53
www.lekslawyer .com Hukum Rumah Susun Dalam Perspektif Pengembang

Hukum Rumah Susun

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: Hukum Rumah Susun

www.lekslawyer.com

Hukum Rumah Susun Dalam Perspektif Pengembang

Page 2: Hukum Rumah Susun

• Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU Rumah Susun”) diundangkan pada tanggal 10 November 2011, dan berlaku sejak tanggal diundangkan.

• Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (“UU Lama”) dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.

• Semua peraturan pelaksanaan dari UU Lama dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan atau belum diganti dengan peraturan pelaksanaan yang baru berdasarkan Undang-Undang baru ini.

Latar Belakang

Page 3: Hukum Rumah Susun

• Bangunan gedung bertingkat;• Dibangun dalam satu lingkungan yang terbagi dalam

bagian-bagian;• Distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah

horizontal maupun vertikal;• Merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat

dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian;

• Dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Rumah Susun

Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS)

• Badan hukum• Anggotanya adalah pemilik atau

penghuni Sarusun

Jenis Rumah Susun

Rumah Susun Umum

Rumah Susun

Khusus

Rumah Susun Negara

Rumah Susun

Komersial

Page 4: Hukum Rumah Susun

• Pengembangan Rusun komersial dapat dilaksanakan oleh setiap

orang, termasuk oleh perusahaan penanaman modal asing (Pasal

16 ayat (1) dan Pasal Pasal 41 UU Rumah Susun);

• Penanaman modal asing wajib dilakukan dalam bentuk perseroan

terbatas (“PT PMA”);

• Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (“KBLI”) yang cocok

bagi PT PMA dengan kegiatan pengembangan Rusun adalah KBLI

No. 68110 (Real Estat Yang Dimiliki Sendiri Atau Disewa).

Pembangunan Rusun oleh Perusahaan Penanam Modal Asing

Page 5: Hukum Rumah Susun

• KBLI No. 68110 (Real Estat Yang Dimiliki Sendiri Atau Disewa):

“Kelompok ini mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan

dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun

disewa, seperti bangunan apartemen, bangunan tempat tinggal dan

bukan tempat tinggal. Termasuk kegiatan penjualan tanah dan

pengoperasian kawasan tempat tinggal yang bisa dipindah-pindah.”

• Penanam modal asing dapat memiliki 100 % (seratus persen) saham

di dalam PT PMA dengan KBLI No. 68110.

Pembangunan Rusun oleh Perusahaan Penanam Modal Asing (Cont’d)

Page 6: Hukum Rumah Susun

Tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (Sarusun) di atas tanah hak milik (HM), hak guna bangunan (HGB) atau hak pakai (HP) di atas tanah negara, serta HGB atau HP di atas tanah hak pengelolaan (HPL).

Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (“SHM

Sarusun”)

Tanda bukti kepemilikan atas Sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.

Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung

Satuan Rumah Susun (“SKBH satuan

Sarusun”)

• Angka yang menunjukkan perbandingan antara Sarusun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya

Nilai Perbandingan Proporsional

(NPP)

Page 7: Hukum Rumah Susun

Merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan, yang terdiri dari:a. Salinan buku tanah dan surat ukur atas tanah bersama sesuai

dengan ketentuan perundang-undangan;b. Gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan

yang menunjukkan Sarusun yang dimiliki; danc. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama,

benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.

Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan.

Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun)

Page 8: Hukum Rumah Susun

Merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:a. Salinan buku bangunan gedung;b. Salinan surat perjanjian sewa atas tanah;c. Gambar denah lantai pada tingkat Rusun yang

bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan

d. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan.

Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Sertifikat Kepemilikan Bagunan Gedung Sarusun (SKBG Sarusun)

Page 9: Hukum Rumah Susun

•Pelaku pembangunan Rusun komersial wajib untuk menyediakan Rusun umum (yang dapat dilakukan di luar lokasi Rusun komersial di dalam kabupaten/kota yang sama) minimal 20% dari total luas lantai Rusun komersial yang dibangun.

