бизнес план строительства дома для кредита сбербанк_100 млн рублей

Консалтинговая группа «БизпланиКо». Разработка бизнес

планов. Инвестиционный анализ. Привлечение финансирования.

БИЗНЕС-ПЛАН

СТРОИТЕЛЬСТВО

ЖИЛОГО ДОМА

Разработчик:

Консалтинговая группа «БизпланиКо»

www.bizplan5.ru

E-mail: [email protected]

Тел: (495) 645 18 95

Москва 2011г.

http://www.bizplan5.ru/

Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , [email protected] , (495) 645 18 95

2

Оглавление Резюме .............................................................................................................................................. 5

1 Описание текущей ситуации на предприятии .......................................................................... 7

1.1 Описание текущего этапа развития предприятия ............................................................. 7

1.2 Описание достигнутых результатов в рамках проекта по строительству домов ............ 8

2 Концепция проекта ..................................................................................................................... 9

2.1 Характеристика объекта недвижимости ............................................................................ 9

2.2 Концепция продаж .............................................................................................................14

2.3 Организации бизнеса, формы участия в нем, совета директоров, схемы ......................15

2.3.1 Организационная структура предприятия .................................................................15

2.3.2 Описание бизнес-процессов ......................................................................................15

2.4 Цели бизнеса .....................................................................................................................17

2.5 SWOT-анализ .....................................................................................................................18

3 Маркетинговый анализ .............................................................................................................20

3.1 Рынок жилой недвижимости РФ ........................................................................................20

3.1.1 Объем рынка жилой недвижимости в натуральном и стоимостном выражении .....20

3.1.2 Динамика рынка жилой недвижимости в натуральном и стоимостном выражении 20

3.1.3 Географическая структура рынка ..............................................................................22

3.1.4 Структура рынка по типу зданий ................................................................................22

3.1.5 Факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости ................................................24

3.1.6 Прогнозный объем рынка жилой недвижимости .......................................................25

3.1.7 Основные тенденции на рынке жилой недвижимости РФ ........................................26

3.2 Рынок жилой недвижимости Москвы и Московской области ...........................................27

3.2.1 Объем рынка в натуральном и стоимостном выражении .........................................27

3.2.2 Динамика рынка в натуральном и стоимостном выражении ....................................28

3.2.3 Структура предложения жилья на рынке новостроек Москвы и Московской области

31

3.2.4 Основные тенденции на рынке новостроек Москвы и Московской области ............37

3.2.5 Прогноз развития рынка новостроек Москвы и Подмосковья ..................................37

3.2.6 Прогнозный объем рынка ...........................................................................................38

3.3 Анализ конкурентного окружения ......................................................................................42

3.3.1 Обоснование выбранного сегмента рынка ................................................................42

3.3.2 Характеристика компаний, осуществляющих продажу жилой недвижимости на

рынке Москвы и Московской области ......................................................................................42

3.3.3 Характеристика предложений на рынке недвижимости в выбранном сегменте .....50

3.3.4 Анализ ценовой конъюнктуры ....................................................................................50

3.4 Характеристика потребительской среды ..........................................................................55


3

3.4.1 Общее описание потребителей .................................................................................55

3.4.2 Сегментация потребителей ........................................................................................55

3.4.3 Портрет потенциального потребителя ......................................................................57

3.4.4 Потребительские предпочтения.................................................................................57

3.4.5 Эластичность спроса ..................................................................................................59

3.5 Состояние рынка ипотечного кредитования .....................................................................59

3.6 Характеристика вторичного рынка жилья .........................................................................62

3.6.1 Основные тенденции на рынке вторичного жилья Москвы и Подмосковья ............62

3.6.2 Предложение ..............................................................................................................62

3.6.3 Характеристика спроса ...............................................................................................66

3.6.4 Ценовая конъюнктура .................................................................................................66

3.7 Характеристика загородной недвижимости Подмосковья ...............................................69

3.7.1 Тенденции загородной недвижимости Подмосковья ................................................69

3.7.2 Характеристика предложения ....................................................................................70

3.7.3 Характеристика спроса ...............................................................................................73


3.7.5 Прогноз развития рынка загородной недвижимости Подмосковья ..........................74

3.8 Основные выводы по маркетинговому исследованию ....................................................75

3.8.1 Рынок жилой недвижимости .......................................................................................75

3.8.2 Конкурентное окружение ............................................................................................77

3.8.3 Потребительская среда ..............................................................................................77


3.8.5 Тенденции и прогнозы ................................................................................................78

4 Инвестиционный анализ. ..........................................................................................................80

4.1 Объем и структура инвестиций .........................................................................................80

4.2 Календарный инвестиционный план .................................................................................81

5 Финансовый план ......................................................................................................................84

5.1 План доходов .....................................................................................................................84

5.2 План расходов ...................................................................................................................91

5.3 Расчет налоговых выплат..................................................................................................97

5.4 Отчет о движении денежных средств ............................................................................. 100

5.4.1 Денежные потоки от операционной деятельности.................................................. 100

5.4.2 Инвестиционная деятельность ................................................................................ 103

5.4.3 Денежный поток от проекта ...................................................................................... 105

5.5 Отчет о прибылях и убытках ........................................................................................... 108

6 Анализ чувствительности и анализ рисков проекта .............................................................. 112


4

6.1 Расчет точки безубыточности ......................................................................................... 112

6.2 Анализ рисков .................................................................................................................. 113

6.2.1 Качественный анализ рисков ................................................................................... 113

6.2.2 Количественный анализ ........................................................................................... 115

7 Финансовый анализ ................................................................................................................ 117

7.1 Показатели продаж .......................................................................................................... 117

7.2 Показатели рентабельности............................................................................................ 117

7.3 Показатели основной деятельности ............................................................................... 118

8 Инвестиционный анализ ......................................................................................................... 118

8.1 Срок окупаемости ............................................................................................................ 118

8.2 Показатели доходности ................................................................................................... 121

8.3 Чистый дисконтированный доход ................................................................................... 121

9 Заключение по инвестиционной привлекательности проекта .............................................. 124

9.1 Сводные показатели проекта .......................................................................................... 124

9.2 Выводы об инвестиционной привлекательности проекта ............................................. 124


5

Резюме В рамках рассматриваемого проекта предполагается строительство трехэтажного жилого дома

площадью 2010 кв.м и последующей реализации объектов недвижимости.

Предполагаемая сумма инвестиций – 83,5 млн. руб., из которых 63,8% - 52,3 млн. руб. –

строительно-монтажные работы.

Направления инвестиционных вложений Итого:

Приобретение земельного участка 6 000 000р.

Проектно-подготовительные работы 3 917 030р.

СМР и благоустройство территории 52 338 173р.

Расходы на рекламу и реализацию 11 161 776р.

Прочие и непредвиденные 8 565 722р.

Итого: 81 982 701р.

Таблица 1. Инвестиционный план

Средства для реализации проекта предполагается привлечь за счет средств банковского

кредита. Расчетный период проекта – 18 месяцев. Срок возврата кредита – на протяжении 3-15

месяца.

Проектом предусматривается несколько вариантов оплаты за жилую недвижимость, в том

числе поэтапная оплата, разработана система скидок. Доходы от продаж за весь период

составят 100,8 млн. руб.

Расходы по проекту складываются из расходов на проектирование, строительство,

благоустройство территории, а также рекламные и маркетинговые мероприятия. Общая сумма

расходов от операционной деятельности за период –81,9 млн. руб.

Экономическая эффективность проекта рассчитывалась при условии ставки дисконтирования –

20%.


6

Показатели эффективности проекта.

Показатели продаж:

Точка безубыточности, % 87%

Точка безубыточности, ежемесячных продаж 88 004 028р.

Операционный рычаг 89%

Показатели рентабельности: Средние значения по проекту

Рентабельность продаж 33%

Показатели основной деятельности Средние значения по проекту

Объем продаж, в мес. 5 919 895р.

Объем текущих расходов, в мес. 2 327 707р.

Чистая прибыль, в мес. 2 832 524р.

Денежный поток, в мес. 1 947 695р.

Инвестиционные показатели

ВНД, % в год. 185%

Объем инвестиций 81 982 701р.

Чистый Дисконтированный Доход 30 465 116р.

Инвестиционный период, мес. 2

Срок окупаемости, мес. 11

Индекс доходности за период прогноза 164%

Таблица 2. Сводные показатели эффективности проекта

Анализ финансовых прогнозов свидетельствует о высокой инвестиционной привлекательности

проекта:

Высокий среднемесячный уровень продаж - 5 919 тыс. руб.

Высокий уровень доходности услуг, что влечет за собой высокий уровень

среднемесячной чистой прибыли – 2 832 тыс. руб.

Высокий уровень внутренней нормы доходности –185% в год.

Совокупность приведенных показателей свидетельствует о перспективности

рассматриваемого проекта.


7

1 Описание текущей ситуации на предприятии

1.1 Описание текущего этапа развития предприятия

На настоящий момент, в соответствии с заключенными договорами осуществлено

приобретение 100% уставного капитала ремонтно-эксплуатационного предприятия «Слава-2».

Согласно подписанному договору, инициатором проекта – Коробушником Николаем

Ивановичем приобретается доля в уставном капитале ООО «Слава-2» в размере 100%.

На момент приобретения на балансе ООО «Слава-2» находились следующие основные

средства (Таблица).

№ Наименование Количество Год выпуска Регистрационные данные

1 Автокран «Ивановец», 14 тонн 1 1994 XTF533700P0022640

2 Экскаватор «Калининец» 1 1998

3 Трактор «Беларусь» с погрузчиком

1 2006

4 Компрессор ДК-9 2 2002

5 Гидромолот 1 2004

6 Компрессор электрический ПК 3,5А

2 2004

7 Подъемник грузовой, 250 кг 1 2006

8 Каток, 2т 1 1998

9 Автомобиль ГАЗ 3307 1 1999

10 Автомобиль КАМАЗ 541000 1 1995 XTC 541000S1078620

11 Автомобиль КАМАЗ 541000 1 1998 XTC 55111CW2100527

12 Автомобиль ВАЗ 21043 2 2000 XTA 21043010798154

13 Автомобиль ЗИЛ (бортовой) 1 2003

14 Автомобиль ЗИЛ (бычок) 1 2003

15 Автомобиль КАМАЗ 55111 с полуприцепом 20 т

1 1999

16 Автомобиль ГАЗЕЛЬ, фургон грузовой

1 2003 XTH 270500V0038342

17 Станок КБДМ деревообрабатывающий

2 2005

18 Электроперфоратор - молоток 4 2007

Таблица 3. Состав основных средств ООО «Слава-2»

Помимо собственных основных средств, предприятие арендует базу для размещения бытовок,

техники и оборудования, площадью 2500 кв.м по адресу шоссе Энтузиастов д.56 – договор №

214/08 от 1 октября 2008 года.


8

1.2 Описание достигнутых результатов в рамках проекта по

строительству домов

Имеющиеся активы предприятия, а также опыт персонала в сфере строительных, ремонтных и

эксплуатационных услуг, позволит в ближайшие годы реализовать ряд девелоперских

проектов, связанных со строительством 3-5-ти этажных домов, расположенных в 10-20-ти км от

МКАД.

На настоящий момент достигнуты следующие результаты:

Проведен предварительный отбор участков.

Разработаны коммерческие предложения для потенциальных покупателей и

инвесторов.


9

2 Концепция проекта

2.1 Характеристика объекта недвижимости

В рамках рассматриваемого проекта предполагается строительство жилого дома на одном из

предварительно отобранных участков на расстоянии 10-20 км от МКАД.

Рисунок 1. Общий вид дома

Количество этажей строящегося дома – 3. Материал стен – блок, материал перекрытий –

монолит. Площади помещений и участка представлены в Таблице.

Параметр Значение

Общая площадь (без гаража), кв.м 1483,87

Гараж, кв.м 360,88

Площадь подвала, кв.м 163,86

Площадь застройки, кв.м 624,00

Строительный объем, куб.м 7640,00

Максимальная высота, м 11,12

Размер участка, кв.м (53,22*26,50 м) 1410,33

Размер приобретаемого земельного участка, соток 25,00

Таблица 4. Размерные характеристика дома


10

Рисунок 2. Вид дома с разных сторон

Общая характеристика:

Трехэтажный многоквартирный жилой дом с цокольным этажом.

На 3-х этажах расположены 22 квартиры.

В цоколе размещается паркинг на 18 мест.


11

Рисунок 3. Этажность и высота дома

Технические параметры:

Кровля: плоская, уклон 2°.

Перекрытия: сборные.

Стены: двухслойные – керамический блок + полистирол.

Ниже представлены генеральный план и планы этажей

.

Рисунок 4. Генеральный план дома


12

Рисунок 5. План цокольного этажа

Рисунок 6. План первого этажа

Рисунок 7. План второго этажа


13

Рисунок 8. План третьего этажа

Дом будет располагаться на окраине поселка (города), что обеспечит жителей необходимой инфраструктурой. Проектом предусматривается благоустройство прилегающей территории, включая ландшафтный дизайн, освещение, устройство детских площадок.


14

2.2 Концепция продаж

Для привлечения клиентов, в том числе на начальном этапе строительства, разработана

система оплаты, предполагающая специальные цены и систему скидок.

Оплата может производиться как единовременно, так и по частям, в зависимости от стадии

строительства:

1 стадия - строящийся дом — с момента начала строительства дома до момента закрытия

теплового контура. Первая сумма составляет 30% от выбранной квартиры.

2 стадия - готовый дом — с момента закрытия теплового контура до момента оформления

жилых помещений в собственность. Вторая сумма составляет 50% от выбранной квартиры.

З стадия - вторичное жильё — с момента получения свидетельств о собственности на жилые

помещения. Третья сумма составляет 20% от выбранной квартиры.

При оплате 100% стоимости квартиры на нулевом этапе строительства предполагаются

льготные цены.

Этапы строительства

1-й этаж

2-й этаж

Мансарда

0-й этап 40 000 50 000 75 000

1-й этап 45 000 50 000 80 000

2-й этап 50 000 55 000 85 000

3-й этап 55 000 60 000 90 000

Таблица 5. Стоимость 1 кв.м в зависимости от этапа строительства, руб.

Помимо привлекательных цен, предполагается система скидок, в зависимости от

приобретаемой площади1:

До 50 кв.м – 4%.

До 75 кв.м – 6%.

До 100 кв.м – 8%.

Разработанная система оплаты (привлекательные цены, скидки, возможность поэтапного

инвестирования) создает дополнительные преимущества и будет способствовать успешной

реализации проекта.

1 Для одного собственника


15

2.3 Организации бизнеса, формы участия в нем, совета директоров,

схемы

2.3.1 Организационная структура предприятия

Инициатором проекта является специализированная ремонтно-эксплуатационная компания,

обладающая необходимыми трудовыми и материальными ресурсами (парк спецтехники и

автотранспорта) для успешной реализации проекта.

В рамках рассматриваемого проекта предполагается одно направление деятельности –

девелопмент на рынке жилой недвижимости.

Схема 1. Организационная структура первого уровня

2.3.2 Описание бизнес-процессов

Для девелоперской компании характерно наличие трех групп бизнес-процессов: основные,

обеспечивающие и управленческие бизнес-процессы (Схема).


16

Схема 2. Бизнес-процессы


17

В таблице представлено распределение ответственности за бизнес-процессы согласно

организационной структуре первого уровня.

Бизнес-процессы/ Организационная

структура

Генеральный директор

Департамент девелопмента и недвижимости

Финансовый департамент

Юридический департамент

Административный департамент

Основные бизнес-процессы

Поиск объектов девелопмента

Х

Поиск инвесторов Х

Реализация девелоперского проекта

Х

Продажа жилой недвижимости

Х

Возврат инвестиций Х

Обеспечивающие бизнес-процессы

Административно-хозяйственное обеспечение

Х

IT-обеспечение и связь Х

Обеспечение безопасности

Х

Юридическое обеспечение

Х

Выполнение функций заказчика

Х

Технический надзор Х

Внутренний контроль и аудит

Х Х

Управленческие бизнес-процессы

Стратегическое управление

Х

Управление финансами Х

Управление маркетингом Х

Управление бизнес-процессами

Х

Управление персоналом Х

Инвестиционное сопровождение

Х

Таблица 6. Распределение ответственности за бизнес-процессы

Ряд бизнес-процессов будет осуществляться в сотрудничестве со сторонними компаниями

(аутсорсинг): реализация объектов недвижимости, охрана строящегося объекта.

Для осуществления ряда работ, связанных со строительством объекта, будут привлекаться

субподрядчики.

2.4 Цели бизнеса Основной целью бизнеса в рамках рассматриваемого проекта является успешная реализация

проекта по строительству жилого дома и последующей реализации объекта недвижимости, в

результате чего должен быть обеспечен следующий уровень ключевых финансовых

показателей:

Доходы от продаж – 101,8 млн. руб.

Чистая прибыль – 32,5 млн. руб.

Рентабельность продаж – 33%.

Для достижения стратегической цели должно быть обеспечено решение следующих задач:

Привлечение финансирования, необходимого для начала реализации проекта.


18

Своевременное получение всей необходимой проектно-разрешительной документации.

Обеспечение качества строительно-монтажных работ и соблюдение сроков

строительства.

Проведение необходимых маркетинговых мероприятий, сотрудничество с риэлтерскими

агентствами для выполнения плана продаж.

2.5 SWOT-анализ Проведенный анализ состояния отрасли, анализ конкурентной обстановки и

потребительской среды позволяет сделать вывод о сильных и слабых сторонах

бизнеса, возможностях и угрозах со стороны внешней среды.

Параметры оценки Сильные Слабые

Организация Все этапы реализации проекта

будут осуществлять

специализированные компании,

располагающие серьезным

опытом работы на рынке.

Управление проектом будет

осуществлять команда

профессиональных менеджеров,

обладающая опытом в сфере

реализации инвестиционных

проектов.

Существует риск увеличения сроков реализации

проекта в связи с затягиванием сроков согласований

и др. (административный ресурс).

Производство Строительство будет

осуществляться

специализированными

компаниями с использованием

современных технологий.

Для обеспечения качества строительства необходим

постоянный надзор за процессом.

Финансы Высокий уровень рентабельности

жилой недвижимости

обеспечивает эффективность

проекта.

Высокая степень зависимости от партнеров проекта,

подрядных организаций.

Маркетинг Продуманная стратегия продаж,

совмещающая выгодные ценовые

предложения, возможность

поэтапного инвестирования,

система скидок.

Сильная зависимость эффективности проекта от

сроков реализации требует дополнительных

вложений в маркетинговые мероприятия.

Параметры оценки Возможности Угрозы

Факторы спроса Рынок жилой недвижимости

восстанавливается после

кризиса, наблюдается рост

спроса на жилье, растет

количество совершенных сделок,

особенно в сегменте эконом- и

комфорт классов.

Снижение спроса в случае неблагоприятного

развития экономической ситуации. В настоящее

время, исходя из макроэкономической ситуации,

возможность такого сценария в ближайшие годы

представляется маловероятным.

Факторы

конкуренции

Растущий спрос опережает

предложение на рынке, что

позволяет новым игрокам

беспрепятственно занять

рыночную нишу.

Выход на рынок значительного количества новых

девелоперских проектов, «размораживание» старых

проектов влечет за собой насыщение рынка. Однако

растущий спрос, развитие ипотечного кредитования

снижает негативное влияние фактора конкуренции.

Таблица 7. SWOT-анализ


19

Таким образом, проект обладает неоспоримыми сильными сторонами, главные из

которых – высокий спрос на объекты жилой недвижимости в выбранном сегменте

рынка.


20

3 Маркетинговый анализ

3.1 Рынок жилой недвижимости РФ

3.1.1 Объем рынка жилой недвижимости в натуральном и стоимостном выражении

По данным Росстата, в 2010 году в РФ было введено в действие 58,1 млн. кв.м общей

площади жилых домов. Объем рынка в денежном выражении составил:

По себестоимости строительства – 1931,2 млрд. руб.

По ценам на первичном рынке жилья – 2797,8 млрд. руб.

3.1.2 Динамика рынка жилой недвижимости в натуральном и стоимостном выражении

За период 2006-2008 годы объем ввода в действие жилых домов росли, достигнув к 2008 году

уровня 64,1 млн. кв.м общей площади, в 2009-2010 годах наблюдалось снижение ввода в

действие жилых домов – до 58,1 млн. кв.м.

Диаграмма 1. Объем ввода в действие жилых домов в РФ, тыс. кв.м общей площади

Тенденции объема ввода в действие жилых домов по продажным ценам в целом

соответствуют тенденциям рынка в натуральном выражении – до 2008 года происходит рост,

когда рынок достиг уровня 3363 млрд. руб., в 2009-2010 году - снижение. Объем рынка по

себестоимости введенных зданий показывал поступательный рост на протяжении всего

рассматриваемого периода. Себестоимость введенных зданий выросла с 597 млрд. руб. в 2005

году до 1931 млрд. руб. – в 2010 году.

43560 43560

61221 64058

59892 58114

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

2005 2006 2007 2008 2009 2010

Объем ввода в действие жилых домов, тыс. кв.м

общей площади


21

Диаграмма 2. Объем ввода в действие жилых домов в РФ, млрд. руб.

Максимальных темпов роста ввод в действие жилых домов в натуральном выражении достиг в

2007 году (41% по сравнению с предыдущим годом), далее темпы замедлились, в 2009 году

произошло снижение на 7%, в 2010 году снижение замедлилось – до 3% по сравнению с

предыдущим годом. Объем ввода в действие жилых домов в продажных ценах увеличился до

84% в 2007 году, в 2008 году рост замедлился до 16%, в 2009 году произошло резкое падение

– на 15%, в 2010 году снижение составило только 2%. Объем ввода жилых домов по

себестоимости строительства рос ежегодно, темпы роста к 2008 году составили 29%, в 2009

году – 14%, в 2010 – 10%.

Диаграмма 3. Темпы роста рынка жилой недвижимости РФ в 2006-2010 годах, в % к предыдущему году

Несоответствие в динамике рынка по разным показателям связано с динамикой себестоимости

строительства и цен на первичном рынке жилья. Так, динамика цен на первичном рынке жилья

в целом соответствует динамике рынка в натуральном выражении: поступательный рост до

2008 года, когда цена 1 метра составила 52,4 тыс. руб., снижение в 2009 году до 47,7 тыс.

руб./кв.м и незначительный рост в 2010 году – до 48,1 тыс. руб./кв.м. Что касается

себестоимости строительства 1 кв.м, на всем протяжении рассматриваемого периода

показатель увеличивался: в 2008 году темпы роста составили 29%, в 2009 – 13%, в 2010 – 9%.

597 728

1264

1708 1816

1931

1106

1578

2907

3363

2858 2798

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

2005 2006 2007 2008 2009 2010

Объем ввода в действие жилых домов, млрд. руб.

Себестоимость введенных зданий, млрд. руб. Объем в продажных ценах, млрд. руб.

100%

122%

143% 141%

124%

184%

105%

129% 116%

93%

114%

85% 97%

110% 98%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

180%

200%

Объем ввода в действие

жилых домов в натуральном

выражении

Себестоимость строительства Объем в продажных ценах

Темпы роста рынка жилой недвижимости РФ в

2006-2010 годах

2006 2007 2008 2009 2010


22

Диаграмма 4. Себестоимость строительства и цены на первичном рынке жилья в среднем по РФ, руб./кв.м

3.1.3 Географическая структура рынка

Среди регионов РФ на рынке жилой недвижимости лидирует ЦФО, с объемом строительства

17,1 млн. кв.м общей площади и 30% рынка. На втором месте – Приволжский федеральный

округ (12,3 млн. кв.м и 22%), далее следуют Сибирский ФО и Северо-Западный ФО (11% и 10%

соответственно.

Диаграмма 5. Региональная структура рынка жилой недвижимости РФ в 2010 году, тыс. кв.м жилой площади; % к итогу

Следует отметить, что объем строительства в Московской области в 2010 году составил 7,7

млн. кв.м, что составляет 13% от общероссийского объема строительства.

3.1.4 Структура рынка по типу зданий

По типу зданий в общем объеме жилой недвижимости (по общей площади) преобладают

жилые дома и общежития, однако доля категории снижается – с 62% в 2005 году до 37% - в

2009-м.

13708 16704

20644

26662 30321

33232

25394

36221

47481

52504

47715 48144

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

2005 2006 2007 2008 2009 2010

Себестоимость строительства и цены на

первичном рынке жилья, руб.

Себестоимость строительства 1 кв.м, руб. Цена за 1 кв.м., руб.

