PA 10.2 DEPARTEMENT DE SEINE ET MARNE
FRESNES SUR MARNE
Résidence
« Les allées du Château»
REGLEMENT DE CONSTRUCTION
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 2/29
PRÉLIMINAIRE
Le présent règlement s’applique en complément de celui de la zone 1AUa comprenant les lots
1 à 18 et 64 et de la zone 1AUb comprenant les lots 19 à 63 du Plan Local d’Urbanisme de la
commune de FRESNES sur MARNE. Les acquéreurs ont obligation de s’y rapporter.
D’autre part, avant tout dépôt de demande de permis de construire, l’acquéreur ou son
représentant devra consulter le lotisseur pour recueillir son avis et son visa.
Il devra être précisé dans chaque dossier les matériaux et les coloris choisis ainsi qu’un plan
des clôtures et des espaces verts en précisant la nature de chaque plantation.
ARTICLE 1 – OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Voir extrait du P.L.U.
ARTICLE 2 – OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES SOUS CONDITION
Sont admis. :
Les constructions à usage d’habitation individuelle à raison d’une par lot et leurs annexes,
sauf pour le lot n°64 qui pourra faire l’objet de divisions et sur lequel il sera autorisé
l’implantation d’un immeuble à usage d’habitation et de commerce tel qu’il figure en fin de
règlement.
ARTICLE 3 – ACCES ET VOIRIE
Les voies principales du lotissement auront une emprise de 11 m avec un trottoir de 1,50
m, une chaussée de 5 m et des espaces verts de chaque côté de la voie où seront
implantées des places de stationnement et des lampadaires.
Les accès au lotissement se feront par la RD n° 54 A et par la rue des Fermes.
L’emprise minimum des voies est de 8 m.
Les accès aux lots sont imposés sur le plan de composition afin de préserver les espaces
verts du lotissement.
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 3/29
ARTICLE 4 – DESSERTE PAR LES RÉSEAUX
L’acquéreur aménagera à ses frais le raccordement aux différents branchements et
divers réseaux amenés sur chaque lot par le lotisseur (PTT, EDF, gaz, eau potable, eaux
usées et eaux pluviales).
Un système de récupération des eaux de pluie devra être réalisé sur chaque parcelle de la
zone 1AUb, la brochure correspondante sera remise à chaque acquéreur lors de la
signature de la promesse de vente.
Chaque acquéreur devra réaliser un muret pour y encastrer les coffrets EDF et gaz ainsi
que la boîte aux lettres (sauf pour les lots 1 à 11).
ARTICLE 5 – SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Voir tableau des surfaces en pages 20 à 22 de ce règlement.
ARTICLE 6 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES.
Toute construction nouvelle doit être implantée à l’intérieur de la zone constructible
définie au plan de composition et d’implantation (PA4).
Les abris de jardin ainsi que les piscines pourront être implantés en dehors de la zone
constructible.
a) Dans le secteur 1AUa (lots 1 à 18 et 64)
Les constructions seront édifiées à l’alignement ou en retrait de 1 m minimum de
l’emprise de la voie de desserte.
b) Dans le secteur 1AUb (lots 19 à 63)
Les constructions seront édifiées à au moins 6 m de l’emprise de la voie de desserte
ARTICLE 7 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SÉPARATIVES
Toute construction nouvelle doit être implantée à l’intérieur de la zone constructible
définie au plan de composition et d’implantation (PA4).
Les constructions peuvent s’implanter sur les limites séparatives latérales lorsqu’il s’agit
de façade aveugle.
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 4/29
En cas de retrait d’une limite séparative, un minimum de 2,50 m est imposé en cas de baie
n’assurant pas l’éclairement de pièces d’habitation ou de travail, et de 4 m minimum dans
le cas contraire.
Dans le secteur 1AUa, le retrait par rapport à la limite séparative de fond de parcelle est
de 4 m minimum.
Dans le secteur 1AUb, Le retrait par rapport à la limite séparative de fond de parcelle
est de 10 m minimum.
Les piscines devront être implantées avec un minimum de 2,50 m par rapport à toutes les
limites séparatives.
ARTICLE 8 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MÊME PROPRIÉTÉ.
Une seule habitation est autorisée par unité foncière à l’exception du lot n° 64.
