Embed Size (px)
Citation preview
LEJERS KONKURS
Advokat Michael Neumann og advokat Piya Mukherjee
27. April 2016
side 2
⁻ 15:00 til 15:45: Erhvervslejeretlige aspekter
⁻ 15:45 til 16:00: Pause
⁻ 16:00 til 16:45: Rekonstruktions- og konkursretlige aspekter
⁻ 16:45 til 17:00: Afrunding
PROGRAM
side 3TIDSLINJE
Indgåelse af kontrakten Restancer
Indledning af rekonstruktion eller konkurs
Rekonstruktion Konkurs Udlejers restkravBoets fraflytningOphæve/ fastholde?
page 4
INDGÅELSE AF KONTRAKTEN
page 5
− Tydeliggør i kontrakten hvem der er lejer.
− Tag højde for evt. selskabstruktur.
− Kautionistens forpligtelser berøres ikke af, at boet konkursregulerer opsigelsesvarslet eller uopsigelighedsperioden.
SEND REGNINGER TIL DEN DER FORMELT ER LEJER
LEJERS IDENTITET
Kontrakt part
Selskab CVR.nr.
Fysisk person
CPR. nr.
Kautionist/ Moderselskabs-
garant.
Selskab CVR.nr.
Fysisk person
CPR. nr.
page 6
− Lejer har som udgangspunkt ret til at afstå lejemålet inden for samme branche, jf. EL § 55.
− Det skal derfor udtrykkeligt aftales, hvis afståelsesretten skal fraviges helt eller delvis.
− Lejers konkursbo kan påberåbe sig afståelsesretten i samme omfang som lejeren ville kunne.
− Betinget af at konkursboet indtræder i lejekontrakten.
− Kvantificering af betingelse for afståelse.
− Præcisering af hvem der kan afstås til: eksempelvis krav om minimumsbeløb for egenkapital.
− Omkostninger ved afståelsen?
GD 1996/39 V BISTANDSKLIENT DER UMIDDELBART FORINDEN AFSTÅELSE HAVDE LUKKET ET BAGERI MED GÆLD, BERETTIGEDE UDLEJER TIL AT MODSÆTTE SIG AFSTÅELSEN.
AFSTÅELSE
page 7AFSTÅELSESRETTENS BETYDNING VED KONKURS
− Som udgangspunkt vil både lejer og udlejer kunne konkursregulere og dermed opsige lejeforholdet med et sædvaneligt eller rimeligt varsel, uanset aftalt uopsigelighed, jf. KL § 61.
− KL § 61, stk.2, 2.pkt. : Udlejer kan ikke opsige en konkursramt lejer, hvis denne har afståelsesret til lejemålet.
− Udlejer har interesse i at undgå at få ”samme” lejer ind.
− I det tilfælde, at den konkursramte lejer fortsætter lejemålet som en ny juridisk person.
page 8
VEDLIGEHOLDELSESPLIGTEN OG RETABLERINGSFORPLIGTELSEN
page 9RETABLERINGSFORPLIGTELSEN
EL § 38 Retableringspligten
Stk. 4. Har lejeren foretaget ændringer som nævnt i stk. 1 og 2, er lejeren ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere det lejede.
− Lejer har ret til at foretage visse ombygninger, men har som følge heraf, som udgangspunkt ligeledes pligt til at bringe det lejede tilbage i oprindelig stand.
− Muligvis krav på leje i retableringsperioden, hvis dette er aftalt, jf. U.2015.2992V (anket).
− Det kan aftales at udlejer foretager retablering for lejers regning.
− Giver U mulighed for at vælge om der skal foretages retablering i det konkrete tilfælde.
page 10
− EL § 75 Retableringspligt (aftalt).
Forbedringer, som lejeren har foretaget, må kun fjernes, når lejeren bringer det lejede i den stand, hvori lejeren overtog det.
Stk. 2. Har lejeren med udlejerens samtykke foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve retablering, når udlejeren har taget forbehold herom.
