LE VALUTAZIONI

ECONOMICHE LEGATE AL

MIGLIORAMENTO

DELLA QUALITÀ URBANA CON

OPERE A VERDE

25 marzo 2015

Claudio Corrazzin

Provo a non fare l’elenco dei problemi

Concetti e percorso

• Qualità urbana = Qualità del paesaggio

• Il contributo del verde alla qualità urbana

• Misurare la qualità urbana (componente

verde)

• Paesaggio ed ambiente non sono (ora)

sinonimi

• Il problema delle risorse

• L’influenza sui valori immobiliari

Concetto base

• La qualità urbana è il paesaggio

COME DEFINIRE IL PAESAGGIO ?

Il paesaggio è la somma delle emozioni che ci sono

trasmesse da un determinato ambiente, territorio o

situazione e non sono oggettive

Quindi emozioni !!! Null’altro

Quali emozioni quali elementi e

quali condizionamenti?

iniziamo con le emozioni

• Stress

• Tranquillità

• Focalità

• Abitudine

• Sicurezza

• Appartenenza

• Usufruibilità

• Singolarità

• Armonia

• Superdominanza

• Ordinarietà/singolarità

• Ordine/disordine

• Regolarità/irregolarità

• ecc

Qualità urbana

Le componenti sono

infinite:

• Servizi

• Nettezza urbana

• Trasporti

• Sicurezza

• Ricchezza

• Elementi naturali

• Costi

• Struttura

• Rumorosità

• Panorami

• Comunicazione

• Vita sociale

• Ecc. ecc. eccc

• VERDE

IN QUESTA SEDE CI SI

OCCUPA DI UNA DELEL

COMPONENTI DELLA

QUALITA’ URBANA:

il SISTEMA VERDE

pubblico, privato, spontaneo,

naturale, fatto o finto

PARLANDO DI EMOZIONI

LA PRIMA SENSAZIONE E’

QUELLA CHE CONTA

ed è facilmente distratta !

Il verde urbano (coltivato) è natura ed è ambiente

??????????? (provocazione)

• Biologicamente si, non c’è dubbio salvo l’erba di plastica e le piante finte cinesi, alberi, fiori, piante erba, terra, vermi, ragni, insetti, ecc. sono cose vive! … appunto biologiche

• Da un punto di vista ambientale però la Natura (N maiuscola) non l’avrebbe mai fatto. Per cui siamo nell’ambito delle composizioni urbane (anche se fossimo in campagna), e seppur banale il concetto ha delle conseguenze: non sono sorte spontanee ma sono sorte per

SODDISFARE

Valutare la qualità urbana per la

componente apportata dal verde Premessa: i difetti

• Il verde non è rapido, ed ha una apprezzabilità ritardata

• Il verde è vivo e come tale va trattato

• Il verde sporca (le piante hanno il difetto di perdere le foglie)

• Il verde non è sempre verde

• La gente ama il verde a casa d’altri (ed arriva ad incatenarsi), ma odia il verde (soprattutto se pubblico) davanti alla propria casa

• Il verde ha una grande adattabilità (fino ad un certo punto)

• Il verde (costruito) costa

• Il verde non squadrato è disordine

• Il verde è sostituibile con oggetti di plastica

• Il verde cresce e non rimane sempre “piccolo”

• Alcune componenti del verde durano PIU’ DI UNA VITA (umana)

• Il verde ospita bestioline schifose

• Il verde in quanto vivo si può anche ammalare

• Il verde ha caratteristiche stagionali (non fiorisce sempre)

• Si costruisce generalmente alla fine

• Ecc.

Qualità del verde concetto diverso dall’apprezzamento

Molti i fattori determinano l’apprezzamento:

• Culturali (grande confusione)

• Conoscenza. Esiste ancora la “piantumazione”!

(incredibile ignoranza tecnica del committente)

• La moda (mondo a righe, autoctono, perenni,

luoghi comuni, ecc)

• La consuetudine (far neto!!!)