La distance mesurée perpendiculairement en tout point de deux constructions non
contiguës situées sur une même unité foncière, doit être au moins égale à 3 m.
ARTICLE 9 – EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Voir tableau des surfaces pages 20 à 22 de ce règlement.
ARTICLE 10 – HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
La hauteur totale des constructions est mesurée à partir du sol naturel jusqu’au point le
plus élevé du bâtiment (faîtage) cheminées et autres superstructures exclues.
En cas de terrain en pente le point de référence du terrain naturel se situe à l’aplomb du
point le plus élevé du faîtage ou du sommet de l’acrotère.
La hauteur maximale des constructions est fixée à :
- 8 m à l’égout de toiture et 12 m au faîtage dans le secteur 1AUa (lots 1 à 18 et 64)
- 7 m à l’égout de toiture et 10 m au faîtage dans le secteur 1AUb (lots 19 à 63).
Les constructions de plain-pied seront tolérées, mais devront être particulièrement
étudiées en termes d’architecture, de volume, d’enduit, de coloris et seront soumises à
l’acceptation du lotisseur et de la mairie de Fresnes sur Marne.
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 5/29
Les lots 1 à 11 seront des constructions de type maisons de ville.
Les lots 12 à 41 seront des constructions de type RDC + combles.
Les lots 42, 43, 46 à 54 et 57 à 63 seront des constructions de type RDC + étage et
éventuellement des combles.
Les lots 44, 45, 56 et 57 seront libres (soit R + 1 soit R + combles)
Voir le plan d’implantation et de circulation n° 10 bis.
Le lot 64 fera l’objet d’une division ou d’un permis de construire groupé avec habitations,
commerces, place et parkings, défini en fin de règlement.
Les maisons contemporaines d’architecture innovante ou moderne pourront être
implantées sur tous les terrains.
ARTICLE 11 – ASPECT EXTÉRIEUR
Parement extérieur
Les murs des bâtiments doivent présenter une unité d’aspect et une couleur en harmonie
avec les constructions existantes dans le voisinage, certaines parties peuvent être
traitées en bois.
L’utilisation de matériaux nus, type brique creuse et parpaing est interdite, ainsi que
l’imitation de matériaux tels que faux bois, fausses briques ou fausses pierres.
Tout pastiche d’une architecture archaïque ou étrangère à la région est également
interdit.
Les enduits seront grattés, lissés, brossés ou talochés, de ton pierre, ocre ou pierre
rosée (voir les enduits autorisés dans finition des enduits, en fin de règlement).
Des modénatures pourront être réalisées par des teintes ou des textures d’enduits
différentes.
Les menuiseries seront peintes de préférence et devront s’harmoniser entre elles et avec
les constructions environnantes (voir dans la notice indicative, la peinture, en fin de
règlement).
Les cheminées devront être réalisées soit dans le matériau de façade, soit en briques.
Ces dispositions pourront ne pas être imposées en cas de constructions contemporaines
ou abris de jardin ou utilisant des technologies énergétiques nouvelles sous réserve que
l’étude de leur insertion architecturale dans l’environnement ait obtenu l’accord de la
municipalité et de l’architecte coordinateur.
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 6/29
Toitures
Les toitures des constructions doivent présenter une simplicité de volume et une unité de
conception.
La toiture des constructions annexes doit présenter les mêmes propriétés, la même
qualité de soin et de finition que celle de la construction principale, excepter les abris de
jardin.
Elles seront composées d’un ou plusieurs éléments à deux pentes comprises entre 35° et
45 ° ou à quatre pentes.
Toutefois des pentes inférieures pourront être admises pour les constructions à usage
d’équipement, de commerces ou les constructions d’architecture contemporaine de qualité
induisant des types de toitures spécifiques et adaptés, mais dont l’intégration dans le site
devra être recherchée et argumentée.
Des toitures à un pan sont autorisées lorsqu’il s’agit d’une extension qui vient s’appuyer
sur la construction.
Des toitures terrasses éventuellement accessibles pourront être également autorisées si
elles s’intègrent parfaitement avec le projet de construction et ne nuisent pas aux
constructions environnantes.
Les capteurs et panneaux solaires sont autorisés s’ils sont intégrés dans le pan et la
structure de la toiture à l’arrière de la construction.
En ce qui concerne les vérandas il n’est pas fixé de règle.
