HAK-HAK ATAS TANAHHAK-HAK ATAS TANAH

Dr. Dr. Widhi HandokoWidhi Handoko, SH., Sp.N, SH., Sp.N

PASAL 4 AYAT 1 UUPAPASAL 4 AYAT 1 UUPA

1. Hak Milik2. Hak Guna Usaha3. Hak Guna Bangunan4. Hak Pakai5. Hak Sewa6. Hak Membuka Tanah7. Hak Memungut Hasil Hutan

HAK MILIK

HAK MILIKHAK MILIK

PENGERTIAN

PASAL 20 AYAT 1 UUPAHak milik adalah suatu hak yang turun-temurun, terkuat dan penuh,

mempunyai fungsi sosial dan dapat beralih kepada orang lain. Alas Hak dari Hak Milik adalah berdasarkan konversi dari tanah ex

BW dan ex Hukum Adat dank arena Surat Keputusan pemerintah pemberian hak kepada seseorang/badan.

Right of Disposal dari Hak Milik, adalah hak ini dapat dialihkan dan dapat dijaminkan hutang.

Right of Use dari Hak Milik adalah luas sekali dan dapat dipergunakan untuk kepentingan dari pemiliknya, namun dibatasi oleh ketentuan UU Peraturan Daerah maupun ketentuan lingkungan hidup.

SUBYEK HAK MILIKSUBYEK HAK MILIKPP No. 38 Tahun 1973PP No. 38 Tahun 1973

A. WNIB. Badan Hukum Indonesia (jika dilarang maka tanahnya akan kembali menjadi

tanah yang dikuasai oleh Negara. Pasal 49 UUPA menjamin badan sosial dan

keagamaan untuk mempunyai hak milik, namun tidak ada rights of disposalnya.

KEPEMILIKAN HAK MILIK OLEH KEPEMILIKAN HAK MILIK OLEH WNAWNA

Perkawinan antara perempuan WNI dan pria WNA (kecuali mereka mengadakan suatu perjanjian perkawinan) menyebabkan tidak boleh lagi mempunyai Hak Milik dan harus melepaskan dalam waktu 1 tahun, kelalaian menyebabkan haknya batal dan tanahnya kembali menjadi tanah Negara.

WNI menjadi WNA, atau WNA memperoleh warisan tanah di Indonesia tidak boleh diterimanya dan dalam waktu 1 tahun harus melepaskan haknya kepada WNI.

< 2000 M2 > 2000 M2< 2000 M2 > 2000 M2 KANWIL BPN KA.BPN KANWIL BPN KA.BPN

HAK MILIK

KONVERSIEX BW

KONVERSIEX HUKUM ADAT

PMDN 6/1972

HAK MILIK HAPUSHAK MILIK HAPUSPasal 27Pasal 27

A. Tanahnya jatuh kepada Negara disebabkan :1. Pencabutan hak berdasarkan Pasal 182. Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya3. Diterlantarkan4. Ketentuan Pasal 21 ayat 3 dan Pasal 26 ayat 2

A. Tanahnya musnah

HAK GUNA USAHA

HAK GUNA USAHAHAK GUNA USAHA

PASAL 30 AYAT 1 UUPAHak Guna Usaha sebelum berlakunya Hukum Agraria Nasional bernama Hak Erpacht, merupakan istilah dari Hukum Agraria Barat dan diatur dalam Pasal 720 BW.

Hak Erpacht adalah suatu hak kebendaan untuk mengenyam kenikmatan yang penuh atas benda yang tidak bergerak kepunyaan orang lain, dengan kewajiban membayar pacht (canon) tiap tahun, sebagai pengakuan eigendom kepada empunya baik berupa uang maupun in natura.

Hak Guna Usaha dirumuskan pengertiannya sebagai suatu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara.

