Värdering av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40
Södertörns högskola | Institutionen för Samhällsvetenskaper
Kandidatuppsats 15 hp | Företagsekonomi C | Hösttermin 2013
Av: Isabelle Gynge och Johanna Brard Handledare: Bengt Lindström och Jurek Millak
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
Förord Vi vill rikta ett stort tack till våra handledare Bengt Lindström och Jurek Millak för bra
handledning och engagemang under uppsatsskrivningen samt tacka våra respondenter
för värdefull feedback. Vi vill även tacka Eva Gunnarsson på DTZ, Viktor Thorslund och
Daniel Breeze för den hjälp ni bidragit med till uppsatsen.
2014-‐01-‐10
Johanna Brard Isabelle Gynge
_________________ __________________
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
Sammanfattning Studien behandlar redovisning av förvaltningsfastigheter enligt IFRS och därmed IAS 40,
vilken blev tvingande 1 januari år 2005 för börsnoterade företag som tillämpar IFRS.
Inom IAS 40 tillämpas oftast verkligt värde, som innebär att man värderar
förvaltningsfastigheter till ett uppskattat marknadsvärde. Verkligt värde har dock
ifrågasatts av tidigare forskare och ett problem vid värdering till verkligt värde är att det
bygger på uppskattningar om bland annat kalkylräntor och framtida kassaflöden. På så
sätt kan värdet bli missvisande i avsaknaden av empiriskt underlag. Vi har valt att
undersöka försäljningar av förvaltningsfastigheter under åren 2008-‐2012 för de 15
börsnoterade fastighetsbolagen på NASDAQ OMX Stockholm, vars huvudsakliga
verksamhet är att förvalta fastigheter. Studien har genomförts genom att granska
bolagens årsredovisningar för de aktuella åren. En jämförelse har sedan gjorts mellan
det bokförda värdet och försäljningspriset. Resultatet har därefter kopplats till vilken
värderingsmetod som varje företag tillämpat samt om värderingen skett internt eller
externt. Detta för att analysera om det föreligger några samband. Studiens resultat
visade att försäljningspriset nästan aldrig överensstämde med det bokförda värdet och
att det, med ett fåtal undantag, understeg försäljningspriset. Vidare konstateras att en
kombination av avkastningsmetoden och ortsprismetoden ger den mest rättvisande
bilden av marknadsvärdet utifrån de studerade företagen. Angående värderingssätt
visade undersökningen att de företag som använde sig av kombinationen intern och
extern värdering i större utsträckning håller sig inom osäkerhetsintervallet. Utfallet av
vår studie bekräftar därmed problematiken med att det verkliga värdet oftast inte
speglar marknadspriset.
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
Abstract
This study aims to investigate the accounting of investment properties according to IAS
40 and therefore fair value. IAS 40 became imperative the 1st of January 2005 for listed
companies applying IFRS. Previous researchers have questioned fair value, and a
problem in measuring fair value is that it is based on estimates about discount rates and
future cashflows, among other things. In this way the value can be misleading in the
absence of empirical data. We have chosen to explore the sales of investment properties
for the years 2008-‐2012 for the 14 listed real estate companies whose main business is
to manage properties. This has been achieved by reviewing the company’s annual
reports for the relevant years. A comparison was then made between the book value and
the sale price. The result has been connected to the chosen valuation method and if the
valuation is done internally or externally to analyze whether there is any connection.
The results of the study show that the sales price almost never corresponded to the
book value and that, with few exceptions, the book value was below the actual selling
price. It is noted that a combination of the return method and the local price method
gives the most accurate picture of the market value on the basis of the studied
companies. Regarding the valuation approach, the investigation shows that companies
that used the combination of internal and external valuation are more often within the
uncertainty range. The results of our study therefore confirm the problem that the fair
value usually does not reflect the market price.
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
Definitionslista
IASB: International Accounting Standards Board
IFRS: International Financial Reporting Standards
IAS: International Accounting Standards
IAS 40: Anger hur förvaltningsfastigheter ska redovisas för företag som tillämpar IFRS.
Förvaltningsfastigheter: Fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegringar.
Verkligt värde: En uppskattning av marknadsvärdet för tillgångar och skulder.
Kalkylränta: Räntesats som tillämpas vid nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden.
NASDAQ OMX Stockholm: Stockholmsbörsen, reglerad marknad för handel av värdepapper.
Key words: IAS 40, verkligt värde, förvaltningsfastigheter Nyckelord: IAS 40, fair value, investment properties
1. INLEDNING 1 1.1 BAKGRUND 1 1.2 PROBLEMFORMULERING 3 1.3 SYFTE 4
2. METOD 4 2.1 TILLVÄGAGÅNGSSÄTT 4 2.2 BERÄKNINGAR 5 2.3 DATAINSAMLING 5 2.4 POPULATION 6
3. REFERENSRAM 8 3.1 AGENTTEORI 8 3.2 IAS 40 9 3.3 MARKNADSVÄRDE 10 3.4 VÄRDERING TILL VERKLIGT VÄRDE 10 3.4.1 ORTSPRISMETODEN 11 3.4.2 AVKASTNINGSMETODEN 11 3.5 OSÄKERHETSINTERVALL 12
4. TIDIGARE STUDIER 12 4.1 JOHAN LORENTZON, ATT VÄRDERA TILLGÅNGAR-‐ VERKLIGT VÄRDE INOM SKOGS OCH FASTIGHETSBRANSCHEN 12 4.2 BO NORDLUND OCH ERIK PERSSON, VAD HÄNDER VID OSÄKERHET I VÄRDEBEDÖMNINGAR OCH CYKLISKA FÖRLOPP I EKONOMIN? 13 4.3 BO NORDLUND , VÄRDERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER -‐ METODER OCH ANTAGANDEN I FINANSIELLA RAPPORTER ENLIGT IFRS. 13 4.4 BO NORDLUND EXTERNREDOVISNING: VÄRDERING TILL VERKLIGT VÄRDE -‐ ÄR DET ALLTID ATT FÖREDRA? 14 4.5 ILIA DICHEV, ON THE BALANCE SHEET-‐MODEL BASED OF FINACIAL REPORTING 15 4.6 CHRISTIAN LAUX OCH CHRISTIAN LEUZ, THE CRISIS OF FAIR-‐VALUE ACCOUNTING: MAKING SENSE OF THE RECENT DEBATE 15
5. EMPIRI 16 5.1 WALLENSTAM 16 5.2 ATRIUM LJUNGBERG AB 16 5.3 HUFVUDSTADEN AB 17 5.4 WIHLBORGS AB 17 5.5 KUNGSLEDEN AB 18 5.6 KLÖVERN AB 18 5.7 HEBA FASTIGHETS AB 19 5.8 FASTPARTNER AB 19 5.9 FABEGE AB 20 5.10 CATENA AB 20 5.11 DIÖS FASTIGHETER AB 21 5.12 FASTIGHETER AB BALDER 21 5.13 SAGAX AB 22 5.14 COREM AB 22 5.15 CASTELLUM AB 22 5.16 VÄRDERINGSMETOD 23 5.17 INTERN ELLER EXTERN VÄRDERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 24
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
5.18 GENOMSNITTLIG PROCENTUELL DIFFERENS 25
6. ANALYS 26
7. SLUTSATS 29
8. EGEN DISKUSSION 31
9. FÖRSLAG TILL FRAMTIDA STUDIER 32
KÄLLFÖRTECKNING
BILAGOR
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
1
1. Inledning 1.1 Bakgrund
Historiskt har fastigheter betraktats som ett investeringsobjekt, en syn som dock
varierat med de ekonomiska cyklerna. Den gynnsamma utvecklingen dominerade fram
till slutet på 1920-‐talet då finanskrisen bröt ut som även kom att påverka
fastighetsmarknaden. Under 1960-‐talet återupptogs den gynnsamma utvecklingen till
1980-‐talet då ekonomin stannade av igen. Detta ledde till problem på
fastighetsmarknaden och synen på fastigheter som investeringsobjekt förändrades. En
följd av utvecklingen på fastighetsmarknaden har lett till att redovisningen av
förvaltningsfastigheter blivit mer marknadsvärdesorienterad, då man redovisar ett
uppskattat marknadsvärde vid tillämpning av verkligt värdemetoden1.
Tidigare redovisades förvaltningsfastigheter enligt anskaffningsvärde, vilket är det
belopp likvida medel som betalas vid förvärv av en tillgång vid en viss tidpunkt2. Utöver
det ska även avskrivningar göras. Då anskaffningsvärde tillämpas vid värdering av
fastigheter har företagen möjlighet att redovisa dessa som en anläggningstillgång eller
en omsättningstillgång. Vid redovisning av förvaltningsfastigheter som
omsättningstillgångar tillämpas inga avskrivningar. En anläggningstillgång är avsedd att
innehas under en längre tid, medan en omsättningstillgång är avsedd att innehas en
kortare period3. Anskaffningsvärdet har setts som objektiv och verifierbar, men har
kritiserats för att inte ta hänsyn till aktuella priser. Avsikten var däremot inte spegla det
aktuella marknadsvärdet, utan ge ett tillförlitligt värde om än med låg relevans. Detta då
anskaffningsvärde återger ett värde på en transaktion som kan ha skett långt tillbaka i
tiden. Tvärtemot anskaffningsvärde, där anskaffningen kan sträcka sig långt bak i tiden,
utgörs istället verkligt värde ofta av framtida prestationer som man gör en uppskattning
av. Med detta har tillförlitligheten reducerats då verkligt värde i stor utsträckning
bygger på subjektiva bedömningar4.
År 2002 beslutades av EU att samtliga företag som är noterade på en reglerad marknad
ska styras av gemensamma redovisningsregler utfärdade av IASB. Dessa skulle börja
1 Nordlund, Persson, Vad händer vid osäkerhet i värdebedömningar och cykliska förlopp i ekonomin? (2003) 2 IAS 40 p. 5 3 Årsredovisningslagen, kap 4 §1 4 Lorentzon, Att värdera tillgångar-‐ verkligt värde inom skogs och fastighetsbranschen (2011)
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
2
gälla från och med år 2005. Syftet med implementeringen var att skapa gynnsammare
förutsättningar för handeln mellan länderna genom att underlätta jämförbarheten
mellan de olika ländernas redovisning. Detta ska i sin tur bidra till en ökad
harmonisering av redovisningen mellan länder samt att effektivisera allokeringen av
världens resurser5.
