Стратегические сценарии и

направления развития территорий

Ленобласти, прилегающих к границам

Санкт-Петербурга

Российская гильдия управляющих и девелоперов

Панелькая дискуссия «Девелопмент в Ленинградской области: от общего к частному», ProEstate

Санатов Д., Руководитель проектного направления Фонда «ЦСР «Северо-Запад»

20.02.2014г.

Территории комплексного развития — территории

Ленинградской области, прилегающие к границам Санкт-

Петербурга

Границы ТКР:• Границы агломерации различаются в

разных контурах: для маятниковой миграции, инвестиционной активности и по распределению функций внутри агломерации.

• В связи с этим, для определения четких контуров объекта граница ТКР определена механическим способом включает в себя границы 6 МО, прилегающих к СПб, но в границах А-120.

• При этом в отдельных случаях, имеющих приоритетное значение для развития ЛО и агломерации в целом, органами управления агломерацией и ТКР (Координационный совет) могут рассматриваться вопросы, выходящие за пределы выделенных границ.

Характеристика ТКР:• Численность населения: 626 тыс. чел. • 64 населенных пункта• 6 муниципальных районов:

Всеволожский, Гатчинский, Ломоносовский, Тосненский, Выборгский

• 10 тыс. кв.км – общая площадь

Границы агломерации по интенсивности

маятниковой миграции (первый и второй пояс)

Границы агломерации по интенсивности

урбанизации (первый и второй пояс)

Границы агломерации с учетом функционального

фактора

Особенности текущей системы расселения формируют

предпосылки для новых направлений развития девелопмента

в будущем

Большая часть населенных быстрорастущих населенных пунктов имеют исключительно жилую функцию

Функция

Жилая Туристическая ПромышленнаяЛогистическая и

торговаяДеловая

Город

Санкт-Петербург (ядро)

Колпино

Павловск

Пушкин

Шушары

Пулково

Красное Село

Стрельна

Петергоф

Ломоносов

Кронштадт

Лахта

ТКР

Сертолово

Бугры

Мурино

Всеволожск

Кудрово

Тельмана

Гатчина

Аннино

75% жилого строительства в ТКР приходится на 4 основные центра: Мурино (36%), Кудрово (26%), Тельмана (7%), Всеволожск (6%).

В дальнейшем развитие ТКР должно пойти по пути диверсификации экономики основных центров системы расселения . Необходимо обеспечить единый управленческий подход в определении приоритетов экономики ТКР, в том числе согласованный со Стратегией социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2030г.

Целевой образ агломерации и ТКР

Текущее состояние Целевое состояние

Численность населения:

626 тыс. чел.

Прогноз: Умеренный / Амбициозный

2020 г.: 830 тыс. чел. / 1026 тыс. чел.2030 г.: 1 000тыс. чел. / 1250 тыс. чел.

+100 тыс. новых рабочих мест к 2020 г.

Маятниковая миграция:

200 тыс. чел. – ежедневно в СПб

50 тыс. чел. – ежедневно в ТКР из СПб

Маятниковая миграция в 2020 г.

240-270 тыс. чел. – ежедневно в СПб110-150 тыс. чел. – ежедневно в ТКР из СПб

+не менее 50% въездов в СПб – на общественном транспорте

(метро, автобусы, маршрутные такси, ЛРТ, электрички и проч.)

Преобладающая модель населенных пунктов – жилой

спальный район

Модель устойчивого развития поселений (диверсифицированная

структура экономики, сниженное негативное воздействие на окружающую среду, развитая городская среда)

Разрозненная инфраструктурная политикаЕдиная транспортная система (в т.ч. Единый план развития

транспорта СПб и ТКР, например, в рамках развития транспортного узла СПб и ЛО, транспортные консорциумы по

основным транспортным коридорам и проч.) и другие решения в

области интеграции инженерной инфраструктуры

до 200 млрд долл. – совокупный ВРП (СПб+ТКР) к 2030 г.

Метрополия – в топ 40 крупнейших городских агломераций мира; топ 25 – самых посещаемых туристических

дестинаций мира; топ 50 городов мира по качеству жизни

Конкуренция в инвестиционной сфере СПб и ЛО Единые кластеры в машиностроении, туризме, life science,

торговле и логистике и др.

