Derecho Real sobre Tiempo compartido según Código Civil y Comercial y Ley 26356 y Decreto Reglamentario 458/08

TIEMPO COMPARTIDOEN EL

CODIGO CIVIL Y COMERCIAL2014

TIEMPO COMPARTIDO

Dra Nina N Noriega

Antecedentes:

el sistema se comenzó a desarrollar a partir de la década del “60” en Francia, concebido como descanso vacacional

En nuestro país los primeros antecedentes son de 1979 A partir de 1990 tuvo desarrollo importante en nuestro

medio hasta 2003 Ley 26356 y Decreto 458/2008. Esta normativa crea el

marco normativo y regulación del los Tiempos compartidos

ELCÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (LEY 26994-14 CREA EL DERECHO REAL DE TIEMPO

COMPARTIDO A partir de la fecha de la sanción de ley se reanuda con

más interés por parte de los usuarios, la suscripción al sistema

Antecedentes:

ELCÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (LEY 26994-14

CREA EL DERECHO REAL DE TIEMPO COMPARTIDO

ENTRE LOS ARTÍCULOS 2087 A 2102 SE TIPIFICA LA FIGURA

Terminología:

la nominación tiempo compartido proviene de su aplicación en el derecho anglosajón

Se la denomina multipropiedad

CONCEPTO SEGÚN CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL:

Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. (ART 2087 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL)

Concepto:

El Sistema Turístico de Tiempo Compartido debe integrarse con uno o más inmuebles, afectados a su uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino (Art. 2 ley 26.356)

Concepto:Entre el art. 2 ley 26.356, y el Codigo Civil y Comercial en su artículo 2087, se puede marcar

diferencia. La nueva normativa otorga definición sobre el instituto más amplio que la ley anterior.

Se incluye en el sistema al alojamineto, al hospedaje, comercio, turismo,industria u otros fines que se ofrezca para uso periódicos o por turnos a inmuebles afectados a tales efectos

Bienes que la integran:con inmuebles y muebles, en

tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines

mencionados. (art. 2088 CCYC)

Modalidad de constitución: *AFECTACIÓN: Tal como ocurre en Propiedad

Horizontal, se requiere que se afecte a los inmuebles que van a cumplir tal fin. Puede ser más de un objeto

CONSTITUCIÓN Y MODIFICACIÓN:Siempre por escritura pública.Si el dueño no es el emprendedor, se debe hacer constar el consentimiento del dueño

CONTENIDO DE LA ESCRITURA INSCRIPCIÓN. En el Registro de la Propiedad

Inmueble y en el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales dependiente del Ministerio de Turismo (art 2092 CCyC)

Legitimación:El instrumento de afectación de un tiempo

compartido debe ser otorgado por el titular del dominio.En el supuesto que el titular dominial no coincida con el emprendedor,es necesario que el titular registral comparezca a prestar consentimiento fehaciente a la afectación

Modalidad de constitución:

CONTENIDO DE LA ESCRITURA Reglamentación respecto a los bienesReglamentación respecto a los usuariosReglamentación respecto a la

Administración

Efectos del instrumento de afectación en el Registro de la

Propiedad Inmueble: Prohibición para el propietario y el emprendedor sobre

modificar el destino declarado en el instrumento Prohibición en menoscabar, alterar o disminuir los derechos

de los usuarios por: Propietario Emprendedor Sucesores universales o particulares ni terceros accreedores de propietario o emprendedor en

caso de concurso o quiebra

REQUISITOS SOBRE LOS BIENES:

-Libres de gravámenes y restriccionesEmprendedor, propietario, adminstrador,

comercializador no pueden estar inhibidos para disponer de sus bienes

El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen, pero debe respetar de no modificar el destino, ni oponer ni disminuir derechos de los usuarios

Contrato:

*A los fines de la presente ley, se denomina contrato de tiempo compartido, independientemente del nombre o forma jurídica que se

utilice, y del régimen jurídico a que se encuentren sometidos los bienes, a todo convenio escrito en virtud del cual una persona llamada

emprendedor, por sí o a través de terceros, se obliga a proporcionar en forma periódica y durante un tiempo determinado, turnos de alojamiento

u hospedaje, en una unidad vacacional con el mobiliario y enseres necesarios para su uso y goce y con las cosas y espacios comunes, en uno o

varios establecimientos vacacionales, que constituyen un STTC, con la calidad, características y demás condiciones expresamente pactadas, a

otra persona llamada usuario, quien a su vez se obliga a pagar un precio determinado en dinero a cambio de dichas prestaciones, además de

obligarse a cubrir con la frecuencia convenida, los gastos de administración y mantenimiento correspondientes. (Art 14 Ley 26356/08

Caracteres:

* contrato bilateral *contrato oneroso * contrato Típico * contrato de adhesión *contrato de tracto sucesivo *contrato FormalLapso: 99 años

Caracteres:

* El contrato es complementario al derecho real. Por lo tanto la figura se encuentra regulada por dos normativas.

