Módulo 1
Unidad 1
Lectura 1
Parte General
Materia: Práctica Profesional y Registral I
Profesora: Andrea Belmaña
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1. 1. Publicidad
1.1.1 Concepto. Distintos medios de
publicidad.
En Derecho, dar “publicidad” significa hacer público y notorio para
la comunidad, un hecho jurídico, una relación jurídica o una
situación jurídica relevante.
Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurídico: puede llevarse a
cabo mediante asientos en reparticiones creadas al efecto, o con otros
métodos, denominados extrarregistrales.
Como medios de publicidad EXTRARREGISTRAL, podemos mencionar
los edictos en el boletín oficial u otro diario de amplia circulación, la toma
de razón en un expediente (como sería anotar un embargo sobre bienes de
la herencia, en el expediente sucesorio; ello se realiza por medio de un
simple certificado labrado por el secretario del tribunal).
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En la época colonial, la tarea de dar publicidad, era cumplida por oficiales
que pregonaban las comunicaciones en lugares públicos, o bien se pegaban
edictos en el muro de las iglesias a la salida de la misa dominical.
Sin embargo, el medio de dar publicidad a los derechos en forma
extrarregistral, por excelencia, era (y sigue siendo) la publicidad posesoria.
La publicidad posesoria, consiste en la exteriorización del poder físico sobre
la cosa y es el modo genérico de dar a público conocimiento la titularidad
del derecho de propiedad, que sentó el código civil de Vélez (sancionado a
fines del siglo XIX). En esa época, se sabía quién era dueño de una cosa
mueble o inmueble, porque ejercía el uso y extraía sus frutos en frente de
toda la comunidad. Era un método efectivo para sociedades pequeñas y
poblaciones donde los habitantes se conocían, pero resultaría insuficiente
en la actualidad en relación a ciertos bienes, en especial los inmuebles.
La publicidad posesoria es una forma de hacer conocer los derechos a la comunidad
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En contraposición, la publicidad REGISTRAL fue utilizada por Vélez sólo
para las hipotecas. En la actualidad, la mayoría de bienes que alcanzan
cierto valor, son registrables (inmuebles, automotores, aeronaves, buques,
derechos intelectuales, etc.)
Resumiendo:
PUBLICIDAD:
Implica hacer pública una situación jurídicamente relevante, por los
medios establecidos en el ordenamiento vigente.
MEDIOS DE PUBLICIDAD:
Registrales: Asientos en reparticiones creadas al efecto
Extrarregistrales: edictos, toma de razón en expedientes judiciales,
posesión, pregones, etc.
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1.1.2 La publicidad registral. Función:
seguridad estática y dinámica.
La función primordial de la publicidad, es contribuir a la seguridad
jurídica de la comunidad. Ello se consigue, haciendo posible a los
interesados, conocer quién es titular de qué derecho. De esta forma, se
hacen más previsibles las relaciones jurídicas y se contribuye a la paz
social.
En la realidad, se presentan numerosos conflictos cuando sujetos que
aparentan ser titulares de derechos, realizan actos de disposición a favor de
terceros, propiciando litigios entre quien era verdadero propietario el
tercero que adquiere de buena fe.
Pasa -por ejemplo- cuando un bien es vendida por quien en realidad lo
alquilaba y se hizo pasar por dueño, o por quien lo tiene en su poder en
virtud de un préstamo o comodato, o como depositario.
La publicidad ayuda así a dar solución a estos conflictos, protegiendo a
estos terceros adquirentes de derechos, que tienen acceso al registro
respectivo, para averiguar quién es el verdadero dueño. Llevar los hechos
jurídicos relevantes al público conocimiento de la comunidad interesada,
brinda seguridad estática y dinámica a los derechos.
Entendemos por seguridad estática, la protección del derecho
adquirido por los sujetos, es decir la relación existente entre un sujeto y una
cosa, frente a los posibles ataques o turbaciones a esa relación por parte de
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terceros; por ejemplo, la propiedad sobre un inmueble, el usufructo sobre
un automotor, el otorgamiento de una patente al inventor. Al inscribirse
estos derechos, el titular se asegura que los demás conozcan su titularidad.
En cambio, se llama seguridad dinámica, o de tráfico aquella que
procura la protección de los terceros que se ven involucrados en la
circulación de la riqueza. Es decir, protege a quienes desean adquirir los
derechos circulantes, pues pueden conocer quién es el titular inscripto.
Resumiendo:
La función de la publicidad, es dotar de seguridad dinámica al tráfico y
seguridad estática a los derechos adquiridos, contribuyendo así a la paz
social.
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1.1.3 Efectos de la publicidad:
constitutivos – declarativos –
convalidantes
La publicidad registral tiene distintos efectos, según sea la
situación jurídica publicitada y el objeto sobre el que recaiga.
La publicidad registral, puede tener distintos efectos sobre el hecho o
relación jurídica que se está anotando o inscribiendo. En algunos
casos, la inscripción solo “declara” o da a conocer un derecho
existente, en otros, en cambio, la inscripción termina de perfeccionar el
negocio jurídico y hace nacer o “constituye” el derecho. El
ordenamiento, al reglar sobre cada tipo de bienes, determina si los
derechos sobre aquellos deben inscribirse y qué efectos tiene esta
inscripción.
Antes de enunciar los efectos de la publicidad registral, es necesario
efectuar una aclaración previa. Los derechos personales nacen
inmediatamente con la firma del contrato. Así, el deudor, el inquilino,
el acreedor, etc., adquieren su posición jurídica con la sola suscripción
del instrumento.
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En cambio, para adquirir un derecho real se necesita el título
(contrato, testamento, sentencia, etc.), que deberá reunir las
formalidades que el ordenamiento regla, más el modo (entrega de la
cosa o “tradición”). Así, para transferir la propiedad de un inmueble,
se necesita un título que debe constar en escritura pública, más la
entrega de la cosa (que puede ser mediante puesta en posesión, entrega
de llaves, entre otras).
