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TASACIN POR COMPARABLES Introduccin 1 - Ing. Agrim. Esp. R.H. PELLICE A la hora de hacer una tasacin de un inmueble existen varios factores a tener en cuenta y que pueden influir en el valor final del mismo. En primer lugar, es necesario conocer la finalidad para la que se realiza la tasacin, (Garanta Hipotecaria, Valor Real de Mercado, Adjudicaciones, etc.). En segundo lugar, se debe identificar que el inmueble que se est visitando es realmente el que se tiene que valorar, se tiene que comprobar sus superficies, se debe conocer su adecuacin o no a la Normativa Urbanstica Vigente, su titularidad, su estado de ocupacin y el de conservacin. Para todo lo anterior, se debe haber dispuesto de toda la documentacin necesaria en funcin de la tipologa del inmueble y la finalidad de la tasacin. Otro factor fundamental a la hora de hacer una tasacin es realizar un anlisis exhaustivo del mercado de comparables similares existente en el entorno en el que se ubica el inmueble para de esta manera poder obtener un valor de mercado correcto. Se tiene que analizar todas las circunstancias que tiene el inmueble para calcular los diferentes valores y a partir de ellos obtener el valor de tasacin. Por ltimo, se debe evaluar las limitaciones que tiene el valor e indicarlo en la tasacin. Cundo es necesario una TASACIN INMOBILIARIA? - Cuando se desea saber el valor real de la(s) propiedad(es) que se posee(n); - Cuando se pretende conocer el valor de una propiedad antes de ponerla en venta; - Cuando se piensa en alquilar un bien inmueble -ya sea estable o de temporada- y se hace necesario conocer el valor del alquiler o renta, para averiguar la rentabilidad del alquiler. - Cuando se va a constituir una Sociedad Comercial, o ampliar el capital de una Sociedad ya existente, mediante aportaciones no dinerarias de bienes inmuebles. - Cuando se negocia la permuta de una propiedad por otra, o se quiere vender un lote apto para edificar a cambio de parte de las construcciones futuras. - En los casos de Disolucin de Sociedades donde hay reparto de bienes inmuebles entre los socios; - Cuando se requiere una Tasacin Pericial Contradictoria en los recursos relativos Sucesiones, Donaciones, Transmisiones Patrimoniales, Divorcios: - Cuando se quiere pactar el reparto de una herencia entre familiares; - Cuando se negocia con Compaas de Seguros el resarcimiento derivado de cualquier siniestro de alguna importancia sobre bienes inmuebles. - Cuando se quiere cambiar un inmueble embargado por otro, o la caucin es en demasa con referencia a la demanda? - Cuando se promueve la ejecucin en Subasta Pblica de bienes inmuebles propiedad de deudores; - Cuando, al no haber acuerdo con las Compaas de Seguros sobre indemnizaciones por daos en bienes patrimoniales, se recurre a la va judicial; - En todos los dems casos, cuando se persigan efectos administrativos o pblicos,1

El presente trabajo ha sido extrado y adaptado de El mercado Inmobiliario y la Preparacin de Proyectos - J.C. Franceschini Tasacin de Inmuebles . G. Gmez Picasso y J. Rozados Principios de la Gestin Inmobiliaria Compiladora Estela Reca (Captulo 7 Mtodos Comparativos de Tasacin Daniel Boveri y aplicando conocimientos propios del autor.

