Miten rahoittaa ja hyödyntää

metsänomistamista monimuotoisesti

Metsätilan sukupolvenvaihdos - messut

11.3.2017 Helsingin Yliopisto

Riitta Kaikkonen – Relationship manager , Business Banking

Veikko Niinikoski – Varatuomari, Private Banking

Pankkitoiminnan ja rahoittamisen evoluutio

Nyt ja jatkossa

“Pankki”

Tallettaja/

sijoittaja

Sijoittajat

Pankin

sijoittajat

Tallettajat

Yritys

Metsäno

mistaja

Yritys

Useiden rahoituskanavien ja rahoitustapojen rinnakkaisuus.

Markkinaosapuolilla moninaistuvat roolit. Pankkien rooli liikkuu rahoittajasta

kohti neuvonantoa.

Suora sijoitus

Talletukset

Sijoitus Välittäjät

Pankkilaina

Metsän hankinta ja omistus

• Metsän omistaminen – kiinteistösijoittamista, sijoitussalkun hajauttamista

• Suora omistus / yhtymä / yhteismetsä / osakeyhtiö /metsärahastot /

metsäosakkeet

• Hankinnan kulut • Kauppahinta

• Varainsiirtovero (4 % kauppahinnasta)

• Mahd. lohkomiskulut

• Lainhuuto, kaupanvahvistajan palkkiot

• Rahaston kulut

• Osakesalkun hoitokulut

3

Metsätilakaupan rahoittaminen

• Laina-aika ja omarahoitus

• Yleensä 5-10 vuotta

• Omarahoitusosuus - suositeltava osuus 25 - 35 %

• Jos vakuudet ja maksukyky muualta, omarahoitusvaateesta voidaan neuvotella

• Luoton marginaali

• Asiakkaan tilanteen ja asioinnin mukaan

• Lainan hoito

• Jos ostetulta tilalta voidaan heti tehdä hakkuita, hakkuutuloista ja saatavilla tuloilla lyhennetään heti

lainaa (huom. Uudistuskulut yms)

• Lainan hoito säännöllisesti esim. palkkatuloista (1kk välein) ja isompia lyhennyksiä puukaupoista tai

puolivuosittain, asiakkaan tilanteen mukaan

• Suositaan tasalyhennystä

• Vakuus

• Kiinnitys ostettavaan metsätilaan

• Muu reaalivakuus

• Vanhempien takaus jos nuori henkilö ostaa metsää

.

4

Rahoituksen hintaan vaikuttaa

Korottavia tekijöitä

• Pitkä laina-aika

• Vakuusvaje, pieni omarahoitusosuus

• Aiemmat ongelmat, mm. maksuhäiriöt

• Mahdolliset maksuohjelmien muutokset

laina-aikana

5

Alentavia tekijöitä

• Lyhyehkö laina-aika

• Riittävä omarahoitusosuus

• Kattava likvidi vakuus

• Kokonaisasiakkuus Nordeassa

• Vahvat näytöt raha-asioiden hoidon

osaamisesta

• Asiakkaan on hyvä laatia oma näkemys miten ja millaisella aikataululla maksaa

lainan takaisin (metsätaloussuunnitelman hakkuutulot ja menot budjettiin)

• Epätasainen rahavirta puukaupoista -> vanha kunnon viisivuotissuunnitelma, mitä

tehdään seuraavaksi

• Miten toimitaan jos maksusuunnitelma ei toteudu? Varasuunnitelma? Voidaanko

realisoida jotain?

Metsän tuotto

• Päätulo päätehakkuista ja harvennuksista

• Tuotto riippuu suoraan hakattavasta puumäärästä ja puun hinnasta

• Mahdollisuus myydä maa-aineksia, kalliota tai soraa

• Muita tulonlähteitä , kannot, havut, suojelu, matkailu, metsästys,

keruutuotteet

• Oman työn arvo? Tekemällä taimikonhoidot, hakkuun ennakkoraivaukset

ja istutuksen itse, voi säästää kuluissa. Kuntosalibonus!

