41
Financierings(on)mogelijkheden

Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Financierings(on)mogelijkheden  

Page 2: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

de  Kredieter  Mar7n  van  de  Biezen  

Erkend  hypotheek  adviseur  /  Gecer5ficeerd  financieel  planner    

Specialisa5e:  Hypotheken  &  financiële  planning    

E-­‐mail  :  [email protected]    

Ronald  Bieger  

Erkend  hypotheek  adviseur  /  Gecer5ficeerd  financieel  planner  /  Master  financieel  planner  

Specialisa5e:  Hypotheken  &  financiële  planning    

E-­‐mail    :  [email protected]    

Page 3: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

¤  Duur    :  ca.  1  uur  

¤  Doel    :  update  &  bijspijkeren  wet-­‐  en  regelgeving  

¤  Vragen  :  gewoon  stellen  na  elk  onderwerp  

 

¤  Borrel  na  afloop  

¤  Presenta7e  morgen  te  downloaden  op  kredieter.nl  

Presenta7e  de  Kredieter  

Page 4: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

U  heeJ  vragen  zoals….  

¤  Wat  houdt  het  woonakkoord  in?  

¤  Krijgt  een  cliënt  zijn  woning  nog  gefinancierd?    

¤  Wat  is  het  verschil  tussen  banken  en  tussenpersonen?    

Page 5: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

1  juli  2012  

De  maatregelen  op  een  rij  

 Max  50%  

marktwaarde  Aflossingsvrij  

 

1  aug  2011   29  oktober  2012  

Restschuld  aJrekbaar    

1  januari  2013  

AJrekbeperking  nieuwe  

hypotheken  

Verlaging  Loan  to  Value  

1  januari  2014  

AJrekbeperking  hoogste  

belas7ngschijf  

1  juli  2013  

Overdrachts-­‐  belas7ng  permanent    

naar  2%  

Verlaging  NHG  naar    €  290.000  

 Vanaf  1  juli  2014  naar  €  265.000  

Page 6: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

AJrekbeperking  hypotheken  ¤  Aflossen  is  verplicht;  aflossingsvrij  is  niet  meer  mogelijk  

¤  Aflossingsverplich7ng  moet  worden  overeengekomen  

 Annuïteitenhypotheek   Lineaire  hypotheek  

Page 7: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Waarom  nieuw  woonakkoord?    

¤  Dhr.  Jansen  en  mevr.  de  Vries  hebben  een  gezamenlijk  inkomen  van  €  95.000  

¤  Zij  kopen  een  woning  voor  €  290.000  k.k.  en  sluiten  een  hypotheek  thv  €  300.000  

¤  Rentevast  10  jaar  tegen  5%  

¤  100%  aflossing    

 

 

Page 8: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Waarom  nieuw  woonakkoord?    

 €  579.780    

 €  412.615    

 €  579.780    

 €  483.610    

 €  525.630    

 €  451.693    

 €  -­‐        

 €  100.000    

 €  200.000    

 €  300.000    

 €  400.000    

 €  500.000    

 €  600.000    

 €  700.000    

Bruto   NeRo   Bruto   NeRo   Bruto   NeRo  

Banksspaarhypotheek   Anuiteitenhypotheek   Lineaire  Hypotheek  

Bruto  en  nefo  lasten  na  30  jaar  

Page 9: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

AJrekbeperking  nieuwe  hypotheken  

¤  Spaar-­‐,  aflossingsvrije-­‐  of  beleggingshypotheken  niet  meer  aJrekbaar  na  31  december  2012  afgesloten    

¤  Behoud  van  bestaande  hypotheken    

 

Page 10: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

¤  Inkomenscriterium  (Loan  To  Income)    

¤  Onderpandcriterium  (Loan  To  Value)  

 

Hoe  wordt  de  maximale  hypotheek  bepaald?  

