Marzec 2014
W SKRÓCIE:
Po raz kolejny wzrosły marże. Dla kredytów z minimalnym (5%) wkładem własnym
średnia wynosi już 2%.
Sytuacja na Ukrainie na szczęście tylko nieznacznie podwyższyła kurs franka
szwajcarskiego. Rata może być o ok. 20 zł wyższa niż w ostatnich miesiącach.
Średnie ceny mieszkań we wszystkich polskich miastach są aktualnie wyższe niż przed
rokiem, a różnica jest już zauważalna i wynosi niemal 4%
W aktualnych, trudnych do przewidzenia okolicznościach polityczno-gospodarczych
nieruchomości mogą okazać się atrakcyjnym i bezpiecznym przedmiotem inwestycji
Spadki cen z poprzedniego miesiąca zostały utrzymane jedynie w Poznaniu, w którym
średnie ceny topnieją już od pięciu miesięcy.
W Gdańsku i Gdyni widzimy kontynuację wzrostów z początku roku. Są one jednak
niewielkie i raczej nie zanosi się na istotne zwyżki w najbliższych miesiącach.
W Poznaniu i Gdańsku średni metraż nabywanego mieszkania przekracza 60 mkw.,
podczas gdy w Łodzi jest to zaledwie 48,7 mkw.
KREDYTY HIPOTECZNE
Tak jak w poprzednich miesiącach najważniejszą zmianą dla osób
planujących zaciągnąć kredyt hipoteczny są rosnące marże. Średnia
dla kredytów z wysokim wkładem własnym wynosi już 1,72%. Od
października 2011 r., kiedy spadkowa tendencja marż odwróciła się
na wzrostową, przeciętna marża wzrosła już o 0,43 pkt. proc.
(z 1,29% do 1,72%). Warto też dodać, że średnia dla kredytów
z minimalnym wkładem (5%) osiągnęła już wymowny poziom 2%.
Na pocieszenie należy dodać, że najprawdopodobniej w najbliższych
miesiącach wzrosty powinny się zakończyć. Marże zbliżają się już do
poziomu oczekiwanego przez banki. Poza tym w połowie roku
zacznie zapewne rosnąć WIBOR. Gdyby banki jednocześnie
podwyższały marże to szybko zaczęłoby rosnąć oprocentowanie co
mogłoby zaniepokoić potencjalnych kredytobiorców.
Ze względu na rosnące marże oprocentowanie jest na poziomie
najwyższym od maja ubiegłego roku. Z drugiej jednak strony nadal można je określić jako dość niskie.
W przypadku kredytów z wysokim (25%) wkładem własnym wynosi 4,43%. Dla przypomnienia
jeszcze rok temu wynosiło 5,38%, a dwa lata temu 6,37%. Raty również są więc znacznie niższe.
W przypadku kredytu na kwotę 300 tys. zł na 30 lat wynosi ona ok. 1507 zł. W marcu 2012 r. była aż
o 24% wyższa, gdyż wynosiła 1871 zł.
Dla wielu tych, którzy już spłacają kredyty hipoteczne najważniejszym wydarzeniem w ostatnim czasie
był konflikt na Krymie i jego wpływ na kurs franka szwajcarskiego. Na szczęście złoty okazał się dość
odporny na zawirowania. Co prawda dwukrotnie (na początku lutego i początku marca) kurs CHF
podskoczył w okolice 3,5 zł. W obu przypadkach jednak szybko spadł. Przy jego obecnym poziomie
(ok. 3,45 zł) rata w wysokości 400 franków będzie o ok. 20 zł wyższa niż przeciętnie wynosiła
w ostatnich miesiącach. Warto też dodać, że pocieszający jest obraz jaki widać na wykresie kursu.
Choć w ostatnich dwóch latach, a także w tym roku zdarzały się silne wzrosty, to jednak każdy
kolejny szczyt był na coraz niższym poziomie.