17142,8; 30%

7733,2; 13%

1771,0; 3% 5541,3; 10%

12353,5; 22%

4770,1; 8%

6565,9; 11%

1632,7; 3%

Региональная структура рынка жилой недвижимости РФ,

тыс. кв. м жилой площади, % к итогу Центральный

федеральный округ

Московская область

г.Москва

Северо-Западный


Приволжский


Уральский федеральный

округ

Сибирский федеральный

округ

Дальневосточный



23

Диаграмма 6. Структура введенных в действие жилых домов, в % к итогу

По источникам финансирования рынок жилой недвижимости можно разделить на жилые дома,

построенные за счет средств государственного бюджета и средств застройщиков, и жилые

дома, построены за счет личных средств населения и кредитных средств.

За счет средств населения в 2010 году построено 40,3% общей площади жилых помещений. Из

года в год доля категории увеличивается.

Диаграмма 7. Структура введенных в действие жилых домов по источнику финансирования, в % к итогу

Один из ключевых параметров строящихся домов – этажность. По данным Росстата, в 2010

году из всего количества построенных зданий по общей площади, 1-3 этажные дома

продолжают занимать 1 место с долей 51,9%, на втором месте – 10-16 этажные (21,3%).

38% 23% 24% 24% 26%

62% 38% 38% 38% 37%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2005 2006 2007 2008 2009

Структура введенных в действие жилых домов, % к итогу

Индивидуальные жилые дома Жилые дома и общежития

нового

строительства

59,4%

реконструкции

0,3%

из жилых зданий -

построенные

населением 40,3%

Структура введенных в действие жилых зданий по источнику

финансирования


24

Диаграмма 8. Структура рынка жилой недвижимости по этажности зданий (в % к итогу)

3.1.5 Факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости

Государственное регулирование рынка жилой недвижимости

Государство открыто не поддерживает рынок недвижимости, но пытается регулировать его,

считая, что цены на недвижимость слишком высокие из-за недостаточного объема ввода

площадей.

В 2010 г. в Москве был сокращен срок регистрации сделок купли-продажи с одного месяца до

14 дней, что оказало положительное влияние на вторичный рынок. В сентябре 2010 г. срок

регистрации был сокращен до 12 дней. Подобные меры способствуют дальнейшему

благоприятному развитию рынка. Кроме того, Правительство с помощью фонда РЖС активно

осуществляет программу обеспечения застройщикам условий для реализации недорогого

жилья.

Ипотечное кредитование

Восстановление рынка ипотечного кредитования, сделает жилье, особенно эконом-класса,

более доступным, что, в свою очередь, позволит застройщикам, оперирующим в нескольких

сегментах, использовать средства, привлеченные на массовом рынке для реализации

проектов на рынке элитного жилья. Объемы ипотечного кредитования по итогам 2010 г.

выросли почти в два раза по сравнению с прошлогодним уровнем и составили более 30 млрд.

рублей.

Начиная с III квартала 2008 г. доля ипотечных сделок начала стремительно падать. Это было

связано и с банковским кризисом, когда банки перестали давать ипотечные кредиты в связи с

нехваткой денежных средств, так и с общим падением интереса населения к покупке жилья, а

тем более с использованием кредитов. Многие остались без работы, но и обеспеченные

работой люди не были уверены в завтрашнем дне и поэтому не стремились брать какие либо

кредиты. К концу I квартала 2009 г. доля сделок с использованием ипотеки упала до уровня

апреля 2005 г. и составляла всего 5,71% от общего числа сделок купли-продажи.

В течение 2009 г. доля ипотечных сделок уверенно росла и по итогам года составила 15,78%,

что было сопоставимо с январем 2007 г. (15,20%). В феврале 2010 г. достигнув отметки

22,68%, рост остановился и, продолжает оставаться на уровне 23% с небольшими

колебаниями. К концу 2010 г.

98,1

51,9

5,2

9,5

21,3

12,1

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Количество жилых домов Общая площадь жилых домов

Структура рынка жилой недвижимости по

этажности зданий

17 и более

10-16 этажные

6-9 этажные

4-5 этажные

1-3 этажные


25

доля ипотечных сделок дошла до уровня 25% («докризисный» уровень 2008 г.), а в 2011 г., по

оценкам экспертов, достигнет уровня 30% и, возможно, сможет перейти этот рубеж, в случае,

принятия государством каких либо реальных мер в сфере ипотечного кредитования, а так же,

возможного уменьшения ипотечных ставок банками.

Экономическая ситуация

Тенденция к устойчивому росту экономики, наблюдаемая в настоящее время, показывает, что

ожидания «второй волны кризиса» не оправдались. Это ожидание неоднократно оказывало

влияние на рынок элитного жилья в 2009 г.: ухудшения ситуации ждали к августу, в связи с

этим летом 2009 г. сделок с элитной недвижимостью практически не фиксировалось. Затем,

начиная с конца августа, активность резко возросла, однако продолжалась она не до декабря,

как обычно, а на фоне новых прогнозов экономического спада к концу года, начала спадать уже

в октябре и к концу 2009 г. вновь практически замерла.

В данный момент риски, связанные со «второй волной кризиса», оцениваются участниками

рынка как минимальные.

В 2010 г. активно продолжились разговоры об изменении налога на недвижимость. В данный

момент при расчете налога учитывается кадастровая стоимость недвижимости по БТИ,

которая в несколько раз ниже рыночной. Новый метод подсчета налога предполагает

использовать рыночную стоимость, что значительно увеличит величину налога. Это может

снизить инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что совокупность основных факторов

оказывает положительное влияние на развитие рынка жилой недвижимости.

3.1.6 Прогнозный объем рынка жилой недвижимости

Анализ развития рынка жилой недвижимости за 2005-2010 годы, анализ влияния основных

факторов, а также мнения экспертов и участников рынка позволяет сделать прогноз о развитии

рынка жилой недвижимости РФ на период 2011-2015 годы.

Прогнозируется, что уже начиная с 2011 года будет наблюдаться рост ввода в действие жилья

на 7-9% ежегодно. В результате, в 2015 году будет построено 84,3 млн. кв.м жилья.

Диаграмма 9. Прогноз ввода в действие жилых домов, тыс. кв.м общей площади

62264 67334

73489 78737

84360

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

80000

90000

2011 2012 2013 2014 2015

Прогноз объема ввода в действие жилых домов,

тыс. кв.м общей площади


26

Помимо роста объемов строительства, прогнозируется рост цен, в среднем на 10% ежегодно.

В результате объем рынка жилой недвижимости в продажных ценах будет увеличиваться в

среднем на 20% в год и достигнет к 2015 году уровня 6606 млрд. руб.

Диаграмма 10. Прогноз объема рынка жилой недвижимости в РФ, млрд. руб.

3.1.7 Основные тенденции на рынке жилой недвижимости РФ

Развитие рынка жилой недвижимости РФ в докризисный период, влияние кризиса на рынок, а

также состояние рынка в 2010 году позволяет выявить основные тенденции:

Постепенное восстановление строительства жилья на фоне восстановления экономики

в целом. В 2010 году объем строительства в натуральном выражении снизился, по

сравнению с предыдущим годом, но снизился незначительно (на 3%) и темпы снижения

замедлились (по сравнению с 2009 годом, когда объем строительства снизился на 9%).

О восстановлении рынка свидетельствует и рост цен на первичном рынке жилья (на

0,8% в 2010 году по сравнению со снижением на 9,2% в 2009-м).

Постоянный рост себестоимости строительства (на 10-30% в год).

Усиление государственного влияния на рынок жилой недвижимости, что является как

положительным (снижение сроков оформления сделок купли-продажи), так и

отрицательным фактором (изменение системы расчета налога на недвижимость).

Восстановление и развитие рынка ипотеки, что влечет за собой развитие, прежде всего,

сегмента жилья эконом-класса.

3322

3945

4685

5563

6606

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

2011 2012 2013 2014 2015

Прогноз объема рынка жилой недвижимости РФ,

млрд. руб.


27

3.2 Рынок жилой недвижимости Москвы и Московской области

3.2.1 Объем рынка в натуральном и стоимостном выражении

По информации Росстата, в 2010 году в Москве и Московской области было введено в

действие 9,5 млн. кв.м жилья (в том числе 7,7 млн. кв.м – в Московской области и 1,8 млн. кв.м

– в Москве).

Объем рынка построенного жилья в стоимостном выражении (в продажных ценах) составил в

целом по региону 721,4 млрд. руб. (В Москве – 255,6 млрд. руб., в Московской области - 475,7

млрд. руб.).

Вопреки прогнозам многих участников рынка, острого дефицита предложения на рынке

новостроек Москвы и Подмосковья не наблюдалось. С начала 2010 года в СМИ

анонсировались проекты, количество которых по сравнению с предыдущим годом увеличилось

в 5 раз. Ежемесячно объявлялось о начале реализации 2-3 новых объектов в Москве и в

среднем около 10-ти проектов в Московской области.

Кроме того, строительные работы на большинстве площадок (около 80%), приостановленных в

кризисный период, были возобновлены.

Теме не менее, вследствие интенсивного поглощения рынком существующего объема

предложения, количество жилых корпусов, находящихся в открытой продаже, в Москве, по

сравнению с концом 2009 года сократилось на 8-10% и составило около 355. Число свободных

квартир снизилось на 4-5%.

В Подмосковье рынок жилья в 2010 году развивался более активно. К концу 2010 года

количество жилых корпусов, находящихся в открытой продаже в Московской области выросло

почти на 20% и составило 670 объектов. При этом число свободных квартир, по сравнению с

декабрем 2009 года, увеличилось на 10-12%.

Сводные данные об объеме рынка жилой недвижимости Москвы и Подмосковья представлены

в таблице.

Показатели Москва Московская область

Всего

Ввод в действие жилых зданий, тыс. кв.м 1771,0* 7733,2 9504,2

Ввод в действие жилых зданий, млрд. руб. (по средним ценам продаж на первичном рынке жилья)

255,6 465,8 721,4

Количество объектов на продажу 355 670 1025,0

Рост числа свободных квартир (декабрь 2010 к декабрю 2009)

3-5% 10-12% 7-92%

Таблица 8. Сводные данные об объеме рынка жилой недвижимости Москвы и Московской области

* Введено в 2010г. всего, включая жилые дома, построенные по программе Правительства Москвы

вне территории города 3658,5 тыс.кв.метров жилых домов, что составило 87,0% к 2009 году.

Как видно из приведенных выше данных, в объеме рынка Московского региона по вводу в

действие жилых зданий в тыс. кв.м на долю Москвы приходится 18% рынка, по объему рынка в

стоимостном выражении – 35%, по количеству объектов на продажу – 34%.

2 Среднее значение по Москве и Московской области


28

Диаграмма 11. Структура рынка жилой недвижимости Московского региона

3.2.2 Динамика рынка в натуральном и стоимостном выражении

Последствия экономического кризиса 2008 года отрицательным образом отразились на

состоянии строительной отрасли России. Сокращение темпов ввода жилья было отмечено во

всех городах, при этом максимальные темпы снижения были зафиксированы в крупных

мегаполисах. Согласно данным Росстата, по итогам 2009 года в Москве было введено около

2,7 млн. кв.м жилья, что на 17,2% ниже, чем в 2008 году. В 2010 году, по информации Росстата,

в Москве было введено только 1,8 млн. кв.м общей площади жилья3.

Диаграмма 12. Ввод в действие общей площади жилых зданий в Москве в 2005-2010 годах, тыс. кв.м общей площади

3 Вместе с тем, по мнению участников рынка, в 2010 году ввод в действие жилья в Москве вырос и

составил 3,1 млн. кв.м. Источник: http://www.azbuka.ru/

18,6%

35,4% 34,6%

81,4%

64,6% 65,4%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Ввод в действие жилых

зданий, тыс. кв.м

Ввод в действие жилых

зданий, млрд. руб. (по

средним ценам продаж на первичном рынке жилья)

Количество объектов на

продажу

Структура рынка жилой недвижимости

Московского региона

Москва Московская область

4649 4649 4824

3264

2704

1771

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

2005 2006 2007 2008 2009 2010

Введено в действие общей площади жилых зданий

в Москве, тыс. кв.м

http://www.azbuka.ru/


29

В Московской области сложилась иная ситуация: и в 2008-м, и в 2009-м году происходил рост

ввода в действие зданий, достигнув к 2009 году уровня 8,5 млн. кв.м, в 2010 году ввод в

действие зданий несколько снизился – до 7,7 млн. кв.м.

Диаграмма 13. Ввод в действие общей площади жилых зданий в Московской области в 2005-2010 годах, тыс. кв.м общей площади

В целом темпы роста ввода в действие жилых домов в Подмосковье существенно опережают

темпы роста строительства жилья в Москве. В 2007 и 2008 годах разница составляла 43 п.п., в

2009 – 14 п.п., в 2010 – 26 п.п.

Диаграмма 14. Темпы роста ввода в действие общей площади жилых зданий в Москве и Московской области в натуральном выражении, в % к предыдущему году

Если рассматривать объем рынка в стоимостном выражении (основываясь на средних ценах

на первичном рынке жилья), то в Москве до кризиса наблюдался стремительный рост (как

вследствие объемов строительства, так и вследствие роста цен). Так, в 2007 году по

сравнению с 2005-м рынок вырос в 2 раза, достигнув уровня 547,5 млрд. руб. В 2008-2010 году

объем рынка резко сократился, достигнув показателя 255,6 млрд. руб. (46% от уровня 2007

года).

5297 5297

7805 7881

8452

7733

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

2005 2006 2007 2008 2009 2010

Введено в действие общей площади жилых зданий

в Московской области, тыс. кв.м

100%

147%

101% 107%

91% 100% 104%

68%

83%

65%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

2006 2007 2008 2009 2010

Темпы роста ввода в действие общей площади

жилых зданий в Москве и Московской области, в

% к предыдущему году (в натуральном

выражении)

Московская область г.Москва


30

Снижение объема рынка связано прежде всего, со снижением объема вводимого жилья, так

как среднестатистические цены на первичном рынке только замедлили рост, но не снизились.

Диаграмма 15. Объем рынка жилой недвижимости Москвы в стоимостном выражении, млрд.руб.

В связи с более низким уровнем цен на жилье в Подмосковье, несмотря на значительное

опережение ввода в действие жилья в натуральном выражении, объем рынка Московской

области в стоимостном выражении в некоторые годы оказывался ниже, чем в Москве. Так, в

2007 году объем введенного в действие жилья в Московской области составил 403,9 млрд.

руб., в Москве – 547,2 млрд. руб. Впоследствии, в связи с опережающим ростом цен на жилье в

Подмосковье (по сравнению с аналогичным показателем по Москве), а также динамикой рынка

в натуральном выражении, объем рынка Московской области превысил московский рынок,

достигнув к 2009 году уровня 512,8 млрд. руб. (354,8 млрд. руб. – в Москве). В 2010 году

показатель снизился до 465,8 млрд. руб.

Диаграмма 16. Объем рынка жилой недвижимости Московской области в 2005-2010 годах, млрд. руб.

271,5

411,9

547,5

415,3

354,8

255,6

0,0

100,0

200,0

300,0

400,0

500,0

600,0

2005 2006 2007 2008 2009 2010

Объем рынка жилой недвижимости Москвы по

продажным ценам, млрд. руб.

136,7

186,8

403,9

492,0 512,8

465,8

0,0

100,0

200,0

300,0

400,0

500,0

600,0

2005 2006 2007 2008 2009 2010

Объем рынка жилой недвижимости Московской

области по продажным ценам, млрд. руб.


31

Если в 2006 году темпы роста рынка в Московской области в стоимостном выражении

отставали от московских значений на 15 п.п., то в 2007 – уже опережали на 83 п.п.,

впоследствии опережение несколько снизилось – до 19 п.п. в 2009 и 2010 годах.

Диаграмма 17. Темпы роста рынка жилой недвижимости в стоимостном выражении в Москве и Московской области, в % к предыдущему году

Сводные показатели динамики рынка жилой недвижимости в натуральном и стоимостном

выражении по Москве и Московской области представлены в таблице.

Показатели В натуральном выражении, тыс. кв.м В стоимостном выражении, млрд. руб.

Москва Московская область Москва Московская область

Среднегодовые значения за 2005-2010 годы

Объем рынка 3643 7077 376 366

Темпы роста 84% 109% 104% 134%

Максимальное значение

Объем рынка 4824 8452 548 513

Темпы роста 104% 147% 152% 216%

Минимальное значение

Объем рынка 1771 5297 256 187

Темпы роста 65% 91% 72% 91%

Таблица 9. Сводные показатели динамики рынка Москвы и Московской области в 2005-2010 годах

3.2.3 Структура предложения жилья на рынке новостроек Москвы и Московской

области

Рынок новостроек можно сегментировать по следующим основным признакам:

По классу жилья.

По количеству комнат.

По типу конструкций.

По стадии готовности.

По географическому признаку.

137%

216%

122% 104%

91%

152% 133%

76% 85%

72%

0%

50%

100%

150%

200%

250%

2006 2007 2008 2009 2010

Темпы роста объема рынка в денежном

выражении в Москве и Московской области, в % к

предыдущему году

Московская область г.Москва


32

В 2010 году структура рынка по классу жилья сместилась в сторону объектов бизнес-класса,

достигнув почти 70% о общего объема предложений. На элитное жилье пришлось 13%

предложений, на класс «Комфорт» - 10%, доля самого дешевого жилья не превысила 8%.

Диаграмма 18. Структура предложения на рынке новостроек Москвы по классу жилья

Из всех предлагаемых к продаже новостроек в Москве 84% построено по монолитной

технологии, кирпич использован при строительстве только 6% зданий.

Диаграмма 19. Структура предложения на рынке новостроек Москвы по типу конструкций

По количеству комнат лидируют 3-х комнатные квартиры (37%) и 2-х комнатные (27%). Меньше

всего предложений 4-х комнатных квартир (17%).

Бизнес; 69%

Элит; 13%

Эконом; 8%

Комфорт; 10%

Структура предложения на рынке новостроек

Москвы по классу жилья

Монолит; 84%

Панель; 10%

Кирпич; 6%


Москвы по типу конструкций


33

Диаграмма 20. Структура предложения на рынке новостроек Москвы по количеству комнат

Почти половина (48%) предлагаемого жилья продавалась на этапе проведения отделочных

работ в уже смонтированном корпусе (4-я стадия). Еще около 22% предлагаемых объектов

были введены в эксплуатацию (5-я стадия). Каждая пятая новостройка (20%) находилась на

этапе монтажа наземной части (3-я стадия). Всего 10% строящегося жилья было выведено на

продажу на стадии нулевого цикла (2-я стадия).

Диаграмма 21. Структура предложения на рынке новостроек Москвы по стадии строительства

В 2010 году большинство новостроек предлагалось в Западном, Юго-Западном и Центральном

округах. В совокупности более половины жилых корпусов в общем объеме предложения (20%,

17% и 15% соответственно). Наименьший показатель по Москве – в ЮАО – 5% от общего

объема предложения. Доля остальных округов – 8-10%.

1-комнатные; 19%



4 и более; 17%


Москвы по количеству комнат

2-я стадия; 10%





Москвы по стадии строительства


34

Рисунок 9. Географическая структура на рынке новостроек Москвы

Подмосковные девелоперы в 2010 более активно выходили на рынок, чем московские. К концу

2010 года количество жилых корпусов, находящихся в свободной продаже, превысило 670. В

структуре предложения МО по классам4 превалировал комфортный класс – около 62%. Еще

треть выведенных на продажу объектов относилась к эконом-классу. Доля недоступных

массовому покупателю жилых комплексов бизнес-класса не превысила 5%.

4 К элитному классу в Московской области эксперты объективно (несмотря на маркетинговую политику и

заявления девелоперов) относят только несколько малоэтажных жилых комплексов, возводимых в западном секторе на удаленности не более 20 км от МКАД. Их доля в общем объеме предложения на превышает 0,1%.

20% 15%

17% 10%

5%

17%

8%

8%

9%

8%


35

Диаграмма 22. Структура предложения на рынке новостроек Московской области по классам

Распределение новостроек по типу строительных конструкций смещено в сторону монолитного

домостроения (60%), доля панельной застройки составляет 35%, кирпичные дома составляют

5% предложения.

Диаграмма 23. Структура предложения на рынке новостроек Московской области по типу конструкций

Структура возводимых в Московской области корпусов по стадиям строительства , в отличие

от столичной, смещена в сторону объектов, находящихся на 3-й и 4-й стадиях – 31% и 35% в

общем объеме соответственно. Доля введенных в эксплуатацию новостроек (5-я стадия)

составила 22%. Показатель объектов на этапе нулевого цикла (2-я стадия) не превышал 12%.

Бизнес; 5%

Эконом; 33%

Комфорт; 62%


Московской области по классу жилья

Монолит; 60%

Панель; 35%

Кирпич; 5%


Московской области по типу конструкций


36

Диаграмма 24. Структура предложения на рынке новостроек Московской области по стадии строительства

Более 75%, реализуемых на территории Московской области новостроек, сосредоточены в 20-

ти крупных городах. Лидирующие позиции по количеству жилых домов, находящихся в

продаже, сохраняют спутники Москвы - Балашиха (6,9% в общем объеме предложения),

Одинцово (6,1%), Красногорск (5,7%) и Люберцы (5,3%), а также интенсивно застраиваемый в

последние годы Подольск (5,5%).

Диаграмма 25. Рейтинг крупных городов Московской области по доле на рынке новостроек






Московской области по стадии строительства

2,0%

2,0%

2,0%

2,2%

2,8%

2,8%

3,0%

3,2%

3,4%

3,5%

4,0%

4,2%

4,5%

4,5%

4,5%

5,3%

5,5%

5,7%

6,1%

6,9%

0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 8,0%

Лобня

Котельники

Долгопрудный

Ногинск

Пушкино

Ивантеевка

Раменское

Королев

Щелково

Звенигород

Дмитров

Видное

Химки

Мытищи

Железнодорожный

Люберцы

Подольск

Красногорск

Одинцово

Балашиха

Рейтинг крупных городов Московской области по

доле на рынке новостроек


37

3.2.4 Основные тенденции на рынке новостроек Москвы и Московской области

Основной тенденцией на рынке новостроек Москвы и Подмосковья в 2010 году стало

проявление всех признаков восстановления:

Количество вновь вышедших на рынок проектов по сравнению с прошлым годом возросло

почти в 5 раз, а 80% замороженных в кризис площадок возобновили сою работу.

На рынок вернулись банки в качестве кредиторов как для девелоперов, так и для

покупателей..

Активность покупателей на рынке заметно возросла.

Объем предложения новостроек в Москве по количеству продаваемых жилых корпусов хоть

и незначительно сократился, однако прогнозируемого дефицита не наблюдалось, так как

количество продаваемых квартир в выбывших корпусах было значительно меньшим, чем

во вновь пришедших на рынок.

Общий ценовой тренд демонстрировал общую положительную направленность.

Активизация государственного регулирования рынка жилой недвижимости:

1. В середине июня 2010 года были приняты поправки к Федеральному закону от 24 июля

2008г. «О содействии развитию жилищного строительства», которые упрощают перевод

земель из одной категории в другую.

2. Летом 2010 года был принят закон «О внесении изменений и дополнений в федеральный

закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и

отдельные законодательные акты РФ», призванный упорядочить ситуацию на рынке

новостроек.

3. В рамках реализации программы «Жилище» в 2011-2015 годах в ноябре Госдума

рассмотрела проект Федерального закона «О внесении изменений в градостроительный

кодекс РФ и отдельные законодательный акты РФ в части создания условий для развития

строительства жилья экономического класса.

Активизация предложения на рынке новостроек:

1. Количество анонсированных проектов увеличилось по сравнению с 2009 годом в 5 раз.

2. Количество жилых корпусов, находящихся в открытой продаже, в Москве увеличился на

8-10%, в Подмосковье – на 20%.

Активизация спроса на рынке жилья:

1. Потенциальный спрос, измеряемый количеством обращений в риэлтерские компании со

стороны покупателей возводимого жилья, по сравнению с 2009 годом увеличился на 12-

15% в Москве и на 12-15% в Московской области.

2. Количество совершенных сделок (по информации ряда ведущих агентств) возросло на

25% в Москве и на 38% - в Московской области.

Вымывание с рынка более дешевых объектов, при одновременном повышении цен на

объекты массового спроса (на 14-14,4%).

3.2.5 Прогноз развития рынка новостроек Москвы и Подмосковья

Анализ состояния и тенденций развития рынка новостроек Москвы и Подмосковья, мнения

экспертов и участников рынка, позволяют сделать ряд позитивных прогнозов на ближайшие

годы:

1. В 2011 году ожидается дальнейшее восстановление строительной отрасли, в том числе

рынка кредитования, как застройщиков, так и покупателей.

2. Ориентация стройкомплекса Москвы на возведение жилья эконом и комфорт классов.


38

3. В ближайшем Подмосковье ожидается выход на рынок большого количества новых

проектов, реализация которых будет сопряжена с развитием транспортной и

социальной инфраструктуры городов-спутников Москвы.

4. Сегмент элитного жилья по-прежнему будет стабильным. Это нишевой рынок,

развивающийся вне общей рыночной ситуации.