Den 1 januari år 2005 infördes bland annat regeln IAS 40, vilken reglerar redovisningen
av förvaltningsfastigheter inom koncerner. Tidigare värderades förvaltningsfastigheter
enligt anskaffningsvärdemetoden6. Konsekvenserna av IAS 40 var att man nu ska
värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde, vilket innebär att man gör en
uppskattning om tillgångens marknadsvärde7. Enligt IAS 40 punkt 5 definieras verkligt
värde enligt följande:
"Verkligt värde är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga
parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse att transaktionen
genomförs”
Värdering till verkligt värde och därmed till marknadsvärde kan dock ifrågasättas då
marknadsvärdet inte alltid är givet. Detta då inga fastigheter är homogena och därmed
inte kan direkt jämföras. Dessutom sker försäljning av fastigheter relativt sällan vilket
gör att det finns få transaktionspriser att använda sig av vid värdering av
marknadsvärdet. Ovanstående faktorer bidrar till att företag måste använda sig av
alternativa metoder vilket kan komma att minska trovärdigheten då majoriteten av
metoderna bygger på subjektiva bedömningar och hypoteser om framtida kassaflöden.
Problematiken berörs i Bo Nordlunds artikel Extern redovisning: värdering till verkligt
värde-‐ är det alltid att föredra8. Här diskuteras problemen som kan uppstå då det inte
alltid finns en aktiv marknad samt att det verkliga värdet bygger på antaganden som
utifrån observerbara förhållanden inte alltid går att argumentera för och emot9.
5 FAR Akademi, IFRS-‐volymen (2012) 6 Sundgren, Nilsson, Nilsson, Internationell redovisning-‐ teori och praxis (2013) 7 Artsberg, Redovisningsteori-‐ policy och – praxis (2005) 8 Nordlund, Externredovisning: värdering till verkligt värde – är det alltid att föredra? (2012) 9 IBID
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
3
1.2 Problemformulering
I avsaknaden av aktuella marknadspriser får man tillämpa andra metoder för att
värdera fastigheter till verkligt värde. Värderingen kan ske internt eller externt. Intern
värdering innebär att företagen själva värderar sina förvaltningsfastigheter enligt
verkligt värde. Extern värdering innebär att företagen anlitar företag som är
specialiserade på fastighetsvärdering för att beräkna ett hypotetiskt marknadsvärde.
Oavsett om värderingen sker internt eller externt finns det tre huvudsakliga
tillvägagångssätt, vilka är ortsprismetoden, avkastningsmetoden samt
produktionskostnadsmetoden10. Problemen med nämnda metoder är att de två
sistnämnda inte grundar sig på empiriskt underlag utan uppskattningar, vilket gör att
värderingen kan vara osäker och manipulerbar. Den möjliga problematiken vid
värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter skapar intresse att undersöka
området närmre. Tidigare studier har gjorts inom området av bland annat Johan
Lorentzon som i sin avhandling diskuterar vekligt värde som metod inom skogs-‐ och
fastighetsbranschen samt av Bo Nordlund som har skrivit sin avhandling inom området.
Med inspiration från ovanstående väcktes intresset att undersöka området vidare.
Studiens vinkel blir därför att se om det finns skillnader mellan bokfört värde enligt
verkligt värdemetoden och vad det faktiska försäljningspriset blev. Därefter undersöks
om det finns en koppling mellan eventuell differens och den valda värderingsmetoden.
Hänsyn kommer även att tas till om värderingen skett internt eller externt för att se om
det påverkat eventuell differens. På så sätt får vi information om hur väl värderingen till
verkligt värde stämmer överens med det faktiska marknadsvärdet, som speglar
försäljningspriset.
Arbetets frågeställning blir därmed
Hur väl stämmer det bokförda värdet enligt verkligt värdemetoden och det faktiska
försäljningspriset överens?
Finns det några samband mellan differensen och vald värderingsmetod?
10 Mäklarsamfundet, Lantmäteriet, Fastighetsvärdering-‐ Grundläggande teori och praktisk värdering (2010)
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
4
1.3 Syfte
Syftet med uppsatsen är att undersöka hur mycket försäljningspriset avviker från det
bokförda värdet enligt verkligt värdemetoden. Därefter söks samband med om
värderingen skett internt eller externt samt vilken värderingsmetod som tillämpats.
2. Metod _____________________________________________________________________________________________________
Denna del av studien berör valet av tillvägagångssätt och motiveringen bakom det. Här
presenteras även val av data och urvalsmetod. Vidare diskuteras studiens trovärdighet av
presenterat material för att säkerställa att studien bygger på tillförlitlig information.
2.1 Tillvägagångssätt
För att undersöka vår frågeställning har vi använt oss av en kvantitativ metod, vilken
syftar till att kvantifiera data och analys samt ge en objektiv bild11. Genom att samla in
tidigare information som vi sammanställer på ett objektivt sätt uppfyller vi kriterierna
för en kvantitativ metod. I studien har vi främst använt oss av sekundärdata, vilket
innefattar data insamlad av andra personer. I denna studie utgörs sekundärdata av
årsredovisningar, tidigare forskning samt facklitteratur. För att sätta oss in i ämnet och
få en större förståelse över den diskuterade problematiken av värdering till verkligt
värde har tidigare forskning studerats. På så sätt har vi hämtat inspiration till studien
och funnit ett nytt angreppssätt. Genom ovanstående tillvägagångssätt utgår vi från en
deduktiv metod. Det innebär att man tar hjälp av tidigare teorier för att analysera det
insamlade materialet, man går från teori till empiri12. I vår studie innebär det att vi
granskar insamlad data från årsredovisningar som vi sedan analyserar med hjälp av
tidigare teorier. Utifrån årsredovisningarna har vi fått fram det bokförda värdet och
försäljningspriset av respektive företags förvaltningsfastigheter. Från
årsredovisningarna har vi även fått information om hur värderingen av
förvaltningsfastigheterna har gått till.
Utifrån problemformuleringen påbörjades undersökningen av vilka företag som skulle
ingå i studien. Vid närmre undersökning på NASDAQ OMX Stockholm fann vi endast 15
11 Bryman, Bell, Företagsekonomiska forskningsmetoder (2005) 12 Johannessen, Tufte, Introduktion till samhällsvetenskaplig metod (2007)
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
5
börsnoterade fastighetsbolag. Som en följd av en liten population beslöt vi oss för att
göra en totalundersökning, det vill säga att inget urval görs. Därefter undersökte vi
företagens årsredovisningar. Genom dessa kunde vi ta reda på det bokförda värdet på
sålda fastigheter och det faktiska försäljningspriset. Genom årsredovisningarna framgick
även på vilket sätt värderingen genomförts. Detta utgör tillsammans studiens empiri.
2.2 Beräkningar
För att kunna kunna besvara problemformuleringen undersöktes årsredovisningar för
åren 2008-‐2012. Utifrån årsredovisningarna insamlades information från respektive år
om vad varje företag sålt förvaltningsfastigheter för, samt vad fastigheterna var
bokförda till enligt verkligt värdemetoden. Därefter beräknades differensen i kronor
mellan det bokförda värdet och det faktiska försäljningspriset. För att kunna jämföra
företagen emellan beräknades differensen även i procent, vilket gjordes genom att
dividera differensen i kronor med försäljningspriset. För att lättare kunna göra
jämförelser mellan företagen beräknades även en genomsnittlig procentuell differens,
vilket gjordes genom att addera procentuella differenserna för samtliga år för respektive
företag och sedan dividera med antalet år som försäljning skett.
När beräkning av differensen genomförts sökte vi samband mellan differensen och hur
värderingen skett, om det gjorts internt eller externt samt genom vilken
värderingsmetod. Information om detta framgick i årsredovisningarna, oftast i noter
samt i kapitel angående företagens fastighetsbestånd.
2.3 Datainsamling
Då vårt syfte är att undersöka eventuella samband mellan fastighetsföretags valda
värderingsmetod och differensen mellan bokförda värde och försäljningspris kommer vi
använda oss av kvantitativ ansats. Då differenser utgörs av siffror är dessa
kvantifierbara, vilket underlättar jämförbarheten över åren. Alternativet till kvantitativ
ansats är kvalitativ ansats, däremot inte sagt att de är oförenliga utan ansatserna går att
kombinera väl13. Centralt i kvalitativ ansats är att på ett djupare plan finna information
för att skapa förståelse över problematiken som studeras. Syftet är att få en djupare
förståelse av det undersökta objektet, inte att skapa en generalisering av problematiken.
13 Holme, Solvang, Forskningsmetodik-‐ Om kvalitativa och kvantitativa metoder (2010)
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
6
Kvantitativ ansats är formaliserad och strukturerad samt präglad av kontroll från
författarens sida då denne kan styra vilken information som ska inkluderas i studien.
Data för studien inhämtas från årsredovisningar för åren 2008-‐2012, vilka erhålls från
de aktuella företagens hemsidor. Data utgörs av sekundärdata, då informationen samlats
in av andra i annat syfte än för denna studie. Utöver det grundar sig studien på
facklitteratur och vetenskapliga artiklar, som tillsammans med årsredovisningar byggt
vår teoretiska grund14.
2.4 Population
Population innebär samtliga enheter forskningen syftar till att representera15. I denna
undersökning görs en totalundersökning som omfattas av svenska börsnoterade
fastighetsbolag, noterade på NASDAQ OMX Stockholm år 2012. Följande fastighetsbolag
ingår i totalundersökningen:
Atrium Ljungberg AB
Catena AB
Castellum AB
Corem AB
Diös Fastigheter AB
Fabege AB
Fastighets AB Balder
Fastpartner AB
Heba Fastighets AB
Huvudstaden AB
Klövern AB
Kungsleden AB
Sagax AB
Wallenstam AB
Wihlborgs AB
14 Johannessen, Tufte, Introduktion till samhällsvetenskaplig metod (2007) 15 Bryman, Bell, Företagsekonomiska forskningsmetoder (2005)
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
7
2.5 Reliabilitet och validitet
En grundläggande fråga är hur tillförlitlig studiens data är. Det är här begreppet
reliabilitet berörs, vilket innebär hur pålitligt reslutatet i studien är16. Med andra ord
huruvida samma resultat ges vid en undersökning av samma objekt men vid ett annat
tillfälle. Här berörs vilken data som används, hur den samlats in och slutligen bearbetas.
Reliabiltiteten betraktar vi som hög i vår studie, då vi använt oss av årsredovisningar
som är fastställda och således inte kommer att förändras17.
Det andra begreppet man talar om vid en studie är validitet. Det innebär att
undersökningen faktiskt studerar vad som var avsett att studeras. Validiteten är något
som framgår i slutsatsen, där vi kan se om vi fått svar på det som studien avsåg att
besvara. Det finns två typer av validitet, intern och extern. Den interna validiteten
innebär att forskarens observationer och teorin man utvecklar stämmer överens. Extern
validitet innebär hur väl resultatet kan generaliseras, vilket är positivt i vår studie då vi
har granskat flera sammanhängande år samt en hel population.
2.6 Källkritik
Studien bygger på sekundärdata i form av årsredovisningar, vilket kan kritiseras i vissa
aspekter. En aspekt är att data är insamlad av andra och därför syftar till att besvara
andra frågeställningar. I detta fall består sekundärdata av årsredovisningar, vilket inte
berörs av detta i samma utsträckning. Detta då årsredovisningar avser att skildra ett
företags verksamhet ur ett objektivt perspektiv och inte är bearbetad.
