1

BAB I

PENDAHULUAN

Bab ini berisikan latar belakang penelitian, tujuan, sasaran, perumusan masalah,

ruang lingkup yang terdiri dari ruang lingkup substansi dan ruang lingkup wilayah

studi, kerangka berfikir, keluaran yang diharapkan serta sistematika pembahasan.

1.1 Latar Belakang

Berdasarkan ketetapan Undang-Undang No. 51 Tahun 2008 tentang Pembentukan

Kota Tangerang Selatan, kota ini berupaya untuk menciptakan suatu kawasan

perkotaan yang seimbang dan berwawasan lingkungan agar dapat melayani

kepentingan semua pihak, terlebih kota ini berfungsi sebagai kota penyangga.

Kota penyangga ialah daerah yang langsung berbatasan dengan wilayah kota

(Tarigan, 2005:118). Salah satu upaya pemerintah kota dalam meningkatkan

pelayanan terhadap masyarakat yaitu dengan peningkatan prasarana perkotaan.

Prasarana perkotaan yang dinilai berperan ialah prasarana jaringan jalan, karena

jaringan jalan merupakan prasarana vital dalam aktivitas perkotaan. Jaringan jalan

mewadahi interkoneksi antara daerah satu dengan lain hingga terhubung dengan

kota lain.

Kota Tangerang Selatan sebagai salah satu kota penyangga dari Ibu Kota DKI

Jakarta karena letaknya yang sangat stategis dan berbatasan langsung dengan ibu

kota menjadikannya kota dormitori bagi para komuter. Kota Tangerang Selatan

baru terbentuk tahun 2008 dan memiliki tujuh kecamatan yaitu Kecamatan

Ciputat, Kecamatan Ciputat Timur, Kecamatan Pondok Aren, Kecamatan

Pamulang, Kecamatan Serpong, Kecamatan Serpong Utara, dan Kecamatan Setu.

Saat ini Kota Tangerang Selatan mengalami perkembangan yang sangat pesat,

perkembangan tersebut terlihat dari perkembangan penggunaan lahan untuk

aktivitas perkotaan. Adanya pembangunan perumahan skala kecil hingga besar,

2

peningkatan intensitas perdagangan dan jasa, hingga penyediaan sarana-prasarana

yang bertaraf lokal sampai internasional.

Kota Tangerang Selatan sebagai salah satu kota yang baru terbentuk

membutuhkan rencana pembangunan wilayah sebagai acuan untuk mewujudkan

Kota Tangerang Selatan sebagai pusat pelayanan pendidikan, perumahan,

perdagangan dan jasa, berskala regional dan nasional yang mandiri, aman,

nyaman, asri, produktif, berdaya saing, dan berkelanjutan serta berkeadilan dalam

mendukung Kota Tangerang Selatan sebagai bagian dari Kawasan Strategis

Nasional Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Puncak, Cianjur

(Jabodetabekpunjur), yang tertuang dalam RTRW Kota Tangerang Selatan Tahun

2011-2030.

Kecamatan Pamulang merupakan Ibukota dari Kota Tangerang Selatan dan

merupakan salah satu kecamatan yang memiliki kepadatan tertinggi kedua di Kota

Tangerang Selatan yaitu 108 jiwa/ha. Kecamatan Pamulang memiliki fungsi

sebagai kawasan pemukiman dengan kepadatan tinggi. Berkembangnya berbagai

kegiatan dan peningkatan sistem jaringan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat

menyebabkan kawasan ini menjadi tidak tertata karena tidak diimbangi dengan

pengaturan sarana dan prasarana yang sesuai dengan peruntukkan kawasan.

Peningkatan aktivitas yang terjadi, perlahan-lahan merubah pola pemanfaatan

lahan serta menimbulkan permasalahan perkotaan seperti kemacetan, kurangnya

ruang terbuka, banjir dan lainnya yang sekarang ini mulai terjadi pada Kecamatan

Pamulang khususnya di kawasan Koridor Parakan – Pondok Benda.

