Nyhedskursus vedr. ejerforeninger - december 2015

1

Ejendomsforeningen DanmarkNyhedskursus - ejerforeninger

København den 1. december 2015 Henrik da Silva, juridisk konsulent, advokat

Dagens emner

Seneste domme i GD

• GD 2015/36 Ø - Ugyldig fravigelse af fordelingstallet• GD 2015/35 Ø - Ejerforeningens vedligeholdelsespligt• GD 2015/34 V - Brugsret til vaskekælder velerhvervet rettigh.

Ny lovgivning

• Ny målerbekendtgørelse - nr. 563 af 2. juni 2014

Ny retspraksis

4

GD 2015/36 Ø Ugyldig fravigelse af fordelingstallet, jf. EJL § 6, stk. 1

Ejerforenings kompensation til ejere uden altan for udførelse af altanrenovering var en ugyldig fravigelse af det fastsatte fordelingstal.

Billede fra www.pedershoej.dk

www.ejendomsforeningen.dk

GD 2015/36 Ø Ugyldig fravigelse af fordelingstallet, jf. EJL § 6, stk. 1

Bestyrelsen i en ejerforening forsøgte over to omgange at få vedtaget en altanrenovering som indeholdte en udvidelse af altanerne. Projektet kunne ikke opnå kvalificeret flertal.

Herefter blev forslaget ændret således, at ejerne uden altan fik nedsat sin pligtige vedligeholdelsesandel mod at de øvrige ejere med altan betalte for nedsættelsen. Forslaget blev vedtaget af generalforsamlingen.

En ejer med altan stævnede ejerforeningen med henblik på tilsidesættelse af beslutningen, da der var tale om en retsstridig tilsidesættelse af det fastsatte fordelingstal.

Byretten fandt ikke kompensationen retsstridig. Landsretten gav derimod ejeren medhold og tilsidesatte generalforsamlingsbeslutningen.

www.ejendomsforeningen.dk

Ejl § 2, stk. 1 (Fordelingstallet)Stk. 1: Ejeren af en ejerlejlighed har sammen med de andre ejere af lejligheder ejendomsret til grunden, fælles bestanddele og tilbehør mv efter et fordelingstal, der fastsættes som en brøkdel. Er fordelingstal ikke fastsat, er lejlighedernes ligestillede.

Ejl § 6, stk. 1: (Fællesudgifter efter fordelingstal)Fællesudgifter udredes indbyrdes af de enkelte ejere efter det i § 2, stk. 1, nævnte forhold (fordelingstallet)

U: 2006.2969 Ø Muligt at fravige fordelingstallet ved forbrugsrelateret omkostning eller mere rimelig fordelingsnøgle (ex. Varmeregnskab og antenneafgift)

GD 2015/36 Ø - Baggrundsretten

7

Ejerforening selv ansvarlig for udbedring af fugtskade, uanset ejerens manglende fugtsikring af gulv, på grund af ejerforeningens manglende vedligeholdelse og kombinerede skadesårsager


GD 2015/31 Ø, E/F’s vedligeholdelsespligt

8


• L rettede krav om erstatning mod U i anledning af, at gulvet i L's restauration var braset sammen.

• U inddrog E/F mhp friholdelse for et eventuelt erstatningskrav

• Af skønserklæringen fremgik der 3 kombinerede skadesårsager,

a) L’s ulovlige køkkengulv i restaurationen uden vådrumsmembranb) et utæt varmerør c) opstigende grundfugt

• Ejerforeningen vidste, at der var problemer med fugt i kælderen, men havde besluttet at udskyde en udbedring.


9

• Byretten nåede frem til, at U ikke var ansvarlig for L's tab som følge af det defekte køkkengulv, allerede fordi gulvbelægningen var udført ulovligt af L.

• Både byretten og landsretten fastslog endvidere, at ejerforeningen ikke kunne rette et erstatningskrav mod U, som følge af fugtskaden og den ulovlige gulvbelægning,

• Ejerforeningen kunne ikke kunne påvise en årsagssammenhæng mellem den ulovlige gulvbelægning og fugtskaden i bjælkelaget mellem kælderen og stuelejligheden.

