TRIBUNALE DI PERUGIA UFFICIO ESECUZIONI
Perizia eseguita dal C.T.U. Mattioli Maurizio per il fascicolo 2006/1/115
TRIBUNALE DI PERUGIA UFFICIO ESECUZIONI
Perizia eseguita dal C.T.U. Mattioli Maurizio per il fascicolo 2006/1/115
TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA
Consulenza Tecnica d'Ufficio Esecuzione Immobiliare n.
115/2006 R.G.Es. promossa da:
- Banca Nazionale del Lavoro S.p.a.,
contro:
* * * * * *'* * * * * * * *
L'Ill.mo Giudice del Tribunale di Perugia, nominava C.T.U. il
Geom. Maurizio Mattioli nell'Esecuzione Immobiliare n.115/2006
con l'invito a prei3entarsi all'udienza del 21. 02. 2007. Nel,
giorno prefissato, il sottoscritto tecnico prestava il
giuramento di "Bene e fedelmente adempiere alle funzioni
affidategli allo scopo di far conoscere al Giudice la verità",
ricevendo dal G.E. l'incarico di rispondere ai seguenti
quesiti.
Provveda il C.T.U., esaminati gli atti del pro~edimento ed
eseguita ogni.altra operazione ritenuta neceisaria,, previa
verifica della completezza delladocumenta~ioneprodotta in atti
ai sensi dell'art.567 c.p.c., in relazione ad ogni singolo
bene colpito da pignoramento e previo accesso negli immobili
da valutare:
A) all'identificazione del bene, secondo le risultanze dei
pubblici registri immobiliari, comprensiva dei confini e dei
dati catastali, evidenziando l'eventuale non corrispondenza
delle certificazioni catastali ai dati indicati all'atto del
pignoramento,
B) ad una sommaria descrizione del bene, verificando il titolo
di proprietà e la sussistenza di eventuali diritti di
comproprietà (specificando se si tratta di comunione legale
tra coniugi o altro) o di altri diritti parziali, ovv~ro
indicando chiaramente il diverso diritto o quota pignorata,
C) ad individuare .lo stato di possesso del bene, con
l'indicazione, se occupato dall'esecutato o da terzi, del
titolo in base al quale è occupato, con particolare
riferimento all'esistenza di contratti registrati in data
antecedente al pignoramento, ovvero la sussistenza di
eventuali controversie pendenti,
D) ad individuare l'esistenza di formalità, 'vincoli o oneri,
anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno
a carico dell'acquirente, ivi compresi domande giudiziali,
vincoli derivati da contratti incidenti sull'attitudine
edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo
carattere storico-artistico,
ì
E) ad individuare l'esistenza · di forma li tà, vincoli e oneri,
anche di natura condominiale, che saranno cancellati, o che
comunque risulteranno non opponibili all'acquirente,
F) alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica del
bene, nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità
dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del
certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente
normativa ... In ··caso di esistenza di opere abusive, ad indicare
lJeventuale sanabilità ai sensi delle Leggi n. 47/85 e 724/94
e i relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso
gli Uffici Comunali competenti,
G) ad esprimere il proprio motivato parere nel caso di
pignoramento di quota, sulla comoda divisibilità del bene,
H) ad esprimere il proprio motivato parere sulla opportunità
di disporre la vendita in une o più lotti e, in caso
affermativo, procedere alla formazione di uno o più lotti,
I) accertare, con adeguata motivazione, il ·valore di mercato
dell'immobile con indicazione del .criterio di stima
utilizzato, anche in relazione ad eventuale incidenza sul
valore dello stesso della condizione di regolarità (o meno)
amministrativa, e di stato libero o meno,
L) · assumere informazioni concernenti le eventuali spese
ordinarie annue condominiali e quelle scadute e non pagate
negli ultimi due anni, le eventuali spese condominiali già
deliberate anche se non ancora scadute, eventuali cause in
corso;
Il G.E. assegnava al C.T.U. giorni 90 a partire dalla dc;::tta
d'inizio delle operazioni peritali, per il deposito della
consulenza tecnica scritta.
Nel corso dell'udienza il sottoscritto tecnico comunicava a
verbale l'inizio delle operazioni peritali, fissato per il
giorno giovedì 15. 03. 2007, presso i beni immobili pignorati.
Nell'udienza del 21. 02. 2 O Oì 7 non sono stati nominati C. T. · di
parte. Terminate le· operazioni del giuramento l' Ill.mo G.E.
rinviava la causa all'udienza del 14.11.2007. VERIFICA DOCUMENTAZIONE
Il C.T.U. verificata la documentazione prevista dall'art.567,
2° comma c.p.c., come modificato dalla legge n.302 del
3.08.1998, ha ritenuto di poter iniziare le operazioni
peritali in data 15.03.2007, come comunicato nell'udienza del
21. 02. 2007.
INIZIO ATTIVITA' C.T.U.
Il sottoscritto · C. T. U. in adempimento all'incarico ricevuto,
il giorno 15.03.2007 si è recato presso i beni immobili
pignorati, in Comune di Perugia, località San Sisto lungo il
viale di San Sisto civici n. 43A - 45 - 47 - 47A - 478, come
già comunicato alle parti in udienza, per dare inizio alle
operazioni di rilievo tecnico.
All'ora stabilita, era presente il · Sig. che
consenti va l'accesso ai luoghi. Alla fine della ricognizione
veniva redatto il verbale di inizio operazioni peritali. (
all. tb ~. l ) '· . :: ',"
,--'
Il sottoscritto consulente tecnico d'ufficio, mediante' il
sopralluogo del giorno 15.03.2007, constatava che i beni
pignorati sono costituiti da un fabbricato comprendente più
unità immobiliari. Le operazioni di rilievo tecnico venivano completate sul posto
con l'esecuzione della documentazione fotografica
comprendente i beni pignorati.
I rilievi concernenti gli immobili veni vano ancora svolti in
data 17.05.2007, presso gli uffici tecnici del Comune di
Perugia, la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Perugia
e l'Agenzia del Territorio di Perugia, al fine di poter avere
a disposizione tutti gli elementi utili per poter rispondere
al G.E.
Eseguiti pertanto gli accertamenti necessari, lo scrivente
C.T.U. ritiene di essere in grado di poter indicare i
risultati delle indagini compiute nel seguente elabor~to
tecnico-estimativo che si . compone nelle risposte ai quesiti
qui sotto riportati.
****************
QUESITO A. Identificazione del bene, secondo le risultanze dei pubblici
registri immobiliari, comprensiva dei confini e dei dati
catastali, evidenziando l'eventuale non corrispondenza delle
certificazioni catastali ai dati indicàti all'atto del
pignoramento,
RISPOSTA AL QUESITO A.
I beni pignorati sono ubicati nel Comune di Perugia lungo il
viale del centro abitato di San Sisto civici n.43A - 45 - 47 -
47A - 478.
Pignoramento immobiliare.
Il pignoramento ( all.to n. 2 ) colpisce i I
segue:çiti beni:
Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di beni immobili '
siti in Comune di Perugia intestati a
:i. il
nato a·
nata a
il con quota di usufrutto 1/3 cosi
indicati:
,.
Unità immobiliare censita al N. C. E. U. di Perugia al Fg. ·
part. :, sub. , cat. C/l, mq. 76 ;
Unità immobiliare censita al N.C.E.U. di Perugia al Fg.
part. ì, sub. cat. A/3, P T, vani 5,5;
Unità immobiliafe censita al N. C. E. U. di Perugia al Fg.
part. sub. ca t . A/ 3, P T 1 ° , vani 2, 5;
Unità immobiliare censita al N.C.E.U. di Perugia al Fg.;
part. , sub. cat. A/3, P 1°, vani 5,5;
Unità immobiliare censita al N. C. E. U. di Perugia al Fg.
part.'. , sub. , cat. A/3, P 2°, vani 4, O; Tali beni sono individuati nella planimetria catastale in
scala 1: 2000, ( ail.to n. 3) nelle visure effettuate al
Catasto di Perugia in data 04.05.2007,
( all.to n.4 ) e n~ll'elaborato planimetrico in scala 1. 500K
all.to n. 5 ) .
ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETA' AL MOMENTO DEL PIGNORAMENTO.
I beni immobili, ubicati nel Comune di Perugia lungo il viale
del centro abitato di San Sisto civici n. 43A - 45 - 47 - 47A
- 47B, sono così p~r intero pignorati:
Diritti di nuda prbprietà con quota di 1/1 di beni immobili ;
siti in Comune di Perugia intestati a nato a·
--·::;·- il ~ nata a
il 1n quota di usufrutto 1/3.
a seguito del seguente atto di provenienza:
- atto di Donazione rep. N. 151903 I 37619 del 25 febbraio
1980 a rogito Notaio Doriati Guerrieri registrato a Perugia i
10 marzo 1980 al n. 2321.
( all.to n. 6
QUESITO B.
Ad una sommaria descrizione del bene, verificando il titolo di
proprietà e la sussistenza di eventuali diritti di
comproprietà (specificando se si tratta di comunione legale
tra coniugi d altro) o di altri diritti parziali, ovvero
indicando chiaramente il diverso diritto o quota pignorata, RISPOSTA AL QUESITO B.
I beni, intestati a , nato a Perugia il
con diritti di nuda proprietà .con quota di 1/1 e
nata a ' il con
quota di usufrutto 1/3, sono ubicati nel Comune di. Perugia,
Viale San Sisto civici n. 43 A - 45 - 47 - 47A - 47B.
Trattasi di n. 1 fabbricato composto da un piano
seminterrato e tre piani fuori terra. Descrizione sintetica.
Gli immobili sono cosi composti:
1) unità immobiliare ad uso negozio situata al piano
seminterrato civici n. 45 - 47 - 47A in discrete condizioni
costituito da:
n. 2 locali ad uso commerciale, un magazzino, un ripostiglio
e un servizio igienico w.c. per una superficie complessiva di
79,10 mq. I locali presentano il pavimento in mattonelle di
grès porcellanato cm.31 x 31, pareti intonacate e tinteggiat~
di colore bianco.l'altezza utile interna dei locali è di 2,40
ml.; solo il magazzino, situato ad una quota superiore agli
altri vani di cm. 15, ha un'altezza di ml. 2,15.
Sono efficienti gli impianti: idrico, elettrico e di
riscaldamento.
.1
Il. piano seminterrato è individuato al Catasto di Perugia al
Fg.n.: con la pafticella n ..
planimetria in scala 1: 100.
( all.to n. 7 )
sub. .. come indicato nella ' I
2) unità immobiliare adibita a civile abitazione situata al
piano rialzato, civico n. 43A, in buone condizioni di
manutenzione co~tituita da: ingresso corridoio, ripostiglio,
soggiorno, cucina, bagno e due camere per una superficie
complessiva di 90,10 mq. utili; altezza dei vani ml.3,02. Il
pavimento dei locali ingresso, soggiorno, ripostiglio e cucina
è in pietra di marmo cm. 25 x 50, quello delle camere in
parquet. Il bagno, dotato di apparecchi igienico sanitari, hk
il rivestimento in 'piastrelle di ceramica cm. 20 x 30 fino al
soffitto.
Sono efficienti gli impianti di acqua, luce, gas metano e
telefono.
L'unità.immobiliare è individuata al Catasto di Perugia al
Fg.n .. con la particella n.~ sub. . come indicato
nella planimetria in scala 1: 100
( all. to n. 8 )
3) unità immobiliare ad1bita a civile abitazione, civico n.
47B, disposta su due livelli e in buone condizioni di
manutenzione costituita da:
PIANO TERRA : monolocale composto da soggiorno/angolo cottur?,
serizio igienico w.c. e ripostiglio accessibile dall'esterno
per una superficie di 18,40 mq. Utili.
PIANO PRIMO: camera e terrazzo rispettivamente di 14,05 e di'
5,25 mq.utili.
Le altezze risultano: al piano terra ml.2,48, al piano primo
variabile da 2,28 a 2,70 ml. I pavimenti sono in grès
porcellanato formato cm. 30 x 30. Il bagno, dotato degli
apparecchi igienico sanitari, ha il rivestimento in piastrelle
di ceramica cm. 20 x 20 fino al soffitto.
Sono efficienti gli impianti di acqua, luce e gas metano.
Il piano rialzato è.individuato al Catasto di Perugia al
Fg.n. con ~a particella n.: sub. :
nella planimetria in scala 1 : 100
( all. to n. 9 )
come ind,icato
4) unità immobiliare adibita a civile abitazione, civico n.
47B, situata al piano primo in buone condizioni di
manutenzione costituita da: soggiorno, cucina, corridoio, du~ i
bagni e due camere per una superficie complessiva di 102,40
mq. utili oltre un balcone di mq. 11,70. L'altezza risulta d~
ml.2,92. Il pavimento dei locali soggiorno, cucina e corrido1o
è in pietra di marmo cm. 25 x 50, quello delle camere i~
parquet. I bagni, dotati di apparecchi igienico sanitari,
hanno il rivestimento in piastrelle di ceramica cm. 20 x 30
fino al soffitto.
