EL BOLETO DE COMPRAVENTA FRENTE AL EMBARGO DEL

VENDEDOR

(Nota a fallo)

Por Gabriel B. Ventura∗

SUMARIO

INTRODUCCIÓN. I- EL CASO. II-

INAPLICABILIDAD DE LOS ARTS. 594, 596 Y

3269 DEL CÓDIGO CIVIL. III- INAPLICABILIDAD

DEL ARTÍCULO 1185 BIS A LAS EJECUCIONES

PARTICULARES. IV- LA EXIGENCIA DE LA

BUENA FE Y LA SITUACIÓN DEL TERCERO

REGISTRAL CON FRECUENCIA AUSENTES EN

LOS FALLOS. V- INCIDENCIA DE LA POSESIÓN

DEL ADQUIRENTE POR BOLETO. VI- LA

INSTRUMENTACIÓN DE UN BOLETO DE

COMPRAVENTA EN ESCRITURA PÚBLICA. VII-

EL BOLETO DE COMPRAVENTA OPONIBLE A

TERCEROS NECESITA FECHA CIERTA

INTRODUCCIÓN

En la cada vez más compleja contratación inmobiliaria, suele ser

costumbre la celebración previa de un boleto de compraventa; pero en

Profesor Titular de Derechos Reales de la Universidad Nacional de Córdoba. Prof. Titular de Derecho Notarial de la Universidad Católica de Córdoba. Miembro de Número de la Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba.

ocasiones este acuerdo preliminar no responde solo a un

acostumbramiento social, sino que constituye una verdadera necesidad.

Son aquellos casos en que, por ejemplo, quedan por arreglar cuestiones

relativas a las deudas por tributos, confección de planos, declaratorias de

herederos, u otras situaciones administrativas previas, que imposibilitan la

celebración inmediata del contrato de compraventa con la forma exigida.

Tampoco puede negarse que el motivo de esta celebración

“intermedia”, si se nos permite la expresión, obedece al prolongado

tiempo que insumen los mismos trámites notariales y registrales previos, a

los que queda sometida necesariamente la operación. Sin dudas

resultaría todo un incordio, cuando no una imposibilidad, exigir a las

partes que directamente celebren la escritura traslativa. Para ello se

cuenta con el boleto de compraventa. Un contrato mediante el cual, si

bien no se logran los propósitos perseguidos de adquisición dominial, se

dejan al menos sentadas las bases del negocio y se generan las acciones

pertinentes para conminar a ese fin.

Pero no puede negarse que la situación en la que se ve inmerso el

adquirente por boleto de compraventa, hasta lograr la concreción

definitiva de la operación mediante el título idóneo, resulta de grave

riesgo. Todos los avatares patrimoniales que pueda sufrir el vendedor, su

insolvencia y quiebra, y hasta la simple negativa del obligado a cumplir

con la escrituración, acarrearán un sinnúmero de problemas al

comprador.

Esta situación es la que ha preocupado al legislador, la doctrina y

la jurisprudencia, cuando creyeron oportuno dotar al boleto de una cierta y

normal “legalidad”, para que resulte coherente tutelar los derechos del

futuro adquirente. Pero estimamos que, en ese noble afán de los

operadores del derecho, en algunos casos el tema se ha desquiciado de

manera tal, que nos son raros los pronunciamientos en los que aparece

más tutelado el poseedor por un boleto de compraventa, que aquél que

posee en virtud de un título suficiente no inscripto.

Esta es la situación que nos proponemos analizar en estas breves

notas, en las que procuraremos reflexionar hasta qué punto puede un

adquirente por boleto de compraventa hacer valer su derecho frente a un

tercero acreedor del vendedor.

Tomamos como base de nuestras observaciones el fallo de la

Cámara Nacional Com. Sala D, del 3 de agosto de 2011, en autos

“Ladisla Ximena A. v. Círculo de Inversores de Ahorro Para Fines

Determinados s/ Ordinario”.

I- EL CASO

Ante una ejecución prendaria dirigida en contra del vendedor por

boleto, la sociedad acreedora pretende agredir el inmueble como

integrando el patrimonio de aquél, razón por la que la adquirente por

boleto de compraventa, plantea una tercería de mejor derecho e invoca

en respaldo de su argumento la norma del artículo 1185 bis del Código

Civil. En primera instancia el juez no hace lugar a la tercería; y tampoco

en segunda instancia, la apelación logra variar dicho resolutivo.

