韓國觀察報告 台灣都市更新受害者聯盟彭龍三 ‧ 陳虹穎

從建築更新到都市再生台韓都市更新修法比較與省思工作坊

龍山慘案背景

문배지구 전쟁기념관

전면지구

(구 )상명여고북측지

구(구 )상명여고지구

용산국제업무지구

용산역사지구 태평양

지구국제빌딩

주변

용산역전면

자동차정류장지구

아세아아파트지구

용산공원남측

首爾站

세계일보사지구

신계주택재개발지구

235,000m²(71,200 坪 )

2009 年 1 月 20 日 龍山慘案 ( 龍山四區域 )6 人死亡， 23 人重傷…

266305

地區 ( 個 )

無促進委員會 有促進委員會

首爾市 New Town指定情形 首爾市面積： 605 平方公里

總人口： 10,384 千人 (2014統計 )

杜絕悲劇：回歸環境與人本位

• 住居環境整備事業 ‧住宅再建築事業• 都市環境整備事業 ‧住宅再開發事業

為了都市低所得住民之住居環境改善臨時

處置法

• 住居環境改善事業

都市再開發法

• 住宅再開發事業• 都心再開發事業• 工廠再開發事業

住宅建設促進法

• 住宅再建築事業

住居環境管理事業 街路住宅整備事業

2012 年新增都市管理導向項目

2003 年制定《都整法》

「都市再生」 vs. 「建物更新」

甲、住居環境改善事業乙、住宅再開發事業丙、住宅再建築事業丁、都市環境整備事業戊、住居環境管理事業己、街路住宅整備事業

( 住宅改建 ) 重建、整建、維護

韓國都市與住居環境整備法 §2

台灣都市更新條例 §2,4

「都市計畫」 vs. 「都市更新」

《都更條例》

台灣

舊《都再法》

韓國

新《都整法》

韓國‧

首爾

I. 哪裡該都更？ II. 誰來執行？ III. 容積獎勵 VS. 公共利益？

{ 公 } 都市更新地區 { 公 } 都更單元

{ 私 } 自劃都市更新單元

BOT-> 民間業者

都市更新會

民間業者

{ 公 } 都市更新地區再開發

再建築

{ 公 } 住宅公社

促進委員會 開發組合無推動者

{ 公 } 都更 單元

{ 私 } 都更 單元

首爾街區文史社經空間調查

首爾百年都市計畫

都市更新地區

{ 公 } 住宅公社

促進委員會 開發組合

{ 公 } 市廳 / 區廳

公共租賃住宅

容積獎勵

無容積獎勵

容積獎勵

再開發再建築

公共租賃住宅容積獎勵

再開發

再建築

無容積獎勵

無須容積獎勵都市管理

17%

20%

壹、都市再開發 ( 建築 )之爭議處理

政府作為公共管理之角色 爭議管理 - 再開發、再建築的 Clean Up System

- 對於實施者、施工業者的公共管理 各區公所設置「不正當行為申告中心」 ( 부정행위 신고센터 )

資料公開 研擬替代方案 住民自決

參考網址： http://cleanup.seoul.go.kr/

Clean Up System 是什麼？組合情報公開 透明化的整備事業

整備事業現況搜尋

常見諮詢案件類別 / 公開資料類別

公告事項

公共管理制度 組合清算區 資訊公開現況 公告 資訊中心清理系統介紹

收拾開發暴政之禍：爭議處理

設立整備事業計畫

事業性分析

計算實際共同負擔 通知住民 說明會、

聽取意見

公正管理 事業性分析專案檢討

§ 推動程序：成立【住居再生爭議管理計畫】

§ 解散與解體程序：土地等所有者(30% 以上 )