оправдано строительство только 300 тыс. кв м в год

В ближайшие 5-7 лет открывается «окно возможностей» для

трансформации экономики агломерации и запуска нового типа

девелоперских проектов

Несмотря на риски ухудшения макроэкономической ситуации в ближайшие 2014-2015 гг., агломерация сохранит высокий уровень инвестиционной привлекательности для долгосрочных проектов

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Смарт-сити (новое качество потребительского рынка и инфраструктур)

Чемпионат мира по футболу

Со

бы

тия

Пр

оек

ты

Рост бюджетного дефицита/ бюджетный кризис

Завершение строительства ЗСД

Вывод на полную мощность Пулково 3

Открытие ЭКСПОФОРУМА

Строительство «Лахта Центра»

Начало переезда в СПб компаний «Газпрома»

Завершение строительства нового стадиона и развитие инфраструктуры к ЧМ-2018

Пуск в работу исследовательского реактора ПИК

Строительство города-спутника Южный

Население Мурино> 100 тыс. чел

Население Аннино> 100 тыс. чел

Население Кудрово > 100 тыс. чел.

Эпоха макроэкономической нестабильности. Ухудшение

экспортных условий.

Новая экономическая и бюджетная повестка для РФ

Строительство Международного центра

нейтронных исследований в Гатчине

4-10 тыс. чел. иностранных и российских специалистов с повышенным уровнем оплаты труда, регулярно посещающих Гатчину

Ввод в эксплуатацию «Лахта Центра» Рост спроса на офисную недвижимость

на периферии агломерации

Постиндустриальная фаза (преобладание «мягких» мер управления и поддержки)

Завершение индустриальной фазы

Глобальный тренд – развитие единой политики управления

территориями агломераций на «над’административном»

уровне

Большой Париж: совместная координация

девелопмента в транспортной сфере

Инвестиции в объеме: 32,4 млрд € в общественный

транспорт

Новая автоматизированная сеть общественного

транспорта, окружающая столицу (125 миль)• 72 станции• От 2 до 3 млн поездок ежедневно

• Ожидание поездка во время пиковых нагрузок снизится до 90 секунд

• Средняя эксплуатационная скорость более чем 40 миль в

час• 20,5 млрд € инвестиций в Greater Paris Express

• Осуществление услуг планируется начать в первом квартале 2018 года, работы над сетью должны быть завершены к 2025

году

Большой Монреаль : единая промышленная

политика и девелопмент под перемещение

производств на территориях агломерации

Большой Монреаль – субурбанизированный регион,

включающий сам город Монреаль, его агломерацию, а

также 90 различных муниципалитетов, которые вошли в состав региона, для улучшения экономической

обстановки, по решению правительства.

Одно из приоритетных направлений – совместная

промышленная политика: реализуются мероприятия по переносу промышленных предприятий транспортного

машиностроения (судостроение, аэрокосмиче-ская промышленность и др.), цветной металлургии,

металлообработки, нефтехимической и пищевой

промышленности в пригородную зону агломерации.

Интеграционный сценарий открывает возможности для

реализации девелоперских проектов в формате ЧГП и

внедрения новой системы управления развития агломерации

ни

зки

й у

ро

ве

нь к

оо

пе

ра

ци

ив

ысо

кий

ур

ов

ен

ь к

оо

пе

ра

ци

и

полицентричностьмоноцентричность

«Централизация» «Интеграция»

«Инерционный» «Два города»

Сценарий предусматривает усиление кооперации между субъектами по

вопросам развития агломерации (три подсценария: (1) объединение субъектов

в перспективе 10-15 лет (2) территориальная экспансия; (3).создание

легитимных органов управления проекта агломерации и фондов с

разделенным участием СПб-ЛО)

Совместные проекты возможны в сфере развития транспорта

(«транспортные коридоры»), инженерной инфраструктуры (водоснабжение,

эл.снабжение и проч.).

Сценарий предусматривает сохранение низкого уровня кооперации ЛО и

СПб в рамках проекта агломерации.

Совместные проекты ограничены работой над устранением прямых

конфликтных зон (доступ к водоснабжению, электросетям, решение

проблем утилизации отходов и проч.)

Развитие в рамках сценария обеспечивается за счет мер, обеспечивающих

улучшения и оптимизацию в функционировании сложившейся

инфраструктуры.

