AVVOCATO GENNARO MARASCIUOLO

del Foro di Trani

Come il RENT TO BUY

esclude la PLUSVALENZA

D.L. 133/2014Decreto Sblocca Italia

(mod. con L. di conversione n.164/14)

Art. 23: contratto che prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto

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Cosa è la PLUSVALENZA?

PREZZO VENDITA dell’IMMOBILE -

COSTO DI ACQUISTO -

COSTI (eventuali) SUPPORTATI(es. ristrutturazioni, dotazioni risparmio energetico)

Art. 67, primo comma, lett. b), Tuir

concorrono a formare reddito le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni….

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Condizioni:

1) cessione a titolo oneroso: vendita fra privati; NO imprese o professionisti;

SI società semplici e enti no scopo lucro;

2) cessione di immobili acquistati o costruiti da più di 5 anni: si colpisce il “programma speculativo”;

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Condizioni:

2) vendita di immobili costruiti da non più di 5 anni.

Cosa si intende costruiti?

fabbricato viene ad esistenza: da quando raggiunge lo stato di rustico e sono state costruiti i muri perimetrali delle singole unità ed è stata completata la copertura (art. 2645 bis, sesto comma c.c.).

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Esenzioni

a) gli immobili acquisiti per successione;

b) le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione;

c) le unità immobiliari, che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la rivendita, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

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Unità immobiliari adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari

a) Abitazione principale: NO prima casa;

b) Familiari: il coniuge del venditore, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo (art. 5 TUIR)

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La rivendita di un immobile usucapito

No PLUSVALENZA:

1) Acquisto proprietà a titolo originario;

2) Possesso 10 o 20 anni.

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Quanto ammonta l'imposta sulla plusvalenza

1) tassazione ordinaria: plusvalore sommato al reddito complessivo del venditore, aliquota IRPEF determinata per scaglioni (minimo 23%);

2) tassazione separata: al momento della cessione, alla sola plusvalenza viene applicata un'imposta sostitutiva del 20%.

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Rtb e Plusvalenza

RTB è bifasico, se la prima fase dura il tempo necessario per far venir meno la condizione dei 5 anni, la plusvalenza non può essere tassata.

EsempioTizio ha intenzione di rivendere un immobile acquistato nel febbraio 2013, per non vedersi tassare l'eventuale plusvalenza, a febbraio 2015 (2 anni dall'acquisto), può stipulare un rent to buy, prevedendo che il trasferimento della proprietà al conduttore – acquirente avverrà a marzo 2018 (5 anni dall'acquisto).

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Il Rtb e la vendita conriservato dominio

Artt. 1523 c.c. e segg.

il compratore acquista la proprietà del bene con il pagamento dell'ultima rata del prezzo, assumendo, però, tutti i rischi dal momento della consegna

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Agenzia delle EntrateRisoluzione n. 28/E

il giorno dal quale calcolare la decorrenza del quinquennio, ai fini della plusvalenza, (per il compratore, in caso di rivendita), deve essere individuato nel momento del pagamento dell'ultima rata, perchè è solo in quel momento che il compratore acquista la proprietà della cosa.

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