1. 1. Kiraya verenin zorunlu vergi-giderborlar Kiraya veren kii ilgili zorunlu sigorta, vergi vebenzeri ykmllkler, aksi kararlatrlmamveya kanun ngrmemise kiraya verene aittir(m. 302) rnein emlak vergisini ev sahibi derken TV kirac tarafndan denecektir.
2. 2. Yan giderlere katlanma borcu Kiraya veren, kiralanann kullanmyla ilgili olmakzere, kendisi veya nc kii tarafndan yaplanyan giderlere katlanmakla ykmldr. (m. 303) rnein karar alnd kiralanan zerindedeiiklikler yaplacak. te bu deiikliklerdekimasraflara da kiraya veren katlanr. (boya,izalasyon) M. 317 ve M. 341 dndakiler bu kapsamdadeerlendirlir.
3. 3. KRACININ BORLARI
4. 4. 1. zenle kullanm ve komulara sayggstermek Kirac kiralanan szlemeye uygun olarak kullanmakkiralanann bulunduu tanmazda oturan kiiler ilekomulara sayg gstermekle ykmldr. Buna aykr davranlar fesih ve tazminat sonucunudourur. Konut ve atl i kirasnda : 30 gn sre iindeaykrln giderilmesini ister, yerine getirilmezsefesih. Dier kiralarda: yazl bir bildirimle derhal fesih. (budzenleme eski kanundan farkldr.)
5. 5. Konut ve atl iyeri kiralarnda kirac kiralanana kasten arzarar verirse kiracya verilecek sre faydasz olursa veyaykmlle aykrlk tanmazda oturan ve komularaekilmez gelirse yazl bildirimle szleme derhal feshedilebilir.
6. 6. 2. Ayplar bildirme borcu Kirac, kendisinin gidermekle ykml olmad ayplar kiraya verenegecikmeksizin bildirmekle ykmldr; aksi takdirde bundan doanzarardan sorumludur. Teslim annda bir ayp varsa genel hkmlerde yer alan temerrde ilikinhkmler uygulama alan bulabilir.
7. 7. 3. Temizlik ve bakm giderlerini demeborcu Kirac, kiralanann olaan kullanm iin gereklitemizlik ve bakm giderlerini demekle ykmldr.Bu konuda yerel dete de baklr.
8. 8. 4. Ayplarn giderilmesine vekiralanann gsterilmesine katlanmaborcu Kirac ayplarn giderilmesine ya da zararlarn nlenmesineynelik faaliyetlere katlanmak durumundadr. Kirac, bakm, sat ya da sonraki kiralama iin zorunlu olduulde, kiraya verenin ve onun belirledii nc kiininkiralanan gezip grmesine izin vermekle ykmldr. Kiraya veren, almalar ve kiralanann gezilip grleceiniuygun bir sre nce kiracya bildirmek ve bunlarn yapldsrada kiracnn yararlarn gz nnde tutmak zorundadr. Kiracnn kira bedelinin indirilmesine ve zararnngiderilmesine ilikin haklar sakldr. (m. 319)
9. 9. 5. Kiralananda yenilik ve deiiklik Kiraya veren, kiralananda, kira szlemesinin feshinigerektirmeyen ve kiracdan katlanmas beklenebilecek olanyenilik ve deiiklikler yapabilir. Bu yenilik ve deiikliklerin yaplmas srasnda kiraya veren,kiracnn menfaatlerini gzetmekle ykmldr. Kiracnn, kirabedelinin indirilmesine ve zararnn giderilmesine ilikinhaklar sakldr. (m. 320) Bu deiikliklerde kiracnn menfaati nemlidir. Kiraya verenbunlar dikkate alarak deiiklikler yapmaldr.
10. 10. Kirac da deiiklik ve yenilik yapabilir. Kirac, kiraya verenin yazl rzasyla kiralananda yenilik vedeiiklikler yapabilir. Yenilik ve deiikliklere rza gsteren kiraya veren, yazlolarak kararlatrlm olmadka, kiralanann eskidurumuyla geri verilmesini isteyemez. Kirac, aksine yazl bir anlama yoksa, kiraya vereninrzasyla yapt yenilik ve deiiklikler sebebiylekiralananda ortaya kan deer artnn karlnisteyemez.