RETABLERINGSPLIGTEN (FORTSAT)
page 11DEPOSITUM TIL SIKKERHED FOR RETABLERINGSPLIGTEN
EL § 38, stk.3
Udlejeren kan forlange, at lejeren, inden ombygning og installationer foretages efter stk. 1 og 2, indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejerens krav mod lejeren efter stk. 4.
− Standpunktsrisiko (sættes så højt som muligt).
− Tag forbehold for, at der kan modregnes i depositummet (det aftalte kontantbeløb), uanset om retablering reelt foretages.
page 12
−UP: Udlejer har fuld vedligeholdspligt, jf. EL § 16.
−Modifikation: aftalefrihed til anderledes fordeling.
−Aftalefriheden indebærer, at der skal stilles skarpt på formuleringen af forpligtelserne.
−Modregning i depositum, uanset istandsættelsesarbejdernes faktiske afholdelse?
U.2009.2779H
IKKE KRAV PÅ DEPOSITUM UANSET AFTALE, DA SALGSPRIS IKKE VAR PÅVIRKET AF DE MANGLENDE ARBEJDER
VEDLIGEHOLDELSESPLIGTEN
page 13GARANTIER
− Bankgaranti til sikkerhed for depositum.
− EL § 40 Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, ombygninger og ændringer, lejeren har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.
− Kaution for lejeforholdet fra tredjemand.
− NB! Formuler klart i kautionserklæringen, at kautionsforpligtelsen ikke påvirkes af eventuel konkursregulering
page 14
−Depositum.
− For retableringsomkostninger.
− For istandsættelsesomkostninger.
−Forudbetalt leje.
−Bankgaranti.
−Husk at opgøre depositum inkl. moms.
FØLG ALTID OP PÅ, AT DER SKET INDBETALING, OG AT GARANTIEN IKKE ER UDLØBET.
INDBETALINGER
page 15
RESTANCER
side 16
− Overvågning i CVR
− OBS på ændringer i navn og ledelse mv.
− Pragmatisk tilgang?
− Hvad er problemet?
− Afdække risici hurtigst muligt.
DIALOG MED LEJER
side 17
− Konkursloven § 67
− ”Betaling af gæld, der er foretaget senere end tre måneder før fristdagen, kan fordres omstødt, hvis betalingen er sket med usædvanlige betalingsmidler, før normal betalingstid eller med beløb, som afgørende har forringet skyldnerens betalingsevne, forudsat at betalingen ikke under hensyn til omstændighederne fremtrådte som ordinær.”
− Gør det helt tydeligt hvad er betaling af restancer og hvad er betaling af løbende leje
NEDSÆT OMSTØDELSESRISIKOEN – BEGRÆNS BETALING AF GAMMEL GÆLD.
page 18
Klar identifikation af kontrakt parten og evt. kautionister mv.
Begrænsning af afståelsesadgangen.
Indflytningsrapport og retablering.
Klar aftale om at mangelkrav kan kræves uden at der gennemføres en faktisk udbedring af mangler.
Særskilt depositum for retablering (§38, stk. 3) og sikkerhed for skader forårsaget af lejers ombygninger mv. (§40).
5 KORTE TIL ERHVERVSLEJEKONTRAKTEN
page 19
REKONSTRUKTION
side 20
- Ret til at videreføre en lejeaftale under rekonstruktionen, KL § 12 o.
- Præceptiv ret.
- Afkræv lejer/rekonstruktør en stillingtagen.
- ”uden ugrundet ophold” = 1 uge.
- Rekonstruktørens samtykke.
- Stiltiende indtræden?
- Restancer med leje?
- Er lejeaftalen ophævet inden for de seneste 4 uger?- Ophævelse grundet restancer.
- Andre misligholdelsesgrunde.
− Lejekravets stilling indtil lejer/rekonstruktør giver meddelelse.
§
RETTEN TIL AT VIDEREFØRE EN LEJEAFTALE
side 21
− Videreføres lejemålet har kravet §94-status fra rekonstruktionen, §12 p, stk. 2.
