Taller metodo contributivo. Camacaro

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.ww

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Taller:El Método Contributivo en los Avalúos Inmobiliarios

Miguel Camacaro Pérez

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•Ingeniero Civil (ULA - 1983).•Especialista en Avalúos de Bienes Muebles eInmuebles (ULA-1989).•M.Sc. Gerencia de Construcción (UCLA- 2000).•Profesor Universitario.•Conferencista y Ponente en Eventos Nacionales eInternacionales.•Facilitador en diferentes cursos de Ingeniería deTasación.•Editor, escritor y traductor de Libros Especializadosen Tasación.•Amplia Experiencia Profesional en el campo de laIngeniería de Tasación y de la Ingeniería Legal.

ObjetivoEl objetivo es que el participante pueda comprender laaplicabilidad del Método Contributivo de TasaciónInmobiliaria y su relación con el Modelo Mandelblatt-Camacaro.

Contenido

• Mercado Inmobiliario y del Valor Inmobiliario de Mercado.• Método Contributivo.• Modelo Mandelblatt-Camacaro.• Análisis Comparativo entre los Modelos Mandelblatt y

Mandelblatt-Camacaro.• Taller con ejercicios prácticos sobre avalúos de inmuebles

utilizando el Método Contributivo. Se utilizarán hojas de cálculoespecialmente diseñadas para la estimación del valor delinmueble como: MandelblattCamacarometroV1.0;EvolutivometroV1.0, RelacionometroV1.0; FaccontcometroV1.0.y CamacaroHerweetometroV1.0.

El Mercado Inmobiliario

El Valor Inmobiliario deMercado

El Mercado Inmobiliario

El Valor Inmobiliario deMercado

Componentes Diferenciación del producto inmobiliario

Bienes llevados al mercado(tipología). Gran vida útil.

Personas interesadas en lacompra.

Fijación espacial.

Personas interesadas en laventa

Alto costo de las unidades.

Fuerte Intervención gubernamental.

Del mercado inmobiliario

Competencia perfecta Imperfección del mercado inmobiliario

Los bienes son idénticos.La entrada en el mercado eslibre.

La falta de información es unproblema serio.

Las personas tieneninformación perfecta.

La heterogeneidad de losinmuebles y sus localizacionesdificultan su comparación.

Las acciones individuales noafectan los precios.

El costo y los gastos sonelevados.

El valor del bien es igual alprecio que él alcanza en elmercado.

No hay libertad para negociar.

De las competencias de mercado

Lima 1949 Fortaleza 2006

“Que el valor de un inmueble en unmomento dado es único, cualesquieraque sean los fines para los cuales esusado”

“El valor de un bien depende delpropósito y de la definición que seaplique para el caso específico que seanalice en un momento dado”

“2. La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) acoge ladefinición contenida en la Norma IVS-1: “3.2. Valor de Mercado.- La cuantíaestimada por lo que un bien podría intercambiarse en la fecha de la valuación,entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, enuna transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las parteshan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción”sic.

De las Declaraciones de Valor

¿Cómo se miden empíricamente? Mercado Inmobiliario

•La disposición de vender y decomprar.•La transacción libre.•La comercialización adecuada.•La suficiencia de información.•La prudencia y la coacción.

Por la imperfección del mercadoinmobiliario se acepta que el precionecesariamente no coincide con elvalor, existiendo una franja de preciosen cuyo centro está el precio másprobable para el bien inmueble, estoes, el Valor de Mercado (González,2006).

Valor Inmobiliario de Mercado“Es el precio más probable, único e independiente del objetivo de la tasación,por el cual se podría comercializar un bien inmueble para una fechadeterminada, y se fundamenta en la interpretación de los datos provenientesdel mercado inmobiliario”(Miguel Camacaro, 2010)

A propósito del Valor Inmobiliario de Mercado

Métodos para los

Avalúos InmobiliariosMétodos para los

Avalúos Inmobiliarios

Tipo Denominación

DirectosComparativo del MercadoEvolutivo (Comparativo deCostos de Reproducción).