Tab. 1 Kredyty w PLN z wkładem własnym 10% Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, o pozycji decyduje koszt kredytu
Bank Koszt kredytu* Marża Oprocentowanie
Bank Pekao 67 103 zł 1,64% 4,35%
BNP Paribas 67 625 zł 1,45% 4,16%
BZ WBK 68 598 zł 1,59% 4,30%
PKO Bank Polski 68 662 zł 1,71% 4,42%
Credit Agricole 69 463 zł 1,50% 4,27%
Euro Bank** 69 471 zł 1,56% 4,27%
mBank 70 361 zł 1,80% 4,45%
Plus Bank 71 381 zł 2,00% 4,72%
Nordea 71 975 zł 1,50% 4,21%
Deutsche Bank 75 521 zł 1,75% 4,45%
Bank Pocztowy 77 629 zł 1,97% 4,68%
Millennium 78 592 zł 2,09% 4,80%
Alior Bank 78 786 zł 2,20% 4,91%
BOŚ 79 481 zł 2,00% 4,74%
SGB-Bank 83 702 zł 2,10% 4,81%
BGŻ 86 416 zł 1,85% 4,59%
BPS 86 924 zł 1,99% 5,50%
Getin Noble Bank 91 613 zł 2,07% 4,77%
* Dotyczy pierwszych 5 lat spłaty kredytu na kwotę 300 000 zł
** Euro Bank wymaga obligatoryjnie ubezpieczenia na życie przez cały okres kredytowania. Podany koszt kredytu tego
jednak nie uwzględnia, gdyż klient może skorzystać z oferty dowolnego ubezpieczyciela. Poziom składki zależy więc od
wyboru klienta.
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Tab. 2 Kredyty w PLN z wkładem własnym 5% Kredyt na kwotę 300 tys. zł, o pozycji decyduje koszt kredytu
Bank Koszt kredytu* Marża Oprocentowanie
Bank Pekao 70 812 zł 1,89% 4,60%
Euro Bank** 71 099 zł 1,67% 4,38%
Plus Bank 71 381 zł 2,00% 4,72%
PKO Bank Polski 73 271 zł 2,02% 4,73%
mBank 74 916 zł 2,10% 4,75%
Nordea 76 433 zł 1,80% 4,51%
Bank Pocztowy 78 190 zł 1,97% 4,68%
Alior Bank 78 786 zł 2,20% 4,91%
Deutsche Bank 79 122 zł 1,95% 4,64%
BOŚ 79 481 zł 2,00% 4,74%
Millennium 81 576 zł 2,29% 5,00%
SGB-Bank 84 389 zł 2,10% 4,81%
BPS 86 848 zł 1,99% 5,50%
* Dotyczy pierwszych 5 lat spłaty kredytu na kwotę 300 000 zł
** Euro Bank wymaga obligatoryjnie ubezpieczenia na życie przez cały okres kredytowania. Podany koszt kredytu tego
jednak nie uwzględnia, gdyż klient może skorzystać z oferty dowolnego ubezpieczyciela. Poziom składki zależy więc od
wyboru klienta.
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Tab. 3 Kredyty w ramach programu Mieszkanie dla młodych Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 10%, o pozycji decyduje koszt kredytu
Bank Koszt kredytu* Marża Oprocentowanie
Bank Pekao 68 885 zł 1,74% 4,45%
PKO Bank Polski 70 147 zł 1,81% 4,52%
Alior Bank 78 786 zł 2,20% 4,91%
SGB-Bank 83 702 zł 2,10% 4,81%
BGŻ 84 599 zł 1,95% 4,69%
Getin Noble Bank 91 613 zł 2,07% 4,77%
* Dotyczy pierwszych 5 lat spłaty kredytu na kwotę 300 000 zł
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Wykres 1. Średnia marża w ofertach kredytów hipotecznych w PLN Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Wykres 2. Średnie oprocentowanie w ofertach kredytów hipotecznych w PLN Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Wykres 3. Średnia zdolność kredytowa w PLN Dotyczy kredytu w PLN dla 4-osobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto.
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Jarosław Sadowski
Główny Analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.
CENY OFERTOWE
Średnie ceny mieszkań we wszystkich polskich miastach
są aktualnie wyższe niż przed rokiem, a różnica jest już
zauważalna i wynosi niemal 4%. Od lutego 2013
najbardziej podrożały mieszkania w Katowicach
+11,4%, Opolu +10%, W Białymstoku i Łodzi o ponad
5%. Podwyżka mniejsza niż 2% miała miejsce
w Warszawie, Sopocie i Toruniu. W porównaniu ze
styczniem 2014 ceny zmieniły się nieznacznie – wzrosły
średnio o 0,3%.