11. 11. 6. Kira bedelinin denmesi borcu
12. 12. Kirac, kira bedelini demekle ykmldr. (M.313) Bu maddeye ne gerek var? 299 a bir bakn derimben fa zaman: Kirac, aksine szleme ve yerel det olmadka,kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her aynsonunda ve en ge kira sresinin bitimindedemekle ykmldr. Bu bor nasl bir bortur? Aranacak m? Hayr! Gtrlecek bortur. M. 324 e bir bakalm
13. 13. KRACININ TEMERRD
14. 14. Kirac, kiralanann tesliminden sonra muaccelolan kira bedelini veya yan gideri deme borcunuifa etmezse, kiraya veren kiracya yazl olarak birsre verip, bu srede de ifa etmeme durumunda,szlemeyi feshedeceini bildirebilir. Kiracya verilecek sre en az on gn, konut veatl iyeri kiralarnda ise en az otuz gndr. Busre, kiracya yazl bildirimin yapld tarihiizleyen gnden itibaren ilemeye balar. (M. 315) DEMEK K KRA BORCU SADECE KARARLATIRILANKRA BEDEL DEL YAN GDERLER DE KAPSAR !BUNLAR DA DENMEZSE TEMERRT DURUMUSZ KONUSU OLABLR.
15. 15. ALT KRA VE KRA LKSNN DEVR Kirac kiraya verene zarar vermeyecek ekilde ksmen ya datamamen kiraya verip kullanm hakkn devredebilir. Zarar verici deiikliklere yol aacaksa devri kabuledilmeyecektir. Konut ve atl iyeri kiralarnda yazl rza arttr. Alt kirac, kiralanan kiracya tannandan baka biimdekulland takdirde kirac, kiraya verene kar sorumlu olur. Budurumda kiraya veren, kiracsna kar sahip olduu haklar altkiracya veya kullanm hakkn devralana kar da kullanabilir.
16. 16. KRA LKSNN DEVR Kiraya veren yazl rza vermedike mmkn deildir. YER KRALARINDA HAKLI SEBEP BULUNMADIKA BURIZANIN VERLMESNDEN KAINILAMAZ! yeri kiralarnda devreden kirac, kira szlemesinin bitiminekadar ve en fazla iki yl sreyle devralanla birlikte mteselsilensorumlu olur.
17. 17. KRALANANIN KULLANILAMAMASI Kullanma elverili bulundurulduu srecekiralanan, kiracnn kendisinden kaynaklananbir sebeple kullanlmasa veya snrl olarakkullanlsa bile kirac, kira bedelini demekleykmldr. Bu durumda, kiraya vereninyapmaktan kurtulduu giderler kirabedelinden indirilir.
18. 18. KRALANANIN SZLEMENNBTMNDEN NCE GER VERLMES Kirac, szleme sresine veya fesih dnemine uymaksznkiralanan geri verdii takdirde, kira szlemesinden doanborlar, kiralanann benzer koullarla kiraya verilebileceimakul bir sre iin devam eder. Kiracnn bu sreningemesinden nce kiraya verenden kabul etmesibeklenebilecek, deme gcne sahip ve kira ilikisinidevralmaya hazr yeni bir kirac bulmas hlinde, kiracnn kiraszlemesinden doan borlar sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduu giderler ile kiralananbaka biimde kullanmakla elde ettii veya elde etmektenkasten kand yararlar kira bedelinden indirmekleykmldr.
19. 19. TAKASTAN FERAGAT YASAI Kirac ve kiraya veren, kira szlemesindendoan alacaklarn takas etme hakkndannceden feragat edemezler.
20. 20. HAPS HAKKI KONUSU: Tanmaz kirasnda lem bir yllk ve ilemekte olan 6 aylk kira Kiralananda bulunan ve kiralanann denmesineveya kullanlmasna yarayan tanrlar Alt kiracnn kiralanana getirdii eyay da kapsar.(asl kiracya olan borcunu amayacak ekilde) Haczedilemeyen mallar zerinde olmaz.
