十倍暴利，十分黑心！

原來和日日春手牽手的文萌樓，沒想到古蹟被賣走後，不只日日春被屋主趕走，連文萌樓也淪為房地炒作的犧牲品，

究竟是什麼原因，讓文萌樓走入這般境地呢？

「爽到你，艱苦到我 - 文萌樓爽到屋主篇」將帶你認識：

- 如何透過「容積率」來獲利

- 古蹟不只可買賣，還能「炒地皮」

- 古蹟不只不會被拆，還能「參與都更」

容積率是什麼，可以吃嗎？

容積率 = 可以蓋出多少房子

容積率是指，一塊土地上，最多可以蓋出多少體積的房子

文萌樓容積率是 560%以 26 坪建地計算，可以蓋出 145.6 坪*的房子

這 145.6 坪的容積就像積木，可以一塊塊自由組合。我們可以組合出高而瘦的房子，也能組合出矮而胖的房子。

※ 26坪 * 560% = 145.6 坪

145.6 坪

容積率 = 可以賺多少錢

既然容積率代表能蓋出多少房子，只要再乘上房價，就可以算出每塊地值多少錢！

不同的土地類型容積率有高有低，住宅區、工業區、商業區...土地價值更是差很大！

文萌樓座落在貴森森的第三種商業區用地，容積價值大約在5000 萬 ～ 2.1 億之間*！

這 5000 萬～2.1 億的利潤，就是讓文萌樓被盯上的原因....

※ 5000 萬是單純作容積移轉的價值，2.1 億則是就地加入都更的價值。 關於這兩者的差別，請耐心往下收看～

5000 萬 ~ 2.1 億

古蹟不只可以買賣，還能炒地皮！

要容積移轉？ 還是要參與都更？ 你選哪一個？

老娼館淪為房地產投機的搖錢樹！2011 年，劉順發、林麗萍以 330 萬元，買下古蹟文萌樓的屋殼

為什麼劉林二人看上一間老娼館呢？

原來，他們二人是專作容積買賣的投機客！

看上的是，古蹟「進可攻、退可守」，準備好好賺上一筆！

只要擁有古蹟，就有兩種獲利管道： 一、容積移轉：

將古蹟容積賣給其他建案

二、參與都更：

賺取開發利益與容積獎勵

「容積移轉」是古蹟獲利的特殊技

東區？內湖？

※ 依〈文化資產保存法〉第35條規定，古蹟指定的開發利益不會 受到影響，可以將未蓋出的容積，等值移轉到其它地區使用。

古蹟因為不能拆掉重建*，公部門為補償古蹟地主的開發權，同意古蹟的地主，能將古蹟未蓋完的容積，移轉到其他建案中使用。等於是把這些積木，疊到其他建案上。

劉林二人已買了文萌樓屋殼，只要再取得文萌樓的土地，就能將古蹟容積，賣給其他需要額外容積的建案，藉此獲利！

文萌樓容積移轉 = 價值 5000 萬文萌樓的可移轉容積是 300%*也就是 26 * 300% = 78 坪容積只要劉林二人向地主買文萌樓土地，就可以將 78 坪的容積賣到其他建案，估計收益是 5000 萬**！

但是！之前地主台銀以一坪317萬的超高價，賣出文萌樓的週邊土地，也就是說，光是買地的成本就遠高於 5000 萬***！根本划不來！！

若不買地，也可等日後地主台銀要作容積移轉時，再向台銀分一杯羹。樂觀估計屋主可瓜分1200萬左右。

＄

※依《臺北市土地使用分區管制自治條例》第 25條。容積率不得超過面前道 路寬度乘以1/2，因此容積無法使用 560％全額。 . 由於文萌樓所座落的歸綏街是 6米巷道，所以只能移出 6*1/2＝3＝300％※※ 容積 78 坪 * 土地公告現值 56.8 萬/坪 * 市場波動預估值 (1.1 ~ 1.2) = 4873 ~ 5316 萬※※※ 台銀在 2012 年時，以 317 萬/坪高價出售文萌樓以外的土地給都更建商。 若以此售價計算，文萌樓土地得花 8242 萬才能買到。

古蹟不只不會被拆, 還能參與都更！

容積移轉賺不到沒關係！

參與都更大撈十倍暴利！

十倍暴利，十分黑心！

謀私利、害公益的文萌樓都更

古蹟又不能被拆，怎麼參與都更呢？*

原來，古蹟參與都更，不但可把古蹟土地的開發權蓋成新房子；政府還會給予額外的容積獎勵，來修復古蹟，還能分享都更裡其他的容積獎勵。

古蹟都更本意不壞，但在文萌樓的案例裡，公共財卻成了謀私利的工具！

容積獎勵和古蹟都是社會共同創造的，但投機客趕走日日春，掏空古蹟居然還可A容獎！

※古蹟不僅能都更，甚至還可能被被優先劃定為都市更新區域，依《都市更新條例》第6條規定， 「具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護」會被優先劃定為更新地區。

光是參與都更，就可蓋出 302* 坪的房子

（若沒都更，只有145.6坪，見p4若選擇容移，更只有78坪，見p9）

另外，容積獎勵中，

修復文萌樓，再捐作公益設施，

就可以再多蓋出 289** 坪！

以目前市價 71 萬計算，

建地 26 坪的文萌樓，

總計價值 4.1 億元！

參與都更2.1 億

※ 302 坪 = 26*560%（法定容積率）* 1.3（參與都市更新建商欲申請的容積獎勵） * 1.6（不計入基準容積的公設容積）※※ 289 坪 = 捐贈公益設施獎勵 + 古蹟修復獎勵

古蹟額外容積獎勵

2 億

文萌樓都更 → 價值 4.1 億元！

文萌樓房屋被投機客買下，

土地雖然是台銀的，

但只要擁有屋殼，

即便沒有買土地，

也能以權利相關人的身份，

在都更中分一杯羹。

文萌樓的投機客劉順發與林麗萍*，便是以 330 萬買下文萌樓，

都更後可分地主利益的15~25%估計高達 3000 萬！

十倍暴利十分好賺！

※ 關於劉林屋主的好人好事，請參見《日日春要被趕出文萌樓？》懶人包 http://slidesha.re/1B6s9YB

買古蹟，玩都更，也能炒地皮?！

※ 依建商提的文萌樓都更案事業計畫，建商可分得都更的 4 成利潤， 剩下 6 成歸地主（台銀）所有，但是在地主與屋主是不同人的情況下， 地主（台銀）需將獲利分 1.5 ~ 2.5 成給屋主（劉林二人）

古蹟超好賺！都更錢進誰口袋？

文萌樓參與都更的 2.1 億，

由建商、地主、屋主*瓜分。

文萌樓容積獎勵的 2 億，

由所有都更參與者分配。

長期經營文萌樓的日日春，

反而在以利益至上的都更遊戲中，

無從置喙古蹟的精神與價值保存！

想知道更多？日日春網站：http://coswas.org

日日春臉書：http://on.fb.me/1lxVSOW

《日日春要被趕出文萌樓？！》懶人包：http://slidesha.re/1B6s9YB

《古蹟可以買賣嗎？》文萌樓懶人包by PNN：http://coswas.org/archives/1519