ЖКХРБ

1 УКАЗО РЕФОРМЕ ЖИЛИЩНО - КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВАВ РЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 27 мая

1997 г. N 528 "О дополнительных мерах по реформированию жилищно - коммунального хозяйства Российской Федерации" постановляю:

1. Утвердить Концепцию реформирования жилищно - коммунального хозяйства Республики Бурятия и Республиканскую программу реформирования жилищно - коммунального хозяйства Республики Бурятия.

2. Главам органов местного самоуправления на основе концепции в срок до 1 января 1998 г. разработать местные программы реформирования жилищно - коммунального хозяйства.

3. Возложить на Комитет по жилищно - коммунальному хозяйству Республики Бурятия (Думнов В.Л.) координацию работы по реализации и организационно - методической помощи органам местного самоуправления в проведении реформы в жилищно - коммунальном хозяйстве.

КОНЦЕПЦИЯРЕФОРМЫ ЖИЛИЩНО - КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА ВРЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ Жилищно - коммунальное хозяйство республики (далее - ЖКХ) это сложный

многоотраслевой производственно - технический комплекс. В его состав входят: жилищное хозяйство и ремонтно - эксплуатационное производство; водоснабжение и водоотведение (очистные сооружения, перекачивающие насосные станции и водопровод, водохранилища); коммунальная энергетика (электро-, теплоснабжение); внешнее городское благоустройство, включающее дорожное хозяйство, санитарную уборку городов (уличная уборка, домовая очистка с утилизацией твердых бытовых и пищевых отходов); гостиничное хозяйство; предприятия бытового обслуживания (бани, прачечные, ритуальное обслуживание).

Основные фонды подотраслей коммунального хозяйства подразделяются на две основные группы:

- технологические фонды; - производственные фонды. Технологические фонды определяют инженерную инфраструктуру: сети,

котельные, насосные станции, очистные сооружения и др. Производственные фонды состоят из объектов, обеспечивающих обслуживание технологических фондов: гаражи, мастерские, производственные здания и др.

В настоящее время жилищно - коммунальное хозяйство республики оказалась на грани серьезных хозяйственных и финансово - экономических разрушений

Удельное потребление населением республики услуг жилищно - коммунального хозяйства отстает от сложившихся по России и составляет:

-------------------T----------------------T----------------------¬ ¦ Удельное ¦ Республика Бурятия ¦ Российская Федерация ¦ ¦ потребление ¦ ¦

¦ ¦ услуг ЖКХ ¦ ¦

¦+------------------+----------------------+----------------------+ ¦- водопотребление ¦146 литр в сутки/чел. ¦310 литр в сутки/чел. ¦+------------------+----------------------+----------------------+ ¦- водоотведение ¦ 117 литр в сутки/чел. ¦259 литр в сутки/чел. ¦+------------------+----------------------+----------------------+ ¦- теплоснабжение ¦6,03 Гкал в год/чел. ¦11,6 Гкал в год/чел. ¦+------------------+----------------------+----------------------+ ¦- электроснабжение ¦ 1300 кВт/час в год/чел . ¦2130 кВт/час в год/чел . ¦L------------------+----------------------+-----------------------

2. ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ И НАПРАВЛЕНИЯ РЕФОРМИРОВАНИЯЖИЛИЩНО - КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

Главная цель реформирования жилищно - коммунального хозяйства заключается в совершенствовании и эффективности жилищно - коммунального хозяйства на базе коренного реформирования систем управления, обслуживания и финансирования для обеспечения доступности жилья и улучшения коммунального обслуживания населения Республики Бурятия.

Перед Правительством Республики Бурятия стоят следующие задачи по реформированию жилищно - коммунального хозяйства:

1. Обеспечение жителей республики стандартами качества условий проживания.

2. Переход от бюджетного дотирования к оплате услуг потребителями при укреплении системы адресной поддержки малообеспеченных семей. При этом темпы роста уровня покрытия затрат на жилищно - коммунальные услуги населением должны быть согласованы с темпами роста доходов населения, а также сокращением перекрестного субсидирования с тем, чтобы не допустить резкого возрастания нагрузки на местные бюджеты.

3. Снижение издержек и, соответственно, тарифов на жилищно - коммунальные услуги на основе коммерческого учета потребляемых в жилищном секторе тепла, воды, внедрения ресурсосберегающих технологий, а также соответствующих институциональных преобразований (развитие конкуренции в сфере ЖКХ, становление товариществ собственников жилья и т.д.).

4. Уменьшение нагрузки на республиканский и местный бюджеты за счет снижения издержек и тарифов на жилищно - коммунальные услуги с одновременным повышением оплачиваемой населением доли затрат.

5. Смягчение процесса перехода к экономически обоснованным ставкам и тарифам для населения республики.