Сценарий соответствует фактическому состоянию

планирования в агломерации

Москва (за счет территориальной экспансии)

Большой Париж (преобладают связи и проекты по линии

«Ядро-Периферия», но отчетливы подцентры агломерации)

Нью-Йорк (высокий уровень кооперации, в том числе

на уровне муниципалитетов, при отсутствии

нададминистративных институтов управления)

Сценарий предусматривает усиление кооперации между субъектами по

вопросам развития агломерации за счет внедрения мягких мер поддержки на

разных уровнях и выработки единой стратегии.

Совместные проекты возможны в сфере развития транспорта

(«транспортные коридоры»), инженерной инфраструктуры (водоснабжение,

эл.снабжение и проч.), а также проекты в социальной сфере.

Ключевым проектом может стать: корпорация развития ТКР.

Сценарий предусматривает сохранение низкого уровня кооперации ЛО и

СПб в рамках проекта агломерации.

Совместные проекты маловероятны в виду ориентированности на

сохранение собственных проектов, зачастую альтернативных проектам

другого субъекта федерации; только на уровне отдельных игроков (вузы,

предприятия и т.п.)

Развитие возможно при условии реализации сильных проектов

национального масштаба в каждом из субъектов федерации.

Высокая управляемость проектами

Быстрые эффекты

Высокая инвест.привлекательность

Высокие политические риски

Низкая гибкость при принятии

решений

Способность запуска долгосрочных и

сложных проектов

Снижение капиталоемкости за счет

кооперации на нижнем+муниц.уровне

Культурные барьеры (низкая

готовность к мягким мерам)

Неподготовленность нормативной

базы

Не требует сложных

институциональных изменений

Самостоятельность субъектов в

принятии решений

Невозможность запуска сложных

долгосрочных проектов

Самостоятельность субъектов в

принятии решений

Повышенные политические и финансовые

риски проектов

Риски конфликтов в экономической сфере

и в решении территориальных проблем

В рамках концепции ТКР определены приоритетные центры

развития

Аннинское сельское поселение

Сертолово

Тосно

ОтрадноеКоммунар

Никольское

КировскМурино и Заневскоес.п.

Виллозскоесельское поселение

медианное значение

мед

ианн

ое з

наче

ние

Социальный и потребительский потенциал территории**

Эко

но

ми

ческ

ий

по

тен

ци

ал т

ер

рито

ри

и*

*- рассчитывается на основе анализа прибыли местных предприятий до налогообложения** - рассчитывается на основе анализа численности населения

Lifescience на базе радиологии (ПИЯФ, СЗЦТТ, строительство МЦНИ)

Создание пилотного проекта «Умный город».Создание проекта «Торговый город».

Всеволожск Создание фармацевтического кластера Lifescience на базе ГИПХ-Турбоатомгаз

Аннино 2020

Программа устойчивого развития: благоустройство территорий, развитие сообществ, внедрение стандартов качества социальных инфраструктур

Внедрение стандартов качества развития инновационных центров, вхождение в рейтинги smart city, заказ на девелопментинтеллектуальных систем

Тематический парк

Гатчина

Кудрово 2020

Мурино 2020

Ритейл: несмотря на высокий уровень обеспечения

торгововыми площадями и высокий уровень потребительской

активности, качественный рост рыка ритейла может произойти

за счет вывода на рынок новых форматов

• Варшава (779 кв м на 1 тыс. чел.)• Будапешт• Прага• Загреб• Афины

•Санкт-Петербург (489 кв. м на 1 тыс. чел.)

• Бухарест• Тирана• Москва (352 кв м на 1 тыс. чел.)• Киев• София• Белград Colliers International, 2013

На фоне спада потребительской активности, при росте конкуренции и риске замедления строительных проектов возрастает спрос на агрессивные стратегии и решения.

Торговый город

обеспечивает масштабирование и уникальность

Кейс: деревня Poble Espanyol управляется частной компанией PEMSAU. Правоуправления комплексом ограничено 2036 годом. Численность занятых в компаниисоставляет от 50 до 100 чел. Объем продаж компании оценивается в 3-6 млн евро вгод. Кроме самой компании доход от работы центра получают гостиницы, рестораны,ночные клубы и другие организации, ведущие бизнес, напрямую зависящий отпосещаемости комплекса.