En comble aménagé ou aménageable, les pièces principales en façade sur rue devront être
éclairées par des lucarnes ou des fenêtres traditionnelles en pignon.
Il sera toutefois exigé au moins une lucarne.
Les pièces secondaires pourront être éclairées par des baies de toiture contenues dans le
plan des versants sans que la somme des largeurs des baies de toiture ou lucarnes ne
puisse excéder le tiers de la longueur de la façade.
Sont interdits :
▪ les superpositions de lucarnes de toiture,
▪ les châssis ou lucarnes de toiture qui par leur emplacement ou leur dimension , ou leur
morphologie sont susceptibles de créer un déséquilibre dans la perception de la
toiture.
▪ les lucarnes de type « chien assis » ou « chien couché ».
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 7/29
Les constructions, à l’exception des vérandas et toitures terrasses, doivent être
recouvertes de tuiles vieillies ou ardoisées ou d’ardoises véritables avec un minimum de
26 unités au m² (s’inspirer des types de tuiles sélectionnés en fin de règlement).
Les règles énoncées ci-dessus pourront ne pas être appliquées pour les installations
techniques nécessaires pour l’utilisation des énergies renouvelables, et de manière
générale les constructions d’architecture contemporaine et de haute qualité
environnementale sont autorisées sur tous les lots, sous réserve que l’étude de leur
insertion dans l’environnement ait obtenu l’accord de la municipalité et de l’architecte
coordonnateur.
Clôtures
Les clôtures sur la voie de desserte du lot ne sont pas obligatoires. Quand elles sont
envisagées, elles devront figurées dans la demande de permis de construire de la maison.
Elles seront constituées d’une haie végétale d’essence variée doublée éventuellement par
un grillage plastifié vert implanté à l’intérieur de la propriété d’une hauteur de 0,80 m
maximum.
Elles pourront être également constituées d’un soubassement maçonné d’une hauteur de
0,80 m, éventuellement surmonté d’une grille à barreaudage vertical, l’ensemble ne devant
pas dépasser 1,50 m.
Pour les terrains situés à l’angle de 2 voies ou faisant un angle avec un espace vert, il sera
autorisé un mur de clôture de 1,50 m enduit sur le côté ne donnant pas sur la voie de
desserte du lot.
En limite séparative, elles seront constituées d’un grillage plastifié vert ou treillis soudés
vert éventuellement posé sur un soubassement et doublé d’une haie végétale d’essence
variée dont la hauteur totale ne devra pas excéder 1,50 m.
Antennes, édicules, matériels ou équipements techniques
Les édicules et matériels ou équipements techniques (gaines d’aération, blocs techniques,
VMC, cheminées, machineries d’ascenseurs, d’aération ou de réfrigération, sorties de
secours, postes électriques…) devront faire l’objet d’un traitement spécifique, faire
partie intégrante du bâtiment et être regroupés, traités ou habillés de manière à
minimiser leur impact visuel.
Les antennes paraboliques doivent être dans la mesure du possible communes pour un
même bâtiment et placées à l’intérieur des constructions ou de façon à ne pas faire saillie
du volume bâti. Le cas échéant, elles doivent être intégrées par tout moyen adapté de
manière à en réduire l’impact, de façon à ne pas être visible depuis le domaine public. Si
elles sont installées sur des toitures à pans, elles ne doivent pas dépasser la ligne de
faîtage.
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 8/29
Pour les éléments identiques au titre de l’article L.123-1 7e du code de l’urbanisme, les
antennes doivent être intérieures et incorporées dans le volume des combles chaque fois
que les conditions de réception le permettent ; Dans le cas contraire, elles doivent être
dissimulées au mieux, de façon à ne pas être visibles depuis l’espace public.
ARTICLE 12 – STATIONNEMENT
Pour les maisons individuelles (lots 1 à 63)
Deux places de stationnement minimum doivent être aménagées par lot dont une au
moins sera couverte.
Une place de parking supplémentaire sera imposée par tranche entière de 60 m² de
SHON à partir de 120 m², soit 3 places de stationnement pour 120 m² de SHON, 4
places de stationnement pour 180 m² de SHON, etc …
Les garages et aires de stationnement en sous-sol sont autorisés si la pente de la
rampe d’accès n’excède pas 5 % sur les 5 premiers mètres à partir de l’accès au
domaine public, et ne pas entraîner de modification dans le niveau du trottoir ou de
l’accès.