Для реализации этих задач Правительство Республики Бурятия предусматривает проведение реформирования жилищно - коммунального хозяйства по следующим основным направлениям:

- совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, повышение уровня оплаты жилья за счет населения, дифференциация ставок оплаты жилья в зависимости от его качества и местоположения;

- совершенствование системы социальной защиты при оплате жилья и коммунальных услуг - упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности средств, выделяемых на социальную защиту населения;

- совершенствование системы управления, обслуживания и контроля: формирование специализированных организаций по управлению жилищным фондом, переход на договорные отношения, демонополизация жилищно - коммунального хозяйства, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, выбор организаций, осуществляющих обслуживание жилья, передача жилищного фонда в управление непосредственным собственникам жилья - создание товариществ собственников жилья;

- изменение системы распределения между муниципальными образованиями и местными администрациями районов республики финансовых средств на основе использования системы государственных минимальных социальных стандартов.

3.1. Совершенствование системы управления жилищно - коммунального хозяйства 3.1.1. Функции и методы управления Ключевой проблемой реформы экономического механизма ЖКХ является

изменение отношений собственности, обусловленное появлением в этой сфере учреждений разных форм собственности: финансово - строительных и эксплуатационных компаний, акционерных обществ, частных фирм, выступающих в качестве как застройщиков, так и собственников жилья. Появление новых групп собственников требует организации новых форм и методов привлечения инвестиций в развитие объектов ЖКХ в условиях ограниченности бюджетных возможностей. Основным принципом преобразования существующих организационных структур является трансформация структурных подразделений без увеличения управленческих штатов и дополнительных бюджетных расходов, увеличивающих в конечном итоге затраты потребителей.

В основу системы управления в жилищно - коммунальном хозяйстве республики будет положено рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником, управляющей организацией, подрядными организациями, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль за содержанием и использованием жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, независимо от форм собственности.

Одним из основных принципов при формировании возможного разнообразия структур управления является право собственника на принятие решения о том, кто будет управлять и обслуживать принадлежащую ему недвижимость.

3. ОСНОВНЫЕ ПУТИ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНО - КОММУНАЛЬНОГОХОЗЯЙСТВА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Основные функции собственника Основная функция органов местного самоуправления как

собственника (заказчика) заключается в следующем: - увязывание процесса реформирования жилищно - коммунального

хозяйства с социально - экономической ситуацией в Республике Бурятия и Российской Федерации;

- осуществление на территории муниципального образования единой социально - экономической, финансовой, налоговой политики и формирование стратегии развития жилищно - коммунального хозяйства;

- соблюдение нормативно - технических требований к содержанию и использованию жилья с целью обеспечения конституционных прав граждан республики на достойное жилище;

- обеспечение финансирования, достаточного для сохранения и улучшения своего жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры.

На муниципальном уровне к концу 2000 г. должен быть завершен процесс разграничения и оформления прав собственности на объекты жилищно - коммунального хозяйства в соответствии с порядком, предусмотренным распоряжением Президента Российской Федерации от 18 марта 1992 г. N 114-рп. При этом право дальнейшего управления жилищным фондом рекомендуется передать управляющим организациям (службам заказчика).

Кроме того, собственник может передать технологические и производственные фонды в оперативное управление и хозяйственное ведение коммунальным организациям подрядчикам (обслуживающая подрядная организация).

Основные функции управляющей организации(служба заказчика)

Основными функциями управляющей организации (служба заказчика) является: - рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями жилищно -

коммунальных работ (услуг); - сбор платежей; - заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их выполнением; - заключение договоров найма и аренды (при управлении жилищным фондом). Собственник вправе выполнять функцию управления сам, либо нанять

специализированную управляющую организацию (служба заказчика) на конкурсной основе. Службы заказчика выполняют роль управляющих организаций для муниципальных объектов. Для управления жилищным фондом других форм собственности (товарищество собственников жилья, дом финансово - строительной компании) может быть нанята специализированная управляющая организация, которая может нанимать на подрядных началах ремонтно - эксплуатационные организации. Последние в этом случае освобождаются от регистрационно - учетных функций и задач социального обеспечения.

Для малых городов и районов республики, где имеются 1 - 2 предприятия ЖКХ, функции заказчика по содержанию и развитию коммунальных объектов и инженерной инфраструктуры предполагается возлагать на подразделение при органе местного самоуправления, который берет на свой баланс объекты коммунального назначения и заключает договоры с подрядными организациями на содержание, техническую эксплуатацию и развитие указанных объектов. При этом должно соблюдаться преимущественное право на обслуживание этих объектов на конкурсно - договорной основе.

Комитету по жилищно - коммунальному хозяйству Республики Бурятия делегируются от Правительства Республики Бурятия полномочия по обеспечению и реализации политики реформирования жилищно - коммунального хозяйства на территории Республики Бурятия.

За органами местного самоуправления и муниципальных образований остаются функции регулирования процессов содержания и развития социальной сферы территории, реализации и совершенствования политики реформирования жилищно - коммунального хозяйства.

Основные функции обслуживающей подряднойорганизации (подрядчик)

К функциям обслуживающей подрядной организации (подрядчик) относятся: - своевременное и качественное выполнение работ, оговоренных в договоре

подряда.

Муниципальные предприятия по обслуживанию жилья как самостоятельные хозяйствующие субъекты не должны быть закреплены за какой-либо территориальной единицей. Право на получение обслуживания жилья они могут получать только при участии в конкурсах на обслуживание жилищного фонда. Целью проведения конкурса на обслуживание жилищного фонда является стимулирование конкуренции не только между муниципальной и частными компаниями, но и между муниципальными предприятиями. При этом будут создаваться равные условия для работы как частным, так и государственным (муниципальным) предприятиям: представление нежилых помещений для выполнения функций обслуживания без взимания арендной платы, равные условия предоставления служебной жилой площади и т.п.

