dönüştürülmesine imkan yok-
tur. Oysa artık durumda olan küçük hisselerin de bedele dönüştürülmesine imkan sağlanmasının
yerinde olacağı ancak bu sağlanırken tam bir imar parseli verilebilecekken hisseli şekilde dağıtım
yapılmasını yasaklayan bir kuralın da yasada yer almasının uygun olacağı kanaatindeyiz. Ayrıca
uygulamada özellikle kamu tesis arsalarının tescili sırasında sıkıntı yaşatan paydaların en çok 2400
rakamı olması gerektiği yönündeki 18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nin 42. maddesinde belirti-
len kuralın da yürürlükten kaldırılmasının yerinde olacağı düşünülmektedir.
2.5 - Kadastro Parsellerinin Yüzölçümlerinde Bulunan Hataların Düzeltilmesi Konusu
İmar uygulaması kadastro parsellerinin tapu sicilinde kayıtlı yüzölçümü üzerinden yapılmakta-
dır. Ancak geçmiş yıllarda grafik, klasik veya fotogrametrik olarak üretilen haritalardaki parsellerin
yüzölçümleri grafik yöntemlerle hesaplandığından belirli bir hatayı barındırmaktadır. Bu hataların
yanılma sınırı dışında olması halinde ilk önce bu hatalar kadastro müdürlüğünce düzeltilmelidir.
Parselasyon planının yapımı sırasında, tapu sicilinde düzeltme yapılmadan kesin koordinatlara
göre yapılan hesapla bulunan yüzölçümlerinin esas alınması ise Danıştay tarafından doğru bu-
lunmamaktadır. (Danıştay 6. Dairesi’nin E:2002/330, K: 2003/2297 ve E:2005/1684, K:2007/3246
sayılı kararı)
İmar uygulamasına alınacak kadastro parsellerindeki teknik hatalar uygulama öncesi 3402
sayılı Kadastro Kanunu’nun 41. maddesi kapsamında düzeltilmelidir. Pafta zemin uyumu bulu-
nan parsellerdeki hesaplamalardan kaynaklanan ve yanılma sınırı dışındaki yüzölçüm hataları ise
TKGM’nin 2010/22 sayılı Genelgesi gereğince ilgililerin (taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve mülki-
yetten başka ayni hak sahiplerinin) muvafakati alınarak düzeltilebilmektedir. Pafta zemin uyumu
bulunan parsellere yönelik imar uygulamalarını geciktirmeyecek böyle bir kolaylık getirilmiştir.
Muvafakat alınamaması halinde ise 41. madde kapsamında resen düzeltme yoluna gidilmektedir.
18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nin 27. maddesinde parselasyon plânına aktarılan bütün
kadastro parsellerinin yüzölçümleri bulunarak, senet yüzölçümleri ile karşılaştırılacağı ve iki yü-
zölçüm arasındaki farkın gösterilen formülün verdiği farktan az ise tapu miktarının esas alınacağı,
aradaki farkın madde metninde belirtilen formülün verdiği değerden fazla olması halinde ise ma-
halli tapu ve kadastro teşkilatı ile işbirliği yapılarak parsel alanındaki farkın giderilmesinin sağla-
nacağı belirtilmiştir. (Yönetmelik’te belirtilen formül df = 0,00042 M√ F df = m2 cinsinden hata
sınırı, M = parselasyon planı ölçeği ve F = m2 cinsinden yüzölçümü)
Görüldüğü üzere, bu yanılma sınırı formülü sadece parselasyon planının ölçeği ile parselin
yüzölçümüne bağlıdır ve kadastro parsellerinin tescilli yüzölçümlerini kesin değer olarak kabul
etmektedir. Oysa, kadastro parsellerinin yüzölçümleri kesin değer olmadığı gibi yüzölçüm hesap-
lama yöntemleri de farklı farklıdır. Kadastro parsellerinin grafik olarak hesaplanmış yüzölçümle-
rinde belli bir miktar hata yapılması halinde doğru kabul edilmekte, dolayısıyla tescilli yüzölçümü
her zaman kesin değer olmamaktadır. Ancak, bu yanılma sınırı formülü, tescilli yüzölçümleri kesin
değer kabul etmektedir.
Örneğin 1/5000 ölçekli kadastro paftası üzerinden 1/1000 ölçekli parselasyon planına akta-
rılan bir kadastro parselinin yüzölçümü 10.000 m2 olsun. Kadastro sırasında bu parselin yüzölçü-
münün BÖHYY’nin 260. maddesi gereğince 230 m2 hatalı hesaplanmasına izin verilmiştir. Oysa
417
Uygulama Yönetmeliği’nin 27. maddesi ile parselasyon planı üzerine aktarıldıktan sonra, bu par-
selin yüzölçümünün, tescilli yüzölçümünden ancak 42 m2 farklı olmasına izin verilmektedir. Oysa
burada yanılma sınırının en az 230+42=272 m2 olması gerekmektedir. Yani bu yanılma sınırına
tescilli yüzölçümünün yanılma sınırı da eklenmelidir. Kanaatimizce Yönetmelikte belirtilen mad-
de kadastro parsellerinin parselasyon planına aktarılmasının kontrolünü düzenlemektedir. Yoksa
kadastro parselindeki yüzölçümünün parselasyon planının ölçeğine değil kadastro paftasının öl-
çeğine bağlı olduğunda şüphe yoktur.
Öte yandan, Yönetmelik’te yer alan formül, Büyük Ölçekli Hartaların Yapım Yönetmeliği’nden
alınmıştır. Bilindiği gibi bu Yönetmelik yürürlükten kaldırılmış durumdadır. (20/04/2012 tarih ve
28270 sayılı Resmi Gazete) Uygulamada kadastro parsellerinin yüzölçümlerinde esas alınacak bir
formül kalmamıştır. İşte bu noktada imar uygulamaları için sayısal yöntem dışında grafik metot-
larla yüzölçümleri hesaplanan kadastro parselleri için yanılma sınırlarının sadece yüzölçüm ve
ölçeğe bağlı olarak değil haritanın yapım tekniği ve hesaplama yöntemleri de dikkate alınarak
TKGM’ce belirlenmesi ve 18. Madde Uygulama Yönetmeliğinin 27. maddesinde belirtilen hükmün
yürürlükten kaldırılarak bu maddenin parsellerdeki yüzölçüm kontrollerinin TKGM tarafından be-
lirlenen esaslara göre yapılacağının belirtilmesi şeklinde bir hüküm getirilmesinin daha yerinde
olacağı değerlendirilmektedir.
2.6 - Parselasyon Planlarının Kesinleşmesi ve İptalinde Karşılaşılan Sorunlar
2.6.1 Parselasyon Planlarının Kesinleşmesindeki Sorunlar
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 19. maddesinde, belediye/il encümeni onayından sonra yürür-
lüğe giren parselasyon planlarının, bir ay müddetle ilgili idarede asılacağı ve ayrıca mutat vasıta-
larla duyurulacağı ve planların bu süre sonunda kesinleşeceği belirtilmiştir. 18. Madde Uygulama
Yönetmeliği’nin 39. maddesinde ise parselasyon planının ilanı ve kesinleşmesiyle ilgili açıklayıcı
bir hükme yer verilmemiş ve Kanun’un 19. maddesinde belirtilen ifadeler tekrarlanmakla yetinil-
miştir.
Görüldüğü gibi kanun metninde ilan süresince itirazın yapılıp yapılmayacağı belirsiz bırakıl-
mış ve ilanının salt bir duyuru niteliğinde mi ve yoksa hak düşürücü bir süreyi belirtilen askı ilanı
mı olduğu belirtilmemiştir. Bu ilanının niteliği parselasyon işlemine karşı açılacak davalardaki dava
açma süresini doğrudan etkilemektedir. Kanun’un 19. maddesindeki ilanlarla ilgili bölümün anla-
şılır şekilde iyi kaleme alınamadığı düşüncesindeyiz. Bu nedenle parselasyon planlarına karşı dava
açma süresinin ne zaman başlayacağı hususundaki duraksama yargı kararları ile giderilmiştir. Da-
nıştay kararlarına göre imar planları genel düzenleyici işlemler iken parselasyon planları bireysel
idari işlemlerdendir ve bu nedenle ilgililere yazılı tebliğ edilmesinden itibaren dava açma hakkı
başlamaktadır.
İmar uygulamaları, ilgililerin rızasına bağlı olmadan idarenin tek tara!ı olarak yaptığı idari iş-
lemlerdendir. İdarenin tek tara!ı işlemleri ise genel düzenleyici işlemler ve bireysel idari işlemler
olarak ikiye ayrılmaktadır. Bireysel idari işlemler, belli kişi ve durumlara ilişkin olarak yapılan idari
işlemlerdir. Örneğin memurun ataması veya bir binanın ruhsatlandırılması gibi. Düzenleyici idari
işlemler ise, belli kişi ve durumlara ilişkin olmayıp, genel ve soyut hukuk kuralları koyan işlemlerdir.
Örneğin, tüzük ve yönetmelik gibi. Bireysel idari işlemlerin yürürlüğe girmesi için ilgililere tebliğ
edilmesi, genel düzenleyici işlemlerin yürürlüğe girmesi içinse yayımlanmaları veya ilan edilme-
leri gerekir.
Danıştay kararlarında parselasyon planlarının kişisel ve sübjektif işlemler (bireysel idari işlem)
418
olması nedeniyle hak sahiplerine tebliğ edilmesinin gerektiği belirtilmiştir. 12.02.1970 tarih E:
1969/2, K: 1970/1 sayılı Danıştay İçtihadı Birleştirme Kurulu Kararında da, parselasyon planlarına
karşı dava açma süresinin yazılı bildirim tarihinden başlayacağı belirtilmiştir. (Bu içtihadı birleştir-
me kurul kararından sonra mülga 6785 sayılı İmar Kanunu’nun 45. maddesinde 1605 sayılı Kanunla
değişiklik yapılarak, parselasyon planlarının askıya çıkarılmasının yanı sıra ilgililere Tebligat Kanunu
hükümlerine göre tebliğ edilmesi kuralı getirilmiştir.)
Kanun metnindeki belirsizlik ve Danıştay’ın parselasyon işlemlerini bireysel idari işlem sayma-
sı, ilanen duyurularak kesinleşen parselasyon planlarına karşı yıllar sonra dava açılmasına olanak
sağlamakta ve bu nedenle parselasyon planlarının tapuda tescilinden yıllar sonra iptal edilmesi
tehdidini gündeme getirmektedir. Yıllar sonra iptal edilen parselasyon işlemleri de ilgililerin mağ-
duriyetine yol açmakta, ekonomik kayıpları beraberinde getirmekte ve tapu sicilini de yaz boz
tahtasına dönüştürmektedir.
Kanaatimizce imar planlarına dayalı yapılan parselasyon planları da kamulaştırma planları gibi
kamu yararı amacıyla yapılmaktadır. İmar uygulamalarında da tıpkı kadastro çalışmalarında oldu-
ğu gibi eski mülkiyet durumu tasfiye edilmekte ve taşınmazların sınırlarına ve yerine bağlı kalın-
maksızın yüzölçümlerine bağlı kalınarak yeni bir mülkiyet dokusu oluşturulmaktadır. Parselasyon
işlemi ile genel hizmet alanları oluşturulmakta ve şehircilik ilkelerine uygun yapı yapmaya müsait
taşınmazlar elde edilmektedir. Buradaki üstün kamu yararı gözetilerek kesinleşen parselasyon
planlarının sonradan iptal edilmesini önleyecek yasal düzenlemelere yer verilmesinin son derece
yararlı olacağı düşüncesindeyiz.
Bu nedenle, parselasyon planlarının ilanının kadastro ilanları gibi ilgililere şahsen tebliğ hük-
münde olduğunun yasada yer almasının veya ilan edilerek kesinleşen parselasyon planlarına karşı
belirli bir (hak düşürücü) süre geçtikten sonra dava açılamayacağı yönünde hükümlere yer veril-
mesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir. Ayrıca yasada kesin askı ilanından önce bilgilendir-
me ilanı öngörülerek ilgililere bir itiraz hakkı tanınabilir. Bu sayede parselasyon planının yapımı
sırasında ortaya çıkan maddi hatalar da kesin askı ilanından önce düzeltilebilir. Bunun yanı sıra
itiraz süreleri ve itiraz mercileri de yasada net olarak gösterilmelidir.
2.6.2 Parselasyon Planlarının İptaliyle Birlikte Ortaya Çıkan Sorunlar
18. madde uygulamalarının tek yanlı bir idari işlem olduğunu belirtmiştik. Kural olarak idari
işlemler her zaman geri alınabilir. Ancak arsa düzenlemesi tapu siciline tescil edildikten sonra ida-
ri işlem olma özelliğini kaybederek adli bir işlem haline dönüşür. Bu nedenle imar uygulamasını
yapan idarelerin tescil edilmiş olan arsa düzenlemesini iptal ederek düzenleme öncesi duruma
döndürme yetkileri bulunmamaktadır. İmar uygulamasının eski duruma döndürülmesi ancak yeni
bir imar uygulamasıyla mümkün olabilir.
18. madde uygulamalarının iptali ile ilgili davalar idari yargı yerinde açılmakta, arsa düzen-
lemesinin dayanağı olan belediye/il encümen kararları zaman zaman iptal edilebilmektedir. Bu
durumda arsa düzenlemesinin dayanağı kararın iptali ile imar parsellerinin hukuki dayanağı
kalmamaktadır. Bu sebeple imar sonucu oluşan tapu kayıtları yolsuz tescil niteliğini almaktadır.
Ancak imar uygulamasının dayanağı encümen kararının kesinleşen idari yargı kararıyla ortadan
kaldırılması halinde, tapu kaydı kendiliğinden hükümsüz hale gelmemektedir. Bu durumda hu-
kuka aykırı bu imar uygulamasını ilgili idare, uygulama öncesi duruma döndürmelidir. Yani idare
yargı mahkemelerinin kararının muhatabı tapu ve kadastro müdürlükleri değil uygulamayı yapan
idarelerdir ve bu nedenle idari yargı kararı ile doğrudan tapu müdürlüğünde işlem yapılarak uy-
gulamanın geri alınması söz konusu değildir.
419
2577 sayılı İYUK’un 28. maddesi gereğince, mahkeme kararının icaplarına göre idarenin mah-
keme kararının kendisine tebliğinden itibaren otuz gün içinde “işlem tesis etme veya eylemde
bulunma” mecburiyeti vardır. Bu nedenle idari yargı yerinde iptal edilen imar uygulamasını, ilgi-
li idare aynı usulle imar uygulamasını düzenleme öncesi duruma döndürmelidir. Ancak burada
şunu da belirtmek gerekir ki, uygulamanın geri alınmasından sonra idarenin yeni bir uygulama
yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Bu nedenle idareleri mahkeme kararı doğrultusunda geri dönüşümden sonra tekrar yeni bir
uygulama yapmaya zorlayacak türde talimatlar verilmesi yersizdir. Ancak idare her halükarda hu-
kuka aykırılığı saptanan ve yasal dayanaktan yoksun hale gelen imar uygulamasını geri almalı-
dır. Bu geri alma işlemi (geri dönüşümden sonra yeni bir uygulama yapılmayacaksa dahi) usul ve
yetkide paralellik ilkesi gereği imar uygulamasının tesisindeki aynı usul ile olmalıdır. Yani idarece
geri dönüşüm cetvelleri düzenlenmeli ve geri dönüşüm planı ve cetvelleri, encümen kararıyla
onandıktan sonra bir ay süreyle ilana alınmalı ve ilan sonucu kesinleştirildikten sonra kadastro
müdürlüklerine gönderilmelidir.
Öte yandan, belediye ve valilikler hükmen iptal edilen imar uygulamasını geri aldıktan son-
ra yeni bir uygulama da yapabilir. Ancak imar uygulamasının geri döndürülmeden mevcut imar
parselleri üzerinden yeni bir uygulama yapılması doğru değildir. Çünkü imar parselleri dayanağı
kararın hükmen iptali ile yolsuz tescil niteliğini almaktadır. Yolsuz tescille doğmuş imar parselleri
üzerinden yeni bir uygulama yapmak da mümkün değildir. Bu nedenle yeni bir uygulama yapıla-
caksa dahi imar uygulaması ilk önce düzenleme öncesi duruma döndürülmeli ve daha sonrasında
yeni bir uygulama yapılmalıdır.
İmar uygulamasını yapan idarelerin hükmen iptal edilen parselasyon işlemini geri almaları
veya geri aldıktan sonra yeni bir uygulama yapmaları halinde sorun kalmamaktadır. Ancak buna
rağmen idarelerin yeni bir işlem tesis etmedikleri uygulamada sıkça görülmektedir. Hal böyle
olunca da taşınmaz sahipleri, idari yargının iptal kararına dayanarak adli yargı yerinde tapu iptali
ve tescil davası açmaktadırlar. Adli yargı mahkemeleri de dava açan parselle ilgili düzenleme önce-
si duruma geri dönülmesi kararı vermekte ve taşınmaz sahipleri bu kararların uygulanmasını tapu
ve kadastro müdürlüklerinden istemektedirler.
İşte bu noktada tapu ve kadastro müdürlükleri sıkıntıya düşmektedir. Zira adli yargı mahke-
melerince geriye döndürülmesine karar verilen parselin, düzenleme öncesi rastladığı alanda şu
an yolsuz da olsa başka imar parselleri bulunmakta, böylece düzenleme öncesine döndürülen
parselle başka imar parselleri iç içe geçmektedir. Bu durumda adli yargı mahkemesince verilen
kararın uygulanmasında müdürlüklerde tereddüt oluşmaktadır.
TKGM’nin bazı özelgelerinde bu tür durumlarda, geri döndürülen parselin rastladığı yerdeki
imar parseli maliklerinin davada taraf olmaması nedeniyle mahkeme kararının uygulanmama-
sı (Mülga HUMK 237. md ve meri HMK 303. maddeye göre kesin hüküm sadece davanın tara�arını
bağlamaktadır.) ve imar parselinin taraf olduğu yeni bir mahkeme kararı getirilmesinin istenmesi
gerektiği ifade edilmiştir. Bazı özelgelerde ise mahkeme kararının uygulanarak iç içe giren taşın-
mazların beyanlar hanesine mükerrer oldukları yönünde belirtme yapılarak parsel maliklerine
çifte tapu durumunu yeni bir mahkeme kararıyla gidermelerinin istenmesi gerektiği belirtilmiştir.
Kanaatimizce idari yargı kararının yerine getirilmemesi üzerine adli yargı yerinde açılan da-
valarda, dava konusu parselin değil uygulamayla oluşan bütün parsellerin geri döndürülmesine
karar verilmesini öngörecek yeni yasal kurallar getirilmeli yani bir anlamda adli yargı mahkeme-
420
lerinin kısmi geri dönüşüme ilişkin karar vermeleri engellenmelidir. Zira imar uygulamalarında
düzenlemeye giren parsellerin toplam yüz ölçüm miktarı üzerinden bütün hesaplamalar ve dağı-
tımlar yapılmaktadır. Bu durum uygulamaya giren parsellerin birbiriyle sıkı sıkıya bağlı olduğunu
göstermekte ve bu parsellerden birinin dahi düzenleme öncesine döndürülmesi halinde uygu-
lamanın bütününün esastan etkileneceği gerçeğini ortaya çıkarmaktadır. Bu nedenle adli yargı
mahkemelerinde verilen kısmi geri dönüş kararlarının nasıl uygulanacağı yerine, kısmi karar veril-
mesini engelleyecek mekanizmalar üzerinde tartışmaların yoğunlaşmasının daha faydalı olacağı
değerlendirilmektedir.
Öte yandan, imar uygulamalarında dağıtım cetvellerine ek olarak tıpkı kadastro tutanakları
gibi her imar parseli veya kadastro parseli için imar uygulama tutanaklarının oluşturularak imar
parselinin nasıl oluşturulduğunun ve kadastro parselinin hangi gerekçelerle ne şekilde dağıtıma
tabi tutulduğunun bu tutanaklarda raporlanmasının parselasyon planının anlaşılmasını sağlaya-
cağını ve imar uygulamalarının iptaline neden olabilecek bir takım sıkıntıları ortadan kaldırabi-
leceği düşüncesindeyiz. Ayrıca, imar uygulamalarına karşı açılan davalarda mahkemelerin belirli
bir süre içinde karar vermelerini zorunlu kılacak yasal düzenlemelere de yer verilmesinin oldukça
yerinde olacağı değerlendirilmektedir.
2.7 - DOP’tan Karşılanacak Alanların Sayılarının Genişletilebilir Nitelikte Olması
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/3. maddesinde “Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi
tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan,
park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmet-
lerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.” şeklinde bir hükme yer verilmiştir.
Görüldüğü gibi kanun metninde DOP’un kullanılacağı genel hizmet alanları “gibi” kelimesi
kullanılarak örnekleyici (tadadi) sayım olarak verilmiştir. Dolayısıyla DOP’tan karşılanacak genel
hizmet alanları genişletilebilir niteliktedir. Tapu ve kadastro müdürlükleri bu konuda sıkıntı yaşa-
makta ve kontrole sunulan dosyalarda DOP’tan karşılanan kimi genel hizmet alanlarının bu mad-
de kapsamında olup olmadığını belirleyememekte ve tereddüde düşmektedir. Bu durum çoğu
zaman müdürlüklerin üst birimlere görüş sormasına neden olmakta ve böylece imar uygulamala-
rının tescili gecikmektedir.
Öte yandan, uygulamadaki bu belirsizlikten dolayı hangi alanların DOP’tan karşılanacağı ma-
alesef Danıştay kararları ile netlik kazanmakta ve bu anlamda bazı uygulamaların iptali de söz
konusu olabilmektedir. Bu nedenle Kanun’da örnekleyici sayım yerine bu alanların tek tek zikre-
dilerek sınırlayıcı (tahdidi) sayım yapılmasının uygulamadaki darboğazı gidereceği değerlendiril-
mektedir.
2.8 - Kamu Tesis Alanlarının Tescilindeki Sorunlar
18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nin 12. maddesine göre düzenleme sahasında bulunan
okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alan-
ların parselleri, düzenlemeye giren parsellerin yüzölçümleri oranında pay verilmek suretiyle his-
selendirilmektedir. Ancak bu uygulama, kamulaştırılacak kısma rastlayan parselin dağıtımında
zorluklara neden olmakta ve ayrıca uygulamanın tescili ile oluşan resmi tesis taşınmazlarındaki
hissedar sayısı fazla olunca da bu alanların kamulaştırılmasındaki işlemler uzamaktadır. Ayrıca
kamu kurumlarını tescilden itibaren belirli bir sürede kamulaştırmaya zorlayacak bir düzenleme
bulunmamaktadır. Bu nedenle, kamu ortaklık payı uygulamasından vazgeçilerek kamu tesis ar-
salarına rastlayan kadastro parsellerinin kamulaştırılmasının zorunlu hale gelmesi şeklinde yeni
421
düzenleme yapılmasının yerinde olacağı düşüncesindeyiz.
Eğer kamulaştırma külfetini tüm maliklere yaymak amacıyla kamu ortaklık payı uygulamasın-
dan vazgeçilmeyecekse, o takdirde kamu tesislerine tahsis edilecek parsellerle ilgili kanunda ana
ilkenin belirlenmesinin ardından yönetmelikte kamu ortaklık payının ne olduğunun tanımlanma-
sı, oranının hesap şekli ile bu oranın bir sınırının olup olmayacağının belirtilmesi, dağıtım esasları-
nın ve hissenin ana taşınmaz yüzölçümüne göre mi yoksa DOP sonrası kalan yüzölçüme göre mi
belirleneceği konusunun ele alınması ve tescilden sonraki kamulaştırmanın ne şekilde yapılacağı
hususlarının da açıklanması yerinde olacaktır.
2.9 - Kat İrtifaklı veya Kat Mülkiyetli Taşınmazlara Dışarıdan Hissedar Eklenmesi
İmar uygulamalarında kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazlara dışarıdan yani başka ka-
dastro parsellerinden hisse eklendiği uygulamalarla karşılaşılmaktadır. Bu şekilde ana taşınmazda
kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış hisseler oluşmaktadır. Bu durum ise 634 sayılı Kat Mül-
kiyeti Kanunu’nun 5. maddesinde belirtilen “anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya
lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.” şeklindeki kurala aykırı olduğu için kat irtifakı
veya kat mülkiyetinin sone ermesi gündeme gelmektedir.
Oysa kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmaza sonradan ilave edilen hisseyi kat irtifakı/kat
mülkiyeti kurulmuş ana taşınmazdaki hissedarlar satın alabilir ve bu şekilde ortaklık sona erdi-
rilerek kat irtifakı veya kat mülkiyetinin devamı sağlanabilir. Uygulamadaki bu darboğazı aşmak
için TKGM, 18.02.2004 tarih 845 sayılı Bölgelerarası duyurusunda, kat irtifaklı veya kat mülkiyetli
taşınmaza sonradan ilave edilen hissenin sadece ana taşınmazda gösterilmesini, hiçbir şekilde kat
irtifakı veya kat mülkiyetiyle ilişkilendirilmemesini ve bağımsız bölümlere ait sayfaların beyanlar
hanesine de sonradan ilave edilen hissenin zemine yönelik olduğunun belirtilmesi gerektiğini hü-
küm altına almıştır.
Zemine yönelik hisselerle ilgili işlemlerin ana taşınmaz üzerinden yürütülmesi tapu sicilinin
düzenli tutulmasını olumsuz etkilemektedir. Bu şekilde tescil edilen parsellerde ortaklığın bir an
evvel giderilmesi gereklidir. Bu konuda 634 sayılı Kanun’un 54. maddesinde sadece kat mülkiyetli
taşınmazlarda ortaklığın nasıl sona erdirileceği düzenlenmiştir. Kat irtifaklı taşınmazlar içinse bir
hüküm bulunmamaktadır. Ortaklık sona erdirilemeyince de kat irtifakı veya kat mülkiyeti sona
ermektedir.
Bu nedenle imar mevzuatında 634 sayılı Kanun kapsamında tescil edilmiş taşınmazlara sonra-
dan hisse ilave edilmesini önleyecek düzenlemelerin yapılmasının yerinde olacağı değerlendiril-
mektedir. Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazlara tahsis edilecek alanın bir imar parselinden
küçük kalması durumunda ise alınacak DOP bedele dönüştürülmelidir. Yoldan alınan kısımlar ile
hisselenme varsa belediyece parsel maliklerine bu hisseler hemen devredilmeli ve parsel sahipleri
aleyhine kanuni ipotek tesis edilmelidir. Bu yönde mevzuat değişikliği yapılmasının tapu sicilinin
düzenli tutulmasını sağlayacağı ve vatandaşların mağduriyetini önleyeceği değerlendirilmektedir.
2.10 – Taşınmazlardaki “İmar Düzenlemesine Alındı” Belirtmesinin Terkini Sorunu
18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nin 29. maddesinde, düzenlemeye alınan taşınmazların ada
ve parsel numaraları ve belediyeye encümen kararı örneğinin bir yazı ile mahalli tapu ve kadastro
idaresine gönderilerek, tapu kayıtlarına taşınmazların imar düzenlemesine alındığına dair belirt-
me yapılmasının isteneceği ve tapu müdürlüğünce de taşınmazların kayıtlarına bu belirtmenin
yapılacağı hüküm altına alınmıştır.
422
Ancak uygulamada tapuda belirtme yapılmasından yıllar sonra dahi imar uygulamalarının ya-
pılmadığı gözlenmektedir. Bu durumda, taşınmazların tapu kayıtlarında bulunan bu belirtmeler
yıllarca taşınmazlar üzerinde kalmakta, taşınmaz maliklerini kısıtlamakta ve belediye ve valiliklerin
yazısı olmadıkça da terkin edilememektedir.
Bu nedenle bu belirtmeye bir süre sınırının konulması ve bu süre sonunda tapu müdürlük-
lerince bu belirtmenin resen terkin edilmesinin sağlanması, belediye ve valiliklerin parselasyon
planlarını bir an evvel tamamlamalarını sağlayacak ve taşınmaz maliklerinin uzun süre mağdur
edilmesinin önüne geçecektir.
3. SONUÇ
İmar uygulamalarıyla ilgili etkinlikler, yirmi yedi yıldır aynı mevzuat çerçevesinde yürütülmek-
tedir. Son on yıl içerisinde Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Türk Ticaret Kanunu gibi temel
kanunlar yeniden kaleme alınmasına karşın ülkenin kalkınmasında önemli rol oynayan arsa dü-
zenlemeleri ve şehircilik faaliyetleriyle ilgili esasları düzenleyen imar kanunu ve bu kanuna bağlı
yönetmeliklerin hala değişmemesi dikkat çekicidir. Bir diğer dikkat çeken nokta ise arsa düzen-
lemelerinin şu an günün gereksinimlerine cevap veremeyen mevzuat ve idari talimatlar yerine
Danıştay kararları doğrultusunda yürütülmesidir.
Arsa düzenlemelerinin yirmi yedi yıldır aynı mevzuat çerçevesinde yürütülmesi ve bu mevzuat
içerisinde arsa düzenlemelerini kontrol edecek bir mekanizmanın geliştirilmemiş olması büyük
bir eksiklik olmakla birlikte bu durum arsa düzenlemelerinin tescilinde nihai merci olan tapu ve
kadastro müdürlüklerine ağır sorumluluklar yüklemektedir. Bu anlamda belki de en çok TKGM’nin
taşra birimleri sıkıntıya düşmektedir. Bu nedenle, kamu ve özel sektör çalışanlarının görüşleri doğ-
rultusunda imar kanunu ve yönetmeliklerinin yeniden kaleme alınmasının ve arsa düzenlemele-
rinde kamu kurumlarının üstleneceği rollerin kesin çizgilerle belirlenmesinin gerektiği değerlen-
dirilmektedir.
Oturum Yürütücüsü - Nevzat arkadaşımıza teşekkür ediyoruz. Gerçekten hem sorunları büyük
bir alan hem toplam mevzuatın çok eski olması, yeni ve güncel taleplere yanıt verememesi nede-
niyle sorunlar büyük. Hep beraber yaşıyoruz zaten bu sorunları.
Şimdi son konuşmacı arkadaşımız Yrd. Doç. Dr. Mehmet Çağlar Meşhur Arsa Düzenlemesinin
Kentsel Mekan Oluşumu açısından irdelemesini yapacak.
Buyrun.
423
ARSA DÜZENLEMESİNİN KENTSEL MEKÂN OLUŞUMU AÇISINDAN İRDELENMESİ
Yrd. Doç. Dr. Mehmet Çağlar Meşhur
Selçuk Üniversitesi Şehir Bölge Planlama Bölümü
Giriş
Ülkemizde, kentlerdeki yapılı çevrenin üretilmesine ilişkin sürecin ciddi bir parçalanmışlık so-
runu yaşadığını söylemek zor değildir. Yapılı çevrenin şekillenmesinde rol alan meslek alanlarının
birbirleri ile ilişki içerisinde çalışmamasından kaynaklanan ve kentleşmeye yön veren mevcut ya-
sal/yönetsel çerçevenin de cesaretlendirdiği bu parçalanmışlık sorunu, kentler açısından telafisi
kısa dönemde çok olanaklı olmayan sorunlar doğurmaktadır. Bu anlamda, özellikle kent planlama,
mimarlık ve harita mühendisliği meslek alanlarının kentin üretilmesi sürecinde üstlendikleri rol
ve sahip oldukları yetkilerin (kazanılmış mevziler ya da dokunulmaz alanlar olarak görülmeden)
nitelikli/yaşanabilir kentsel mekânların oluşumu bağlamında sorgulanmasına ihtiyaç vardır. Ne
var ki, tarihsel gelişimi ile birlikte, sadece yasa ve yönetmeliklerle tanınan haklar açısından değil,
meslekler arası diyalog ve birlikte çalışma kültürü açısından da irdelenmesi gereken bu yapının
kapsamlı ve farklı boyutları olan bir tartışma olduğu ortadadır. Dolayısıyla, bu çalışma çerçeve-
sinde, ülkemizde, kentin/yapılı çevrenin üretilmesinde önemli işlevi olan ve yukarıda ifade edilen
parçalanmışlık sorununa tipik bir örnek oluşturan arazi ve arsa düzenlemesi (yaygın bilinen adı ile
18.madde uygulaması ya da hamur kuralı) yöntemi ile sınırlı bir tartışma yapılmıştır. Tartışma, yön-
temin içerdiği sorunları ve söz konusu sorunların mekânsal yönünü daha detaylı biçimde ortaya
koymayı amaçlamaktadır.
Bir Plan Uygulama Yöntemi Olarak Arazi ve Arsa Düzenlemesi
Arazi ve arsa düzenlemesi, imar planı sınırları içerisinde, mevcut durumu ile yapılaşmaya uy-
gun olmayan kadastro parsellerinin, plan kararlarıyla getirilen yapılaşma koşullarına göre yapı-
lanmaya elverişli hale getirilmesine yönelik işlemleri kapsamaktadır (Ersoy, 2000). İmar planları
ile oluşan değer artışına karşılık, kadastro taşınmazının bir bölümünün bedelsiz olarak alınması
ve bu bedelsiz terklerin kamusal hizmetlere ayrılmasının da temelini oluşturan bu yöntem ülke-
mizde planların uygulanması sürecinde sıklıkla kullanılmaktadır. Önceleri, genişletilecek yollar
için gerekli arazinin, yolun her iki tarafındaki taşınmazlardan bedelsiz olarak alınması basitliğinde
değerlendirilen yöntem (Kıral, 1980), zaman içerisinde teknik ve yasal açıdan önemli bir gelişme
göstermiştir. Gelinen noktada, arazi ve arsa düzenlemesi yönteminin, hem plan uygulayıcı ku-
rumlara, hem de taşınmaz sahiplerine önemli getiriler sağladığını vurgulamakta yarar vardır. Bu
çerçevede, Yöntemin, imar planlarının uygulaması sürecinde sağladığı katkıları (Doebele, 1982;
Larsson, 1997; Yomralıoğlu, 1994);
- İmar planlarında öngörülmüş olan yol, meydan, park, yeşil alan, otopark ve benzeri kamu-
sal kullanım alanlarının, düzenlemeye giren taşınmazlardan alınan katılım payı (DOP) ile bedelsiz
oluşturulabilmesi,
- İmar planlarının bütüncül biçimde uygulanmasına fırsat vermesi ve
- Özellikle hisseli mülkiyetin varlığından kaynaklanan sorunların çözümünde kolaylıklar sağ-
laması
başlıkları altında özetlemek mümkündür.
424
Şekil 1.Kadastral mülkiyetin kentsel arsalara dönüşmesi (Karatay-Konya)
Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yönteminin İçerdiği Temel Sorunlar
Yöntemin, planların uygulanması sürecinde sağladığı katkılara karşın, ülkemizdeki mevcut ya-
sal ve yönetsel işleyiş açısından ciddi sorunları da barındırdığını belirtmek gerekir. “İmar planları
ile oluşan değer artışlarının hakça paylaştırılamaması (eşdeğerlilik)”; “dayatmacı/tepeden inmeci
yaklaşımlara fırsat vermesi açısından uzlaşmacı bir yapıda olmaması”; “düzenleme sınırlarının par-
çacı bir yaklaşımla belirlenmesi” ve “mekân oluşumuna yönelik kaygı taşımaktan uzak, bölüşümü/
paylaşımı temel alan bir yapıda olması” başlıkları altında ifade edilebilecek bu sorunlar fiziksel-
mekânsal olduğu kadar sosyal ve ekonomik açıdan da sorgulanmaya muhtaçtır. Ancak, söz ko-
nusu sorunlara ilişkin farkındalık düzeyinin aynı olmadığını da vurgulamakta yarar vardır. Arazi ve
arsa düzenlemesi yöntemi açısından yaşanan “hakça paylaşım” ve “uzlaşma boyutunun eksikliği”
sorunları bir süredir planlama ve uygulama literatüründe yer bulurken, yöntemin düzenleme sınır-
larının büyüklüğü/niteliği ve kentsel mekân oluşumu açısından içerdiği sorunların yeterli düzeyde
tartışılmadığı görülmektedir. Bu nedenle çalışma, arazi ve arsa düzenlemesi yöntemini, üzerinde
yeterince durulmadığı düşünülen sorunlar açısından değerlendiren ve bu sorunları ağırlıklı olarak
şehircilik ve mimarlık yönü ile irdeleyen bir içerikte hazırlanmıştır.
Arazi ve Arsa Düzenlemelerinde Düzenleme Sınırlarının Büyüklüğü Açısından Yaşanan So-
runlar
Ülkemizde yürürlükteki mevzuat çerçevesinde, arazi ve arsa düzenlemelerinin yasal dayana-
ğını oluşturan “İmar Kanunu’nun 18.Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili
Esaslar Hakkında Yönetmeliğin” 5.maddesinde;
“belirlenen düzenleme sahasının müstakil bir imar adasından daha küçük olamayacağı, an-
cak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olma-
425
sı nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz
malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edil-
mesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parsellerinin müstakil bir imar
düzenlemesine konu teşkil edilebileceği”.
hükmü yer almaktadır. Söz konusu hüküm çerçevesinde, düzenleme sahalarının en az bir imar
adasını kapsaması gerektiği, ancak özel durumlarda düzenleme sahasının imar planı ile belir-
lenmiş bir imar adasından da küçük olabileceği belirtilmektedir. Arazi ve arsa düzenlemelerinin
büyüklüğünü belirleyen bu hüküm açısından vurgulanması gereken ilk husus, “müstakil imar
adası” tanımının plandan plana farklılaşan; hatta aynı imar planı kapsamında arazi kullanımının
ve tasarımın niteliğine bağlı olarak da değişebilen bir kavram olmasıdır. Dolayısıyla bu tanımla-
manın somut bir ölçüt olarak kabul edilemeyeceğini; söz konusu belirsizliğin ancak düzenleme
sahalarının kapsayacağı alanın büyüklüğü açısından tanımlanması durumunda giderilebileceğini
vurgulamakta yarar vardır.