•Ketentuan lebih lanjut akan diatur di Peraturan Pemerintah

Kewajiban Pelaku Pembangunan Rusun Komersial untuk Menyediakan Rusun Umum

Page 10: Hukum Rumah Susun

• Hak Milik • Hak Guna Bangunan atau Hak

Pakai di atas Tanah Negara• Hak Guna Bangunan atau Hak

Pakai di atas Hak Pengelolaan

Rusun dapat dibangun di atas tanah:

Page 11: Hukum Rumah Susun

Gambar dan Uraian

Pelaku pembangunan wajib memisahkan Rusun atas Sarusun yang bersifat perorangan, dengan hak bersama bersama, benda

bersama dan tanah bersama

Pemisahan Rusun wajib dituangkan dalam bentuk gambar dan uraian

Gambar dan uraian menjadi dasar untuk

menetapkan NPP, SHM sarusun atau

SKBG sarusun, dan PPJB

Gambar dan uraian dibuat

sebelum pelaksanaan

pembangunan Rusun

Ketentuan lebih lanjut diatur

dengan peraturan pemerintah

Page 12: Hukum Rumah Susun

Gambar dan uraian dituangkan dalam bentuk

akta pemisahan yang disahkan oleh

bupati/walikota

Khusus untuk DKI Jakarta, akta

pemisahan disahkan oleh Gubernur

Status hak atas tanah dan

Dalam melakukan pembangunan Rusun, pelaku pembangunan

harus memenuhi ketentuan administratif

yang meliputi:Izin mendirikan bangunan (IMB)

Page 13: Hukum Rumah Susun

Rencana fungsi dan pemanfaatan Rusun

harus mendapatkan izin dari bupati/walikota

Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, rencana fungsi dan

pemanfaatan harus mendapatkan izin dari

Gubernur.

Setelah mendapatkan izin, pelaku pembangunan wajib meminta pengesahan dari pemerintah daerah tentang pertelaan yang menunjukkan batas yang jelas dari setiap Sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama berserta uraian NPP.

Page 14: Hukum Rumah Susun

Permohonan izin diajukan oleh pelaku pembangunan dengan melampirkan persyaratan berikut:• sertifikat hak atas tanah;• surat keterangan rencana kabupaten/kota;• gambar rencana tapak;• gambar rencana arsitektur yang memuat denah,

tampak, dan potongan Rusun yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari Sarusun;

• gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama; dan

• gambar rencana utilitas umum dan instalasi berserta perlengkapannya.

• Perjanjian tertulis pemanfaatan dan pendayagunaan tanah (bila dibangun di atas tanah sewa).

Page 15: Hukum Rumah Susun

Perubahan Rencana Fungsi dan Pemanfaatan Tanah Rusun

• Wajib mendapatkan izin dari bupati/ walikota;• Perubahan rencana fungsi dan pemanfaatan rusun tidak

mengurangi fungsi bagian bersama, benda bersama, dan fungsi hunian.

• Dalam hal perubahan rencana fungsi dan pemanfaatan tanah Rusun mengakibatkan perubahan NPP, maka pertelaannya harus mendapatkan pengesahan kembali dari bupati/walikota.

• Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, harus mendapatkan izin dari Gubernur;

Page 16: Hukum Rumah Susun

• Pelaku pembangunan wajib mengajukan permohonan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) kepada bupati/walikota setelah menyelesaikan seluruh atau sebagian pembangunan rusun sepanjang tidak bertentangan dengan IMB.

• Laik fungsi adalah berfungsinya seluruh atau sebagian bangunan rusun yang dapat menjamin dipenuhinya persyaratan tata bangunan dan keandalan bangunan rusun sesuai dengan fungsi yang ditetapkan dalam IMB.

• Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, permohonan diajukan kepada Gubernur.

Sertifikat Laik Fungsi

Page 17: Hukum Rumah Susun

• Apabila pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rusun dilaksanakan, pelaku pembangunan sekurang-kurangnya harus memiliki (Pasal 42 ayat (2) UU Rusun):

a. kepastian peruntukan ruang; b. kepastian hak atas tanah; c. kepastian status penguasaan rusun; d. perizinan pembangunan rusun; dan e. jaminan atas pembangunan rusun dari lembaga penjamin.

• Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rusun segala sesuatu yang dijanjikan oleh pelaku pembangunan dan/atau agen pemasaran mengikat sebagai perjanjian pengikatan jual beli bagi para pihak.