Indirectos

RentaResidualInvolutivoIncidenciasContributivo

Metodologías de Avalúos Inmobiliarios

Tratamiento Comentarios

Factores

Homogeneización por factores ycriterios, fundamentados por estudiosprevios y posterior análisis estadísticode los resultados homogeneizados.

Científico

Tratamiento de evidencias empíricasmediante el uso de la metodologíacientífica que conlleve a la induccióndel modelo validado para elcomportamiento del mercado.

¿Cuáles técnicas se emplean para tratar los datos inmobiliarios?

Muestro: esquema de recolección de datos

Bien tasable

Tratamiento de la Muestra (Método Comparativo)

EDIFICIO Fecha(Años)

Edad(Años)

CONS.(%)

P.Unitario(Bs./m2)

RESIDENCIAS DEL ESTE 1 28 2,52 350.000,00RESIDENCIAS DEL ESTE 1 28 2,52 235.722,50ROCA LISA 1 21 8,09 350.000,00RESIDENCIAS DEL ESTE 1 22 2,51 307.746,42RESIDENCIAS DEL ESTE 1 25 18,10 300.000,00RESIDENCIAS DEL ESTE 1 28 18,10 338.638,67ARAGUANEY II 2 28 52,60 293.706,29EL ROSAL 2 26 8,09 370.647,70LOS ANDES 2 28 8,09 350.000,00ROCA LISA 2 21 2,52 348.940,49LOS APAMATES 3 25 18,10 350.000,00LA LLOVIZNA 4 27 18,10 350.000,00ARAGUANEY III 4 28 25,10 380.000,00ARAGUANEY IV 4 28 2,52 452.830,19LAS DELICIAS 4 10 25,10 429.032,26Fuente: Elaboración de Camacaro (2006)

OPERACIONES REGISTRADAS DE APARTAMENTOS


Edad(Años)

CONS.(%)

P.Unitario(Bs./m2)



Análisis de la muestra

Muestra inicial


Edad(Años)

CONS.(%)

P.Unitario(Bs./m2)



Muestra Validada

Muestra tratadaTratamiento de los datos

Validación deltratamiento

Bien tasable ≅

Técnicas para el tratamiento de datos

• Estadística descriptiva

• Regresión lineal o no lineal

• Redes neuronales artificiales

• Regresión espacial - Geoestadística

• Análisis envolvente de datos

• Simulación de escenarios

• Análisis de Multicriterio

Consideraciones

Del mercado inmobiliarioConsideraciones

Del mercado inmobiliario

Aplicación del Método Comparativo del Mercado

Tipo de Inmueble: Vivienda unifamiliar

Ubicación: Parroquia Agua Viva, Cabudare y JoséGregorio Bastidas, Estado Lara

Operaciones de Registro: 112 44,98%

Ofertas públicas: 137 55,02%

Total muestra: 249 100,00%

Fecha del Avalúo Agosto del 2016

Fuente: Barraza et al (2016)

Barquisimeto

Cabudare

PoloValorizante

ParroquiaCabudare

ParroquiaJ.G. Bastidas

Modelo Económico

Nota: No se consideraron los efectos espaciales - microlocalización

Salida del programa - resultados

Nota: Programa SisReN www.pellisistemas.com.br

Matriz de correlación con influencia

Valores estimados-residuos estandarizados Distancia de Cook - puntos influyentes

Prueba de Ajuste – Histograma de residuos

Avalúo del inmueble tasable

Preguntas que necesitanrespuestas

Metodología aplicable

¿Existe suficiente información demercado?

Método Comparativo de Datos de MercadoMétodo Comparativo de Costos de Reproducción

Método de la RentaMétodo InvolutivoMétodo Residual

Método Contributivo( Factor de contribución y de comercialización)

¿Existe poca información demercado?

¿No existe información demercado?