Page 11: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Loan  to  Income  (inkomenscriterium)  

¤  Inkomenss7jging  

¤  Inten7everklaring    

¤  Studielening  

¤  Zelfstandigen    

 

Page 12: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Loan  to  Income:  max  te  financieren    

 

*  Elk  kwartaal  wordt  er  een  toetsrentepercentage  vastgesteld  door  de  NVB.  Deze  rente  bedraagt  sinds  1  juli  jl.  5,0%.  Indien  een  cliënt  kiest  voor  een  rentevastperiode  (rvp)  met  een  loop5jd  korter  dan  10  jaar  dan  moet  er  worden  getoetst  met  dit  percentage.  Indien  een  cliënt  kiest  voor  een  rvp  langer  dan  10  jaar  dan  mag  er  worden  getoetst  met  de  reële  rente  welke  over  het  algemeen  lager  is  dan  de  toetsrente  en  dat  komt  de  leencapaciteit  ten  goede.    

Inkomen(s)   5  jaar  vast    4%*   10  jaar  vast  4,8%  

1  inkomen   €  30.000   €  128.307   €  131.035  

1  inkomen   €  60.000   €  274.624   €  281.131  

2  inkomens   €  30.000  +    €  30.000  

€  256.615   €  262.071  

2  inkomens   €  60.000  +    €  60.000  

€  612.276   €  628.972  

Page 13: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Erfpacht:  Anopen  of  niet?    

¤  Lage  indexa5e  

¤  Lagere  aflossingsverplich5ng  

¤  Hogere  leencapaciteit!  

 

 

Page 14: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Hypotheek  voor  ouderen!    

 ¤   Inkomen  na  pensionering  

¤   Overlijdensrisicoverzekering          

Page 15: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Loan  to  Value  (onderpandcriterium)  

 

97  98  99  100  101  102  103  104  105  

01-­‐jan.-­‐13   01-­‐jan.-­‐14   01-­‐jan.-­‐15   01-­‐jan.-­‐16   01-­‐jan.-­‐17   01-­‐jan.-­‐18   01-­‐jan.-­‐19  

105  104  

103  102  

101  100   100  

De  maximale  financiering  (%)  op  basis  van  de  marktwaarde  van  

de  woning      

Steeds  meer  eigen  geld  noodzakelijk  Gevolg:  

Page 16: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Maximaal  te  financieren  in  2013  Omschrijving   Bedrag  2013  

Koopsom  kosten  koper   €  200.000  

Overdrachtsbelas5ng   €  4.000  

Leverings-­‐  en  hypotheekakte   €  2.191  

Makelaarscourtage  (NVM-­‐tarief)   €  4.267  

Taxa5ekosten   €  427  

Hypotheekadvieskosten   €  3.000  

Kosten  Na5onale  Hypotheekgaran5e   €  1.785  

Totaal  benodigd  bedrag   €  215.670  

Max  te  financieren:  105%  van  de  marktwaarde  

€  210.000  

Benodigde  eigen  middelen   €  5.670  

Page 17: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Maximaal  te  financieren  in  2013  vs  2018  Omschrijving   Bedrag  2013   Bedrag  2018  

Koopsom  kosten  koper   €  200.000   €  200.000  

Overdrachtsbelas5ng   €  4.000   €  4.000  

Leverings-­‐  en  hypotheekakte   €  2.191   €  2.191  

Makelaarscourtage  (NVM-­‐tarief)   €  4.267   €  4.267  

Taxa5ekosten   €  427   €  427  

Hypotheekadvieskosten   €  3.000   €  3.000  

Kosten  Na5onale  Hypotheekgaran5e   €  1.785   €  1.785  

Totaal  benodigd  bedrag   €  215.670   €  215.670  

Max  te  financieren:  100%  van  de  marktwaarde  

€  210.000   €  200.000  

Benodigde  eigen  middelen   €  5.670   €  15.670  

Page 18: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Maximale  financiering  na  verbouwing    

 

 

Omschrijving   Bedrag  

Verbouwing  Taxa5ewaarde  Hypotheek  Inbreng  eigen  geld  

€  20.000  €  20.000  €  20.000  

€  0  

Omschrijving   Bedrag  

Verbouwing  Taxa5ewaarde  Hypotheek  Inbreng  eigen  geld  

€  20.000  €  14.000  €  14.700  €  5.300  

Page 19: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Nieuwbouw    

 