Объекты коммунального назначения обслуживаются муниципальными предприятиями или акционерными обществами со смешанной формой собственности при сохранении за органом местного самоуправления контрольного пакета акций и наличии лицензии на право обслуживания инженерной инфраструктуры. При акционировании предприятий жилищно - коммунального хозяйства необходимо учитывать различный порядок приватизации производственной и технологической частей основных фондов. Фонды, определяющие инженерную инфраструктуру, приватизировать не рекомендуется.

3.1.2. Обеспечение государственногорегулирования и контроля

В условиях многообразия собственников резко возрастает роль государственных стандартов содержания и использования жилья, которые должны быть обязательны для всех собственников. В условиях хронического недофинансирования ЖКХ, с одной стороны, и многообразия требований к содержанию объектов и обслуживанию потребителей, которые как правило не выполняются, с другой стороны, целесообразно выделить минимальные стандарты содержания жилья и коммунальных объектов, придать им силу закона Республики Бурятия для обеспечения их неукоснительного исполнения организациями - подрядчиками. По мере улучшения финансирования обслуживания жилищного фонда и коммунальных объектов эти стандарты могут быть расширены и ужесточены.

Функции государственного контроля и регулирования качества обслуживания должна выполнять государственная жилищная инспекция, контролирующая не только обеспечение минимальных стандартов обслуживания, но и заключение договоров, отражающих эти нормативы. Инспекция контролирует не только состояние жилищного фонда, обслуживаемого подрядной организацией, но и исполнение обязанностей управляющей организацией.

Государственное регулирование развития и текущей деятельности жилищно - коммунального хозяйства, в том числе координации и контроля перехода к новым ставкам оплаты жилья и коммунальных услуг, осуществляют органы исполнительной власти республики, наделенные соответствующими полномочиями (комитет по ЖКХ, государственная жилищная инспекция, комитет цен).

Одной из форм государственного регулирования и контроля за качеством обслуживания является лицензирование, осуществляемое лицензионной комиссией при правительстве, а также определение приоритетных групп потребителей, подлежащих обязательному обслуживанию, и установление минимального уровня их обеспечения услугами в случае невозможности полного удовлетворения их потребностей из-за недостатка ресурсов или мощностей у организации, отнесенной к предприятиям - монополистам или являющейся таковой на местном рынке.

Защита интересов потребителей жилищно - коммунальных услуг реализуется также путем установления условий и ограничений при изменении форм собственности организаций ЖКХ.

3.1.3. Стимулирование создания товариществсобственников жилья

Товарищество собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является на сегодняшний день одним из наиболее приемлемых способов защиты прав собственников жилья, их возможности влиять на стоимость и качество предоставляемых услуг, а также создание условий для привлечения дополнительных источников финансирования содержания, ремонта, обслуживания и реконструкции жилищного фонда.

Кроме того, собственники приватизированных квартир получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы технического обслуживания и эксплуатации своей собственности, а следовательно и порядок расходования личных средств, уплачиваемых ими за управление и эксплуатацию зданий. Наниматели, проживающие в квартирах, которые остаются в муниципальной собственности, также получают больше возможностей влиять на ситуацию и пользоваться результатами более эффективного использования средств.

Члены товариществ прямо заинтересованы в установке приборов учета потребляемых коммунальных услуг (тепло, вода, газ), так как зачастую их реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу и соответственно оплачиваемого проживающими. В частности, теплосчетчик на 100-квартирный дом, как правило, полностью окупается за 6 месяцев эксплуатации путем уменьшения платы за потребляемую тепловую энергию.

Комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимых товариществами, позволяет в целом значительно уменьшить общий объем потребления предоставляемых ресурсов путем недопущения неоправданных утечек воды и тепла. Население привыкает экономно относиться к предоставляемым услугам, реально прослеживая связь между своими затратами и прямым расходованием этих услуг. Большое значение имеет создание товарищества собственников на этапе организации строительства жилых зданий, что сразу же определяет форму управления жилым зданием, а также дает возможность инвесторам - будущим собственникам жилья самим устанавливать уровень комфортности проживания и стимулирует их инвестиционную активность.

Для решения проблем, препятствующих развитию товариществ собственников жилья необходимо:

- разработать положение об организации по управлению жилищным фондом;

- разработать положение о демонополизации жилищно - коммунального хозяйства;

- разработать порядок выделения земельного участка в общедолевую собственность членам товарищества;

- органам местного самоуправления освобождать товарищества от части местных налогов с учетом того, что все высвободившиеся средства будут потрачены на содержание жилищного фонда;

- необходимо обеспечить выплату дотаций на содержание жилищного фонда в зданиях, находившихся на балансе товарищества собственников, в тех же объемах, что и дотации на содержание муниципального жилищного фонда, а также выплату жилищных субсидий низко доходным семьям, являющимся членами товарищества;

- урегулировать вопросы взаимоотношений ресурсоснабжающих предприятий и товариществ, так как зачастую местные поставщики коммунальных услуг рассматривают товарищества собственников жилья как производственные юридические лица, без учета их деятельности в жилищной сфере;

- решить проблемы, возникающие при сборе платы за обслуживание и за предоставляемые коммунальные услуги (требования по применению контрольно - кассовых машин со стороны налоговых инспекций, оплата услуг банков по приему и перечислению платежей).