En utmaning som uppstod vid insamling av data var att flera av företagen som ingår i
studien benämner samma begrepp på olika sätt. Ett exempel var att vissa företag
beskrev värderingsmetoden som tillämpats utan att tydligt redogöra för vilken
värderingsmetod som avsågs. Det medförde att vi tvingades tyda de relevanta
begreppen och göra en gemensam benämning för dessa baserat på information om de
olika värderingsmetoderna. Detta krävde från oss att vara pålästa och väl införstådda
med respektive företags sätt att redovisa för att inte missuppfatta vad varje begrepp
avsåg.
16 DePoy, Gitlin, Forskning-‐ en introduktion (1999) 17 Johannessen, Tufte, Introduktion till samhällsvetenskaplig metod (2007)
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
8
3. Referensram _____________________________________________________________________________________________________
I följande avsnitt kommer teorier och begrepp redogöras som tillämpas för att förklara
företagens redovisning av förvaltningsfastigheter i enighet med IFRS rekommendationer.
3.1 Agentteori
Fastighetsföretagen kan ha incitament att manipulera siffrorna i de finansiella
rapporterna för att komma närmare önskat resultat. Detta kan förklaras med hjälp av
agentteorin, vilket företrädesvis är en amerikansk företeelse som förklarar olika
aspekter på redovisningsområdet. Agentteorin utgår från en relation mellan en
huvudman och en agent, där agenten ska handla å huvudmans vägnar. Inom denna
relation kan intressekonflikter uppstå mellan parterna. Inom fastighetsbranschen kan
detta uppstå då fastighetsföretagen, agenten, har en syn på mål som bör uppnås medan
aktieägarna, huvudman, har en annan syn på mål att eftersträva18. Teorin kan appliceras
på de flesta typer av organisationer19. Agentteorin definieras enligt Scott:
”Agency theory is a branch of game theory that studies the design of contracts to motivate
a rational agent to act on behalf of a principal when the agent´s interest would otherwise
conflict with those of the principal20”
I agentteorin utgår man från att både huvudman och agent strävar efter att maximera
sin egen nytta. En central vikt i agentteorin är därför kontrakt och avtal för att reglera
hur huvudman och agent kan agera för att nå sina skilda mål21. Här kan fenomenet
earnings management uppstå vilket på svenska kallas för vinstmanipulering och
definieras enligt Healy och Wahlen som:
”Earnings management occurs when managers use judgment in financial reporting and in
structuring transactions to alter financial reports to either mislead some stakeholders
about the underlying economic performance of the company or to influence contractual
outcomes that depend on reported accounting numbers22”
18 Artsberg, Redovisningsteori-‐ policy och – praxis (2005) 19 Eriksson-‐Zetterqvist, Kalling, Styhre, Organisation och organisering (2012) 20 Scott, Financial accounting theory (1997) 21 Eriksson-‐Zetterqvist, Kalling, Styhre, Organisation och organisering (2012) 22 Healy, Wahlen, A Review of the Earnings Management Literature and Its Implications for Standard Setting (1999)
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
9
Earnings management sker oftast genom att öka eller förbättra intäkter och minska
företagens kostnader23. Earnings management kan uppstå vid värdering till verkligt
värde då företagen gör uppskattningar för att bedöma ett rimligt marknadsvärde. På så
sätt kan företagen utnyttja flexibiliteten av redovisningen. Uppskattningarna om
marknadsvärdet är det som redovisas i balansräkningen som förvaltningsfastigheter.
Genom att värdera enligt verkligt värdemetoden har företag möjlighet att redovisa en
större tillgångspost i balansräkningen genom att värdera fastigheterna så högt som
möjligt utan att det påverkar trovärdigheten. Detta kan i sin leda till förbättrade
nyckeltal och bland annat göra företaget till ett atraktivare investeringsobjekt, vilket
kan vara till företagens fördel.
3.2 IAS 40
IAS 40 reglerar hur förvaltningsfastigheter ska redovisas i koncerner som tillämpar
IFRS. Innan IAS 40 implementerades tillämpade svenska börsnoterade fastighetsbolag
årsredovisningslagens rekomendation RR 24 för värdering av förvaltningsfasigheter24.
Förvaltningsfastigheter definieras som fastigheter som ägs i avsikt att generera
hyresinkomster eller värdestegringar, alternativt en kombination av dessa. IFRS
definierar förvaltningsfastigheter enligt följande:
“Förvaltningsfastigheter är fastigheter (mark eller en byggnad-‐ eller del av en byggnad-‐
eller båda) som innehas (av ägaren eller av en leastagare om leasingavtalet klassificierats
som ett finansiellt leasingavtal) i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring
eller en kombination av dessa snarare än för
a) användning i produktionen eller tillhandahållandet av varor eller tjänster eller för
administrativa ändamål, eller
b) fösäljning i den löpande verksamheten.25”
År 2005 tvingades svenska börsnoterade bolag redovisa enligt IAS 40, vilket innebär att
värderingen av förvaltningsfastigheter sker till anskaffningsvärde eller till verkligt
värde. Om den förstnämnda används måste man ändå ange fastighetens värde enligt
23 Schroeder, Clark, Cathey, Financial accounting theory and analysis (2011) 24 Bengtsson, Redovisningens värderelevans i svenska fastighetsbolag före och efter införandet av IAS 40 (2008) 25 IAS 40
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
10
verkligt värde som en upplysning26, detta för att kunna öka jämförbarheten av
fastigheternas värde. Värdering till verkligt värde kan ske genom tre stycken
tillvägagångssätt. I första hand förespråkas att man från en aktiv marknad hämtar
priser, som det redovisade värdet bygger på. Om en aktiv marknad inte finns tillgänglig
för samma sorts tillgång använder man sig av andrahandsalternativet, som innebär att
priser inhämtas från en aktiv marknad med liknande tillgångar och därefter anpassar
detta efter den aktuella tillgången. Om dessa sätt inte är genomförbara är det tredje
alternativet att man diskonterar uppskattade framtida kassaflöden för tillgången. Då de
två första alternativen i många fall inte är möjliga genomförs ofta värdering i praktiken
enligt det tredje alternativet27.
3.3 Marknadsvärde
Redovisning av förvaltningsfastigheter till verkligt värde innebär att man uppskattar ett
förväntat marknadsvärde. Marknadsvärde har ingen allmänt accepterad definition och
definieras på flera olika sätt, vilket även förändras med tiden. En sammanfattning av
olika definitioner av marknadsvärde kan definieras enligt följande:
“Marknadsvärdet är det mest sannolika priset vid försäljning av fastigheten vid en viss
angiven tidpunkt under normala förhållanden på en fri och öppen marknad, med
tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång28.”
Marknadsvärdet speglar priset som skulle erhållas vid en överlåtelse av en tillgång.
Beroende på rådande förutsättningar på marknaden varierar priset.
3.4 Värdering till verkligt värde
Vid förvärv av en förvaltningsfastighet redovisas den till anskaffningsvärdet. Här
inkluderas även andra omkostnader som är direkt hänförbara till köpet, exempelvis
juridiska tjänster och stämpelskatt. Efter första redovisningstillfället kan värdering ske
enligt verkligt värdemetoden. Verkligt värde innebär beloppet som tillgången skulle
kunna överlåtas för, mellan kunniga och oberoende parter som har intresse av att
överlåtelsen överförs. Det verkliga värdet syftar till att återspegla marknadsvillkoren
26 Bengtsson, Redovisningens värderelevans i svenska fastighetsbolag före och efter införandet av IAS 40 (2008) 27 Lorentzon, Att värdera tillgångar-‐ verkligt värde inom skogs och fastighetsbranschen (2011) 28 IBID
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
11
och är knutet till en viss tidpunkt. Detta då marknadsvillkoren ofta förändras, vilket gör
att det redovisade beloppet enligt verkligt värde metoden kan vara felaktigt eller att det
avser värdet vid en annan tidpunkt. Det verkliga värdet speglar bland annat intäkter
från löpande hyresavtal och för att uppskatta det verkliga värdet görs antaganden av
kunniga parter om framtida kassaflöden29.
3.4.1 Ortsprismetoden
Ett av sätten att uppskatta marknadsvärde är genom ortsprismetoden. Det innebär att
man granskar försäljningspriser på liknande objekt i samma område med så liknande
standard som möjligt. Priserna jämförs antingen direkt eller indirekt, där den
förstnämnda innebär att försäljningspriset på likande objekt översätts direkt. Indirekt
innebär att man vid värderingen även tar hänsyn till ytterligare egenskaper, så som
taxeringsvärde, hyra eller driftskostnad30. För att kunna värdera enligt ortsprismetoden
är det viktigt att göra ett urval på fastigheterna som man jämför med. Urvalet görs för att
kunna hitta så lika och därmed jämförbara objekt som möjligt. När ett urval skett av
jämförelsefastigheter ska hänsyn tas till prisutvecklingen sedan transaktionen
genomfördes. En beräkning av prisutvecklingen är nödvändig då priser på fastigheter
generellt förändras med tiden. Utöver detta bör man ta hänsyn till ytterligare
egenskaper som ett objekt besitter, då inga fastigheter är helt identiska. Slutligen
beräknas medelpriset på jämförelsefastigheterna.
3.4.2 Avkastningsmetoden
En annan metod att använda vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
är avkastningsmetoden, vilken även kallas nuvärdesmetoden. Denna metod innebär att
fastighetens uppskattade framtida kassaflöden diskonteras till värdetidpunkten. Syftet
är att få det aktiva marknadsvärdet för fastigheten. Det görs genom att försöka
återskapa marknaden med dess krav och uppfattning. Därför kallas metoden oftast för
marknadssimulering31, vilket innebär att man försöker återskapa
prisbildningsprocessen genom kalkyler på framtida betalningsströmmar under den
valda perioden. Kalkylen baseras på nuvärdet av förväntade kassaflöden, vilket innebär
29 IAS 40 30 Mäklarsamfundet, Lantmäteriet, Fastighetsvärdering-‐ Grundläggande teori och praktisk värdering (2010) 31 IBID
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
12
att den innehåller antaganden om bland annat vad det faktiska kassaflödet blir samt
hypoteser om kalkylräntan.
3.5 Osäkerhetsintervall
Vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde tas hänsyn till ett
osäkerhetsintervall, då det föreligger osäkerhet vid uppskattning av marknadsvärdet32.
Dessutom blir fastighetens marknadsvärde reellt först då försäljning skett.
Osäkerhetsintervallet är ett mått på osäkerheten som råder vid antaganden och
beräkningar för att uppskatta ett verkligt värde. Det brukliga inom fastighetsbranschen
är att ett osäkerhetsintervall på +/-‐5 till 10 procent används, men detta varierar bland
annat beroende på hur hög transaktionsintensiteten är, marknadssituation,
investeringsbehov och fastighetens standard. Detta görs för att visa på osäkerheten
kring uppskattningarna av marknadsvärdet33.