Müstakil bir imar adasını, düzenleme sahalarının alt sınırı olarak öngören Yönetmelik mad-
desinin asıl tartışılması gereken yönü ise ortaya çıkardığı parçacıl uygulama anlayışıdır. Daha az
taşınmaz sahibi ile uzlaşı sağlamak ve mülkiyetin dönüşümünü daha hızlı çözümlemek için dü-
zenleme sahalarının olabildiğince küçük tutulmasına fırsat veren bu yapı, kentin/yapılı çevrenin
üretilmesi sürecini derinden etkilemektedir. Bu anlamda, Ülkemizde ortaya çıkan yapılı çevrelerin
mekânsal süreklilik, kentin okunabilirliği ve kimliği açısından yaşadığı sorunların en önemli ne-
denlerinden birinin ifade edilen parçacı uygulama anlayışı olduğunu söylemek zor değildir.
Arazi ve arsa düzenlemesine dayanak oluşturan Yönetmeliğin yayınlandığı 1985 yılı sonundan
2004 yılına kadar olan dönemde Konya kentinde yapılmış olan uygulamalar, düzenleme sahaları-
nın büyüklüğü ile ilgili önemli veriler içermektedir (Tablo 1).
Tablo 1. Konya Kentinde Yapılmış Arazi ve Arsa Düzenlemelerinde Düzenleme Sahalarının Büyüklüğüne İlişkin Veriler (Meşhur, 2004)
(1985-2004 yılları arasında yeni gelişme sahalarında üretilmiş 108 uygulama)
Tabloda yer alan veriler açısından en önemli bulgu, uygulamaların yarısına yakın bir bölümü-
nün kapsadığı sahanın 5 hektarın altında olmasıdır. Ayrıca, büyüklüğü 0-5 hektar aralığındaki 42
uygulamadan 14’ünün 1 hektardan daha küçük sahaları kapsaması (Meşhur, 2004), mevcut yasal
çerçevenin ve uygulama yaklaşımlarının ortaya çıkardığı parçacı anlayışı somut bir biçimde ortaya
koyması açısından kayda değerdir.
426
Büyüklük (hektar) Uygulama Sayısı
0-5 42
5-10 7
10-25 15
25-50 9
50-100 19
100-250 15
250- 1
Arazi ve Arsa Düzenlemelerinde İmar Parseli Üretmeye Odaklanmış Yaklaşımın Ortaya Çı-
kardığı Sorunlar
Kent planlarının uygulanması sürecinde önemli bir rolü olan arazi ve arsa düzenlemesi yönte-
minin, mevcut kullanılma biçimi açısından içerdiği diğer sorun, imar yönetmeliklerinin öngördü-
ğü ölçütlerde imar parseli üretmeye odaklanmış yapısıdır. Düzenleme sahalarının belirlenmesine
benzer biçimde, Yönetmelikte yer alan hükümlerin temel oluşturduğu bu sorun, yapılı çevrenin
şekillenmesinde belirleyici olmaktadır.
İmar Kanunu’nun 18.Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar
Hakkında Yönetmeliğin, İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Dağıtılmasındaki Esaslar (Madde
10/c) başlığı altında yer alan;
“Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer teknik ve
hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilememesi halinde…………”
ifadesi ile düzenlemelerde temel olanın taşınmaz sahiplerine müstakil imar parseli verilmesi
olduğu hükme bağlanmaktadır. Bu da, arazi ve arsa düzenlemelerindeki başarı ölçütünün, cephe
ve derinlik anlamında yapılaşma koşullarını sağlayan ve hisseli mülkiyete konu olmayan imar par-
sellerinin üretilmesi şeklinde algılanmasına temel oluşturmaktadır (Meşhur, 2008).
Ne var ki, kadastro parsellerinin imar parsellerine dönüşümünün bir tasarım sorunsalı oldu-
ğunu ve kentin morfolojisini oluşturan kütle-mekân ilişkisinin bu tasarım sürecinde şekillenmesi
gerektiğini (Günay, 2006) göz ardı eden arazi ve arsa düzenlemesi yöntemi, bir plan uygulama ara-
cı olmanın ötesinde kentin/yapılı çevrenin şekillenmesinde belirleyici olmaktadır. Buradaki temel
sorun, “iç mekânların uzantısı olarak ortaya çıkan, insanların fiziksel, sosyal ve zihinsel/psikolojik
gereksinimlerini karşılayan ve içinde insanlar arası ilişkileri barındıran” kentsel mekânın (İnceoğlu,
vd, 1995), cephe ve derinlik koşullarını sağlayan imar parsellerine göre şekillenmesidir ki, bu sü-
reçte ortaya çıkan yapıların, bir mekânı tari"emekten çok, çekme mesafelerine göre şekillenmiş
kütleler olmaktan öteye geçemeyeceğini vurgulamak gerekir.
Şekil 2.Yapı Adasının müstakil imar parseli üretme anlayışı içerisinde bölünmesi (Selçuklu-Konya)
427
Şekil 3. Planla getirilen yapılaşma kararlarından tamamen bağımsız, imar parseli oluşumunu temel alan ve
sonrasında şekillenecek yapıların konumunu ve mimarisini belirleyen parselasyon planı (Selçuklu-Konya)
428
Şekil 4. Ortaya çıkan farklı yapı tasarımlarının, mimari arayıştan çok, yer bölünmesini temel alan parselasyon
planlarına göre (zorunlu olarak) şekillenmesi.
(Meram-Konya) (Fotoğra�ar, Yazarın Arşivi, 2009)
429
Sonuç Yerine: Mülkiyetin Dönüşümü Sürecini Yeniden Düşünmek
Çalışma kapsamında, kent planlarının uygulanması sürecinde kullanılan arazi ve arsa düzen-
lemesi yöntemine ilişkin temel sorunlar ortaya konmuş, bu sorunlar ağırlıklı olarak şehircilik ve
mimarlık boyutu ile ele alınmıştır. Ancak, vurgulamakta yarar vardır ki, ülkemizde kentsel yapılı
çevrelerin oluşum süreci açısından yaşanan sorunları sadece arazi ve arsa düzenlemesi yöntemi ile
ilişkilendirmek tartışmanın çok boyutluluğunun gözden kaçırılmasına neden olabilir. Bu anlamda,
kentsel çevrenin oluşturulmasında imar planlarını ve bu planlarla belirlenen imar haklarını öne
çıkartan ve bu yönü ile mekanik bir planlama anlayışı getiren yaklaşımları (Günay, 2006) sorgula-
madan sorunun bütüncül olarak algılanması olanaklı değildir. Yine, kentsel çevrenin oluşumu ve
tasarımını farklı meslek alanlarının eş zamanlı birlikteliği olarak görmek yerine, bir öncelik-sonralık
ilişkisi içerisinde gören anlayışı (Polat ve Bilsel, 2006) ortadan kaldırmadan sorunun çözümünü
tartışmak akılcı görünmemektedir.
Sözü edilen yapısal sorunlar yanında, ülkemizde, kent planlarının uygulanmasında kullanılan
ve çalışmanın konusunu oluşturan arazi ve arsa düzenlemesinin (içerdiği sorunlar açısından) özel
olarak tartışılması gereken bir yöntem olduğu da ortadadır. Arazi ve arsa düzenlemesi açısından
tartışılması gereken temel sorun, bir plan uygulama aracı olmasına karşın, bu işlevinin çok ötesine
geçerek kentsel çevrelerin biçimlenmesine yön vermesidir. Yayınlandığı 1985 yılından beri hiç-
bir değişikliğe uğramadan 30 yıla yakın zamandır yürürlükte olan İmar Kanunu’nun 18.Maddesi
Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin temel oluş-
turduğu parçacı uygulama sorunları; yine Yönetmeliğin hükme bağladığı müstakil imar parseli
üretilmesi zorunluluğunun, yapıların mimari biçimini ve yapılar arasında oluşacak boşlukları şekil-
lendirmesi sürecin çarpık işleyişinden kaynaklanan sorunlardır. Bu anlamda, insanların yaşamları-
nı da şekillendiren yapılı çevrelerin, özünde mülkiyetin bölünmesini temel alan imar parsellerine
göre oluşmasını sorgulamak gerekmektedir. Yine, arazi ve arsa düzenlemesinin, kentsel çevreleri
şekillendiren değil, oluşturulmak/tasarlanmak istenen kentsel çevrelere göre şekillenen bir yön-
tem haline gelmesi adına (Bkz. Şekil 5 ve Şekil 6) özellikle mülkiyetin dönüşümü sürecinin yeni-
den düşünülmesi yaşamsal derecede önem taşımaktadır.
430
Şekil 5. Yapı adasının
yakın çevresindeki parsel
üretme anlayışının
aksine, yapılı çevrenin
tasarımına göre
şekillenen yer bölünmesi
(1 ve 2 nolu parseller).
(Selçuklu-Konya)
Şekil 6. Mekân tasarımına göre şekillenen
imar parselleri. Alışılmış dikdörtgen şeklin-
deki imar parsellerinin aksine, tamamen
yer bölünmesini ifade eden bir tanım olan
imar parsellerine, oluşturulmak istenen
kentsel çevreye göre istenilen şeklin verile-
bilmesi. (Meram-Konya)
Kaynakça
Doebele, W. (Ed.) (1982) Land Readjustment: A Di!erent Approach to Financing Urbanization, Lexington, MA:
Lexington Books.
Ersoy, M. (2000) İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi, Mekân Planlama ve Yargı Denetimi, Yargı Ya-
yınevi, Ankara.
Günay, B. (2006) Şehircilik-Planlama-Tasarlama-Mimarlık-Peyzaj, Planlama Dergisi, TMMOB Şehir Plancıları
Odası Yayınları, 2006/4, 19-22.
431
İnceoğlu, M., Uraz, T.U., Paker, N. (1995) Konut Yakın Çevresi Açık Alan Tasarımında Nitelik Boyutunun İrdelen-
mesi, Mimari ve Kentsel Çevrede Kalite Arayışları Sempozyumu, İTÜ, Mimarlık Fakültesi, Çevre ve Şehircilik Uygula-
ma Araştırma Merkezi, İstanbul.
Kıral, Ö. (1980) 6785 / 1605 Sayılı İmar Yasası’nın 42.Maddesine Eleştirel Bir Yaklaşım, Yayınlanmamış Yüksek
Lisans Tezi, ODTÜ, Mimarlık Fakültesi, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, Ankara.
Larsson, G. (1997) Land Readjusment: A Tool for Urban Development, Habitat International, 21 (2), 141-152.
Meşhur, M.Ç. (2004) Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yaklaşımlarının Kentsel Mekan Oluşumu Üzerindeki Etkileri;
Konya Kenti Örneği, Yayınlanmamış Doktora Tezi, Selçuk Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Mimarlık Anabilim
Dalı, Konya.
Meşhur, M.Ç. (2008) Arazi ve Arsa Düzenlemesi (18.Madde) Sürecinin Kentsel Mekan Oluşumu Açısından İrde-
lenmesi, ODTÜ Mimarlık Fakültesi Dergisi (JFA) , (25:2), 21-38.
Polat, E., Bilsel, S.G. (2006) Mimarinin ve Kentin Birlikte Planlanmasında Farklılaşan Kavramlar Üzerine, Planla-
ma Dergisi, TMMOB Şehir Plancıları Odası Yayınları, 2006/4, 57-67.
Yomralıoğlu, T. (1994) A Value Based Approach For Urban Land Readjustment, XX.International Congress, Mel-
bourne, Australia.
Oturum Yürütücüsü - Mehmet hocaya teşekkürler.
Burada şunu bilince çıkarmak istiyorum: Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliğinin, yani
TMMOB’nin, İmar ve Şehircilik Kanun Taslağında yapmış olduğu önermede, “Yüzde 60’lık bölü-
mü kabul edildi” dediğim bölümde, Bayındırlık İskan Bakanlığının sitesinde 1 yıl kalıp, 1 yıl sonra
birden siteden kaldırılan ve bir daha asla hatırlanmayan taslağı söylüyorum. Tam da bu noktada
TMMOB, gerek arazi ve arsa düzenlemelerinin tek boyutlu olmamasını, yani üçüncü boyut dediği-
miz kavramın sadece eşdeğerlik olayından ibaret olmadığını, kentsel tasarımla birlikte bir arazi ve
arsa düzenlemesiyle buluşması gerektiğini, tam da Mehmet hocanın önerdiği gibi, burada şehir
plancıları, mimarlar ve harita mühendislerinin sürece ortak disiplin anlayışı ve hizmet bölüşümü
bağlamında, bir kolektif anlayışla girmeleri gerektiğini kayda geçirdik biz, bu taslakta yayınlandı.
Yani olması gereken bu. Hocanın bugün Konya özelinde vermiş olduğu örnek çok güzel bir ör-
nek gerçekten. Yani sadece arazi ve arsa düzenlemesinde, “Yüzde 39-40, KOP’u kestim” gibi, geri
kalan parselleri emperyalistlerin cetvelle Suriye-Irak sınırlarını belirlediği gibi alan bölmesinin ol-
mayacağını biliyoruz. Bir de buna yap-satçı müteahhitlerin kafalarına göre, herkesin kendi anlayı-
şına göre bir bina kondurduğunu düşündüğümüzde, kentlerimizin hepsi birbirine benziyor; yani
Bursa’nın Yozgat’tan, Yozgat’ın Amasya’dan, Amasya’nın Mardin’den farklılığı kalmamış durumda.
Şu anda görüyorsunuz, kentler birbirine benziyor, aynı yapılar, 80 vilayette aynı yapılar. Oradaki
yerel mimarlığı, yerel kültürleri, oradaki yapı malzemelerini dahi yansıtmayan betonarme bloklar
ve elinin tersiyle ittiği gibi, “Bu olmaz, o olmaz” diye, kişneyen bir atın sırtında yeni kent tasarımları
yapan ağalar. Türkiye bu kadar değil yani.
Salona geçmeden önce, konuyu toplamak bağlamında, ortak aklı yaratmak bağlamında, bir
kere bu arazi ve arsa düzenlemelerinin kolektif bir anlayışla olması gerektiğinde bir birliktelik ol-
duğunun, TMMOB’de bir birliktelik olduğunun altını çizmek istiyorum.
Arkadaşlar; önemli sorunlardan bir tanesin bütün arkadaşlar dile getirdi. İstanbul sınırları için-
de, son 5 yılda 4.850 tane plan tadilatı oldu Büyükşehir Belediye Meclisinde. Bunların en önemli-
si, yani en çok kamuyu ilgilendiren, en çok kamu alanlarının yok edilmesini öngören planlardan
432
400’e yakınıyla ilgili açılmış davanın ilerleyen süreçlerde 300’üyle ilgili yürütme, iptal ve benzeri
kararlar alındı. Öyle kararlar alındı ki, rekreasyon alanları üzerine inşa edilmiş, yürütmeyi durdur-
ma kararı verildiği halde inşaat devam etti ve sonra iptal kararı çıktı. Sadece yargı kararını “Şu, şu,
şu esas sayılı kararla ruhsatları iptal edilmiştir, yıkım kararı verilmiştir” diye, ozalit makinelerinde
gazete büyüklüğünde büyüterek, basın çekti ve haber oldu, geçti gitti. Yapanın yanına kâr kal-
dı. Türkiye’nin temel problemlerinden biri bu değil mi? Çalan çaldığıyla kalıyor, yapan yaptığıyla
kalıyor. Dolayısıyla hukukun içselleşmesi gerekiyor. Hukuk herkese lazımsa, adalet ve eşitlik her-
kesin özlemiyse, çıkış nasıl bulabiliriz diye, bu tür eylem ve işlemlerin tesisi aşamasında bir hukuk
denetimi olmalı diye kendi aklımızla yol almaya çalıştık, bir ön hukuk denetimi. Çünkü bu tür uy-
gulamalar iptal edildiğinde, geri dönüşüm cetvelleriyle ve el değiştirmelerle, 3. ve 4. şahısların el
değiştirmeleriyle... Artık o insanlara da yazık. Sizin haberiniz yok, bilginiz yok, davalar sürüyor, hiç
o süreçten bilgilenmeden yer alıyorsunuz. O ona satıyor, o ona satıyor, birden iptal kararı geliyor.
Hukuk nasıl gerçekleştirilebilir?
Nevzat Bey, “Belirli sürelerde karara bağlanması” diye bir önermede bulundu örneğin. Yargıç
arkadaşlar, evrensel hukukun değerleri açısından buna nasıl bir çözüm üretilebilir? Bu sorunlarla
birebir ilgilenecek kent mahkemeleri mi oluşturulur, yani hukuk denetiminin daha işlemin tesci-
linden evvel... Biz, imar planlarına 1/1000 ölçekli imar planı cetvel-gönye işi diye bakmıyoruz; on-
lar geleceği kurma eylemleri, geleceğimizi planlıyoruz. İmar planlarının yapım işlemi, parselasyon
planını metrekare yüzeyinde çizmek nasıl ki tek başına harita mühendisine ait bir eylem ve işlem
değilse, kent planlama süreci de hepimizin, toplumun tüm kesimlerinin içinde yer aldığı bir süreç.
Çünkü gelecek nesillerin yaşayacağı kentleri kuruyoruz. Ciddi bir olay. Burada açık, şe"af ve katı-
lıma açık ortamların gerçekleşmesi gerekiyor. Hande Suer hoca bunu şöyle tanımlıyordu: “Bir film
içinde senaryoyu yazıyoruz, film çekimi başlıyor.” Senaryoda hepimiz olmalıyız. Film birden kesintiye
uğramamalı, film kopmamalı. Film çekiminde aynı görevler, aynı senaryo içinde beraber olmayı
sürdürmeliyiz. Bunun için bizim eşitliğe ihtiyacımız var, ama önce adalete ihtiyacımız var, onun
ötesinde evrensel hukuka ihtiyacımız var. Hukukun ihlal edildiği noktada ne bilim, ne mühen-
dislik, ne insanlık, hiçbir şey kalmıyor, mesleklerimiz hiçbir anlamı kalmıyor. Biz, mühendisliğin,
mimarlığın, şehir plancılığının insanlık tarihi bağlamında yükselişine bir kamu görevi olarak ba-
kıyoruz. Kamu dairesinde çalışan bir mühendisle özel alanda faaliyet yürüten mühendis arasında
fark olmadığının altını çizmek istiyorum. Biri devletten maaş alıyor, ama özünde kamuya ait bir
mesleği ifa ediyor.
Bu bağlamda, bir yanıyla da bilgi edinme hakkının içselleşmesi gerekli. Bilgi edinme hakkının
çok önemli bir hak olduğunu, evrensel bir hak olduğunu... Aristotales’in bu topraklarda 2 bin yıl
önce yapmış olduğu felsefe tartışmalarında, demokrasiyi şöyle tanımladığının bir kez daha altını
çizmek istiyoruz: “Bir salonda, bir mekânda, demokrasi eşitler arası bir tartışmadır. Yeter mi; yetmez.
Eşit bilgiye sahip olmak gerekir. O yeter mi; hayır, o da yetmez. O zaman, birinin konuşurken bir diğe-
rinin, ‘Sus, konuşmak yasaktır!” diye yasakların olmadığı, tabuların olmadığı bir ortama ihtiyaç var.
‘Konuşmazsın, düdük çaldı! Atarım içeri’ olmayacak” diyor. Dolayısıyla, demokrasinin aslında halkın
kendi kendinin yönetimi olduğunu, bilimin buradan çıkabileceğini söylüyor. “Gemi inşa etmek ge-
rektiği zaman, bu kente gemiler gerektiği zaman, sadece gemicileri, uzmanları, mühendisleri çağırmı-
yoruz ki, onun kararını almak için herkes katılıyor bu tartışmaya. O karar alındıktan sonra, geminin
nasıl inşa edileceği uzmanlara ait” diyor.
Değerli arkadaşlar; kentin nasıl ve nerede, hangi ihtiyaçlar etrafında kurulacağı konusu hepi-
mize ait bir olay.
433
Buyrun.
Mustafa Taşkın (İzmir Bornova Belediyesi) - Nevzat beye bir soru sormak istiyorum. Tapu mü-
dürlükleri geri dönüşüm planlarını; hazırladığımız, encümen kararını alıp askıya astığımız planları
tescil etmiyor, mahkeme kararıyla bozulmuş olanları ve bunların genelgeleri doğrultusunda tekrar
... planının uygulanmış haliyle gelmesini istiyor. Bundan dolayı da bizim elimizde onlarca plan var.
Tabii, hepsinin yasal gereğini yerine getirmek için müdürlüğümüze gönderiyoruz, müdürlükten
de tekrar iade ediliyor. Ama sanki konuşmasında, yapılması gerektiği gibi bir anlam çıkardım ken-
dimce. Onu soracağım.
Sayın hâkimlerimize de bir şey sormak istiyorum. Yoldan ihdasları, zayiatın yüzde 40’ı geçtiği
zamanlarda zaten zayiata sayıyoruz; ama yüzde 40’ın altında kaldığı hallerde de görüşleri doğrul-
tusunda artık mecburen zayiata sayıyoruz. Ama yol ve derelerden ihdasların Hazine adına tesciline
nasıl bakıyorlar. Çünkü 1 metre mi, 1.5 metre mi eksik ihdas olduğu için, Hazine adına ihdası eksik
yapıldığı gerekçesiyle de bozulan planlarımız var.
Teşekkür ederim.
Oturum Yürütücüsü - Başka söz almak isteyen var mı?
Buyrun.
Cemal BALCIOĞLU (Ankara Çubuk Belediyesi) - Benim birkaç sorum var; bir tanesi, bu 18 uygu-
lamasında düzenleme sınırıyla alâkalı. Daha önceden 18 uygulaması yapılmış bir imar adasında,
imar parsellerindeki müştemilatlarda yapılmış hatadan dolayı tekrar bir 18 uygulamasına tabi tu-
tulması gerekiyor. İmar adasında yaklaşık 20 tane parsel var; ama 4 tanesi kendi içerisinde parsel
sınırları değiştirilerek durum çözülürken, yapılacak 18 uygulamasında adanın tamamını alıp, sade-
ce 4’ü üzerinde değişiklik yapıp, bir şekilde dosya mı hazırlanması gerekir, yoksa sadece 4 parseli
kapsayan bir dosya hazırlanırsa iş çözülür mü?
İkinci sorum, 18 uygulaması dosyasını hazırlayan harita mühendisinin o düzenleme sahası
içerisinde mülkiyetinin olmasının hukuki bakımdan dosyanın hazırlanmasında bir sıkıntısı var mı,
yok mu?
Yine yoldan ihdaslarla alâkalı olarak Erdal Bey, “DOP’tan kullanılması kanuni yönden uygun de-
ğil” demişti. Acaba hâkimlerimiz ne düşünüyorlar bu konuda?
Diğer bir konu da -bunu gerçekten merak ettiğim için söylüyorum- bunca sorunlardan bah-
sediyoruz; bu sorunlar acaba bu toplantı bittikten sonra ilgili makamlara bunların düzeltilmesi
amacıyla bildiriliyor mu, bu konuştuğumuz konular ne zaman değerlendiriliyor ya da bu alan içe-
risinde mi kalıyor?
Teşekkür ederim.
Oturum Yürütücüsü - Teşekkürler.
Buyrun.
Dursun Ekşi (Tüketiciyi Koruma Derneği) - Ben başka bir konuya temas etmek istiyorum. Bunun-
la ilgili ne yapılabilir, açıkçası merak ediyorum. Türkiye’nin şu anda kaç şehrinin imar planları bitti,
bunu merak ediyorum.
İki, Cumhuriyetin bu yılında bunun yapılamamış olmasının ayıp olduğunu düşünüyorum;
Türkiye’nin yüzde kaçının tapu kadastro çalışmaları bitti?
434
Sayın yüksek yargının üyelerini yakalamışken, başka bir şey daha söyleyeceğim. Aynı dosyayla
Yargıtay’a gelen iki mahkeme kararına ayrı ayrı iki kurulda ayrı ayrı karar nasıl verilebiliyor, ger-
çekten merak ediyorum. İnanın, her şeyiyle yüzde yüz aynı iki dosya, biri lehte, biri aleyhte, farklı
kurullarda. Bunu da merak ediyorum, bunların cevaplarını istiyorum.
Teşekkür ederim.
Oturum Yürütücüsü - Yargıtay mı dediniz, Danıştay mı?
Dursun Ekşi - Danıştay.
Oturum Yürütücüsü - Buyrun Cemal bey.
Cemal İçli - Ben, aslında çok not aldım, bir hayli de sorularım vardı; ancak, zaman geçti, bir
soruya değineceğim, o da sayın yargı mensuplarına. Erdal’ın özellikle üzerinde dura dura vurgula-
dığı, Anayasa Mahkemesinin 2644 sayılı Tapu Kanununun 21. Maddesinin iptali için idare mahke-
mesine açtığı davada o kadar güzel bir cevap vermiş ki, doğrudur. Acaba bundan sonra, Anayasa
Mahkemesinden daha alt düzeyde olan Danıştay hatalı kararını düzeltmeyi düşünüyor mu?
Oturum Yürütücüsü - Buyrun.
Can Atalay - 4 tane sorum olacak, ama bir tane anlamadığım bir kavram var. Okunabilirlik
kavramını anlamadım, mekânın ve kentin okunabilirliği kavramı. Sunuş çok öğretici ve eğlence-
liydi, ama bu kavramın kritik bir yeri olduğunu anladım, ama kavramı anlamadım. Bunun biraz
açılmasını rica edeceğim.
Sürmekte olan davalarla ilgili beyanda bulunulamayacağı için çok fazla soru soramayacağım,
ama şu 3 soruyu sormadan edemeyeceğim. Birincisi, 3 kişi lehine kamulaştırma kurumu Türk hu-
kukunda var mıdır? İkincisi, DOP uygulamalarında, yeni ihtiyaç ortaya çıkmadığı sürece yeniden
DOP uygulaması yapılamayacağı belirtildi. En özet haliyle ifade etmek gerekirse, bu yeni ihtiyaç
saptanmasına ilişkin Danıştay’ın ölçütleri var mıdır? Çünkü İstanbul’da bu mesele çok kritik önem-
de olacak. Şöyle özetlemek gerekir: Daha önceden o şekilde planlanmamasına ilişkin kesinleşmiş
kararlar olan bölgelerde o kararlara aykırı olarak imar planları yapılıyor ve DOP kesintileri yapılıyor
yurttaşlardan. İkinci sorum bu.
Sunuşlar sırasında, kentsel dönüşüm uygulamalarıyla imar planlarının çatışmasına ilişkin bir
hususa değinildi. Ben tersinden sormak gerektiğini düşünüyorum İstanbul açısından. İmar planla-
rının doğrudan kentsel dönüşüm uygulamasına atıf yapması; yani düzenleme yapmaksızın, oraları
boşluk yapmasıyla ilgi bir değerlendirme yapılması mümkün müdür?
İki tane tehlikeye işaret etmek isterim. Uzlaşma kavramı çok riskli bir kavram. İstanbul’da in-
sanların zorlanması uzlaşma olarak niteleniyor ve bu uzlaşma süreci insanların zorlanması olarak
geçiriliyor. Ben bir hukukçu olarak şunu söyleyeyim: Ben, kamulaştırma işlemine razıyım; yani in-
sanların taşınmazları kamulaştırılsa ya da kamulaştırma şerhi düşülse tapulara, bu çok daha şey
olacak. İkincisi de, mimari tasarıma göre parsel hattı, bunu anlıyorum, buradan ifade edilmeye
çalışılanı anlıyorum, Başkanın da söylediklerini anlıyorum; fakat 5366 sayılı Yasa uygulamasında
-yani Sulukule, Tarlabaşı, Fener-Balat- bu, çok riskli kolluk faaliyetinin, düzenleme yapma hakkının
özelleştirilmesi niteliğinde uygulandı. Buna dikkat çekmek istedim.
Teşekkürler.
Ahmet İpekçi - İlk önce İsmet Can beye bir sorum var. Sorunun cevabına göre de bir sorum
daha olacak. Onu sonraya saklamam gerekiyor. O soru da şu: Büyükşehir Belediyesi sınırları içeri-
sinde yapılan 18 uygulamaları ilçe belediyesinin kararından sonra bir de İBB’ye gidiyor, İBB’nin al-
435
dığı karardan sonra ancak tescil edilebiliyor. Sayın hâkimlerimiz davaların tara�arını söylerlerken,
dava açma ehliyetine sahip olan kişiyi söylediler, dava açılacak kişiyi söylemediler. Bu durumda,
davada muhatap İstanbul Büyükşehir Belediyesi mi, ilçe belediyesi mi?
Teşekkür ederim.
Ziya Çelik - Ben de tetkik hâkimlerimize yönelik bir soru soracağım. Dava açma ehliyetinden
bahsettik. Kentsel dönüşüm uygulamaları Belediye Kanununun 73, 5366 ve birtakım kanunlarda
yapılan değişikliklerle daha önceden dayanak olarak yapılıyordu; fakat idarenin tercih etmiş ol-
duğu uygulama alanları çoğunlukla mülkiyetlerde tapu tahsis veya ellerinde herhangi bir belgesi
olmayan alanlarda gerçekleşiyordu. Buradaki hukuki denetimin sağlanması için, açılan davalarda,
kişinin tapu tahsis belgesi var ise veya elinde herhangi bir belgesi yoksa, dava açma ehliyeti olma-
dığından dolayı davanın reddine karar veriliyordu. Daha önceden Göztepe’de açılan bir davada
kişi, semt sakini sıfatıyla dava açıp, yine bu içtihadınıza dayalı olarak reddedilip, daha sonra Da-
nıştay, “Semt sakini de orada dava açabilir. Burada ilgilidir, çünkü onun yaşamını etkileyen birta-
kım sonuçlar doğuruyor” diyerek o davayı gördü, fakat bu çok ayrıksı bir içtihat gibi durdu. Fakat
Danıştay’ın şu anda Dairenizin dava açma ehliyetine ilişkin uygulamış olduğu bu kriter, idareye
hukuksuz bir alan yaratmakta. Nasıl hukuksuz bir alan? Almış olduğu kentsel dönüşüm kararı ala-
nında eğer mülkiyete dayalı bir hakkı olmayan, tapusu olmayan bir kişi olduğu takdirde, bunun
hukuki denetiminin sağlanması Danıştay’ın bu içtihadıyla ortadan kalmış durumda. Bunu nasıl
yorumluyorlar? Bu konudaki görüşlerini almak istiyorum.
Teşekkür ediyorum.
Salondan - Çok özür dileyerek bir hatırlatmada bulunmak istiyorum Sayın Başkan. 2 saat sark-
mış durumdayız. Bir de arsa düzenlemesiyle ilişkili saat 16.30’da bir forum bölümü vardı biliyorsu-
nuz. Bütün bu soruları oraya aktarabilirsek eğer, bir toparlayabilirsek ve oraya aktarabilirsek çok
mutlu olacağız.
Teşekkür ederim.
İsmet Can - Çok aktif olan sorular var; onları sonuçlandıralım.
Oturum Yürütücüsü - Evet. Buyrun.
İsmet Can - Öncelikle, söz hakkını kendi içimizde konuşmacılar yönünden kullanmak isterim.
Yargı kararları tam kamusal maldır. Dolayısıyla karar tebliğ edildikten sonra tam kamusal mal
herkes tarafından eleştiriye konu edilebilir. Bunu bizatihi eleştirecek olanlar yargı kurumunun
mensubu olabileceği gibi diğerleri de olabilir. Bunlara eleştiriden dolayı herhangi bir şey ifade
etmemiz doğru bir yaklaşım olmaz; ama tabii, bu ifade sırasında belli ifade sınırlarına uyulması
gerektiğini düşünüyorum ben kendi açımdan. Yargının değerlendirip o aşamada verdiği kararı,
görevin kötüye kullanılması filan gibi bir amacı aşan ifadeyi amacı aşmış olarak sınırlandırıyorum.
Öncelikle bunun altını çizmek isterim. Yani biz burada bir karar aktarımı yapıyoruz. Özü itibarıyla
görülen bir dava veya ileride görülecek bir dava konusunda görüş aktarmamız, yaptığımız mes-
lekle uyumlaşmaz. Bunu belirtmek isterim. Bu sorulardan da bir kısmını bu kapsamda ifade edip,
izin verirseniz cevaplandıracağım.
Sondan başlayalım. Anlattığım sunuş, parselasyon işlemlerine yönelik olarak davada ehliyettir.
Ziya beyin sorduğu konu imar planlarına ilişkin bir konudur. Dolayısıyla bu anlattığımızı sadece
parselasyonla ilgili olarak değerlendirmek durumdayız. İşlemlerin hukuki nitelikleri, denetledikleri
alanlar farklıdır. Dolayısıyla burada bir plana yönelik açılan davadaki ehliyet.
436
Bir başka nokta da, eğer bu bir kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak bir uygulamaysa, bu-
rada da bu yasal düzenlemenin getirdiği özel kurallarla birlikte, tanıdığı haklarla birlikte bu konu
ayrıca değerlendirilecektir. Bu başlığı Ziya beyin ifadesi için belirtelim.
Ahmet beyin, parselasyon işlemlerinin Büyükşehir Belediye Yasası uyarınca büyükşehir bele-
diye encümenince onaylanması nedeniyle büyükşehir belediyesinin de hasım olarak görülmesi
gerektiği hususuna gelince, kural olarak işlemi tesis eden idareye karşı açılır. Bunu mahkeme re-
sen tespit eder. Dolayısıyla bu resen belirleme içerisinde alınıp yürütülmesi gerekir. Tabii, işlem
sırasında, temyiz aşamasında önümüze sadece ilçe belediyesinin gelip de, büyükşehir belediyesi
eğer uyuşmazlığı çözebilecek noktadaysa, böyle bir arayışa yönlenmediğimiz; yani uyuşmazlığın
özü itibarıyla bozmaya konu edilebildiği olur, ama sırf bu nedenle... Sizin bu noktada açıklayaca-
ğınız bir şey varsa belirtin. Yargı kararı esasen parselasyon işlemine yönelik bir karardır. Bu kararın
gereğini, o işlemin kuruluşu sırasında yer alanlar yerine getirecektir. Yani sadece tara�ara hassen
verilmiş bir karar söz konusu değil. Bunu varsayımsal değil, ama kapanan belediyeler örneğinde,
davanın görülmesi sırasında bir başka belediye, uyuşmazlık konusu taşınmazın yer değiştirmesi
durumunda, yani bağlılığının değişmesi durumunda sonraki idareyle yürütülmektedir. Bu, yargıla-
ma usulü açısından bir sorun oluşturan bir konu değildir. İdarenin zaten sürekliliği vardır, devam-
lılığı vardır. Gerek yeni idare, gerekse o işlemin kuruluşunda yer alanlar bunun gereğini yapmak
durumundadır.
Can beyin sorusu vardı. Tabii, sorunun bir kapsamı sunuşun kapsamı dışında. Anayasadaki amir
ilke belidir, kamulaştırmanın kimin adına yapılacağı tanımlamasıyla bellidir. Dolayısıyla burada ana-
yasal ilkenin Kamulaştırma Kanunu ve benzeri kanunlarda uygulama biçimleri vardır. Tabii, tüm hiz-
metlerin, kamulaştırılan ya da belirli hizmetlerin, kamulaştırmaya konu edilen yerde tümüyle kamu
eliyle gerçekleştirildiği günümüzde mümkün değil. Burada konu, çıplak mülkiyetin kimde olduğu,
kullanma açısından, yani tahsis konusu, kamulaştırmanın dışında bir konu. Yani burada bir özel kişi
tarafından kullanılacak bir petrol aramada, sonuç itibarıyla burada mülkiyet kamuda kalacaktır. Aka-
binde bir kullanma, tahsis, organize sanayi bölgelerinde. Örneklerini verebiliriz.
Örnek kararlarımız verdik. Burada da parselasyonun ilkelerine ilişkin bizim kararlar eşliğinde...
Nevzat beyin ifade ettiği, yani o çerçevede, uygulamada da çizdikleri çerçevede, parselasyon işle-
mi özü itibarıyla bir sübjektif işlemdir. İşlemin objektif veya sübjektif olması, beraberinde dava açıl-
masından, İlhan beyin kesinleşmeye ilişkin sorun olarak yansıttığı birçok uygulamadaki sorunları
beraberinde getirmekte. Tabii, burada ifade etmek istediğimiz nokta, planın kural olarak, ilkesel
olarak, biraz önce hocamızın da çizdiği gibi, hayata geçirilmesinden sonra bir yeniden parselasyon
yapılması, yine kural olarak, ancak bu alanın eskiyip özelliğini kaybettiği şartlar altında. Ama her
bir plan ile yeniden düzenleme ortaklık payı alınması gibi bir durum, mevcutta İmar Kanununun
benimsediği bir metot değil.
Cemal beyin açıklamaları çerçevesinde birkaç konuyu da ifade etmek isterim. Anayasamıza
göre, yüksek mahkemeler bir başlık altında bir bölümde toplanmıştır. Bunlar arasında altlı ya da
üstlük anlamında bir sıralama yoktur; herkes kendi görev alanına ilişkin olarak anayasal olarak
işlev üstlenmektedir. “Üstünüzdeki mahkeme, altınızdaki mahkeme” tabirine kendi açımdan açık-
lama getirmek isterim.
İkinci nokta da, bu çokça değerlendirildiği için, Erdal bey de büyük bir şiddetle konuyu anlattı.
Şunu belirtmek isterim: En çok yerleşik konu bile olsa, her bir davaya ait dilekçeler ve temyize
gelen bir başvuruda, Nevzat beyin ifadesini ettiği konular yansıyor ve yeni hukuki gelişmelere
göre, yani hukuki durumları değiştiren yeni duruma göre de bunlar değerlendiriliyor. Sadece par-
437
selasyon için değil, bunlar her aşamada yapılıyor. Dolayısıyla kararlarımızın daha çok çizdiği çerçe-
ve, Erdal beyin ifade ettiği, düzenleme alanı içerisinde taşınmaz olmayıp, ama sonuçta bir parsel
maliki olarak çıkan ve bunu da tedavüle yönelten idareler yönündendir. Tabii, burada hem tapu
açısından uygulama sorunları, hem diğer yönden uygulama sorunları var. Hem tapu açısından,
hem belediye açısından bakıyoruz; ama orada, düzenleme alanı içinde, şu anda oturduğunuz her
bir alanın bir parsel olduğunu, her seferinde de oturduğunuz alanın biraz daha küçülmeye doğru
yöneltildiğini de değerlendirerek, işlemin muhatabı olarak da, o gözle de buna bakmak gerekiyor.