Sono efficienti gli impianti di acqua, luce, gas metano e
telefono.
L'unità immobiliare è individuata al Catasto di Perugia al
-Fg. n. i con la particella n. sub.
nella planimetria in scala 1: 100
( all.to n.10 )
come indicato
5) unità immobiliare adibita a civile abitazione, civico n.
47B, situata al piano secondo in discrete condizioni di
manutenzione costituita da: ingresso, soggiorno, cucina,
bagno, camera per una superficie di mq 91,30, oltre due
ripostigli sottotetti, un balcone e un terrazzo. Le altezze
risultano: ml. 2,85 per soggiorno, da ml. 1,68 a ml. 2,60 per
il vano adibito a camera e da ml. 1,10 a ml. 2,16 per il
bagno. I vani adibiti a ripo~tiglio- soffitta hanno un'altezza
variabile da ml. 1,30 a ml. 1,85. Il pavimento dei locali
ingresso e soggiorno è costituito da moquette, quello della
cucina in piastrelle di grès porcellanato 20 x 20, quello
della camera in parquet, mentre è assente nei locali
sottotetto adibiti a ripostiglio.
Il pavimento del balcone e del terrazzo è in cotto. Il bagno>
dotato di apparecchi igienico sanitari, ha il rivestimento in
piastrelle di ceramica cm. 20 x 30 fino al soffitto.
.Sono efficienti gli impianti di acqua, luce, gas metano e
telefono.
L'unità immobiliare è individuata al Catasto di Perugia al
Fg.n.~ con la particella n. sub. come indicato
nella planimetria in scala 1: 100
( all. to n. 11 )
In tutti gli immobili precedentemente descritti l'impianto
elettrico, anche se realizzato antecedentemente alla legge
46/90, è dotato del dispositivo salvavita previsto dalla
vigente normativa.
QUESITO C.
ad individuare lo stato di possesso del bene, con
l'indicazione, se occupato dall'esecutato o da terzi, del
titolo~in base al quale è occupato, con particolare
riferimento all'esistenza di contratti registrati in data
antecedente al pignoramento, ovvero la sussistenza di
eventuali controversie pendenti
RISPOSTA AL QUESITO C.
L'edificio, interamente di proprietà dell'esecutato, è così
occupato:
PIANO SEMINTERRATO - NEGOZIO SUB. N. civici n. 45, 47,
47°, occupato dal Sig. e la S.ra
- PIANO RIALZATO - ABITAZIONE CIVICO 43 /A SUB. N.
occupato dalla S.ra madre del Sig.
- PIANO PERRA E PRIMO - ABITAZIONE SUB. N. civico n. 47B,
occupato da n. tre persone ( con
contratto di comodato d'uso gratuito, non reperibile),
- PIANO PRIMO - ABITAZIONE SUB. N. civico 47B,e
PIANO SECONDO - ABITAZIONE SUB. N. civico 478, occupati
dal Sig.
QUESITO D.
ad individuare l'esistenza di formalità, vincoli o oneri,
..
anche di natura coridominiale, gravanti sul bene che res~er~nno
a carico dell'acquirente, ivi compresi domande giudizi~li,
vincoli derivati da contratti incidenti sull'attitudine
edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo
carattere storico-artistico, RISPOSTA AL QUESITO D.
Nel fabbricato oggetto di pignoramento non è stato costituito i
condominio in quanto i beni sono utilizzati dagli stessi
esecutati .. Dal documento di abitabilità n.14150 ( all.to n.12
), è risultato che non è stata rispettata la prescrizione di
·realizzare l'intonacatura esterna del fabbricato entro sei
mesi decorrenti dal 24 marzo i982, data di rilascio del
documento di.abitabilità.
QUESITO E.
ad individuare l'esistenza di formalità, vincoli e oneri,
anche di natura condom{niale, che saranno cancellati, o ç;he
comunque risulteranno non opponibili all'acquirente, RISPOSTA AL QUESITO E.
Come indicato sopra alla risposta del quesito n.D
QUESITO F.
Alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica del
bene, nonché l'esistenz9 della dichiarazione di agibilttà
dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del
certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente
normativa. In caso di esistenza di opere abusive, ad indicare
l'eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi n~ 47/85 e 724/94
e i relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso
gli Uffici Comunali competenti, RISPOSTA AL QUESITO F.
D~ quanto reperito dal Sig. in quanto tecnico
geometr~, è stato accertato che per i beni pignorati sono
state state rilasciate dal Comune di Perugia i seguenti
permessi:
- Concessione Edilizia n. 886 del 6.5.1980;
- Concessione a Costruire n. 1383 del 11.09.1980;
all.to n. 13 )
- Autorizzazione di Abitabilità prot. n.14150 del 24.03.1982
all. to n. 12 ) .
Concessione Edilizia à sanatoria.
Per i beni in oggetto è stata rilasciata dal Comune di Perugia
la Concessione Edilizia a Sanatoria n. 6141 in data 3 febbraio
1982 ( all n. 14 ) relativa al cambio di destinazione d'uso ~l
piano seminterrato da fondi a negozio, realizzazione di un
w.c. e ripostiglio al piano terra , chiusura di una veranda al
piano 1° per ampliare un appartamento e creazione di
superficie abitabile al piano 2° sottotetto per l'aumento
dell'altezza interna netta. Il tutto interessante i subalterni
n.
Difformità rilevate.
Nel corso dei rilievi sono state accertate modeste difformità
rispetto alle planimetrie dello stato attuale relative
all'unità immobiliare contraddistinta con il subalterno n.
Le opere, evidenziate di colore rosso nella planimetria
allegata in scala 1:100( all.to n. 15 ),
consistono in :
aumento delle dimensioni esterne ( per circa mq. 2, 00
dei vani a piano terra adibiti a servizio igienico w. c. e
ripostiglio,
tamponat_ura del vano scala che collega il piano terra çon
il piano primo con creazione di una finestra. Nonostante sia stata effettuata la ricerca a nome del Sig.
presso il Comune di Perugia in data 17/5/2007
all. to n. 16 non è stata reperita alcuna pratica edilizia a
nome del medesimo. Tuttavia, considerato che la zona è
classificata dal ~iano Regolatore B 6, con densità di mq/ha
30000,.tali modeste opere dovrebbero essere sanabili. La spesa
presunta degli oneri e diritti da versare al Comune di
Perugia, comprensiva delle spese tecniche, è di circa 4000,00
euro.
VINCOLI URBANISTICI
Da indagine eseguita presso l'ufficio del Piano Regolatore
del Comune di Perugia è stato accertato che gli immobili
pignorati non sono sottoposti ai vincoli:
- Ambientale di cui al D.L.n.490/99 ex legge n.1497
del 29.6.39.
- Idrogeologico di cui al R.D. 30.12.23 n.3267 Paesaggistico di cui alla L. 8.8.85 n.431.
- Artistico-Storico di cui alla L. 1.6.39 n.1089. Gravami.
Per quanto riguarda i gravami ipotecari si conferma quanto già
indicato nella certificazione presente nel fascicolo di causa.
Contratti di locazione.Per i beni pignorati non sono stati
individuati e reperiti contratti di locazione.
Condominio.
Per i beni pignorati n6n esiste condominio.,
QUESITO G.
ad esprimere il proprio motivato parere nel caso di
pignoramento di quota, sulla comoda divisibilità del bene, RISPOSTA AL QUESITO G.
I beni sono stati pignorati per intero e pertanto non sussiste
l'ipotesi di quote indivise.
QUESITO H.
ad esprimere il proprio motivato parere sulla opportunità di
disporre la vendita in uno o più lotti e, in caso affermativo,
procedere alla formazione di uno o pi0 lotti. RISPOSTA AL QUESITO H.
Il C.T.U. è del parere di dover predisporre la vendita dei
beni pignorati in n. 5 lotti.
Formazione dei Lotti: PRIMO LOTTO: Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di
bene immobile situato nel Comune di Perugia viale San Sisto
civici n. 45, 47, 47A
il
il
indicato:
intestato a nato a
e iata a
~on quota di usufrutto 1/3 cosi
Unità immobiliare censita al N.C.E.U. di Perugia al
Fg. part .. sub cat. C/l, mq. 76, rendita Euro
694,74; *************
SECONDO LOTTO: Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di
bene immobile situato nel Comune di Perugia viale San Sisto n.
43A intestato a ,nato a
e :i.ta a t il )Il
quota di usufrutto 1/3 cosi indicato:
Unità immobiliare censita al N.C.E.U. di Perugia al
Fg. part. sub. cat. A/3, P T, vani 5,5, rendita
Euro 284,05, con diritto al bene comune non censibile (scala)
individuato al Catasto al fg.
alla corte comune distinta al fg. *************
p.lla n.
p.lla
sub. N.
sub.
TERZO LOTTO: Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di
bene immobile situato nel Comune di Perugia viale San Sisto
n. 478, intestato a , nato a il
e nata a il
con quota di usufrutto 1/3 cosi indicato:
e
Unità immobiliare censita al N.C.E.U. di Perugia al
Fg .. part .. sub. cat. A/3, vani 2,5, rendita Euro
129,11, con diritto al bene comune non censibile (scala)
individuato al Catasto al fg.
alla corte comune distinta al fg, *************
p.lla n.
- p. lla
sub. N.
sub. ~
QUARTO LOTTO: Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di
bene immobile situato nel Comune di Perugia viale San Sisto
n. 47B , intestato a nato a - a il
e nata a il
:on quota di usufrutto 1/3 cosi indicato:
- Unità immobiliare c.ensita al N.C.E.U. di Perugia al Fg.~~-
part. 3, sub.; , cat. A/3, vani 5,5, rendita Euro 284,05, con
diritto al bene comune non censibile (scala) individuato al
Catasto al fg.
distinta al fg.
p.lla n.
p.lla
sub. N.
sub.
*************
e alla corte comune
QUINTO LOTTO: Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di
bene immobile situato nel Comune di Perugia viale San Sisto n.
47B , intestato a ,nato a ' il
e ____ _.__.._~ ........................... ......, .. · nata a il con
quota di usufrutto 1/3 cosi indicato:
e
Unità immobiliare censita al N.C.E.U. di Perugia al
Fg. ·, part. sub .. ·, cat. A/3, vani 4,0, rendita Euro
206,58, con diritto alla corte comune distinta al fg.
p . 11 a ; _ _ sub . QUESITO I.
accertare, con adeguata motivazione, il valore di mercato
dell'immobile con indicazione del criterio di stima
utilizzato, anche in relazione ad eventuale incidenza sul
AS
valore dello stesso della condizione di regolarità (o meho)
amministrativa, e di stato libero o meno, RISPOSTA AL QUESITO I.
Stima immobiliare dei beni pignorati.
Il C.T.U. ritiene equo determinare il valore venale
di mercato degli immobili adottando il criterio di
stima comparativa (parametro adottato Euro/mq.).
Si precisa che nel calcolo è stata considerata la superficie
utile calpestabile e quindi al netto delle murature esterne ed
interne.
A tale scopo è stata eseguita un ampia indagine
conoscitiva del mercato immobiliare di beni simili per le loro
caratteristiche a quelli da valutare, ubicati nel Comune di
Perugia.
Inoltre è stato tenuto conto dei seguenti parametri tecnici
quali:
vendita di intera proprietà o di quote;
ubicazione e consistenza;
destinazione d'uso, struttura , tipologia;
caratteristiche architettoniche;
piano esposizione, luminosità;
regolarità edilizia degli immobili;
stato di manutenzione e conservazione;
richiesta di mercato;
servizi ed infrastrutture presenti nella zona.
Pertanto a risultanza delle indagini eseguite il sottoscritto
tecnico, ritiene di eseguire la valutazione immobiliare
dei beni pignorati stimando, come segue:
Euro 1.700,00 a mq. da applicare alla superficie
.·
residenziale;
i •
Euro 1.900,00 a mq. da applicare alla superficie ad uso commerciale ( negozio );
Euro 1600, 00 al mq. da applicare alla superficie ad µso
residenziale al piano ultimo sottotetto;
- Euro 600 per accessori quali ·terrazzi, balconi, ripostigli
non rifiniti etc.
VALORE DEI1 BENI PIGNORATI. Si procede a stimare gli immobili seguendo l'ordine indicato nei lotti precedentement~
formati.
STIMA VALORE PRIMO LOTTO.
Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di:
- UNITA' IMMOBILIARE censita al CATASTO FABBRICATI di Perugia
al Foglio n. part.
negozio piano seminterrato valore= mq.70,60 x Euro 1900,00 = €. 134140,00
ripostiglio mq.8,50 x Euro 600,00 = €. 5100,00
subalterno n.