Pemasaran Rusun

Page 18: Hukum Rumah Susun

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

PPJB dilakukan

setelah memenuhi persyaratan

atau kepastian:

Status kepemilikan tanah

Kepemilikan IMB

Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum

Keterbangunan paling sedikit 20%

20% dari volume konstruksi bangunan rusun yang sedang

dipasarkan

Hal yang diperjanjikan

Lokasi, bentuk, spesifikasi, harga, prasarana, sarana,

utilitas umum, waktu serah terima

Dibuat di hadapan notaris

Page 19: Hukum Rumah Susun

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Pedoman PPJB Rusun

Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 11/KPTS/1994 tentang

Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun (Kepmenpera No. 11/1994)

Page 20: Hukum Rumah Susun

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Ketentuan Material dalam PPJB

PPJB mengatur hal-hal berikut, antara lain:

Objek yang akan diperjualbelikan adalah hak milik atas Sarusun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama sesuai dengan Nilai Perbandingan Proportional (NPP) dari Sarusun yang bersangkutan. Rusun yang akan dijual wajib memiliki izin-izin seperti izin lokasi, bukti penguasaan dan pembayaran tanah dan izin mendirikan bangunan.

Pengelolaan Rusun menetapkan bahwa pembeli harus bersedia untuk menjadi anggota Perimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun (sekarang PPPSRS) dalam rangka untuk mengelola bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama berserta fasilitasnya dengan memungut uang pangkal dan iuran yang besarnya akan ditetapkan secara musyawarah.

Page 21: Hukum Rumah Susun

Ketentuan dan syarat terkait pemasaran dalam UU Rusun bukanlah hal yang baru, sebab sebelumnya telah diatur di dalam Kepmenpera No. 11/1994.

PPJB (Cont’d) Kewajiban Pengusaha Pembangunan Perumahan dan Permukiman:1. Sebelum melakukan pemasaran perdana, perusahaan pembangunan

perumahan dan permukiman wajib melaporkan kepada Bupati/Walikota dengan tembusan kepada Menteri Negara Perumahan Rakyat, dengan melampirkan:• salinan surat persetujuan izin prinsip;• salinan surat keputusan pemberian izin lokasi;• bukti pengadaan dan pelunasan tanah;• salinan surat izin mendirikan bangunan;• gambar denah pertelaan yang telah mendapat pengesahan dari pemerintah

daerah setempat.Dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari kalendar terhitung sejak tanggal yang tercantum dalam tanda terima laporan tersebut belum mendapat jawaban dari Bupati/Walikota yang bersangkutan, maka pemasaran perdana tersebut dapat dilaksanakan.

Page 22: Hukum Rumah Susun

PPJB (Cont’d)2. Menyediakan dokumen pembangunan perumahan antara lain :

• sertifikat hak atas tanah;• rencana tapak;• gambar rencana arsitektur yang memuat denah dan potongan

beserta pertelaannya yang menunjukkan dengan jelas batas secara vertikal dan horizontal dari Sarusun;

• gambar rencana struktur beserta, perhitungannya;• gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian

bersama, benda bersama, dan tanah bersama;• gambar rencana jaringan dan instalasi beserta perlengkapannya.

3. Menyelesaikan bangunan sesuai dengan standar yang telah diperjanjikan;

4. Memperbaiki kerusakan yang terjadi dalam jangka waktu 100 hari setelah tanggal ditandatangani berita acara penyerahan sarusun, dari pengusaha kepada pemesan;

Page 23: Hukum Rumah Susun

PPJB (Cont’d)

5. Bertanggung jawab terhadap adanya cacat tersembunyi yang baru dapat diketahui di kemudian hari;

6. Menjadi pengelola sementara Rusun sebelum terbentuknya perhimpunan penghuni dan membantu menunjuk pengelola setelah perhimpunan penghuni terbentuk;

7. Mengasuransikan pekerjaan pembangunan tersebut selama berlangsungnya pembangunan;

8. Jika selama berlangsungnya pembangunan terjadi force majeur (keadaan kahar) yang di luar kemampuan para pihak, Pengusaha dan Pembeli akan mempertimbangkan penyelesaiannya sebaik-baiknya dengan dasar pertimbangan utama adalah dapat diselesaikannya pembangunan sarusun;

Page 24: Hukum Rumah Susun

PPJB (Cont’d)9. Menyiapkan akta jual beli Sarusun kemudian bersama-sama dengan

pembeli menandatangani akta jual beli di hadapan Notaris/PPAT pada tanggal yang ditetapkan. Kemudian, perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman dan/atau Notaris/PPAT yang ditunjuk akan mengurus agar pembeli memperoleh sertifikat hak milik atas Sarusun atas nama pembeli, yang biayanya ditanggung oleh pembeli.