Con las cosas muebles, es aún más fácil, pues el título puede incluso
ser un contrato verbal. Efectivamente, si recibimos un regalo de
cumpleaños (digamos un electrodoméstico), celebramos un contrato
de donación verbal, sobre cosa mueble. El derecho real, nace cuando
asentimos (consentimiento que perfecciona el contrato) y somos
puestos en posesión del mismo (tradición).
A) CONSTITUTIVIDAD: Este es uno de lo máximos exponentes de los
efectos que puede producir la publicidad registral.
El efecto de constitutividad, implica que la ley establece como requisito
necesario para el nacimiento de un derecho real, la inscripción del acto
jurídico que le dio origen (compraventa, donación, permuta, etc.). Así, si
la transferencia de propiedad no ha sido inscripta, el adquirente no es
Los derechos personales nacen con el título. Los derechos reales, necesitan título y modo
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jurídicamente el nuevo dueño, aún cuando haya pagado el precio y se le
haya hecho entrega del bien.
En nuestro ordenamiento, este efecto lo encontramos en el Registro de
Automotores y en el Registro de Caballos Pura Sangre de carrera.
B) OPONIBILIDAD: La inscripción u anotación, se efectúa sólo para dar
conocer a los terceros interesados, la situación jurídica de un bien. Todo
tercero involucrado en una transacción sobre un bien registrable, se ve
impedido de aducir desconocimiento sobre las constancias registrales,
pues éstas se presumen conocidas por todos, sin admitirse prueba en
contrario, de forma análoga a la publicación de las leyes, que impide
alegar ignorancia o error de derecho. Son registros declarativos el de
inmuebles, buques, aeronaves, etc. .
C) CONVALIDACION: Aquí la inscripción es un factor de saneamiento
de los títulos. Así, aquellos negocios que nacieron con vicios, se validan
plenamente sólo con lograr la inscripción del título.
No existen registros con estas características en Argentina. En nuestro país,
los títulos viciados, aún inscriptos, continúan siendo ineficaces. Por
ejemplo, la escritura de venta de inmueble, otorgada por quien se hizo pasar
por dueño y no lo era, no transfiere el inmueble por más que haya obtenido
inscripción registral. Lo mismo sucede con cualquier derecho registrable.
La inscripción declarativa, otorga oponibilidad al derecho.
La inscripción constitutiva da nacimiento al derecho.
La inscripción convalidante, sanea los vicios del título que se inscribe.
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Resumiendo:
Los derechos sobre ciertos bienes, así como su transmisión,
modificación o extinción, deben inscribirse. Según sea el objeto
sobre el que recaiga, esta inscripción tendrá efectos de mera
publicidad y oponibilidad (inmuebles, buques, aeronaves, etc.), o
terminará de constituir el derecho (automotores, caballos de pura
sangre de carrera).
1.1.4 Distintos tipos de registro
La registración puede girar en torno a una cosa, un individuo o un
título y, a su vez, pueden utilizarse distintas técnicas de
registración (transcripción, inscripción o enlegajamiento). Hay
registros que sólo reciben el acto jurídico, y otros que además
contribuyen a su celebración.
En nuestro ordenamiento, encontramos diversos tipos de registro,
según el objeto sobre el cual recaigan las distintas inscripciones o
anotaciones.
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Reservamos la palabra “inscripción” para hablar de derechos
(tanto reales como personales)
Y utilizamos técnicamente la palabra “anotación” para aludir a
todo otro tipo de asientos, tales como medidas cautelares, notas de
correlación, enmiendas, índices, etc.
Registros personales: El eje es el individuo. Tal es el caso del
Registro del estado civil y capacidad de las personas. Cuando una
persona nace, se le otorga un número de identificación personal
(D.N.I.) y todos los cambios de estado (matrimonio, divorcio,
fallecimiento, declaración de demencia o levantamiento de la
misma, etc.), se anotan en su legajo personal.
También es el caso de las oficinas de sociedades anónimas,
fundaciones, Asociaciones, etc. que lleva el Registro Público de
Comercio. En estos registros, se inscribe la constitución, las
modificaciones al contrato, la quiebra, etc. , abriendo un legajo con
número de matrícula que actúa como número de identificación
durante toda la vida de la persona jurídica. También cuenta con una
oficina de matriculación de comerciantes, para personas físicas.
Registros Reales: El eje de registro, es un objeto (del latín “res”,
cosa). Así, en relación al automotor se abre un número de dominio
(comúnmente conocido como “patente”) y en relación a los
inmuebles, aeronaves, buques, etc., se abre una matrícula. Las
transferencias de dominio, las medidas cautelares ordenadas por un
juez, la baja de circulación, etc., se anotan e inscriben en relación a
ese número.
Registros causales: Lo que se inscribe o anota, es la relación jurídica
o “causa”, que hace cambiar los derechos. Entonces, se llevan
separadamente libros sobre las distintas situaciones jurídicas que
pueden recaer sobre una cosa. Por ejemplo, digamos que un registro
causal sobre inmuebles, tendrá un libro para “derecho real de
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dominio”, otro para “hipotecas”, otro “cautelares”, y así
sucesivamente. En forma análoga, sobre los distintos tipos de
bienes. Desde la sanción de la ley 17801, que unificó el sistema
registral inmobiliario, y se eliminaron este tipo de registros causales
en relación a los bienes raíces.
A su vez, según la actuación que desplieguen, los registros pueden ser:
1. De recepción: registran principalmente
documentos confeccionados fuera de la repartición, son ejemplos de
este tipo el registro del automotor o el inmobiliario.
2. De actuación: registran principalmente
documentos confeccionados dentro de la repartición, por ejemplo el
registro civil y de capacidad de las personas, que inscribe las actas
de matrimonio o nacimiento, labradas allí mismo.
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1.1.5 Distintas técnicas de registración
La registración, según los distintos casos, puede llevarse a cabo por
inscripción, trascripción o enlegajamiento.