TOTALE V ALO RE PRIMO LOTTO = €. 139240,00
STIMA VALORE SECONDO LOTTO.
Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di:
Cat. c /1
UNITA' IMMOBILIARE censita al Catasto Fabbricati di Perugia
al Foglio n. . , part. subalterno n . Cat. A /3
(abitazione piano rialzato) con diritto al bene comune non censibile (scala) individuato
al Catasto al fg. p.lla n. sub. N. e alla corte
comune distinta al fg. p.lla sub.
valore=mq.90,lOxEuro 1700,00 =€. 153170,00
·.
TOTALE VALORE SECONDO LOTTO=€. 153170,00
STIMA VALORE TERZO LOTTO.
Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di:
- UNITA' IMMOBILIARE censita al CATASTO FABBRICATI di Perugia
al Foglio n. ,, part. subalterno n. Cat. A /3
abitazione piano terra e primo con diritto al bene comune
non censibile (scala) individuato al Catasto al fg. p.lla
n. '· sub. N. e alla corte comune distinta al fg. p.lla
sub. valore~ mq. 34,20 x Euro 1700,00 = €. 58140,00
rip.e terrazzo mq.7,25 x Euro 600,00 = €. 4350,00
TOTALE VALORE TERZO LOTTO=€. 62490,00
STIMA VALORE QUARTO LOTTO.
Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di :
UNITA' IMMOBILIARE censita al CATASTO FABBRICATI · di Perugia
al Foglio n. part. subalterno n. Cat. A /3
abitazione piano primo con diritto al bene comune non
censibile (scala) individuato al Catasto al f g.
sub. N. e alla corte comune distinta al fg.
sub.
valore= mq. 102,40 x Euro 1700,00 terrazzo mq. I I, 70 x Euro 600,00 = €. 7020,00
TOTALE VALORE QUARTO LOTTO =€.181100,00
STIMA VALORE QUINTO LOTTO.
€. 174080,00
Diritti di nuda proprietà con quota di 1/1 di:
p. lla n.
p.lla
UNITA' IMMOBILIARE censita al CATASTO FABBRICATI di Perugia
al Foglio n. part. subalterno n. Cat. A /3
abitazione piano secondo con diritto alla corte comune
distinta al fg. p.lla sub.
valore= mq.91,30 x Euro 1600,00 n.2 rip., balcone e terrazzo
mq.37,45 x Euro 600,00 = €. 22470,00
TOTALE VALORE QUINTO LOTTO =€.168550,00
€. 146080,00
Sommando tutti gli importi stimati si ha il Valore complessivo dei beni pari ad€. 704550,00
Valore di stima arrotondato ad €. 705000,00
(diconsi settecentocinquemilaeuro/OOcentesimi) I beni saranno venduti alla pubblica asta con tutti i diritti,
annessi e connessi, dipendenze, pertinenze ed accessioni,
diritti, convenzioni che alle suddette proprietà competono
sull'area e su tutte le parti che per legge, uso e
destinazione sono da ritenersi comuni ed in genere con tutto
quanto ulteriormente pertinente alle unità immobiliari
Gravami.
Per quanto riguarda i gravami ipotecari si conferma quanto già
indicato nella certificazione presente nel fascicolo di causa.
Contratti di locazione.Per i beni pignorati non sono stati
individuati e reperiti contratti di locazione.
Condominio.
Per i beni pignorati non esiste condominio.
QUESITO.L.
assumere informazioni concernenti le eventuali ·spese ordinarie
annue condominiali e quelle scadute e non pagate negli ultimi
due anni, le eventuali spese·condominiali già deliberate anche
se non ancora scadute, eventuali caqse in corso;
RISPOSTA AL QUESITO L.
Come specificato nei paragrafi precedenti per i beni oggetto
di pignoramento non esiste condominio.
CONCLUSIONI.
Il sottoscritto C.T.U., con il presente elaborato tecnico
estimativo, composto da ventisette pagine interamente
dattiloscritte e parte della ventottesima, completato dagli
elencati allegati e dalla documentazione fotografica che
indica i beni immobili pignorati, .ritiene di aver risposto ai
quesiti a lui posti dall'Ill.mo G.E., restando in ogni caso a
completa disposizione per eventuali chiarimenti.
Il C.T.U.
Géom.Maurizio Mattioli
Allegati alla consulenza tecnica:
1) Verbale inizio operazioni del 15.03.2007
2) Copia pignoramento immobiliare
3) Planimetria catastale
4) Visure catastali
5) Elaborato planimetrico 6) Atto di Donazione rep. N. 151903/37619
7) Planimetria sub. N.11 in scala 1: 100
8) Planimetria sub. N.12 in scala 1: 100
9) Planimetria sub. N.13 in scala 1: 100
10) Planimetria sub. N.14 in scala 1: 100
11) Planimetria sub. N.15 in scala 1: 100
12) Documento di abitabilità n.14150 del 24.03.1982 13) Concessione a Costruire n. 1383 del 11.09.1980
14) Concessione Edil. a Sanatoria n.6141 del 3.2.82
15) Planimetria in scala 1: 100 con indicazione delle
difformità
- Documentazione fotografica.
Perugia, 15 giugno 2007
Il C.T.U.
Geom. Maurizio Mattioli.
[ _m. J STUDIO TECNICO lf lfU u . Geom. MAURIZIO MATTIOLI
TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA
G.I. Dott.ssa Arianna De Martino
I AGGIORNAMENTO RELAZIONE DI STIMA I
CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO NELL' ESECUZIONE IMMOBILIARE
n. R.G. 115/2006 e n. R.G. 393/2007
promossa da: BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.A.
con sede legale in Roma e
BANCA TOSCANA S.p.A. contro:
nato a e
nata a
C.T.U. geom. Maurizio Mattioli
Perugia 30 luglio 2017
strada Pon1e d'Oddi 32 * Tel. I Fax 075.46455 * 06125 PERUGIA * e-mail mattioli.mau@libero1
.it
iscr. Collegio Geome1Ti Provincia di Perugio n. 2418 * iscr. Tribunale di Perugia Consulen1e Tecnico. n. 1049
C. F. MTTMRZ57A03G478J - P. IVA .0119086 054 2-p.e.c.: [email protected]
1
PREMESSA
L'Ill.mo Giudice del Tribunale di Perugia Dott.ssa Arianna De Martino, a
scioglimento della riserva assunta all'udienza del 31/01/2017, ritenuto pre-
liminarmente che vada confermato il provvedimento di sospensione della
vendita adottato inaudita altera parte il 21.11.2016 poiché non vi è corri-
spondenza tra quanto pignorato e quanto oggetto della perizia e del sue-
cessivo avviso di vendita, disponeva il richiamo, nell'Esecuzione Immobilia-
re n. 115/2006 e 393/2001, del sottoscritto C.T.U. con lo scopo di relazio-
nare in merito alla corretta individuazione dei diritti effettivamente
pignorati e di aggiornare la stima dei beni immobili.
Il G.E. concedeva termine fino al 31 luglio 2017 per la consegna della peri-
zia, fissava la prossima udienza per il giorno 11 ottobre 2017 alle ore 9,00
ed autorizzava il C.T.U. a ritirare i fascicoli tecnici.
* * * * * * * ATTIVITA' C.T.U.
In adempimento all'incarico ricevuto, il sottoscritto C.T.U. inviava in data
16 maggio 2017 comunicazione alla parte esecutata a mezzo raccomandata
r.r. postale, e per conoscenza al Custode Giudiziario nominato dott.ssa
D'Agata Daniela tramite posta elettronica (all.to A), per dare inizio alle
operazioni peritali fissate per il giorno giovedì 8 giugno 2017 alle ore 16,00
presso i beni oggetto di pignoramento situati nel Comune di Perugia in via-
le San Sisto n. 43, 43 A, 45, 47, 47 A e 47 B.
Nel giorno indicato il sottoscritto C.T.U. effettuava il sopralluogo alla pre-
senza del Sig. e consentiva l'accesso all'interno delle pro-
· prietà. Si procedeva quindi ad eseguire i rilievi tecnici necessari nonché ad
effettuare una ripresa fotografica dei luoghi esterni ed interni con apparec'"
chiatura digitale. Al termine del sopralluogo veniva redatto dallo scrivente il
verbale che chiudeva temporaneamente l'inizio delle operazioni P.eritali con
la sottoscrizione del medesimo (all.to B).
2
, .
Ulteriori indagini, relativi agli immobili pignorati, venivano svolti presso l'A-
genzia delle Entrate di Perugia (ex Agenzia del Territorio), gli uffici della
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Perugia al fine di poter avere a di-
sposizione tutti gli elementi utili per poter rispondere al G.E.,
In data 16 maggio 2017, tramite CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA,
richiesto presso l'Ufficio Anagrafe del Comune di Perugia (all.to C), si è
potuto accertare che il sig. e la sig.ra
:iedono rispettivamente all'indirizzo dei beni immo-
bili pignorati in Perugia viale San Sisto n. 43 e in Perugia viale ·san Sisto n. ' .
43 A dal 30 novembre 1982.
Eseguiti pertanto gli accertamenti necessari, compresa la raccolta dei dati
relativi ai termini ed alle specifiche richieste nei quesiti formulati dal G.E.,
nonché verificati tutti i dati tecnici ed elementi utili reperiti, lo scrivente
C.T.U. ritiene essere in grado di poter indicare i risultati delle indagini com-
piute nella seguente:
RELAZIONE PERITALE
1 ) INDIVIDUAZIONE DEI DIRITTI EFFETTIVAMENTE PIGNORATI
(pag. 3 - 4) ·
2) DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI E FORMAZIONE DEI LOTTI
(pag. 4 - 5)
3 ) AGGIORNAMENTO STIMA DEI BENI IMMOBILI (pag. 5 - 12)
4 ) FORMALITA', VINCOLI ED ONERI (pag. 12 - 13)
5) CONCLUSIONI (pag. 13 - 15)
* * * * * * *
1 ) INDIVIDUAZIONE DEI DIRITTI EFFETTIVAMENTE
PIGNORATI
I diritti effettivamente pignorati, indicati nel pignoramento sono di seguito
indicati:
- diritti di piena proprietà per la quota di 2/3 e di nuda proprietà
con quota di 1/3 spettanti al signor:
3
-~-==.....:--=~=~=~ .. ..ito a r '
- quota di usufrutto pari a 1 /3 spettante alla signora:
nata a
di beni immobili situati in Perugia Viale San Sisto così indicati:
negozio situato al piano seminterrato civici n. 45 - 47 - 47 A indi-
viduato al Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al foglio n.
particella sub.
appartamento adibito a civile abitazione situato al piano rialzato,
civico n. 43 A, individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Peru-
gia al foglio n. i particella : sub.
unità immobiliare indipendente adibita a civil.e abitazione situata
ai piani terra e primo, s.n.c., individuata al Catasto Fabbricati del
Comune di Perugia al foglio n. particella : sub.
appartamento adibito a civile abitazione situato al piano primo, ci-
vico n. 43, individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Perugia
al foglio n. particella sub.
appartamento adibito a civile abitazione situato al piano secondo,
civi.co n. 47 B, individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Peru-
gia al foglio n. particella sub.
L'individuazione dei beni immobili di cui sopra si evince dalla visura cata-
stale {all.to D) effettuata presso l'Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del
Territorio) in data 6 giugno 2017.
2) DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI E FORMAZIONE
DEI LOTTI
I beni immobili sono ubicati nel Comune di Perugia (PG) lungo il viale prin-
cipale della frazione di San Sisto in zona urbanizzata a circa 7 chilometri
dal Centro Storico del capoluogo umbro.
Come specificato nella precedente relazione di stimçi trattasi di un fabbrica-
to cielp-terra disposto su tre livelli comprendente tre appartamenti adibiti a
civile abitazione oltre un piano seminterrato destinato ad attività commer-
4
m. o
ciale ed un'ulteriore unità immobiliare indipendente destinata a civile abita-
zione, disposta su due livelli, adiacente lo stesso fabbricato.
Per una descrizione dettagliata si rimanda al precedente elaborato peritale
del 15 giugno 2007 e di seguito si confermano i cinque lotti formati che sin-
tetica mente sono così elencati:
3)
LOTTO 1 : negozio situato al piano seminterrato civici n. 45 - 47 -
47 A individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al fo-
glio n . .-- I particella sub. 'I
LOTTO 2 : appartamento adibito a civile abitazione situato al pia-
no rialzato, civico n. 43 A, individuato al Catasto Fabbricati del Co-
mune di Perugia al foglio n. particella l sub. .,
LOTTO 3 : unità immobiliare adibita a civile abitazione situata ai
piani terra e primo, s.n.c., individuata al Catasto Fabbricati del Co-
mune di Perugia al foglio n. particella I sub.:
LOTTO 4 : appartamento adibito a civile abitazione situato al piano
primo, civico n. 43, individuato al Catasto Fabbricati del Comune di
Perugia al foglio n. particella ~sub.