Sujetos:

- Usuario. - Propietario. - Emprendedor. - Vendedor. - Revendedor. - Administrador. - Red de Intercambio. - Prestador..

Sujetos:


Usuario:Es quien adquiere el derecho de uso periódico en un Sistema Turístico de Tiempo Compartido, por sí o por terceros.

PropietarioEs el titular dominial de un inmueble, quien lo afecta total o parcialmente, al Sistema Turístico de Tiempo Compartido.

Sujetos:


Emprendedor.Es la persona física

o jurídica propietaria o con justo título de disposición del inmueble, que constituye el STTC para comercializar

períodos de disfrute y brindar a los usuarios

las prestaciones que lo integran, por sí o por intermedio

de terceros.

Vendedor. Es la persona física

o jurídica que,

en nombre y representación

del emprendedor,

promueve y ofrece

en venta períodos de

uso en un STTC.

Sujetos:


Administrador. Es la persona física o jurídica, que tiene a su cargo la gestión y coordinación del mantenimiento y uso de los bienes que

integran un STTC.

Revendedor. Es la persona física o jurídica que, por sí o por cuenta y orden de un usuario intermedia en el mercado secundario para la comercialización de períodos de un STTC.

Sujetos:

- Usuario. - Propietario. - Emprendedor. - Vendedor. - Revendedor. - Administrador. - Red de Intercambio. - Prestador. . – Período de Uso.

. PrestadorEs la persona física o jurídica que comercializa STTC, y que de acuerdo al rol que ocupa en la comercialización del STTC responderá ante posibles conflictos que se susciten con los usuarios.

Red de Intercambio . Es la persona física o jurídica que intermedia entre la oferta y la demanda de períodos de los STTC, prestando servicios adicionales a usuarios.

Período de UsoSon las fechas que le corresponden a un

usuario en un STTC

Deberes del Emprendedor: a. establecer el régimen de utilización y

administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;

b. habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios de titularidad;

c. garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas;

d. abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas. (ART 2094 CCYC)

ADMINISTRACIÓN,Obligaciones y Deberes:

La administración puede ser ejercida por el propio emprendedor o un tercero (ambos con responsabildiad solidaria):

Función: gestión, coordinación de mantenimiento y uso de bienes*Mantener el régimen de utilización de los bienes *Conservar los establecimientos y cosas de uso común aptas para

facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos*Preservar la igualdad de derechos de los uusarios y respetar las

prioridades temporales de reservaciones*Proveer las solicitudes de disponibilidad de unidades vacacionales *Verificar las infracciones al reglamento y aplicar sanciones*Llevar los libros de contabilidad * Confeccionar el presupuesto de recursos y gastos *Rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios .Las liquidaciones

sobre ingresos-egresos deben estar certificadas por Contador Público

ADMINISTRACIÓN,Obligaciones y Deberes:

*Imponer los recursos administrativos y acciones juidicales que correspondan

*Cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que correspondiere (en los reglamentos se establece)

*Entregar toda la documentación y los fondos existentes al emprendedor o a quién este delegue al cesar su función

*Se aplica toda las normativas al administrador del contrato de mandato, de gestión útil y los usos y prácticas dels ector

USUARIOS: Obligaciones Y Deberes

Usuarios: Principio:Ejercer su derecho conforme a su naturaleza y

destino, sin alterar, ni sustituir y restituir en tiempo y forma

*concretar el uso y goce de la unidad habitacional

*conservar el estado en que se le entregó la unidad

*pagar las expensas

*Son solidariamente responsables con el emprendedor

USUARIOS: Obligaciones Y Deberes

Usuarios: Responder por los daños a la unidad,establecimeinto o

áreas comunes, que no fueran consecuencia del normal uso o el transcurso del tiempo

Informar a la administración de cesión temporal o definitiva de sus derechos.Siempre se rige por el reglamento de uso

Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema, reserva o gastos propios por uso de accesorios

Obligaciones Y Deberes

Deberes del Emprendedor :

* Establecer el régimen de utilización y administración

*Habilitar un Registro de Transacciones

*Garantizar el uso de los futuros usuarios

*Abonar las cuotas por gastos

*Abonar toda suma por gastos del sistema .