Po raz kolejny możemy obserwować jak polityka oddziaływuje
na gospodarkę, a gospodarka na politykę. Dramatyczne
wydarzenia na Ukrainie oraz ich konsekwencje już wpłynęły na
koniunkturę na świecie - giełdy natychmiast zareagowały
spadkami. De facto nie nastąpiły jeszcze i nie wiadomo czy
będą miały miejsce sankcje gospodarcze w stosunku do Rosji, które realnie wpłynęłyby na
pogorszenie stanu światowej gospodarki. Stojące przed nami perspektywy są niepokojące i nie można
wykluczyć, że przyjdzie nam się zmierzyć z kolejnym kryzysem gospodarczym. Prawdopodobnie,
w związku z zupełnie innym podlożem sytuacji, nie wpłynie on tak negatywnie na rynek nieruchomości
jak kryzys 2007 roku. Co więcej w aktualnych uwarunkowaniach nieruchomości mogą okazać się
atrakcyjnym i bezpiecznym miejscem inwestycji.
Tab. 5 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym II 2013–II 2014
WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT
luty 13 5 530 6 480 7 500 5 150 5 230 5 275 8 120
marzec 13 5 460 6 420 7 480 5 180 5 280 5 270 7 980
kwiecień 13 5 450 6 400 7 430 5 130 5 270 5 265 7 970
maj 13 5 480 6 410 7 400 5 188 5 300 5 300 8 100
czerwiec 13 5 470 6 460 7 430 5 150 5 280 5 305 8 070
lipiec 13 5 420 6 430 7 400 5 120 5 270 5 320 8 400
sierpień 13 5 480 6 420 7 440 5 118 5 300 5 380 8 500
wrzesień 13 5 500 6 460 7 500 5 130 5 330 5 400 8 315
październik 13 5 600 6 500 7 550 5 200 5 340 5 450 8 500
listopad 13 5 640 6 550 7 600 5 290 5 390 5 460 8 460
grudzień 13 5 675 6 560 7 626 5 306 5 375 5 450 8 120
styczeń 14 5 680 6 520 7 600 5 310 5 366 5 440 8 200
luty 14 5 640 6 530 7 590 5 290 5 340 5 400 8 240
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Marta Kosińska Szybko.pl
Tab. 6 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym II 2013 – II 2014
ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE
luty 13 3 500 4 620 4 075 4 280 4 230 3 820 4 160 3 500
marzec 13 3 600 4 635 4 100 4 270 4 260 3 900 4 200 3 545
kwiecień 2013 3 625 4 645 4 125 4 280 4 275 4 000 4 230 3 595
maj 13 3 681 4 658 4 110 4 300 4 290 4 020 4 268 3 610
czerwiec 13 3 520 4 655 4 130 4 360 4 310 4 100 4 220 3 650
lipiec 13 3 410 4 615 4 160 4 300 4 330 4 110 4 240 3 680
sierpień 13 3 425 4 650 4 140 4 310 4 340 4 074 4 220 3 670
wrzesień 13 3 470 4 640 4 170 4 330 4 300 4 060 4 225 3 690
październik 13 3 580 4 700 4 190 4 325 4 345 4 070 4 270 3 735
listopad 13 3 620 4 710 4 250 4 340 4 350 4 140 4 280 3 740
grudzień 13 3 615 4 715 4 235 4 290 4 380 4 164 4 315 3 800
styczeń 14 3 640 4 760 4 230 4 300 4 400 4 190 4 320 3 880
luty 2014 3 690 4 780 4 220 4 311 4 420 4 200 4 380 3 900
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Marta Kosińska
Ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.
CENY TRANSAKCYJNE
W ostatnich miesiącach ceny mieszkań na rynku
wtórnym charakteryzują się dużą zmiennością. Spadki
cen z poprzedniego miesiąca zostały utrzymane jedynie
w Poznaniu, w którym średnie ceny topnieją już od
pięciu notowań. Natomiast na Pomorzu (Gdańsk,
Gdynia) widzimy kontynuację wzrostów z początku roku.
Są one jednak niewielkie i nie zanosi się na istotne
zwyżki w najbliższych miesiącach. Na uwagę zasługuje
zwiększająca się różnica w metrażach nabywanych
mieszkań. W Poznaniu i Gdańsku średnia przekracza 60
m kw., podczas gdy w Łodzi zaledwie 48,7 m kw.
