Borochovich & Co., Law Office - Guide for real estate deals in Israel

Borochovich & Co.,L A W O F F I C E

Русский |English| עברית

מידע בסיסי למי שרק החליט

לרכוש או למכור דירת מגורים"מדריך"

'ושות' בורוכוביץו ע ד ר ש ד"מ

2007משנת

Borochovich & Co., Law office+972-52-4811-505 | [email protected] | www.borochovich.com

תוכן עניינים

הרכישהמסמדרגות8.

שבחמס–למוכרמיסים9.

השבחההיטל10.

רכישתבהסכםרשוםשיהיהלרוכשחשובמה11.

המכרבהסכםרשוםשיהיהלמוכרחשובמה12.

איתנוהעבודהיתרונות13.

עלינוועודקשרליצירתפרטים14.

קשרצור15.

3

לרוכשוגםלמוכרגםלקרואחשוב.הקדמה1.

"בעצמךזאתעשה"–למוכרבסיסמידע2.

משרדינואודות3.

"בעצמךזאתעשה"–לרוכשבסיסמידע4.

?זהמה–אזהרההערת5.

ביניהםההבדל–ועיקולמשכנתה6.

רכישהמס–לרוכשמיסים7.

http://www.borochovich.com/


הקדמה

!כל דירה בישראל רשומה איפשהו

.זה חוק–אז היא רשומה רק בטאבו וכל מה שרשום בנסח הרישום , אם היא רשומה בטאבו•

בשלב זה רשומה , היא תהיה רשומה בטאבושמתישהו אז סביר להניח , אם היא רשומה במנהל•

אישור הזכויות . אם הוא לא פשט את הרגל, ד של הקבלן או הקבלן"כ זה עו"בד–בחברה המשכנת

.מהמנהל ומהחברה המשכנת יתנו תמונה מהימנה אודות החברה

4

בשביל לאתר איפה רשומה אתם חייבים , הדירה

להצטייד במספר גוש וחלקה או לפחות בכתובת הדירה

והחלקה הגוש ואז לחפש את .לפי הכתובת

האם רשום , תמצאו את שמות הבעלים של הדירהבנסח או באישור הזכויות הדירה •

מה , האם מישהו לפניכם רשם עליה הערת אזהרה, האם יש משכנתה, עליה עיקול

, משפטיהליך האם מתנהל כנגד הדירה , האם יש לדירה הצמדות וזכויות, גודל הדירה

.מתי הדירה נקנתה, האם יש זכויות מעבר בנכס, האם יש חריגות בנייה

באמצעות חיפוש האתרים ברשת בהתאם את הבדיקה הזאת תוכלו לעשות בעצמכם •

כי לעיתים קרובות עיון במסמכים , שימו לב. למושגים שהקנתי לכם בהקדמה זאת

.לאט ובזהירות, אז אם אין לכם כזאת קראו שורה שורה. מיומנותאלה מצריך



"עשה זאת בעצמך"–מידע בסיס למוכר

אתם , לאחר הוצאה ועיון במידע הראשוני אודות הנכס שלכם. יכולים לכל הפחות להיות בטוחים במה שאתם מציעים

.ידיעתכםתגלו משהו על דירתכם שנרשם ללא המבוכה שמה חשוב לעשות זאת ולו בכדי למנוע את

5

ככל שעל הדירה שלכם אין

, משכנתאות, עיקולים: רישומים

אז לכאורה תוכלו , הערות אזהרה

את הדירה למכירה ללא להציע

.חשש

לא תוכלו למכור את הדירה לפני , אולם אם מצאתם את אחד הרישומים•

שתדעו מידע חיוני אודות הרישום במטרה לסלק אותו בעצמכם או באמצעות

הכספים שתקבלו בעת המכירה בעצמכם או בעזרת המוכר ישירות לטובת

.בהסכם המכריחודי ונפרד על כך יהיה סעיף . סילוק הרישום

אשר רשמו , כמובן כדי לקבל מידע אודות הרישומים עליכם לגשת לגופים•

את . ולקבל מידע ומסמכים הנוגעים לרישומים אלולהזדהות , אותם

אליו הם , המסמכים תצטרכו להציג לרוכש והם יהפכו לחלק מהסכם המכר

.יצורפו כנספחים



אודות משרדינו

משרדינו עוסק בדיני

מקרקעין

עבודה

חברות

הסכמים

הוצאה לפועל ובדיןהפלילי והצבאי

6

אלכסנדר' ד בורוכוביץ"עוד"משרד עו', ושות' בורוכוביץמייסד ושותף

משרדינו מורכב מבוגרי המשטרה הצבאית החוקרת

( ל"סא)מר ויקטור חיים »; (מ"ימל)הינו מפקד לשעבר של היחידה המרכזית לחקירות מיוחדות