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solicitudes de Hipotecas ante entidades bancarias o de crdito. A que momento se puede referir una TASACIN INMOBILIARIA? A solicitud del solicitante, la Tasacin puede ser valorada al tiempo actual de mercado, o bien, a un tiempo pasado predeterminado. En que medida se puede basar una tasacin en propiedades por comparables, sobre todo cuando se ha vivido, y an se tiene tanta disparidad de valores y no se sabe tampoco a que precio se cierran las ventas? Y en los casos en que no hay inmuebles parecidos? El mtodo comparativo permite determinar el valor de mercado en un momento determinado y en unas condiciones dadas. Evidentemente, la tarea se torna dificultosa en momentos de crisis como los que se han pasado (fines del 2001, comienzos del 2002), pero por suerte los valores ya han tendido a tornarse ms previsibles. En todos los casos, est en la experiencia del tasador est en la experiencia del tasador encontrar los antecedentes apropiados. Y cuando el cometido es juzgado como extremadamente dificultoso, se puede aplicar la metodologa del costo de reposicin depreciado en forma supletoria Ciertamente, es necesario contar con el mayor volumen de informacin posible. Pero tal vez lo esencial es elegir entre los antecedentes los ms representativos del segmento de mercado de que se trate y en eso el tasador es insustituible. Otra vez nos remitimos a la finalidad de la tasacin: si se est haciendo un estudio para replantear por ejemplo los valores fiscales de una ciudad, es claro que se deber recurrir a una gran cantidad de informacin e incluso a mtodos economtricos. Pero por el contrario, si se debe tasar un caso especfico, bastar con antecedentes comparables bien elegidos. Desde ya que para el control de tasaciones, las estadsticas pueden indicarnos posibles desvos, pero en definitiva la tasacin estar sustentada por los antecedentes que por decirlo de alguna forma, ofician de "prueba", ms all de las estadsticas Dada la distorsin que producen muchas tasaciones de propiedades ofrecidas en el mercado, luego de evaluar los distintos atributos del inmueble a valuar y darles un adecuado peso ponderado a cada uno, se lo debera comparar con el valor de inmuebles similares, haciendo pesar en esta comparacin la evaluacin que se haya hecho del inmueble en cuestin y tambin la evaluacin de los que se utilizan para compararlo. Ahora bien, el problema se plantea a la hora de pasar todo esto a valores concretamente. Ya que si no se cuenta con una base de datos significativa de valores "realizados" y no "solicitados", si o si se est arrastrando en la obtencin de la tasacin la distorsin de quienes valan mal. Algunas consideraciones con respecto al mtodo de valuacin por comparables: - Este es el mtodo ms usualmente utilizado, pero no el nico que existe. - Consideramos que es el mtodo bsico capaz de brindar una buena estimacin, pero que debe ser chequeado con otros mtodos para brindar un servicio de valor agregado til a la hora de tomar decisiones. - La clave de este mtodo est en la eleccin de los inmuebles adecuados que resultan comparables con el que se tasa. - Consideramos que una prctica que metodolgicamente no puede dejar se hacerse es homogeneizar cuantitativamente las propiedades, a fin de ajustar adecuadamente los comparables. - Consideramos que es apto para departamentos y casas que cuentan con numerosos comparables en el mercado. Para otro tipo de inmuebles de mayor envergadura y con componentes especficos para su actividad, consideramos que puede resultar insuficiente

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Inmueble a Tasar Precio de Venta $ Superficie m Precio por m Caractersticas y Cualidades a Homogeneizar Ubicacin Orientacin Tipologa Antigedad Calidad Constructiva Calidad de Mantenimiento Funcionalidad Visuales Iluminacin Aislamiento Acstico Superficie del Terreno Superficie Cubierta Comercializacin Cochera Piscina Quincho Riego por Aspersin Vigulancia Puntaje Total Coeficiente de Homogeneizacin Valor Homogeneizado Valor m Promedio Valor Adoptado

3660

8 8 8 8 8 9 8 8 8 8 8 8 9

Comparable Comparable Comparable 1 2 3 160050 314280 625650 56 100 170 2858 3143 3680 Puntaje Parcial 8 8 9 8 8 8 6 8 8 8 8 8 7 8 8 7 8 8 7 8 8 7 7 8 7 7 8 8 8 8 10 6 0 9 7 0 8 8 0

106

89 1.19 3404 3657 3660

94 1.13 3544

97 1.09 4022

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TASACION POR COMPARABLESCaractersticas y Cualidades a Hom ogeneizar Valor de Venta Ubicacin Orientacin Tipologa Antigedad Calidad Constructiva Calidad Mantenim iento Funcionalidad Visuales Ilum inacin Aislam iento Acstico Superficie Terreno m Superficie Cubierta m Superficie Semicubierta m Superficie descubierta m Cochera Piscina Quincho Riego por aspersin Sistem a de Vigilancia Coeficiente de Homologacin Valor Hom olagado Inm uebles Comparable Hom og. C $ $100,300 Buena Sureste Correcta 35 Media Medio Buena Medias Media Bueno 248 115 10 9 si no ai no ai 2700 900 0 2700 4500 0 0 2700 2700 -1800 0 -5400 0 900 -8000 0 -2000 0 -300

a Tasar A ? Buena Este Correcta 15 Media Medio Buena Buenas Buena Medio 250 100 10 20 no no no no no