La sentencia de cámara, con abundantes citas doctrinarias y

jurisprudenciales, se aparta de las opiniones mayoritarias, tanto de

doctrina como de jurisprudencia, y niega la aplicación del artículo 1185 bis

del Código Civil declarando que la norma citada está prevista sólo para

las ejecuciones concursales, y no para los procesos de ejecución

individual. Nada en el fallo permite dudar de la seriedad y responsabilidad

con la que actuaron los magistrados que, con un voto en disidencia,

terminó confirmando la sentencia y negando la tercería al adquirente por

boleto.

Una de las particularidades del caso, que si bien estimamos no

debe repercutir en el resolutorio, pero sí en cambio nos permite

reflexionar sobre la adecuación de las formas a las sustancias, es el

hecho de que el boleto que esgrime la tercerista está instrumentado en

escritura pública, lo que excede de manera manifiesta tanto las exigencias

legales, como los usos y costumbres de la negociación inmobiliaria.

Siempre hemos sostenido en nuestras clases que forma y contenido debe

acordar armoniosamente y que, si bien la forma apuntala y reafirma la

manifestación de voluntad, cuando resulta excesiva genera sospechas.

Pues bien el fallo bajo análisis nos permite advertir también esta

circunstancia ya que surge tangencialmente, de uno de los votos, la

sospecha mencionada.

II- INAPLICABILIDAD DE LOS ARTS. 594, 596 Y 3269 DEL CÓDIGO

CIVIL

Lo que hemos venido expresando en párrafos precedentes nos

permite calificar el boleto no solo como una instrumentación precaria y

transitoria, sino también como el resultado de una patología negocial. No

debe confundir al intérprete el hecho de que una determinada institución

resulte mencionada y hasta regulada en un cuerpo legal, con el hecho de

considerar adecuada y correcta la misma. Su contemplación positiva, en

algunos casos, sólo obedece al intento de encauzar la anomalía de la

manera menos dañosa; pero, insistimos, ello no autoriza a considerar esa

actitud como legitimadora de un incumplimiento.

Cuando el artículo 1184 del Código Civil determina que los

contratos de compraventa de inmuebles deben celebrarse en escritura

pública, dicha exigencia lo es con carácter de forma “ad solemnitatem”

relativa1; es decir que si el acto no cumple con la misma, no generará los

efectos queridos, pero sí producirá otros, en nuestro caso la obligación de

hacer la escritura pública (artículo 1185, 1187 del Código Civil). Debemos

tener especialmente en cuenta que el efecto querido por el sistema

positivo es justamente considerar que el dominio aún continúa en poder

del vendedor, pero ello no ocurre así por existir una falla o un error en la

previsión normativa, como parecieran interpretar los que pretenden tutelar

en manera desmedida al poseedor por boleto; todo lo contrario, lo ha

tomado especialmente en cuenta y ha querido expresamente impedir que

el titular por boleto sea titular de un derecho real con todo lo que ello

significa. Por ello no admitimos que la solución al caso pueda pasar por

alterar el mecanismo normal regulado en las normas.

Volvemos a insistir en que el hecho de que el legislador tolere la

existencia de los boletos y hasta determine una consecuencia no muy

nociva para quienes utilicen el sistema, no significa que otorgará a los

mismos todos los efectos que pueda tener un título correctamente

instrumentado. Pues la idea es justamente incentivar a su correcta

instrumentación.

A pesar de exceder el motivo central del fallo, estimamos que la

naturaleza que asignemos al boleto de compraventa inmobiliario será un

aspecto fundamental que redundará en la resolución del conflicto. Ya es

toda una tradición la disputa entre quienes sostienen que el boleto de

compraventa inmobiliario es un contrato de compraventa y quienes

entienden que se trata de otra figura. El tema se encuentra íntimamente

1 CIFUENTES, Santos; “Negocio Jurídico”, Astrea, Bs. As., 1986, pág. 207, 208.

relacionado con la interpretación que demos a las normas referidas a las

formas2.