Método Contributivo(Modelo Mandelblatt-Camacaro)

Situaciones sobre información del mercado inmobiliarioa) La información sobre los comparables es incompleta yextemporánea, además los valores no reflejan la realidad delmercado;b) Existen casos de ausencia absoluta de información sobreel valor de la tierra y del inmueble;c) No existen inmuebles comparables con el mismo uso delinmueble tasable que permitan la utilización del MétodoResidual;d) No hay condiciones económicas para desarrollarhipotéticamente el terreno para estimar el valor del mismo através del Método Involutivo; ye) No hay información sobre alquileres de terrenos ni deinmuebles que permitan el cálculo del valor del inmueble porel Método de la Renta.

De los antecedentes

El Método ContributivoDe los antecedentes

El Método Contributivo

En el texto del Appraissal Institute (2002) existen técnicas para determinar losvalores de la tierra en ausencia de información de comparables de mercadocomo son los métodos clásicos de tasación: Asignación y Extracción del Valor.

Armengot y Ramírez (2013), señalanque cuando el tasador se enfrenta ala imposibilidad de cumplir con losrequerimientos para aplicar elmétodo del mercado, el avalúo delterreno se puede estimar medianteel método residual contenido en laOrden 805/203.

Roca i Cladera (en Armengot-2013)expone un procedimiento para laaplicación del método residual con baseen la siguiente fórmula:

Donde:Vs : valor del suelo.VV: valor en venta de la viviendaterminada.VC: valor de la construcción.K: porcentaje de gastos depromoción y beneficios.

De los antecedentes

= −

También señala Armengot, que se puede estimar el valor del suelo a partir delcoeficiente de depreciación. Para el caso de la vivienda usada todo se depreciamenos el suelo. Resolviendo matemáticamente la ecuación incorporando eltérmino de depreciación llega a la siguiente ecuación:

Donde:Vs: valor del suelo, obtenido por ladepreciación de los demás factores.VV: valor de mercado de la viviendausada.K: coeficiente de gastos ybeneficios.CC: costos de construcción deledificio nuevoDP: coeficiente de depreciación porantigüedad y estado deconservación.

Como una alternativa para ladeterminación del valor del suelotambién se pueden utilizar los siguientesmodelos de Medina Dávila (1991):Para mercado Primario

Para mercado secundario

De los antecedentes

= − . .+ ( − ).= ( + ). ( + , . ). ., . − [ . ( + ). ( + )]= [ . ( + ) + , . + , . . ]. .− [ . ( + ). ( + )]

En Brasil, existe una fórmula para tasar inmuebles que está reconocidapor su gran utilización en los informes técnicos por parte de lostasadores en innumerables juicios en los tribunales de justicia de esepaís: Fórmula de Mandelblatt (1988):

De los antecedentes

En el Congreso Brasileño de Ingeniería de Tasaciones y Experticias celebrado enManaus (Brasil-2011) el Arquitecto y Urbanista André Escovedo presentó unaadecuación del Modelo de Mandelblatt a la Norma NBR 14.653-2 y concluyó:“Como homenagem aos engenheiros envolvidos no desenvolvimento da presenteanálise, este autor sugere para a formulação ora deduzida a denominaçãoModelo de Mandelblatt-Orlando”:

Vi=

Donde:A: área de construcciónC: costo de construcciónD: depreciaciónR: cuota de terrenoFC. Factor de comercialización

De los antecedentes

MandelblattVi= 푉푖푛 − 푉퐵푛푥퐷 → MMandelblatt -Orlando

Vi= 푉푖푛 − 푉퐵푛푥퐷푥FC → 푀푂

Del principio, concepto y desarrollo

El Método ContributivoDel principio, concepto y desarrollo

El Método Contributivo

A partir de la investigación del autor se adaptaron viejos conceptos y seorganizó un procedimiento para dar un nuevo “estilo a la alfombra” de losconceptos clásicos de la metodología de avalúos, que denominó El MétodoContributivo que considera uno de los principios básicos de la valuación, elPrincipio de Contribución:

“Señala que el valor de un componente determinadose mide en términos de su contribución o aportaciónal valor de toda la propiedad. También se define comola cantidad que, de no existir el componente, serestaría del valor de la propiedad”.