4. Tidigare studier _____________________________________________________________________________________________________
Nedan presenteras tidigare forskning inom området värdering till verkligt värde av
förvaltingsfastigheter. Syftet är att lyfta fram tidigare slutsatser som är av värde till
studien.
_____________________________________________________________________________________________________
4.1 Johan Lorentzon, Att värdera tillgångar-‐ verkligt värde inom skogs och
fastighetsbranschen
Lorentzons avhandling skildrar på vilka sätt fastighetsföretagen värderar sina
förvaltningsfastigheter. Då mängden transaktioner ansetts vara för knapp för att kunna
ligga till grund som underlag har kassaflödesbaserade modeller applicerats. Lorentzons
uppfattning har även varit att kassaflödesmodellen varit enkel att uppdatera, vilket har
varit av betydelse eftersom att värderingarna görs upprepade gånger.
32 Hufvudstaden AB 33 Wallenstam AB
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
13
När det gäller trovärdighet av värderingen har Lorentzon konstaterat att företagen
förankrar och kvalitetssäkrar sina värderingar hos oberoende värderare, det vill säga
genom extern värdering. Angående hur värderingen ska utföras menar Lorentzon att
det har påverkats av normer inom fastighetsbranschen. Slutsatsen är att företag som är
mer transaktionsbenägna har mer motiv till att redovisa högre värden än de företag som
tänker sig ett långsiktigt ägande.
Slutligen påtalar Lorentzons i sin studie att det är tveksamt om företagens bedömningar
är rimliga. Fastighetsföretagen vill i sin redovisning vara så lika som möjligt men det blir
samtidigt olika då det är konkurrenter på marknaden. Detta har bidragit till värden som
inte alltid speglar de aktuella marknadspriserna
4.2 Bo Nordlund och Erik Persson, Vad händer vid osäkerhet i värdebedömningar och
cykliska förlopp i ekonomin?
Bo Nordlund och Erik Persson diskuterar i den här artikeln den varians och osäkerhet
som ofta föreligger då man värderar fastigheter. De redogör för samtliga kriser som
påverkat fastighetsmarknaden sedan början på 1900-‐talet. Författarna menar att olika
omständigheter, som påverkas av cykliska förlopp, förändrar det direkta
avkastningskravet vid fastighetsvärderingar. Det i sin tur leder till förändrade
marknadsvärden. De belyser även att man måste vara medveten om osäkerheten som
råder vid värderingen då den bedömda värdeförändringen påverkar varje års
resultaträkning. Författarna redogör slutligen att de anser att det, för att minska
osäkerheten på kapitalmarknaden, är prioriterat att uppnå enighet angående
värderingsmetoder och värdebegreppen som används.
4.3 Bo Nordlund, Värdering av förvaltningsfastigheter -‐ metoder och antaganden i
finansiella rapporter enligt IFRS.
I den här artikeln diskuterar Bo Nordlund metoderna som används för att värdera
förvaltningsfastigheter enligt IFRS. Då finanskrisen eskalerade hösten år 2008 blev en av
följderna att transaktionsvolymerna minskade kraftigt och därmed uppstod en stor
osäkerhet i samband med värdering av förvaltningsfastigheter. IAS 40 p. 45 anger att
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
14
man i första hand ska värdera fastigheter enligt ortsprismetoden, det vill säga att man
värderar fastigheter utifrån de aktuella transaktionspriserna på marknaden.
Bo Nordlund tar även upp att vissa företag uppger att man använder sig av en
avkastningsmetod i form av kassaflödesmetod, medan andra företag anger att de
tillämpat en kombination av ortsprismetoden och avkastningsmetoden. Bo Nordlund
menar dock att det som ofta nämns som en kassaflödesmetod egentligen är en variant av
ortsprismetoden. En metod brukar kallas "normering till nettokapitalisering" och
innebär att man löser ut avkastningskravet genom att ställa marknadsmässigt driftnetto
i relation till betalda priser på marknaden. På så sätt får man fram marknadens
direktavkastningskrav, därför anser han denna vara en ortsprismetod och inte en
avkastningsmetod.
Vid värdering till verkligt värde måste man göra väsentliga antaganden, exempelvis
angående direktavkastningskrav och diskonteringsräntor. Även justeringar som gjorts
då värderingsobjektet skiljt sig från jämförelseobjektet är väsentliga antaganden,
exempelvis hyresnivå, läge eller tekniskt skick.
Slutligen drar Bo Nordlund paralleller till "market evidence" som det benämns på
engelska. Det innebär att man finner stöd i genomförda fastighetstransaktioner, där man
exempelvis anger antal genomförda transaktioner som är av relevans samt vilka
kvadratmeterpriser som observerades vid dessa tillfällen.
4.4 Bo Nordlund, Externredovisning: värdering till verkligt värde -‐ är det alltid att
föredra?
Bo Nordlund diskuterar i denna artikel problemen med att värdera
förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Han menar att verkligt värde är relevant, i
jämförelse med historiskt anskaffningsvärde, så länge det finns en aktiv marknad med
jämförbara priser. Problemet är att det oftast inte finns sådana marknader, och att det
verkliga värdet därför bygger på antaganden som är svåra att argumentera för och emot
utifrån observerbara förhållanden.
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
15
Vidare diskuterar Bo Nordlund att det krävs omfattande information för att beräkna
verkligt värde. För förvaltningsfastigheter tar han upp marknadshyra och vakansrisk
som två av många exempel. Ett ytterligare problem som berörs är att det ofta finns
väsentliga skillnader i fastigheter som till synes liknar varandra. Bo Nordlund menar
även att värderingsmetoden verkligt värde försvåras ytterligare då
transaktionsintensiteten minskar.
4.5 Ilia Dichev, On the balance sheet-‐model based of finacial reporting
Ilia Dichev argumenterar i denna artikel för att finansiella rapporter ska vara
resultaträkningsbaserade istället för balansräkningsinriktade. Han argumeneterar för
att redovisningen ska spegla väsentliga affärshändelser. Då de flesta företag skapar
värde genom intäkter bör fokus vara på dessa, vilket det inte är i balansräkningen och
därmed återspeglas inte den ekonomiska processen på bästa sätt. Ilia Dichev menar
även att aktieägare bedömer ett investeringsobjekt utifrån dess förmåga att generera
vinster, inte förmågan att öka tillgångar. Vidare diskuterar han att det är lättare att
behandla begreppet intäkter istället för begreppet tillgångar, inte minst med tanke på
ökningen av immateriella tillgångar hos företag som är svåra att beräkna ett värde på.
Därmed bör inte fokus vara att värdera tillgångar då detta värde är osäkert. Han belyser
därmed problemet med att använda balansräkningsorienterad redovisning i praktiken
på grund av svårigheter att uppskatta marknadsvärden om en perfekt marknad för
tillgången saknas.
4.6 Christian Laux och Christian Leuz, The crisis of fair-‐value accounting: Making sense of
the recent debate
I artikeln diskuteras problemet med verkligt värde och dess effekt på finanskrisen år
2008. Huruvida verkligt värde påverkade finanskrisen råder det delade meningar om.
Förespråkarna menar att verkligt värde återspeglar de rådande marknadsvillkoren och
därmed är av hög relevans. Motståndarna till verkligt värde anser att det inte är relevant
och kan bli missvisande. De menar även att verkligt värde inte är tillförlitligt samt att det
bidrar till konjunktursvängningar och är pro-‐cyklisk. Författarna menar dock att
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
16
historiskt anskaffningsvärde inte är ett alternativ till verkligt värde då det snarare skulle
bidra till nya problem istället för att lösa dem.
5. Empiri
_______________________________________________________________________________________ Här presenteras inhämtat material från årsredovisningar som berör sålda fastigheters pris
och det bokförda värdet, vilket anges som verkligt värde i tabellen. Samtlig information är
inhämtad från respektive företags årsredovisning för det aktuella året.
_____________________________________________________________________________________________________
5.1 Wallenstam
Inom Wallenstamkoncernen betraktas alla fastigheter som förvaltningsfastigheter.
Initialt värderas fastigheterna till anskaffningsvärdet där direkt hänförbara utgifter till
förvärvet inkluderas. Därefter värderas fastigheten enligt verkligt värde, i enlighet med
IAS 40. Wallenstam värderade under år 2008-‐2012 förvaltningsfastigheterna internt i
samband med årsboksluten. Värderingen sker genom avkastningsvärdering, där varje
fastighets driftnetto divideras med avkastningskravet för fastigheten i fråga. Detta görs
för varje enskild fastighet.
Tabell 1: Wallenstam AB År 2008 2009 2010 2011 2012 Försäljningspris 670 511 940 1298 1926 Verkligt värde 486 436 756 1198 1624 Differens 184 75 184 100 302 Differens, % 27.5 14.7 19.6 7.7 15.7
(MKR)
5.2 Atrium Ljungberg AB
Samtliga fastigheter betraktas som förvaltningsfastigheter. Värdering görs varje år i
kombination av extern och intern värdering. Värderingen sker enligt verkligt
värdemetoden och baseras på en kassaflödeskalkyl, där ett individuellt avkastningskrav
bestäms för varje enskild fastighet. Avkastningskravet bestäms enligt ortsprismetoden,
vilket betyder att man tar hänsyn till likvärda fastighetstransaktioner. Vinst eller förlust
som uppkommer vid avyttring utgörs av mellanskillnaden mellan försäljningspris och
den senast upprättade värderingen enligt verkligt värdemetoden. Dessa redovisas som
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
17
realiserad värdeförändring i resultaträkningen. I det här fallet är den realiserade
vinsten/förlust från resultaträkningen differensen mellan bokfört värde och
försäljningspris.
Tabell 2: Atrium Ljungberg AB År 2008 2009 2010 2011 2012 Försäljningspris 63.4 1049.0 294.2 -‐ 126.7 Verkligt värde 85.0 1048.0 280.0 -‐ 94.0 Differens -‐21.6 0.1 14.2 -‐ 32.7 Differens, % 34.0 0.009 4.8 -‐ 25.8
(MKR)
5.3 Hufvudstaden AB
Inom Hufvudstaden görs värdering till verkligt värde på varje enskild fastighet.
Värderingen sker genom en variant av ortsprismetoden som kallas
nettokapitaliseringsmetoden där marknadens avkastningskrav ställs i relation till
fastighetens driftsnetto. Värderingen baseras på jämförbara köpta och sålda fastigheter i
likartat läge. Hänsyn tas även till fastighetstyp, teknologisk standard och
byggnadskonstruktion. Värderingen sker både internt och externt varje år, där extern
värdering sker på ett urval av fastigheter för att säkerställa den interna värderingen.