.ח בחרום"כיום משמש כמפקד יחידת מצ

אלכסנדר' מר בורוכוביץ»('במיל)מ "הינו חוקר בכיר בימל

מר חן ספקטור »ח לשעבר"בסיס מצהינו מפקד

ומר קובי מרגולוב »('במיל)הינו תובע צבאי



"עשה זאת בעצמך"–לרוכש מידע בסיס

;גוש וחלקה ותת חלקה, כתובת מדוייקת: בקשו מהמוכר את פרטי הנכס•

!בזמן החתימה יש לבדוק את תעודת הזהות המקורית; בקשו מהמוכר צילום תעודת זהות•

7

. לא יהיה לו מספר של תת חלקה, נכס שלא רשום בטאבו•

רק דירה שנרשמה כיחידה נפרדת בטאבו יהיה לה מספר תת

בעניין דירה שלא רשומה בטאבו פנו למנהל מקרקעי ; חלקה

. אשר בה רשומה הדירה, ישראל ולחברה המשכנת

אולם אין ברשותכם מספר , ככל שהדירה נרשמה בטאבו

תת חלקה תוכלו להוציא נסח טאבו מרוכז ולאתר את

;הדירה על פי פרטי בעלי הדירה

עלותו )לשכת רישום המקרקעין הוציאו את נסח הטאבו מאתר •

זאת באמצעות פרטי הנכס ( ח"ש11כיום היא , משתנה

.שברשותכם

ראשוני מידע המצוי בו או באישור הזכויות יעניק לכם מידע

, משכנתאות, יש עיקוליםהאם : לגבי מצבו של הנכסועיקרי

.הליכים משפטיים,אזהרההערות

על חריגות בנייה תוכלו לבדוק בתיק בניין המצוי במנהל •

.ניתן לעיין בו באינטרנט.ההנדסה בעירייה



?מה זה–הערת אזהרה

. הערת אזהרה אינה נותנת כל זכות במקרקעין לגביהן היא נרשמה•

לתת פומביות לגבי , למנוע עיסקה, לבצע עיסקההמאפשר היא כלי •לגבי המקרקעין להתרחש או עומדת המתרחשת עיסקה או פעולה

. עליהן היא נרשמה

: רואים הערת אזהרה ומיד עולה השאלה, הטאבולאחר הפקת נסח •באילו תנאים היא נרשמה ובאילו , מה מטרתה, לטובת מי היא נרשמה

הערת האזהרה רשומה שם –מה שבטוח . תנאים ניתן למחוק אותהירשמו הרבה פעמים הערת , אגב כשלא ניתן לרשום משכנתה. לא סתם

.אזהרה

8

כמו . עיקול יירשם על הדירה על ידי מישהו שיש לו דרישת נגד בעל המקרקעין•ללא כל , עיקול הנרשם על ידי הוצאה לפועל בגין חובות שקיימים לבעל הנכס

.קשר לנכס

כמו בנק . משכנתה תירשם רק אם מישהו יש לו זכויות לגבי המקרקעין עצמן•.שהלוואה כסף לשם רכישת הנכס

אשר טרם , הערת אזהרה היא כלי הכרחי בידי עורכי הדין בעיסקאות מקרקעין•הושלמה ונרשמות בהכרח עוד בשלבים הראשוניים של עיסקה למכירת הנכס או

היא אמורה למנוע עיסקאות נוגדות ונרשמת . דיספוזיציה אחרת בזכויותיוכדי להגן על כספי , הרבה פעמים בגין תשלום תמורה ראשוני בעיסקת מקרקעין

כ היא תירשם בטרם מסירת התשלום "בד. הרוכש במתן קדימות ברכישת הנכסד מטעם המוכר עד "אשר יישאר בידיו הנאמנות של עו, הראשון בגין הדירה

.לרישום הערת אזהרה

!אז בואו נעשה סדר, קיים בלבול רב בעניין הערת אזהרה



ביניהםההבדל –משכנתה ועיקול

מקרקעין /דירה/היא זכות הקודמת לכל בקשר לנכס, משכנתה;והיא ניתנת לרישום אך ורק אם הנכס רשום בטאבו

9

מקרקעין והיא ניתנת לרישום /דירה/היא זכות הקודמת לכל בקשר לנכס, משכנתה•;אך ורק אם הנכס רשום בטאבו

;בעל המשכנתה הוא הראשון שייהנה מקבלת הכסף המגיע לו על פי המשכנתה•

כ "בדשנייה יתאפשר משכנתה רישום ; כ תהיה רשומה משכנתה אחת על נכס"בד•; באישורו של בעל המשכנתה הראשונה