COBRO EJECUTIVO Y

PODER DE POLICÍA

El certificado emanado por administrador respecto a la deuda por gastos del sistema, con detalle del mismo y el plazo para abonar, constituye título

para cobro ejecutivo para usuario moroso,previa intimación fehaciente por el plazo que figura en el

reglamento.El propeitario,emprendedor,comercializador,

administrador,usuario deben cumplir con leyes y reglamentos nacional, provincial y municipal

referentes al funcionamiento del sistema

Tipos de Tiempos Compartidos:

*Unidad de Medida por Puntos

*Establecimiento Vacacional

*Unidad Vacacional

*Club Vacacional


*Unidad de Medida por Puntos Es la extensión del período de uso contado en días, semanas o meses. La unidad

de medida temporal puede ser determinada o determinable, de tal modo que:

– Si el uso corresponde durante las mismas fechas de los años calendarios sucesivos, dará lugar a un período temporal fijo.

– Si corresponde dentro de una temporada o entre determinadas fechas del año calendario, a elección del usuario y sujeto a disponibilidad, el período

temporal será flotante.


*Establecimiento Vacacional Es el bien inmueble o parte de él, incluidas sus unidades vacacionales y

sus áreas comunes, afectado total o parcialmente a un STTC.


*Unidad Vacacional Es el departamento, suite, cabaña y en general toda unidad habitacional, que

comprenda áreas de dormitorio, baño y espacios de ocupación exclusiva, que, a su vez forme parte de un establecimiento afectado total o parcialmente al

STTC.


*Club Vacacional

– Es la modalidad que asume el STTC cuando el período de uso, según se hubiese convenido en el contrato, se puede utilizar en diversas temporadas, en diferentes tipos de unidades, con capacidades de ocupación diversas, en fechas variables y en distintos establecimientos afectados total o parcialmente a un STTC.

CONFLICTO DE LEYES Y JURISDICCIONES INTERNACIONALES PARA APLICAR

*CALIFICACION SEGÚN LEX FORI Determinará que significa multipropiedad y lo hará conforme al ordenamiento de su propio estado

CALIFICIACION SEGÚN LEY DE FONDO El juzgador encuadrará a esta figura según la ley declarada aplicable al fondo del asunto ¿Que se va a estudiar? 1.- La validez del título del vendedor 2.-Se juzgará la regularidad de la constitución de una sociedad 3.-Analizar si hay conflicto de leyes que involucren al orden público, en especial el fraude

SOLUCION LEGAL El art 13 del Cod Civil establece “ La aplicación de leyes extranjeras, en los casos en que este Código lo

autoriza, nunca tendrá lugar sino a solicitud de parte interesada, a cuyo cargo será la prueba de la existencia de dichas leyes...”Velez se inclinó por atribuir naturaleza jurídica de “hecho “ al derecho extranjero

La aplicación de las normas extranjeras competentes dependerá en la práctica del conocimiento que las partes tuvieren de ellas o de la conveniencia de su alegato y prueba

Si a través de un contrato de multipropiedad o tiempo compartido, celebrado en el extranjero, fuere factible trasmitir derechos reales sobre bienes situados en la República ,la forma asignada al convenio debería ser la de un instrumento público, porque así lo establece la ley argentina,que será la ley del lugar de situación del inmueble

Se aplica el tratado de Montevideo de 1889 La capacidad se rige por la ley domiciliaria

JUEZ COMPETENTE EN TERRITORIO ARGENTINO

*Para la resolución de conflictos que pudieren suscitarse entre usuarios y los prestadores de los sistemas será de aplicación el SISTEMA NACIONAL DE ARBITRAJE DE CONSUMO (art 32)

DERECHO COMPARADO

PORTUGAL MEXICO ESTADOS UNIDOS

.- EL DERECHO SOLO PUEDE SER CONSTITUIDO POR PERIODOS MENSUALES, SOBRE INMUEBLES O CONJUNTOS INMOBILIARIOS QUE PREVIAMENTE DEBIERON SER RECONOCIDOS COMO DESTINADOS A FINES TURISTICOS POR LA UNIDAD ENCARGADA DE APROBAR EL CORRESPONDIENTE PROYECTO

2.-EL DERECHO ADQUIRIDO ES OPONIBLE ERGA OMMES Y REGISTRABLE, DADO SU CARÁCTER REAL

3.-A FIN DE FACILITAR SU ENAJENACION O GRAVAMEN, EL DERECHO DE HABITACION PERIODICA, SE TRADUCE EN UN CERTIFICADO INMOBILIARIO QUE RESULTA NNEGOCIABLE POR VIA DE ENDOSE

4.-LOS INMUEBLES O CONJUNTOS INMOBILIARIOS NO PUEDEN PERTENECER A MAS DE UNA PERSONA JURIDICA O INDIVIDUAL, HACIENDOSE DE ELLOS UNA SOLA DESCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

5.- EL DERECHO RESPETA LOS LINEAMIENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL CON LAS ADAPTACIONES NECESARIAS.