Peningkatan sistem jaringan akan memacu terhadap peningkatan pergerakan serta

aktivitas skala mikro dan secara tidak langsung terhadap perkotaan. Hal ini

terlihat dari fungsi jalan Pondok Benda sebagai kolektor sekunder sehingga

menjadi salah satu jalan vital yang berada di Kota Tangerang Selatan yang

menghubungkan Pusat Pemerintahan Kota dengan Pusat kota mandiri BSD, dan

menjadi akses menuju jalan TOL. Salah satu kebijakan kota yang tertuang dalam

RTRW Kota yaitu koridor jalan akan diperuntukkan perdagangan dan jasa skala

regional dan memiliki ROW 20 meter, sedangkan untuk kawasan koridor

diperuntukkan sebagai permukiman kepadatan tinggi dengan ketentuan KLB

3

60%. Dalam arahan RTRWK pusat pemerintahan Kota Tangerang Selatan akan

dipindahkan ke Kecamatan Ciputat, Jalan Pondok Benda ini terhubung langsung

dengan jalan menuju pusat pemerintahan yang hanya berjarak 1 km dari koridor

jalan Pondok Benda. Dalam pengembangannya koridor Parakan-Pondok Benda

akan menjadi salah satu pintu gerbang menuju pusat pemerintahan kota dari arah

Bogor dan Depok. Untuk itu diperlukan rencana detail tata ruang dan aturan

zonasi sebagai alat pengendali ruang untuk mengantisipasi terhadap berbagai

permasalahan perkotaan yang kemungkinan akan terjadi di kawasan koridor

Parakan-Pondok Benda, agar rencana dan arahan RTRWK dapat

dioperasionalkan.

Sesuai dengan UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, dijelaskan bahwa

penyelenggaraan penataan ruang memiliki hirarki perencanaan yaitu rencana

umum yaitu RTRW Kota Tangerang Selatan Tahun 2011-2030 dan rencana detail

tata ruang yaitu RDTR agar rencana tata ruang dapat dioperasionalkan, tetapi saat

ini Kecamatan Pamulang belum memiliki rencana detail tata ruang, dalam rencana

detail tertuang arahan peraturan zonasi sebagai alat pengendali ruang yang paling

efektif yang disebutkan dalam Permen PU No.20/PRT/M/2011 tentang Pedoman

Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota.

Peraturan Zonasi merupakan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan

pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap

blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana detail tata ruang.

Peraturan zonasi pada dasarnya adalah suatu alat untuk pengendalian yang

mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya

yang disusun untuk setiap blok/zona peruntukan (UU No. 26 Tahun 2007 tentang

Penataan Ruang), dimana blok/zona peruntukan yang menjadi acuan ditetapkan

melalui rencana detail tata ruang. Penyusunan peraturan zonasi ini diharapkan

juga dapat menjadi arahan bagi pemerintah daerah untuk mengoptimalkan

pemanfaatan ruang serta upaya untuk menciptakan lingkungan yang nyaman,

aman, serasi dan tertib sesuai dengan kaidah-kaidah penataan ruang.

4

1.2 Perumusan Masalah

Perkembangan daerah yang sangat pesat seringkali menyebabkan perubahan pola

ruang yang menimbulkan permasalahan perkotaan seperti banjir, kurangnya ruang

terbuka serta kawasan yang tidak tertata, yang saat ini terjadi di Kota Tangerang

Selatan khususnya di kawasan Koridor Parakan-Pondok benda, Kecamatan

Pamulang. Salah satu kebijakan kota yang tertuang dalam RTRW Kota yaitu

koridor jalan akan diperuntukkan perdagangan dan jasa skala regional dan

memiliki ROW 20 meter, sedangkan untuk kawasan koridor diperuntukkan

sebagai permukiman kepadatan tinggi dengan ketentuan KLB 60%. Dalam arahan

RTRWK pusat pemerintahan Kota Tangerang Selatan akan dipindahkan ke

Kecamatan Ciputat, Jalan Pondok Benda ini terhubung langsung dengan jalan

menuju pusat pemerintahan yang hanya berjarak 1 km dari koridor jalan Pondok

Benda. Dalam pengembangannya koridor Parakan-Pondok Benda akan menjadi

salah satu pintu gerbang menuju pusat pemerintahan kota dari arah Bogor dan

Depok.

Kondisi koridor saat ini memiliki lebar jalan 8 meter dan bahu jalan 1 meter.

Kondisi kawasan saat ini rata-rata memiliki KLB 90-100% dengan penggunaan

lahan mix-used sehingga diperlukan aturan kegiatan penggunaan lahan untuk

menciptakan kawasan pemukiman yang nyaman serta menciptakan koridor jalan

yang memiliki karakteristik sebagai koridor pintu masuk menuju pusat

pemerintahan yaitu di Kecamatan Ciputat yang diatur dalam rencana detail tata

ruang sebagai arahan operasional pengembangan Kecamatan Pamulang dan

peraturan zonasi sebagai alat pengendali ruang di kawasan koridor.

1.3 Tujuan dan Sasaran

Tujuan dan sasaran dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:

1.3.1 Tujuan

Tujuan dilakukannya penelitian ini adalah menyusun peraturan zonasi kawasan

koridor Parakan-Pondok Benda sebagai masukan kepada pemerintah daerah.