Se efectúa por inscripción :
Cuando la oficina del registro recibe el documento y realiza un extracto de
él, mediante breves notas que consignan los datos principales de la
relación jurídica: sujeto (ej. titular inscripto que transmite y adquirente) –
objeto (ej. Casa) – causa (ej. Escritura de compraventa) y los vuelca en el
asiento (Matrícula).
Se efectúa por trascripción:
Cuando la oficina no extracta sino copia la totalidad del documento
portante de la relación jurídica. En nuestro país, no hay registros que
utilicen esta técnica.
Esta transcripción puede ser total o parcial y se compila en tomos
debidamente foliados y por orden cronológico, formándose aparte los
índices. El sistema es engorroso y era usado antiguamente, antes de la
invención de las fotocopias.
Se efectúa por enlegajamiento:
Cuando la oficina recibe directamente el documento original y lo guarda
archivado (tal el caso del registro del automotor, donde los formularios en
original –ej. Formulario 08 de transferencia- son incorporados junto al
título del automotor y demás documentación, a una carpeta llamada legajo,
que se conserva en el registro).
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Resumiendo:
Los registros pueden ser: PERSONALES – REALES – CAUSALES
La técnica de registración utilizada, puede ser: TRANSCRIPCIÓN –
INSCRIPCIÓN – ENLEGAJAMIENTO.
El registro puede limitarse a RECIBIR el documento, o puede contribuir
a su CELEBRACIÓN.
1.2. Principios Registrales:
Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que
inspiran las leyes registrales.
En nuestro país, la ley registral por
antonomasia, es la del registro de la propiedad inmobiliaria, Ley Nacional
N° 17.801 (LNR). En ella, los principios no se encuentran consignados
expresamente, como suele suceder en algunos ordenamientos.
La ley fue redactada en base a las pautas fijadas en el proyecto de ley
elaborado por los Dres. Edgardo Scotti (Director del registro de la
propiedad inmueble de la ciudad de Buenos Aires) y Miguel Falbo (Rector
de la Universidad Nacional de Buenos Aires), que tomaron como base las
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conclusiones de la primera reunión de Directores de registros provinciales,
celebrada en Buenos Aires en el año 1964.
Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, francesa y
en la reglamentación del código de Vélez en materia de registración de
hipotecas (recordemos que nuestro código civil, de entre todos los derechos
patrimoniales, sólo mandaba registrar el derecho real de hipoteca).
Los principios registrales son:
Inscripción
Publicidad
Rogación
Legalidad
Especialidad
Prioridad
tracto sucesivo
La doctrina ha focalizado su análisis en los preceptos de la ley 17801, pero
éstos se repiten en las demás leyes registrales.
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Resumiendo:
Los principios registrales son ideas fuerza que inspiraron al legislador
al momento de la sanción de la normativa registral Generalmente no se
encuentran enunciados expresamente en las leyes.
1.2.1 Inscripción
La ley registral establece qué documentos ingresan al Registro y qué
situaciones jurídicas deben ser asentadas.
La acción de asentar las situaciones jurídicas registrables, se denomina
“registración” y –como se dijera anteriormente, se reserva el término
“inscripción” para las mutaciones en los derechos reales, en tanto a
“anotación” alude a las medidas cautelares, notas marginales, de
correlación, etc. Así, se inscriben los derechos reales de dominio o
propiedad, usufructo, superficie forestal, propiedad horizontal, etc., en
tanto que se anotan los embargos, enmiendas, inhibiciones, correlación con
planos y planillas, etc.
A su vez, tanto las inscripciones como las anotaciones, pueden ser objeto de
una “cancelación”. Así, se puede cancelar la inscripción sobre una
hipoteca (porque se pagó la deuda), o se puede cancelar la anotación de un
embargo (por orden del juez).
En algunos ordenamientos, la registración de los derechos reales
sobre inmuebles es optativa (por ejemplo España), mientras que en
En el Registro, encontramos diversos tipos de asientos: inscripciones, anotaciones o cancelaciones.
En nuestro país, es obligatoria la inscripción de los derechos reales sobre inmuebles
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nuestro país se entiende que es obligatoria. Ello surge de los siguientes
artículos de la Ley Nacional Registral 17.801 (En adelante, LNR):
Art. 2. De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y
concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros
y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se
inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos: a)
Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan
derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos,
inhibiciones y demás providencias cautelares; c) Los establecidos por
otras leyes nacionales o provinciales.
Art. 23. Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar
documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de
derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el
Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en
la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según
las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán
consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación.
De esta forma, el inmueble con título no registrado, sale del comercio
jurídico, pues ningún escribano autorizará negocios jurídicos sobre el
mismo.
Es importante determinar cuáles son los documentos portantes de los
derechos que se desean inscribir o anotar.
El art. 3 de la LNR, nos da los requisitos que deben tener los documentos
que ingresen al registro:
Art. 3. Para que los documentos mencionados en el artículo anterior
puedan ser inscriptos o anotados deberán reunir los siguientes requisitos:
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a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o
administrativa, según legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados
sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros
complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración,
sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento
practicable. Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán
ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma
de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o
funcionario competente.
Entonces, la regla es el acceso de instrumentos públicos al registro. El art.
979 del código civil (cuya lectura recomendamos), brinda una larga
enumeración de los instrumentos públicos, que se puede resumir diciendo:
Instrumento público, es todo aquel documento redactado y firmado por
oficial público competente, notarial, judicial o administrativo, en uso de sus
facultades fedatarias (esto es, dando fe de los hechos que pasan por ante su
presencia). Así, consistirán en escrituras o actas notariales, actuaciones
judiciales o administrativas, en las cuales un acto jurídico pasado por ante
el oficial público, hace nacer, mutar o extingue un derecho.
Instrumentos privados que acceden: Todo documento redactado y
firmado por las partes, se considera un instrumento privado; no importa
que las firmas se encuentren certificadas por un escribano público,
circunstancia que sólo contribuye a dotarlo de fecha cierta.