公展 / 公告 區域解除

郵件調查

現場投票

住民自決

45 日間

2 日以上

§ 都更區域調查程序 ( 無推動主體的區域 ) ：

收拾開發暴政之禍：爭議處理

住民參與的實態調查

組成【住民協議

體】

計算實際共同負擔 通知住民 說明會、

聽取意見

實態調查總結：1. 提供情報2. 住民選擇

集中後續支援：1. 事業支援2. 提案支援

§ 都更區域調查程序 ( 有推動主體的區域 ) ：

組成住民協議體

住民協議體二次討論

事前說明會

住民協議體三次討論

事業分析專案會議

平均花費 12 個月至 16 個月

( 有促進委員會的區域 )

貳、公共利益 & 容積獎勵

• 01. 地方自治機關支援基盤設施改良費用• 02. 公共的事業參與 ( 國 . 公有地所有機關係作為組合員身分參與 )• 03. 擴增整備基金財源：引導都市住居整備基金財源• 04. 強化中央政府角色職責：國土海洋部統一化權利處分計畫之管理標準

強化公共角色

• 05. 整備區域的解除指定：導入資訊透明化、住民餐與的整備區域解除• 06. 整備事業方式多樣化：導入都市管理與彈性搭配住宅再開發機制• 07. 減輕小組合員的負擔

擴大住民選擇&

支援小組合員

• 08. 提高整備計畫透明度，強化公共管理之角色 & 權責。• 09. 資訊公開與會計檢查整備計畫之

公共管理

韓國 2014 都市與住居環境整備法 修法重點觀察

都市環境整備型態 實施對象區域 實施方式 公共 ( 租賃 ) 住宅甲、住居環境改善事業 現址改良、公共住宅建設、

提供循環式住宅進行據點式開發乙、住宅再開發事業 【再開發】

於整備基盤設施 惡劣、窳陋、不良建築物密集分布之區域，為了改善住居環境所施行之事業。

【再開發】大規模全面拆遷為主，事業施行者可申請容積獎勵，並必須提供總樓地板面積或總家戶數之20% 作為優先提供在地租戶、無產權住戶之租賃社會住宅。

2014 修法更改為由各地方市‧道條例訂定比例。首爾市政府自 17% 提高至 20% 。丙、住宅再建築事業 【再建築】

於整備基盤設施 良好，窳陋、不良建築物密集之區域，為了改善住居環境所施行之事業。

【再建築】住民改善自家屋況，財源自籌。

無。

丁、都市環境整備事業 商業區、工業區、都心 & 副都心

整備事業組合、土地等所有者、共同施行者 ( 組合員與土地所有者過半數同意後，得與市長 / 郡守或住宅公社等共同施行。

韓國‧都市住居環境整備方式

都市環境整備型態 實施對象區域 實施方式 公共 ( 租賃 ) 住宅

戊、住居環境管理事業 New Town 、再開發、再建築整備 ( 預定 ) 區域於解除之後，如土地等所有權人的 50% 以上，同意轉換為住居環境管理事業之區域。

揚棄大規模全面拆遷為主的整備方式，一方面維持既存都市紋理構造， 將移居必要性降至最低，進行的新型態整備事業方式。

設立 ( 自治區 ) 整備計畫與指定區域之後，開始施行整備事業─自治體地方政府推動整備基盤設施 與設置共同利用設施，住民自行改良個別住宅建物。

己、街路住宅整備事業 - 都市 · 郡計畫實施道路 ( 廣場、公園等 ) 周邊街路區域範圍10,000 平方米 (3,025 坪 ) 以下。- 尚未設置通過道路 (4m 以下道路除外 ) 者- 窳陋不良建築物數量占總範圍三分之二以上，既存住宅戶數 20 戶以上。

獨棟建築與多世代住宅等之密集區域中，透過擴充整備基盤設施、共同利用設施，施行住居環境保存、整備、改良的事業。

在維持既存的低層住居地與街路紋理的同時，針對不堪居住的老舊窳陋住居地，可新建最高可改建至七層樓為止的公共住宅之小規模整備事業。

( 注 ) 比起既往整備事業平均 8 年 6 個月，這樣的計畫據首爾市政府稱僅需2~3 年。

2014 修法導入「都市管理」

住居環境管理事例 1：首爾市長壽村

長壽村 基地概況 國 . 公有地 私有地土地筆數

面積( ㎡ )