5. В 2011 году объем предложения в сегменте бизнес-класса сохранится на уровне 2010

года.

6. Спрос будет сдерживаться общеэкономической ситуацией, но при этом обладает

высоким потенциалом роста.

7. В 2011 году продолжится планомерное увеличение средней цены предложения,

соответствующее темпам инфляции. Ожидается средний рост цен на первичном рынке

на 8-10%.

8. Темпы удорожания объектов эконом и комфорт классов будут выше среднерыночных

показателей прироста на 1,5-2%.

9. Согласно разработанным планам, в 2011 году строительный комплекс Москвы намерен

ввести в эксплуатацию на 30% больше площадей, чем в 2010 году. Объем

строительства в Московской области вырастет по сравнению с предыдущим годом на

5%.

3.2.6 Прогнозный объем рынка

На основании сделанных прогнозов, произведен расчет объема рынка Москвы и Подмосковья

в ближайшие годы.

Расчет объемных показателей рынка новостроек Москвы строился на основании прогнозов

темпов роста основных показателей рынка: рост объема вводимого жилья в 2011 году – на

30%, в 2012-2012-2013 – на 10%, в 2014-2015 – на 5%. Рост цен предложения прогнозируется

на уровне 10% ежегодно, рост объема рынка в стоимостном выражении – на 43% - в 2011 году,

на 21% - в 2012 и 2013 годах, на 16% - в 2014 и 2015 годах.

Диаграмма 26. Прогноз темпов роста основных показателей рынка новостроек Москвы

В результате, объем выхода на рынок нового жилья в Москве вырастет с 2,3 млн. кв.м в 2011

году, до 3,1 млн. кв.м – в 2015 году. Другими словами, в течение ближайших 5-ти лет объем

предложения на рынке новостроек Москвы приблизится к уровню 2008 года (3,2 млн. кв.м).

130% 110% 110%

105% 105% 110% 110% 110% 110% 110%

143% 121% 121% 116% 116%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

2011 2012 2013 2014 2015

Прогноз темпов роста основных показателей

рынка новостроек Моквы, в % к предыдущему

году

Объем ввода в действие жилья, тыс. кв.м общей площади

Цены, руб.

Объем рынка в стоимостном выражении, млрд. руб.


39

Диаграмма 27. Прогноз ввода в действие общей площади жилых зданий в Москве, тыс. кв.м

Объем рынка в стоимостном выражении будет увеличиваться с 365,5 млрд. руб. в 2011 году до

714,0 млрд. руб. – в 2015-м (что на 30% выше уровня 2007 года).

Диаграмма 28. Прогноз объема рынка новостроек Москвы в стоимостном выражении, млрд. руб.

Темпы роста ввода общей площади жилья в Подмосковье прогнозируются на уровне 5% в год,

рост цен на первичном рынке жилья – на уровне 8% в год, в результате объем рынка в

стоимостном выражении будет увеличиваться на 13% ежегодно.

2302

2533

2786 2925

3071

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

2011 2012 2013 2014 2015

Прогноз ввода в действие общей площади жилых

зданий в Москве, тыс. кв.м

365,5

442,3

535,2

618,2

714,0

0,0

100,0

200,0

300,0

400,0

500,0

600,0

700,0

800,0

2011 2012 2013 2014 2015

Прогноз объема рынка новостроек в стоимостном

выражении в Москве, млрд. руб.


40

Диаграмма 29. Прогноз темпов роста основных показателей рынка новостроек Московской области, в % к предыдущему году

Общая площадь вводимых в действие жилых помещений увеличится с 8,1 млн. кв.м в 2011

году, до 9,8 млн. кв.м – в 2015-м (на 16% больше уровня 2009 года).

Диаграмма 30. Прогноз ввода в действие общей площади жилых домов Московской области, тыс. кв.м

Объем рынка новостроек Подмосковья в стоимостном выражении будет расти с 528 млрд. руб.

в 2011 году до 873,5 млрд. руб. – в 2015-м, что на 70% выше показателя 2009 года.

105% 105% 105%

105% 105%

108% 108% 108% 108% 108%

113% 113% 113%

113% 113%

100%

102%

104%

106%

108%

110%

112%

114%

116%

2011 2012 2013 2014 2015

Прогноз темпов роста основных показателей

рынка новостроек Московской области, в % к

предыдущему году

Объем ввода в действие жилья, тыс. кв.м общей площади

Цены, руб.

Объем рынка в стоимостном выражении, млрд. руб.

8120 8526

8952 9400

9870

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

2011 2012 2013 2014 2015

Прогноз ввода в действие общей площади жилых

зданий в Московской области, тыс. кв.м


41

Диаграмма 31. Прогноз объема рынка новостроек Московской области в стоимостном выражении, млрд. руб.

Сводные данные о прогнозе рынка новостроек Москвы и Подмосковья представлены в

таблице.

Показатели В натуральном выражении

В стоимостном выражении



Среднегодовые значения за 2011-2015 годы

Объем рынка

2723 8973 535 690

Темпы роста

112% 105% 123% 113%

Уровень 2011 года


2302 8120 366 528


130% 105% 143% 113%

Уровень 2015 года


3071 9870 714 873


105% 105% 116% 113%

Таблица 10. Сводные показатели прогноза развития рынка новостроек Москвы и Московской области

Таким образом, к 2015 году объем ввода жилья в натуральном выражении в Московской

области превысит рынок Москвы в 3,21 раза, в стоимостном выражении – только на 22%.

528,2

599,0

679,3

770,3

873,5

0,0

100,0

200,0

300,0

400,0

500,0

600,0

700,0

800,0

900,0

1000,0

2011 2012 2013 2014 2015

Прогноз объема рынка новостроек Подмосковья в

стоимостном выражении, млрд. руб.


42

3.3 Анализ конкурентного окружения

3.3.1 Обоснование выбранного сегмента рынка

Анализ ситуации на рынке свидетельствует о растущем спросе, превышающем объем

предложения жилья, обладающего следующими характеристиками:

Классность объектов - эконом и бизнес-классов,

Расположение - ближайшее Подмосковье,

Тип зданий – монолитные.

Ценовые параметры – 55,8-65 тыс. руб. за кв.м.

Стадия строительства – равномерное распределение спроса между 3-й стадией

(монтаж надземной части), 4-й (отделочные работы) и 5-й (сдача объекта в

эксплуатацию).

3.3.2 Характеристика компаний, осуществляющих продажу жилой недвижимости на

рынке Москвы и Московской области

Всех участников рынка жилой недвижимости можно разделить на две большие группы:

Риэлтерские агентства.

Девелоперские компании.

Продажа квартир в новых домах осуществляется как непосредственно компанией-

застройщиком, так и посредством специализированных компаний (риэлтерских агентств)

Риэлтерские агентства

Риэлтерские компании испытывали в кризис те же сложности при работе с клиентами, что и

застройщики, поэтому в 2010 году агентства недвижимости в своей работе стремятся, во-

первых, сохранить репутацию, а во-вторых, избегать рискованных операций. Последнее

желание в полной мере разделяют и покупатели недвижимости. Однако, несмотря на риски,

интерес к первичному рынку у клиентов не исчез. Причина проста - цена строящегося жилья

значительно ниже, чем на вторичном рынке. Поэтому риэлтерские компании, стремясь

сохранить бизнес, предлагают клиентам, в том числе, объекты первичного рынка.

В некоторых компаниях объемы продаж строящегося жилья выросли на 30%, а сотрудничество

между строителями и риэлторами перешло на новый уровень. Агентства стали еще более

внимательно относиться к выбору застройщиков, услуги которых предлагают клиентам.

Например, некоторым компаниям из-за кризиса пришлось остановить стройки. Другие

строительные компании активизировали свои ресурсы и полностью готовы к дальнейшей

стабильной работе на рынке.

На настоящий момент на рынке Москвы и Московской области работает значительное число

риэлтерский компаний, ниже приведена краткая характеристика крупнейших из них.

«ОАО «Главмосстрой-Недвижимость»»

Дата создания: 1996 год.

Описание: ОАО «Главмосстрой-Недвижимость» - одна из крупнейших компаний,

предоставляющих на Российском рынке недвижимости полный спектр услуг при

проведении сделок с недвижимостью. Является единственным риэлтерским дивизионом

корпорации «Главстрой».

Город: Москва


43

Адрес: 119034, Соймоновский пр-д, дом.7, стр.1. м. Кропоткинская

Телефон: 540-77-77

Сайт: http://www.gmsn.ru/

Агентство недвижимости МИАН

Дата создания: 1995 год

Описание: Первое федеральное агентство недвижимости, оказывающее полный

комплекс профессиональных риэлтерских услуг.- более 115 тысяч сделок.

Компания оказывает помощь при покупке, продаже и аренде жилой недвижимости на

рынках новостроек и готового жилья, а также коммерческой и загородной недвижимости.

В настоящее время действуют 12 территориальних отделений компании в московском

регионе, отделения в Екатеринбурге, Перми, Тюмени, Челябинске, Уфе, Туле, Рязани и

Санкт-Петербурге. В 2008 году отделения МИАН-Агентство недвижимости открыты еще

в 16 регионах России.


Адрес: 125124, г. Москва, ул. Правды, д.26

Телефон: +7 (495) 974-62-62

Сайт: http://www.mian.ru

Миэль


Описание: Компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" является одной из крупнейших и

опытнейших риэлторских компаний России. "МИЭЛЬ - Недвижимость" обладает

развитой информационной базой и передовыми технологиями. Компания управляется

из единого центра и несет полную ответственность за действия каждого из своих

отделений. Более 3000 высококвалифицированных сотрудников обеспечивают

клиентам Компании высокое качество услуг и выполняют все виды операций с

недвижимостью.


Адрес: 105005, Москва, Бауманская ул., д. 28/25

Телефон: (495) 777-33-77 един

Сайт: http://www.miel.ru/

ООО «ZAN»


Описание: Загородное агентство недвижимости «ZANПродажа недвижимости

специализируется на продаже домов, участков, посуточной аренде домов и коттеджей.


Адрес: Ленинградское ш., д. 64, корп. 3, оф. 2.6, 2.7

Телефон: +7(495)2326969

Сайт: http://www.2326969.ru/

«Сити»

Описание: АН «СИТИ» динамично развивающаяся компания, работающая во всех

направлениях на рынке недвижимости, имеющая большой круг специалистов, которые

http://www.gmsn.ru/

http://www.mian.ru/

http://www.miel.ru/

http://www.2326969.ru/


44

всегда готовы помочь своим клиентам. Компания "СИТИ" предоставляет услуги

ипотечного кредитования. Сотрудничает более чем с 20 банками-партнерами.


Адрес: ул. Большая Переяславская, д. 10

Телефон: 739 06 40

Сайт: http://www.city99.ru

ООО «Дом Холдинг»

Описание: Компания оказывает широкий спектр услуг по недвижимости, в том числе

элитной: аренда квартир и комнат в Москве и Подмосковье; продажа, покупка, обмен,

расселение квартир и комнат в Москве и Подмосковье. Загородная недвижимость (дачи,

коттеджи)- Продажа, покупка, аренда. Коммерческая недвижимость (нежилые

помещения) - продажа, покупка, аренда.


Адрес: Сущевский вал дом 5 стр.2

Телефон: (495) 638-55-41, (499) 409-77-06

Сайт: http://www.domholding.ru

«АН Домострой»


Описание: Агентство недвижимости «Домострой» было образовано в 1994 году, и

начало свою деятельность как оператор на рынке недвижимости Москвы и Московской

области. Через год компания расширяет горизонты выступает в качестве инвестора

строительства и открывает реализацию квартир в новостройках. Как профессиональное

агентство недвижимости компания является действующим членом Московской

Ассоциации Гильдии Риэлторов (МАГР) и Российской Ассоциации Гильдии Риэлторов

(РГР).

Агентство недвижимости «Домострой» работает в разных сегментах рынка с объектами

жилой, загородной, коммерческой недвижимости. Услуги, оказываемые агентством

сертифицированы комитетами МАГР и РАГР. Агентство имеет собственный обучающий

центр, что позволяет сотрудникам компании повышать профессиональный уровень

работы с клиентами компании.


Адрес: ул. Новочеремушкинская, д.18

Телефон: +7 (495) 980-5070

Сайт: http://www.domostroy.ru/

«Открытая Компания»

Описание: АННТ «Открытая Компания» создана как альтернатива традиционному

риэлтерскому обслуживанию. Инновационная модель бизнеса позволила снизить

издержки

и предложить клиентам комиссионное вознаграждение ниже среднерыночного в 1,5

раза.

http://www.city99.ru/

http://www.domholding.ru/

http://www.domostroy.ru/


45

При этом качество и количество услуг соответствуют уровню предложений лучших

агентств Москвы.


Адрес: 129110, г.Москва, ул.Щепкина, д.47, стр.1

Телефон: (495) 105 7 344

Сайт: http://www.o-co.ru

«ИНКОМ-Недвижимость»


Описание: Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость» была образована в феврале 2001 года

в результате паритетного объединения агентства недвижимости «ИНКОМ» и

Московской Центральной Буржи 1 Недвижимости (МЦБН). Корпорация «ИНКОМ-

Недвижимость» сегодня является крупнейшей компанией на рынке недвижимости.

Спектр профессиональных риэлторских услуг, предлагаемых Корпорацией, очень

широк:

продажа, покупка, обмен квартир и комнат, аренда квартир и офисов, сделки с

загородной недвижимостью, жилищные программы, юридическое сопровождение

проводимых операций с недвижимостью.


Адрес: 105318, Москва, Щербаковская, 3

Телефон: (495) 363-10-10

Сайт: http://www.incom.ru/

«Бест-Недвижимость»

Описание: «БЕСТ-Недвижимость» располагает сертификатами на все виды риэлтерских

услуг на территории Москвы и Московской области. Корпорация состоит из 16-ти удобно

расположенных в разных районах Москвы отделений. В Корпорации есть собственная

кадровая школа, в которой проводятся регулярные тренинги для повышения

профессионализма сотрудников от агента до директора. Одной из первых в Москве

Корпорация включила в пакет своих услуг страхование, осуществляемое

профессиональной страховой компанией. С 2001 года все сделки клиентов Корпорации

застрахованы, что дает дополнительные гарантии их безопасности.


Адрес:

Телефон: +7 (495) 105-77-75

Сайт: http://www.best-realty.ru/

Агентство недвижимости «ГАРАНТ-МК»


Описание: Агентство Гарант – профессиональная риэлтерская фирма,

специализирующаяся на операциях с недвижимостью в Московской области с 1992

года. Располагает опытом по проведению надежных сделок в сферах покупки, продажи

и аренды всех видов недвижимости: дачных участков, загородных домов, квартир и

офисных помещений.

http://www.o-co.ru/

http://www.incom.ru/

http://www.best-realty.ru/


46

Город: Люберцы

Адрес: Октябрьский пр-т д. 145, подьезд №5, вход с торца.

Телефон: (495) 506-28-40

Сайт: http://www.garant-nedv.ru/

«Азбука Жилья»


Описание: Одно из крупнейших агентств недвижимости Москвы и Московской области.

Полный спектр риелторских услуг позволяет компании успешно решать любые вопросы,

связанные с недвижимостью. Компания «Азбука Жилья» работает на рынке

недвижимости с 1997 года и в настоящее время имеет 7 отделений в Москве. Агентство

специализируется на продаже, покупке на первичном и вторичном рынках жилья,

аренде, коммерческой недвижимости, а также предоставляет услуги в сфере

консалтинга и аналитики. Высококвалифицированные специалисты агентства

осуществляют помощь в получении ипотеки, юридическое сопровождение сделок,

покупку жилья при помощи субсидий, регистрацию перепланировок.


http://www.azbuka.ru

Большинство действующих на рынке агентств недвижимости создано в 90-х годах. Компании

функционируют как на рынке Москвы и Московской области, так и в других регионах.

Предоставляют полный комплекс услуг, связанный с реализацией объектов недвижимости

(включая юридическое оформление). Крупные агентства осуществляют страхование сделок. В

распоряжении риэлтерских компаний – обширные базы данных, репутация у клиентов.

Следовательно, сотрудничество со специализированными агентствами недвижимости

представляется необходимым в процессе реализации девелоперских проектов.

Девелоперские компании

Холдинг Capital Group

Дата создания – 1993 год.

Достижения - более 70 реализованных, строящихся и проектируемых объектов общей

площадью более 7 000 000 м2.

Сегмент рынка - Capital Group реализует эксклюзивные проекты в сегментах офисных

зданий (класса «А» и «B+»), а также жилых (класса Business, Premium и De Luxe) и

торговых комплексов, большинство из которых расположено в центральных районах

Москвы. С 2007 года приоритетным направлением девелопмента для Capital Group

является сегмент многофункциональных комплексов, объединяющих в одном здании

или комплексе зданий жилую, офисную и торговую зоны

Описание: одна из лидирующих и активно развивающихся инвестиционно-

девелоперских компаний с 17-летним опытом работы на московском рынке.

С первых лет приоритетным направлением для холдинга стало комплексное развитие

проектов, что означает полный цикл работ - от начального анализа земельного участка

и маркетинговых исследований рынка до ввода построенного объекта в эксплуатацию и

http://www.garant-nedv.ru/

http://www.azbuka.ru/


47

управления зданием.

Capital Group – один из лидеров российского девелоперского сектора, работающий на

московском рынке с 1993 года. Компания располагает самым большим объемом

завершенных объектов строительства в столице среди частных компаний с аналогичной

организационной структурой.

Реквизиты:

123317, Москва, Пресненская наб., д. 8 стр. 1

ММДЦ «Москва-Сити», МФК «Город Столиц»

http://www.capitalgroup.ru

Crocus Group

Достижения: В бизнес портфолио Crocus Group крупнейший международный

выставочный комплекс «Крокус Экспо» (549 000 м2), первая частная станция

метро «Мякинино» в «Крокус Сити», торгово-развлекательный комплекс инновационного

формата «Вегас» (400 000 кв м), сеть гипермаркетов «Твой Дом», ритейл в сфере

fashion и рестораны, проекты на рынке премиальной недвижимости в Москве,

Подмосковье и на Каспии. В настоящее время в процессе реализации ряд масштабных,

в том числе региональных, проектов. В марте 2009 г. подписан исторический контракт с

InterContinental Hotels Group на строительство и управление крупнейшего Holiday Inn в

«Крокус Сити». Crocus Group – генеральный подрядчик строительства

Дальневосточного Федерального Университета на острове Русский, где в 2012 году

состоится саммит АТЭС.

Сегмент рынка: коммерческая недвижимость, жилые комплексы премиум-класса.

Описание: одна из ведущих девелоперских компаний России, бизнес которой отличает

способность открывать новые горизонты. Общая площадь реализованных объектов

превышает 1 миллион кв. м. Общее число работников Группы – 6 000 человек. Компания

продолжает развивать стратегический проект «Крокус Сити», город-спутник Москвы на

пересечении Волоколамского шоссе и МКАД. Новый импульс развитию «Крокус Сити»

придаст открытие второго корпуса гипермаркета «Твой Дом» (60 000 м2) весной 2010 г.

Региональные проекты Crocus Group, организованные по принципу московского «Крокус

Сити», являются идеальной бизнес моделью. В Воронеже успешно функционирует

первый региональный комплекс «Твой Дом» (80 000 кв м). В стадии разработки проекты

в Новосибирске (380 000 кв. м) - выставочный центр, торговый комплекс «Твой Дом»,

молл и концертный зал, - и в Екатеринбурге – многофункциональный пятиэтажный

торговый комплекс на участке 8 га общей площадью 180 000 кв. м.

http://www.crocus-city.ru/

ОАО «Межрегиональная Девелоперская Компания»

Сегмент рынка: жилая недвижимость в доступном ценовом сегменте, коммерческая

недвижимость в г.Химки.

Описание: Компания МДК, занимающаяся строительством как жилых монолитно-

кирпичных многоэтажек, так и торговых и бизнес-центров (таких как, например,

международный деловой центр «Шереметьево», офисный комплекс «Кантри Парк-2»).

Силами компании в Химках возводятся современные торговые центры, бизнес-центр

http://www.capitalgroup.ru/

http://www.crocus-city.ru/


48

стадиона «Новатор».

Особенностью работы ОАО «Межрегиональная Девелоперская Компания» является

сфера возведения объектов недвижимости в ближайшем Подмосковье, в частности,

квартиры в новостройках Подмосковья: г. Химки. Помимо квартир компания

также предлагает клиентам нежилые помещения в построенных жилых домах.

МДК тесно сотрудничает со Сбербанком России по вопросам приобретения объектов

недвижимости по ипотеке.

http://www.mdkr.ru

Инвестиционно-строительная компания АВГУР ЭСТЕЙТ


Сегмент рынка: инвестирование, строительство, а также реализация объектов жилой и

коммерческой недвижимости, объекта класса «de luxe».

Достижения: Общий объем проектов строительства, инвестируемых компанией,

более 1 млн.кв.м площадей. Всего за период с 1997 г. по настоящее время компанией

АВГУР ЭСТЕЙТ было построено и реализовано более 500 000 кв.м. жилья и офисно-

торговых площадей. Общий объем инвестиций в строительство за этот период составил

более полмиллиарда долларов.

Описание: Компания является постоянным членом Российской гильдии риэлторов и

имеет большой опыт строительства объектов класса «de luxe». В Москве самые

известные проекты АВГУР ЭСТЕЙТ — жилой комплекс «Камелот» и клубный комплекс

«Три Тополя», который в 2004 году был признан лучшим домом класса «А» в Москве. С

2001 года АВГУР ЭСТЕЙТ занимается разработкой региональных проектов. В

настоящее время ведется комплексная застройка центрального района в Краснодаре и

реконструкция квартала в центре Белгорода. В Московской области АВГУР ЭСТЕЙТ

участвует в проекте «А101» и реализует собственный проект застройки жилого квартала

в поселке «Коммунарка».

Реквизиты:

Адрес: 119146 Москва, Комсомольский проспект, 32, корпус 2

Телефон: (495) 221-40-16 Факс: (495) 221-40-23

http://avgur.ru

Инвестиционная компания «Авангард-Риэлти»

Описание: Компания начинала свою деятельность в роли Соинвестора в строительстве

жилых домов в Москве. Утвердившись на московском рынке недвижимости, «Авангард-

Риэлти» участвовала в строительстве жилого дома по адресу: г. Москва, ул.

Челябинская д. 13 в качестве генерального инвестора. ООО «Авангард-Риэлти»

являлся инвестором строительства элитного жилого комплекса «АЭЛИТА» в Куркино,

состоящим из 52 таунхаусов, общей площадью от 152 кв.м. до 365 кв.м.; жилого дома по

адресу: г. Москва, ул. Петрозаводская д.15 корп. 5, а также под ее руководством уже

построен и сдан ГК жилой дом в городе Балашиха. В настоящие время «Авангард-

Риэлти» является застройщиком микрорайона «Букино».

Реквизиты:

http://www.mdkr.ru/

http://avgur.ru/


49

Новоданиловская набережная, д. 4А, строение 1

921-36-26,

http://www.bukino-lobnya.ru

Инвестиционно-строительная компания "АДВА-ЭСТЕЙТ"


Описание: С каждым годом в г.Москве появляется большое количество новостроек,

выбор предлагаемых на продажу квартир велик. В базе компании насчитывается

порядка 200 квартир разной ценовой категории, расположенных в Западном и Юго-

Западном районах, а также в Подмосковье. Компанией проинвестировано и оформлено

в собственность более 100000 кв. м жилья в домах-новостройках г. Москвы. Также

предлагается ряд объектов коммерческой недвижимости площадью до 1200 м. кв.,

расположенных в ЮАО г.Москвы.

Реквизиты:

Москва, м. Беляево, улица Профсоюзная, д.93а, центральный вход, этаж 4, офис 419.

Тел./факс: +7 (495) 330-79-00

http://www.adva.info/

ЗАО "Воскресенский домостроительный комбинат" (ЗАО ВДСК)


Описание: в настоящее время является одной из ведущих строительных организаций

Московской области. ЗАО ВДСК строит дома, рассчитанные на разные финансовые

возможности покупателей. Компания имеет лицензию на строительство зданий и

сооружений I и II уровней ответственности, возводит 17-этажные дома серий И-1724, В-

2005.

Сегмент рынка: строительство домов и производство железобетонных изделий (ЖБИ).

Достижения: построены и сданы двух, трех и пяти-секционные дома в г.Люберцы,

г.Балашиха, г.Железнодорожный, г.Раменское, г.Жуковский, г.Долгопрудный, г.Сходня.

г.Ногинск, г.Егорьевске, г. Воскресенск.

Реквизиты:

г.Воскресенск,

ул. Московская, дом 41

http://vdsk.ru/

«ГлавГрадоСтрой»


Сегмент рынка: Строительная компания «ГлавГрадоСтрой» - застройщик жилых

многоэтажных многоквартирных домов в городе Подольск Московской области и

Подольском районе.