21. 21. nc Kiilere ait olan eya Kiraya verenin kiracya ait olmadn bildii yada bilmesi gerektii eya Malikin elinden rzas dnda km eyazerinde haklar hapis hakkndan nce gelir.
22. 22. Hakkn Kullanlmas Kirac, tanmak veya kiralananda bulunan tanrlar baka biryere tamak istedii takdirde, kiraya veren, alacan gvencealtna almasn salayacak miktardaki tanr, sulh hkimininveya icra mdrnn kararyla alkoyabilir. Alkoyma kararnn konusu olan eya, gizlice veya zorlagtrlrse, gtrlmelerinden balayarak on gn iindekolluk gcnn yardmyla kiralanana geri getirilir. cra mdrlne verilen bu yetki yeni kanunla birliktegetirilmitir.
23. 23. KONUT VE ATILI YER KRASI
24. 24. Uygulama alan Konut ve atl iyeri kiralarna ilikinhkmler, bunlarla birlikte kullanm kiracyabraklan eya hakknda da uygulanr. Ancak buhkmler, nitelii gerei geici kullanmazglenmi tanmazlarn alt ay ve daha ksasreyle kiralanmalarnda uygulanmaz. Kamu kurum ve kurulularnn, hangi usul veesaslar iinde olursa olsun yaptklar btnkira szlemelerine de bu hkmler uygulanr.
25. 25. BALANTILI SZLEME YASAI Konut ve atl iyeri kiralarnda szlemenin kurulmas ya dasrdrlmesi, kiracnn yarar olmakszn, kiralanannkullanmyla dorudan ilikisi olmayan bir bor altnagirmesine balanmsa, kirayla balantl szleme geersizdir. RNEK: nceki kiracnn braktklarn satn alma Kiralananla ilgili sigorta yapma Kiracnn yarar varsa? O halde geerli
26. 26. Kullanm giderleri Kirac, konut ve atl iyeri kiralarnda, szlemede aksingrlmemise veya aksine yerel det yoksa, stma,aydnlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmaklaykmldr. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerinbirer rneini, istem zerine dier tarafa vermek zorundadr. Adi kiradan farkl olarak sadece temizlik ve bakm deil stma,aydnlatma, su gibi kullanm giderleri de kiracnn borcu. Aksi szlemede ngrlebilir mi? Evet. Sebebi nedir?Emredici olmamas!
27. 27. Kiracnn gvence vermesi m. 342
28. 28. Konut ve atl iyeri kiralarnda szlemeyle kiracya gvence verme borcugetirilmise, bu gvence aylk kira bedelini aamaz. Gvence olarak para veya kymetli evrak verilmesi kararlatrlmsa kirac,kiraya verenin onay olmakszn ekilmemek zere, paray vadeli birtasarruf hesabna yatrr, kymetli evrak ise bir bankaya depo eder. Banka,gvenceleri ancak iki tarafn rzasyla veya icra takibinin kesinlemesiyle yada kesinlemi mahkeme kararna dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira szlemesinin sona ermesini izleyen ay iinde kiracyakar kira szlemesiyle ilgili bir dava atn veya icra ya da iflas yoluylatakibe giritiini bankaya yazl olarak bildirmemise banka, kiracnn istemizerine gvenceyi geri vermekle ykmldr. 3 aylk kira bedelini aamaz Rza yoksa? Mahkeme yolu seilecek Kiraya veren szlemenin sona ermesinden itibaren 3ay iinde kiracya dava atn ya da icrayabavurduunu yazl olarak bildirmezse kirac parayalr.
29. 29. KRA BEDEL m. 343 Kira szlemelerinde kira bedelinin belirlenmesi dnda, kirac aleyhinedeiiklik yaplamaz. BELRLENMES M. 344 Taraflarn yenilenen kira dnemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilikinanlamalar, nceki yln FE art orann amamak kaydyla geerlidir. Bukural bir yldan daha uzun szlemelerde de uygulanr. Anlama yoksa ne olacak? Kira bedeli bir nceki yla ait FE dikkatealnarak onu gememek kaydyla hakimce belirlenecek BE YILLIK SRE M. 344/3: Anlama yaplp yaplmadna baklmakszn; - be yldan uzun sreli ve be yldan sonra yenilenen yeni dnemdeuygulanacak bedel hakim tarafndan belirlenir. Peki neye gre? FE, KRALANANIN DURUMU, EMSAL BEDEL dikkate alnarak YABANCI PARA BORLARINDA: BE YILDAN NCE DEKLKYAPILAMAZ. TBK M. 138 HKM SAKLIDIR.