LOTTO 5 : appartamento adibito a civile abitazione situato al piano
secondo, civico n,. 47 B, individuato al Catasto Fabbricati del Comu-
ne di Perugia al foglio n. particella sub.
AGGIORNAMENTO STIMA DEI BENI IMMOBILI
Prima di procedere all'aggiornamento della stima e determinare il valore di
mercato degli immobili, si ritiene prendere come riferimento lo stesso me-
, todo utilizzato nella precedente relazione adottando il criterio di stima
comparativa €. /mq., con lc;i variante, ritenuta più corretta, di prendere in
considerazione e computare la superficie commerciale anziché quella utile.
Occorre precisare che si è fatto riferimento alla norma UNI 10750/2005
computando il:
- 100 % della superficie interna calpestabile comprese le pareti divisorie
non portanti,
5
.. i
- . il 50 % della superficie delle pareti portanti interne e perimetrali per i
muri di confine con altre unità immobiliari fino ad un massimo di cm. 25 e
- il 100 % dei muri esterni di proprietà fino ad un massimo di cm. 50 di
spessore .
DATI RIASSUNTIVI DELLE SUPERFICI
Di seguito si riporta la tabella nella quale viene ind.icata la superficie utile
precedentemente calcolata e quella commerciale determinata per ogni u-
nità immobiliare:
DESCRIZIONE
NEGOZIO SUB. (piano seminterrato)
RIPOSTIGLIO (piano seminterrato)
DESCRIZIONE
ABITAZIONE SUB. (piano rialzato)
DESCRIZIONE
' ' ' ABITAZIONE SUB. (p. terra - p. 1°)
RIPOSTIGLIO (piano terra)
TERRAZZO (piano 1 °)
DESCRIZIONE
ABITAZIONE SUB. (piano 1°)
BALCONE ( piano 1°)
6
SUP. UTILE (mq.)
70,60
8,50
SUP. UTILE (mq.)
90,10
SUP. UTILE (mq.)
34,20
2,00
5,25
SUP. UTILE (mq.)
102,40
11,70
SUP. COMMERCIALE (mq.)
82,80
11,30
SUP. COMMERCIALE (mq.)
108,40
SUP. COMMERCIALE (mq.)
38,20
3,00
5,25
SUP~ COMMERCIALE (mq.)
118,40
11,70
.DESCRIZIONE
ABITAZIONE SUB.
RIPOSTIGLI n. 2 ( piano 2°)
TERRAZZO ( piano 2°)
BALCONE ( piano 2°)
SUP. UTILE (mq.)
91,30
11,15
14,60
11,70
SUP. COMMERCIALE (mq.)
102,70
14,20
14,60
11,70
AGGIORNAMENTO VALORI DA APPLICARE ALLE SUPERFICI DEI
BENI IMMOBILI
Per quanto attiene l'aggiornamento dei valori di mercato del compendio
immobiliare da porre in vendita, si è tenuto conto, oltre a tutto quanto indi-
cato nel precedente elaborato peritale compresi i parametri tecnici, d~I par-
ticolare periodo di congiuntura economica che di fatto ha depresso il mer-
cato delle contrattazioni immobiliari.
Pertanto, a risultanza dell' indagine conoscitiva del mercato immobiliare di
beni simili per le caratteristiche a quelli da valutare ubicati nella zona inte
. ressata, consultati il listino dei prezzi degli immobili accertati dalla Borsa .
. · Immobiliare dell'Umbria riferito al II trimestre 2017, I' Osservatorio Merca-
.to Immobiliare e le Agenzie Immobiliari note sulla piazza che si ritengono
alquanto attendibili ed aggiornate nel fornire valori con buona sicurezza, lo
scrivente C.T.U., in considerazione dell'andamento variato del mercato im-
mobiliare rispetto alla precedente relazione di stima, ritiene di eseguire la
valutazione dei beni pignorati, adottando i seguenti valori di stima aggior-
nati:
rnJ C. 1.200,00/mq. da applicare alla superficie del NEGOZIO, situato al
piano seminterrato, civici 45, 47, 47 A, distinto al Catasto Fabbricati del
Comune di Perugia al foglio particella sub. Categoria C/1,
rnJ C. 900,00/mq. da applicare alla superficie dell' APPARTAMENTO adibi-
7
to a civile abitazione, situato al piano rialzato, civico 43 A, distinto al
Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al foglio particella
sub. t Categoria A/3, ed alla superficie dell' APPARTAMENTO adibito a
civile abitazione, situato al pianq. primo, civico 43, distinto al Catasto
Fabbricati del Comune di Perugia al foglio particella I sub. ·
Categoria A/3,
rnJ C. 1.000,00/mq. da applicare alla superficie dell' UNITA'
IMMOBILIARE indipendente adibita a civile abitazione, situata ai piani
. terra e primo, civico snc, distinta al Catasto Fabbricati del Comune di
Perugia al foglio particella sub. -~ Categoria A/3,
[fil C. 950,00/mq. da applicare alla superfi~ie dell' APPARTAMENTO adibì-
to a civile abitazione, situato al piano secondo, civico 47 B, distinto al
Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al foglio particella
sub. Categoria A/3.
00 c. 600,00/mq. da applicare alle superfici adibite a RIPOSTIGLIO del
locale annesso al negozio e dell'appartamento al piano terra sub.
00 C. 350,00/mq. da applicare alle superfici· adibite a TERRAZZO,
BALCONE e RIPOSTIGLIO annessi alle abitazioni sub.
AGGIORNAMENTO STIMA DEI BENI IMMOBILI
Si procede a stimare i beni immobiliari descritti dei cinque lotti preceden-
temente formati.
STIMA LOTTO 1
- diritti di piena proprietà per la quota di 2/3 e di nuda proprietà con quota
di 1/3 spettanti al signor:
nato a
- quota di usufrutto pari a 1/3 spettante alla signora:
nata a
di beni immobili così indicati:
negozio situato al piano seminterrato in Perugia viale San
Sisto n. 45,. 47 e 47 A, unità immobiliare individuata al Catasto Fab-
8
bricati del Comune di Perugia al foglio di mappa n. particella
subalterno Categoria C/1 - Zona Censuaria 2A - Classe .3A
- Consistenza 76 mq. - Superficie 84,00 mq. - Rendita Catastale €.
694,74;
- valore superficie commerciale u.i. adibita a NEGOZIO:
C. 1.200,00/mq. x 82,80 mq = C. 99.360,00
- valore superficie commerciale u.i. adibita a RIPOSTIGLIO:
C. 600,00/mq. x 11,30 mq = t. 6.780.00
TOTALE STIMA LOTTO 1 C. 106.140,00
STIMA LOTTO 2
- diritti di piena proprietà per la guota di 2/3 e di nuda proprietà con guota
di 1/3 spettanti al signor:
nato a
· - guota di usufrutto pari a 1/3 spettante alla signora:
nata a ·
di beni immobili così indicati:
appartamento .adibito a civile abitazione situato al piano rialzato in
Perugia viale San Sisto n. 43 A, unità immobiliare individuata al Ca-
tasto Fabbricati del Comune di Perugia al foglio di mappa n .
particella . subalterno - Categoria A/3 - Zona Censuaria 2A -
Classe A - Consistenza 5,5 vani - Superficie 108,00 mq. - Rendita
Catastale€. 284,05;
- valore superficie commerciale u.i. adibita a civile ABITAZIONE:
C. 900,00/mq. x 108,40 mq = C. 97.560.00
.TOTALE STIMA LOTTO 2 C. 97.560,00
STIMA·LOTTO 3
- diritti di piena proprietà per la guota di 2/3 e di nuda proprietà con guota i
di 1/3 spettahti al signor:
9
'lato a ·
- quota di usufrutto pari a 1/3 spettante alla signora:
nata a
di beni immobili così indicati:
unità immobiliare adibita a civile abitazione situata ai piani terra e
primo in Perugia viale San Sisto snc, · distinta al Catasto Fabbricati
del Comune di Perugia al foglio di mappa catastale particella
subalterno - Categoria A/3 - Zona Censuaria 2A - Classe
3A - Consistenza 2,5 vani - Superficie 39,00 mq. - Rendita Catasta-
le€. 129,11;
- valore superficie commerciale u.i. adibita a civile ABITAZIONE:
C. 1.000,00/mq. x 38,20 mq = C. 38.200,00
· - valore superficie commerciale adibita a RIPOSTIGLIO:
c. 600,00/mq. x 3,00 mq = c. 1.800,00
- valore superficie commerciale adibita a TERRAZZO:
C. 350,00/mq. x 5,25 mq = C. 1.837.00
TOTALE STIMA LOTTO 3 C. 41.837,00
STIMA LOTTO 4
- diritti di piena proprietà per la guota di 2/3 e di nuda proprietà con quota
di 1/3 spettanti al signor:
- --·- - · , 1 nato a
- quota di usufrutto pari a 1/3 spettante alla signora:
nata a
di beni immobili così indicati:
appartamento adibito a civile abitazione situato al piano primo in
. Perugia viale San Sisto n. 43, unità immobiliare distinta al Catasto
Fabbricati del Comune di Perugia al foglio di mappa catastale
particella subalterno - Categoria A/3 - Zona Censuaria 2A
- Classe 3A - Consistenza 5,5 vani - Superficie 123,00 mq. - Rendi-
10
ta Catastale€. 284,05;
- valore superficie commerciale u.i. adibita a civile ABITAZIONE:
c. 900,00/mq. x 118,40 mq = c. 106.560,00
- valore superficie commerciale adibita a BALCONE:
C. 350,00/mq. x 11,70 mq "". .:<= ....... ---=-4...,.0 .... 9 .... 5,.,..,-=0.,.,0
TOTALE STIMA LOTTO 4 C. 110.655,00
STIMA LOTTO 5
- diritti di piena proprietà per la quota di 2/3 e di nuda proprietà con quota
di 1/3 spettanti al signor:
iato a ... -1 -- ______ ..... ,,,,_ ... ,
- quota di usufrutto pari a 1/3 spettante alla signora:
nata a
di beni immobili così indicati:
appartamento adibito a civile abitazione situato al piano secondo,
in Perugia viale San Sisto n. 47 B, unità immobiliare distinta al Ca-
tasto Fabbricati del Comune di Perugia al foglio di ma~pa catastale
particella. subalterno · Categoria A/3 - Zona Censua-
ria 2A - Classe 3A - Consistenza 4,0 vani - Superficie 120,00 mq. -
Rendita Catastale€. 206,58;
- valore superficie commerciale u.i. adibita a civile ABITAZIONE:
, C. 950,00/mq. x 102,70 mq = C. 97.565,00
- valore superficie commerciale adibita a RIPOSTIGLIO:
c. 350,00/mq. x 14,20 mq = c. 4.970,00
- valore superficie commerciale adibita a TERRAZZO E BALCONE:
C. 350,00/mq. x 11,70 mq = C. 4.095,00
TOTALE STIMA LOTTO 5 C. 111.740,00
* * * * * * * Sommando gli importi stimati di tutte le unità immobiliari sopra elencate,
11
(€. 106.140,00 + €. 97.560,00 + € .. 41.837,00 + €. 110.655,00 + €.
111.740,00) si ottiene il:
TOTALE VALORE PI TUTTI I BENI: LOTTO 1, LOTTO 2. LOTTO
3, LOTTO 4. LOTTO 5 = C. 467 .932.00
(diconsi quattrocentosessantasettemilanovecentotrentatue euro I zero cen-
tesi mi)
I beni saranno venduti alla pubblica asta con tutti i diritti, annessi e con-
nessi, dipendenze, pertinenze ed accessioni, diritti, convenzioni che alle
suddette proprietà competono sull'é;lrea e su tutte le parti che per legge,
uso e destinazione sono da ritenersi comuni ed in genere con tutto quanto
ulteriormente pertinente alle unità immobiliari sopradescritte.
4) FORMALITA', VINCOLI ED ONERI
Dalle verifiche effettuate tramite ispezione ipotecaria (all.to E), effettuata
presso la Conservatoria dei R.I. di Perugia il 28 luglio 2017, si evidenzia
che a tutto il giorno 27 luQlio 2017, per i beni oggetto di pignoramento, le
formalità risultano:
TRASCRIZIONI
- TRASCRIZIONE a favore del 21/03/1980 - Reg. Particolare 4778 Registro
Generale 6475 ATIO TRA VIVI - DONAZIONE ACCETIATA
- TRASCRIZIONE a favore del 21/03/1980 - Reg. Particolare 4779 Registro
Generale 6476 ATIO TRA VIVI - DONAZIONE ACCETIATA
- TRASCRIZIONE CONTRO del 12/04/2006 - Reg. Particolare 7131 Registro
Generale 12786 Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 0/12
del 30/03/2006 ATIO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI
MGNORAMENTOIMMOBILI
- TRASCRIZIONE CONTRO del 16/11/2007 - Reg. Particolare 21244 Regi-
stro Generale 38062 Pu.bblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Dott.