 

¤   Maximale  financiering  

¤ Koop-­‐  aannemingovereenkomst  

¤ Meerwerk  

¤ (Bouwrente)  

Page 20: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Overbruggingskrediet    

 

 

¤   Verkocht  

¤   Nog  niet  verkocht  

 

Page 21: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Overbruggingskrediet    

 

 

Omschrijving   Verkocht  

Vraagprijs  Verkoopprijs  Marge  Gecorrigeerde  waarde  Huidige  hypotheek  Maximale  overbrugging  

€  220.000  €  200.000  

0%  0  

€  100.000  €  100.000  

Page 22: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Overbruggingskrediet    

 

 

Omschrijving   Verkocht   Niet  verkocht  

Vraagprijs  Verkoopprijs  Marge  Gecorrigeerde  waarde  Huidige  hypotheek  Maximale  overbrugging  

€  220.000  €  200.000  

0%  0  

€  100.000  €  100.000  

€  220.000  €  200.000  

-­‐/-­‐  20%  €  160.000  €  100.000  €  60.000  

Page 23: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Kansen  ¤  Een  restschuld  bij  verkoop  is  soms  mee  te  financieren  

¤  Schenkingsmogelijkheden  komen  steeds  vaker  voor  

¤  Eenmalige  schenking  

¤  “Familiebank”  

¤  Garantstelling    

¤  Tussenpersoon  is  al7jd  op  zoek  naar  maatwerk  

 

 

Page 24: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Fiscale  wijzigingen    ¤  Overgangsrecht  bestaande  hypotheken  

¤  Beperking  renteaJrek  vanaf  2014  

¤  Echtscheiding  

¤  Verhuur  van  de  woning  

¤  De  “Blok”  hypotheek  

 

 

Page 25: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Voorbeeld  -­‐  Arno  ¤  Arno  1  januari  2003  eerste  woning  €  400.000  

¤  Aflossingsvrije  hypotheek  €  400.000  (EWS)  

¤  1  januari  2013  verkoop  voor  €  450.000  

¤  De  schuld  bedraagt  nog  €  400.000  

¤  Arno  koopt  in  2013  woning  voor  €  500.000      

 

Page 26: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

 

Drie  stappen  1.   Wat  is  maximaal  aJrekbaar?  

2.   Welke  aflossingsvorm  is  toegestaan?  

3.   Hoe  lang  is  de  rente  nog  aJrekbaar?    

 

Voorbeeld  -­‐  Arno  

Page 27: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Stap  1  –  maximale  eigenwoningschuld  

 

 

Omschrijving   Bedrag  Verkoopprijs  bestaande  woning   €  450.000  Eigenwoningschuld  bestaande  woning   -­‐/-­‐  €  400.000  Eigenwoningreserve  (overwaarde)     €  50.000  

Aankoopprijs  nieuwe  woning  (inclusief  kosten  koper)  

€  500.000  

Eigenwoningreserve   €  50.000  Eigenwoningschuld  “nieuwe  woning”   €  450.000  

Page 28: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

 

 

Stap  2  –  aflossingsvorm  Omschrijving   Bedrag  Oude  hypotheek  per  31/12/2012   €  400.000  Eigenwoningschuld  nieuwe  woning    

€  450.000  

Verplichte  annuïtaire  of  lineaire  aflossing  Aflossingsvrij  

€  50.000  €  400.000  

Gedragscode  

Page 29: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

 

 

Stap  2  –  Vervolg  

Omschrijving   Bedrag  

Waarde  woning   €  500.000    Nieuwe  hypotheek  Aflossingsvrij    Annuïteiten  

 €  450.000  €  250.000  €  200.000  

Page 30: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

 

 