Tabell 3: Hufvudstaden AB År 2008 2009 2010 2011 2012 Försäljningspris -‐ -‐ -‐ 86.1 -‐ Verkligt värde -‐ -‐ -‐ 76.9 -‐ Differens -‐ -‐ -‐ 9.2 -‐ Differens, % -‐ -‐ -‐ 10.7 -‐
(MKR)
5.4 Wihlborgs AB
Wihlborgs fastighetsbestånd värderas enligt verkligt värde, det vill säga marknadsvärde,
och vid årsbokslut sker värderingen externt på hela fastighetsbeståndet. Vid värdering
av förvaltningsfastigheterna tillämpas avkastningsbaserad metod (marknadssimulering)
i kombination med ortsprismetoden. Här analyseras transaktioner på marknaden för att
justera parametrarna i den avkastningsbaserade metoden, här kassaflödesmetoden.
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
18
Tabell 4: Wihlborgs AB År 2008 2009 2010 2011 2012 Försäljningspris 678 287 256 206 93 Verkligt värde 665 233 177 147 71 Differens 13 54 79 59 22 Differens, % 1.9 18.8 30.0 28.6 23.6
(MKR)
5.5 Kungsleden AB
Kungsleden innehar både rörelsefastigheter och förvaltningsfastigheter, där det
sistnämnda är fastigheter som ska generera hyresintäkter och/eller värdestegring.
Kungsleden bokför initialt till anskaffningsvärde, och sedan sker aktivering av utgifter
som kommer generera framtida nytta och positivt kassaflöde. Därefter redovisas
fastigheterna till verkligt värde. Varje år värderas fastighetsbeståndet i en kombination
av intern och extern värdering. Vid värderingen används en variant på ortsprismetoden,
där man utgår från nuvarande intjäningskapacitet med hänsyn till ett bedömt uthålligt
kassaflöde. Utöver det görs en värdering av kassaflödet för varje enskild fastighet, vilket
används som referensvärde.
Tabell 5: Kungsleden AB År 2008 2009 2010 2011 2012 Försäljningspris 1313 7808 2929 1224 1666 Verkligt värde 1301 7944 2896 1168 1650 Differens 12 -‐136 33 56 16 Differens, % 0.9 17.4 11.3 4.6 0.09
(MKR)
5.6 Klövern AB
Klövern redovisar sina förvaltningsfastigheter enligt verkligt värdemetoden. Varje år
värderas samtliga fastigheter internt och utöver det värderas 20-‐30% externt.
Värderingsmetoden är avkastningsbaserad och görs genom kassaflödesmetoden, alltså
att man prognostiserar framtida kassaflöden. Den realiserade värdeförändringen för
sålda fastigheter bygger på skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde, vid senaste
bokslutstillfället och det pris som fastigheterna har sålts för. Tidigare års upparbetade
orealiserade värdeförändringar ingår i fastigheternas verkliga värde och synliggörs
därför inte i den realiserade värdeförändringen.
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
19
Tabell 6: Klövern AB År 2008 2009 2010 2011 2012 Försäljningspris 327 162 368 48 543 Verkligt värde 315 126 342 43 497 Differens 12 36 26 5 46 Differens, % 3.6 17.4 7.0 10.4 8.4
(MKR)
5.7 Heba Fastighets AB
Heba redovisar sina fastigheter enligt verkligt värde metoden. Vid årsbokslut värderas
samtliga fastigheter externt. Värderingen baseras på kassaflödeskalkyler, som beräknas
av varje fastigheters status, hyres-‐ och marknadssituation. Vid värdering beräknas ett
kalkylmässigt framtida driftnetto. I kalkylerna nuvärdesberäknas bedömda framtida
nyttor. Utöver det tar Heba hänsyn till jämförelse och analyser på genomförda köp av
fastigheter på liknande marknader.
Tabell 7: Heba AB År 2008 2009 2010 2011 2012 Försäljningspris -‐ -‐ 150.0 134.8 94.0 Verkligt värde -‐ -‐ 150.0 133.4 79.9 Differens -‐ -‐ 0 1.4 14.1 Differens, % -‐ -‐ 0 1.0 15.0
(MKR)
5.8 FastPartner AB
FastPartner genomför värderingar av hela fastighetsbeståndet hos externa
värderingsföretag. Underlag för värderingarna utgörs av utgående hyra, avtalsperiod,
vakansnivåer, eventuelle tillägg och rabatter, kostnad för drift och underhåll samt större
planerade eller nyligen utförda investeringar och reparationer. Värderingsföretagen
använder information gällande ort-‐ och marknadsvillkor för de respektive fastigheterna.
De genomför även en kassaflödesanalys för varje fastighet.
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
20
Tabell 8: FastPartner AB År 2008 2009 2010 2011 2012 Försäljningspris -‐ 4.7 269.3 -‐ 54.0 Verkligt värde -‐ 1.1 250.5 -‐ 53.2 Differens -‐ 3.6 18.6 -‐ 0.8 Differens, % -‐ 76.6 7.0 -‐ 1.5
(MKR)
5.9 Fabege AB
Fastigheterna värderas till verkligt värde. Samtliga fastigheter i Fabeges bestånd
externvärderas minst en gång per år av oberoende värderingsmän. Till värderarna ges
information gällande hyreskontrakt, underhållsplaner, bedömda investeringar utifrån
underhållsplaner och eventuella vakanser. Fastighetsvärderingen baseras på
kassaflödesanalyser, där man nuvärdesberäknar driftsöverskotten.
Tabell 9: Fabege AB År 2008 2009 2010 2011 2012 Försäljningspris 2095 1234 4350 936 1448 Verkligt värde 1952 1177 4113 763 1281 Differens 143 57 237 173 167 Differens, % 6.8 4.6 5.4 18.5 11.5
(MKR)
5.10 Catena AB
Catenas förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde. Initialt redovisas
förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt
hänförbara utgifter. Efter förvärvet redovisas förvaltningsfastigheter till verkligt värde.
Samtliga fastigheter värderas externt i samband med årsbokslut. Omvärdering av
verkligt värde under löpande år sker genom en intern värdering med externt inhämtad
information om relevant fastighetsmarknad. Verkliga värdet baseras på
marknadsvärden. Den tillämpade värderingsmetoden baseras på en kombination av
ortsprismetoden och avkastningsbaserad metod.
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
21
Tabell 10: Catena AB År 2008 2009 2010 2011 2012 Försäljningspris -‐ 3209.0 552.0 -‐ -‐ Verkligt värde -‐ 3205.8 497.0 -‐ -‐ Differens -‐ 3.2 55.5 -‐ -‐ Differens, % -‐ 0.009 10.0 -‐ -‐
(MKR)
5.11 Diös fastigheter AB
Diös fastigheter AB genomför externa värderingar av 25 procent på fastighetsbeståndet.
För resterande del görs en intern bedömning, baserad på senast gjorda externa
värderingar. Diös använder sig av kassaflödeskalkyler, där kassaflöden
nuvärdesberäknas.
Tabell 11: Diös fastigheter AB År 2008 2009 2010 2011 2012 Försäljningspris 121.8 68.3 74.3 136.2 20.8 Verkligt värde 111.2 67.8 63.6 104.5 11.9 Differens 10.6 0.5 10.7 31.7 8.9 Differens, % 8.7 0.08 14.4 23.3 43.0
(MKR)
5.12 Fastigheter AB Balder
Värdet på fastigheterna baseras på interna värderingar. Samtliga fastigheter har
värderats enligt avkastningsmetoden, vilket innebär att varje fastighet värderas genom
att diskontera det bedömda framtida kassaflödet. Det bedömda framtida kassaflödet har
härletts från befintliga hyresintäkter, drifts-‐ och underhållskostnader anpassade efter
förväntade förändringar i hyres-‐ och vakansnivåer. En bedömning görs också över
närområdets framtida utveckling såväl som fastigheternas position inom sitt
marknadssegment.
Tabell 12: Fastigheter AB Balder År 2008 2009 2010 2011 2012 Försäljningspris 244.4 135.9 322.0 1683.0 69.0 Verkligt värde 230.9 116.1 302.0 1671.0 66.0 Differens 13.5 19.8 20.0 12.0 3.0 Differens, % 5.5 14.6 6.2 0.7 4.3
(MKR)
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
22
5.13 Sagax AB
Sagax värderar fastighetsbeståndet externt. Huvudmetoden som Sagax använder sig av
för att värdera till verkligt värde är kassaflödeskalkyler, i vilka kassaflöden och
restvärden nuvärdesberäknas.
Tabell 13: Sagax AB År 2008 2009 2010 2011 2012 Försäljningspris 326.0 5.8 72.8 244.0 68.0 Verkligt värde 343.0 5.0 72.0 246.3 68.3 Differens -‐ 17.0 0.8 0.8 -‐2.3 -‐ 0.3 Differens, % 5.2 13.7 1.0 0.9 0.4
(MKR)
5.14 Corem AB
Corem redovisar initialt deras förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad.
Förvaltningsfastigheterna värderas i enlighet med IAS 40 och redovisas till verkligt
värde. Vid årsbokslut värderas samtliga av Corems fastighetsbestånd externt.
Värderingsmodellerna som tillämpas är enligt kassaflödesmodellen.
Tabell 14: Corem AB År 2008 2009 2010 2011 2012 Försäljningspris 3.2 24.0 9.0 35.0 71.0 Verkligt värde 3.0 20.0 8.0 30.0 76.0 Differens 0.2 4.0 1.0 5.0 -‐ 5.0 Differens, % 6.3 16.7 11.1 14.3 7.0
(Mkr)
5.15 Castellum AB
Castellum tillämpar verkligt värdemetoden och värderar sitt fastighetsbestånd genom
intern värdering. Värderingsmetoden som tillämpas är kassaflödesmetoden, det vill säga
en avkastningsmetod.
Tabell 15: Castellum AB År 2008 2009 2010 2011 2012 Försäljningspris 25 36 219 102 253 Verkligt värde 28 34 204 77 233 Differens -‐3 2 15 25 20 Differens, % 12.0 5.6 6.8 24.5 7.9
(MKR)
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
23
5.16 Värderingsmetod
Här nedan presenteras vilken metod som företagen valt att använda vid värdering av
förvaltningsfastigheter.
Företag Värderingsmetod
Wallenstam AB Avkastningsmetoden
Hufvudstaden AB Avkastningsmetoden och Ortprismetoden
Wihlborgs AB Avkastningsmetoden och Ortprismetoden
Atrium Ljungberg AB Avkastningsmetoden och Ortprismetoden
Kungsleden AB Avkastningsmetoden och Ortprismetoden
Klövern AB Avkastningsmetoden
Heba Fastighets AB Avkastningsmetoden
Fastpartner AB
Fabege AB
Catena AB
Diös Fastigheter AB
Fastighets AB Balder
Sagax AB
Corem AB
Castellum AB
Avkastningsmetoden och Ortprismetoden
Avkastningsmetoden
Avkastningsmetoden och Ortprismetoden
Avkastningsmetoden
Avkastningsmetoden
Avkastningsmetoden
Avkastningsmetoden
Avkastninigsmetoden
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
24
5.17 Intern eller extern värdering av förvaltningsfastigheter
Här presenteras hur företagen värderar sina förvaltningsfastigheter, vilket kan ske
internt, externt eller i kombination av dessa.