SATOLLI UMBERTO Repertorio 1385 del 17/10/2007 ATIO ESECUTIVO O
CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
ISCRIZIONI
12
- IS6RIZIONE CONTRO del :24/07/1982 - Reg. Particolare 1645 Registro
Generale 12867 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A
GARANZIA DI MUTUO SOGGETIO DEBITORE
- ISCRIZIONE CONTRO del 22/08/1985 - Reg. Particolare 2438 Registro
Generale 13473 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A
GARANZIA DI MUTUO SOGGETIO DEBITORE
- ISCRIZIONE CONTRO del 29/12/2000 - Reg. Particolare 5927 Registro
Generale 298664 Pubblico Ufficiale PETIINACCI PAOLO MARIA Repertorio
174979 del 13/12/2000 IPOTECA VOLONTARIA derivante da
CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO SOGGETIO TERZO DATORE
D'IPOTECA
- ISCRIZIONE CONTRO del 11/03/2003 - Reg. Particolare 1450 Registro
Generale 7528 Pubblico Ufficiale PETIINACCI PAOLO MARIA Repertorio
195279 del 18/02/2003 IPOTECA VOLONTARIA derivante da
CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO SOGGETIO TERZO
DATORE D'IPOTECA
- ISCRIZIONE CONTRO del 11/16/2007 - Reg. Particolare 21244 Registro
· Generale 38062 Pubblico Ufficiale DOTI. SATOLLI UMBERTO Repertorio
1385 del 17 /10/2007
- ISCRIZIONE CONTRO del 27/02/2007 - Reg. Particolare 1748 Registro
Generale 6875 Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO CORTE
D'APPELLO Repertorio 306 del 15/02/2007 IPOTECA GIUDIZIA derivante da
DECRETO INGIUNTIVO SOGGETIO DEBITORE.
* * * * * * *
5 ) CONCLUSIONI
Dai risultati delle indagini ed analisi effettuate, sulla base di quanto
accertato e rilevato, il sottoscritto C. T.U. geometra Maurizio Mattia-
li, in considerazione dell'andamento variato del mercato immobilia-
. re risP.etto alla precedente relazione di stima, riassume di seguito i
dati di stima determinati comprendenti il valore aggiornato di eia-
13
scuno lotto formato:
- valore stimato LOTTO 1 = c. 106.140,00
- valore stimato LOTTO 2 = c. 97.560,00
- valore stimato LOTTO 3 = c. 41.837,00
- valore stimato LOTTO 4 = c. 110.655,00
- valore stimato LOTTO 5 = c. 111.740,00
TOTALE VALORE STIMATO C. 467.932,00
Per un valore stimato complessivo di tutti I beni pari ad C.
467.932,00 ( diconsi quattrocentosessantasettem ilanovecentotrentadue I
zero centesimi).
I beni saranno venduti alla pubblica asta con tutti i diritti, annessi e con-
nessi, dipendenze, pertinenze ed accessioni, diritti, convenzioni che alle
suddette proprietà competono sull'area e su tutte le parti che per legge,
uso e destinazione sono da ritenersi comuni ed in genere con tutto quanto
· ulteriormente pertinente alle unità immobiliari sopradescritte.
Ad integrazione della precedente relazione del 15 giugno 2007, si allega ul-
teriore documentazione fotografica (all.to F) effettuata in digitale c:lurante
lo svolgimento delle operazioni peritali dell' 8 giugno 2017.
Il sottoscritto C.T.U. dichiara di aver provveduto ad inviare alle parti inter-
venute ed alla parte esecutata copia del presente elaborato a. mezzo posta
· elettronica (all.to G), inoltre l'invio del presente elaborato peritale, conte-
nente i valori di stima aggiornati, viene effettuato entro i termini concessi.
fissati per il giorno 31 lùglio 2017.
Con il presente elaborato tecnico-estimativo, composto da quattordici pagi-
ne interamente edite a computer e parte della quindici, lo scrivente C.T.U.
ritiene di aver risposto ai quesiti posti dall' Ili.mo G.E., restando in ogni ca-
so a completa disposizione per eventuali chiarimenti e ringrazia per la fidu-
eia accordata.
Il C.T.U. geom. Maurizio Mattioli
14
·ALLEGATI CHE FANNO PARTE INTEGRANTE DELLA PRESENTE RELAZIONE:
A ) COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI TRASMESSA ALLA
PARTE ESECUTATA
B ) VERBALE INIZIO OPERAZIONI PERITALI DELL' 8 GIUGNO 2017
C) CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA DELLA PARTE ESECUTATA
D) VISURA CATASTALE
E) ISPEZIONE IPOTECARIA DEL 27 LUGLIO 2017
F ) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
G) ATTESTAZIONE INVIO ELABORATO ALLE PARTI INTERVENUTE ED ALLA
PARTE ESECUTATA
Perugia lì 30 luglio 2017
Il C.T.U.
geom. Maurizio Mattioli
15
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S1UD IO lEC NICO • Geom. MAURIZIO MATIIOU
TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA
G.I. Dott.ssa Arianna De Martino
!
INTEGRAZIONE ALL' AGGI ORNAMENTO DELLA RELAZIONE DI STIMA
CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO NELL'ESECUZIONE IMMOBILIARE
n. R.G. 115/ 2006 e n. R.G. 393/ 2007
promossa da:
BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.A. con sede legale in Roma
e BANCA TOSCANA S.p.A .
. contro:
e
C. T. U. geom. Maurizio Mattioli
Perugia 30 dicembre .2017
strada Ponte d 'Oddi32 * Te I. I Fax:075.46455 * · 06125 PERUGIA * e-ma il ma [email protected]
isc r. Co Ile gio Geometri Pro vine ia di Pe rng ia n. 2418 * isc r. Trib una le di Perugia Consulente Te e nico n. I 049
C. F. MTIMRZ57A03G478J - P. NA 0119086 054 2 - p .e .e.: ma urizio.ma ttioli@ge ope e .it
1
PREMESSA
L'lll.mo Giudice del Tribunale di Perugia DotLssa Ari.anna De Martino, a
scioglimento della riserva assunta all'udienza del 28/11/2017, essendo e-
secutati : che· · disponeva il ri-
chiamo nell'Esecuzione Immobiliare n. 115/2006 e 393/2007, del sotto-
scritto C.T.U. con lo scopo di:
distinguere la s.tim a dei singoli diritti di ciascuno, di precisare se è
stata verificata. l'esistenza i.n vita dell'usufruttuaria (nata nel
I}, ed infine di rispondere alle osservazioni tecniche degli ese-
cutati depositate telematicamente il 24 settembre 2017.
Il G.E. concedeva al CTU termine di giorni 30 per la risposta scritta ai chia-.
rimenti sopra indicati e fissava la prossima udienza per il giorno 12 gennaio
2018 alle ore 10,30.
* * •. * * * *
ATTI VITA' C.T.U.
In adempimento all'incarico ricevuto, il sottoscritto C.T.U. esaminava atten-
tam ente il precedente elaborato relativo all'aggiornamento della relazione
di stima inviato telematicamente i.I 30 luglio u.s. ed effettuava ulteriori in-
dagini, relativi agli immobili pigrio~ati, presso l'Ufficio Anagrafe del Comune
di Perugia al fine di poter avere a ~isposizione tutti gli elementi utili per po-
ter rispondere al G. E..
Eseguiti pertanto gli accertamenti. necessari, compresa la raccolta dei dati
relativi ai termini ed alle specifiche richieste nei quesiti formulati dal G. E.,
nonché verificati tutti i dati tecnici ed elementi utili reperiti, lo scrivente
C.T.U. ritiene essere in grado di poter indicare i risultati delle indagini com-
piute nella seguente:
RELAZIONE PERI TALE
che per praticità di replica si compone dei capitoli cosl di seguito indicati:
. 1 ) DISTINZIONE STIMA DEI SINGOLI DIRITTI DI Cl ASCUNO (pag.
2
µ ··'.--"
3 - 9)
2) VERIFICA DELL'ESISTENZA IN VITA DELL'USUFRUTTUARIA (nata
nel ), (pag. 9 - 10)
3 ) RISPOSTA ALLE OSSERVAZIONI TECNICHE DEGLI ESECUTATI
DEPOSI TATE TELEMATICAMENTE IL 24 SETTEMBRE 2017 (pag. 1 O -
21)
4 ) CONCLUSI ON I (pag. 21 - 23)
* * * * * * *
1 ) DISTINZIONE STIMA DEI SINGOLI DIRITTI DI
Cl ASCUNO
Prima di procedere a distinguere la stima dei singoli diritti di ciascuno, ven-
gono riepilogati quelli effettivamente indicati nell'atto di pignoramento e
nell'ultimo elaborato peritale del 30 luglio 2017 che sono i seguenti:
- diritti di piena proprietà per la quota di 2/3 e di nuda proprietà
con quota di 1/3 spettanti al signor:
nato a (PG) il
- quota di usufrutto pari a 1/3 spettante alla signora:
1 nata a : (PG) il.
di beni immobili situati ih Perugia Viale San Sisto cosi indicati:
negozio situato al piano seminterrato civici n. 45 - 47 - 47 A indi-
viduato al Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al foglio n.
particella sub.
appartamento adibito a civile abitazione situato al piano rialzato,
civico n. 43 A, individuato al Catasto Fabbricati del Com une di Peru-
gia al foglio n. particella sub.
unità immobiliare indipendente adibita a civile abitazione i situata
ai piani terra e primo, s.n.c., individuata al Catasto Fabbricati del
Comune di Perugia al foglio n. particella: sub.
appartamento adibito~ Civile abitazione situato al piano primo, ci-
vico n. 43, individuato al Càtasto Fabbricati del Comune di Perugia
3
al foglio n. particella sub.
appartamento adibito a civile abitazione situato al piano secondo,
civico n. 47 B, individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Peru-
gia al foglio n. pa~_ticeUi: sub.
Si procedere quindi a distinguer!i la stima dei singoli diritti di ciascuno ese-, • ' I
cutato per tutti i 5 lotti precedentemente formati: f
LOTTO· 1
- diritti di piena proprietà per la q.uota di 2/3 e di nuda proprietà con quota
di 1/3 spettanti al signor:
) nato a - (PG) il
- quota di usufrutto pari a 1/3 spettante alla signora:
, nata a (PG) il
di beni immobili cosi indicati:
negozio situato al piano seminterrato in Perugia viale San
Sisto n. 45, 47 e 47 A, unità immobiliare individuata al Catasto Fab-
bricati del Comune di Perugia al foglio di mappa n. particella
subalterno , Categoria Cl 1 - Zona Censuaria 2" - Classe 3"
- Consistenza 76 mq. - Superficie 84,00 mq. - Rendita Catastale€.
694,74;
TOTALE STIMA LOTTO 1 I
€. 106.140,00
STIMA DEI DIRITTI DI CIASCUNO (LOTTO 1).
In riferito agli immobili di cui sopra, si calcolano i valori di ciascun esecuta-
to in base alle quote di usufrutto e di proprietà spettanti.
Per determinare il valore di 1/3 di usufrutto spettante alla s.ra ~
viene applicata la vigente Tabella riferita all'anno in corso
dove sono indicati: l'età dell'usufruttuario, il coefficiente, la percentuale di
usufrutto e la percentuale di nuda proprietà, nella quale, nel nostro caso:
l'età dell'usufruttuario è compresa tra 93 e 99 anni, il coefficiente è uguale
a 100 ,00, la percentuale di usufrutto è di 1 O ,00 o/o e la percentuale della
4
nuda proprietà è pari a 90,00 % .
moltiplicando il valore complessivo del lotto stimato di
€. 106.140,00 per i dati sopra indicati si ottiene il valore dell'usufrutto pari
ad€. 10.614,00 (10 %) che .diviso 3 determina il:
VALORE DELL'USUFRUTTO€. 3.538,00
guota di 1/3 spettante a
Per determinare la nuda proprietà si sottrae al totale della stima il valore
dell'usufrutto calcolato:
€. 106.140,00 - €. 3.538,00 =
VALORE DELLA NUDA PROPRI ETA': €; 102.602.00
diritti di piena proprietà per la guota di 2/3 e di nuda proprietà con guota di
1/3 spettanti a
LOTTO 2
- diritti di piena proprietà per la guota di 2/3 e di nuda proprietà con guota
di 1/3 spettanti al signor:
iato a
- guota di usufrutto pari a 1/3 spettant~ alla signora:
nata a
di beni immobili cosi indicati:
appartamento adibito a civile abitazione situato al piano rialzato in
Perugia viale San Sisto n. 43 A, unità immobiliare individuata al Ca
tasto Fabbricati del Comune di Perugia al foglio di mappa n.
particella · subalterno - Categoria A/3 - Zona Censuaria 211 -
Classe 11 - Consistenza 5,5: vani - Superficie 108,00 mq. - Rendita
Catastale€. 284,05;
iOTALE STIMA LOTTO 2 €.:, 97.560,00
STIMA DEI DIRITTI DI CIASCUNO (LOTTO 2).