שנועד ( החייב)לעומת זאת העיקול הוא אמצעי בידי נושה של בעל הזכות במקרקעין •;לאפשר לו להיפרע מהחייב באמצעות מימוש הנכס

ניתן לרשום עליו גם , אם רשומה על נכס משכנתה

במימוש הנכס קודם כל יושבו כספי בעל . עיקולים

המשכנתה ובמלואם ואילו נושים בעל העיקולים ייהנו

; מחלוקה יחסית של השאריות שנותרו אחרי המשכנתה

לא תהיה קדימות ביניהן גם אם נרשם העיקולים לבעלי

תהיה באופן " העוגה"חלוקת –קודם לעיקולים אחרים

.יחסי לגובה החוב של כל אחד ואחד מהם



מיסים לרוכש

, יש דירה, קיימות מדרגות מס לרוכשים שברשותם אין דירה.חברות, לא תושבי ישראל, עולים חדשים

10

! בחינם–סימולטור של רשות המיסיםקודם כל נסו לחשב את המס הצפוי לכם באמצעות

מדריך זה נעשה עבור אנשים לא מנוסים בעיסקאות מקרקעין ולכן אביא להלן מדרגות המס

אשר ברשותם אין דירת מגורים או כאלה שמוכרים את דירתם , הבסיסיות לתושבי ישראל

עולים חדשים וכאלה שרוכשים , מיום רכישתה של הדירה החלופיתחודשים 18תוך היחידה

. דירה נוספת

:להלן המדרגות: ראו בשקף הבא


https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/frmFirstPage.aspx?cur=1#nbb




המשך-מיסים לרוכש

(15.1.2017עד )לעולה חדש

עולה הרוכש זכות במקרקעין זכאי להקלה

. עסקבמס רכישה בעת רכישת בית מגורים או

תקופת הזכאות נספרת החל משנה שלפני

לאחר שנים 7עלייתו לישראל ומסתיימת

:שיעורי המס. עלייתו

0.5%: 1,734,225₪-על סך שעד •

5%: 1,734,225₪על סך שעולה על •

11

(15.1.2017עד ליום )ישראל תושב ,יחידהדירה

0%: 1,600,175₪-על סך של •

3.5%: 1,898,005₪ועד סך של ₪ 1,600,175-על סך שמ •

5%: 4,896,615₪ועד סך של ₪ 1,898,005-סך שמ על •

8%: 16,322,055₪ועד סך של ₪ 4,896,615-סך שמ על •

10%: 16,322,055₪על סך שמעל •

(15.1.2017עד )נוספתדירהרכישת

8%: 4,896,615₪-על סך שעד •

10%: 4,896,615₪-על סך שמעל •



כי מס זה אתם משלמים על מה שהרווחתם , ראשית חשוב להגיד

. על הדירה בתקופה שמיום רכישתה ועד ליום מכירתה

הרווח תחזוקתה ייחשבו לצורך חישוב , כל ההוצאות שהוצאתם בגין הדירה לשם שיפורה

(.אותן יש לשמור, ההוכחה היא באמצעות קבלות)

הפטורים והחישובים הלינאריים בהם , מס זה סבוך יותר ממס הרכישה ולו בשל ההקלות

.תלוי שיעורו

תוכלו למכור אותה בלי לשלם את מס , חודשים דירה יחידה18ברשותכם לפחות אם •

במכירתה תהנו מהטבות של –אגב גם אם ברשותכם דירה שהתקבלה בירושה ; השבח

;ככל שהיו לו, המוריש

ואתם רוצים למכור אותן לצורך רכישת דירה אם יש ברשותכם שתי דירות ולא יותר •

;לא תשלמו מס שבח בעת המכירה–משתי הדירות הנמכרות ¾ אחת ששוויה לא יותר מ

גם אם למוכר יש , קיימת הקלה נוספת על מכירת שתי דירות31.12.2017עד יום •

היחסי חישוב זה מאפשר לשלם מס מינימלי המחשב את הרווח : יותר משתי דירות

.1.1.2014שהצטבר בתקופה שמיום

מס שבח–מיסים למוכר

12

מסובכים ודורשים , כי כללי החישוב משתנים, שימו לב.מומחיות מיוחדת

תוכלו לנסות לחשב את מס השבח בעצמכם באמצעות .מחשבון של רשות המיסים

אבל . קבוע, 25%שיעורו של מס השבח על הרווח היחסי הינו .כאמור הפטורים וחישובו היחסי של הרווח מצריכים מומחה


https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/FrmFirstHadmaya.aspx

https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/FrmHadrachaRashit.aspx

https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/FrmHadrachaRashit.aspx