Företag Värderingssätt Wallenstam AB Intern
Hufvudstaden AB Kombination av intern och extern
Wihlborgs AB Extern
Atrium Ljungberg AB Kombination av intern och extern
Kungsleden AB Kombination av intern och extern
Klövern AB Kombination av intern och extern
Heba Fastighets AB Extern
Fastpartner AB
Fabege AB
Catena AB
Diös Fastigheter AB
Fastighets AB Balder
Sagax AB
Corem AB
Castellum AB
Extern
Kombination av intern och extern
Extern
Kombination av intern och extern
Intern
Extern
Extern
Internt
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
25
5.18 Genomsnittlig procentuell differens
Här presenteras respektive företags genomsnittliga procentuella differens. Den har
beräknats genom att addera samtliga års differens i procent för att sedan divideras med
antal försäljningar. De år ingen försäljning har skett har ej tagits med i beräkningarna.
Detta gjordes för att underlätta jämförelsen mellan företagen.
Företag Genomsnittlig differens i procent
Wallenstam AB 17 %
Hufvudstaden AB 10.7 %
Wihlborgs AB 20.5 %
Atrium Ljungberg AB 10.2 %
Kungsleden AB 6.6 %
Klövern AB 10.3 %
Heba Fastighets AB 5.3 %
Fastpartner AB
Fabege AB
Catena AB
Diös Fastigheter AB
Fastighets AB Balder
Sagax AB
Corem AB
Castellum AB
28 %
9.4 %
10 %
17.8 %
6.3 %
7.4 %
12 %
11.2 %
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
26
6. Analys _____________________________________________________________________________________________________
Här analyseras resultatet av empirin och tolkas tillsammans med teorier och tidigare
forskning för att kunna besvara studiens frågeställning.
_____________________________________________________________________________________________________
Vid granskande av det bokförda värdet enligt verkligt värdemetoden och
försäljningspriset ser man att de sällan stämmer överens. Trots det tillämpas verkligt
värde av samtliga fastighetsföretag. En anledning till det berörs i artikeln The crisis of
fair-‐value accounting: Making sense of the recent debate av Christian Laux och Christian
Leuz som menar att anskaffningsvärde inte är ett alternativ till verkligt värdemetoden
då den snarare leder till nya problem istället för att lösa dem. Den mest tydliga
tendensen är att fastigheternas bokförda värde är undervärderade och i endast sju fall
var försäljningspriset på fastigheten lägre än det bokförda värdet. Majoriteten av
fastighetsbolagen värderar externt alternativt i kombination av intern och extern
värdering till årsboksluten och använder sig av avkastningsmetoden.
Huruvida värderingen sker internt eller externt varierar. Av de 15 granskade företagen
är det tre som värderar internt, sex stycken som värderar externt och resterande sex
kombinerar extern och intern värdering. De tre företag som endast värderar internt är
Wallenstam AB, Fastighets AB Balder och Castellum AB. Wallenstam AB har en
procentuell genomsnittlig differens under åren 2008-‐2012 på 17 %, vilket innebär att
deras fastighetsbestånd är relativt undervärderade jämfört med de andra aktuella
fastighetsbolagen. Castellum AB har en genomsnittlig procentuell differens på 11.2 %
vilket innebär att de, liksom Wallenstam AB, överstiger osäkerhetsintervallet. Fastighets
AB Balders värdering av fastigheterna är däremot relativt lågt undervärderade, i snitt
6.3% per år under de fem granskade åren. När företag använder sig av intern värdering
har de möjlighet att utnyttja flexibiliteten i redovisning och manipulera sina siffror åt
önskat mål. Dessa mål skiljer sig ofta från huvudmannens mål och det uppstår en
intressekonflikt mellan parterna. I vår studie finns inga tendenser som tyder på att
företagen som tillämpar intern värdering använder sig av earnings management. Detta
då dessa företag har undervärderade fastigheter liksom de andra företagen som
studerats. Sex av företagen som granskats värderar endast sina fastigheter externt.
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
27
Snittprocenten för dessa varierar stort, därför är det svårt att hitta några tydliga
tendenser. Resterande sex företag kombinerar extern och intern värdering. Av dessa har
Diös AB ett årligt genomsnitt på 17.8% och är därmed kraftigt avvikande. Resterande
fem företag har ett årligt genomsnitt mellan 6-‐10% och håller sig därmed inom
osäkerhetsintervallet. Detta kan stödjas med Johan Lorentzons avhandling, Att värdera
tillgångar – verkligt värde inom skogs-‐ och fastighetsbranschen, som säger att många
fastighetsbolag använder sig av extern värdering för att kvalitetssäkra sina interna
värderingar. Med hänsyn till osäkerhetsintervall på +/-‐5 till 10 procent ligger de företag
som genomfört en kombination av intern och extern värdering bäst till. Av dessa sex
företag ligger fem stycken inom osäkerhetsintervallet baserat på årligt genomsnitt,
jämfört med extern värdering där tre av sex företag i genomsnitt ligger inom
osäkerhetsintervall de observerade åren.
Övervärdering av fastigheterna är relativt ovanligt under de granskade åren. Endast sju
av 63 granskningar visade ett övervärde på fastigheterna, det vill säga att
försäljningspriset understeg det bokförda värdet. Tre av dessa övervärderingar
registrerades i Sagax AB. Däremot var två av övervärderingarna inom Sagax AB mindre
än 1 procent och kan därmed betraktas som försumbara. Dessa värderingar ger snarare
en överensstämmande bild med försäljningspriset. Tre företag redovisade ett övervärde
som översteg osäkerhetsintervallet. En av dessa var Atrium Ljungberg som år 2008
värderade fastighetsbeståndet 34 % högre än vad det faktiska försäljningspriset blev.
Det andra företaget var Kungsleden som år 2009 redovisade ett värde som översteg
försäljningspriset med 17.4 %. Castellum AB redovisade år 2008 ett övervärde på 12 %.
Enligt Johan Lorentzon är företag med hög transaktionsintensitet mer benäget att
värdera sina fastigheter högre. Några sådana kopplingar kan däremot inte dras här då
ingen högre transaktionsintensitet uppvisades vid granskning. Dessutom är
övervärderingarna undantag i de granskade fallen i denna studie.
Enligt IAS 40 tillämpas främst den tredje nivån att uppskatta marknadsvärdet, vilken
innebär att man diskonterar framtida kassaflöden genom antingen ortsprismetoden,
avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden. De förekommande
värderingsmetoderna i de observerade fastighetsföretagen är avkastningsmetoden och
en kombination av avkastningsmetod och ortsprismetoden, vilket även Bo Nordlund
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
28
hävdar i sin artikel Värdering av förvaltningsfastigheter – metoder och antaganden i
finansiella rapporter enligt IFRS. I detta fall använder sig 9 av 15 avkastningsmetod och
resterande använder sig av en kombination. Nio stycken av samtliga företag håller sig
inom osäkerhetsintervall på +-‐5 till 10 procent, medan sex stycken avviker från detta.
Fyra av de sex företag som avviker från osäkerhetsintervallet använder sig av
avkastningsmetoden och de andra två företagen använder sig av en kombination. En av
de företag som använder sig av en kombination av värderingsmetoderna är FastPartner
AB som har ett procentuellt genomsnitt på 28 %. Här måste hänsyn tas till att året 2009
var undervärderingen 76.6%, vilket höjer genomsnittet avsevärt då de andra åren ligger
inom osäkerhetsintervallet. Därför bör år 2009 inte tas med i beräkningarna då det blir
missvisande för hela perioden. Därmed kan det konstateras att fyra av de sex företag
som inte håller sig inom osäkerhetsintervall använder sig av enbart
avkastningsmetoden.
Två differenser utmärkte sig extra. Den ena var Atrium Ljungberg år 2008 då de gjorde
en realiserad förlust på 21.6 mkr, vilket innebar att de sålda fastigheterna var kraftigt
övervärderade på 34%. Även Fastpartner AB utmärkte sig då de år 2009 sålde
fastigheter för 4.7 mkr vars bokförda värde var 1.1 mkr. Det innebar en undervärdering
på 76.6%. Detta är dock inte signifikant då FastPartner år 2009 förvaltade fastigheter till
ett värde av 3 815.7 mkr, vilket gör att försäljningen på 4.7 mkr inte är av relevans. En
möjlig orsak till dessa stora differenser kan bero på fastighetskrisen som eskalerade år
2008. Bo Nordlund och Erik Persson diskuterar det här i sin artikel, Vad händer vid
osäkerhet i värdebedömningar och cykliska förlopp i ekonomin?, att marknadsvärden och
därmed försäljningspriset förändras i cykliska förlopp då omständigheterna på
marknaden varierar. Marknadsvärdet ändras därmed i följd av skilda förutsättningar på
marknaden, vilket i sin tur påverkar försäljningspriserna. Detta kan vara en av
förklaringarna till den stora differensen. Bo Nordlund tar även upp i sin artikel
Värdering till verkligt värde – är det alltid att föredra?, att problematiken ökar ytterligare
vid minskad transaktionsintensitet. Detta kan förklara de stora differenserna här, som
skedde under år 2008 och 2009 då det rådde finanskris, vilket minskade
transaktionerna. Christian Laux och Christian Leuz skriver i sin artikel The crisis of fair-‐
value accounting: Making sense of the recent debate att motståndare till verkligt värde
hävdar att verkligt värde till och med bidrar konjunktursvängningar och därmed är pro-‐
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
29
cyklisk. Att försäljningspriset och det bokförda värdet aldrig överensstämde belyser
svårigheterna med att uppskatta ett korrekt värde på tillgångar och skulder. Ilia Dichev
argumenterar i sin artikel On the balance sheet-‐based model of financial reporting för att
en balansräkningsorienterad redovisning inte ska tillämpas på grund av de stora
svårigheterna att uppskatta ett marknadsvärde då en perfekt marknad inte finns
tillgänglig.
7. Slutsats _____________________________________________________________________________________________________
Här presenteras slutsatserna som kan konstateras utifrån analysen.
_____________________________________________________________________________________________________
Studien syftar till att undersöka differensen mellan bokfört värde enligt verkligt
värdemetoden och försäljningspris genom att granska årsredovisningar för åren 2008-‐
2012. Med hänsyn till resultatet undersöks därefter samband mellan differensen och
värderingssättet, om det skett externt eller internt samt vilken metod som tillämpats.
Tidigare forskning har ifrågasatt metoden verkligt värde, bland annat då den baseras på
många antaganden. Från studiens resultat kan slutsatsen dras att försäljningspriset
oftast avviker från det bokförda värdet. Detta bekräftar problematiken med att det
bokförda värdet inte alltid speglar det faktiska försäljningspriset, vilket det är avsett att
göra.