Достижения: «ГлавГрадоСтрой», принимая активное участие в реконструкции и

развитии г. Подольск и Подольского района Московской области, стал основным

застройщиком жилых многоэтажных домов микрорайона «Красная горка» города

http://www.bukino-lobnya.ru/

http://www.adva.info/

http://vdsk.ru/


50

Подольска.

Реквизиты:

г. Подольск, ул. Некрасова, д.2

ежедневно тел.: 773-866-3

8-(499)-272-45-02

http://www.glavgradostroy.ru

«Главмосстрой»


Описание: холдинг, объединяющий свыше 70 строительных компаний. Производственные мощности — более 1 млн. м жилья в год.

Достижения: введено около 150 млн. м2 площадей - примерно три четверти того жилищного фонда, которым располагает сегодня столица; возведены уникальные общественные здания, объекты здравоохранения, культуры, спорта: Кремлевский Дворец съездов, гостиница "Россия" и гостиничный комплекс "Измайлово", цирк на просп. Вернадского, Детский музыкальный театр им. Н. Сац, Онкологический и Кардиологический центры, МХАТ, здание бывшего СЭВа, палаты Свято-Данилова монастыря; проведена реконструкция Третьяковской галереи и многое другое. За последние 10 лет возведены жилые микрорайоны в Крюково, Митино, Жулебино, Ново-Косино, Марьинском парке, Южном и Северном Бутово с полной инфраструктурой и сдачей "под ключ".

Сегмент рынка: объекты массовой застройки микрорайонов столицы, элитные жилые дома и комплексы в Центральном и других округах Москвы, реконструкция уникальных исторических зданий и жилых домов, возведение детских дошкольных учреждений, школ, гимназий по типовым и индивидуальным проектам, объектов здравоохранения и др.

Реквизиты:

119034, Москва, Соймоновский пр-д, дом.7, стр.1

http://www.gmsn.ru/page

3.3.3 Характеристика предложений на рынке недвижимости в выбранном сегменте

В Московской области Западный АО лидирует в количестве предложений по новостройкам, на

втором месте – Юго-Западный АО, на третьем – Центральный АО. Новостройки выбранного

сегмента в большинстве своём представляют жильё комфортного класса, это монолитные

домостроения, находящиеся на третьей стадии строительства. В среднем площадь квартир

таких новостроек составляет 50-100 квадатных метров, здания 15-17 этажные.

3.3.4 Анализ ценовой конъюнктуры

На протяжении 2010 года в Москве наблюдалась тенденция вымывания с рынка наиболее

доступных по цене объектов. В результате к декабрю средневзвешенная цена предложения

единицы площади по сравнению с концом 2009 года возросла на 13,3% и составила 150,1 тыс.

руб. При этом востребованные покупателями новостройки умеренно прибавляли в цене.

Объекты, заявленная цена которых не соответствовала ожидаемым потребительским

характеристикам, испытывали скрытую ценовую коррекцию, посредством применения

различных маркетинговых инструментов.

Новостройки массового спроса относительно конца 2009 года подорожали на 14,1-14,4% и в

http://www.glavgradostroy.ru/

http://www.gmsn.ru/page


51

декабре в среднем предлагались по 105,9 (эконом-класс) и 114,2 (комфорт-класс) тыс.

руб./кв.м. Увеличение стоимости жилых комплексов бизнес (180,3 тыс. руб./кв.м) и элитного

(537,7 тыс. руб./кв.м) сегментов составило 13,2 и 10,8% соответственно.

Диаграмма 32. Динамика средневзвешенной цены предложения на рынке новостроек Москвы

Стоимость 1-комнатных квартир в 2010 году увеличилась на 15,4% и составила 143,7 тыс.

руб./кв.м. Темпы удорожания средневзвешенной цены предложения 2-комнатных (145,3 тыс.

руб./кв.м) и 3-комнатных (147,3 тыс. руб./кв.м) составили 13,7% и 12,9% соответственно.

Многокомнатные квартиры прибавили в цене 10,4% и в декабре 2010 года в среднем

предлагались за 159,8 тыс. руб./кв.м.

дек.10 тыс. руб./кв.м

декабрь 2009/декабрю

2009

млн. руб./квартира

Эконом 105,9 14,4% 9,184

Комфорт 114,2 14,1% 11,048

Бизнес 180,3 13,2% 19,201

Элит 537,7 10,8% 95,387

В среднем 150,1 13,3% 15,671

1-комн. 143,7 15,4% 7,649

2-комн. 145,3 13,7% 11,782

3-комн. 147,3 12,9% 16,976

4 и более комн.

159,6 10,4% 27,12

Таблица 11. Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Москвы

В Московской области выбор доступного массовому покупателю жилья более широк и

застройщики не спешат увеличивать цены. Вследствие более интенсивного выхода на рынок

новых проектов на ранних этапах готовности средневзвешенная цена предложения 1 кв.м

относительно декабря 2009 года возросла на 6,3% в декабре 2010 года и составила 65 тыс.

руб.

132,5 133,3 133,3

134,3

136,8 137,7

141

146,3 146,4 146,2

150,6

147,8

150,1

120

125

130

135

140

145

150

155

дек

.09

ян

в.1

0

фев

.10

мар

.10

апр

.10

май

.10

ию

н.1

0

ию

л.1

0

авг.

10

сен

.10

окт.

10

ноя.1

0

дек

.10


52

Диаграмма 33. Динамика средневзвешенной цены предложения на рынке новостроек Московской области

Стоимость квартир в жилых комплексах эконом и комфорт классов увеличилась в соответствии

со среднерыночными темпами на 6,3-6,5% и достигла 55,8 и 84,5 тыс. руб./кв.м

соответственно. Средневзвешенная цена единицы площади в объектах бизнес-класса

возросла на 3,8% до показателя 130,4 тыс. руб.


декабрь 2009/декабрю

2009


Эконом 55,8 6,3% 3,473

Комфорт 84,5 6,5% 5,567

Бизнес 130,4 3,8% 8,948

В среднем 65,0 6,3% 4,239

1-комн. 70,3 7,9% 3,117

2-комн. 65,4 6,6% 4,394

3-комн. 60,7 4,8% 4,590

4 и более комн.

70,8 5,2% 8,862

Таблица 12. Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Подмосковья

Темпы динамики цен в квартирах с различным количеством комнат варьировались от 4,8 -

5,2% в категории 3-комнатных (60,7 тыс. руб./кв.м) и многокомнатных (70,8 тыс. руб./кв.м)

квартир до 7,9% для наиболее ликвидных 1-комнатных квартир (70,3 тыс. руб./кв.м по итогам

декабря 2010 года). 2-комнатные квартиры по сравнению с концом 2009 года прибавили в цене

6,6% и в декабре в среднем предлагались за 65,4 тыс. руб./кв.м.

61,2

62,6 62,9

64,2

64,8

65,3

66,0 66,1

65,5

64,3 64,6 64,7

65,0

58,0

59,0

60,0

61,0

62,0

63,0

64,0

65,0

66,0

67,0

дек

.09

ян

в.1

0

фев

.10

мар

.10

апр

.10

май

.10

ию

н.1

0

ию

л.1

0

авг.

10

сен

.10

окт.

10

ноя.1

0

дек

.10


53

5 Источник: http://www.rmnt.ru/story/realty/306186.htm

Рисунок 10. Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Московской области

В зависимости от географического положения наиболее высокие цены зафиксированы в

крупных городах Московской области в радиусе 30 км от МКАД. Средневзвешенная цена

предложения в декабре 2010 года здесь составила от 49,8 и 50 тыс. руб./кв.м в Лобне и

Щелково до 116,9 тыс. руб./кв.м в Красногорске. Минимальный уровень цен наблюдается в

восточном секторе Московской области на удаленности свыше 70 км от МКАД: средняя цена

единицы площади на новые квартиры в Электрогорске и Воскресенске не превысила 33,4 и

34,9 тыс.руб. соответственно.

На протяжении 2010 года в Москве наблюдалась тенденция вымывания с рынка

наиболее доступных по цене объектов. В результате к декабрю средневзвешенная цена

предложения единицы площади по сравнению с концом 2009 года возросла на 13,3% и

составила 150,1 тыс. руб. В Московской области, вследствие более интенсивного

выхода на рынок новых объектов на ранней стадии готовности, средневзвешенная цена

на конец 2010 года составила 65 тыс.руб./кв.м, увеличившись по сравнению с

соответствующим периодом предыдущего года на 6,3%.

После отмеченного в январе некоторого снижения активности на столичном рынке новостроек

февраль, как и прогнозировалось, отметился заметной активизацией, как застройщиков, так и

потенциальных покупателей. Потенциальный спрос на новостройки, как в Москве, так и в

Московской области увеличился на 10-15% по сравнению с январем5.

На рынке новостроек Московской области как количество предлагаемых объектов (примерно

700), так и количество выставленных на продажу квартир в феврале по сравнению с январем

http://www.rmnt.ru/story/realty/306186.htm


54

выросло на 2,3%.

В ближайшие месяцы не ожидается резкого скачка цен на рынке новостроек московского

региона. Прогнозируется, что темпы роста средних показателей цены сохранятся на уровне 1-

2% в месяц. Во втором полугодии 2011 года, по мнению некоторых экспертов, можно ожидать

более интенсивного роста цен, который в основном придется на жилье эконом - класса. В

целом резких скачков цен в 2011 году не ожидается.

тыс. руб. / м2

Все комнаты

1 комната 2 комната 3 комнаты от 4 комнат

Москва 146.2 137.2 143.4 146.7 150.3

ЦАО 226.2 283.5 277.1 265.3 190.1

ЗАО 165.5 156.1 171.2 170.8 154.5

СЗАО 157.8 130.1 150.5 141.7 173.3

САО 154.0 151.1 153.3 153.4 157.0

СВАО 143.9 132.6 142.5 143.0 154.7

ВАО 134.4 139.7 128.5 134.6 139.9

ЮВАО 109.3 107.1 113.9 104.5 112.6

ЮАО 133.2 141.5 128.4 130.7 135.6

ЮЗАО 153.7 152.2 155.2 151.8 156.9

Таблица 13. Средняя цена 1 м2 в новостройках Москвы

Средняя цена за 1 кв.м в новостройках Москвы в феврале 2011 года составила 146,2 тыс.

руб./кв.м что на 3% ниже конца декабря 2010 года.

тыс. руб./кв. м Все 1-комн. 2-комн. 3-комн. 4-комн.

Все города 63.6 69.6 63.8 58.1 76.0

Подольск 50.9 52.9 50.9 50.0 46.5

Балашиха 70.1 71.9 72.1 65.5 59.4

Химки 75.1 75.7 74.8 74.5 78.3

Люберцы 66.8 74.4 66.1 64.1 65.5

Одинцово 80.6 89.6 84.0 74.2 62.0

Реутов 87.2 90.7 85.2 81.2 .

Мытищи 79.6 82.6 78.1 79.4 80.4

Видное 80.2 108.0 81.3 66.9 .

Железнодорожный 59.4 62.2 61.1 55.9 .

Лобня 50.0 57.9 51.4 47.6 46.6

Таблица 14. Средняя цена 1 м2 в новостройках Подмосковья

По информации на конец февраля, средняя цена за 1 кв.м. в новостройках Подмосковья

составила 63,6 тыс. руб./кв.м, что также на 3% ниже, чем в декабре 2010 года.


55

6 Источник: http://www.interfax.ru/business/txt.asp?id=113095, http://www.azbuka.ru/downloads/consult/2010-

12.pdf, http://www.blackwood.ru/file/1176_jn_2010.pdf

3.4 Характеристика потребительской среды

3.4.1 Общее описание потребителей

Покупателями на рынке первичной недвижимости московского региона являются как жители

Москвы и Подмосковья, так и приезжие из других регионов, а также иностранцы.

В 2009-10 годах половина переезжающих в Московский регион предпочитала покупать

квартиру не в Подмосковье, а в столице. Как показывает исследование рынка, 41,8%

покупателей из регионов России приобретают жилье в новостройках Москвы. Не менее

привлекательна недвижимость российской столицы для иностранцев. Среди представителей

стран СНГ и иностранных граждан 52% предпочитают столицу области. Но, несмотря на то, что

региональные и иностранные покупатели предпочитают покупать недвижимость в Москве, их

доля в общем количестве покупателей не столь значительна.

Практически все жители Подмосковья, решающие жилищный вопрос, предпочитают оставаться

в Московской области: 92,9% из них приобретают квартиры в новостройках Подмосковья. При

этом только 7,1% покупателей из области предпочли Москву.

В 2010 году, примерно 42-45% москвичей приобретают квартиру в Подмосковье. Одним из

основных аргументов покупателей в выборе недвижимости является цена. По данным

риэлтерских агентств, стоимость квадратного метра в Москве в среднем оказалась в 2,3 выше,

чем по Московской области. В результате, если соотношение покупок квартир по Москве и

Подмосковью в 2009 году составляло 40%:60%, то в 2010 – уже 30%:70%6.

3.4.2 Сегментация потребителей

Покупателей жилья можно сегментировать по следующим основным признакам:

По географическому признаку – покупатели из Москвы, Подмосковья, других регионов.

Половозрастная структура.

Географическая структура

Несмотря на активизацию покупателей из других регионов, наибольшую долю среди

покупателей квартир в новостройках составляют жители Москвы - 55,3%, вдвое меньше

жителей Московской области - 27,1%. Покупателей из других регионов России всего 12,8%, а

иностранных граждан и того меньше - 4,8%.

http://www.interfax.ru/business/txt.asp?id=113095

http://www.azbuka.ru/downloads/consult/2010-12.pdf

http://www.azbuka.ru/downloads/consult/2010-12.pdf

http://www.blackwood.ru/file/1176_jn_2010.pdf


56

7 Источник: http://www.interfax.ru/business/txt.asp?id=113095

Диаграмма 34. Доля покупателей на рынке новостроек Московского региона, в % к итогу

При этом жители регионов России и иностранцы по-прежнему стремятся приобрести

недвижимость в столице, считая это более статусным и более ликвидным в перспективе

приобретением.

Половозрастная структура

По информации специализированных компаний7, наибольшее количество покупателей

первичной недвижимости Московского региона (40,4%) - это люди до 35 лет; чуть меньше

(36,8%) покупателей в возрасте 35-45 лет; покупатели от 45 лет и старше составляют 22,8%.

55%

27%

13%

5%

Москва

Московская область

Другие регионы России

Ближнее и дальнее зарубежье

http://www.interfax.ru/business/txt.asp?id=113095


57

Диаграмма 35. Возрастная структура покупателей квартир на первичном рынке Московского региона, в % к итогу

В Москве чаще всего покупают квартиры люди от 35 до 45 лет - на их долю приходится 41,4%

от всего количества покупателей московских квартир; покупатели до 35 лет составляют 38,4%;

от 45 лет - 20,2%.

Несколько иначе выглядит "возрастной портрет" покупателя недвижимости в Московской

области. Наиболее активно подмосковные новостройки приобретаются самой молодой

категорией покупателей. Так, граждане в возрасте до 35 лет занимают наибольшую долю в

общем количестве покупателей - 41,8%. Тем, кому за 35, но до 45, составляют вторую по

размеру группу, доля которой составляет 33,7%. Покупатели старше 45 лет заняли 24,5%-ную

нишу.

Среди покупателей квартир в новостройках Московского региона доля мужчин составляет

51,2%, на долю женщин приходится - 48,8%. Соотношение мужчин и женщин отличается в

столице и области: в Москве покупателей-мужчин на 3,5% больше, чем покупательниц; в

Подмосковье, наоборот, женщин на 0,5% больше чем мужчин.

3.4.3 Портрет потенциального потребителя

Анализ рынка позволяет определить портрет типичного потребителя квартир в новостройках:

люди в возрасте 25-34 года, имеющие детей в возрасте до 7 лет, и по-видимому, проживающие

вместе со старшим поколением, поскольку в семье больше 4 человек. Большинство из них

готовы приобретать квартиры в домах высокой степени готовности. При этом, потенциальные

покупатели очень внимательно изучают прессу, причем, не только цены, но и форумы

дольщиков, чтобы иметь полную информацию о застройщике.

3.4.4 Потребительские предпочтения

2010 г. отметился значительным повышением активности покупателей во всех сегментах

рынка жилой недвижимости. Рост покупательской активности был связан со следующими

факторами:

Стабилизация ситуации в стране, постепенный выход из кризиса.

40,40%

36,80%

22,80%

до 35 лет

35-45 лет

от 45 лет


58

Свершившаяся коррекция цен на жилье.

Последующая ценовая стабилизация.

Существенный рост предложения новостроек невысокого ценового сегмента в Москве;

Либерализация условий ипотечного кредитования.

После принятия поправок в 214-ФЗ (июнь 2010 г.) было отмечено ощутимое увеличение

числа сделок, совершаемых по договорам долевого участия. Так, по данным Управления

Росреестра по Москве в 1-м полугодии 2010 г. было зарегистрировано порядка 232 ДДУ, во

2-м же полугодии было зарегистрировано уже 1 170 подобных сделок.

Структура продаж новостроек как в Москве, так и в Московской области, смещена в сторону

объектов массового спроса: совокупная доля новостроек эконом и комфорт классов составила

75% и 98% соответственно. Квартиры в жилых комплексах верхних ценовых сегментов могли

себе позволить приобрести всего 25% покупателей (бизнес- - 22%, элитное жилье – 3%) и не

более 2% в городах Московской области.

Диаграмма 36. Структура сделок на рынке московского региона по классу жилья (внутренний круг – Москва, внешний – Московская область)

На протяжении всего 2010 года сохранялась тенденция превалирования покупок готовых и

почти готовых новостроек (на стадии отделки и сдачи Госкомиссии) – совокупная доля которых

в общей структуре продаж составила почти 75% в Москве и около 60% в Московской области.

Однако, во 2-м полугодии, в связи с выходом на рынок новых проектов, фиксировалось ее

небольшое ежемесячное снижение.

Наблюдается рост спроса в проектах комплексной застройки: в то время, как в структуре

предложения доля реализуемых площадей в проектах комплексной застройки составляет

более 70%, в структуре спроса этот показатель превышает 80%.

Типичный объект, приобретаемый в Москве – 1-комнатная квартира в панельной или

монолитно-кирпичной застройке эконом/комфорт класса площадью 40-50 кв.м. Бюджет покупки

варьируется в диапазоне от 4 до 6 млн. руб. в зависимости от расположения и стадии

готовности объекта. В Московской области покупатели чаще всего останавливали свой

выбор на 1-2-комнатных квартирах площадью 40-50 и 55-70 кв.м. В первом случае

бюджет покупки варьируется от 1,5 до 3,7 млн. руб., во втором – от 2,5 до 4,3 млн. руб.

В 2010 г. на фоне либерализации условий (сроки, первоначальный взнос, ставки) произошло

28%

47%

22%

3%

38%

60%

2%

Эконом

Комфорт

Бизнес

Элит


59

заметное оживление отрасли ипотечного кредитования относительно «провального» 2009 г.

В течение 2010 г. объем задолженности по ипотечным кредитам оставался относительно

стабильным (в 2009 г. наблюдалась отрицательная динамика данного показателя).

По данным Управления Росреестра по Москве, в 2010 г. было заключено около 20 000 сделок

с участием ипотечного кредитования, что в 2,3 раза выше аналогичного показателя за 2009 г.

Доля от общего числа зарегистрированных сделок в 2010 г. составила 23% (в 2009 г. доля

ипотечных сделок в Москве находилась на уровне 15%).

В целом 2010 г. в силу сложившейся рыночной конъюнктуры оказался весьма благоприятным

для покупки жилой недвижимости, а также совершения альтернативных сделок, что и

отразилось в росте показателей спроса.

Одной из тенденций, которая была отмечена во второй половине 2010 г., стал постепенный

возврат инвесторов на рынок жилья. Тем не менее, по оценкам экспертов, активность

инвестиционных покупателей в 2010 г. была ниже, чем в докризисный период, что связано, в

том числе, с сохранением в течение года относительной ценовой стабильности.

3.4.5 Эластичность спроса

Эластичность спроса по доходу невысока, так как доходы потребителей недвижимости и цены

на объекты недвижимости – явления совершенно разного порядка. Снижение или повышение

цены на проценты или даже десятки процентов серьезно не сможет повлиять на объем спроса.

3.5 Состояние рынка ипотечного кредитования

Главными тенденциями рынка ипотеки, активно поддерживаемого со стороны государства, в

2010 году стали:

возобновление реализации ипотечных программ и либерализация условий

кредитования,

постоянное снижение банками процентных ставок по ипотечным кредитам – до 9,5-14%

у Сбербанка, 11-15% у ВТБ (для сравнения – докризисный уровень 9-12%),

снижение первоначального взноса: в кризисный период его уровень достигал 50-70%,

сейчас более 20 банков готовы кредитовать покупку жилья при взносе 20-30%,

появление ипотечных кредитов с плавающими ставками,

возобновление программ кредитования строящегося жилья,

отмена комиссий и дополнительных платежей за выдачу кредитов банками, а также

мораториев на досрочное погашение,

расширение аудитории потенциальных заемщиков посредством увеличения

филиальных сетей банков и повышения качества обслуживания,

появление новых партнерских программ между кредитными организациями, с одной

стороны, и застройщиками и риэлтерскими компаниями с другой,

разработка новых ипотечных программ для покупателей гаражей, машиномест, долевых

частей в квартире, а также участников жилищно-накопительных кооперативов,

появление на рынке ипотеки новых игроков.

Однако, если в докризисный период чрезмерная доступность ипотеки привела к интенсивному

ценовому удорожанию недвижимости, то сейчас речь идет о разумных условиях с

минимальными рисками, как для банков, так и для заемщиков.

В конце 2010 года общее количество банков, предлагающих ипотечные кредиты на покупку

жилья на вторичном рынке жилья, составило 21. В том числе 19 банков предлагали целевые

кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости и кредиты на покупку дома с


60

земельным участком.

Согласно данным компании Кредитмарт, среднерыночная процентная ставка по ипотечным

продуктам на рынке вторичного жилья по итогам 2010 года снизилась на 3,5 п.п. и составила

15,19%. Среднерыночная ставка в долларах США по сравнению с концом 2009 года

сократилась на 2,75 п.п. и в абсолютном выражении составила 12,79%.

Максимальное соотношение показателя кредит/залог по рассматриваемым программам

составляет 90%. Максимальный срок кредита по программам кредитования на приобретение

квартиры на вторичном рынке составляет 50 лет, по целевому кредиту под залог недвижимого

имущества, а также по кредиту на покупку дома с земельным участком – 30 лет.

Вследствие активного восстановления рынка ипотеки и либерализации условий кредитования

доля сделок с привлечением ипотечных средств к концу 2010 года достигла 20-25% (в то

время, как в начале кризисного 2009 года не превышала 10-12%).

Распоряжением Правительства РФ от 19.07.2010 года №1201-р утверждена «Стратегия

развития ипотечного кредитования в Российской Федерации до 2030 года», которая

определила новые направления деятельности Агентства по ипотечному жилищному

кредитованию. Принятая стратегия концептуально закрепляет необходимость развития

ипотеки в жесткой взаимосвязи с правительственными мерами, призванными стимулировать

строительство жилья эконом класса.

Таким образом, разумные условия ипотечного кредитования, заложенные в рамках принятой

стратегии, предполагают, что ипотека будет одним из инструментов регулирования роста цен

на недвижимость, и предусматривают следующие целевые параметры ипотечных программ:

Срок предоставления кредитов до 30 лет.

Фиксированная процентная ставка на уровне индекса потребительских цен плюс 2-3

процента.

Первоначальный взнос не ниже 30% (в случае отсутствия ипотечного страхования).

Доля кредитов с ипотечным страхованием и первоначальным взносом 10% не должна

превышать 20%.

Аннуитентный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем

управления задолженностью.

Стратегия предполагает, что к 2009 году ипотечные кредиты будут доступны 60% российских

семей (по итогам 2009 года значение этого показателя составило всего 17%).

Ряд мер, принятых правительством в 2010 году, а также постепенное восстановление

строительной отрасли выразилось в возобновлении реализации ипотечных программ и

увеличении доли сделок с привлечением ипотечных схем и на рынке новостроек. По

итогам 2010 года их показатель достиг 10-12% в Москве и 7-8% в Московской области.

Аккредитация строящегося жилого дома и получение покупателями возможности привлекать

ипотечные средства увеличивает объемы реализации квартир в 1,3-1,5 раза.

Среднерыночная ипотечная ставка по ипотечным программам кредитования покупки квартир в

новостройках в рублях по сравнению с прошлым годом снизилась на 2,5 п.п.и в конце 2010

года составила 15,18%. Снижение среднерыночной ставки в долларах США составило

относительно конца 2009 года составило около 2 п.п. В абсолютном выражении ее значение

составило 12,93 п.п.Снижение среднего уровня процентных ставок на покупку квартир на рынке

новостроек обусловлено изменение условий ипотечных программ у ряда банков (например,

Газпромбанк, Нордеа банк).