比率( ％ )

土地筆數

面積( ㎡ )

比率( ％ )

土地筆數

面積( ㎡ )

比率( ％ )

156 18,414 100 106 13,85

3 67.9 50 4,561 32.1

→ 家戶數：總共 299 戶 (65 歲以上家戶數 -103 戶 (34.5%))→ 人口現況 : 總 611 名 ( 男 324, 女 287)→ 建物 / 土地所有狀況 : 擁所有權者 79 戶 (47.3%), 租戶 220 戶(73.6%)

窳陋不良住宅整備支援

規劃住民公共利用設施

整治基盤設施與街路整備

安全與防災環境規劃

社會經濟再生支援

社會經濟再生支援

擬定住民協定

村落景觀計畫

住居環境管理事例 1：首爾市長壽村

A-1: 住宅裝補修支援補助事業

A-2: 空屋整備與 活用事業

B-1: 村落博物館籌備事業

C-1: 都市瓦斯供給 &上下水道管渠整備事業

C-2: 三仙橋路四街整備事業C-3: 自動鹽水噴射裝置

( 防結冰路滑 )C-4: 巷弄步行環境整備事業

D-1: CCTV 設置事業D-2: 保安亭 & 照明改善事

業D-3: 防火栓 & 除雪裝置事業D-4: 垃圾公共集合場

設置事業

- 成果&綜合整理建築指針- 提出設計規範

F-1 長壽村 “住宅 ( 合作社 )” 事業

E-1 長壽村社區共同體活化事業

E-2: 社會企業中心育成事業

E-3: 社區企業育成事業

Source: http://www.seongbuk.go.kr/sb/sanghwal/maeul/special/special01.jsp

首爾市政府永登浦區廳

大林洞事例

民間部門 公共部門

Source: http://www.ydp.go.kr/main/page.do?mCode=D090020000

區域案名

大林洞住民參與型再生事業地區單位計畫

位置 永登浦區大林洞面積 42,959 平方米 ( 約

12,995 坪 )分區 住二土地筆數 / 建物棟數

257 筆地號 /228 棟

戶 / 人口

679 戶 /2,149 人

傳統市場與外部銜接生活道路活力化氛圍營造。

內部住居地之定居環境，引導自律性維持之建築行為。

定居環境的穩定維持。

新建、改建行為確保公共領域之維持。

社區共同體活化事業。

- 設立社區會館。- 設立社區客廳。

街路環境改善事業。

- 街路別的環境改善。 主要道路指引

告示設計。 落後街路改善 傳統市場街路

環境改善。

參、居住權 & 環境權保障

「產權本位」 vs. 「居住權本位」

土地所有權人

地上權人

合法建物所有權人

永佃權人

耕地三七五租約之

承租人租戶

土地所有權人

地上權人

合法建物所有

權人

永佃權人

韓國《都市與住居整備環境法》台灣《都市更新條例》

說 明 相 關 法 令

租戶參與權利 第 26條 ( 住民代表會議 )住民代表會議或承租戶 ( 包含承租商家，以下相同 ) 可在下列情況下依據第 30 條第 8點訂定施行規則並表示自身的意見。事業施行者須努力達成其所反應意見。 < 修正2009.5.27>1 、拆除建築物相關事項2 、居民拆遷相關事項 ( 包括承租戶退租相關事項 )3 、土地及建築物的補償相關事項 ( 包含承租戶之退租移轉費等補償事項 )4 、分擔整備事業 費用相關事項4 之 2 、提供承租戶相關租賃住宅及入住資格處理相關事項5 、其他為使整備計畫 順利進行等相關事項訂定於大總統令內容中。