Así, para quienes consideren que el boleto de compraventa no

puede ser un contrato de compraventa de inmuebles, por la carencia de la

forma apropiada exigida con carácter “ad solemnitatem” en el artículo

1184 inc. 1 del Código Civil, sino, a lo sumo, un antecontrato o contrato

preliminar, dicho instrumento no habría generado la obligación de

transferir el dominio, a la que aluden las normas de los arts. 594 y 596 del

Código Civil, en razón de lo cual no sería factible hacer aplicación de tales

dispositivos en el supuesto bajo análisis. El llamado adquirente por boleto,

sólo es acreedor de una obligación de hacer escritura pública, según lo

determinado en el artículo 1185 del Código Civil, y recién una vez

obtenido este título formal, será acreedor de la obligación de entregar la

cosa vendida y hasta tendrá acción para exigirla.

Sólo si la obligación de entregar tuviese por fuente una

compraventa instrumentada en una escritura pública, podría encontrarse

aplicación del artículo 594 en la expresión de la norma “(...) y el deudor

hiciere tradición de ella a otro con el fin de transferirle el dominio (...)”. De

nuestra parte tenemos bien en claro que si hubo entrega de la cosa al

momento del boleto, dicha tradición no pudo ser más que posesoria y sin

efecto traslativo, por aplicación del artículo 2602 del Código Civil. Luego,

si sólo hubiera boleto, ni el primer contratante es acreedor de la obligación

de entregar, ni al segundo se le ha cumplido la tradición dominial. El

supuesto pues, no encaja en el hecho normado3.

2 Excedería la finalidad de esta obra hacer un desarrollo de todas las posturas doctrinarias respecto a la naturaleza del boleto. Para ello recomendamos MORELLO, Augusto M. “El boleto de compraventa inmobiliaria”; 2º Ed. LEP, La Plata, 1975.; ETCHEGARAY, Natalio P. “El boleto de compraventa inmobiliaria”, Ed. Librería Jurídica, La Plata, 1975, Tomos I y II; MOSSET ITURRASPE, Jorge y NOVELLINO, Norberto J. “La obligación de escriturar”, Ed. La Rocca, Bs.As. 1994; KIPER, Claudio M. Ob.Cit. También nos referimos brevemente al punto en nuestro “El Boleto de Compraventa” Abeledo Perrot Córdoba, 2009, pág. 479.

Otro tanto ocurre respecto del artículo 3269 que dice: “Cuando una

persona ha contratado en diversas épocas con varias personas la

obligación de transmitirles sus derechos sobre una misma cosa, la

persona que primero ha sido puesta en posesión de la cosa, es preferida

en la ejecución del contrato a las otras, aunque su título sea más

reciente(...)”. Adviértase que la norma alude a la obligación de transmitir.

Pues bien, dicha obligación deberá nacer de un contrato que la genere,

para que se cumpla el supuesto normado, y será a su vez la concreción

de lo previsto en los artículos 574, 577 y 2602 del Código Civil. Ya hemos

fundado que la obligación de entregar que pudiere haber nacido del boleto

sólo podría aludir a una tradición posesoria, puesto que para que fuere

dominial sería menester la existencia de un título suficiente, según lo

determinado en el artículo 2602.

III- INAPLICABILIDAD DEL ARTÍCULO 1185 BIS A LAS

EJECUCIONES PARTICULARES

Estimamos correcto también el fallo analizado en cuanto a negar la

aplicación del artículo 1185 bis del Código Civil. La regla general “pars

conditio creditorum” sólo cede frente a supuestos excepcionales. El

patrimonio del deudor es la prenda común de los acreedores; y este

pronunciamiento es la base de un sistema de responsabilidad patrimonial

como en el que nos encontramos inmersos. Hacer aplicación de las

normas especiales que rigen procedimientos también especiales, genera

inseguridad en las transacciones comerciales, sin un justificativo que

avale el apartamiento al principio rector de la prenda común. Se aplica

3 MOISSET DE ESPANÉS, Luis y FUSTER, Gabriel A.; ¿Resulta aplicable el art. 1185 del Código Civil en materia de ejecuciones individuales? Abeledo Perrot, 2010, pág. 133.

aquí, creemos que con toda justeza, la regla hermenéutica que determina

que las normas de excepción deben interpretarse en sentido restrictivo.