Del principio básico de valuación

El Método Contributivo está basado en el Método Evolutivo, yparte de la contribución del valor de la tierra como unporcentaje del valor del inmueble.La contribución del valor de la construcción se representa por el costode la construcción depreciada. También se incorpora la contribución delvalor depreciado de las máquinas y equipos.La sumatoria de las tres contribuciones multiplicado por el factor decomercialización permite la estimación del valor inmobiliario demercado.

Del concepto

El Modelo Mandelblatt-Camacaro surge porque el autor de este trabajoobservó que en el Modelo Mandelblatt no se usó el valor de rescate al finalde la vida útil del inmueble, lo que ocasionaba una mayor depreciación a lolargo de la vida útil.

• La fórmula se corrigióincorporando el factor de rescate yluego de una adecuaciónmatemática se llega al nuevomodelo.

• Se incorpora la contribución de lasmáquinas y equipos instalados enlas edificaciones, separada de loscostos de construcción, por cuantola función depreciación esdiferente.

• El valor de las máquinas y equiposse introducirán en el modelosiempre que represente hasta unmáximo del 10% del valor de lasconstrucciones.

• Si el valor es mayor del límitemáximo debe sumarse al valor delinmueble calculado por el modelosin incluir las máquinas y equipos.Su uso a veces tiene limitacionescomo se expondrá en este trabajo.

Del desarrollo matemático - limitaciones

Del

des

arro

llo m

atem

átic

o

Del

des

arro

llo m

atem

átic

o

Del

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Del

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Del

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átic

o

Algunas observaciones sobre el modelo:

•El modelo sirve para áreas de construcciónestandarizadas.•Tiene una restricción importante: Ct x FC <1.•El factor de contribución de la tierra varía respecto ala edad de la edificación y con respecto la relaciónRac/at.•El factor de comercialización depende de lascondiciones de mercado, sugiriendo su uso cuandosea mayor o igual a 1.•Pendiente cuando la suma del terreno más laconstrucción supere los precios de mercado:(Vt+Vc)>Pm.

Del estudio comparativo

Mandelblatt – CamacaroDel estudio comparativo

Mandelblatt – Camacaro

Estudio comparativo entre elModelo Mandelblatt (MM) y el Mandelblatt –Camacaro (MMC)

Se realizó el análisis matemático comparativo de las fórmulas, se

hicieron simulaciones de escenarios para observar el valor de los

inmuebles para cada modelo, así como la diferencia entre los

resultados, para finalmente concluir y recomendar sobre la

aplicación de los modelos.

De la formulación de Mandelblatt (MM)Hay dos puntos destacados en el desarrollo de la fórmula:• No se consideró el factor de rescate al final de la vida útil del

inmueble.• Para llegar al modelo se utilizan dos fórmulas que no se

corresponden desde el punto de vista conceptual, y por tanto, nose pueden igualar. Estas son, la ecuaciones a y b, que con eldesarrollo de la c y d, se llega al modelo expresado en la ecuacióne:

Tabla N°1- Ecuaciones del Modelo Mandelblatt(a) Vi = Vin - Vcn x d (b) Vin = (Vqt + Vcn) . K

(c) Vqt = r . Vin (d) Vcn = Ac . Cc

(e) = . .[ − ( − . )]− .Nota: Al aplicar la ecuación (a) y (b) se entiende que el valor del terreno depende del valor del inmueblecomo nuevo. El factor de comercialización no afecta la parte depreciada.

De la formulación de Mandelblatt – Camacaro (MMC)

• Conceptualmente se siguieron las ecuaciones de uso notorioy público para la estimación del inmueble, sin tener queigualar fórmulas.

• El modelo se desarrolla directamente desde las ecuaciones,con las sustituciones correspondientes como por ejemplo laecuación asumida del valor contributivo del terreno y laecuación de depreciación de la construcción.