• Det kunne ikke udelukkes, at skadesårsagen - helt eller delvist - var den opstigende grundfugt eller et utæt varmerør, som ejerforeningen var pligtig at vedligeholde.

Konklusion: E/F manglende vedligeholdelse besværliggør at rette et vedligeholdelsesansvarmod ejerne pga. tung bevisbyrde ved kombinerede årsager.



Vedligeholdelse - En kerneopgave for E/F

Normalvedtægten § 15, stk. 1.

Ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, herunder af døre mod fællesarealer, udvendige ruder og vinduer samt altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer.


NV § 15 - GulvetE/F varetager kun de bærende deleEjerne tager sig af resten Gulvbelægning, loftsbrædder, loftspuds..


12

GD 2015/34 V Brugsret til vaskekælder - en velerhvervet rettighed

Vaskekælder i ejerforening kunne ikke nedlægges uden samtykke fra alle ejere, da der var tale om envelerhvervet rettighed


13


• Bestyrelsen ønskede at nedlægge ejendommens vaskekælder

• Vaskeordningen blev ikke overholdt af alle medlemmer.

• Forslaget blev vedtaget på generalforsamling med 3 stemmer for og 1 imod.

• Det var anført i vedtægterne, at der var fælles vaskemaskine i ejendommen

• Nedlæggelse krævede samtykke fra hver enkelt ejer.

• E/F bestod alene af en erhvervslejlighed og tre beboelseslejligheder


14


Uddrag af landsrettens domspræmisser:

”Det fremgår af disse vedtægter at der er fælles vaskemaskine i ejendommen. Adgangen til fælles vaskemaskine udgør dermed en rettighed for lejlighedsejerne, som efter sin karakter ikke kan afskaffes uden hver enkelt ejers samtykke. E/F's beslutning er dermed ugyldig”


15

Hvad er en velerhvervet rettighed?

• En uskreven foreningsretlig grundsætning om særlige rettigheder enten gennem vedtægterne, en ført praksis i foreningen eller ved bindende aftale.

• Sådanne rettigheder kan kun fratages, hvis alle ejerne samtykker hertil.

• Omhandler typisk en særlig råderet til fællesarealet

• Se også GD 2011/54 Ø (Børnehavens legeplads)”En sådan velerhvervet eller kontraktmæssig rettighed..kan efter almindelige selskabs- og foreningsretlige grundsætninger ikke fratages ved flertalsbeslutning i ejerforeningen.”


GD 2015/34 V - Baggrundsretten

Ny lovgivning

17

Ny målerbekendtgørelse - nr. 563 af 2. juni 2014

• Ny bekendtgørelse om individuel måling af el, gas, vand, varme og køling.

• Væsentlig ændring vedrørende eksisterende byggeri vedr. varmt vand.

• § 6, stk. 2:”I bestående bebyggelse skal der inden den 31. december 2016 installeres målere til måling af forbruget af varmt vand i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed, hvis det er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt”

18


• Pligt til installering af varmtvandsmålere i de enkelte ejerlejligheder (både bolig og erhverv) inden den 31. december 2016.

• Kun pligt hvis det er ”teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt”, jf. målerbekendtgørelsens § 6, stk. 2.

• Rentabilitet?

Forventet besparelse i forhold til udgifter til installationsudgifterne over målernes levetid.

19


• Der installeres typisk to varmtvandsmålere (energimålere) i hhv. køkken og badeværelse på varmtvandsrøret.

• Ved stigrør som går fra etage til etage – ex. fra køkken til køkken eller bad til bad.

20


• To varmtvandsmålere i køkken/bad koster ifølge Techem kr. 1.750,-inkl. moms og vvs-installation (Sommeren 2015)

• Målerfirmaerne skønner en besparelse på op til ca. 30% svarende til ca. kr. 1.650 kr. pr. år for en husstand på 3 personer (Techem)

• Trafik- og Byggestyrelsen siger 20-25% for varmt vand.

• Besparelsen udspringer af et skifte fra den forbrugsuafhængige værelses-/hane fordeling til den mere ansvarliggørende individuelle afregning af varmtvandsforbruget hos den enkelte forbruger.

Law

Nyhedskursus vedr. ejerforeninger - december 2015