La aplicación de normas análogas sólo está permitida para los

casos no previstos expresamente. Según el artículo 16 del Código Civil, si

el supuesto no se encuentra reglamentado, el juez está autorizado a

valerse de las normas que regulen supuestos similares. Pero, insistimos,

el caso bajo análisis no constituye un vacío legal que pueda justificar la

aplicación analógica del artículo 1185 bis que está expresamente

concebido para los supuestos de ejecución concursal. Todo lo contrario,

el caso objeto del litigio se encuentra expresamente regulado en el

artículo 1185 del C.C. que, frente al incumplimiento de la forma exigida

“ad solemnitatem”, sólo permite el nacimiento de la obligación de

escriturar, la que podrá exigirse conminativamente mediante la acción

respectiva. En efecto, si bien es cierto que resultará atendible, en algunos

casos puntuales, el hecho social de la vivienda ejecutada, frente a

acreedores que sólo persiguen un crédito realizable en dinero, como

ocurre en los casos de ejecución concursal, también sería injusto que

frente a un acreedor de buena fe, éste vea frustrado su pago por una

situación clandestina, que obviamente a él no puede serle oponible. En

fin, una cosa es privilegiar un crédito atendiendo a su finalidad social

frente a un procedimiento universal, y otra bien diferente es considerar

prácticamente dominus al titular de una obligación de escriturar, pues éste

no tiene un derecho de naturaleza real con su inherente “ius preferendi”.

Asignarle ese carácter, por tratamiento práctico, equivale a considerar el

boleto como un título suficiente, subvirtiendo así todo el mecanismo legal

previsto para la adquisición de inmuebles.

IV- LA EXIGENCIA DE LA BUENA FE Y LA SITUACIÓN DEL

TERCERO REGISTRAL CON FRECUENCIA AUSENTES EN LOS

FALLOS

Es justamente, según lo expuesto, por que el título invocado por el

tercerista no constituye el título suficiente que lo haga “dominus”, que éste

se ha visto obligado a plantear la tercería como de mejor derecho, y no

como tercería de dominio. Pues bien esta circunstancia hace que se trate

aquí de un conflicto entre derechos de crédito, en los que, como dijimos,

no rige ni el “ius preferendi”, ni el “ius persequendi”, prerrogativas típicas

de los derechos reales.

Pero además de este reproche formal que endilgamos al

adquirente por boleto, remarcamos que aunque tratáramos con

indulgencia de ignorar dicha circunstancia, llegaríamos a idéntica solución

si aplicamos correctamente los principios esenciales que campean en

nuestro sistema jurídico. En efecto, tanto desde el aspecto puramente

civil, según lo sentado en el artículo 2505 del Código, y en la infinidad de

normas en las que Vélez Sársfield aplica la exigencia inexcusable de la

buena fe, como desde el punto de vista registral, por aplicación del

artículo 20 de la ley 17801 y la doctrina elaborada en su torno, la solución

propuesta en el fallo nos parece acertada.

Si el embargante desconocía en los hechos lo no registrado, tal

como surge del fallo analizado, en el que no hubo traspaso de la posesión

ni publicidad alguna, y además obtuvo la llamada “colocación registral” a

través de la medida precautoria, no puede prosperar argumento alguno en

defensa de un supuesto derecho no conocido, como el del adquirente por

boleto.

Este correcto razonamiento, sumado al hecho de no ser muy

común encontrar en los fallos alusiones a estos básicos principios, como

el de la buena fe y el tercero registral, hace que la sentencia que

anotamos no nos merezca más que elogios.

La apreciación de la buena o mala fe pues, según lo enseña

Domat, no puede estar ausente en ningún resolutivo que se precie de

justo. “Malitatis hominium non est indulgendum” (la maldad de los

hombres no puede ser disculpada) dice el viejo proloquio latino, ya que la

buena fe es una de esas reglas rígidas que no admiten excepción

alguna4.

Lamentablemente, como lo habíamos adelantado, se han

producido algunos fallos en los que estos principios fueron ignorados por

completo, generando resolutivos, quizás de incuestionable técnica, pero

manifiestamente injustos5.

También corresponde aquí aludir al llamado “tercero registral”,

aparecido en nuestro derecho en parte como un acotamiento a la

expresión “terceros” que exageradamente utiliza el artículo 2505 del

Código6, y en parte por aplicación amplia del artículo 20 de la ley 17801

que, como dijimos, hace oponible lo no registrado también a quien

conocía, en los hechos y extrarregistralmente, el acto o medida no

publicitados.