Il sera réalisé dans l’emprise du lotissement des places de stationnement supérieur à
50% du nombre de logements, ces places seront banalisées sans pouvoir être affectées
à un usage privatif de façon à être librement accessibles (places visiteurs).
A l’entrée du lotissement côté, rue des Fermes, 2 places de stationnement adaptées
aux personnes à mobilité réduite seront réalisées.
Pour les logements collectifs ou commerces
Voir le règlement du PLU.
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 9/29
ARTICLE 14 – ESPACES LIBRES - PLANTATIONS
Prescriptions paysagères
LES HAIES DU LOTISSEMENT :
Floraison du CORNUS FLORIDA RUBRA
COTONEASTER FRANCHETII
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 10/29
LES ARBRES DU LOTISSEMENT
LIGUS
SPIREA X VANHOUTTEI PINK ICE LIGUSTRUM VULGARE “LODENSE”
PRUNUS CERASIFERA “ATROPURPUREA” PYRUS CALLERYANA “CHANTICLEER”
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 11/29
TILIA CORDATA
CARPINUS BETULUS “FASTIGIATA”
ACER PLATANOIDES (feuillage d’automne) ACER PLATANOIDES “CRIMSON KING”
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 12/29
PRUNUS SERRULATA “KIKU SHIDARE-ZAKURA”
LIQUIDAMBAR STYRACIFLUA (feuillage d’automne)
ALNUS CORDATA feuillage et fruits
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 13/29
LES HAIES VIVES ( fleuries ) à l’intérieur des lots : ( haies non taillées )
-Carpinus betulus
-Cornus alba sibirica
-Weigelia
-Forsythia
-Spirea nipponica
-Cotoneaster francheti
-Viburnus tinus
-Prunus lusitanica
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 14/29
-Acer campestre
-Choisya ternata
LES HAIES MIXTES à l’intérieur des lots : ( Haies pouvant être taillées )
-Charmille
-Erable champêtre
-Noisettier
-Troêne commun
-Cotoneaster franchetti
-Photinia glabra
-Eleagnus ebengei
-Ligustrum ovalifolium
-Spirea van houttei
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 15/29
Partie arbustive
-Cotoneaster franchetti
-Cornus sanguinea
-Coryllus avellana
-Ligustrum vulgare
-Evonymus europaeus et alatus
-Salix exigua
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 16/29
LES PLANTES TAPISSANTES
-Lonicera pileata
-Cotoneaster damnery ‘ skogoldmen ‘
-Prunus otto luykens
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 17/29
Rosiers paysagers : Vesuvia, Emera, etc
Stephanandra incisa ‘ crispa ‘
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 18/29
LES ARBRES DANS LES ESPACES PRIVES : ( 1 par 100 m2 )
-Prunus accolade
-Cercis siliquastrum cépée ou tige
-Betula verrucosa
-Sorbus aucuparia
-Crataegus laevigata ‘ Paul’s scarlett ‘
ARTICLE 13 – COEFFICENT D’OCCUPATION DU SOL
Voir tableau des surfaces pages 20 à 22 de ce règlement.
MALUS EVEREST
Cépée ou tige
BETULA UTILIS Cépée ou tige
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 19/29
DISPOSITIONS DIVERSES
Avant tout dépôt de demande de permis de construire, l’acquéreur ou son représentant
devra consulter l’Architecte Coordinateur, afin de recueillir son avis et son visa.
SOFIMEST
7, Rue de la Hayette
Domexpo
77100 MAREUIL LES MEAUX
Tél. : 01.60.09.30.00.
Les demandes de permis de construire des clôtures seront obligatoirement jointes au
dossier de l’habitation principale.
Chaque acquéreur sera responsable des branchements de son pavillon
Les constructions annexes devront être traitées dans le même esprit que les
constructions principales (toitures et aspect extérieur). Les abris de jardin pourront être
réalisés en bois.
Les extensions, adjonctions et modifications de la construction d’origine seront réalisées
avec des matériaux de couverture, enduits, menuiseries et peinture extérieures
identiques à ceux de cette construction.
Ces dispositions pourront ne pas être imposées, s’il s’agit d’ouvrages légers (type véranda,
serre, pergola, etc.) ou nécessaires à l’utilisation de technologies énergétiques nouvelles
(habitat, solaire, architecture bioclimatique, etc.), sous réserve que l’étude de leur
insertion architecturale dans l’environnement ait obtenu l’accord de la municipalité et de
l’architecte coordinateur.