30. 30. DAVA AMA SRES m. 345 Kira bedelinin belirlenmesi davas ne zaman alabilir? Herzaman alabilir. Ancak dava; Yeni dnem balamadan en ge 30 gn nce Bu srede arttrlaca bildirilirse zleyen yeni dnemde alrsa belirlenecek bedel bu dneminbandan itibaren geerli saylr. Bunlarn yan sra szlemede yeni dnemde arttrlacanailikin hkm varsa bu yeni dnemin bandan itibarengeerlidir.
31. 31. KRACI ALEYHNE DZENLEME YASAI Kiracya kira bedeli ve yan giderler dnda bir deme ykmgetirilemez. Kira bedelinin zamannda denmemesi halinde cezadenecei veya sonraki kira alacaklarnn da muaccelolduuna ynelik anlamalar geersizdir.
32. 32. KRA SZLEMESNN SONA ERMES
33. 33. Bildirim yoluyla Kirac belirli srelide en az on be gn nce bildirimde bulunmadkaszleme ayn koullarda bir yl iin uzar. Belirsiz srelide ise 6 aylk fesihiin 3 aylk fesih bildiriminin yaplmas gerekir. Kiraya veren sadece szleme sresinin bittiinden bahisle szlemeyisona erdiremez. On yllk uzama sresi sonunda bu sreyi izleyen her uzama ylnnbitiminden 3 ay nce fesih bildiriminde bulunabilir. Belirsiz srelide balangtan 10 yl geince 10 + 6 ay Genel hkmlere gre de fesih mmkndr. Bildirim yazl olmaldr. ALE KONUTU DER EN RIZASI OLMADAN FESHEDEMEZ.M. 349.
34. 34. Dava yoluyla Kendisi, ei, altsoyu, stsoyu ve kanun gerei bakmaklaykml olduu dier kiilerin konut ya da iyeri gereksinimisebebiyle ( Eski kanun dneminde sadece kendisi, ei,ocuklaryd) dava ile sona erdirebilir. Dava hakk kime ait? Sadece kiraya veren mi ? Malik de budavay aabilir. htiyacn gerek ve samimi olmas gerekir. ntifa hakk sahibi de akit taraf olmasa da ihtiya nedeniyle budavay aabilir. leride gereklemesi mmkn olan ihtiya iin dava alabilirmi? Alamaz. Evlilik bir gereke olarak kabul edilebilir. Yurtdndan geleceim dedi? Kesin dn yaparsa olur. Tekrar ediyoruz : htiya gerek, zorunlu ve samimi olmaldr.
35. 35. Kirada, lojmanda olmas ihtiyaca karinedir. Kiraya verenin bo yerleri kiraya vermesi samimi olmadngsterir. Kiralanan sata karmak da ihtiyacn samimi olmadngsterir. Kiralanann yeniden inas veya imar amacyla esasl onarm,geniletilmesi ya da deitirilmesi gerekli ve bu iler srasndakiralanann kullanm imknsz ise (m. 350/2) dava alabilir. Binann daha elverili hale getirilmesi, daha ekonomik halegetirilmesi, modernletirme, gzelletirme faaliyetleri rnekolabilir. Srf gelir salamak amacyla deiiklikler, imar kastolmadndan tahliyeyi YARGITAY kabul etmiyor.
36. 36. Yeni malikin ihtiyac nedeniyle Yeni malik bir nceki maddedebahsedilen kiilerin konut ve iyeriihtiyac iin edinmeden itibaren 1 ayiinde bildirilmek kaydyla 6 ay sonraaaca dava ile sona erdirebilir. Ama dilerse gereksinim nedeniyle normalyollardan da dava aabilir. M. 351/2 bunu aka belirtmektedir.