4 Moisset de Espanés, Luis y Fernando Márquez; “Apuntes sobre Jean Domat y la reparación del daño” http://www.acaderc.org.ar. Citan y transcriben parte de Domat, en los siguientes términos “las leyes inmutables se llaman así porque son naturales y siempre justas, de tal manera que nadie puede cambiarlas, ni abolirlas”, y “las leyes arbitrarias con las que puede establecer una autoridad legítima, y cambiarlas o abolirlas si fuese necesario”. E insiste luego que estas leyes inmutables o naturales son a tal punto esenciales “que forman el orden de la sociedad, y nadie podría cambiarlas sin arruinar los fundamentos del orden establecido”, mientras que las leyes arbitrarias “pueden establecerse, cambiarse o abolirse”, sin afectar el orden social. “Tratado de las leyes”, capítulo XI, T. 1, p. 36 en “Oeuvres completes de J. Domat”, Nueva Edición por J. Remy, Alex Gobelet, París, 1835.5 Cám. Civil y Com. Córdoba, 4ta. Fallo del 3/5/2006, en autos “Citibank c/ Paz de la Torre, José M. y otro”, en Lexis Nexis, Córdoba, 2007, pág. 656. A este pronunciamiento le hicimos dura nota crítica en la misma revista y justamente le endilgábamos a la sentencia de cámara el deshonor que significaba, conforme a las expresiones de Vélez en la nota al artículo 3136, que los camaristas no hubiesen tenido en cuenta la mala fe del tercer embargante que conocía la existencia de una subasta no inscripta. 6 VENTURA, Gabriel B.; “Repercusión del artículo 2505 reformado en el mecanismo de constitución de los derechos reales” en “Homenaje a los Congresos Nacionales de Derecho Civil”, Ed. Academia Nacional de Derecho y C. Sociales de Córdoba, Córdoba, 2009, pág. 2003 y ss.

La doctrina ha polemizado sobre el concepto de este tercero

registral al cual alude el artículo 2505; pero existe sin embargo cierto

consenso, al considerar que no es el simple tercero al que estábamos

acostumbrados por la lectura de los artículos 1195 y 1199 del Código

Civil.

Se sostiene7 y lo compartimos, que el tercero registral es aquel

tercero que, ignorando la situación real (error registral o falta de

registración) ha obtenido “colocación registral”. Esa colocación o

emplazamiento registral puede estar dado por la inscripción de un dominio

u otro derecho real, como así también por cualquier tipo de medida

precautoria, como ocurre en nuestro caso con el embargo. Respecto de

ese tercero pues, y sólo a su respecto el derecho no inscripto, en este

caso la adquisición por boleto del tercerista, no existe por lo que no le es

oponible8. Creemos pues, que es esta la postura correcta por adaptarse

más lógicamente con la integridad de nuestro sistema registral9.

El derecho nace pues fuera del registro con sólo título y modo y,

con esos elementos constitutivos, ya es oponible “erga omnes”, salvo

frente a quien, de buena fe, amparado por la fe pública que emana de los

asientos registrales y la presunción de exactitud de éstos, basa su

expectativa jurídica en lo que el registro pregona, y logra así la colocación

de la misma en los asientos registrales10. García Coni agrega que “[...] el

7 ADROGUE, Manuel I., “El Tercero Registral”, en Temas de Derechos Reales, Ed. Plus Ultra, Bs.As. 1979, pág. 300 a 302.8 LÓPEZ DE ZAVALIA, Fernando J. “Derechos Reales”, Ed. Zavalía, Bs.As. 1989, Tomo 1, pág. 162. Expresamente manifiesta su oposición a esta interpretación: “El art. 2505 para nada establece ese requisito, y creemos preferible la doctrina a tenor de la cual lo no inscripto es inoponible al tercero, trátese o no de un tercero registral”.9 PEREZ LASALA, José L. “Derecho Inmobiliario Registral”, Ed. Depalma, Bs.As. 1965, pág. 25. Dice: “El tercero para nuestra ley tiene que ser necesariamente aquel que se relacione con el acto o contrato inscrito, no sólo por haber adquirido derechos reales, sino por ostentar derechos de crédito con repercusión registral (...)”. Debe tenerse presente que esta opinión la manifiesta el autor, antes de la sanción de la ley 17.801.10 VENTURA, Gabriel B.; “Ley 17801. Registro de la Propiedad Inmueble”, Ed. Hammurabi, Bs.As. 2009, pag. 339 a 343. Desarrollamos allí ampliamente la teoría del tercero registral con las distintas posturas doctrinarias que se han manifestado.

tercero referenciado por la ley nacional de registros inmobiliarios, tanto

para ser preferido como para ser desplazado (o postergado) es alguien

que por vía de la rogatoria penetra en la intimidad del registro11”. Ese

asiento al que se refiere el ilustre registralista, en el caso analizado

estaría dado por el emplazamiento del embargo de la ejecutante, que

sumado a su buena fe, como desconocimiento del boleto, permite

sustraerse de los efectos del mismo.