Lors de l’élaboration du projet de construction de son habitation, le candidat
constructeur devra prévoir les possibilités d’extension future de son habitation, ainsi que
la réalisation des annexes, en respectant les indications portées au présent règlement.
Les citernes à gaz liquéfié ou à mazout, ainsi que les installations similaires seront
enterrées.
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 20/29
TABLEAU DES SURFACES
Lots N° Surface des lots Surface plancher maximum
Emprise au sol
maximum Observations
1 2 3 4 5 6 7 8 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
152 m²
152 m²
152 m²
152 m²
152 m²
152 m²
152 m²
152 m²
152 m²
152 m²
152 m²
263 m²
263 m²
263 m²
263 m²
263 m²
263 m²
259 m²
503 m²
512 m²
512 m²
508 m²
600 m²
150
150
150
150
150
150
150
150
150
150
150
200
200
200
200
200
200
200
250
250
250
250
250
98
98
98
98
98
98
98
98
98
98
98
150
150
150
150
150
150
150
160
160
160
160
200
Maison de ville – zone 1AUa ״ ״ ״ ״ ״ ״ ״ ״ ״ ״
Maison R + combles – zone 1AUa ״ ״ ״ ״ ״ ״
Maison R + combles – zone 1AUb ״ ״ ״ ״
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 21/29
Lots N°
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
Surface des lots
600 m²
700 m²
710 m²
802 m²
600 m²
574 m²
540 m²
605 m²
755 m²
793 m²
620 m²
600 m²
530 m²
500 m²
528 m²
529 m²
529 m²
529 m²
476 m²
476 m²
475 m²
475 m²
487 m²
500 m²
500 m²
500 m²
Surface plancher maximum
250
280
280
300
250
250
250
250
280
300
250
250
250
250
250
250
250
250
250
250
250
250
250
250
250
250
Emprise au sol
maximum
200
250
250
300
200
180
170
200
300
300
200
200
170
160
170
170
170
170
150
150
150
150
150
160
160
160
Observations
Maison R + combles – zone 1AUb ״ ״ ״ ״ ״ ״ ״ ״ ״ ״ ״ ״ ״ ״ ״ ״ ״
Maison R + 1 – zone 1 AUb ״
R + 1 ou R + combles – zone 1 AUb ״
Maison R + 1 – zone 1 AUb ״ ״ ״
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 22/29
Lots N°
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
Surface des lots
537 m²
650 m²
800 m²
476 m²
476 m²
471 m²
471 m²
710 m²
630 m²
647 m²
500 m²
500 m²
500 m²
487 m²
3 768 m²
Surface plancher maximum
250
250
300
250
250
250
250
300
250
250
250
250
250
250
2000
Emprise au sol
maximum
170
200
300
150
150
150
150
300
300
250
160
160
160
150
2440
98
Observations
Maison R + 1 – zone 1 AUb ״ ״ ״ ״
R + 1 ou R + combles – zone 1AUb ״
Maison R + 1 – zone 1AUb ״ ״ ״ ״ ״ ״
Logements et commerces R + 1 + combles – zone 1AUa
״
Total parties privatives 32 700 m² 16 590
Voirie 7 109 m²
(voie + trottoirs, sentes et accès aux lots)
Parking 760 m² Espaces verts 4 507 m²
Total parties communes 12 376 m²
TOTAL GENERAL 45 076 m²
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 23/29
NOTICE INDICATIVE
Extrait du livre de Pierre THIEBAUT
« La Maison Rurale en Ile de France »
Ces différentes planches permettent à chaque constructeur le respect des règles
de construction imposées, en s’inspirant du large choix de tuiles, d’enduits proposés.
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 24/29
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 25/29
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 26/29
Des variantes pourront être proposées par l’acquéreur avec l’accord de la
municipalité et de l’architecte coordinateur.
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 27/29
FRESNES S
UR M
ARNE
« les
allé
es
du
Châte
au
»
MODÈLES N
ON C
ONTRACTUELS D
E M
AISONS D
E V
ILLE
Lot
s 1 à
11
Fresnes sur Marne – Les allées du Château
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Règlement de construction 28/29