37. 37. Kiracdan kaynakl sebeplerle sonaerme TAHLYE TAAHHD: Kiralanann tesliminden sonra kirayaverene kar belli tarihte boaltmay taahht etmi (yazl)boaltmam ise bu tarihten itibaren 1 ay iinde icra ya dadava yoluyla kiraya veren tahliyeyi talep edebilir. Yazl olmal Szlemeden sonra verilmi olmal nceden verilen tahliye taahhd kirac tazyik altndaolduundan bahisle serbest irade sz konusu olmad iingeersiz. YARGITAY.
38. 38. K HAKLI HTARLA: Bir yldan az sreli szlemelerde o sre iinde Bir yldan uzun srenlerde ise bir kira yl iinde Kira bedelinin denmemesinden dolay 2 hakl ihtar yaplrsa Kira sresinin veya bir yldan uzun srelide ihtarn yapld ylnsonunda bir ay iinde dava aarak sona erdirilebilir. Muacceliyet ncesi ihtar hakszdr. Kira bedelinde czi bir eksiklik ihtar hakl klmaz Ayn aya ait iki ihtar geerli deildir. htarlarn ayn kira yl iinde olmas gerekir. Kira sresinin sonunu takip eden bir ay iinde tahliye davasnnalmas gerekir. htardan nce para geldi? htar haksz YARGITAY sresiz akitlerde ihtar olmaz diyor Kira bedeli yllk deniyorsa? ki hakl ihtar mmkn deil.
39. 39. KONUTUN OLMASI NEDENYLE: Kirac ya da birlikte yaad einin aynile veya belediye snrlar iindeoturmaya elverili bir konutu var vekiraya veren kira szlemesi yaplrkenbunu bilmiyorsa, szlemenin bitimindenitibaren bir ay iinde dava aabilir.
40. 40. BK M. 353-354 Kiraya veren, en ge davann almasiin ngrlen srede dava aacankiracya yazl olarak bildirmise, davaama sresi bir kira yl iin uzamsaylr. Dava yoluyla kira szlemesinin sonaerdirilmesine ilikin hkmler, kiracaleyhine deitirilemez.
41. 41. YENDEN KRALAMA YASAI Kiraya veren, gereksinim amacyla kiralanann boaltlmasnsaladnda, hakl sebep olmakszn, kiralanan ylgemedike eski kiracsndan bakasna kiralayamaz. Yeniden ina ve imar amacyla boaltlmas salanantanmazlar, eski hli ile, hakl sebep olmakszn ylgemedike bakasna kiralanamaz. Eski kiracnn, yenidenina ve imar gerekletirilen tanmazlar, yeni durumu veyeni kira bedeli ile kiralama konusunda ncelik hakk vardr. Buhakkn, kiraya verenin yapaca yazl bildirimi izleyen bir ayiinde kullanlmas gerekir; bu ncelik hakk sonaerdirilmedike, tanmaz yl gemeden bakasnakiralanamaz. Aksi halde tazminat ykmll vardr.
42. 42. KRACININ LM len kiracnn ortaklar veya bunlarn ayn meslek ve sanatyrten miraslar ve len kirac ile birlikte ayn konuttaoturanlar szlemeye ve kanununa uydular takdirde tarafolarak szlemeyi srdrebilirler.
43. 43. HASILAT(RN) KRASI
44. 44. Haslat kiras szlemesinin kurulmas iin de taraf iradelerininuyumas yeterlidir. Dolaysyla bu szleme de rzai nitelikte birszlemedir. Ayrca kiralanann teslimi szlemenin kurulmas iinart deildir. rn kirasnn konusu rn getiren bir tanr veya tanmaz, yahutbir ticari iletme ya da hak tekil edebilir. rnden anlamamz gerekenler sadece tabii rnler deil bununyan sra medeni rnlerdir. letme de rn kirasnn konusunu oluturabilir. Haklar da rn kirasnn konusunu oluturabilir. ntifa hakknnkullanlmasnn devri buna rnektir. Fikir ve sanat eserlerinin iletmehakk da devredilirse bu da rn kiras eklinde karmza kabilir. rn kiras szlemesi belirli sreli olabilecei gibi belirsiz sreli deolabilir. Srenin bitiminde szleme kendiliinden sona erer. rtl olaraksre srdrmeleri halinde birer yl iin yenilenmi saylr. Byleceher kira ylnn sonu iin yasal bildirim srelerine uyarak szlemefeshedilebilir.