En el caso bajo análisis, el acreedor, con total buena fe, embarga al

titular registral. Esa buena fe sumada a la publicidad que genera el

asiento registral con su natural presunción de exactitud, que es la que a

su vez permite considerar real a su titular y existentes sus derechos y

todas las circunstancias registradas12, ampara totalmente al embargante

que pasa a ser, justamente por cumplir con esos dos requerimientos:

buena fe y emplazamiento en los asientos, el tercero registral aludido por

el artículo 2505 del Código Civil.

V- INCIDENCIA DE LA POSESIÓN DEL ADQUIRENTE POR BOLETO

Aunque de nuestra parte no creemos que agregue una variante

trascendente al caso concreto que aquí analizamos, corresponde

pronunciarnos sobre la cláusula en la que los contratantes del boleto

aluden a la entrega de la posesión en el momento de la suscripción del

mismo, ya que no consideramos correcta la interpretación que hace el

Camarista del primer voto Dr. Heredia, cuando dice que “(...) si bien (...) la

posesión de la cosa vendida no es una exigencia que resulte del artículo

1185 del Código Civil, en el caso a la tercerista se le hizo tradición de la

11 GARCÍA CONI, Raúl R. “¿Qué inscriben los registros inmobiliarios?”, en “Estudios de Derecho Civil” (Homenaje a Moisset de Espanés), Ed. Universidad, 1980, pág. 690. 12 VENTURA, Gabriel B. “Ley 17801…” Ob.cit., pág. 240.

posesión en el día de la firma del boleto. Así surge del mismo contrato de

compraventa en la cláusula tercera, sin que ello fuera controvertido en

autos”.

No consideramos correcta esta interpretación, como decíamos,

pues, como es sabido, el artículo 2378 del Código expresamente niega

virtualidad traslativa a la “traditio cartae”; es decir a la mera declaración de

las partes en el “título” traslativo13. Si bien de nuestra parte no negamos

un cierto efecto jurídico a estas manifestaciones, en relación directa a los

cocontratantes, negamos en cambio, contundentemente, con amparo en

la norma citada, que puedan hacer mella alguna respecto de terceros,

como expresa el voto del citado magistrado. En efecto, tenemos

expresado, junto a Moisset de Espanés, que la exigencia de la

exteriorización de actos posesorios para que se considere concretada la

“traditio”, lo es sólo respecto de terceros, en tanto que entre las partes, la

declaración del “tradens” de darse por desposeído a favor del “accipiens”

quien la acepta, “(...) dicha manifestación implica haber efectuado la

tradición por vía del constituto posesorio, siempre que esa circunstancia

no perjudique a terceros y que en el momento de efectuarse la sola

declaración, el que entregaba la posesión estuviese efectivamente en

dicha relación real con la cosa (...)”14. Para más, volviendo al caso que

nos motiva en el presente análisis, según surge del voto del Dr. Vassallo,

la posesión, aún ocho años despúes de la supuesta venta por boleto, no

está en cabeza de la tercerista sino que la tiene una hija de la vendedora.

Surge con demasiada evidencia de la relación de los hechos que

en realidad no ha habido traspaso alguno de la posesión a la tercerista.

Es cierto que pretender alegar una simulación no correspondería a este

13 Encomillamos “traslativo” porque estimamos que la norma, en el caso de inmuebles, alude al título suficiente; es decir a la escritura traslativa, con todas las condiciones legales de validez, según lo preceptuado en el artículo 2602 del Código. Obviamente, el boleto no constituye dicho título suficiente.14 MOISSET DE ESPANÉS, Luis y VENTURA, Gabriel B.; “La tradición escrituraria” en Zeus, Rosario, 1986, 2839, Tomo 40.

estado del proceso, ni los argumentos se han encaminado a tal fin; pero

tampoco podemos negar que esta realidad ya no nos permite presumir la

buena fe de la tercerista que, según expresamos más arriba, sería el

principal argumento a su favor. Por ello elogiamos especialmente el fallo

en el párrafo que expresa que “Tampoco la aquí tercerista justificó de

algún modo, en este proceso, la presencia de la hija de Lazarte (el titular

embargado), en el inmueble que presuntamente había adquirido ocho

años antes. Lo expuesto arroja serias dudas sobre la veracidad de la

operación que invoca la señora Ladisla en esta tercería”. (...) “Y tal

circunstancia desdibuja la buena fe de la aquí tercerista”15.