Jangka Waktu HGU ( Ps 6 dan 8 PP No. 40 Tahun 1996)

• 25 tahun atau 35 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun • Perpanjangan HGU yaitu 2 tahun sebelum jangka waktu

berakhir (Permengria No.2/1993) Subyek HGU• WNI dan Badan Hukum IndonesiaRight of Use HGU adalah pertanian, peternakan dan

perikananRight of disposal adalah :a. untuk peralihan haknya harus didepan salah satu pejabat

di lingkungan BPN (Deputi IV) yang bertindak sebagai PPAT khusus.

b. untuk pengikatan HTnya didepan PPAT setempat

KEPEMILIKAN HAK TANAH (HGU) OLEH ASINGKEPEMILIKAN HAK TANAH (HGU) OLEH ASING

a. Orang asing / badan hukum asing tidak boleh menerima HGU

b. Apabila HGU jatuh pada bukan WNI/badan hukum Indonesia maka dalam tempo satu tahun harus sudah melepaskan kembali kepada WNI/badan hukum Indonesia

c. Orang asing/badan hukum asing yang ingin berusaha dengan HGU harus mengajukan permohonan dengan PMA dan jika disetujui harus membentuk suatu badan hukum Indonesia

d. HGU atas nama patner Indonesia dan kemudian dilakukan serah pakai pada usaha patungan tersebut, maka tanah tersebut tidak dapat dijadikan jaminan hutang (Keppres No.23 Tahun 1980)

e. HGU tersebut boleh langsung atas nama perusahaan PMA, tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang (Keppres No.34/1992)

FORMALITAS PERALIHAN HGUFORMALITAS PERALIHAN HGU

• Rekomendasi dari Kanwil BPN dan ijin dari Kepala BPN

• Pelaksanaan transaksi di depan Deputi IV, Kepala BPN sebagai PPAT khusus.

Pasal 32-33 UUPA : Pendaftaran HGU

HGU BERAKHIRHGU BERAKHIRPASAL 34 UUPA jo PASAL 17 PP No. 40/1996) :a. Jangka waktunya berakhirb. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir

karena sesuatu syarat tidak dipenuhic. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum

jangka waktunya berakhird. dicabut haknya untuk kepentingan umume. Diterlantarkanf. Tanahnya musnahg. Ketentuan dalam Pasal 30 ayat 2

Permenagria/Ka BPN No.2 Tahun 1993Permenagria/Ka BPN No.2 Tahun 1993

• ≤ 200 Ha adalah wewenang Kakanwil BPN

• > 200 Ha adalah wewenang Kepala BPN

HAK GUNA BANGUNAN

HAK GUNA BANGUNANHAK GUNA BANGUNAN

• Hak Guna Bangunan dahulu sebelum diatur dalam Hukum Nasional Agraria bernama Hak Opstal, yang dalam Hukum Agraria Barat dan pengaturannya diatur dalam Pasal 711 BW berarti Hak Menumpang Karang, yaitu suatu hak kebendaan untuk mempunyai gedung-gedung, bangunan dan penanaman diatas pekarangan orang lain.

• Setelah Hukum Agraria Nasional berlaku Hak Opstal atau Hak Menumpang Karang dikonversi menjadi Hak Guna Bangunan, yang diatur dalam Pasal 35 ayat 1 UUPA

• Hak Guna Bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah negara atau milik orang lain, selama jangka waktu yang terbatas.

ALAS HAK DARI HGBALAS HAK DARI HGB

A. Ketentuan konversi dari ex BW dan ex Hak AdatB. Berdasarkan limpahan wewenang sebagaimana diatur

oleh ketentuan PMDN No. 6 Tahun 1972 yaitu 2.000 m2 wewenang dari Kanwil BPN dan diatas 2.000 m2 merupakan wewenang Kepala BPN.

C. Ketentuan perjanjian antara pemegang Hak Milik dengan seseorang untuk menimbulkan HGB diatas tanah hak milik.

D. Karena pemegang HPL dengan seseorang untuk menimbulkan HGB dan dilakukan dengan suatu perjanjian dan diproses menurut PMDN No. 6 Tahun 1972

E. Ketentuan Permenagria/Kepala BPN No. 2 Tahun 1993.

JANGKA WAKTU HGBJANGKA WAKTU HGB

• 20 sampai 30 tahun dan dapat diperpanjang

• Pasal 24 PP 40/1996• PMA No.2/1993 dan Pasal 25 PP 40/1996• Pasal 25 PP 40/1996 : 30 tahun dan

dengan perpanjangan 20 tahun• Pasal 28 PP 40/1996 : perpanjangan

sekaligus pembaharuan

HAPUSNYA HGBHAPUSNYA HGBPASAL 40 UUPA JO PASAL 20 PP 40/1996PASAL 40 UUPA JO PASAL 20 PP 40/1996

Jangka waktunya berakhir Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir

karena sesuatu syarat tidak dipenuhi Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum

jangka waktunya berakhir Dicabut untuk kepentingan umum Diterlantarkan Tanahnya musnah Ketentuan dalam Pasal 36 ayat 2