10. Menyerahkan Sarusun termasuk fasilitas umum dan fasilitas sosial secara sempurna pada tanggal yang ditetapkan, dan jika pengusaha belum dapat menyelesaikan pada waktu tersebut, maka diberi kesempatan menyelesaikan pembangunan tersebut dalam jangka waktu 120 (seratus dua puluh) hari kalendar, dihitung sejak tanggal rencana penyerahan rusun tersebut.

Page 25: Hukum Rumah Susun

Apabila penyerahan Sarusun ternyata masih tidak terlaksana sama sekali, maka perikatan jual beli batal demi hukum, dan kebatalan ini tidak perlu dibuktikan atau dimintakan keputusan pengadilan atau badan arbitrase. Perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman diwajibkan mengembalikan pembayaran uang yang telah diterima dari pembeli ditambah dengan denda dan bunga setiap bulannya sesuai dengan suku bunga bank yang berlaku.

11. Penyelesaian perselisihan yang terjadi sehubungan dengan perjanjian jual beli pendahuluan sarusun dilakukan melalui arbitrase yang ditetapkan sesuai dengan aturan-aturan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dengan biaya ditanggung renteng oleh para pihak.

PPJB (Cont’d)

Page 26: Hukum Rumah Susun

PPJB (Cont’d) Kewajiban Pemesan adalah:

1. Menyatakan bahwa pemesan (calon pembeli) telah membaca, memahami, dan menerima syarat-syarat dan ketentuan dari surat pesanan dan pengikatan jual beli serta akan tunduk kepada syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan anggaran dasar perhimpunan pemilik dan penghuni Sarusun dan dokumen-dokumen lain terkait, serta bahwa ketentuan dari perjanjian-perjanjian dan dokumen-dokumen tersebut mengikat pembeli;

2. Setiap pemesan setelah menjadi pembeli Sarusun wajib membayar biaya pengelolaan (management fee) dan biaya utilitas (utility charge) dan jika terlambat pembayarannya dikenakan denda yang besarnya disesuaikan dengan keputusan perhimpunan penghuni;

3. Yang menjadi tanggung jawab pemesan meliputi:

a. biaya pembayaran akta-akta yang diperlukanb. biaya jasa PPAT untuk pembuatan akta jual beli Sarusun;c. biaya untuk memperoleh Hak Milik atas Sarusun, biaya pendaftaran jual beli atas

Sarusun

Page 27: Hukum Rumah Susun

PPJB (Cont’d)

4. Setelah akta jual beli ditandatangani tetapi sebelum sertifikat hak milik

Sarusun diterbitkan oleh kantor pertanahan setempat:

a) Jika Sarusun tersebut dialihkan kepada pihak ketiga dikenakan biaya

administrasi yang ditetapkan perusahaan pembangunan dan perumahan

dan pemukiman, yang besarnya tidak lebih dari 1% dari harga jual.

b) Jika Sarusun dialihkan kepada pihak anggota keluarga karena sebab

apapun juga termasuk karena pewarisan menurut hukum dikenakan

biaya administrasi untuk Notaris/ PPAT yang besarnya sesuai dengan

ketentuan yang berlaku.

5. Sebelum lunasnya pembayaran atas harga jual Sarusun yang dibelinya

pemesan tidak dapat mengalihkan atau menjadikan Sarusun tersebut

sebagai jaminan utang tanpa persetujuan tertulis dari perusahaan

pembangunan perumahan dan pemukiman.

Page 28: Hukum Rumah Susun

Pembangunan Rusun dinyatakan selesai

SHM Sarusun atau

SKBG Sarusun

Sertifikat Laik Fungsi

Setelah Penerbitan

Pasal 44 Undang- Undang Rumah

Susun

Page 29: Hukum Rumah Susun

Pemanfaatan Rusun

• Hunian, atau• Campuran

Pemanfaatan Rusun:

“Fungsi campuran” adalah campuran antara fungsi hunian dan bukan hunian

Terdapat kerancuan di dalam UU Rusun, sebab UU Rusun tidak mengatur pemanfaatan Rusun untuk fungsi bukan hunian.

Page 30: Hukum Rumah Susun

Pengelolaan Rusun

Pengelolaan Rusun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan

bagian bersama,

benda bersama, dan tanah bersama.

