עירונית התחדשותבתכנון חברתיים היבטים

? עירונית התחדשות מהיהבינוי – משרד מאתר

http://www.moch.gov.il/shikum_vehitchadshut/hitchadshut_ironit/Pages/hitchadshut_ironit.aspx

.1: עיקרית מטרה. מבונים באזורים בניה תוספת

2. הבנוי. המרקם החייאת3. חדשים. קרקע שימושי4. האוכלוסייה. הזדקנות מניעת5. תשתיות. של יעיל ניצול6. פתוחים. שטחים על שמירה

הפרטי: הסקטור מימון

? עירונית התחדשות מהי: בתכנון חברתיים היבטים

1 . , ידי על בערים הבנוי המרקם ושיפור שיקום2: , הקיימת. לאוכלוסייה בהתאם כלים של רחב במגוון שימושתכנונים. 3 כליםשינוי • ללא קיימים מבנים שיפוץקיימות - • דירות הגדלת מתון שינויהקיים - • הבינוי עיבוי מתון שינויפנויים - • בשטחים בנייה מתון שינוימחדש - • ובניה הריסה קיצוני שינויהציבור • ומבני הציבורי המרחב שדרוג

חברתיים. 4 כליםבתכנון • הציבור שיתוףוחינוך • בריאות שירותי שיפורמקצועית • הכשרההשכר • פערי צמצום

פינוי בינוי – קשיים אופייניים

רווחי – • פרויקט הפרטי הסקטור ידי על מימון. היזם עבור

• ." הציפוף " מקדם ידי על נקבע התכנוןסדר • בראש אינם הקיימים התושבים צרכי

העדיפויות. על התוצאה: • ייקבעו בעתיד שלנו הערים פני

. השוק כוחות ידי• " האוכלוסייה " שכבות למגוון מקום יהיה .לא

ציפוף על ידי בניה לגובה

4עד : הוצאות קומות. נמוכות אחזקה

9עד" " : גבוה בנין קומות

בסדר טיפוסיים ועד מיסישל .150-300גודל בחודש" ח ש

9מעל" " : קומות רב בנין קומותמעל טיפוסיים ועד מיסי

400₪ . בחודש

נדרשת 15-20אחרי שנהבמערכות גבוהה נקודתית השקעה

. לדירה – שקלים אלפי הטכניות

חברתיות – סוגיות בינוי פינוי

• – ' הדיירים עזיבת נטריפיקציה לג גבוה סיכוי. במקומם יותר אמידים דיירים וכניסת הקיימים

• . ידרדרו – הבניינים לחילופיןטווח – • ארוך .10פרויקט ויותר שניםדיירים – • דירות בעלי שאינם לדיירים מענה אין

. ציבורי דיור ודיירי בשכירותפי • על ולא כדאיות פי על נבחרים פרויקטים

. חברתיים קריטריונים

  תכנית

12032

מורדות

משואה

12736תכנית

מלחה מורדות

תכנית

בינוי- פינוי

רחוב 13434

הציונות

101-0109876תכנית

בהכנה- בינוי פינוי

"( נוף הנורית רחוב

– יובלים הפארק

גנים"(

התכנית שטח דונם 171 דונם 156 דונם 22 דונם 13" ד יח מספר 493 397 266 408

" ד יח מספר

נטו לדונם

10-12 ממוצע 15

(11-19)

26-49 ממוצע 65

( 28-114)

קומות מספר

מגורים

6-8 4-10 9-14 12-26

עלות

תחזוקה

לדירה

לחודש

בינונית בינונית גבוה- בינונית

הגבוהה

Regent Park Toronto-2000נהרסו: כ התגוררו בהן ציבורי 10דירות דיור דיירי אלפים

- : כ כרגע עבור 5000נבנות תושבים 12,500דירות: מתוכנן תמהיל

ועוד ) 1500• חדשות ציבורי דיור (600דירות לשכונה מחוץועוד ) 200• השגה בר במחיר להשכרה (500דירות לשכונה מחוץשונים 3300כ-• מסוגים בבניינים החופשי בשוק למכירה דירותרכישה – • לצורך הציבורי הדיור לדיירי במשכנתאות סיוע יד בהישג לרכישה תכניתועירוניים • שכונתיים ציבור בנייני

מדיניות פינוי-בינוי של דירות בבעלות פרטית: דוגמה מסאול, קוריאה הדרומית

: תכנון מדיניות• . הפרטי לסקטור אטרקטיביים תנאים• . הפיזיים בתנאים שיפור• . חדשות דיור יחידות תוספת