5

1.3.2 Sasaran

Sasaran dari penelitian ini adalah:

1. Mengidentifikasi rencana tata ruang Kota Tangerang Selatan, khususnya

kawasan koridor Parakan-Pondok Benda yang digambarkan oleh peta

rencana struktur dan pola pemanfataan ruang.

2. Mengidentifikasi karakteristik kegiatan dan penggunaan lahan di

sepanjang koridor Parakan-Pondok Benda yang digambarkan dengan peta

penggunaan lahan dan daerah terbangun, sebaran dan intensitas bangunan,

struktur sarana dan prasarana, ruang terbuka biru dan hijau.

3. Mengidentifikasi persepsi masyarakat terhadap kegiatan dan penggunaan

lahan di lingkungan sekitarnya.

4. Pengkajian dan penetapan ketentuan maupun standar-standar terkait.

1.4 Ruang Lingkup

Ruang lingkup penelitian terbagi dua, yaitu ruang lingkup wilayah dan ruang

lingkup substansi.

1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah

Ruang lingkup wilayah pada penelitian ini yaitu kawasan koridor Parakan-Pondok

Benda, Kelurahan Benda Baru, Kecamatan Pamulang Kota Tangerang Selatan,

dengan panjang ± 2,6 km. Deliniasi lokasi studi ditetapkan berdasarkan kriteria

batasan fisik (sungai, jalan, drainase) dan permasalahan yang terjadi, dengan luas

kawasan keseluruhan ± 576,9 Ha. Wilayah studi memiliki batas-batas sebagai

berikut (Gambar 1.1) :

Utara : Jalan Benda Raya, Kecamatan Ciputat

Selatan : Jalan Siliwangi-Puspitek, Kecamatan Pamulang

Barat : Kali Angke, Kecamatan Setu

Timur : Drainase dan Jalan Lingkungan, Kecamatan Pamulang

6

Gambar 1.1

Peta Orientasi Lokasi Studi

Jl. Ciater

Ke TOL Jl. Sarua

Jl. Pondok Benda

Jl. Parakan

Jl. Raya Puspitek

Ke PUSPITEK/ITI

Jl. Siliwangi

7

1.4.2 Ruang Lingkup Substansi

Ruang lingkup subtansi dibatasi hanya pada pembahasan yang menyangkut materi

sebagai berikut:

1. Membahas karakteristik kegiatan dan penggunaan lahan di kawasan

koridor Parakan-Pondok Benda.

2. Membahas persepsi masyarakat terhadap kegiatan dan penggunaan lahan

di lingkungan sekitarnya.

3. Menyusun peraturan zonasi umum untuk kawasan koridor Parakan-

Pondok Benda dan peraturan zonasi khusus bagi daerah yang memiliki

karakteristik khusus atau memiliki masalah fisik.

8

1.5 Kerangka Berpikir

1.6 Kerangka Berfikir

Konsep Pengembangan Kawasan

Koridor Parakan-Pondok Benda

Latar Belakang:

Kota Tangsel sebagai Kota Penyangga dari Ibukota DKI Jakarta.

Kecamatan Pamulang memiliki peruntukkan sebagai kawasan pemukiman dengan kepadatan tinggi

yaitu 108 jiwa/ha

Peningkatan aktivitas perkotaan perlahan-lahan merubah pola pemanfaatan lahan serta menimbulkan

permasalahan perkotaan seperti kemacetan, penggunaan lahan yang tidak sesuai, kurangnya ruang

terbuka, banjir.

Pemindahan Pusat Pemerintahan di Kecamatan Ciputat (Jl. Sarua) yang terhubung langsung dengan

jalan Sarua dan hanya berjarak 1 km dari Koridor Parakan-Pondok Benda sehingga meningkatkan

klasifikasi jalan menjadi kolentor sekunder.

Salah satu kebijakan kota yang tertuang dalam RTRW Kota yaitu koridor jalan Parakan –Pondok

Benda akan diperuntukkan perdagangan dan jasa skala lingkungan dan memiliki ROW 20 meter,

sedangkan untuk kawasan koridor diperuntukkan sebagai permukiman kepadatan tinggi dengan

ketentuan KLB 60%.

Konsep pengembangan makro

(Kecamatan Pamulang)

Sasaran:

1. Mengidentifikasi rencana tata ruang Kota Tangerang

Selatan, khususnya kawasan koridor Parakan-Pondok

Benda yang digambarkan oleh peta rencana struktur dan

pola pemanfataan ruang.