In riferito agli immobili di cui sopra, si calcolano i valori di ciascun esecuta-
to in base alle quote di usufrutto e di proprietà spettanti con lo stesso pro"
5
cedimento adottato di cui al lotto predente:
moltiplicando il valore com plessiv~ del lotto stimato di
· €. 97.560,00 per i dati sopra indiçati si ottiene il valore dell'usufrutto pari
ad€. 9.756,00 (10%) che diviso 3 determina il:
VALORE DELL'USUFRUTTO€. 31.252,00
guota di 1/3 spettante a
Per determinare la nuda proprietà si sottrae al totale della stima il valore
dell'usufrutto calcolato:
€. 97 .560,00 - €. 3.252,00 =
VALORE DELLA NUDA PROPRI ETA': €. 94.308,00
diritti di piena proprietà per la guota di 2/ 3 e di nuda proprietà con guota di
1/3 spettanti a
LOTTO 3
- diritti di pieria proprietà per la guota di 2/3 e di nuda proprietà con guota
di 1/3 spettanti al signor:
1ato a
- guota di usufrutto pari a 1/3 spettante alla signora:
nata a
di beni immobili cosi indicati:
unità immobiliare adibita a civile abitazione situata ai piani terra e.
primo in Perugia viale. San Sisto .snc, distinta al Catasto Fabbricati
del Com une di Perugia al foglio di m ap.pa catastale particella
subalterno - Categoria A/3 - Zona Censuaria 2A - Classe
3A - Consistenza 2,5 vani. - Superficie 39,00 mtj. - Rendita Catasta-
le€. 129,11; ·
TOTALE STIMA LOTTO 3 €. 41.837,00
STIMA DEI DIRITTI DI CIASCUNO (LOTTO 3).
In riferito agli immobili di cui sopra, si calcolano i valori di ciascun esecuta-
to in base alle quote di usufrutto e di proprietà spettanti con lo stesso pro-
6
cedimento adottato di cui al lotto predente:
moltiplicando il valore complessivo del lotto stimato di
€. 41.837,00 per i dati sopra indicati si ottiene il valore dell'usufrutto pari
ad€. 4.183,70 (10%) che diviso 3 determina il:
VALORE DELL'U$UFRUTTO €. 1.395,00
guota di 1 /3 spettante a
Per determinare la nuda proprietà si sottrae al totale della stima il valore
dell'usufrutto calcolato:
€. 41.837,00 .- €. 1.395,00 =
VALORE DELLA NUDA PROPRI ETA': €, 40.442 ,00 I
diritti di piena proprietà per la guota di 2/3 e di nuda proprietà con guota di
1/3 spettanti a
LOTTO 4
- diritti di piena proprietà per la guota di 2/3 e di nuda proprietà con guota
di 1/3 spettanti al signor:
, nato a 1
- guota di usufrutto pari a 1/3 spettante alla signora:
nata a
di beni immobili cosi indicati:
appartamento adibito a civile abitazione situato al piano primo in
Perugia viale San Sisto n. 43, unità immobiliare distinta al Catasto
Fabbricati del Com une di Perugia al foglio di mappa catastale
particella I subalterno - Categoria A/3 - Zona Censuaria 2A
- Classe 3A - Consistenza, 5,5 vani - Superficie 123,00 mq. - Rendi-
ta Catastale€. 284,05;
TOTALE STIMA LOTT04 €.1
110.655,00
STIMA DEI DIRITTI DI CIASCUNO (LOTTO 4).
In riferito agli immobili di cui sopra, si calcolano i valori di ciascun esecuta-
to in base alle quote di usufrutto e di proprietà spettanti con lo stesso pro-
7
cedimento adottato di cui al lotto predente:
moltiplicando il valore complessivo del lotto stimato di
€. 110.655,00 per i dati sopra indicati si ottiene il valore dell'usufrutto pari
ad €. 11.065,50 ( 10%) che diviso 3 determina il:
VALORE DELL'USUFRUTTO€. 3;.688,50
guota di 1 /3 spettante a
~
Per d.eterm inare la nuda proprietà si sottrae al totale della stima il valore
dell'usufrutto calcolato:
€. 110.655,00 - €. 3.688,50 =
VALORE DELLA NUDA PROPRI ETA'·.€. 106,.966750
diritti di piena proprietà per la quota di 2/3 e di nuda proprietà con guota di
1/3 spettanti a e ,· J
'LOTTO 5
- diritti di piena proprietà per la guota di 2/3 e di nuda proprietà con guota
di 1/3 spettanti al signor:
nato a
- guota di usufrutto pari a 1/3 spettante alla signora:
nata a
di beni immobili cosi indicati:
appartamento adibito a civile abitazione situato al piano secondo,
in Perugia viale San Sisto n. 47 8, unità immobiliare' distinta al Ca-. !
tasto Fabbricati del Com un.e di Perugia al foglio di mappa catastale
particella subalterno · Categoria A/ 3 - Zona Censua-
ria 21\ - Classe 31\ - Consistenza 4,0 vani - Superficie 120,00 mq. -
Rendita Catastale€. 206,58;
TOTALE STIMA LOTTO 5 €. [ 111.740,00
STIMA DEI DIRITTI DI CIASCUNO (LOTTO 5).
In riferito agli immobili di cui s.oprc;:i, si calcolano i valori di ciascun esecuta-
to in base alle quote di usufrutto e di proprietà spettanti con lo stesso pro-
cedimento adottato di cui al lotto predente:
moltiplicando il valore complessivo del lotto stimato di
€. 111.740,00 per i dati sopra indicati si ottiene il valore dell'usÙfrutto pari
I ad€. 11.174,00 (10%) che diviso 3. determina il:
VALORE DELL'USUFRUTTO€. 3,,725,00
guota di 1/3 spettante a 1 ~. -~·~·~· ·~·~·~·-·-----
Per determinare la nuda proprietà si sottrae al totale d·e11a .stima il valore
dell'usufrutto calcolato:
€. 111.740,00 - €. 3.725,00 =
VALOREDELLA NUDA PROPRI ETA': €, 108.015.00
diritti di piena proprietà per la guota di 2/3 e di nuda proprietà con quota di
1/3 spettanti a·
RIEPILOGANDO LA SOMM~ DI TUTTI 5 I LOTTI SI OTTIENE:
TOTALE QUOTA 1 / 3 DI USUFRUTTO= €.15.598,50
SPETTANTE A
TOTALE QUOTA 2 I 3 DI PIENA PROPRI ETA' E QUOTA DI
1 / 3 DI NUDA PROPRI ETA'!= €. 452.333,50
SPETTANTE A
2 ) VERIFICA DELL'ESISTENZA IN VITA DELL'
USUFRUTTUARI A (nata nel 1923)
A pagina 3 del precedente elaborato, trasmesso telematicamente in datà
30 luglio 2017, veniva precisato che: ..... in data 16 maggio 2017., tramite
CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA, richiesto presso l'Uf.fjcio Anagrafe
del Com une di Perugia, si è potuto accertare che il sig.
e la sig.ra risiedono rispettivamente
all'indirizzo dei beni immobili pignorati in Perugia viale San Sisto n. 43 e in
Perugia viale San Sisto n. 43 A dal .30 novembre 1982.
A conferma di quanto dichiarato, tale certificato storiço di residenza, veniva
9
allegato con la lettera " e ".
Di recente, precisamente in data 11 dicembre 2017, lo scrivente CTU si re-
cava ancora presso l'Ufficio Anagrafe del Com une di Perugia dove si poteva
accertare, tramite CERTIFICATO DI ESISTENZA IN VITA, che l'usufruttuaria
sig.ra I risulta agli atti tuttora vivente. (a 11.t o
A)
* * * * * * *
3 ) RISPOSTA ALLE OSSERVAZIONI TECNICHE DEGLI
ESECUTATI DEPOSI TATE TELEMATICAMENTE IL 24
SETTEMBRE 2017
Le osservazioni sono state prodotte dalla parte esecutata tramite deposito
telematico dell'Avvocato Daniele Fantini ( all.to B) con allegata relazione a
firma del geom. Mario Pilurzi (alLto C) che in sintesi possono riepilogarsi
in quattro punti essenziali:
A ) In primo luogo si riferiscono alla variante adottata dallo scrivente nel
recente elaborato del 30 luglio u.s, di prendere com e riferimento la superfi-
cie commerciale piuttosto quella utile rispetto alla precedente stima del 15
giugn9 2007, ritenuta dal CTU più corretta .
. B ) Successivamente v.engono riepilogati gli importi totali di tutti i 5 lotti
' '
determinati nella prima stima del 15 giugno 2007 per complessivi €.
704.550,00 (importo arrotondato ad·€. 705.000.00) e cosi quelli definiti
.nella recente stima depositata il .30 luglio 2017 per€. 467.93~,00 (redatte
entrambe dallo scrivente) con una sostanziale diminuzione complessiva del·
valore dei ben_i oggetto di pignoramento di quest'ultima pari ad €.
237 .068,00.
C ) Inoltre, nella relazione tecnica allegata alle osservazioni, vengono riepi-
logati i valori di stima dei 5 lotti determinati dal tecnico di parte esecutata
per complessivi €. 799.034,00; che, in considerazione dei prezzi unitari a-
dottati, a distanza di 1 O anni dalla prima valutazione, a quanto sostenuto
10
dal geom. Pelurzi sono sensibilm.ehte aumentati.
D ) Infine, nelle conclusioni prodotte dalla parte esecutata, si chiedono
chiarimenti rispetto alle osservazioni contenute nella perizia di parte del
Geom. Mario Pelurzi e di illustrare in particolare le ragioni della esclusione
dei valori indicati nella Banca dat! ci.elle quotazioni immobiliari dell'Agenzia
delle Entrate, riferite al Il semestre 2016, oltre a tutti gli altri aspetti e-
spressi nella relazione.
RISPOSTA ALLE OSSERVAZIONI
In merito a quanto riportato nelle. osservazioni prodottE;l dalla parte esecu-
tata tramite il legale Avv. Daniele Fantini ed il geom. Mario Pelurzi, lo seri-
vente ritiene replicare ai punti precedentemente descritti come di seguito.
PUNTO A
Il sottoscritto CTU ha ritenuto congruo apportare la variante nell'ultima
stima del 30 luglio 2017 rispetto al precedente elaborato del 15 giugno
2007, circa l'applicazione, rispettivamente, della superficie commerciale
anzi eh è quella utile.
Tale scelta, ritenuta dallo scrivente più corretta, ma non errata, si può ag-
giungere anche più utilizzata, è stata effettuata adottando lo stesso para-
metro di riferimento " mq " con q criterio ben preciso di aver attribuito il
valore a mq. maggiore per la superficie utile e minore per la superficie
commerciale.
Infatti i valori determinati nella prima stima, in cui è stata presa in conside-
razione la superficie utile, sono più elevati rispetto a quella depositata re-
centemente anche per questa motivazione.
Per portare un esempio dimostrativo è sufficiente prendere in considerazio-
ne l'appartamento adibito a civile abitazione individuato catastalmente con
il sub. 12, avente superficie utile di mq. 90, 1 O, il cui valore stimato nel
2007 al mq. è di€. 1.700,00, mentre nel 2017, con applicazione della su-
perficie commerciale pari a mq. 108,40 è di€. 900,00.
Ciò per dimostrare che il prezzo espresso al mq, non è diminuito di quasi il
11
50. % com e ribadito più volte da·11a parte esecutata, ben si è il dato della dif-
ferenza di superficie che incide di circa il 20 % in più (da mq. utili 90, 10 a
mq. commerciali 108,40) e di conseguenza sul valore determinato.
In sem pii ci parole, se nella stima recente, redatta dal sottoscritto CTU, fos-
' . se stato applicato lo stesso parametro mq di superficie utile, il valore de-
' ' terminato di€. 900,00 sarebbe stato ·~i€. 1.080,00; oppure: se nella stima
del 2007, fosse stato applicato lo stesso parametro mq di superficie com-
merciaie, il valore stabilito di €. 1. 700,00 sarebbe stato pari ad €.
1.417,00.
In definitiva, si ribadisce il concetto che la differenza dei valori stimati al
l l ,:
mq nell'elaborato peritale di giug,no 2007 non sono dimezzati rispetto a
quello recente datato luglio 2017 come sostenuto e più volte ribadito dalla
parte esecutata, bensl rid.otti in percentuale congrua rispetto all'andamento
del mercato immobiliare ed altri aspetti e motivazioni come specificato e
trattato nei paragrafi successivi.
PUNTO B
Questo paragrafo, che riguarda la sostanziale diminuzione com plessi va del
valore dei beni attribuito dal sottoscritto CTU nell'ultima stima datata luglio . '
2017, riprende in parte quanto descritto nel precedente punto A.