61

Максимальное соотношение показателя кредит/залог по всем рассматриваемым программам

кредитования на приобретение квартиры на первичном рынке достиг 50 лет.

Большинство банков кредитует сегодня объекты без дополнительного залога, попадающие под

одну из следующих категорий:

Строящиеся жилые комплексы. В данном случае кредит на квартиру в новостройке

выдается под залог прав требований по договору участия в долевом строительстве.

Новостройки, введенные в эксплуатацию. Риск недостроя в данном случае исключен,

кредит предоставляется под залог имущественных прав.

Число банков, реализующих кредитные программы на рынке новостроек, к концу 2010 года

составило около 15 (в начале года их количество не превышало 5).

В целом развитие ипотечного кредитования расширяет потребительскую среду для

рынка квартир, в том числе новостроек.


62

3.6 Характеристика вторичного рынка жилья

3.6.1 Основные тенденции на рынке вторичного жилья Москвы и Подмосковья

На протяжении 2010 года рынок вторичного жилья Москвы и Московской области

стабилизировался:

Продавцы и покупатели активно выходили на рынок.

Потенциальный спрос, в основном ориентированный на объекты с оптимальным

соотношением цена/качество жилья, динамично конвертировался в реальные сделки.

Востребованные покупателями квартиры умеренно прибавляли в цене, непопулярные

категории жилья демонстрировали нулевую, либо незначительную отрицательную динамику.

3.6.2 Предложение

В 2009 году в условиях экономической неопределенности большинство продавцов

демонстрировали выжидательное поведение и не спешили выходить на рынок, частично

переориентировавшись на рынок найма жилья. В 2010 году, на фоне стабилизации рыночной

ситуации многие из них, не дождавшись прогнозируемого роста цен на жилье, вернулись на

рынок.

В результате объем предложения вторичного жилья в Москве относительно конца 2009 года

увеличился более чем на треть (35%) и в декабре 2010 года составил 69,6 тыс. квартир.

В распределение предложения по классам преобладали объекты массового спроса,

совокупная доля которых составила 70% (40% - эконом-класс и 29% - комфорт-класс).

Показатели квартир бизнес и элитного сегментов в общем объеме предложения последние 1,5

года сохраняли показатели 27% и 4% соответственно.

Диаграмма 37. Структура предложения на рынке вторичного жилья Москвы по классам

Структура предложения по числу комнат составляла 24%-35%-32%-9% в распределении на 1-

2-3 комнатные квартиры.

эконом; 40%

комфорт; 29%

бизнес; 27%

элит; 4%

Структура предложения на рынке вторичного

жилья Москвы по классам


63

Диаграмма 38. Структура предложения на рынке вторичного жилья Москвы по количеству комнат

Ассортимент экспонируемых на рынке квартир по типу конструкций, смещен в сторону

панельной застройки – более половины (56%) всего объема предложения. Еще почти 30%

приходится на кирпичные дома, преимущественно старого фонда. Доля современных

монолитных зданий составила около 15%.

Диаграмма 39. Структура предложения на рынке вторичного жилья Москвы по типу конструкций

Среди административных округов лидирующие позиции в ранкинге по количеству

предлагаемых на вторичном рынке квартир удерживает ЦАО, где в декабре 2010 года на

продажу было выставлено почти 9,5 тыс. квартир (14% от общего объема), еще 8,7 тыс.

квартир (13% от общего объема) предлагалось в юго-западных районах столицы. Наименьшее

число объектов - менее 0,8 тыс. или 1,1% от всего предлагаемого жилья было выведено на

продажу в Зеленоградском округе.




4 и более комнат;

9%


жилья Москвы по количеству комнат

кирпич; 29%

монолит; 15%

панель; 56%


жилья Москвы по типу конструкций


64

Диаграмма 40. Структура предложения на рынке вторичного жилья Москвы по округам

В Московской области собственники жилья более активно выходили на рынок. Объем

предложения вторичного жилья по сравнению с концом 2009 года увеличился в 1,4 раза (на

41%) и по итогам декабря 2010 года составил 46,7 тыс. квартир.

В структуре предложения по типу строительных конструкций в МО преобладали панельные и

кирпичные дома – 45 и 44% от общего числа экспонируемых на рынке квартир соответственно.

Доля объектов, расположенных в современных в современных жилых комплексах,

возведенных с использованием технологий монолитного домостроения, составила около 11%.

ЦАО; 14%

ЮВАО; 10%

ЮАО; 12%

ЮЗАО; 13%

ЗАО; 12%

СЗАО; 7%

САО; 11%

СВАО; 10%

ВАО; 11%

Зеленоград; 1,10%


жилья Москвы по административным округам


65

Диаграмма 41. Структура предложения на рынке вторичного жилья Московской области по типу конструкций

В распределении квартир по количеству комнат более 70% всего объема предложения

приходится на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры – 33% и 39% соответственно. Каждая

четвертая предлагаемая квартира – 3-комнатная. Показатель многокомнатных квартир

минимален – 3%.

Диаграмма 42. Структура предложения на рынке вторичного жилья Московской области по количеству комнат

Около 2/3 квартир, экспонируемых на вторичном рынке Московской области, сконцентрировано

в 20 крупных городах, расположенных в радиусе 50 км от МКАД. Лидирующие позиции по

количеству предложений в 2010 году удерживал наиболее густонаселенный и интенсивно

застраиваемый Подольск – около 5,6 тыс. квартир по итогам декабря 2010 года или 12,1% от

общего объема. Кроме него, пятерку ведущих городов составили спутники Москвы: Балашиха

(5,1% в структуре предложения или 2,4 тыс. квартир), Люберцы (4,6% или 2,1 тыс. квартир),

Королев (4,4% или 2,0 тыс. квартир) и Мытищи (4,0% или 1,8 тыс. квартир).

кирпич; 44%

монолит; 11%

панель; 45%


жилья Московской области по типу конструкций




4 и более комнат;

3%


жилья Московской области по количеству комнат


66

Диаграмма 43. Ранкинг крупных городов МО по доле в структуре предложения на рынке вторичного жилья

3.6.3 Характеристика спроса

По итогам 2010 года потенциальный спрос, измеряемый количеством обращений в

риэлтерские компании по вопросу покупки квартир, на рынке вторичного жилья увеличился на

10-12% в Москве и почти на 20% в Московской области. При этом количество совершенных

сделок по сравнению с 2009 годом возросло почти в 1,5 раза и на 5-10% превысило показатели

докризисных 2007-2008 годов.

Максимальным спросом пользовались небольшие по метражу квартиры, с ремонтом

приемлемого уровня качества и адекватным уровнем цен. Основной объем продаж пришелся

на современное качественное жилье эконом и комфорт классов. В наименьшей степени у

покупателей были востребованы квартиры в старом фонде и переоцененное жилье в высших

ценовых категориях.

Вопрос улучшения жилищных условий для значительной части семей остается актуальным, а

приобрести квартиру на свободные средства может позволить себе небольшое число граждан

с высоким уровнем дохода. Согласно результатам социологических опросов жителей Москвы и

Московской области в настоящее время в улучшении жилищных условий испытывают

потребность 42,3% семей.

3.6.4 Ценовая конъюнктура

В 2010 году на рынке вторичного жилья Москвы и Московской области востребованные

покупателями квартиры умеренно прибавляли в цене. В целом по итогам 2010 года средняя

удельная цена предложения в Москве возросла на 8,7% по сравнению с декабрем 2009 года и

составила 166,1 тыс. руб./кв.м. При этом в различных сегментах жилой недвижимости

отмечена положительная динамика в пределах 5-12% относительно конца 2009 года.

Средние удельные цены предложений на жилье массового спроса возросли на 10,4-10,9% и в

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0%

Реутов

Павловский Посад

Климовскй

Долгопрудный

Серпухов

Пушкино

Раменское

Орехово-Зуево

Ногинск

Одинцово

Щелково

Красногорск

Железнодорожный

Химки

Мытищи

Электросталь

Королев

Люберцы

Балашиха

Подольск

Ранкинг крупных городов МО по доле в структуре

предложения на рынке вторичного жилья


67

декабре 2010 года достигли значений 140,3 и 161,6 тыс. руб./кв.м в эконом и комфорт классах

соответственно. Недоступные большинству покупателей квартиры бизнес (212,3 тыс. руб./кв.м)

и элитного (401,8 тыс. руб./кв.м) сегментов по сравнению с декабрем 2009 года прибавили в

цене 6,7% и 5,2%.


декабрь 2010 к

декабрю 2009, %


Эконом 140,3 10,40% 6,581

Комфорт 161,3 10,90% 11,526

Бизнес 212,3 6,70% 19,226

Элит 401,8 5,20% 50,039

В среднем 166,1 8,70% 11,427

1-комнатные 154,0 11,50% 5,741

2-комнатные 160,3 9,70% 8,729

3-комнатные 166,1 8,10% 13,577

4 и более комнат

223,2 4,70% 31,920

Таблица 15. Ценовая ситуация на рынке вторичного жилья Москвы в декабре 2010 года

Диапазон показателей динамики цен в зависимости от количества комнат в квартире составил

4,7% по сравнению с концом 2009 года в категории многокомнатных квартир (223,2 тыс.

руб./кв.м) до 11,5% для наиболее ликвидных 1-комнатных квартир (154 тыс. руб./кв.м). 2-

комнатные и 3-комнатные квартиры прибавили в цене 9,7% и 8,1% и в декабре 2010 года в

среднем предлагались за 160,3 и 166,1 тыс. руб./кв.м соответственно.

На вторичном рынке Московской области, характеризующимся более высокой долей

низкокачественного жилья старого фонда (по сравнению со столицей), средняя удельная цена

предложения декабря 2009 года возросла на 3,2% и в декабре 2010 года составила 73,6 тыс.

руб./кв.м. Показатели ценовой динамики в Московской области коррелировали со столичными

ценовыми трендами и варьировались в пределах 1-5%.

Панельные и кирпичные дома прибавили в цене 3,3-3,7% и в среднем предлагались за 73,9 и

71,4 тыс. руб./кв.м соответственно. Стоимость единицы площади в более современных

комфортабельных жилых комплексах, возведенных с применением технологий монолитного

домостроения, возросла на 1,3% до показателя 81,6 тыс. руб./кв.м.


декабрь 2010 к

декабрю 2009, %


Панель 73,9 3,30% 3,867

Монолит 81,6 1,30% 5,387

Кирпич 71,4 3,70% 3,513

В среднем 73,6 3,20% 3,925

1-комнатные 78,4 4,20% 2,920

2-комнатные 71,7 3,60% 3,793

3-комнатные 70,3 1,40% 5,103

4 и более комнат

73,6 1,60% 7,151

Таблица 16. Ценовая ситуация на рынке вторичного жилья Подмосковья в декабре 2010 года

В разбивке по числу комнат прирост стоимости единицы площади на 1,4-1,6% по сравнению с


68

концом 2009 года отмечен в категории 3-комнатных (70,3 тыс. руб.) и многокомнатных (73,6

тыс. руб.) квартир. 1-комнатные и 2-комнатные квартиры в 2010 году прибавили в цене 4,2% и

3,6% в декабре в среднем предлагались за 78,4 и 71,7 тыс. руб./кв.м соответственно.

Наиболее высокие ценовые показатели отмечены в городах-спутниках Москвы. Средняя

удельная цена по итогам декабря 2010 года здесь варьировалась от 81 тыс. руб./кв.м в

Балашихе до 102,6 тыс. руб./кв.м в Реутове, территория которого интегрирована в столичную

(город с трех сторон окружен районами Москвы). Минимальный уровень цен отмечен в

населенных пунктах юго-восточного сектора Московской области на удалении свыше 120 км от

МКАД (например, в Рошале – 27,7 тыс. руб./кв.м, в пгт. Рязановский – 29,8 тыс. руб./кв.м).

Разброс показателей динамики цен в крупных городах составил от 0,5-1,0% относительно

декабря 2009 года в Лобне (75,6 тыс. руб./кв.м) и Железнодорожном (77,1 тыс. руб./кв.м) до

7,2% в Подольске (73,5 тыс. руб./кв.м по итогам 2010 года).


69

3.7 Характеристика загородной недвижимости Подмосковья

После стагнации 2009 г. в 2010 г. на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья

наметился постепенный рост цен, но это коснулось наиболее качественного предложения с

высокой стадией готовности.

Девелоперы возвращаются к реализации ранее отложенных проектов элитного класса. Также

на рынок постепенно возвращаются иностранные инвесторы.

В целом рынок загородной недвижимости можно охарактеризовать как рынок покупателя:

предложение значительно превышает спрос, уровень цен остается ниже своих докризисных

значений и данная ситуация вряд ли изменится в 2011 г.

3.7.1 Тенденции загородной недвижимости Подмосковья

В течение 2009-2010 годов на рынке загородной недвижимости Подмосковья за последние два

года произошли серьезные изменения, определяемые следующими основными тенденциями:

В несколько раз увеличился сегмент участков без подряда.

Существенная доля объектов, которые вышли на продажу в посткризисный период,

расположены дальше от Москвы, хуже обеспечены коммуникациями и инфраструктурой.

Жилье в новых поселках стоит гораздо дешевле, чем в тех

объектах, строительство которых началось до кризиса: 10 млн. руб. против 30 млн. руб.

соответственно.

По мнению экспертов рынка, новые тенденции на загородном рынке способствуют

созданию ассортимента жилья, ориентированного на разные группы покупателей. А это

является позитивным моментом, несмотря на то, что новые проекты нередко

проигрывают по своим качественным характеристикам поселкам, реализация которых

началась до кризиса.

Загородный рынок Подмосковья зародился как элитный сегмент рынка жилья

Московского региона: его освоение началось с традиционно престижных направлений и

ближнего Подмосковья. По мере развития загородного рынка стало появляться

экономичное коттеджное жилье, однако львиная доля строительства приходилась на

сегмент бизнес-класса. Именно поэтому около 72% коттеджных поселков, реализация

которых началась до кризиса, расположены на традиционно престижных направлениях

и в 30-километровой зоне от МКАД.

Кризис ускорил тенденцию развития экономичного жилья на загородном рынке. В

результате существенно выросло количество организованных поселков с участками без

подряда, а также доля коттеджных поселков, расположенных на менее престижных

направлениях и дальше от Москвы. Следующие два графика наглядно показывают

смещение загородного рынка организованных поселков в сторону менее престижных

шоссе и за 30-й км от МКАД. По данным маркетинговых исследований за IV квартал

2010 г., доля домовладений в новых коттеджных поселках и поселках с участками без

подряда, расположенных на менее престижных направлениях, составляет около 50%, а

за 30-м км от Москвы – более 75%.


70

8 Источник: http://www.knightfrank.ru

9 Источник: http://www.zya.ru/article/article_4948.asp

3.7.2 Характеристика предложения

В 2011 году в Московской области реализуется более 560 проектов коттеджных

поселков, из них порядка 180 проектов находится в активной стадии строительства.

Новое предложение на рынке загородной недвижимости в основном представлено эконом-

классом и поселками, предлагающими и без подряда. Однако в 2010 г. на рынок вышел первый

поселок класса А за последние два года. Доля поселков, предлагающих первичные продажи

готовых домовладений и домовладений на завершающей стадии строительства, значительно

сократилась по сравнению с докризисными показателями. Объем вторичного предложения

растет: владельцы выводят объекты на продажу, чувствуя уверенность в рынке.

Постепенно меняется структура нового предложения – помимо значительного числа поселков

эконом-класса появляются объекты премиум-класса, а доля бизнес-класса значительно

увеличивается. В 2010 г. доля эконом-класса составила 68% от общего числа поселков,

открывших продажи, в 2009 г. этот показатель равнялся 88%. В 2009 г. объем нового

предложения бизнес-класса занимал 12%, премиум-класс отсутствовал. А в 2010 г. суммарное

количество премиум- и бизнес-поселков составило 32%8.

Диаграмма 44. Динамика структуры предложения на рынке загородной недвижимости Подмосковья по классам

Самое большое число поселков реализуется на Новорижском направлении — 120. Далее

следует Дмитровское шоссе — 74 проекта, Ярославское — 60, Калужское — 58, Минское — 30

проектов. На Рублевском направлении предлагается 19 поселков. Меньше всего проектов

реализуется на Боровском шоссе — 29.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

2008 2009 2010

Динамика структуры предложения на рынке

загородной недвижимости Подмосковья по классам

A B C

http://www.knightfrank.ru/

http://www.zya.ru/article/article_4948.asp


71

10

Источник: http://informarket.ru/?news=670

Диаграмма 45. Структура предложения загородной недвижимости Подмосковья по направлениям

Больше всего предложений поселков на расстоянии 31-50 км от МКАД – 24% и 51-80 км – 21%.

Поселки, расположенные на расстоянии до 15 км и от 15 до 30 км занимают одинаковую долю

– по 18%. Менее всего поселков (6%) предлагается на расстоянии далее 100 км от МКАД10.

Диаграмма 46. Структура предложения на рынке загородной недвижимости Подмосковья по удаленности от МКАД

Увеличение доли организованных поселков с участками без подряда связано как с ростом

количества объектов, где предусмотрена только земля без подряда, так и с увеличением числа

загородных поселков со смешанной концепцией (включают коттеджи / участки с подрядом и

участки без подряда). Для сравнения: до кризиса доля коттеджных поселков, где предлагались

участки без подряда, составляла около 12% рынка.

3%

5%

10%

11%

13%

21%

36%

Рублевское

Минское

Калужское

Ярославское

Дмитровское

Новорижское

Другие

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

Структура предложения загородной недвижимости

Подмосковья по направлениям

до 15 км; 18%

15-30 км; 18%

31-50 км; 24%

51-80 км; 21%

81-100 км; 12%

далее 100 км; 6%

Структура предложения на рынке загородной

недвижимости Подмосковья по удаленности от

МКАД

http://informarket.ru/?news=670


72

11

Источник: http://www.irn.ru/articles/26968.html

Диаграмма 47. Структура предложения на рынке загородной недвижимости Подмосковья по концепции поселка

Ухудшение экономических условий, ужесточение условий кредитования и снижение

платежеспособного спроса способствовали пересмотру застройщиками концепций своих

поселков. Поэтому в большинстве новых коттеджных поселков, которые вышли на рынок в

посткризисный период, помимо коттеджей и участков с подрядом предлагаются участки без

подряда, а в поселках, реализация которых началась до кризиса, девелоперам нередко

приходилось отказываться от строительства домов в пользу предложения участков без

подряда. В результате количество организованных поселков с участками без подряда

сравнялось с числом коттеджных поселков, а по количеству домовладений поселки с

участками без подряда даже опередили коттеджные поселки. Доля поселков со смешанной

концепцией также существенно выросла и в конце 2010 г. составила около 44% предложения

загородного жилья11.

По данным экспертов рынка, изменились и качественные характеристики организованных

поселков Подмосковья. Заметно снизилась доля поселков, где вид разрешенного

использования земли – индивидуальное жилищное строительство. Если раньше такие поселки

занимали более половины рынка, то среди новых проектов, поступивших на реализацию в

посткризисный период, доля поселков с землей под ИЖС составляет менее 30% (как в

сегменте коттеджных поселков, так и в сегменте организованных поселков с участками без

подряда). А поселки с видом разрешенного использования земли «под дачное строительство»

занимают почти 70% рынка первичного загородного жилья.

47,3%

87,6%

56,0%

52,7%

12,4%

44,0%

Новые коттеджные поселки

Коттеджные поселки, реализация которых

началась до кризиса

Все поселки

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%


Подмосковья по концепции поселка

Поселки, где предусмотрены только коттеджи/ участки с подрядом

Поселки, где предусмотрены коттеджи/участки с подрядом и участки без подряда

http://www.irn.ru/articles/26968.html


73

12

Источник: http://www.zya.ru/article/article_4959.asp

Диаграмма 48. Структура предложения загородной недвижимости Подмосковья по виду разрешенного использования земли

3.7.3 Характеристика спроса

Спрос сместился в сторону качественных готовых домовладений в поселках с развитой

инфраструктурой. Покупатель стал более избирательным и предъявляет высокие требования к

недвижимости. Бюджеты постепенно увеличиваются, и если ранее в среднем сумма сделки

составляла $1 млн., то сейчас растет покупательский интерес и количество заявок на более

дорогие объекты, и появляются сделки с бюджетом $5 млн. В целом наблюдается

положительная динамика спроса.

Коттеджные поселки, реализация которых началась до кризиса, опережают новые проекты по

размеру домовладений: разница в площади домовсоставляет около 100 кв.м, а в площади

участков – примерно пять соток.

В зимний период (2010-2011 год) наблюдалась положительная динамика роста сделок на

рынке загородной недвижимости. В декабре количество сделок увеличилось в 2 раза в отличие

от осени, а в январе — в 3 раза. В основном покупателей интересовали объекты класса эконом

плюс. Средняя площадь покупаемых домов увеличилась с 90 кв.м. в 2009 году до 140 кв.м. в

конце третьего квартала минувшего года. В начале 2011 года средняя площадь домовладений

составила 160 кв.м.

В течение года наблюдался рост спроса на коттеджи на завершающей стадии строительства.

И в настоящее время весьма ощутим дефицит готовых и практически сданных проектов, спрос

на которые превышает предложение в среднем в 1,5 раза12.


Различия в свойствах загородного жилья, поступившего на рынок до кризиса и в посткризисный

период, неизбежно сказались на разнице в ценах. Средняя стоимость домовладений в

коттеджных поселках, реализация которых началась до кризиса, на сегодняшний день

составляет около 30 млн. руб., а в новых коттеджных поселках – примерно 10 млн. руб. или в

три раза меньше. Помимо различий в свойствах жилья такая разница обусловлена еще и

более высокой степенью готовности поселков, строительство которых началось до кризиса.

В поселках с землей без подряда средняя стоимость участка составляет около 4 млн. руб. Для

28,7%

28,7%

56,6%

36,6%

67,6%

67,2%

39,5%

59,6%

3,7%

4,1%

3,9%

3,8%

Поселки с участками без подряда

Новые коттеджные поселки

Коттеджные поселки, реализация которых

началась до кризиса

Все поселки

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%


Подмосковья по виду разрешенного

использования земли

ИЖС Дачное строительство Другое

http://www.zya.ru/article/article_4959.asp


74

того чтобы сравнить уровень цен в поселках с землей без подряда и коттеджных поселках,

следует к стоимости земли прибавить цену строительства дома. На конец 2010 года средняя

стоимость подряда, составляет 24 150 руб. за метр. Значит, строительство дома, площадь

которого сопоставима с площадью коттеджей в новых поселках, обойдется примерно в 5,4 млн.

руб.

Таким образом, средняя цена за дом с землей в поселках с участками без подряда равна 9,5

млн. руб., т.е. примерно столько же, сколько в новых коттеджных поселках, и в три раза

дешевле, чем в поселках, реализация которых началась до кризиса.

Показатель Коттеджные поселки, реализация которых началась до кризиса

Новые коттеджные

поселки

Поселки с участками без

подряда

средняя площадь дома, кв.м

325,6 223,2 223,2*

средняя стоимость 1 кв.м, руб.

91 120 44 627

средняя стоимость дома, руб.

29 672 183 9 960 909 9 447 289

средняя площадь участка, сот.

20,1 15,8 16,8

средняя стоимость 1 сот., руб.

240 897

средняя стоимость подряда 1 кв.м руб.

24 150

Таблица 17. Средний уровень цен на дома и участки без подряда в организованных загородных поселках Подмосковья

* условная площадь домов на участках без подряда, сопоставимая с площадью коттеджей в новых

коттеджных поселках Источник: Аналитический центр IRN.RU

3.7.5 Прогноз развития рынка загородной недвижимости Подмосковья

На период 2011-2012 года экспертами прогнозируется следующие изменения на рынке

загородной недвижимости Подмосковья:

Развитие рынка, увеличение объема сделок благодаря привлекательным ценам,

которые остаются ниже докризисных значений и растущей уверенности покупателей в

стабилизации рынка. Также на количество сделок положительное влияние окажет

растущая доступность ипотечного кредитования.

Дальнейшее улучшение условий проектного финансирование и повышение

покупательской активности будут стимулировать развитие нового и возобновление

приостановленного девелопмента. Уже в 2010 г. были возобновлены некоторые

проекты, и в 2011 г. подобная тенденция сохранится.

Кроме того ожидается возобновление интереса российских и иностранных девелоперов

к сегменту коттеджного строительства премиум-класса

Эксперты прогнозируют ежемесячное повышение стоимости на готовые и объекты,

находящиеся на стадии готовности более 70%, в среднем на 2-5%.