HAK PENGELOLAAN

HAK PENGELOLAANHAK PENGELOLAAN

• DASAR HUKUM : PP 8/1953, PMA 9/1965, PMDN 5/1973, PMDN 5/1974, PMDN 1/1977

• Rights to use : merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanah yang bersangkutan, menggunakan tanah tersebut untuk pelaksanaan usahanya

• Rights of disposal tidak ada, sehingga tidak dapat dimutasikan dan tidak dapat dijadikan jaminan hutang (Hak Tanggungan)

SUBYEK HPLSUBYEK HPL

• Daerah-daerah otonom• Departemen• Ditjen Lembaga Pemerintahan• BUMN• BUMD

HPL diberikan untuk jangka waktu tidak terbatas, karna HPL diberikan untuk jangka waktu tidak terbatas, karna sebenarnya hak ini sebagai pelimpahan wewenang Hak sebenarnya hak ini sebagai pelimpahan wewenang Hak Menguasai Negara kepada subyek yang diperkenankan Menguasai Negara kepada subyek yang diperkenankan

oleh peraturan yang berlaku.oleh peraturan yang berlaku.

• HPL diberikan atas permohonan lembaga (pemerintah) yang berhak kepada Menteri Negara/Kepala BPN melalui Kantor Pertanahan, Kanwil BPN.

• Pemberian HPL secara parsial adalah terjadi karena pemberian HPL sebagai salah satu syarat sebelum diterbitkan sertifikatnya, harus lebih dahulu dibebaskan dari para penggarap atau pemiliknya sehingga dengan pemberian parsial ini bermaksud atas bagian-bagian yang sudah dibebaskan dapat segera diterbitkan sertifikat HPLnya.

• Kepada swasta tidak mungkin diberikan HPL sehingga kepada swasta hanya mungkin diberikan satu atau sejumlah persil dari HPL tersebut dengan suatu perjanjian pemberian hak

HAK PAKAIHAK PAKAIHAK PAKAI KHUSUS HAK PAKAI KHUSUS HAK SEWA ATAS TANAHHAK SEWA ATAS TANAH

PEMBATASANPEMBATASAN

Hak Pakai (privat) adalah menggunakan, memungut hasil dari tanah yang dikuasai

negara dan atnah yang dikuasai seseorang dengan hak milik.

SUBYEK HUKUM HAK SUBYEK HUKUM HAK PAKAIPAKAI

a.a. Warga Negara IndonesiaWarga Negara Indonesiab.b. Badan Hukum IndonesiaBadan Hukum Indonesiac.c. Orang Asing Penduduk IndonesiaOrang Asing Penduduk Indonesiad.d. Badan Hukum Asing yang ada perwakilannya di Badan Hukum Asing yang ada perwakilannya di

IndonesiaIndonesia

Orang asing yang boleh mempunyai Hak Pakai Orang asing yang boleh mempunyai Hak Pakai selain penduduk Indonesia dan juga yang selain penduduk Indonesia dan juga yang

dibutuhkan dalam pembangunan di Indonesia dibutuhkan dalam pembangunan di Indonesia (Pasal 39 PP 10/1996 dan PP 41/1996 dan (Pasal 39 PP 10/1996 dan PP 41/1996 dan

Permenagria 7/1996)Permenagria 7/1996)

ALAS HAK UNTUK HAK PAKAIALAS HAK UNTUK HAK PAKAI

a. Ketentuan Konversi dari tanah ex BW dan ex Hukum Adat

b. Penetapan Pemerintah pemberian hak ≤ 2000 M2 merupakan wewenang Kanwil BPN setempat. Sedangkan di atas 2000 M2 diberikan oleh Kepala BPN

JANGKA WAKTUJANGKA WAKTUa. Hak Pakai dari tanh yang dikuasai negara 25 tahun dengan

perpanjangan 20 tahun.b. Hak Pakai dari Rusun 25 tahun dengan perpanjangan 20

tahun.c. Hak Pakai dari Hak Pengelolaan 25 tahun dan perpanjangan

tergantung dari pemegang HPL.d. Hak Pakai dari Hak Milik 25 tahun dan tidak dapat

diperpanjang tetapi dapat diperbaharui dengan akta PPAT.e. Hak Pakai untuk keperluan pemerintah, lembaga

pemerintahan, BUMN, BUMD, Perwakilan Negara Asing/PBB, dan untuk waktu yang tidak terbatas untuk pelaksanaan tugasnya.