遷居安置責任 第 35條 (循環整備式的整備事業 ) ① 事業施行者為了能夠完善的實施第 2 條第 2 號甲和戊的事項，整備區域 內、外新建或是已建住宅，利用階段性整備的方式， 因為整備事業的 執行所撤離的住宅所有者與租賃者 ( 限實際住在整備區域者，與 第 36 條第 1 項所指稱之租賃者相同 ) ，使用臨時住宅的方式，需替住宅所有者與租賃者安排遷移措施。 < 修正 2006.12.28., 2009.5.27., 2014.5.21.>② 事業施行者依據第 1 項規定施行整備事業，所 需臨時住宅 ( 以下稱之為 " 循環住宅 ") ，依據住宅法第 36 條規定高於 第 38 條規定，循環住宅可作為 臨時收容設施使用或是可進行租賃，依據總統命令所規定的方法及程序，可要求住宅公司者優先提供所擁有的公共租賃住宅。 < 修正 2003.5.29., 2009.5.27.>③ 居住在循環住宅的居民，若整備事業 結束後，仍希望繼續居住的話，可依總統命令，進行分配或是續租。 此情況下，事業施行者所持有的循環住宅，依據第 48 條與經過許可的管理脫售計劃，視為將循環住宅售出給土地所有權人。 < 新設 2009.5.27.>

說 明 相 關 法 令

適足居住權之保障 第 35條 (循環整備式的整備事業 ) ( 甲、戊型 ) 整備區域 內、外新建或是已建住宅，利用階段性整備的方式 ，因為整備事業的執行所撤離的住宅所有者與租賃者 ( 限實際住在整備區域者，與 第 36 條第 1項所指稱之租賃者相同 ) ，使用臨時住宅的方式，需替住宅所有者與租賃者安排遷移措施。

第 36條 (臨時收容設施的設置 ) ① 因執行居住環境改善事業與住宅二次開發計劃而被必須遷移的居民，事業施行者必須對於住宅所有者與租賃者安排該整備區域內外的租賃住宅使之居住，又或是提供住宅資金的借貸，實施能夠解決住宅所有者與租賃者居住問題的措施。

生計權之保障 第 36條之 2(臨時商家之設立 )

事業施行者對於因都市環境整備事業所遷移的商家，可 協助於整備區域或 是整備區域附近設置臨時商家。 [ 修訂於 2012.2.1.]

人頭戶防堵機制 第 19條 ( 組合成員之資格…等 )

整備計畫 ( 由市長、地方首長或住宅公司所執行的整備計畫除外 ) 的組合成員須為土地等所有權人 ( 在住宅再建築計畫 及街路住宅整備計畫的 情況下，只指住宅再建築計畫及街路住宅整備計畫各自的同意者 ) 符合下列其中一項情況時，將數人代表視作 1

位組合成員。3 、組合成立許可後，一人土地所有權人將土地或建築物的所有權或地上權轉讓給多人共同持有時。

「強制拆除」 vs. 「建物拆除」

首爾市政府住居再生課課長：

「要搞清楚：建物拆除與強制迫遷是兩回事。我們允許建物拆除，但不允許強制迫遷。」

台灣《都市更新條例》

韓國《都市與住居整備環境

法》

強制拆除

屆期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，直轄市、縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務。<§36>

1. 依據「建築物之崩壞等安全災難及安全管理基準法」ㆍ「住宅法」ㆍ「建築法」等相關法令之基準事故之可能狀況。2.廢棄公有建築密集之危險地帶之可能狀況<§48-2>

強制徵收

對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，協議不成立者，實施者得按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）主管機關徵收後，讓售予實施者。 <§25-1>

在必要的情況下，根據〈為了公益事業土地之取得與補償相關法〉第 3 條規定，可使用土地、設備與得到相關的權利。 <§38>- 強制出讓。 (賣渡請求 ) <§39>

第 30條之 3 ( 住宅再建築計畫之容積率放寬與小型住宅建設等 )

