Eduardo AugustoDiretor de Assuntos Agrários do Irib

Registrador Imobiliário em Conchas-SP

http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/

Balneário Camboriú, 16 de junho de 2011.

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL

por Empresa sob Controle Estrangeiro

Estrutura de nosso Diálogo

1. Empresa Nacional sob Controle Estrangeiro

2. Aquisição de Imóvel Rural por PJ Estrangeira

3. Aquisições anteriores ao Parecer da AGU

4. Problemas Decorrentes

Empresa Nacional sob

Controle Estrangeiro

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Imóvel Rural e Estrangeiro

Constituição Federal

Art. 190. A lei regulamentará e limitará a aquisição ouo arrendamento de propriedade rural por pessoa físicaou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos quedependerão de autorização do Congresso Nacional.

Lei nº 5.709/71

Regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiroresidente no País ou pessoa jurídica estrangeiraautorizada a funcionar no Brasil

Decreto nº 74.965/74

Regulamenta a Lei 5.709/71

Imóvel Rural e Estrangeiro

Lei nº 8.629/93 (Reforma Agrária)

Art. 23. O estrangeiro residente no País e a pessoajurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderãoarrendar imóvel rural na forma da Lei nº 5.709/71.

1º Aplicam-se ao arrendamento todos os limites,restrições e condições aplicáveis à aquisição deimóveis rurais por estrangeiro, constantes da citada lei.

2º Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto aaquisição ou o arrendamento além dos limites de áreae percentual fixados na Lei nº 5.709/71, como aaquisição ou arrendamento, por pessoa jurídicaestrangeira, de área superior a 100 módulos deexploração indefinida.

Imóvel Rural e Estrangeiro

Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74

o estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica

estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só

poderão adquirir imóvel rural na forma prevista na

lei e no regulamento.

o mesmo se aplica à pessoa jurídica brasileira da

qual participem, a qualquer título, pessoas

estrangeiras, físicas ou jurídicas, que tenham a

maioria do seu capital social e

residam ou tenham sede no exterior.

Imóvel Rural e Estrangeiro

CF - Art. 171. São consideradas:

I - empresa brasileira a constituída sob as leis brasileiras e

que tenha sua sede e administração no País;

II - empresa brasileira de capital nacional aquela cujo

controle efetivo esteja em caráter permanente sob a

titularidade direta ou indireta de pessoas físicas

domiciliadas e residentes no País ou de entidades de

direito público interno, entendendo-se por controle efetivo

da empresa a titularidade da maioria de seu capital

votante e o exercício de fato e de direito, do poder

decisório para gerir suas atividades.

Artigo revogado pela Emenda

Constitucional nº 6, de 15/8/1995

como fica o 1º do artigo 1º da

Lei nº 5.709/71?

bons argumentos dos 2 lados;

portanto, insegurança jurídica

Empresa Estrangeira

Prévia Autorização do Incra

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Imóvel Rural e Empresa Estrangeira

Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74

Quais aquisições são livres?

como é aquela história de “até 3 MEI’s”??

...??

inexistem “aquisições livres” para empresas!!!

Imóvel Rural e Empresa Estrangeira

Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74

Art. 5º - As pessoas jurídicas estrangeiras referidas

no art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais

destinados à implantação de projetos agrícolas,

pecuários, industriais, ou de colonização,

vinculados aos seus objetivos estatutários.

portanto o Incra somente pode

autorizar nessas situações!!!

não há poder discricionário!!!

Empresa Nacional sob

Controle Estrangeiro

Aquisições Anteriores ao Parecer da AGU

3/4

Mudança de Entendimento

Parecer da AGU (publicado em 23/8/2010)

os efeitos do presente Parecer devem ser

produzidos a partir de sua publicação no Diário

Oficial da União, consoante o artigo 2º, parágrafo

único, inciso XIII, da Lei nº 9.784, de 29/1/1999.

Empresa Nacional sob controle Estrangeiro

de 1971 a 15/8/1995: incidência das restrições

de 16/8/1995 a 23/8/2010: liberada das restrições

desde 24/8/2010: incidência das restrições

Mudança de Entendimento

Situações Específicas (Empresas sob controle estrangeiro):

escrituras de aquisição de imóvel rural lavradas

no período “livre” que ainda não foram registradas

incorporações e fusões de empresas arquivadas

na Junta Comercial no período livre ainda não

averbadas na matrícula do imóvel

TUDO REGISTRÁVEL, pois o negócio jurídico

tornou-se perfeito e acabado na época em que tal

aquisição era permitida!

o registro é apenas um direito potestativo que não

integra o negócio jurídico, apenas o complementa

com a transmissão do direito de propriedade.

O Grande Problema do

novo Entendimento

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Providências Registrais

Decreto nº 74.965/74 – Controle Territorial:

a soma das áreas rurais pertencentes a pessoas

estrangeiras não poderá ultrapassar 25% (1/4) da

superfície do município onde se situem;

a totalidade das pessoas de uma mesma

nacionalidade não pode ser proprietária de mais de

10% (40% de ¼) da área total do Município.

Providências Registrais

Caberá ao Registro de Imóveis:

após o registro na matrícula (constitutivo do direito real),

efetuar o registro no livro auxiliar de aquisição de

imóveis rurais por estrangeiros (mero controle administrativo);

trimestralmente, comunicar, ao Incra e à CGJ/SP todos

os registros e alterações envolvendo o assunto, sob

pena de perda de cargo.

