View
279
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Huurrecht
Opzet van de wet
• Boek 3 Vermogensrecht (HR 11 april 2014/WR 2014/84)
• Boek 6 Verbintenissenrecht (HR 13 april 2007)
• Boek 7 Huurrecht
• Artikelen 7: 201 BW t/m 7:310 BW
Huurrecht
• Onroerende zaak (artikel 3:3 BW):
• Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen
delfstoffen, de met de grond verenigde beplanting,
alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de
grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door
vereniging met andere gebouwen en werken.
• Roerende zaak: Alle zaken die niet onroerend zijn.
• Huurrecht: gebouwde onroerende zaak
Huurrecht
• Algemene bepalingen artikelen 7:201 t/m 231 BW
• Woonruimte artikelen 7:232 t/m 289 BW
• Winkelruimte artikelen 7:290 t/m 310 BW
• Kantoorruimte artikel 7:230a BW
Huurrecht
Algemene bepalingen
Gebreken regeling/Gevolgen
Definitie gebrek (7:204 BW)
Een gebrek is een staat of eigenschap van een zaak of
een andere niet aan de huurder toe te rekenen
omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet
het genot kan verschaffen dat een huurder bij het
aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van
een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de
overeenkomst betrekking heeft.
Huurrecht
artikel 7:204 BW- artikel 7:208 BW
7:206 BW: Herstel
7:207 BW: Huurprijsvermindering
7:208 BW: Gevolgschade
Asbest:
Tamminga/KPN HR 3 september 2010
Huurrecht
• Artikel 7: 290 BW Bedrijfsruimte
Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
1. Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan
die krachtens overeenkomst van verhuur en huur
bestemd is voor de uitoefening van een
kleinhandelsbedrijf, van een restaurant – of café bedrijf,
van een afhaal- of besteldienst, een en ander indien in
de verhuurde ruimte een voor publiek toegangkelijke
lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of
dienstverlening mogelijk is.
Huurrecht
• Vervolg omschrijving 7: 290 BW bedrijfsruimte
2. Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die
krachtens overeenkomst bestemd is voor de uitoefening
van een hotelbedrijf.
3. Een onroerende zaak die krachtens zulk een
overeenkomst bestemd is de uitoefening van een
kampeerbedrijf.
Huurrecht
Wat valt er ook onder?
Ambacht, Lease; Pacht van horecaruimte; Franchise.
Exploitatie overeenkomsten van tankstations;
Wat valt er zoals niet onder?
Bankfiliaal, reisbureau, makelaarskantoor, bioscopen
Gemengde overeenkomsten: HR 10 augustus 2012 (Utopia).
Huurrecht
• Woonruimte/Kantoorruimte:
• Fuks/Recourt:
• Criterium: Hetgeen partijen, mede gelet op de
inrichting omtrent het gebruik voor ogen heeft staan
hetgeen wordt beoordeeld voor welk gebruik de
zaak in overwegende mate wordt gebruikt.
Huurrecht
7:290 BW Bedrijfsruimte/Kantoorruimte
Theole/ABN Criterium: onderzocht moet worden of de
onroerende zaak, mede in aanmerkingnemende de
inrichting ervan en hetgeen partijen omtrent het
gebruik voor ogen stond, in overwegende mate wordt
gebruikt als 7:290 BW bedrijfsruimte.
Huurrecht
Dwingende/semi dwingende bepalingen:
• Looptijd huurovereenkomst;
• Huurbeëindigingsgronden;
• Huurprijsaanpassing;
• Indeplaatsstelling
Huurrecht
Afwijkingsmogelijkheden van dwingende en semi dwingende
Bepalingen (7:291 BW).
Verzoek tot goedkeuring bij de kantonrechter (7:291 BW).
Goedkeuring wordt alleen gegeven indien het beding de
rechten van de huurder aan de afdeling ontleent , niet
wezenlijk aantast of diens maatschappelijk positie in
vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij
bescherming van de onderhavige afdeling niet behoeft.
Huurrecht
Niet van toepassing bij huurovereenkomsten korter
dan twee jaar m.b.t. de looptijden en
opzeggingsmogelijkheden.
Vernietigbaarheid: HR 9 augustus 2013 (Gulf/Stern)
Huurrecht
• Looptijd huurovereenkomst, artikel 7:292 BW
• Uitgangspunt:
• De huurovereenkomst geldt voor 5 jaar of als een
langere duur is overeengekomen voor die langere
duur.