Pengelolaan Rusun harus dilaksanakan oleh pengelola yang

berbadan hukum, kecuali Rusun umum sewa, Rusun khusus, dan Rusun negara

Pengelola berhak

menerima sejumlah biaya pengelolaan yang dibebankan kepada pemilik dan penghuni

secara proporsional.

Pengelola yang berbadan hukum tersebut harus mendaftar dan mendapatkan izin

usaha dari

bupati/walikota. Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, harus didapat dari Gubernur.

Pengelolaan Rusun

Page 31: Hukum Rumah Susun

Pengelolaan Rusun (Cont)

Dapat bekerjasama dengan Pengelola

Pelaku Pembangunan, dalam masa transisi wajib mengelola Rusun sebelum terbentuknya Perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun (PPPSRS)

• Masa transisi ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik.

• Besarnya biaya pengelolaan Rusun pada masa transisi ditanggung oleh pelaku pembangunan dan pemilik sarusun berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) setiap sarusun

Page 32: Hukum Rumah Susun

Pendirian PPPSRS Berdasarkan Undang Undang Rusun

• Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi berakhir;

• PPPSRS diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undang-undang;

• Pemilik sarusun wajib membentuk PPPSRS;

• PPPSRS beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun.

Page 33: Hukum Rumah Susun

Pendirian PPPSRS Berdasarkan Undang Undang Rusun (Cont’d)

•Dalam hal PPPSRS telah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS.

• PPPSRS dapat membentuk atau menunjuk pengelola;

• Tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan penghunian diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPPSRS;

Page 34: Hukum Rumah Susun

Pendirian PPPSRS Berdasarkan Kepmenpera No. 06/1995

Keputusan Menteri NegaraPerumahan Rakyat No.

06/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman

Penyusunan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan

Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni

Rumah Susun

Mengatur tentang pendirian Perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun (PPPSRS)

Page 35: Hukum Rumah Susun

Pendirian PPPSRS Berdasarkan Kepmenpera No. 06/1995 (Cont’d)

• Para pemilik dan/atau penghuni Rusun mengadakan rapat pembentukan PPPSRS, dan hasilnya dituangkan dalam risalah (notulen) rapat;

• Rapat pembentukan PPPSRS menunjuk beberapa anggota atau peserta rapat yang diberi kuasa untuk membuat pernyataan dari segala yang diputuskan dalam rapat di hadapan notaris;

• Rapat pembentukan PPPSRS memutuskan dan menetapkan anggaran dasar dari PPPSRS;

• Akta pembentukan disahkan oleh Bupati/Walikota, dan untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta disahkan oleh Gubernur.

Page 36: Hukum Rumah Susun

Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun (PPPSRS) – Cont’d

• Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan Rusun, setiap anggota mempunyai hak yang sama dengan NPP

• Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepentingan penghunian Rusun, setiap anggota berhak memberikan satu suara. Ini berarti apabila sarusun telah dihuni, suara pemilik dapat dikuasakan kepada setiap penghuni sarusun. Sedangkan, apabila sarusun belum dihuni, setiap nama pemilik hanya mempunyai satu suara walaupun pemilik yang bersangkutan memiliki lebih dari satu sarusun.

Page 37: Hukum Rumah Susun

Hak Suara Anggota PPPSRS

Hak Suara untuk Anggota PPPSRS

• Hak Suara Penghunian:Hak suara untuk menentukan tata tertib, pemakaian fasilitas bersama dan kewajiban pembayaran iuran atas pengelolaan dan asuransi kebakaran terhadap hak bersama seperti pengelolaan benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama

• Hak Suara Pengelolaan:Hak suara untuk menentukan pemeliharaan, perbaikan dan pembangunan prasarana lingkungan, serta fasilitas sosial, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama

• Hak Suara Kepemilikan:Hak suara untuk menentukan hal-hal yang menyangkut hubungan antara penghuni Sarusun, pemilihan pengurus perhimpunan penghuni dan biaya-biaya atas sarusun.

Jenis hak suara tersebut di atas berpedoman pada Kepmenpera No. 06/1995

Page 38: Hukum Rumah Susun

Hak Suara Anggota PPPSRS (Cont’d)

Kepemilikan

NPP

Pengelolaan

NPP

Penghunian

One unit one vote, apabila sarusun sudah dihuni, suara pemilik dapat

dikuasakan kepada penghuni. Apabila belum dihuni, pemilik hanya punya satu suara meski

memiliki lebih dari satu sarusun

Page 39: Hukum Rumah Susun

Ketentuan Pidana (Cont’d)• Pelaku pembangunan rusun komersial yang

mengingkari kewajibannya untuk menyediakan rusun umum minimal 20 % dari total rusun komersial yang dibangun.

