Download pdf - Prospectus Summary

หนงสอชชวนสวนสรปขอมลส าคญ กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท หนา 1

ชอบรษทจดการ : บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จ ากด

ทอย : ไทยพาณชย ปารคพลาซา อาคาร 3 ชน 21 – 22

เลขท 19 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร เขตจตจกร

กรงเทพมหานคร 10900

โทรศพท : 0-2949-1500

โทรสาร : 0-2949-1501

1. ชอ ประเภท และอายของโครงการจดการกองทนรวม

1.1 ชอโครงการ (ไทย) : กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท

1.2 ชอโครงการ (องกฤษ) : CPN Commercial Growth Leasehold Property Fund

1.3 ชอยอ : CPNCG

1.4 ประเภทโครงการ : กองทนรวมอสงหารมทรพย ประเภทไมรบซอคนหนวยลงทน โดยบรษทจดการจะยนค าขอตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเพอใหรบหนวยลงทนเปนหลกทรพยจดทะเบยนภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม

1.5 ลกษณะโครงการ : ระบเฉพาะเจาะจง

1.6 ประเภทการลงทน : อสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพย

1.7 อายโครงการ : ไมก าหนดอายโครงการ

1.8 วนททไดรบอนมตใหจดตงและจดการ : 31 สงหาคม 2555

1.9 วนเวลาท าการเสนอขายหนวยลงทน : 4-10 กนยายน 2555

Risk Spectrum

ความเสยงต า/ มความซบซอนต า

ความเสยงสง/ มความซบซอนสง

1 2 3 4 5 6 7 8 กองทนรวมตลาดเงนทลงทนเฉพาะในประเทศ

กองทนรวมตลาดเงนทลงทนใน

ตางประเทศบางสวน

กองทนรวมพนธบตรรฐบาล

กองทนรวม ตราสารหน

กองทนรวมผสม

กองทนรวม ตราสารแหงทน

กองทนรวมหมวด

อตสาหกรรม

กองทนรวมทลงทนในทรพยสนทางเลอก

กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท

(CPNCG)


2. จ านวนเงนทนของโครงการจดการกองทนรวม มลคาทตราไว จ านวน ประเภท ราคาของหนวยลงทนทเสนอขาย และมลคาขนต าในการจองซอ

2.1 จ านวนเงนทนของโครงการ : ไมเกน 4,394,381,700 บาท

2.2 มลคาทตราไวตอหนวยลงทน : 10.30 บาท (เทากบราคาของหนวยลงทนทเสนอขาย)

2.3 จ านวนหนวยลงทน : 426,639,000 หนวย

2.4 ประเภทหนวยลงทน : ระบชอผถอ

2.5 ราคาของหนวยลงทนทเสนอขาย : 10.30 บาท

2.6 จ านวนหนวยลงทนขนต าของการจองซอ : 4,000 หนวยและเพมเปนทวคณของ 1,000 หนวย

3. วตถประสงคของโครงการจดการกองทนรวม และรายละเอยดนโยบายการลงทน

3.1 วตถประสงคของโครงการ

เพอระดมเงนจากนกลงทนทวไป ทงทเปนบคคลธรรมดาและนตบคคลทงในและตางประเทศ ซงกองทนรวมจะน าเงนทไดจากการระดมทนไปซอ เชา และ /หรอเชาชวงอสงหารมทรพย โดยกองทนรวมจะรบโอนกรรมสทธ และ/หรอสทธการเชา และ/หรอสทธการเชาชวง อสงหารมทรพย และจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาว โดยการใหเชา ใหเชาชวง โอน และ/หรอจ าหนายอสงหารมทรพยตางๆ ทกองทนรวมไดลงทนหรอมไว ตลอดจนท าการปรบปรง เปลยนแปลง รวมถงด าเนนการกอสรางและ /หรอพฒนาอสงหารมทรพย โดยรบโอนใบอนญาตกอสราง และ/หรอด าเนนการขอใบอนญาตอนๆ และ/หรอด าเนนการอนใดทเกยวของและจ าเปนเพอประโยชนของอสงหารมทรพย และเพอมงกอใหเกดรายไดและผลตอบแทนแกกองทนรวมและผถอหนวยลงทนของกองทนรวม รวมถงการลงทนในทรพยสนอนและ/หรอหลกทรพยอนและ/หรอการหาดอกผลโดยวธอนใดตามกฎหมายหลกทรพยและ/หรอกฎหมายอนใดทเกยวของก าหนด

3.2 รายละเอยดนโยบายการลงทน 3.2.1 การลงทนครงแรก

กองทนรวมจะมงลงทนในอสงหารมทรพยทกอใหเกดรายได และ/หรอลงทนในหลกทรพย หรอทรพยสนอน หรอการหาดอกผลโดยวธอน เพอประโยชนในการบรหารทรพยสนของกองทนรวม ทงน กองทนรวมมวตถประสงคจะลงทนครงแรกในอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด โดยในการเขาลงทนดงกลาว กองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนของอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด บางสวน (“ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก”) ไดแก ทดนซงเปนทตงของอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด พนทของ อาคาร


ส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ยกเวนพนทบางสวนของชน G และชน 3 และพนทใหเชาชนใตดน B1 – B3 ซงเปนสวนทบรษท เซนทรลพฒนา จ ากด (มหาชน) (“CPN”) จะไดท าสญญาเชาชวงกบกองทนรวมธรกจไทย 4 (“TBF4”) ส าหรบการพฒนาพนทใหเชาเพอการคา (ทงน ในการลงทนครงแรก กองทนรวมไมลงทนในพนทใหเชาเพอการคาดงกลาวเนองจาก TBF4 มแผนการพฒนาและปรบปรงพนทใหเชาเพอการคาเพมเตม ซงอาจสงผลกระทบตอรายไดและคาใชจายของพนทใหเชาเพอการคาดงกลาวได) นอกจากน ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกจะรวมถงระบบสาธารณปโภคและอปกรณตางๆ ของอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด รวมทงสทธในการใชบรการพนทจอดรถจ านวน 1,271 คน โดยจ านวนเงนทกองทนรวมจะใชในการลงทนในอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด จะก าหนดจากจ านวนเงนทสามารถระดมไดจากการออกและเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวม และจ านวนเงนจากการกยมเงนจากสถาบนการเงนในประเทศ หกดวยประมาณการคาใชจายทเกยวเนองกบการระดมทนและการลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก

บรษทจดการจะก าหนดราคาของหนวยลงทนทจะออกและเสนอขายเปนราคาเดยว ซงสะทอนมลคาของอสงหารมทรพย โดยพจารณาปจจยตางๆ เชน มลคาอสงหารมทรพยทไดจากการประเมนคา สภาวะตลาดโดยรวม และปรมาณความสนใจของผลงทน และจะท าการออก เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนทเสนอขายดงกลาว ใหกบผจองซอพเศษ และ/หรอผลงทนทวไป ทงทเปนผลงทนรายยอยและ/หรอผลงทนสถาบน โดยมเงอนไขตามทระบไวในหนงสอชชวน

3.2.2 ขอมลทวไปของอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด

อาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด เปนอาคารส านกงานเกรดเอขนาดใหญ ตงอยบนถนนพระราม 1 ซงอยในพนทศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานคร โดยอาคารส านกงานดงกลาวเปนอาคารสง 46 ชน และมชนใตดน 3 ชน ตงอยบนทดนประมาณ 2 ไร 1 งาน 4 ตารางวา มพนทรวม (Gross Floor Area) ประมาณ 127,383 ตารางเมตร โดยเปนพนทใหเชา ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 ประมาณ 84,086 ตารางเมตร และเปดด าเนนการในเดอนธนวาคม พ.ศ. 2547 (หมายเหต: พนทรวมและพนทใหเชาดงกลาวไดรวมพนทรวมประมาณ 5,394 ตารางเมตร และพนทใหเชาประมาณ 3,520 ตารางเมตร ตามล าดบ ซงไมไดเปนสวนของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก)

อาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ประกอบดวยพนทส านกงานใหเชา พนทคาปลก และพนทสวนกลาง พรอมดวยระบบสาธารณปโภคและสงอ านวยความสะดวกตางๆ ทมการออกแบบอยางสวยงาม มเทคโนโลยททนสมย และประโยชนใชสอยสง สามารถเดนทางไปมาไดอยางสะดวกหลายชองทาง เชน รถยนต รถไฟฟา และรถสาธารณะ รวมทงมทางเขาออกหลายดานเชอมตอกบทงถนนพระราม 1 และถนนราชด าร อาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด เปนสวนหนงของโครงการเซนทรลเวลดซงเปนโครงการอสงหารมทรพยเพอการ


พาณชย (Commercial Property) ขนาดใหญชนน าแหงหนงของประเทศไทยและภมภาคอาเซยน ประกอบดวยศนยการคา หางสรรพสนคา อาคารส านกงาน โรงแรมและศนยประชม นอกจากน โครงการเซนทรลเวลดยงตงอยในบรเวณแหลงการคายานราชประสงค รายรอบดวยศนยการคาชนน าและโรงแรมระดบหาดาวหลายแหง ซงสามารถเดนเชอมตอกนไดโดยใชสะพานเชอมตออาคารและสถานรถไฟฟา (Sky Walk)

ในปจจบน TBF4 ไดเชาทดนและอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลดจากส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย (“ส านกงานทรพยสนฯ”) ซงเปนเจาของกรรมสทธทดนและอาคารส านกงานดงกลาว โดย TBF4 ไดปลอยเชาชวงอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ใหแกบรษท เซนทรลเวลด จ ากด (“บรษท เซนทรลเวลด”) โดย บรษท เซนทรลเวลดไดรบผดชอบในการพฒนาและบรหารจดการอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด มาโดยตลอด

4. กองทนรวมนเหมาะสมทจะเปนทางเลอกส าหรบเงนลงทนลกษณะใด

เงนลงทนสวนทตองการลงทนในระยะยาวเพอแสวงหาผลตอบแทนทมโอกาสไดรบผลตอบแทนสงกวาเงนฝากประจ าในรปเงนปนผลจากการลงทนในอสงหารมทรพย

5. กองทนรวมนจะน าเงนลงทนไปลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยใดและมรายละเอยดของอสงหารมทรพยดงกลาวเปนอยางไร รวมถงนโยบายการลงทนในอนาคต

รายละเอยดของทรพยสนของกองทนรวม ราคาทจะลงทน ราคาประเมนและประมาณการรายไดจากคาเชาปรากฏรายละเอยดดงตอไปน

5.1 โครงสรางการลงทน ลกษณะทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทน สทธการเชาชวงทดน อาคารรวมถงระบบสาธารณปโภค

พรอมทงสวนควบและอปกรณทเกยวของ และกรรมสทธในเฟอรนเจอรและอปกรณ

เจาของอสงหารมทรพย/เจาของกรรมสทธ - ทดน ส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย - อาคาร ส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย - ระบบสาธารณปโภคพรอมทงสวนควบและ

อปกรณทเกยวของ ส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย

- เฟอรนเจอรและอปกรณ บรษท เซนทรลเวลด จ ากด ระยะเวลาตามสญญาเชาชวง

- ทดน ประมาณ 20 ป (สนสดวนท 22 ธนวาคม พ.ศ. 2575) - อาคาร ประมาณ 20 ป (สนสดวนท 22 ธนวาคม พ.ศ. 2575)


- ระบบสาธารณปโภคพรอมทงสวนควบและอปกรณทเกยวของ

ประมาณ 20 ป (สนสดวนท 22 ธนวาคม พ.ศ. 2575)

มลคาทกองทนรวมจะเขาลงทน (การลงทนครงแรกสวนท 1 และสวนท 2)

ไมเกน 4,764,381,700 บาท ทงน มลคาดงกลาวไดรวมถง (i) คาธรรมเนยมการจดทะเบยนสทธการเชาชวง อากรแสตมป ภาษมลคาเพม ทกองทนรวมเปนผรบผดชอบ ซงมมลคารวมประมาณ 26 ลานบาท และ (ii) คาใชจายทเกยวเนองกบการจดตงและออกเสนอขายหนวยลงทนท CPN เปนผรบผดชอบ

5.2 สถานทตง อาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ตงอยเลขท 999/9 ถนนพระรามท 1 แขวงปทมวน เขตปทมวน กรงเทพมหานคร 10330

ทมา: บรษท เซนทรลพฒนา จ ากด (มหาชน)

5.3 รายละเอยดของอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลดในสวนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก กอนทกองทนรวมจะเขาลงทนในอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด TBF4 จะท าการยกเลกสญญาเชาชวงทดนและอาคารส านกงานท TBF4 ท ากบ บรษท เซนทรลเวลด และกองทนรวมจะเขาเปนคสญญา


ในฐานะผเชาชวงกบ TBF4 โดยหลงจากทกองทนรวมเขาลงทนในอาคารส านกงานดงกลาวแลว กองทนรวมจะแตงตง CPN ใหท าหนาทในการบรหารจดการอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ในสวนทกองทนรวมจะเขาลงทนเปนครงแรก เพอประโยชนของกองทนรวม ตอไป

ทงน ในการเขาลงทนในอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ในครงน กองทนรวมจะเขาลงทนในอาคารส านกงานดงกลาวบางสวน (“ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก”) โดยทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกแบงออกเปน 2 สวน ไดแก

1) การลงทนครงแรกสวนท 1 ซงมรายละเอยดของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนดงตอไปน

1.1) ทดน ซงเปนทตงของอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด จ านวนเนอทประมาณ 2 ไร 1 งาน 4 ตารางวา

1.2) อาคารส านกงานบางสวน ซงประกอบดวยพนทภายในอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด บางสวน ยกเวนพนทใหเชาชนใตดน B1-B3 พนทบางสวนของชน G ชน 3 และชน 6 พนทของชน 7 ชน 25 และชน 44 คดเปนพนทรวมประมาณ 113,328 ตารางเมตร หรอคดเปนพนทใหเชาประมาณ 74,605 ตารางเมตร

1.3) งานระบบของอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ซงทรพยสนในสวนนทกองทนรวมจะเขาลงทนประกอบดวยระบบไฟฟา ระบบปรบอากาศ ระบบสขาภบาล ระบบปองกนและแจงเหตเพลงไหม ระบบปองกนฟาผา ระบบโทรศพท และระบบลฟทและบนไดเลอน โดยอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด มลฟทโดยสารจ านวน 24 ชด ลฟทส าหรบขนสงสนคาจ านวน 2 ชด และบนไดเลอนจ านวน 7 ตว

1.4) สทธในการใชบรการพนทจอดรถจ านวน 1,218 คน

2) การลงทนครงแรกสวนท 2 หลงจากทกองทนรวมด าเนนการลงทนครงแรกสวนท 1 แลวเสรจ กองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนท

กองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกสวนทเหลอ (“การลงทนครงแรกสวนท 2”) เนองจากทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนในการลงทนครงแรกสวนท 2 น เปนพนทท CPN อยระหวางการด าเนนการปรบผงพนทเพอใหเหมาะสมกบผเชา โดยในเบองตนคาดวาการด าเนนการจะแลวเสรจและมความพรอมทจะใหกองทนรวมลงทนครงแรกสวนท 2 ไดภายในวนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555 ทงน การลงทนครงแรกสวนท 2 จะด าเนนการโดยใชเงนกยมตามหลกเกณฑและวธการทก าหนดไวในกฎหมายหลกทรพยทเกยวของ

การลงทนครงแรกสวนท 2 มรายละเอยดของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทน ไดแก พนทบางสวนของชน 6 (สวนทกองทนรวมไมไดเขาลงทนในการลงทนครงแรกสวนท 1) พนทของชน 7 ชน 25 และ 44 ซงเปน


พนทส านกงานใหเชา คดเปนพนทรวมประมาณ 8,662 ตารางเมตร และคดเปนพนทใหเชาประมาณ 5,961 ตารางเมตร รวมถงสทธในการใชบรการพนทจอดรถจ านวน 53 คน

ทงน ในกรณท CPN ซงจะด าเนนการจดหาผเชาพนทในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกสวนท 2 ไมสามารถจดหาผเชาพนทไดครบภายในก าหนดเวลาทไดกลาวไวขางตน CPN จะเปนผเชาพนทในสวนท CPN จดหาผเชาพนทไดไมครบ เพอใหกองทนรวมสามารถจดหาประโยชนจากการเขาลงทนครงแรกสวนท 2 ไดตามก าหนดเวลา ซง CPN จะเขาท าสญญาเชาพนทดงกลาวไปจนกวาจะสามารถหาผเชารายอนได แตทงนเปนระยะเวลาไมเกน 12 เดอนจากวนทกองทนรวมเขาลงทนครงแรกสวนท 2 โดยอตราคาเชาและคาบรการของพนทท CPN จะเชาดงกลาวจะไมต ากวา 600 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ซงอางองจากอตราคาเชาและคาบรการเฉลยโดยประมาณของพนทใหเชาทมลกษณะใกลเคยงกน และภายใตสภาวะตลาดทคลายคลงกน อยางไรกด อตราคาเชาของผเชารายอนจะมการก าหนดโดยกลไกของตลาดโดยค านงถงพนทเชาและระยะเวลาการเชาเปนส าคญ

ในการเขาลงทนครงแรกสวนท 2 น กองทนรวมจะใชแหลงเงนทนจากการกยมเงนจากธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน) ทงจ านวน โดยขอก าหนดและเงอนไขของเงนกยมดงกลาวเปนไปตามทก าหนดในสญญากยมเงนระหวางกองทนรวมและธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน) โดยมรายละเอยดเบองตนดงตอไปน ทงน การเขาลงทนครงแรกสวนท 2 จะด าเนนการโดยไมตองขออนมตจากทประชมผถอหนวยลงทนของกองทนรวม

ทงน กอนการลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกสวนท 2 ผดแลผลประโยชนของกองทนรวมจะประสานงานกบผใหเชาชวงเพอใหผดแลผลประโยชนของกองทนรวมสามารถด าเนนการตรวจสอบทรพยสนดงกลาววาทรพยสนดงกลาวปราศจากภาระผกพนหรอการรอนสทธใดๆ เวนแต การเชาทรพยสนโดยผเชารายยอยทมอยกอนวนทกองทนรวมจะลงทนและทรพยสนดงกลาวมสภาพพรอมในการจดหาผลประโยชนได รวมถงเปนไปตามขอมลของการลงทนทไดเปดเผยไวในโครงการจดการลงทน

รายละเอยดของเงอนไขของเงนกทไดรบอนมตในเบองตน

ธนาคารผใหเงนก ธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน)

ผขอสนเชอ กองทนรวมสทธการเชา CPN คอมเมอรเชยล โกรท (กองทนรวม)

วงเงนก (ลานบาท) ไมเกน 370 ลานบาท

อตราดอกเบย (%) MLR- 2%

ระยะเวลาการช าระคนเงนก ไมเกน 12 ป นบจากวนทกองทนรวมเบกเงนมาใชครงแรก

การช าระดอกเบย ทกๆ 3 เดอน

หลกประกนการกยมเงน ไมม


หมายเหต: ทงนบรษทจดการขอสงวนสทธในการไมขอมตจากผถอหนวยลงทนในกรณทเงอนไขของเงนกทแทจรงมการเปลยนแปลงจากเงอนไขขางตนในทางทดขนส าหรบผถอหนวยลงทน ตวอยางเชนไดอตราดอกเบยทถกลง

ทงน ทางบรษทจดการมความเหนวาการกยมเงนเพอใชส าหรบการลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกสวนท 2 นนจะเปนประโยชนตอผถอหนวยลงทน เนองจากผถอหนวยลงทนไมมความจ าเปนทจะตองจองซอหนวยลงทนเพมขนเพอน าเงนทไดรบจากการเสนอขายหนวยลงทนดงกลาวมาใชในการลงทนในทรพยสนดงกลาว ในขณะเดยวกนอตราดอกเบยทกองทนรวมตองช าระในการกยมเงนครงนกอยในเกณฑทใกลเคยงกบอตราการกยมเงนของลกคาชนดทธนาคารพาณชยในประเทศสวนใหญเสนอใหกบลกคาของตนและอยภายใตเงอนไขทใกลเคยงกน (เชน ในเรองทเกยวกบสทธระหวางเจาหนและผถอหน/ หนวยลงทน และ ปจจยความเสยงอนๆ)

5.4 สรปขอมลทส าคญของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก โครงสรางของอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนครงแรก ในปจจบนทรพยสนดงกลาวเปนทรพยสนทส านกงานทรพยสนฯ เปนผถอกรรมสทธในทดนและสงปลกสรางทงหมด โดยม TBF4 เปนผทรงสทธการเชาจากส านกงานทรพยสนฯ และไดน าโครงการอาคารส านกงานดงกลาวใหเชาชวงแกบรษท เซนทรลเวลด เปนผทรงสทธการเชาอยในขณะหรอกอนวนทกองทนรวมจะลงทน ทงน สญญาเชาระหวาง TBF4 และส านกงานทรพยสนฯ เปนการเชาทดนเพอกอสรางอาคารภายในโครงการเซนทรลเวลดทงหมดภายในสญญาเดยว โดย TBF4 ไดแบงการบรหารจดการทรพยสนทเชาตามสญญาเชาหลกเปนสามสวนแกผด าเนนการกอสรางและพฒนาอาคารในแตละสวน ซงประกอบดวยสวนอาคารส านกงาน อาคารศนยการคา และอาคารโรงแรม โดยม CPN เปนผค าประกนการปฏบตตามสญญาเชาของ TBF4 โดยตรงแกส านกงานทรพยสนฯ และเมออาคารสงปลกสรางทงหมดกอสรางแลวเสรจ กรรมสทธในอาคารดงกลาวจะตกเปนของส านกงานทรพยสนฯ ทนททการกอสรางเสรจสมบรณ ดงนน สญญาเชาในปจจบน ระหวาง TBF4 และส านกงานทรพยสนฯ จงมผลเปนสญญาเชาทดนและอาคารโดยผลของขอก าหนดและเงอนไขของสญญาเชาฉบบดงกลาว (“สญญาเชาหลก”) ในปจจบนมสถานะเปนสญญาเชาทดนและสงปลกสราง


เนองจาก ขอก าหนดและเงอนไขของสญญาเชาทรพยสนโครงการเซนทรลเวลด ระหวาง ส านกงานทรพยสน และTBF 4 ไดก าหนดให CPN เปนผค าประกนการปฏบตหนาทของ TBF4 และไดก าหนดใหความด ารงอยของ CPN เกยวเนองกบเหตของการเลกสญญาดงนน ความมนคงทางการเงนของ CPN จงสงผลโดยตรงตอการคงอยของสญญาเชาชวงอาคารส านกงาน ระหวางกองทนรวม และ TBF4 ในการน กองทนรวมและ CPN จงไดจดใหม


มาตรการปองกนและบรหารจดการความเสยงดงกลาว โดยจดใหมมาตรการเตอน (Warning Signal) และมาตรการบงคบ (Force Signal) ดงรายละเอยดในสวนสรปรางสญญาตกลงท าสญญาตกลงกระท าการ และตามทไดเปดเผยในหวขอ ความเสยงในการลงทนในกองทนรวม

ขอมลทวไปเกยวกบทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก

ชอโครงการ ประเภททรพยสน

ทดนโฉนดเลขท

พนท (ไร-งาน-ตารางวา)

เจาของกรรมสทธใน

ทดน

เจาของกรรมสทธในสง

ปลกสราง

ปทสรางเสรจ

พนทใหเชา ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555

(ตารางเมตร)

อาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรล

เวลด

อาคารส านกงาน

3008 2-1-4 ส านกงานทรพยสนสวนพระมหา กษตรย

ส านกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย

พ.ศ. 2547

80,566


ผลการด าเนนงานส าหรบรอบ 12 เดอนของอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด

ผลการด าเนนงาน (หนวย: ลานบาท)

ป พ.ศ. 2550

ป พ.ศ. 2551

ป พ.ศ. 2552

ป พ.ศ. 2553

ป พ.ศ. 2554

ไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2555

อตราการเชาพนท (รอยละ) 96.4 95.5 94.9 92.7 92.6 94.4

รายได 551 588 600 530 605 153

ตนทนคาเชาและคาบรการ และคาใชจายในการบรหาร

189 157 185 184 199 41

ก าไรจากการด าเนนงาน (กอนดอกเบย ภาษ คาเสอมราคาและคาตดจ าหนาย)

363 431 415 346 406 112



หมายเหต:

1. ผลการด าเนนงานทแสดงในตารางขางตน เปนอตราการเชา รายไดคาเชาและคาบรการซงไดรบจากพนทใหเชาทงหมดของอาคาร หรอประมาณ 84,086 ตารางเมตร (ทงน พนทเชาทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกอยท 80,566 ตารางเมตร)

2. สาเหตหลกทรายไดส าหรบป 2553 ลดลงประมาณรอยละ 11.7 จากปกอนหนานน มมาจากการทปดงกลาวมการชมนมทางการเมองในบรเวณใกลเคยงกบสถานทตงของอาคารส านกงาน ท าใหผเชาเดนทางเขามาใชบรการอาคารส านกงานไมสะดวกเปนระยะเวลาหนง จงมการใหสวนลดคาเชาและคาบรการในสดสวนทมากกวาปอนๆ เพอดงดดใหผเชาตออายสญญาเชา และใชบรการอาคารส านกงานตอไป

3. ภายหลงจากการจดตงกองทนรวม องคประกอบของรายได ตนทนและคาใชจายของทรพยสนจะเปลยนแปลงไปจากทแสดงขางตน โดยจะก าหนดใหผบรหารทรพยสนเปนผรบรายไดและรบผดชอบคาใชจายทเกยวกบสาธารณปโภค เชน คาน า คาไฟฟา คาบรการระบบปรบอากาศ และคาบรการรกษาความสะอาด เปนตน

4. ภายหลงจากการจดตงกองทนรวม จะมคาใชจายเพมเตมทเกยวของกบการด าเนนงานของกองทนรวม เชน คาธรรมเนยมการจดการ คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชน คาธรรมเนยมนายทะเบยนหนวยลงทน และคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย เปนตน

5. การเขาลงทนครงแรกสวนท 2 จะท าใหกองทนรวมมภาระคาใชจายดอกเบยเนองจากมการใชเงนกซงมเงอนไขตามทเปดเผยในสวนท 5.3(2)

ขอมลเกยวกบพนทรวม พนทใหเชา และอตราคาเชาและคาบรการของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก

ทรพยสน อาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด

จ านวนพนทรวม ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 (ตารางเมตร) 121,989

จ านวนพนทใหเชา ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 (ตารางเมตร) 80,566

อตราคาเชาและคาบรการรายเดอนเฉลยตอตารางเมตร (บาท) ส าหรบรอบ 3 เดอน สนสดวนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555

588



ขอมลเกยวกบอตราการเชาพนทของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก


ขอมลเกยวกบระบบสาธารณปโภคและอปกรณทเกยวของมดงตอไปน

ระบบสาธารณปโภคหลกของอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ประกอบดวยระบบไฟฟา ระบบปรบอากาศ ระบบสขาภบาล ระบบปองกนและแจงเหตเพลงไหม ระบบปองกนฟาผา ระบบโทรศพท และระบบลฟทและบนไดเลอน โดยอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด มลฟทโดยสารจ านวน 24 ชด ลฟทส าหรบขนสงสนคาจ านวน 2 ชด และบนไดเลอนจ านวน 7 ตว

การจดการ

กอนวนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก อาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ด าเนนการและบรหารจดการโดยบรษท เซนทรลเวลด โดยภายหลงจากทกองทนรวมไดเขาลงทนในอาคารส านกงานดงกลาวเปนครงแรก กองทนรวมจะแตงตง CPN ใหเปนผบรหารอสงหารมทรพย (Property Manager) ของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก เพอประโยชนของกองทนรวมตอไป

ทรพยสน อตราการเชาพนท ณ วนท 31 ธนวาคม

อตราการเชาพนท ณ วนท

31 มนาคม พ.ศ. 2555 พ.ศ. 2552 พ.ศ. 2553 พ.ศ. 2554

อาคารส านกงาน ด ออฟฟศ

เศส แอท เซนทรลเวลด

94.7 92.5 93.0 95.4


ขอมลผเชารายยอย

ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 ผเชาพนท 10 อนดบแรกของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก พจารณาจากพนทใหเชา เปนดงน

ล าดบท บรษท รอยละของพนทใหเชา ระยะเวลาทสญญา เชาจะหมดอาย (พ.ศ.)