VI- LA INSTRUMENTACIÓN DE UN BOLETO DE COMPRAVENTA EN

ESCRITURA PÚBLICA

Como habíamos expresado en nuestra introducción, resulta

también llamativa la forma escritura pública usada en la instrumentación

del boleto, pues excede con creces las exigencias legales

correspondientes a una forma “ad solemnitatem” relativa, tal como

habíamos explicado.

Justamente en nuestras clases de derecho notarial resaltamos la

necesidad de un acorde armonioso entre forma y contenido, pues si bien

las partes pueden elegir a su voluntad las solemnidades que consideren

más preventivas de sus derechos, no suele ser común sin embargo, el

exceso mencionado sin un justificativo claro; y ello alerta a cualquier

intérprete jurídico que procure la realización de la justicia. Es, en parte, lo

que ha ocurrido en el caso bajo estudio. Hay supuestos en los que resulta

manifiestamente conveniente un boleto de compraventa en escritura

15 Del voto del Dr. Vassallo.

pública; por ejemplo, el otorgamiento simultáneo y conjunto del mismo

con un mandato especial irrevocable, por el cual se autoriza y faculta la

instrumentación de un negocio ya concretado en aplicación del artículo

1977 del Código Civil, cuando el inmueble ya se ha comprometido en

venta, se ha abonado el precio y sólo resta la instrumentación adecuada.

Pero en el caso de autos, ese exceso formal, antes que brindar mayor

seguridad a los contratantes, por la fecha cierta y demás valores de la

escritura pública, con su inherente principio de autenticidad, lo único que

ha generado es sospecha. Adviértase cuán sugestivamente aparece en el

voto del Dr. Vassallo la frase “(...) ese bien habría sido vendido por boleto

de compraventa, curiosamente otorgado por escritura pública (…)”.

Compartimos totalmente la advertencia formulada por el Camarista,

obviamente sumada al resto de las pruebas aportadas.

VII- EL BOLETO DE COMPRAVENTA OPONIBLE A TERCEROS

NECESITA FECHA CIERTA

No podemos dejar de referirnos, por aparecer aludido el tema en el

primer voto, a la necesidad de exigir fecha cierta en cualquier boleto que

pretenda oponerse a terceros, tanto sea en ejecución concursal como en

un proceso singular. Por ello no compartimos lo expresado por el

Camarista del primer voto cuando dice que “los preceptos en cuestión no

exigen que el boleto de compraventa tenga fecha cierta para ser

oponible”. Más adelante reitera: “Aunque, como se dijo, el artículo 1185

bis del Código Civil no exige que el boleto de compraventa tenga fecha

cierta (...)”.

No compartimos esta afirmación, como habíamos adelantado, por

cuanto las normas implicadas no pueden ser interpretadas alejadas del

entorno jurídico general de los instrumentos privados, que el mismo

Código regula a partir del artículo 1012. En efecto, el artículo 1034 del

Código, con muy buen criterio, impide oponer la fecha del contrato privado

a terceros que pudieran resultar perjudicados por ella. Así, si el boleto

presentado en la quiebra del vendedor no tuviere fecha cierta, a la masa

no podría oponérsele un compromiso supuestamente previo, cuyo

momento de suscripción no puede ser probado. Lo expresado, amén de

tener contemplación expresa entre las normas generales del Código Civil

y, por ende, ser de aplicación también a los boletos de compraventa

oponibles a la quiebra del vendedor, aparece tras un lógico razonamiento

jurídico. Sería absurdo esgrimir un documento cuya fecha pueda

cuestionarse, justamente en un proceso en el que los tiempos son

cruciales para determinar prioridades y privilegios.

Todo instrumento privado pues, que pretenda una colocación

especial o prerrogativa por su fecha, exige el cumplimiento de los

recaudos del artículo 1035 del Código que regula los supuestos de fecha

cierta respecto de terceros. Ello sin perjuicio de considerar meramente

enunciativos los casos allí previstos.

Gabriel B. Ventura