Stap  3  –  restant  30-­‐jaartermijn  

Bedrag   Verstreken  termijn  

Restant  termijn  

Nieuwe  hypotheek    Aflossingsvrij  Annuïteiten    Annuïteiten      

€  450.000    

€  250.000  €  150.000  €  50.000  

-­‐    

10  jaar  10  jaar  0  jaar  

-­‐    

20  jaar  20  jaar  30  jaar  

Page 31: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Vervolg    -­‐  Voorbeeld  -­‐  Arno  ¤  Arno  1  januari  2003  eerste  woning  €  400.000  

¤  Aflossingsvrije  hypotheek  €  400.000  (EWS)  

¤  1  januari  2013  verkoopt  voor  €  450.000  

¤  De  schuld  bedraagt  nog  €  400.000    

   

 

 

   

 

Vraag  

¤  Hoe  pakt  dit  voorbeeld  uit  als  Arno  zijn  woning  in  2013  verkoopt  en  pas  in  2015  weer  een  andere  woning  koopt?    

Page 32: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

 

 

 

Verlies  overgangsrecht  

Ar7kel  10bis.  1  

3.  Indien  na  31  december  2012  op  de  bestaande  eigenwoningschuld  van  de  belas5ngplich5ge,  bedoeld  in  het  eerste  lid  wordt  afgelost,  wordt  het  bedrag  van  de  bestaande  eigenwoningschuld  verminderd  met  die  aflossing.  Onder  aflossing  wordt  voor  de  toepassing  van  dit  lid  niet  verstaan  het  in  een  kalenderjaar  geheel  aflossen  van  een  tot  de  bestaande  eigenwoningschuld  behorende  schuld  en  het  uiterlijk  het  daaropvolgende  kalenderjaar  ten  minste  voor  dat  bedrag  opnieuw  aangaan  van  een  schuld  in  verband  met  een  eigen  woning  (oversluiten).Indien  de  uiterlijk  in  het  daaropvolgende  kalenderjaar  opnieuw  aangegane  schuld  lager  is  dan  het  bedrag  an  de  schuld  voorafgaand  aan  het  geheel  aflossen,  dan  wordt  dit  verschil  voor  de  toepassing  van  dit  lid  wel  als  aflossing  aangemerkt.  

Page 33: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

 

 

Terug  naar  de  casus  

¤  Als  Arno  pas  in  2017  of  daarna  een  nieuwe  woning  koopt  moet  hij  dus  verplicht  annuïtair  aflossen!  

¤  In  welk  termijn?    

Wat  is  het  gevolg  voor  de  €  400.000?  1.  Er  start  een  nieuwe  30  jarige  annuïteit  en  de  verschuldigde  rente  is  

amrekbaar.  Hierdoor  zou  deze  persoon  dan  over  10  jaar  +  30  jaar  =  40  jaar  amrek  van  de  rente  hebben.  

2.  Er  start  een  nieuwe  30  jarige  annuïteit  maar  de  verschuldigde  rente  is  nog  maar  gedurende  een  periode  van  20  jaar  amrekbaar.  

3.  Er  moet  een  20  jarige  annuïteit  worden  afgesloten.  

 

Page 34: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

 

 

 

Echtscheiding  

¤  Henk  en  Ingrid  zijn  sinds  2000  gehuwd  

¤  Sinds  2003  aflossingsvrije  hypotheek  van  €  300.000  

¤  Huwelijk  loopt  in  2013  ten  einde  

¤  Henk  wil  de  hypotheek  voortzeRen  

 Vraag:  Kan  Henk  de  hypotheek  op  dezelfde  manier  voortzeRen?      

Page 35: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

 

 

 

Verhuur  van  de  woning  

¤  Verhuisregeling  hypotheekrenteaJrek  

 

¤  Herleven  hypotheekrenteaJrek  na  7jdelijke  verhuur  

Page 36: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

 

 

 

De  “Blok”-­‐  hypotheek  

Page 37: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Verdienmodel    

Page 38: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Verdienmodel  Banken              

Page 39: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Verdienmodel  Tussenpersonen              

Page 40: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Conclusie:  Krijgt  een  consument  zijn  woning  nog  wel  gefinancierd?  

Page 41: Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)

Op  de  hoogte  blijven?  

Facebook                  Twifer            kredieter.nl