1 บรษท เนสทเล (ไทย) จ ากด 16 2557 2 บรษท เซนทรลพฒนา จ ากด (มหาชน) 9 2556 3 บรษท เซนทรลเทรดดง จ ากด 6 2556, 2557 4 บรษทหลกทรพย เมยแบงก กมเอง (ประเทศ

ไทย) จ ากด (มหาชน) 6 2556, 2558

5 บรษท ดบบลวพพ (ประเทศไทย) จ ากด (สาขาท 1 โอกลว แอนดเมเธอร)

6 2556

6 บรษท อโกดา เซอรวสเซส จ ากด 5 2556, 2558 7 บรษทหลกทรพย ฟนนเซย ไซรส จ ากด (มหาชน) 4 2556, 2557 8 บรษท เซอรฟคอรป จ ากด 3 2556 9 บรษท เอมเอสด (ประเทศไทย) จ ากด 3 2558 10 บรษท ฟลลป มอรรส (ไทยแลนด) ลมเตด 3 2556 รวม 61


หมายเหต: สญญาทท ากบผเชาชวงรายยอยมอาย 3 ปเปนสวนใหญ

ปทครบก าหนดอายสญญาเชาของผเชารายยอยในทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรก ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555

ป พ.ศ. พนทเชาของผเชารายยอยทครบก าหนดอายสญญาเชา (ตารางเมตร)

รอยละของพนทใหเชา

2555 6,566 8.15 2556 33,705 41.84 2557 34,122 42.35 2558 3,018 3.75 วาง 3,155 3.92 ทมา: บรษท เซนทรลพฒนา จ ากด (มหาชน)


ขอมลเกยวกบประเภทธรกจของผเชาพนทในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกและสดสวนการเชาพนทของผประกอบการธรกจแตละประเภท ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555

ประเภทธรกจของผเชาพนท พนทใหเชาทเชา (ตารางเมตร)

รอยละของยอดรวมพนทใหเชาของอาคารส านกงานในสวนทกองทนรวม

จะเขาลงทนครงแรก อตสาหกรรมการผลต 13,129 16.30 สถาบนการเงนและบรการทางการเงน 12,757 15.83 ผจดจ าหนาย/ตวแทนจ าหนาย 11,416 14.17 บรการ 10,838 13.45 บรษท เซนทรลพฒนา จ ากด (มหาชน) 7,261 9.01 บรษท เอเจนซ โฆษณา 4,498 5.58 ทปรกษา 4,152 5.15 คอมพวเตอร บรการและผลตภณฑทเกยวของ 3,014 3.74 ผลตภณฑอปโภคบรโภค 2,362 2.93 เวชภณฑและเภสชภณฑ 2,250 2.79 ตวแทนอสงหารมทรพย 815 1.01 หนวยงานรฐบาล 771 0.96 ออกแบบตกแตง 476 0.59 อปกรณอเลกทรอนกส 132 0.16 อนๆ 3,033 3.76 วาง 3,663 4.55 รวม 80,566 100.00



5.5 สรปขอมลการประเมน มลคาและราคาประเมนของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก มรายละเอยดดงตอไปน

*รวมถง คาธรรมเนยมการจดทะเบยนสทธการเชาชวง อากรแสตมป ภาษมลคาเพม ซงมมลคารวมประมาณ 22 ลานบาท และ 4 ลานบาท ส าหรบสวนท 1 และสวนท 2 ตามล าดบ

ทมา: บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จ ากด และ บรษท บรค เรยลเอสเตท จ ากด

หมายเหต:

1. การเขาลงทนครงแรกสวนท 2 จะท าใหกองทนรวมมภาระคาใชจายดอกเบยเนองจากมการใชเงนกซงมเงอนไขตามทเปดเผยในสวนท 5.3(2)

2. มลคาประเมนรวมของการลงทนครงแรกสวนท 1 และสวนท 2 ของบรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จ ากด เทากบ 4,191.9 ลานบาท และบรษท บรค เรยลเอสเตท จ ากด เทากบ 4,522 ลานบาท

ทรพยสน

มลคาทกองทนรวมเขาลงทนไมเกน*

(ลานบาท)

ราคาประเมน

(ลานบาท)

ผประเมนราคา วธการ ประเมน

วนทประเมน

อาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลดสวนท 1 (รายละเอยด

ตามขอ 5.3 (1))

4,394.4 3,853.8 บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จ ากด

วธรายได (Income

Approach)

9 กรกฎาคม 2555

4,157.0 บรษท บรค เรยลเอสเตท จ ากด


Approach)


อาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด สวนท 2 (รายละเอยด

ตามขอ 5.3 (2))

370.0 338.1 บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จ ากด


Approach)


365.0 บรษท บรค เรยลเอสเตท จ ากด


Approach)



ทงน จากการตรวจสอบสมมตฐานหลกของผประเมนคาทรพยสนทใชในการประเมนมลคาทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก บรษทจดการไมพบสงทเปนเหตใหเชอวาสมมตฐานหลกทใชในการประเมนมลคาดงกลาวไมสมเหตสมผล อยางไรกตามผลประกอบการณทเกดขนจรงอาจจะแตกตางจากสมมตฐานดงกลาวได หรอเหตการณตางๆอาจจะไมเปนไปตามทคาดการณไว ทงน บรษทจดการมความเหนวาอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด เปนอาคารส านกงานเกรดเอขนาดใหญทมความเปนเอกลกษณโดดเดนจากอาคารส านกงานเกรดเอทวไป โดยมท าเลตงอยในใจกลางกรงเทพมหานครท าใหผใชบรการสามารถเดนทางไปมาไดอยางสะดวกสบาย รวมทงมทางเขาออกหลายดานเชอมตอกบถนนทส าคญหลายสาย ภายในอาคารส านกงานกมระบบสาธารณปโภคและสงอ านวยความสะดวกตางๆ ทมการออกแบบอยางสวยงามและมเทคโนโลยททนสมยพรอมทงประโยชนใชสอยสง นอกจากน อาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ยงเปนสวนหนงของโครงการเซนทรลเวลดซงเปนโครงการอสงหารมทรพยเพอการพาณชย (Commercial Property) ขนาดใหญชนน าแหงหนงของประเทศไทยและภมภาคอาเซยน ซงประกอบดวยศนยการคา หางสรรพสนคา อาคารส านกงาน โรงแรมและศนยประชม ดงนน จงสงผลใหราคาทกองทนรวมจะลงทนสงกวาราคาต าสดทไดจากรายงานการประเมนคาเกนกวารอยละสบ ทงน ถงแมวากองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมลงทนครงแรกในสวนท 1 และสวนท 2 รวมกนมมลคาทงหมดไมเกน 4,764.4 ลานบาท ซงสงกวาราคาต าสดของรายงานการประเมนคารอยละสบส (14%) บรษทจดการมความเหนวาราคาดงกลาวเปนราคาทเหมาะสมซงสามารถยอมรบได เนองจากอตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return หรอ IRR) ตลอดระยะเวลาการลงทนประมาณ 20 ปทกองทนรวมจะไดจากการลงทนทราคาดงกลาวอยในอตราประมาณ รอยละ 9.4 (9.4%) ตอป (โดยค านวณจากกระแสเงนสดสทธจากทรพยสนทประมาณการโดย บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จ ากด ซงเปนผประเมนราคาทใหราคาประเมนต าสด) ซงถงแมวาจะเปนอตราผลตอบแทนทต ากวา IRR ทกองทนรวมอาจไดรบในกรณทกองทนรวมเขาลงทนในมลคาเทากบราคาประเมนของผประเมนรายดงกลาว (ทใชอตราคดลดกระแสเงนสดสทธทรอยละ 11 ซงเทยบเทากบ IRR ทรอยละ 11 เชนกน) กองทนรวมนยงคงเปนทางเลอกหนงของการลงทนทใหผลตอบแทนนาพอใจแกนกลงทนเมอเทยบกบอตราผลตอบแทนและความเสยงของตราสารหนรฐบาลและตราสารหนภาคเอกชนทมความนาเชอถอในระดบทสามารถลงทนได (Investment Grade) ดงทแสดงในตารางขางลาง

ตารางแสดงอตราผลตอบแทน ณ วนท 22 สงหาคม 2555

ประเภท อาย 10 ป อาย 15 ป อาย 20 ป

ตราสารหนรฐบาล 3.47% 3.63% 3.80%

ตราสารหนภาคเอกชน (ความนาเชอถอระดบ A+) 4.34% 4.64% 4.96%

ตราสารหนภาคเอกชน (ความนาเชอถอระดบ BBB+) 5.33% 5.75% 6.15%

ทมา: สมาคมตลาดตราสารหนไทย


อยางไรกด กองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากการเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกในราคาทสงกวาราคาต าสดทไดจากรายงานการประเมนคาเกนกวารอยละสบ กลาวคอ ในกรณทเกดเหตการณซงท าใหอตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยตอสวนของผถอหนของ CPN เกนกวาอตราตามทก าหนดในมาตรการแกไข (Force Signal) และผถอหนวยลงทนของกองทนรวมมมตเหนชอบให CPN รบซอคนทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก ซงราคาซอคนดงกลาวนนก าหนดใหเทากบมลคาเงนลงทนเรมตนของทรพยสนดงกลาวหกดวยการเสอมคาทรพยสนจากการประเมนราคายตธรรมของทรพยสน (ถาม) ตามทไดเปดเผยในหวขอ ความเสยงในการลงทนในกองทนรวม ดงนน โอกาสทราคาซอคนจะต ากวามลคาเงนลงทนเรมตนของกองทนรวมจงอาจมได นอกจากน เนองจากการลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยทมมลคาการลงทนทสงกวาราคาประเมน ดงนน จงอาจเปนไปไดมากขนวามลคาสทธการเชาอสงหารมทรพยทกองทนรวมลงทนจะลดลงจากการประเมนคาหรอสอบทานการประเมนคาทรพยสนในรอบตอๆไป และท าใหบรษทจดการอาจตองด าเนนการลดเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวมเพอลดสภาพคลองสวนเกนทเกดจากการทมลคาของอสงหารมทรพยลดลงจากการประเมนคาทรพยสน ซงภายหลงการลดเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวม มลคาทตราไวของหนวยลงทนของกองทนรวมจะลดลงดวย

5.6 การลงทนในอนาคต ส าหรบการลงทนในอนาคต บรษทจดการจะมงเนนการลงทนโดยการรบโอนกรรมสทธ และ/หรอสทธการเชาในอสงหารมทรพยเพอการพาณชย (Commercial Property) หรออสงหารมทรพยประเภทอนใด โดยในเบองตนจะมงเนนการลงทนในหรอมไวซงอสงหารมทรพยทมลกษณะโครงสรางการถอครองกรรมสทธและการลงทนทใกลเคยงกบทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก ท CPN และ/หรอบคคลทเกยวของมกรรมสทธและ/หรอสทธครอบครองและ/หรอบรหาร ทงทมอยในปจจบนและจะไดมขนในอนาคต โดยกองทนรวมจะไดรบสทธในการปฏเสธกอน (Right of First Refusal) ดงตอไปน

1. ในกรณท TBF4 ไดรบสทธ และ/หรอ ไดตออายสญญาเชาหลกออกไปได เมอสญญาเชาหลกครบก าหนดและ TBF4 สามารถตกลงในเงอนไขและราคาในการตออายสญญาหลกและไดรบความยนยอมจากส านกงานทรพยสนฯ ใหเชาชวงตอได TBF4 ตกลงทจะแจงเงอนไขและราคาในการตออายสญญาฉบบนใหกองทนรวมทราบภายใน 12 (สบสอง) เดอนกอนวนทสญญาเชาชวงอาคารส านกงานจะสนสดลง โดย TBF4 ตกลงใหสทธในการปฏเสธกอน (Right of First Refusal) แกกองทนรวมในการพจารณารบโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง ทรพยสนทเชาชวงตามสญญาเชาชวงอาคารส านกงาน และ CPN และ/หรอ บรษทท CPN มอ านาจควบคมยงคงมหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยของอาคารส านกงานดงกลาว ในการน กองทนรวมจะบอกกลาวความประสงคในการรบโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวงอาคารส านกงาน รวมทงมลคาและเงอนไขเบองตนทเกยวของเปนลายลกษณอกษรไปยง TBF4 ภายใน 30 (สามสบ) วนนบจากวนทกองทนรวม


ไดรบการแจงจาก TBF4 หลงจากนน กองทนรวมจะด าเนนการขอมตจากผถอหนวยลงทนของกองทนรวมเพออนมตการโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง อาคารส านกงาน ภายใน 90 (เกาสบ) วนนบจากวนทกองทนรวมบอกกลาวแสดงความประสงคตามทก าหนดขางตน หากกองทนรวมไดรบมตอนมตการโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง อาคารส านกงานดงกลาวจากผถอหนวยลงทนของกองทนรวมแลว คสญญาทงสองฝายจะใชความพยายามในด าเนนการตางๆ ซงรวมถงการจดทะเบยนตอเจาพนกงานทเกยวของ เพอใหการโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง อาคารส านกงานแลวเสรจภายในระยะเวลา 250 (สองรอยหาสบ) วนนบจากวนทกองทนรวมไดรบมตเหนชอบจากผถอหนวยลงทนของกองทนรวมดงกลาว

2. สทธในการซอและ/หรอรบโอนกรรมสทธและ/หรอรบโอนสทธครอบครองส าหรบโครงการตางๆ ในโครงการเซนทรลเวลด และอาคารส านกงานแหงอน (ทงนจะไมรวมถงอาคารโรงแรมและอาคารหางสรรพสนคา ZEN ทตงอยในโครงการเซนทรลเวลด)

ตลอดระยะเวลา 7 ปนบแตวนทกองทนรวมเขาลงทนครงแรก กองทนรวมจะไดรบสทธปฏเสธกอน (Right of First Refusal) จาก CPN ในการซอและ/หรอรบโอนกรรมสทธ และ/หรอรบโอนสทธการเชา และ/หรอรบโอนสทธการเชาชวงส าหรบอาคารใดๆ ในโครงการ เซนทรลเวลด (ยกเวนอาคารโรงแรมและอาคารหางสรรพสนคา ZEN) และอาคารส านกงานใดๆ ทงทมอยในปจจบนและจะไดมขนในอนาคต ซงม CPN และ/หรอบคคลใดๆ ท CPN มอ านาจควบคมเปนเจาของกรรมสทธ และ/หรอสทธการเชา และ/หรอสทธการเชาชวงอยกอนวนทกองทนรวมจะลงทน

อยางไรกด CPN สงวนสทธในการทจะใหสทธในการปฏเสธกอน (Right of First Refusal) แกกองทนรวม ในกรณท CPN พนจากการท าหนาทบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม

ทงน กองทนรวมจะด าเนนการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาวโดยการใหเชา หรอจ าหนายอสงหารมทรพยดงกลาว เพอประโยชนสงสดแกผถอหนวยลงทนและกองทนรวม ทงน รวมถงการลงทนในโครงการทอยระหวางการกอสราง และ/หรอหลกทรพยอน และ/หรอการหาดอกผลโดยวธอนใด ตามทก าหนดไวในประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และประกาศอนทเกยวของ ทงมผลใชบงคบอยในปจจบนและทจะไดมการแกไขเพมเตม

6. วธการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนเปนอยางไร และ กลยทธหรอนโยบายการบรหารอสงหารมทรพยเปนอยางไร

6.1 วธการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน ภายหลงจากวนทกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน กองทนรวมจะเขาเปนคสญญาภายใตสญญาเชาชวงพนทของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน รวมทงสญญาการใหบรการสาธารณปโภค ในฐานะผให


เชาชวงและผใหบรการสาธารณปโภค ซงสญญาดงกลาวมความเปนมาตรฐาน โดยมหลกเกณฑและเงอนไขของสญญาคลายคลงกนส าหรบผเชาทกราย อาท การก าหนดระยะเวลาการเชาและการใหบรการเบองตนสวนใหญเปนเวลา 3 ป การก าหนดใหผเชาชวงตองวางเงนมดจ า และผใหเชาชวงมสทธบอกเลกสญญาในกรณทผเชาชวงผดสญญา เปนตน โดยการท าสญญาดงกลาวตองไดรบความยนยอมจากคสญญาภายใตสญญาดงกลาว

6.2 กลยทธของการบรหารอสงหารมทรพย

วตถประสงคหลก

บรษทจดการมวตถประสงคหลกทจะท าใหผถอหนวยลงทนไดรบเงนปนผลอยางสม าเสมอและตอเนองในระยะยาว โดยค านงถงประโยชนทไดรบตอการพฒนาและเพมคณภาพของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน โดยมกลยทธการบรหารทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน ดงน

กลยทธในการบรหารจดการทรพยสน

บรษทจดการมความประสงคทจะด าเนนการบรหารทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน โดยกองทนรวมและบรษทจดการจะตดตามผลการด าเนนงานในแตละป โดยเปรยบเทยบกบงบประมาณประจ าป รวมถงผลประกอบการของกองทนรวมในปทผานมา เพอใหการประกอบการของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทนไดรบผลก าไร ในกรณทผลประกอบการของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน ไมเปนไปตามเปาหมายทคาดไว กองทนรวมจะวเคราะหอยางละเอยดเพอหาสาเหต และจะด าเนนการรวมกบผบรหารอสงหารมทรพยอยางใกลชดในการพฒนาแผนงานในการด าเนนการเพอปรบปรงผลการด าเนนงานของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน ใหเปนไปตามเปาหมายหรอทคาดการณไว

นอกจากนน กองทนรวมจะรวมมอกบผบรหารอสงหารมทรพยในการสรางความเจรญเตบโตทางธรกจและพฒนาความสมพนธกบลกคา พรอมทงบรหารจดการใหอตราการเชาและอตราคาเชาอยในระดบทกอใหเกดประโยชนสงสดตอกองทนรวม ในขณะเดยวกน บรษทจดการจะควบคมและบรหารตนทนดานการตลาดและความเสยงเกยวกบการบรหารจดการทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน

การบรหารจดการผลตอบแทนและกลยทธทางการตลาดเพอใหไดรบผลตอบแทน

ในการสรางผลก าไรของกองทนรวมในสวนของการลงทนในทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทนเพอใหไดผลตอบแทนสงสด กลยทธในการบรหารจดการผลตอบแทนของกองทนรวมจะรวมถงการประเมนและการใชกลยทธการก าหนดอตราคาเชาใหอยในระดบทเหมาะสม

การพฒนาประสทธภาพในการด าเนนงาน

บรษทจดการจะรวมมอกบผบรหารอสงหารมทรพยในการเพมประสทธภาพในการบรหารจดการทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน พรอมทงควบคมและบรหารคาใชจายในการด าเนนงาน โดยจะไมกอใหเกดผลกระทบตอคณภาพของการใหบรการ


การรกษาคณภาพของการลงทนไดอยางตอเนอง

บรษทจดการจะประสานงานกบผบรหารอสงหารมทรพยอยางใกลชด เพอเพมศกยภาพของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน ซงกลยทธในการเพมศกยภาพดงกลาวจะรวมถง

การก าหนดกลมลกคาเปาหมายของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน โดยปรบเปลยนกลยทธทางการตลาด ระดบการบรการ และการก าหนดราคาใหเหมาะสมกบความตองการของลกคาในกลมเปาหมายทก าหนด

การดแลรกษาพนทของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน เชน การปรบปรงพนทสาธารณะและพนทสวนกลาง การปรบปรงพนทเฉพาะสวนใหเหมาะสมกบการใชงาน

การปรบปรงภาพลกษณของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน การบ ารงรกษาทรพยสนดงกลาวใหไดมาตรฐาน และการซอมแซมทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทนใหเหมาะสมกบการใชงาน เพอสรางความพงพอใจใหแกลกคา

7. ปจจยความส าเรจของกองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท

7.1 ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนอาคารส านกงานทมคณภาพ ตงอยในเขตศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานคร และมการคมนาคมทสะดวก

ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนอาคารส านกงานทมความสวยงาม โดดเดน และทนสมยในดานสถาปตยกรรม รปแบบ และการตกแตง ซงสามารถดงดดผเชาไดเปนอยางด รวมถงทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกไดรบการบรหารทเนนดานคณภาพ โดยไดรบการจดใหมระบบรกษาความปลอดภย ระบบปองกนอคคภย ระบบลฟทโดยสาร และลฟทบรการทมจ านวนเพยงพอตอการใหบรการ นอกจากน ยงมชางซอมบ ารง เพอแกไขปญหาทเกดขนไดทนทวงท เจาหนาทดแลรกษาความสะอาด เพอคอยดแลความเรยบรอยของทรพยสน และยงมทมงานทคอยตรวจระบบสาธารณปโภค สภาพของอปกรณตางๆ เชน ลฟท ระบบปองกนอคคภย อยางสม าเสมอ และตามระยะเวลาทก าหนดตามมาตรฐาน

ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกถอไดวาเปนอาคารส านกงานชนน าแหงหนงของกรงเทพมหานคร โดยอาคารส านกงานดงกลาวตงอยในเขตศนยกลางทางธรกจ และมการคมนาคมทสะดวก อาท ระบบคมนาคมสาธารณะ รถไฟฟาของบรษท ระบบขนสงมวลชนกรงเทพ จ ากด (มหาชน) รถแทกซ และรถประจ าทาง และอยรมถนนพระรามท 1 ซงเปนถนนสายหลกทส าคญของกรงเทพมหานคร

7.2 ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกจะไดรบการบรหารจดการโดย CPN ซงมประสบการณและชอเสยงในดานการพฒนา บรหาร และใหเชาพนทของอสงหารมทรพยเพอการพาณชย (Commercial Property)

กอนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกในอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด อาคารส าน กงานดงกลาวไดรบการพฒนาและบรหารงานโดยบรษท เซนทรลเวลด ซงเปนบรษทในเครอของกลม CPN ทงน


หลงจากทกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกแลว กองทนรวมจะแตงตง CPN เปนผบรหารอสงหารมทรพย (Property Manager) ของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก โดยท CPN เปนผประกอบการดานอสงหารมทรพยเพอการพาณชย (Commercial Property) ชนน าของประเทศไทยทมประสบการณและชอเสยง ในดานการพฒนา บรหารและใหเชาพนทศนยการคาและอาคารส านกงานในกรงเทพมหานคร และหลายๆ จงหวด ในประเทศไทย โดยมการด าเนนงานทมความตอเนองมานานกวา 30 ป

ในการบรหารจดการทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก CPN จะดแลในดานการใหบรการและใหความสะดวกแกผเชาพนทและผใชบรการในอาคารส านกงาน การบ ารงรกษาอาคาร ระบบสาธารณปโภค และอปกรณอ านวยความสะดวก การจดหาผเชาทมความเหมาะสม การจดเกบรายไดใหแกกองทนรวม และระบบการบรหารจดการทางการเงนและการบรหารทรพยากรบคคล ซงปจจยเหลานจะสงผลใหกองทนรวมไดรบผลประโยชนอนเกดจากประสบการณและชอเสยงในการด าเนนธรกจของ CPN ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก นอกจากน การทกลมบรษท CPN ไดบรหารจดการทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกมาอยางตอเนอง ตงแตเรมเปดด าเนนการในป พ.ศ. 2547 ท าให CPN มความรความเขาใจในลกษณะเฉพาะของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนอยางด รวมถงมความสมพนธทดกบและไดรบการยอมรบและความเชอถอจากผเชามาเปนระยะเวลานาน 7.3 มผลการด าเนนงานทดอยางตอเนอง

อาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด มอตราการเชาพนทโดยเฉลยสงกวารอยละ 90 ในป พ.ศ. 2553, พ.ศ. 2554 และในชวง 3 เดอนแรกของป พ.ศ. 2555 โดยในป พ.ศ. 2553 , พ.ศ. 2554 และในชวง 3 เดอนแรกของป พ.ศ. 2555 อาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด มรายไดรวมเปนจ านวนเงน 530 , 605 และ 153 ลานบาท ตามล าดบ โดยก าไรจากการด าเนนงาน (กอนดอกเบย ภาษ คาเสอมราคาและคาตดจ าหนาย) ในชวงระยะเวลาเดยวกนอยท 346, 406 และ 112 ลานบาท ตามล าดบ

7.4 มผเชาทมความหลากหลายและมความมนคง

เนองจากผเชาพนทของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกมหลายประเภทธรกจ ประกอบดวยบรษทไทยทมชอเสยง บรษทขามชาต และสถาบนการเงน เชน บมจ.หลกทรพย เมยแบงก กมเอง (ประเทศไทย) บรษท เซนทรลเทรดดง จ ากด บรษท เนสทเล (ไทย) จ ากด และบรษท ฟลลป มอรรส (ไทยแลนด) ลมเตด ฯลฯ ซงสวนใหญเปนบรษททมฐานะการเงนทมนคงและมผลประกอบการทดอยางตอเนอง โดยบรษทเหลานไดมการเชาพนทของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกมาอยางตอเนอง ซงปจจยเหลานจะสงผลดตอผลประกอบการของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก รวมถงผลประกอบการของกองทนรวมเองดวย


7.5 แนวโนมการเตบโตอยางตอเนองของธรกจใหเชาพนทอาคารส านกงานในอนาคต

จากการวเคราะหของ บรษท บรค เรยลเอสเตท จ ากด กรงเทพมหานครมพนทอาคารส านกงานใหเชาทจะเพมขนอยางคอนขางจ ากดในระหวางป พ.ศ.2555-2557 (รวมทงสนประมาณ 265,200 ตารางเมตร โดยจะมาจากโครงการอาคารส านกงานทก าลงอยในระหวางการด าเนนการกอสรางในเขตพนทของกรงเทพมหานครจ านวน 8 โครงการ) ในขณะทความตองการพนทอาคารส านกงานใหเชาในเขตพนทกรงเทพมหานครนน คาดวาจะมเพมขนอยางตอเนองจากการขยายธรกจของบรษทตางๆ ซงสงผลใหอตราคาเชาพนทของอาคารส านกงานในเขตกรงเทพมหานครเพมสงขน โดยเฉพาะอาคารส านกงานเกรดเอ ในเขตใจกลางเมองของกรงเทพมหานคร