Tuttavia si ribadisce che i valori del com pendio immobiliare sono stati de
terminati dopo aver consultato il listino dei prezzi degli immobili accertati
dalla Borsa Immobiliare dell'Umbr.ia riferito al Il trimestre 2017, I' O.M.I.
(Osservatorio Mercato Immobiliare), oltre Agenzie Immobiliari note sulla
piazza, e soprattutto in considerazione dell'andamento mutatodel
mercato jm mobiliare rispetto alla precedente relazjone di stinia,
che. come è ben noto a tutti. anche a quelli non addetti aj lavori.
rjspetto a oltre 1 O anni fa. in cui la bolla jm mobiliare attraversava
un periodo fiorente. oggi si è passati ad una congiuntura economica
che di fatto ha depresso il m ércato delle contrattazioni immobiliari.
Quanto sopra ev.idenziato trova riscontro nelle due tabelle di seguito ripor-
12
tate in cui sono indicati i valori dei prezzi unitari riferiti alla zona interessa-
ta (periferia). alla categoria (abitazioni e negozi) ed allo stato (abitabile)
dei beni immobili. La prima tabella riguarda il listino dei prezzi degli immo-
bili accertati dalla Borsa Immobiliare dell'Umbria - camera di Commercio di
Perugia) riferito al Il trimestr.e 2017:
Periferia
:2 .. ~.· A;tlglan~le ;i:
ii{; lhdusfriate
15
TERRENI ED!Ì'lCAllJU
600
Nt11lVQ
inin/m(l · . ma)9'il1Q
40o l.'ioo
iri.111 ç
900
lfl e e
~3.000/Ha
nella quale sono evidenziati in rosso i valori espressi in€ I mq che oscillano
da un minimo di€. 650,00 /mq ad un massimo di€. 1.100,00 /mq per le
unità immobiliari destinate a civile abitazione e da un minimo di €. 800,00
/mq ad un massimo di€. 1.200,00 /mq per le unità immobiliari destinate a
13
negozio-attività commerciali.
La seconda tabella riguarda il listino dei prezzi degli immobili dell' O.M.I.
(Osservatorio Mercato Immobiliare) riferito al periodo del I semestre 2017:
Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato
Risultato interrogazione: Anno 2017- Semestre 1
N&t 1• sernes1N 20t7 rash1 sospew I.a ril&vw:fone nel comuni di Casei1:1, Cerreto d'.f Spokilu. Montl>k>one di S~tu, Norcio, Poggiodomo, Pt&cl, Sant'Anamlia di Niar~o, Sd»ggiM, Sellan~ Vallo-di: :Ne~ n11l quali il DlQreo.to immobillalQ' rbulta BQ:Mibilrne>nta condizìonafQ· dagli effetti tWgti aventi al$ndcl ~124 agoia1o e d&t 30 ottobte 201&.
Provinch:a: PERUGlA
Comune: PEAUGU(
Fo.acialz.ona: PMfa1lc.'.alF. DI CAVALLO, lACUGtw.NA. OLMO. S. SISTO. STROZZACAPPOOI. C. OEL PIANO, PONTE D. P~ETRA,CAPANNE
Codice di zonn~ 01
Mi<a'oz~a catastali n.~ 3
Tipologia pm11alanie~ Atida:zloni cl vili
D&&tinaloml: R..?sidnnziala
.Abit01;1.im1ii:ivili N'ORMA!Jo
Ahit.v.ionJ <li tì~ etnnom.l?'l NORMl\Ul
A"utcir~ilt-1..'#~Y N<:m~1A)~B:
[lii~ l;O.R)JÀl,\Ì'
f"l)~[j ;tUlq L~l~:rtJ NùÌlMil).E
F\'Wli·-U.lflo.-!it.>(l~Jì}
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Il Valore <lf M<'1<•!• è ~lipm••• fn Etim'mg rifort!o o!l;i wporficis Nstia (N) "IY•ro.li'rda (L) · · · • ltV•l•r•«H~loria.a "'"""""In E~"""''q jlfir ri1>~9.rllsr1o ill!a ~Up!i(ttole N•tt•:1Ni aweio L.o!OO (L) . . ~ préSQ1'q:~:dOj·c'atalt~il:".11'$fuflSOO {~} ~UrltO alla i!~iDi·@tf~I:\ Gtg" l:,f&'iat~tya101f ~ ~ri=a:t.I) O dtlocGi(on& SC!tlO ~ja~ Qgge~to. dj"rn.ti.ifiea.
• Por !Ja:U~ ~' Pò~aUlQod.Autarifue:~ ria:rtrtiulta~i!i~\fi!::a~~J ciNo.rs.1;rapp_i~zi.ernfl1.i-iki~ riìer~tis:4)c4ridti~ ~ta19.~JY".1-tfyl,) • Por.la lipO~a NGf,tO..Zì il gtudzla Oi N /Sò cia inta!'lciaorsf lilari\G~!a po:&izfooo commmt!IDù:O. non albstato iCOllOO!Valti/o· OOIJ'urntà.hrimobi~aro
~, H Vab?fa._dl: r~~rçat~. e ·(tsp.ro~~o !n ~i.11rt~éj ·ri.m~~a ~la. ~~.oi~fi~ N~~~ ~~}-0/l.~~,t~~a·{~l li. lfV~.!cr~ .. ~ ~;i-Jo.~-~~~P~ ln i?t.tr~q ~r ~se 'flf~.~i~.~l~~p~rt(r~a ~11~-~~~-w~~m ~~~ iq
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- - Il NORMA~E 1600 6,9 10.1
2,3
10.S
14
nella quale sono indicati i valori espressi in € I mq eh.e oscillano da €.
1.000,00 /mq ad €. 1.300,QO /mq per le ABITAZIONI DI TIPO
ECONOMICO, da un minimo di €. 1.200,00 /mq ad un massimo di €.
1.550,00 /mq per le ABITAZIONI CIVILI, e per concludere da un minimo di
€.1.300,00 /mq ad un massimo di€. 1.850,00 /mq per le unità im!'llobiliari
destinate a NEGOZI O.
Dai tali dati sopra indicati si evince che la media dei valori unitari espressi
in €. I mq, considerando la tipologia ABITAZIONE CIVILE miglio-
re/superiore rispetto a guella di TIPO ECONOMICO, si ottengono:
€. 1.125,00 I mq per i beni immobili destinati a civile abitazione,
€. 1.287,50 I mq per i beni immobili adibiti a negozio.
valori applicati dallo scrivente nel recente elaborato peritale sono di se-
guito indicati:
- da€. 900,00 ad€. 1.000,00 I mq per le u.i. di civile abitazioe,
- €. 1.200,00 I mq per l'u.i. adibita a negozio,
che risultano di poco inferiori ai valori medi sopra indicati per le motivazioni
che interessano vari aspetti in parte t~attati e descritti nel seguito.
La diminuzione dei valori unitari, espressi in €. I mq, peraltro applicata dal-
lo scrivente CTU nella misura inferiore al 15%, trova ampia giustificazione
nell'attenta analisi degli aspetti svantaggiosi che hanno contribuito in
maniera sfavorevole alla determinazione del valore del compendio immobi-
In prim is l'inadempienza delle prescrizioni indicate nel documento
di abitabilità n. 14150 jn cui veniva esplicitamen-te indjcato il man-
cato rjspetto dell'intonacatura esterna del fabbricato che doveva
essere realizzato entro sei mesi decorrenti dal 24 marzo 19 82. Cv.
RISPOSTA D pag. 15 elaborato del 15 giugno 2007)
Tale inadempienza ha di fatto reso invalido il documento di abitabilità di
quasi tutte le unità immobiliari oggetto di pignoramento.
Pur essendo in parte verità, come evidenziato nelle osservazioni prodotte
15
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dall'Avv. Fantini, che in entrambe le relazioni di stima è stato indicato dal
sottoscritto uno stato buono di condizioni degli immobili, peraltro vero sol.o
in parte in quanto per l'u.i. destinata a negozio e per quella adibita ad abi-
tazione situata al 2° piano è stato attribuito uno stato di conservazione
DISCRETO. è altrettanto vero che dalla prima stima effettuata nel giugno
2007 a guelfa recente di luglio 2017 sono trascorsi ben oltre 1 O anni
che hanno reso più datati tutti i beni immobili senza distinzioqe.
durante i guaii non sono stati effettuati lavori migliorativi di nessun
genere. specialmente nelle parti esterne.
Si ritiene segnalare inoltre che per l'u.i. adibita a civile abi'tazione disposta
su due livelli, individuata catastalmente con il sub. 13 (LOTTO n. 3) sono
state riscontrate delle difformità in termini di aumento di superficie che,
trattandosi di opere da regolarizzare in sanatoria. dovranno ottenere il
nulla osta della Soprintenza, a differenza di tempi indietro. malto più atten-
ta a rilasciare il titolo autorizzativo e com ungue, in caso di parere favorevo-
le. con costi tecnici ed oneri molto superiori rispetto a guanto indi-
cato nel primo elaborato peritale del 2007.
Anche questo è un altro elemento che ha contribuito alla diminuzione del
valore di mercato della fattispecie.
Nelle osservazioni prodotte dalla parte esecutata, sia il Legale Avv. Fantini
che il geom. Pelurzi, fanno più volte riferimento all'ubicazione dei beni im~
mobili situati a poca distanza dal polo ospedalieiro di Perugia e di altri servi-
zi vari ma è anche vero, e non viene minimamente accennato, che il fab-
brjcato in oggetto è sjtuato in zona periferica a ridosso di una delle
vie principali (prosegue la Via Pievaiola - nota a tutti> ad elevata
densità di traffico con derivanti rum ori malto intensi e smog con
impatti devastanti anche per la salute dei cittadini.
Un altro aspetto, certamente non meno importante, che ha contribuito no-
tevolmente alla riduzione dei valori rispetto alla precedente stjma del 2007,
è quello relativo ali' ANDAMENTO DEI PREZZI.
16
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Diversi studi hanno evidenziato che dal 2008 il trend è stato sem-
pre negativo. nelle grandi città. nell'hinterland delle grandi città e
nei capoluoghi di provincia: nelle prime il valore degli immobili è
diminuito del 37,00%. nell'hinterland delle stesse del 38,00% e nei
capoluoghi di provjncja addjrjt:tura del 39,00%.
In effetti nel primo decennio duemila l'edilizia italiana è stata favorita da
una bolla immobiliare e da altre condizioni di vantaggio in cui tutto filava
bene per i piccoli e grandi costru~tori e per tutte le banche che li finanzia
vano a pioggia, progetto dopo pro.getto. intervento dopo intervento. '
Il risultato sono case in eccesso r.ispetto alla domanda: si è passati da im-
mobili che avevano raggiunto guotazioni insostenibili in relazione ai para-
metri economici. fino poi a " scoppiare " con un drastico calo dei prezzi e
conseguenti ripercussioni a livello. generale. La crisi finanziaria globale è in
. parte nata dallo" scoppio" della bolla immobiliare.
PUNTO C
Nella relazione tecnica di stima redatta dal geom. Mario Pelurzi 1'8 agosto
2017 vengono descritti sinteticamente i beni in oggetto con indicazione dei
valori espressi in€. I mq per tutti i 5 lotti formati desunti dalle relative ta-
belle dell' O.M.I. (Osservatorio Mercato Immobiliare) allegate alla relazione
riferiti al periodo Il semestre 2016 che in pratica corrispondono esattamen-
te a quelli del I trimestre 2017 presi come riferimento dal sottoscritto.
Detti valori oscillano da un minimo di€. 1.200,00 I mq ad un massimo di
€. 1.550,00/ mq per le unità immobiliari destinate a civile abitazione e da
un minimo di€. 1.300,00 /mq ad un massimo di€. 1.850,00 /mq per le u-
nità immobiliari destinate a negozio.
Quelli presi in esame dal geom. Pilurzi risultano di:
€. 1.300,00 I mq per le u.i. destinate a civile abitazione individua-
te catastalmente.con i sub. 12, 13 e 14;
€. 1 .550 ,00 I mq per I' u.i. destinata a civile abitazione individu.a
ta catastalmente con il sub.' 15 (appartamento al 2° e ultimo piano);
17
€. 1.600 I mq per l'u.i. adibita a negozio, identificata con il sub. 11.
