Formas de Aquisição

A propriedade imobiliária poderá ser adquirida deforma originária ou derivada. Será adquirida deforma originária a propriedade quando esta fordesvinculada de relação com o antigoproprietário, sem a existência de relação jurídica detransmissão. Será adquirida de forma derivada apropriedade quando houver relação com o antigoproprietário. Esta transmissão poderá ser “intervivos” (venda, por exemplo) ou “causa mortis”(transferência do patrimônio do falecido para seusherdeiros).

A aquisição da propriedade imobiliária poderáocorrer através de Usucapião, Registro doTítulo, Acessão e pela Construções e

Usucapião

A Usucapião, ou prescrição aquisitiva, é uma formaoriginária de aquisição da propriedade imobiliária, que se dápela posse prolongada no tempo e outros requisitos legais.Esta modalidade se divide em:

Usucapião extraordinária (Art.1238/CC) Cuja aquisiçãoexige a posse contínua durante quinze anos, sem oposiçãojudicial – posse mansa e pacífica-, e a intenção de ter acoisa como sua – animus-. Não sendo exigido justo título eboa- fé, nem a moradia do possuidor;

Usucapião Ordinária (Art.1242/CC) Esta se difere daextraordinária por exigir a presença de elementos como ojusto título e boa-fé. Nesta modalidade o prazo exigido daposse contínua é de dez anos, podendo ser reduzido paracinco se estiverem presentes outros elementos comomoradia do possuidor no imóvel e aquisição de formaonerosa;

Usucapião

Usucapião Especial Rural (Art. 1239/CC) Nestecaso, o possuidor deve possuir imóvel em área ruralnão superior cinquenta hectares, de formamansa, pacífica e ininterrupta, pelo prazo de cincoanos, independentemente de justo título e boa-fé, nãopodendo o possuidor ser proprietário de outroimóvel, seja ele urbano ou rural;

Usucapião Especial Urbana (Art. 1240/CC) Nestahipótese, o possuidor deve possuir imóvel urbano, comextensão de máxima de 250 metrosquadrados, utilizado para fins de sua moradia ou desua família, sendo a posse mansa e pacífica, por cincoanos ininterruptos. O mesmo não poderá serproprietário de qualquer outro imóvel urbano ou rural.

Registro de Título

Na aquisição da propriedade por títulos (compra evenda ou doação, por exemplo), há a necessidade deum módulo especial denominado Registro, pois osnegócios jurídicos não são suficientes para transferir apropriedade de bens imóveis. Sem o Registro Públiconão há transferência da propriedade.

O Registro é vinculado ao título que lhe deu causa, oque gera uma força probante relativa ou “juris tantum”.Em outras palavras, o Registro admite prova emcontrário (Se houver fraude no contrato, por exemplo).

O Registro no Cartório traz publicidade à transmissãoda propriedade, e deverá ser realizado no local onde seencontra o imóvel. Cria também, uma relação contínuado antigo proprietário com o novo, além de exigir aperfeita individualização da coisa.

Registro de Título

Sistema de aquisição pelo registro (art. 1.245)

Antes do registro: alienante continua sendo

dono

Antes do cancelamento do registro: adquirente

continua sendo dono

Cancelamento do registro (art. 1.247, p. único)

Direito ao proprietário de reivindicação do

imóvel, independentemente de boa-fé ou título

do adquirente.

Acessão

A Acessão é a forma de aquisição da propriedade queocorre com um aumento do volume ou do valor dacoisa principal, em virtude de um elemento externo. AsAcessões podem ser naturais, quando causadas pelanatureza, ou industriais, quando há a participação dohomem. As Acessões naturais podem ocorrer:

Pela formação de ilhas (Art. 1249/CC): As ilhasformadas em correntes comuns e particularespertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros.

Por aluvião (Art. 1250/CC): Ocorre quando se formamacréscimos ou sedimentações de formaimperceptível, lenta e gradual por depósitos e aterrosnaturais ao longo das margens das correntes, ou pelodesvio das águas. Este acréscimo pertence aos donosdos terrenos marginais, sem indenização.

Acessão

Por avulsão (Art. 1251/CC): Ocorre quando por forçanatural e violenta, uma porção de terra se deslocar deum prédio e se juntar a outro. De acordo com o artigo1251 do CC, o dono do prédio acrescido adquirirá apropriedade do acréscimo, se indenizar o dono doprédio que perdeu a porção de terra ou, semindenização, se em um ano, ninguém houverreclamado.

Pelo abandono de álveo (Art. 1252/CC) (leito dorio): Ocorre quando o leito do rio muda de direção emfunção da corrente, pertencendo à nova porção aosproprietários ribeirinhos das duas margens, sem quetenham indenização os donos dos terrenos por ondeas águas abrirem novo curso, entendendo-se que osprédios marginais se estendem até o meio do álveo.

Construções e Plantações

Listada nos artigos 1253 a 1259 do CC, asconstruções e plantações são acessõesdecorrentes da conduta humana.

As construções e plantações são consideradasacessórios do solo. Não se leva em conta oconceito de valor. A presunção é que pertencem aoproprietário do solo, embora não seja essapresunção absoluta. Como é possívelsemear, plantar e construir com sementes emateriais não pertencentes ao proprietário dosolo, distinguem-se as hipóteses nas quais issopode ocorrer:

Construções e Plantações

Semeadura, plantação ou construção em terreno próprio com

material alheio – com solução no art. 1254 – “Aquele que semeia, planta

ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios,

adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além

de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.”

Semeadura, plantação ou construção em terreno alheio com material

alheio com solução no art. 1257 – “O disposto no artigo antecedente

aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a

quem de boa-fé os empregou em solo alheio.

Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá

cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder

havê-la do plantador ou construtor”

Observe que o parágrafo único, obriga primeiramente a cobrança do

plantador ou construtor, para posteriormente, caso não consiga receber,

cobrar o proprietário.

Construções e Plantações

Semeadura, plantação ou construção em terreno alheio com material

próprio - com solução no art.1255 – “Aquele que semeia, planta ou edifica em

terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e

construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o

valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a

propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada

judicialmente, se não houver acordo.

Se o semeador, plantador ou construtor agiu de má fé, poderá ser constrangido

a repor as coisas no estado em que se estavam e a pagar pelos prejuízos, No

entanto se ambos estão de má fé o art. 1256 determina que o proprietário

adquira os acréscimos e pague o valor das acessões.

Presume-se a má fé do proprietário quando este sabia do trabalho de

construção ou lavoura e não o impugnou. Enriquecendo-se a custa de

outrem, este adquirirá a propriedade da acessão mas ficará com encargo de

indeniza-la ao construtor ou plantador.