7.6 การประสานผลประโยชนรวมกนระหวางฝายทเกยวของ

ในเบองตน CPN ซงจะไดรบการแตงตงใหเปนผบรหารอสงหารมทรพยของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกมความประสงคทจะลงทนในสดสวนไมนอยกวารอยละ 20 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดทงหมดของกองทนรวม โดยจะไมจ าหนาย จาย โอน หรอกอภาระผกพนใดๆ บนหนวยลงทนดงกลาวทงหมดหรอบางสวนตลอดระยะเวลา 1 ป นบจากวนทไดมการลงทนในหนวยลงทน เวนแตจะไดรบความยนยอมจากกองทนรวม ซงจะชวยสรางความมนใจในเรองผลประโยชนรวมกนตอผถอหนวยลงทนรายยอย และผถอหนวยลงทนอนๆ นอกจากน CPN ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก จะไดรบคาตอบแทนในการท าหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยจากกองทนรวมทมโครงสรางสมพนธกบผลการด าเนนงานของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก ซงจะเปนแรงจงใจใหผบรหารอสงหารมทรพยพยายามบรหารทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก ใหไดผลตอบแทนสงสด

7.7 ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนสวนหนงของโครงการเซนทรลเวลด ท าใหทรพยสนดงกลาวไดรบประโยชนจากการประสานประโยชนรวมกนระหวางทรพยสนอนของโครงการเซนทรลเวลด

ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนสวนหนงของโครงการเซนทรลเวลด ซงเปนโครงการศนยการคา โรงแรมและอาคารส านกงาน ตงอยบรเวณสแยกราชประสงค ถนนราชด าร ตดกบถนนพระราม 1 โครงการเซนทรลเวลดซงเปนหนงในโครงการอสงหารมทรพยเพอการพาณชย (Commercial Property) ทใหญและมชอเสยงทสดในประเทศไทยโครงการหนง ประกอบดวยทรพยสนทส าคญ 3 สวนใหญ ไดแก ศนยการคาเซนทรลเวลด อาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด และโรงแรมเซนทาราแกรนดและบางกอกคอนเวนชนเซนเตอร เซนทรลเวลด การททรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนสวนหนงของโครงการเซนทรลเวลดซงประกอบดวยอสงหารมทรพยเพอการพาณชยทงทเปนศนยการคา อาคารส านกงาน และโรงแรมระดบ 5 ดาว รวมถงสงอ านวยความสะดวกทครบครนและทนสมย และมการคมนาคมขนสงทรวดเรวและสะดวกสบาย มสวนทชวยดงดดใหมผสนใจเขามาเชาพนทใหเชาของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก อยางสม าเสมอ


นอกจากน การททรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนสวนหนงของโครงการเซนทรลเวลด จะท าใหทรพยสนดงกลาวไดรบผลดจากการประสานประโยชนรวมกนกบสวนอนของโครงการเซนทรลเวลด เชน การบรหารทจอดรถ การก าหนดและประยกตใชแผนการตลาด แผนการโฆษณาและประชาสมพนธรวมกน

8. กองทนรวมนมการประกนภยอยางไร

กรมธรรมประกนภยทส าคญเกยวกบอสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนครงแรกซง TBF4 และ/หรอ บรษท เซนทรลเวลด และ/หรอ บรษทในกลม CPN ไดเอาประกนภยไว ประกอบดวยการประกนภยดงตอไปน (ก) การประกนภยทรพยสนส าหรบความเสยงทกประเภท (All Risk Insurance) โดยบรษท เทเวศ

ประกนภย จ ากด (มหาชน) เปนผรบประกนภยหลกเพอประกนความเสยงภยในทรพยสนในวงเงน 3,977,000,000 บาท ระยะเวลาคมครองเรมตงแต 31 มนาคม พ.ศ. 2555 ถงวนท 31 มนาคม พ.ศ. 2556 โดยมบรษท เซนทรลเวลด ซงเปนผเชาชวงและผเอาประกนภยรายอนๆ ภายใตกรมธรรมเปนผช าระคาเบยประกนภยซงมผเอาประกนไดแก ส านกงานทรพยสนฯ และ/หรอ TBF4 และ/หรอบรษท เซนทรลเวลด และ/หรอ บรษท เซนทรลเรยลต เซอรวส จ ากด และ/หรอบรษทในกลม CPN โดยมผรบผลประโยชนคอ ส านกงานทรพยสนฯ ตามเงอนไขทระบไวในกรมธรรมประกนภย

(ข) การประกนภยความรบผดชอบตอบคคลภายนอก (Third Party Liability Insurance) โดยบรษท เทเวศประกนภย จ ากด (มหาชน) เปนผรบประกนภยหลกในวงเงนคมครองจ านวน 50,000,000 บาท ระยะเวลาคมครองเรมตงแต 31 มนาคม พ.ศ. 2555 ถงวนท 31 มนาคม พ.ศ. 2556 โดยมบรษท เซนทรลเวลด ซงเปนผเชาชวงเปนผช าระคาเบยประกนภย ซงมผเอาประกนไดแก บรษท เซนทรลเวลด และ/หรอ บรษทในกลม CPN

(ค) การประกนภยธรกจหยดชะงก (Business Interruption Insurance) โดยบรษท เทเวศประกนภย จ ากด (มหาชน) เปนผรบประกนภยหลกในวงเงนคมครองธรกจหยดชะงกจ านวน 1,527,000,000 บาท ระยะเวลาคมครองเรมตงแต 31 มนาคม พ.ศ. 2555 ถง 31 มนาคม พ.ศ. 2556 ซงมผเอาประกนไดแก ส านกงานทรพยสนฯ และ/หรอ TBF4 และ/หรอบรษท เซนทรลเวลด และ/หรอ บรษท เซนทรลเรยลต เซอรวส จ ากด และ/หรอบรษทในกลม CPN โดยมผรบผลประโยชนคอ ส านกงานทรพยสนฯ ตามเงอนไขทระบไวในกรมธรรมประกนภย และ

(ง) การประกนภยการกอการราย (Terrorism Insurance) โดยบรษท ไทยเศรษฐกจประกนภย จ ากด (มหาชน) เปนผรบประกนภยหลกในวงเงนจ ากดความรบผดรวมทกสาขาภายใตกรมธรรมไมเกน 5,000,000,000 บาทตออบตเหตแตละครงและตลอดระยะเวลาประกนภยระยะเวลาคมครองเรมตงแต 31 ธนวาคม พ.ศ. 2554 ถง 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555 ซงมผเอาประกนไดแก CPN และ/หรอบรษทในกลม CPN

ในปจจบน กรณททรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกไดรบความเสยหายไมวาทงหมดหรอบางสวน ส านกงานทรพยสนฯ จะเปนผไดรบคาสนไหมทดแทนจากการประกนภยจากบรษทประกนภยตกลงทจะน าคาสนไหมทดแทน


ดงกลาวมามอบใหแก TBF 4 เพอเปนการชวยคาใชจายในการซอมแซม หรอกอสรางทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกขนใหม ซงเปนไปตามขอก าหนดและเงอนไขในสญญาหลก สวนบรษท เซนทรลเวลดจะผไดรบเงนคาชดเชยจากการประกนภยธรกจหยดชะงกระหวางทมการซอมแซมหรอการกอสรางทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกดงกลาว

ทงน ภายหลงจากทกองทนรวมไดลงทนในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนครงแรก กองทนรวมและ/หรอผเชาชวงรายอน และ/หรอ TBF 4 จะเปนผเอาประกนรวมและรวมกนช าระคาเบยประกนภยความเสยงภยในทรพยสนตามขอ (ก) ตามสดสวนการครอบครองพนททเชาชวงและ/หรอพนทใหเชา โดยกองทนรวมจะเปนผรบผลประโยชนจากการประกนความเสยงภยในทรพยสนดงกลาว รวมกบส านกงานทรพยสนฯ ซงในกรณทเกดความเสยหายตออสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนครงแรกไมวาทงหมดหรอบางสวน ส านกงานทรพยสนฯ กจะน าคาสนไหมทดแทนทไดรบจากการประกนภยมามอบใหแก TBF 4 เปนการชวยคาใชจายในการซอมแซม หรอกอสรางทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกขนใหม ซงเปนไปตามขอก าหนดและเงอนไขในสญญาหลก และ TBF4 กจะน าเงนคาสนไหมทดแทนมามอบใหแกกองทนรวมเพอเปนคาใชจายในการซอมแซม หรอกอสรางทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกขนใหมตามขอก าหนดและเงอนไขในสญญาเชาชวงอาคารส านกงานระหวางกองทนรวมและ TBF 4 ส าหรบกรมธรรมประกนภยตามขอ (ค) กองทนรวมและ/หรอผเชาชวงรายอน และ/หรอ TBF 4 จะรวมกนช าระคาเบยประกนภยตามอตราสวนรายไดทไดรบ สวนการช าระคาเบยประกนภยตามขอ (ข) จะแบงตามสดสวนการครอบครองพนททเชาชวงและหรอพนทใหเชาของแตละราย และการช าระเบยประกนภยตามขอ (ง) จะช าระโดยแบงตามสดสวนทนประกนของกรมธรรมความเสยงภยและกรมธรรมการประกนภยธรกจหยดชะงกทก าหนดในกรมธรรมการประกนภยการกอการรายรวมกนในของแตละสาขาซงเปนสถานททเอาประกนภยตามทก าหนดในกรมธรรมประกนภยดงกลาว ทงนในปจจบนการประกนภยทรพยสนส าหรบความเสยงทกประเภทในวงเงน 3,977,000,000 บาทนาจะเพยงพอกบคาใชจายในการซอมแซมทรพยสนทเสยหายเนองจากมลคาตนทนทดแทน (Replacement Value) ของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทนครงแรก ซงประเมนการโดย บรษท บรค เรยลเอสเตท จ ากด ณ วนท 2 กรกฎาคม 2555 และ บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จ ากด ณ วนท 9 กรกฎาคม 2555 อยท 3,870,000,000 บาท และ 3,784,500,000 บาท ตามล าดบ ในขณะทวงเงนการประกนภยธรกจหยดชะงกกนาจะเพยงพอในการชดเชยความเสยหายระหวางการซอมแซมหรอกอสรางใหมซงไมควรจะใชเวลาเกนกวา 3 ป

9. ผลกระทบตอผลประกอบการของกองทนรวมจะเปนอยางไร ในกรณทเปนการเชาชวง อสงหารมทรพย หรอการเชาในอาคาร โรงเรอน หรอสงปลกสรางทผใหเชามไดเปนผมกรรมสทธตามโฉนดทดนหรอผมสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการท าประโยชน และหากตอมาผมกรรมสทธตามโฉนดทดนหรอผมสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการท าประโยชนบอกเลก


สญญาโดยมไดจดใหมผรบประกนความเสยหายทอาจเกดขนจากการบอกเลกสญญาของบคคลดงกลาว

ในการเขาท าสญญาเพอเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก กองทนรวมจะเขาท าสญญาเชาชวงกบ TBF4 ซงเปนคสญญากบส านกงานทรพยสนฯ ซงเปนเจาของทรพยสนโครงการอาคารส านกงาน ภายใตสญญาเชาหลก โดยในการเขาท าสญญาเชาชวงกบ TBF4 กองทนรวมจะเขาเปนคสญญากบ TBF4 ทงน ตามสญญาเชาหลกทจดท าขนระหวางส านกงานทรพยสนฯ และ TBF4 นน CPN จะเปนผค าประกนการปฏบตหนาทและความรบผดชอบของ TBF4 ตามสญญาเชาหลก ในฐานะลกหนรวมกบ TBF4 ทงน จนกวา TBF4 จะไดปฏบตหนาทตามสญญาเชาหลก โดยครบถวน โดยการค าประกนจะผกพน CPN อยางสมบรณ ทงน ตามสญญาเชาหลกซงจดท าขนระหวางส านกงานทรพยสนฯและ TBF4 ไดมการก าหนดเงอนไข/สาเหตทจะท าใหสญญาเชาหลกถกยกเลก (ซงกจะสงผลใหสญญาเชาชวงถกยกเลกดวยเชนกน) อยหลายเงอนไข/สาเหต โดยเงอนไข/สาเหตทจะท าใหสญญาเชาหลกถกยกเลก (และท าใหสญญาเชาชวงถกยกเลกไปโดยปรยาย เชนกน) เกยวของกบ CPN กลาวคอสญญาเชาหลกจะถกยกเลก ในกรณทเกดเหตการณดงตอไปน

ไดมการยนค าขอตอศาลเกยวกบการขอฟนฟกจการของ CPN ไมวาโดยบคคลใด หรอ

CPN ถกศาลสงพทกษทรพยชวคราว หรอพทกษทรพยเดดขาด หรอสงใหลมละลาย หรอ

CPN เลกกจการหรอช าระบญชไมวาดวยเหตใดๆ

ทงน หาก CPN ในฐานะผค าประกนการปฏบตหนาทของ TBF4 ตามสญญาเชาหลกประสบปญหาทางการเงน จนเขาขายทจะท าใหสญญาเชาหลกถกยกเลก กองทนรวมในฐานะผเชาชวงทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกตามสญญาเชาชวง กจะมความเสยงจากการทสญญาเชาชวงจะถกยกเลกไปโดยปรยาย และอาจกอใหเกดความเสยหายอยางมนยส าคญตอผลประกอบการของกองทนรวม อยางไรกตาม กองทนรวมมนโยบายลดความเสยงจากการเชาชวงโดยขอตกลงทก าหนดไวระหวางกองทนรวมและ CPN ซงมนยส าคญดงทเปดเผยตามขอ (ก) (1) (1.1) “ความเสยงจากการทสญญาเชาหลกจะถกยกเลก ซงท าใหสญญาเชาชวงอาจถกยกเลกไปดวย” ในหวขอความเสยงจากการลงทนในกองทนรวมของหนงสอชชวนสวนสรปขอมลส าคญทผลงทนควรทราบฉบบน


10. รายชอหรอลกษณะของเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชาหรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน และหรอกลมบคคลเดยวกน ทจะไดรบการจดสรรหนวยลงทนเปนจ านวนและสดสวนเทาใด

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหกบ CPN และหรอเจาของกรรมสทธในทดนทเปนทตงของอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด และ/หรอ กลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว รวมกนไมเกนหนงในสามของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด

11. ผลงทนจะไดอะไรจากเงนลงทน

ผถอหนวยลงทนจะไดรบผลตอบแทนจากการลงทนในรปของเงนปนผล และก าไรจากมลคาหนวยลงทนทเพมขนจากการเพมขนของราคาเสนอซอ หรอ เสนอขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยหลง จากทมการน าหนวยลงทนของกองทนรวมเขาจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหลงประเทศไทย ทงน ผถอหนวยลงทนรวมทงกลมบคคลเดยวกนกบผถอหนวยลงทนจะมสทธทจะไดรบการจดสรรผลก าไรในรปของเงนปนผลจากกองทนตามหลกเกณฑ และวธการทระบไวในโครงการนเฉพาะหนวยลงทนในสวนทไมเกนกวา 1 ใน 3 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด เวนแตเปนกรณทเขาขอยกเวนตามประกาศส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

นโยบายการจายเงนปนผล

โครงการมนโยบายการจายเงนปนผลใหแกผถอหนวยลงทนอยางนอยปละ 2 ครง อยางไรกด บรษทจดการอาจมการพจารณาจายเงนปนผลพเศษเกนกวาการจายเงนปนผลดงกลาวใหแกผถอหนวยลงทนไดตามทบรษทจดการมความเหนวามความจ าเปนและสมควร

(1) ในกรณทกองทนรวมมก าไรสทธในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการจะจายเงนปนผลใหผถอหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 90 ของก าไรสทธทไมรวมก าไรทยงไมเกดขนจากการประเมนคาหรอการสอบทานการประเมนคาอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย ประจ ารอบระยะเวลาบญชนน

(2) ในกรณทกองทนรวมมก าไรสะสมในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการอาจจายเงนปนผลใหผถอหนวยลงทนจากก าไรสะสมดงกลาวดวยกได

การจายเงนปนผลตาม (1) ตองไมท าใหกองทนรวมเกดยอดขาดทนสะสมเพมขนในรอบระยะเวลาบญชทมการจายเงนปนผลนน

การจายเงนปนผลตาม (1) และ (2) บรษทจดการจะด าเนนการจายเงนปนผลดงกลาวใหแกผถอหนวยลงทนภายใน 90 วนนบแตวนสนรอบระยะเวลาบญชทมการจายเงนปนผลนน

โดยกรณทบรษทจดการไมสามารถจายเงนปนผลไดในระยะเวลาดงกลาว บรษทจดการจะแจงใหผถอหนวยลงทนผานตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย และจะแจงใหส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ทราบเปนลายลกษณอกษร


เงอนไขเพมเตม

ในการพจารณาจายเงนปนผล ถาเงนปนผลทจะประกาศจายตอหนวยลงทนระหวางปบญชมมลคาต ากวาหรอเทากบ 0.10 บาท บรษทจดการสงวนสทธทจะไมจายเงนปนผลในครงนนและใหยกไปจายเงนปนผลพรอมกนในงวดสนปบญช

ส าหรบหลกเกณฑในการจายปนผล บรษทจดการจะด าเนนการใหเปนไปตามทระบไว เวนแตกรณทคณะกรรมการ ก.ล.ต. ส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอหนวยงานอนใดทมอ านาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปลยนแปลง เพมเตม ประกาศ ก าหนด สงการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอน บรษทจดการจะด าเนนการใหเปนไปตามนน และยงสามารถน าเงนดงกลาวไปใชในกจการทเกยวกบการด าเนนงานของกองทนได เชน การซอมแซมอสงหารมทรพย ลงทนเพมในสทธการเชา แตทงนตองไมเกนกวาอ านาจของคณะกรรมการลงทนหรอผจดการกองทนทสามารถกระท าได และกองทนรวมตองมระบบการบรหารจดการเงนประกนการเชาใหมพรอมเมอผเชาใชสทธเรยกคนเงนประกนการเชาดงกลาว

12. ปจจยใดทมผลกระทบอยางมนยส าคญตอเงนลงทนของผลงทน

ภาวะทางเศรษฐกจและธรกจโดยทวไป ทงในระดบประเทศและระดบโลก ซงรวมถงอตราเงนเฟอ อตราดอกเบย อตราแลกเปลยนเงนตรา ราคาเครองอปโภคและบรโภค ราคาอสงหารมทรพย และนโยบายทางการเงนและการคลงของรฐบาล ธนาคารแหงประเทศไทย และหนวยงานราชการอน อาจมอทธพลตอผลการด าเนนงาน สถานะทางการเงน และการลงทนของกองทนรวม นอกจากนภาวะตกต าทางเศรษฐกจโดยทวไป ตลอดจนการลดลงของความตองการของผบรโภคอาจสงผลกระทบในทางลบอยางมนยส าคญตอผลการด าเนนงานของกองทนรวม ซงอาจสงผลกระทบตอราคาซอขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยซงอาจมราคาสงหรอต ากวาราคาทไดเสนอขาย

13. การลงทนในกองทนรวมนกบกองทนรวมอนทมใชกองทนรวมอสงหารมทรพยมความเสยง

แตกตางกนอยางไร

การทกองทนรวมอสงหารมทรพยจะตองลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยไมต ากวารอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม ท าใหการลงทนกระจกตวอยในอสงหารมทรพย ในขณะทกองทนรวมประเภทอนจะมนโยบายการกระจายการลงทนในตราสารทางการเงนประเภทตางๆอยางไรกตาม การลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชาชวงทมการกระจายของประเภทผเชาในหลากหลายธรกจ จะชวยลดความเสยงไดในระดบหนง

14. บรษทจดการกองทนรวม ผบรหารของบรษทจดการกองทนรวม ผจดการกองทนรวม ผดแลผลประโยชน บรษทประเมนคาทรพยสน ทปรกษา ผบรหารอสงหารมทรพย หรอกลมบคคลเดยวกน มความสมพนธกบเจาของ หรอผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใ หสทธในอสงหารมทรพย ทกองทนรวมจะลงทนหรอไม อยางไร


การลงทนครงแรกของกองทนรวมโดยการรบโอนสทธการเชาชวงทรพยสนและกรรมสทธในทรพยสนทบคคลทเกยวของของผบรหารอสงหารมทรพยเปนผทรงสทธการเชาหรอเปนเจาของกรรมสทธอยกอนวนทกองทนรวมเขาลงทนครงแรก โดยมรายละเอยดดงตอไปน

1. กองทนรวมจะลงทนในสทธการเชาชวงทดนและอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด รวมท งงานระบบสาธารณปโภคท เกยวของกบอาคารดงกลาวจาก TBF4 ซ ง เปนกองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธเรยกรองทม CPN เปนผถอหนวยลงทนรายใหญของกองทนรวม ทงน มลคาลงทนรวมของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทนครงแรกในสวนท 1 และสวนท 2 นนอยท 4,764,381,700 บาท ซงสงกวารอยละสบของมลคาต าสดทไดจากการประเมน แตอยางไรกตาม บรษทจดการมความเหนวาอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด เปนอาคารส านกงานเกรดเอขนาดใหญทมความเปนเอกลกษณโดดเดนจากอาคารส านกงานเกรดเอทวไป โดยมท าเลตงอยในใจกลางกรงเทพมหานครท าใหผใชบรการสามารถเดนทางไปมาไดอยางสะดวกสบาย รวมทงมทางเขาออกหลายดานเชอมตอกบถนนทส าคญหลายสาย ภายในอาคารส านกงานกมระบบสาธารณปโภคและสงอ านวยความสะดวกตางๆ ทมการออกแบบอยางสวยงามและมเทคโนโลยททนสมยพรอมทงประโยชนใชสอยสง นอกจากน อาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ยงเปนสวนหนงของโครงการเซนทรลเวลดซงเปนโครงการอสงหารมทรพยเพอการพาณชย (Commercial Property) ขนาดใหญชนน าแหงหนงของประเทศไทยและภมภาคอาเซยน ซงประกอบดวยศนยการคา หางสรรพสนคา อาคารส านกงาน โรงแรมและศนยประชม ดงนน จงสงผลใหราคาทกองทนรวมจะลงทนสงกวาราคาต าสดทไดจากรายงานการประเมนคาเกนกวารอยละสบ

ทงน ถงแมวากองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมลงทนครงแรกในสวนท 1 และสวนท 2 รวมกนมมลคาทงหมดไมเกน 4,764.4 ลานบาท ซงสงกวาราคาต าสดของรายงานการประเมนคารอยละสบส (14%) บรษทจดการมความเหนวาราคาดงกลาวเปนราคาทเหมาะสมซงสามารถยอมรบได เนองจากอตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return หรอ IRR) ตลอดระยะเวลาการลงทนประมาณ 20 ปทกองทนรวมจะไดจากการลงทนทราคาดงกลาวอยในอตราประมาณ รอยละ 9.4 (9.4%) ตอป (โดยค านวณจากกระแสเงนสดสทธจากทรพยสนทประมาณการโดย บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จ ากด ซงเปนผประเมนราคาทใหราคาประเมนต าสด) ซงถงแมวาจะเปนอตราผลตอบแทนทต ากวา IRR ทกองทนรวมอาจไดรบในกรณทกองทนรวมเขาลงทนในมลคาเทากบราคาประเมนของผประเมนรายดงกลาว (ทใชอตราคดลดกระแสเงนสดสทธทรอยละ 11 ซงเทยบเทากบ IRR ทรอยละ 11 เชนกน) กองทนรวมนยงคงเปนทางเลอกหนงของการลงทนทใหผลตอบแทนนาพอใจแกนกลงทนเมอเทยบกบอตราผลตอบแทนและความเสยงของตราสารหนรฐบาลและตราสารหนภาคเอกชนทมความนาเชอถอในระดบทสามารถลงทนได (Investment Grade) ดงทแสดงในตารางขางลาง

ตารางแสดงอตราผลตอบแทน ณ วนท 22 สงหาคม 2555 ประเภท อาย 10 ป อาย 15 ป อาย 20 ป

ตราสารหนรฐบาล 3.47% 3.63% 3.80%


ประเภท อาย 10 ป อาย 15 ป อาย 20 ป

ตราสารหนภาคเอกชน (ความนาเชอถอระดบ A+) 4.34% 4.64% 4.96%

ตราสารหนภาคเอกชน (ความนาเชอถอระดบ BBB+) 5.33% 5.75% 6.15%

ทมา: สมาคมตลาดตราสารหนไทย

2. กองทนรวมจะลงทนโดยการรบโอนกรรมสทธในเฟอรนเจอร เครองมอและอปกรณอ านวยความสะดวก

รวมทงอปกรณอนใดทใชเพอวตถประสงคในการประดบตกแตงหรออ านวยความสะดวกในอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด จาก บรษท เซนทรลเวลด ซงเปนบรษททม CPN ถอหนอยไมนอยกวารอยละ 99 ของหนทจ าหนายไดแลวทงหมดของบรษททงทางตรงและทางออม

3. ผบรหารอสงหารมทรพย ภายหลงจากทกองทนรวมลงทนในทรพยสนตามทก าหนดไวในโครงการแลว กองทนรวมจะแตงตงให CPN เปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม โดยทางกองทนรวมมการก าหนดโครงสรางคาตอบแทนผบรหารอสงหารมทรพยทจะชวยสรางแรงจงใจใหผบรหารอสงหารมทรพยพยายามเพมรายได ลดคาใชจาย และดแลสภาพของทรพยสนทกองทนรวมลงทนซงจะเปนผลดกบผถอหนวยลงทน

4. ปจจบน CPN และบรษทในเครอเปนผเชาพนทในอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ประมาณรอยละ 16 ของพนทใหเชาทงหมด อยางไรกด อตราคาเชาและคาบรการท CPN และบรษทในเครอเชาพนทนนอยในอตราทใกลเคยงกบอตราคาเชาและคาบรการของผเช าพนทรายใหญในอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด

5. ในการทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกสวนท 2 (ดงมรายละเอยดในสวนท 5.3 (2)) กองทนรวมจะใชแหลงเงนทน โดยการกยมเงนจากธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน) ซงเปนผถอหนเกนกวารอยละ 90 ของบรษทจดการ อยางไรกด ธรกรรมการกเงนดงกลาวเปนธรกรรมทมลกษณะเฉพาะทเออใหประโยชนแกกองทนรวม เชน เปนการกยมทไมตองมหลกประกน (Clean Loan) ทงน อตราดอกเบย ขอก าหนด และเงอนไขภายใตสญญากจะมการก าหนดเปนการเฉพาะเจาะจงโดยเปนไปตามลกษณะเฉพาะตวของกองทนรวม ซงธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน) รบทราบและมความเขาใจในเงอนไขดงกลาวเปนอยางด ทงน บรษทจดการจะด าเนนการขอความเหนชอบจากผดแลผลประโยชนของกองทนรวมเปนลายลกษณอกษร กอนการกยมเงนดงกลาว