3.2. Реформирование системы обслуживания населения3.2.1. Формирование системы отношений междусобственниками На новом этапе реформы жилищно - коммунального

хозяйства система договорных отношений между собственниками должна включать в себя:

- договор между собственником и хозяйствующим субъектом, включая как управление и обслуживание жилищного фонда, так и коммунальное обслуживание, заключаемый, как правило, на конкурсной основе;

- договор между собственником жилищного фонда и нанимателем (владельцем) жилого помещения;

- договор между субъектами хозяйствования (организации водо- и теплоснабжения);

- договор между организациями, предоставляющими жилищно - коммунальные услуги, и потребителями.

Органы местного самоуправления обеспечивают заключение соответствующих договоров на основе конкурсов (тендеров).

3.2.2. Развитие конкурентной среды и демонополизацияв жилищно - коммунальном хозяйстве

Важнейшим элементом реформы системы управления должно стать создание конкурентной среды в жилищной сфере среди организаций, специализирующихся как на выполнении функций управления, так и функции обслуживания, что позволит собственнику на основе конкурса выбирать ту из них, которая сможет предоставить необходимый уровень качества выполняемых ею функций по наиболее низким ценам. Развитие конкурентности в жилищно - коммунальном хозяйстве осуществляется с целью создания условий для преодоления негативных последствий монопольного или доминирующего положения.

Необходимой предпосылкой развития конкурентных отношений является демонополизация отрасли. К сфере деятельности, где возможно развитие конкуренции, относятся:

- управление и обслуживание жилищного фонда и объектов городского благоустройства;

- разработка, внедрение альтернативных форм предоставления услуг и в том числе предусматривающих создание автономных систем обеспечения, в частности, в малоэтажном жилищном фонде;

- предоставление отдельных видов коммунальных услуг населению, не связанных с инфраструктурными объектами (емкостный и баллонный газ, уголь и т.п.), в том числе автономные системы жизнеобеспечения;

- обслуживание объектов коммунального назначения; - проектно - изыскательские и строительные работы по развитию

коммунальных объектов.

В сфере действия естественных монополий, связанных со сложившейся технологией необходимо сделать акцент на мерах государственного контроля, административного регулирования, антимонопольному управлению необходимо разработать дополнительные методы антимонопольного воздействия.

Разгосударствление предприятий, функционирующих в жилищно - коммунальном хозяйстве органам местного самоуправления рекомендуется проводить не ранее второго этапа.

В этой связи Комитету по ЖКХ РБ и органам местного самоуправления через службы заказчика и государственную жилищную инспекцию следует:

- обеспечить контроль за установлением ставок и тарифов для населения, в том числе, путем участия в работе региональных энергетических комиссий всех заинтересованных организаций (органы представительной власти, защиты прав потребителей, антимонопольные органы и т.п.) при установлении тарифов как для коммунальных организаций, так и для организаций Министерства топлива и энергетики Российской Федерации;

- в рамках договорных отношений обеспечить гарантированное обслуживание потребителей на уровне минимальных государственных стандартов;

- способствовать внедрению приборов индивидуального учета и регулирования расхода воды и тепло- и газоснабжения там, где для этого имеются технические возможности.

3.3. Формирование системы финансирования,оплаты жилья и коммунальных услу3.3.1. Принципы реформы финансирования

Реформа в жилищно - коммунальном хозяйстве должна обеспечить модернизацию механизма финансирования отрасли в части сокращения бюджетных ассигнований путем увеличения ставок оплаты жилья и коммунальных тарифов.

Организации ЖКХ в результате своей хозяйственной деятельности должны обеспечить расширенное воспроизводство основных фондов.

При включении в оплату тарифов жилищно - коммунальных услуг инвестиционной составляющей, обеспечивающей частичное покрытие затрат на капитальный ремонт, реконструкцию и новое строительство объектов жилищно - коммунального хозяйства предприятия будут нести ответственность за качество обслуживания потребителей, определяемое состоянием основных фондов объектов жилищно - коммунального хозяйства. Инвестиционная составляющая в тарифах на коммунальные услуги может использоваться для покрытия долговых обязательств предприятий коммунального хозяйства, привлеченной на развитие и ремонт инженерной инфраструктуры в форме средне- и долгосрочных кредитов или выпуска муниципальных займов.