Dereden ihdasa ilişkin aynı kapsamda değil, yani o Hazine’nin. Onu belirtmek isterim. Yeniden
parselasyon konusuna değindim.
Üsküdar Tüketici Koruma Derneğinden beyefendinin bir sorusu vardı. Bu söylediğiniz konu,
aynı heyet tarafından, aynı konuda iki farklı kararın onaylanması anlamında söylüyorsunuz. Somut
örnekleri varsa somut olarak konuşalım, ama kural olarak beklenmemesi gereken bir durumdur.
Ancak, dosyaların oluşumları, içerikleri, dosyanın karşı tarafı olarak ya da bir tarafı olarak tümün-
den bilgi sahibi olarak dosyaya yansıyanları da belirtirseniz, onun üzerinde konuşalım. Ama kural
olarak, aynı konuda iki farklı şeyin söylenmemesi beklenir, olmaması beklenir. Bunun bir önlemi
de vardır, hukuksal düzen buna da bir önlem getiriyor. Yani karar düzeltme yoluyla sunulup, bu-
nun açıklanması ya da düzeltilmesi, yani bunun bir mekanizması da söz konusu.
Teşekkür ediyorum.
Salondan - 5216’nın 7B Maddesinde büyükşehrin de yetkisi var, TOKİ’nin de yetkisi var. Yoldan
ihdasların muhatabı kim olacak? Büyükşehir belediyesi 7B’ye göre bir uygulama yapıyor; diyelim
ki, Burası benim görev sahama girmektedir kardeşim, ben burada imar uygulaması yapıyorum”
diyor. Al sana imar uygulaması. Tapu Kanununun 21. Maddesi diyor ki, “Belediye adına.” Hangi be-
lediye; ilçe belediyesi. Neden; 1000’lik planın uygulayıcısı o. Sonra Danıştay kararını örnek göste-
rerek, “Ben, buradaki yoldan ihdasları DOP’tan düştüm, ilçenin yoldan ihdasta hakkı yoktur” diyor.
Böyle bir süreç yaşadık. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü de bu parseli tescil etti itirazlarımıza rağ-
men.
Nevzat İhsan Sarı - Tescil etti derken, kimin adına?
Salondan - Büyükşehir belediyesi adına.
Nevzat İhsan Sarı - İhdaslar elbette ilçe belediyesi adına yapılacaktır. Sadece kentsel dönüşüm
alanı ilan edilen yerlerde bütün yetkiler büyükşehir belediyesine geçtiği için, “Oradaki yapılan ih-
daslar da büyükşehir belediyesi adına yapılacaktır” şeklinde, Eski Teknik Araştırma Uygulama Ge-
nel Müdürlüğünün görüşleri vardır. Kentsel dönüşüm alanıysa büyükşehir belediyesi adına ihdas
yaparız. Kentsel dönüşüm alanı ilan edilmemiş bir yerse, elbette ilçe belediyesi adına olacak.
Bir arkadaşımız, kadastro gerçekleşme oranını sordu. Yüzde 99.9’dur. Şu an 300 sorunlu birim
var; onun dışında Türkiye’nin kadastrosu tamamlanmıştır. Ayrıca, ülkenin büyük bir ülke olduğunu
da göz önünde bulundurmanızı öneririm. Bir köyde kadastronun nasıl yapıldığını da bir gözden
geçirmenizde fayda var diyorum.
İzmir’den bir soru geldi. Hukuka aykırı olarak kanaatimizce iptal edilen imar uygulamalarını
her halükarda idare geri almalı. Ancak, idareyi yeni bir uygulama yapmaya zorlayacak türden tali-
matlar verilmesi yersizdir. Elbette bizim sadece bir bölge müdürlüğüne verilmiş “Yeni bir uygula-
ma yapmadan olmaz” gibi bir talimatımız var. Çoğu zaman bizim birimlerimiz de, tapu ve kadastro
müdürlüklerimiz de bunu örnek almaktadırlar. Ancak, bu talimat da yargıya gitti ve uygun bulun-
madı. Onun için ben bunu ısrarla belirttim.
438
Şunu da belirtmek isterim: Zaten bizim en büyük sıkıntımız, imarla ilgili her kurumun kendine
göre bir görüş vermesidir; Mahalli İdareler Genel Müdürlüğü, Teknik Araştırma Uygulama Genel
Müdürlüğü, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü. Ama ben kendimizi kurum açısından bir anlamda
şöyle haklı görüyorum: Çünkü imar mevzuatında bizden önce süzülerek gelmediği için, bu konu-
da mecburen bazı hususlarda müdahale etmek durumunda kalıyoruz. O yüzden bir özerk kurul
öneriyorum, siyasetten de bağımsız özerk bir kuru. Bu kurum danışma görevi üstlensin, üst ku-
rul gibi olsun. Bakın, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü de dâhil, kadastro tekniği kapsamı dışında
-yani onlarda yetkimiz var- görüş vermemiz engellensin.
Sorunuzla ilgili, sadece geri dönüşüm yapabilir, bırakabilir. Bir makalemiz de var sitemizde,
ama onlar bizim kendimize ilişkin görüşlerimiz.
Bir de sanıyorum, “Düzenleme sahasında harita mühendisinin yeri olursa” gibi bir soru vardı.
Kanaatimce, hukuken hiçbir mahsuru yok. Sadece Belediye Kanununda, 5393 sayılı Belediye Ka-
nununun 35. Maddesinde encümen üyelerine ilişkin bir kısıtlama var. Encümen başkan ve üyeleri,
değil mi Cemal bey? Üyeler münhasıran kendileriyle ilgili işlerde encümende karar alamaz, imza
atamaz. Onun dışında, yüklenicinin orada yeri olmasının hukuken bir sıkıntısı olmadığını düşünü-
yorum; yeter ki dağıtım hukuka uygun yapılsın. Tabii, mesleki etik ayrı bir şey.
Mehmet Sıtkı Çelik - Yoldan ihdas meselesiyle ilgili hususlar vardı, bir de bu geriye dönüşle
ilgili. Yoldan ihdas meselesi mülkiyetle ilgili bir husus olarak değerlendirildiği için, “Yasal dayana-
ğı yoktur” eleştirisi vardı. Tabii, Tapu Kanununda açık bir hüküm olduğu her dosyada gündeme
geliyor. Fakat mülkiyetin korunması anlamında hem uluslararası metinler, hem de Anayasayı baz
alarak bu karar veriliyor. Daha önce bu kadastral yol iken, zaten orada yaşayan mülk sahiplerine
hizmet eden, kamu hizmetine tahsisli bir alan. Dolayısıyla bu imar yolu başka yerden geçti, konut
oldu, başka bir amaca tahsis edilecek artık, orada yol işlevi görülmeyecek. Bunun idareye verilme-
si, oradaki mülklerden zamanında geldiği kabul edilerek, orada mülk sahiplerinin olabildiğince,
yeteri kadar, ihtiyaç kadar kısımların onlardan alınması hede!endiğinden, bu kısım düzenleme
ortaklık payından düşülsün, ondan sonra ne kalıyorsa onlar mülk sahiplerinden edinilsin. İçtihat
bunun üzerine oturuyor. O sebeple bu içtihat geliştirilmiş.
DOP’tan karşılanan yerlerle ilgili “Sürekli artıyor” meselesine gelirsek, kanunda sınırlandırılma-
mış bu, belli şeyler söylenmiş ve “Bunun gibi hizmetlere tahsis edilecek yerler” demiş. Dolayısıyla
“Bunun gibi olan” kavramından ne anlamak gerekir, bu da tartışılıyor. Mesela semt pazarı, semt
spor alanı, bunun gibi bir-iki şeyin düzenleme ortaklık payından karşılanacağı konusunda içtihat
mevcut. Ama mesela park lafı geçiyor, düzenleme ortalık payından yapılacak olan yer olarak sa-
yılmış kanunda. Mesela bölge parkı yapılıyor, hektarlarca büyüklüğünde bir bölge parkı yapılıyor;
bu, düzenleme ortaklık payından karşılanmaz. Daire de bunu tartışarak, “Şu, şu, şu hizmetler ve
bunun gibi hizmetler için düzenleme ortaklık payından karşılanacak” diyor. Daire, o nitelikte olan,
aynı hizmete tahsis edilebilecek yerler bakımından o kapsamda değerlendiriyor.
Teşekkür ediyorum sabırlarınız için.
Oturum Yürütücüsü - Teşekkürler.
Buyrun hocam.
Yrd. Doç. Dr. Mehmet Çağlar Meşhur - iki konu var benim söyleyeceğim; bir tanesi, uzlaşmayla
ilgili bir şey söylediniz. Evet, tehdit de bir uzlaşma yöntemi; ama uzlaşmanın tanımına baktığınız-
da, konunun tara!arı olarak düşünebileceğiniz grup veya kişilerin oturup bir şey üzerinde fikir
birliği yapması veya asgari müştereklerde bulunması olarak düşünebilirsiniz. “Bu yapılmadığı için
439
kamulaştırma daha iyi” demek, belki daha yanlış sonuçlara sebebiyet verebilir. Tıpkı katılım konu-
sunda olduğu gibi. Uzlaşma ne kadar yanlış değerlendirilen kavramlardan biriyse, katılım da aynı
ölçüde. 10. Kalkınma Planının özel ihtisas komisyonlarında, “Katılımı nasıl sağlarız?” diye 400 kişiyi
bir yere topluyorsunuz, katılım toplantıları oluyor adı. Bölüme her yazı geldiğinde ben korkarım.
Üzerine bir yükseklisans tezi yazılacak bir konuyla ilgili yazı yazar adam size, “Bununla ilgili düşün-
ceniz ne?” diye, onunla ilgili bir şey gider veya gitmez, sonra “Katılımlı bir süreç içerisinde bunları
gerçekleştirdik” der. Ama kavramların nasıl yanlış algılandığı bizi başka yanlışlıklara sevk etmemesi
gerekir.
Bir de bu okunabilirlik meselesine değindiniz. Evet, belki asıl söylenmesi gereken kentsel do-
kuydu. Yani mimari veya şehircilik anlamında baktığımızda, yapıların hem zeminde, hem mimari
olarak mantıklı bir kurgu içerisinde bir araya gelmesi ve yinelenmesi belki bir dokuyu oluşturur.
Benzer özellikteki o mimari ve açık-kapalı kullanım ilişkisi içerisine yapıların bir araya gelmesi bir
bütünlük oluşturur veya dokuyu oluşturur. Koruma alanlarına bakın, kentlerdeki korunan bölge-
lere; orada aslında yapıların ve yapılaşmanın bir dili vardır. Bir amacınız vardır mekânı veya kenti
üretirken, ona göre şekillendirirsiniz; yani doku meselesi sadece kentlerin korunan alanlarıyla ilgili
değil, yeni yapılaşacak alanlar için de geçerlidir. Ama o düzenleme sınırlarının büyüklüğü veya
küçüklüğüyle bütünleştirirken şunu söylemek istemiştim: O alanların hepsinde bir doku vardır, bir
bütünlük vardır; ama uygulama sahalarını küçük tuttuğunuzda, birkaç parsel veya bir imar adası
ölçeğinde tuttuğunuzda, o doku oluşturma şansınız kalmıyor dolayısıyla.
Okunabilirliğe ilişkin belki şöyle bir cümle söylemek lazım: Herhangi bir kişinin o kentte ya-
şadığı veya dolaştığı yerle ilgili bakarken, oradaki yaşamla ilgili kurduğu vurguyu anlayabilmesi
lazım, nasıl bir dili olduğunu bilebilmesi lazım.
Oturum Yürütücüsü - Daha okunabilir hale geldi.
Buyrun.
Dr. Erdal Köktürk - Sabırlarınızı fazla taşırmamak için, kısaca bir şeyi açıklamak istiyorum. Sa-
atlerce tartıştığımız Türkiye’deki arsa düzenlemesi sisteminin temeli, her bir kadastro parselinden
eşit oranda düzenleme ortaklık payı düşülmesi, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer ar-
tışları karşılığındaki nitelemeyle açıklanıyor. Yani sonuçta, Türkiye’deki sistemin içeriğinde bir de-
ğer artışı var, ama Türkiye’de varsayımsal bir değer artışı. Ben de diyorum ki, bırakın bu varsayımı,
başlangıçta değerlerini tespit ettirelim. Madem değer artışı söz konusu, aynı Linke’nin söylediği
gibi, düzenleme kararının alındığı tarih itibarıyla tüm parsellerin değerleri tespit edilmeli ve dü-
zenlemeden sonra da o değerlere eşit imar parselleri verilip verilmediğini kontrol etmemiz gerekir.
Burada iki tane değerli yargıcımızı bulduk diye, doğrusu, her şeyi onların çözmesini bekleme-
meliyiz. Bildiğiniz gibi, Danıştay’daki davalarda 5 kişiden oluşan yargıç heyeti karar veriyor. Ama
biz şunu umuyoruz bu toplantıdan sonra: Anayasa Mahkemesinin kararı başta olmak üzere, bura-
da arzu ve isteklerimizi dile getirdiğimiz noktalarda bu iki değerli yargıcımızın artık muhalefet şer-
hi düşerek, eski kararlarda ısrar etmeyeceklerini umuyoruz, bekliyoruz doğrusu. Onları da tekrar
ileride aramızda görmek istiyoruz.
Hepinize saygılar sunuyorum. Teşekkür ederim.
Oturum Yürütücüsü - Evet arkadaşlar, oturumumuzu böylece bitiriyoruz. Bitirirken, Harita
Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi adına, tüm konuşmacı arkadaşlara, değerli katılımcılara, sizle-
re, hepinize teşekkür ediyoruz.
440
Ondördüncü Oturum
17 Kasım 2012, Cumartesi
Türkiye’de Eşdeğerlik Modelinin Olabilirliği
Oturum Yürütücüsü: Prof. Dr. Erol KÖKTÜRK
Almanya’da Eşdeğerlik İlkesine Göre Arsa Düzenlemesi
Prof. Dr. Hans Joachim LINKE - Prof. Dr. Nazmi YILDIZ
Kentsel Dönüşüm Projelerinde “Eşdeğerlik İlkesi”ne Dayanan
İmar Uygulama Yönteminin Gerekliliği
Yrd. Doç. Dr. Duygu ÇUKUR GÖKÇE - Öğr. Gör. Vuslat SALALI
Türkiye’de Eşdeğerlik Modelinin Olabilirliği
Cemal İŞLEYİCİ
Türkiye’de Arsa Düzenlemelerinde Yeni Bir Model Arayışı
Dr. Erdal KÖKTÜRK
Türkiye’de Eşdeğerlik Modelinin Olabilirliği
Prof. Dr. Nazmi YILDIZ
441
Prof. Dr. Erol Köktürk (Oturum Yürütücüsü) - Bitirmemiz gereken saatte başladığımız bir oturum
oldu bu. Böylesine bir zaman sarkması oldu. Sorunların yoğunluğundan, çokluğundan, konuşma-
cıların da sunma coşkularından dolayı, biraz kontrol dışına çıkan bir oturum da oldu diye düşünü-
yorum. O nedenle sizlerden özür diliyoruz. Aslında bugün, o tartışmaların hepsini tam da bu saat-
lerde bitirmeyi hede�ediğimiz, 16.30’e doğru başlamayı düşündüğümüz forumda serbest olarak
tartışalım istiyorduk; ama galiba o foruma zamanımız ne yazık ki kalmayacak. En çok üzüldüğüm,
bu zaman sarkmalarından dolayı, çok arzuladığımız tartışmaların yeterince yaşanamaması oldu.
Bu, bundan sonraki toplantılar için de bizim açımızdan ciddi bir deneyim oldu diye düşünüyorum.
Türkiye’deki imar uygulama sisteminin şu anda gelmiş olduğu tıkanıklık noktası ve neden ol-
duğu sorunlar bundan önceki oturumda enine boyuna tartışıldı. Yeni bir modelin tartışılması ge-
rekiyor. Bugünden yarına yaşama geçer diyemiyorum, ama en azından tartışılması gerekiyor. Nasıl
bir modele doğru yönlenmeliyiz? O konuda sabah Sayın Linke bir kuramsal sunuş yaptı. Kendisini
buraya davet ederken, “Böylesine bir sunuşun kuramsal düzlemde kalması anlaşılabilirliğini zorlaş-
tırır. Dolayısıyla lütfen, siz bir de bizim için, Almanya’da bu eşdeğerlik modeli nasıl çalışıyor ve sonuca
nasıl ulaşıyor, bunu bize adım adım bir örnek üzerinden anlatırsanız, böylece yapacağınız kuramsal
sunuş daha kolayca anlaşılabilir” dedik ve kendisi bu konuda bir hazırlıkla geldi. Çok teşekkür edi-
yoruz bir kez daha kendilerine.
Önce bize Sayın Linke bu örneği anlatacak, hocamız çevirecek... Ondan sonra hocamızın da
içinde yer aldığı 4 tane tartışmacı... Bildiri sonucu demiyorum, bildiri sonucu deyince yarım saat
konuşacaklar çünkü. O nedenle özellikle tartışmacı diyorum ve zamanlarını şimdiden kısıtlıyorum.
Böyle bir modelin olabilirliğini tartışacaklar yalnızca. Sıkıntılar ya da açılımlar yönünden. Sonra
size döneceğiz. Siz de tartışabilirsiniz. “Bu model, Türkiye koşullarında neler sağlanırsa olabilir, neler
sağlanmazsa olamaz?” konusunu tartışalım istiyoruz burada. Belki de buradan çıkacak sonuçları
da daha sonraki bazı yasal düzenlemelerde altlık olarak kullanacağımız bazı çıkarımlar olarak de-
ğerlendirebiliriz diye düşünüyorum.
442
Sayın Linke, sabahki tematik sunuşunda kuramsal temelleri anlatmıştı. Şimdi bunu bir örnekle
somutlayacak
Buyrun sayın Linke.
ALMANYA’DA EŞDEĞERLİK İLKESİNE GÖRE ARSA DÜZENLEMESİ
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Prof. Dr. Nazmi Yıldız
Technische Universität Darmstadt
6. EŞDEĞERLİLİK İLKESİNE GÖRE SAYISAL BİR ÖRNEK *
Önceki kuramsal düşünceleri netleştirmek için uygulamadan bir örneğe dayanarak eşdeğer-
lilik ilkesine göre dağıtımı içeren bir arsa düzenlemesindeki tipik işlemler aşağıda gösterilmiştir.
Şimdiye kadar batı bölgesinde tarımsal olarak kullanılan arazi (Şekil 11) için ilk kez yapısal bir
kullanım uygulanacaktır. Tarımsal teknik altyapı önceden vardır ve güneydeki E yolu (E-Weg) ile
D yolu (D-Weg)’den yararlanılmaktadır. F yolundaki (F-Strasse) 103 parsel halen inşa edilebilir du-
rumdadır.
Şeki 11: Eski Mülkiyet Durumu Haritası.
Gelecekteki yapısal kullanım için belediye batıda bulunan taşınmazların teknik altyapılara
bağlanması için halen mevcut imar edilebilir 102 parsel üzerinden yeni bir yolu öngören bir uygu-
lama imar planı hazırlamıştır. F yolundaki taşınmazlar bu yoldaki trafik yoğunluğu nedeniyle genel
yerleşim bölgesi olarak tespit edilmiştir.
443
*
Şeki 12: Uygulama İmar Planı
6.1. Katılım Zonlarının Belirlenmesi
İlk adım olarak katılım zonları belirlenmelidir (Şekil 13). Bu bağlamda esas itibariyle uygula-
ma imar planının tespitleriyle gelecekteki yasal kullanım dikkate alınır. Ayrıcalıklı olarak uygulama
imar planının hazırlanmasından önceki imar edilebilir taşınmazlar için bu kullanım söz konusudur.
Şeki 13: Katılım Zonlarının Belirlenmesi
102 parsel, yeni imar planının hazırlanmasından önce imar edilebilir olduğundan “olgun imar
arazisi, genel yerleşim bölgesi” niteliğinde ve kendine özgü bir katılım zonudur. Taşınmaz, arsa
düzenlemesi ile herhangi bir kazanım sağlamaz.
Şimdiye kadar tarımsal olarak kullanılan taşınmazlar uygulama imar planının tespitleri ile “dü-
zenlenmemiş ham imar arazisi” niteliğinde olup 2. katılım zonunu oluştururlar. Düzenleme böl-
gesinde bulunan tarımsal yollar belediyeye aittir ve mal sahiplerine hizmet eden teknik altyapı
tesisleri için yer gereksiniminin azaltılmasında kullanılırlar.
444
6.2. Tahsis Zonlarının Belirlenmesi
Tahsis zonları öyle belirlenmelidir ki, uygulama imar planının yeknesak bir kullanım tespit et-
tiği ve buna uygun olarak da aynı toprak değerine sahip alanlar bir tahsis zonu içinde birleştiril-
sinler. Buna göre burada iki tahsis zonu oluşturulmalıdır. Bir tarafta F yolundaki her iki genel yerle-
şim bölgesi olarak tespit edilen taşınmazları kapsayan Z1 tahsis zonu ve diğer tarafta düzenleme
alanının batı bölümündeki salt yerleşim bölgesine ait yapı alanlarının içinde bulunduğu Z2 tahsis
zonu (Şekil 14).
Şeki 14: Tahsis Zonlarının Belirlenmesi
6.3. Tahsis ve Dağıtım Değerlerinin Bulunması
Düzenleme bölgesindeki imar edilebilir ya da gelecekte imar edilebilecek taşınmazların de-
ğerleri imar edilebilir taşınmazlar için karşılaştırılabilir bölgelerin satış fiyatlarından karşılaştırmalı
değerleme yöntemi yardımıyla çıkarılabilir. Bunlar sunulan örnek için şu şekilde olsunlar:
I: 110 €/m2
II: 130 €/m2
Bu arada uygulamadaki deneyimlerden 20 €/m2 olarak tahmin edilen mal sahiplerine hizmet
edici teknik altyapıların yapımı için gerekli masra"ar dikkate alınmıştır.
Buna göre dağıtım kütlesi şöyle bulunur:
Tahsis Zonu I: 1260 m2.110 €/m2 = 138.600 €
Tahsis Zonu II: 13207 m2.130 €/m2 = 1.716.910 €
6.4. Katılım Değerleri ve Katılım Kütlesinin Bulunması
EI katılım zonundaki taşınmazlar yeni imar planının hazırlanmasından önce imar edilebilir
durumda olduklarından EWI katılım değeri ZWI tahsis değerine karşı gelir. Fakat EI katılım zonu
alanının bir kısmı trafik yolu olarak saptandığı için EI katılım zonundaki kütlesi ZI tahsis zonundaki
dağıtım kütlesinden daha büyüktür.
445
EI katılım zonundaki katılım kütlesi şöyledir:
Katılım Zonu I: 1457 m2.110 €/m2 = 160.270 €
Düzenlenmemiş ham imar arazisi özelliğindeki EII katılım zonundaki katılım değerinin belir-
lenmesinde 5.2 bölümünde kanıtsal taşınmaz değer belirlemesi için çıkarılan formüle geri dönü-
lür ve özet olarak aşağıda gösterilir:
B Roh,n = (Bebfr - A - K) .
Sunulan örnekteki terimlerin açıklamaları şöyledir:
ebfr (Teknik altyapı harcamalarından muaf tüm olgun imar arazisi) 150 €/m2
2 olgun imar arazisi için teknik altyapıların inşa maliyeti 20 €/m2
2 olgun imar arazisi için özel toprak düzenlemesi harcamaları) 10 €/m2
2 /14.490 ≈ % 10
-
ya olgunluğu kadar bekleme süresinin kısaltılması
EII katılım değeri böylece B Roh,n = (130 - 10) . = 92 €/m2
olur.
EII katılım zonundaki katılım kütlesi
Katılım Zonu II: 14.490 m2. 92 €/m2 = 1.330.080 €
6.5. Dağıtım Katsayılarının Tespiti
Değere göre bir dağıtımda dağıtım katsayısı taşınmazların bir katılım zonunda düzenleme ne-
deniyle sağladıkları bağıl değeri gösterir.
EI katılım zonu için qI dağıtım katsayısının belirlenmesinde dağıtım kütlesinin katılım kütlesi-
ne bölünmesi sonucu önce 1.0’den küçük bir değer ortaya çıkar.
qI = VI / EI 138.600 €/160.270 € = 0.864 791
Kuşkusuz değere göre dağıtımda 1.0’den küçük bir dağıtım katsayısı, her mal sahibinin dü-
446
100 - f
100 . (1+p)n
100 - 10
100 . 1.0553
zenlemeye kattığı kadar en az değerin tahsisine hakkı olduğu muhafazakârlık ilkesi ile çatışır. Ka-
tılım kütlesi karşısında küçülmüş tahsis kütlesi sebebi katılım zonunda hazır edilen teknik altyapı
tesisleri alanlarıdır. Bu alanlar oradaki taşınmazlara hiçbir yarar sağamazlar, çünkü bu taşınmazlar
önceden teknik altyapılarla donatılmışlardır ve daha sonraki teknik altyapılarla hiçbir değer artışı
sağlamazlar. Katılım Zonu II’deki mal sahipleri avantajlı olurlar, çünkü taşınmazlarının yapısal bir
kullanımı için bir teknik altyapı alanlarına ihtiyaç duyarlar. Bu nedenle gerekli teknik altyapı alan-
ları için olan harcamaları da karşılarlar (160.270 € -138.600 € = 21.670 €).
q1 = (138.600 € + 21,670 €)/160.270 € = 1.000.000
Buna uygun olarak VII katılım kütlesi bu masra�ar kadar azalır.
qII = VII /EIII = (1.760.910 €-21.670 €)/1.330.080 € = 1.271.672
6.6. Bir Mal Sahibi İçin Katılımın, Mutlak Hakkın, Tahsisin, Düzenlemeden Sağladığı Avan-
tajın Ve Para Denkleştirmesinin Örnek Hesaplanması
Düzenleme numarası 2 (ONr. 2) olan örnekte katılımın, mutlak hakkın, tahsisin, düzenlemeden
sağlanan yararın ve fazla ya da eksik tahsis nedeniyle para denkleştirmesinin örnek bir hesabı
bulunmaktadır.
ONr. 2 mal sahibi düzenlemeye iki taşınmazla katılıyor, EI katılım zonunda 103 parsel ve EII
katılım zonunda 107 parsel. ONr. 2’nin katılımı
Katılım zonu I: 1457 m2 . 110 €/m2 = 160.270 €
Katılım Zonu II: 3908 m2 . 92 €/ m2 = 359.536 €
ONr.2’nin mutlak hakkı, belirlenen dağıtım katsayılarının kullanılmasıyla hesaplanır:
Katılım zonu I: 160.270 €.1.000 000 = 160.270,00 €
Katılım Zonu II: 359.536 €.1.271 672 = 457.211,86 €
ONr. 2’ye tahsis bir taraftan mutlak hakka karşı gelmeli ve diğer taraftan elverdiğince aynı
yerde gerçekleşmelidir.
Buna uygun olarak ONr. 2 genel yerleşim bölgesinde (EI, ZI) her iki imar parselini tekrar tahsis
olarak alır. Katılım Zonu I‘de tahsis edilmeyen mutlak hak (yol nedeniyle alan kaybı) Katılım Zonu
II’de birlikte ONr. 2 için orada bulunan mutlak hakla ve uygulama imar planının tespitleriyle aynı
konumda tahsis edilir (Şekil 15).
Tahsisin imar parsellerine bölünme-
si uygulama imar planı ve mutlak
hakka uygunluk çerçevesinde ve
ONr. 2’nin isteklerine uygun olarak
gerçekleşir.
Şeki 15: ONr. 2’ye Tahsis
447
Tahsis, değer olarak aşağıdaki gibidir:
Katılım Zonu I’deki Tahsis
2.110 €/m2 = 63.910 €
2.110 €/m2 = 74.690 €
Katılım Zonu II’deki Tahsis
2 = 478.920 €
Tahsis, mutlak hakkın biraz altında kalır:
Arsa düzenlemesinin bittiği gündeki değer koşullarına uygun olarak 38,14 €’luk miktarı bele-
diyeye ONr. 2’ye öder.
Arsa düzenlemesinin yapılmasıyla ONr. 2 ekonomik bir kazanım sağlar, çünkü mal sahibi bir
özel toprak düzenlemesi harcamalarından tasarruf etmiştir. Bu nedenle belediyeye bu tasarruf
kadar bir denkleştirme tutarını ödemek zorundadır.
Bu denkleştirme bedeli ile arsa düzenlemesinin yapılmasıyla belediyede ortaya çıkan masraf-
lar finanse edilir. Bu harcamalardaki para denkleştirmesine Almanya’da bir sınır getirilmesi düşü-
nülmemektedir.
7. SONUÇ
Nüfusun azalması ve kırsal mekânlardan halkın göçünün durması nedeniyle Almanya’da ta-
rımsal arazilerin imar alanlarına dönüşümü için arsa düzenlemesi özellikle metropol yörelerin
kenar bölgelerinde uygulanmaktadır. Arsa düzenlemesi ek yerleşim ve ticaret alanlarının sağlan-
ması ve yapılı alanların yeniden düzenlenmesi amacıyla yapılmaktadır. Doğrusu, çok sayıda çeşitli
çıkarlar (örneğin yeniden düzenlenecek taşınmazların sahipleri, komşu taşınmazların malikleri ve
kullanıcıları) nedeniyle uygulama fazla talep görmekte olup uzun zaman almakta ve yaratıcı çö-
zümlere ihtiyaç duyulmaktadır.
Almanya’da arsa düzenlemesi mülkiyeti koruyucu toprak düzenleme aracı olarak tanınır ve
kullanımda uygun deneyimler sahibi olan belediyelerde yoğun olarak uygulanır.
Kaynakça
Linke, H.J [2008] :Wertermittlung in der Umlegung, in : DVW Schriftenreihe Band 55/2008, S. 65-86, ISBN-
13:978-3-89639-657-0.
Seele, W.[1975] :Bauleitplanung und kommunale Bodenpolitik als Determinanten der Baulandpreisent-
wicklung; Vermessungswesen und Raumordnung 1975, S. 138-153.
Seele, W.[1976] :Ausgleich massnahmenbedingter Bodenwerterhöhungen, Staedtebauliche Forschung,
Schriftenreihe des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Staedtebau, 03.047, Bonn 1976, S. 67.
448
Seele, W.[1982] :Zur bodenpolitischen Bedeutung der Landumlegung – Insbesondere im Hindblick auf eine
Weiterentwicklung der Umlegung nach dem Baugesetzbuch; Vermessungswesen und Raumordnung 1982, S. 353-
374.
Seele, W.[1998] :Bodenwertermittlung durch deduktiven Preisvergleich; Vermessungswesen und Raumord-
nung 1998, S. 393-411.
Seele, W.[1999] : Zur Anwendung des deduktiven Preisvergleichs zwischen werdendem Bauland und baure-
ifem Land – Fallbeispiel; Vermessungswesen und Raumordnung 1999, S. 114-127.
Oturum Yürütücüsü - Sayın Linke’ye ve Nazmi Hocaya teşekkür ediyoruz. Soruları alabiliriz.
Salondan - İlk baştaki 1 nolu ve 2 nolu bölgeler için, birisi için 110, diğeri için 130 değeri belir-
lenmişti. Bu değerler nasıl belirlendi? Yani o ilk aşamasını da öğrenirsek daha net olacak.
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Bu, taşınmaz mal değerlemesindeki karşılaştırmalı yönteme
göre belirlendi, civardaki binaların rayiç bedellerine göre karşılaştırmak suretiyle belirlendi. Taşın-
maz malların değerlendirilmesinde en çok kullanılan en sağlıklı yöntem karşılaştırma yöntemi. İlk
olarak hep ondan bahsedilir.
Birisi salt iskan bölgesi, öbürü de genel iskan bölgesi değerleri olarak öngörülüyor.
Salondan - Öbürü altyapıya daha önce katılımda bulunmuş.
Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Onun teknik altyapı harcamalarına katılma mecburiyeti yok, çünkü
önünden yol geçiyor. Öbürlerinin teknik altyapı harcamalarına katılma payları var; o da aşağı yu-
karı metrekare başına 20 euro kadar yapıyor. O nedenle ikisi arasında fark var. Bunları da karşılaş-
tırmalı yöntemlere göre, civardaki parsellerin durumlarına göre belirliyorlar.
Salondan - Anlamadığım şu: Herhalde 130 ve 110, o gayrimenkuller düzenlemeye girmese
bile alım-satım değeri gibi mütalaa ettim onu. Alım-satım değeriyse, yola yakın olanın daha pahalı
olması lazım, arkadakinin daha ucuz olması lazım. Mantığı böyle gerektiriyor.
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Almanya’da öyle. Öbürküne göre ters olsa bile bizim yaptığımız
doğrudur. Almanya’da genelde salt iskan bölgesindeki parsellerin değeri genel iskan bölgesindeki
parsellerin değerinden yüksektir. Ondan kaynaklanıyor. Bir de bunun teknik altyapı harcamaların-
dan muaf olması onun metrekare fiyatına etki yapıyor. Gördüğünüz gibi, 2 numaralı parselin uzun
olanı, katsayı 1 olduğu için, arsa düzenlemesinden ileri gelen bir değer artışı, bir avantaja sahip
değil. O nedenle onun katılım değeri 160 bin. Diğeri, gördüğünüz gibi katsayı farklı, 457 bin euro.
2 numaralı parsellerin sahibi, gördüğünüz gibi, bu kalın çizgiyle çizilen şekil içinde oluyor ve
bir taraftan da yeni tasarlanan plan yoluna bağlanıyor. Bu tahsis parselleri bu kütle içinden oluş-
turulacak. Gördüğünüz gibi, bu parselin ortasından geçen yol bunu ikiye böldü. Mal sahibine so-
ruyoruz, “Bu hakkı nasıl istiyorsun, bu nasıl parsellensin?” diyoruz, onun onayını istiyoruz. Tabii,
ister istemez bir parça altta kalıyor, onda tekrar ifraz söz konusu değil. Öbürü için onun onayını is-
tiyoruz. Gördüğünüz gibi, 1 numaralı katılım bölgesinde 2 parça söz konusu ve her birinin katılım
değeri 110 euro idi. Bunların değerlerini şey yapıyoruz, toplam 138 bin küsur yapıyor. 2 numaralı
parseli dikkate almadığımız takdirde katılım kütlesinin kalan miktarı 3 bin 684 metrekare oluyor ve
130’la birlikte 478 bin 920 oluyor katılım değeri. Tahsis hakkı ve teorik hak arasındaki farkı görüyo-
449
ruz. Sağ tarafta g var. Tahsis - dağıtım, bu miktarı hesaplıyoruz. 38,14 yapıyor euro olarak. Bu şunu
gösteriyor: Tahsis miktarı dağıtım miktarından daha fazla. Eksi olsaydı ters olacaktı.
Salondan - 138’le 478’i toplarsak, 616 yapar. O da 610 olur. Yanlışlık var o işte. 130’dan 160’a bü-
yüdü. Rakam hatası var orada. O olmaz. Orada 20 küsur düşüyor, orada 20 artıyor hocam. Olmaz o.
Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Bu teorik hak.
Salondan - Tahsisi bıraktım hocam. Altta bir denklem var; (138 + 478) – (160 + 450) ikisini
toplarsan 38 çıkmaz o. Onlar eşit.
Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Yani hata mı bu?
Salondan - Evet. Onlar eşit çıkar. Galiba 160’la 158 yer değiştirecek.
38 euro mu, doğru mu?
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - 2 numaralı parsele ilişkin nihai dağıtım ve hak hesabına, para
ödeme miktarlarına geliyoruz. Sol taraftaki dağıtım – katılım. Sol taraftaki aynı. Sağ tarafta olgun
imar arazisine ilişkin dağıtım değeri, öbürü de ham imar arazisine ilişkin değer. O ikisinin şeylerini
aldığımız takdirde 97 bin 657 yapıyor. Bu miktardaki bir parayı mal sahibi belediyeye ödemek
zorunda. Böylelikle eşdeğerlik ilkesini sağlamış oluyorlar.
Oturum Yürütücüsü - Bu zorlu hesaptan sonra mutlu sona ulaştık galiba. Bu mutlu sonla de-
vam edebiliriz.
Panele biraz takla attırayım izin verirseniz. Bu panelistlerin buradan kaçma şansları yok, onlar
burada illa ki sözlerini söyleyip öyle gidecekler. O nedenle şimdi sözü salona vereceğim. Dolayı-
sıyla sizler, Sayın Linke’nin sabah ve şimdi anlattıklarından sonra, eşdeğerliğe dayalı bir imar uy-
gulama modelinin Türkiye’de olabilirliği ya da olamazlığıyla ilgili izlenimlerinizi, düşüncelerinizi
öncelikle söyleyin lütfen. Sonra panelistlere geri döneceğim.
İki-üç günden beri size söz veremedik diye içimizde bir sıkıntı vardı. Şimdi sözü size veriyoruz.
Buyrun Sıtkı Bey.
Sıtkı Çelik - Almanya’da kabaca ne kadar sürüyor planlar, onu merak ediyorum? Planların ge-
çerlilik süresi ne kadar?
İkinci husus, bizde, aynı yerden tahsis meselesi filan var. Burada denklemi sağlamak için pa-
raya dönüştürüyorlar soyut olarak, ondan sonra yapıyorlar. Peki, burada ona dikkat ediyorlar mı,
aynı yerden tahsise dikkat ediyorlar mı dağıtımda?
Bir de bu katılım bedellerinin ödemesinde güçlükler çekilmesi halinde -ödeyemeyebilir, ayrıca
ödemek istemeyebilir- ilgili idare, yetkili idare taşınmazlarından bir kısmını mı alıyor? Orada bir
sıkıntı olduğu hallerde o nasıl gideriliyor? Bu üç şeyi sormak istiyorum.
Teşekkür ediyorum.
Ahmet Yılmaz - Bu Arazi Yönetimi Günleri boyunca genellikle hep eşdeğerlik ilkesi üzerinde
sempozyum konuları devam etti. Değer bazlı olması gerekliliği zaten bir zorunluluk halinde, ama
bunun eşdeğerlik; yani düzenleme öncesi durumla sonrası durumun birbirine eşit olma zorun-
luluğu var mı, yok mu, bence bunu da tartışmamız gerekiyor. Her zaman için düzenleme öncesi
durumla sonrası durumun birbirine eşit olması gerekliliğini de aslında tartışmamız gerekiyor.