• Virkistysarvot, metsästysseuran jäsenyys, muut edut

• Hyödynnä Kemera-tuet, vakuutuskorvaukset (myrskytuho tai myyrätuho)

• Puukauppatulojen sijoitus säästämisen- ja sijoitussuunnitelman teko

asiantuntijamme kanssa

6

Metsän kulut

7

• Puukaupan verotus – hyödynnä metsävähennys

• Hoitotöiden kustannukset (mm. uudistamiskulut, raivaukset yms)

• Metsänparannustyöt (ojat, tiet, rummut)

• Metsän sijainnista riippuen matkakulut yms.

• Lainanhoitokulut

• Muut kulut (työvälineet yms)

Tulot > Menot

8

http://www.ptt.fi/media/raportti255.pdf

Suunnitelmat metsätilasta luopumisesta eri ikäryhmissä

Omistuksen monia muotoja

• Erilaisia tapoja omistaa metsää

• Perintösuunnittelu

• Varallisuuden siirrot

elämänaikana: lahja ja myynti

lapselle

• Kuolinpesän muutokset

9

Metsätilan omistamisen monia muotoja

• Metsäyhtymä – Vähintään kaksi henkilöä omistaa

yhdessä metsää, yhteisomistus – Samat omistajat muodostavat kaikkien

samoin osuuksin omistamiensa tilojen osalta yhden metsäyhtymän.

– Metsätalouden tulo ja tappio jaetaan osakkaiden kesken

• Kuolinpesä – Erillinen verovelvollinen

• Osakeyhtiö – Erillinen oikeushenkilö ja

verovelvollinen – Voitonjako esim. osinkona

veronalaista

• Yhteismetsä – Kiinteistöille yhteisesti kuuluva alue,

joka on tarkoitettu käytettäväksi kestävän metsätalouden harjoittamiseen osakkaidensa hyväksi.

– Kiinteistöjen omistajat ovat yhteismetsän osakkaita ja muodostavat yhteismetsän osakaskunnan.

– Yhteismetsä on erillinen verovelvollinen.

– Yhteismetsä voi jakaa tilikaudelta muodostuvaa ylijäämää (tuottoa) osakkailleen osuuksien suhteissa. Osakkaalle ylijäämä on verovapaata tuloa.

10

Taustaksi käsitteitä

Perintösuunnittelu ja metsä

• Huomioitava yksittäisen henkilön tai

pariskunnan kokonaisvarallisuus

• Metsä voidaan huomioida jo avio-

oikeuden tasolla mutta myös

testamentissa.

• Olennaista:

Millaiset osuudet?

Kuka ottaa metsän konkreettisesti

hoidettavakseen?

Perintöveron maksukyky

11

Hallintaoikeus perinnössä tai lahjassa

• Omistus- ja hallinta voidaan eriyttää

testamentilla ja lahjakirjalla eri

henkilöille.

Ohjataan tulevat tuotot esim.

leskelle tai lahjanantajalle

Määräaikainen tai elinikäinen

• Perintöverotus tai lahjaverotus

kevenee.

• Huom! Verotus ei ole ainoa seikka.

Monet käytännön seikat voivat

puhua sen puolesta, ettei hallintaa

pidätetä.

– Seuraava sivu

12

Eriytetään tuotto ja pääoma

Hallintaoikeus perinnössä ja lahjassa

• Pääomien käyttö vaatii sekä omistajan että hallintaoikeuden haltijan yhteistyötä. – Pahimmillaan virheet voivat johtaa siihen, että

verotuksellisesti pääomien käyttö voi laukaista lahjaverotuksen joko leskelle tai lapsille riippuen siitä, kuka varoja käyttää.

• Perintö- tai lahjaveron maksukyky? – Millä varallisuudessa vero maksetaan?