75

3.8 Основные выводы по маркетинговому исследованию

3.8.1 Рынок жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости РФ

По данным Росстата, в 2010 году в РФ было введено в действие 58,1 млн. кв.м общей

площади жилых домов.

Максимальных темпов роста ввод в действие жилых домов в натуральном выражении достиг в

2007 году (41% по сравнению с предыдущим годом), далее темпы замедлились, в 2009 году

произошло снижение на 7%, в 2010 году снижение замедлилось – до 3% по сравнению с

предыдущим годом.

Динамика цен на первичном рынке жилья в целом соответствует динамике рынка в

натуральном выражении: поступательный рост до 2008 года, когда цена 1 метра составила

52,4 тыс. руб., снижение в 2009 году до 47,7 тыс. руб./кв.м и незначительный рост в 2010 году –

до 48,1 тыс. руб./кв.м. Что касается себестоимости строительства 1 кв.м, на всем протяжении

рассматриваемого периода показатель увеличивался: в 2008 году темпы роста составили 29%,

в 2009 – 13%, в 2010 – 9%.

Среди регионов РФ на рынке жилой недвижимости лидирует ЦФО, с объемом строительства

17,1 млн. кв.м общей площади и 30% рынка. По информации Росстата, в 2010 году в Москве и

Московской области было введено в действие 9,5 млн. кв.м жилья (в том числе 7,7 млн. кв.м –

в Московской области и 1,8 млн. кв.м – в Москве).

По типу зданий в общем объеме жилой недвижимости (по общей площади) преобладают

жилые дома и общежития, однако доля категории снижается – с 62% в 2005 году до 37% - в

2009-м.

За счет средств населения в 2010 году построено 40,3% общей площади жилых помещений. Из

года в год доля категории увеличивается.

В структуре рынка жилой недвижимости РФ по количеству этажей в 2010 году из всего

количества построенных зданий по общей площади, 1-3 этажные дома продолжают занимать 1

место с долей 51,9%, на втором месте – 10-16 этажные (21,3%).

Совокупность основных факторов оказывает положительное влияние на развитие рынка жилой

недвижимости: стабилизация экономической ситуации, восстановление ипотечного

кредитования, государственное регулирование отрасли.

Прогнозируется, что уже начиная с 2011 года будет наблюдаться рост ввода в действие жилья

на 7-9% ежегодно. В результате, в 2015 году будет построено 84,3 млн. кв.м жилья.

В целом можно утверждать, что рынок недвижимости постепенно восстанавливается после

кризиса, о чем свидетельствует рост цен на первичном рынке жилья, происходит

восстановление и развитие рынка ипотеки, наблюдается усиление государственного влияния

на рынок жилой недвижимости.

Рынок жилой недвижимости Московского региона

По информации Росстата, в 2010 году в Москве и Московской области было введено в


76

13

К элитному классу в Московской области эксперты объективно (несмотря на маркетинговую политику и заявления девелоперов) относят только несколько малоэтажных жилых комплексов, возводимых в западном секторе на удаленности не более 20 км от МКАД. Их доля в общем объеме предложения на превышает 0,1%.

действие 9,5 млн. кВ.м жилья (в том числе 7,7 млн. кВ.м – в Московской области и 1,8 млн. кВ.м

– в Москве).

Вопреки прогнозам многих участников рынка, острого дефицита предложения на рынке

новостроек Москвы и Подмосковья не наблюдалось. С начала 2010 года в СМИ

анонсировались проекты, количество которых по сравнению с предыдущим годом увеличилось

в 5 раз. Ежемесячно объявлялось о начале реализации 2-3 новых объектов в Москве и в

среднем около 10-ти проектов в Московской области.

В целом темпы роста ввода в действие жилых домов в Подмосковье существенно опережают

темпы роста строительства жилья в Москве. На протяжении 2006-2010 годов темпы роста

строительства жилья в Москве (в натуральном выражении) составили 65-104%, в Подмосковье

– 91-147%. Темпы роста рынка в стоимостном выражении за рассматриваемый период

колебались в пределах 72-152% (по Москве) и 91-216% по Московской области.

В Москве в 2010 году структура рынка по классу жилья сместилась в сторону объектов бизнес-

класса, достигнув почти 70% о общего объема предложений. На элитное жилье пришлось 13%

предложений, на класс «Комфорт» - 10%, доля самого дешевого жилья не превысила 8%.

Из всех предлагаемых к продаже новостроек в Москве 84% построено по монолитной

технологии, кирпич использован при строительстве только 6% зданий.

По количеству комнат лидируют 3-х комнатные квартиры (37%) и 2-х комнатные (27%). Меньше

всего предложений 4-х комнатных квартир (17%).

Почти половина (48%) предлагаемого жилья продавалась на этапе проведения отделочных

работ в уже смонтированном корпусе (4-я стадия). Еще около 22% предлагаемых объектов

были введены в эксплуатацию (5-я стадия). Каждая пятая новостройка (20%) находилась на

этапе монтажа наземной части (3-я стадия). Всего 10% строящегося жилья было выведено на

продажу на стадии нулевого цикла (2-я стадия).

В Московской области к концу 2010 года в структуре предложения МО по классам13

превалировал комфортный класс – около 62%. Еще треть выведенных на продажу объектов

относилась к эконом-классу. Доля недоступных массовому покупателю жилых комплексов

бизнес-класса не превысила 5%.

Распределение новостроек по типу строительных конструкций смещено в сторону монолитного

домостроения (60%), доля панельной застройки составляет 35%, кирпичные дома составляют

5% предложения.

Структура возводимых в Московской области корпусов по стадиям строительства , в отличие

от столичной, смещена в сторону объектов, находящихся на 3-й и 4-й стадиях – 31% и 35% в

общем объеме соответственно. Доля введенных в эксплуатацию новостроек (5-я стадия)

составила 22%. Показатель объектов на этапе нулевого цикла (2-я стадия) не превышал 12%.

Более 75%, реализуемых на территории Московской области новостроек, сосредоточены в 20-

ти крупных городах. Лидирующие позиции по количеству жилых домов, находящихся в

продаже, сохраняют спутники Москвы - Балашиха (6,9% в общем объеме предложения),

Одинцово (6,1%), Красногорск (5,7%) и Люберцы (5,3%), а также интенсивно застраиваемый в

последние годы Подольск (5,5%).


77

Основными тенденциями на рынке новостроек Москвы и Московской области стали:

активизация государственного регулирования рынка, активизация предложения и спроса на

рынке жилья, вымывание с рынка более дешевых объектов.

По прогнозу, объем выхода на рынок нового жилья в Москве вырастет с 2,3 млн. кв.м в 2011

году, до 3,1 млн. кВ.м – в 2015 году. Другими словами, в течение ближайших 5-ти лет объем

предложения на рынке новостроек Москвы приблизится к уровню 2008 года (3,2 млн. кВ.м).

Темпы роста ввода общей площади жилья в Подмосковье прогнозируются на уровне 5% в год,

рост цен на первичном рынке жилья – на уровне 8% в год, в результате объем рынка в

стоимостном выражении будет увеличиваться на 13% ежегодно.

3.8.2 Конкурентное окружение

В ходе исследования была изучена деятельность 9 девелоперских компаний, активно

занимающихся застройкой Москвы и Московской области. Всеперечисленные участники рынка

занимаются девелоперской деятельностью более 15 лет. Наиболее крупными компаниями

являются Холдинг Capital Group, Crocus Group, ОАО «Межрегиональная Девелоперская

Компания».

Конкуренция на рынке девелопмента усиливается:

количество вновь вышедших на рынок проектов по сравнению с прошлым годом

возросло почти в 5 раз, а 80% замороженных в кризис площадок возобновили сою

работу.

общий ценовой тренд демонстрировал общую положительную направленность.

количество анонсированных проектов увеличилось по сравнению с 2009 годом в 5 раз.

количество жилых корпусов, находящихся в открытой продаже, в Москве увеличился на


3.8.3 Потребительская среда

Потенциальный спрос, измеряемый количеством обращений в риэлтерские компании со

стороны покупателей возводимого жилья, по сравнению с 2009 годом увеличился на 12-15% в

Москве и на 12-15% в Московской области, а количество совершенных сделок (по информации

ряда ведущих агентств) возросло на 25% в Москве и на 38% - в Московской области.

Покупателями на рынке первичной недвижимости московского региона являются как жители

Москвы и Подмосковья, так и приезжие из других регионов, а также иностранцы.

Анализ рынка позволяет определить портрет типичного потребителя квартир в новостройках:

люди в возрасте 25-34 года, имеющие детей в возрасте до 7 лет, и по-видимому, проживающие

вместе со старшим поколением, поскольку в семье больше 4 человек. Большинство из них

готовы приобретать квартиры в домах высокой степени готовности.

Типичный объект, приобретаемый в Москве – 1-комнатная квартира в панельной или

монолитно-кирпичной застройке эконом/комфорт класса площадью 40-50 кв.м. Бюджет покупки

варьируется в диапазоне от 4 до 6 млн. руб. в зависимости от расположения и стадии

готовности объекта. В Московской области покупатели чаще всего останавливали свой выбор

на 1-2-комнатных квартирах площадью 40-50 и 55-70 кв.м. В первом случае бюджет покупки

варьируется от 1,5 до 3,7 млн. руб., во втором – от 2,5 до 4,3 млн. руб.


На протяжении 2010 года в Москве наблюдалась тенденция вымывания с рынка наиболее

доступных по цене объектов. В результате к декабрю средневзвешенная цена предложения


78

единицы площади по сравнению с концом 2009 года возросла на 13,3% и составила 150,1 тыс.

руб. В Московской области, вследствие более интенсивного выхода на рынок новых объектов

на ранней стадии готовности, средневзвешенная цена на конец 2010 года составила 65

тыс.руб./кв.м, увеличившись по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на

6,3%.

По информации на конец февраля, средняя цена за 1 кв.м. в новостройках Подмосковья

составила 63,6 тыс. руб./кв.м, что также на 3% ниже, чем в декабре 2010 года.

3.8.5 Тенденции и прогнозы

Анализ рынка позволяет выделить следующие основные тенденции на рынке жилой

недвижимости:

Постепенное восстановление строительства жилья на фоне восстановления экономики

в целом. В 2010 году объем строительства в натуральном выражении снизился, по

сравнению с предыдущим годом, но снизился незначительно (на 3%) и темпы снижения

замедлились (по сравнению с 2009 годом, когда объем строительства снизился на 9%).

О восстановлении рынка свидетельствует и рост цен на первичном рынке жилья (на

0,8% в 2010 году по сравнению со снижением на 9,2% в 2009-м).

Постоянный рост себестоимости строительства (на 10-30% в год).

Усиление государственного влияния на рынок жилой недвижимости, что является как

положительным (снижение сроков оформления сделок купли-продажи), так и

отрицательным фактором (изменение системы расчета налога на недвижимость).

Восстановление и развитие рынка ипотеки, что влечет за собой развитие, прежде всего,

сегмента жилья эконом-класса.

Основной тенденцией на рынке новостроек Москвы и Подмосковья в 2010 году стало

проявление всех признаков восстановления:

Количество вновь вышедших на рынок проектов по сравнению с прошлым годом

возросло почти в 5 раз, а 80% замороженных в кризис площадок возобновили сою

работу.

На рынок вернулись банки в качестве кредиторов как для девелоперов, так и для

покупателей..

Активность покупателей на рынке заметно возросла.

Объем предложения новостроек в Москве по количеству продаваемых жилых корпусов

хоть и незначительно сократился, однако прогнозируемого дефицита не наблюдалось,

так как количество продаваемых квартир в выбывших корпусах было значительно

меньшим, чем во вновь пришедших на рынок.

Общий ценовой тренд демонстрировал общую положительную направленность.

Активизация государственного регулирования рынка жилой недвижимости:

В середине июня 2010 года были приняты поправки к Федеральному закону от 24 июля

2008г. «О содействии развитию жилищного строительства», которые упрощают перевод

земель из одной категории в другую.

Летом 2010 года был принят закон «О внесении изменений и дополнений в

федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним» и отдельные законодательные акты РФ», призванный упорядочить

ситуацию на рынке новостроек.

В рамках реализации программы «Жилище» в 2011-2015 годах в ноябре Госдума

рассмотрела проект Федерального закона «О внесении изменений в градостроительный


79

кодекс РФ и отдельные законодательный акты РФ в части создания условий для

развития строительства жилья экономического класса.

Активизация предложения на рынке новостроек:

Количество анонсированных проектов увеличилось по сравнению с 2009 годом в 5 раз.

Количество жилых корпусов, находящихся в открытой продаже, в Москве увеличился на


Активизация спроса на рынке жилья:

Потенциальный спрос, измеряемый количеством обращений в риэлтерские компании со

стороны покупателей возводимого жилья, по сравнению с 2009 годом увеличился на 12-

15% в Москве и на 12-15% в Московской области.

Количество совершенных сделок (по информации ряда ведущих агентств) возросло на

25% в Москве и на 38% - в Московской области.

Вымывание с рынка более дешевых объектов, при одновременном повышении цен на объекты

массового спроса (на 14-14,4%).

Анализ рынка позволяет сделать вывод, что предлагаемый проект расположен в

наиболее востребованном сегменте, реализуемая недвижимость предлагается по

конкурентоспособным ценам (на 15-25% ниже среднерыночных цен). Тенденции рынка

свидетельствуют о растущем спросе, что будет способствовать успешной реализации

проекта.


80

4 Инвестиционный анализ.

4.1 Объем и структура инвестиций В рамках рассматриваемого проекта предполагается осуществление инвестиций для

строительства жилого дома и гаражного комплекса, общей площадью 2010 кв.м.

В данном проекте предполагается финансирование за счет кредитных средств.

Объем и направления инвестиций представлены в таблице.

Направления инвестиционных вложений Итого:


Проектно-подготовительные работы 3 917 030р.

СМР и благоустройство территории 52 338 173р.

Расходы на рекламу и реализацию 11 161 776р.

Прочие и непредвиденные 8 565 722р.

Итого: 81 982 701р.

Таблица 18. Объем инвестиций, руб.

Общая сумма инвестиций составляет 81,9 млн. руб., в том числе СМР и благоустройство

территории – 52,3 млн. руб.

Диаграмма 49. Структура затрат инвестиционного периода, %

В структуре инвестиций наибольшая доля принадлежит затратам на строительно-монтажные

работы и благоустройство территории - 64% от общего объема инвестиций. Следующая по

величине статья расходов это расходы на рекламу и реализацию, которые составляют – 17%

от общего объема инвестиций. Также 13% направлены на прочие и непредвиденные расходы и

6% на проектно-подготовительные работы.

Структура затрат инвестиционного

периода, в %

Прочие и

непредвиденны

е

13%

Проектно-

подготовитель

ные работы

6%

Расходы на

рекламу и

реализацию

17%

СМР и

благоустройст

во территории

64%


81

4.2 Календарный инвестиционный план Инвестиции будут осуществляться на протяжении 1-15 месяца с момента начала реализации

проекта.

Диаграмма 50. Динамика инвестиционных вложений, руб. в месяц

37% инвестиций приходится на первые 2 месяца реализации проекта, поскольку на этот

период приходятся наибольшие затраты по строительно-монтажным работам, а также только в

период первых двух месяцев осуществляются все затраты по статьям организационных затрат,

приобретению земли, и проектно-подготовительных работ. Остальные затраты на реализацию

проект разнесены равными долями на следующие 13 месяцев реализации проекта.

Инвестиционные вложения, руб. в мес.

18 9

08 4

45р.

3 5

39 6

75р.

3 5

39 6

75р.

3 5

39 6

75р.

3 5

39 6

75р.

6 9

32 5

66р.

8 5

24 7

89р.

8 5

24 7

89р.

1 7

73 1

92р.

1 7

73 1

92р.

7 0

56 1

85р.

3 8

06 1

85р.

3 4

45 3

05р.

3 5

39 6

75р.

3 5

39 6

75р.

80 209 509р.81 982 701р.

78 436 317р.

69 911 528р.

61 386 739р.

54 454 174р.50 914 498р.

47 374 823р.43 835 148р.

25 964 631р.29 770 816р.

33 216 121р.36 755 797р.

40 295 472р.

0р.

10 000 000р.

20 000 000р.

30 000 000р.

40 000 000р.

50 000 000р.

60 000 000р.

70 000 000р.

80 000 000р.

90 000 000р.

1 мес. 2 мес. 3 мес. 4 мес. 5 мес. 6 мес. 7 мес. 8 мес. 9 мес. 10

мес.

11

мес.

12

мес.

13

мес.

14

мес.

15

мес.

Инвестиционные средства Инвестиции накопительным итогом

Направления инвестиционных вложений 1 мес. 2 мес. 3 мес. 4 мес. 5 мес. 6 мес. 7 мес. 8 мес.

Приобретение земельного участка 6 000 000р. Проектно-подготовительные работы 667 030р. 3 250 000р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

СМР и благоустройство территории 11 048 484р. 2 327 214р. 2 327 214р. 2 327 214р. 2 327 214р. 2 327 214р. 2 327 214р. 2 327 214р.

Расходы на рекламу и реализацию 534 029р. 820 070р. 820 070р. 459 189р. 553 559р. 553 559р. 553 559р. 553 559р.

Прочие и непредвиденные 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р.

Итого: 18 908 445р. 7 056 185р. 3 806 185р. 3 445 305р. 3 539 675р. 3 539 675р. 3 539 675р. 3 539 675р.

Таблица 19. Календарный инвестиционный план (руб.)

Направления инвестиционных вложений 9 мес. 10 мес. 11 мес. 12 мес. 13 мес. 14 мес. 15 мес. Итого:

Приобретение земельного участка 6 000 000р. Проектно-подготовительные работы 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 3 917 030р. СМР и благоустройство территории 2 327 214р. 2 327 214р. 5 720 104р. 7 312 328р. 7 312 328р. 0р. 0р. 52 338 173р. Расходы на рекламу и реализацию 553 559р. 553 559р. 553 559р. 553 559р. 553 559р. 1 773 192р. 1 773 192р. 11 161 776р.

Прочие и непредвиденные 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 0р. 0р. 8 565 722р.

Итого: 3 539 675р. 3 539 675р. 6 932 566р. 8 524 789р. 8 524 789р. 1 773 192р. 1 773 192р. 81 982 701р.

Продолжение таблицы


83

Направления

инвестиционных

вложений 1 мес. 2 мес. 3 мес. 4 мес. 5 мес. 6 мес. 7 мес. 8 мес. 9 мес. 10 мес. 11 мес. 12 мес. 13 мес. 14 мес. 15 мес. Итого:

Организационные затраты 1 мес,

Приобретение земельного

участка 1 мес..

Проектно-

подготовительные работы 2 мес.

СМР и благоустройство

территории 13 мес.

Расходы на рекламу и

реализацию 15 мес.

Прочие и непредвиденные 13 мес.

Таблица 20. Календарные план работ по проекту (мес.)

Как видно из Таблицы №4, в первый месяц реализации проекта, расходы будут происходить по всем статьям затрат. Организационные

затраты, приобретение земельного участка и проектно подготовительные затраты приходятся на первые два месяца реализации

проекта. Затраты на СМР и благоустройство территории, а также прочие и непредвиденные расходы будут происходить в течении 13

месяцев реализации проекта. А расходы на рекламу и реализацию приходятся на все 15 месяцев реализации проекта.

5 Финансовый план

5.1 План доходов В рамках рассматриваемого проекта предполагается получение доходов от реализации

квартир и гаражей строительного объекта. План доходов формировался на основании

ассортимента недвижимости и ее стоимости за 1 квадратный метр.

Наименование Количество,

кв.м

Квартиры, 1 этаж 519

Квартиры, 2 этаж 504

Квартиры, пентхаус 463

Гаражи 525

Итого 2 010

Таблица 21. Расчет объема продаж в кв. м

Предполагается, что объем продаж недвижимости будет меняться в зависимости от стадии

строительства. Поскольку в процессе строительства происходит рост стоимости квадратного

метра недвижимости, а также изменение спроса.

Стоимость объектов недвижимости, руб./кв.м

Наименование услуг 0 стадия 1 стадия 2 стадия 3 стадия

Квартиры, 1 этаж 40000,0 45000,0 50000,0 55000,0

Квартиры, 2 этаж 50000,0 50000,0 55000,0 60000,0

Квартиры, пентхаус 75000,0 80000,0 85000,0 90000,0

Гаражи 11320,8 12000,0 12720,0 13483,2

Таблица 22. Стоимость объектов недвижимости, руб./кв.м

Среди всех видов недвижимости наибольшая стоимость приходится на Квартиры «Пентхаус»

на 3 стадии строительства дома – 90 000 руб./кв.м.

Предполагается постепенный выход на запланированный объем продаж. Продажа

недвижимости предполагается с 0 стадии строительства объекта. А наибольший объем продаж

недвижимости планируется получить на 2 стадии строительства дома.

Список

оказываемых

услуг

Объем

продаж

всего,

кв.м

1

мес.

2

мес.

3

мес.

4

мес.

5

мес.

6

мес.

7

мес.

8

мес.

9

мес.

10

мес.

11

мес.

12

мес.

13

мес.

14

мес.

15

мес.

16

мес.

17

мес.

0-я стадия 40 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

1-я стадия 301 0% 33% 33% 33% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

2-я стадия 1 005 0% 0% 0% 0% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 0% 0% 0% 0%

3-я стадия 663 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 50% 50% 0% 0%

Таблица 23. Прогноз выхода на запланированный объем

Как видно из приведенной ниже таблицы и диаграммы, денежные средства от продаж начинают поступать с 1-ого месяца реализации проекта

– 1,7 млн. руб. Со второго по 4 месяц реализации проекта, объем продаж будет придерживаться отметки 4,5 млн. рублей. С 5-ого по 13-ый

месяц ежемесячный объем продаж составить 5,43 млн.руб. и максимальный показатель продаж будет достигнут к 14 – 15 месяцу реализации

проекта, и составит 17,73 млн. руб. ежемесячно.

Таким образом, по истечении 15 месяцев, вся построенная недвижимость будет реализована.


86

Объем

продаж на

0-й стадии,

кв.м

1

мес.

2

мес.

3

мес.

4

мес.

5

мес.

6

мес.

7

мес.

8

мес.

9

мес.

10

мес.

11

мес.

12

мес.

13

мес.

14

мес.

15

мес.

16

мес.

17

мес.

18

мес. Итого:

Квартиры, 1

этаж 10,37 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10,37

Квартиры, 2

этаж 10,07 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10,07

Квартиры,

пентхаус 9,26 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9,26

Гаражи 10,49 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10,49

Итого 40,19 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 40,19

Таблица 24. План продаж (кв.м)

Объем

продаж на

1-й стадии,

кв.м

1

мес.

2

мес.

3

мес.

4

мес.

5

мес.

6

мес.

7

мес.

8

мес.

9

мес.

10

мес.

11

мес.

12

мес.

13

мес.

14

мес.

15

мес.

16

мес.

17

мес.

18

мес. Итого:

Квартиры, 1

этаж 0,00 25,93 25,93 25,93 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 78

Квартиры, 2

этаж 0,00 25,18 25,18 25,18 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 76

Квартиры,

пентхаус 0,00 23,14 23,14 23,14 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 69

Гаражи 0,00 26,24 26,24 26,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 79

Итого 0,00 100,49 100,49 100,49 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 301,46



87

бъем

продаж на

2-й стадии,

кв.м

1

мес.

2

мес.

3

мес.

4

мес.

5

мес.

6

мес.

7

мес.

8

мес.

9

мес.

10

мес.

11

мес.

12

мес.

13

мес.

14

мес.

15

мес.

16

мес.

17

мес.

18

мес. Итого:

Квартиры, 1

этаж 0,00 0,00 0,00 0,00 28,81 28,81 28,81 28,81 28,81 28,81 28,81 28,81 28,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 259

Квартиры, 2

этаж 0,00 0,00 0,00 0,00 27,98 27,98 27,98 27,98 27,98 27,98 27,98 27,98 27,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 252

Квартиры,

пентхаус 0,00 0,00 0,00 0,00 25,71 25,71 25,71 25,71 25,71 25,71 25,71 25,71 25,71 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 231

Гаражи 0,00 0,00 0,00 0,00 29,15 29,15 29,15 29,15 29,15 29,15 29,15 29,15 29,15 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 262

Итого 0,00 0,00 0,00 0,00 111,65 111,65 111,65 111,65 111,65 111,65 111,65 111,65 111,65 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1004,87


Объем

продаж на 3-й

стадии, кв.м

1

мес.

2

мес.

3

мес.

4

мес.

5

мес.

6

мес.

7

мес.

8

мес.

9

мес.

10

мес.

11

мес.

12

мес.

13

мес.

14

мес.

15

мес.

16

мес.

17

мес.