450
Aynı zamanda Prof. Linke’ye de bir soru sormak istiyorum. Değer öncesini hesaplama yöntemi
olarak, bizde de sıkça uygulanan emsale dayalı olarak değer biçme şeklinde uyguluyorlar; ama
değer sonrasını hesaplarken, burada bir formül kullanıyorlar. Bunu ülkemiz için düşündüğümüz
zaman, bizde 5-6 liralardan başlayan ve de uygulama sonunda 600-700, bazı yerlerde çok daha
fazlası, bazı yerlerde çok daha azı. Bizim bunu böyle formülize etme şansımız ya da oradaki for-
mülü uygulama şansımız olduğunu düşünmüyorum. Çünkü bizde “Bölgesel olarak yıllık yüzde 5.5
faizle artıyor” demek, bence uygulamanın tamamen uygulanamaz hale getirilmesini sağlar. Bence
asıl olarak odaklanmamız gereken noktanın, işin değer bazlı olmasıyla alâkalı olarak, bunun for-
mülize edilmesiyle ilgili olduğuna inanıyorum.
Bir değer hesapladık. Bu, Almanya’da gerçekten de yüzde olarak ne kadar uygun? 3 yıl son-
rası için bir değer üretiyorlar aslında, bunun böyle olacağını düşünüyorlar. Bu, gerçekte ne kadar
gerçekleşiyor, bu değer gerçekten o değerlerde mi kalıyor, yoksa Almanya bunu teorik olarak bu
şekilde kabul ediyor mu?
Teşekkür ediyorum.
Oturum Yürütücüsü - Sizin sorunuzu belki biraz şöyle geliştirebiliriz: Sayın Zeihle tarafından
üretilmiş olan o formül, başka ülkelerde de uygulanabilme kabiliyeti olan bir formül müdür?
Ahmet Yılmaz - Evet, böyle de sorulabilir.
Oturum Yürütücüsü - Buyrun.
Olgun Yazıcı (Büyükçekmece Belediyesi) - Maddiyat olarak bakıldığı zaman, Türkiye’de bence
bu iş olur. Çünkü bizde vatandaş her zaman, “Uygulamadan sonra benim kârım ne kadar?” diye
soruyor. İkinci takıldığı nokta, “Ben yerimde miyim?” şeklinde. 4 bin küsur plan tadilatı yapılan bir
İstanbul’dan bahsediyoruz. Ben 3 yıllık bir bedel fiyatı belirledim ve vatandaşa, “Faizini de hesap-
layarak, şu kadar bedelle senin yerini tahsis edeceğim” dedim. Bu süreç içerisinde plan değişebilir,
tadilat olabilir veyahut da yeri verdik, bir sene sonra 2 kat olan yerleri de bir taraftan imarla 4 kata
çıkardık. Burada vatandaş bu sefer mağdur olmayacak mı? Bu tür şeyleri nasıl aşıyorlar Almanya’da.
Tabii, bizim kadar plan değiştirmedikleri de aşikârdır, ama bu da bir sorun olarak bizim karşımıza
çıkacaktır mutlaka.
Oturum Yürütücüsü - Teşekkürler.
Buyrun.
Selahattin Avşar - Türkiye’de şu anda uygulanabilirliğini zor görüyorum. Bunun nedeni de
şudur: Dikkat edilirse, Sayın Linke’nin sunumunda ilk değer, yani 130 euro ve 110 euro değeri
arasında bir kafa karışıklığı oldu salonda. Bunun nedeni de neydi? Tahmin ediyorum, Almanya’da
taşınmazların değeri sokak sokak, parsel parsel belirlenmiş durumdadır. Tabii, şu anda salonda
taşınmaz değerlemesi yapan arkadaşlarımız olduğunu biliyorum. Taşınmaz değerlemesi bir sürü
parametre içerir, taşınmazın değerine etki eden pek çok faktörü içerir. Orada bu değerlemeler
yapıldığı için, “Caddeden cephe alan taşımazla içeriden cephe alan taşınmaz arasında neden bize
göre böyle eksi yönde bir fark var?” filan diye bir kafa karışıklığı oldu. Cemal bey bu konuyu yan-
sıttı. Öncelikle taşınmazların bizde bütün bilimsel, teknik tanımlarına, normlarına uygun olarak
değerlemeye tabi tutulması lazım. Ondan sonra biz bunu tartışabiliriz diye düşünüyorum. Bu ya-
pılmadan bu modelin uygulanabilirliğinin çok olabileceğini düşünmüyorum.
Oturum Yürütücüsü - Buyrun.
451
Arzu Sezer (İzmir Konak Belediyesi) - Ben şunu merak ediyorum: Bu değerlemeyi kim yapıyor?
Belediyelerde yapılıyorsa, uygulamayı yapan birim tarafından mı yapılıyor, yoksa dışarıdan bir şir-
kete mi yaptırılıyor? Uygulamayı yapan belediye tarafından, oradaki kişiler tarafından mı yapılıyor
değerleme, yoksa dışarıdan hizmet mi satın alınıyor?
Oturum Yürütücüsü - Aslında bu sorunuzu da şöyle geliştirmek gerek: Değerlemeyi organize
eden kurum ve yapan kişi ayırımı gibi. Çünkü orada da başka bir kurumsal yapı var. Onu da öyle
soralım kendisine.
Buyrun.
İsmet Can - Bir açıklama ya da bir değerlendirme olarak da düşünebiliriz. Bulunduğumuz otu-
rumda, Konya örneğinde yansıda gözüken durumu değerlendirirsek, aslında plancılar, mimarlar
ve harita mühendislerinin birlikte çalıştığı ve plan üzerinde düzenleme sınırlarının, Türkiye’de uy-
gulanması açısından mümkün olduğu kadar homojen sınırların, yani uygulama sınırlarının, dü-
zenleme sınırlarının oluştuğu durumda, o şekilde oluşturacağımız bir tablonun, Sayın Linke’nin
de tablolaştırdığı düzenleme sınırını bir ölçüde oluşturacağı; bunun mutlak bir rakamsal eşitlik
olmasa da, gerek giren parsel, gerekse çıkan parsel arasında değer olarak bir yakınlık olabileceğini
düşünüyorum. Bunu paylaşmak istedim.
Teşekkür ederim.
Oturum Yürütücüsü - Teşekkürler.
Buyrun.
Yrd. Doç. Dr. Duygu Çukur Gökçe - Uygulanan kesinti oranıyla hangi kamusal hizmetler sağla-
nıyor; yani sadece yollar ve yeşil alanlar mı, yoksa başka kamusal hizmetler de elde ediliyor mu?
Dr. Erdal Köktürk - Türkiye’de 3 bine yakın belediye var. Bu belediyelerde bir tane harita mü-
hendisi var, sözleşmeli olarak 3 aylığına birisi gönderiliyor, her şeye bu imza atıyor ve neredeyse
tüm belediyede parselasyonu bu yönlendiriyor, bu yönetiyor. Acaba Almanya’da bu tür düzen-
leme kararını veren, tahsis ve dağıtım gibi mülkiyetin oluşmasını sağlayan parselasyon planının
onaylanmasına karar veren merci kim? Oradaki belediyelerdeki harita mühendisi kim, aralarında
bir yetki var mı, başka bir kurum mu var? Yani biz hep yöntemi tartışıyoruz. Peki, bu sistemi kim
uyguluyor, kim yapıyor bu düzenlemeyi Almanya’da? İşin anahtarı bu olacak bence?
Oturum Yürütücüsü - Buyrun.
Ahmet Yılmaz - Ben yine Prof. Linke’ye bir şey daha sormak istiyorum. Yapılı ve yapısız taşın-
mazlar beraber olarak uygulamaya girdiklerinde, buradaki belirleyici değeri ne üzerinden alıyor-
lar? Yapı dikkate alınacak mı? Çünkü bu, dünyada birkaç uygulamanın kullanılmayıp iptal olması-
na sebep olmuş bir kural. Almanya’da nasıl uygulanıyor, onu sormak istedim.
Oturum Yürütücüsü - Bir soru daha mı var? Zaten sizlerden sorular gelirse, ben panelistlere
“Güle güle” diyeceğim, göndereceğim. Sorarsanız öyle yapacağım, vermeyeceğim söz. Boylarını
göstermiş olsunlar.
Buyrun.
Vuslat Salalı - Almanya’da, yüzde 30 ve 10 oranlarında kesinti yapıldığını biliyoruz; ama ortaya
çıkan değer artışı diye bir miktar var ki, bu belediyeye veriliyor mal sahibi tarafından. Bu belediye
için nasıl kullanılıyor, yani bu değer artışı kamuya nasıl döndürülüyor?
452
Oturum Yürütücüsü - Nazmi hocam bunları Sayın Linke’ye çevirirken, biz panelistlere geri
dönebiliriz. Pardon, panelist demiyorum; 4 tartışmacımız var aslında, panelist değiller. Siz, böyle
bir modelin olabilirliğini tartışmaya açın diye rica ediyorum sizden. Yani bu bir tartışma oturumu
olsun, siz de tartışmaya bu yanıyla katılın. Yazılı metinlerinizi sonra alırız sizden, onları basarız bir
biçimde.
Bu panele gönüllü olarak bildiri gönderen Yrd. Doç. Dr. Duygu Çukur Gökçe ve Öğretim Görev-
lisi Vuslat Salalı, Süleyman Demirel Üniversitesi’nden. Bu iki tane dostumuz bize bir bildiri sunma
başvurusunda bulundular ve “Kentsel Dönüşüm Projelerinde Eşdeğerlik İlkesine Dayanan İmar
Uygulama Yönteminin Gerekliliği” konulu bir bildiri sunmak istediler. Biz de bunları değerlendi-
rirken, bu da tam bizim bu oturumumuza denk düşüyor, bu modelin tartışılacağı oturuma denk
düşüyor diyerek, kendilerini bu oturuma aldık.
Öncelikle Sayın Yrd. Doç. Dr. Duygu Çukur Gökçe’ye söz vereceğim. Kentsel dönüşüm pen-
ceresinden bu eşdeğerlikle nasıl ilişkilenmemiz gerekiyor, tartışmayı oradan başlatalım diyorum.
KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNDE “EŞDEĞERLİK” İLKESİNE DAYANAN
İMAR UYGULAMA YÖNTEMİNİN GEREKLİLİĞİ
Yrd. Doç. Dr. Duygu Çukur Gökçe - Öğr. Gör. Vuslat Salalı
SDÜ Mimarlık Fakültesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü- SDÜ Teknik Bilimler Meslek Yüksekokulu
Harita Kadastro Programı
Giriş
Kent planlamanın başarısı; planlamaya ilişkin amaç ve hede!erin belirlenmesinden planların
uygulanmasına kadar olan tüm aşamaların birbiriyle ilişkisine, halkın sürece dahil edilmesine, öl-
çekler arası uyuma ve disiplinlerarası ilişki düzeyine bağlıdır. Ancak uygulamada, imar planı uy-
gulaması ile planlama süreci kopuktur, izleme-geri beseleme mekanizmaları yetersizdir ve etkin
bir denetim mekanizması bulunmamaktadır. Çok-başlı bir kurumsal yapı vardır ve plan yapma,
onama, uygulama ve denetim süreçlerinde bütünsellik ve eşgüdüm bulunmamaktadır. İmar tüze-
si çok dağınık, birbiriyle tutarsız ve çelişkili hükümler içermektedir. Planlama, uygulama ve yapılaş-
ma süreçlerinde toplumun tüm kesimlerinin katılımını öngören mekanizmalar bulunmamaktadır.
İmar planlarının uygulanmasında, siyasi ve yerel otoritelerin keyfi yetki kullanımları söz konusu-
dur. İmar planları, plan revizyonları ve tadilatlarıyla sürekli değişikliğe uğramaktadır. İmar yasa ve
yönetmeliklerinde nazım imar planı, “varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak... çizilen
planlar” olarak tanımlanmakta, dolaysıyla üst ölçekli planların imar planları (nazım imar planı ve
uygulama imar planı) için bağlayıcılığı bulunmamaktadır. Kısaca mekansal planlama, imar planıyla
eşdeğer kılınmakta, imar planları ise iki boyutlu ve yalnızca yapılanma koşullarının belirlenmesine
ve arsa ve arazi düzenlemesine indirgenmektedir. Planların uygulanması, parselasyon planı oluş-
453
turmaya (konum, şekil ve alan bakımından amaca uygun parseller oluşturmaya) odaklanmaktadır.
Plan kararlarının hayata geçirilmesine yönelik uygulama araçlarında (finansal, hukuksal, teknik)
yetersizlikler bulunmaktadır. İmar planlaması yaklaşımı ve uygulamasının yalnızca fiziki düzen-
leme boyutunda mekanik biçimde imar parseli üretimiyle sınırlı kalması, planlamanın tasarımla
bağının kopuk olması ve rant yaratımı ve dağıtımına öncelik vermesi sonucunda; yaşanabilir ve
sürdürülebilir mekanlardan çok, monoton, estetik kaliteden yoksun ve kimliksiz yaşam çevreleri
oluşturulmaktadır (Kentleşme Şurası, 2009a). İmar planlarının üretilmesi, arazi ve arsa düzenle-
mesiyle imar parsellerinin oluşturulması ve oluşan parsellere göre bina mimarisinin biçimlendi-
rilmesinde rol alan sırasıyla kent plancıları, harita mühendisleri ve mimarlar yasal-yönetsel açıdan
tanımlanan yetkiler çerçevesinde birbirinden tamamen bağımsız hareket etmekte ya da hareket
etmek zorunda kalmaktadır (Meşhur, 2008). Söz konusu tüm olumsuzluklar, ilgili platformlarda
dile getirilerek sürekli eleştirilmektedir.
Yerel yönetimlerin kamulaştırmaya ayırabilecekleri bütçeleri ve ortak kullanım alanlarına ayı-
rabilecekleri kamu arazisi stoğu olmadığı için 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi (arsa ve
arazi düzenlemesi) tek plan uygulama aracı durumundadır (Özdemir, 2003). Arazi ve arsa düzenle-
mesi; bir yerleşmeye ilişkin planın uygulanması amacıyla imar planı sınırları içerisinde mevcut du-
rumuyla yapı yapmaya elverişli olmayan kadastro parsellerinin, iyelik durumlarına bakılmaksızın
birleştirilmesi (hamur edilmesi) ve planın gerektirdiği kamusal hizmet alanlarının oluşturulması
sonrasında imar planları ile öngörülen kararlara göre yapılaşmaya elverişli duruma getirilmesi ve
eski taşınmaz sahiplerine müstakil veya hisseli olarak yeniden dağıtılmasına yönelik bir süreçtir.
Dolayısıyla doğrudan mülkiyetin konusudur. Mülkiyet hakkı da anayasayla güvence altına alınmış-
tır. Anayasamızın 35. maddesine göre, herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak
kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı
olamaz (“sosyal bağlayıcılık” ilkesi). Bu çerçevede, arsa düzenlemesinin kamulaştırmadan farklı bir
işlem olduğu ilgili yazında vurgulanmaktadır (Köktürk ve Köktürk, 2007a). Arazi ve Arsa Düzen-
lemesi İle İlgili Esaslar Hakkındaki Yönetmelik hükümleri gereği, parsel yüzölçümlerinin olanaklı
olduğu ölçüde küçültülmesi ve taşınmaz sahiplerine bağımsız (tam ve hissesiz) imar parseli tah-
sis edilmesi, diğer bir anlatımla, mülkiyetin düzenlenmesinin kolaylaştırılması amaçlanmaktadır.
Bağımsız ya da az paydaşlı imar parseli üretme yoluyla mülkiyetin çözümüne gidilmektedir. İşin
mühendislik yönü açısından başarı kabul edilen bu uygulama, kentsel mekan oluşumunun (kent
morfolojisini şekillendiren yapılar ve bu yapıların ilişkili olduğu açık alan kurgusunun) mekanik bir
anlayış içerisinde ele alınması anlamına gelmektedir. Bu bağlamda arsa ve arazi düzenlemesi, bir
plan uygulama aracı olmanın ötesinde kentsel mekan oluşumunun temel belirleyicilerindendir
(Meşhur, 2008).
Planlama, kaynakların dağıtımı ve paylaşımıyla, başka bir deyişle “adalet”le, ilintili bir etkinliktir.
Bu nedenle, arsa ve arazi düzenlemesinin adalet boyutu tartışma konusu olmaktadır. Uygulama sı-
nırı içindeki kadastro parsellerini “eşit oranlı toprak kesintisi” anlayışıyla ya da “alan eşitliği” ilkesiy-
le, üçüncü boyutu göz ardı ederek imar parsellerine dönüştüren mevcut arsa ve arazi düzenlemesi
yöntemi; sadece söz konusu alan içindeki kadastro parsellerin sınırını değil, aynı zamanda taşın-
mazın ekonomik değerini de etkilemektedir. Alan, konum ve yararlanma ölçütleri bakımından eşit
olmayan parsellerin oluşturulmasıyla, parsellerin değer oranları ve toprak sahiplerinin ekonomik
kazançları (elde ettikleri rant) farklı olmaktadır. Düzenlemelerin; belediyelerce ve valiliklerce taşın-
maz sahipleri bilgilendirilmeden ve onların katılımları sağlanmadan re’sen (doğrudan) yapılarak
tescil edilmesi, katılım ve dağıtım parselleri arasındaki değer farkının kamuya döndürülmemesi
ve farklı kat yüksekliğinde yapılaşma hakkına sahip mülk sahiplerinden aynı oranda kesinti yapıl-
454
ması; mevcut yöntemin adaletsizliğe yol açtığının kanıtlarıdır. Parsellerin yeniden dağıtımında ob-
jektif kriterlere göre değerlendirme yapılmaması, proje planlamasının eksikliği ve mevcut tekno-
lojinin yeterince kullanılamaması, uygulamaların olumsuz yönleridir (Yomralıoğlu, 1992). Sürecin
bütüncül yaklaşımdan çok, parçacı yaklaşımla ele alınması, konuyla ilgili yasal mevzuatın günün
koşullarına cevap vermede yetersiz kalması ve uygulamadaki söz konusu adaletsizlik, çok sayıda
uygulamanın yargıya taşınmasına neden olmaktadır. İdari yargıda, arsa düzenlemeleri hakkında
verilen iptal kararlarının giderek artması, bu konuda ciddi eksiklikler bulunduğunu göstermekte-
dir (Köktürk, 2007).
Anılan nedenlere ek olarak, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında
Kanun ile birlikte tüm ülkede uygulamaya konulacak olan kentsel dönüşüm, ülkemizde arazi ve
arsa düzenlemesine olan gereksinmeyi ve yeni bir modele ihtiyaç bulunduğunu göstermektedir.
Kentlerin ekonomik ve fiziksel çöküntüye uğramış bölgelerinde iyileşme sağlayarak yaşam kalite-
sinin artırılması ve kent ekonomisinin güçlendirilmesini amaçlayan kentsel dönüşüm; planlama,
arsa düzenlemeleri, değerleme, imar, yapılaşma, altyapı ve kent yönetimi konularından bağımsız
düşünülemez. Kentsel dönüşüm uygulamalarında;
-
me/yıkma koşullarının belirlenmesi,
-
mesi,
gerekmektedir (Köktürk ve Köktürk, 2007b).
Günümüzde planlama yazınında, klasik planlama anlayışı çeşitli yönleriyle eleştirilmekte ve
sorunları aşmak üzere uygulanabilir, kaynak yaratıcı, esnek, sürdürülebilir, katılımcı, eyleme da-
yanan yeni bir planlama anlayışının, stratejik planlama anlayışının, benimsenmesi gerektiğine
salık verilmektedir. Kentsel dönüşüm ise, stratejik planlamanın girişimci ve kaynak yaratıcı bir aracı
ve bu planların yaşama geçirilmesini sağlayan en önemli uygulama yöntemlerinden ya da eylem
planlarından biri olarak kabul edilmektedir. Kentsel dönüşüm taşınmaz mülkiyetini özellikle ilgi-
lendirmektedir. Her bir bölge, kendi özellikleri de dikkate alınarak mülkiyet, zilyetlik ve kullanım
koşullarında bir yeniden düzenleme alanı olabilmektedir. Bu nedenle hem arsa düzenlemesi, hem
de değerleme konularının kentsel dönüşümle ilişkilendirilmesi önem arz etmektedir (Köktürk ve
Köktürk, 2007b). Bu koşullarda, kentsel dönüşüm uygulamalarıyla yaratılan rantı hem mülk sa-
hiplerine hem de kamuya döndüren, katılımcı, adil, yeni bir arsa düzenlemesi yöntemine ihtiyaç
bulunmaktadır.
Yeni bir model olarak önerilen ve ilgili platformlarda mevcut modele kıyasla avantajları sırala-
nan “eşdeğerlik” modeli, katılımın sağlanmasını, malikin taşınmaz malının düzenlemeden önce
ve sonra aynı değerde kalmasını ve düzenleme sahasındaki bütün parsel sahiplerinin eşit şekilde
etkilenmesini sağlamayı hede!emektedir.
Bildiride, eşdeğerlik modelinin amacı, süreci / aşamaları, avantajları ve sakıncaları ortaya ko-
nularak, mevcut modelle karşılaştırılacak; eşdeğerlik modelinin ülkemiz koşullarında uygulanabi-
lirliği tartışılıp öneriler geliştirilecektir.
455
Eşdeğerlilik Modeli Üzerine
Arsa ve arazi düzenlemesinin başarısı; mal sahiplerinin düzenleme öncesi parsel değerlerinin,
düzenleme sonrası değerleriyle paralel olmasına bağlıdır. Düzenleme sonrası mal sahipleri için var
olan ekonomik değer değişimi, mevcut uygulama şekliyle bütün parsel sahiplerini aynı oranda
etkilememektedir (Yomralıoğlu, 1992). Bir parselin değeri, o parselin mevcut piyasa koşullarındaki
alım-satım bedeline karşılık gelir ve bu nedenle “taşınmaz değerleme” önem kazanır.
Ülkemizde arsa düzenlemesi, 1882 yılında yayımlanan “Ebniye Kanunu”ndan buyana uygu-
lanmaktadır. Uygulanmakta olan arsa düzenlemesinin amacı; imar planı, plan raporu, plan notları,
imar yasası ve yönetmeliklerine göre imar adasının biçimi ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma
sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat
alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, taşınmaz sınırları, mevcut yapıların durumunu göz önüne
alarak sorunsuz, düzgün, üzerinde bağımsız yapı yapmaya elverişli imar parselleri oluşturmaktır
(Köktürk, 2007). Bir bölgede arsa düzenlemesinin yapılabilmesi için öncelikle uygulama imar pla-
nının yapılması ve yürürlüğe konulması, düzenlemenin de bu plana dayalı olması gerekmekte-
dir. Söz konusu arsa düzenleme yönteminde; düzenlemeye giren parsellerin yüzölçümlerinden,
“düzenleme ortaklık payı” adıyla “eşit orantılı toprak kesintisi” yapılmaktadır. Bu uygulamada,
üçüncü boyut göz ardı edildiği için, plan kararlarıyla atanan nüfus ve yoğunluk kararları ile bu nü-
fusun gereksindirdiği kentsel sosyal ve teknik altyapı alanları arasında uyumsuzluk sorunu ortaya
çıkmaktadır. Özellikle yüksek yoğunlukta yapılaşma hakkı tanınan yerleşmelerde yeterli miktarda
kentsel donatı sunumu gerçekleşememektedir. Yapılan kesintinin ise, düzenleme nedeniyle olu-
şan değer artışının karşılığı olduğu varsayılmaktadır. Hesap sonucuna göre; bir parselden % 40
oranında kesinti yapıldığında, o parselde arsa düzenlemesi sonucunda % 67 oranında bir değer
artışı sağlanmalıdır (Yıldız, 1977). Ancak her imar parseli diğerinden farklı imar koşullarına sahip
olduğu için, değer artışı aynı oranda olmamaktadır. Parsellerin düzenleme sırasında değerleri
saptanmadığı için düzenlemeyle elde edilen değer artışı bilinmemekte ve kamuya döndürüle-
cek değer artışı hesaplanamamaktadır. Arsa düzenlemesini onaylama ve yürürlüğe koyma ile ilgili
yetkiler; belediye ve mücavir alanlar içinde belediyelere, dışında ise valiliklere verilmiştir. Arsa dü-
zenlemesi işlemini, bunun eki olan parselasyon planını ve ilgili belgeleri onaylama ve yürürlüğe
koyma yetkisi ise, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümenine, dışında ise il en-
cümenine aittir. Bu yetki, bir başka mercii veya makama devredilemez. Düzenleme, belediyelerce
ve valiliklerce taşınmaz iyeleri hiç bilgilendirilmeden re’sen yapılmakta ve tescil edilmektedir. Bu
nedenle arsa düzenlemeleri, Türk hukuk sistemi tarafından subjektif (öznel) ve kişisel nitelikte bir
idari işlem olarak görülmektedir (Köktürk, 2007). Söz konusu uygulama; sosyal, hukuksal ve teknik
sorunlar yaratmaktadır. Arsa düzenlemesinin en kritik aşamasını oluşturan “dağıtım” işlemi; bele-
diye ve valiliklerce, harita mühendislerine veya ihale ile harita mühendislik bürolarına yaptırılabil-
mekte ve bu nedenle doğruluğu ve güvenirliği sorgulanabilmektedir (Köktürk ve Köktürk, 2007c).
Almanya’da uygulanmakta olan eşdeğerlik ilkesine göre arsa ve arazi düzenlemesi, özel çıkar-
ların denkleştirilmesini sağlamakta ve mülkiyetin içerik ve sınırlarını belirlemektedir (Köktürk ve
Köktürk, 2009/2). Bir kadastro parseli malikinin, düzenleme nedeniyle ne kâr ne de zarar etmesine
dayanmaktadır. Dolayısıyla, arsa düzenlemesiyle herhangi bir spekülatif kazanç elde edilmesine
izin verilmemektedir. Eşdeğerlik modelinde; katılım ve dağıtım parselleri arasındaki değer farkı
kamuya (belediyeye) döndürülmektedir. Düzenleme kararı alınmadan önce ve düzenleme ke-
sinleşmeden önce maliklerle yüz yüze görüşmeler yapılmaktadır. Daha adil, saydam, uzlaşmacı,
kalıcı ve memnun edici çözümler sunulmaktadır. Arsa düzenlemesi, belediyelerin yönetsel yapısı
içerisindeki birimler yerine, özerk ve bağımsız durumdaki “Düzenleme Kurulu” tarafından yapıl-
456
maktadır. “Dağıtım” süreci, şüyulandırma işlemleri bu kurullar tarafından yapılırken, haritacılık ve
kadastro gibi teknik işler kamu adına yetkilendirilmiş harita mühendislerine devredilebilmektedir.
Bu da işlemlerin doğru ve güvenilir olması bakımından önemlidir (Köktürk ve Köktürk, 2007c).
Ülkemiz İmar mevzuatının kökeni Almanya olmakla birlikte, oluşturulan sistem kendimize
uydurularak ve istisna hükümlerle değiştirilerek kaynağından uzaklaştırılmıştır (Ünal, 2003’ten
aktaran; Köktürk ve Köktürk, 2007c). Almanya’da dağıtım ölçüsü olarak “değer” ve “alan” ölçü-
sü kullanılmaktadır. Bunlardan alan ölçüsünün ülkemizdeki sistemle bir ilgisi bulunmamaktadır.
Almanya’da düzenlemeye giren tüm parsellerin m2 birim değerleri aynı ise alan ölçüsü uygulan-
makta ve bunu belirlemek için düzenlemeden önce mutlaka değerleme yapılmaktadır. Dolayısıyla
hangi ölçü (değer veya alan ölçüsü) kullanılırsa kullanılsın tüm parsellerin değerlemesi yapılmak-
tadır. Oysa ülkemizde, düzenleme öncesi herhangi bir değerleme yapılmadan teorik olarak tüm
parsellerin aynı değerde olduğu varsayılmaktadır. Öte yandan, ülkemizde düzenleme ortaklık payı
oranının ve bu amaçla ayrılan yerlerin sayısının artırılmasının dışında, arsa düzenlemeleriyle ilgili
kuralda bir değişiklik yapılmamıştır. Bununla birlikte, Almanya’da, oldukça iyi işleyen bir sisteme
sahip olmalarına karşın, değişen ve gelişen koşullara uyum sağlamak için sistem sürekli geliştiril-
mektedir (Köktürk ve Köktürk, 2007c).
Almanya’daki sistemi inceleyen ilgili yazından yararlanarak, eşdeğerlik modelinin amacı ve
süreci / aşamaları açıklanabilir. Almanya’da arsa düzenlemesinin amacı; bölgelerin imara açılması
veya yeniden biçimlendirilmesi amacıyla, yapılı veya yapısız parsellerin, konuma, biçime ve bü-
yüklüğe göre yapısal ya da diğer kullanımlar için amaca uygun olarak biçimlendirilerek yeniden
oluşturulmasıdır. Ülkemizden farklı olarak, arsa düzenlemesi uygulama imar planı henüz yapılma-
mışsa da başlatılabilir. Ancak sürecin tamamlanması için, uygulama imar planının “arsa düzenle-
me planı”ndan (ülkemizdeki deyimiyle “parselasyon planı”ndan) önce onaylanmış ve yürürlüğe
girmiş olması gerekmektedir. Arsa düzenlemesi, belediye tarafından özel bir sorumlulukla karar-
laştırılır ve uygulanır. Yasal düzenlemelerle özel karar yetkileriyle donatılmış, organizasyon olarak
bağımsız ve belediye meclisinin ya da yönetiminin emirlerine bağlı olmayan bir belediye organı
olan “Düzenleme Kurulu” tarafından düzenleme gerçekleştirilir.
Düzenleme, Düzenleme Kurulu tarafından maliklerle yapılacak görüşmeden sonra verilecek
kararla başlatılır. Düzenleme kararında, düzenleme bölgesi sınırlarının herkes tarafından açıkça
anlaşılabilmesi önem arz eder. Düzenleme kararı, belediyede yerel olarak duyurulur. Düzenleme
Kurulu, tapu sicil müdürlüğüne ve kadastroyu yürütmekle sorumlu kuruma düzenleme işleminin
başladığını ve düzenleme bölgesinin sonradan yapılan değişikliklerini bildirir. Düzenleme bölge-
sinde bulunan taşınmazlar, yüzölçümlerine göre yapılan hesapla “düzenleme kütlesi”ne dönüştü-
rülür. Yerel amaçlı yollar ve kamusal alanlar ya da denkleştirme alanları olarak belirlenen alanlar
bu düzenleme kütlesinden kesilir. Geriye kalan, dağıtım kütlesidir. İki ayrı dağıtım ölçüsü (alan ve
değer ölçüsü) uygulanır. Alan ölçüsüne göre dağıtım, yeni imar bölgelerinde yapılacak arsa dü-
zenlemeleri için; değer ölçüsüne göre dağıtım, kent içinde yapılacak sağlıklaştırma bölgeleri için
çok daha iyi sonuçlar verir (Ülger vd., 2006). Alana göre dağıtım; tüm düzenleme bölgesindeki
parsellerin aynı değere sahip oldukları bölgelerde uygulanır, alanların oranına göre düzenlenir.
Değere göre dağıtımda; her malike olabildiğince aynı piyasa değerinde bir parselin tahsis edil-
mesi gerekir. Katılım parsellerinin ve tahsis edilmesi gereken parsellerin piyasa değeri, düzenleme
kararının verildiği tarih bakımından elde edilir. Dağıtım kütlesinden, katılan maliklere, arsa dü-
zenlemesinin amacına uygun olarak, katılan parsellerle olanaklar ölçüsünde aynı konumda ya da
aynı değerdeki paylarına uygun parsellerin tahsis edilmesi gerekir. Eğer bu olanaklı olamıyorsa,
bir para denkleştirmesi yapılır. Para denkleştirmesi, düzenleme planının yapıldığı andaki piyasa
457
değerine göre belirlenir. Düzenlemenin amacıyla uyumluysa ve malikler de onaylarsa, parsellerde
ortak (paylı) mülkiyet oluşturulabilir (Köktürk ve Köktürk, 2009/2). Değer ölçütlerine göre yapılan
düzenlemelerde işleme katılan parsellerden kesilecek miktar açık tutulmuştur. Bu yöntemde esas,
düzenlemede eşdeğerliği sağlamaktır. Alan ölçüsü yönteminin uygulandığı işlemlerde ise eşde-
ğerlikten başka toprak kesintisine sınırlar da konmuştur; artan değer karşılığında yapılacak toprak
kesintisi Almanya’da ilk kez imara açılacak bölgeler için % 30, yeniden imar edilecek yerlerde ise
% 10’u geçemez. Toprak kıymetlerinin düzenleme sonucunda çok arttığı uygulamalarda, değer ya
da alan ölçüsüne başvurulsun, eşdeğerliği sağlamak için % 30’luk alan kesintisinden başka parsel
sahiplerinin ayrıca para ödemeleri de mümkündür (Ülger vd., 2006). Düzenleme planı, belediye ta-
rafından, maliklerle yapılacak görüşmelerden sonra verilecek kararla hazırlanır. Düzenleme planı,
düzenleme haritası ve düzenleme cetvelinden oluşur. Düzenleme kurulu, kesinleşen düzenleme
planını yerel araçlarla duyurur. Sonrasında düzenleme planını uygular ve parasal ödemeleri yapar.
Tapu sicil müdürlüğüne ve kadastroyu yürütmekle yetkili kuruma, düzenleme planının onaylı bir
kopyasını gönderir ve tüzel değişikliklerin kayıt edilmesini ister. Böylece düzenleme işlemi sonuç-
lanmış olur (Köktürk ve Köktürk, 2009/2).
Arsa düzenlemesinin en kritik noktası, dağıtım aşamasının modellenmesidir. Eşdeğerlik ilke-
sine göre modellemede, bir değerleme sistemiyle bütünleşme sağlanmalıdır. Almanya’da arsa
düzenlemelerinde, toprak değeri, kural olarak karşılaştırma yöntemine göre hesaplanmaktadır.
Karşılaştırma yönteminin uygulanmasında, değeri etkileyen özellikler bakımından değerlemesi
yapılan taşınmazın özellikleriyle yeterli uyumu gösteren taşınmazlar kullanılmalıdır. Önkoşul, kar-
şılaştırılabilir topraklar için pazar değerlerinin yeterli sayıda var olmasıdır.
İlk kez imara açma amaçlı düzenlemelerde, katılım parselleri, ilke olarak ham imar toprağının
özelliklerine göre değerlenirler. Böylece, arsa düzenlemesi kapsamında kamuya döndürüleme-
yen planlamaya bağlı değer artışının maliklerde kalması ve yalnızca arsa düzenlemesine bağlı de-
ğer artışlarının kamuya döndürülmesi güvencelenmiş olur. Parsel yapılı ise, parsel yapısız olsaydı
sahip olacağı değer temel alınır. Katılım parsellerinin değerlemesinde, uygulama imar planının
notları ve kararları gözetilemez. Tahsis parsellerinin değerlemesinde ise, uygulama imar planının
notları ve kararları, arsa düzenleme planına göre oluşturulan yeni parsellerin özellikleri, durumu
ve konumu göz önünde bulundurulur.
Resmi olarak belirlenmiş bir sağlıklaştırma bölgesinde ise alana dayalı arsa düzenlemesi yapı-
lamaz. Arsa düzenlemesine katılan taşınmazların rayiç değerinin aynı olması halinde alana göre,
farklı olması halinde ise değere göre uygulama yapılmaktadır. Her iki dağıtım ölçütünde de taşın-
mazların tek tek rayiç değerlerinin saptanması zorunludur.
Düzenlemeye katılan parsel maliklerinin dağıtım kütlesindeki paylarının hesaplanması için,
düzenlemeden önce birbirlerine karşı sahip oldukları alan ya da değer oranından hareket edil-
mektedir. Düzenlemeye giren tüm taşınmazların rayiç değerleri, düzenleme kararının alındığı ta-
rih itibariyle saptanmalıdır. Tahsis sırasında ise, verilen parselin değeri, düzenleme öncesi değeri
ile aynı olmalıdır. Kısaca, düzenlemeye giren parsel maliklerinin hak kaybı olmamaktadır (Kök-
türk ve Köktürk, 2009/2). Hatta tahsis aşamasında hak sahiplerine seçenekler (ödenti olarak kat
mülkiyeti, trampa taşınmazı, ölünceye kadar oturma hakkı, emekli aylığı vb.) sunulabilmektedir
(Köktürk ve Köktürk, 2005).
İlgili yazında, kentsel dönüşüm projelerinde değer ölçüsüne göre dağıtımın daha uygun ol-
duğu belirtilmekte ve dönüşüm öncesi ve sonrası değerleme yapılması önerilmektedir. Dağıtım
parsellerinin değerlemesinde; parselin şekli, büyüklüğü, konumu ve imar için öngörülen kullanım,
458
cins ve ölçüleri (kat yüksekliği, taban ve yapı alanı katsayıları vb.) yanı sıra altyapının durumu da
değerlemeyi etkilemektedir. Bu nedenle yeni dağıtım parsellerinin alt yapı harcamalarına göre
değerlemeleri yapılmalıdır.
Eşdeğerlik modelinin sakıncaları, riskleri veya zorlukları ise; değerin sübjektif olması, değere
etki eden (değeri artıran veya azaltan) parametrelerin sayısının fazla olması ve yöresel değişkenlik
göstermesi ve parametrelerin değere etkisini belirlemede farklı yaklaşımların bulunması vb. ola-
rak sıralanabilir (Yıldız vd., 2008).