45. 45. KRAYA VERENN BORLARI Kiraya veren, birlikte kiralanm tanr eylervarsa bunlar da iinde olmak zere, kiralanan,szlemenin amacna uygun biimdekullanlmaya ve iletilmeye elverili birdurumda kiracya teslim etmek ve szlemesresince bu durumda bulundurmaklaykmldr.
46. 46. AYIBA VE ZAPTA KARI TEKEFFL BORLARI:Bu konuda bir dzenleme yok. Sonradanortaya kan ayplar konusunda TBK m. 360uygulanr. Zapta kar tekefflle ilgili hkmvard, ancak bu da kanundan karld. ESASLI ONARIM: Kiraya veren, kira sresiiinde yaplmas zorunlu olan esasl onarmlar,kirac tarafndan bildirilir bildirilmez, giderikendisine ait olmak zere yapmaklaykmldr.
47. 47. KRACININ BORLARI KRA BEDEL VE YAN GDERLER: Kirac, szlemede aksine bir hkm veyayerel det olmadka, kira bedelini ve yan giderleri her kira ylnn ve enge kira sresinin sonunda demekle ykmldr. Kirac, kiralanann tesliminden sonra vadesi gelmi kira bedelini veya yangiderleri demezse kiraya veren, kiracya yazl olarak en az altm gnlkbir nel verip, bu nel iinde dememesi durumunda szlemeyifeshedeceini bildirebilir. KRA BEDELNDE NDRM: Tarmsal bir tanmazn her zamanki verimi,olaanst felaket veya doal olaylar yznden nemli lde azalrsakirac, kira bedelinden orantl bir miktarn indirilmesini isteyebilir. BU HAKTAN FERAGAT K HALDE MMKN: 1. Bedel belirlenirken bu gibi haller dikkate alnmsa veya 2. oluan zararlar sigorta ile karlanmsa.
48. 48. KRALANANI KULLANMA VE LETME BORCU: Kirac, kiralanan zglendii amaca uygun ve iyi bir biimdeiletmekle, zellikle rn vermeye elverili bir durumdabulundurmakla ykmldr. Kirac, kiraya verenin izni olmakszn, kiralanann iletmeusuln, kira sresinin bitiminden sonra etkisi grlebilecekbiimde deitiremez. BAKIM BORCU: Kirac, kiralanann bakmn gerei gibi salamakla ykmldr. Kirac, yerel dete uygun olarak kk onarmlar yapmak,bozulan veya kullanlmayla yok olan dk deerli ara vegerelerin yerine yenilerini koymak zorundadr.
49. 49. ALT KRAYA VERME Kirac, kiraya verenin rzas olmakszn kiralanan bakasnakiraya veremeyecei gibi, kullanm ve iletme hakkn dabakasna devredemez. Ancak kirac, kiralananda bulunan bazyerleri, kiraya veren iin zarar douracak bir deiikliigerektirmemek kouluyla kiraya verebilir. Kiracnn, bakasyla yapt bu kira szlemelerine, alt kirayailikin kurallar, kyas yoluyla uygulanr. Alt kira ilikisinin kurulmas kiraya veren asndan zarardourmamaldr. Bu zarar kiralanann baz yerlerinde deiiklikyaplmas ile ilgilidir.
50. 50. RN KRASI SZLEMESNN SONAERMES Szleme hkmlerine aykr hareket edilmesi neticesindeszleme sona erebilir. Taraflarn borlarna aykr davranmasbunun en tipik rneidir. Belirli sreli szlemelerde srenin bitmesiyle sona erer. Belirsiz sreli szlemelerde feshi bildirme ile sona erer. Ziraitanmazlarda ilkbahar ya da sonbaharda dier durumlarda 6aylk feshi ihbar srelerine uyulmaldr. nemli sebeplerle de fesihle sona erdirilebilir. TBK m. 331 ebunun iin baklabilir. Kirac lrse feshin bildirilmesiyle szleme sona erer. Yine 6aylk sre dikkate alnmaldr.