18

мес. Итого:

Квартиры, 1

этаж 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 85,569 85,569 0 0 0 171

Квартиры, 2

этаж 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 83,094 83,094 0 0 0 166

Квартиры,

пентхаус 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 76,362 76,362 0 0 0 153

Гаражи 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 86,582 86,582 0 0 0 173

Итого 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 331,61 331,61 0 0 0 663,21



88

Объем

продаж

всего, кв.м

1

мес.

2

мес.

3

мес.

4

мес.

5

мес.

6

мес.

7

мес.

8

мес.

9

мес.

10

мес.

11

мес.

12

мес.

13

мес.

14

мес.

15

мес.

16

мес.

17

мес.

18

мес. Итого:

Квартиры, 1

этаж 10,37 25,93 25,93 25,93 28,81 28,81 28,81 28,81 28,81 28,81 28,81 28,81 28,81 85,57 85,57 0,00 0,00 0,00 518,60

Квартиры, 2

этаж 10,07 25,18 25,18 25,18 27,98 27,98 27,98 27,98 27,98 27,98 27,98 27,98 27,98 83,09 83,09 0,00 0,00 0,00 503,60

Квартиры,

пентхаус 9,26 23,14 23,14 23,14 25,71 25,71 25,71 25,71 25,71 25,71 25,71 25,71 25,71 76,36 76,36 0,00 0,00 0,00 462,80

Гаражи 10,49 26,24 26,24 26,24 29,15 29,15 29,15 29,15 29,15 29,15 29,15 29,15 29,15 86,58 86,58 0,00 0,00 0,00 524,74

Итого 40,19 100,49 100,49 100,49 111,65 111,65 111,65 111,65 111,65 111,65 111,65 111,65 111,65 331,61 331,61 0,00 0,00 0,00 2009,74


Поступление денежных

средств от продаж 1 мес. 2 мес. 3 мес. 4 мес. 5 мес. 6 мес. 7 мес. 8 мес. 9 мес.

Квартиры, 1 этаж 414 880р. 1166850р 1166850. 1166850р. 1440556р. 1440556р. 1440556р. 1440556р. 1440556р.

Квартиры, 2 этаж 503 600р. 1259000. 1259000р 1259000р. 1538778р. 1538778р. 1538778р. 1538778р. 1538778р.

Квартиры, пентхаус 694 200р. 1851200р 1851200. 1851200р. 2185444р. 2185444р. 2185444р. 2185444р. 2185444р.

Гаражи 118 809р. 314844р. 314844р. 314844р. 370816р. 370816р. 370816р. 370816р. 370816р.

Итого 1731489р. 4591894р 4591894р 4591894р 5535594р. 5535594р. 5535594р. 5535594р. 5535594р.

Таблица 29. План продаж (руб.)


89

Поступление

денежных средств

от продаж 10 мес. 11 мес. 12 мес. 13 мес. 14 мес. 15 мес. 16 мес. 17 мес. 18 мес. Итого:

Квартиры, 1 этаж 1440556р. 1440556р. 1440556р. 1440556р. 4706295р. 4706295р. 0р. 0р. 0р. 26 293 020р.

Квартиры, 2 этаж 1538778р. 1538778р. 1538778р. 1538778р. 4985640р. 4985640р. 0р. 0р. 0р. 28 100 880р.

Квартиры,

пентхаус 2185444р. 2185444р. 2185444р. 2185444р. 6872580р. 6872580р. 0р. 0р. 0р. 39 661 960р.

Гаражи 370816р. 370816р. 370816р. 370816р. 1167404р. 1167404р. 0р. 0р. 0р. 6 735 495р.

Итого 5535594р. 5535594р. 5535594р. 5535594р. 17731919р. 17731919р. 0р. 0р. 0р. 100 791 355р.



90

Диаграмма 51. Прогноз поступления денежных средств от продаж

Прогноз доходов, руб. в мес.

0р.

2 000 000р.

4 000 000р.

6 000 000р.

8 000 000р.

10 000 000р.

12 000 000р.

14 000 000р.

16 000 000р.

18 000 000р.

20 000 000р.

1 м

ес.

2 м

ес.

3 м

ес.

4 м

ес.

5 м

ес.

6 м

ес.

7 м

ес.

8 м

ес.

9 м

ес.

10 м

ес.

11 м

ес.

12 м

ес.

13 м

ес.

14 м

ес.

15 м

ес.

16 м

ес.

17 м

ес.

18 м

ес.


91

5.2 План расходов Расходы по проекту формируются исходя из бюджета постоянных и переменных

расходов.

Параметр Значение

Общая площадь (без гаража), кв.м 1483,87

Гараж, кв.м 360,88

Площадь подвала, кв.м 163,86

Площадь застройки, кв.м 624,00

Строительный объем, куб.м 7640,00

Максимальная высота, м 11,12

Размер участка, кв.м (53,22*26,50 м) 1410,33

Размер приобретаемого земельного участка, соток 25,00

Стоимость приобретения земельного участка,

руб./сотку 240000,00

Таблица 30. Параметры расходной части

Расходы на благоустройство территории представлены в таблице №15

Параметр Цена за ед.

изм., руб.

Количество,

ед. изм.

Стоимость,

руб.

Эскизный проект, руб./кв.м 35р. 786 27 522р.

Подготовка участка, руб./кв.м 100р. 786 78 633р.

Устройство цветников, руб./кв.м

(30% от площади благоустройства) 1 450р. 236 342 054р.

Устройство газонов, руб./кв.м (50%

от площади благоустройства) 250р. 393 98 291р.

Мощение стандартное тротуарной

плиткой, руб./кв.м, 20% от площади

благоустройства) 650р. 157 102 223р.

Озеленение (посадка деревьев,

включая посадочный материал),

руб./кв.м 450р. 786 353 849р.

Освещение 270р. 786 212 309р.

Оборудование детской площадки 1

игровой комплекс + 10 игровых

объектов), включая монтаж 338 000р. 1 338 000р.

Ограждения (забор кирпичный),

руб./п.м. 6 900р. 160 1 100 826р.

Прочие и непредвиденные (20%) 530 741р.

Итого 3 184 447р.

Таблица 31. Расходы на благоустройство территории

Таким образом, на благоустройство территории требуется 3 184 447 рублей.


92

На проведение внешних коммуникаций предполагается направить 3 250 тыс. руб., из

которых основная часть (750 тыс. руб.) будет направлена на проведение электросетей.

Параметр

Стоимость в расчете на 1 сотку,

руб.

Стоимость в расчете на участок, руб.

Подведение внешних сетей 25 000,00р. 625 000,00р.

Стоимость прокладки хозяйственно-бытовой канализации 20 000,00р. 500 000,00р.

Подведение электричества 30 000,00р. 750 000,00р.

Подведение водопровода 10 000,00р. 250 000,00р.

Подведение газопровода с подачей газа низкого давления 20 000,00р. 500 000,00р.

Ливневая канализация 20 000,00р. 500 000,00р.

Дренажная сеть 5 000,00р. 125 000,00р.

Итого 3 250 000,00р. Таблица 32. Стоимость проведения внешних коммуникаций

На проведение внутридомовых коммуникаций будет направлено 46 266 тыс. руб., из

которых наибольшая сумма – 4,1 млн. руб. или 40% стоимости внутридомовых

коммуникаций приходится на отопление.

Параметр Стоимость

строительства, руб.

Отопление 4 164 002р.

Водоснабжение, канализация 3 238 668р.

Электрика 2 776 001р.

Всего: 10 178 671р.

Таблица 33. Стоимость проведения внутридомовых коммуникаций


93

План расходов, руб. 1 мес. 2 мес. 3 мес. 4 мес. 5 мес. 6 мес. 7 мес. 8 мес.

Организационные расходы 1 500 000р.


Проектирование 306 150р.

Получение исходно-разрешительной документации 360 880р.

Подведение внешних коммуникаций 3 250 000р.

СМР 10 826 404р. 2 105 134р. 2 105 134р. 2 105 134р. 2 105 134р. 2 105 134р. 2 105 134р. 2 105 134р.

Проведение внутридомовых коммуникаций

Содержание службы технического заказчика 138 800р. 138 800р. 138 800р. 138 800р. 138 800р. 138 800р. 138 800р. 138 800р.

Эксплуатационные расходы по строительству 83 280р. 83 280р. 83 280р. 83 280р. 83 280р. 83 280р. 83 280р. 83 280р.

Благоустройство территории

Прочие и непредвиденные (20%) 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р.

Расходы на маркетинг и рекламу 360 880р. 360 880р. 360 880р.

Вознаграждение за продажи, 10% 173 149р. 459 189р. 459 189р. 459 189р. 553 559р. 553 559р. 553 559р. 553 559р.

Итого: 20 408 445р. 7 056 185р. 3 806 185р. 3 445 305р. 3 539 675р. 3 539 675р. 3 539 675р. 3 539 675р.

Таблица 34. План расходов


94

План расходов, руб. 9 мес. 10 мес. 11 мес. 12 мес. 13 мес. 14 мес. 15 мес. Итого:

Организационные расходы 1 500 000р. Приобретение земельного участка 6 000 000р.

Проектирование 306 150р. Получение исходно-разрешительной документации 360 880р. Подведение внешних коммуникаций 3 250 000р.

СМР 2 105 134р. 2 105 134р. 2 105 134р. 2 105 134р. 2 105 134р. 36 088 014р. Проведение внутридомовых комуникаций 3 392 890р. 3 392 890р. 3 392 890р. 10 178 671р. Содержание службы технического заказчика 138 800р. 138 800р. 138 800р. 138 800р. 138 800р. 1 804 401р. Эксплуатационные расходы по строительству 83 280р. 83 280р. 83 280р. 83 280р. 83 280р. 1 082 640р.

Благоустройство территории 1 592 224р. 1 592 224р. 3 184 447р. Прочие и непредвиденные (20%) 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 8 565 722р. Расходы на маркетинг и рекламу

1 082 640р. Вознаграждение за продажи, 10% 553 559р. 553 559р. 553 559р. 553 559р. 553 559р. 1 773 192р. 1 773 192р. 10 079 135р.

Итого: 3 539 675р. 3 539 675р. 6 932 566р. 8 524 789р. 8 524 789р. 1 773 192р. 1 773 192р. 83 482 701р.



95

Диаграмма 52. Прогноз операционных расходов, руб. в месяц

Прогноз расходов, руб. в мес.

0р.

2 000 000р.

4 000 000р.

6 000 000р.

8 000 000р.

10 000 000р.

12 000 000р.

14 000 000р.

16 000 000р.

18 000 000р.

20 000 000р.

22 000 000р.

1 м

ес.

2 м

ес.

3 м

ес.

4 м

ес.

5 м

ес.

6 м

ес.

7 м

ес.

8 м

ес.

9 м

ес.

10

ме

с.

11

ме

с.

12

ме

с.

13

ме

с.

14

ме

с.

15

ме

с.

16

ме

с.

17

ме

с.

18

ме

с.


96

Диаграмма 53. Структура расходов от операционной деятельности, руб.

Структура расходов за весь период, руб.

10 178 671р.

1 804 401р.1 082 640р.

3 184 447р.

306 150р.

360 880р.3 250 000р.

36 088 014р.

8 565 722р.

0р.

20 000 000р.

40 000 000р.

Проект

ирование

Получение и

сходно-

разр

еш

ите

льной

доку

мента

ции

Подведение в

неш

них

ком

муника

ций С

МР

Проведение

внутр

идом

овы

х

ком

уника

ций

Содерж

ание с

луж

бы

техническо

го

зака

зчика

Экс

плуата

ционны

е

расходы

по

стр

оите

льств

у

Благо

устр

ойств

о

террито

рии

Прочие и

непредвиденны

е

(20%

)


97

В структуре расходов преобладают СМР (53%), а также расходы на вознаграждение за

продажи (15%) и прочие и непредвиденные расходы (13%).

Диаграмма 54. Структура расходов операционной деятельности

5.3 Расчет налоговых выплат Налоговые выплаты рассчитывались на основании налоговых ставок, базы расчетов и

периодичности уплаты в бюджет.

Налоговые ставки: % База для уплаты Частота начисления

Ставка отчислений от ФЗП 34% ФОТ ежемесячно

Ставка налога на имущество 2,2% Имущество на балансе 1 раз в квартал

Ставка налога на землю 0,3%

Кадастровая стоимость

земельного участка 1 раз в квартал

Ставка НДС 18%

Облагаемая НДС

выручка ежемесячно

Ставка НДС на жилую

недвижимость 0%

Облагаемая НДС

выручка ежемесячно

Ставка налога на прибыль,%

в мес. 20% Прибыль ежемесячно

Таблица 35. Исходные данные для расчета налоговых платежей

Ставки налогов и налогооблагаемая база определяет структуру налоговых выплат.

Структура расходов, %

0%

1%

5%

53%

3%

2%

5%

13%

2%

15%

Проектирование

Получение исходно-

разрешительной документации

Подведение внешних

коммуникаций

СМР

Содержание службы технического

заказчика

Эксплуатационные расходы по

строительству

Благоустройство территории

Прочие и непредвиденные (20%)

Расходы на маркетинг и рекламу

Вознаграждение за продажи, 10%


98

Диаграмма 55. Структура налоговых выплат

Налоговые выплаты составляют: налог на прибыль (97%) и налог на имущество (3%).

Диаграмма 56. Динамика доли налогов в выручке

Доля налогов приходится на 14 и 15 месяц реализации проекта. Таким образом, на 14

месяц приходится 1% налоговых выплат и на 15 месяц приходится 46% налоговых

выплат.

Налоговые выплаты производятся неравномерно. Основная налоговая нагрузка

приходится на 15-й месяц, когда оплачивается налог на прибыль. Общая сумма

налоговых выплат за период составит 8 466 тыс. руб.

Структура налоговых выплат, %

Налог на

иммущество

3%

Налог на

прибыль

97%

Динамика доли налогов в выручке, %

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%1%

46%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

1 м

ес.

2 м

ес.

3 м

ес.

4 м

ес.

5 м

ес.

6 м

ес.

7 м

ес.

8 м

ес.

9 м

ес.

10 м

ес.

11 м

ес.

12 м

ес.

13 м

ес.

14 м

ес.

15 м

ес.

16 м

ес.

17 м

ес.

18 м

ес.


99

Налоги 1 мес. 2 мес. 3 мес. 4 мес. 5 мес. 6 мес. 7 мес. 8 мес. 9 мес.

Налог на имущество 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

НДС 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Налог на землю 4 500р. 4 500р.

Налог на прибыль 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Итого: 0р. 0р. 0р. 4 500р. 0р. 0р. 4 500р. 0р. 0р.

Таблица 36. Расчет налоговых выплат

Налоги 10 мес. 11 мес. 12 мес. 13 мес. 14 мес. 15 мес. Итого:

Налог на имущество 0р. 0р. 0р. 0р. 118 838р. 118 838р. 237 677р.

НДС 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Налог на землю 4 500р. 4 500р. 18 000р.

Налог на прибыль 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 8 211 087р. 8 211 087р.

Итого: 4 500р. 0р. 0р. 4 500р. 118 838р. 8 329 925р. 8 466 764р.



100

5.4 Отчет о движении денежных средств Потоки денежных средств формируются за счет потоков операционной деятельности,

инвестиционной и финансовой деятельности.

5.4.1 Денежные потоки от операционной деятельности

Денежный поток от основной деятельности становится положительным в 14-м месяце,

достигнув уровня 8 731 тыс. руб. За рассматриваемый период накопленный поток

денежных средств от операционной деятельности составит 16 359,9 тыс. руб.


101

Основная деятельность 1 мес. 2 мес. 3 мес. 4 мес. 5 мес. 6 мес. 7 мес. 8 мес.

Поступления от основной деятельности 1 731 489р. 4 591 894р. 4 591 894р. 4 591 894р. 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р.

Квартиры, 1 этаж 414 880р. 1 166 850р. 1 166 850р. 1 166 850р. 1 440 556р. 1 440 556р. 1 440 556р. 1 440 556р.

Квартиры, 2 этаж 503 600р. 1 259 000р. 1 259 000р. 1 259 000р. 1 538 778р. 1 538 778р. 1 538 778р. 1 538 778р.

Квартиры, пентхаус 694 200р. 1 851 200р. 1 851 200р. 1 851 200р. 2 185 444р. 2 185 444р. 2 185 444р. 2 185 444р.

Гаражи 118 809р. 314 844р. 314 844р. 314 844р. 370 816р. 370 816р. 370 816р. 370 816р.

Выбытия от текущей деятельности 12 908 445р. 7 056 185р. 3 806 185р. 3 445 305р. 3 539 675р. 3 539 675р. 3 539 675р. 3 539 675р.

Проектирование 306 150р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Получение исходно-разрешительной документации 360 880р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Подведение внешних коммуникаций 0р. 3 250 000р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

СМР 10 826 404р. 2 105 134р. 2 105 134р. 2 105 134р. 2 105 134р. 2 105 134р. 2 105 134р. 2 105 134р.

Проведение внутридомовых коммуникаций 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Содержание службы технического заказчика 138 800р. 138 800р. 138 800р. 138 800р. 138 800р. 138 800р. 138 800р. 138 800р.

Эксплуатационные расходы по строительству 83 280р. 83 280р. 83 280р. 83 280р. 83 280р. 83 280р. 83 280р. 83 280р.

Благоустройство территории 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Прочие и непредвиденные (20%) 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р.

Расходы на маркетинг и рекламу 360 880р. 360 880р. 360 880р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Вознаграждение за продажи, 10% 173 149р. 459 189р. 459 189р. 459 189р. 553 559р. 553 559р. 553 559р. 553 559р.

Налоги: 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Налог на иммущество 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

НДС 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Налог на прибыль 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Сальдо от основной деятельности -11 176 956р. -2 464 291р. 785 709р. 1 146 589р. 1 995 919р. 1 995 919р. 1 995 919р. 1 995 919р.

Сальдо накопленным итогом -11 176 956р. -13 641 248р. -12 855 539р. -11 708 950р. -9 713 032р. -7 717 113р. -5 721 194р. -3 725 276р.

Таблица 37. Денежные потоки от операционной деятельности


102

Основная деятельность 9 мес. 10 мес. 11 мес. 12 мес. 13 мес. 14 мес. 15 мес. Итого:

Поступления от основной деятельности 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р. 17 731 919р. 17 731 919р. 100 791 355р.

Квартиры, 1 этаж 1 440 556р. 1 440 556р. 1 440 556р. 1 440 556р. 1 440 556р. 4 706 295р. 4 706 295р. 26 293 020р.

Квартиры, 2 этаж 1 538 778р. 1 538 778р. 1 538 778р. 1 538 778р. 1 538 778р. 4 985 640р. 4 985 640р. 28 100 880р.

Квартиры, пентхаус 2 185 444р. 2 185 444р. 2 185 444р. 2 185 444р. 2 185 444р. 6 872 580р. 6 872 580р. 39 661 960р.

Гаражи 370 816р. 370 816р. 370 816р. 370 816р. 370 816р. 1 167 404р. 1 167 404р. 6 735 495р.

Выбытия от текущей деятельности 3 539 675р. 3 539 675р. 6 932 566р. 8 524 789р. 8 524 789р. 1 892 030р. 10 103 117р. 84 431 465р.

Организационные затраты

Проектирование 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 306 150р.

Получение исходно-разрешительной документации 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 360 880р.

Подведение внешних коммуникаций 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 3 250 000р.

СМР 2 105 134р. 2 105 134р. 2 105 134р. 2 105 134р. 2 105 134р. 0р. 0р. 36 088 014р.

Проведение внутридомовых коммуникаций 0р. 0р. 3 392 890р. 3 392 890р. 3 392 890р. 0р. 0р. 10 178 671р.

Содержание службы технического заказчика 138 800р. 138 800р. 138 800р. 138 800р. 138 800р. 0р. 0р. 1 804 401р.

Эксплуатационные расходы по строительству 83 280р. 83 280р. 83 280р. 83 280р. 83 280р. 0р. 0р. 1 082 640р.

Благоустройство территории 0р. 0р. 0р. 1 592 224р. 1 592 224р. 0р. 0р. 3 184 447р.

Прочие и непредвиденные (20%) 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 658 902р. 0р. 0р. 8 565 722р.

Расходы на маркетинг и рекламу 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 1 082 640р.

Вознаграждение за продажи, 10% 553 559р. 553 559р. 553 559р. 553 559р. 553 559р. 1 773 192р. 1 773 192р. 10 079 135р.

Налоги: 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 118 838р. 8 329 925р. 8 448 764р.

Налог на иммущество 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 118 838р. 118 838р. 237 677р.

НДС 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Налог на прибыль 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 8 211 087р. 8 211 087р.

Сальдо от основной деятельности 1 995 919р. 1 995 919р. -1 396 972р. -2 989 195р. -2 989 195р. 15 839 889р. 7 628 801р. 16 359 890р.

Сальдо накопленным итогом -1 729 357р. 266 562р. -1 130 410р. -4 119 605р. -7 108 800р. 8 731 089р. 16 359 890р.



103

5.4.2 Инвестиционная деятельность

Инвестиционная деятельность 1 мес. 2 мес. 3 мес. 4 мес. 5 мес. 6 мес. 7 мес. 8 мес. 9 мес. 10 мес.

Поступления от инвестиционной

деятельности 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Вложения инвестора (учредителя) 0р. 0р.

Выбытия от инвестиционной деятельности 6 000 000р. 0р. 294 677р. 901 073р. 1 750 403р. 1 750 403р. 1 750 403р. 1 750 403р. 1 750 403р. 1 750 403р.


Проектно-подготовительные работы

СМР и благоустройство территории

Расходы на рекламу и реализацию

Прочие и непредвиденные

Возврат инвестиций 0р. 0р. 294 677р. 901 073р. 1 750 403р. 1 750 403р. 1 750 403р. 1 750 403р. 1 750 403р. 1 750 403р.

Итого по инвестиционной деятельности -6 000 000р. 0р. -294 677р. -901 073р. -1 750 403р. -1 750 403р. -1 750 403р. -1 750 403р. -1 750 403р. -1 750 403р.

Таблица 38. Денежные потоки от инвестиционной деятельности


104

Инвестиционная

деятельность 11 мес. 12 мес. 13 мес. 14 мес. 15 мес. Итого:

Поступления от инвестиционной

деятельности 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Вложения инвестора (учредителя)

Выбытия от инвестиционной

деятельности 0р. 0р. 0р. 5 773 749р. -2 437 338р. -6 000 000р.

Приобретение земельного участка -6 000 000р.

Проектно-подготовительные работы 0р.

СМР и благоустройство территории 0р.

Расходы на рекламу и реализацию 0р.

Прочие и непредвиденные 0р.

Возврат инвестиций 0р. 0р. 0р. 5 773 749р. -2 437 338р. 15 034 580р.

Итого по инвестиционной деятельности 0р. 0р. 0р. -5 773 749р. 2 437 338р.



105

5.4.3 Денежный поток от проекта

ФИНАНСОВАЯ

ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ 1 мес. 2 мес. 3 мес. 4 мес. 5 мес. 6 мес. 7 мес. 8 мес. 9 мес. 10 мес.

Поступления 17 176 956р. 2 464 291р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Полученный кредит 17 176 956р. 2 464 291р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Выбытия 0р. 0р. 491 031р. 245 516р. 245 516р. 245 516р. 245 516р. 245 516р. 245 516р. 245 516р.

Возврат тела кредита 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Возврат процентов по кредиту 491 031р. 245 516р. 245 516р. 245 516р. 245 516р. 245 516р. 245 516р. 245 516р.

Итого по финансовой

деятельности 17 176 956р. 2 464 291р. -491 031р. -245 516р. -245 516р. -245 516р. -245 516р. -245 516р. -245 516р. -245 516р.

Остаток ДС на начало периода 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Итого поступлений 18 908 445р. 7 056 185р. 4 591 894р. 4 591 894р. 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р.

Итого выбытий 18 908 445р. 7 056 185р. 4 591 894р. 4 591 894р. 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р.

ДС за период 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Остаток ДС на конец периода 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Денежный поток от проекта 0р. 0р. 294 677р. 901 073р. 1 750 403р. 1 750 403р. 1 750 403р. 1 750 403р. 1 750 403р. 1 750 403р.

Денежный поток от проекта

накопительным итогом 0р. 0р. 294 677р. 1 195 750р. 2 946 153р. 4 696 557р. 6 446 960р. 8 197 363р. 9 947 766р. 11 698 169р.

Таблица 39. Денежный поток по проекту


106

ФИНАНСОВАЯ

ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ 11 мес. 12 мес. 13 мес. 14 мес. 15 мес. 16 мес. 17 мес. 18 мес. Итого:

Поступления 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 19 641 248р.

Полученный кредит 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 19 641 248р.

Выбытия 245 516р. 245 516р. 245 516р. 10 066 139р. 10 066 139р. 0р. 0р. 0р. 23 078 466р.

Возврат тела кредита 0р. 0р. 0р. 9 820 624р. 9 820 624р. 0р. 0р. 0р. 19 641 248р.