Eşdeğerlilik Modelinin Ülkemizde Uygulanabilirliği
Arsa düzenlemesi; arsa politikasının önemli bir bölümünü oluşturmakta ve bu kapsamda,
arsa ve konut arzı ile fiyatları üzerinde büyük etki oluşturmaktadır. Ülkemizde uygulanmakta olan
mevcut arsa düzenlemesi yöntemi; genelde imara yeni açılan yapısız ya da çok az yapılaşmış,
yoğunluğu düşük yerlerde uygulanmaktadır. Söz konusu yöntemin imara aykırı, kaçak yapılaş-
mış, yoğunluğu belli bir düzeye gelmiş, kat mülkiyeti / kat irtifakı tesis edilmiş yerlerde uygula-
nabilmesi olanaklı değildir. Kentsel dönüşüm uygulamalarının başladığı ülkemizde, bu nedenle,
mevcut yöntemin ihtiyaçları karşılayamayacağı açıktır. Dolayısıyla, arsa düzenlemesi konusunda,
yukarıda açıklanan nedenlerle de ilişkili olarak, köklü ve sistematik bir düzenlemeye ihtiyaç var-
dır. İlgili yazında, söz konusu düzenlemenin, “eşdeğerlik ilkesi”ni temel alan bütüncül bir yasal
düzenleme önkoşuluyla gerçekleşebileceği konusunda fikir birliği bulunmaktadır. Almanya’daki
uygulamadan yararlanarak söz konusu yöntemi, Prof. Dr. Nazmi Yıldız profesörlük takdim teziyle
ülkemize 1977 yılında tanıtmıştır, ancak o günden buyana uygulamaya yönelik somut bir adım
atılamamıştır. Bayındırlık ve İskân Bakanlığı’nın 2009 yılında gerçekleştirdiği Kentleşme Şurası’nın
“Kentsel Dönüşüm, Konut ve Arsa Politikaları Komisyon Raporu”nda da imar uygulaması ile ilgili
sorunlar dile getirildikten sonra, “eşdeğerlik ilkesini esas alacak bir yasal düzenlemenin ve kentsel
dönüşüm projelerinde uygulama araçlarının değer esaslı olarak belirlenmesinin gerekliliği vurgu-
lanmaktadır. Yine ilgili yazında, eşdeğerlik modelinin ülkemizde uygulamaya geçirilememesinin
nedenleri; taşınmaz mal değerlemesinin taşınmaz değerleme uzmanlarınca yapılması, belediyele-
rin konuyla ilgili bilgi ve teknik eleman eksiklikleri, ilgili yasal düzenlemelerin olmaması, uygulama
projelerine ek maliyetler getirmesi vb. olarak sıralanmaktadır (Yıldız vd., 2008).
Ülger vd. (2006)’nin de belirttiği gibi, “imar planlarının hayata geçirilmesi (imar uygulamaları)
birbirleri ile çok sıkı ilişkili bir dizi önlemin uygulanmasına bağlıdır. Bunlar içinde, başta en önem-
lisi olarak arsa düzenlemesi olmak üzere arsa ve arazi stoklaması, kamulaştırma, sınır düzeltmesi,
yapı zorunluluğu, teknik altyapıların inşaatı, arazi vergilendirmesi, arsa ve arazi değer haritalarının
oluşturularak halka açılması ve taşınmazların (arsa/arazi) rayiç değerlerini belirleyen kamusal ku-
ruluşların oluşturulması önemli bir yer tutar. Genelde kapsamlı ve kendi içinde tutarlı bir şehircilik
tüzesi (imar kanunu) içinde yer alması gereken bu önlemler yalnız başına yeterli değildir. Diğer
altyapılar da (teknik, eğitim, yeterli örgütlenme ve siyasi irade) anılan önlemleri tamamlayıcı un-
surlardır” (s.10).
Eşdeğerlik modelinin ülkemizde uygulanabilirliğinin;
farklı nitelikte uygulama alanları - değerleme yöntemleri, kesinti oranı, düzenleme sınırı),
459
açısından değerlendirilmesi ve bu değerlendirmeler ışığında önerilerin geliştirilmesi gereklidir.
Köktürk ve Köktürk (2009)’e göre, Türkiye’de eşdeğerlik ilkesinin uygulanabilmesi için, en*as-
yon oranının düşük ve ekonomik istikrarın sürekli ve kalıcı olması, Türkiye koşullarıyla uyumlu bir
değerleme sisteminin oluşturulması (taşınmaz değerlemesinin nesnel ve hukuksal temellerinin
açıklanması), değerlemede etik kodların tanımlanması ve aktif bir arsa politikasının oluşturulması
gerekir. Taşınmaz değerlemede; tüzel altlıklar, kurumsallaşma, yöntemler, standartlar, belgeleme
(lisanslama) ve eğitim alanlarında (Köktürk, 2009) yapılanmaya gidilmelidir. Uluslararası değer-
leme standartları irdelenerek, Türkiye koşullarına uygun değerleme standart ve kriterleri belir-
lenmelidir. Değerlemeyi yapacak uzmanlar yetiştirilmeli, bu uzmanların bağlı olacağı değerleme
sistemini denetleyen bağımsız ve özerk yapıda kontrol düzenekleri oluşturulmalıdır. Öte yandan,
eşdeğerlik ilkesinin belirlenmesinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca, siyasi, ekonomik ve toplum-
sal yapıda uzlaşma sağlanmalıdır. İlgili kurumlar arası eşgüdüm ve işbirliği sağlanmalıdır.
Kent planlamanın sorunlara yol açan yasal ve kurumsal yapısı ile ilgili diğer disiplinlerle ilişkisi,
ilgili platformlarda tartışılmalı ve öneriler geliştirilmelidir. İmar planı ve uygulamasını yapma ve
onama yetkisinin özel kanunlarla farklı kurumlara verilmiş olması, çeşitli uygulama sorunlarına
yol açtığı için; imarla ilgili yasal mevzuat ve ilgili kurumların yetki alanları, bu karmaşıklığı gidere-
cek biçimde yeniden düzenlenmelidir. Kentsel dönüşümün planlama hiyerarşisi içindeki konumu
netleştirilmelidir. Kentsel dönüşüm projeleri planlamanın üstünde ve üst ölçekli planlardan kopuk
bir uygulama aracı olarak ele alınmamalıdır. Makro ölçekte ve bütüncül yaklaşımla ele alınmalı,
projeler birbirleriyle ve kentle ilişkili olmalı, kentsel standartları (donatıları) düşürmemelidir. İmar
planları üretilirken ilgili fiziki planlama disiplinleriyle ortak çalışmaların yapılması yasal zorunluluk
haline getirilmelidir. Tüm planlama aşamaları birbiriyle ilişkili olmalı, üst ölçeklerin alt ölçekler için
bağlayıcılığı bulunmalı ve ölçekler arası uyum gözetilmelidir. Plan tadilatlarıyla ilgili çeşitli yasal
sınırlamalar getirilmelidir. Kontrol ve denetim mekanizmaları kurulmalıdır.
Arsa düzenlemesi, kent planlamanın temel aldığı teknikle yapıldığı için; öncelikle anılan tekni-
ğin dayanağı ortaya konulabilir. Kent planlama, 19. yüzyılın ortalarında mimarlığın içinde, mimar-
ları ve mimarlığın becerilerini kullanarak yaratılmış; kısaca kent planlama mimarlıktan koparılarak
oluşturulmuştur. Kent planlama büyük ölçüde Batı düşüncesinin gelişimi içinde ortaya çıkmış,
kent toprakları üzerinde özel mülkiyetin temel denetim biçimi olduğu kabulüne dayanmış ve var-
lığı ve çözümleri bu mülkiyet biçimine temellenmiştir (Tekeli, 1991). “Türkiye’de şehir planlamanın
üniversiter eğitim üzerinden ayrı bir meslek olarak örgütlenip ilk mezunlarını vererek, imarlaşma
üzerinde söz sahibi olmasına kadar yaşanan zamanda, alanda eylemli olan mimarlık hem yerli ve
yabancı ünlü mimarlarıyla hem de fiziki planlama etkinliğine teknik yaklaşım biçemleriyle, kendi
kimlik özelliklerini kazımıştır” (Ergin ve Çukur, 2007, s.23). Başka bir deyişle, 1960 öncesi kent plan-
lama, büyük ölçüde mimarların tasarım becerisi içinde kalmış ve planlar da ünlü tasarımcıların
adlarıyla anılmıştır. Kent, bütünlüğü olan bir nesne olarak ele alınmış ve tasarım yeteneği olan
kişiler tarafından planlanmıştır. Kentin nesne olarak ele alınması; geometriden yararlanarak pergel
ve cetvelle kenti homojen bir düzen içinde planlamayı gerektirmiştir.
460
Kent planlama mimarlıktan “modül” anlayışını devralmış ve fonksiyona dönük ölçümlendir-
menin niteliği nedeniyle, kendine uyarlayarak içselleştirmiştir. Kent planlamadaki “modül bilinci”
sadece ölçümlendirme açısından tekrarlamayı içermemekte, parseli ve binasıyla birlikte bir ölçü
birimini/ünitesini de tanımlamaktadır. Örneğin, parsel düzeninde oluşan yapı adasında minimum
parsel büyüklüğü, o yapı adası içinde tekrarlanan bir “modül” konumundadır. Modül bilincini tüm
kentsel alan kullanımlarında görmek mümkündür (Ergin ve Çukur, 2007). Kent planlamanın tasa-
rım eyleminin mimarlığın tasarım mantığını hala taşıyor olması, kent planlamanın konuları gereği
kendi zararına işlemektedir. Kent ölçeğinde (imar planlarında), yere / kültüre içkin özgün eyleme
biçeminin yapısal olarak kurulması gereklidir.
Yukarıda da değinildiği gibi, imar planlarının mekanik biçimde imar parseli üretimiyle sınırlı
kalması ve planlamanın tasarımla bağının kopuk olması; monoton, estetik kaliteden yoksun ve
kimliksiz yaşam çevreleri oluşturmaktadır. Özellikle parselasyonla (TAKS-KAKS verilerek) çözülen
imar adaları, tek-tip mekanların üretilmesinde neden olmaktadır. Yapı adası düzeninde (Emsal ve-
rilerek) çözülen imar adarı, daha esnek tasarımların yapılmasına olanak vermektedir. Ancak parse-
lasyon düzeni, bağımsız parsellerin oluşmasını olanaklı kıldığı için hem taşınmaz sahipleri hem de
arsa düzenlemesini yapan harita mühendislerince (dolayısıyla yerel yönetimlerce) tercih edilmek-
tedir. Bağımsız parsel üretiminin gerekliliği, ilgili yönetmelikçe de vurgulanmaktadır. Buna karşın,
yapı adası düzeninde bir çözüm istendiği takdirde, geliştirilecek çeşitli araçlarla (örn. bazı imar
haklarıyla) ilgili malikler için cazip hale getirilebilir. Eşdeğerlik ilkesine dayalı arsa düzenlemesi
yöntemini uygulamaya geçirirken, anılanlar ışığında, kentsel mekan oluşumu açısından da konu
ele alınmalıdır. Başka bir deyişle, kent özne olarak ele alınmalı; kentin organik, sembolik yapısı ve
metafiziği de göz önünde bulundurulmalıdır. Harita mühendisi, plan notları ve raporunu okuyarak
o yerleşimde nasıl bir yaşam çevresinin öngörüldüğünü kavrayabilir ve buna uygun parselasyon
planı yapabilir. Ayrıca, dağıtımda hisseli parsel oluşturmamaya (onay almadan, habersiz olarak
vatandaşların tanımadıkları kimselerle hisseli hale gelmesini önlemeye) özen göstererek, oluşabi-
lecek anlaşmazlıkların önüne geçebilir ve planda öngörülen yapılaşmanın hayata geçirilebilmesi
için zemin hazırlayabilir. Eşdeğerlik ilkesine dayalı yöntemde, para denkleştirmesi yoluyla da bu
soruna çözüm üretilebilir. Öte yandan, imar parseli verilemeyecek kadar küçük olan parsellerin
gerçek karşılığı bedele dönüştürülerek ödenebilir veya bu parseller karşılıklı anlaşma yoluyla bir
parsele paydaş yapılabilir.
Uygulama imar planı 3194 sayılı İmar Kanununda; “tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa ka-
dastral durumu işlenmiş olarak nazım imar plan esaslarına uygun olarak çizilen ve çeşitli bölgelerin
yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama prog-
ramlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan” olarak tanım-
lanmaktadır. Tanım gereği, imar planlarının yapımına esas olan halihazır haritaların kadastral olma
zorunluluğu yoktur. Bu durumda kent plancıları, kadastro parsellerini uygulamayı güçleştirecek
tarzda parçaladıklarını görememektedir. Dolayısıyla, uygulama imar planlarının mutlaka güncel-
leştirilmiş standart topografik kadastral nitelikli halihazır haritalar üzerinde yapılması zorunlu tu-
tulmalı ve kanundaki “varsa” ibaresi kaldırılmalıdır. Ayrıca imar planı yapılırken, kamu tesisleri alan-
ları homojen (erişilebilirlik mesafesi içerisinde) dağıtılmalı ve olası düzenleme bölgesi sınırları göz
önünde bulundurulmalıdır. İmar planlarında, taşınmazın değerini etkileyen konum ve niteliğine
ilişkin kararlar alındığı için, kent plancılarının da eşdeğerlik ilkesine dayalı arsa düzenlemesi ve
değerleme konularında bilgi sahibi olması önem arz etmektedir. Bunun için kent planlama lisans
eğitiminde konuyla ilgili dersler verilmelidir.
461
Eşdeğerlik ilkesine dayalı arsa düzenlemesi yönteminin; ilgili faktörler, modelleme, farklı nite-
likte uygulama alanları ile değerleme yöntemleri ilişkisi, kesinti oranı ve düzenleme sınırı bakımın-
dan da uygulanabilirliği ya da nasıl uygulanabileceği irdelenmelidir.
Taşınmaz değerlemede, bir taşınmazın (konu kapsamında bir parselin) değerini etkileyen (ar-
tıran ya da azaltan) birçok faktör bulunmaktadır. Topografik yapısı, parselin şekli ve boyutu, mev-
cut kaynaklar (sanat yapıları veya doğal kaynaklar), kullanılabilir alan, mevcut altyapı hizmetleri
(elektrik, su, kanalizasyon, doğal gaz vb.), toprak kalitesi / zemin yapısı, görüş / manzara, sosyal ve
teknik donatı alanlarına uzaklıklar (eğitim merkezleri, sağlık tesisleri, alışveriş merkezlerine, çocuk
bahçesine, şehir merkezine, otopark alanına, ibadethaneye, anayol, demir ve deniz yollarına uzak-
lıklar vb.), gürültü, şehrin zararlı bölgelerine uzaklık, izin verilmiş kat adedi ve inşaat alanı, parselin
ada içerisindeki konumu, parselin cephe sayısı vb. (Doeble, 1986’dan aktaran; Yıldız vd., 2008).
Bu faktörlere ek olarak, parselin kullanım amacı (konut, ticaret, vb.) ve yasal özelliği de bir parse-
lin değerini etkileyen önemli faktörlerdir. Faktörler; zamana, koşullara, ihtiyaç önceliklerine, etki
ağırlıklarına göre değişkenlik göstermektedir. Parsel değerini etkileyen faktörlerin sayısının fazla
olması ve bunların bölge koşularına ve kişiden kişiye değişebilmesi yöntemin uygulanabilirliğinin
sorgulanmasına yol açmaktadır. Ancak parsel değerini etkileyen en önemli faktörlerin temelde
tüm parselleler için dikkate alınması ve yöresel koşullara göre değişebilen diğer belirleyici faktör-
lerin kullanımının da konunun uzmanlarına bırakılması uygun olabilir.
Faktörlerin değere etkisini belirlemede kullanılan sübjektif yaklaşımların önlenmesi amacıyla,
söz konusu faktörlerin bir parsel değerini aynı oranda etkilemeyeceği göz önünde bulundurula-
rak, her bir faktör için bir ağırlık katsayısı belirlenebilir. Ancak bunun belirlenmesi, kolay değildir
ve detaylı çalışmaları gerektirir. Arsa ve arazi çalışmaları ile ilgilenen kişi, kurum ve kuruluşlarının
katılımı ile yapılacak kapsamlı bir anket sonucunda söz konusu ağrılık katsayıları saptanabilir ve
bunlar standart haline getirilerek kullanılabilir (Yomralıoğlu, 1992). Ancak ağırlık katsayıları; ülke-
nin tüm yerleşmeleri için geçerli olacak tek-tip standartlar yerine, yöresel / bölgesel koşullara göre
ilgili uzmanlarca belirlenecek “yöresel katsayılar” olarak, her belediyenin hazırlayacağı yerel arsa
düzenlemesi yönetmeliklerinde açıklanabilir.
Yomralıoğlu (1992) bir çalışmasında, eşdeğerlik ilkesine dayalı arsa düzenlemesinde bir par-
selin değerini saptamak için uyguladığı puanlama yöntemini anlatmıştır. Buna göre, düzenleme
çalışmaları; düzenleme öncesi ve düzenleme sonrası aşamalarından oluşmaktadır. Her iki aşama-
da, parseller için ayrı ayrı değer faktörleri ve bu faktörlere ait ağırlıklar belirlenmektedir. En iyi ko-
şulara sahip birim metrekare değerinin maksimum 100 olduğu kabul edilir ve her bir faktör % 100
üzerinden iyilik derecesine göre (proje ve inşaat giderleri, ekonomik avantaj/kazanç açısından)
puanlandırılır. Düzenleme öncesi durumda mevcut kadastro parselleri imar planından bağımsız
olarak ele alınırken, düzenleme sonrası durumda da imar planı bölgeye uygulanmış gibi düşünü-
lür. Düzenleme öncesi ve düzenleme sonrası parsel değerleri hesaplandıktan sonra dağıtım işlemi
gerçekleştirilir (Yomralıoğlu, 1992).
Parselin değerini belirlemede kullanılacak faktörlerin sayısal büyüklüklerle tanımlanabilmesi,
matematiksel model içerisinde ifade edilebilmesi ve tüm uygulayıcılar tarafından kişisel tercih kul-
lanmadan aynı anlamda, basit, anlaşılabilir nitelikte olması gereklidir (Yıldız vd., 2008). Ancak ma-
tematiksel modellerde, tüm değişkenlerin ifade edilebilmesi mümkün olmamakta, sadece önemli
değişkenler dikkate alınabilmektedir. Bu konuda ilgili uzmanlar bir arada çalışmalı ve amaca en
uygun modeller üretilmelidir.
Farklı koşullarda olan ve farklı amaçlarla gerçekleştirilen uygulama alanları, değerleme açısın-
462
dan sını�andırılmalı ve buna uygun değerleme yöntemleri seçilmelidir. Doğru rayiç değerlerinin
saptanabilmesi için doğru yöntemin seçimi önemlidir. Parsellerin yapılı ya da yapısız olmasına; ilk
kez imara açma amaçlı düzenlemelere ya da kentsel dönüşüm alanlarındaki düzenlemelere göre
uygun değerleme yöntemleri belirlenmeli ve bunlar ilgili imar yasa ve yönetmeliklerinde ayrıntılı
olarak açıklanmalıdır.
Kesinti oranları; ülkenin, uygulama yerinin ve projenin koşullarına uygun oranda olabilir ve
bunlar hazırlanacak yerel yönetmeliklerde açıklanabilir. Kesinti oranları, yapılaşma (nüfus) yoğun-
luğu ile ilişkilendirilmeli, yani planda uygulanan yapı yoğunluğunun gerektirdiği donatı gereksi-
nimi dikkate alınarak tanımlanmalıdır. Kesintide dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta vardır:
“imar planında uygulama alanındaki kamusal tesisler için öngörülen yerler yalnızca dağıtım parsel-
lerinin bağlantısına yaramalıdırlar. Eğer bir yol, uzak bölgenin trafiği için geniş tutulacaksa uygula-
ma alanındaki parsellerin bağlantısı amacıyla gerekli yerler düzenlemede hesaba katmalı, fazlasını
yerel yönetimler sağlamalıdır. Aynı görüş, çocuk oyun bahçeleri için de geçerlidir. Eğer nüfus başına,
örneğin, 1 m2 yer gerekli ise civar bölgenin ihtiyacını karşılayacak büyükçe bir çocuk bahçesinin ha-
zırlanmasında, düzenleme bölgesinde beklenen nüfus kadar bir yer ayrılmalı, kalanını belediye kendi
yedek topraklarından sağlamalıdır. Bunlar düzenlemeye karar verdiği sırada tartışılması gereken ko-
nulardır... Uygulama alanındaki trafik tesisleri ile daha çok düzenleme bölgesi sakinlerinin ihtiyaçla-
rını karşılayacak yeşil alanlar için kesilen toprak miktarı yasal çerçeveyi aşarsa para ile denkleştirme”
yapılmalıdır (Ülger vd., 2006, s.371).
Düzenleme sınırı ise, farklı yapılaşma yoğunlukları dikkate alınarak belirlenmelidir. Düzenle-
me sınırının saptanmasına, konuyla ilgili uzmanlar karar vermelidir.
İmar durumu, mülkiyet ve doğal özelliklerle ilgili verilerin yerleşmelerin çoğu için sayısal or-
tamda ve bir arada elde edilememesi uygulamada güçlüklere neden olmaktadır. Bu nedenle, ilgili
veriler, kent bilgi sisteminde temel altlık olarak kullanılmalıdır. Mülkiyete ilişkin mevcut veri ve
bilgiler bilgisayar ortamında mekânsal bilgi sistemine uygun standartlarda üretilmeli; mekânsal
bilgiler sayısal haritalarla ve imar planlarıyla ilişkilendirilerek CBS teknikleri ile kullanılabilir hale
getirilmeli; mekânsal bilgi sistemine kadastral parsellerle ilgili tüm kurum ve kuruluşlarca alınan
kısıtlayıcı kararlar aktarılmalı; mevcut kullanım durumu sayısal halihazır haritalara ve veri tabanına
aktarılmalıdır (Kentleşme Şurası, 2009b). Kartografik çizim teknikleri buna uygun geliştirilebilir.
Kent genelinde, taşınmaz malların genel envanteri çıkarılmalı, taşınmazların rayiç değerleri ob-
jektif yöntemlerle saptanmalı, bu değerler belirli zaman periyotları içinde güncellenerek haritalar
halinde ilan edilmelidir.
Değerleme esaslı yönteme dayalı yapılacak düzenlemelerde, dönüşüm alanında belirlenecek
katılım değeri; düzenleme alanına komşu, daha sonraları düzenleme yapılacak proje veya uygu-
lama alanlarında haksız, yapay değer yükselmelerine neden olacaktır. Bu da mülkiyetin yeniden
dağıtımında güçlüklere, uygulamanın yapılamamasına neden olabilir. Eğer etaplar halinde uygu-
lama yapılacaksa, mutlaka uygulama yapılacak bölgenin tümünün değer haritasının önceden ya-
pılmış olması gerekmektedir (Ülger vd., 2006, s.397).
Arsa düzenlemesi çalışmalarında verimin artırılması amacıyla, değer haritalarının oluşturul-
ması ve analiz edilmesi, gerekli hesaplamaların yapılması ve dağıtım işleminin gerçekleştirilme-
sinde coğrafi bilgi sistemlerinden yararlanılmalıdır.
Eşdeğerlik esasına dayalı arsa düzenlemesinde taşınmaz sahiplerine, taşınmazlarının düzen-
lemeye dahil olduğu, adreslerine duyurulmalı ve malikleri bilgilendirmenin ötesinde, düzenleme
463
kararı alınmadan önce ve düzenleme kesinleşmeden önce toplantılar yapılarak sürece aktif ve eşit
katılımları sağlanmalıdır. Böylece stratejik planlama ve uygulaması da sağlanmış olacaktır.
İmar tüzesinin mevcut sorunları aşabilecek ve günün koşullarına cevap verebilecek biçimde
yeniden düzenlenmesi gereklidir. Arsa düzenlemesi konusu, başka yasalar kapsamında değil, “eş-
değerlik ilkesi” temelinde yalnızca İmar Yasası içinde düzenlenmelidir. İmar planlarının uygulan-
masında, eşdeğerlik ilkesini esas alan bir arsa düzenlemesi yönetmeliğiyle, çözüm önerilmelidir.
Eşdeğerlik ilkesine dayalı arsa düzenlemesiyle ilgili öneri bir yönetmeliğin neleri içermesi, çerçe-
vesinin ne olması gerektiği ortaya konulabilir. Yönetmelikte eşdeğerlik ilkesinin, hukuksal, teknik
ve kurumsal yapısı ayrıntılı bir şekilde açıklanmalıdır. Değerleme yöntemlerinin, ilkelerinin ve uy-
gulama esaslarının herkesin anlayabileceği şekilde açık, net ve kesin olarak belirlenmesi gereklidir
(Köktürk ve Köktürk, 2009/2). Bunun için; uluslararası deneyimlerden yararlanılarak ülkemiz koşul-
larına uyarlama yapılmalı ve konuyla ilgili disiplinler ortak çalışmalar gerçekleştirmelidir.
Yönetmelikteki hükümler şu temel çerçevede düzenlenmelidir:
-
lanmalıdır;
oluşacağı, nasıl toplanacağı, hangi yetkilerle donatılacağı, yetkilerinin başka bir birime devredilip
devredilemeyeceği ve nasıl denetleneceği belirlenmelidir;
nasıl görüşüleceği açıklanmalıdır;
-
lunması gerektiği belirtilmelidir;
payların nasıl hesaplanacağı ve hangi ölçütlere göre gerçekleşeceği açıklanmalıdır;
ortaya konulmalıdır.
Ülke genelinde arsa düzenlemesiyle ilgili genel çerçeveyi çizen bu yönetmeliğin yanı sıra her
belediyenin yerel özelliklerine uygun “yerel arsa düzenlemesi yönetmelikleri” hazırlanmalıdır.
Arsa düzenlemesi ve değerleme sistemi, Belediye Meclisi veya İl Genel Meclisinin ve dolayısıy-
la siyasilerin takdirine bırakılmamalıdır. Almanya’da olduğu gibi, yerel yönetimlerin bünyesinde
bağımsız birimler oluşturulmalı ve bu birimlerde harita mühendisi, kent plancısı, değerleme uz-
manı gibi uzmanlar mutlaka yer almalıdır. İlgili teknik elemanların belediyelerde istihdam edil-
meleri konusunda yasal yaptırım uygulanmalı ve belediyede çalışan teknik elemanlara hizmet içi
eğitimler verilmelidir.
Arsa düzenlemesini yapma, bilgi, belge ve işlemleri hazırlama ve tapuda tescil etme konusun-
da yetkili olan harita ve kadastro mühendislerinin (jeodezi ve fotogrametri mühendisliği); hari-
ta mühendislik hizmetleri yanı sıra planlama tekniği, taşınmaz mal hukuku, idari yargı sistemi ve
464
kararları, taşınmaz değerleme konularında, kadastro ve tapu sicili sistemi, belediyelerin işleyişi
hakkında da bilgi sahibi olmaları gerekmektedir (Köktürk, 2007). Harita, Tapu ve Kadastro Sektörü,
“eşdeğerlik ilkesi” konusunda bilgilendirilmelidir. Harita mühendisliği mesleğinin, eşdeğerlik ilkesi
temelinde arsa düzenlemelerini yapabilir duruma getirilmesi amacıyla lisans eğitimi revize edil-
melidir. Böylece konuyla ilgili uzman yetiştirilmiş olabilecektir.
Taşınmaz değerleme uzmanlarının yetiştirilmesi amacıyla lisans programları önerilmelidir. Uz-
manlara mezun olduktan sonra da güncelleme eğitimleri verilmeye devam edilmelidir.
Teknik altyapıların yapımından ileri gelen harcamalar, tasarım ve dönüşüm imar planının yapı-
mı, taşınmazların değerlemesi, mimari uygulama projesi yapımı, yıkım ve molozların kaldırılması
masra�arının imar parsellerine yansıtılması eşdeğerlik ilkesinin uygulamasında hesaba katılmak-
tadır (Ülger vd., 2006). Eşdeğerlik ilkesine dayalı arsa düzenlemesi yönteminin, uygulama proje-
lerine getireceği düşünülen ek maliyet; mevcut yönteme dayalı uygulamaların çoğu kez yargıya
taşınmasıyla kaybedilen zaman, emek, para ve yarattığı psikolojik etkiyle kıyaslandığında, boyutu
önemsenmeyecek kadar küçük olacaktır.
Sonuç
31 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştü-
rülmesi Hakkında Kanun’da; dönüşümle ilgili yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı`na verilmektedir.
İlgili Bakanlık, “riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa
düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya yetkili” (madde 6/5) kılınmaktadır. Kanun uyarınca
yapılacak planların, yürürlükteki 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri dahil olmak üzere, imara iliş-
kin hükümler ihtiva eden bütün mevzuat kısıtlamalarına “tabi olmadığı” belirtilmektedir (madde
9). Kanun’un; arsa düzenlemesi yapma yetkisi konusunda karmaşıklığa yol açabileceği, arsa dü-
zenlemesi konusunda 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun bağlayıcılığını ortadan kaldırabileceği, katılımı
yeterince öngörmediği vb. göz önünde bulundurulduğunda; bahsi geçen sorunlara çözüm olabi-
lecek şekilde ilave yasal düzenlemeler yoluna gidilmesi büyük önem arz etmektedir.
Bildiride, ülkemizde uygulanmakta olan “eşit orantılı toprak kesintisi” anlayışına dayalı arsa ve
arazi düzenlemesi yönteminin uygulamadaki aksaklıkları ve sebep olduğu sorunlar ortaya konul-
maya çalışılmış; konuyla ilgili uzmanlarca önerilen “eşdeğerlik ilkesi”ne dayalı modelin amacı ve
süreci anlatılmış ve eşdeğerlik ilkesine dayalı modelin ülkemiz koşullarında uygulanabilirliği tar-
tışılıp, öneriler geliştirilmeye çalışılmıştır. Özellikle ülkemizde yaşanmakta olan kentsel dönüşüm
uygulamalarının, değerleme esaslı arazi ve arsa düzenlemesi konusunda yeni bir modele olan ih-
tiyacı artıracağı ve söz konusu önerilerin, katılımcı ve adil bir kentsel dönüşümün uygulanmasında
göz önünde bulundurulabileceği düşünülmektedir.
Kaynaklar
Ergin, Ş. ve Çukur, D. (2007). Şehir planlama’da modül kullanımı ya da bir öncekine yanıt. Egemimarlık. Sayı:61.
22-25.
Kentleşme Şurası, (2009a). Mekânsal Planlama Sistemi ve Kurumsal Yapılanma Komisyonu Raporu, Bayındır-
lık ve İskân Bakanlığı, Ankara.
Kentleşme Şurası, (2009b). Kentsel Dönüşüm, Konut ve Arsa Politikaları Komisyonu Raporu, Bayındırlık ve
İskân Bakanlığı, Ankara.
Köktürk, E. ve Köktürk, E. (2005). Yeni Bir İmar Tüzesinin ve En Önemli Öğesi Olarak
465
Arsa Düzenlemelerinde Eşdeğerlik İlkesinin Oluşturulması. 10. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı,
TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, Ankara.
Köktürk, E. (2007). Arsa Düzenlemeleri ve Yargı İlişkisi (18. maddenin idari yargıda iptali ve ortaya çıkan sorun-
lar) Semineri. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi Yayını. İstanbul.
Köktürk, E. ve Köktürk, E. (2007a). Arsa Düzenlemelerinin Hukuksal Dayanağı. Türkiye Barolar Birliği Dergisi,
Sayı: 70: 260-283.
Köktürk, E. ve Köktürk, E. (2007b). Türkiye’de Kentsel Dönüşüm ve Almanya Deneyimi. 11. Türkiye Harita Bilim-
sel ve Teknik Kurultayı, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, Ankara.
Köktürk, E. ve Köktürk E. (2007c). Arsa Düzenlemesinde Eşdeğerlik İlkesinin Modellenmesi. 11.Türkiye Harita
Bilimsel ve Teknik Kurultayı, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, Ankara.
Köktürk, E. (2009). Taşınmaz Değerleme: Durum Saptaması ve Yönelimler. 12. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik
Kurultayı, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, Ankara.
Köktürk, E. ve Köktürk E. (2009). Eşdeğerlik İlkesine Dayalı Arsa Düzenlemesinde Taşınmaz Değerlerinin Belir-
lenmesi. Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, sayı: 101: 10-17.
Meşhur, M.Ç. (2008). Arazi ve Arsa Düzenlemesi (18. Madde Uygulaması) Sürecinin Kentsel Mekan Oluşumu
Açısından İrdelenmesi. METU JFA, 25:2, 21-38.
Özdemir, S. (2003). Planlamada Yeni Bir Süreç Yeni Bir Dil ve Yeni Bir Kurumsal Yapı Gerekliliği Üzerine. Şehirci-
likte Reform, Dünya Şehircilik Günü 27. Kolokyumu, Mersin, ss.33-42.
Tekeli, İ. (1991). Türkiye’nin Son Otuz Yıllık Kent Planlama Deneyinin Kuram Uygulama İlişkisi Bakımından
Değerlendirilmesi. Türkiye’de Şehirciliğin Gelişiminde Son 30 Yılın Değerlendirilmesi, 3. Türkiye Şehircilik Kongresi
Bildiri Kitabı, İzmir, 17-25.
Ülger, N. E., Yıldız, N., Baz, İ., Ülger, B.C. ve Yürekdurmaz, F. (2006). Alan Düzenleme Ana Uygulama Esaslarını
Belirleme Projesi. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü yayını, Ankara.
Yıldız, N. (1977). Arsa Düzenlemesi. Profesörlük Takdim Tezi, İDMMA, İstanbul.
Yıldız, F., Özkan, G., Yalpır, Ş., Yıldırım, H., Gökmen, A. Ve Öztaş, M. (2008). Alan Düzenleme Ana Uygulama
Esaslarının Belirlenmesinde Değer Eşitliğini Esas Alan Modellerin Uygulaması Üzerine Bir Araştırma. Jeodezi, Jeoin-
formasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, sayı: 99: 5-13.
Yomralıoğlu, T. (1992). Arsa ve Arazi Düzenlemesi İçin Yeni Bir Uygulama Şekli. Harita ve Kadastro Mühendis-
leri Odası Yayın Organı, Ankara, No.73: 30-43.
Oturum Yürütücüsü - Teşekkürler... Şimdi söz sırası sayın İşleyici’de...
466
TÜRKİYE’DE EŞDEĞERLİK MODELİNİN OLABİLİRLİĞİ
Mehmet Cemal İşleyici
Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Üyesi
Teşekkür ederim Sayın Başkan.
Değerli meslektaşlarım, değerli öğrencilerim; hepinizi saygıyla selamlayarak sözlerime başlı-
yorum.
Ben aslında bir bildiri hazırlamadım, özellikle hazırlamadım; çünkü Sayın Prof. Linke’nin su-
numundan sonra bizim katkılarımız olabileceği düşüncesi ile bildiri hazırlamadım. Ancak, gerek
sabahki, gerekse benden önceki konuşmalarda şöyle bir izlenim oldu. Benim bazı gelişmeleri an-
latmamda yarar var. Eşdeğerliğe geleceğim.
Yıl 1985, Ankara Büyükşehir Belediyesi Harita Şube Müdürüyüm. 3194 sayılı İmar Kanunu çıktı;
ama 42’nin yönetmeliği, 6785 iptal olduğu için yenisinin hazırlanması gerekiyor. Ben de Anka-
ra Büyükşehir Belediyesinde bizzat eski 42’yi uygulayan arkadaşlarınızdan birisiyim, yani 6785’in
42’sini uygulayan. Yönetmeliğin hazırlanmasında bana da görev verdiler. Şu andaki uygulamakta
olduğunuz 18 Uygulama Yönetmeliğinin A’sından Z’sine kadar hepsinde varım. Bazı konularda
özellikle benim katkım oldu.
Bilmem biliyor musunuz, Erdal benim yardımcımdı. Ben Oda Genel Başkanıyken İkinci Başka-
nımdı, benim yardımcımdı.
Dr. Erdal Köktürk - Ayrılamıyoruz.
Cemal İşleyici - Onun için ayrılamıyoruz, hep beraberiz biz.
Sayın yardımcım, “Yönetmelikte yok” dedi. Halbuki yönetmeliğe ben koydum onu. 3194’ün 18
Uygulama Yönetmeliğinde 12. Madde var. Nereden kaynaklandı, onu da anlatayım size.
Dr. Erdal Köktürk - KOP yok ama.
Cemal İşleyici - Onun adı kamu ortaklık payı. Nereden kaynaklandı, onu da kısaca anlatayım.
Çünkü 10 dakika süre verdi Başkan bana.
Komisyonda yönetmeliği tartışırken, iki konuda özellikle ısrar ettim. “Bana 3 gün izin verin.
Mademki Avrupa’da eşdeğerlik uygulanıyor, neden bizde uygulanmasın?” dedim. Tabii, 18. Madde
gibi yasal bir veri verilmiş elimize, ona göre yapacağız. Acaba bunun ışığında nereye sokup da, bu-
rada alan esası değil de, değer esasını devreye sokabiliriz? O zaman Sayın hocamın hazırlamış ol-
duğu bu eşdeğerlikle ilgili kitapçığını irdeledim, hocalarıma sordum. Özellikle Almanya’yla ilişkili
olan hocalarıma sordum. Ancak, şu kanıya vardım: Bunu uygulayabilmemiz için, planlama öncesi
elimizde tek bir değer olması lazım ve bunun itirazı olmayan bir değer olması lazım ki, bütün da-
yanağımız kadastral parselin -aynı değerlerde olmayabilir- farklı değerler bile olsa, elimizde tek bir
değer olması lazım. İşte bu bizde yok. Bu, yasal bir düzenlemeyi gerektiriyor. Bizde ne var? Emlak
değeri var mı; onunla ilgili değer var. Kamulaştırma değeri var mı; var. Alım-satım var mı; var oğlu
var. Çünkü bizde, vergi verirken en düşük seviyede vergi vermesi, ama devletin veya kamunun
ona ihtiyacı olduğu zaman en yüksek bedelden onu vermesi. Bizdeki anlayış böyle. O zaman biz,
elimizdeki kadastral parsellerin değerleriyle ilgili konuda belli bir noktada birleşemeyince, eşde-
467
ğerliği uygulayamayacağız. Ama 85 yılından sonra, 27 yıldan sonra bazı gelişmeler oldu. O zaman
mesela değerleme uzmanlığı gibi bir şey yoktu, böyle bir yasal düzenleme de yoktu. Şimdi onu
farklı şekilde yapabiliriz. Biri oydu. Yani elimizdeki değerlerin farklı olmasından dolayı eşdeğerliği
o aşamada uygulayamayız dedik.