Angående intern och extern värdering kan det konstateras att de företag som använder
sig av en kombination i större utsträckning höll sig inom osäkerhetsintervallet. Johan
Lorentzon berör i sin avhandling att de företag som tillämpar en kombination av intern
och extern värdering använder den externa värderingen för att kvalitetssäkra den
interna värderingen. Resultatet av vår studie tyder på att en kombination av intern och
extern värdering leder till att differensen mellan det bokförda värdet och
försäljningspriset är mindre. Detta stärker Johan Lorentzons argument att extern
värdering kvalitetssäkrar den interna värderingen. Gällande de företag som enbart
tillämpar extern värdering kan inga tendenser tydliggöras, dessa resultat var avvikande
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
30
både sett till de olika åren och inom de olika företagen liksom de som enbart värderar
internt.
De granskade företagen använde sig av avkastningsmetoden eller en kombination av
avkastningsmetod och ortsprismetod. Fyra av de sex företag vars värdering överskred
osäkerhetsintervallet använde sig enbart av avkastningsmetoden. Därmed kan det
konstateras att en kombination av avkastningsmetoden och ortsprismetoden antas ge
en mest rättvisande bild utifrån de studerade företagen och åren i denna studie.
Trots osäkerheten med verkligt värdemetoden tillämpas den av samtliga företag i denna
studie, istället för att använda sig av alternativet som är anskaffningsmetoden. I artikeln
av Christian Laux och Christian Leuz nämns att förespråkare till verkligt värdemetoden
anser att den speglar rådande marknadsvillkor och därför är av hög relevans, vilket kan
vara en av anledningarna till att den tillämpas trots låg tillförlitlighet. I artikeln nämns
även att anskaffningsvärde inte är ett alternativ till verkligt värde då det skulle leda till
nya problem. Bo Nordlund hävdar att verkligt värdemetoden är att föredra framför
anskaffningsvärdet, men att det föreligger behov av att se över metoden, främst utifrån
hur information anges som påverkat värderingen av marknadsvärde.
Som resultatet visar kan det konstateras att svårigheter med värdering till verkligt
värde förekommer hos samtliga företag, då det bokförda värdet och försäljningspriset
aldrig överensstämmer. Trots osäkerheten med verkligt värdemetoden tillämpas den av
samtliga företag i denna studie. Detta påvisar att verkligt värdemetoden föredras av
företagen, däremot bör man undersöka om en revidering möjligen kan förbättra
metoden.
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
31
8. Egen diskussion
_______________________________________________________________________________________
I följande avsnitt presenteras våra egna tankar och funderingar som
uppkommit under arbetets gång. _______________________________________________________________________________________
De tre företag som använder sig av intern värdering visade skilda resultat företagen
emellan, dock redovisade både endast undervärden samtliga år med undantag för
Castellum AB som år 2008 redovisade ett övervärde på 12 %. Wallenstam hade hög
undervärdering samtliga år och ett snitt på 17 % över åren, vilket avviker kraftigt från
osäkerhetsintervallet på +/-‐ 5 till 10 %. Resultatet var väntat från vår sida, då våra
spekulationer innan studien genomfördes var att de företag som värderade internt
beaktade extra försiktighet. Vår tanke till varför företagen beaktar försiktighet är att
dessa inte vill uppfattas som att de vinstmanipulerar. Genom att använda sig av
flexibiliteten och earnings management finns möjligheten att värdera fastigheterna
högre och genom det redovisa bättre resultat. Granskningen av Castellum AB och
Fastighets AB Balders resultat, vilka också använder sig av intern värdering,
motbevisade dock vårt antagande om att interna värderare gärna värderar
förvaltningsfastigheterna mycket lägre. Fastighets AB Balders genomsnittliga
procentuella differens mellan försäljningspris och bokfört värde var 6.3% och därmed
håller det sig inom osäkerhetsintervallet. Castellum AB hade en genomsnittlig
procentuell differens på 11.2 % vilket innebär att de är ytterst lite avvikande från
osäkerhetsintervallet. Därmed avviker inte dessa två företag som endast tillämpar
intern värdering från övriga företag som tillämpar andra värderingssätt.
Studien visar att samtliga fastigheter, med ett fåtal undantag, är undervärderade enligt
verkligt värdemetoden. Detta gör att vi ställer frågan hur tillförlitligt företagens
bokförda värde på förvaltningsfastigheter egentligen är. En tanke som slagit oss, som
även Johan Lorentzon berör i sin avhandling, är definitionen av verkligt värde. På
engelska heter det fair value, vilket översätts till rimligt eller skäligt värde. Med det
menas att man gjort en rimlig bedömning om vad marknadsvärdet är, alltså en subjektiv
bedömning av värdet. Svenskans översättning verkligt värde kan däremot tolkas som ett
exakt värde. Med detta resonemang kan en diskussion föras enligt begreppet verkligt
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
32
värde och vad det egentligen avser. Vår studie visar att bokfört värde och
försäljningspris i stort sätt aldrig stämmer överens, vilket man tänker sig att verkligt
värde ska göra. Om man däremot tillämpas engelskans definition, det vill säga rimligt
värde, är det bokförda värdet kanske inte avsett att vara ett exakt värde, utan bara ge
användarna av finansiella rapporter indikationer på vad fastighetsbeståndet är värt.
9. Förslag till framtida studier __________________________________________________________________________________________________
Nedan presenteras förslag på vidare studier som vore intressanta att undersöka inom
området.
_____________________________________________________________________________________________________
En intressant vinkel att undersöka inom detta område är att genomföra en kvalitativ
studie baserat på resultatet av denna studie. Detta genom att göra intervjuer med
personer som arbetar med värdering inom respektive företag samt externa värderare
för att ta reda på deras syn på värdering enligt verkligt värdemetoden. På så sätt kan
man ta reda på deras perspektiv på differenser mellan verkligt värde och
försäljningspris och undersöka vad de upplever för brister och problem värdering till
verkligt värde.
Ett annat perspektiv att undersöka är att mer genomgående studera verkligt värde och
försäljningspris under lågkonjunkturer för att se hur marknaden för
förvaltningsfastigheter reagerar med konjunkturer. Detta då Bo Nordlund menar att
värdering till verkligt värde försvåras då transaktionsintensiteten minskar, vilket ofta
sker vid lågkonjunktur. I detta fall bör en större population inkluderas, exempelvis
fastighetsföretag som inte är börsnoterade.
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
Källförteckning Tryckta källor
Artsberg, Kristina (2005), Redovisningsteori-‐ policy och – praxis, Liber AB, Malmö
Bengtsson, Bengt (2008), Redovisningens värderelevans i svenska fastighetsbolag före och
efter införandet av IAS 40, Åbo Akademis förlag, Åbo
Bryman Alan, Bell Emma, (2005), Företagsekonomiska forskningsmetoder, Liber AB,
Malmö
DePoy Elizabeth, Gitlin N Laura, (1999) , Forskning-‐ en introduktion, Studentlitteratur
AB, Lund
Dichev Ilia, (2008), On the balance sheet-‐model based of finacial reporting, Vol. 22, No. 4,
pp 453-‐470, Accounting Horizons
Eriksson-‐Zetterqvist Ulla, Kalling Thomas, Styhre Alexander, (2012), Organisation och
organisering, Liber AB, Malmö
FAR Akademi, (2012), IFRS-‐volymen 2012, FAR Akademi, Alvesta
Holme Magne Idar, Solvang Krohn Bernt (2010), Forskningsmetodik-‐ Om kvalitativa och
kvantitativa metoder, Studentlitteratur AB, Lund
Johannessen Asbjørn, Tufte Per Arne, (2007), Introduktion till samhällsvetenskaplig
metod , Liber AB, Malmö
Laux Christian, Leuz Christian. (2009) The crisis of fair-‐value accounting: Making sense of
the recent debate, Vol. 34 N. 6-‐7, pp 826-‐834, Accounting, Organizations and Society
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
Lorentzon, Johan (2011), Att värdera tillgångar-‐ verkligt värde inom skogs och
fastighetsbranschen, Litorapid Media AB, Göteborg
Mäklarsamfundet, Lantmäteriet, (2010), Fastighetsvärdering-‐ Grundläggande teori och
praktisk värdering, Lantmäteriverket, Gävle
Schroeder Richard, Clark Myrtle, Cathey Jack, (2011), Financial accounting theory and
analysis, Wiley, USA
Scott William,(2011), Financial Accounting Theory, Prentice-‐Hall, Kanada
Sundgren Stefan, Nilsson Henrik, Nilsson Stellan (2013) Internationell redovisning-‐ teori
och praxis, Studentlitteratur AB , Lund
Internetsidor
Healy Paul, Wahlen James, A Review of the Earnings Management Literature and Its
Implications for Standard Setting, http://fisher.osu.edu/~young.53/Healy-‐Wahlen,
hämtad 2013-‐11-‐11
Hufvudstaden AB, Finansiell information – Fastighetsvärdering, Hufvudstaden AB,
http://www.hufvudstaden.se/Finansiell-‐information/Fastighetsvardering/, hämtad
2013-‐11-‐11
Nordlund Bo, Externredovisning värdering till verkligt värde-‐ är det alltid att föredra,
BREC, http://www.brec.se/BN_Balans%202%202012.pdf, uppdaterad 2012, hämtad
2013-‐11-‐11
Nordlund Bo, Persson Erik, Vad händer vid osäkerhet i värdebedömningar och cykliska
förlopp i ekonomin?, BREC, http://www.brec.se/Artiklar/04pdfsid29-‐32.pdf,
uppdaterad 2003, hämtad 2013-‐11-‐11
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
Nordlund Bo, Värdering av förvaltningsfastigheter -‐ metoder och antaganden i
finansiella rapporter enligt IFRS, BREC, http://www.brec.se/Artiklar/Balans_ti...pdf,
uppdaterad 2009, hämtad 2013-‐11-‐11
Årsredovisningar
Atrium Ljungberg AB, årsredovisningar avseende år 2008-‐2012
Catena AB, årsredovisningar avseende år 2008-‐2012
Corem AB, årsredovisningar avseende år 2008-‐2012
Diös Fastigheter AB, årsredovisningar avseende år 2008-‐2012
Fabege AB, årsredovisningar avseende år 2008-‐2012
Fastighets AB Balder, årsredovisningar avseende år 2008-‐2012
Fastpartner AB, årsredovisningar avseende år 2008-‐2012
Heba Fastighets AB, årsredovisningar avseende år 2008-‐2012
Huvudstaden AB, årsredovisningar avseende år 2008-‐2012
Klövern AB, årsredovisningar avseende år 2008-‐2012
Kungsleden AB, årsredovisningar avseende år 2008-‐2012
Sagax AB, årsredovisningar avseende år 2008-‐2012
Wallenstam AB, årsredovisningar avseende år 2008-‐2012
Wihlborgs AB, årsredovisningar avseende år 2008-‐2012
Castellum AB, årsredovisningar avseende år 2008-‐2012
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
Bilagor Bilaga 1: Wallenstam AB Differens i procent för respektive år är beräknad genom att dividera differensen i kronor med försäljningspriset i kronor. 2012 Försäljningspris 1926 mkr Verkligt värde 1624 mkr Differens 302 mkr Differens i procent 15.7% 2011 Försäljningspris 1298 mkr Verkligt värde 1198 mkr Differens 100 mkr Differens i procent 7.7% 2010 Försäljningspris 940 mkr Verkligt värde 756 mkr Differens 184 mkr Differens i procent 19.6% 2009 Försäljningspris 511 mkr Verkligt värde 436 mkr Differens 75 mkr Differens i procent 14.7% 2008 Försäljningspris 670 mkr Verkligt värde 486 mkr Differens 184 mkr Differens i procent 27.5% Bilaga 2: Atrium Ljungberg AB Differens i procent för respektive år är beräknad genom att dividera differensen i kronor med försäljningspriset i kronor. 2012 Försäljningspris 126.7 mkr Verkligt värde 94 mkr Differens 32.7 mkr Differens i procent 25.8%
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
2011 Inga försäljningar har skett under 2011. 2010 Försäljningspris 294.2 mkr Verkligt värde 298 mkr Differens 14.2 mkr Differens i procent 4.8% 2009 Försäljningspris 1048 mkr Verkligt värde 1007 mkr Differens 41 mkr Differens i procent 3.9% 2008 Försäljningspris 63.4 mkr Verkligt värde 85 mkr Differens – 21.6 mkr Differens i procent 34% Bilaga 3: Hufvudstaden AB Differens i procent för respektive år är beräknad genom att dividera differensen i kronor med försäljningspriset i kronor. 2012 Inga sålda. 2011 Försäljningspris 86.1 mkr Verkligt värde 76.9 mkr Differens 6.5 mkr Differens i procent 7.5% 2010 Inget sålt. 2009 Inget sålt. 2008 Inget sålt.