• 5 jaar plus 5 jaar (artikel 7:293 BW) en langer.
• 2 jarige overeenkomst
• Belang: huurbeëindiging en huurprijsaanpassing
• Casus Damrak/ROZ bepaling
Huurrecht
Opzeggingsmogelijkheden huurovereenkomst 7:293 BW -
7:296 BW
De overeenkomst die voor 5 jaar geldt en de overeenkomst
die is aangegaan voor een termijn van langer dan 5 jaar
maar korter dan 10 jaar kunnen tegen het eind van de
termijn en tegen het eind van de in artikel 292 lid 2
bedoelde tweede termijn door ieder van de partijen worden
opgezegd.
-
Huurrecht
De opzegging moet bij exploot of aangetekende brief
geschieden
De termijn van opzegging bedraagt 1 jaar
De opzegging door de verhuurder is nietig indien zij
niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben
geleid.
Een opgezegde huurovereenkomst blijft in beginsel van
kracht totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging heeft
beslist.
Huurrecht
Gronden van opzegging naar eerste 5 jaar:
1. Slechte bedrijfsvoering;
2. ‘Dwingend nodig hebben voor eigen gebruik’
Huurrecht
Opzeggingsmogelijkheden na verlenging (in de regel na
10 jaar)
• Slechte bedrijfsvoering;
• ‘Dwingend nodig hebben voor eigen gebruik’;
• Het weigeren van een redelijk aanbod tot het aangaan
van een nieuwe overeenkomst;
• Krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde
liggende bestemming realiseren;
• Belangenafweging.
• Casus PC Hooftstraat, Hof Amsterdam 5 november 2013.
Huurrecht
Huurprijsherziening 7:303 en 7:304
Wie:
Zowel huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de
rechter de huurprijs zo deze niet overeenstemt met die van
vergelijkbare bedrijfsruimte overeenstemt ter plaatse
nader zal vaststellen.
Wanneer:
• Indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na
afloop van de overeengekomen huurtermijn;
• In alle andere gevallen, telkens wanneer er tenminste 5
jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door
partijen vastgestelde huurprijs is gevorderd.
Huurrecht
Methode:
• Gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte
ter plaatse;
• Die zich hebben voorgedaan in een tijdvlak van vijf jaren
voorafgaand aan de dag van het instellen van de
vordering;
Huurrecht
Verloop van de procedure
• Een deskundigenrapport (artikel 7:304 BW).
• Omzet huur.
• Indexering.
• Verbeteringen aan het gehuurde.
Huurrecht
Indeplaatsstelling 7:307 BW
Indien overdracht door de huurder aan een derde van het in
het gehuurde door huurder zelf of een ander uitgeoefend
bedrijf gewenst wordt, kan de huurder vorderen dat hij
gemachtigd wordt om die derde in zijn plaats te stellen.
Betreft: Goodwill, Personeel, Voorraad goederen, Inrichting
Huurrecht
• De rechter beslist met in achtneming van de
omstandigheden van het geval.
• Er moet in ieder geval sprake zijn van:
• 1. Een zwaarwichtig belang bij de overdracht van het
bedrijf.
• 2. Voldoende waarborgen van de voorgestelde huurder
voor een volledige nakoming van de overeenkomst;
• 3. Voldoende waarborgen voor een behoorlijke
bedrijfsvoering.
• Etam/Riverwood en Ahold/Deka
Huurrecht
Faillissement, artikel 39 Fw
• Tussentijdse opzeggingsmogelijkheid;
• Oplevering;
• Bankgarantie (schadevegoeding);
• Indeplaatsstelling;
• Koot/Tideman HR 19 april 2013;
• Romania Beheer HR 15 november 2013;
Huurrecht
Artikel 7:230a BW Bedrijfsruimte
• Opzegging;
• Aanzegging ontruiming;
• Schorsingsverzoek i.g.v. faillissement;
Huurrecht
Incasso
• Drie maanden achterstand;
• Voorlopige voorziening/bodemprocedure;
• Ontruiming/deurwaarder;
Bedankt voor uw belangstelling
Meer weten? Neem contact op met:
Van Diepen Van der Kroef Advocaten, 020-5747474, [email protected]
www.vandiepen.com