E' evidente che il tecnico di parte esecutata ha adottato i suddetti valori
senza tenere conto dei vari gl! aspetti svantaggiosi descritti nel pun
to B precedente tra cui in prim is l'inadempienza delle prescrizioni indicate
nel documento di abitabilità n. 14150 in cui veniva esplicitamente indicata
la condizione di effettuare l'intonacatura esterna dell'edificio com e di segui
to evidenziato in rosso:
141 so :t L , S,,J:. )>j JJ,. A .. C .... p
·- ·-rP;,.x,j,.sru.:emH:i .. \!!:.asex•.e ... u1:td.'mat:L.,,,,i,..,l...avor.L .. "4:t .• wµp:t.i~4"'-··--··· .. ·----·-·"
"""'"'"-. · 1,e">l i;tzis:m"" .... d.elL! .. edil..:l.,i;;:i:c;>._,.,;1..tµil!-'t;o .... i,r,ic .. ì;!.,,mig.ii'-~"""""'~.-·.,,, .. , .,, ....... ,,,,,,,
·-~-$J~~~~>.n~lJ.d3:ist:o .. :: .. StiAe.,.s;_~;i;.to_,.::: •.. ab..i:ta:d:.çm:e-nu~~··-.-·~·~-- .. -
·""""""""-"'>l""·-.. LJM,g.,,Zi:;;tnq r,.~47/ A.~ ... atud;0:> =~.4.7 /fl.;:::::: ....
___ _b_y;.li'IQ.JL.n:!J.U~UJLA.e.s;lL.!'.l:tf:ic;iJ..,, .Comunali _:;[gi,e~ .• 4-·-·· ,o ,,:,.,.,,.,, •• ~--· ·' I I
--- --:T!<s~!UJ?Q+-;!ilii!.i;;ç,~at.:o .. ai li<iel'lQ.;,.,.$P,,,,aj. ,,s.,;:i J..::L,,~:f.t:e.t.ti:-de~~--.. -· --····--,,..:. ... ""~. I . . -~""""-1<,Jt~.1. . .J:l,~.l .... 1; .. JJ.L~ .... JCl:.. •.. 1 . .U,lflM,,,n .. !!;l,J;;gl,;::;~.,.;,~.w-.-·-·-....:J, ... ",.;...~, ... , .. ,;_, .... ,,:
i-~--..;il=:.'_,,,,V""I~•Q_j.,J,.,,y~r,li'~nts;,., .. n~ .. ,dli1...-a,.:.3:. •. 1.9:82. .. ,pex>...,.l.L;l;mp;:u:•f ~··· .... ----c-... ,,,,.,
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' -->-..... c.-fates:l;~:!1EL .. ,9'L.C9m4w:i...d.±...J:;~ug:ia, - · Tasi;a .oonàessionJ.--i--""'--,·-·~-·;...'-- .. ·'
--.. -. ,J.C?.~.P-~ ... {i9lttìtll1ilLnl.lo.:lle...,.41..Wi;:b::uz;:b:;ni.; .,.....,: .. ~ .. , ... ;,.J ... __ ................ _...:., ... -.--· .. ·Ì:,..,'}[.D!,'!'.Q. .. il .. P~H'.9t'.~. qç;J,,~iJJ.t:f:ia.i.~ $;;\llìt~J..o...tl ,,ql.\l\l;t~+··-····-· .. ,, __ . ___ li è .es;p~:.1'iJH1 . AU..Ji..9J)ffi .. ~Lhi.:1t.1;m.el.!ole ~J ~sii!:!. , --· ·'-~~
i ' ' ' ' ' ' ' " -~ -""-f el l .. • ab:i'!;J,i;,.È>i·l ~t~L.JfL;:;m'.l~i.an.p ....chtL..J,.:)........Eti.g,,, __ .. ,, .. ~··--"···
--·-- e.nt.±::st .. .t .. + t.er>!i\:l.1'.ML.Ji;i,,,_mu.l .... tL,,~~e.d.a.a.....r~~.[.. ..-.-. _ .......... ..
-~~~~gg~~~~~~~~;.;!2!::~:;-~--·-,-- ... c_.,,.:_~ ... ~;f'"./~ i<:.1:. 7,I~-___ !' 9TJL .. l.~Art .?,,g,L,24.l ... .X .. ~.· lL,.L......a~. . .. ·. 7.·~ .. · . ::i.,~ ..... 0
.' ' JiS .. +=-··.:·· ........ ,_ .. ,, ................. , -··-··- --~-.... - __ J......Jl .. T ..... Q.JL~L.Z, ... .LA...-.•... ~ ............ ---·::::!:.:·· .·:•"····-'- ···-::.'. --· ... ;!-1:;~;!;,1,,,i i;~ El .. +.!.!i\~JJ;:,i.,J;,;t..:i;.iLJ.U!.l4-P~x,:tA...ronpii..a.:t.a,, e."""'i... .._ ... ;,,"''-···· ·- - ..
---.. -1 i;iopr,:a,el~~ .. Y:: .,g,~.;!,.;tjs!lliru.Q ....... ..41...~ ... ..in. .. :.J,U:J:tJAeli>s.,a.,. ..• f'1-····+-: .. ·-.. -..... -........ ........ I ,/, l
18
.. · . ,, I :::-~"": .q••n• .,.,, .,. .... 0 ~$"•"··r ----- . . eatA, r;le:e.i:u'JLt:t{t~..,,,_, . ..,.,..._,~-c ~-·-· ,
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. l
-~--;~l1a .. -f.!X'.fU!l.Ell1).ÌÙ.'iLAU:tP;;:l,;zz;azioQe ~-a1·t;p~~. s~bg,pdinata a~.
Com e specificato sopra tale inadempienza ha di fatto reso invalido
il documento dj abitabjlità che per farlo tornare efficace sono ne-
cessari costi da sostenere jnqentL
19
Lo scrivente ritiene necessario precisare che i valori unitari determinati per
ciascun bene, in entrambe le relazioni, tengono conto della corte posteriore
al fabbricato e di quella fronte strada adibita a parcheggio a differenza e
contrariamente di quanto computato dal geom. Pilurzi nella stima dell'8 a-
gosto 2017.
Si aggiunge che lo spazio antistante la via principale del centro abitato di
San Sisto consente di posteggiare un autoveicolo al massi mo due ostruen-
do bensl il passaggio di accesso all'u.i. adibita a negozio.
Per quanto concerne la cubatura residua, indicata dallo stesso tecnico. in
termini di circa 360 mc, stimata 28.800,00 €, lo scrivente CTU sostiene che
un'eventuale incremento di superficie, in considerazione del contesto gene-
raie del fabbricato e della posizione rispetto all'area e agli edifici circostanti,
comporterebbe una revisione globale del progetto e un'opera realizzabile
con serie difficoltà e costi molto alti.
·Inoltre, se parliamo di un'eventuale sopraelevazione, per renderla fattibile,
sarebbe indispensabile una verifica e adeguamento generale dell'intero
fabbricato rispetto alle vigenti norme· antisismiche che com porterebbero
anche in questo caso costi molto ingenti per non aggiungere spropositati.
PUNTO D
Infine, nelle conclusioni prodotte dalla parte esecutata, si chiedono chiari-
menti rispetto alle osservazioni contenute nella perizia di parte del Geom.
Mario Pelurzi e di illustrare in particolare le ragioni della esclusi.one dei va
lori indicati ~ella Banca dati delle' quotazioni immobili ari dell'Agenzia delle
Entrate, riferite al li semestre 2016, oltre a tutti gli altri aspetti espressi
nella relazione.
Lo scrivente ritiene replicare che i valori presi in considerazione
nell'aggiornamento di stima del 30 luglio 201} hanno ten1,1to conto non so-
lo, com e descritto precedentem ent,e, dei valori indicati della Banca dati del-
le quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate I O.M.I. riferito al I se-
20
mestre 2017 (che riporta analoghi valori di quello del Il semestre 2016) -
quindi senza esclusione di questi - ma anche quelli accertati dalla Borsa
Immobiliare dell'Umbria - camera di Commercio di Perugia) riferiti al Il tri-
m est re 2O1 7.
Il riferimento di questi ultimi valori non è invece stato preso minimamente
in considerazione dal geom. Pel.urzi che si è attenuto solamente a quelli
tratti dalla Banca dçiti delle quoté\zioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate
I O.M.I. trascurando quello del Borsino della Camera di Commercio di Pe-
rugia in quanto contenente valori sfavorevoli e di conseguenza penalizzante
sulla determinazione del complessivo valore del compendio immobiliare.
Per questo motivo il sottoscritto CTU ritiene che tale chiarimento è ampia-
mente pretestuoso.
In definitiva lo scrivente CTU ritiene importante precisare che tutti i vari
aspetti evidenziati e descritti, nonché le considerazioni e analisi tecniche
svolte, trovano ampia giustificazione nell'applicazione di una diminuzione
dei valori rispetto alla stima effettuata nel periodo giugno 2007 che si con-
fermano in toto senza la necessità di apportare nessuna variazione.
Per le risposte agli altri aspetti e1
spressi nella relazione del tecnico geom.
Pelurzi, si rimanda a tutte le considerazioni pronunciate e trattate nei punti
precedenti A B e C.
* * * * * * *
5 ) CONCLUSI ON I [
Dai risultati delle indagini ed analisi effettuate, sulla base di quanto
accertato e rilevato, com presa la raccolta dei dati relativi ai termini
ed alle specifiche richieste nei quesiti formulati dall'lll.m o G.E.,
nonché verificati tutti i dati tecnici ed elementi. utili reperiti, lo seri-
vente C.T.U. geometra Maurizio Mattioli riassume di seguito i risul-
tati conclusivi:
1 ) la stima effettuata dei singbli diritti di ciascun esecutato risulta:
LOTTO 1
21
ai' Cl
VALORE DELL'USUFRUTTO€. 3.538,00
guota dj 1 / 3 spettante a /
VALORE DELLA NUDA PROPRI ETA': €. 102.602.00
diritti di piena proprietà per la guota di 2/ 3 e dj nuda proprietà con
guota dj 1 / 3 spettant j a
LOTTO 2
VALORE DELL'USUFRUTTO€. ~.252,00
guota di 1/ 3 spettante a
VALORE DELLA NUDA PROPRI ETA': €. 94.308.00
diritti di pjena proprietà per la guota di 2/ 3 e di nuda proprietà con
guota di 1 / 3 spettanti a
LOTTO 3
VALORE DELL'USUFRUTTO€. 1.3.95,00
guota dj 1 / 3 spettante a
VALORE DELLA NUDA PROPRI ETA': €. 40.442.00
diritti di piena proprietà per la guota di 2/ 3 e di nuda proprietà con
guota di 1 / 3 spettanti a
LOTTO 4
VALORE DELL'USUFRUTTO€. 3;688,50
guota di 1 / 3 spettante a
VALORE DELLA NUDA PROPRI ETA': €. 106 .966 .50
diritti dj piena proprietà per la guota di 2/ 3 e dj nuda proprietà con
quota di 1 / 3 spettanti a
LOTTO 5
VALORE DELL'USUFRUTTO€. 3.725,00
quota di 1 / 3 spettante a.,
VALORE DELLA NUDA PROPRI ETA': €. 108.015,00
diritti di piena proprietà per la guota di 2/ 3 e di nuda proprietà con
quota di 1 / 3 spettanti a
RIEPILOGO DELLLA $0MMA DI TUTTI LOTTI:
22
TOTALE QUOTA 1 I 3 DI USUFRUTTO= €. 15.598,50
SPETTANTE A
TOTALE QUOTA 2 I 3 DI PIENA PROPRI ETA' E QUOTA DI
1/ 3 DI NUDA PROPRI ETA'=€. 452.333,50
SPETTANTE A
2 ) è' stata verificata l'esistenza in vita dell'usufruttuaria
1 data dell'11dicembre2017;
3 ) sono state am pliam ente date le risposte alle osservazioni degli
esecutati depositate telematicamente il 24 settembre 2017.
Il sottoscritto C'.T.U. dichiara di aver prqvveduto ad inviare alle parti inter-
venute ed alla parte esecutata copia del presente elaborato a mezzo posta ·
elettronica ( all.to D).
Con il presente elaborato tecnico~estin:i ativo; com posto da ventitre pagine
interamente edite a computer, lo scrivente C.T.U. ritiene di aver. risposto in
maniera esaustiva ai quesiti posti dall' lii.mo G.E. ed alle osservazioni pro-
dotte dalla parte esecutata, restando in ogni cas.o a com pi eta disposizione
per eventuali chiarimenti e ringrazia per la fiducia accordata.
Il C.T.U.
geometra Maurizio Mattioli
.ALLEGATI CHE FANNO PARTE INTEGRANTE DELLA PRESENTE RELAZIONE:
A) CERTIFICATO DI ESISTENZA IN VITA DELL'USUFRUTTUARIA.
B ) OSSERVAZIONI PRODOTTE DALLA PARTE ESECUTATA TRAMITE L'AVV.
DANIELE FANTINI,
C ) RELAZIONE GEOM. MARIO PILURZI ALLEGATA ALLE OSSERVAZIONI
PRODOTTE DALLA PARTE ESECUTATA,
D) ATTESTAZIONE INVIO ELABORATO ALLE PARTI INTERVENUTE ED ALLA
PARTE ESECUTATA
Perugia Il 30 dicembre 2017
23