• Las ecuaciones que anteceden y el modelo también sepresentan en la siguiente tabla:

Tabla N°2- Ecuaciones del Modelo Mandelblatt -CamacaroVi=(Vt+Vc) x FC VC=Vcn-[δx(Vcn-Vr)]Vt=C x Vi VC=Vcn-[δx(Vcn-Vr)]Vi= [Vcn x (1- δ x Fr)] x FC(1-C x FC)Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Variáveis Valor

Ac (m2) 75,00

CUB (R$/m2) 1.305,00

CH (adim) 0,00

ia (anos) 0,00

vu (anos) 80,00

d (adim) 0,00

fr (adim) 0,90

Fc (adim) 1,00

Ct (adim) 0,00

ViMMC6 (R$) 97.875,00

ViMM6 (R$) 97.875,00

Dif (R$) 0%

Tabela de Valores Base - Simulação

Variáveis Valor

Ac (m2) 75,00

CUB (R$/m2) 1.305,00

CH (adim) 0,00

ia (anos) 0,00

vu (anos) 80,00

d (adim) 0,00

fr (adim) 0,90

Fc (adim) 1,00

Ct (adim) 0,00

ViMMC6 (R$) 97.875,00

ViMM6 (R$) 97.875,00

Dif (R$) 0%

Tabela de Valores Base - Simulação

Tabela de variaveis

Variando Fr e ia Variando Ct e ia

Variando CH e ia Variando FC e ia

Vi= ௫௫ ଵି௫ி ௫ிଵିோ௫ி

Vi= ௫௫ ிି ଵିோ௫ிଵିோ௫ி

Vi= ௫௫ி ଵି ଵିோ௫ிଵିோ௫ி

Mandelblatt-Camacaro

Mandelblatt

Mandelblatt-Orlando

Nota: Datos del ejemplo del trabajo de Moreira (en Escovedo, 2011)

Datos para el Cálculo del Valor del Inmueble Mandelblatt - Camacaro Mandelblatt Mandelblatt - Orlando

A e : Área equivalente (m2)= 451,00 451,00 451,00

CUC : Costo unitario de construcción (R$/m2)= 1.204,09 1.204,09 1.204,09

F C : Factor de comercialización (adim)= 0,85 0,85 0,85

Fr : Factor de rescate (adim)= 1,00 1,00 1,00

D : Factor de depreciación (adim)= 0,40 0,40 0,40

C t : Contribución del valor del terreno (adim)= 0,20 0,20 0,20

V i:Valor del inmueble (R$)= 333.678,00 338.912,17 371.494,84

Método Contributivo - Modelo Mandelblatt-Camacaro

Fuente: Mandelblatt (2010)

Ejemplo de Aplicación

Del Método ContributivoEjemplo de Aplicación

Del Método Contributivo

Aplicación del Método Contributivo

Tipo de Inmueble: Vivienda unifamiliar - media

Ubicación: Parroquia Agua Viva, Cabudare y JoséGregorio Bastidas, Estado Lara

Área de construcción: 90 m2

Estado de conservación: Muy bueno

Edad aparente: 5 años

Tipo de mercado: Compradores

Fecha del Avalúo: Agosto del 2016

Vi= [Vcn x (1- δ x Fr)+ Vme] x FC

(1-C푡 x FC)

Fr = (1-r)

훿 = 1− 훼 푥 푐 + 훼

훼 =12

푒푎푣푢

+푒푎푣푢

Vcn

Vuc ∗

푉me = 푉푅푛 푥 퐷 푥 1 − 푟 + 푟

퐷 , =퐴

1 + 퐵 푥 푒 , Hélio de Caires

Tipo de Construcción Min Max

Vivienda Unifamiliar - Básica 1,20 1,25

Vivienda Unifamiliar - Media 1,25 1,35

Vivienda Unifamiliar - Alta 1,35 1,45

Vivienda Multifamiliar - Básica 1,25 1,30

Vivienda Multifamiliar - Media 1,30 1,35

Vivienda Multifamiliar - Alta 1,40 1,45

Local Comercial 1,40 1,50

Oficina 1,35 1,45

Galpón Comercial 1,30 1,45

Galpón Industrial 1,25 1,35

Mixto (Comercial-Residencial) 1,30 1,40

Mixto (Comercial-Industrial) 1,35 1,45

Hotel 1,50 1,60

Factor de Comercializacion (FC )