Dipidana dengan pidana penjara paling lama 2

tahun atau denda paling banyak Rp 20 M

• Pelaku pembangunan yang membuat PPJB yang tidak sesuai dengan yang dipasarkan

• atau belum memenuhi semua persyaratan kepastian seperti yang tercantum di dalam UU sebagai berikut:• status kepemilikan tanah;• kepemilikan IMB;• ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas

umum;• keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh

persen); dan• hal yang diperjanjikan.

Dipidana penjara paling lama 4 tahun atau denda paling banyak Rp 4 M

Page 40: Hukum Rumah Susun

Ketentuan Pidana (Cont’d)

Dipidana dengan pidana penjara paling

lama 1 tahun atau denda paling banyak

Rp 50 juta

Dipidana dengan pidana penjara paling

lama 1 tahun atau denda paling banyak

Rp 50 juta

• Merusak atau mengubah prasarana, sarana, dan utilitas umum;

• Melakukan perbuatan yang membahayakan orang lain atau kepentingan umum;

• Mengubah fungsi dan pemanfaatan sarusun; atau• Mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan utilitas

umum, serta benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama dalam pembangunan atau pengelolaan rusun.

• Merusak atau mengubah prasarana, sarana, dan utilitas umum;

• Melakukan perbuatan yang membahayakan orang lain atau kepentingan umum;

• Mengubah fungsi dan pemanfaatan sarusun; atau• Mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan utilitas

umum, serta benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama dalam pembangunan atau pengelolaan rusun.

Dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 tahun atau denda paling banyak Rp 50 jutaRupiah

• mengubah peruntukan lokasi Rusun yang sudah ditetapkan; atau

• mengubah fungsi dan pemanfaatan Rusun

Page 41: Hukum Rumah Susun

Ketentuan Pidana yang dilakukan oleh Badan Hukum• Selain pidana penjara dan denda terhadap pengurusnya, pidana

dapat dijatuhkan terhadap badan hukum berupa pidana denda dengan pemberatan 3 kali dari pidana denda terhadap orang (Pasal 117 UU Rumah Susun)

• Badan hukum dapat dijatuhi pidana tambahan berupa:

Pencabutan Izin Usaha

Pencabutan Status Badan Hukum

Pembubaran suatu perseroan terbatas terjadi karena dicabutnya izin usaha perseroan terbatas tersebut, sehingga mewajibkan perseroan terbatas tersebut untuk melakukan likuidasi.

Page 42: Hukum Rumah Susun

Sengketa Pembentukan PPPSRS

Sengketa Rapat Pembentukan PPRS Bellezza•Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel

oleh Para Pemilik Sarusun PPRS Bellezza Permata Hijau terhadap (i) PT Sumber Daya Nusaphala, (ii) Notaris Mahendra Adinegara, dan (ii) Pengurus PPRS The Bellezza.

•Gugatan Tata Usaha Negara oleh Para Pemilik terhadap Gubernur DKI Jakarta. PPRS The Bellezza Sebagai Tergugat Intervensi.

Page 43: Hukum Rumah Susun

Undangan Rapat dan Agenda Rapat Umum (min. H-7)

Verifikasi oleh Panitia

Rapat

Pembukuan serta penetapan tata tertib Rapat Umum oleh

Ketua PPRS

Kuorum 2/3 atau sama dengan 67% dari jumlah peserta Rapat Umum.

Tidak Tercapai Tercapai

Rapat ditunda selama 2 x 30 menit

Flowchart Rapat Pembentukan Pembentukan PPRS The Bellezza

Pemilihan Pengurus PPRS

Berapapun jumlah yang hadir dapat melangsungkan

Rapat Umum dan mengambil keputusan

yang sah dan mengikat semua

Peserta Rapat

Page 44: Hukum Rumah Susun

Ketua PPRS Sementara memimpin

agenda rapat

Aklamasi Voting (pemungutan suara)

Pengurus terpilih

Serah terima jabatan oleh Ketua PPRS Sementara

kepada Ketua PPRS terpilih

Ketua PPPRS terpilih mengajukan draft AD/ART

ditolak/keberatan, maka voting

(pemungutan suara);