Для это при расчете тарифов на жилищно - коммунальные услуги следует перейти от нормативной рентабельности, обеспечивающей лишь часть инвестиционных затрат, к включению инвестиционной составляющей, обеспечивающее в конечном итоге расширенное воспроизводство основных фондов отрасли. Переход на новый принцип расчета должен носить постепенный характер и определяться следующими факторами:

а) развитие инструмента привлечения средне- и долгосрочных кредитных ресурсов предприятиями коммунального хозяйства на развитие и ремонт инженерной и коммунальной инфраструктуры. Это позволит сгладить пиковый характер инвестиционных затрат, разнести их возмещение на более длительный период, и сделать величину инвестиционной составляющей тарифа доступной для оплаты потребителем;

б) включение инвестиционной составляющей в тариф должно определяться возможностью оплаты населением соответствующей доли расходов в рамках перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. В связи с этим целесообразно установить, что темп прироста тарифа за счет увеличения инвестиционной составляющей, не должен, к примеру, превышать более чем в два раза прирост реальных денежных доходов населения.

Финансирование строительства и реконструкции объектов жилищно - коммунального хозяйства, в соответствии с объективными требованиями развития среды обитания населенного пункта, не покрываемой за счет инвестиционной составляющей тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг, обеспечивают, как правило, органы местного самоуправления за счет средств собственного бюджета и бюджетов других уровней, а также организаций - инвесторов.

Органам местного самоуправления при формировании местных бюджетов, средства, необходимые для обеспечения государственных минимальных стандартов по содержание объектов жилищно - коммунального хозяйства, выделять отдельной строкой. Расчет потребности в финансовых ресурсах осуществляется на нормативной основе.

Важным направлением совершенствования системы финансирования отрасли является привлечение различных банков для обслуживания финансовых потоков с целью создания конкурентной среды по условию хранения и обслуживания средств, поступающих в виде оплаты за жилищно - коммунальные услуги. При этом дополнительно получаемые средства могут использоваться для развития отрасли, погашения льгот и субсидий отдельным категориям граждан.

3.3.2. Оплата жилья и коммунальных услуг Приоритетной проблемой второго этапа реформы экономического

механизма в ЖКХ является изменение тактики проведения реформы ценообразования, переход от повышения тарифами ускоренными темпами для устранения разрыва в ценах с другими отраслями экономики в результате инфляции к зависящему от роста доходов потребителей изменению тарифов. Именно это обеспечит наиболее безболезненные пути перехода на рыночную систему оплаты жилищно - коммунальных услуг.

Реализация намеченного повышения доли населения в оплате жилья и коммунальных услуг может быть достигнута в этих условиях за счет относительного снижения экономически обоснованных базовых тарифов. Антизатратный механизм должен создавать объективные стимулы ресурсосбережения, что не только снизит затраты организаций ЖКХ, но и позволит обеспечить наиболее безболезненные пути перехода к экономически обоснованным ставкам и тарифам.

Основными мероприятиями в этом направлении должны стать: - повсеместное регулирование домовых узлов регулирования и контроля

расхода холодной, горячей воды и тепловой энергии; - переход к процедуре согласования тарифов при заключении договоров,

основанной на анализе соответствия деятельности ЖКХ наборов нормативов и стандартов, характеризующих эффективную и ресурсосберегающую работу субъекта хозяйствования (численность работающих в процентах к численности населения, затраты на единицу услуги относительно аналогичных предприятий, структура затрат в процентах).

Вместе с тем в рамкам реформы ценообразования на ближайшие два года необходимо предусмотреть рост ставок оплаты жилищно - коммунальных услуг как минимум на уровне индекса потребительских цен. Не допускать уменьшения доли платежей населения в финансировании затрат по предоставлению жилищно - коммунальных услуг. При появлении тенденции роста реальных доходов населения продолжить увеличение доли платежей населения в покрытии издержек (себестоимость плюс рентабельность (инвестиционная составляющая) на предоставление жилищно - коммунальных услуг.

Необходимо также изменить подход к установлению экономически обоснованного уровня платы за жилье и коммунальные услуги. Полное возмещение издержек на предоставление коммунальных услуг включает инвестиционную составляющую. Оплата жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде должна включать а себя не только оплату содержания и ремонта жилья, но и но и плату за найм, которая должна учитывать амортизационные отчисления на реновацию (полное восстановление), потребительские качества жилищного фонда, его местоположение и другие условия.

В рамках утвержденных на переходный период предельных уровней ставок оплаты жилищно - коммунальных услуг наиболее быстрыми темпами следует увеличивать оплату за найм, содержание и ремонт жилья (для собственника, соответственно, оплату услуг по содержанию дома), т.е. в той сфере, где возможно наиболее быстрое развитие конкуренции, а значит и возможности потребителей влиять на себестоимость и качество услуг. Постепенное включение в ставки и тарифы инвестиционной составляющей позволит уже на нынешнем этапе начать включать затраты на восстановление жилищного фонда и развитие коммунальных объектов в структуру оплаты жилищно - коммунальных услуг населением.