: חברתיות השלכות•: נטריפיקציה' ג•40%- ו הדירות . 10%מבעלי בשכונה נשארו הדירות משוכריממכירת • להרוויח מנת על הקהילה ועל השכונה על ויתרו וותיקים דיירים

הדירה. • " ' חלופי " דיור למצוא לתושבים חשוב עצמית נטריפיקציה ג של זה בהליך גם

. בו להתגורר לעצמם להרשות שיוכלו איכותיים ציבוריים שירותים ועם איכותי

ברשות: 1המלצה דיור צרכי אומדן חיוב? והיכן - נדרשות דירות כמה המקומית

לדיור אומדן ברשות צרכיםהמקומית:

בית • משק וגדלי סוגיהכנסות • התפלגות

לדיור והוצאותממשלתי • סיוע על פירוט

להשתתפות – זכאים , , ציבורי" לדיור זכאים ד בשכ

המוסד של לקצבאות. ועוד לאומי לביטוח

מצב הדיור אומדן מלאי:הקיים המקומית ברשות

הפיזי • מצבוהדירות • כמותדירות • גדליריקות • דירות היקףדירות • היקף

מפוצלות/ מאוחדותייעוד • שינוי

השפעה : 2המלצה תסקיר עריכת חיובעירונית להתחדשות המיועד במתחם חברתית

? חברתית השפעה תסקיר צריך למהבאוכלוסייה • עוסקים הפרויקטים

קיימת הפרטי • הסקטור במימון תכניות

, ולכן כלכלי הגיון על מבוססותמענה • לתת מהיזמים לצפות אין

חברתיות לבעיותהדירות • בעלי הסכמת נדרשת• , יש ישימות לתכניות להביא מנת על

הדיירים צרכי את בחשבון להביאהקיימים

חברתית – השפעה תסקיר ? SocialמהוImpact Assessment

את • והמתכננים משמש המדיניות לפני – קובעי עוד המידע מבסיס כחלקהתכנית • עריכתאת • התכנון משמש ועדות שיקולים חברי לבין זה מידע בין איזון עריכת לשם

אחריםעל • נתונים החברתי מספק התכנית הפרופיל תושבי שליכולותיהם • על נתונים הכלכליותמספקתפיסתם בודק • עתידה מהי ואת השכונה את

• : התכנון על ישפיעו התסקיר המלצות למנוע (.דחיקתכיצד ' נטריפיקציה ) ג האוכלוסייה מבחינת דרושות התאמות ציבור אילו ומבני ציבוריים שטחים מענה דיור מתן שונותלדרישות

ציבור: 3המלצה שיתוף הליך ביצוע חיובעירונית התחדשות בפרויקט

הנוגעות • החלטות בקבלת חלק לקחת לתושבים מאפשרלעתידם.

• . הדיירים לצרכי התכנון את להתאים מאפשר•. התנגדויות ולמיעוט בתכנית לתמיכה מביאשל • בטווח שיקולים לשקול לתושבים .15מאפשר שנה שהחליטו • תושבים כי מבטיח

של להשלכות מודעים לעזוב. החלטתם

פני • ועל התכנון על משפיע . והעיר השכונה

סוג של החברתית המשמעותהבניה

על תשפיע להישאר התושבים של רצונם מידתבאופן החדשה הבניה יקרה עיצוב תהיה כולה שלא

לתחזוקה:הקיימת • הבנייה על שמירה שילובעד ) • זולה שתחזוקתה נמוכה חדשה בנייה 4שילוב

עד/ (9קומות קומות •: במגדלים תמורה לדירות יצירתיים פתרונות מתן

o + כספית תמורה קטנה דירהo. גדולה דירה במקום קטנות דירות שתי

עירונית: 4המלצה התחדשותתחומית- רב

• , כלכלית: פיזית התערבות של שילוב הגישה. להתחדש המיועד במתחם וחברתית

התושבים: • בחיי שונים היבטים שיפור המטרהoחינוךoבריאותoתעסוקהo ציבורית תחבורהoאבטלהoפשיעה

• . כולו האורבני למרחב התייחסות

עירונית: 5המלצה התחדשות שילוב" רכה"

•Soft Urban Renewal. וינה: של המקרה

בפרק: • האוכלוסייה של החיים תנאי שדרוג החזוןהקיים הבינוי על האפשר ככל שמירה תוך קצר זמן