• MA SI PUO’ MISURARE LA QUALITA’ DEL

VERDE?

Cosa a prescindere può essere

definito di qualità?

E’ certamente di qualità, quell’opera o

insieme che ha raggiunto gli scopi estetici,

e funzionali per la quale era stata pensata.

Quindi la qualità non va confusa con il livello

di raffinatezza e complessità dell’opera e

nemmeno con la quantità di risorse ad

essa dedicata.

QUESTO A PRESCINDERE

La qualità urbana e l’apporto alla stessa del verde

da cosa possono dipendere

• Da una corretta progettazione.

Vuol dire:

1. pensare avanti (un albero può vivere un numero infinito di anni)

2. Collocare il livello di complessità dell’opera alle effettive necessità e possibilità manutentive

3. Ripensare allo scomputo degli oneri. Forse?

4. Evitare il plagio (in buona fede) del committente soprattutto se politico (utopia)

5. Avere controllori capaci di guardare i contenuti e non il disegno.

La qualità urbana e l’apporto alla stessa del

verde da cosa possono dipendere? 2

Da una corretta esecuzione

1. Qualità dei materiali

2. Tempi di realizzazione adeguati (stagionalità)

3. Cronoprogramma adeguato (muratori e giardinieri non sempre vanno a braccetto)

4. Professionalità del costruttore (non sempre il più caro) e del controllore

5. Capitolati chiari e certi, in cui si parli anche dell’obbligo del risultato e non solo dell’obbligo del fare.

6. Non solo risorse residue

7. Sostanzialmente serietà e non solo business

La qualità urbana e l’apporto alla stessa del

verde da cosa possono dipendere? 3

• Dalle cure colturali (e culturali) all’insieme vegetale (compresi gli “sfolli”)

• Dai “DAMAGE professionali” che in un colpetto solo possono vanificare il tutto

• Dalle manutenzioni del sito (diverso dalle cure colturali: tagliare l’erba, scerbare, concimare sono cure colturali. Raccogliere l’immondizia è manutenzione)

• Dall’accettazione delle interferenze (a volte reali altre volte no)

250 euro buttati nel cesso e 5 anni

persi !!!!

Esempio per capire

• La cucina può essere scomoda

• La cucina può avere brutti colori

• La cucina può essere obsoleta

• La cucina può avere delle parti rotte aggiustabili o non aggiustabili

• La cucina può avere dello sporco di fondo (cragna)

• La cucina può essere solo in disordine o briciole sparse

• La cucina può essere tutto

• Ma tutto questo può esserci sia in una cucina da 1.000 euro che in una da 30.000 euro.

LA QUALITA’ NON CAMBIA IN FUNZIONE DEL COSTO DELLA CUCINA, PERCHE’ SI PUO’ STARE BENE IN ENTRAMBI SE C’E’ UN BRAVO CUOCO E IL CLIMA E’ BUONO! ….. e c’è da mangiare

Proviamo a misurare la qualità

urbana (apportata dal verde) Perché?

• Per uscire dal “mi piace non mi piace”

• Perché i numeri sono sempre confrontabili

• Perché permette valutazioni ante e post

• Perché permette anche valutazioni economiche, indennizzi

• Perché permette azioni strategiche e le analisi costi benefici

• Perché i numeri non hanno colore politico

• Perché i numeri possono supportare le scelte

Calcolo del valore di sottrazione

L’indice indica quanto l’oggetto, o l’area processata contribuisce alla qualità complessiva dell’insieme del territorio esaminato: es. semplificato

Punteggio complessivo = ∑ dei valori di sottrazione di ogni singola area o oggetto che compongono l’insieme.

Conoscendo i punteggio complessivo ante- azione, l’obiettivo può essere quello di aumentare il punteggio complessivo in un tot periodo (esempio durata di una amministrazione)… si lavorerà quindi secondo un trend e non a spot e l’efficacia dell’azione diventa misurabile.