2. Mengidentifikasi karakteristik kegiatan dan penggunaan

lahan di sepanjang koridor Parakan-Pondok Benda yang

digambarkan dengan peta penggunaan lahan dan daerah

terbangun, sebaran dan intensitas bangunan, struktur

sarana dan prasarana, ruang terbuka biru dan hijau.

3. Mengidentifikasi persepsi masyarakat terhadap kegiatan

dan penggunaan lahan di lingkungan sekitarnya.

4. Pengkajian dan penetapan ketentuan maupun standar-

standar terkait.

Kajian Literatur mengenai

penyusunan RDTR aturan

zonasi

Kesimpulan dan

Rekomendasi untuk

Pemerintah Daerah

Peningkatan Peran dan Fungsi Koridor

Parakan-Pondok Benda sebagai pintu

gerbang menuju pusat pemerintahan

dari arah Depok dan Bogor.

Karaketristik kawasan koridor sebagai

pusat pemukiman dengan arahan

pengembangan rencana kota, sehingga

diperlukan rencana detail agar arahan

pengembangan kota dapat

dioperasionalkan.

Dalam rencana detail tata ruang

harus tertuang Peraturan zonasi

sebagai alat pengendali ruang

Penyusunan Peraturan Teknis Zonasi

Penyusunan aturan Pelakasanaan

Teknik Pengaturan Zonasi

Peraturan Zonasi

Zoning Text

Zoning Maps

Kajian Literatur mengenai

Standar-standar dan prinsip

Urban Design

Persepsi masyarakat

Standar terkait

9

1.6 Keluaran yang Diharapkan

Output dalam penelitian ini adalah peraturan zonasi yang diharapkan dapat

menjadi masukkan dalam perencanaan peraturan zonasi bagi pemerintah Kota

Tangerang Selatan khususnya peraturan zonasi pada kawasan Koridor Parakan-

Pondok Benda.

1.7 Sistematika Penulisan

Sistematika penulisan laporan pada penelitian ini adalah:

BAB I PENDAHULUAN

Bab ini berisikan latar belakang penelitian, tujuan, sasaran, perumusan masalah,

ruang lingkup yang terdiri dari ruang lingkup substansi dan ruang lingkup wilayah

studi, metodologi, kerangka berfikir, keluaran yang diharapkan serta sistematika

pembahasan.

BAB II TINJAUAN TEORI DAN METODOLOGI

Bab ini berisikan tentang teori-teori atau standar yang akan dipakai untuk

mendukung studi seperti teori tentang zonasi, pengertian zonasi, jenis zonasi serta

standar-standar atau kebijakan-kebijakan tentang zona kawasan pemukiman dan

zona kawasan perdagangan jasa, dll. Dalam bab ini juga dibahas metodologi dan

tahapan penelitian.

BAB III GAMBARAN UMUM WILAYAH

Bab ini berisikan tentang gambaran umum wilayah studi yang mencakup orientasi

lokasi penelitian yaitu Kota Tangerang Selatan dan Kecamatan Pamulang. Dalam

bab ini juga digambarkan kondisi eksisting kawasan koridor Parakan-Pondok

Benda, gambaran mengenai karakteristik kegiatan dan penggunaan lahan,

intensitas pemanfaatan ruang, tata massa bangunan, serta sarana-prasarana.

10

BAB IV ANALISA PENGEMBANGAN KAWASAN

Bab ini membahas tentang proses analisa yang mencakup analisa makro yaitu

rencana pengembangan Kecamatan Pamulang dan analisa mikro yaitu rencana

pengembangan kawasan koridor. Dalam bab ini juga akan dianalisa mengenai

persepsi masyarakat terhadap kegiatan di lingkungan sekitarnya, yaitu hasil

kuisioner.

BAB V KONSEP PENGEMBANGAN

Bab ini membahas tentang konsep pengembangan kawasan Koridor Parakan –

Pondok Benda yang akan divisualisasikan dalam bentuk ilustrasi kawasan (3D).

BAB VI RUMUSAN PERATURAN ZONASI

Bab ini membahas tentang aturan zonasi kawasan koridor Parakan-Pondok Benda

mencakup zoning text dan zoning map serta aturan kegiatan dan penggunaan lahan

di lokasi studi.

BAB VII PENUTUP

Bab ini berisikan hasil akhir studi yaitu berupa kesimpulan dari hasil pembahasan,

selain itu bab ini juga berisikan rekomendasi berupa rumusan pelaksanaan aturan

pelaksanaan aturan zonasi yang ditujukan kepada pemerintah sebagai masukan

dalam penyusunan aturan zonasi sebagai alat pengendali ruang.