15. กองทนรวมน ก าหนดนโยบายการกยมเงนไวอยางไร

ในการจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย กองทนรวมอาจกยมเงนได ทงน ไมวาจะมการใหหลกประกนไวดวยหรอไมกตาม และตองเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

1. เปนการกยมเงนเพอด าเนนการดงตอไปน


(ก) ปรบปรงอสงหารมทรพยของกองทนรวมหรออสงหารมทรพยทกองทนรวมมสทธการเชาใหอยในสภาพดและมความพรอมทจะใชหาผลประโยชน

(ข) ตอเตมหรอกอสรางอาคารเพมเตมบนทดนทมอยแลวซงเปนของกองทนรวม หรอท กองทนรวมมสทธการเชา เพอประโยชนในการจดหาผลประโยชนของ กองทนรวม

(ค) ลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพมเตม

2. เปนการกยมเงนโดยค านงถงประโยชนของผถอหนวยลงทนเปนส าคญ ทงน ในกรณทเปนการกยมเงนเพอปรบปรงอสงหารมทรพยทกองทนรวมมสทธการเชาตาม (1)(ก) หรอเพอตอเตมหรอกอสรางอาคารเพมเตมบนทดนทมอยแลวทกองทนรวมมสทธการเชาตาม (1)(ข) บรษทจดการกองทนรวมตองค านงถงก าหนดเวลาเชาทเหลออยตามสญญาเชาดวย และ

3. จ านวนเงนทกยมตองไมเกนรอยละ 10 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม และในกรณทตอมาภายหลงจ านวนเงนทกยมเกนอตราสวนดงกลาว แตการเกนอตราสวนนนมไดเกดจากการกยมเงนเพมเตม บรษทจดการกองทนรวมจะคงอตราสวนการกยมเงนไว ตอไปกได แตจะกยมเงนเพมเตมอกไมไดจนกวาอตราสวนการกยมเงนจะลดลงจนนอยกวารอยละ 10 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม

ทงน ในการลงทนครงแรกบรษทจดการจะด าเนนการจดใหมการกยมเงนเพอใชในการลงทนในอสงหารมทรพยทกองทนรวมประสงคจะลงทนครงแรกสวนท 2 ซงรายละเอยดและเงอนไขของการกยมเ งนจะเปนไปตามทไดเปดเผยไวในหนงสอชชวนสวนสรปขอมลส าคญทผลงทนควรทราบฉบบนฉบบน ในสวนทเกยวของกบนโยบายการลงทน


ขอมลอนทเกยวของวธการลงทนในหนวยลงทนสทธของผลงทน และ บคคลอนทเกยวของกบกองทนรวม

การออกและเสนอขายหนวยลงทน

1 วธการขอรบหนงสอชชวน ใบจองซอหนวยลงทน ใบค าขอเปดบญชกองทนและวนเวลาท าการเสนอขายหนวยลงทน

1.1 วธการขอรบหนงสอชชวน ใบจองซอหนวยลงทน ใบค าขอเปดบญชกองทน

ส าหรบผจองซอทวไป

ผจองซอทวไปสามารถตดตอขอรบหนงสอชชวนสวนสรปขอมลส าคญ หนงสอชชวนการเสนอขายหนวยลงทน และชดเอกสารจองซอหนวยลงทน ไดทบรษทจดการ ผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน ตงแตวนท 3 กนยายน 2555 ภายในวนและเวลาท าการของบรษทจดการ ผจดการการจดจ าหนายและรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน จนถงเวลา 15.00 น. ของวนท 10 กนยายน 2555

ส าหรบผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษ

ผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษสามารถตดตอขอรบหนงสอชชวนสวนสรปขอมลส าคญ หนงสอชชวนการเสนอขายหนวยลงทน ชดเอกสารจองซอหนวยลงทน ไดทบรษทจดการ ผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ตงแตวนท 3 กนยายน 2555 ภายในวนและเวลาท าการของบรษทจดการ ผจดการการจดจ าหนายและรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมจดการการจดจ าหนายและรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน จนถงเวลา 15.00 น. ของวนท 10 กนยายน 2555

1.2 วน เวลา ท าการเสนอขายหนวยลงทน

ส าหรบผจองซอทวไป ซงรวมถงผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษ ทประสงคจะจองซอหนวย ลงทนแบบผจองซอทวไป

ตงแตวนท 4 กนยายน 2555 ระหวางเวลาท าการของบรษทจดการ ผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทนจนถงเวลา 15.00 น. ของวนท 10 กนยายน 2555

ส าหรบผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษ และเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว


ตงแตวนท 4 กนยายน 2555 ระหวางเวลาท าการของบรษทจดการ ผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน จนถงเวลา 15.00 น. ของวนท 10 กนยายน 2555

2 วธการจองซอหนวยลงทน

2.1 การก าหนดราคาเสนอขายหรอราคาจองซอหนวยลงทน


ผจองซอทวไปทกรายจะตองช าระคาจองซอหนวยลงทนทราคา 10.3 บาทตอหนวย

ส าหรบผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษ และเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษ และเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ทกรายจะตองช าระคาจองซอหนวยลงทนทราคา 10.3 บาทตอหนวย

2.2 ในการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนครงแรก บรษทจดการจะด าเนนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอตามหลกเกณฑดงตอไปน

(1) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซอทวไปเปนจ านวนไมนอยกวารอยละ 25 ของหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด

(2) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนเปนจ านวนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด

(3) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหกบผจองซอพเศษ หรอเจาของผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกน ดงตอไปน

(ก) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลดงกลาวรวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด เวนแตเปนกรณเขาขอยกเวนตาม (ข) และ (ค) ตามรายละเอยดดานลาง

(ข) ในกรณทผจองซอพเศษหรอกลมบคคลเดยวกนไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและ


จดสรรหนวยลงทนทเหลอจากการจองซอของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทน และ

(ค) ในกรณทเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนทเหลอจากการจองซอของผจองซอทวไป ผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษหรอกลมบคคลเดยวกนตาม (ข)

(4) ในกรณทผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนจองซอหนวยลงทนไมครบตามอตราทก าหนดใน (1) และ (2) ใหจดสรรหนวยลงทนทเหลอใหแกบคคลดงตอไปน ตามล าดบ

(ก) ผจองซอพเศษ

(ข) เจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผทใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนรวมทงเจาของทดนทกองทนรวมจะลงทนในสทธเกบกนหรอสทธเหนอพนดน หรอเจาของทรพยสนทเกยวกบสทธดงกลาว

(ค) ผจดการการจดจ าหนาย และผรวมจดการการจดจ าหนาย

ในกรณทกลมบคคลเดยวกนของบคคลตามวรรคหนง (4) (ก) และ (ข) ไดรบการจดสรรหนวยลงทน ใหถอวาเปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลตามวรรคหนง (4)(ก) และ (ข) ดวย

วธการจองซอหนวยลงทนมรายละเอยดดงน


(1) ผจองซอหนวยลงทนแตละรายสามารถจองซอหนวยลงทนไดทบรษทจดการ ผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน ไดตามวน เวลา ทระบไวในขอ 1.2 “วน เวลา ท าการเสนอขายหนวยลงทน” โดยจะตองจองซอหนวยลงทนเปนจ านวนหนวยขนต า 4,000 หนวย และเพมเปนจ านวนทวคณของ 1,000 หนวย โดยไมจ ากดจ านวนหนวยลงทนทจะจองซอ ทงนหากผจองซอท าการจองซอมากกวา 1 รายการ บรษทขอสงวนสทธ น ามารวมและท าการจดสรรใหเพยงรายการเดยว รวมถงไมสามารถใชชอรวมในการจองซอหนวยลงทนได

(2) ผจองซอจะตองช าระเงนคาจองซอหนวยลงทนครงเดยวเตมตามจ านวนทจองซอในวนจองซอใหแกบรษทจดการ ผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน โดยจะตองช าระทราคา 10.3


บาทตอหนวย โดยจะหกกลบลบหนกบบรษทจดการไมได พรอมทงกรอกรายละเอยดตางๆ ในชดเอกสารจองซอหนวยลงทนใหถกตองครบถวนและชดเจน

(3) ผจองซอหนวยลงทนทมถนฐานอยในตางประเทศ จะตองเปนผรบภาระในเรองของขอก าหนด กฎระเบยบ และภาษตางๆ ทเกยวเนองกบการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมเอง

ส าหรบผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษและเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ใหผจองซอประเภทกองทนและผจองซอพเศษ และเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวจองซอหนวยลงทนผานผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน หรอผรวมรบประกนการจดการการจดจ าหนายหนวยลงทน โดยตองน าสงชดเอกสารจองซอทผจองซอประเภทกองทน หรอผจองซอพเศษ หรอเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวไดลงลายมอชอเพอแสดงความประสงคทจะจองซอหนวยลงทน ใหแกผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน หรอผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทนเพอเปนเอกสารประกอบการจองซอ โดยผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษและเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวจะตองช าระเงนคาจองซอทราคา 10.3 บาทตอหนวย ตามหลกเกณฑและวธการทผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทนและผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทนจะไดมก าหนดการตอไป หากผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษและเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว จองซอมากกวา 1 รายการ บรษทจดการขอสงวนสทธน ามารวมและท าการจดสรรใหเพยงรายการเดยว

ในกรณผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษและเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว จองซอหนวยลงทนผานชองทางอน บรษทจดการขอสงวนสทธในการจดสรรตามเกณฑทก าหนดในขอ 8

ในการจองซอผจองซอจะตองแจงความประสงคในชดเอกสารจองซอหนวยลงทน เพอใหบรษทจดการด าเนนการกบหนวยลงทนทไดรบการจดสรรจากการจองซอหนวยลงทนตามวธการทก าหนดไววธใดวธหนง ดงน

(1) ออกใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน(ถาม) หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม) โดยระบชอผถอหนวยลงทนและจดสงใหผถอหนวยลงทนตามวธการทระบในขอ 8


(2) ฝากหนวยลงทนไวทบรษทนายหนาซอขายหลกทรพยทผจองซอมบญชซอขายหลกทรพย ซงจะน าหนวยลงทนทไดรบการจดสรรเขาฝากไวกบบรษท ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จ ากด เพอเขาบญชซอขายหลกทรพยของผจองซอนน

อยางไรกตาม บรษทจดการขอสงวนสทธทจะปฏเสธการจองซอหนวยลงทนตามชดเอกสารจองซอหนวยลงทน ในกรณทบรษทจดการไดพจารณาแลวเหนวาการจองซอหนวยลงทนดงกลาวมผลกระทบในอนาคตตอการลงทนของกองทนรวมหรอตอผถอหนวยลงทน หรอตอชอเสยงหรอตอความรบผดชอบทางกฎหมายในอนาคตของบรษทจดการ โดยไมจ าเปนตองแจงใหผจองซอหนวยลงทนทราบลวงหนา

3 การรบช าระและการเกบรกษาเงนคาจองซอหนวยลงทน

ในการเสนอขายหนวยลงทนครงแรก การรบช าระและการเกบรกษาเงนคาจองซอหนวยลงทนมรายละเอยดดงตอไปน


(1) ผจองซอหนวยลงทนจะตองช าระคาจองซอครงเดยวเตมจ านวนทจองซอในวนทจองซอ โดยช าระเปนเงนสด เชค ดราฟท แคชเชยรเชค เงนโอนจากเงนฝากบญชธนาคาร หรอค าสงหกบญชธนาคาร (รบเฉพาะเงนโอนหรอค าสงหกบญชจากบญชทเปดกบผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละราย)หรอวธอนใดทบรษทจดการยอมรบ โดยสามารถช าระเงนคาจองซอหนวยลงทนไดทบรษทจดการ ผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน ทงนผจองซอจะตองลงวนททจองซอและขดครอมเฉพาะสงจายบญชเงนฝากประเภทกระแสรายวน ตามทผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายไดเปดไวเพอการน โดยระบชอ ทอย และหมายเลขโทรศพทของผจองซอลงบนดานหลงของเชค ดราฟท หรอแคชเชยรเชคดงกลาว เพอความสะดวกในการตดตอและเพอผลประโยชนของผจองซอหนวยลงทน

กรณทจองซอดวยวธอนทมใชเงนสด ผจองซอจะตองลงวนทใหบรษทจดการสามารถเรยกเกบเงนไดกอนระยะเวลาการเสนอขายครงแรกจะสนสดลง (กอนเวลา 15.00 น. ของวนท10 กนยายน 2555)

ทงน รายละเอยดวธการรบช าระเงนทบรษทจดการ ผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายก าหนด อาจมความแตกตางกนบาง ขอใหผจองซอทวไปปฏบตตามเงอนไขทบรษทจดการ ผจดการการจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายแตละรายจะก าหนด

(2) หลงจากทบรษทจดการ ผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน ไดรบชดเอกสารจองซอหนวยลงทน จะออกส าเนาใบจองซอหนวยลงทนใหแกผจองซอไวเปนหลกฐาน


(3) ในกรณทผจองซอหนวยลงทนช าระเงนคาจองซอหนวยลงทนเปนเชค ดราฟต หรอแคชเชยรเชค ซงไมสามารถเรยกเกบเงนไดในวนทจองซอ ไมวาดวยเหตผลใดกตาม บรษทจดการจะถอวาผจองซอหนวยลงทนท าการจองซอหนวยลงทนในวนท าการทสามารถเรยกเกบเงนได

ในกรณทวนท าการทสามารถเรยกเกบเงนไดนนเปนวนและ/หรอเวลาทลวงเลยจากชวงระยะเวลาการเสนอขายไปแลว บรษทจดการขอสงวนสทธทจะปฏเสธและ/หรอระงบการขายหนวยลงทนใหแกผจองซอรายนน

ในกรณทเชค ดราฟต หรอแคชเชยรเชคดงกลาวถกปฏเสธการจายเงนจากธนาคารของผจองซอ บรษทจดการขอสงวนสทธทจะปฏเสธและ/หรอระงบการขายหนวยลงทนใหแกผจองซอรายนน

(4) ผจองซอหนวยลงทนทไดท าการจองซอหนวยลงทน และไดช าระเงนคาจองซอหนวยลงทนเตมตามจ านวนแลวจะเพกถอนการจองซอหนวยลงทน และ /หรอขอคนเงนคาจองซอหนวยลงทนไมได เวนแตจะไดรบอนมตจากบรษทจดการเปนกรณพเศษ

(5) บรษทจดการ ผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน จะน าเงนทไดรบจากการจองซอหนวยลงทนเกบรกษาไวในบญชเงนฝากทผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน เปดไวเพอการช าระเงนคาจองซอหนวยลงทน

ส าหรบผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษ หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ผจองซอประเภทกองทนและผจองซอพเศษ หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว จะตองจองซอหนวยลงทนผานผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนและช าระคาจองซอตามจ านวน วธการ และระยะเวลาทก าหนดหรอแจงโดยผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน

ส าหรบผจองซอประเภทเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ผจองซอประเภทเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว จะตองจองซอหนวยลงทนผานผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนและช าระคาจองซอตามจ านวน วธการ และระยะเวลาทก าหนดหรอแจงโดยผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน


4 เงอนไขการเสนอขายหนวยลงทน

4.1 ในระหวางระยะเวลากอนปดการเสนอขายหนวยลงทนครงแรก หากบรษทจดการประสงคจะยกเลกการจดตงและจดการกองทนรวม บรษทจดการสามารถทจะยตการขายหนวยลงทนของกองทนรวมกอนสนสดระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทน

ทงน บรษทจดการจะรายงานใหส านกงานทราบการยตการขายหนวยลงทนตามวรรคหนงภายใน 7 วนนบแตวนทยตการขายหนวยลงทนนน และใหการอนมตใหจดตงและจดการกองทนรวมนนสนสดลงในวนทแจงใหส านกงานทราบ

4.2 บรษทจดการขอสงวนสทธทจะปฏเสธ และ/หรอ ระงบการจองซอหนวยลงทน ทงหมดหรอบางสวน ในกรณใดกรณหนงดงตอไปน

(1) กรณทบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดประสงคจะจองซอหนวยลงทนรวมกนเกนกวา 1 ใน 3 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด เวนแตเปนกรณทไดรบยกเวนตามทส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศก าหนด

(2) กรณทเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา และผใหสทธในอสงหารมทรพย ทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ประสงคจะจองซอหนวยลงทนรวมกนเกนกวา 1 ใน 3 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด

(3) กรณทผลงทนตางดาวประสงคจะจองซอหนวยลงทนเกนรอยละ 49 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด หากเปนการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมทมการลงทนในอสงหารมทรพยในลกษณะทส านกงานประกาศก าหนด

(4) กรณเอกสารหรอขอมลทบรษทจดการไดรบจากผจองซอหนวยลงทนไมถกตองตามความเปนจรง หรอไมครบถวน

(5) กรณบรษทจดการเกดขอสงสยวาการซอหนวยลงทนของผจองซอหนวยลงทนไมโปรงใส เชน อาจเปนการฟอกเงน เปนตน

(6) ในกรณทมเหตไมพงประสงคจนท าใหบรษทจดการเหนวาอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน มมลคารวมกนแลวไมถงรอยละ 75 ของมลคาเงนทกองทนรวมระดมทนไดหรอมลคาของอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนอาจไมเปนไปตามทคาดหมาย เชน การเจรจาในการซออสงหารมทรพยบางรายการทกองทนรวมสนใจลงทนไมประสบความส าเรจ หรออาจเกดเหตสดวสยหรอเหตอนไมคาดหมายกบอสงหารมทรพยทกองทนรวมคาดวาจะลงทน จนเปนเหตใหกองทนรวมไมสามารถลงทน หรอ ไมประสงคจะลงทนในอสงหารมทรพยดงกลาว เปนตน บรษทจดการสงวนสทธทจะพจารณาลดขนาดกองทนรวม หรอยกเลกการจดตงกองทนรวม โดยบรษทจดการอาจด าเนนการระงบการจองซอบางสวน หรอทงหมด และ/หรอระงบการจดสรรหนวยลงทนบางสวนหรอทงหมด แลวแตกรณ


(7) บรษทจดการอาจขอสงวนสทธทจะปฏเสธการจองซอหนวยลงทนในบางกรณตามทบรษทจดการเหนสมควร เชน ในกรณทบรษทจดการเหนวาเปนประโยชนตอกองทนรวมหรอผถอหนวยลงทน หรอกรณทการจองซอหนวยลงทนอาจกอใหเกดปญหาในการบรหารกองทนรวมหรอกอใหเกดผลเสยหายแกกองทนรวม เปนตน ทงน เพอเปนการรกษาผลประโยชนของกองทนรวม ผถอหนวยลงทน และชอเสยงหรอความรบผดชอบทางกฎหมายในอนาคตของบรษทจดการเปนหลก

5 การคนเงนคาจองซอหนวยลงทน

บรษทจดการจะคนเงนคาจองซอหนวยลงทนใหแกผจองซอหนวยลงทนทจองซอผานตนเอง และจะด าเนนการใหผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายแลวแตกรณ คนเงนคาจองซอหนวยลงทนใหแกผจองซอหนวยลงทนแตละราย โดยคาใชจายในการโอนเงน (ถาม) เปนของผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายนน ภายใตเงอนไขทก าหนดดงตอไปน

5.1 กรณทผจองซอหนวยลงทนถกปฏเสธการจองซอ หรอไมไดรบการจดสรรหนวยลงทนไมวาทงหมดหรอบางสวน โดยไมมดอกเบย และ/หรอคาเสยหายใดใด

5.2 กรณทบรษทจดการตองยตโครงการหลงจากการสนสดระยะเวลาการเสนอขายหากปรากฏกรณอยางใดอยางหนงดงตอไปน

(1) จ าหนายหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนไดไมถงรอยละ 50 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด เวนแตเปนกรณตามขอ 7.1 (3) (ข) และ (ค)

(2) จ าหนายหนวยลงทนใหผจองซอไดไมถง 250 ราย

(3) จ าหนายหนวยลงทนไดมมลคานอยกวา 500 ลานบาท

(4) จดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดเกนกวาอตราทก าหนดในขอ 7

(5) จดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนตางดาวเกนกวาอตราทก าหนดในขอ 7

(6) มลคาหนวยลงทนทจ าหนายไดไมเพยงพอทจะลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยตามทระบไวในโครงการ

5.3 กรณทคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย หรอส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. มค าสงใหบรษทจดการกองทนรวมยตโครงการหลงจากการสนสดระยะเวลาการเสนอขาย และ/หรอมค าสงใหเพกถอนการอนมตใหจดตงและจดการกองทนรวม และ/หรอกรณอนใดอนมเหตจ าเปนท าใหตองยตโครงการ


5.4 กรณทบรษทจดการประสงคจะยกเลกการจดตงและจดการกองทนรวม และไดยตการขายหนวยลงทนกอนสนสดระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทน โดยบรษทจดการไดรายงานใหส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต ทราบการยตการขายหนวยลงทนดงกลาวภายใน 7 วนนบแตวนทยตการขายหนวยลงทนนน ทงน การอนมตใหจดตงและจดการกองทนรวมนนสนสดลงในวนทแจงใหส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต

บรษทจดการจะสงเงนคาจองซอหนวยลงทนใหแกผจองซอทจองซอหนวยลงทนผานตนเอง และจะด าเนนการใหผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายแลวแตกรณ สงเงนคาจองซอหนวยลงทนใหแกผจองซอหนวยลงทนทจองซอผานผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละราย โดยการโอนเงนหรอช าระเปนเชคขดครอมเฉพาะสงจายในนามผจองซอหนวยลงทนใหแกผจองซอหนวยลงทนประเภทผจองซอทวไปภายใน 14 วน นบแตวนสนสดระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทนครงแรก หรอภายใน 14 วน นบแตวนทการอนมตใหจดตงและจดการกองทนรวมสนสดลงตามขอ 5.3 และขอ 5.4 ทงน หากเปนกรณการคนเงนตาม ขอ 5.1 บรษทจดการขอสงวนสทธทจะน าดอกเบยและหรอผลประโยชนใด ๆ ทเกดขนจากเงนทไดรบจากการจองซอหนวยลงทน (ถาม) รวมเขาเปนทรพยสนของกองทนรวม หากบรษทจดการ ผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนรายใดไมสามารถคนเงนคาจองซอ ภายในก าหนดเวลาดงกลาวไดอนเนองจากความผดพลาดของบรษทจดการ ผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายเอง บรษทจดการ ผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายแลวแตกรณ จะช าระดอกเบยรอยละ 7.5 ตอป นบแตวนทครบก าหนดเวลานนจนถงวนทช าระเงนคาจองซอ

6 เอกสารหลกฐานในการขอเปดบญช

ในกรณทจองซอหนวยลงทนกบบรษทจดการ ผจองซอหนวยลงทนจะตองกรอกรายละเอยดและขอความตาง ๆ ในชดเอกสารจองซอหนวยลงทนของกองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท พรอมแนบเอกสารหลกฐานประกอบสงใหบรษทจดการ จนครบถวน ในกรณทจองซอหนวยลงทนกบผและรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมและรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน ผจองซอหนวยลงทนทกรายจะตองกรอกรายละเอยดและขอความตาง ๆ ในชดเอกสารจองซอหนวยลงทนของกองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท พรอมแนบเอกสารหลกฐานประกอบ สงใหผและรบประกนการ


จดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน จนครบถวน เอกสารประกอบการจองซอหนวยลงทนมรายละเอยดดงตอไปน เวนแตบรษทจดการจะยนยอมผอนผนใหเปนกรณ ๆ ไป โดยบรษทจดการขอสงวนสทธในการพจารณาเรยกเอกสารหลกฐานอน ๆ เพมเตมตามทเหนสมควร

6.1 กรณบคคลธรรมดา

(1) ส าเนาบตรประจ าตวประชาชน หรอส าเนาบตรขาราชการ หรอส าเนาหนงสอเดนทาง /ใบตางดาว (กรณบคคลทไมมสญชาตไทย) หรอส าเนาทะเบยนบาน (ในกรณทเอกสารแสดงตนขางตน ไมไดระบหมายเลขบตรประจ าตวประชาชน หรอทอยของผจองซอ)

(2) เฉพาะกรณทผถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซอหนวยลงทนสวนทไมไดรบการจดสรร โดยการโอนเงนเขาบญช ผจองซอจะตองแนบส าเนาสมดบญชเงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอส าเนารายการเดนบญชดงกลาว (Statement) ทไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยทระบเลขทบญช และชอบญชผจองซอโดยจะตองไมเปนบญชรวม

หมายเหต

ใหใชเอกสารขอ (1) - (2) จ านวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองส าเนาถกตอง ทงน ส าเนา statement ตองลงนามรบรองส าเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ reused)

6.2 กรณคณะบคคล

(1) ส าเนาเอกสารการจดตงคณะบคคล

(2) ส าเนาบตรประจ าตวผเสยภาษคณะบคคล (ตองระบเลขประจ าตวผเสยภาษอากรในชดเอกสารจองซอหนวยลงทน ในกรณทประสงคจะจองซอแยกตางหากจากการจองซอในชอของบคคลธรรมดา)

(3) ส าเนาบตรประจ าตวประชาชนของผมอ านาจลงนาม

(4) หนงสอมอบอ านาจ หรอส าเนา(กรณมอบอ านาจ) ปดอากรแสตมป 10 บาท พรอมส าเนาบตรประชาชนของผมอบอ านาจและผรบมอบอ านาจ


(5) เฉพาะกรณทผถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซอหนวยลงทนสวนทไมไดรบการจดสรร โดยการโอนเงนเขาบญช ผจองซอจะตองแนบส าเนาสมดบญชเงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอส าเนารายการเดนบญชดงกลาว (Statement) ทไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยทระบเลขทบญช และชอบญชผจองซอโดยจะตองไมเปนบญชรวม


(ก) ใหใชเอกสารขอ (1) - (5) จ านวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองส าเนาถกตอง ทงน ส าเนา statement ตองลงนามรบรองส าเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ reused)

(ข) กองทนสวนบคคลทจองซอโดยใชหมายเลขบตรประจ าตวประชาชนโดยไมไดระบเลขประจ าตวผเสยภาษอากรจะถอเปนบคคลเดยวกนกบบคคลธรรมดาทใชหมายเลขบตรประจ าตวประชาชนเดยวกน และบรษทจดการจะรวมจ านวนจองซอในใบจองซอทกใบเปน 1 รายการเพอใชในการจดสรร

6.3 กรณนตบคคล

(1) ส าเนาหนงสอรบรองกระทรวงพาณชย และส าเนาหนงสอบรคณหสนธ และขอบงคบของบรษทอายไมเกน 3 เดอน

(2) ส าเนารายงานการประชมคณะกรรมการบรษททระบในลกษณะใหลงทนในหนวยลงทนกองทนรวมอสงหารมทรพยสทธการเชา CPN คอมเมอรเชยล โกรท หรอลงทนในหลกทรพยนได