Oficina 1,35 1,45





Hotel 1,50 1,60

Factor de Comercializacion (FC )Tipo de Construcción Min Max








Oficina 25,00 40,00





Hotel 40,00 50,00

Contribución del Valor de la Tierra (Ct)









Oficina 25,00 40,00





Hotel 40,00 50,00

Contribución del Valor de la Tierra (Ct)

EFM ES LV PAI GL GT IF GIT IM PS DINC PV ADM Total

Vivienda Unifamiliar 2,00% 2,00% 1,00% 5,00% 7,00% 7,50% 7,50% 3,00% 2,50% 2,00% 2,50% 3,00% 15,00% 60,00%

Estudios Técnicos Asesoría Financiamiento Administración, Servicios y Ventas

Costos Asociados a la Construcción

Reporte: 4to. Bim. 2016

N° Edificaciones UnifamiliaresÁrea Bruta

(m2) CalidadCUBE

(Bs./m2)

09 Casa Construcción Tradicional 96,00 Baja 262.517,85

10 Casa Construcción Tradicional 115,00 Media 323.231,18


12 Casa Construcción Tradicional 387,00 Superior 444.376,20

Costos Unitarios Básicos Edificaciones (CUBE) Reporte 4to.Bim. 2016

Nomenclatura Descripción Unidad CUBOB (Bs./Unidad)

CP Cerca Perimetral m2 13.510,00

BDG Bases de galpones m2 62.510,00

PC Pavimento de Concreto m2 9.100,00

TC Tanque de concreto m3 42.770,00

Costos Unitarios Básicos Otras Bienhechurías (CUBOB)

Edificaciones

N° Tipo Descripción Unidad Cantidad Condición vu

(año)ea

(año)

1 A Área principal m2 90,00 Muy Bueno 70 5

Área Total 90,00

Costo Asociados Descripción Unifamiliar

Estudio de factibilidad y Mercado (EFM) 2,00%

Estudio de Suelo (ES) 2,00%

Levantamiento Topográfico (LT) 1,00%Proyecto de Arquitectura e Ingeniería(PAI) 5,00%

Gastos Legales (GL) 7,00%

Gastos Técnicos (GT) 7,50%

Intereses Financieros (IF) 7,50%

Gastos por Inspección Técnica (GIT) 3,00%

Impuestos Municipales (IM) 2,50%

Primas de Seguro (PS) 2,00%

Derechos de Incorporación (DINC) 2,50%

Publicidad y Venta (PV) 3,00%

Administración (ADM) 15,00%

Total 60,00%

Financiamiento(FIN)

Costos Asociados a la Construcción

Estudios Básicos (EB)

Asesorías(AS)

Administración,Servicios y Ventas

(ASV)

Reporte: 4to. Bim. 2016

N° Edificaciones UnifamiliaresÁrea Bruta

(m2) CalidadCUBE

(Bs./m2)

09 Casa Construcción Tradicional 96,00 Baja 262.517,85



12 Casa Construcción Tradicional 387,00 Superior 444.376,20

Fuente: CINPRONET, C.A.- Actualización del Tasador

Costos Unitarios Básicos Edificaciones (CUBE)

Cliente:

Dirección:

N° Tipo Descripción Unidad Clase Cantidad TipologíaCinpronet

CUB(Bs./m2)

MIN (Bs./unid)

ET(Bs./m2)

ASES(Bs./m2)

FIN (Bs./m2)

ASV(Bs./m2)

CUF(Bs./m2)

FA (Adim.)

CUFA(Bs./m2)

1 A Área principal m2 TC 90,00 09 262.517,85 0,00 26.251,78 38.065,09 27.564,37 65.629,46 420.028,56 1,00 420.028,56

Clases CostosTC: Techada y Cerrada CUB: Costo Unitario Básico CUF: Costo Unitario FinalTA: Techada y Abierta MIN: Mejoras incorporadas FA: Factor de Ajuste

TSC: Techada Semi - Cerrada ET: Estudios Técnicos CUFA: Costo Unitario Final AjustadoC: Cerrada ASES: Asesoría Técnicas y LegalesA: Abierta FIN: Financiamiento

NA: No Aplica ASV: Administración, Servicios y Ventas

Costo Nuevo de Reproducción - EdificacionesTasando Avalúo Fecha:

Distinguido con el N° 1, se ubica en la Avenida 1, Urbanización San Avaluador (I Etapa), Caserío El Valor, Parroquia Los Actuarios, Municipio Variable, EstadoÍstico.