• Edunvalvonta

• Hallintaoikeuden lahjoittaminen myöhemmin (ennen raukeamista) – lahjavero

13

Huomioitavia seikkoja päätöksenteossa.

Hallintaoikeus ja metsävähennys

• Hallintaoikeuden pidättänyt saa metsätalouden pääomatulot. – Ei metsävähennystä näiden tulojen

perusteella

• Metsän omistaja ei tällöin saa kiinteistöltään metsätalouden pääomatuloa, johon metsävähennystä voisi käyttää. – Omistaja odottaa, kunnes

hallintaoikeus kiinteistöön lakkaa, ellei hänellä ei ole mahdollista käyttää metsävähennystä muilta kiinteistöiltä.

• Hallintaoikeus voidaan myydä. – Hallintaoikeuden erillisestä

vastikkeellisesta luovutuksesta ei metsän omistajalle tai muulle luovutuksensaajalle muodostu metsävähennyspohjaa.

14

Metsän myynti esim. lapsille (1/2)

Metsätalouteen kuuluvan kiinteän

omaisuuden myynti eräin edellytyksin

ilman luovutusvoittoveroa:

• Ostajapiiri rajoitettu: lapsi tai tämän

rintaperillinen, sisar, veli, sisarpuoli tai

velipuoli

joko yksin tai yhdessä puolisonsa

kanssa

• Omaisuus on ollut yhteensä yli 10

vuotta verovelvollisen tai hänen ja

sellaisen henkilön omistuksessa, jolta

hän on saanut sen vastikkeettomasti.

Kauppahinta esim. käypä hinta tai yli 75

% ilman lahjaveroa

Ostajalle metsävähennystä 60 %

kauppahinnasta

Rahoitus? Esim. kauppahinta

vanhemman ja lapsen välillä velaksi

• Velkakirja ja lyhennysohjelma

Käytännössä hyödyllistä esim. silloin,

kun kohdennetaan sukupolvenvaihdos

vain osalle lapsista rikkomatta

tasapuolisuutta liikaa

15

Metsän myynti esim. lapsille (2/2)

Jäljellä oleva kauppahintana saatu raha tai –saaminen on aikanaan myyjän

perintöverotettavaa omaisuutta.

16

Esimerkki, ostajana luovutusvoittoverovapauden edellytyksen saajapiiri

Myyntihinta 300.000 €

Verotettava luovutusvoitto (saajapiiri ed. sivulla) 0 €

Varainsiirtovero 4 % -12.000 €

Metsävähennys 60 % * (hankintameno + varainsiirtovero

+ kaupankäyntikulut)

187.200 €

Metsävähennyksen nettohyöty

Metsävähennys x 30 % tai 34 % (riippuen

pääomatuloverokannasta ja käyttöaikataulusta)

56.160 – 63.648 €

Tästä vähennetty varaissiirtovero, koska se on kustannus 44.160 – 51.648 €

Sukupolvenvaihdostilanteita ilman kauppaa

• Perintö- ja lahjaverolain 55 §

Perintö- ja lahjaveroa voidaan

huojentaa, jos metsä siirtyy osana

maatilaa ja saaja jatkaa maa- ja

metsätaloutta.

Pelkkä metsätila lahjana tai

perintönä ei oikeuta tähän

huojennukseen.

17

Perintö- ja lahjaveron sukupolvenvaihdoshuojennus

Sukupolvenvaihdostilanteita ilman kauppaa

• Edellytykset:

Lahja1.1.2017 tai sen jälkeen

Siitä maksettu lahjavero

Kyseessä ei ole perintö- ja

lahjaverotuksessa tarkoitettu yhteislahja.

Lahjaan ei ole sovellettu perintö- ja

lahjaverolain

sukupolvenvaihdoshuojennusta.

Lahjana saatu metsä on pinta-alaltaan

riittävän suuri sijaintikunta!