(3) ส าเนาบญชรายชอผถอหน (บอจ.5) อายไมเกน 3 เดอน

(4) หนงสอมอบอ านาจหรอส าเนา (กรณมอบอ านาจ) ปดอากรแสตมป 10 บาท

(5 ) ส าเนาบตรประจ าตวประชาชนของผมอบอ านาจ (ผมอ านาจลงนามตามเอกสารขอ 4 ตามจ านวนผมอ านาจลงนาม และโดยหนงในนนตองเปนกรรมการผจดการ ) และของผรบมอบอ านาจกระท าการแทน

(6) เฉพาะกรณทผถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซอหนวยลงทนสวนทไมไดรบการจดสรรโดยการโอนเงนเขาบญช ผจองซอจะตองแนบส าเนาสมดบญช เงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอส าเนารายการเดนบญชดงกลาว


(Statement) ทไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยทระบเลขทบญช และชอบญชผจองซอโดยจะตองไมเปนบญชรวม

(7) ส าเนาบตรประจ าตวผเสยภาษนตบคคล


ใหใชเอกสารหมายเลข (1) - (7) จ านวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองส าเนาถกตอง ทงน ส าเนา statement ตองลงนามรบรองส าเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ reused)

6.4 กรณนตบคคลทเปนผลงทนตางประเทศและแตงตงใหคสโตเดยน (custodian) ในประเทศไทยเปนผรบฝากและดแลหลกทรพย

(1) ส าเนาหนงสอรบรองการเปนนตบคคล ซงอาจออกโดยสวนราชการของประเทศทนตบคคลนนตงอย หรอโดยเจาหนาทของนตบคคลนนกได และหนงสอรบรองการเปนนตบคคลดงกลาวตองออกมาไมเกน 1 ป โดยจะตองมรายละเอยดเกยวกบชอนตบคคล ผมอ านาจลงลายมอชอผกพนนตบคคล และเงอนไขหรอขอจ ากดอ านาจในการลงลายมอชอ ทตงส านกงานใหญ

(2) หนงสอมอบอ านาจทนตบคคลตางประเทศนน มอบอ านาจให custodian หรอส าเนา

(3) หนงสอมอบอ านาจของ custodian หรอส าเนา (กรณมอบอ านาจ) ปดอากรแสตมป 30 บาท

(4) ส าเนาบตรประจ าตวประชาชนของผมอบอ านาจ (ผมอ านาจลงนามตามเอกสารขอ 3 ตามจ านวนผมอ านาจลงนาม และโดยหนงในนนตองเปนกรรมการผจดการ ) และของผรบมอบอ านาจกระท าการแทน

(5) เฉพาะกรณทผถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซอหนวยลงทนสวนทไมไดรบการจดสรรโดยการโอนเงนเขาบญช ผจองซอจะตองแนบส าเนาสมดบญชเงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอส าเนารายการเดนบญชดงกลาว (Statement) ทไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยทระบเลขทบญช และชอบญชผจองซอโดยจะตองไมเปนบญชรวม


ใหใชเอกสารหมายเลข (1)-(5) จ านวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองส าเนาถกตอง ทงน ส าเนา statement ตองลงนามรบรองส าเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ reused) โดยเอกสารตามขอ (1) ตองไดรบการรบรองลายมอชอโดยเจาหนาท Notary Public และรบรองโดยกงสลของไทยอายไมเกน 1 ป


- กรณเปนเอกสารทมาจากตางประเทศ จะตองมการรบรองส าเนาโดยผมอ านาจลงนามของบรษท


- ผลงทนทกรายจะตองใหการรบรองวายนยอมทจะผกพนตามขอตกลงและขอก าหนดตางๆ ตามทไดระบไวในโครงการน และ/หรอตามประกาศ ค าสง ระเบยบตางๆ ทคณะกรรมการ ก.ล.ต. ส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ไดประกาศ ก าหนด ทงทไดมอยในปจจบนและทจะไดแกไขเพมเตมในภายหนา

- บรษทจดการขอสงวนสทธในการพจารณาความสมบรณของเอกสาร หรอขอเอกสารเพมเตมหรอทดแทน ซงเปนขอปฏบตตามกฎหมายก าหนด หรอระเบยบของบรษทจดการ และ/หรอผรบประกนการจ าหนาย และ/หรอผรวมรบประกนการจ าหนาย และ/หรอผจดจ าหนาย และ/หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน ทงนเพอใหเปนไปตามกฎหมาย

7. การจดสรรหนวยลงทน

บรษทจดการจะด าเนนการจดสรรหนวยลงทนในการเสนอขายครงแรกตามหลกเกณฑ วธการ และเงอนไขทระบไวในขอน ทงน ในกรณทส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย และ/หรอหนวยงานอนใดทมอ านาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปลยนแปลง เพมเตม ประกาศ ก าหนด สงการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอน บรษทจดการขอสงวนสทธทจะด าเนนการใหเปนไปตามนน นอกจากนน ในกรณทบรษทจดการเหนวาการเสนอขายหนวยลงทนในครงนอาจมปญหา อปสรรค หรอขอจ ากดในการด าเนนการ บรษทจดการขอสงวนสทธในการเปลยนแปลงรายละเอยดการจองซอและการจดสรรหนวยลงทนตามทระบไวในโครงการตามความเหมาะสม ทงน เพอใหการเสนอขายหนวยลงทนในครงนประสบความส าเรจสงสด ภายใตหลกเกณฑและเงอนไขทระบไวในขอน บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทจองซอและไดช าระเงนคาจองซอหนวยลงทนเตมตามจ านวนทจองซอแลว ในกรณทจ านวนเงนคาจองซอทระบในใบจองซอหนวยลงทนไมตรงกบจ านวนเงนทบรษทจดการไดรบช าระ บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหตามจ านวนเงนคาจองซอทไดรบช าระเปนเกณฑ

7.1 วธการจดสรรหนวยลงทน

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอภายใตหลกเกณฑและเงอนไขดงตอไปน

(1) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซอทวไปเปนจ านวนไมนอยกวารอยละ 25 ของหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด

(2) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนเปนจ านวนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด

(3) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหกบผจองซอพเศษ หรอเจาของผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกน ดงตอไปน


(ก) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลดงกลาวรวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด เวนแตเปนกรณเขาขอยกเวนตาม (ข) และ (ค) ขางลางน

(ข) ในกรณทผจองซอพเศษหรอกลมบคคลเดยวกนไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนทเหลอจากการจองซอของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทน และ

(ค) ในกรณทเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลวบรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทน ใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนทเหลอจากการจองซอของผจองซอทวไป ผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษหรอกลมบคคลเดยวกนตาม (ข)

(4) ในกรณทผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนจองซอหนวยลงทนไมครบตามอตราทก าหนดใน (1) และ (2) ใหจดสรรหนวยลงทนทเหลอแกบคคลดงตอไปน ตามล าดบ (ก) ผจองซอพเศษ (ข) เจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน

รวมทงเจาของทดนทกองทนรวมจะลงทนในสทธเกบกนหรอสทธเหนอพนดน หรอเจาของทรพยสนทเกยวกบสทธดงกลาว

(ค) ผรบประกนการจ าหนาย และ/หรอผรวมรบประกนการจ าหนาย ในกรณทกลมบคคลเดยวกนของบคคลตามวรรคหนง (4)(ก) และ (ข) ไดรบการจดสรรหนวยลงทน ใหถอวาเปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลตามวรรคหนง (4)(ก) และ (ข) ดวย

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา และผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว รวมกนไดไมเกนกวา 1 ใน 3 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด ทงน ผจองซอพเศษ หมายความวา บคคลตามทไดระบไวในประกาศส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย ท สน. 25/2552 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการจดตงกองทนรวมอสงหารมทรพย

ผจองซอประเภทกองทน หมายความวา ผจองซอพเศษทเปนบคคลใดบคคลหนงดงตอไปน (ก) กองทนบ าเหนจบ านาญขาราชการ (ข) กองทนส ารองเลยงชพ (ค) กองทนประกนสงคม


(ง) กองทนรวมทจดตงขนตามกฎหมายวาดวยหลกทรพยและตลาดหลกทรพยซงเปนกองทนรวมทเสนอขายหนวยลงทนตอผลงทนเปนการทวไป

ทงน ผจองซอพเศษ และผจองซอประเภทกองทน หมายถงเฉพาะ กรณทบคคลดงกลาวไดจองซอหนวยลงทนในชวงเวลาท าการเสนอขายหนวยลงทนส าหรบผจองซอประเภทกองทนและผจองซอพเศษเทานน หากท าการจองซอหนวยลงทนในชวงเวลาท าการเสนอขายหนวยลงทนส าหรบผจองซอทวไป ใหถอเปน “ผจองซอทวไป” การจดสรรหนวยลงทนแกผจองซอทวไป และผจองซอประเภทกองทน

ในการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมใหแกผจองซอทวไป บรษทจดการจะประชาสมพนธการเสนอขายหนวยลงทนอยางกวางขวางเพอใหมการกระจายขอมลเกยวกบการเสนอขายหนวยลงทนตอประชาชนอยางแพรหลาย ในกรณทมบคคลใดจองซอหนวยลงทนในสวนทเสนอขายหนวยลงทนแกผจองซอทวไปเพอน าไปขายตอ หรอเปนการซอขายหนวยลงทนในบญชบรษทหลกทรพยแบบไมเปดเผยชอผถอหนวยลงทน บรษทจดการจะจดใหมขอก าหนดใหบคคลนนปฏบตใหเปนไปตามวรรคหนงและขอ 7.2(1) โดยอนโลม บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปเปนจ านวนไมนอยกวารอยละ 25 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด และจะจดสรรใหแกผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนเปนจ านวนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด เวนแตเปนกรณทไดรบยกเวนตามขอ 7.2(2)(ข) และ (ค) ทงน ภายใตหลกเกณฑและเงอนไขดงตอไปน

การจดสรรรอบแรก

(ก) ในกรณทจ านวนหนวยลงทนทผจองซอทวไปทกรายจองซอรวมกนมจ านวนไมเกนรอยละ 25 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด จะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปทกรายตามจ านวนทจองซอ

(ข) ในกรณทจ านวนหนวยลงทนทผจองซอทวไปทกรายจองซอรวมกนมจ านวนมากกวารอยละ 25 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด และจ านวนผจองซอทวไปมจ านวนมาก เปนผลใหบรษทจดการไมสามารถจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปทกรายตามขอ (ก) ขางตน บรษทจดการสงวนสทธทจะจดสรรหนวยลงทนโดยใชหลก “small lot first” ใหแกผจองซอทวไป โดยในการจดสรรหนวยลงทนโดยวธดงกลาวในรอบแรกจะจดสรรตามจ านวนคาจองซอขนต าของผจองซอ โดยใชจ านวนคาจองซอขนต าเปนฐานในการจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปทกราย และในรอบตอๆไปจะจดสรรหนวยลงทนทเหลอจากการจดสรรใหแกผจองซอทวไปขางตนทยงไมไดรบการจดสรรครบตามจ านวนทจองซอ โดยจะใชคาต าสดของมลคาจองซอ


คงเหลอทยงไมไดรบการจดสรรจากรอบทแลว เปนฐานในการจดสรรหนวยลงทนในรอบตอไป โดยจะท าการจดสรรหนวยลงทนโดยวนเปนรอบไปเรอยๆ จนกวาจะครบตามจ านวนหนวยลงทนทเสนอขาย และส าหรบการจดสรรในรอบสดทาย หากมหนวยลงทนไมเพยงพอตอการจดสรรใหแกผจองซอทวไปทกราย บรษทจดการจะพจารณาจดสรรปรากฏโดยวธสมรายชอโดยคอมพวเตอร (random) และ/หรอ ตามทบรษทจดการจะเหนสมควร

โดยหากผจองซอท าการจองซอหนวยลงทนมากกวา 1 รายการ บรษทจดการขอสงวนสทธทจะน ามารวมและท าการจดสรรใหเพยงรายการเดยวเทานน ทงน 1. ในกรณทจ านวนหนวยลงทนทผจองซอทวไปทกรายจองซอรวมกนมจ านวนไมเกนรอยละ 25 และ

จ านวนหนวยลงทนทผจองซอประเภทกองทนทกรายจองซอรวมกนมจ านวนไมเกนรอยละ 25 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนทกรายตามจ านวนทจองซอ

2. ในกรณทจ านวนหนวยลงทนทผจองซอทวไปทกรายจองซอรวมกนมจ านวนไมเกนรอยละ 25 แตจ านวนหนวยลงทนทผจองซอประเภทกองทนทกรายจองซอรวมกนมจ านวนเกนรอยละ 25 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปทกรายตามจ านวนทจองซอ และสงวนสทธทจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอประเภทกองทนตามสดสวนของจ านวนทจองซอ ซงเมอรวมกบจ านวนหนวยลงทนทจองซอและจดสรรใหแกผจองซอทวไปจะมจ านวนหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 50 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด

3. ในกรณทจ านวนหนวยลงทนทผจองซอทวไปทกรายจองซอรวมกนมจ านวนมากกวารอยละ 25 และจ านวนหนวยลงทนทผจองซอประเภทกองทนทกรายจองซอรวมกนมจ านวนมากกวารอยละ 25 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด และจ านวนผจองซอทวไปมจ านวนมาก เปนผลใหบรษทจดการไมสามารถจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปทกรายตามขอ (ก) ขางตน บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปเปนจ านวนรอยละ 25 และผจองซอประเภทกองทนตามสดสวนจ านวนทจองซอเปนจ านวนรอยละ 25 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด โดยจะด าเนนการจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปตามหลกเกณฑและเงอนไขของขอ (ข)

4. ในกรณทจ านวนหนวยลงทนทผจองซอทวไปทกรายจองซอรวมกนมจ านวนมากกวารอยละ 25 และจ านวนหนวยลงทนทผจองซอประเภทกองทนทกรายจองซอรวมกนมจ านวนไมเกนรอยละ 25 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด และจ านวนผจองซอทวไปมจ านวนมาก เปนผลใหบรษทจดการไมสามารถจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปทกรายตามขอ (ก) ขางตน บรษทจดการจะจดสรรใหแกผจองซอทวไปเปนจ านวนรอยละ 25 และจะน าหนวยลงทนทเหลอจากการจองซอของผจองซอประเภทกองทนซงจองซอไมถงรอยละ 25 มารวมจดสรรใหแกผจองซอทวไปพรอมกน ทงน บรษทจดการจะด าเนนการจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปตามหลกเกณฑ


และเงอนไขของขอ (ข) ดงกลาวขางตน โดยจ านวนหนวยลงทนทจดสรรใหแกผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนในสองกรณดงกลาวในยอหนาน จะมจ านวนหนวยลงทนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด

อยางไรกด ในกรณทมหนวยลงทนเหลอจากการเสนอขายหนวยลงทนจากการจดสรรใหกบผจองซอพเศษ และ/หรอเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนจะลงทนหรอกลมบคคลเดยวกนตามขอ 7.1(3)(ก) ใหบรษทจดการมดลพนจจดสรรหนวยลงทนทเหลอใหแกผจองซอทวไปจนครบจ านวนกอนจดสรรใหแกผจองซอประเภทกองทน(ถาม) หรอจดสรรตามวธการอนใดทบรษทจดการเหนสมควร ในกรณทบรษทจดการพจารณาแลวเหนวา เพอเปนการรกษาผลประโยชนของกองทนรวม หรอผลประโยชนของผถอหนวยลงทนโดยรวม หรอชอเสยงหรอความรบผดชอบทางกฎหมายของบรษทจดการ บรษทจดการสงวนสทธทจะจดสรรหรอไมจดสรรหนวยลงทนแตบางสวนหรอทงหมดกได โดยไมจ าเปนตองแจงใหผจองซอหนวยลงทนทราบลวงหนา สทธของผถอหนวยลงทนจะเกดขนหลงจากทนายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกขอมลการจดสรรหนวยลงทนของผจองซอในสมดทะเบยนผถอหนวยลงทนแลวเทานน โดยบรษทจดการและ /หรอนายทะเบยนหนวยลงทนจะออกและจดสงใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน (ถาม) หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม)ใหแกผจองซอหนวยลงทนโดยทางไปรษณยภายใน 15 วนท าการ นบแตวนทผถอหนวยไดรบจดสรรหนวยลงทน และ/หรอด าเนนการอนใดตามความประสงคของลกคาทระบในค าขอเปดบญชและ/หรอใบจองซอแลวแตกรณ หรอบรษทจดการขอสงวนสทธในการเปลยนแปลง เพมเตม แกไข รปแบบ ระยะเวลาและ/หรอเนอหา ของเอกสารการรบรองสทธตามทบรษทจดการก าหนด โดยไมตองแจงใหผจองซอหนวยลงทนทราบลวงหนา

7.2 ขอจ ากดการจดสรรหนวยลงทน

ขอจ ากดในการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใด จะเปนไปตามทส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศก าหนด ทงน ในกรณทส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย และ/หรอหนวยงานอนใดทมอ านาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปลยนแปลง เพมเตม ประกาศ ก าหนด สงการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอน บรษทจดการขอสงวนสทธทจะด าเนนการใหเปนไปตามนน

(1) ในการเสนอขายหนวยลงทนตอผจองซอทวไป บรษทจดการจะปฏบตดงน

1.1 บรษทจดการจะไมจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดเกนกวา 1 ใน 3 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด เวนแตเปนกรณดงตอไปน

1.1.1 เปนการจดสรรหนวยลงทนไมเกนรอยละ 50 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมดใหแกบคคลใดบคคลหนงดงตอไปน


(ก) กองทนบ าเหนจบ านาญขาราชการ กองทนประกนสงคม กองทนส ารองเลยงชพ หรอกองทนรวมเพอผลงทนทวไป

(ข) นตบคคลทจดตงขนตามกฎหมายไทยซงไมอยภายใตบงคบตองเสยภาษเงนไดนตบคคล เชน ธนาคารออมสน ตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย มลนธ หรอวด เปนตน

(ค) บคคลอนใดทไดรบการผอนผนจากส านกงานเมอมเหตจ าเปนและสมควร

1.1.2 เปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบรษทจดจ าหนายหนวยลงทนซงรบหนวยลงทนไวตามสญญารบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน โดยบรษทจดจ าหนายหนวยลงทนจะถอหนวยลงทนทรบไวในสวนทเกน 1 ใน 3 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมดไมเกน 1 ปนบแตวนทนายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกขอมลการจดสรรหนวยลงทนของผจองซอในสมดทะเบยนผถอหนวยลงทน

1.2 บรษทจดการจะไมจดสรรหนวยลงทนใหแกเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา และผใหสทธในอสงหารมทรพย ทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว รวมกนเกนกวา 1 ใน 3 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด

1.3 บรษทจดการจะไมจดสรรหนวยลงทนใหกบผลงทนตางดาวเกนรอยละ 49 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด หากเปนการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมทมการลงทนในอสงหารมทรพยในลกษณะดงตอไปน

(ก) มการลงทนเพอใหไดมาซงสทธในทดนตามประมวลกฎหมายทดน หรอ

(ข) มการลงทนเพอใหไดมาซงกรรมสทธในอาคารชด ทงน เมอค านวณพนทหองชดทกองทนรวมจะลงทนรวมกบพนทหองชดทถอกรรมสทธโดยผลงทนตางดาวในอาคารเดยวกนอยกอนแลวคดเปนสดสวนเกนรอยละ 49 ของพนทหองชดทงหมดในอาคารชดนน

ในการน บรษทจดการจะแตงตงนายทะเบยนหนวยลงทนเพอท าหนาทควบคมการถอหนวยลงทนของผลงทนตางดาว ณ ขณะใดขณะหนง ภายหลงจากการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมครงแรกใหเปนไปตามหลกเกณฑทก าหนดขางตน ทงน ขนตอนการโอนหนวยลงทนของผลงทนตางดาวจะมขนตอนมากกวาผลงทนไทย ซงบรษทจดการจะแจงใหผถอหนวยลงทนทเปนผลงทนตางดาวทราบทกราย รวมทงด าเนนการใหมการปฏเสธการโอนหนวยลงทนทจะเปนผลท าใหกองทนรวมมผถอหนวยลงทนทเปนผลงทนตางดาวถอหนวยลงทนเกนกวาอตราทก าหนดดวย


นอกจากน บรษทจดการจะแจงหลกเกณฑ เรอง หามมใหมการจดสรรหนวยลงทนใหกบผลงทนตางดาวเกนรอยละ 49 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมดใหแกนายหนาคาหลกทรพยทราบกอนมการน าหนวยลงทนของกองทนรวมจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเพอใหนายหนาคาหลกทรพยปฏบตใหเปนไปตามหลกเกณฑ และจะด าเนนการใหการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมเปนไปตามหลกเกณฑในเรองดงกลาว

(2) ในการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหกบผจองซอพเศษ หรอเจาของผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพย ทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกน บรษทจดการจะปฏบตดงตอไปน

(ก) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลดงกลาวรวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมดใหแกบคคลดงกลาว ตามทไดมการระบชอหรอลกษณะของผทจะไดรบการจดสรรหนวยลงทนกรณดงกลาวไวอยางชดเจนในโครงการและหนงสอชชวนสวนสรปขอมลส าคญ เวนแตเปนกรณเขาขอยกเวนตาม (ข) และ (ค)

(ข) ในกรณทผจองซอพเศษไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซอทวไปใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนทเหลอจากการจองซอของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทน

(ค) ในกรณทเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพย ทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซอทวไปทเหลอจากการจองซอของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษตาม (ข)

ในกรณทอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนเปนสทธเกบกนหรอสทธเหนอพนดน บรษทจดการจะน าหลกเกณฑการจดสรรหนวยลงทนตามวรรคหนงมาใชบงคบกบเจาของทดนหรอทรพยสนทเกยวกบสทธดงกลาวดวย

8. การออกและสงมอบเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน

8.1 รปแบบของเอกสารสทธแสดงสทธในหนวยลงทน

บรษทจดการจะด าเนนการออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนตามทผจองซอไดระบในเอกสารการจองซอวาจะเลอกรบเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนแบบใดแบบหนงดงตอไปน


1. ใบหนวยลงทน

2. ระบบไรใบหนวยลงทน (Scripless)

3. หนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน

4. สมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม)

8.2 เงอนไขการออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน หนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน สมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทนและระยะเวลาการสงมอบ

นายทะเบยนหนวยลงทนจะจดแจงชอผจองซอหนวยลงทนทไดรบการจดสรรหนวยลงทนเปนผถอหนวยลงทนในทะเบยนผถอหนวยลงทน ทงน ขอมลของผถอหนวยลงทนทปรากฏในทะเบยนผถอหนวยลงทนของกองทนรวมใหถอเปนหลกฐานทถกตองเกยวกบสทธในหนวยลงทนของกองทนรวม

กรณใบหนวยลงทน หนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน

นายทะเบยนหนวยลงทนจะสงมอบใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทนทมรายการตามทคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศก าหนดใหแกผจองซอทแสดงความจ านงขอรบใบหนวยลงทนภายในเวลา 30 วนนบตงแตวนถดจากวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม

ในกรณทมการเพมเงนทนของกองทนรวม นายทะเบยนหนวยลงทนจะสงมอบใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทนทมรายการตามหลกเกณฑทคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศก าหนด ใหแกผถอหนวยลงทนทแสดงความจ านงขอรบใบหนวยลงทนภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนเพมเงนทนกบส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

ในกรณทมการลดเงนทนของกองทนรวม นายทะเบยนหนวยลงทนจะด าเนนการบนทกการลดมลคาทตราไวของหนวยลงทนในระบบทะเบยน โดยผถอหนวยลงทนไมตองสงคนใบหนวยลงทนหรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทนตอนายทะเบยนหนวยลงทน

ทงน นายทะเบยนหนวยลงทนสงวนสทธในการคดคาธรรมเนยมในการออกใบหนวยลงทนหรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทนตามทก าหนดไวในโครงการ

ทงน ผถอหนวยสามารถขอเปลยนแปลงประเภทเอกสารสทธไดตามความประสงค เพอเปนหลกฐานการยนยนการถอหนวย การท ารายการซอหรอขายคน หรอโอนหนวยลงทนของผจองซอหรอผถอหนวยลงทน เชน ใบหนวยลงทน และ/หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน และ/หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน


อยางไรกตาม บรษทจดการขอสงวนสทธในการปรบเปลยนแกไข หรอเพมเตมส าหรบรปแบบหรอเงอนไขของเอกสทธดงกลาวขางตน โดยบรษทจดการจะด าเนนการภายใตขอบเขตตามทคณะกรรมการก.ล.ต. ส านกงานคณะกรรมการก.ล.ต. และคณะกรรมการก ากบตลาดทนประกาศก าหนด

กรณระบบไรใบหนวยลงทน

ในกรณทนายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกชอผจองซอหนวยลงทนในทะเบยนผถอหนวยลงทนแลว นายทะเบยนอาจพจารณาออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนรปแบบใดรปแบบหนงใหกบผจองซอหนวยลงทนเพอเปนหลกฐานการยนยนการถอหนวยลงทน อยางไรกตามผจองซอหนวยลงทนจะไมสามารถท ารายการขายหนวยลงทนผานตลาดหลกทรพยฯ เวนแตผถอหนวยลงทนไดด าเนนการแจงความประสงคใหนายทะเบยนด าเนนการโอนหนวยลงทนไปเขาบญชซอขายหลกทรพยของผจองซอหนวยลงทน ซงเปดไวกบบรษทนายหนาซอขายหลกทรพยเปนการลวงหนาหรอตามทผจองซอแจงไวในใบจองซอหนวยลงทน ทงน ตามหลกเกณฑ และเงอนไขทบรษทจดการก าหนด

และในกรณทผจองซอหนวยลงทนไดแจงความประสงคใหนายทะเบยนด าเนนการโอนหนวยลงทนไปเขาบญชซอขายหลกทรพยของผจองซอหนวยลงทน เพอการซอขายหลกทรพยผานตลาดหลกทรพยฯ นายทะเบยนหนวยลงทนจะน าหนวยลงทนฝากเขาบญชหลกทรพยของผจองซอผานนายหนาซอขายหลกทรพย (Broker) หรอน าหนวยลงทนฝากเขาบญชหลกทรพยของบคคลทไดรบการแตงตงจากบรษทจดการเพอผจองซอนนทมอยกบบรษทสมาชกของบรษท ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จ ากด ตามทผจองซอแจงไวในใบจองซอหนวยลงทนหนวยลงทน และระยะเวลาการสงมอบได โดยไมถอวาเปนการแกไขโครงการจดการกองทนรวม และไมถอวาเปนการด าเนนการทผดไปจากรายละเอยดโครงการเดม

9. ชองทางทผลงทนสามารถทราบขอมลเกยวกบมลคาหนวยลงทน ผถอหนวยลงทนสามารถตดตามมลคาหนวยลงทนของกองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท ได โดยบรษทจดการจะประกาศในหนงสอพมพทกวนท าการแรกของเดอน หรอตดตามไดจาก Website ของบรษทจดการ: www.scbam.com

10. ชองทางและวธการรองเรยน ผลงทนสามารถรองเรยนไดโดยตดตอบรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จ ากด ฝายลกคาสมพนธ โทร. 0-2949-1500 หรอส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. (Help Center) โทร.0-2263-6000

11. การจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

บรษทจดการจะยนค าขอจดทะเบยนตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ภายใน 30 วนนบแตวนปดเสนอขายหนวยลงทน ทงน ผลงทนสามารถซอ-ขายหนวยลงทนของกองทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย โดยปฏบตตามกฎ ระเบยบ และวธการทตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยก าหนด

http://www.scbam.com/


12. ผดแลผลประโยชน

ชอ : ธนาคารกสกรไทย จ ากด (มหาชน)

ทอย : เลขท 1 ซอยกสกรไทย ถนนราษฎรบรณะ แขวงราษฎรบรณะ เขตราษฎรบรณะ


โทรศพท : 0-2470-3201

โทรสาร : 0-2470-1996-7

13. บรษทประเมนคาทรพยสน

ชอ : บรษท บรค เรยลเอสเตท จ ากด

ทอย : ชน 20 เลขท 2005-6 อาคารเดอะ มลเลนเนย ทาวเวอร เลขท 62 ถนนหลงสวน

แขวงลมพน เขตปทมวน กรงเทพมหานคร 10330

โทรศพท : 0-2652-6300

โทรสาร : 0-2652-6399

ชอ : บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จ ากด

ทอย : 121/47-48 อาคารอาร เอสทาวเวอร ชน 11 ถนนรชดาภเษก เขตดนแดง กรงเทพมหานคร 10400

โทรศพท : 0-2641-2128

โทรสาร : 0-2641-2134

14. ผบรหารอสงหารมทรพยอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด

ชอ : บรษท เซนทรลพฒนา จ ากด (มหาชน)

ทอย : 999/9 อาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ชน 31


ถนนพระราม 1 แขวงปทมวน เขต ปทมวน กรงเทพมหานคร 10330

โทรศพท : 0-2667-5555

โทรสาร : 0-2264-5593

15. ทปรกษาทางการเงนและผรบประกนการจ าหนายหนวยลงทน

ทปรกษาทางการเงน และผรบประกนการจ าหนายหนวยลงทน

ชอ : บรษทหลกทรพย เมยแบงก กมเอง (ประเทศไทย) จ ากด (มหาชน)

ทอย : อาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ชน 20-21, 24

เลขท 999/9 ถนนพระราม 1 แขวงปทมวน เขตปทมวน


โทรศพท : 0-2658-6300

โทรสาร : 0-2658-6862

ผรวมรบประกนการจ าหนายหนวยลงทน

ชอ : ธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน)

ทอย : 1. ส านกงานใหญ เลขท 9 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร เขตจตจกร


2. และสาขาตางๆ ทวประเทศ

3. หนวยงานวาณชธนกจ (Investment Banking) ชน 9 โซน B ส านกงานใหญ เลขท 9 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร เขตจตจกร กรงเทพมหานคร 10900

โทรศพท : 0-2544-6679

โทรสาร : 0-2544-2185

บรษทจดการอาจแตงตงผจดจ าหนายและ/หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนซงเปนนตบคคลทไดรบใบอนญาตใหประกอบธรกจหลกทรพยประเภทการจดจ าหนายหลกทรพยเพอท าหนาทเปนผจดจ าหนายหนวยลงทนของกองทนรวม


เพมเตมในภายหลง โดยบรษทจดการจะแจงการแตงตงใหส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบ และจะตดประกาศไว ณ ทเปดเผยของบรษทจดการ และผจดการการจดจ าหนายและรบประกนการจ าหนายหนวยลงทน

16. นายทะเบยนหนวยลงทน

ชอ : ธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน)

ทอย : ธนาคารไทยพาณชย (สาขาชดลม)

สายงานปฏบตการธรกรรมการเงนและหลกทรพย

ทมบรการทะเบยนหลกทรพย 1 อาคาร 2 ชน 3 เลขท 1060 ถนนเพชรบรตดใหม แขวงมกกะสน เขตราชเทว กรงเทพมหานคร 10400

โทรศพท : 0-2256-2323-8

โทรสาร : 0-2256-2405-6

หรอบคคลอนทไดรบอนญาตใหบรการเปนนายทะเบยนหลกทรพยจากคณะกรรมการ ก.ล.ต. โดยบรษทจดการจะแจงใหส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบ

17. ผสอบบญช

ชอ : นายวเชยร ธรรมตระกล (เลขทะเบยนผสอบบญชรบอนญาต 3183)

นายวนจ ศลามงคล (เลขทะเบยนผสอบบญชรบอนญาต 3378)

นายเจรญ ผสมฤทธเลศ (เลขทะเบยนผสอบบญชรบอนญาต 4068)

ทอย : บรษท เคพเอมจ ภมไชย สอบบญช จ ากด

เอมไพรทาวเวอร 195 ถนนสาทรใต กรงเทพมหานคร 10120

โทรศพท : 0-2677-2000

โทรสาร : 0-2677-2222

หรอบคคลอนทไดรบความเหนชอบตามประกาศวาดวยการใหความเหนชอบผสอบบญช เพอเปนผสอบบญชของกองทนรวม และทไดมการแกไขเพมเตม รวมทงกฎหมายหลกทรพยและ/หรอกฎหมายอนใดทเกยวของโดยบรษทจดการจะแจงใหส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบ


ความเสยงจากการลงทนในกองทนรวม

การลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมมความเสยง ผลงทนควรพจารณารายละเอยดทระบไวในโครงการฉบบนอยาง

รอบคอบ โดยเฉพาะอยางยงปจจยความเสยงดงรายละเอยดขางทายนกอนตดสนใจในการซอหนวยลงทนของกองทน

รวม

ขอความดงตอไปนแสดงถงปจจยความเสยงทมนยส าคญบางประการอนอาจมผลกระทบตอกองทนรวมหรอราคาหนวย

ลงทนของกองทนรวม และนอกจากปจจยความเสยงทปรากฏในโครงการฉบบนแลวยงอาจมปจจยความเสยงอนๆ ซง

กองทนรวมไมอาจทราบไดในขณะนหรอเปนความเสยงทกองทนรวมพจารณาในขณะนวาไมเปนสาระส าคญ แตความ

เสยงดงกลาวอาจเปนปจจยความเสยงทมนยส าคญตอไปในอนาคต ความเสยงทงหลายทปรากฏในโครงการฉบบนและ

ความเสยงทอาจมขนในอนาคตอาจมผลกระทบอยางมนยส าคญตอธรกจ ผลการด าเนนงาน และสถานะทางการเง น

ของกองทนรวม

ค าอธบายเกยวกบแนวทางการบรหารเพอลดความเสยง มาตรการในการปองกนความเสยง และ/หรอ ความสามารถ

ของกองทนรวมในการลดความเสยงขอใดขอหนงไมถอเปนค ารบรองของกองทนรวมวา กองทนรวมจะด าเนนมาตรการ

ในการปองกนความเสยงตามทก าหนดไวไดทงหมดหรอบางสวนและไมถอเปนขอยนยนวาความเสยงตางๆ ตามทระบ

ในโครงการฉบบนจะลดลงหรอท าใหหมดไป ทงน เนองจากความส าเรจ และ/หรอ ความสามารถในการลดความเสยงยง

ขนอยกบปจจยหลายประการทอยนอกเหนอการควบคมของกองทนรวมขอความในลกษณะทเปนการคาดการณใน

อนาคต (Forward-Looking Statements) ทปรากฏในรายละเอยดโครงการฉบบน เชน การใชถอยค าวา “เชอวา” “คาด

วา” “คาดการณวา” “มแผนจะ” “ตงใจ” “ประมาณ” หรอประมาณการทางการเงน โครงการในอนาคต การคาดการณ

เกยวกบผลประกอบการธรกจ แผนการขยายธรกจ การเปลยนแปลงของกฎหมายทเกยวของในการประกอบธรกจของ

กองทนรวม นโยบายของรฐ เปนตน เปนการคาดการณถงเหตการณในอนาคต อนเปนความเหนของบรษทจดการ

กองทน เจาของอสงหารมทรพย ผบรหารอสงหารมทรพย ทปรกษาทางการเงน ผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน

หรอบคคลใดๆ มไดเปนการรบรองความถกตองของสมมตฐาน รวมถงมไดเปนการรบรองผลการประกอบการหรอ

เหตการณในอนาคตดงกลาว อกทงมไดเปนการรบประกนและ/หรอรบรองวาผลการด าเนนงานจรงทจะเกดขนใน

อนาคตจะเปนไปตามประมาณการงบก าไรขาดทน นอกจากน ผลการด าเนนงานทเกดขนจรงกบการคาดการณหรอ

คาดคะเนอาจมความแตกตางอยางมนยส าคญ

ขอมลในสวนนทอางถงหรอเกยวของกบรฐบาล หนวยงานราชการหรอเศรษฐกจอาจเปนขอมลทรวบรวมมาจากขอมลท

มการเปดเผยหรอจากสงพมพของรฐบาล หนวยงานราชการหรอจากแหลงขอมลอนๆ โดยทกองทนรวมอาจไมสามารถ

ตรวจสอบหรอรบรองความถกตองของขอมลดงกลาวได


เนองจากผลตอบแทนในการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมเปนผลตอบแทนในระยะยาว ผลงทนจงไมควร

คาดหวงทจะไดรบผลตอบแทนในระยะสน นอกจากนน ราคาเสนอขายของหนวยลงทนกบมลคาของหนวยลงทนใน

อนาคตอาจลดต าลงหรอสงขน ผลงทนอาจไมไดรบคนตนทนในการลงทน ดงนน ผทประสงคจะซอหนวยลงทนจงควร

ปรกษาทปรกษาทเกยวของเพอขอค าปรกษาเกยวกบการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมกอนตดสนใจลงทนใน

หนวยลงทน

(ก) ความเสยงทเกดจากการด าเนนงานของกองทนรวม

1) ความเสยงจากสญญา

1.1) ความเสยงจากการทสญญาเชาหลกจะถกยกเลก ซงท าใหสญญาเชาชวงอาจถกยกเลกไปดวย

ในการเขาท าสญญาเพอเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก กองทนรวมจะเขาท าสญญาเชาชวงกบ TBF4 ซงเปนคสญญากบส านกงานทรพยสนฯ ซงเปนเจาของทรพยสนโครงการอาคารส านกงาน ภายใตสญญาเชาหลก โดยในการเขาท าสญญาเชาชวงกบ TBF4 กองทนรวมจะเขาเปนคสญญากบ TBF4 ทงน ตามสญญาเชาหลกทจดท าขนระหวางส านกงานทรพยสนฯ และ TBF4 นน CPN จะเปนผค าประกนการปฏบตหนาทและความรบผดชอบของ TBF4 ตามสญญาเชาหลก ในฐานะลกหนรวมกบ TBF4 ทงน จนกวา TBF4 จะไดปฏบตหนาทตามสญญาเชาหลก โดยครบถวน โดยการค าประกนจะผกพน CPN อยางสมบรณ ทงน ตามสญญาเชาหลกซงจดท าขนระหวางส านกงานทรพยสนฯและ TBF4 ไดมการก าหนดเงอนไข/สาเหตทจะท าใหสญญาเชาหลกถกยกเลก (ซงกจะสงผลใหสญญาเชาชวงถกยกเลกดวยเชนกน) อยหลายเงอนไข/สาเหต โดยเงอนไข/สาเหตทจะท าใหสญญาเชาหลกถกยกเลก (และท าใหสญญาเชาชวงถกยกเลกไปโดยปรยาย เชนกน) เกยวของกบ CPN กลาวคอสญญาเชาหลกจะถกยกเลก ในกรณทเกดเหตการณดงตอไปน

ไดมการยนค าขอตอศาลเกยวกบการขอฟนฟกจการของ CPN ไมวาโดยบคคลใด หรอ

CPN ถกศาลสงพทกษทรพยชวคราว หรอพทกษทรพยเดดขาด หรอสงใหลมละลาย หรอ

CPN เลกกจการหรอช าระบญชไมวาดวยเหตใดๆ

ทงน หาก CPN ในฐานะผค าประกนการปฏบตหนาทของ TBF4 ตามสญญาเชาหลกประสบปญหาทางการเงน จนเขาขายทจะท าใหสญญาเชาหลกถกยกเลก กองทนรวมในฐานะผเชาชวงทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกตามสญญาเชาชวง กจะมความเสยงจากการ


ทสญญาเชาชวงจะถกยกเลกไปโดยปรยาย เชนกน และเพอเปนการปองกนความเสยงดงกลาว จงก าหนดใหมมาตรการอย 2 ประเภท เพอปองกนความเสยงทอาจเกดขน ไดแก มาตรการปองกน (Warning Signal) หากเกดเหตการณใดเหตการณหนงดงตอไปน CPN มหนาทจะตองชแจงตอกองทนรวมถงสาเหตของเหตการณดงกลาว และก าหนดใหมมาตรการด าเนนการเพอแกไข รวมถงมหนาทตองรายงานถงผลการด าเนนการเพอแกไขปจจยทสงผลกระทบดงกลาวจนกระทงสามารถแกไขไดลลวง: 1. CPN ถกลดอนดบความนาเชอถอจากสถาบนจดอนดบความนาเชอถอลงเปน

BBB+ (ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 CPN ไดรบการจดอนดบเครดตองคกร (Issuer Rating) เทากบ A+ โดยบรษท ทรสเรทตง จ ากด)

2. มลคาหนตามราคาตลาด (Market Capitalization) ของ CPN ลดลงจนต ากวา 10,000 ลานบาท (ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 จากขอมลบน http://www.sse.set มลคาหนตามราคาตลาดของ CPN เทากบ 100,225.54 ลานบาท)

มาตรการแกไข (Force Signal) เมอเกดเหตการณดงตอไปน CPN ในฐานะผค าประกนการปฏบตหนาทของผเชาตามสญญาเชาหลก ตกลงใหสทธแกกองทนรวมและ/หรอผถอหนวยลงทนในการขายทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกใหแก CPN หรอบคคลท CPN มอบหมายในราคาตามหลกเกณฑทก าหนด อตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยตอสวนของผถอหนของ CPN เกน 1.75:1

โดยท หนสนทมภาระดอกเบย หมายถง ยอดรวมของหนสนเฉพาะในสวนของเงนกและหนกทมภาระดอกเบย (Interest Bearing Debt) ทงหมดของ CPN และบรษทยอยตามทปรากฏในงบแสดงฐานะทางการเงนรวม (Consolidated Statement of Financial Position) ของ CPN ฉบบลาสดทผสอบบญชไดตรวจสอบ (Audited) แลว

สวนของผถอหน หมายถง ยอดรวมของสวนของผถอหนทงหมดของ CPN และ

บรษทยอยตามทปรากฏ ในงบแสดงฐานะทางการเงนรวม (Consolidated Statement of Financial Position) ของ CPN ฉบบลาสดทผสอบบญชไดตรวจสอบแลว (Audited) แลว อนไดแก จ านวนรวมของทนทช าระแลว สวนเกนมลคาหน สวนเกนทนจากการตราคาสนทรพย ก าไรสะสมของผถอหนสวนนอย และเงนส ารองตางๆของ CPN และบรษทยอย เปนตน ทงน มลคาสวนของผถอหนทน ามา

http://www.sse.set/


ค านวณจะไมรวมรายการปรบปรงมลคายตธรรมของอสงหารมทรพยเพอการลงทน (Investment Properties)

เงอนไขของตวชวดของ Force Signal จะถกก าหนดในระดบดงกลาวเปนระยะเวลา 5 ป นบแตวนทกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก และหลงจากครบ 5 ป แลวระดบของตวชวดแตละตวจะถกทบทวนและท าการปรบเปลยนใหอยในระดบทไมดอยกวาหรอเสมอกบขอตกลง (Covenant) ของเงนกระยะยาวหรอหนกอายไมต ากวา 5 ปของ CPN ในกรณทตวชวดดงกลาวไมไดมการใชในเงนกระยะยาวทมในขณะนน อาจใชตวชวดและระดบตวชวดเดม หรออาจปรบเปลยนเปนตวชวดทเทยบเคยงกนทมการก าหนดในเงอนไขเงนกใหมกได โดยใหผานความเหนชอบจากคณะกรรมการลงทน (Investment Committee) อนงในกรณทมการปรบปรงมาตรฐานการบนทกบญชใหเปนไปตามประกาศและบงคบใชมาตรฐานการบญชฉบบใหมในประเทศไทย อนมผลกระทบตอการค านวณตวชวดของ Force Signal บรษทจดการอาจใชดลยพนจพจารณาปรบปรงใหเหมาะสมโดยใหอยในระดบทไมดอยกวาหรอเสมอกบขอตกลง (Covenant) ของเงนกระยะยาวหรอหนกอายไมต ากวา 5 ปของ CPN ทมในขณะนน

เมอเกดเหตการณทเปนไปตามเงอนไขของ Force Signal แลว บรษทจดการจะด าเนนการจดประชมผถอหนวยลงทนของกองทนรวม เพอใหพจารณาขอมตเหนชอบจากผถอหนวยลงทนของกองทนรวมในการให CPN รบซอทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกหรอจะใหกองทนรวมยงคงลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกตอไป ทงน ในการประชมดงกลาว บรษทจดการจะตองไดรบมตเกนกวากงหนงของจ านวนหนวยลงทนทงหมดของผถอหนวยลงทนทเขารวมประชมและมสทธออกเสยง โดยในการประชมผถอหนวยลงทนเพอขอมตดงกลาว ตองมผถอหนวยลงทนมาประชมไมนอยกวา 25 คนหรอไมนอยกวากงหนงของจ านวนผถอหนวยลงทนทงหมด ท งน จ านวนผถอหนวยลงทนทมาประชมดงกลาวตองมหนวยลงทนนบรวมกนไมนอยกวาหนงในสามของจ านวนหนวยลงทนทจ าหนายไดแลวทงหมด จงจะเปนองคประชม

ในการนบมต บรษทจดการจะไมนบจ านวนหนวยลงทนของCPN และบคคลทเกยวของซงเปนผถอหนวยลงทนทมสวนไดเสยในการลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยรวมในมตดงกลาว ในกรณทไมสามารถจดใหมการประชมผถอหนวยลงทนได ไมวาดวยเหตใดกตาม บรษทจดการสามารถใชดลยพนจในการด าเนนการใหกองทนรวมใชสทธให CPN ซอคนทรพยสน


ทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก หรอจะใหกองทนรวมยงคงลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกตอไป เพอประโยชนสงสดของผถอหนวยลงทน

ในกรณททประชมผถอหนวยลงทนลงมตเหนชอบให CPN รบซอคนทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก จะก าหนดใหราคาซอคนทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเทากบมลคาเงนลงทนเรมตนของทรพยสนดงกลาวหกดวยการเสอมคาทรพยสนจากการประเมนราคายตธรรมของทรพยสน (ถาม) โดยทการเสอมคาของทรพยสนจะค านวณจากสวนตางของมลคาเงนลงทนเรมตนหกดวยมลคายตธรรมเฉลยตามทผประเมนราคา 2 รายทแตละฝายเสนอฝายละ 1 รายก าหนด ซงผประเมนราคาดงกลาวจะตองเปนผประเมนราคาทมชออยในบญชรายชอทไดรบความเหนชอบจากส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย โดย CPN ตกลงจะเปนผรบผดชอบคาใชจาย คาธรรมเนยม และภาษใดๆ ทเกยวของกบการซอคนทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกจากกองทนรวม และไมคดคาธรรมเนยมการจ าหนายอสงหารมทรพยของกองทนรวม

ในกรณทผถอหนวยลงทนลงมตเหนชอบให CPN รบซอคนทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก และ CPN จ าเปนตองหาแหลงเงนกยมเพมเตม ซงอาจรวมถงการกยมเงนโดยใชทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกนเปนหลกประกน เงนกยมดงกลาวจะตองน ามาช าระคาซอทรพยสนจากกองทนรวมกอนทจะน าไปใชเพอวตถประสงคอนได ทงน การใชทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนหลกประกนดงกลาวนนจะตองไดรบความเหนชอบของเจาของทรพยสนกอน

ทงนทางบรษทจดการไดท าการวเคราะหงบการเงนรวมยอนหลงของ CPN ทไดรบการตรวจสอบแลว (Audited Consolidated Financial Statements) และมความเหนวาทาง CPN จะยงมความสามารถในการระดมทนเพอซอสนทรพยทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกถงแมวาอตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยตอสวนของผถอหนจะเพมสงขนจนเกนระดบ 1.75:1 เนองจากสวนของผถอหนตามทปรากฏในงบการเงนรวมของ CPN ทน ามาใชเปนฐานในการค านวณอตราสวนดงกลาวเปนมลคาทบนทกทางบญชซงยงไมไดสะทอนมลคายตธรรม (Fair Value) ของอสงหารมทรพยเพอการลงทน (Investment Property) ของ CPN ซงทผานมาราคายตธรรมของสนทรพยดงกลาวทประเมนโดยผประเมนอสระมมลคาสงกวามลคาตามบญช (ราคาตนทนหกดวยคาเสอมราคาสะสม) มาก โดยอสงหารมทรพยเพอการลงทนดงกลาวสวนใหญถอกรรมสทธ (Freehold) โดย CPN และมแนวโนมทจะเพมมลคาอยางตอเนองในระยะยาวตามระดบรายไดและกระแสเงนสดทเพมมากขน สงผลใหการควบคมระดบหนสนทมภาระดอกเบยทก าหนดใน Force Signal (ซงเปนการก าหนดทค านวณจากสวนของผถอหนตามงบแสดงฐานะทางการเงนรวมของ CPN ทไมไดรวมการ


ปรบปรงมลคายตธรรมของอสงหารมทรพยเพอการลงทนของ CPN แตอยางใด) เปนระดบทมความระมดระวงและจะเปนระดบทควบคมให CPN มความเสยงทางการเงน (Financial Risk) ทไมสง

ดงนน ระดบอตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยตอสวนของผถอหนทก าหนดเปนตวชวดส าหรบ Force Signal นาจะมความระมดระวงทเพยงพอท CPN จะยงคงมความสามารถในการซอคนทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกได

นอกจากน ยงมความเสยงในกรณท TBF4 ในฐานะผเชาภายใตสญญาเชาหลกผดนดช าระหนคาเชาหรอไมสามารถช าระคาเชาใหแกส านกงานทรพยสนฯได ซงอาจสงผลท าใหสญญาเชาหลกถกยกเลกและอาจท าใหสญญาเชาชวงถกยกเลกดวยในทสด อยางไรกด CPN เปนผค าประกนการปฏบตหนาทและความรบผดชอบของ TBF4 ตามสญญาเชาหลกในฐานะลกหนรวมกบ TBF4 จนกวา TBF4 จะไดปฏบตหนาทตามสญญาเชาหลกอยางครบถวน โดยในกรณดงกลาวCPN จะเขามารบหนาทช าระคาเชาแทน TBF4 ทงน ตามทกลาวไดกลาวขางตน หาก CPN ในฐานะผค าประกนประสบปญหาทางการเงน จนไมสามารถช าระคาเชาแทน TBF4 ได สญญาเชาชวงระหวางกองทนรวมส าหรบทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกกจะมความเสยงจากการทจะถกยกเลกไปโดยปรยายเชนกน อยางไรกตาม มาตรการ Warning Signal และ Force Signal ตามทไดกลาวไวแลวขางตนอาจชวยปองกนความเสยงดงกลาวได

อยางไรกด ส าหรบกรณท TBF4 มปญหาทางการเงนจนอาจท าใหเกดการผดนดช าระหนคาเชาใหแกส านกงานทรพยสนฯ ตามทก าหนดในสญญาเชาหลกนนอาจเกดขนไดยาก เนองจาก TBF4 เปนกองทนรวมทจดตงขนโดยมผจดการกองทนเปนผบรหารจดการดแลภายใตกฎหมายหลกทรพยและประกาศของส านกงานคณะกรรมการก.ล.ต. และมผดแลผลประโยชนเปนผตรวจสอบการด าเนนการบรหารจดการกองทน เพอปองกนมให TBF4 ผดนดช าระคาเชาใหแกส านกงานทรพยสนฯ ตามทก าหนดในสญญาเชาหลก อกทงเมอพจารณาจากงบการเงนทผานมาของ TBF4 จะเหนไดวา TBF4 มกระแสเงนสดทมความมนคงอยางมาก เนองจากมกระแสเงนรบและกระแสเงนจายทคอนขางแนนอน โดยในชวง 3 ปทผานมา TBF4 มกระแสเงนสดจากการด าเนนงานสทธ เฉลยอยในระดบประมาณ 65 ลานบาทตอเดอน (หลงหกคาเชาทดนและอาคารของโครงการรวมซงปจจบนเทากบ 20 ลานบาทตอเดอน) และ TBF4 ยงมรายไดจากทางอนนอกเหนอจากการใหเชาชวงทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกใหแกกองทนรวม เชน รายไดจากการใหเชาทรพยสนแกผเชารายยอยในสวนอาคารศนยการคาเซนทรลเวลดของโครงการเซนทรลเวลด ในฐานะท TBF4 เปนผเชาทรพยสนในสวนอาคารศนยการคาเซนทรลเวลดของโครงการเซนทรลเวลดจาก


ส านกงานทรพยสนฯ เพอน าออกหาประโยชนเชนเดยวกน ซงรายไดจากคาเชาดงกลาว เปนรายไดท TBF4 ไดรบอยางคงทสม าเสมอตลอดอายของสญญาเชาหลก นอกจากน ในปจจบน TBF4 ไดมการจดใหมการด ารงเงนในบญชเงนฝากของกอง (Cash Reserve) ซงมผดแลผลประโยชนของกองทนรวมเปนผดแล เปนจ านวนเงนไมต ากวา 46 ลานบาท นอกจากน CPN ซงมอตราการจดอนดบเครดตท A+ ยงเปนผค าประกนการปฎบตหนาทของผเชาตามสญญาเชาหลกรวมถงการช าระคาเชาใหแกTBF4 อกดวยดงทกลาวขางตน ดงนน จงเหนไดวาโอกาสท TBF4 จะเกดการผดนดการช าระคาเชาของโครงการเซนทรลเวลดมคอนขางต า

หากในกรณท TBF4 มปญหาทางการเงนหรอถกยกเลกกองทนนน จะไมมผลกระทบถงสทธของผเชาชวง (กองทนรวมอสงหารมทรพยทจะจดตงขน) อนเนองมาจากการทเงอนไขของสญญาเชาหลกก าหนดไวดงน “ในกรณทมเหตการณอยางหนงอยางใดดงตอไปนเกดขนกบผเชาตามสญญาเชาหลก (TBF4) คสญญาทกฝายตกลงใหโอนสทธและหนาทของผเชาตามสญญาเชาหลกจากผเชา (TBF4) มาให CPN ทนทโดยอตโนมต และ CPN มหนาทจดการเรองการรบมอบทรพยสนทเชาจาก TBF4 โดยไมใหส านกงานทรพยสนฯไดรบความเสยหาย และ/หรอมหนาทตองรบผดชอบใดๆ ทงสน