Кейс: Нанкинская улица — главная торговая улица всего Китая и одна из самых оживлённых торговых улиц в мире. Расположена в центре Шанхая. В 2000 году, по плану развития, местными органами власти проведена реконструкция улицы как пешеходной. Ширина улицы около 28 метров, а общая длина — 1 200 метров., на этом отрезке расположено множество разнообразных магазинов, бутиков и кафе

Промышленный девелопмент: завершение фазы рынка

«неподготовленных участков», рост доли МСБ в

промышленных инвестициях при запросе на действие в

масштабах международного рынка

Кластерный подход: необходимо создание сети

индустриальных парков с единой технологической и инфраструктурной политикой

Или единой корпоративной структуры (может быть корпорация

развития ТКР)

Работа с малым и средним бизнесом: необходимо

создание консорциумов по

принципу «Девелопер -

Университет –

технологическая компания»

Вынос промышленных предприятий:

Необходимо создание проектного офиса

(на базе агентства по инвестициям ЛО) по

переносу промышленных предприятий из

центра СПб: содействие в технической политике и поиске софинансирования и

организации трудоустройства

выбывающего персонала

Преимущества brownfield:• Наличие инфраструктуры• Удобное расположение• Возможности аренды /

покупки готовых объектов

Промзоны brownfield:1. ГИПХ-Турбоатомгаз,

Новое Девяткино2. Медвежий стан

(ФГУП НИИ Поиск), Мурино3. Завод им. Морозова,

пос. им. Морозова4. Южная промзона г. Кировск5. Промзона «Сокол»,

Никольское6. Промзона «Тосно-2», Тосно7. Санкт-Петербургский КПК,

Коммунар8. Промзона «Горелово»9. Гатчина. Промзона № 110.Гатчина. Промзона № 2

1

23

4

5

6

7

8

910

Управление промышленными территориями может перерасти

в масштабный международный проект: кейс Джуронг

Промышленный девелопмент: перенос промышленных

предприятий

1

4

6

3

7

2

5

№ Название Специализация

1 ООО «Сименс

Технологии

газовых

турбин»

Новый завод по

производству газовых

турбин большой мощности

2 ЗАО «НИПК

«Электрон»

Новый инжиниринговый

центр по производство

медицинских изделий

3 «Оркла Брэндс

Россия»

Кондитерское производство

(фабрикаим. Крупской)

4 «Скания-

Питер»

Производство грузовиков

5 «Русалит» Производство алюминия

Место переноса на стадии

обсуждения

6 Группа «ЛСР» Завод по производству

железобетонных изделий

7 «Компания

ЮМА»

Производство элементов

крепления для инженерных

систем

Офисная недвижимость и специализированный девелопмент: Life

sciences парки – один из наиболее перспективных форматов

деловой инфраструктуры, ранее не представленный на территории

России

Источник: ЦСР «Северо-Запад», 2013

Площадка Размер Специализация

Бостон/Кембридж 95,6 Га НИОКР, медицинские исследования

Лос-Анджелес 51,1 Га Медицинские исследования,

производство медицинского

оборудования

Нью-Йорк 55,7 Га Медицинские исследования

Филадельфия 171,9 Га Образование, помощь большому

фармакологическому производству

г. Роли, г. Дарем 74,3 Га Производство вакцин,

агротехнологии

Сан-Диего 102,2 Га НИОКР

Сан-Франциско 255,5 Га НИОКР

Сиэтл 46,45 Га НИОКР

Окрестности

Мэриленда

83,6 Га Исследования (федеральные и

частные)

Green Bridge 100 Га Возобновляемая энергетика

Фармацевтика; Здоровье

University of Miami

Life Science Park

60 Га Медицина

Leiden Bio Science

Park

110 Га Медицина

Биотехнологии

Alexandria Center

for Life Science

75 Га Фармацевтика; Биотехнологии

Медицинские устройства ; Медицина

Haifa Life Sciences

Park

105 Га Медицина; Фармацевтика;

Биотехнологии

Life Sciences Park

Malta

110 Га Биотехнологии

Медицина

Ideon Science Park 100 Га Пищевое производство

Биотехнологии; Фармацевтика

Кейс: Krakow Lifescience ParkПлощадь - 20000 кв.м.Расположен в особой экономической зоне Кракова неподалёку отуниверситетских центров, госпиталя, национальных медицинских центров.Реализация проекта: с 2008 г., под руководством венчурной компании«Jagiellonian Centre of Innovation Ltd».Финансирование: основным источником были правительственные средства,выделяемые по программе поддержки инновационных отраслей.

