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Presentación del concepto de valoración en la expropiación forzosa en Puerto Rico
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Ricardo J. Serrano, PE, EPA, JD
Definiciones Conceptos de Valoración Metodos de Valoración Informe de Valoración Tasador como perito
Valor Relación monetaria entre la propiedad y aquellos
que compran, venden o hacen uso de dicha propiedad
Concepto económico atado a la utilidad del bien
Precio Cantidad monetaria acordada por las partes
(vendedor y comprador) en una transacción específica
Es un hecho
Costo Cantidad monetaria para crear, producir un bien Es un hecho
Tasación (Valoración) El acto o proceso de desarrollar una opinión de
valor
Tasador (Evaluador) Persona que ejecuta servicios de valoración de
forma competente, independiente, imparcial y objetiva
Reglamentación Federal FIRREA (Financial Institutions Reform, Recovery
and Enforcement Act of 1989 – Title XI) Aplican a todas las tasaciones donde exista una
transacción que envuelva al menos una entidad federal
Appraisal Subcommitte Reglamenta los requisitos de certificaciones y
licencias estatales Revisa reglamentos emitidos por las agencias
federales en relación a la práctica de valoración Revisa las actividades y procedimientos del
‘Appraisal Foundation’
Appraisal Foundation Entidad sin fines de lucro creada en 1987 para la
promoción de estándares profesionales de la práctica de valoración
USPAP Conjuntos de requisitos mínimos para promover y
mantener un nivel alto de confianza pública en la práctica de la valoración
Aplica a tasadores y usuarios de los informes de valoración
Orden Ejecutiva 2001-29 Requiere el uso de USPAP como guía para la
preparación de informes de valoración para la adquisición o arrendamiento de propiedad inmueble
Ley Num. 227 de 31 de julio de 1974 segun enmendada Reglamenta la práctica del ejercicio de valoración de
bienes inmuebles en la jurisdicción del Estado Libre Asociado de Puerto Rico
Junta Examinadora de Evaluadores Profesionales de Bienes Raíces de Puerto Rico Agencia administrativa de la Rama Ejecutiva encargada de
poner en vigor las disposiciones de la Ley Num. 227 Establece los requisitos de educacion y destrezas requeridas
para los candidatos a evaluadores profesionales autorizados Regula la emision de licencias estatales y certificaciones
federales
Valor en el mercado
“El precio que un comprador en una venta no forzada estaría dispuesto a pagar y aquel en que un vendedor, en las mismas circunstancias, estaría dispuesto a vender, consideradas las condiciones en que se halle el terreno en la fecha de expropiación, y el uso mas productivo a que el dueño pudiere dedicarlo dentro de un futuro razonable cercano” Pueblo v. Huyke, 70 D.P.R. 754, 756-757 (1950)
Mejor y mas provechoso uso Físicamente posible Legalmente permisible
Reglamentos de zonificación Permiso de uso
Financieramente viable Maximizar el valor del terreno
Costo Valorar el terreno como vacante a su mejor y mas
provechoso uso Valorar las mejoras calculando el costo de
reemplazo o reproducción como nuevo menos la depreciacion acumulada
Metodo de preferencia por el Tribunal de Primera Instancia Sala de Expropiaciones
En la práctica, el metodo de costo solo tiene relevancia cuando se valoran propiedades especiales, o el mercado de la propiedad es sumamente lento
Comparacion Directa Dependiendo del análisis del mejor y mas
provechoso uso, el tasador investiga ventas similares o comparables al sujeto en el mercado de bienes raíces
Una vez se escogen las ventas mas similares al sujeto, el tasador realiza ajustes a dichas ventas por los factores correspondientes
Luego de los ajustes, el tasador concluye por el valor del sujeto por la(s) venta(s) mas similar(es)
Ingresos o Capitalización Directa Investigar alquileres de propiedades similares al
sujeto Escoger los alquileres mas similares para calcular el
ingreso bruto potencial Luego de descontar el porciento de desocupación y
perdidas, se calcula el ingreso bruto efectivo Luego se descuentan las partidas de gastos
administrativos, contribuciones sobre la propiedad, seguros, mantenimiento y reservas para calcular el ingreso neto operacional (NOI)
El tasador tiene que efectuar el calculo de la tasa de capitalización directa, el cual se divide entre el NOI para llegar al valor del sujeto
Hoja de Apertura Tabla de Contenido Carta de Trámite Condiciones Limitantes y Contingentes Resumen de Datos Importantes Propósito de la Valoración Función de la Valoración Alcance de la Valoración Descripción de la Propiedad Principal
Descripción de la propiedad a ser adquirida Descripción del remanente (si aplica) Datos socioeconómicos de Puerto Rico y el
municipio donde radica el sujeto Análisis del vecindario Análisis del mejor y mas provechoso uso Métodos de valoración Desarrollo del método o métodos de
valoración aplicables a la asignación (definida en sección del Alcance de la valoración)
Conclusión de valor por el método correspondiente
Reconciliación final de valor Certificación Anejos Calificaciones del Tasador
Regla 53 de Evidencia – Cualificación del perito
(A) Toda persona esta cualificada para declarar como testigo pericial si posee especial conocimiento, destreza, experiencia, adiestramiento o instrucción suficientes para cualificarla como un experto o perito en el asunto sobre el cual habrá de prestar testimonio. Si hubiere objeción de parte, dicho especial conocimiento, destreza, adiestramiento o instrucción deberón ser probados antes de que el testigo pueda declarar como perito
Regla 53 de Evidencia – Cualificación del perito
(B) El especial conocimiento, destreza, experiencia, adiestramiento o instrucción de un testigo pericial podran ser probados por cualquier evidencia admisible, incluyendo su propio testimonio
E.L.A. v. Empresas Mercado, S.E., 2006 TA 1134
Concepto de valor, precio y costo Reglamentación federal y local USPAP Valor en el mercado Mejor y mas provechoso uso Metodos de valoración
Costo Comparación directa Ingresos
Informe de valoración Tasador como perito