Los instrumentos públicos pueden ser notariales, judiciales o administrativos
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Las excepciones al principio que indica el ingreso de instrumentos públicos
al registro, son pocas y deben estar consignadas expresamente en ley
nacional o provincial, por ejemplo boletos de compraventa de lotes
adquiridos en remate según ley 14.005 o boletos de compraventa de PH ley
19.724.
Tercero registral: se denomina así a la persona que tiene un interés
legítimo en relación a un asiento, como el acreedor a quien se ha burlado
simulando la venta del bien sobre el que recaía su garantía. Así, en el
ejemplo dado, cuando la falsa venta se inscribe, el acreedor se transforma
en un tercero registral respecto de la inscripción, pues tiene un interés
legítimo en que la misma sea declarada inoponible (o sea, inexistente para
él). Tal pretensión, sólo puede ser atendida mediante una sentencia judicial.
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1.2.2 Publicidad
La publicidad de los derechos, otorga seguridad jurídica a un Estado
y puede ser analizada bajo la faz material o formal. Cuando se
comprueban fugas registrales, el propio Estado es responsable de
resarcir los daños y perjuicios ocasionados.
La publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer posible
el conocimiento de la situación jurídica en que se encuentra un bien, a la los
interesados, y ostenta como finalidad primordial, la protección del crédito y
la seguridad en el tráfico jurídico –como se explicara anteriormente-. La
publicidad registral, puede ser estudiada desde dos puntos de vista:
• Publicidad material: Es toda publicidad ingresada por los
interesados al Registro, por ej. la noticia de cambio de
titular de dominio sobre un bien. La publicidad material,
produce efectos sobre los derechos, tales como oponibilidad
o constitutividad.
• Publicidad formal: Hace a la información que brinda el
registro a través de sus asientos. Es la que egresa del
Registro; por ejemplo fotocopia del folio real, informes, etc.
Se encuentra consagrada en el art. 21 de la LNR:
Art. 21. El Registro es público para el que tenga interés legítimo en
averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o
interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarán la forma
en que la documentación podrá ser consultada sin riesgo de adulteración,
pérdida o deterioro.
Los efectos de la publicidad, han sido estudiados en puntos anteriores de este módulo.
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FUGAS REGISTRALES: ¿Qué pasa si el Registro “olvida” informar un
embargo u otra cautelar, o asevera algo erróneo (por ej. equivoca la
titularidad de un dominio), en el marco de un informe o de un certificado
registral?
Veamos qué dijo Vélez respecto de las hipotecas:
Art. 3.146. El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por
orden del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que
determinado inmueble está libre de gravamen.
Art. 3.147. El es responsable de la omisión en sus libros de las tomas de
razón, o de haberlas hecho fuera del término legal. Es responsable
también del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mención en sus
certificados, de las inscripciones o tomas de razón existentes, o por negar
la toma de razón que se le pide por persona autorizada para ello.
Por ello, es el Estado quien responderá ante una omisión u error
en las registraciones o los informes. Será, en el caso del Registro
inmobiliario, la provincia donde esté ubicado y en el caso de un Registro
nacional (como buques o aeronaves), responderá el Estado Nacional.
1.2.3 Rogación
El Registro actúa a pedido de parte interesada y no de oficio, a salvo
excepciones receptadas expresamente por el ordenamiento.
Este principio establece que la actividad del registrador debe ser impulsada
por los interesados. El art. 6 de la ley 17.801 expresa, en tal sentido:
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Art. 6. La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su
reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con
atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su
intervención.
Como menciona el inciso b), en las distintas leyes registrales provinciales se
pueden establecer otros requisitos; por ejemplo la ley 5771 de la provincia
de Córdoba (art. 4), establece que para variar una situación registral, la
petición deberá formularse exclusivamente por notario de registro,
autoridad judicial o autoridad administrativa de la Provincia, según la
naturaleza del documento. La inscripción o anotación de instrumentos
privados se efectuará con intervención de un abogado de la matrícula o
notario de registro de la provincia.
Se denomina “petición” o “rogación” a la solicitud de inscripción,
anotación, cancelación, etc. que efectúa el interesado. Debe ir acompañada
de los títulos que invoca y estar contenida en el formulario tipo que cada
registro establece.
Hay casos en que las mutaciones registrales se producen sin rogación. Son
las excepciones al principio y fundamentalmente hay dos casos:
rectificaciones de asientos inexactos y caducidad.
La posibilidad de rectificar asientos inexactos, es establecida en la LNR:
Art. 34. Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que,
en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo
registrado y la realidad jurídica extrarregistral.
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Art. 35. Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente
provenga de error u omisión en el documento, se rectificará, siempre que
a la solicitud respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza
que el que la motivó o resolución judicial que contenga los elementos
necesarios a tal efecto. Si se tratare de error u omisión material de la
inscripción con relación al documento a que accede, se procederá a su
rectificación teniendo a la vista el instrumento que la originó.
Algunas leyes provinciales, autorizan la rectificación de los asientos
inexactos de oficio, en casos de errores evidentes (como consignar año
del negocio jurídico el 2200 en lugar del 2002); sin embargo, en la
práctica, las rectificaciones en los asientos y las reconstrucciones de folios
deteriorados o faltantes, son impulsadas por las partes, puesto que las
reparticiones registrales se encuentran colapsadas.
Por su parte, la caducidad, es la pérdida de validez de ciertas anotaciones o
inscripciones, por el mero paso del tiempo, sin necesidad de que ello se
haga presente en forma expresa (art. 37 LNR). Por ejemplo, las medidas
cautelares caducan a los 5 años de su anotación y la inscripción de hipoteca,
caduca a los 20 años, siempre que no sea reinscripta, así como la prenda
sobre automotores, a los 5 años (según ley prendaria).