事業施行者如於建設過程中超過整備計畫所訂容積 率，依據第 2 項，超過的容積率乘以市或道所制訂的比例所算出之面積，依據第 2 項所提到之小型住宅，必須提供給國土 交通部長官、市、道知事、市長、郡守、區廳長或 住宅公司者…等 ( 以上在此條中統 稱之為 " 接收者 ") 。依據「租賃住宅法」 第 16 條第 3 項，小型住宅供給價格，參照國土 交通部長官所公告之公共建設租賃住宅的標準建築費，並且附屬土地一律視為捐贈給接收者。 < 修正 2012.2.1. 、 2013.3.23. 、 2013.12.24.>

依據第 1 項與相關法律，當容積率上限與下列任一號相關時，限制建築行為之情形，視為可建設之容積率。< 修正 2013.12.24.>1. 依據「國土之計畫與利用 相關法律」第 76 條規定建築物 層數限制。2. 依據「建築法」第 60 條規定高 度限制。3. 依據「建築法」第 61 條， 確保日照權的建築物高度限制。4. 依據「航空法」第 82 條， 飛行安全區域內建築物高度限制。5. 依據「軍事基地與軍用設施保護法」第 10 條， 飛行安全區域內建築物高度限制。6. 依據「文化財產保護法」第 12 條，為了 保護文化財產的建設限制。

針對再建築計畫的規範

日照權(§30-3)( 建築法

61)

地方政府建築委員會( 建築法 §4)

第 12 條 ( 住宅再建築計畫的安全評估及執行與否之判定…等 ) 現地

勘查安全評估機關+

負起一座城市對於能源消耗的責任首爾市的「少一座核電廠」行動計畫

http://worldcongress2012.iclei.org/fileadmin/templates/WC2012/Documents/Presentations/P7-Park.pdf

肆、監督與罰則

監督管理機制比較

台灣《都市更新條例》 韓國《都市與住居環境整備法》

會計查核 無 促進會交接、計畫許可日、申請竣工認可起 <§76>

監督權責 - 實施者應報核- 主管機關得檢查- 主管機關得勒令管理或監 / 代管1. 違反或擅自變更章程、計畫2. 業務廢弛 3. 事業財務缺失(§54-57)

- 應至現場勘查、導正違法事項- 主管機關得要求取消、變更、停止、施工終止、規勸人員改善等處置。(§77)

資料公開與保存

無 章程、合約書、議事錄、事業施行報告、管理處置報告、公文、會計監察報告等文件完成後 15 日內，透過網路及其他方式告知組合成員，土地等所有權人或承租戶。 <§81>

超額利益回收 無 §82 、開發利益回收相關法律、再建築超額利益回收相關法律

台灣《都市更新條例》

韓國《都市與住居環境整備法》

都市更新 /都市與住居環境整備基金財源

無規定 1 、 { 開發利益回收相關法律 }-回歸地方自治團體2 、 { 再建築超額利益回收相關法律 }再建築負擔金之部分3 、整備區域中，國、公有地出售金額超出規定之部分4 、公有小型住宅收取的租賃保證金及租金

都市更新 /都市與住居環境整備基金用途

1 、以整建或維護方式實施都市更新之規劃設計及實施經費。2 、組織更新團體以重建方式實施都市更新事業之規劃設計費。<§18>

1 、擬定基本計劃2 、安全評估及擬定整備計劃3 、貸款給促進委員會作為營運用途4 、其他與本法條及市、道政府所訂定項目5 、租賃住宅的建設、管理6 、支援承租人的住居安定7 、依據 { 再建築超額利益回收相關法律 }的再建築負擔金的課稅、徵收8 、支援住宅改良 <§82>

監督管理機制比較

如果可以，讓我們一起終止下一場城市災難…

圖片來源：關鍵評論網 http://www.thenewslens.com/

首爾─百四村

Q&A