Penetapan AD/ART PPRS

Permohonan pengesahan ke Gubernur DKI

Jakarta

Flowchart Rapat Pembentukan Pembentukan PPRS The Bellezza (Cont’d)

Aklamasi

Page 45: Hukum Rumah Susun

Sengketa Pembentukan P3SRSPerkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel

Pengguggat Tergugat I

Tidak semua pemilik dan penghuni Apartemen The Bellezza menerima undangan Rapat Pembentukan PPRS The Bellezza (Rapat Pembentukan);

Tergugat I telah mengirim undangan Rapat Pembentukan kepada seluruh pemilik dan penghuni Rusun The Bellezza;

Pengiriman undangan Rapat Pembentukan tidak sesuai dengan Kepmenpera No. 06/1995, karena kurang dari 14 hari sebelum Rapat Pembentukan;

Kepmenpera No. 06/1995 tidak mengatur jangka waktu pengiriman undangan terkait dengan Rapat Pembentukan. Pengaturan jangka waktu undangan diatur dalam Lampiran III Kepmenpera No. 06/1995, adalah pedoman mengenai pembuatan ART.

Kuorum Rapat Pembentukan kurang dari 30% dari NPP;

Tidak terdapat pengaturan secara khusus yang mengatur mengenai kuorum Rapat Pembentukan untuk pertama kali. Pengesahan Tata Tertib Rapat Pembentukan bukanlah berdasarkan kuorum dari NPP, namun berdasarkan aklamasi.

Page 46: Hukum Rumah Susun

Sengketa Pembentukan P3SRS (Cont’d)Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel

Berdasarkan kebiasaan, rapat umum luar biasa untuk pertama kali dilakukan setelah beberapa kali jeda waktu selama 30 menit, dan apabila tidak kuorum maka ditunda untuk kemudian diundang kembali;

Mekanisme Rapat Pembentukan telah dilakukan berdasarkan ketentuan di dalam Tata Tertib Rapat Pembentukan.

Rapat Pembentukan tidak mencapai kuorum, namun Tergugat membahas dan memutuskan Tata Tertib Rapat Pembentukan;

Tata Tertib Rapat Pembentukan diperlukan karena tidak terdapat pengaturan secara khusus yang mengatur mekanisme maupun kuorum Rapat Pembentukan untuk pertama kali. Tata Tertib Rapat Pembentukan dijadikan pedoman dan dasar pelaksanaan dan jalannya Rapat Pembentukan, selayaknya norma pelaksanaan rapat yang ada di dalam masyarakat.

Page 47: Hukum Rumah Susun

Sengketa Pembentukan P3SRS (Cont’d)Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel

Tergugat I tidak dapat menunjukkan surat keputusan Gubernur DKI Jakarta tentang pertelaan;

Pertelaan Apartemen The Bellezza telah disahkan berdasarkan Kepgub DKI Jakarta No. 2190/2010, tertanggal 17 Desember 2010.

AD/ART seharusnya disusun oleh pengurus terpilih, dan disahkan dalam rapat umum yang berbeda (bukan di dalam Rapat Pembentukan tersebut).

Pengurus PPRS The Bellezza yang terpilih menyampaikan usulan draft AD/ART yang mengacu pada draft yang diberikan oleh Dinas Perumahan DKI Jakarta. Dalam undangan disebutkan bahwa draft tersebut sebelumnya telah disampaikan kepada para penghuni dan pemilik Apartemen The Bellezza untuk dapat diambil dan dipelajari. Kemudian, draft AD/ART disahkan secara musyawarah untuk mufakat di dalam Rapat Pembentukan.

Page 48: Hukum Rumah Susun

Sengketa Pembentukan P3SRS (Cont’d)Putusan Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel

Pertimbangan Hukum:

• Tergugat I telah mengajukan bukti surat undangan Rapat Pembentukan;

• Telah menjadi pengetahuan umum bahwa pemilik Rusun pada umumnya adalah orang-orang yang mobilitasnya sangat tinggi;

• Kepmenpera No. 06/1995 tidak mengatur secara tegas kuorum Rapat Pembentukan;

• Saksi ahli Mo. Yahya Mulyarso, S.H., MSi menjelaskan bahwa tidak ada aturan yang mengatur mengenai jangka waktu pengiriman undangan Rapat Pembentukan kepada para penghuni dan pemilik Rusun;

• Tergugat II telah membacakan draft Tata Tertib Rapat Pembentukan, dan di dalam Rapat Pembentukan peserta rapat telah diberikan kesempatan untuk memberikan tanggapan terhadap draft, dan draft tersebut diterima secara aklamasi oleh peserta rapat;

• Pengurus PPRS The Bellezza terpilih telah diakui keabsahannya berdasarkan Keputusan Gubernur DKI Jakarta tentang pengesahan akta pembentukan PPRS The Bellezza;

Page 49: Hukum Rumah Susun

Sengketa Pembentukan P3SRS (Cont’d)Putusan Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel

Amar Putusan:

• Menolak gugatan Penggugat.