Кейс: Lifescience парк BioTurkuПлощадь - 55 кв.м.Расположен на территории Turku Science Park.Реализация проекта: BioTurku включает в себя более 90 предприятий,основанных после середины 1990-х годов. Большое количество всемирнопризнанных производителей лекарственных препаратов начинали ипродолжают вести свою деятельность в Турку («Orion Pharma», «Bayer»,«PerkinElmer Human Health’s/Wallac Oy», «Raisio Plc»).

Новосаратовка

Промзона Гатчина - 1

ПромзонаВсеволожск

ГИПХ

Медвежий Стан

Транспорт: Перспективы развития девелопмента в логистике

связаны с выведением на рынок новых масштабных форматов

(например, логистические города, но при условии совмещения с

торговлей и производством или особым статусом)

Knight Frank Research, 2013

№ РегионТорговые площади,

приходящиеся на 100 кв. м складских площадей

1 Мoсква 94

2 Пермь 118

3 Санкт-Петербург 125

4 Екатеринбург 135

5 Новосибирск 138

6 Ростов-на-Дону 187

7 Казань 205

8 Нижний Новгород 236

9 Воронеж 290

10 Челябинск 328

11 Уфа 367

12 Краснодар 380

13 Самара 415

14 Красноярск 612

15 Волгоград 1340

Логистический город

Кейс: Реализация совместных транспортных проектов в агломерации Большой Париж

Промзона

Пенники

Промзона «Сокол»

Никольское

Промзона г. Кировск

Промзона«Завод им. Морозова»

Промзона г. Всеволожска

Аэропорт «Ржевка»

Промзона с.п. Заводской

Промзона с.п. Вуолы

Промзона Гатчина 1

Туризм и индустрия развлечений: рост туристического потока в

Санкт-Петербург возможен за счет диверсификации традиционного

туристического продукта, например, через создание нового для

агломерации формата – тематического парка

Диверсификация продукта

Возможны три варианта реализации тематического парка:формат интерактивных парков, что является самым последнимтрендом в организации развлекательных тематических парков в мире(например, парк «Формула 1» в Дубае или тематический парк Шанхая).Формат малых тематических парков (например, совместно с компаниейRovio, которая строит такие парки по всему миру;формат специализированных парков с элементами российскойкультуры (проект деревни «Николо ленивец» в Калужской области).

Кроме указанных площадок размещение тематического парка так же возможно в с.п. Игора, где с 2006 г. функционирует круглогодичный курорт с бассейнами и ресторанами , «Экстрим-парком» с сХафпайп, серией трамплинов Биг-эйри Джиббинг.

Место Город Страна2011 год,тыс.чело

век

Рост в 2011году, (%)

1 Hong KongHong Kong,China

21830.2 8.8

2 Singapore Singapore 19818.1 8.7

3 LondonUnited Kingdom

15106.1 2.7

4Kuala Lumpur

Malaysia 13315.4 16.0

5 Macau China 12925.16 8.4

6 Bangkok Thailand 12357.4 12.5

7 Antalya Turkey 12052.4 13.3

8 Shenzhen China 10894.6 6.8

9New York City

USA 10038 3.5

10 Istanbul Turkey 9765.2 20.2

… … … … …

45St Petersburg

Russia 2900 16.0

г. Всеволожска

Завод им. Морозова

Аэропорт «Ржевка»

Мариенбург

Медвежий Стан

ГИПХ

16

Адрес: 199106, Россия, Санкт-Петербург, 26-я линия В.О., д. 15, корп. 2, лит. А

Телефон и факс: +7 812 380 0320, 380 0321

E-mail: mail@csr-nw.ru

Материалы исследований ЦСР «Северо-Запад» на сайте www.csr-nw.ru

О Фонде «Центр стратегических разработок «Северо-Запад»»

Фонд «Центр стратегических разработок «Северо-Запад» — независимый общественный институт

Деятельность ЦСР «Северо-Запад» заключается в проведении стратегических исследований и выработке экспертных рекомендаций по широкому кругу социально-экономических вопросов

Партнеры Фонда — федеральные министерства и ведомства, региональные и муниципальные органы власти, общественные и научные организации, бизнес-структуры

География исследовательских проектов — 53 региона России

Основные направления деятельности Фонда:

Разработка стратегий развития регионов

Городское развитие, креативная индустрия

Производственные кластеры , проектирование индустриальных и производственных парков

Образовательные проекты, проектирование и консультирование университетов .Научно-технологическое прогнозирование , форсайтные исследования

Публичные мероприятия (форумы, конференции, проведение организационно-деятельностных игр)