Si sarà lavorato bene se il post > ante

Costruzione dei singoli indici di

sottrazione

• L’indice di sottrazione di ogni singolo

oggetto o area processata è composto da

sub-indici che devono deve essere

individuati in maniera asettica, quindi

definiti prima ed indipendenti dal

rilevatore. In tal modo l’ante ed il post

diventano confrontabili indipendentemente

dalla precisione dell’indice e dalla

sensibilità del rilevatore

Indice di sottrazione (travisamento del metodo svizzero decisamente migliorabile)

• VS = (VS alberi + VS arbusti +

VS arredi + VS manti erbosi +

VS impianti) x stato cure

colturali x stato manutenzione

Per gli alberi esempio:

VS alberi= (IS x ID x IR x IC x IV x ICh x IF x IA x

IVig x IP x IFunz x IPen x 1000)

Dove:

• IS rappresenta l'indice di specie esprime il valore commerciale di una specie rispetto a quelle comunemente utilizzate negli spazi pubblici (valore 1 = specie ordinaria tipo tiglio, frassino, platano ecc,) il valore tiene anche conto del valore ecologico rispetto all'ambiente urbano. Vedasi tabella 1

• ID rappresenta l’indice di dimensione, rispetto alle specie tenendo conto del diametro dell’albero. A parità di diametro le diverse specie hanno ID diversi perché diversa è la velocità di crescita e diversi sono gli incrementi legnosi. Cosi un pioppo di 60 cm, avrà un ID minore rispetto ad un lecco di 60 cm. vedasi tabella 1

• IR esprime un indice rispetto al’apparato radicale. Le piante senza anomalie avranno IR con valore 1, le piante con anomalie radicali avranno IR minori di 1. Vedasi tabella 2

• IC Indice di classe di propensione al cedimento. L’indice assume valore 1 per piante in classe A e via via decrescenti per classi di propensione al cedimento più sfavorevoli. Vedasi tabella 3

• IV Indice di verticalità. L’indice esprime un punteggio rispetto alla verticalità della pianta, assume valore 1 per piante verticali e valori inferiori ad uno per piante inclinate. Vedasi tabella 4

• ICh Indice di chioma. Esprime il punteggio rispetto alla qualità della chioma. Assume valore 1 per piante con chioma armonica ed equilibrata e valori decrescenti per piante con chiome difettose Vedasi tabella 5

• IF – Indice fitoiatrico. Esprime un punteggio di merito rispetto agli eventuali problemi fitoiatrici cronici presenti sull’albero. Può assumere valori compresi tra 1 (pianta sana) e 0 (pianta con malattie nefaste – es Cancro colorato) Vedasi tabella 6

• IA – Indiche architettonico. L’indice esprime un valore rispetto alla socialità dell’esemplare esaminato. Assume valori elevati quando la sottrazione dell’individuo è visibile e grave, e valori minori quando la sottrazione dell’individuo non è percettibile. Vedasi tabella 7

• IVig – indice di vigori. Esprime un giudizio di merito rispetto alla vigoria dell’esemplare esaminato. L’esemplare di normale vigoria assumerà un valore 1, esemplari con minore vigoria indici minori. Vedasi tabella 8

• IP - Indice paesaggistico. L’indice esprime valori diversi in funzione del contesto in cui l’albero si trova. Vedasi tabella 9

• IFunz – Indice funzionale. L’indice esprime un giudizio di merito rispetto ad eventuali funzioni positive o negative svolte dall’albero. Un albero che nasconde situazioni poco piacevoli avrà un indice di funzione elevato, un albero che invece nasconde un segnale stradale o un vista particolare un valore minore. Vedasi tabella 10

• IPen: indice di penalità . Esprime eventuali penalità che limitano l’albero (aiuole troppo strette, ristagni d’acqua, ecc) In assenza di penalità il valore è 1 Vedasi tabella 11

• 10000, si tratta di un artefizio per rendere tutti i numeri senza la virgola e per pesare

Indice di sottrazione

• Combinando le matrici si ottiene l’indice di

sottrazione dell’area esaminata e

dividendo tale indice per la superficie o per

i metri lineari (se viale o spartitraffico) si

ottiene l’indice di sottrazione unario:

Da cui l’area esaminata X vale tot punti a

metro quadrato

Indice di sottrazione

• Le diverse aree avranno quindi un

punteggio diverso oggettivo, e si può

stabilire che le aree sotto media o con un

punteggio non normale (secondo la curva

gaussiana) sono quelle che necessitano di

interventi prioritari

Indice di sottrazione

• Esempio:

• Area A punti/mq 87

• Area B punti/mq 102

• Area C punti mq 23

• Area D punti mq 57

Punteggi medio (87+102+23+57)/4 = 67,25

Le aree C e D sono sotto media e ci si deve

lavorare

Indice di sottrazione

• Cosa fare in quelle aree?

• Il valore di sottrazione indica le penalità, con pesi diversi:

• Si potrà agire:

• Sulla sicurezza

• Sulle cure colturali

• Sulle manutenzioni

• Sulle sostituzioni

• Ecc

TUTTO OK MA I SCHEI? DOVE LI TROVIAMO?

Risorse

• Si trovano evitando cose inutili o addirittura deturpanti spesso costose e a loro volta generatrici di costi (vedi potature)

• In un sistema con risorse limitate sulle priorità evidenziate dagli indici.. e con la fantasia

• IMPORTANTISSIMA LA COMUNICAZIONE LA FORMAZIONE E L’EDUCAZIONE

• Mal frequentazioni

Teniamo intanto la cucina pulita, sicura e con della roba in frigo, poi se non è l’ultimo modello pazienza

Ed il valore delle case?

I VILLAGGIO “VERDI”

• ABBONDANO A DISMISURA i “villaggi

verde”, gli Hotel “al Parco”, i condomini

“alle betulle, alle “querce” (anche quercie),

ai ciliegi, gli “immersi nel verde”, i

“greenqualcosa”, i residence “ai gelsi” o

“vecio morer” o “all’albera” ……………

“immerso nel verde” “polmone verde”

Il valore immobiliare fonte: università di Washington

• il valore economico apportato dalla presenza di alberi sui

valori immobiliari residenziali . Anche se ci sono state alcune eccezioni, le proprietà con alberi sono generalmente preferite rispetto a immobili comparabili senza alberi, con la tendenza di un aumento dei prezzi di circa il 7% rispetto al valore ipotetico iniziale. Gli alberi lungo le strade sembrano aggiungere valore alle proprietà adiacenti, fino a 100 metri di distanza.

• + 2% bosco maturo nelle vicinanze della case

• + 3% Casa su strade alberate

• + 3-5% case con cortili alberati

• + 6-9% quartiere con buona copertura a verde

• + 10-15% alberi maturi nei quartieri ad alto reddito

appetibilità

• Le persone sono disposte a pagare di più per un immobile situato vicino a uno spazio aperto urbano, rispetto a una casa che non offre questa possibilità (giudicata apportatore di qualità), secondo il "principio di prossimità". Sono stati valutati, così, gli effetti di parchi e spazi aperti che di solito contengono alberi e foreste urbane. I risultati medi sono (percentuale di incremento di valore rispetto a un prezzo standard):

• 10% casa centro città situata entro 500 m. da un parco

• 10% casa a 2-3 isolati da un parco molto frequentato

• 20% casa adiacente ad un parco

• 32% case in zone di sviluppo residenziale adiacenti a cinture verdi

Verde e attività commerciali

• Le valutazioni dei consumatori sono aumentate costantemente in proporzione alla presenza di alberi.

• I punteggi di preferenza visiva sono stati inferiori per le immagini senza alberi. I quartieri commerciali con marciapiedi ordinati ed edifici ben progettati, ma senza vegetazione, sono stati valutati con punteggi minimi.

• Immagini che contengono alberi di grandi dimensioni ben curati hanno ricevuto i voti più alti, in particolare quando formano una chioma ordinata su marciapiede e strada.

Poi a volte si esagera