?המוכר או הרוכזש–מה זה היטל השבחה ומי משלם אותו

. כלומר הנכס שלכם הושבח.אשר העבירה תוכנית שהעלתה את טיבו של הנכס שלכם, זהו מס המשולם לרשות מקומית

זכויות הבנייה מעלות את ערך הנכס . בעירייה הועברה תוכנית שנותנת זכויות בנייה לכל המבנים ברחוב שלכם–למשל

.ויש לכך עלות שתשאו בה גם אתם

היטל השבחה . נהוג שבעת מכירת הדירה המוכר יישא בהיטל השבחה בגין תוכנית שהתקבלה לפני חתימת הסכם המכר

.בגין תוכנית שהתקבלה אחרי חתימת הסכם המכר יישא בו הרוכש

במקרה של אישור הקלות בנייה או אישור , חבות בהיטל השבחה לבעל הנכס יכולה לנבוע מתוכנית בניין עיר שהתקבלה

.שימוש חורג

. כאמור לעיל, גובה היטל ההשבחה זה מחצית מעלית גובה הנכס בעקבות אישור תוכנית או הקלות

העירייה תסכים למכירה אחרי תשלום ההיטל . אחריותו של המוכר לדווח לעירייה על מכירת הדירה ולבקש את אישורה

.ככל שחל חיוב בגין ההיטל, פטור ממנואו מתן

היטל השבחה–למוכר או לרוכש מיסים

13



רכישת דירהמה חשוב לרוכש שיהיה רשום בהסכם

;יובטח בהערת אזהרהשתשלום התמורה הראשוני חשוב•

;את סכומם המדויק ומועדם–להגדיר את התשלומים בהם נושא המוכר חשוב•

;כשהנכס נקי ומכל אדם וחפץ או אחרת, לקבוע את מועד הפינויחשוב•

;של המוכר בגין פגמים שלא גילה לרוכשאת אחראיותולקבוע חשוב•

;ובעיקר בגין פינוי שלא במועדלקבוע סעדים בגין הפרות חשוב•

;את התשלומים שלא עשה המוכר מתוך כספי התמורהלהגדיר שלרוכש זכות לשלם חשוב•

הדרושים להעברת הזכויות המוכר להעביר לרוכש את המסמכים שעל להגדיר חשוב•.כ"כך זה בד, וכי הדבר ייעשה בד בבד עם ביצועו של התשלום האחרון

.ככל השמוכר לא הציג את כל המסמכים הדרושים, להבטחת התשלום האחרוןחשבון נאמנות חשוב•

14



מה חשוב למוכר שיהיה רשום בהסכם המכר

יועבר למוכר מיד לאחר רישום הערת אזהרה וכי הפרה שתשלום התמורה הראשוני חשוב•של תנאי זה תאפשר למוכר למחוק מיידית את הערת האזהרה באמצעות ייפוי כוח

;המאפשר זאת

;לתשלומה למוכרמדויקים בגין הדירה ומועדים להגדיר את התמורה הסופית חשוב•

וכי בלעדיו לא יעביר המוכר את המסמכים מועדו של התשלום האחרון לקבוע את חשוב•;עלולה להביא את המוכר עד לביטול העיסקה, וכי הפרה בביצוע התשלומים

.אי תשלום במועדובעיקר בגין לקבוע סעדים בגין הפרות חשוב•

אצל בא כוח המוכר להפקדת התשלום האחרון עד שיהיו לפתח חשבון נאמנות חשוב •.למוכר המסמכים הדרושים לרוכש להעברת הבעלות

15



יתרונות העבודה איתנו

כשכל אחד , שנים19הנמצא יחד קרוב ל , צוות עורכי דין מגובש;מעורכי הדין צבר השכלה מגוונת וניסיון חיים ותעסוקתי עשיר

16

דבר המאפשר הכרות אישית ומתן תשומת לב מירבית לכל פרט החשוב לכםמספר מבוקר של לקוחות;

מודיעין ובנתניה, סניפינו בתל אביב: פריסה ארצית;

גרמנית, אנגלית, רוסית, עברית: ידיעת שפות;

לרבות מענה לפניות בשעות בלתי שגרתיות, מתחילתה ועד הסוףאחראיות ולווי הלקוח בעיסקה;

ן"שונים מתחום הנדלהכרות עם מומחים;

ליווי לקוחות פרטיים ועסקיים.


.מידע המוצג במצגת זו אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.אנו ממליצים לכם לפנות אלינו ולקבל ליווי משפטי מקצועי

לתחילת ההתקשרות איתנולהתקשר בטלפון נייד

052-4811-505או

לפנות בדואר אלקטרוני

[email protected]