− Der skal betales løbende til forfaldstid.
− Udlejer kan ikke kræve forudbetaling eller yderligere sikkerhedsstillelse, § 12 q.
− Lejer kan altid opsige med 1 måneds varsel, § 12 o, stk. 4.
− Lejer kan opsige med ”sædvanligt eller rimeligt” varsel, § 12 t
− Medmindre længere varsel er sikret ved tinglysning.
LEJEAFTALEN VIDEREFØRES
side 22
− Videreføres lejemålet ikke kan udlejer hæve og kræve erstatning, § 12 r.
− Lejer kan opsige med ”sædvanligt eller rimeligt” varsel, § 12 t.
− Medmindre længere varsel er sikret ved tinglysning.
− Lejer kan udsættes med bistand fra Fogeden.
LEJEAFTALEN VIDEREFØRES IKKE
side 23
KONKURS
side 24
- Konkursboet har ret til at indtræde i en erhvervslejeaftale, KL § 62.
- Præceptiv ret.
- Afkræv kurator en stillingtagen.
- Svarfrist – ca. 4 uger.
- Lejekravs stilling i betænkningstid.
- Ryddeliggørelsestid?
- Restancer med leje? - § 58, stk. 2.
- Lejeaftalen er ophævet før konkurs?
U.2005.3090 (STATENS KONFEKTIONSFABRIK) BOET IKKE INDTRÅDT VED RYDDELIG-GØRELSESTID PÅ 2 MÅNEDER
RETTEN TIL AT INDTRÆDE I EN LEJEAFTALE
side 25
− Lejekrav er massekrav, § 93, fra dekretdagen.
− Der skal betales løbende til forfaldstid.
− Hvis der bagudbetales, kan der kræves sikkerhed for første forfaldne ydelse, § 57, stk. 2.
− Boet kan altid opsige med 1 måneds varsel, § 55, stk. 3.
− Boet kan opsige med ”sædvanligt eller rimeligt” varsel, § 61
− Medmindre længere varsel er sikret ved tinglysning.
− Udlejer kan opsige med ”sædvanligt eller rimeligt” varsel.
− Medmindre der er afståelsesret.
BOET INDTRÆDER I LEJEAFTALEN
side 26
− Videreføres lejemålet ikke kan udlejer hæve og kræve erstatning, § 58, som § 97 krav.
− Boet kan opsige med ”sædvanligt eller rimeligt” varsel, § 61
− Medmindre længere varsel er sikret ved tinglysning.
− Udlejer kan opsige med ”sædvanligt eller rimeligt” varsel.
− Medmindre der er afståelsesret.
− Boet kan udsættes med bistand fra Fogedretten.
LEJEAFTALEN VIDEREFØRES IKKE
side 27
OPHÆVE ELLER FASTHOLDE?
page 28
Tabet opgøres samlet efter de almindelige erstatningsbetingelser.
Det vil sige, at man først opnår betaling, når det samlede tab
(efter uopsigelighedsperiodens udløb) er opgjort.
Hvis udlejeren fastholder kontrakten, er han berettiget til løbende betalinger indtil uopsigelighedsperiodens udløb.
ØSTRE LANDSRET D. 9. APRIL 2013
L’S OPSIGELSE I UOPSIGELIGHEDSPERIODE BERETTIGEDE U TIL AT KRÆVE LEJEBETALING I HENHOLD TIL LEJEAFTALEN.
SKAL UDLEJER OPHÆVE ELLER FASTHOLDE KONTRAKTEN?(NÅR DER ER AFTALT UOPSIGELIGHED)
FastholdelseOphævelse
KreditrisikoAnderledes i U.2002.1109Ø
side 29
BOETS FRAFLYTNING
side 30
side 31
- Aktiver, der tilhører boet.
- Aktiver, der tilhører trediemand.
BORTFJERNELSE AF AKTIVER
side 32
− Aftalte vilkår gælder.