İkincisi, nereden geldi bu kamu ortaklık payı veya kamu arazilerinin düzenlemeye giren ka-
dastral parsellerin alanlarıyla oluşturulması nereden geldi? Aynen komisyona da anlattım. Ben,
80 yılında Toprak İskan’dan Belediyeye geçtim. Hep üst kademede görev aldım orada. Bir yaş-
lı hanımefendi geldi. İfadesi aynen şu: “Oğlum; sen güler yüzlü birine benziyorsun. 1947 yılında
Ankara’nın Seyranbağları’nda imar planı yapıldı.” Yıl 1980. Aradan kaç yıl geçmiş; 39 sene geçmiş.
60’ta mı, 65’te’mi, Anayasa Mahkemesi yüzde 25’e kadar iptal ettikten sonra bir 42. Madde uygu-
laması yapıldı. “42. Maddeye göre, benim yerim okul alanında kalmış, okul yerini bana verdiler.
Çevrem yapılaştı, ama ben hâlâ bekliyorum” dedi. Onun parseli okul olarak kalmış. “Gidiyorum
Milli Eğitime, ‘Ne olursunuz, benim okula ayrılan parselimi kamulaştırın. Bakın, ben yaşlanıyorum;
oturacak bir yer bulayım’ diyorum, ‘Efendim, orada bizim okula ihtiyacımız var’ diyorlar. Belediyeye
geliyorum, plancılara, ‘Hayır, bizim burada okul yerine ihtiyacımız var, kaldıramayız’ diyorsunuz.
Ne olur, bana bir çözüm bulun” dedi. Tabii, o dönemde çözüm bulamadık, ta ki 85 yılında bu yö-
netmelikle bulduk.
Arkadaşlarıma şu ifadeyi kullandım: “Biz, düzenleme ortaklık payını niçin alıyoruz?” dedim.
Düzenleme ortaklık payı, orada yerleşecek insanların ihtiyacı olan yolun, meydanın, otoparkın,
çocuk bahçesinin, caminin ve karakolun... Bunlardan kim istifade edecek; orada oturanlar istifade
edecek, değer artışını dikkate almadan. Okul 2003’ün Aralık ayında DOP’a dahil edildi. Bu tarihten
önce böyle bir şey yoktu kimin parseline isabet ederse onun adına okul yeri olarak tescil edili-
yordu. “Okuldan, sağlıktan, kültür ve eğlenceden, belediye hizmet alanından kim yararlanacak;
yine aynı kişiler. Öyleyse bunu da yasada olmadığı için bir pay olarak, kesinti olarak almayalım. Ne
yapalım? Oradan hisse vermek suretiyle, onları hem mülkiyet verdiğimiz için mağdur etmeyelim,
hem de oradaki kamu parsellerini böylece elde etmiş olalım” dedim. İmar parselinde, ticarette
veya herhangi bir parselde hisse verilmekle kamu parselinde hisse vermenin bir farkı yok; çünkü
imar planıyla getirilen değer artışı veya değer azalışı 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda her-
hangi bir etki etmiyor. “Ne yapacak; sağlık alanı. Oraya yatırımını yapacağı zaman kamulaştırma
bedelini verecek. Kamulaştırdığı andaki bedel, yani çevredeki imar parsellerinin değeri olduğu
için, imar parselinde değer vermekle kamu alanında değer vermenin bir farkı olmayacak” dedik.
Sağ olsunlar, arkadaşlarım bana uydular ve 12. Maddeyi ben o şekilde kaleme aldım, şu andaki
gördüğünüz şekilde.
Evet, pek yasal dayanağı yok gibi görünse de, bugüne kadar iptal davası açıldı mı, bilmiyorum;
açılmadı herhalde. Herkes de memnun. Ancak, bir sıkıntısı var; kamulaştırma yönüyle sıkıntı ge-
tiriyor. Bir kişiye ait yeri tek kişiyi muhatap alıp kamulaştırmak yerine birden çok kişiyle muhatap
oluyorsun. O yönüyle bir sıkıntı var. Başka türlü bir sıkıntısı yok. Kamu ortaklık payının değeri de
oradan çıktı.
Sabahki sorular vardı; onlara girmeyeceğim.
Değerleme esasında, bazı yasalarda mutlak surette değişiklik yapmak gerekecek. Bir, mutlaka
Anayasaya bu konuya ilişkin bir madde koymak gerekecek. Bilmiyorum, arkadaşlarım hatırlarlar
mı; 60’lı yıllar veya 50’li yılların sonunda, Kamulaştırma Kanununda, “Vergi değeri kamulaştırma
değeridir” diye bir değişiklik yapıldı. Kamulaştırma Kanununda bir değişiklik yapıldı. Anayasa Mah-
kemesi ne yaptı; Anayasaya aykırı olduğu gerekçesiyle iptal etti. Keşke iptal etmeseydi. Eğer iptal
468
etmemiş olsaydı, şu anda bu sorunları tartışmayacaktık. O zaman ne olacaktı; vergi beyanı aynı
zamanda benim değer esasındaki uygulamamın başlangıcı olacaktı, sorun olmayacaktı. Demek
ki, bizim bu konuyu uygulayabilmemiz için, öncelikle Anayasada değişiklik yapmak lazım; bu bir.
İki, vergi kanunlarında değişiklik yapmamız lazım mutlak surette. Üç, İmar Kanununda değişik-
lik yapmak lazım. Eğer bu 3 kanunda değişiklik yapacak olursak, hiçbir sakıncası yok. Prof. Dr. Naz-
mi Yıldız Hocamın daha basit olarak formülleri vardı kitabında. Onu uygulayarak, rahatlıkla değer
esasını uygulayabiliriz. Ancak, şunu hiçbir zaman unutmamak lazım: Uygulama öncesi kadastral
parselin değerlerini belirledik, onda bir sıkıntımız yok; ama imar parsellerinin değerlendirilmesin-
de de bazı sıkıntılar olacak. Ne olacak? Farklı katların verilmesi bizi o kadar enterese etmeyecek,
oradaki her parselin konumu değeri etkileyecek. “Yok, denizi görüyor, orman görüyor, yola bakı-
yor, duvara bakıyor” vesaire. Bunlar hep eksi ve artı yönler olduğu için, bu tip değerlendirmelerde
mutlaka yargı yolu olacak, yıllarca sürecek bir yargıylamayla karşı karşıya kalabileceğiz. Onu da
başlangıçta mutlaka yapılacak yapılar yönüyle değil de, arsa yönüyle ve arsanın üzerindeki imar
hakları yönüyle ele alırsak, herhalde biz bunu rahatlıkla çözeriz diyorum.
Evet, benim şimdilik söyleyeceklerim bu kadar.
Oturum Yürütücüsü - Teşekkürler Sayın İşleyici. Bu açılımlarınız için teşekkür ediyoruz.
Yanıtını daha sonra almaküzere, sayın tetkik hâkimlerimize şöyle bir soru sormak istiyorum:
Ben bir dava etseydim, Yönetmeliğin 12. Maddesinin yasaya aykırı olduğuna ilişkin iptal kararı
verir miydiniz, “Yasada düzenlenmeyen bir konu yönetmelikte düzenlenemez” kuralı çalışır mıydı?
Yanıtını sizden daha sonra almak istiyorum.
Şimdi sözü Sayın Erdal Köktürk’e veriyorum. Cemal İşleyici’den daha fazla konuşmamak üzere
söz veriyorum.
TÜRKİYE’DE ARSA DÜZENLEMELERİNDE YENİ BİR MODEL ARAYIŞI
Dr. Erdal Köktürk
Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Üyesi-
Beykoz Belediyesi 1994-2000 Dönemi Başkan Yardımcısı
Özet
Türkiye’de arsa düzenlemesi denildiğinde, akla hemen 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. Maddesi ve
2981-3290-3366 sayılı Yasanın Ek Madde 1’e göre yapılan uygulamalar ile 2981-3290-3366 sayılı Yasa-
nın 10/c maddesine göre yapılan uygulamalar gelmektedir.
Her iki uygulama, düzenlemeye giren kadastro parsellerinden “düzenleme dolayısıyla meydana
gelen değer artışları karşılığında” düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra kalan payın imar parsel-
lerine dağıtılması esasına dayanmaktadır.
469
Oysa, düzenleme ile tüm kadastro parsellerinin değerleri aynı oranda artmadığı gibi, arttığı var-
sayımıyla her birinden “eşit orantılı toprak kesintisi” yapılması da sosyal adaleti sağlamamaktadır.
Bir başka deyişle, Türkiye’de yapılan arsa düzenlemeleri ile, her taşınmazın ve/veya payın değeri aynı
oranda artmadığı gibi dağıtım öncesi ve sonrası değerleri de belirlenmediğinden değer artış ve azalış-
ları da bilinmemektedir.
Türkiye’de arsa düzenlemesi uygulamalarında çok sayıda yanlışlık yapılmaktadır. Yasa, tüzük, yö-
netmelik, yönerge ve genelgeler yanı sıra yargının iptale ilişkin gerekçeli kararlarına aykırı uygulama-
ların, yıllar sonra idari yargı tarafından iptal edilmesiyle düzenleme öncesine dönülememesi yüzünden
gerek tapu sicili ve kadastro sisteminde ve gerekse kişilerin mülkiyet hakları üzerinde yaratılan mağdu-
riyet ve karmaşa önemli sorunların yaşanmasına sebep olmaktadır.
3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesinde tanımlanan ve “eşit orantılı toprak kesintisi” ilkesine
dayanan arsa düzenlemesinin, Avrupa ülkelerinde yıllardır başarı ile uygulanan “eşdeğerlik” ilkesine
dayalı arsa düzenlemesi ile değiştirilmesi önerilerinin neden kabul görmediği anlaşılamadığı gibi, iyi
işlemediği herkesçe bilinen bir sistemde ısrar edilmesi de şaşırtıcıdır.
Bildiri de, Türkiye’deki arsa düzenlemesinin, yargı kararları ve uygulamadan edinilen deneyimler
ile Avrupa’daki örnekleri ışığında yeni bir anlayışla ele alınması ve değiştirilmesi ve böylece, Türkiye’de
arsa düzenlemelerinde yeni bir modelin gerekliliği tartışılmaktadır.
Anahtar Terimler: Arsa Düzenlemesi, Uygulama Boyutu, Yeni Model (Eşdeğerlik)
1- ARSA DÜZENLEMESİNDE YENİ BİR MODELE GEREK VAR MIDIR?
Arsa düzenlemesinde yeni bir modele gerek olup olmadığına karar verebilmek için varolan
sistemin baştan aşağı gözden geçirilmesi, uygulanan yöntemin beklentileri, istekleri, gereksinme-
leri karşılayıp karşılamadığının analiz edilmesi gerekmektedir.
Bilindiği üzere, imar planları, kentin geleceğine ilişkin “yönetim yapısı, idari bölünüş, sınırlar,
fiziksel yapı, maden kaynakları, çevresel kaynaklar ve koruma alanları, demografik yapı, sosyal yapı,
ekonomik yapı, teknik altyapı, arazi kullanımı, sektörel yapı, askeri alanlar, mülkiyet yapısı, yerleşme
alanları ve benzeri” çok sayıdaki veriye dayanarak beklentiler, istekler ve gereksinmeler doğrul-
tusunda 15-20 yıllık bir süreye ilişkin öngörüleri yansıtmaktadırlar. Bunun için 3194 sayılı İmar
Yasası’nın “imar programı” başlıklı 10. Maddesi, imar planlarının 5 yıllık sürelerle uygulanacak 3
veya 4 programla yaşama geçmesini öngörmüştür. Ancak, başta belediyeler olmak üzere imar
planını uygulamakla görevli ve yetkili olan kurumların bu yasa kuralının gereğini yapmamaları
yüzünden planların imar programı ile yaşama geçme şansı tamamen siyasetin takdir ve yetkisine
bırakılmıştır.
Anayasa Mahkemesi’ne göre 1, “kamu hizmetlerine ayrılan yerlerin ne zaman kamulaştırıl-
ması gerektiği, ya da yapımından ne zaman vazgeçileceğinin belirlenmesi, hukuk devleti ile
doğrudan ilgili bir konu değildir.” Bunun nedeni, 1982 Anayasası’nın 65. maddesinde yer alan,
“Devlet, sosyal ve ekonomik alanlarda, Anayasa ile belirlenen görevlerini, bu görevlerin amaç-
larına uygun öncelikleri gözeterek mali kaynaklarının yeterliliği ölçüsünde yerine getirir” şek-
lindeki kuraldır.
470
1
Bu arada, Danıştay’da;
2 ,
3 ,
-
ram çerçevesinde gerçekleştirileceğinden bu konuda herhangi bir zorlamada bulunamayacağı 4,
konusu olduğundan, AYM’nin iptal kararından söz edilerek idarelerin kamulaştırmaya zorlanama-
yacağı 5,
6 .
görüşündedir.
Türkiye’de, imar planlarının düzenleme ile uygulama kabiliyeti kazanması veya imar planında
kamu hizmetlerine isabet eden yerlerin kamulaştırılması veya benzeri uygulamaların yapılması
konusunda idarelerin yargı yoluyla bile bu işlemleri yapmaya zorlanamayacakları bir durumla kar-
şı karşıyayız.
1.1. Arsa düzenlemesi işleminin, başta siyasi olmak üzere her türlü gücün veya iradenin
baskı, etki ve yönlendirmesine kapatılması gerekir.
Türkiye’de arsa düzenlemesi işlemi belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encü-
meni dışında ise il encümeni, bakanlıklarda ise (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Bilim, Sanayi ve
Teknoloji Bakanlığı) bakan adına yetkilendirilen makamın onaylanması ile yürürlüğe girmektedir.
Büyükşehir konumundaki belediyelerde ise, ilçe belediye encümeni kararlarının ayrıca büyükşehir
belediye encümeni tarafından da onaylanması gerekmektedir (5216 sayılı Yasa, m. 7/b).
5393 sayılı Belediye Yasası (m. 33), 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Yasası (m. 16), 5302 sayılı
İl Özel İdaresi Yasası (m. 25) incelendiğinde arsa düzenlemesini onaylayan encümenlerde belediye
başkanlarının ve valilerin mutlak egemenliğinin olduğu görülmektedir. Encümende görüşülecek
konuları ve gündemi belediye başkanları ve valiler belirlemekte ve onaylamaktadır. Encümenle-
re, kendileri olmadığı zaman atayacakları görevliler başkanlık yapmaktadır. Gerek meclislerden
ve gerekse bürokratlardan gelen üyeler belediye başkanı ve valinin önermesiyle seçilmekte ve
atanmaktadırlar. Bir yerde, arsa düzenlemesi yapılacak olsa, düzenleme sınırı da aynı encümenler
tarafından belirlenmektedir. Dolayısıyla, yalnız düzenleme sınırı değil, aynı zamanda ihale yoluyla
danışmanlık hizmeti alımı şeklinde harita müelli:erine de yaptırılsa ihale komisyonlarını oluştur-
ma yetkileri dikkate alındığında ihaleyi nihai olarak kabul edip etmeme yetkisi hukuka uygun bir
ihale de olsa ita amirine (belediye başkanı ve valiye) verilmiştir (4734 sayılı Yasa, m. 39). Görüldü-
ğü gibi, arsa düzenlemesi konusunda belediye başkanı veya valinin kabul etmeyeceği bir işlemin
onaylanması ve karara bağlanması olanaksızdır.
471
2
3
4
56
Bu durum, arsa düzenlemesinin yerel ve merkezi otoritenin mutlak etkisi altında olduğunu
göstermektedir. Siyasi otorite, yapılan işlemin bir uzmanlık konusu ya da imar planı uygulamasın-
da özel kuralları olan bir yöntem olup olmamasına bakmamakta, imar parsellerinin oluşturulması
ve hisselerin dağıtılmasında ve işin yapılması ve onaylanması sırasında, adalet, eşitlik, ahlak ve
hukuka uygunluğa önem vermemektedir. Rant, siyasi çıkar ve ekonomik menfaat herşeyin önün-
de gelmektedir.
3194 sayılı İmar Yasası’na dayanarak yapılan işler arasında idari yargıda en çok dava konusu
olan işlemin arsa düzenlemesi olduğu dikkate alındığında, Türkiye’de, arsa düzenlemesi işleminin
siyasi gücün etkisinden ve yönlendirmesinden kesinlikle kurtarılması gerekir.
Arsa düzenlemesinde yeni bir model için öncelikle yetki konusunu yeniden tanımlamak ve
açıklığa kavuşturmak gerekmektedir. Bunun için, belediye veya il özel idarelerine verilen yetkinin
yerine her ilçede ve ilde özerk, tarafsız, bağımsız bir düzenleme kurulunun oluşturulması ve arsa
düzenlemelerinde bu kurulun yetkilendirilmesi düşünülmektedir.
1.2. Arsa düzenlemesi işlemini yapan ve kontrol eden harita mühendislerinde uzmanlık ve
yeterlik aranmalı, bunun için gerekirse lisans ve eğitim sertifikasına sahip olma koşulu getiril-
melidir.
Arsa düzenlemesi ile ilgili belgeleri hazırlama, kontrol etme ve onaya sunma yetkisi ile onayla-
ma ve yürürlüğe koyma yetkisi farklıdır.
Arsa düzenlemesini onaylama ve yürürlüğe koyma yetkisi daha önce de belirtildiği üzere, be-
lediye ve il encümenleri ile bakanlıklara aittir.
Buna karşın, arsa düzenlemesi ile ilgili belgeleri hazırlama, kontrol etme ve onaya sunma yet-
kisi harita mühendislerine verilmiştir 7.
Arsa düzenlemesini onaylama ve yürürlüğe koyma yetkisine sahip olan idareler (belediyeler,
valilikler, bakanlıklar), arsa düzenlemesi yapılacak alanın sınırlarını belirledikten sonra, bu alanda
yapılacak düzenleme ile ilgili belgelerin hazırlanması görevini kurumlarında çalışan harita mü-
hendislerine verebilecekleri gibi bu işleri ihale yoluyla da yaptırabilirler. Ayrıca, parsel sahipleri,
diğer kurum ve kuruluşlar da, İmar Kanununun 18 İnci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa
Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik hükümleri uyarınca ve “beş yıllık imar uygu-
lama programına dahil olmak, mal sahiplerinin arsa payı oranı itibariyle çoğunluğun talebi ve
parselâsyon masra"arının istemde bulunan mal sahipleri tarafından karşılanması” koşullarıyla (m.
13) söz konusu düzenleme belgelerini kendileri de hazırlatabilir ve idarelere onaylanmak üzere
sunabilirler.
Arsa düzenlemesi işinin 4734 sayılı Kamu İhale Yasası gereği danışmanlık hizmeti alımı kapsa-
mında ihale yoluyla yaptırılabileceği, bunun için Harita Mühendislik Hizmetlerini Yükümlenecek
Müellif Ve Müellif Kuruluşlarının Ehliyet Durumlarına Ait Yönetmelikte öngörülen koşullara sahip
olmak yeterli kabul edilmektedir.
Gerek idarelerde çalışan harita mühendislerinin ve gerekse işi ihale ile yüklenen kişi veya şir-
kette çalışan harita mühendislerinin arsa düzenlemesi konusunda yetkin olup olmadıklarına iliş-
472
-7
kin herhangi bir ölçüt tanımlanmamıştır. Üniversitelerin harita mühendisliği bölümünden mezun
olmak ve yanı sıra TMMOB Harita ve kadastro Mühendisleri Odasına kayıtlı olmak yeterli görül-
mektedir. Belli büyüklüklerde arsa düzenlemesi yapmış olmak koşulu tek başına bir ehliyet veya
yeterlik olarak kabul edilemez. Üniversitelerin harita mühendisliği bölümlerinde “arsa düzenleme-
si” konusu seçmeli ders olarak öğretilmekte, bu dersi alıp almamalarına bakılmaksızın üniversite
sonrası her harita mühendisinin arsa düzenlemesi ile ilgili belgeleri imzalayabileceği, dolayısıyla
bunun önünde herhangi bir engelin veya koşulun bulunmadığı anlaşılmaktadır. İdarelerde gö-
revli olup arsa düzenlemesi belgelerini imzalamak için tek koşul ise, harita mühendislerinin asli
ve sürekli görevlerde çalışmaları bir diğer deyişle “memur veya diğer kamu görevlisi” konumunda
bulunmalarıdır (Anayasa, m. 128).
Oysa, arsa düzenlemesi, yalnızca teknik değil, aynı zamanda hukuksal ve sosyal işlemleri de
içinde barındırmaktadır. Arsa düzenlemesi işini yapacak olan bir harita mühendisinin, tapu, ka-
dastro, imar, planlama, mülkiyet konularında yetkin olması, ayrıca bu konulara ilişkin anayasa,
yargıtay ve danıştay yargısı tarafından verilmiş kararları bilmesi, arsa düzenlemesini ilgilendiren
mevzuatı ve mevzuatta yapılan değişiklikleri de izlemesi gerekmektedir. Tersi durumda, hatalı
uygulamalar, kişilere, topluma, harita mühendisliği mesleğine, ülkeye ve hukuk sistemine ileride
onarılması ve giderilmesi olanaksız büyük zararlar verebilir.
Türkiye’de arsa düzenlemesi işlemi büyük oranda belediyeler eliyle gerçekleşmektedir. Beledi-
yelerde norm kadro ilke ve standartları ile müdürlük ve teknik eleman sayıları konusunda bir dü-
zenleme yapılmıştır. Yeni düzenlemede, harita mühendislerinin farklı müdürlüklerde çalıştıkları,
belediyelerde münhasıran arsa düzenlemesi ile ilgili bir müdürlüğün bulunmadığı, her bir harita
mühendisinin farklı harita mühendislik işlerinde görevlendirildikleri dikkate alındığında, idareler-
de (belediye, valilik ve bakanlıklarda) bir arsa düzenlemesi işinin kontrolü konusunun da yetersiz
olduğu ortaya çıkmaktadır.
Bu durumda, arsa düzenlemesi işinin hukuksal ve teknik olmak üzere iki temel çalışmayı ge-
rektirdiği dikkate alındığında bu iki işi de harita mühendislerine vermek yerine, hukuksal işleri bir
düzenleme kuruluna, teknik işleri ise harita mühendislerine vermek tercih edilmelidir.
Bunun nedeni şöyle açıklanabilir.
Anayasa Mahkemesi’ne göre, mülkiyet hakkı, toplumun sosyal, ekonomik ve hukuksal yaşantı-
sı içinde kamu ve özel hukuk karakterlerini kendinde toplayan özel nitelikte ayni (nesnel) hak ola-
rak kabul edilmektedir (Anayasa Mahkemesi’nin 21.06.1990 tarihli ve E. 1990/7, K. 1990/11 sayılı
kararı). Mülkiyet hakkı, aynı zamanda bireylerin temel haklarından ve özgürlüklerinden biridir. Bu-
nun ölçüsünü, Anayasanın temel hakların ve özgürlüklerin sınırlanmasına ilişkin kuralı (1982 Ana-
yasası, m. 13) ve “demokratik toplum düzeninin gerekleri” oluşturmaktadır (Anayasa Mahkemesi’nin
21.06.1989 tarihli ve E. 1988/34, K. 1989/26 sayılı; 21.06.1990 tarihli ve E. 1990/7, K. 1990/11 sayılı,
29.12.1999 tarihli ve E. 1999/33, K. 1999/51 sayılı kararlarında).
Anayasada, mülkiyet hakkı, sınırsız bir hak olarak tanınmamış, kişi yararı ile toplum yararının
karşılaştığı alanlarda, toplum yararı üstün tutulmuştur. Mülkiyet hakkının kullanılmasını kamu
yararı amacıyla bazı yükümlere ve koşullara bağlamak ve böylece mülkiyet hakkını yasayla sı-
nırlamak devletin hakkı, yükümlere ve koşullara uymak da taşınmaz malikinin borcu olarak gö-
rülmüştür. Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkının bu iki yöndeki sınırlamadan başka herhangi
bir koşulla sınırlandırılmasını kabul etmemektedir (Anayasa Mahkemesi’nin 21.06.1989 tarihli ve
E.1988/34, K.1989/26 sayılı kararı).
473
Anayasa’nın 2. maddesinde belirtilen hukuk devleti, eylem ve işlemleri hukuka uygun, insan
haklarına saygı gösteren, bu hak ve özgürlükleri koruyup güçlendiren her alanda adaletli bir hu-
kuk düzeni kurup bunu geliştirerek sürdüren, Anayasa’ya aykırı durum ve tutumlardan kaçınan,
hukuku tüm devlet organlarına egemen kılan, Anayasa ve hukukun üstün kurallarıyla kendini
bağlı sayıp yargı denetimine açık olan, yasaların üstünde yasakoyucunun da bozamayacağı te-
mel hukuk ilkeleri ve Anayasa bulunduğu bilincinde olan devlettir (Anayasa Mahkemesi’nin,
12.01.2012 tarihli ve E.2011/23, K.2012/3 sayılı kararı).
Anayasa’nın 35. maddesinde ise; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak
kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı
olamaz.” hükmüne yer verilmiştir.
Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine ek 1 nolu Protokol’ün “Mülkiyetin Korunması” başlıklı 1.
maddesinde; “Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini iste-
me hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve ulusla-
rarası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.” şeklindeki
hükümle mülkiyet hakkı Sözleşmenin koruma şemsiyesi altına alınmış, kapsam ve sınırları belir-
lenmiştir.
Görüldüğü üzere, Gerek Anayasa, gerek Anayasa Mahkemesi ve gerekse Avrupa İnsan Hakları
Mahkemesi, kişilerin mülkiyet ve yerleşme özgürlüklerini koruyan ve güvence altına alan kararlar
vermekte, bu konuda kesin, kararlı ve hassas davranmaktadırlar.
Buna karşın, arsa düzenlemeleri ile ilgili olarak, bu konuda yeterli bilgisi ve deneyimi olup ol-
madığına bakılmaksızın kişilerin mülkiyet haklarını ve sınırlarını tek başlarına belirleme yetkisinin
harita mühendislerine verilmesi tercih edilmektedir.
Bu tercih yerine, harita mühendislerinin de içinde olduğu özerk, her türlü siyasi ve benzeri
gücün etki ve yönlendirmesinden uzak, nesnel, bağımsız ve tarafsız karar verebilecek ve uygula-
yabilecek kurulların oluşturulması ve yetkinin bu kurullara verilmesi düşünülmelidir.
Bu durumda arsa düzenlemeleri ile ilgili olarak;
tapu ve kadastro incelemeleri ve bunların ilanı, şüyulandırmanın yapılması, dağıtım ve tahsis cet-
vellerinin, parselasyon planının hazırlanması ve imar parsellerinin oluşturulması, işinin belediye-
ler, valilikler, bakanlıklar yerine belediyenin görevlendireceği temsilcilerinde içinde bulunduğu
özerk bir kurula verilmesi düşünülmelidir.
yapılması, hesap özet ve cetvellerinin hazırlanması, nivelman işleri, parselasyon planı ile oluşacak
imar ada ve parsellerin sınırlarının arazide belirlenmesi ve tesisi ve benzeri arazi işleri) harita özel
sektörüne ihale yoluyla yaptırılabilir. Bu işlerin yaptırılmasında, yetkili kurulun talimatı ve beledi-
yenin kurulca alınacak kararların yerine getirilmesindeki görev ve sorumlulukları da yasa ve yönet-
melikle açık, tartışmasız bir şekilde tanımlanmalıdır.
1.3. Arsa düzenlemesinin hazırlık aşamasında ve düzenlemeye karar verilmeden önce ta-
puda kayıtlı tüm parsel malikleriyle yüzyüze görüşmeler yapılmalı ve bu görüşmeler tutanak
altına alınmalıdır.
3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. Maddesinde;
474
Arazi ve arsa düzenlemesi:
Madde 18 – İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya di-
ğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına
veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada
veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine
dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler
belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
denilerek, belediyelerin ve valiliklerin “... ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya...” yetkili oldukları
açıklanmıştır.
Belirtilen hükümden kastedilen, idarelerce yapılacak düzenlemenin kontrol edilmeden ve/
veya herhangi bir incelemeye tabi tutulmadan tapu kütüğüne kaydedilmesi demek değildir. Söz
konusu hüküm, parsel maliklerinin yazılı oluru, muvafakatı olmadan idarece doğrudan işlem yapı-
labileceği ve sonuçların idarece tapuya tescil edilmek üzere gönderilebileceğini ifade etmektedir.
“Re’sen” sözcüğü ile neyin ifade edilmek istendiğini söyleyebilmek için, öncelikle tapu sicilin-
de işlem yapma yetkisini açıklamak gerekmektedir.
Tapu Sicili Tüzüğü’ne göre 8, yazılı istem olmadıkça tapu sicili üzerinde işlem yapılamaz (m.
11). İstemde bulunacakların hak sahibi olup olmadıkları (m. 13) ve tasarruf yetkisine sahip olup
olmadıklarının (m. 14) belirlenmesi yetkisi tapu müdürlerine aittir.
Türk Medeni Kanunu’nun 1027. Maddesinde, “ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu me-
muru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararı ile düzeltebilir” denilmiştir. Türk Medeni
Kanunu’nun 692. Maddesine göre, “...paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılma-
sı, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır...” denilerek
“oybirliği” sağlanmadan paylı (müşterek) mülkiyetli yerlerde imar ve temliki tasarru*arın geçerli
olmayacağı açıklanmıştır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nda, 44. Maddesinde, “... Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi
veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmın-
da inşaat yapılması ...”nı kat malikleri kurulunun buna oybirliği ile karar vermesi şartına bağlamış,
ayrıca, “... bütün bağımsız bölümlere tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden tesbit
edilmesi...”nin kat maliklerinin oybirliği ile vereceği kararla gerçekleşmesini öngörmüştür. Yine Kat
Mülkiyeti Yasası’nın 45. Maddesinde de, “... Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsa-
nın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolması gibi temliki tasarru%arın ...
ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir...” denilmek suretiy-
le, Türk Medeni Kanunu ile “oybirliği” kuralını benimseyen paralel hükümler öngörülmüştür. Gerek
Türk Medeni Kanunu ve gerekse Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, gerek hisseli arsa ve arazilerde ve
gerekse kat mülkiyetli yapılarda “oybirliği” sağlanmadan temliki tasarru*ar olanaksızdır.
Danıştay içtihatlarına göre, eğer, taşınmazın birden çok maliki varsa, bir diğer deyişle taşınmaz
üzerinde paylı mülkiyet söz konusu ise, yapı ruhsatı için tüm paydaşların birlikte yazılı onay verme-
leri gerekmektedir 9. Paydaşlar (hissedarlar) arasında anlaşmazlık varsa, yani taşınmazın mülkiyeti
“ihtila*ı” ise, paydaşların oybirliği ile yapı ruhsatı başvurusu gerçekleşmeyeceği için, bu taşınmaza
475
8
9
ruhsat verilemez 10. Ruhsat verildikten sonra paydaşlar arasında uyuşmazlık olursa, yapı idarece
durdurulabilir 11.
Görüldüğü üzere gerek üzerinde yapı bulunmayan arsa veya arazilerde ve gerekse yapılı par-
sellerde hak ve tasarruf yetkisine sahip olanların oluru (paylı taşınmazlarda tüm paydaşların (his-
sedarların) oybirliği ile anlaşması) olmaksızın hiç bir işlem yapılamamaktadır.
Bunun istisnası, Türk Medeni Kanunu’nun “kamu hukuku kısıtlamaları” başlıklı 754. Maddesi
ile öngörülmüştür. Buna göre, “...Taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özel-
likle, ... toprağın bölünmesine ... veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine ... ilişkin mülkiyet kı-
sıtlamaları, özel kanun hükümlerine tabidir...”
3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. Maddesindeki “re’sen” ifadesi ile mülkiyet hakkına kamu huku-
ku kısıtlaması getirilmekte ve yüzlerce, binlerce parsel malikinin bulunduğu düzenleme bölgesin-
de onların izni olmadan idarenin işlem yapabilmesine olanak sağlanmaktadır.
3194 sayılı Yasanın 18. Maddesinin birinci fıkrasında, düzenleme sınırı içinde kalan, “...bina-
lı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın,
birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleş-
tirmeye, ...” denilerek bir düzenleme kütlesi oluşturulmakta, bir anlamda tüm parsellerin sınırları
kuramsal olarak kaldırılmakta ve parseller “hamur” edilmektedirler. Böylece, tüm parseller bir kütle
içinde paylı hale gelmektedirler. Bu durumda, parsel maliklerinin izni olmadan düzenleme yapıl-
ması konusunda idareye yetki verilmesi, “re’sen” ifadesi ile sağlanmaktadır.
Buna karşın, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, yasanın amacını ve ruhunu yanlış anlamakla
kalmamış, yayımladığı 07.11.1985 tarihli ve 1477 sayılı Genelgesinde, “...Resen veya müracaat üze-
rine tevhid veya ifraz ve irtifak hakkı tesis veya terkin işlemlerinin kanun ve yönetmelik hüküm-
lerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanan taşınmaz malların
söz konusu kararların irdelenmesine gerek olmadan kararlar doğrultusunda işlemlerin yapılması
icap eder...” diyerek yanlışlığı bilinse bile tüm düzenleme sonuçlarının herhangibir incelemeye
tabi tutulmadan tapuya tescil edilmesi talimatı vermiştir.
Arsa düzenlemelerinde, idareler eliyle çok sayıda hukuka aykırı işlemler yapıldığı ve bunlardan
idari yargıya intikal edenlerin iptal edildikleri bilinmektedir. Bir düzenleme kısmen ya da tamamen
iptal edildiğinde düzenleme öncesine (“kök” tapuya) dönülmesi oldukça zor bir süreçtir.
Eğer idari yargı tarafından bir düzenleme işleminin yürürlüğü durdurulur veya iptal edilirse,
Anayasa (m. 138) ve 2577 sayılı İ.Y.U.Y.’na (m. 28) göre ve belirtilen süreler içinde işlem yapılması
gerekir.
Anayasanın 138. maddesinin son fıkrasında “...Yasama ve Yürütme Organları ile idare mah-
keme kararlarına uymak zorundadır; bu organlar ve idare, mahkeme kararlarını hiç bir suretle
değiştiremez ve bunların yerine getirilmesini geciktiremez...” kuralı yeralmış, 2577 sayılı İdari
Yargılama Usulü Kanunu’nun “Kararların Sonuçları” başlıklı 28. maddesinin 1. fıkrasında yer alan
“...Danıştay, bölge idare mahkemeleri, idare ve vergi mahkemelerinin esasa ve yürütmenin dur-
durulmasına ilişkin kararlarının icaplarına göre idare, gecikmeksizin işlem tesis etmeye veya ey-
lemde bulunmaya mecburdur. Bu süre hiçbir şekilde kararın idareye tebliğinden başlayarak otuz
476
10
11
günü geçemez...” hükmü ile Anayasanın 2. maddesinde yer alan “Hukuk Devleti” ilkesine ve 138.
maddesine uygun bir düzenleme yapılmıştır.
Yukarıda belirtilen Anayasa ve 2577 sayılı Yasanın amir hükümleri gereği, mahkemelerce veri-
len kararların derhal uygulanması ilkesi konulmuş, her durumda bu sürenin 30 günü aşamayacağı
belirtilmiştir. Danıştay’a göre, yürütmenin durdurulması kararı da, anayasanın 128. ve 2577 sayılı
Yasanın 28. maddesine göre bir yargı kararıdır 12. Bu durumda, İdare Mahkemeleri ve Danıştay
tarafından verilen yürütmenin durdurulması ve/veya iptal kararlarına rağmen, idarelerin takdir
yetkileri bulunmamaktadır 13. Danıştay’a göre, idarenin, mahkeme kararının ne şekilde uygula-
nacağı konusundaki “istişari görüş” istemi de yerinde değildir 14. Bu durumda, idarenin mahkeme
kararını uygulamaktan başka seçeneği bulunmamaktadır.
Danıştay’a göre, yeni bir düzenleme yapılabilmesi için geçerli bir hukuki sebep olmalıdır 15. Bir
diğer deyişle, Danıştay, düzenleme yapılmasını gerektirecek bir neden olmaksızın ikinci kez veya
daha fazla parselasyon yapılamayacağını ve şüyulandırma cetvellerinin değiştirilemeyeceğini be-
lirtmektedir 16. Danıştay’a göre, düzenleme idari yargı tarafından iptal edildiğinde, düzenleme
hiç yapılmamış gibi kabul edilerek, düzenlemeden önceki eski “kök” tapulara dönülmesi gerek-
mektedir 17. Danıştay, düzenleme işleminin mahkemece iptal edilmesi durumunda, yeni yapılacak
düzenlemenin, iptal edilen düzenlemede yer alan parseller üzerinden değil, düzenleme öncesi
kadastral duruma dönülerek oluşacak ilk kadastral parsellere göre yapılması gerektiğini açıkla-
mıştır 18. Düzenlemenin yargı kararıyla iptal edilmesi, Belediyelerce yeni bir düzenleme yapılması
için Danıştayın aradığı haklı ve hukuken geçerli sebeblerden biri olmasına rağmen idareler bu
konuda işlem yapmaktan kaçınmaktadırlar.
Yargıtay’ın pek çok kararında, düzenleme işleminin belediye encümeni kararı ile oluşması ne-
deniyle idari niteliğe sahip olduğu, anılan işlemler hakkındaki usulsüzlük iddialarının çözüm yeri-
nin idari yargı olduğu, tapu kütüğüne tescil edilen düzenleme işleminin idari yargıda iptal edilerek
ortadan kaldırılmadan tapu kütüğünde düzeltme yapılamayacağı açıklanmış bulunmaktadır 19.
Yargıtay, düzenleme işleminin iptal edilmesi ile tapu kayıtlarının kendiliğinden geçersiz hale
gelmeyeceğini, bu durumun düzenleme öncesi kadastral duruma dönülmesi için bir istek ve dava
hakkı vereceğini belirtmektedir 20.