Com parable B $120,500 Buena Oeste Correcta 11 Media Bueno Buena Medias Media Medio 290 100 16 20 si si si si si

Hom og. $ 0 2000 0 -1000 0 -5000 0 2000 2000 0 -4000 0 -1000 0 -10000 -5000 -3000 -2000 -500 -25500 $95,000

Comparable Hom og. D $ $110,400 Muy Buena Noreste Correcta 16 Buena Medio Buena Muy Buena Muy Buena Medio 210 90 10 40 si si no si ai -2940 -1960 0 0 -3920 0 0 -1960 -1960 0 4900 4900 0 -2940 -7000 -3000 0 -2000 -400 -18280 $92,120

-400 $99,900 Prom edio 95673 Valor Adoptado $95,000

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TASACIN POR COMPARABLES2 Se debe tasar un inmueble que cuenta con 150 m, localizado en un barrio residencial, que cuenta como lindero a una carpintera, su antigedad es de 3 aos, siendo su diseo y construccin de un muy buen estndar y un buen estado de mantenimiento. Del relevamiento efectuado en el rea del inmueble a valuar se han obtenido las siguientes propiedades comparables 1 - Consiste en un inmueble que cuenta con 180 m, con buenos linderos, su antigedad es de 10 aos, siendo su diseo y construccin de un viejo estilo y bajo nivel de mantenimiento, pero con una mejor ubicacin relativa respecto del inmueble que se vala. Su precio es de $ 700 por m de construccin. 2 - Consiste en un inmueble que cuenta con 160 m, con buenos linderos, su antigedad es de 5 aos, siendo su diseo y construccin de un buen estilo y buen estado de mantenimiento, con una mejor ubicacin relativa respecto del inmueble que se vala. Su precio es de $ 800 por m de construccin. 3 - Consiste en un inmueble de 155 m, con buenos linderos, su antigedad es de 2 aos, es una propiedad moderna, de un buen estilo de construccin y un estado de mantenimiento muy bueno, sin embargo, su ubicacin no es tan buena, ya que se encuentra localizada sobre una arteria de gran circulacin vehicular. Su precio es de $ 750 por m de construccinCuadro de anlisis comparativo Factores Ubicacin Calidad de la construccin Mantenimiento Antigedad Linderos Rating Precio por m Comparable Comparable Comparable 1 2 3 9,00 6,00 4,00 5,00 9,00 6,60 700 9,00 8,00 8,00 7,00 9,00 8,20 800 7,00 9,00 9,00 9,00 9,00 8,60 750 Propiedad a tasar 8,00 9,00 8,00 8,00 2,00 7,00 ?

Anlisis comparativo consolidadoComparables Precio x m Coeficiente de ponderacin Coeficiente de la propiedad Indice Precio x m ajustado

.(1) 1 2 3 700 800 750

.(2) 6,60 8,20 8,60

.(3) 7,00 7,00 7,00

.(3) / .(2) 1,06 0,85 0,81 742,42 682,93 610,47 678,61

Precio consolidado

Valor de la propiedad por comparables = Sup. De la propiedad x Precio consolidado Valor de la propiedad = 150 m x $ 678,61 = $ 101.791,50

Aplicando un coeficiente de oferta de 0,95, por no haber accedido a datos de propiedades vendidas, queda: Redondeando Valor de la propiedad = $ 101791,50 x 0,95 = $ 96.701,93

Valor de la propiedad = $ 97.000

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Extrado de El Mercado Inmobiliario la Preparacin de Proyectos de J.C. Franceschini