• Metsälahjavähennykseen on oikeus vain

henkilöillä, ei siis esim. osakeyhtiöillä tai

yhteismetsillä. Myös verotusyhtymän

osana on vähennysoikeus.

• Laskenta on hyvin tekninen. Laskureita

on käytössä esim. Metsäkeskuksella ja

metsäyhtiöillä internetissä.

18

Metsälahjavähennys vähennys metsätalouden pääomatulosta

Kuolinpesä omistusmuotona

• Kuolinpesän osakkaat hallitsevat

yhdessä pesän omaisuutta

– ellei kuolinpesällä ole erityistä hallintoa

• Osakkaat päättävät omaisuuden

myynnistä yhdessä.

Jos yksi osakas haraa vastaan, puuta

ei voi myydä (poikkeus toimenpide,

joka ei siedä viivytystä).

• Mikä avuksi riitatilanteessa

– Kuolinpesän jako

– Oikeus hakea perinnönjakoa on

jokaisella pesän osakkaalla.

– Tarvittaessa oikeus voi määrätä

pesänjakajan.

– Riitatilanteen laukaisemiseksi ei

välttämättä ole aina ensisijaista

suunnitella metsävähennyspohjaa.

Toki se on huomioitava, mutta

käytännön seikat voivat puoltaa

muuta.

19

Jakamaton kuolinpesä kuinka omistus muutetaan

1) Kuolinpesän metsäomistuksen

jakaminen metsäyhtymäksi

2) Metsät jaetaan osakkaille eri

kiinteistöiksi

3) Jaetaan pesästä metsää yhdelle

osakkaalle ja muuta omaisuutta toiselle

4) Pesä myy metsän

5) Kuolinpesäosuuden kauppa

• Verotuksen eroja:

– Jakamaton kuolinpesä on erillinen

verovelvollinen. Jakamattoman

kuolinpesän tappiot voidaan käyttää

vain kuolinpesän tuottoja vastaan.

– Vertaa yhtymä, jossa

metsäverotuksen tappiot voidaan

samana vuonna käyttää osakkaiden

henkilökohtaisessa verotuksessa

osakkaan muita tuloja vastaan.

– Metsävähennystä ei muodostu

kuolinpesäosuuden kaupasta.

– Myös metsätilan osalta luovutusvoiton

verovapaussäännökset huomioitava

(vrt. kuolinpesäosuuden kauppa)

20

Vaihtoehtoja

Perheen sijoitusyhtiö metsänomistajana (1/2)

• Jos kaikilla osakkailla ei ole valmiina

pääomia sijoitettavaksi omistuksensa

suhteessa, voidaan käyttää lainarahaa

– Yhtiö ottaa pankkilainaa

– Yhtiö lainaa varakkaalta osakkaalta

rahat

– Muiden osakkaiden varallisuus ei

kasva lainapääomasta, koska yhtiö

maksaa sen myöhemmin takaisin.

• Yhtiö pääsee velkarahoitettunakin

ostamaan metsää ja tekemään tuottoa.

• Osakkaat saavat osinkoa omistuksensa

suhteessa. Velkarahoitteisen yhtiö ei

alun pienellä nettovarallisuudella

kuitenkaan jaa alkuun paljon osinkoa

21

Sijoitus Oy:n rahoittaminen vieraalla pääomalla.

Äänivaltakysymykset voidaan järjestää

Sijoitus Oy:n rahoittaminen omalla pääomalla

Muut osakkaat

Oma

pääoma 100 % Osinko

Lyhennys

Laina

25 % 25 % 25 % 25 %

Osakas, jolla

varallisuutta

Sijoitus Oy

Sijoitus Oy

Perheen sijoitusyhtiö metsänomistajana (2/2)

• Verohallinto metsävähennysohjeistuksessaan (A113/200/2015):

• ”Metsävähennysoikeuden puuttuminen osakeyhtiöiltä on ollut merkittävin

yksittäinen syy siihen, ettei perheomistuksessa olevia metsiä ole Suomessa

juurikaan yhtiöitetty, vaikka yhteisöverokanta onkin nykyään metsätalouden

pääomatuloihin sovellettavaa veroprosenttia alhaisempi.”