Dolayısıyla, Mahkemenin iptal kararı, yukarıda belirtilen Yargıtay ve Danıştay kararları ile bir-
likte değerlendirildiğinde, belirtilen alanda idarece düzenleme öncesi duruma dönülerek Mahke-
menin iptal gerekçeleri dikkate alınarak yeni bir düzenleme yapılarak yanlışlıkların düzeltilebilece-
ği, bunun için, idarelerce öncelikle eski “kök” tapulara geri dönülmesi gerektiği, geri dönüşümün
477
1213
14
15
16
17
18
19
20
sağlanması ile birlikte yeniden parselasyon yapılmasının yasal ve hukuki dayanaklarının bulundu-
ğu, eğer idarelerce işlem yapılmaması halinde Yargıtay içtihatlarında da açıklığa kavuşturulduğu
üzere, Asliye Hukuk Mahkemelerine, tapu kütüğünde düzeltme yapılmasını teminen tapu iptali ve
tescil davası açılabileceği belirtilmiş bulunmaktadır.
Yukarıda, iptal edilen bir düzenleme sonrası ne tür işlem yapılması gerektiği açıklanmıştır. Sü-
recin hukuken ne kadar zor olduğu ve yıllarca sürdüğü dikkate alındığında, idarelerin hatalı ve
hukuka aykırı düzenleme sonuçlarını hiçbir kontrole ve incelemeye tabi tutmadan tapuya tescil
eden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün ne kadar önemli bir role sahip olduğu görülmek-
tedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün, tapu siciline güven ilkesi gereği önüne gelen her
düzenlemeyi incelemeden tescil etmeye son vermesi beklenmektedir. Tersi bir davranış görev ih-
lalidir. Çünkü, yasanın belediyelere re’sen uygulama yapma yetkisi vermesi, belediyelerin yasa ve
hukuka aykırı uygulama yapabilecekleri anlamına gelmemekte ve yasa dışı uygulamalar için bir
gerekçe de oluşturmamaktadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de, siyasi baskılardan olsa ge-
rek, belediyelerin encümen kararları ile, bir başka deyişle idari işlemlerle, yasa ve mevzuata aykırı
işlemlerini incelemeden tapu kütüğüne kaydederek bir başka hukuka aykırılığa sebep olmaktadır.
Bu süreç de dikkat edilmesi gereken bir konu da şudur. İdari işlemler arasındaki nitelik farklı-
lıkları yargı kararları ile ortaya çıkarılmasına ve açıklanmasına karşın, bu konular, idarelerce yapılan
düzenlemeler sırasında yeterince gözetilmemektedirler. Bir diğer deyişle, hukuka aykırılığı idari
yargı tarafından tespit edilmiş bir işleme benzer bir tescil isteminin tapu müdürlüğünce reddedil-
mesi gerekirken kabulü de isabetli değildir.
Yukarıda belirtilen durumların bir daha yaşanmaması için, parsel maliklerinin de sürece dahil
edilmelerinde sayısız yarar vardır.
Bilindiği üzere, 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası, kamulaştırma sürecinde idarenin parsel malik-
leriyle görüşme yapmalarına izin vermemekteydi. İdarelerin düşük kamulaştırma bedeli tespitleri
ardından açılan kamulaştırma bedellerinin artırılması davalarında bedelin bir kaç kat artışına karar
verilmesi üzerine sistem değişikliğine gidilmiş, Kamulaştırma Yasası’nda 24.04.2001 tarihli ve 4650
sayılı Yasa ile kapsamlı değişiklikler yapılmış ve yasanın 8. Maddesinde, “...İdarelerin, bu Kanuna
göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usu-
lünü öncelikle uygulamaları esastır...” denilerek, “...Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu ya-
zının tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla
ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca ta-
yin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır...” hükmü ile kamulaştırma bedelinin öncelikle par-
sel sahipleriyle yüzyüze yapılacak görüşmelerle tespiti öngörülmüştür. Böylece, idarelerin yanlış
uygulamalarıyla kamuya verdikleri zararların azaltılmasına çalışılmıştır.
Benzer bir uygulama arsa düzenlemelerinde de öngörülmeli ve idarelerin sebep oldukları ha-
talı uygulamalar işin başında ortadan kaldırılmalıdır. Bu görüşmelerin, idare yerine düzenlemeden
yetkili kılınacak kurul tarafından yapılması öncelikle tercih edilmelidir.
1.4. Türkiye’de uygulanan arsa düzenlemesi yöntemi, imar parseli verilemeyecek kadar kü-
çük parsellerin veya payların yarattığı sorunları çözememektedir!
Düzenlemeye giren parsellerden Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) düşüldükten sonra kalan
payların imar parseli verilemeyecek kadar küçük olduklarına, çoğu kez 1 m2’den bile küçük olduk-
larına rastlanmaktadır. Bu gibi küçük paylar, birbirini tanımayan, birlikte davranma ya da birlikte
hareket etme olanağı bulunmayan kişilere ait paylarla birlikte bir parselde birleştirildikleri gibi,
478
çoğunlukla bir kişiye ait bir parsele de eklenmekte ve idari bir işlemle paylı mülkiyet oluşturul-
maktadır. Önceden bağımsız bir parsele sahip olan kişilerin bile, Türkiye’de uygulanan eşit oranlı
toprak kesintisi yöntemi ile paylı mülkiyetli duruma getirildiklerine de sıkça rastlanmaktadır.
Böylelikle bir sorunu çözmek isterken, bir başka sorun yaratılarak, kişiler arasında paydaşlığın
giderilmesi (izale-i şuyu) davaları ve daha pek çok uyuşmazlıklara da yol açılmaktadır.
Bu tür parsellerin veya payların malikleriyle yüzyüze görüşmelerin yapılamaması nedeniyle de
ortaya çıkacak sorunların azaltılması şansı kalmamaktadır.
3194 sayılı Yasanın 18. maddesine göre yapılan arsa düzenlemelerinde, bedele dönüştürme
yapılamamaktadır21.
Buna karşın, Türkiye’de uygulanan yöntem olan eşit oranlı toprak kesintisi yerine eşdeğerlik
yöntemi benimsenmiş olsaydı, imar parseli verilemeyecek kadar küçük olan parsellerin bedele dö-
nüştürülerek, gerçek karşılığının ödenmesi ile sorunlar çözülebilecek ve birbiriyle anlaşan kişilerin
olurları durumunda bir parselde paydaş yapılmaları da olanaklı olacaktı.
1.5. Türkiye’deki arsa düzenlemeleri ile düzenleme alanında kalan paylı mülkiyete konu
parsellerde ferdileşme sağlanamamaktadır!
Arsa düzenlemesi, yalnızca teknik ve hukuksal bir araç değildir. Aynı zamanda ve diğerleri
kadar önemli olarak “sosyal” bir uygulama aracıdır. Arsa düzenlemesi sonucunda, düzenleme
alanındaki parseller üzerinde paylı mülkiyetten kaynaklanan sorunların da ortadan kaldırılması
hede!enmelidir. Bu amaçla, paylı mülkiyete konu bir parselde, her paydaşa, olanaklı ise bağımsız
(müstakil) bir imar parseli verilebilmelidir. Diğer bir deyişle, paylı mülkiyet çözülebilmelidir (ferdi-
leşme).
Danıştay’a göre, “... 3194 sayılı yasanın 18. maddesi uyarınca tesis edilen parselasyon işlemle-
rinde mülkiyetin ferdileşmesi olanaksızdır ve yeni oluşturulan imar parsellerinin, paydaşlara, yine
paylı (müşterek) mülkiyet şeklinde tahsis edilmesi gerekmektedir...” 22. Kadastro parsellerinden
eşit oranlı toprak kesintisine dayanan arsa düzenlemelerinde, paylı mülkiyette ferdileşmenin ya-
pılamayacağı idari yargı tarafından da kabul edilmiştir.
22.11.2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda, “...paylı malın özgülendiği amacın
değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işleri-
ne girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi
kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır...” denilmektedir (Madde: 692).
23.06.1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, “...kat mülkiyetinin kurulması için... o
gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine
verilmesi veya istemde bulunulması...” gerekmektedir (Madde: 12). Bu kural, kat irtifakı kurulması
için de geçerlidir (Madde: 14). Görüldüğü gibi, gerek Türk Medeni Kanunu’nda ve gerekse Kat Mül-
kiyeti Kanunu’nda, paylı taşınmazlarla ilgili işlemlerde, oybirliği koşulu aranmaktadır.
3194 sayılı İmar Yasası uyarınca yapılan arsa düzenlemelerinde, yukarıda belirtilen kuralların
bir gereği olarak, “özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler” hakkında bir
çözüm getirilmediğinden, 2981 sayılı Yasanın 3290 sayılı Yasa ile değişik Ek 1 maddesindeki, “özel
parselasyona dayalı satın alınan yerlerin müstakil tahsis edilme olanağı sağlayan” kuralının, 3194
479
21
22
sayılı yasanın 18. maddesi ile birlikte uygulanması olanağı getirilmiş ve bu düzenlemelerin ıslah
imar planına dayanmasının gerekmediği belirtilmiştir.
Dolayısıyla, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesine göre yapılan arsa düzenlemelerinde, payların
ferdileştirilmesinin olanaklı olmamasına karşın, bu maddenin 2981-2390-3366 sayılı Yasanın Ek-1
maddesi ile birlikte uygulandığında, yalnızca 3194 sayılı Yasanın yürülüğe girmesinden önce ya-
pılmış olmak ve “özel parselasyona dayalı hisseli satışların olduğu yerler” ve “paylı satışlarla” sı-
nırlı olmak kaydıyla ferdileşme olanağı tanınmıştır 23. Ancak bu yetkinin, belirtilen koşulların dışın-
da diğer hisseli parsellerde konusu ve koşulları oluşmamasına karşın kullanıldığı görülmüştür24.
3194 ve 2981-3290-3366 sayılı yasaların öngörülmeyen alanlarda birlikte uygulanmaları, 2577
sayılı İdari Yargılama Usulü Yasası’na göre “şekil”, “usul”, “biçim” açısından hukuka aykırı olmasına
karşın (Madde: 2/1-a), yapılan uygulamalar yıllarca tapu kütüğüne tescil edilmişlerdir.
Özellikle belirtmek gerekir ki, yıllardan bu yana ülkemizde imar planlarının bütüncül olarak
uygulanamamasının önündeki en önemli engellerden biri ferdileştirememe sorunudur.
Türkiye’de, paylı mülkiyette ferdileşmeyi sağlamayan bir arsa düzenlemesinin ülke genelinde
hızlı, kolay, yaygın ve yoğun bir biçimde uygulama bulması olanaklı değildir. Bu yüzden, paylı mül-
kiyetteki her bir paydaşı bağımsız mülkiyet sahibi yapacak yöntemlere gereksinme vardır.
1.6. Türkiye’de uygulanan arsa düzenlemesi yönteminde ikinci kez DOP kesintisi sorunu
yaşanmaktadır!
3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesinin sekizinci fıkrasında, “Bu fıkra hükümlerine göre,
herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o
parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez” denilmektedir.
İmar Yasası, arsa düzenlemesi yapıldıktan sonra ikinci bir arsa düzenlemesini imar planı deği-
şikliğine bağlamıştır. Aynı yerde, ikinci kez düzenleme yapılmasını gerektiren bir sebep olmalıdır.
Bu sebep, düzenleme yapılan alanda gerçekleştirilecek imar planı değişikliğidir 25. Danıştay, “imar
planı ile yeni bir düzenleme yapılmasını gerektirecek bir neden olmaksızın ya da ilk parselasyon
yargı kararıyla iptal edilmeksizin ikinci kez parselasyon yapılmasında imar hukukuna uyarlık bu-
lunmadığı” görüşündedir 26. Her bir plan değişikliği veya plan iptali aynı zamanda yeni bir dü-
zenleme yapılmasının da gerekçesini oluşturmaktadır. Koşulları oluştuğunda, ikinci kez veya daha
fazla düzenleme yapılma olanağı doğsa bile, bu kez parsellerden ikinci kez düzenleme ortaklık
payı düşülememektedir 27. Düzenleme ortaklık payı oranının %35’ten %40’a çıkması veya daha da
artırılması ikinci kez DOP düşülemeyeceği ilkesini değiştirmemektedir.
480
-
-
23
24
25
2627
İmar Kanununun 18 İnci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esas-
lar Hakkında Yönetmeliğin 11. Maddesinin ikinci fıkrasında da, “...Evvelce yapılan düzenlemeler
dolayısıyla düzenleme ortaklık payı veya bu maksatla başka isimlerle bir pay alınmış olan ara-
zi veya arsalar bu ortaklık payı hesabına katılmaz...” denilerek düzenleme görmüş parsellerden
ikinci kez DOP alınamayacağı konusunda yasa ile paralellik sağlanmıştır. Buna karşın, aynı mad-
denin üçüncü fıkrasında, “...Ancak, taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine, mülga 6785-1605 sa-
yılı İmar Kanununun 39 uncu maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden
düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını % 35`e tamamlayan fark
kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir...” denilerek istisnai bir durum yaratılmıştır.
Yönetmeliğin ikinci kez düzenleme ortaklık payı alınmasına ilişkin bu istisnai kuralı, “ifraz-tev-
hit (ayırma-birleştirme)” olarak bilinen 3194 sayılı İmar Yasası’nın 15-16. Maddesine göre uygula-
ma görmüş yerleri kapsamaktadır.
Ayırma ve birleştirme (ifraz ve tevhit) işlemi sonucu imar parseli haline geldiği kabul edilen
ve bu nedenle üzerinde yapı yapılması için yapı ruhsatı, yapı tamamlandığında da yapı kullanma
izni verilen, tapuda kat irtifakı ve/veya kat mülkiyeti kurulan bu parsellerin yeniden düzenleme
kapsamına alınmaları önemli sorunlara sebep olmaktadır.
Arsa düzenlemesi olarak kabul edilmeyen28, yasal dayanakları bulunmadığı için eleştirilen29,
buna karşın Devletin ve yerel yönetimlerin hoşgörülü tutumları nedeniyleTürkiye’de yaygın ve
yoğun bir şekilde uygulanan, böylece fiili bir durum olarak hukuki durumun önüne geçen 3194
sayılı İmar Yasası’nın 15-16. Maddesine göre yapılan uygulamalarda parsel sahiplerince terk edilen
yerler DOP kesintisi sayılmamaktadır 30. 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası’nın 35. Maddesinde de,
parsel sahiplerince terk edilen yerlerin ileride imarlı hale gelmeleri durumunda eski maliklerine
geri dönemeyeceği açıklanmıştır.
Yönetmelik maddesindeki “...veya bu maksatla başka isimlerle bir pay alınmış olan...” deyimi
ile neyin kastedildiği açık olmamakla beraber, Danıştay bu ifadenin 3194 sayılı İmar Yasası’nın 15-
16. Maddesine göre parsel maliklerince yaptırılan ayırma ve birleştirme işlemleri sırasında terk
edilen yerleri kapsamadığı görüşündedir.
Türkiye’de İmar Yasası’nın 15-16. Maddeleri uyarınca yapılan uygulamalarda, bir parselin imar
planında düzenleme ortaklık payı olarak bedelsiz düşülecek yerlere isabet eden kısımları oran
ne olursa olsun maliklerince terk edilmekte ve tapudan da silinmektedir. Terk edilen ve tapudan
silinen kısımlar parsel yüzölçümünün %40’ının aşağısında veya yukarısında olabilmektedir. Bu
uygulamanın, İmar Yasası’nın 18. Maddesinin ikinci fıkrasındaki, “...Belediyeler veya valiliklerce
düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden ye-
teri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme
481
-
28
29
30
ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları,
düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını
geçemez...” kuralı ile bir ilgisi bulunmamaktadır.
Yönetmeliğin 11. Maddesinin üçüncü fıkrasına göre, bir parselden ikinci kez bedelsiz kesinti
yapılabilmesi için;
1- taşınmaz sahiplerinin talep etmeleri,
2- mülga 6785-1605 sayılı İmar Kanununun 39 uncu maddesine göre daha önce ifraz edilerek
tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilmiş olmaları,
gerekmektedir. Bu koşulların birlikte gerçekleşmesi durumunda, “...ilk parselin ifrazında alınan
terk oranını % 35`e tamamlayan fark kadar...” düzenleme ortaklık payı alınabilir. Yürürlüğe girdiği
1985 yılından beri yönetmelikte değişiklik yapılmadığı için yasada artırılan oranın yönetmeliğe
yansıtılmadığı görülmektedir. Madde metni de yanlış yazılmıştır. Doğrusu, “...ilk parselin ifrazında
alınan terk oranını düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar...” olmalıydı. Çünkü,
düzenleme ortaklık payı oranı her düzenleme bölgesinde farklı olabilir. Danıştay’da, “DOP hesabı
yapılmadan %40 kesintiye hak kazanılamayacağı” görüşündedir 31. Dolayısıyla, bir düzenleme
bölgesinde önce DOP hesaplanıp, ardından yukarıda belirtilen koşulların oluşması halinde, ilk par-
selin ifrazında alınan terk oranını hesaplanacak DOP oranına tamamlayan fark kadar düzenleme
ortaklık payı alınabilir.
Danıştay, yönetmelikte belirtilen iki koşulun birlikte oluşup oluşmadığına bakmadığı gibi, yö-
netmelikteki, “mülga 6785-1605 sayılı İmar Kanununun 39 uncu maddesine göre daha önce ifraz
edilerek tescil edilen parsellerden” deyimini 3194 sayılı Yasanın 15-16. Maddelerine göre yapılan
terkler için de geçerli saymış ve böylece bir yerindelik denetimi yapmıştır. Yasa da bulunmayan,
yönetmelikte de çok açık ifade edilen bir kuralı olduğundan farklı değerlendirerek kendisi kural
koymuştur. Danıştay’a göre, “parselasyon işlemi sırasında, taşınmazlardan ifraz işlemi sırasında alı-
nan terk oranını düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayacak kadar fark” alınabilir 32. Bu farkın
alınabilmesi için parsel malikinin talebi aranmadığı gibi, yürürlükten kalkmış bir yasaya göre ya-
pılan uygulama için geçerli olan kural, bu kez bu yasayı yürürlükten kaldıran yasa dönemini de
kapsayacak şekilde genişletilmiştir.
Yönetmeliği hazırlayanlar söz konusu kuralın alanını 3194 sayılı yasa döneminde yapılan ifraz
ve tevhitler için de rahatlıkla genişletebilirlerdi. Bunu yapamamalarının nedeni, 3194 sayılı İmar
Yasası’nın 15-16. Maddelerine göre ifraz ve tevhit yapma koşulunun o bölgede öncelikle düzen-
lemenin yapılması şartına bağlanmasıdır. İmar Yasası’nın “ifraz ve tevhit” başlıklı 15. Maddesi şöy-
ledir;
İfraz ve tevhid:
Madde 15 – İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere
ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez.
İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara
uygun olması şarttır.
482
31
32
Yukarıdaki madde metninde ifraz ve tevhidin yapılabilmesi için “parselasyon planı”nın tamam-
lanmış olması gerekmektedir. Parselasyon planı ise arsa düzenlemesi ile oluşmaktadır 33. Adı Çevre
ve Şehircilik Bakanlığı olarak değişen Bayındırlık ve İskan Bakanlığının “18. Madde Uygulamaları”
konulu 05.04.2004 tarihli ve SFPD/B1-840-3401 sayılı Genelgesinde de, “...Parsel bazında düzen-
leme yapılması mümkün olmayıp, düzenleme sahasının en az müstakil “bir ada”yı kapsaması
zorunludur...” denilerek yukarıdaki yasa maddesiyle paralel bir açıklama yapılmıştır. Türkiye’nin
temel sorunu her alanda olduğu gibi imar konusunda da yasaları ve kuralları yanlış değerlendire-
rek hukuka aykırı bir şekilde kurulan işlemlerin sonuçlarının fiili durum yaratması ve ülke içinde
ikili bir yapının oluşmasına yol açarak giderek hukuk sistemini bir af yasasıyla bertaraf etmesidir.
Bu karmaşa, bizleri, ülkemizi her alanda kemiren yasadışılığın egemenliğine götürmektedir. Bu
nedenle, Danıştay’ın isabetsiz kararlarını bir an önce düzeltmesi beklenmektedir.
Konu Danıştay tarafından hatalı değerlendirildiğinden, bu kez uygulamada da yanlışın üzerin-
den yanlışlık yapılmaya devam edilmektedir.
Bu kez tartışmalar, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını düzenleme ortaklık payına tamam-
layan farkın parselin hangi yüzölçümü üzerinden alınacağı konusunda odaklanmaktadır. Baskın
görüş, “tamamlayan farkın ilk ana parsel yüzölçümünden kesilmesi” şeklindedir 34. Burada da, ilk
ana parsel yüzölçümüne geri dönülerek bu parselden düzenleme ortaklık payı hesaplanmakta ve
daha önce yapılan kesintiyle arasındaki miktar söz konusu farkı oluşturmaktadır. Ancak, burada
düzenleme ortaklık payı hesabına tapudan terkin edilen (silinen) parselin mi? Yoksa terk sonrası
parselin mi katılacağı yanıtlanamamaktadır. Yönetmeliğin, “Düzenlemede Umumi Hizmetlere Ayrı-
lacak Payın Hesabı” başlıklı 30. Maddesinde, “Madde 30 - Düzenleme alanına giren kadastro par-
selleri ile varsa imar parsellerinin yüzölçümleri toplamından, imar adalarının imar parsellerine
ayrılan kısımlarının yüzölçümleri toplamı çıkarılarak “umumi hizmetlere ayrılan miktar” buluna-
rak bir hesap cetveli düzenlenir.” denilerek düzenlemeye imar parselinin katılacağı öngörülmüş-
tür.
Gerçekte, düzenlemeye terk sonrası yüzölçümü ile (imar parseli olarak) katılan bir parselden,
düzenleme ortaklık payı hesabına katılmayan terk öncesi (kadastral parsel) yüzölçümüne göre
kesinti yapılmasına ilişkin ne yasada ve ne de yönetmelikte bir kural vardır. Yapılan tüm önerme-
ler, Türkiye’deki arsa düzenlemesi sisteminin beklentileri, istekleri, gereksinmeleri karşılamaması
nedeniyle hukuka aykırı olduğu bilindiği halde ve başka bir çözüm yolu da bulunamadığı için
yapılan “iyiniyetli” arayışlarıdır. Bu tür arayışlarla, giderek kendisi bir sorun olmaya başlayan “eşit
orantılı toprak kesintisi” temelindeki 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesinin baştan aşağı yeni-
den ele alınması gerekirken bunun süresini uzatmanın kimseye, harita mühendislik hizmetlerine
ve Türkiye’ye de faydası yoktur.
Varolan sistemin sorunları çözmediği bilindiği halde, artık yeni bir model gerekirken, yanlışta
ısrar etmenin de hiç gereği yoktur. Danıştay bile arsa düzenlemesine ilişkin kuralların yetersizli-
483
-33
34
ğinden olsa gerek, yürürlükteki yasa ve yönetmeliklere aykırı, isabetsiz kararlar vermektedir. Bu
duruma son vermek bakımından bir an önce yeni bir model arayışına girilmeli ve mevcut kurallar
değiştirilmelidir.
1.7. Arsa düzenlemesiyle mülkiyet hakkına getirilen kısıtlama ile değerleme arasında bir-
birini bütünleyen çok yakın ilişkiler bulunmaktadır!
Arsa düzenlemesi, mülkiyetin sınırlarını ve içeriğini yeniden belirlemektedir. Ancak, arsa dü-
zenlemesi sınırsız bir biçimlendirme özgürlüğüne de sahip değildir. Düzenleme, katılan parselle-
rin çıkarlarını adaletli bir şekilde denkleştirmekle yükümlüdür. İdarenin, tek yanlı tercihi ile düzen-
lemeye katılan parselleri mağdur etmesi, en başta Anayasanın 35. Maddesindeki mülkiyete ilişkin
kuralla bağdaşmaz. Dolayısıyla, düzenlemenin hiç bir şekilde mağdur yaratmaması ve katılan par-
sellerde hak kayıplarına yol açmaması gerekmektedir.
Arsa düzenlemesi ile bir miktar değer artışı olmaktadır. Türkiye’de uygulanan sistem, imar par-
sellerinin hangi arazi kullanışına tahsis edildiğine, kent merkezine olan uzaklığına, kentsel hizmet-
lerden ne kadar yararlandığına sosyal ve teknik altyapının götürülüp götürülmediğine ve benzeri
hiçbir etkeni göz önünde bulundurmaksızın tüm parsellerde eşit değer artışı olduğu varsayımına
dayanmaktadır. Türkiye’deki sistemin adaletsiz olduğu kesindir. Çünkü, düzenlemeye giren par-
sellerin tamamında aynı oranda değer artışı olduğunu söylemek gerçekçi değildir. Çünkü, dü-
zenlemeye girerken değeri tespit edilmeyen bir parselin düzenlemeyle değerinin ne kadar arttığı
belirlenemez.
Danıştay, düzenlemeye giren parseller ile düzenleme sonrası oluşan parseller arasında değer
farkının olmasını, düzenlemenin, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 2. maddesinin 1-a
fıkrası uyarınca, şekil (usul=biçim) yönünden hukuka aykırılık nedenleri arasında saymaktadır 35.
Danıştay’ın bu kararı, önüne gelen bir işlemi yürürlükteki kurallara göre denetlerken, sözkonusu
kurallarda bu tür bir denetmeye imkan verecek kural bulunmaması bakımından tartılmalıdır. Çün-
kü, herşeyden önce Türkiye’de uygulanan sistem düzenlemeye katılan tüm parsellerin değerleri-
nin düzenleme kararı verildiği tarih itibariyle değerlerinin belirlenmesi esasına dayanmamaktadır.
Buna karşın, Danıştay bile, Türkiye’de uygulanan arsa düzenlemesi ile parsellerde eşit oranda
değer artışının gerçekleşmediğinin farkındadır. Kaldı ki, bunu kararına da yansıtmaktadır. Yargıyı
bile rahatsız eden bir eşitsizliğin ortadan kaldırılması için arsa düzenlemelerinde yeni bir modele
gereksinme olduğu açıktır.
Anayasa Mahkemesi de (12.10.1976 tarih ve E.1976/38, K.1976/46 sayılı karar), “...bir taşın-
mazın değerinden aşağı bir karşılıkla özel mülkiyetten çıkarılmasına, Anayasanın hiçbir hük-
mü izin vermemektedir...” demektedir. Bir başka deyişle, “...mülkiyet hakkının doğal bir sonucu
olarak, bu bedelin, taşınmaz mal değerinin tam karşılığı olması gerekir...” Arsa düzenlemeleri
ve kamulaştırma gibi uygulamaların dayanağı olan “toplum/kamu yararı” kavramı, mülkiyetin
karşılıksız veya değerinden daha aşağıda devrine dayanak tutulamaz. Çünkü Anayasa gereği, te-
mel hakların (örneğin: mülkiyet hakkının) özüne dokunmak olanaksızdır (Anayasa, Madde: 13).
Bununla birlikte, kamu yararına dayanan uygulamalarda (arsa düzenlemeleri, kamulaştırma ve
benzeri işlemlerde) taşınmazın gerçek karşılığının ödenmesi durumunda, mülkiyet hakkı, para-
ya çevrilmek suretiyle korunmuş olacağından, “öze dokunma” durumu da “sınırlama” niteliğine
484
-
35
dönüşmüş olacaktır. Anayasa Mahkemesi, bunun dışındaki bir anlayışın, yani gerçek değer yerine
daha düşük bir değerin ödenmesinin, o taşınmazın kısmen müsaderesi niteliğini taşıyacağı gö-
rüşündedir. Mülkiyet hakkının özüne dokunmayan bir sınırlamaya, Anayasanın 13. ve 35. mad-
delerindeki ilkeler göz önüne alındığında karşı çıkılamaz. Tersi bir uygulama ise, Anayasanın 2.
maddesinde belirtilen hukuk devleti niteliğine aykırı ve onu bozucu bir durum yaratmaktadır.
Mülkiyet hakkına ilişkin Anayasa kuralı ve Anayasa Mahkemesinin sözü edilen değerlendirme-
leri nedeniyle, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre yapılan arsa düzenlemelerinde,
her kadastro parselinden eşit oranda düzenleme ortaklık payı düşülmesi, “düzenleme dolayısıyla
meydana gelen değer artışları karşılığında” nitelemesi ile açıklanmaktadır. Böylece, DOP olarak
düşülen miktarın gerçek karşılığının, düzenlemeyle parselde meydana geldiği varsayılan ancak
miktarı bilinmeyen bir değer artışı ile denkleştiği kabul edilmektedir. Türkiye’deki arsa düzenleme-
si sistemi, İmar Yasası’nın 18. Maddesinin birinci fıkrasına eklenen bu niteleme sayesinde ayakta
durmaktadır. Bu nitelemenin de, sistemi daha fazla ayakta tutamayacağı anlaşılmaktadır.
2. SONUÇ
Arsa düzenlemesinde yeni bir modele gerek olup olmadığı yedi ayrı başlıkta sorgulanmıştır;
1. Arsa düzenlemesi işleminin, başta siyasi olmak üzere her türlü gücün veya iradenin baskı, etki ve
yönlendirmesine kapatılması gerekir!
2. Arsa düzenlemesi işlemini yapan ve kontrol eden harita mühendislerinde uzmanlık ve yeterlik
aranmalı, bunun için gerekirse lisans ve eğitim sertifikasına sahip olma koşulu getirilmelidir!
3. Arsa düzenlemesinin hazırlık aşamasında ve düzenlemeye karar verilmeden önce tapuda kayıtlı
tüm parsel malikleriyle yüzyüze görüşmeler yapılmalı ve bu görüşmeler tutanak altına alınmalıdır!
4. Türkiye’de uygulanan arsa düzenlemesi yöntemi, imar parseli verilemeyecek kadar küçük par-
sellerin veya payların yarattığı sorunları çözememektedir!
5. Türkiye’deki arsa düzenlemeleri ile düzenleme alanında kalan paylı mülkiyete konu parsellerde
ferdileşme sağlanamamaktadır!
6. Türkiye’de uygulanan arsa düzenlemesi yönteminde ikinci kez DOP kesintisi sorunu yaşanmak-
tadır!
7. Arsa düzenlemesiyle mülkiyet hakkına getirilen kısıtlama ile değerleme arasında birbirini bü-
tünleyen çok yakın ilişkiler bulunmaktadır!
Yapılan incelemelerden, Türkiye’deki arsa düzenlemesi sisteminin beklentileri, gereksinmeleri,
istekleri karşılamadığı gibi giderek hukuk dışı kararların alınmasına ve uygulamaların yapılmasına
sebep olduğu tespit edilmiştir.
Türkiye’deki arsa düzenlemesinin esası, düzenlemeye katılan parsellerden düşülen düzenle-
me ortaklık payının gerçek karşılığının, düzenleme nedeniyle oluşan değer artışları ile sağlandığı
varsayımına dayanmaktadır. Var olan sistem, bir değerleme yapılarak bunun sağlanıp sağlanma-
dığını kanıtlama olanağı vermemektedir. Bu eksiklik, yani DOP adıyla düşülen payların gerçek kar-
şılığının ödenip ödenmediği hususu, düzenleme kararının alındığı tarih itibariyle düzenlemeye
giren tüm parsellerin değerlerinin tespit edilmesine ilişkin yasada yapılacak yeni düzenlemelerle
giderilebilir. Bu yeni sistemin adı ise, kaçınılmaz bir şekilde “eşdeğerlik” olarak adlandırılacaktır.
Almanya’da arsa düzenlemesi için bağımsız ve özerk “Düzenleme Kurulu”nun oluşturulması;
düzenlemeye giren parsellerin malikleriyle yüz yüze görüşüldükten sonra düzenleme kararı alın-
ması; düzenleme kararının duyurulması; düzenlemeye giren parsellerin durum haritasının ve çi-
485
zelgesinin oluşturulması ve duyurulması; tahsis sürecinde parsel malikleriyle yeniden yüz yüze
görüşmeler yapılması; düzenleme planının hazırlanması ve duyurulması; düzenleme planının
kesinleştiğinin duyurulması süreçlerinde dikkat çeken nokta, her aşamaya ilişkin düzenlemeye
giren parsel maliklerine bilgi verilmesidir. Almanya’da, arsa düzenlemesinin daha adil ve saydam
olduğunda kuşku yoktur. Oluşturulan sistem, parsel malikleri ile olabildiğince uzlaşmaya gidilerek
sorunun kalıcı bir şekilde çözümünü hede�emektedir. Düzenleme bir kez yapıldığında, neredeyse
kusursuz, geri dönüşü olmayan ve herkesi memnun eden sonuçlar doğurmaktadır.
Oysa, Türkiye’de, yargı konusu olmayan bir uygulamaya rastlamak olanaksızdır. 3194 sayılı
İmar Yasası’nın, en çok anlaşmazlık olan ve uygulanması konusunda en çok dava açılan maddesi,
arazi ve arsa düzenlemeleri ile ilgili 18. maddesidir. Bu durum, ülkemizde arsa düzenlemesi konu-
sunda genel, köklü ve sistematik bir düzenlemeye gidilmesi gereğini göstermektedir.
Türkiye’de düzenleme ortaklık payı oranının ve bu amaçla ayrılan yerlerin sayısının artırılma-
sı dışında, arsa düzenlemeleri ile ilgili kuralda bir değişiklik yapılmamaktadır. Bununla birlikte,
Almanya’da, oldukça iyi işleyen bir sisteme sahip olmalarına karşın, değişen ve gelişen koşullara
uyum sağlamak için sistemin sürekli olarak geliştirilmesi dikkat çekmektedir.
Türkiye’de, arsa düzenlemesinin modellenmesinde benimsenmesi gereken yeni yaklaşımın
özünü “eşdeğerlik” konusu oluşturmalıdır. Bir diğer deyişle, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. mad-
desinde somutlanan “Arsa Düzenlemesi” konusunu yeniden modellemede, her parselden eşit
oranda toprak kesintisi yapılması ilkesine dayanan arsa düzenlemesinin yerine, temelini taşınmaz
değerlemesinin oluşturduğu eşdeğerlik ilkesinin benimsenmesi kaçınılmaz görünmektedir.
Ancak, eşdeğerlik sistemi modellenirken, düzenleme öncesi taşınmazların değerlerinin 2942
sayılı Kamulaştırma Yasası’na göre takdir edilmesi yerine, değerlemenin İmar Yasası içinde ve ayrı
bir bölümde tanımlanacak kamulaştırmadan ayrı bir değerleme kurallarıyla tanımlanması tercih
edilmelidir. Kamulaştırma Yasası’nda 2001 yılında yapılan değişiklikle öncelikle “satın alma” ilke-
sinin benimsenmesiyle, kamulaştırma yönteminin arsa düzenlemelerinde kullanılması hukuken
olanaklı görünmekle beraber fiilen olanaksız hale gelmiş bulunmaktadır.
Oturum Yürütücüsü - Teşekkürler Sayın Köktürk.
Tartışmaları görüyorsunuz. Aslında eşdeğerlik tartışalım derken, yine imar uygulamalarına
kayıyor hep, sorun alanına kayıyor, mecburen oraya girip çıkıyoruz. Böylesine bir yelpazenin için-
deyiz.
Yine bu oturumumuzun odak noktasına geri dönelim ve eşdeğerlik modelinin Türkiye’deki
olabilirliği üzerine odaklanalım. Bu uygulama ya da bu dönüşüm bana ne kazandıracak? İki gün-
dür konuşuldu. Bir tane somut örnek olarak söylüyorum. Fikirtepe’deki uygulamayı kentsel dö-
nüşüm olmaktan çıkaran algı da bu zaten. Sonunda böyle vahşi bir uygulamaya dönüşen araç
oluverdi oradaki olay da. Beklenti maksimizasyonu diye bir sürecin içinde bir uzlaşma noktası ya-
kalayamıyoruz, böyle bir sıkıntı var. Oysa Almanlar bunu şöyle çözmüş. Onu da soruyorum Sayın
Linke’ye, “Alman vatandaşı buna itiraz etmiyor mu?” diye. Diyorlar ki, “Uygulamaya giren bir malik,
uygulama nedeniyle ne kâr etmelidir, ne de zarar etmelidir.” Mantık bu, bu kadar basit. “Uygulama-
ya giren bir malik, uygulama nedeniyle ne bir kâr etmelidir, ne de bir zarara uğramalıdır” diyorlar.
Bizim aslında uygulama algısını böylesine bir noktaya çekebilmemiz, orada sosyal adaleti yakala-
maya çalışmamız, eşitliği yakalamaya çalışmamız gerekiyor öncelikle. O nedenle de bu beklenti
486
maksimizasyonu denilen olay konusunda gerçekten bizim toplum olarak bir terapiye gereksinme-
miz var, bir sosyal terapiye gerçekten gereksinmemiz var diye düşünüyorum açıkçası.
Şimdi soruları hocama veriyorum; tek tek soracak ve Sayın Linke de bize bunları yanıtlayacak.
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Esas itibarıyla bir imar planının değiştirilmesi, imar planının ha-
zırlanması yahut da yürürlükten kaldırılması imar mevzuatına bağlı olarak şey olur, bunlar gerek-
liyse yapılır. Bu nedenle bir uygulama imar planı, belediyenin bu planı yürürlükten kaldırıncaya
kadar olan süre içinde veyahut da yeni bir uygulama imar planı yapmasıyla ortadan kalkar. Eğer
bir imar uygulama planının hazırlanmasında bir vatandaş bir zarara uğrarsa, o zararın ortadan
kalkması için belediye teşebbüse geçer veyahut da imar planını değiştirebilir.
Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Bizim ülkemizde böyle bir imkândan bahsedildiği hiç duymadım, böyle
bir imkân yok. Yani bir imar planının hazırlanması esnasında bir vatandaş zarara uğrarsa, belediye-
nin o vatandaşın zararını telafi etme yoluna gitmesi söz konusu değil bizde.
Böylelikle sorunuz cevaplandırıldı mı kafi miktarda?
Eğer imar planının değiştirilmesi veya kaldırılması söz konusu değilse ortadan kalkmaz, devam
eder, imar planı kesintiye uğramaz, sürekli olarak devam eder, tamamen uygulanıncaya kadar,
imar planında öngörülen ilkeler tamamen yerine getirilinceye kadar. Eğer belli bir bölgede par-
sellerin imar edilmesi gerekiyorsa, bütün parseller imar edilinceye kadar imar planı yürürlüktedir.
Bir formül vardı ekranda; o formülün uygulanabilirliği soruluyor.