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TASACIN DE UN DEPARTAMENTO EN PH POR COMPARABLES

Crquis de UbicacinCalle 14

Calle 16

A

B Calle18 C

T Calle 20

PlazaCalle 22

D

Calle 24

Calle 26 Calle 35 Calle 37 Calle 39 Calle 43 Calle 47 Calle 41 Calle 45

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PLANILLAS DE ANTECEDENTES Direccin Valor a Tasar Oferta Venta 1,00 Forma de Pago CONTADO Deducciones Valor resultante X Calle 37 al 400 e/ 18 y 20 Fecha 23/10/2006 N.C. Departamento Oficina Local Plano N 01/15268/92 Piso 5 "A" Real Superficie Propia Cub. Semicub Balcn Descub. Baulera E.Piso Otra Totales 109,30 101,27 Cochera Fuente SI NO TTP X 96,24 4,26 8,80 C. Hom. 1,00 0,50 0,33 Sup, Hom. 96,24 2,13 2,90 Edad 33 Frente 2,5 Fondo F1c X Caractersticas Constructivas 1 Lujo 1 2 X Estado Bao Priv. si no 3 Otra U:F: 9 F2c % 8,23 Planta CF PI X 01-43-650120 Antecedente A tasar

Coef Forma de Pago

Direccin Valor a Tasar Oferta Venta X

Calle 16 al 100 e/ 35 y 37 150000 1,00 150000 Fecha 23/10/2006

N.C. Departamento Oficina Local Plano N 01/13251/90 Piso 2 "C" F1c U:F: 19 X

01-43-680150 Antecedente A % 4,23 Planta F2c CF PI X

Coef Forma de Pago Deducciones Valor resultante

Forma de Pago CONTADO

Real Superficie Propia Cub. Semicub Balcn Descub. Baulera E.Piso Otra Totales 92,41 89,26 3,15

C. Hom. 1,00 0,50 0,33

Sup, Hom. 89,26 1,58 0,00

Caractersticas Constructivas 1 Lujo Edad 28 Frente Cochera 1 2 3 X Estado 2,5 Fondo SI NO TTP X Bao Priv. si no Otra

90,84

Fuente

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Direccin Valor a Tasar Oferta Venta X

Calle 16 al 100 e/ 35 y 37 165000 1,00 165000 Fecha 23/10/2006

N.C. Departamento Oficina Local Plano N 01/14416/91 Piso 4 "B" F1c U:F: 12 X

01-43-720260 Antecedente B % 5,79 Planta F2c CF X PI

Coef Forma de Pago Deducciones Valor resultante

Forma de Pago CONTADO

Real Superficie Propia Cub. Semicub Balcn Descub. Baulera E.Piso Otra Totales 103,55 92,38 3,92 7,25

C. Hom. 1,00 0,50 0,33

Sup, Hom. 92,38 1,96 2,39

Caractersticas Constructivas 1 Lujo Edad 24 Frente Cochera 1 2 X Estado 2 Fondo SI NO TTP X Bao Priv. si no 3 Otra

96,73

Fuente

Direccin Valor a Tasar Oferta Venta X

Calle 18 al 400 e/ 41 y 43 170000 1,00 170000 Fecha 23/10/2006

N.C. Departamento Oficina Local Plano N 01/146251/91 Piso 2 "C" F1c U:F: 2 X

01-43-800420 Antecedente C % 9,23 Planta F2c CF PI X

Coef Forma de Pago Deducciones Valor resultante

Forma de Pago CONTADO

Real Superficie Propia Cub. Semicub Balcn Descub. Baulera E.Piso Otra Totales 115,64 18,26 93,15 4,23

C. Hom. 1,00 0,50 0,33 0,20

Sup, Hom. 93,15 2,12 0,00 3,65

Caractersticas Constructivas 1 Lujo Edad 30 Frente Cochera 1 2 X Estado 3 Fondo SI NO TTP X Bao Priv. si no 3 Otra

98,92

Fuente

8

Direccin Valor a Tasar Oferta Venta X

Calle 41 al 500 e/ 20 y 22 195000 1,00 195000 Fecha 23/10/2006

N.C. Departamento Oficina Local Plano N 01/132401/90 Piso 7 "A" F1c U:F: 14 X

01-43-800180 Antecedente D % 5,23 Planta F2c CF PI X

Coef Forma de Pago Deducciones Valor resultante

Forma de Pago CONTADO

Real Superficie Propia Cub. Semicub Balcn Descub. Baulera E.Piso Otra Totales 114,29 101,76 4,38 8,15