KETENTUAN HAK PAKAI KHUSUS DIATUR DALAM PASAL 48 PP 40/1996.

PASAL 41-43 UUPA tidak mengatur tentang jangka waktu Hak Pakai ini.

Pasal 45 PP 40/1996 menyebutkan Hak Pakai diberikan untuk jangka waktu 25 tahun dengan perpanjangan 20 tahun. Hak Pakai di atas HM 25 tahun (tidak dapat diperpanjang) tetapi dapat dierbaharui dengan akta PPAT.

Jika Hak Pakai ini akan dialihkan harus ada ijin dari Pemerintah (Pasal 43 UUPA)

PMDN No. 59/DDN/1970 menetapkan bahwa kalau sebelum ijin diberikan oleh Menteri Agraria dan kemudian dilimpahkan kepada Inspeksi Agraria, maka sekarang cukup mendatangani formulir yang merupakan lampiran dari PMDN No. 59/DDN/1970 dianggap ijin telah diberikan.

Hak Pakai ini dapat dimutasikan , tetapi tidak dapat sebagai Hak Pakai ini dapat dimutasikan , tetapi tidak dapat sebagai obyek Hak Tanggungan (kecuali untuk bagian-bagian dari obyek Hak Tanggungan (kecuali untuk bagian-bagian dari rumah susun yang berdiri di atas tanah Hak Pakai yang rumah susun yang berdiri di atas tanah Hak Pakai yang

berasal dari tanah yang dikuasai oleh Negara (UU berasal dari tanah yang dikuasai oleh Negara (UU No.26/1985)No.26/1985)

Untuk mutasi hak dan pengikatan jaminan fidusia dilakukan di hadapan PPAT

setempat.

HAK PAKAI KHUSUSHAK PAKAI KHUSUS

A. Right to use adalah mempergunakan tanah yang dikuasai oleh Negara untuk pelaksanaan tugasnya.

B. Subyek Hukum 1. daerah-daerah otonom2. Departemen, ditjen, otorita pemerintah,

lembaga pemerintahan.3. Usaha-usaha sosial dan keagamaan.4. Perwakilan negara-negara asing.

C. Alas Hak dari Hak Pakai Khususa. Pasal 5b PMDN No.6/1972b. Untuk usaha sosial dan keagamaan dengan

permohonan hak.c. Untuk perwakilan asing dengan penetapan Menteri

Negara Agraria Kepala BPN.D. Hak ini harus didaftarkan (PMA 1/1966) - Untuk memperoleh Hak Pakai (khusus) ini

dengan permohonan hak kepada Kanwil BPN melalui Kantor Pertanahan.

- Hak Pakai khusus tidak ada rights of disposal. - Yang berhak memberikan Hak Pakai (khusus)

adalah Kanwil BPN setempat. - Hak Pakai ini tidak dapat sebagai subyeknya

swasta. - Kalau akan dialihkan Hak Pakai khusus

ALAS HAK DARI HAK PAKAI (KHUSUS) YANG ALAS HAK DARI HAK PAKAI (KHUSUS) YANG BERSAL DARI SK PEMERINTAH ATAS TANAH-BERSAL DARI SK PEMERINTAH ATAS TANAH-

TANAH YANG DIKUASAI OLEH NEGARATANAH YANG DIKUASAI OLEH NEGARA

1. Ketentuan Konversi tanah-tanah ex BW dan ex Hukum Adat

2. Hak Pengelolaan (Pasal 47 PP 40/1996)3. Perjanjian pemegang HM dengan seorang

untuk pendirian Hak Pakai4. Rumah susun

Hak Pakai dapat dijadikan jaminan hutang dengan Hak Hak Pakai dapat dijadikan jaminan hutang dengan Hak Tanggungan (Pasal 53 PP 40/1996)Tanggungan (Pasal 53 PP 40/1996)

Dengan berlakunya UU 4/1996 (UUHT) dan PP 40/1996 Dengan berlakunya UU 4/1996 (UUHT) dan PP 40/1996 maka pranata hukum tentang Fidusia yang diatur dalam maka pranata hukum tentang Fidusia yang diatur dalam UU Rususn dan UU Permukiman dan Perumahan tidak UU Rususn dan UU Permukiman dan Perumahan tidak

berlaku lagi, sungguhpun tidak secara tegas-tegas berlaku lagi, sungguhpun tidak secara tegas-tegas dinyatakan, namun dalam kedua produk hukum tersebut dinyatakan, namun dalam kedua produk hukum tersebut

tidak diatur lagi.tidak diatur lagi.