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
Bilaga 4: Wihlborgs AB Differens i procent för respektive år är beräknad genom att dividera differensen i kronor med försäljningspriset i kronor. 2012 Försäljningspris 93 mkr Verkligt värde 71 mkr Differens 22 mkr Differens i procent 23.6% 2011 Försäljningspris 206 mkr Verkligt värde 147 mkr Differens 59 mkr Differens i procent 28.6% 2010 Försäljningspris 256 mkr Verkligt värde 177 mkr Differens 79 mkr Differens i procent 30% 2009 Försäljningspris 287 mkr Verkligt värde 233 mkr Differens 54 mkr Differens i procent 18.8% 2008 Försäljningspris 678 mkr Verkligt värde 665 mkr Differens 13 mkr Differens i procent 1.9% Bilaga 5: Kungsleden AB Differens i procent för respektive år är beräknad genom att dividera differensen i kronor med försäljningspriset i kronor. 2012 Försäljningspris 1666 mkr Verkligt värde 1650 mkr Differens 16 mkr Differens i procent 9.6% 2011 Försäljningspris 1224 mkr
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
Verkligt värde 1168 mkr Differens 56 mkr Differens i procent 4.6%
2010 Försäljningspris 2929 mkr Verkligt värde 2896 mkr Differens 33 mkr Differens i procent 11.3% 2009 Försäljningspris 7808 mkr Verkligt värde 7944 mkr Differens -‐136 mkr Differens i procent 17.4% 2008 Försäljningspris 1313 mkr Verkligt värde 1301 mkr Differens 12 mkr Differens i procent 0.9% Bilaga 6: Klövern AB Differens i procent för respektive år är beräknad genom att dividera differensen i kronor med försäljningspriset i kronor. 2012 Försäljningspris 543 mkr Verkligt värde 497 mkr Differens 46 mkr Differens i procent 8.4% 2011 Försäljningspris 48 mkr Verkligt värde 43 mkr Differens 5 mkr Differens i procent 10.4% 2010 Försäljningspris 368 mkr Verkligt värde 342 mkr Differens 26 mkr Differens i procent 7% 2009 Försäljningspris 162 mkr Verkligt värde 126 mkr
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
Differens 36 mkr Differens i procent 22% 2008 Försäljningspris 327 mkr Verkligt värde 315 mkr Differens 12 mkr Differens i procent 3.6% Bilaga 7: Heba Fastighets AB Differens i procent för respektive år är beräknad genom att dividera differensen i kronor med försäljningspriset i kronor. 2012 Försäljningspris 94 mkr Verkligt värde 79.9 mkr Differens 14.1 mkr Differens i procent 15% 2011 Försäljningspris 134.8 mkr Verkligt värde 133.4 mkr Differens 1.4 mkr Differens i procent 1% 2010 Försäljningspris 150 mkr Verkligt värde 150 mkr Differens 0 mkr Differens i procent 0% 2009 Inga sålda. 2008 Inga sålda. Bilaga 8: Fastpartner AB Differens i procent för respektive år är beräknad genom att dividera differensen i kronor med försäljningspriset i kronor. 2012 Försäljningspris 54 mkr Verkligt värde 53.2
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
Differens 0.8 mkr Differens i procent 1.5% 2011 Inga försäljningar har skett år 2011. 2010 Försäljningspris 269.3 mkr Verkligt värde 250.5 mkr Differens 18.6 mkr Differens i procent 7% 2009 Försäljningspris 4.7 mkr Verkligt värde 1.1 mkr Differens 3.6 mkr Differens i procent 76.6% 2008 Inga försäljningar har skett år 2008. Bilaga 9: Fabege AB Differens i procent för respektive år är beräknad genom att dividera differensen i kronor med försäljningspriset i kronor. 2012 Försäljningspris 1448 mkr Verkligt värde 1281 mkr Differens 167 mkr Differens i procent 11.5% 2011 Försäljningspris 936 mkr Verkligt värde 763 mkr Differens 173 mkr Differens i procent 18.5% 2010 Försäljningspris 4350 mkr Verkligt värde 4113 mkr Differens 237 mkr Differens i procent 5.4% 2009 Försäljningspris 1234 mkr Verkligt värde 1177 mkr
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
Differens 57 mkr Differens i procent 4.6% 2008 Försäljningspris 2095 mkr Verkligt värde 1952 mkr Differens 143 mkr Differens i procent 6.8% Bilaga 10: Catena AB Differens i procent för respektive år är beräknad genom att dividera differensen i kronor med försäljningspriset i kronor. 2012 Inga försäljningar har skett år 2012. 2011 Inga försäljningar har skett år 2011. 2010 Försäljningspris 552 mkr Verkligt värde 497 mkr Differens 55.5 mkr Differens i procent 10 % 2009 Försäljningspris 3209 mkr Verkligt värde 3205.8 mkr Differens 3.2 mkr Differens i procent 0.009% 2008 Inga försäljningar Bilaga 11: Diös Fastigheter AB Differens i procent för respektive år är beräknad genom att dividera differensen i kronor med försäljningspriset i kronor. 2012 Försäljningspris 20.8 mkr Verkligt värde 11.9 mkr Differens 8.9 mkr Differens i procent 43% 2011 Försäljningspris 136.2 mkr
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
Verkligt värde 104.5 mkr Differens 31.7 mkr Differens i procent 23.3% 2010 Försäljningspris 74.3 mkr Verkligt värde 63.6 mkr Differens 10.7 mkr Differens i procent 14.4% 2009 Försäljningspris 68.3 mkr Verkligt värde 67.8 mkr Differens 0.5 mkr Differens i procent 0.08% 2008 Försäljningspris 121.8 mkr Verkligt värde 111.2 mkr Differens 10.6 mkr Differens i procent 8.7% Bilaga 12: Fastighets AB Balder Differens i procent för respektive år är beräknad genom att dividera differensen i kronor med försäljningspriset i kronor. 2012 Försäljningspris 69 mkr Verkligt värde 66 mkr Differens 3 mkr Differens i procent 4.3% 2011 Försäljningspris 1683 mkr Verkligt värde 1671 mkr Differens 12 mkr Differens i procent 0.7% 2010 Försäljningspris 322 mkr Verkligt värde 302 mkr Differens 20 mkr Differens i procent 6.2% 2009 Försäljningspris 135.9 mkr Verkligt värde 116.1 mkr Differens 19.8 mkr
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
Differens i procent 14.6% 2008 Försäljningspris 244.4 mkr Verkligt värde 230.9 mkr Differens 13.5 mkr Differens i procent 5.5% Bilaga 13: Sagax AB Differens i procent för respektive år är beräknad genom att dividera differensen i kronor med försäljningspriset i kronor. 2012 Försäljningspris 68 mkr Verkligt värde 68.3 mkr Differens -‐0.3 mkr Differens i procent 0.4% 2011 Försäljningspris 244 mkr Verkligt värde 246.3 mkr Differens -‐2.3 mkr Differens i procent 0.9% 2010 Försäljningspris 72.8 mkr Verkligt värde 72 mkr Differens 0.8 mkr Differens i procent 1% 2009 Försäljningspris 5.8 mkr Verkligt värde 5 mkr Differens 0.8 mkr Differens i procent 13.7% 2008 Försäljningspris 326 mkr Verkligt värde 343 mkr Differens -‐17 mkr Differens i procent 5.2% Bilaga 14: Corem AB
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
Differens i procent för respektive år är beräknad genom att dividera differensen i kronor med försäljningspriset i kronor. 2012 Försäljningspris 71 mkr Verkligt värde 76 mkr Differens -‐5 mkr Differens i procent 7% 2011 Försäljningspris 35 mkr Verkligt värde 30 mkr Differens 5 mkr Differens i procent 14.3% 2010 Försäljningspris 9 mkr Verkligt värde 8 mkr Differens 1 mkr Differens i procent 11.1% 2009 Försäljningspris 24 mkr Verkligt värde 20 mkr Differens 4 mkr Differens i procent 16.7% 2008 Försäljningspris 3.2 mkr Verkligt värde 3 mkr Differens 0.2 mkr Differens i procent 6.3% Bilaga 15: Castellum AB Differens i procent för respektive år är beräknad genom att dividera differensen i kronor med försäljningspriset i kronor. 2012 Försäljningspris 253 mkr Verkligt värde 233 mkr Differens 20 mkr Differens i procent 7.9% 2011 Försäljningspris 102 mkr Verkligt värde 77 mkr Differens 25 mkr Differens i procent 24.5%
Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
2010 Försäljningspris 219 mkr Verkligt värde 204 mkr Differens 15 mkr Differens i procent 6.8% 2009 Försäljningspris 36 mkr Verkligt värde 34 mkr Differens 2 mkr Differens i procent 5.6% 2008 Försäljningspris 25 mkr Verkligt värde 28 mkr Differens -‐3 mkr Differens i procent 12%