01 de agosto de 2016

Identificación de la Bienhechuría Costo Directo Costos Asociados Costos y Ajustes

Ítem CANT.VNR (Bs.)

r (%)

Vrn(Bs.)

Bdep(Bs.)

v u(año)

e a(año)

C i(%)

DAi(Bs.)

VARHi (Bs.)

1 90,00 37.802.570,28 10% 3.780.257,03 34.022.313,25 70 5 0,00 1.406.579,64 36.395.990,64

Total Bs. 36.395.990,64Leyenda:

VNR: v u :

r: e a :

Vrn: C i :

Bdep: DA i :

VARH i : Valor Actual por Ross Heidecke

Factor de rescate Edad Efectiva

Valor de Rescate Factor Heidecke (%)

Base de Depreciación Depreciación Acumulada

Valores Actuales de las Edificaciones(Método de Ross-Heidecke)

Valor de Reposición Nuevo Vida Útil

Tipo de InmuebleContribución delValor de la Tierra

(C t )

Factor deComercialización

(FC)

Vivienda unifamiliar -media 0,10 1,20

A c : Área de Construcción (m2)= 90,00

C UC : Costo Unitario de la Construcción (Bs/m2)= 420.028,56

F C : Factor de Mercado o de Comercialización (adim)= 1,20C H : Factor Heidecke (adim)= 0,00

Fr : Factor Rescate (adim)= 0,90e a : Edad Aparente de la Construcción (años)= 5,00

v u : Vida Útil de la Construcción (años)= 70,00δ : Factor de Depreciación (adim)= 0,04

C t : Contribución del valor de la Tierra (adim)= 0,10Vi : Valor del Inmueble (Bs)= 49.630.896,33

V t : Valor del Terreno (Bs)= 4.963.089,63V C :Valor Construcción (Bs)= 36.395.990,64

V me :Valor de las Máquinas y Equipos (Bs)= 0,00V tcme :Valor Tierra, Construcción, Máquinas y Equipos (Bs)= 41.359.080,28

V i :Valor del Inmueble (Bs)= 49.630.896,33A t :Área del Terreno (m

2)= 90,00

V UT : Valor Unitario del Terreno (Bs/m2)= 55.145,44

V UC :Valor Unitario de Construcción (Bs/m2)= 551.454,40

Datos para la Simulación de EscenariosModelo Mandelblatt-Camacaro

Datos para el Cálculo del Valor del Inmueble

Resultados para el Valor del Inmueble y del Terreno

Factores para el Modelo Mandelblatt-Camacaro

Descripción Tipo de Variable Distribución deProbabilidad

Costo ConstrucciónResidencial Explicativa - Continua Triangular

Factor de Comercialización Explicativa - Continua Triangular

Estado de Conservación Explicativa - Discreta Uniforme

Edad Efectiva Explicativa - Continua Beta Pert

Vida Útil Explicativa - Continua Beta Pert

Contribución del valor de latierra Explicativa - Continua Triangular

Valor Unitario del Terreno Explicada - Continua Salida del Crystall Ball ©

Variables y Probabilidades

Variablede entrada

Explicaciónde variación

C t 62,54%F C 30,07%C H 2,80%e a 2,60%

C UC 1,90%v u 0,08%

Análisis de sensibilidad

Mínimo Medio Máximo

Contributivo 46.955.378,35 49.178.750,56 51.468.022,72

MétodoValor del inmueble (Bs.)

Resultados probabilísticos

Nº Fuente de Información Ubicación Precio(Bs.)