1.2.4 Legalidad
Los instrumentos que ingresan al Registro, son sujetos a control de legitimidad.
Según este principio, los títulos que ingresen al Registro serán sometidos a
un examen o calificación, a los fines de controlar si son válidos y perfectos,
cumpliendo los requisitos de ley. A este deber-facultad que tiene el
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registrador, se ha dado en llamar “función calificadora”. Así, la LNR
enuncia:
Art. 8. El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de
los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare
de ellos y de los sistemas respectivos.
Hay dos posturas doctrinarias respecto de esta norma: la restringida,
interpreta literalmente el texto y estima que el registrador sólo debe
verificar las formalidades de cada tipo de acto (que sea un instrumento
público, con firma del funcionario o escribano, con sello del notario, etc.);
mientras que la tesis amplia, considera que es necesario adentrarse en
algunos aspectos intrínsecos del instrumento, tales como capacidad y
titularidad de los disponentes y, asimismo, correlacionar la situación que se
desea asentar, con las demás anotaciones e inscripciones ya existentes en el
Registro (como el folio personal, controlando que quien dispone no esté
inhibido).
Una vez que el registrador ha calificado –para lo cual la ley otorga treinta
días desde la presentación del instrumento- tiene tres opciones: lo inscribe,
lo observa o lo rechaza.
Art. 9. Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente
manera: a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y
manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al
solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique.
Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo
de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del
documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada
del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación
formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta
solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación
provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese
rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que
correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se
mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. La
reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben
sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales
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caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre
el plazo de su vigencia.
Para entender acabadamente cuándo un documento es rechazado y
cuándo es observado, debemos repasar las nociones de acto jurídico
válido, nulo (de nulidad absoluta o relativa) y anulable. Veamos el
sistema de nulidades de nuestro código civil:
1. Actos Nulos: aquéllos en donde el vicio es manifiesto y
surge de la simple lectura del instrumento. A su vez, este
vicio puede ser:
a. De nulidad absoluta: está comprometido el orden público (por
ejemplo, casos de objeto ilícito como venta de material genético,
o falta de las formas esenciales de los instrumentos públicos);
estos actos son insubsanables y el registro rechaza el documento,
que es inscripto provisionalmente a los fines de dar tiempo a la
interposición del recurso respectivo.
b. De nulidad relativa: es afectado el interés privado de los
particulares (por ejemplo, un acto de disposición realizado por
un menor o por un representante de una persona jurídica que no
acredita suficientemente el mandato, también es el caso de que
faltare algún requisito de forma no esencial en el acto), se
establecen en protección del particular afectado y son
subsanables. El registro observa los documentos y los inscribe
provisionalmente por 180 días contados desde su presentación,
plazo en que los interesados deberán subsanar los vicios.
2. Actos anulables: aquéllos en donde el vicio está oculto y es
necesaria una investigación en sede judicial. El registrador
procederá a la inscripción o anotación del documento, pues
no tiene potestades para la investigación de los vicios no
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manifiestos y tampoco llega a conocer que el instrumento
padece de ellos (ya que formalmente, es correcto). Sería el
caso de una compraventa en donde el disponente fue
amenazado, o en la cual se han falsificado los documentos y
un tercero se hace pasar por el disponente. En estos casos,
los interesados en atacar la registración, deberán iniciar un
proceso judicial cuya sentencia anule el acto jurídico y
ordene al Registro el cambio o cancelación de la mencionada
registración.
1.2.5 Especialidad
En toda situación jurídica que se presente para registrar, deben estar
perfectamente individualizados los elementos de la relación jurídica
subyacente: sujeto, objeto y causa.
Según este principio, toda situación jurídica que se pretenda registrar,
debe tener perfectamente individualizados sus elementos esenciales
(sujeto – objeto – causa). La situación jurídica puede consistir en un
acuerdo de voluntades, disposición testamentaria, una orden judicial
(por ej. traba de cautelar), un hecho jurídico como la muerte del
usufructuario, que pone fin a usufructo o como la pérdida de patente del
automotor o su salida de circulación, etc.
Para individualizar los sujetos titulares de derechos sobre un
inmueble, en la matrícula inmobiliaria se dispone una columna
específica; allí se consignan los datos exigidos sobre los comparecientes
en las Escrituras públicas (art. 1001 del código civil). Igualmente, los
datos de los titulares de derechos sobre automotores, surgen del título
del automotor, y ello se repite en forma análoga en todos los registros.
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Si lo que se anota es una orden judicial, se consignará detalladamente
los datos del tribunal oficiante.
Por causa, se entiende al hecho o acto jurídico que da origen a la
anotación o inscripción. Recordemos que “hecho jurídico”, es todo
acontecimiento de la realidad que causa un cambio en la vida jurídica de
los sujetos (como el menor que cumple 18 años, el soltero que contrae
matrimonio, la destrucción de una cosa, etc.). Si el hecho jurídico es
producido por la voluntad de lo sujetos, será un contrato o un acto de
última voluntad (como el testamento.) Si la causa jurídica está
contenida en una escritura pública, se hará constar el número de
aquélla, la fecha, el registro notarial del escribano, etc.; si es una orden
judicial o administrativa, deberá mencionarse el número y fecha de la
resolución y transcribirse la parte pertinente, o adjuntar fotocopias
auténticas.
En cuanto a la determinación del objeto, si es un inmueble, se debe
hacer constar en la matrícula inmobiliaria la descripción física
(narración del plano), en cuanto a superficie, linderos, ubicación
geográfica, etc. y los antecedentes dominiales. El art. 12 de la ley
registral enumera los datos que debe contener el asiento de
matriculación, pero por analogía se extiende a todos los demás asientos;
allí encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los elementos de
la relación jurídica. El mismo reza:
12. El asiento de matriculación llevará la firma del registrador
responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la
ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y
cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su
nomenclatura catastral, se identificara el plano de mensura
correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia
real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio,
con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas.
