Типичные ошибки при проектировании индустриального парка. Опыт экспертизы заявок на конкурсе Минэкономразвития

Опыт и типичные ошибки создания индустриальных парков в регионах России.

Хабаровск, 25.02.2014

Выбор земельного участка

2

Участок Требования

n  Площадь не менее 30 Га

n  Наличие трудовых ресурсов (не менее 20 000 населения в радиусе 25 км.)

n  Разграниченная гос. собственность – муниципальная или региональная

n  Отсутствие обременений

n  Отсутствие договоров аренды

n  Прилегающая автомобильная дорога

n  Наличие инженерной инфраструктуры – не далее 3 км – газ, электроэнергия – свободные мощности не менее 5МВт на первую очередь и 10МВт на парк

n  Желательно наличие водоотведения и водоснабжения

Большинство участников конкурса невнимательно относятся к выбору земельного участка под реализацию проекта, что приводит к большим затратам впоследствии.

Томск-Северный Красноярск, большинство участников

Мастер-план участка

3

Мастер-план Требования

n  Разработка мастер-плана земельного участка

n  Дороги

n  Инженерные коммуникации

n  Объекты инфраструктуры

n  Размещение резидентов

n  Пояснительная записка

n  Техническое задание на проектирование

Мастер-план это не просто бумажка, необходимая по условиям конкурса. Что на ней нарисовано, то впоследствии и будет реализовано.

Хакасия, большинство участников

Автомобильные дороги - перекрестки

4

Россия Германия

Для индустриальных парков Германии в большей степени характерно использование кругового движения, для российских – классическое пересечение дорог.

Большинство участников

Генеральный план

5


Отношение к индустриальному парку как к пром. зоне, а не к части городской застройки диктует предлагаемые решения в части генерального плана

Хакасия, большинство участников конкурса

Дорожная сеть

6

Российские проектировщики Немецкие проектировщики

Проектировщики, особенно российские, часто не думают об экономически эффективных решениях. Разница в стоимости реализации приведенных решений составляет около 500 млн. руб.

D:\Планш

еты на диски\пром

парки\Север\Е

Е-11-07.tif

D:\Планш



Е-11-08.tif

D:\Планш



Е-11-11.tif

D:\Планш



Е-11-12.tif

D:\Планш



Е-11-16.tif

D:\Планш


парки\Север\Ж

Ж-11-04.tif

D:\Планш



Ж-11-14.tif

D:\Планш



Ж-11-15.tif

D:\Планш



Ж-11-16.tif

7,8 га11,0 га

11,4 га

11,6 га

11,3 га

9,4 га

-проектные внутриплощ

адочные проезды

- участок в собственности

-граница промышленной зоны

- граница города

Условные обозначения:

Разработано О

ОО

"Институт"Том

скдорпроект"

1

2

3

4

5

6

Коридор под коммуникации

20,0 га

Пром

ышленная зона

Площ

адь, га

123456

7,8

11,0

11,4

11,6

11,3

9,4

-проектные ж

/д пути

-геологические скважины

398,84

Протяженность дорог 9.5 км

D:\П

ланшеты

на диски\промпарки\С

евер\ЕЕ-11-07.tif

D:\П

ланшеты



D:\П

ланшеты



D:\П

ланшеты



D:\П

ланшеты



D:\П

ланшеты


евер\ЖЖ-11-04.tif

D:\П

ланшеты



D:\П

ланшеты



D:\П

ланшеты



Зарезервирован

о под строитель

ство

железнодорожн

ых тупиков

К.напорная

Строительтсво дороги и ком

муникаций при реализации второй ф

азы Северск

Дороги и ком

муникаций при реализации первой ф

азы Северск

38,7 ГаФаза 2

19,7 ГаФаза 1

16,7 ГаФаза 1

19,7 Га

Инф

раструктурные

объекты

12,7 ГаФаза 2

Зарезервировано под строительствожелезнодорож

ных тупиков

Внутриплощ

адочные сети (электроснабж

ение,газоснабж

ение, водоснабжение,

водоотведение)

175

290,98

Протяженность дорог 2.5 км

Томск-Березовая, Татарстан-Тюлячи, Киров

Пенза, Красноярск, большинство участников

Автомобильные дороги

7


В Германии центральная дорога парка используется как магистраль для прокладки инженерных коммуникаций и как бульвар для пешеходов. В России для индустриальных парков часто проектируют дороги 3-4 категории без ливневой канализации с коммуникациями уложенными по сторонам дороги.