− Retableringskravs stilling i boet.
− Deltagelse i flytteforretning.
− Modregning i depositum.
RYDDELIGGØRELSE OG RETABLERING
page 33
UDLEJERS RESTKRAV
side 34
− Boets konkursregulering
− Påvirkes krav overfor kautionist af konkursregulering af kravet i boet?
KONKURSREGULERING
page 35
− Fornødne tiltag der kan sikre, at man opfylder sin tabsbegrænsningspligt.
− Lejemålet skal søges genudlejet.
− Hvor meget skal der til i praksis?
− Sædvanlige og tilstrækkelige genudlejningsbestræbelser.
− Lempelse af lejevilkår i konkrete forhandlinger om ny lejekontrakt.
− Markedets status ( eks. finanskrisen).
− Tidspunkt for den nye lejers indflytning. GD 2011/31V.
EL § 64 STK. 3. ”FRAFLYTTER LEJEREN INDEN OPSIGELSESVARSLETS UDLØB, SKAL UDLEJEREN BESTRÆBE SIG PÅ AT GENUDLEJE DET LEJEDE. HVAD UDLEJEREN INDVINDER ELLER BURDE HAVE INDVUNDET VED GENUDLEJNING EFTER FRADRAG AF RIMELIGE OMKOSTNINGER, SKAL FRAGÅ I UDLEJERS KRAV OVER FOR LEJEREN.”
TABSBEGRÆNSNINGSPLIGT
page 36
− Genudlejningsomkostningerne?
− Skal være rimelige.
− GD 2014/57V – ikke grundlag for erstatningskrav mod L1, som følge af misligholdelse hos L2.
− Genudlejnings ”gevinster”
− Skal ikke modregnes ved tabsopgørelsen.
TABSBEGRÆNSNINGSPLIGTEN (FORTSAT)
U.2012.3305/2H
page 37
Sørg for klart at opdele hvad er betaling af restancer og løbende leje
Vær fremme i skoene – og afkræv rekonstruktør / kurator en stillingtagen
Overveje meget nøje om der skal ophæves eller om kontrakten blot skal fastholdes
3 KORTE TIL UDLEJER TIL DEN INSOLVENTE LEJER
Horten AdvokatpartnerselskabPhilip Heymans Allé 7DK-2900 Hellerup, Copenhagen
Tel. 3334 4000Fax 3334 [email protected] horten.dk
Partner
Dir: +4533344177
Mob: +4552344177
E-mail: [email protected]
Piya Mukherjee Piya Mukherjee er leder af Hortens afdeling for insolvens og rekonstruktion. Hun er specialiseret i insolvensret og har over 20 års erfaring i rekonstruktion og afvikling af kriseramte virksomheder. Piya Mukherjee rådgiver danske og udenlandske kreditorer med nødlidende fordringer og bistår virksomhedsledelser med juridisk rådgivning i forbindelse med analyse af virksomheders økonomiske vanskeligheder, udarbejdelse af forslag til rekonstruktion eller afvikling, gennemførelse af rekonstruktion samt rådgivning om bestyrelsesansvar. Endvidere har Piya Mukherjee mange års erfaring med formel insolvensbehandling og fungerer ofte som kurator ved behandling af konkursboer samt likvidator ved tvangsopløsning af selskaber. Piya Mukherjee er fast kurator ved Sø- og Handelsrettens Skifteret.
Partner
Dir: +45 33344267
Mob: +45 52344267
E-mail: [email protected]
Michael Neumann Michael Neumann er leder af Hortens afdeling for fast ejendom og entreprise. Han er specialiseret inden for ejendoms- og entrepriseret og har bred erfaring som rådgiver for virksomheder og offentlige myndigheder i relation til kerneområderne køb/salg af fast ejendom, development-projekter, byggeret, lejeret, erhvervslejeret og ejendomsfinansiering. Han er en erfaren procesadvokat og har ført en række vigtige retssager inden for sine specialer.