Среди других мер, направленных на упорядочение оплаты жилья и коммунальных услуг, необходимо выделить следующие:

а) начать дифференциацию ставок оплаты жилищных услуг в зависимости от местоположения, продолжить работу по дифференциации ставок оплаты жилищно - коммунальных услуг в зависимости от качества и типа жилья. Соотношение суммарных величин оплаты жилищно - коммунальных услуг в различных домах должно находиться в соответствии с соотношением ставок аренды на свободном рынке. Дифференциацию ставок проводить поэтапно, не допуская неуправляемых сегрегационных процессов. Следует осознавать, что дифференциация практически приведет к увеличению доходов собственника, ее основной целью является более рациональное использование существующего жилищного фонда;

б) добиться полного учета собственников, имеющих более одного жилья на семью. Собственники, имеющее второе жилье, отвечающее всем требованиям качества и благоустройства, должны оплачивать как минимум 100 процентов по его содержанию и предоставлению коммунальных услуг. Очевидно, они также должны принимать участие в отчислениях на капремонт и на восстановление здания;

в) добиться также изменений в законодательство, признающих вторым жильем не только жилые помещения в черте города, но и жилые строения в определенной пригородной зоне, отвечающих всем стандартам благоустройства (коттеджи). При наличии у семьи в собственности благоустроенного индивидуального жилого дома в пригородной зоне жилые помещения в городе, находящиеся в собственности, оплачиваются как второе жилье;

г) в переходный период когда будет сохраняться разрыв между экономически обоснованными ставками и тарифами (ЭОТ) на жилищные и коммунальные услуги и ставками и тарифами для населения, могут устанавливаться дифференцированные тарифы на оплату социальной нормы и оплату сверхнормативной площади жилья и сверхнормативного потребления коммунальных услуг. При этом необходимо, чтобы процессы перераспределения жилищного фонда, связанные со стимулированием проживания в пределах социальной нормы не приобрели неуправляемого характера и не вели к чрезмерному ухудшению положения малообеспеченных групп населения. Поэтому органам местного самоуправления целесообразно на первом этапе ввести повышенную оплату лишь для семей, занимающих жилье, значительно превышающих по площади социальную норму, например, не менее чем 10 кв. м. на одного члена семьи, организовав одновременно систему помощи семьям в купле - продаже или обмене жилья при переезде в квартиру по социальной норме;

д) установленные ранее льготы гражданам по оплате дополнительной жилой площади, очевидно должны трансформироваться и использоваться органами местного самоуправления при предоставлении льгот по оплате сверхнормативной площади жилья в первую очередь малообеспеченным семьям. Важным элементом в создании единой системы коммунальных платежей является информация и оповещение граждан о реальной стоимости содержания их жилья в каждый момент платежа и о той доле, которую покрывает население;

е) важным направлением совершенствования системы финансирования деятельности отрасли является поиск нетрадиционных источников покрытия издержек отраслевых организаций. В настоящее время можно указать на следующие резервы снижения бюджетных дотаций, связанные с перекрестным субсидированием:

1. Диверсификация видов деятельности подрядных организаций.

Не секрет, что государственные, муниципальные заказы, либо товарищества собственников жилья, на обслуживание жилищного фонда дают весомые преимущества в осуществлении смежных высокорентабельных видов деятельности. Сегодняшний высокий интерес частных фирм к конкурсам на обслуживание жилищного фонда в условиях финансирования, не более 50 процентов от норматива во многом связано с тем, что они получают привилегированное положение на рынке ремонтных работ в обслуживаемых домах. Органы местного самоуправления должны учитывать готовность частных подрядчиков выполнять полный объем работ, предусмотренных договором, на условиях финансирования значительно менее нормативного.

2. Использование собственником доходов от придомовой территории (в частности сбор за парковку автомобилей) для оплаты содержания жилья и поставки коммунальных услуг:

использование этого резерва наиболее реально в случае образования товарищества собственников жилья.

3.4. Обеспечение социальной защиты населения Защита населения при переходе на рыночные принципы оплаты жилищно -

коммунальных услуг состоит:

- в жестком контроле со стороны органов местного самоуправления и уполномоченных ими специализированных организаций (служб заказчика) с тем, чтобы в тарифы для населения не включались необоснованные затраты, связанные с монопольным положением жилищно - коммунальных организаций (необоснованные административные издержки, потери в сетях, использование неэффективных технологий и пр.);

- в контроле со стороны Комиссии Правительства РБ государственного регулирования по вопросам ЖКХ за деятельностью предприятий ЖКХ, состоянием жилья и коммунальных объектов;

- в совершенствовании программы жилищных субсидий малообеспеченным категориям граждан для целевого расходования средств, направляемых на социальную защиту населения.

В этой связи следует пересмотреть политику в отношении льгот по оплате жилищно - коммунальных услуг отдельным категориям граждан. По каждой льготе должен быть четко указан источник ее финансирования. Льготы, предоставляемые гражданам по профессиональному признаку, должны финансироваться из бюджетов соответствующих организаций и ведомств. Следует принять меры по совершенствованию механизма предоставления жилищных субсидий и отражению изменений, происшедших в сфере оплаты жилищно - коммунальных услуг, в системе основных социальных индикаторов.