Hecho jurídico" es todo acontecimiento de la realidad que causa un cambio en los derechos de las personas. Si el hecho jurídico es ocasionado por la voluntad de las personas, se denomina "acto jurídico".
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Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o
razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la
proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de
adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario
autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al
momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de
presentación del documento en el Registro.
Igualmente, si lo registrado es un automotor, aeronave o buque, se hará
constar el número de motor, chasis, año de fabricación, etc. En caso de
registro de derechos intelectuales, se describirá perfectamente en qué
consiste. Si es una marca, se acompaña el logotipo, si es una patente de
invención se transcribe la fórmula y se describen los procedimientos para
su fabricación, etc.
El caso especial de la hipoteca:
Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca es la especialidad; ésta
incluye la correcta determinación de los elementos de la relación jurídica
antes citados y además la determinación del crédito que garantiza y del
cual es accesoria. Estos datos, deben surgir de la escritura hipotecaria y
consignarse en la matrícula inmobiliaria. Veamos qué dice el código civil:
Art. 3.109. No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles,
especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también
cierta y determinada. Si el crédito es condicional o indeterminado en su
valor, o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o
si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor
estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
Art. 3.131. El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1°, el
nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones
relativas al acreedor, los de las personas jurídicas por su denominación
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legal, y el lugar de su establecimiento; 2°, la fecha y la naturaleza del
contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3°, la situación de
la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si
fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4°, la
cantidad cierta de la deuda.
Por “nombre y apellido del deudor”, debe entenderse “del propietario del
inmueble”, que no necesariamente es el deudor del préstamo, ya que se
puede hipotecar el inmueble propio para garantizar una deuda ajena.
1.2.6 Prioridad
Primero en tiempo, mejor en derecho.
El principio de prioridad surge de la máxima latina qui prior est
tempore, potior est iure: tiene prioridad el derecho que primero se inscribe.
La prioridad es una preferencia, que cobra valor cuando hay un
conflicto entre dos o más pretensiones. En efecto, se dice que los
bienes del deudor son la prenda común de los acreedores; en el caso de que
estos bienes sean suficientes para atender todas las deudas asumidas por su
titular, de una manera aceptable, las preferencias pierden su razón de ser.
Hay veces, que los derechos pueden coexistir en forma armónica, siguiendo
un orden de preferencia, sin que exista conflicto entre sus titulares. Se dice
en este caso, que los derechos coexisten en un orden jerárquico, (por ej. una
hipoteca de primer grado y otra de segundo grado, también el primer
embargante de un bien, con el segundo).
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Cuando hay conflicto, existe una incompatibilidad entre las inscripciones o
anotaciones; tal incompatibilidad puede ser:
Absoluta o excluyente
De rango
La absoluta o excluyente, se da cuando sólo una de las situaciones
jurídicas que se pretenden asentar, puede registrarse (por ejemplo dos
personas reclaman la inscripción del dominio de un inmueble a su nombre
y sabemos que el dominio es absoluto y excluyente y puede tener sólo un
titular).
Será relativa o de rango, si el derecho se anota condicionalmente a la
espera de que se defina una situación registral (por ejemplo, entra un
embargo y al día siguiente entra otro. La segunda cautelar se anotará
condicionalmente, a la espera de que la primera caduque, o bien sea
ordenado su levantamiento, o de que luego de resarcido el acreedor que
cauteló primero, quede un saldo para satisfacer al segundo embargante. El
primer embargante que llevó la orden del juez, será quien obtenga la mejor
colocación registral.
La LRN, permite el cambio de posición en la colocación registral.
Ello habilita, por ejemplo, al segundo embargante a negociar con el primero
e intercambiar lugares; habilita también al acreedor hipotecario en segundo
grado, a adquirir la colocación registral del primero.
Todos estos pactos, deben ser publicitados en el registro y –aún
publicitados- jamás podrán perjudicar a los acreedores que se encontraban
al medio –de existir-.
Veamos un ejemplo: En una hipoteca en tercer grado por US$200.000, se
negocia con el acreedor hipotecario de primer rango (por US$5.000), el
La LRN, permite el cambio de posición en la colocación registral
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intercambio de posiciones. Al acreedor de segundo grado, no le da lo mismo
tener por delante suyo un acreedor que se cobrará US$5.000, o uno que se
cobrará US$200.000. Si el acreedor menor remataba el bien, seguramente
quedaría un remanente para el acreedor hipotecario en segundo grado pero
con el cambio de rango entre el tercer y primer acreedor, sus expectativas
disminuyen. En tal caso, se requiere la conformidad del acreedor que está
en medio, pues de no haberla, quien escaló dos posiciones no podrá
perjudicarlo, esto es, sólo podrá cobrar hasta US$5.000 y el resto una vez
satisfecho el hipotecario en segundo grado.
Veamos qué dice la LNR.
Art. 19. La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones
relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de
presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se
refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de
actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los
mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su
voluntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del
principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus
derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea
compartida.
También es posible efectuar una reserva de prioridad a través del
certificado registral instaurado en los arts. 23/24 LNR, para celebrar actos
jurídicos unos días después, asegurándose de que los embargos,
transferencias de dominio, etc. que entran, no nos afecten.
Reserva de Prioridad
También es posible una reserva de prioridad.
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Esto es lo que se ha dado en llamar “bloqueo registral” y cuyo efecto es
garantizar que las mutaciones de la situación jurídica registral del
inmueble que ingresen, no afecten a quien solicitó el certificado; esta
preferencia ase otorga por el lapso de 15,25 ó 30 días corridos en los cuales
se deberá celebrar la escritura pertinente en el caso de inmuebles y en el
caso de automotores, es de 6 días.
Las medidas cautelares y los derechos reales que ingresen al registro
durante la vigencia del certificado, se inscribirán o anotarán de manera
condicionada a las resultas del certificado, pues puede que éste nunca sea
usado. Dice la LNR:
24. El plazo de validez de la certificación que comenzará a contarse desde
la cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta
días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por
escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento
del registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del ámbito de
la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la
reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y
producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas.
Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá
establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que
soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia
o territorio.
El plazo de validez del certificado es en días corridos, pues se pueden
celebrar escrituras en días inhábiles. Las únicas personas habilitadas para
solicitar certificados registrales son los escribanos con matrícula
y registro profesional otorgado en la provincia donde el inmueble se
encuentra registrado y deberá efectuar la rogación pertinente en los
formularios destinados al efecto. Si se solicita un nuevo certificado,
mientras el primero está vigente, tal circunstancia será consignada en el
segundo.
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Art. 25. Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos
anteriores, el registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará
otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del
plazo a que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de
las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de
quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo
otorgamiento se hubiere solicitado.
17. Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o
anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el
presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo
de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y
concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5º
o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artículo 3137 del
Código Civil.
Veamos los distintos tipos de prioridad existentes.
PRIORIDAD DIRECTA:
Puede ser inicial o final. La prioridad es directa final, cuando la mejor
colocación registral, se determina por el asiento efectivo en el folio; es el
sistema germánico. Si dos escrituras son presentadas simultáneamente,
triunfa la primera que logra que se le practique el asiento.
Nuestro sistema, es distinto y se llama de prioridad directa inicial, pues
no se tiene en cuenta el momento del asiento definitivo sino el momento de
ingreso al libro de entradas del registro; es por ello que en la matrícula del
inmueble figura el número y fecha de ingreso del documento en el libro
diario.
PRIORIDAD INDIRECTA:
Este tipo de prioridad, no es lineal y simple como la anterior donde se tenía
en cuenta el momento de ingreso del documento o el momento en que se
practicaba el asiento. En la prioridad indirecta, se tiene en cuenta el
Prioridad Directa
La prioridad directa puede ser inicial o final.
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momento de celebración del acto jurídico que se registra. Está consignada
en el art. 5 de la LNR, que indica que cuando la escritura es presentada para
su registración dentro de los 45 días de celebrada, se consigna como fecha
de inscripción la de su celebración, otorgando prioridad desde ese día (ya
no desde la fecha de presentación al Registro, ni desde que se asentó en la
matrícula).
RESERVA DE PRIORIDAD:
La reserva retrotrae aún más la fecha de la prioridad; resulta de los
certificados expedidos por el Registro que producen el bloqueo registral,
cuyo efecto es mantener inmutable en lo que respecta al interesado, la
situación jurídica registral del inmueble por el plazo de validez del
certificado, de 15, 25, o 30 días corridos según el caso (art. 24 LNR).
La certificación está prevista también en el régimen de automotores y
produce un bloqueo de seis días (art. 6 D.L. 6582/58) y en el Registro de
buques (Ley 19.170).
Como se dijo antes, el único que puede solicitar el certificado, es el
Escribano que se propone autorizar un acto que causará una mutación de
los derechos reales sobre un inmueble. Para el caso de que la mutación real
sea a partir de una subasta judicial, no se pide certificado, sino que se
tramita la “anotación preventiva de subasta”, con análogas funciones a las
del certificado notarial; el plazo por el cual otorga el bloqueo registral, debe
buscarse en la normativa provincial respectiva (Ley registral inmobiliaria de
cada provincia y resoluciones registrales), pues varía entre 90 días y un año.
La anotación preventiva de subasta se solicita en un formulario
especial, firmado por el tribunal y es el Martillero designado por el Juez,
quien debe diligenciarlo. La “comunicación de subasta” es obligatoria para
el tribunal una vez que se llevó a cabo la subasta y consiste en un oficio
común que el juez emite, sin formulario, haciendo saber que se ha rematado
el bien. Lo diligencia el martillero actuante.
Prioridad indirecta
Toma en cuenta el momento de celebración del acto jurídico.
Certificados
La reserva de prioridad tiene en cuenta la fecha de expedición del certificado solicitado para celebrar el acto jurídico.
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Puede ocurrir que el inmueble aparezca gravado con usufructo, uso o
habitación, con otros embargos o medidas cautelares; haciendo conocer
esas circunstancias a los oferentes –vgr. En los edictos previos-, no hay
inconveniente en proceder a la subasta. El interesado adquirirá el inmueble
con las cargas que lo graven.
Tanto la certificación expedida a solicitud de los Escribanos, como la
Anotación preventiva para subasta, cumplen una doble función:
Por un lado, brindan un informe sobre el estado jurídico del bien
y de los titulares de derechos sobre éste –esto es, si están
inhibidos o inhabilitados o pueden disponer libremente-
y en segundo lugar producen un bloqueo registral (art. 25) a favor
de quien requiera en el plazo legal la inscripción del documento
para cuyo otorgamiento se hubiese solicitado (art. 25).
Repetimos: el bloqueo no implica que el Registro no ingrese las
subsiguientes peticiones de anotación o inscripción en la matrícula; puede
dar entrada a las peticiones que subsiguientemente sean ingresadas: como
anotar embargos, inscribir transferencias de dominio, otorgar nuevos
certificados y hasta anotar preventivamente nuevas subastas, pero todas
estas anotaciones o inscripciones no le serán oponibles al beneficiario del
bloqueo, que podrá vender, subastar, etc., como si no hubiese ingresado
nada durante el bloqueo.
Sin embargo, quien ha obtenido bloqueo registral a su favor, debe ser
extremadamente cuidadoso, pues en el caso de que deje vencer los plazos
del procedimiento registral –por ejemplo- no ingresó en término la
Escritura de venta, perderá su beneficio y quienes lograron ingresar sus
títulos durante el bloqueo, escalarán el rango de prioridad por sobre el ex –
beneficiario.
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1.2.7 Tracto sucesivo
Todos los asientos registrales deben estar perfectamente correlacionados.