Fot. Marcin Jańczuk
Tab. 1 Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w II 2014 r.
Miasto
Średnia
cena
ofertowa
z okresu
XII 2013 –
II 2014
Średnia cena
transakcyjna
z okresu XII
2013 – II 2014
Różnica
pomiędzy
ceną
transakcyjną
a ofertową
Zmiana
proc. w
cenach
trans. m/m
Zmiana
proc. w
cenach
trans. r/r
Średnia cena
nabywanego
mieszkania
Średni metraż
nabywanego
mieszkania
Wrocław 5665 5357 5,4% -1,0% 6,3% 278 000 zł 54,3 m kw.
Kraków 6537 5625 13,9% 1,3% 6,0% 315 700 zł 55 m kw.
Warszawa 7605 7237 4,8% -1,7% 6,6% 406 500 zł 57,8 m kw.
Poznań 5302 4803 9,4% -2,8% -0,4% 275 300 zł 61,5 m kw.
Gdańsk 5360 4937 7,9% 1,4% -2,5% 290 200 zł 60,2 m kw.
Gdynia 5430 5058 6,9% 0,6% -4,1% 255 300 zł 50,6 m kw.
Łódź 3648 3558 2,5% -0,6% 6,1% 173 700 zł 48,7 m kw.
Analizowane transakcje z okresu grudzień 2013 – luty 2014 r. pokazują, że w poszczególnych
miastach brak jest wspólnego trendu kształtowania się cen. Dwa miasta, które utrzymały wzrosty cen
to Gdańsk i Gdynia. W Gdańsku wzrost wyniósł 1,4 proc., a cena m kw. nieśmiało podąża w kierunku
5000 zł za m kw. wynosząc obecnie 4937 zł. Większy udział w transakcjach mieszkań o dużych
metrażach przyczynia się do utrzymania dość wysokiego, jak na transakcje w innych miastach,
metrażu lokalu (60,2 m kw.). Dalsze kształtowanie się cen w tym mieście zależy w dużym stopniu od
popularności programu Mieszkanie dla Młodych. Szacujemy, że prawie 4 na 10 oferowanych przez
deweloperów mieszkań spełnia warunki dopłat. Tak duża podaż lokali z dopłatami może spowodować
odpływ klientów na rynek pierwotny, a co za tym idzie osłabi dotychczasowy poziom popytu na
segment popularny mieszkań w Gdańsku. Niewielkie wzrosty cen widoczne są też w Gdyni (0,6 proc.,
5058 zł za m kw.). Tu jednak nabywane mieszkania są o prawie 10 m kw. mniejsze niż w sąsiednim
Gdańsku.
Poza Pomorzem nieznacznie wzrosła średnia cena mieszkań w Krakowie (1,3 proc.) i wynosi 5625 zł
za mkw. Nadal utrzymuje się tam duża różnica pomiędzy średnimi cenami ofertowymi
a transakcyjnymi (13,9 proc.). Różnica ta jest największa w Polsce, świadcząc o tym jak bardzo
dokonywane zakupy różnią się od oferty wystawianej przez sprzedających.
Spośród czterech kolejnych miast, w których ceny obniżyły się w stosunku do poprzedniego miesiąca
liderem jest Poznań. W przypadku tego miasta o spadkach piszemy już piąty raz z rzędu. Średnio za
m kw. płacimy 4803 zł. Spadki cen, które od września ubiegłego roku wynoszą już 532 zł za mkw.,
mobilizują do zakupu większych lokali. Średni metraż 61,5 m kw. jest najwyższy w kraju. Niższe ceny
pojawiły się też na rynku warszawskim. Za mkw. płacono średnio 7237 zł, czyli o 1,7 proc. mniej niż
przed miesiącem. W stolicy średnia wartość transakcji przekroczyła 400 tys. zł. Po kilkumiesięcznych
wzrostach o 1 proc. ceny spadły we Wrocławiu. Natomiast w Łodzi mamy do czynienia z korektą o 0,6
proc. Cena transakcyjna wynosi 3558 zł za mkw. i utrzymuje się na podobnych poziomach od wielu
miesięcy.
Wykres 1. Średnie ceny transakcyjne mieszkań II 2013- II 2014
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.
Marcin Jańczuk
Metrohouse S.A.