Это, в частности, предполагает: - исключение возможности отказа в начислении жилищных субсидий гражданам,

имеющим на нее право, под каким бы то ни было предлогом (в частности, в жилищном фонде, находящемся в полном хозяйственном ведении предприятий). Дальнейшее повышение ставок оплаты жилищно - коммунальных услуг возможно только при полной уверенности, что ни одна семья не будет тратить на оплату жилищно - коммунальных услуг в пределах социальной нормы больше установленного предельного уровня платежей;

- обеспечение органами местного самоуправления достаточного финансирования служб жилищных субсидий с тем, чтобы реально обеспечить всем нуждающимся возможность оформления субсидий, а также контроля за предоставлением жилищных субсидий всем имеющим на то право гражданам во всех видах жилищного фонда;

- утверждение процедур, не допускающих отказа в жилищной субсидии гражданам, имеющим просроченную задолженность, при их согласии погасить эту задолженность в согласованные сроки. Это дало бы возможность исключить просроченную задолженность среди наименее обеспеченных семей, имеющих право на жилищную субсидию, что в свою очередь позволило бы принять жесткие меры принуждения к остальным семьям (опись имущества, выселение с предоставлением жилого помещения по норме общежития). Как с экономической, так и социальной точек зрения меры принуждения необходимо, в первую очередь, применять к неплательщикам из числа семей, имеющих в собственности второе жилье, которое должно оплачиваться по себестоимости.

С целью дополнительной защиты граждан от необоснованных санкций организаций, осуществляющих управление жилищным фондом, возложить эту функцию на специальную муниципальную комиссию, куда должны войти представители администраций, жилищных организаций, служб социальной защиты и юристы. К компетенции комиссии могли бы быть отнесены:

- работа с задолжниками: выработка и реализация схем погашения задолженности; - помощь семьям в разъяснении, на какого рода социальную поддержку они могут

рассчитывать, и содействие в организации этой помощи; - организация добровольного обмена жилых помещений; - формирование обменного жилищного фонда для переселения; - выявление семей, дела которых по неплатежам за жилую площадь и услуги передаются в

суд, и организация подачи судебных исков.

Необходимо обеспечить оперативное отражение нормативных затрат по пользованию жилищно - коммунальными услугами в методике расчета бюджета прожиточного минимума. В настоящее время программа жилищных субсидий сопоставима по охвату семей и размерам материальной помощи с другими существующими сегодня социальными программами. В этих условиях к программе начинают предъявляться достаточно высокие требования, и критика программы жилищных субсидий сегодня зачастую строится на том, что жилищные субсидии не решают полностью проблемы всех малообеспеченных семей. Между тем, именно с внедрением механизма жилищных субсидий, пожалуй, впервые создан прецедент установления предельно допустимой доли платежей граждан за некоторую социальную норму потребления товара или услуги в их доходе. Проблема состоит скорее в том, что в части расходов на продукты питания, транспортные, медицинские и иные необходимые услуги таких социальных гарантий пока не существуют.

3.5. Совершенствование системы налогообложенияпредприятий ЖКХ

Налогообложение предприятий ЖКХ, не отражающее специфику их взаимоотношений с бюджетом и различные природные, демографические и географические условия районов и городов республики (дотационность предприятий в значительных размерах) делает экономически бессмысленной уплату предприятиями ЖКХ значительной части налогов, даже в существующей искусственной форме. Налогами облагаются в равной мере предприятия жизнеобеспечения районов, имеющих отрицательный баланс, и районов - доноров, что также неоправданно. Различие в уровнях источников поступления (местный уровень) и использование (федеральный уровень) налоговых средств, в частности, НДС, создает механизм перекачки и централизации финансовых ресурсов из местного бюджета в федеральный. Налоговая система должна стимулировать активизацию жилищной реформы и развития связанных с ней отраслей инфраструктур. Для исключения перераспределительных финансовых дотационных потоков между федеральным бюджетом, республиканским бюджетом и местным бюджетом представляется целесообразным следующее:

- средства, поступающие на развитие и обслуживание объектов жилищно - коммунального хозяйства в виде дотаций из федерального бюджета, бюджета субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, не должны включаться в налогооблагаемую базу. Основой такого решения является письмо Государственной налоговой службы Российской Федерации и Министерства финансов Российской Федерации от 11 мая 1993 г. N В2-6 04173/04-02-04;

- впредь до принятия нового налогового законодательства представляется целесообразным органам местного самоуправления принимать решения об отнесении земель, занятых строениями и сооружениями территориальной инфраструктуры, обеспечивающей жизнедеятельность населенных пунктов (т.е. земель, находящихся под водозаборными узлами, станциями перекачки, котельными, очистными сооружениями, трансформаторными подстанциями и другими объектами жизнеобеспечения) к землям, служащим для удовлетворения нужд города (общегородского использования, которые освобождены от уплаты налога на землю), затрат по сравнению с использованием традиционных материалов в условиях оптовых поставок в централизованном порядке.

Аналогичные преимущества централизованного снабжения могут быть реализованы и в других подотраслях ЖКХ.