El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlación de cada
asiento que se ingresa con los demás existentes en el registro, en relación al
sujeto, objeto o causa de la situación registrable. Por ejemplo, la
cancelación de una hipoteca implica un asiento anterior donde figuraba su
constitución, el traspaso de la propiedad sobre el inmueble implica que el
disponente constaban como dueño y a la vez que no se encontraba inhibido
en el folio personal, etc.
El encadenamiento de titularidades dominiales está plasmado en el
siguiente artículo de la LNR:
15. No se registrará documento en el que aparezca como titular del
derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente.
De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos
registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones.
Cuando se abre la matrícula de un inmueble sobre el que no figuraba
inscripción alguna con anterioridad, (como sucede en el caso de usucapión),
no existirá titular registral anterior ni encadenamiento posible.
Existen cuatro excepciones al tracto sucesivo de titulares dominiales, son
aquellos casos enumeradas en el art. 16 de la ley. En las situaciones allí
Materia: Práctica Profesional I (Registral) Profesora: Andrea Belmaña | 37
descriptas, se permite inscribir un acto de disposición sobre un inmueble,
que es celebrado por una persona distinta de su titular.
El fundamento de la posibilidad otorgada, es la economía inscriptoria, pues
de no existir estas excepciones, debería inscribirse un derecho a nombre de
ciertos adquirentes, al solo efecto de proceder inmediatamente a la
inscripción de un sucesor particular.
A pesar de permitirse la abreviación en el tracto, la inscripción practicada
debe contener todos los datos detallados de las sucesivas operaciones.
Veamos los casos fijados en la LNR, recordando que se aplican por analogía
a los demás registros (buques, automotores, etc.):
Art. 16. No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos
de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en
los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos
declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u
obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge
sobre bienes registrados a su nombre;
(el caso típico es aquel donde el causante había firmado un boleto de
compraventa inmobiliaria, considerado una promesa de celebrar escritura,
y una vez fallecido el disponente, los herederos lo hacen por él y si éstos se
negaren, lo efectúa el juez de la sucesión).
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o
cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su
cónyuge;
(los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia adjudicándose
las hijuelas e inscribiéndolas a su nombre, ceden sus derechos sobre el
inmueble a un tercero). De esta forma, la titularidad dominial en la
Hijuelas
Se denomina “hijuela” a la porción de masa hereditaria que corresponde a cada heredero.
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matrícula pasará del titular fallecido, al nuevo titular, pero los firmantes de
la escritura o acta judicial que transfiere la propiedad, serán los herederos.
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de
bienes hereditarios;
(allí los herederos, también en el marco de un juicio sucesorio, realizan
mutaciones reales como subdivisión de un inmueble en lotes, o
sometimiento al régimen de propiedad horizontal, todas operaciones donde
en realidad no dispone el titular dominial, como correspondería según el
tracto).
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma
simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo
inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido
distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deberá expresar
la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la
transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro,
circunstancia que se consignará en el folio respectivo.
(En este caso, quien adquiere el bien y aún no figura inscripto como titular,
dispone simultáneamente del inmueble; por ejemplo, en la misma escritura
donde se está vendiendo el inmueble, el comprador constituye hipoteca). Si
se siguiera el principio de tracto al pie de la letra, sin excepciones, debería
celebrarse una escritura de venta, efectuarse la tradición del inmueble,
inscribirla y luego celebrar una escritura hipotecaria; pero en ese caso, el
comprador no obtendría el préstamo hipotecario, pues seguramente su
acreedor le solicitará la constitución de hipoteca en forma inmediata, luego
de darle el dinero. Por ello y para evitar un desgaste registral, se celebran
todos los actos juntos y se inscriben simultáneamente.
Se pregunta la doctrina cuándo dos o más actos jurídicos se
consideran simultáneos: Las opiniones son de lo más variado, en un
extremo se ubican quienes sólo aceptan la simultaneidad cuando los actos
jurídicos se realizan en el marco de la misma audiencia notarial; algunos,
como Gabriel Ventura, sostienen que ambos actos jurídicos deben ser
celebrados en el transcurso de un día, pues es el plazo más breve en que el
código civil cuenta los intervalos de tiempo (art. 24 de dicho
ordenamiento); otros, como Gustavo Bono, opinan que la simultaneidad
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abarca todos los actos jurídicos celebrados bajo el bloqueo de un mismo
certificado registral.
Resumiendo:
Las situaciones jurídicas que ingresen al registro, deben observar la
correlación con los asientos ya existentes y seguir un orden progresivo y
lógico.
El art. 16 de la LNR, consigna 4 excepciones que –en realidad- no son
tales, pues el tracto se encuentra cumplido, sólo que se permite saltear una
inscripción registral intermedia.
Tres de las excepciones (incisos a, b y c), se ubican en el marco de una
sucesión por causa de muerte del titular de un inmueble. La cuarta
excepción, se refiere a los actos simultáneos sobre una misma propiedad.
Materia: Práctica Profesional I (Registral) Profesora: Andrea Belmaña | 40
Bibliografía Lectura 1
LOPEZ DE ZAVALIA, FERNANDO J., “Curso introductorio al derecho registral” EDITORIAL ZAVALIA, Buenos Aires, 1983.
MARIANI DE VIDAL, MARINA, “DERECHOS REALES”; TOMO I EDITORIAL ZAVALIA, Buenos Aires, 2004.
MARTINEZ, Víctor C., “Manual de Derecho Registral”, Ed. Advocatus, Córdoba, 2003.
MOISSET DE ESPANES, LUIS, “PUBLICIDAD REGISTRAL” EDITORIAL ADVOCATUS, Córdoba, 1991.
MUSTO, NESTOR JORGE, “DERECHOS REALES”, TOMO I. EDITORIAL ASTREA, Buenos Aires, 2000.
La bibliografía señalada es meramente ampliatoria, habiéndo sido completamente desarrollado el material sujeto a evaluación, en la presente lectura.
www.uesiglo21.edu.ar