• Menghukum Penggugat untuk membayar biaya perkara.

Perangkat hukum pembentukan PPPSRS masih belum memadai, dan sebagai akibatnya pembentukan PPPSRS menjadi sumber konflik antara pengembang dengan penghuni, terutama terkait prosedur pembentukan PPPSRS untuk pertama kalinya.

Page 50: Hukum Rumah Susun

Sengketa Pembentukan P3SRSPerkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT

Penggugat Tergugat II Intervensi

Kepgub DKI No. 1397/2011 telah melanggar Kepmen No. 06/1995 jo. Pasal 71 PP No. 4/1998, antara lain mengenai tata cara undangan, kuorum rapat beserta Tata Tertib Rapat Pembentukan, sehingga seluruh hasil Rapat Pembentukan harus dinyatakan tidak sah

Terkait Rapat Pembentukan, tidak ada satupun ketentuan dalam Kepmenpera No. 06/1995 yang mengatur mengenai tata cara undangan, kuorum serta tata tertib bagi Rapat Pembentukan untuk pertama kali.

Di dalam susunan pengurus PPRS The Bellezza terdapat juga pihak PT Sumber Daya Nusaphala, sehingga melanggar Pasal 57 ayat (4) PP No. 4/1988.

Pengurus PPRS The Bellezza terdiri dari orang pribadi, bukan PT Sumber Daya Nusaphala. Pengurus PPRS The Bellezza dipilih berdasarkan asas kekeluargaan.

Penggugat juga mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum di Pengadilan Negeri Jakarta Selatan.

Gugatan perbuatan melawan hukum oleh Penggugat tidak ada hubungannya dengan perkara ini, sebab tidak mengikutsertakan Gubernur DKI Jakarta sebagai Tergugat.

Page 51: Hukum Rumah Susun

Sengketa Pembentukan P3SRSPerkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT

Tindakan Tergugat yang menerbitkan Kepgub No. 1397/2011 mengabaikan keberatan Para Penggugat sehingga bertentangan dengan asas-asas umum pemerintahan yang baik.

Dinas Perumahan DKI Jakarta telah menindaklanjuti surat keberatan Para Penggugat.

Putusan Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT

Pertimbangan Hukum:

• Majelis Hakim tidak menemukan adanya kewenangan Tergugat untuk menunda pengesahan akta notaris, dan Tergugat justru terikat untuk tunduk pada pembentukan PPRS berdasarkan akta notaris.

• Dalam ketentuan hukum materil, Tergugat tidak memiliki kewenangan untuk menunda dan mengenyampingkan akta pembentukan.

• Putusan Peradilan Tata Usaha Negara tidak mungkin dapat menyelesaikan permasalahan Para Penggugat sepanjang akta pembentukan tersebut tidak dibatalkan, sehingga gugatan perdata yang diajukan ke Pengadilan Negeri Jakarta Selatan sudah tepat untuk menghindari disparitas putusan antara lembaga peradilan.

Page 52: Hukum Rumah Susun

Sengketa Pembentukan P3SRSPutusan Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT

• Pokok permasalahan menyangkut mengenai keabsahan suatu akta notaris yang pembatalannya merupakan kewenangan peradilan umum, dan oleh karenanya pokok sengketa ini bukanlah sengketa tata usaha negara.

Amar Putusan:

• Menyatakan Pengadilan Tata Usaha Negara Jakarta tidak berwenang sengketa tata usaha negara ini.

• Menghukum Para Penggugat untuk membayar biaya perkara.

Page 53: Hukum Rumah Susun

Leks&Co Menara Palma 17 Floor, Suite17-02BJl. HR. Rasuna Said Blok X2 Kav.6 Kuningan, Jakarta 12950, IndonesiaT. +62 21 5795 7550F. +62 21 5795 7551www.lekslawyer.com