Возврат процентов по

кредиту 245 516р. 245 516р. 245 516р. 245 516р. 245 516р. 0р. 0р. 0р. 3 437 218р.

Итого по финансовой

деятельности -245 516р. -245 516р. -245 516р. -10 066 139р. -10 066 139р. 0р. 0р. 0р. -3 437 218р.

Остаток ДС на начало

периода 0р. -1 642 487р. -4 877 198р. -8 111 908р. -8 111 908р. -8 111 908р. -8 111 908р. -8 111 908р. Итого:

Итого поступлений 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р. 17 731 919р. 17 731 919р. 0р. 0р. 0р. 120 432 603р.

Итого выбытий 7 178 081р. 8 770 305р. 8 770 305р. 17 731 919р. 17 731 919р. 0р. 0р. 0р. 128 544 511р.

ДС за период -1 642 487р. -3 234 711р. -3 234 711р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Остаток ДС на конец

периода -1 642 487р. -4 877 198р. -8 111 908р. -8 111 908р. -8 111 908р. -8 111 908р. -8 111 908р. -8 111 908р. -8 111 908р.

Денежный поток от

проекта 0р. 0р. 0р. 5 773 749р. -2 437 338р. 0р. 0р. 0р. 15 034 580р.

Денежный поток от

проекта

накопительным

итогом 11 698 169р. 11 698 169р. 11 698 169р. 17 471 918р. 15 034 580р. 15 034 580р. 15 034 580р. 15 034 580р.



107

Диаграмма 57. Динамика денежных потоков от проекта

Денежный поток от проекта, руб. в мес.

-5 000 000р.

0р.

5 000 000р.

10 000 000р.

15 000 000р.

20 000 000р.

25 000 000р.1 м

ес.

2 м

ес.

3 м

ес.

4 м

ес.

5 м

ес.

6 м

ес.

7 м

ес.

8 м

ес.

9 м

ес.

10 м

ес.

11 м

ес.

12 м

ес.

13 м

ес.

14 м

ес.

15 м

ес.

16 м

ес.

17 м

ес.

18 м

ес.

Денежный поток от проекта Денежный поток от проекта накопительным итогом


108

Денежный поток от проекта в целом, сформированный из трех основных направлений

(операционной, инвестиционной и финансовой деятельности) становится положительным

в 2-м месяце, достигнув уровня 279,911 тыс. руб. За 18 месяцев накопленный поток

денежных средств составит 16 720,574 тыс. руб.

5.5 Отчет о прибылях и убытках Проект начинает приносить прибыль в 8-м месяце. За рассматриваемый период

накопленная чистая прибыль составит 32,8 тыс. руб.


109

Статьи отчета о

прибылях и убытках 1 мес. 2 мес. 3 мес. 4 мес. 5 мес. 6 мес. 7 мес. 8 мес. 9 мес. 10 мес.

Выручка 1 710 103р. 4 535 222р. 4 535 222р. 4 535 222р. 5 468 847р. 5 468 847р. 5 468 847р. 5 468 847р. 5 468 847р. 5 468 847р.

Расходы 10 868 784р. 5 909 242р. 3 155 005р. 2 849 174р. 2 929 149р. 2 929 149р. 2 929 149р. 2 929 149р. 2 929 149р. 2 929 149р.

Амортизация 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Возврат процентов

по кредиту 0р. 0р. 491 031р. 245 516р. 245 516р. 245 516р. 245 516р. 245 516р. 245 516р. 245 516р.

Налог на имущество 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Прибыль -9 158 681р. -1 374 020р. 889 186р. 1 440 532р. 2 294 183р. 2 294 183р. 2 294 183р. 2 294 183р. 2 294 183р. 2 294 183р.

Налог на прибыль

Чистая прибыль -9 158 681р. -1 374 020р. 889 186р. 1 440 532р. 2 294 183р. 2 294 183р. 2 294 183р. 2 294 183р. 2 294 183р. 2 294 183р.

Чистая прибыль

накопленным итогом -9 158 681р. -10 532 700р. -9 643 514р. -8 202 982р. -5 908 799р. -3 614 616р. -1 320 433р. 973 750р. 3 267 933р. 5 562 116р.

Таблица 40. Отчет о прибылях и убытках


110

Статьи отчета о

прибылях и

убытках

11 мес. 12 мес. 13 мес. 14 мес. 15 мес. 16 мес. 17 мес. 18 мес. Итого:

Выручка 5 468 847р. 5 468 847р. 5 468 847р. 17 521 786р. 17 521 786р. 0р. 0р. 0р. 99 578 966р.

Расходы 2 929 149р. 4 278 491р. 4 278 491р. 1 502 705р. 1 502 705р. 0р. 0р. 0р. 54 848 636р.

Амортизация 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.

Возврат

процентов по

кредиту

245 516р. 245 516р. 245 516р. 245 516р. 245 516р. 0р. 0р. 0р. 3 437 218р.

Налог на

имущество 0р. 0р. 0р. 118 838р. 118 838р. 0р. 0р. 0р. 237 677р.

Прибыль 2 294 183р. 944 841р. 944 841р. 15 654 727р. 15 654 727р. 0р. 0р. 0р. 41 055 435р.

Налог на

прибыль 8 211 087р. 0р. 0р. 8 211 087р.

Чистая прибыль 2 294 183р. 944 841р. 944 841р. 15 654 727р. 7 443 640р. 0р. 0р. 0р. 32 844 348р.

Чистая прибыль

накопленным

итогом

7 856 299р. 8 801 140р. 9 745 981р. 25 400 708р. 32 844 348р. 32 844 348р. 32 844 348р. 32 844 348р.

Продолжение таблицы.


111

Диаграмма 58. Динамика чистой прибыли, руб. в месяц

Динамика чистой прибыли, руб. в мес.

-15 000 000р.

-10 000 000р.

-5 000 000р.

0р.

5 000 000р.

10 000 000р.

15 000 000р.

20 000 000р.

25 000 000р.

30 000 000р.

35 000 000р.

1 м

ес.

2 м

ес.

3 м

ес.

4 м

ес.

5 м

ес.

6 м

ес.

7 м

ес.

8 м

ес.

9 м

ес.

10 м

ес.

11 м

ес.

12 м

ес.

13 м

ес.

14 м

ес.

15 м

ес.

16 м

ес.

17 м

ес.

18 м

ес.

Чистая прибыль Чистая прибыль накопленным итогом


112

6 Анализ чувствительности и анализ рисков проекта

6.1 Расчет точки безубыточности Поскольку продукция обладает высоким уровнем доходности, точка безубыточности находится на низком уровне.

Параметры Значение при 100%

загрузке 50% 60% 70% 80% 90% 100% 100%

Выручка 100 791 355р. 50 395 677р. 60 474 813р. 70 553 948р. 80 633 084р. 90 712 219р. 100 791 355р. 100 791 355р.

Расходы 89 420 115р. 83 839 227р. 84 955 405р. 86 071 582р. 87 187 760р. 88 303 937р. 89 420 115р. 89 420 115р.

Постоянные расходы 78 258 339р. 78 258 339р. 78 258 339р. 78 258 339р. 78 258 339р. 78 258 339р. 78 258 339р. 78 258 339р.

Организационные расходы 306 150р. 306 150р. 306 150р. 306 150р. 306 150р. 306 150р. 306 150р. 306 150р.

Проектирование 360 880р. 360 880р. 360 880р. 360 880р. 360 880р. 360 880р. 360 880р. 360 880р.

Получение исходно-разрешительной

документации 360 880р. 360 880р. 360 880р. 360 880р. 360 880р. 360 880р. 360 880р. 360 880р.

Подведение внешних коммуникаций 3 250 000р. 3 250 000р. 3 250 000р. 3 250 000р. 3 250 000р. 3 250 000р. 3 250 000р. 3 250 000р.

СМР 36 088 014р. 36 088 014р. 36 088 014р. 36 088 014р. 36 088 014р. 36 088 014р. 36 088 014р. 36 088 014р.

Содержание службы технического

заказчика 1 804 401р. 1 804 401р. 1 804 401р. 1 804 401р. 1 804 401р. 1 804 401р. 1 804 401р. 1 804 401р.

Эксплуатационные расходы по

строительству 36 088 014р. 36 088 014р. 36 088 014р. 36 088 014р. 36 088 014р. 36 088 014р. 36 088 014р. 36 088 014р.

Благоустройство территории 1 804 401р. 1 804 401р. 1 804 401р. 1 804 401р. 1 804 401р. 1 804 401р. 1 804 401р. 1 804 401р.

Прочие и непредвиденные (20%) 11 161 776р. 5 580 888р. 6 697 066р. 7 813 243р. 8 929 421р. 10 045 598р. 11 161 776р. 11 161 776р.

Переменные расходы 1 082 640р. 541 320р. 649 584р. 757 848р. 866 112р. 974 376р. 1 082 640р. 1 082 640р.

Расходы на маркетинг и рекламу 10 079 135р. 5 039 568р. 6 047 481р. 7 055 395р. 8 063 308р. 9 071 222р. 10 079 135р. 10 079 135р.

Вознаграждение за продажи, 10% 11 371 240р. -33 443 549р. -24 480 592р. -15 517 634р. -6 554 676р. 2 408 282р. 11 371 240р. 11 371 240р.

Прибыль, до вычета налогов 100 791 355р. 50 395 677р. 60 474 813р. 70 553 948р. 80 633 084р. 90 712 219р. 100 791 355р. 100 791 355р.

Таблица 41. Расчет точки безубыточности


113

Диаграмма 59. Точка безубыточности продаж, в % от загрузки

Расчеты показывают, что точка безубыточности составляет 87% от планируемого объема

продаж, или 88 004 тыс. руб.

6.2 Анализ рисков

6.2.1 Качественный анализ рисков

В данном разделе проводится качественный анализ рисков проекта, и даются общие

рекомендации относительно методов борьбы с ними.

Риски, связанные с реализацией настоящего проекта, можно разделить на несколько

категорий.

Неспецифические риски

К первой группе относятся неспецифические риски, т.е. прямо или косвенно угрожающие

практически любому проекту. В этой категории можно выделить макроэкономические

риски (ухудшение экономической ситуации в стране, колебания курсов валют и т.д.),

административные риски (изменения правил согласования, законодательства и пр.), а

также возникновение форс-мажорных обстоятельств. Подробно рассматривать данную

группу рисков не имеет смысла, поскольку снизить их вероятность практически

невозможно.

Основным методом борьбы с неспецифическими рисками является страхование проекта.

Кроме того, частичной защитой от угроз данной категории будет являться гибкость и

мобильность компании, позволяющие быстро реагировать на изменения и оперативно

перестраиваться.

Точка безубыточности проекта, % от загрузки

-60 000 000р.

-40 000 000р.

-20 000 000р.

0р.

20 000 000р.

40 000 000р.

60 000 000р.

80 000 000р.

100 000 000р.

120 000 000р.

50% 70% 90% 100%

Выручка Расходы Прибыль, до вычета налогов


114

Организационные риски

Среди рисков второй группы можно выделить следующие:

№ ОПИСАНИЕ СТЕПЕНЬ УГРОЗЫ МЕТОД

БОРЬБЫ

Увеличение сроков реализации проекта по организационным причинам

1 По плану на организацию

процесса продаж отводится 1

мес. Поскольку некоторые риски

проекта демонстрируют

положительную зависимость от

времени, данная угроза требует

особого внимания, т.к.

затягивание сроков реализации

проекта увеличивает другие

риски (например,

маркетинговые).

Вероятность данного риска

находится в прямой зависимости

от организационных усилий по


Минимизировать данную

угрозу можно путем

разработки подробного

календарного плана и

строгого следования

правилам проджект-

менеджмента.

Нарушение договоренностей со стороны внешних участников проекта

2 К данной группе относятся такие

риски, как изменение условий,

стоимости и сроков оказания

поставки материалов (услуг),

условий финансирования и пр.

могут привести к серьезным

проблемам на стадии


Вероятность нарушения

договоренностей со стороны

внешних участников проекта

невысока, поскольку со многими из

них уже налажены партнерские

отношения и установлены личные

связи.

Для минимизации данных

угроз необходимо четко

прописывать

обязательства сторон и

юридически оформлять

все договоренности.

Таблица 42. Анализ организационных рисков

Маркетинговые риски

К третьей категории относятся маркетинговые риски, связанные с возможным негативным

влиянием рыночного окружения и концептуальными маркетинговыми просчетами проекта.

Среди маркетинговых рисков можно выделить следующие:


115

№ ОПИСАНИЕ СТЕПЕНЬ УГРОЗЫ МЕТОД БОРЬБЫ

Риски, связанные с действиями конкурентов

Расчет показателей проекта проводился исходя из допущения, что конкурентная ситуация в ближайшее время

принципиально не изменится. Если же действия конкурентов будут активными, это может негативно отразиться на

перспективах проекта.

1 Выход на рынок

новых игроков.

Вероятность такого сценария находится на

низком уровне, поскольку рынок является в

достаточной степени сформированным.

Все компании, выходящие на рынок,

изначально находятся в примерно равных

условиях. В конкурентной борьбе выиграет

компания, сумевшая обеспечить себя

системой продаж недвижимости.

Переоценка Плана продаж

Финансовые показатели проекта довольно сильно зависят от объема продаж. К невыполнению плана продаж могут

привести только пробелы в маркетинге, поскольку спрос на продукцию достаточно высок, обладает устойчивой тенденцией

к росту.

2 Переоценка спроса Вероятность данного риска существует

лишь в случае реализации пессимистичного

сценария развития экономики, снижения

потребительской среды.

Однако основные тенденции текущего года

свидетельствуют о постепенном выходе

экономики из кризиса.

Снизить последствия переоценки спроса

можно с помощью налаживания

эффективных каналов продаж, проведения

продуманной маркетинговой стратегии.

3 Неэффективность

программы

продвижения

Вероятность этого риска низка, поскольку

заниматься продвижением продукции будут

менеджеры, имеющие большой опыт

работы на рынке.

Основным методом снижения данного

риска является проведение

дополнительных маркетинговых

исследований и привлечение к проекту

опытных специалистов для разработки и

реализации маркетинговых мероприятий.

Таблица 43. Анализ маркетинговых рисков

Из всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: риски, связанные с

реализацией проекта, не критичны, и большинство из них можно минимизировать с

помощью грамотного управления.

6.2.2 Количественный анализ

Количественный анализ представляет собой анализ чувствительности проекта – изучения

влияния количественных факторов на финансовые показатели проекта.

Ниже представлен однопараметрический анализ чувствительности. Было рассчитано

влияние исходных показателей (цен реализации, объема продаж и себестоимости

недвижимости) на основные результирующие показатели, характеризующие

эффективность проекта (дисконтированный срок окупаемости, чистый приведенный

доход, внутренняя норма рентабельности инвестиций).

Для анализа чувствительности для всех показателей был принят шаг изменений 10%.

Сводные данные по анализу чувствительности – величина отклонений результирующих

показателей при изменении исходных показателей на один шаг (10%).


116

Исходные

/результиру

ющие

показатели

Чистый дисконтированный

доход (ЧДД), тыс. EUR

Внутренняя норма

доходности, %

Срок окупаемости, мес.

Отклонения,

тыс. руб.


%


мес.

Отклонения, %

Уровень

отпускных

цен 5837170 19% 32% 3,00 27%

Объем

продаж 5837170 19% 32% 3,00 27%

Стоимость

материалов 2790658 9% 27% 3,00 27%

Таблица 44. Сводный анализ чувствительности проекта

Проект показывает средний уровень чувствительности. При изменении исходных

показателей на 10%, внутренняя норма доходности меняется не более, чем на 32%, срок

окупаемости меняется на 3 месяца (27% от исходного срока окупаемости). Наибольшую

чувствительность проект обнаруживает к изменению отпускных цен и объем продаж – при

изменении цены на 10%, ЧДД изменяется на 5,8 млн. руб.(на 19%).


117

7 Финансовый анализ

7.1 Показатели продаж Показатели продаж:




Таблица 45. Показатели продаж

Объем продаж, соответствующий точке безубыточности, составляет 88 004 тыс. руб. в

месяц.

Операционный рычаг равен 89%, то есть при увеличении объема продаж на 100 руб.,

прибыль увеличивается на 89 руб.

7.2 Показатели рентабельности

Показатели рентабельности: Средние значения

по проекту


Таблица 46. Показатели рентабельности

Средний уровень рентабельности продаж (отношение чистой прибыли к выручке от

реализации, без НДС) составляет 33%.


118

7.3 Показатели основной деятельности

Показатели основной деятельности Средние значения

по проекту





Таблица 47. Показатели основной деятельности

Средний уровень продаж в месяц составляет 5 919 тыс. руб., чистая прибыль – 2 833 тыс.

руб., денежный поток – 1 947 тыс. руб. в месяц.

8 Инвестиционный анализ

8.1 Срок окупаемости Срок окупаемости составляет 11 месяцев, с учетом дисконтирования.

Как видно из представленной таблицы, данный проект требует вложения инвестиции в

течении 15 месяцев, и начиная с третьего месяца реализации проекта происходит

возврат инвестиций.


119

Движения денежных средств 1 мес. 2 мес. 3 мес. 4 мес. 5 мес. 6 мес. 7 мес. 8 мес. 9 мес. 10 мес.

Выбытия 12 908 445р. 7 056 185р. 3 315 154р. 3 199 790р. 3 294 160р. 3 294 160р. 3 294 160р. 3 294 160р. 3 294 160р. 3 294 160р.

Поступления 1 731 489р. 4 591 894р. 4 591 894р. 4 591 894р. 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р.

Итого денежный поток -11 176 956р. -2 464 291р. 1 276 740р. 1 392 104р. 2 241 434р. 2 241 434р. 2 241 434р. 2 241 434р. 2 241 434р. 2 241 434р.

Денежный поток накопленным итогом -11 176 956р. -13 641 248р. -12 364 508р. -10 972 404р. -8 730 969р. -6 489 535р. -4 248 101р. -2 006 666р. 234 768р. 2 476 202р.

Таблица 48. Расчет срока окупаемости

Движения денежных

средств 11 мес. 12 мес. 13 мес. 14 мес. 15 мес. 16 мес. 17 мес. 18 мес. Итого:

Выбытия 6 687 050р. 8 279 273р. 8 279 273р. -8 174 109р. 36 978р. 0р. 0р. 0р. 61 352 999р.

Поступления 5 535 594р. 5 535 594р. 5 535 594р. 17 731 919р. 17 731 919р. 0р. 0р. 0р. 100 791 355р.

Итого денежный поток -1 151 456р. -2 743 679р. -2 743 679р. 25 906 028р. 17 694 941р. 0р. 0р. 0р. 39 438 356р.

Денежный поток

накопленным итогом 1 324 746р. -1 418 933р. -4 162 613р. 21 743 415р. 39 438 356р. 39 438 356р. 39 438 356р. 39 438 356р.



120

Дисконтированный

денежный поток 1 мес. 2 мес. 3 мес. 4 мес. 5 мес. 6 мес. 7 мес. 8 мес. 9 мес. 10 мес.

Коэффициент

дисконтирования 1,00 0,98 0,97 0,95 0,94 0,92 0,91 0,89 0,88 0,86


денежный поток -11 176 956р. -2 423 893р. 1 235 223р. 1 324 756р. 2 098 030р. 2 063 636р. 2 029 806р. 1 996 530р. 1 963 800р. 1 931 607р.


денежный поток,

накопленным итогом -11 176 956р. -13 600 849р. -12 365 627р. -11 040 871р. -8 942 841р. -6 879 205р. -4 849 399р. -2 852 868р. -889 068р. 1 042 539р.

Таблица 49. Расчет дисконтированного срока окупаемости


денежный поток 11 мес. 12 мес. 13 мес. 14 мес. 15 мес. 16 мес. 17 мес. 18 мес. Итого:

Коэффициент

дисконтирования 0,85 0,83 0,82 0,81 0,79 0,78 0,77 0,76 0,74


денежный поток -976 026р. -2 287 541р. -2 250 041р. 20 896 773р. 14 039 412р. 0р. 0р. 0р. 86 787 612р.


денежный поток,

накопленным итогом 66 513р. -2 221 029р. -4 471 069р. 16 425 704р. 30 465 116р. 30 465 116р. 30 465 116р. 30 465 116р. 117 252 729р.



121

8.2 Показатели доходности Показатели доходности по проекту представлены в таблице.

Показатели доходности Значения

ВНД, % в мес. 15,4%

ВНД, % в год. 185,3%

Индекс доходности за период прогноза 1,64

Индекс доходности по проекту в целом 1,5

Таблица 50. Показатели доходности

Согласно расчетам, индекс доходности по проекту в целом составит 1,5, внутренняя

норма доходности в расчете на год составит 185,3% - на весь период.

8.3 Чистый дисконтированный доход Чистый дисконтированный доход рассчитывался исходя из годовой ставки

дисконтирования в размере 20%.

В соответствии с распространенным положением теории инвестиционного анализа

предполагается, что ставка дисконтирования должна содержать темп инфляции,

минимальную норму прибыли кредитора и поправку, учитывающую степень риска

конкретного проекта.

Ставка дисконтирования без учета риска проекта (d) определяется в долях единицы как

отношение ставки рефинансирования (r) , установленной Центральным Банком РФ и

объявленного Правительством РФ на текущий год темпа инфляции (i):

1 +d = (1 + r/100)/(1+i/100)

Поправка на риск определяется, исходя из типовых и специфических рисков проекта на

основании следующей таблицы:

Величина типового

риска

Суть проекта Р, процент

Низкий Снижение себестоимости

продукции

6-10

Средний Увеличение объема продаж

существующей продукции

8-13

Высокий Производство и продвижение

на рынок новых продуктов

11-15

Очень высокий Вложения в исследования и

инновации

16-20

Таблица 51. Интервал значения типовых рисков проекта

Конкретное значение поправки принимается по нижней, средней или верхней границе

интервала типового риска в зависимости от приведенной в бизнес-плане

соответствующей оценки величины специфических рисков и чувствительности к ним

проекта.

Ставка дисконтирования, учитывающая риски проекта (D), определяется в процентах по

формуле:

D = d х 100 + P


122

Где Р – поправка на риск. В нашем случае величина типового риска считается высокой

(16-20%).

Показатель Значение показателя

Ставка рефинансирования (r),

установленная Центральным

банком Российской Федерации 7,75%

Темп инфляции (i),

объявленный Правительством

Российской Федерации на текущий

год 7%

Ставка дисконтирования без

учета риска проекта (d) 0,7%

Поправка на риск (P), % 19%

Ставка дисконтирования с

учетом рисков проекта (D),

округленная до целого вверх, % 20%

Таблица 52. Обоснование ставки дисконтирования

Таким образом, согласно проведенным расчетам, ставка дисконтирования, составляет

20%.

При принятой ставке дисконтирования, чистый дисконтированный доход за прогнозный

период (18 месяцев) составит 30 465 тыс. руб., на весь период реализации проекта – 117

252 тыс. руб.


123

Диаграмма 60. Дисконтированный денежный поток, руб.

Дисконтированный денежный поток

-20 000 000р.

-10 000 000р.

0р.

10 000 000р.

20 000 000р.

30 000 000р.

40 000 000р.

50 000 000р.

1 м

ес.

2 м

ес.

3 м

ес.

4 м

ес.

5 м

ес.

6 м

ес.

7 м

ес.

8 м

ес.

9 м

ес.

10 м

ес.

11 м

ес.

12 м

ес.

13 м

ес.

14 м

ес.

15 м

ес.

16 м

ес.

17 м

ес.

18 м

ес.

Дисконтированный денежный поток Дисконтированный денежный поток, накопленным итогом


124

9 Заключение по инвестиционной привлекательности проекта

9.1 Сводные показатели проекта Сводные показатели эффективности проекта представлены в таблице.

Показатели эффективности проекта.

Показатели продаж:




Показатели рентабельности: Средние значения по проекту


Показатели основной деятельности Средние значения по проекту





Инвестиционные показатели

ВНД, % в год. 185%

Объем инвестиций 81 982 701р.

Чистый Дисконтированный Доход 30 465 116р.

Инвестиционный период, мес. 2

Срок окупаемости, мес. 11

Индекс доходности за период прогноза 164%

Таблица 53. Сводные показатели эффективности проекта

9.2 Выводы об инвестиционной привлекательности проекта Анализ финансовых прогнозов свидетельствует о высокой инвестиционной

привлекательности проекта:

Высокий среднемесячный уровень продаж - 5 919 тыс. руб.

Высокий уровень доходности услуг, что влечет за собой высокий уровень

среднемесячной чистой прибыли – 2 832 тыс. руб.

Высокий уровень внутренней нормы доходности –185% в год.

Совокупность приведенных показателей свидетельствует о перспективности

рассматриваемого проекта.

Economy & Finance

бизнес план строительства дома для кредита сбербанк_100 млн рублей