3.6. Энергосбережение и снижение издержек производства Постепенное повышение оплачиваемой доли затрат населением по обслуживанию

жилья и коммунальных услуг, а с 2003 года переход на 100% погашение, будет проблематичным и неприемлемым без реализации антизатратных мероприятий. Снижение издержек при эксплуатации жилья, инженерной инфраструктуры должно стать на первом этапе первостепенной задачей Правительства республики, органов местного самоуправления, предприятий жилищно - коммунального хозяйства. На муниципальном уровне необходимо разработать конкретные задания по экономии энергоресурсов в соответствии с Законом Республики Бурятия "Об энергосбережении", установив, что к концу первого этапа все объекты бюджетной сферы должны быть оборудованы приборами учета тепла, электроэнергии и воды. С второго этапа начать внедрение мероприятий по установке приборов поквартирного учета. Для этого необходимо довести задания в соответствии с Законом "Об энергосбережении": к концу второго этапа оборудовать не менее 30% жилья с поквартирным учетом тепловой энергии и 50% горячей воды. Повышение тарифов осуществлять в увязке с нормативным предоставлением коммунальных услуг в соответствии со стандартами качества и разработкой:

- финансовых нормативов на жилищно - коммунальные услуги по каждому городу и населенному пункту;

- программы ликвидации и реконструкции ветхого и аварийного жилья с ежегодным внесением предложений в бюджеты всех уровней по ее реализации.

Приступить на третьем этапе реформ к реабилитации панельных домов 335 серии строительства 60 - 70-х годов, запретить приемку в эксплуатацию вновь вводимого жилья, не отвечающего теплотехническим требованиям нового СНиП и необорудованного приборами учета.

3.7. Социальные стандарты перехода на новую системуоплаты жилья и коммунальных услуг

Этапы повышения и уровень повышения платежей граждан должен постоянно увязываться с реальными доходами населения. При этом необходимо руководствоваться социальными стандартами, одобренными Указом Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. N 425 (социальная норма площади жилья на одного члена семьи из трех и более человек - 18 кв. м.; 42 кв. м. - на семью из двух человек; 33 кв. м. - на одного проживающего человека).

Повышение уровня платежей за обслуживание жилья и коммунальные услуги предлагается исходить из следующих показателей:

1998 г. - 50%, 1999 г. - 60%, 2000 г. - 70% 2001 г. - 80%, 2002 г. - 90%, 2003 г. - 100% Максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату

жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе, исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, предлагается:

1997 г. - 15%, 1998 г. - 18%, 1999 г. - 19%, 2000 г. - 20%, 2001 г. - 22%, 2002 г. - 23%, 2003 г. - 25% В целях упорядочения оплаты жилья, в связи с повышением процента оплаты

населением, со второго этапа ввести дифференцированную оплату жилья и коммунальных услуг, исходя из социальных нормативов, уровня благоустройства, комфортности (качества) жилого фонда. За превышение социальных норм вводить дифференцированный процент оплаты жилищно - коммунальных услуг.В течение первого этапа необходимо провести полную инвентаризацию жилого фонда всех форм собственности.

4. МЕХАНИЗМ РЕАЛИЗАЦИИ КОНЦЕПЦИИI этап - подготовительный: 1997 - 1998 годы

- Организация работы по разъяснению положений жилищно - коммунальной реформы и ее социально - экономического значения;

- Разработка нормативно - правовой базы и кредитно - финансовых механизмов реализации концепции;

- Разработка республиканской программы реформирования жилищно - коммунального хозяйства муниципальными образованиями, создание системы мониторинга за ходом их реализации;

- Установление порядка формирования тарифов на жилищно - коммунальные услуги населению;

- Введение социальных стандартов для перехода на новую систему оплаты жилищно - коммунальных услуг;

- Упорядочение системы оплаты жилья и коммунальных услуг: - создание муниципальных центров жилищных субсидий; - дифференциация ставок оплаты жилья в зависимости от его

качества и местоположения, а также порядок оплаты жилья и коммунальных услуг, превышающих социальную норму;.

- упорядочение системы льгот по оплате коммунальных услуг различных групп населения, обеспечивающее усиление социальной защиты малоимущих групп населения и дифференцированную оплату издержек семьями с высокими доходами;

- упорядочение системы льгот и определение источников их финансирования;

- включение в ставку оплаты жилья платы за наем и капитальный ремонт;

- Разграничение функций собственника - домовладельца, управляющей организации и обслуживающей организации;

- Переход на конкурсное обслуживание жилищного фонда и доведение этого уровня до 60%;

- Переход на договорное обслуживание и найма жилья; - Демонополизация деятельности организаций ЖКХ и антимонопольное

регулирование тарифов на услуги монополистов; - Организационное и методическое содействие массовому созданию

товариществ собственников жилья с обучением кадров; - Организация обучения кадров в управляющих и обслуживающих

организациях.

II этап: 1999 - 2000 годы - Доведение доли государственного и муниципального жилья,

обслуживающихся на конкурсной основе, до 100%;

- Переход на оплату жилья в размерах:

1999 год - до 60%

2000 год - до 70% стоимости затрат;

- Поэтапное включение в себестоимость жилищных услуг затрат по обязательному страхованию жилья;

- Разработка методологии к ТЭО для привлечения средне- и долгосрочных кредитных ресурсов на развитие объектов инфраструктуры.

III этап: 2001 - 2003 годы - Завершение перехода на полную оплату населением затрат на

обслуживание и ремонт жилья включая капитальный:

2001 год - 80%

2002 год - 90%

2003 год - 100%;

- Завершение механизма обязательного страхования жилья;

- Обязательная установка приборов учета и регулирование услуг;

- Широкое внедрение механизма привлечения кредитных средств для развития инфраструктуры;

- Переход на преобладание товариществ собственников жилья в малоквартирных жилых домах.