Въезд на участки

Доп. дорога

Большинство участников

Инженерные сети

8


В Германии инженерные коммуникации убираются в землю, в России традиционно используются эстакады, что некрасиво и часто неоправданно экономически.

Большинство участников конкурса

Томск-Северный

Концепция, бизнес-план, ПСД

9

Концепция, бизнес-план

n  Концепция парка

n  Бизнес-план

n  Финансовая модель

n  Анализ рисков

n  Ключевые показатели эффективности

n  Бюджетная эффективность

ПСД

n  Проведение конкурса на выбор подрядчика для разработки проектно-сметной документации в соответствии с заданием на проектирование разработанным на этапе создания мастер-плана парка

n  Разработка проектно-сметной документации

n  Получение положительного заключения экспертизы

n  В дальнейшем – получение положительного заключения глав. гос. экспертизы о достоверности сводного сметного расчета

n  Титульный список объектов капитального строительства

Большинство участников конкурса отнеслось к созданию бизнес-плана и финансовой модели как к формальности. Ошибки, недостаточная детализация, несоответствия.

Большинство участников конкурса Томск, Киров

Чего не должно быть в проекте

10

Земельный участок n  Неразграниченная собственность n  Договор аренды с частной компанией (для государственного парка)

n  Большой перепад рельефа – более 3%

n  Сложные почвы: торф, шлам и т.д.

Инженерные коммуникации

n  Строительство/модернизация подстанции в ТУ n  Коммуникации дальше 3 км

n  Сложности с прохождением – трассировкой коммуникаций

n  Наличие сложно согласуемых обременений – проход под ж/д и т.д.

Трудовые ресурсы n  Отсутствие населения 20 000 чел в радиусе 20-25 км. n  Дефицит трудовых ресурсов

n  Отсутствие транспортной инфраструктуры для доставки трудовых ресурсов на площадку

Потенциальные резиденты

n  Не могут быть расположены в санитарно-защитных зонах друг друга n  Не субъекты МСП – выручка, персонал, иностранное участие

n  Не создают достаточного количества рабочих мест, не осуществляют необходимый объем инвестиций

Последовательность действий при создании индустриального парка

11

Поиск земельного участка

n  Поиск участка

n  Запрос технических условий

n  Правоустанавливающие документы на землю

1

Работа с резидентами

n  Предварительные соглашения на площадь не менее 20% парка

n  Резюме проекта

n  Обоснование того, что резидент является субъектом МСП

2 Мастер-план

n  Разработка мастер-плана (проекта ген. плана) территории

n  Задание на разработку проектно-сметной документации

3

Концепция и бизнес-план

n  Разработка концепции парка

n  Бизнес-план парка

n  Финансовая модель

n  Анализ рисков

n  Бюджетная эффективность

4

Проектно-сметная документация

n  Конкурс на разработку ПСД

n  Разработка ПСД

n  Получение положительного заключения гос. экспертизы

n  Получение положительного заключения глав. гос. экспертизы о достоверности сводных сметных расчётов

5

Большинство участников конкурса не соблюдало последовательность выполнения работ. Мастер-план создавался после разработки ПСД, резиденты появлялись уже в момент нахождения заявки на рассмотрении в МЭР.

Seite 12

Спасибо!

Михаил Чуркин [email protected] + 7 495 787 01 90 + 7 916 381 52 21 Skype : mike.churkin www.agiplan.ru

Engineering

Типичные ошибки при проектировании индустриального парка. Опыт экспертизы заявок на конкурсе Минэкономразвития