וחידושו.בשכונה: • לגור הקיימת לאוכלוסייה לאפשר המטרה

. " חדשות ד יח של מתונה כמות ולהוסיף המשודרגתפעולה: • שיתוף פרטי-האמצעי , ציבורי העירייה -

. ) ( , ושוכרים ופרטיים ציבוריים משכירים דירות בעליהקיים: = • הזול הדיור מאגר הישנים הבניינים הגישה

הכלכלית. ליכולת בהתאמה נעשה שיפוצם בעיר . הדיירים של

-6המלצה פרטי: ציבורי פעולה שיתוף

שימור • לבין מחדש ובנייה הריסה בין שילוב : אמסטרדם של המקרה מהקיים חלק

• . הדירות ובסוגי הדירות בגדלי מגוון יצירת

• . בעלות סוגי של תמהיל יצירתהיזם • לבין המקומי השלטון בין תפקידים חלוקת

" דיור " ארגוני . ולבין

רווח: 7המלצה מטרות ללא דיור ארגוני הקמת HousingעידודAssociations=

• . לנזקקים מסובסד דיור לבנות במטרה נוסדו•. רווחיים – ארגונים הדיור בשוק פעילים כיום• . הדיור בשוק רווחיהם את להשקיע מחויבים•. החופשי לשוק דיור לבין ציבורי דיור בניית בין משלביםואינה • שונות לאוכלוסיות מותאמת המחירים רמת

. בלבד השוק ידי על נקבעתהגדולות: • בערים בהולנד ". 50%התוצאה חברתי " דיור• , בסיס על הסגרגציה הפחתת שונות אוכלוסיות תמהיל

. וכלכלי אתני

דירות: 8המלצה לבעלי תמריצים מתןהבניינים לתחזוקת

עירונית : להתחדשות הרשות תפקידיאחת • הבניין של מקצועי אבחון לעריכת הדיירים חיוב

. שנים לעשרהבניין • את להביא מנת על לתושבים כלכלי סיוע

. בחוק הקבוע בניה לסטנדרט• . בניה חומרי במימון השתתפות• . הבניין שיפוץ לצורך הלוואות•. משופרת משכנתא לקבלת תכנית• . שלישי צד ביטוח במימון השתתפות• . קשישים עבור לשיפוץ מימון

ריקה: 9המלצה בקרקע בניה בין קשרקיימת בניה שיפוץ לבין

על • המבוססת קרקע על המכרזים שיטת במקוםגבוה – הזוכים מחיר היזמים שבהם מכרזים

. הוותיקות בשכונות השקעות מציעיםלמדינה • ההכנסות מקסום על ויתור

. קרקע ממכירתשילוב • של המטרה את משיג

למגורים חדשה בניה בין. קיימת בנייה שיפוץ לבין

בניה: 10המלצה זכויות ניוד

• – " מגרשים" מספר בין יתחלק הציפוף מקדם . שונים בגבהים בנייה יאפשר

• " רשות " של השלמה מגרש מושג הרחבת . ישראל מקרקעי

בפטור" • נוסף מגרש לצרף מאפשרת י רמ . כלכלית כדאיות בעל שאינו לפרויקט ממכרז

בעל • פרויקט לקריטריונים להוסיף נדרש :" בגובה" בניינים שילוב חברתית 9כדאיות

. ופחות קומות

ידי: 11המלצה על הפרויקט תקצובחדשה שכונה להקמת בדומה המדינה

מעלות • גבוהה חדשה שכונה של הקמתה עלות" בניית ד יח מספר . אותו בינוי- בפינוי

לטובת • ישמש שנחסך הסכום מן חלק: סבסוד עירונית התחדשות

קרקע/ – מחיר ביטול הוזלת. בניה זכויות לניוד נוספת

שיפוץ – שיאפשר ישיר סבסוד . קיימים בניינים

שעיצובם – חדשים בניינים בניית . הקיימים התושבים צרכי פי על ייקבע

להוזלת: 12המלצה תמריצים שילובהבניה עלויות

פחות – • נדרשות נמוכות הבניה שעלויות ככל . הפרויקט" למימון חדשות ד יח

במקרים – • חשובה ליזם במיסים הקלות תוספת. לתשע הקומות מספר את להקטין שניתן

לרמת – • קשורה למינימום חניה תקן הורדתשטח ולהקצאת ציבורית תחבורה של השירות

. שכונתיים לחניונים