22

Yhteismetsä

Osakkaaksi:

– Metsänomistaja voi liittää oman

metsänsä osittain tai kokonaan jo

olemassa olevaan yhteismetsään.

– Hän voi perustaa omista metsistään

uuden yhteismetsän.

– Hän voi myös hankkia tai saada

yhteismetsäosuuksia hankkimalla tai

saamalla kiinteistön, johon kuuluu

yhteismetsäosuuksia.

– Oman metsän liittymisestä ei

luovutusvoittoa, jos arvot kohtaavat.

– Ostamisessa hankintahinnan perusteella

täytyy maksaa 4 %:n varainsiirtovero.

Juokseva verotus ja tuloutus:

– Yhteismetsä on erillinen

verovelvollinen. Se maksaa itse

verotettavasta tulostaan veroa 28

prosenttia.

– Yhteismetsä voi jakaa tilikaudelta

muodostuvaa ylijäämää (tuottoa)

osakkailleen osuuksien suhteissa.

Osakkaalle ylijäämä on verovapaata

tuloa.

Metsävähennys:

– Jos yhteismetsään liitettävään metsään

kohdentuu käyttämätöntä

metsävähennysoikeutta, oikeus siirtyy

yhteismetsän käyttöön.

– Yhteismetsäosuuden hankintamenon

perusteella ei kuitenkaan muodostu uutta

metsävähennyspohjaa.

23

Metsänomistajana osaksi suurempaa kokonaisuutta

Nordea on aina avoinna

2

4

Nordea Business Center palvelee yrityksen

pankkiasioissa ma-su 24h 0200 2121 (mpm/pvm)

Henkilöasiakkaiden palvelut ma-su 24h 0200

3000

Verkkotapaamiset

ajanvarauksella ma-pe klo

7.30-22 ja la klo 10-16

Digitaaliset palvelut helpottavat arkea

Verkko- ja mobiilipankki

Tunnuslukusovellus

Yritysasiakkaaksi verkossa

Vastuunrajoitus

• Tämä esitys on yhteenveto asioiden pääpiirteistä. Pelkästään tämän esityksen perusteella ei voi tehdä päätöksiä. Asian luonteesta riippuen asiakkaan voi olla aiheellista hankkia myös muuta asiantuntija-apua ennen päätöksentekoa.

• Tämä esitys ei ole sijoitusneuvo eikä tätä esitystä laadittaessa ole tutustuttu sijoituskohteisiin liittyviin riskeihin. Asiakas kantaa aina riskin sijoituskohteiden arvonkehityksestä. Aiempi tuotto ei ole tae tulevasta ja asiakas voi menettää sijoittamansa pääoman osittain tai kokonaan.

• Tämä esitys ei sisällä pankkia sitovaa lainatarjousta eikä muitakaan pankkia sitovia tarjouksia.

• Esityksessä olevat verotusta koskevat tiedot perustuvat tilanteeseen esityksen hetkellä. Verotus voi muuttua ja asiakkaan on varmistettava suunniteltujen toimien verovaikutukset ennen päätöksentekoa.

• Esityksessä mainittavat hallitusohjelman verolinjaukset eivät välttämättä toteudu.

• Koulutusmateriaalissa esitetyt seikat eivät itsessään muodosta oikeudellista neuvontaa, eikä pankki vastaa tietojen oikeudellisuudesta. Pankki ei vastaa vahingoista, joita voi aiheutua, mikäli asiakas ryhtyy toimiin tässä esityksessä esitettyjen tietojen perusteella.

25

KIITOS

JA

MUKAVAA KEVÄTTÄ!