(ก) ไดมการยนค าขอตอศาลอนเกยวกบการขอฟนฟกจการของ TBF4 ไมวาโดยบคคลใด

(ข) TBF4 ถกศาลสงพทกษทรพยชวคราวหรอพทกษทรพยเดดขาด หรอสงใหลมละลายหรอ

(ค) TBF4 ถกยกเลกกองทน หรอช าระบญช ไมวาดวยเหตใดๆ “ ในกรณดงกลาว CPN จะตองรบโอนสทธและหนาทตามสญญาเชาจาก TBF4 ซงท าใหสญญาเชาหลกยงมผลใชบงคบอยและท าใหสทธและหนาทของผเชาชวงตามสญญาเชาชวงจะไมไดรบผลกระทบแตอยางใด

1.2) ความเสยงจากการทคสญญาไมปฏบตตามสญญา

ในการลงทนและบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม บรษทจดการจะเขาท าสญญาเชาชวงทดนและอาคารบางสวน สญญาซอขายทรพยสน (เฟอรนเจอรและเครองอปกรณ) และสญญาตกลงกระท าการเพอการลงทนในอสงหารมทรพยรวมถงทรพยสนตางๆ ทเกยวของกบเจาของหรอผทรงสทธตามกฎหมายทเกยวของของทรพยสนดงกลาว และ/หรอ สญญาตาง ๆ ทเกยวเนองกบการลงทนและการบรหารจดการทรพยสนของกองทนรวมเพอประโยชนในการจดหาจดหาผลประโยชนในอสงหารมทรพยของกองทนรวม และด าเนนการใดๆ เพอใหใหคสญญาปฏบตตามขอก าหนดในสญญา


อยางไรกด ถงแมจะมขอก าหนดในสญญา คสญญาอาจปฏบตผดสญญาหรอเกดเหตการณใด ๆ อนเปนเหตแหงการเลกหรอผดสญญาได ในกรณเชนวาน แมกองทนรวมจะมสทธทจะบอกเลกสญญา เรยกคาเสยหาย รวมตลอดจนเรยกคาขาดประโยชนและคาเชาทช าระไปแลวกตาม แตเหตการณทคสญญาผดสญญาดงกลาว อาจท าใหกองทนรวมไมไดรบผลประโยชนจากการกระท าการหรองดเวนกระท าการหรอบงคบการใหเปนไปตามสญญาตามทก าหนดไวดงกลาวได เชน ไมสามารถบงคบใหเปนไปตามสทธของกองทนรวมตามขอก าหนด หรอ ในกรณทคสญญาปฏบตผดขอก าหนดและเงอนไขตามสญญาทเกยวของแลว คสญญาอาจไมช าระคาเสยหายตามทกองทนรวมเรยกรอง ดงนน กองทนรวมจงอาจตองน าเรองดงกลาวเขาสกระบวนการยตธรรมโดยการฟองรองตอศาลทเกยวของ ซงการด าเนนการดงกลาว บรษทจดการไมสามารถคาดการณไดถงระยะเวลาและผลกระทบในการด าเนนการ รวมถงจ านวนเงนทกองทนรวมจะไดรบชดเชย เยยวยา จากความเสยหายตาง ๆ ดงกลาว นอกจากน ผลแหงคดขนอยกบดลพนจของศาลทเกยวของ และถงแมศาลจะมค าพพากษาใหกองทนรวมชนะคด กองทนรวมอาจไมสามารถบงคบใหเปนไปตามค าพพากษาของศาล ผถอหนวยลงทนจงมความเสยงทจะไมไดรบผลตอบแทนตามจ านวนหรอภายในระยะเวลาทคาดการณไว

2) ความเสยงจากการประกนภย

การประกอบธรกจของกองทนรวมมความเสยงดานการด าเนนการและการใชประโยชนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก เนองจากแมวากองทนรวมจะตองจดใหมการประกนภยในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกอยางเพยงพอและเหมาะสมซงจะเปนไปตามขอก าหนดของกฎหมายทเกยวของแลวกตาม แตกองทนรวมอาจไมสามารถจดท าประกนภยทคมครองความเสยงบางประเภททอาจเกดขนได (หรอแมวากองทนรวมสามารถจดหาประกนภยได แตอตราเบยประกนอาจไมคมกบผลประโยชนทางเศรษฐกจทกองทนรวมอาจไดรบ) เชน ความสญเสยจากสงคราม เปนตน หรอกองทนรวมอาจไมสามารถใชสทธเรยกรองตามทระบในกรมธรรมประกนภยทเกยวของไดไมวาทงหมดหรอบางสวน หรออาจเกดความลาชาในการชดเชยความเสยหายตามกรมธรรมประกนภยดงกลาวไดโดยทไมใชความผดของกองทนรวม กองทนรวมอาจมความเสยงจากความสญเสยทางการเงน เมอเกดเหตการณรายแรงทกองทนรวมอาจไมไดรบการชดเชยความเสยหายอยางเพยงพอหรอไมสามารถจดใหมการประกนภยประเภทดงกลาวได ซงอาจสงผลกระทบโดยตรงตอผลตอบแทนทผถอหนวยลงทนคาดวาจะไดรบ

อยางไรกตาม บรษทจดการจะด าเนนการใหกองทนรวมเปนผรบผลประโยชนภายใตการประกนภยทมอยเดมของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก เพอใหกองทนรวมไดรบการประกนภยธรกจหยดชะงก การประกนภยความรบผดชอบตอบคคลภายนอก และการประกนภย


การกอการราย โดยในสวนของการประกนภยส าหรบความเสยงภยทกประเภท ทางส านกงานทรพยสนฯ ซงเปนผรบคาสนไหมทดแทนตามกรมธรรมจะโอนคาสนไหมทดแทนใดๆ ทไดรบมาใหกบ TBF4 และ TBF4 กจะน าเงนคาสนไหมทดแทนดงกลาวมามอบใหแกกองทนรวมในกรณทกองทนรวมประสงคจะซอมแซมความเสยหาย ตามเงอนไขทก าหนดในสญญาเชาหลกและสญญาเชาชวงอาคารส านกงาน ซงในปจจบนการประกนภยทรพยสนส าหรบความเสยงทกประเภทในวงเงน 3,977,000,000 บาทนาจะเพยงพอกบคาใชจายในการซอมแซมทรพยสนทเสยหายเนองจากมลคาตนทนทดแทน (Replacement Value) ของทรพยสนทกองทนเขาลงทนครงแรก ซงประเมนการโดย บรษท บรค เรยลเอสเตท จ ากด ณ วนท 2 กรกฎาคม 2555 และ บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จ ากด ณ วนท 9 กรกฎาคม 2555 อยท 3 ,870,000,000 บาท และ 3,784,500,000 บาท ตามล าดบในขณะทวงเงนการประกนภยธรกจหยดชะงกกนาจะเพยงพอในการชดเชยความเสยหายระหวางการซอมแซมหรอกอสรางใหมซงไมควรจะใชเวลาเกนกวา 3 ป

3) ความเสยงการช าระคาเชาพนทของผเชาชวงพนทในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก

คาเชาพนททกองทนรวมจะไดรบจากผเชาชวงตามสญญาเชาชวงพนทจะเปนทมาของรายไดหลกของกองทนรวม ดงนน กองทนรวมอาจมความเสยงจากฐานะการเงนและความสามารถในการช าระคาเชาของผเชาชวงพนทได หากผเชาชวงพนทดงกลาวมปญหาทางการเงนซงสงผลกระทบตอความสามารถในการช าระคาเชา ไมช าระคาเชา หรอ ยอมเลกสญญาเชาชวงกอนก าหนด และหากกองทนรวมไมสามารถหาผเชาชวงรายใหมมาทดแทนผเชาชวงดงกลาวได อาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวมไดซงจะสงผลโดยตรงตอความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

อยางไรกด ผเชาชวงพนททกรายทท าสญญาเชาชวงพนทกบกองทนรวมจะตองวางเงนประกนการเชาชวงพ นท ตลอดอายสญญาเชาชวงพนท และกองทนรวมสามารถยดเงนประกนดงกลาวในกรณทผเชาชวงไมช าระคาเชาหรอยกเลกสญญากอนก าหนด ซงการทมการวางเงนประกนในลกษณะนจะชวยลดความเสยงและ/หรอผลกระทบตอรายไดของกองทนรวม

4) ความเสยงของผลประกอบการของกองทนรวมขนอยกบความสามารถของผบรหารอสงหารมทรพย

กองทนรวมจะแตงตงให CPN ใหเปนผบรหารอสงหารมทรพยของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก โดย CPN จะมหนาทตางๆ เกยวกบการบรหารจดการทรพยสนทกองทนรวมจะเขา


ลงทนครงแรก ตามทกองทนรวมจะมอบหมายให รวมถงการรวมก าหนดนโยบายการจดการผลประโยชนและการประกอบธรกจของทรพยสนดงกลาว ดงนน การบรหารจดการทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกของ CPN เชน การใหบรการแกผเชาชวงพนทอยางมคณภาพ การหาผเชาชวงพนทรายใหมหรอการตอสญญาเชาชวงพนทกบผเชาชวงพนทปจจบน การบ ารงรกษาหรอพฒนาทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกใหอยในสภาพทด และเหมาะแกการจดหาผลประโยชน จะสงผลโดยตรงตอผลประกอบการของกองทนรวม

นอกจากน หาก CPN ไมสามารถปฏบตหนาทผบรหารอสงหารมทรพยเนองจากเหตผลใดเหตผลหนง กองทนรวมอาจไมสามารถแตงตงบคคลอนเพอท าหนาทบรหารทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกไดดเทยบเทากบการบรหารจดการของ CPN ซงอาจจะสงผลกระทบทางลบอยางมนยส าคญตอผลประกอบการ ฐานะการเงน และความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

5) ความเสยงจากการทผเชาชวงพนทในทรพยสนไมใหความยนยอมเขาเปนคสญญาเชาชวงพนทและสญญาบรการกบกองทนรวม หรอไมตอสญญาเชาชวงพนทและสญญาบรการ

เมอกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกแลว ผเชาชวงตองยนยอมเพอเขาเปนคสญญาเชาชวงพนทและสญญาบรการกบกองทนรวมและช าระคาเชาชวงพนทและคาบรการใหแกกองทนรวมในฐานะผใหเชาชวงและผใหบรการ ทงน หากผเชาชวงพนทปฏเสธทจะเขาท าสญญาดงกลาวและไมช าระคาเชาชวงพนทและคาบรการใหแกกองทนรวม กองทนรวมอาจมความเสยงในสวนของการไมไดรบคาเชาและคาบรการ ซงอาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวม ซงจะสงผลโดยตรงตอความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

อยางไรกด ในการเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก กองทนรวมโดยผบรหารอสงหารมทรพยจะด าเนนการแจงและอธบายถงรายละเอยดทเกยวของกบกองทนรวมใหผเชาชวงพนทไดทราบ เพอประสานงานในการเขาเปนคสญญาเชาชวงพนทและสญญาบรการกบกองทนรวม และเนองจากผเชาชวงพนทเกอบทงหมดเปนผเชาชวงพนทอยเดมตงแตกอนวนทกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก และเปนผเชาชวงพนทมาอยางตอเนอง ดงนน การปฏเสธทจะใหความยนยอมในการเขาเปนคสญญาเชาชวงพนทและสญญาบรการกบกองทนรวมจงมโอกาสเกดขนไดนอย

นอกจากน สญญาเชาชวงอาคารส านกงานและทดนทเกยวของระหวางกองทนรวมและ TBF4 ยงก าหนดไววาหากบรษท เซนทรลเวลด ในฐานะผเชาชวงเดม หรอ CPN (เพอประโยชนของ TBF4) ไดรบผลประโยชนใดๆ ซงรวมถงเงนประกนการเชาจากผเชาพนทในอาคารส านกงาน อนเปน


ผลประโยชนทกองทนรวมควรจะไดรบ CPN ตองด าเนนการสงมอบผลประโยชนดงกลาวใหแกกองทนรวมภายในระยะเวลาทก าหนด

6) ความเสยงทอาจเกดขนจากการกยมเงน

ในกรณทกองทนรวมไดด าเนนการใหมการกยมเงนตามหลกเกณฑทก าหนดไวในโครงการ กองทนรวมอาจมความเสยงเกดขนจากการกยมเงนดงกลาวได เนองจากการเปลยนแปลงของภาวะเศรษฐกจ อตราดอกเบยและความสามารถในการช าระหนของคสญญาทเกยวของซงอาจสงผลกระทบตอการด าเนนงานของกองทนรวม ท าใหกองทนรวมมสภาพคลองไมเพยงพอ รวมถงกองทนรวมอาจมความเสยงทจะมความสามารถในการช าระคนเงนตนและดอกเบยลดลง และอาจสงผลกระทบตอความสามารถของกองทนรวมในการจายเงนปนผลใหแกผถอหนวยลงทน ทงน กองทนรวมจะใชความพยายามในการด าเนนการใดๆ เพอลดความเสยงดงกลาว เชนการปองกนความเสยงจากความผนผวนของอตราดอกเบย หรอการขอขยายระยะเวลาการช าระหนเปนตน อยางไรกตาม การด าเนนการใดๆ ดงกลาว กองทนรวมจะด าเนนการโดยค านงถงประโยชนสงสดของผถอหนวยลงทนเปนส าคญ

7) ความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมและผบรหารอสงหารมทรพยอาจกอใหเกดผลกระทบตอการด าเนนการของกองทนรวม

แมวาบรษทจดการจะไดก าหนดบทบาทและขอบเขตการปฏบตหนาทของ CPN ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพย ในการจดการทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนอยางระมดระวง ความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมกบ CPN ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยยงอาจเกดขนไดเนองจาก CPN ยงท าหนาทในการบรหารจดการอสงหารมทรพยประเภทอาคารส านกงานแหงอนๆ นอกเหนอจากอาคารส านกงานด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด

อยางไรกด ดวยความตองการของผเชาทแตกตางกนในการเลอกสถานทเชาเพอเปนส านกงาน เชน สถานทตง สงอ านวยความสะดวก งบประมาณ ความสะดวกในการเดนทาง และความสะดวกในการตดตอทางธรกจ เปนตน ผเชาจงเปนผก าหนดวาจะท าการเชาอาคารส านกงานแหงใด และเนองจากอาคารส านกงานอนๆ ท CPN ท าหนาทเปนผบรหารจดการนน ไมไดตงอยในเขตใจกลางยานธรกจ (Central Business District) เชนเดยวกบอาคารส านกงานด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด กลมผเชาทเปนเปาหมายหลกจงมความแตกตางกน ดงนน ความขดแยงทางผลประโยชนทอาจเกดขนระหวางกองทนรวมและ CPN ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยจงมความเปนไปไดยากทจะเกดขน


(ข) ความเสยงทเกยวของกบความสามารถในการจดหาผลประโยชนในทรพยสน

1) ความเสยงจากกรณการถกเวนคนทดน

กองทนรวมอาจมความเสยงในกรณทมการเวนคนทรพยสนทกองทนรวมลงทนโดยหนวยงานของ

รฐ ซงท าใหกองทนรวมไมอาจใชทรพยสนทกองทนรวมลงทนเพอประโยชนในการด าเนนธรกจ

ตอไปได

ในกรณทเกดการเวนคนดงกลาว กองทนรวมจะไมไดรบคาชดเชยจากการเวนคน ซงอาจสงผลใหผลตอบแทนทผถอหนวยลงทนจะไดรบจากการลงทนไมเปนไปตามทไดประมาณการไวทงในสวนของเงนปนผลและเงนคนเงนลงทนจากการลดทน

อยางไรกด จากการทบรษทจดการไดศกษาขอมลแบบแสดงแนวเขตทางพเศษโครงการระบบทางดวนขนท 2 สายแจงวฒนะ – บางโคล (ชวงถนนรวมและกระจายการจราจร) จดท าโดยการทางพเศษแหงประเทศไทย ก าหนดเขตทดนในบรเวณททจะเวนคนในทองทเขตททรพยสนของกองทนทจะลงทน รวมถงการตรวจสอบกบหนวยงานราชการตางๆ ทเกยวของ เชน 1) ส านกงานโยธา กรงเทพมหานคร 2) กรมทางหลวง 3) การทางพเศษแหงประเทศไทย และ 4) การรถไฟฟาขนสงมวลชนแหงประเทศไทย ในสวนของขอมลเทาทมอย ณ ปจจบนทสามารถตรวจสอบไดในเบองตนพบวาทต งของทรพย สนของกองทนทจะลงทนดงกลาวไมตกอยภายใตเขตเวนคนโดยเฉพาะเจาะจง ทงนบรษทจดการไมสามารถประเมนถงโอกาสในการถกเวนคนได เนองจากการเวนคนทดนเปน นโยบายและความจ าเปนในการใชพนทของรฐบาลในเวลานน

2) ความเสยงจากความผนผวนทางเศรษฐกจซงอาจมผลกระทบตออสงหารมทรพย

ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนมความเสยงจากความผนผวนของระบบเศรษฐกจ และการ

ชะลอตวของระบบเศรษฐกจ ทงในระดบประเทศและระดบโลก

นอกจากนทรพยสนดงกลาวอาจไดรบผลกระทบจากการเปลยนแปลงจากปจจย มหภาคอนๆ เชน

ปจจยทางการเมอง การวางผงเมอง การเปลยนแปลงโครงสรางประชากร หรอการโยกยายของ

ชมชน อนอาจสงผลกระทบตอสถานะหรอนโยบายของผเชา ท าใหอตราการเชาพนทและอตราคา

เชาในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกลดลง

3) ความเสยงจากการแขงขนทสงขน

ผลประกอบการของกองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากสภาวะตลาดของอสงหารมทรพย การ

เพมขนของจ านวนผประกอบการในตลาด การเพมขนของจ านวนอาคารส านกงานใหเชา การทม


จ านวนผประกอบการในตลาดเพมขนจะสงผลใหอปทานของตลาดเพมขน ท าใหมการแขงขน

สงขน

(ค) ความเสยงโดยตรงตอกองทนรวมหรอผถอหนวยลงทน

1) ความเสยงโดยทวไป

ภาวะทางเศรษฐกจและธรกจโดยทวไป ทงในระดบประเทศและระดบโลก ซงรวมถงอตราเงนเฟอ

อตราดอกเบย อตราแลกเปลยนเงนตรา ราคาเครองอปโภคและบรโภค ราคาอสงหารมทรพย และ

นโยบายทางการเงนและการคลงของรฐบาล ธนาคารแหงประเทศไทย และหนวยงานราชการอน

อาจมอทธพลตอผลการด าเนนงาน สถานะทางการเงน และการลงทนของกองทนรวม นอกจากน

ภาวะตกต าทางเศรษฐกจโดยทวไป ตลอดจนการลดลงของความตองการของผบรโภคอาจสงผล

กระทบในทางลบอยางมนยส าคญตอผลการด าเนนงานของกองทนรวม ซงอาจสงผลกระทบตอ

ราคาซอขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยซงอาจมราคาสงหรอต ากวาราคาท

ไดเสนอขาย

นอกจากน ราคาของหนวยลงทนทซอขายในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยอาจไดรบผลกระทบ

จากปจจยภายนอกหลายประการซงเปนปจจยทกองทนรวมไมสามารถควบคมได อาท ความ

เคลอนไหวหรอความเปลยนแปลงของตลาดหลกทรพยตางประเทศ อตราดอกเบยภายในประเทศ

และตางประเทศ อตราแลกเปลยนเงน นโยบายหรอมาตรการทงทางตรงหรอทางออมทมผลตอ

น าเขาหรอสงออก สภาวะของธรกจทองเทยว เงนตราตางประเทศ สภาวะทางเศรษฐกจของ

ประเทศและระหวางประเทศ ปจจยความเสยงในการด าเนนงานและทางธรกจโดยทวไป ความผน

ผวนของตลาดเครองอปโภคและบรโภค ระเบยบขอบงคบ ภาษอากร และนโยบายอนใดของ

รฐบาล เปนตน ซงไมมหลกประกนไดวาความเปลยนแปลงของปจจยภายนอกดงกลาวจะไมม

ผลกระทบอยางมนยส าคญตอราคาของหนวยลงทน ผลตอบแทนจากการลงทน และการบรหาร

จดการโครงการของกองทนรวม

2) ความเสยงทางการเมอง

แมวาในปจจบนสภาวะทางการเมองเรมเขาสสถานการณทดขน แตหากมเหตการณความไมสงบ

หรอความขดแยงทางการเมองเกดขน อาจสงผลกระทบตอสภาวะเศรษฐกจของประเทศไทย

รวมถงตลาดหลกทรพยในประเทศไทย ซงอาจจะกอใหเกดผลกระทบรนแรงตอสถานะทางการเงน


ของกองทนรวม ทงน จงไมสามารถรบรองไดวาสภาวะทางการเมองของประเทศไทยในปจจบน

หรอในอนาคต หรอการเปลยนแปลงของนโยบายทางการเมองของรฐบาลจะไมมผลกระทบอยาง

มนยส าคญตอการด าเนนกจการ สภาวะทางการเงน ผลการด าเนนกจการ และการเตบโตของ

กองทนรวม

3) ความเสยงจากภยธรรมชาต อบตภย และการกอวนาศกรรม

การเกดภยธรรมชาต อบตภย การกอวนาศกรรม และเหตสดวสยอนๆ แมจะมโอกาสเกดขนไม

บอยครงนก แตหากเกดขนในบรเวณทตงของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทน นอกจากจะสราง

ความเสยหายตอทรพยสนของกองทนรวมแลว อาจกอใหเกดความสญเสยแกชวตและทรพยสน

ของผเชาและผมาใชบรการในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทน อยางประเมนคาไมได อยางไรก

ด กองทนรวมจะไดท าประกนภยทครอบคลมความเสยหายทเกดจากภยธรรมชาต อบตภย การ

กอวนาศกรรม และเหตสดวสยอนๆ ไวส าหรบทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก ทงน

เปนไปตามเงอนไขทก าหนดในกรมธรรมประกนภยซงกองทนรวมไดจดใหมตามมาตรฐานทวไป

ส าหรบธรกจอาคารส านกงานใหเชา และตามทส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ก าหนด

4) ความเสยงจากการตรวจสอบขอมลกอนการเขาลงทน

กอนการลงทนในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะเขาลงทน บรษทจดการไดท าการศกษาขอมล

รายละเอยดของอสงหารมทรพยนนๆ โดยท าการตรวจสอบเอกสารทเกยวของ (Due Diligence)

ประกอบกบการศกษารายละเอยดจากรายงานของผประเมนราคา รายงานการตรวจสอบสถานะ

ทางกฎหมายของทรพยสนโดยทปรกษากฎหมาย และรายงานการตรวจสภาพอสงหารมทรพย ท

ไดจดท าขนจากการด าเนนการตรวจสอบอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะเขาลงทนอยางเตมท

ตามมาตรฐานวชาชพของทปรกษานนๆ อยางไรกตามการกระท าดงกลาวมไดเปนการประกนวา

อสงหารมทรพยดงกลาวปราศจากความเสยหาย หรอความบกพรอง ทอาจจะตองมคาใชจายใน

การปรบปรงหรอซอมแซม รายงานของผประเมนราคา รายงานการตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย

ของทรพยสนโดยทปรกษากฎหมาย และรายงานการตรวจสภาพอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะ

เขาลงทนทบรษทจดการใชเปนพนฐานในการประเมนและตรวจสอบอสงหารมทรพยอาจม

ขอบกพรอง มความไมถกตอง เนองจากความบกพรองบางอยางของอสงหารมทรพยอาจจะตรวจ

พบไดยาก หรอไมสามารถตรวจพบได เนองจากขอจ ากดในการตรวจสอบ รวมไปถงเทคนคหรอ

วธการทใชในการตรวจสอบ หรอปจจยอนๆ ทเปนขอจ ากดในการตรวจสอบของทงผประเมนราคา

และวศวกร


นอกจากนนแลว อสงหารมทรพยทกองทนรวมจะเขาลงทนอาจจะมการละเมดกฎ ระเบยบ

ขอบงคบตางๆทเกยวของกบอสงหารมทรพย ซงการศกษาขอมลรายละเอยดและการตรวจสอบ

เอกสารทเกยวของ (Due Diligence) ของบรษทจดการไมสามารถครอบคลมถงได ซงอาจจะ

สงผลใหเกดภาระคาใชจายทเกนกวาทบรษทจดการไดประมาณการไวกอนการลงทนหรอ

กอใหเกดหนาททตองปฏบตตามขอผกพนทเกยวกบการละเมดกฎขอบงคบดงกลาวทถกก าหนด

โดยหนวยราชการทเกยวของ

5) การเปลยนแปลงในมาตรฐานบญชหรอกฎหมายทเกยวของ

ผลการด าเนนงานและการจายเงนปนผลของกองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากการมผลบงคบ

ใชของมาตรฐานบญชฉบบใหม หรอการปรบปรงมาตรฐานทางบญช ซงเปนปจจยทกองทนรวมไม

สามารถควบคมหรอคาดการณได ส าหรบการแกไขกฎหมาย ประกาศ ขอก าหนด ระเบยบ

ขอบงคบ บทบญญต แนวนโยบาย และ/หรอ ค าสง ของหนวยงานราชการ หรอหนวยงานทม

อ านาจตามกฎหมาย ถอเปนเหตการณทไมอาจคาดการณไดเชนเดยวกน ดงนน กองทนรวมจงไม

สามารถทจะประเมนผลกระทบจากการเปลยนแปลงดงกลาวได และไมสามารถรบประกนไดวา

การเปลยนแปลงดงกลาวจะไมสงผลกระทบตอผลการด าเนนงานและการจายเงนปนผลของ


6) ราคาของหนวยลงทนอาจมการเปลยนแปลงไดภายหลงการเสนอขาย

ภายหลงจากการทหนวยลงทนของกองทนรวมเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหง

ประเทศไทย บรษทจดการไมสามารถคาดการณไดวาสภาวะการซอขายหนวยลงทนในตลาด

หลกทรพยแหงประเทศไทยจะมเสถยรภาพ ราคาตลาดของหนวยลงทนอาจลดลงภายหลงวนเรมตน

ของการซอขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ซงราคาดงกลาวอาจไมสอดคลองกบ

มลคาสนทรพยสทธตอหนวยของกองทนรวม ซงราคาซอขายของหนวยลงทนนนขนอยกบหลาย

ปจจย อาทเชน ผลการด าเนนงานของกองทนรวม ความผนผวนของหลกทรพยในตลาดหลกทรพย

แหงประเทศไทย และปรมาณการซอขายของหนวยลงทน ฯลฯ ดงนน ผลงทนอาจไมสามารถทจะ

ขายหนวยลงทนไดในราคาทเสนอขายหนวยลงทน หรอในราคาตามมลคาสนทรพยสทธตอหนวย

ของกองทนรวม

7) มลคาสนทรพยสทธของกองทนรวมอาจมไดเปนมลคาทแทจรงซงกองทนรวมจะ

ไดรบหากมการจ าหนายทรพยสนออกไปทงหมด หรอมการเลกกองทนรวม


มลคาสนทรพยสทธของกองทนรวมซงไดกลาวไว ณ ทน ไดค านวณโดยใชขอมลจากรายงานการ

ประเมนคาทรพยสนทลงทนเปนขอมลพนฐาน ดงนน ในกรณทกองทนรวมตองจ าหนายทรพยสน

ของกองทนรวมเพอการปรบโครงสรางการลงทนหรอเพอการเลกกองทนรวมมลคาดงกลาวอาจ

มไดเปนมลคาทแทจรงซงกองทนรวมจะไดรบหากมการจ าหนายทรพยสนออกไปทงหมด หรอ

บางสวนดงกลาว

8) ความเสยงจากการขาดสภาพคลองในการซอขายหนวยลงทนในตลาด

เนองจากกองทนรวมเปนกองทนรวมประเภทกองทนปดซงจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหง

ประเทศไทย สภาพคลองในการซอขายหนวยลงทนจะประเมนจากความถและปรมาณการซอขาย

หนวยลงทนนนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ซงอยบนพนฐานของปรมาณความตองการ

ของผซอ-ผขาย (bid-offer) ซงปรมาณความตองการของผซอ-ผขาย ขนอยกบปจจยหลาย

ประการทกองทนรวมไมสามารถควบคมได อาทเชน ปรมาณความตองการในการลงทนในหนวย

ลงทนของกองทนรวมของตลาดในชวงเวลาดงกลาว ดงนน จงมความเสยงทหนวยลงทนนจะขาด

สภาพคลองในการซอขายในตลาดรอง

9) ความเสยงดานภาษ

ในการขาย โอนหรอรบโอนสทธการเชา หรอการขาย โอนหรอรบโอนอสงหารมทรพย (ในกรณท

กองทนรวมลงทนในอสงหารมทรพย) ในอนาคตนน อาจมภาระภาษและคาธรรมเนยมท เกดจาก

การซอหรอขายหรอโอนหรอรบโอนกรรมสทธหรอโอนหรอรบโอนสทธการเชาในอสงหารมทรพย

ซงกองทนรวมอาจตองรบภาระทงหมดหรอบางสวน โดยทอตราคาธรรมเนยมและอตราภาษท

กองทนรวมจะตองช าระดงกลาว อาจแตกตางจากอตราทเปนอยในปจจบน

นอกจากน ในอนาคตภาระภาษของกองทนรวม และ/หรอ ภาระภาษของผถอหนวยลงทนส าหรบ

การซอขายหนวยลงทนและการไดรบเงนปนผลจากกองทนรวมอาจเปลยนแปลงไปจากอตราใน

ปจจบน

10) ความเสยงในการลงทนในสทธการเชาชวงอสงหารมทรพยซงมลคาจะลดลงตาม

ระยะเวลาการเชาชวงทเหลออย

กองทนรวมมการลงทนในสทธการเชาชวงทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกซงมลคาสทธ

การเชาชวงของอสงหารมทรพยดงกลาวของกองทนรวมจะลดลงตามระยะเวลาการเชาชวงท

เหลออยอนเนองมาจากการประเมนคาสทธการเชา การเปลยนแปลงในอตราการเชาชวงพนท


และ/หรอ อตราคาเชาและ/หรอเชาชวงพนท หรอเนองจากสาเหตอนใดทอยนอกเหนอการควบคม

ของกองทนรวม ทงน การเปลยนแปลงในมลคาสทธการเชาดงกลาวอาจสงผลกระทบอยางม

นยส าคญตอมลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมและมลคาหนวยลงทนของ


11) ความเสยงของกองทนรวมอสงหารมทรพยเปรยบเทยบกบกองทนรวมประเภทอน

การทกองทนรวมอสงหารมทรพยจะตองลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย

ไมต ากวารอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม ท าใหการลงทนกระจกตวอยใน

อสงหารมทรพย ในขณะทกองทนรวมประเภทอนจะมนโยบายการกระจายการลงทนในตราสาร

ทางการเงนประเภทตางๆ

12) ความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

การจายเงนปนผลของกองทนรวมจะถกพจารณาจากผลการด าเนนงานของกองทนรวม ซง

ข นอย ก บปจจยหลายประการ ไดแก สภาวะทางเศรษฐกจในประเทศและตางประเทศ

ความสามารถของผบรหารอสงหารมทรพย ตนทนในการบรหารอสงหารมทรพย คาใชจายใน

การด าเนนงานตางๆ การแขงขน การเปลยนแปลงกฎหมายและขอบงคบทเก ยวของกบ

ทรพยสน ภยธรรมชาต สภาวะทางการเมอง ดงนน จงมความเสยงทนกลงทนจะไมไดรบเงน

ปนผลตามทไดประมาณการเอาไว หรอกองทนรวมจะไมสามารถทจะรกษาระดบการจายเงน

ปนผลหรอเพมการจายเงนปนผลได

13) ความเสยงจากการใชมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทนรวมในการก าหนด

ราคาซอขายหนวยลงทน

การค านวณมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทนรวมทบรษทจดการประกาศ เปนการค านวณ

โดยใชรายงานการประเมนคาหรอรายงานการสอบทานการประเมนคาครงลาสดเปนฐานในการ

ก าหนดมลคาอสงหารมทรพย ซงมลคาดงกลาวอาจไม ใชมลคาทจะซอขายไดจรงของ

อสงหารมทรพยดงกลาว


ตารางแสดงคาใชจาย

คาธรรมเนยมและคาใชจายทเรยกเกบจากผสงซอหรอผถอหนวยลงทนและกองทนรวม

ตารางแสดงคาธรรมเนยมและคาใชจาย

1. คาธรรมเนยมทเรยกเกบจากผสงซอหรอผถอหนวยลงทน (รอยละของมลคาหนวยลงทน)

1.1 คาธรรมเนยมการขายหนวยลงทน ไมม

1.2 คาธรรมเนยมการรบซอคนหนวยลงทน ไมม

1.3 คาธรรมเนยมการสบเปลยนหนวยลงทน ไมม

2. คาใชจายทเรยกเกบจากผสงซอหรอผถอหนวยลงทน

2.1 คาธรรมเนยมในการโอนเงน เรยกเกบตามทไดเกดขนจรงโดยตดจายจากจ านวนเงนทโอนเขาบญชนนๆ

2.2 คาธรรมเนยมการโอนหนวยลงทน ไมเกนอตรารอยละ 0.5 ของมลคาหนวยลงทนทโอน

2.3 คาธรรมเนยมการออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน ไมเกน 100 บาท ตอรายการ

3. คาใชจายทเรยกเกบจากกองทน

3.1 คาธรรมเนยมการจดการ ไมเกนรอยละ 1.00 ตอปของ NAV

3.2 คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชน ไมเกนรอยละ 0.05 ตอปของ NAV

3.3 คาธรรมเนยมนายทะเบยน ไมเกนรอยละ 0.05 ตอปของ NAV

3.4 คาธรรมเนยมทปรกษาของกองทนรวม ตามทจายจรง

3.5 คาธรรมเนยมการจดจ าหนายหนวยลงทน (ในการเสนอขายครงแรก)

ไมเกนรอยละ 3.0 ของมลคาทรบประกนการจดจ าหนาย

3.6 คาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย

3.6.1 คาธรรมเนยมการใหบรการผเชารายยอย รอยละ 2 ของรายไดคาเชาและคาบรการสทธ (หลงสวนลดคาเชา)

3.6.2 คาธรรมเนยมพเศษ (Incentive) รอยละ 2 ของก าไรสทธของอสงหารมทรพย

3.6.3 คาธรรมเนยมการบรหารอสงหารมทรพย รอยละ 0.23 ตอปของ NAV

3.6.4 คานายหนาในสวนพนทส านกงานใหเชา*

ส าหรบผเชารายเดมทตอสญญา

- 0.5 ของเดอนของรายไดคาเชาและคาบรการ



* ไมเกบในกรณท CPN เปนผเชา

ส าหรบทกระยะเวลา

ส าหรบผเชารายใหม

- 0.5 ของเดอนของรายไดคาเชาและคาบรการถาระยะเวลาเชานอยกวา 3 ป

- 1.0 ของเดอนของรายไดคาเชาและคาบรการถาระยะเวลาเชาเทากบหรอมากกวา 3 ป

3.6.5 คานายหนาในสวนพนทเชงพาณชยใหเชา* (ถาม)

* ไมเกบในกรณท CPN เปนผเชา

ส าหรบผเชารายเดมทตอสญญา

- 0.5 ของเดอนของรายไดคาเชาและคาบรการส าหรบทกระยะเวลา

ส าหรบผเชารายใหม

- 0.5 ของเดอนของรายไดคาเชาและคาบรการถาระยะเวลาเชานอยกวา 1 ป

- 1.0 ของเดอนของรายไดคาเชาและคาบรการถาระยะเวลาเชาเทากบหรอมากกวา 1 ป แตไมถง 3 ป

- 1.5 ของเดอนของรายไดคาเชาและคาบรการถาระยะเวลาเชาเทากบหรอมากกวา 3 ป

- รอยละ 3.0 ของคาสทธการเชาลวงหนาทไดรบจากผเชาส าหรบสญญาเชาระยะยาวทมอายสญญามากกวา 3 ปและผเชาไดช าระคาสทธการเชาลวงหนา (คาเซง)

3.7 คาธรรมเนยมบรษทประเมนคาทรพยสน ช าระตามอตราทก าหนดโดยบรษทจดการรวมกบบคคลดงกลาว

3.8 คาธรรมเนยมและคาใชจายของผสอบบญช ช าระตามอตราทก าหนดโดยบรษทจดการรวมกบบคคลดงกลาว

3.9 คาธรรมเนยมผใหบรการอนๆ รวมทงทปรกษาอนๆ ไดแก คาทปรกษากฎหมาย คาทนายความ

ช าระตามอตราทก าหนดโดยบรษทจดการรวมกบบคคลดงกลาว

4. คาใชจายในการโฆษณา ประชาสมพนธ และสงเสรมการขายทเรยกเกบจากกองทนรวม



4.1 คาใชจายในการโฆษณา ประชาสมพนธ และสงเสรมการขายของกองทนรวม

ไมเกนรอยละ 0.50 ตอปของ NAV ทงน ในการออกและเสนอขายหนวยลงทนครงแรกจะก าหนดใหไมเกน

10,000,000.00 บาท หมายเหต คาธรรมเนยมและคาใชจายตามตารางแสดงคาใชจายดงกลาวเปนอตราทยงไมรวมภาษมลคาเพม ภาษธรกจเฉพาะ และ/หรอ ภาษอนใดในท านองเดยวกน (ถาม) ทงน คาใชจายทเกดขนจากการด าเนนงานของกองทนรวมในชวงระยะเวลา 1 ปแรกจะรวมกนไมเกนรอยละ 15 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมในกรณปกตทไมเกดเหตสดวสยและการประกอบการของกองทนรวมไมถกกระทบจากเหตการณใดๆ ทอยนอกเหนอจากการประมาณการของกองทนรวม นอกจากน ประมาณการดงกลาวเปนเพยงการประมาณการเบองตนเพอใชประกอบการจดจ าหนายหนวยลงทนเทานน ผลประกอบการทแทจรงจะเปนไปตามรายงานประจ าปของกองทนรวม

ภาคผนวก 1

รายงานประมาณการงบกาไรขาดทนและการปนสวนแบงกาไรตามสมมตฐาน

โดยบรษท เคพเอมจ ภมไชย สอบบญช จากด

SCB-1-106.indd 75 8/25/12 2:48:39 PM

SCB-1-106.indd 77 8/25/12 2:48:41 PM

SCB-1-106.indd 78 8/25/12 2:48:42 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

3

(��) ��

1 �� – 31 �� 2555

1 �� – 31 �� 2556

1 �� 2555 – 31 �� 2556

��

�� 3 (�) 155,883 513,457 496,205

�� 3 (�) 82 269 260

�� 3 (�) 1,417 4,250 4,250

�� 157,382 517,976 500,715

��

�� 3 (�) (16,995) (40,254) (43,832)

�� 3 (�) (1,199) (3,590) (3,593)

�� 3 (�) (225) (673) (674)

�� 3 (�) (150) (449) (449)

�� 3 (�) (1,409) (716) (1,886)

�� 3 (�) (725) (107) (797)

�� 3 (�) (22,529) (101,495) (90,193)

�� (226) (762) (731)

�� (357) (1,070) (1,070)

�� 3 (�) - (18,963) (12,642)

�� (43,815) (168,079) (155,867) �� 113,567 349,897 344,848

�� (��) (“�� ”) �� (“��”) �� 22 �� 2555

SCB-1-106.indd 79 8/25/12 2:48:45 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

4

1. ��

�� CPN �� (“��”) �� (“�� ”) �� (“�� ”) ��

�� (“��”) ��

2. ��

(�) ��

��

��

�� (“��”) �� (“��”) �� 106 ��

��

SCB-1-106.indd 80 8/25/12 2:48:49 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

5

��

��

(�) ��

�� 3 (�) ��

(�) ��

��

(�) ��

��

�� (�.�.�.) �� (�� ) �� (��)

SCB-1-106.indd 81 8/25/12 2:48:53 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

6

��

��

(�) ��

��

3. ��

�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556 ��

(�) ��

��

� �� (��)

� ��

��

1) ��

1.1) �� (��) �� 31 �� 2555 ��

SCB-1-106.indd 82 8/25/12 2:48:59 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

7

1.2) �� (��) �� 31 �� 2555 �� 10 ��

�� 31 �� 2555 �� 2555 - 2556 ��

�� (1) �� (2) �� 2555 �� 2556 (��) (��) ��

99.13 100.00

��: (1) ��

�� (2) ��

�� (��) �� 1 �� 2556 �� 44 �� 31 �� 2555 �� 2

��

��/��

SCB-1-106.indd 83 8/25/12 2:49:07 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

8

�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556

�� 2555 - 2556 ��/��

1. �� 3 �� 15 �� 3 ��

2. �� 2 �� 10 �� 2 ��

3. �� 1 �� 5 �� 1 ��

�� 1 �� 2

�� 2 �� 1 �� 2 �� 1 �� 74,605 �� 2 �� 6 (��) �� 7 �� 25 �� 44 �� 5,961 ��

SCB-1-106.indd 84 8/25/12 2:49:14 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

9

�� 2555 - 2556 �� 2 �� 31 �� 2555 �� 2 �� 1 �� 2556 ��

1.3) �� 1 �� 2555 �� 31 �� 2555

�� 2.8 �� 1.8 �� 2556 �� 9.3 �� 1.8 ��

��

��

�� (�� 2555 - �� 2556 �� ) ��

�� (��) �� 80*

* �� 2555 - 2556

�� 20 ��

SCB-1-106.indd 85 8/25/12 2:49:23 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

10

2) ��

�� 2555 - 2556 �� 0.05 �� 2555 - 2556

(�) ��

�� (�� ) �� /�� /��

��

1) ��

�� 1 �� - 31 �� 2555 �� 2556 �� 3.2 ��

SCB-1-106.indd 86 8/25/12 2:49:30 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

11

2) ��

�� 2555 �� 2556 �� 67 �� 5 ��

3) ��

�� 4 �� CPN �� 2.5 ��

4) ��

�� 1,271 �� 217,000 �� 2555 �� 2.3 �� 2556

5) ��

�� 2555 �� 58.5 �� 5 �� 2556

6) ��

� �� 2555 �� 2556 �� 14.4 �� 7 ��

SCB-1-106.indd 87 8/25/12 2:49:36 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

12

� �� 2555 �� 2556 �� 36 �� 5 ��

� �� (Skywalk) �� 2555 �� 2556 �� 1.9 �� 2 ��

� �� (Surrounding) �� 2555 �� 2556 �� 1.4 ��

��

- ��

- ��

- ��

- ��

- ��

- ��

(�) ��

�� (�.�.�.) �� 2.50 ��

SCB-1-106.indd 88 8/25/12 2:49:40 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

13

(�) ��

�� 2555 - 2556 �� 8 �� 370 �� 2 �� 31 �� 2555 �� 2556 �� (��) �� 12 �� MLR - �� 2 ��

(�) ��

�� 1 ��

�� 0.05 ��

(�) ��

�� 2555 �� 4 ��

1. �� 2 �� (��)

SCB-1-106.indd 89 8/25/12 2:49:47 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

14

2. ��

��

��

�� 1. �� 0.5 �� 2. ��

� �� 3 �� 0.5 �� 3 �� 1 ��

�� (��)

3. �� 0.23 ��

4. �� (Incentive Fee) �� 2 �� (�) ��

�� .�.�. �� 3 �� (��) �� (��) ��

(�) ��

�� 2 ��

SCB-1-106.indd 90 8/25/12 2:49:54 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

15

�� 1 �� 2555 ��

��

(�) ��

�� 1 �� 31 �� 2555 �� 2556 ��

2555 (4 ��) 2556 (��) (��) �� 1.4 4.9

�� (Major Renovation) �� 0.65 ��

(�) ��

��

SCB-1-106.indd 91 8/25/12 2:49:59 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

16

(�) ��

��

�� 96.5 ��

�� 8 �� (�) � �� 426.6 ��

��

�� 1 �� –

31 �� 2555 1 �� –

31 �� 2556 1 �� 2555 – 31 �� 2556

�� (��) 113.6 349.9 344.8 �� (��) 96.5 96.5 96.5 �� (��) 109.6 337.7 332.8 �� (��)(�) 426.6 426.6 426.6 �� (��) 0.26 0.79 0.79

SCB-1-106.indd 92 8/25/12 2:50:05 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

17

(�) ��

�� 2555 �� 2556 �� 8 �� 370 �� 2 �� 2 �� 31 �� 2555

��

�� 1 �� 2555 ��

(�) ��

�� 1 �� 2555 – 31 �� 2556 ��

� ��

� ��

SCB-1-106.indd 93 8/25/12 2:50:14 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

18

� ��

� ��

SCB-1-106.indd 94 8/25/12 2:50:15 PM


ขอมลเกยวกบการวเคราะหความไวตอการเปลยนแปลง (Sensitivity Analysis)

โดยบรษทหลกทรพย เมยแบงก กมเอง (ประเทศไทย) จากด (มหาชน)

SCB-1-106.indd 95 8/25/12 2:50:15 PM

SCB-1-106.indd 97 8/25/12 2:50:17 PM

SCB-1-106.indd 98 8/25/12 2:50:18 PM

SCB-1-106.indd 99 8/25/12 2:50:20 PM

SCB-1-106.indd 100 8/25/12 2:50:22 PM

SCB-1-106.indd 101 8/25/12 2:50:23 PM

SCB-1-106.indd 102 8/25/12 2:50:25 PM

SCB-1-106.indd 103 8/25/12 2:50:26 PM

SCB-1-106.indd 104 8/25/12 2:50:28 PM

SCB-1-106.indd 105 8/25/12 2:50:29 PM

SCB-1-106.indd 106 8/25/12 2:50:31 PM


ชอบรษทจดการ : บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จ ากด

ทอย : ไทยพาณชย ปารคพลาซา อาคาร 3 ชน 21 – 22

เลขท 19 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร เขตจตจกร


โทรศพท : 0-2949-1500

โทรสาร : 0-2949-1501

1. ชอ ประเภท และอายของโครงการจดการกองทนรวม

1.1 ชอโครงการ (ไทย) : กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท

1.2 ชอโครงการ (องกฤษ) : CPN Commercial Growth Leasehold Property Fund

1.3 ชอยอ : CPNCG

1.4 ประเภทโครงการ : กองทนรวมอสงหารมทรพย ประเภทไมรบซอคนหนวยลงทน โดยบรษทจดการจะยนค าขอตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเพอใหรบหนวยลงทนเปนหลกทรพยจดทะเบยนภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม

1.5 ลกษณะโครงการ : ระบเฉพาะเจาะจง

1.6 ประเภทการลงทน : อสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพย

1.7 อายโครงการ : ไมก าหนดอายโครงการ

1.8 วนททไดรบอนมตใหจดตงและจดการ : 31 สงหาคม 2555

1.9 วนเวลาท าการเสนอขายหนวยลงทน : 4-10 กนยายน 2555

Risk Spectrum

ความเสยงต า/ มความซบซอนต า ความเสยงสง/

มความซบซอนสง 1 2 3 4 5 6 7 8

กองทนรวมตลาดเงนทลงทนเฉพาะในประเทศ

กองทนรวมตลาดเงนทลงทนใน

ตางประเทศบางสวน

กองทนรวมพนธบตรรฐบาล

กองทนรวม ตราสารหน

กองทนรวมผสม

กองทนรวม ตราสารแหงทน

กองทนรวมหมวด

อตสาหกรรม

กองทนรวมทลงทนในทรพยสนทางเลอก

กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท

(CPNCG)


(2) ฝากหนวยลงทนไวทบรษทนายหนาซอขายหลกทรพยทผจองซอมบญชซอขายหลกทรพย ซงจะน าหนวยลงทนทไดรบการจดสรรเขาฝากไวกบบรษท ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จ ากด เพอเขาบญชซอขายหลกทรพยของผจองซอนน

อยางไรกตาม บรษทจดการขอสงวนสทธทจะปฏเสธการจองซอหนวยลงทนตามชดเอกสารจองซอหนวยลงทน ในกรณทบรษทจดการไดพจารณาแลวเหนวาการจองซอหนวยลงทนดงกลาวมผลกระทบในอนาคตตอการลงทนของกองทนรวมหรอตอผถอหนถอหนวยลงทน หรอตอชอเสยงหรอตอความรบผดชอบทางกฎหมายในอนาคตของบรษทจดการ โดยไมจ าเปนตองแจงใหผจองซอหนวยลงทนทราบลวงหนา

3 การรบช าระและการเกบรกษาเงนคาจองซอหนวยลงทน

ในการเสนอขายหนวยลงทนครงแรก การรบช าระและการเกบรกษาเงนคาจองซอหนวยลงทนมรายละเอยดดงตอไปน


(1) ผจองซอหนวยลงทนจะตองช าระคาจองซอครงเดยวเตมจ านวนทจองซอในวนทจองซอ โดยช าระเปนเงนสด เชค ดราฟท แคชเชยรเชค เงนโอนจากเงนฝากบญชธนาคาร หรอค าสงหกบญชธนาคาร (รบเฉพาะเงนโอนหรอค าสงหกบญชจากบญชทเปดกบผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละราย)หรอวธอนใดทบรษทจดการยอมรบ โดยสามารถช าระเงนคาจองซอหนวยลงทนไดทบรษทจดการ ผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน ทงนผจองซอจะตองลงวนททจองซอและขดครอมเฉพาะสงจายบญชเงนฝากประเภทกระแสรายวน ตามทผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายไดเปดไวเพอการน โดยระบชอ ทอย และหมายเลขโทรศพทของผจองซอลงบนดานหลงของเชค ดราฟท หรอแคชเชยรเชคดงกลาว เพอความสะดวกในการตดตอและเพอผลประโยชนของผจองซอหนวยลงทน

กรณทจองซอดวยวธอนทมใชเงนสด ผจองซอจะตองลงวนทใหบรษทจดการสามารถเรยกเกบเงนไดกอนระยะเวลาการเสนอขายครงแรกจะสนสดลง (กอนเวลา 15.00 น. ของวนท10 กนยายน 2555)

ทงน รายละเอยดวธการรบช าระเงนทบรษทจดการ ผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายก าหนด อาจมความแตกตางกนบาง ขอใหผจองซอทวไปปฏบตตามเงอนไขทบรษทจดการ ผจดการการจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายแตละรายจะก าหนด

(2) หลงจากทบรษทจดการ ผรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจ าหนายหนวยลงทน ผจดจ าหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน ไดรบชดเอกสารจองซอหนวยลงทน จะออกส าเนาใบจองซอหนวยลงทนใหแกผจองซอไวเปนหลกฐาน


รายงานประมาณการงบกาไรขาดทนและการปนสวนแบงกาไรตามสมมตฐาน

โดยบรษท เคพเอมจ ภมไชย สอบบญช จากด

SCB-1-106.indd 75 8/25/12 2:48:39 PM

SCB-1-106.indd 77 8/25/12 2:48:41 PM

SCB-1-106.indd 78 8/25/12 2:48:42 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

3

(��) ��

��

��

��

��

��

��

��

�� 15 3 2 51 6 5 15

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�� ( 3 15) (16 ) (155 6 ) �� 113 56 3 3

��

��

SCB-1-106.indd 79 8/25/12 2:48:45 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

4

1 ��

�� CPN ��

��

2 ��

(�) ��

��

� ��

��

�� 106 ��

��

��

SCB-1-106.indd 80 8/25/12 2:48:49 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

5

��

��

(�) ��

��

��

() ��

��

(�) ��

��

��

��

��

SCB-1-106.indd 81 8/25/12 2:48:53 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

6

��

��

(�) ��

��

3 ��

��

(�) ��

��

� ��

� ��

��

��

��

SCB-1-106.indd 82 8/25/12 2:48:59 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

7

��

� ��

��

�� (1) �� (2) �� 2555 �� 2556 (��) (��) ��

��

� ��

� ��

��

��

��

SCB-1-106.indd 83 8/25/12 2:49:07 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

8

��

��

��

��

��

��

��

��

�� 1 �� 2

��

��

SCB-1-106.indd 84 8/25/12 2:49:14 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

9

��

��

��

��

��

��

��

� ��

SCB-1-106.indd 85 8/25/12 2:49:23 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

10

��

��

��

(�) ��

��

��

1) ��

��

��

SCB-1-106.indd 86 8/25/12 2:49:30 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

11

2) ��

��

3) ��

�� CPN ��

4) ��

��

��

5) ��

��

6) ��

� ��

SCB-1-106.indd 87 8/25/12 2:49:36 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

12

� ��

� ��

��

� ��

��

� ��

��

��

��

��

��

��

() ��

��

SCB-1-106.indd 88 8/25/12 2:49:40 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

13

(�) ��

��

��

(�) ��

��

��

��

��

(�) ��

� ��

��

��

SCB-1-106.indd 89 8/25/12 2:49:47 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

14

��

��

��

��

��

��

�� (�) ��

��

�� (�) ��

��

SCB-1-106.indd 90 8/25/12 2:49:54 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

15

��

��

��

�� (�) ��

��

��

��

() ��

��

SCB-1-106.indd 91 8/25/12 2:49:59 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

16

(�) ��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

SCB-1-106.indd 92 8/25/12 2:50:05 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

17

(�) ��

� ��

��

��

��

��

(�) ��

��

� ��

� ��

SCB-1-106.indd 93 8/25/12 2:50:14 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

18

� ��

� ��

SCB-1-106.indd 94 8/25/12 2:50:15 PM


ขอมลเกยวกบการวเคราะหความไวตอการเปลยนแปลง (Sensitivity Analysis)

โดยบรษทหลกทรพย เมยแบงก กมเอง (ประเทศไทย) จากด (มหาชน)

SCB-1-106.indd 95 8/25/12 2:50:15 PM

SCB-1-106.indd 97 8/25/12 2:50:17 PM

SCB-1-106.indd 98 8/25/12 2:50:18 PM

SCB-1-106.indd 99 8/25/12 2:50:20 PM

SCB-1-106.indd 100 8/25/12 2:50:22 PM

SCB-1-106.indd 101 8/25/12 2:50:23 PM

SCB-1-106.indd 102 8/25/12 2:50:25 PM

SCB-1-106.indd 103 8/25/12 2:50:26 PM

SCB-1-106.indd 104 8/25/12 2:50:28 PM

SCB-1-106.indd 105 8/25/12 2:50:29 PM

SCB-1-106.indd 106 8/25/12 2:50:31 PM