NºAdquirente e

TransmitenteDescrição do imóvel

Certidões e

autorizaçõesAverbações

modelo da lei

É nula de pleno direito a aquisição que viole as

prescrições legais, respondendo o tabelião e o

registrador civilmente pelos danos que causarem,

sem prejuízo da responsabilidade criminal por

prevaricação ou falsidade ideológica.

total geral total de área registrada em nome de estrangeiros por nacionalidade

total em poder

de estrangeirosportuguesa 23,29 ha libanesa 224,60 ha japonesa 5,18 ha

368,96 ha italiana 57,58 ha espanhola 19,36 ha argentina 3,38 ha

36,896 M.E.I. dinamarquesa 31,46 ha coreana 2,06 ha alemã 2,037 ha

M.E.I. Bofete = 10 ha área do município limite para estrangeiros limite por nacionalidade

área em m2 645.000.000 m2 161.250.000 m2 64.500.000 m2

área em ha 64.500,00 ha 16.125,00 ha 6.450,00 ha

área em M.E.I. 6.450,00 MEI 1.612,50 MEI 645,00 MEI

100% 25% 10%

Exemplo: Município de Bofete

Mas esses dados espelham a realidade?

infelizmente, não!

- arrendamento rural não se registra; e

- aquisições sem título (contratos de gaveta)

temos que acabar com a informalidade!!!

Questões Relevantes

A lei traz severa punição ao tabelião e ao registrador se

descumprir a lei...

mas não pune quem verdadeiramente descumpriu a lei

a nulidade do negócio jurídico não chega a ser punição!!!

o ideal é que a lei punisse com multa (no valor do imóvel) a

ser pago tanto pelo vendedor como pelo comprador do

imóvel rural em desacordo com a referida lei.

Com o ingresso das empresas nacionais sob controle

estrangeiro, o controle será PURA FICÇÃO!!!!

como identificar uma empresa sob controle estrangeiro?

como atualizar quando o controle voltar a ser nacional?

como exigir que a Junta Comercial controle isso?

sócio

A

sócio

B

sócio

C

sócio

01

sócio

02

sócio

03

sócio

I

sócio

II

sócio

III

sócio

a

sócio

b

sócio

IIILondon Express Ltd.

empresa estrangeira

empresa

brasileira

sócio

...

sócio-controlador

(pessoa jurídica)

Como identificar o controle estrangeiro?

Metalurgia Brasil Ltda.

Metais Canarinho Ltda.

Verde e Amarelo Ltda.

Deve-se exigir todos os 12 estatutos

da empresa brasileira adquirente?

sócio

c

Questões Relevantes

As restrições aplicam-se também à constituição de

alienação fiduciária de propriedades rurais a

estrangeiros?

a lei diz apenas “aquisição”, o que permite duas

interpretações, uma restritiva (que melhor se adapta à atual

leitura da lei feita pelo Governo Federal) e outra extensiva

(permitira a constituição da propriedade fiduciária, que tem

escopo de garantia e é provisória)

eu entendo estar a propriedade fiduciária fora das restrições

dessa lei, mas também entendo não recepcionado pela EC

nº 6 de 2005 o dispositivo que tratava da inclusão da

empresa nacional com maioria de capital estrangeiro às

restrições legais.

Questões Relevantes

Problemas derivados dessa interpretação:

empresa brasileira titular de vários imóveis rurais (já

registrados em seu nome) não pode alienar a maioria de seu

capital a estrangeiros?

quem vai controlar isso? a Junta Comercial?

ideal: criar uma sigla igual à ME e EPP (que tal ECE? “Sadia S/A-ECE”)

no caso de incorporação de uma empresa nacional titular de

vários imóveis rurais por uma outra de controle estrangeiro,

o registrador imobiliário, quando do pedido de averbação da

incorporação na matrícula do imóvel, terá que denunciar a

ilegalidade da operação já consolidada na Junta Comercial?

como o registro imobiliário, responsável pelo cálculo da

porcentagem da área do município em poder de

estrangeiros, poderá controlar essas “aquisições derivadas

da simples mutação do controle acionário”?

Comentário Final

O IRIB reconhece a importância da Lei nº 5.709/71 para a

segurança nacional do nosso país;

Apesar da aparente inconstitucionalidade do dispositivo que,

em 1971, equiparava a empresa nacional controlada por

estrangeiro à empresa estrangeira, o CNJ e a CGJ/SP

endossaram o parecer da AGU, dando-lhe efeito normativo;

portanto, o Registro Imobiliário irá cumprir à risca a nova

orientação, mas cabe fazer a seguinte ressalva:

o controle não será efetivo, pois grande parte das aquisições e

alienações envolvendo esse tipo de empresa ocorre de forma

indireta, sem passagem pelo registro imobiliário (ou passagem tardia)

Mesmo diante de tamanha dificuldade, o

Registro Público de Imóveis cumprirá sua

função social, fazendo de tudo para que os

objetivos da lei sejam plenamente alcançados.

obrigado

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL

por Empresa sob Controle Estrangeiro

Balneário Camboriú, 16 de junho de 2011.

Eduardo AugustoDiretor de Assuntos Agrários do Irib

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