Avanços e desafios no processo de

Regularização Fundiária no Brasil.

O Provimento da CGJSP

FLAUZILINO ARAÚJO DOS SANTOS•1º Oficial do Registro de Imóveis de São Paulo (SP)•Presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP)•Diretor de Tecnologia do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB)

AVANÇOS

• POTENTES MARCOS LEGAIS E NORMATIVOS

• Lei Nº 11.977, de 7.7.2009;

• Provimento CGJSP Nº 18, de 21.6.2012;

• Provimento CGJSP Nº 21, de 18.7.2013;

• NSCGJSP (Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo) -Capítulo XX (Registro de Imóveis), itens 273/313.

DESAFIOS

• TITULAÇÃO DOS POSSUIDORES

• Possuidor (posseiro, ocupante)

• Código Civil, Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes da propriedade

A realidade do desafio da

titulação dos possuidores

• 1ª Alternativa: Transmissão de domínio por força dos ajustes preliminares

• 2ª Alternativa: Escritura Pública

• 3ª Alternativa: Legitimação de posse

• 4ª Alternativa: Usucapião

Ajustes preliminares com força para Registro da transmissão de domínio

• compromissos de compra e venda,

• Cessão,

• promessas de cessão,

• proposta de compra,

• reserva de lote,

• outro documento do qual constem a manifestação da vontade das partes, a indicação da fração ideal, lote ou unidade, o preço e o modo de pagamento, e a promessa de contratar.

O título que servirá de suporte para o registro do lote regularizado no nome do beneficiário não necessita de testemunhas instrumentárias (287.5);

Admite-se o registro de títulos derivados de sucessivas transferências informais, mediante apresentação dos originais ou de cópias simples para formação da cadeia sucessória (288.1);

O ITBI será exigido apenas em relação a última transação (288.2);

Não é exigido o reconhecimento de firma (289).

Imóveis que se tornaram irregulares por falta de

titulação

A legitimação de posse está circunscrita aos lotes decorrentes de Regularização Fundiária de Interesse Social (Demarcação urbanística)?

Como justificar a aplicação de mecanismos mais céleres de titulação de adquirentes de unidades em empreendimentos que já nasceram irregulares ou clandestinos e não conferir essa mesma proteção aos adquirentes de unidades habitacionais que, embora originariamente regulares, no decorrer do tempo se tornaram irregulares apenas em um dos aspectos da regularização fundiária, qual seja, a titulação?

Lei 11.977/2009, Art. 46. A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

A não utilização da demarcação urbanística não impede o registro do título de legitimação de posse.

Poderá ocorrer que a área já esteja adequadamente demarcada e especializada no Registro de Imóveis (itens 296.6, 298 e 298.3);

Legitimação de Posse &

Órgão Municipal

• A municipalidade está obrigada a examinar a situação do possuidor e outorgar-lhe o Título de Legitimação de Posse sempre que os requisitos para a concessão estiverem presentes.

• Sugestão: edição de lei ou decreto municipal fixando as diretrizes para outorga do título.

NSCGJSP, 298.2. A legitimação de posse pode ser concedida ao coproprietário da gleba, titular de cotas ou de frações ideais devidamente cadastradas pelo poder público, desde que exerça seu direito de propriedade em um lote individualizado e identificado no parcelamento registrado, bem como ao ocupante de lote em parcelamento ou de unidade autônoma em condomínio edilício regular.

Muito Obrigado!

Flauzilino Araújo dos Santosflauzilino@arisp.com.br