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Bir taşınmaz malın edinilmesindeki vergiler değiştirilmediği tak-
dirde, bu formül, ham imar arazisinden olgun imar toprağına geçtiği için, evrenseldir, bütün dün-
yada uygulanabilir. O nedenle bu formülün yanlışlığı veya hatası diye bir şey söz konusu değildir.
Prof. Dr. Nazmi Yıldız - İdari mahkemeler tarafından da benimsenmiş ve kabul edilmiş bir for-
müldür bu.
“İmar planları sık sık değiştiriliyor mu?” sorusu vardı.
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Eğer belediyenin hoşuna gitmeyen bir gelişme olursa, çok
önemli bir değişiklik olursa, o zaman imar planının değiştirilmesi yoluna gidilebilir. O nedenle bu
şekildeki imar planlarının sık değiştirilmesi söz konusu değildir.
Prof. Dr. Nazmi Yıldız - “Para denkleştirmelerinde sorun yaşanıyor mu, ilave para ödemek iste-
mezse ne olur?” sorusunu soracağım.
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Büyük bir çoğunlukla arsa düzenlemelerinde taşınmaz malın
değeri yükseliyor, yani tahsis değeri yahut dağıtım değeri katılım değerinin üstünde oluyor. O ne-
denle belediyeler kazançlı çıkıyor. Ama eğer bir taşınmazın değeri düşerse, mesela evvelden imar
hakkı 5 katlıydı da, yeni imar planı olduktan sonra 2 katlı olduysa, o zaman bir değer düşüklüğü
olabilir ve belediye o şeyi öder. Ama belediyenin bu değeri ödemek istememesi gibi bir durum
söz konusu değil. Kanunla bağlı. İnsanlar kanunları yürütmekle görevli ve arsa düzenlemesi de
belediyenin esas görevlerinden biri. Bazen arsa düzenlemesine gerek kalmadan, bir bölgede imar
haklarının birden artması söz konusu olabilir. O zaman belediye orayı kamulaştırır ve ondan sonra
mal sahiplerine parselleri tekrar satar ve bu suretle, o artan değerin önemli bir kısmının kamuya
mal edilmesi gerçekleşmiş olur.
Prof. Dr. Nazmi Yıldız - “Aynı yerden tahsis zorunluluğu var mı, yok mu?” sorusu vardı.
487
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Genelde imar planı elverdiği müddetçe aynı yerden dağıtım
parseli vermek söz konusu; ama uygulama imar planı buna elvermiyorsa, aynı değerde kalmak
kaydıyla başka bir yere taşınmaz mal tahsis edilebilir. Bu şekildeki düzenlemeler, uygulamalara
da mahkemeler karşı çıkmıyorlar, onaylıyorlar; çünkü eşdeğerlik ilkesi birçok sorunu ortadan kal-
dırıyor.
Çok tipik bir örnek vereyim. Bir belediye başkanını kayınbiraderinin büyükçe bir parseli arsa
düzenlemesi nedeniyle çok daha avantajlı bir yerden tahsis edildi ve ilgili mal sahibi mahkemeye
gitti. Mahkeme çok kısa zamanda kesin bir karar vererek, bu uygulamayı iptal etti.
Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Benzer uygulamalar bizim için de geçerli. Bunları yaşadık, bilirkişilikler-
de yaşadık bunları.
“Düzenleme kararını kim verir, düzenlemeyi kim yapar?” sorusunu soracağım.
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Arsa düzenlemesine, uygulama imar planının uygulanması için
gerekli şartlara göre belediye karar verir. Bu şekildeki düzenlemeler eyaletten eyalete farklıdır. Ben
Hessen eyaletindenim. Genelde bu konudaki kararları bir komisyon verir. Bu komisyonun başkanı
bir hukukçudur, bir hâkimdir ve iki tane haritacı vardır; bu haritacılardan bir tanesi taşınmaz mal
değerleme uzmanıdır, öbürü de arsa değerlemesi uzmanıdır. Belediye bu komisyonda azınlıkta
kalmaktadır temsilci olarak. Hessen eyaletinde farklıdır durum. Hessen eyaletinde, büyük şehirler-
de bunu belediyeler yapıyorlar. Küçük şehirlerde belediyeler bunu yapacak durumda değiller; bu
nedenle de özel harita büroları yaparlar.
Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Noter statüsünde yeminli harita mühendisleri. Tabii, burada başka bir
durum söz konusu. Çok kısaca değinmek istiyorum buna. Türkiye’deki gibi, mezun olur olmaz büro
açma imkânı yok orada. Önce hizmet öncesi bir eğitimden geçiyorlar 2 yıl -yüksek mühendisler
de aynı şekilde- ve bu süre içinde gerekli tüm kurumlarda üçer beşer ay kalıyorlar, konuları öğ-
reniyorlar, bu konularda raporlar yazıyorlar, karışık problemleri çözümlüyorlar, çok sıkı bir devlet
imtihanı veriyorlar, o imtihandan sonra ancak serbest çalışma veyahut da kamu kurumlarına yö-
netici olarak girme hakkını elde ediyorlar. Bu konuda, Hessen eyaletinde yapılan bir çalışma vardı;
yüksek mühendis olduktan sonra yönetici olmak veya serbest büroda çalışmak isteyenler ne gibi
bir şeyden geçiyorlar, buna ilişkin 7 sayfalık bir yazı vardı. Bu yazıyı ben tercüme ettim. Bizim Ha-
ritacılar dergisinde, Jeodezi dergisinde yayınlandı. İsteyenler derginin o sayılarına bakıp, oradan
yeterli bilgi alabilirler.
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Aslında serbest çalışan mühendislerin bu işleri yapabilmeleri
için, bir hukukçu ve bir taşınmaz değer uzmanının da bulunduğu bir grupla birlikte çalışması la-
zım.
Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Kesintiyle karşılanan taşınmazların içinde neler var?
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Orada arsa düzenlemesinin konu olduğu bölgedeki halkın işine
yarayacak olan yollar, kamusal tesisler, otopark yerleri. Kreş yok, okul yok, o bölgenin dışındaki
genel olarak ülkenin insanlarına hizmet edecek yollar yok; salt o bölgedeki lokal insanların işine
yarayacak tesisler. Halkın ihtiyacının dışındaki tesisler için arazi gerekirse, o zaman belediyenin
kendi mülkündeki taşınmazlardan oraya katkıda bulunması lazım.
Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Yani DOP miktarı yalnız yerel olarak orada oturacak insanlar için. Bizdeki
kadar geniş değil.
488
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Diyelim ki 200 kişinin olduğu bölgede bir arsa düzenlemesi ya-
pılıyor. O zaman vatandaşların isteğiyle bir okul yeri tahsis edilebilir, bir kreş tahsis edilebilir; ama
genelde kanun bunu zorlamıyor. Fakat 2 bin kişilik bir yerde bir arsa düzenlemesi yapılacaksa, o
zaman durum daha farklı oluyor. Önemli olan, burada gerçekten o tesislere ihtiyaç olup olmadığı-
dır. İhtiyaç olması halinde sorun daha kolay çözülüyor. İhtiyaç yoksa, zaten o zaman gerekmiyor.
Mesela bir üniversite arazisi için böyle bir durum hiç söz konusu olamaz.
Prof. Dr. Nazmi Yıldız - İmar bölgesinde yapılı ve yapısız taşınmazlar varsa, değerleme nasıl
yapılıyor, yapılar dikkate alınmıyor mu?
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Eğer binalar mal sahibinin tahsis edilen imar planı içindeyse, o
zaman bir taşınmaz değerlemesine gerek yok; ama eğer binanın olduğu yerden bir yol geçecekse
ve sonuçta bina yıkılacaksa, o zaman değerlendirme söz konusu veyahut da o binanın bulunduğu
parsel başka birisine tahsis edilirse, mal sahibinin de onayı olmak suretiyle, o zaman tekrar taşın-
mazın değerlenmesi söz konusu ki, genelde bu taşınmaz değerlemeleri maliyet yöntemine göre
yapılıyor.
Prof. Dr. Nazmi Yıldız -Değer artışları kamuya dönüyor. Bunlar nasıl kullanılıyor?
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Belediye bunları istediği şekilde kullanabilir. İsterse serbest ça-
lışan harita mühendislerine ölçü yaptırabilir. Eğer kendisi o bölgede bir taşınmaz satın alacaksa
onun için kullanabilir, akla gelen her türlü şeyi yapabilir. Bunun kısıtlaması yok. Ama bunları teknik
altyapıların yapılması için kullanamaz. Daha doğrusu kullanır da, teknik altyapı masra!arını değiş-
tirmez, vatandaştan alacağı katkıları değiştirmez.
Büyük şehirlerde, nüfusun çok olduğu yerlerde arsa düzenlemeleri belediyelere yüz binlerce,
bazen milyon değerinde euro kazandırır. O nedenle hem halka hizmet, hem belediyeye gelir ol-
mak üzere bu yöntem... Özellikle tarım arazilerinde arsa oluşturulmasında bu miktar daha fazla.
Frankfurt kentinde, arsa düzenlemesi çalışmalarında 30 kişi çalışmaktadır devamlı olarak.
Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Arsa düzenlemelerinde vatandaşın katılımı nasıl gerçekleşiyor?
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Arsa düzenlemesine başlamadan önce o bölgenin sınırları çi-
zilir ve vatandaşlarla temasa geçilir, onlara durum açıklanır, tüm ayrıntılarıyla durum olduğu gibi
açıklanır. Eğer vatandaşlar “Biz kendi aramızda anlaşacağız, arsa düzenlemesi yapacağız” derlerse,
o zaman özel arsa düzenlemesi olur. O zaman, uygulama imar planına tamamen uyacak şekilde
bir arsa düzenlemesi serbest çalışan harita mühendisleri kanalıyla da yaptırılabilir. Eğer öyle bir
anlaşma olmazsa, belediye resen kanuni olarak bu işlemi sürdürür. Tabii, o zaman mal sahipleri
zorunlu olarak katılımcı hale gelirler.
Demin size gösterdiğim örneğin civarında bir arsa düzenlemesi oldu. Orada 3 inşaat şirketi
bu konuya ilgi gösteriyorlardı. Hatta bunlardan bir tanesinde ben bir zamanlar çalışmıştım. Ora-
dakiler vatandaşlarla temasa geçerek, gönüllü arsa düzenlemesi yöntemine geçtiler ve büyük bir
bölge. Vatandaşlarla birlikte arsa düzenlemesi 3 sene sürdü. O nedenle belediyenin herhangi bir
katılımı, bir masrafı vesaire söz konusu olmadı. Uygulama imar planına tamamen uyacak şeklide
imar parselleri oluşturdular.
Oturum Yürütücüsü - Gönüllü arsa düzenlemesine karar verilirse, oradaki değer artışları ne
oluyor?
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Özel arsa düzenlemesinde, tüm harcamalar, masra!ar, teknik
489
altyapılar yapılması, değerlendirmeler vesaire hepsi vatandaşlara aittir. Tabii, bu esnada belki be-
lediyeye geçecek olan fazla değerler de kendilerine geçer. Ama uygulama imar planına tamamen
uymak şartı vardır. Teknik altyapıları tekniğine göre yapmak zorundadırlar. Mesela yapı izni ala-
mazlar. O şekildeki düzenlemeler bu şekilde yapılıyor.
Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Almanya’daki bu model kentsel dönüşüm uygulamalarında da geçerli
mi?
Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Bunun için iki durum söz konusu; bir tanesi şehir yenilemedir.
Şehir yenilemelerde binalar yıkılmaz, ama ıslah edilir. Mesela aydınlatma veyahut da ufak tefek
düzenlemeler için, bahçenin düzenlenmesi için; bu gibi şeyler söz konusu. O zaman fazla masraf
söz konusu olmaz. Bu şekildeki düzenlemelerde alan düzenlemesi değil, değer eşitliği ilkesi uy-
gulanmaktadır ve binaların yeniden yapılması veya kat yükseltme söz konusu değil, onların daha
insanca yaşanacak şartları sağlayacak şekilde düzenlenmesidir.
Oturum Yürütücüsü - Bütün sorular bu kadardı.
Sayın Linke’ye çok teşekkür ediyoruz katkıları ve çabaları için. Bu saate kadar yorduk kendisini.
Sanıyorum Nazmi Hocamız birkaç söz söyleyecek. Nazmi Hocamız, bu son ana sakladığı sözle-
rini söyleyecek, sonra da oturumumuzu kapatacağız.
TÜRKİYE’DE EŞDEĞERLİK MODELİNİN OLABİLİRLİĞİ
Prof. Dr. Nazmi Yıldız
Aziz ve sevgili katılımcılar;
Önce bu güzel sempozyumu hazırlayıp gerçekleştirenlere teşekkür ve şükranlarımı sunarım.
Şimdiye kadar arazi yönetimine ait çeşitli konular ele alındı ve enine boyuna tartışıldı. B u son bö-
lüm “Türkiye’de Eşdeğerlik Modelinin Olabilirliği” yeni bir kavram gibi görülüyor. Bu konuda uzun
süre öğretim, yayın ve araştırma yapan emekli bir öğretim elemanı olarak tamamlayıcı ve önerici
bazı şeyler söylemek istiyorum.
Önce kısaca Türkiye’deki imar tüzesinin oluşumunu görelim. Fransız uygarlığı etkisinde 1848
yılında Turuk ve Ebniye Nizamnamesi (Yollar ve Yapılar Tüzüğü) ile Osmanlı’da ilk adım atılmışken
Almanya’da ilk kanun 1875’te çıkarıldı. Ancak çöküş dönemindeki Osmanlı’da imar tüzesi istenil-
diği gibi gelişmedi.
Cumhuriyet döneminde Alman şehircilik profesörü Jansen, Ankara’nın imar planlarını yapar-
ken ilk imar kanunu Berlin İmar Tüzüğü’nden esinlenerek çıkarıldı ve arsa düzenlemesi ilk olarak
ele alınıp % 15 kesinti öngörüldü. p/(100 - p) formülü uyarınca taşınmazlarda böylece % 18 değer
artışı öngörülüyordu. 6785 Sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi ile bu kesinti % 25’e çıkarıldı. Yani
değer artışı her parsel için % 33 olacaktı. 1963 yılında bu kesinti için karar veren Anayasa Mahke-
mesi hükmü Anayasa’ya aykırı bularak iptal etti ve bu orandaki toprak kesintisinin düzenlemeye
katılan tüm parsellerdeki değer artışını karşılayamayacağını belirti. Böylece ilk kez arsa düzenle-
mesinde eşdeğerlik kavramı ortaya çıktı. Ancak kanun koyucu, daha doğrusu İmar Bakanlığı yetki-
490
lileri bu özelliği dikkate almadan yeni düzenlemede kesinti oranını belirtmemiş, bunun yönetme-
likte tespit edilmesini öngörmüştür. Yönetmelik ise kesintiyi yine % 25 olarak saptamıştır. Kanun
koyucu böylece Hülle yapmış olmaktadır. Eşdeğerlik kavramı diye bir şey yokmuş gibi kesinti oranı
zamanla % 30, % 35, % 40’a çıkarıldı. Böylece değer artışları arsa düzenlemesine katılan her parsel
için % 43, % 54 ve % 67 olmaktadır.
Arsa düzenlemesinin eşdeğerlik ilkesine göre yapılmamasının ortaya çıkardığı sorunlar ele
alınmadığı gibi kanun koyucu bu hususta insan haklarına aykırı bir hüküm de getirmiştir. Düzen-
leme ile bir mal sahibi; onayı olmadan, herhangi bir diğer malik ile ortaklaşa mülkiyet sahibi haline
getiriliyor, eğer ortağı ile 6 ay içinde anlaşıp yapı için belediyeye başvurmazsa; belediye, ortak
malik imiş gibi mahkemeye başvurup ortaklığın ortadan kaldırılmasını sağlayabiliyordu. Böyle bir
durum Anayasaya da aykırı olduğu halde Anayasa Mahkemesi’ne başvuru yapılmamıştır. Bu hük-
mün halen yürürlükte olup olmadığını bilmiyorum.
Türk imar ve şehircilik tüzesi bunun gibi acayipliklerle doludur. Bunlardan ancak 12’sine aşağı-
da yer veriliyor. Tüm şehircilik ve imar tüzesi bugün 250’den fazla kanun, kanun hükmünde karar-
name, tüzük, yönetmelik, talimatname, genelge, yönerge vb.den oluşmakta, bunlar birbirleri ile
bazen çelişmekte, bazen de aykırılaşmaktadır. Bu nedenle yalnız arsa düzenlemesini ya da eşde-
ğerlik ilkesini içerecek bir yasal yapılaşmasının fazla bir değeri yoktur. Artık tüm şehircilik düzen-
lemelerini tek bir yasa, Şehirciliğin Anayasası şeklinde yeniden yapılandırmak zamanı gelmiştir.
Böyle bir yasa Toprak ve Tarım Reformu Kanunu olarak 70’li yıllarda Ecevit hükümetince çıkarıl-
mıştı. Toprak ve Tarım Reformu Anayasası diyebileceğimiz bu kanun 236 maddeden oluşuyordu
ve 20 yönetmelik, kanunu tamamlamıştı. Görevli olduğum yıllarda bu yönetmeliklerle ilgili olarak
öğrencilere yorumlar yaptırıyordum. Maalesef yasalaşma prosedüründeki hatalar nedeniyle bu
kanun 1977 yılında Anayasa Mahkemesi tarafından tümüyle iptal edildi ve tekrar çıkarılmadı.
Şehircilik ve imarla ilgili büyük bir kanun çalışması Federal Almanya’da yapılmıştır. 1950’de
başlayan çalışmalar her kesimin görüşleri alınarak 10 yıl sürmüş, 1960’da Şehirciliğin Anayasası de-
nilebilecek bir Federal İmar Kanunu çıkarılmıştır. Daha sonra ayrı bir kanun halinde çıkarılan Kent
Yenileme Kanunu ileriki yılarda Federal İmar Kanunu içine alınmış, iki Almanya’nın birleşmesinden
sonra oluşan yeni eyaletler için Federal İmar Kanunu’nda yeni düzenlemelere geçilmiştir. Bu arada,
İngiltere’de taşınmazlardaki değer artışlarını kamuya geçirmek için yapılan çalışmalar gözlenmiş,
bu çalışmaların başarısızlıkla sonuçlanması üzerine arsa vergilendirilmesine geçilmiş, çok elastiki
olarak formüle edilen arsa vergilendirmesinin bazı belediyelerce istismar edilmesi üzerine koalis-
yon ortağı küçük bir partinin dayatması nedeniyle arsa vergilendirmesi hükümleri iptal edilmiştir.
Bu arada İsviçre ve Alman hukuk sistemlerinin taşınmaz hukuku üzerindeki görüşlere de kısa-
ca değinmekte yarar vardır. Türk Medenî Kanunu’nun alındığı İsviçre hukukunda taşınmaz mallar
hukuku derinlemesine incelenmemiş, arsa ve arazi düzenlemeleri “özel kamulaştırma” kabul edil-
miştir. Bu tanımlama İdare Hukuku’nun Umumi Esasları 2. cildinde aynen benimsenmiş, belki de
bu görüşün etkisiyle İmar Kanunu farklı bir şekilde oluşturulmuştur. Oysa Alman hukukunda taşın-
maz mallar konusu enine boyuna incelenmiş, arsa ve arazi düzenlemeleri “Sınırları, bazen de yeri
değiştirilen bir taşınmaz maldaki mülkiyet hakkının kesintisiz devamı” şeklinde tanımlanmıştır.
İmar tüzesindeki dağınıklık ve tutarsızlıklarla ilgili olarak aşağıda 12 örnek verilmektedir.
a) Yol, kanalizasyon, otopark, temiz/pis su ağı gibi teknik altyapı tesislerinin inşaat masraf-
larına ilgili imar parselleri sahiplerinin katılımı; İmar Kanunu md. 23’te, İSKİ’nin 31.12.1994 gün-
lü kuruluş yasasının 26. maddesinde, Arsa Ofisi Kanunu’nda, 02.11.1985 günlü İstanbul İli Oto-
491
park Yönetmeliği’nde, Belediye Gelirleri Kanunu (26.05.1981/No. 2464) md. 86-94’te, Gecekondu
Kanunu’nda, TEK, PTT ve BOTAŞ’ın yaptığı elektrik, aydınlatma, telefon, kablolu TV, doğalgaz gibi
tesislerde tamamen farklı ölçütler halinde düzenlenmektedir.
b) İmar planlarının yapımında kullanılan haritalar hal-i hazır (yani mevcut durumu gösteren)
haritalar olarak İmar Kanunu’nda ifadesini bulmaktadır. Oysa mülkiyet sınırlarını göstermeyen to-
poğrafik (hal-i hazır) haritalar üstüne mülkiyet sınırları aktarılmakta, bunun sonucunda mülkiyet
ile ilgili pek çok sorun çıkmaktadır. Aslında mülkiyet (kadastro) haritalarına topoğrafik durumun
işlenmesi ve bu hususun kanunla zorunlu hale getirilmesi gerekmektedir.
c) İmar planları hazırlanırken ilgili bölge sakinleri ve kurumlarla yeterli ilişki kurulmamakta,
bunların görüşlerine yeterince yer verilmemektedir. Almanya’nın eski başkenti Bonn’da yapılan bir
nâzım plan çalışmasında 70 kurum ve kuruluşla ilişki kurulmuştur.
d) İmar planlarının güvence altına alınmasıyla ilgili olarak geçici inşaat ruhsatı verilmesi ileride
yeni problemler doğurmakta, sonuçta planın bütünlüğü bozulmaktadır.
e) İmar planları hazırlanırken bunların uygulanması için finansman olanaklarının araştırılması
yeterli olarak yapılmamaktadır. Bunun temel nedeni ise planlama bölgesinde değer haritalarının
bulunmamasıdır. Etkili bir imar tüzesi, taşınmazları değerleme hükümlerini içerir.
f ) İmar Kanunu m. 18 ile hükme bağlanan arsa düzenlemesinin artık değer esasına göre yapıl-
ması gereği herkesçe kabul edilmektedir. Bu husus Taşınmaz Değerlemeye İlişkin Kurumların Öne-
rileri bölümünde ilk sırayı almaktadır. Bu da ancak uygulama imar planlamasına karar verildiği ve
parselasyon planı yapılıp kesinleştikten sonra ilgili katılım ve dağıtım parsellerinin pazar değer-
lerinin belirlenmesi ve katılım ve dağıtım parsellerinin değerleri arasındaki farkın para ödemesi
olarak denkleştirilmesi ile kabil olur. Böylece, planlamadan doğan değer artışlarının bir bölümü
gene belediyelere dönebilir.
g) Eski imar kanunundaki teknik altyapıları yapılmış boş imar parsellerine ait yapı zorunluluğu
hükmünün yeniden hayata geçirilmesinde yarar vardır. Ancak, bu konuda belediyelerin de ilgili
imar sahiplerine destek vermesi gerekir. Hiçbir şekilde boş parselini imar etmeyen mal sahibinin
taşınmazının vergi oranı arttırılabilir.
h) İmar Kanunu m. 18 uygulamasında ilgili katılımcılara yeni imar parseli yerine daha başka
olanaklar da sunulabilir. Bunlar, mal sahibinin onayı ile trampa, başka bir yerde taşınmaz tahsisi,
bir konut devri, bir konutta ölünceye kadar iskân hakkı, konut inşaası için yapı (üst)hakkı, ömür
boyu aylık gelir, başka birisi ile anlaşmalı yapılı/yapısız parsel tahsisi gibi olanaklardır.
i) Yukarıdaki olanakları sağlayabilmesi için belediyeler yapılı/yapısız arsa ve araziler edinmeli,
stoklamalı, gerekli hallerde bunlardan yararlanmalıdır.
j) Arsa düzenlemesinde rızası olmadan başka biri ile ortak malik durumuna geçirilen bağımsız
mülkiyet sahibi, ortak yapıldığı kimse ile 6 ay içinde yapı için anlaşmazsa, ortak malik gibi devre-
ye giren belediye, kendisi tarafından oluşturulan ortaklığın ortadan kaldırılması için mahkemeye
başvurabilmektedir. Bu Anayasa Mahkemesi’nin iptal edebileceği çok sert bir hükümdür.
k) Arsa düzenlemesinde imar edilemeyecek kadar küçük imar parseli tahsisi yerine para karşı-
lığı verilmeli ya da başka bir yerde taşınmaz tahsis edilebilmelidir.
l) İmar Kanunu m. 18 uygulamasında (h) bendindeki olanaklara rağmen itiraz eden hak sahip-
lerinin yerleri kolayca kamulaştırılabilmelidir.
492
Yukarıdaki açıklamalara daha başkaları da eklenebilir.
Tüm şehircilik tüzesini ilgilendiren bazı çalışmalardan biri “Tapu ve Kadastro Genel
Müdürlüğü’nde Reform” projesidir *. Bu çalışma için YTÜ mezunu Dr. Sevim Bakırcı’nın Münih
Teknik Üniversitesinde yaptığı doktora çalışmasına ilgi duyulmaktadır. Bu çalışmanın jüri başkanı
bu sempozyumun açılış konuşmalarından birini yapan eski FIG (2006-2010) başkanıdır. Dr. Bakırcı
tezinde Türk ve Alman tüzelerinin şehircilik açısından benzerlikler içerdiğini belirtmekte, bu ne-
denle yeniden ele alınması gereken bir yapılanmada Almanya’daki deneyimlerden de yararlanıla-
bileceğini vurgulamaktadır.
Sırası gelmişken taşınmaz malların değerlemesi çalışmalarında çok önemli olan değer harita-
larına da kısaca değinmek yerinde olur. Ülkemizde yasası olduğu halde hiç yapılmayan taşınmaz/
arsa değer haritalarına ait yine Almanya’dan birkaç örnek sunmak istiyorum.
493
MÜNİH TEKNİK ÜNİVERSİTESİ
Jeodezi, Coğrafî Bilgi Sistemi ve Arazi Yönetimi Enstitüsü
Toprak Düzenleme ve Kırsal Gelişim Kürsüsü
Alman Değer Belirleme Yöntemlerindeki Deneyimlere Dayalı
Türk Taşınmaz Değerleme Metotlarının Gelişimi
Sevim BAKIRCI
Akademik Bir Doktor-Mühendis Derecesi Kazanılması İçin
Münih Teknik Üniversitesi
İnşaat ve Harita Mühendisliği Fakültesi
Tarafından Onaylanan Dizertasyonun Tam Baskısı
Başkan : Prof. Dr. Müh. Thomas WUNDERLICH
Dizertasyon Deneticileri : 1. Prof. Dr. Müh. Holger MAGEL
2. Fahrî Prof. Dr. Müh. Harald STUTZER
3. Prof. Dr. Müh. Franz REUTER
(Dresden Teknik Üniversitesi)
Disertasyon 21.01.2010’da Münih Teknik Üniversitesi’ne sunulmuş, İnşaat ve Harita
Mühendisliği Fakültesi tarafından 14.06.2010’da kabul edilmiştir.
494
Harita 1, 1960’ta çıkarılan Federal İmar Kanunu’nun 143. maddesi uyarınca 1960 yılı ortasın-
da yapılan bir Genel Değer Haritası örneğidir. 1:2500 ölçeğindeki bu haritada yolların ortasındaki
rakamlar her iki yanındaki yapı adalarında bulunan arsaların beher m2’sinin Alman markı olarak
değerlerini vermektedir. Kavşaklardaki rakamlar o noktalardaki yükseklikleri dm’ye kadar göster-
mektedir.
Harita 1
495
Harita 2 1:500 ölçekli olup her arsaya ait ödenmiş ve hesaplanmış (değerlendirilmiş) toprak
(arsa) bedellerini ve satış sözleşmesinin ay ve yılını belirtmektedir.
BİR SATIŞ FİYATI HARİTASI ÖRNEĞİ
Harita 2
496
m2’ye ödenmi
2
sözle
3.61
Harita 3, Nürnberg kenti Harita Müdürlüğü’nce hazırlanan 1:5000 ölçekli Genel Değer
Haritası’nı 31.12.1973 günü itibariyle göstermektedir. Büyük sayılar, içinde yer aldıkları yapı ada-
larındaki arsaların birim m2 bedellerini Alman markı olarak vermektedir. Sol alt taraftaki kutular
İmar Beklenen Alan, Ham Yapı Alanı ve Olgun Yapı Alanı sembolleridir. W, Konut Yapı Alanını KAKS
ile; M, Karma Yapı Alanını KAKS ile; S, Özel Yapı Alanını KAKS ile ve G, Ticarî Yapı Alanını Yapı Hacmi
Sayısı ile belirlemektedir.
Harita 3
497
Harita 4 ise 31.12.1994 günü itibariyle eski başkent Bonn’da yapılan Genel Değer Haritası’nı
bölümler halinde göstermektedir. Bu harita, öncekilere göre çok daha gelişmiştir. Arsa genel de-
ğer verileri her imar parseli için çeşitli bilgileri içermektedir.
Lejant bilgileri şöyledir:
(RH) : Sıra evler parseli
(E) : Bir-iki ailelik ev parseli
(WS) : Küçük yerleşim bölgesi
(WR) : Salt yerleşim bölgesi
(WA) : Genel yerleşim bölgesi
(MI) : Karma bölge
(MK) : Çekirdek bölge
(GE) : Ticaret bölgesi
(GI) : Sanayi bölgesi
O,4 : KAKS
BMZ 3,O : Yapı hacmi sayısı
g : Bitişik yapı düzeni
o : Ayrık yapı düzeni
I,II,III : Tam Kat Sayısı
ebf : Teknik alt yapı harcamalarına katılım ödenmiş
ÖRNEK:
17 000 - ebf
(Front ca. 7 m) MK-g
IV 150 m2
Şimdi de imar uygulamalarının ve imar tüzesinin çekirdeğini oluşturan ve hem değer hem de
alan ölçütüne göre yapılan hayali anonim bir arsa düzenlemesi etüdünü çok özet olarak sunmak
istiyorum.
498
Birim Fiyat: 17 000 DM/m2 ,
Teknik Altyapı Harcamalarına
Katılmış, Cephesi Yaklaşık 7 m,
IV Tam Kat Yapı İzni, Çekirdek
Bölge, Bitişik Düzenli İmar,
Arsası 150 m2.
Harita 4
Arsa düzenlemesi yapılacak bir bölgeye ait kadastro parselleri ile düzenleme öncesi belirle-
nen birim m2 değerleri Harita 5’te görülmektedir. Harita 6 ise kesinleşmiş uygulama imar planına
dayanarak oluşturulacak imar parsellerini ve birim değerleri olmadan katılım kadastro parsellerini
içermektedir. Harita 7’de ise arsa düzenlemesinden sonra oluşan imar parsellerinin birim m2 de-
ğerleri ve katılımcı kadastro parselleri bulunmaktadır.
499
Artık arsa düzenlemesinin İmar Kanunu m. 18 ve eşdeğerlik ilkesine göre yapılmasına ve her
iki düzenlemenin birlikte karşılaştırılmasına geçebiliriz. Harita 8, katılımcı mal sahiplerinin bağım-
sız mülkiyetli imar parseli alabilmeleri için alan ölçütüne göre dağıtımda mecburen uygulama
imar planında öngörülen durumdan ne kadar farklı olduğunu ortaya koymaktadır. 18. maddeye
göre yapılan dağıtım koyu, kesik siyah çizgilerle, eşdeğerlik ilkesine göre yapılan dağıtım ( uy-
gulama imar planına tamamen uygun olarak ) silik, kesik siyah çizgilerle gösterilmektedir. Arsa
düzenlemelerinde oluşan sorunlar çoğunlukla bu noktada birikmektedir.
Benzer çalışmalar, YTÜ Harita Mühendisliği Bölümü’nde lisans son sınıfta Bitirme Ödevi olarak
ve koordinat kadastrosu halinde yılardır yaptırılmaktadır.
Harita 5
Yukarıdaki paftadaki değerler ve parseller örnek teşkil etmesi amacıyla hazırlanmıştır. Paftalarda
görülen rakamsal değerler, değerleme şirketleri tarafından raporlanmış olduğu varsayılan tahmini
değerlerdir. Binalı parsellerde, arsa değerine bina değeri de eklenmiş ve iki değer toplamı katılım
değeri olarak alınmıştır.
500
Harita 6
501
DAĞITIM PARSELLERİ ALAN VE DEĞERLERİ
Harita 7
502
HER İKİ DÜZENLEMEYİ KARŞILAŞTIRAN PLAN
Harita 8
503
SONUÇ
Bu sempozyumun ana faaliyetlerinden biri olan “Türkiye’de Eşdeğerlik Modelinin Olabilirliği”
konusunun salt arsa düzenlemesinden ibaret olmadığı, tersine çok yönlü bir imar tüzesi içinde ele
alınması gerektiği yukarıdaki açıklamalardan açıkça anlaşılmaktadır. Böyle bir çalışma aktif bir arsa
politikasına dayandırılırsa, tüm diğer şehircilikle ilgili yasaları örn. Gecekondu Kanunu, Arsa Ofisi
Kanunu, İmar A�ı Kanunu, Hıfzıssıhha Kanunu vb. içerirse, belediyelere konut ve arsa-arazi stoku
yapma zorunluğu getirirse, arsa düzenlemesinde mal sahiplerine gerektiğinde çeşitli tazminat ya
da tahsis haklarını öngörürse istenen sonuçlar ancak iyi eğitilmiş teknik elemanları istihdam eden
ve vatandaşla devleti eşit gören yöneticiler sayesinde iyi sonuçlar alınabilir. Bunları sağlayan Fe-
deral Almanya’da konut inşa etmek isteyen mal sahipleri arsa bedeli olarak tüm harcamaların %
15-20’sini üstlenebilirler.
Bu sempozyumun ses getirmesi için ne yapmalı? Bence önce Harita-Kadastro Mühendisliği
İstanbul şubesi kendi içinde bir komisyon kurarak yol haritası yapabilir, sonra da İstanbul’daki İnşa-
at, Mimarlık ve Şehir Planlama Odaları ile temas kurarak işbirliği sağlayabilir. Arkadan İstanbul’daki
üniversitelerde bulunan şehir ve bölge planlama, ,mimarlık, harita ve inşaat mühendislik bölüm-
leri ile faaliyeti genişletebilir. Daha sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda ilgili genel müdürlüğü
harekete geçirmek için sabırla, teenni ile gayret sarf eder. Bu arada Ankara’da ilgili oda başkan-
lıkları ile temaslarını sürdürür.
Bu, Avrupa Birliği ya da yeni anayasa çalışmaları gibi uzun, ince bir yoldur. Mutlaka siyasî ira-
deyi gerektirir. Bu nedenle siyasilerle aykırı durumda olmamak, onlarla diyalog kurmak gerekir.
İlk konuşmacı Prof. Magel bu şekilde hareket etmektedir. Daha önceki bir Ankara ziyaretinde Oda
Merkezi’ne taşınmaz değerlemeleri için büyük bir toplantı yapmalarını, kendisinin de FIG Başkanı
olarak yardım edebileceğini söyledi. Ama bizden bir şey çıkmadı.
Bu önerinin ciddiye alınması halinde Almanya’daki ünlü haritacılardan ve AB’nden de destek
sağlanabilir. Yeter ki bizler faaliyete geçelim. Bugün Almanya’da haritacıların özgün ve saygın bir
yerinin bulunması bu meslek mensuplarının gayretleri sayesinde mümkün olmuştur.
Beni sabırla dinlediğiniz için teşekkürlerimi sunarım.
Oturum Yürütücüsü - Teşekkür ederiz Hocam.
Değerli katılımcılar; 3 günden beri süren Arazi Yönetimi Günleri’nin bu son gününde, yine saat
19.00’dan önce kapatmayı başaramadık oturumumuzu. 3 gündür hep 19.00’dan sonraya sarktı
bütün oturumlarımız. Bu da aslında bu konulara ne kadar çok ilgi gösterildiğinin, tartışmaların
sürdürülmek istenmesinin bir göstergesi. Buradan çıkaracağımız bir sonuç da, bu tür tartışmaları,
bu kadar fazla yoğunlaşmadan, sorunlar bu kadar fazla yığışmadan, belli sistematikler içinde tar-
tışmamız gerektiğidir. O çıkıyor ortaya.
Sabırlarınız, katılımlarınız, katkılarınız için hepinize çok teşekkür ediyoruz. Bir başka etkinlikte
tekrar görüşmek üzere demeden önce, son sözü Şube Yönetim Kurulu Başkanımıza veriyorum.
Buyrun.
504
Mehmet Yıldırım (HKMO İstanbul Şube Yönetim Kurulu Başkanı) - Teşekkür ederim.
Değerli dostlar, katılımcılar; 3 gündür burada Arazi Yönetimi Günleri başlığı altında etkinliği-
mizi 4 alt başlık altında değerlendirdik, tartıştık, konuştuk. Bugün etkinliğimizin sonuna gelmiş
bulunuyoruz. Elde ettiğim bilgilere göre, 500’ün üzerinde katılımcımız var. Kayda girenler olarak
söylüyorum bunu. Verimli, kapsamlı bir etkinlik olduğunu rahatlıkla söyleyebilirim. Bu etkinliği
daha sonra kitaplaştırarak, başta ilgili kurumlar olmak üzere meslek kamuoyumuzla da paylaşma-
ya çalışacağımızı söylemek istiyorum. Bugün burada sunulan, üretilen bilgileri, önerileri yetkililer-
le de ayrıca paylaşarak, onların da dikkatine sunacağız. Umarız, bizim bu önerilerimiz dikkate alınır
ve bundan sonraki süreçte bundan faydalanırlar. Bunu bekliyoruz tabii kendilerinden, takipçisi de
olmaya aynı şekilde devam edeceğiz.
Değerli katılımcılar; bugün burada etkinliğimizin gerçekleşmesine katkı koyan, emek veren
başta konuşmacılarımız olmak üzere, Odamız emekçilerine, öğrenci arkadaşlarımıza; özel katkıları
ve emekleri nedeniyle Nail Güler arkadaşımıza, Ahmet İpekçi, Hacı Kuru ve Birsen Çüm arkadaşı-
mıza -eski Oda emekçilerimizden olup, her sıkıştığımızda bizim yardımımıza koşan arkadaşımız-
dır- Genel Merkeze ve siz değerli katılımcılara, sabırla bu saate kadar bizi dinleyen katılımcılara,
Yürütme Kurulumuza Şube Yönetim Kurulu adına teşekkür ediyorum ve alkışlıyorum.
505