6.-EL DERECHO DE HABITACION PERIODICA ES POR NATURALEZA PERPETUO.

MULTIPROPIEDAD: LAS FORMAS MAS COMUNES DE COMERCIALIZAR ESTE INSTITUTO EN MEXICO HAN SIDO LA VENTA DE ACCIONES DE SOCIEDADES INMOBILIARIAS, LA VENTA DE PROPIEDADES VACACIONALES EN CONDOMINIO, LA VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS, LAS VENTAS DE TIEMPO COMPARTIDO A TRAVES DE “MENBRESIAS” Y LA PROMESA DE HOSPEDAJE

VACATION LICENSE (LICENCIAS TEMPORALES CON FINES VACACIONALES):CONFIERE UN DERECHO PERSONAL POR EL CUAL EL ADQUIRENTE COMPRA UN DERECHO DE OCUPAR UNA UNIDAD DETERMINADA EN UN COMPLEJO DADO, DURANTE UN TIEMPO POR AÑO Y UN NUMERO DE AÑOS ESTABLECIDO.

EN ESTE PAIS SE LLEVA A CABO UNA IMPORTANTE POLITICA DE PROTECCION AL CONSUMIDOR DEL SISTEMA A TRAVES DEL DICTADO DE LEGISLACION

POR ULTIMO RESULTA INTERESANTE EL HECHO QUE EN LOS CONTRATOS DE TIEMPO COMPARTIDO QUE SE CELEBRAN EN ESE PAIS SUELEN INCLUIRSE NORMAS DE DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO AL ESTABLECERSE NO SOLO CUAL SERA LA JURISDICCION COMPETENTE EN CASO DE LITIGIO SINO TAMBIEN CUAL SERA LA LEY APLICABLE QUE GENERALMENTE ES LA DEL LUGAR DE SITUACION DEL COMPLEJO SOBRE EL CUAL SE CONTRATA

DE LA COMERCIALIZACIÓN Y LA PUBLICIDAD

*-RESPONSABILIDAD EN EL DEBER DE INFORMACIÓN

-CONDICIONES EN LAS PROMOCIONES.Se tienen que entregar premiso, si se los promete en término 20 días e informar que el evento es para la venta de Tiempo Compartido

-OTORGAR UN DOCUMENTO INFORMATIVO sobre lo que se quiere vender

-LEALTAD COMERCIAL

Ventajas:

*confluyen los beneficios del departamento de vacaciones y los servicios de un hotel de categoría

*brinda a sus usuarios la ventaja de vacacionar siempre en diferentes lugares

*El dueño paga una vez y tiene asegurado -por la cantidad de años que desee- su periodo

*El propietario, puede prestar, alquilar o vender*Brinda diversos servicios.*Ofrecen diferentes tipos de instalaciones.

Extinción:

*Por vencimiento del plazo * En cualquier momento, cuando no se hubieran

producido enajenaciones, o se hubiera rescindido la totalidad de los contratos, lo que se hará constar en escritura pública y dejar constancia registral;

* Cuando habiéndose cumplido la condición resolutoria prevista en el artículo 10 inciso b) apartado 6, el emprendedor revoque los derechos que hubiere enajenado mediante declaración de voluntad.

* Por destrucción o vetustez.(antiguo)

Conclusión:

+El surgimiento de tiempo compartido atendió a la necesidad de lograr que las personas cuenten con espacios aptos para procurar un esparcimiento.

+Este sistema asegura a los usuarios y le brinda una posición de prevalencia a las rutinarias vacaciones.

+concluimos que es necesario una regulación para proteger los intereses de los usuario prohibiendo las clausulas abusivas de los contratos estableciendo sanciones tal como lo hace la ley 26.356

Conclusión:+El Código Civil y Comercial, vino a enriquecer la ley de 2008,

otorgando un marco normativo más amplió, otorgando seguridad jurídica mayor: art. 2101 “Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales”, pero tampoco dejan de ser ajenas las relaciones de consumo, “La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas en este Código y en las leyes especiales.” (art 2100 CCyC) .

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Derecho Real sobre Tiempo compartido según Código Civil y Comercial y Ley 26356 y Decreto Reglamentario 458/08