PASAL 39 PP 40/1996 menetapkan orang-orang asing boleh mempunyai tanah dengan status Hak Pakai asal yang

bersangkutan penduduk Indonesia, dan dalam ketentuan PP 41/1996 juga disebutkan orang asing yang dibutuhkan dalam pembangunan di Indonesia, sedangkan Permenagria 7/1996 menyebutkan orang asing tidak diperbolehkan mempunyai

perumahan RS/RSS.

TANAH NEGARA

Macam dan Pengertian Tanah NegaraMacam dan Pengertian Tanah Negara Tanah Negara dapat dibedakan menjadi dua jenis yaitu

1.Tanah Negara Bebas Tanah Negara yang langsung di bawah penguasaan Negara, diatas

tanah tersebut tidak ada satupun hak yang dipunyai oleh pihak lain selain Negara. Tanah ini bisa langsung dimohon oleh kita kepada Negara/pemerintah dengan melalui suatu prosedur yang lebih pendek daripada prosedur terhadap tanah Negara tidak bebas

2.Tanah Negara Tidak Bebas Tanah Negara yang diatasnya sudah ditumpangi oleh suatu hak punya

pihak lain, misalnya : Tanah Negara yang diatasnya ada Hak Pengelolaan yang dipunyai oleh :

Pemerintah Daerah/Kota, Perum Perumnas, Pertamina, Bulog, Badan Otorita Khusus, Kawasan Industri, PDAM, PLN, PT Inka/PJKA, yang keseluruhan sahamnya dipunyai oleh pemerintah dan/atau pemerintah daerah. Berlakunya Hak Pengelolaan ini sepanjang diperlukan oleh pemegangnya. Pemegang hak ini diberikan kewenangan oleh Negara untuk memberikan sebagian tanahnya kepada pihak ketiga.dengan seizin pemerintah ( dalam hal ini Kepala BPN ) untuk menjadi hak milik.

Tanah Negara yang diatasnya ada hak seperti Hak Guna Usaha, yang dipunyai baik oleh badan usaha milik Negara ( BUMN, seperti PTP dan Perhutani ) maupun badan usaha swasta yang bergerak pada bidang usaha : pertanian, perkebunan, peternakan atau perikanan. Masa berlaku Hak Guna Usaha ini adalah 35 tahun, tetapi bisa diperpanjang 25 tahun dan seterusnya sepanjang Negara mengijinkan.

Tanah Negara yang diatasnya ada hak seperti Hak Pakai, yang dipunyai baik oleh orang (WNI) atau badan usaha baik swasta dalam negeri (PMDN) maupun swasta asing (PMA) atau usaha patungan, perwakilan Negara asing atau internasional. Masa berlaku Hak Pakai ini adalah 20 tahun, tetapi bisa diperpanjang 20 tahun dan seterusnya sepanjang Negara mengijinkan.

Tanah Negara yang diatasnya ada hak seperti Hak Guna Bangunan. Masa berlaku Hak Guna Bangunan ini adalah 30 tahun, tetapi bisa diperpanjang 20 tahun dan seterusnya sepanjang Negara mengijinkan.

-Tanah Negara tidak bebas tersebut baru bisa kita mohonkan kepada Negara menjadi tanah hak milik apabila kita telah memperoleh ijin dan/atau membebaskan hak-hak yang ada di tanah Negara tersebut dari pemegang haknya dengan cara membayar sejumlah uang tertentu atau gratis.

• -PENERIMA HAK DAN PEMEGANG HAK• -Apabila permohonan atas tanah Negara tersebut dikabulkan oleh Negara/pemerintah

yang dibuktikan dengan diterimanya Surat Keputusan Pemberian Hak Milik dari pemerintah, barulah bisa disebut sebagai penerima hak. Setelah itu Kantor Pertanahan membukukan dan menerbitkan sertifikat atas tanah pemberian Negara tersebut, maka barulah bisa berubah dari sebagai penerima hak menjadi pemegang hak milik atas tanah tersebut.

SEKIAN &

TERIMA KASIH