C. Hom. 1,00 0,50 0,33

Sup, Hom. 101,76 2,19 2,69

Caractersticas Constructivas 1 Lujo Edad 32 Frente Cochera 1 X Estado 2,5 Fondo SI NO TTP X Bao Priv. si no 2 3 Otra

106,64

Fuente

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Coeficientes correctores del valor para departamentos y oficinas en Propiedad Horizontal Res. N 015 - TTP .93 a) Ubicacin en planta Dpto Frente a 1 calle Frente a 2 calles Al contrafrente A patio interior 1,00 1,05 0,95 0,90 Oficinas 1,00 1,05 0,95 0,90

b)Ubicacin en piso (Edificio con ascensor) Dpto Planta baja 1 Piso 2 Piso 3 Piso 4 Piso 5 Piso 6 Piso 7 Piso 8 Piso 9 Piso 0,95 1,00 1,05 0,95 0,95 0,90 0,90 0,95 0,95 0,80 Oficinas 1,10 1,00 1,00 0,95 0,95 0,90 0,90 0,95 0,95 0,80

En edificios sin ascensor el coef. Se disminuye en 0,05

Coeficientes utilizados segn caracteristicas constructivas del edificio Primera de lujo Primera Segunda Tercera 1,50 1,30 1,00 0,85

Coeficientes segn la superficie cubierta propia Hasta 30 m De 31 m a 50 m De 51 m a 100 m De 101 m a 150 m De 151 m a 250 m 1,10 1,05 1,00 0,95 0,90

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PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES

Sup. Antec Ubicacin Edad - Estado A B C D Calle 16 al 100 e/ 35 y 37 28 - 2.5 Calle 41 al 300 e/ 16 y 18 24 - 2.0 Calle 18 al 400 e/ 41 y 43 30 - 3.0 Calle 41 al 500 e/ 20 y 22 32 - 2.5 Piso Planta 2 Patio Int. 4 Contrafr. 1 Contrafr. 7 Frente 20/10/2006 195000 106,64 20/10/2006 170000 98,92 20/10/2006 165000 96,73 20/10/2006 Fecha Importe $ 150000 Propia m 90,84

Valor Unit. $/m 1651,25 1705,78 1718,56 1828,58

Coeficientes AsimiladoresDivisores Ubic, Edif. 0,95 0,95 0,95 1,05 Ubic. Piso 1,05 0,95 1,00 0,95 Ubic. Planta 0,90 0,95 0,95 1,00 Sup. Propia 1,00 1,00 1,00 0,95 Edad y Estado 0,696 0,777 0,610 0,649 Caract. Construc. 0,85 1,00 1,00 1,30 1,00 1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 Multiplicativos Oferta Actual. Coef. Total 1,88 1,50 1,63 1,13 3109,07 2560,54 2809,51 2058,41

Vbuh $/m

=1 Promedio + 20% - 20% 2 Promedio

10537,53 2634,38 3161,26 2107,51 2826,37

* Vuh = VU * Cact * Cof / (Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc)

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DETERMINACION DEL VALOR DEL DEPARTAMENTO A TASAR

Ubicacin Edad - Estado A Tasar Calle 37 al 400 e/ 18 y 20 33 - 2.5

Piso Planta 5 Frente

Fecha de Tasacin 20/10/2006

Sup. Propia m 101,37

Valor Unit. $/m 2827,00

Coeficientes AsimiladoresUbic, Edif. 1,00 Ubic. Piso 0,90 Ubic. Planta 1,00 Sup. Propia 1,00 Edad y Estado 0,64 Caract. Construc. 1,00 1,00 1,00 Oferta Actual. Coef. Total 0,58

Vbuh $/m2827,00

Valor del Dpto a Tasar = VDT = Vbuh * Cact * Cof * Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc VDT = 2827,00 $/m * 101,37 m * 0,58 = $ 165066

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