Área (m2)

P. U. Inmueble(Bs./m2)

1 http://articulo.tuinmueble.com.ve/MLV-469442008-casas-en-venta-_JM

San Avaluador 48.000.000,00 78,00 615.384,62


San Avaluador 40.500.000,00 86,00 470.930,23


San Avaluador 50.000.000,00 45,00 1.111.111,11


San Avaluador 53.000.000,00 62,00 854.838,71


San Avaluador 51.500.000,00 90,00 572.222,22


San Avaluador 55.000.000,00 88,00 625.000,00


San Avaluador 55.000.000,00 90,00 611.111,11


San Avaluador 56.500.000,00 67,00 843.283,58


San Avaluador 42.000.000,00 62,00 677.419,35


San Avaluador 55.000.000,00 90,00 611.111,11

Ofertas de viviendas unifamiliares

N°Ph i

(UM/m2)Ph i *

(UM/m2)1 615.384,62 Estadísticos Valores 615.384,622 470.930,23 Media 699.241,21 NA3 1.111.111,11 Desviación estándar 186.013,45 NA4 854.838,71 Coeficiente de Variación 27% NA5 572.222,22 Desviación media 142.301,96 572.222,226 625.000,00 Límite Mínimo 556.939,25 625.000,007 611.111,11 Límite máximo 841.543,16 611.111,118 843.283,58 NA9 677.419,35 Estadísticos Valores 677.419,35

10 611.111,11 Media 618.708,07 611.111,1111 Desviación estándar 33.982,38 NA12 Coeficiente de Variación 5% NA13 NA14 Estadísticos Valores NA15 Número de datos 6 NA16 Grados de libertad 5 NA17 Nivel de confianza 80% NA18 t (0,90;4) 1,48 NA19 Vu mín 598.232,76 NA20 Vu máx 639.183,37 NA

Muestra original

Muestra Saneada

Intervalos de confianza

MétodoV.U.

(Bs./m2)P.P. (%)

V.U.P.(Bs./m2)

Contributivo 546.430,56 60% 327.858,34

Ofertas 618.708,07 40% 247.483,23

Total (Bs./m2) 575.341,56

Cliente: Fecha: 01 de agosto de 2016

Dirección:

DescripciónÁrea (m2)

Valor Unitario(Bs./m2)

Valor Actual(Bs.)

Inmueble comercial 90,00 575.341,56 51.780.740,82

Total (Bs.)= 51.780.740,82

Redondeado Bs. 51.780.000,00

Ponderación de Resultados

Resumen de la Tasación del Inmueble Comercial

Tasando Avalúo

Distinguido con el N° 1, se ubica en la Avenida 1, Urbanización San Avaluador (I Etapa), Caserío El Valor,Parroquia Los Actuarios, Municipio Variable, Estado Ístico.

Inmueble residencial

41.0

37.6

07,8

9

44.7

56.4

24,2

1

48.8

12.2

38,6

1

46.9

55.3

78,3

5

49.1

78.7

50,5

6

51.4

68.0

22,7

2

53.8

40.9

48,7

3

55.6

83.7

26,2

2

57.5

26.5

03,7

1

0,00

10.000.000,00

20.000.000,00

30.000.000,00

40.000.000,00

50.000.000,00

60.000.000,00

70.000.000,00

Mínimo Medio Máximo

Resultados comparativos - Enfoques metodológicos

Mercado Contributivo Ofertas

De la conclusiónDe la conclusión

Es indiscutible que el tratamiento de los datos demercado mediante la metodología científica garantizala calidad de los trabajos de estimación de los valoresinmobiliarios, siendo el Método Comparativo de Datosde Mercado el más representativo para obtenerValores Inmobiliarios de Mercado.

Cuando no existan condiciones para aplicar elMétodo de Mercado, el Método Contributivo, utilizandoel Modelo Mandelblatt – Camacaro, se constituye enuna alternativa válida para obtener valoresdeterminísticos y probabilísticos del inmueble tasable.

Ejemplos de Aplicación

Del Método ContributivoEjemplos de Aplicación

Del Método Contributivo

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

De la variabilidadDe los factores del Método Contributivo

De la variabilidadDe los factores del Método Contributivo

Engineering

Taller metodo contributivo. Camacaro