VISKÓBÓL

VILLÁT

Gyors profit felújítandó és fejlesztendő ingatlanokból

Szemináriumi jegyzet

© Király Norbert 2006-2007

2

A jegyzet a VISKÓBÓL VILLÁT befektetési szeminárium anyagát felhasználva készült. Copyright © Royalwell Kft. – Király Norbert All rights reserved / Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítást, a nyilvános előadás, a rádió és tévéadás jogát az egyes fejezetekre is. A kiadvány egyetlen része sem másolható vagy terjeszthető semmilyen formában, semmilyen eszközzel, vagy nem tárolható adatbázis kezelő vagy kereső rendszerben a kiadó előzetes írásos engedélye nélkül. Kiadja: Royalwell Kiadó Felelős kiadó: a Royalwell Kft. ügyvezető igazgatója Debrecen, 2006-2007

www.onlineingatlanakademia.hu

3

Lakni sokféleképpen és sok helyen lehet

Viskó vagy villa? Kiknek ajánlom ezt a képzést

• Részidős és hivatásos ingatlan befektetőknek • Leendő lakásvásárlóknak, akik már úgy gondolták, hogy soha nem lesznek

lakástulajdonosok • Minden lakástulajdonosnak, aki úgy szeretne álomotthonába beköltözni,

hogy többé ne kelljen a fizetését használni a finanszírozásra Az otthonunk befektetés – tegnap, ma és holnap is 60 m2-es panellakás ára Debrecenben: 1999-ben 2,1 millió Ft 2006-ban 8,6 millió Ft 410% áremelkedés 7 év alatt!!! Mennyibe kerül valójában a jelzálog törlesztése? Teljes hitelösszeg költsége 25 év alatt (CHF, THM: 6,3%)

Jelzálog nagysága Teljes törlesztés

10 000 000 Ft 19 350 300 Ft

15 000 000 Ft 29 025 450 Ft

20 000 000 Ft 38 700 600 Ft

30 000 000 Ft 58 050 900 Ft

50 000 000 Ft 96 751 500 Ft

Az otthonod árának a dupláját, az árfolyamkockázat miatt akár a több mint háromszorosát is kifizetheted!!!

4

Hagyományos lakásvásárlás – csak a fizetésed felhasználásával

KELL LENNIE EGY OLCSÓBB MEGOLDÁSNAK!!! Miért dolgozol az otthonodért – amikor az otthonod is dolgozhatna érted? Megoldás: a felújítom és továbbadom stratégia Ingatlanod továbbadásával egy második jövedelemre tehetsz szert Találd meg, pofozd ki, add el stratégia – dupla jövedelmet generál

5

Én nem dolgozok az otthonomért – az otthonom dolgozik értem Soha ne nyúlj a továbbadásból származó jövedelmedhez. Forgasd vissza egy másik felújítandó ingatlanba!

A sikerhez vezető különböző módszerek ingatlan továbbadással

• A kényelmes út (egyik otthonból a másikba, 1-5 évig egy lakásban) • Második ingatlan stratégia (egyikben tartósan laksz, a másikat forgatod) • Dinamikus módszer (egyszerre 2 vagy több ingatlant forgatsz)

6

4 cél a felújítom-továbbadom stratégia alkalmazásával

• Vegyél egy nagyobb, drágább otthont • Költözz egy jobb környékre • Fizess nagyobb előleget • Költs több pénzt felújításra

A befektetés folyamata

• Keresés • Elemzés • Vásárlás • Fejlesztés • Eladás

TALÁLD MEG! - A keresés folyamata A keresés eszközei

• Internet • Ingatlan ügynökségek • Hirdetési újságok • Árverési hirdetmények • Direkt marketing

Használd az internetet

• www.ingatlan.lap.hu • Ingatlan adatbázisok pl. www.ingatlan.com , www.ingatlan.net ,

www.origoingatlan.hu , www.lakascentrum.hu stb. • Ingatlanirodák weboldalai pl. www.dh.hu , www.oc.hu stb. • Hirdetőújságok weboldalai pl. www.apro.lap.hu www.ingatlan.expressz.hu

www.onlineapro.hu stb. Keress címszavakra

• Felújítandó • Lelakott • Eredeti állapotú • Sürgősen eladó • Minden megoldás érdekel • Hívjon, megegyezünk

7

Keresés az interneten Keresés a „felújítandó” szóra egy hirdetési újság adatbázisában:

Az eredmény: 32 találat

8

Keresés a „sürgős” szó segítségével:

Találatok száma: 105 !!!

9

Ingatlan ügynökségek Alakíts ki jó kapcsolatot több ingatlanközvetítővel Kérdések, amit mindenképpen fel kell tenned:

• Mióta hirdetik a házat? • Miért adja el a tulajdonos? • Mennyi ajánlat érkezett rá eddig? • Volt olyan előző ajánlat, amit elutasítottak? • Vizsgálta már az ingatlant statikus / építés szakember? • Felújított állapotban mennyiért lehetne eladni?

Újsághirdetések

• Bizonyos időközönként hasznos lehet átolvasni az apróhirdetési rovatokat • Keresd az árulkodó jeleket!

ESETTANULMÁNY - Belvárosi kis lakás dupla erkéllyel Irányár: 11.500.000 Ft Fotók felújítás előtt:

10

11

Eredeti alaprajz

Új alaprajz

12

ELEMZÉS - A szíved helyett mindig hallgass a számokra! Értékelési szempontok Szempontok 1 2 3 4 5 Hely / kedvelt környék x Emelet / lift x Homlokzat x Lépcsőház x Alaprajz lehetőség x Tájolás / fényviszonyok / zajszint x Szomszédok x Parkolási lehetőség x Ár x Eladó motiváltsága x Összesen / átlag 45 / 4,5 A maximális vételár meghatározása Az ingatlan felújítása utáni becsült értékesítési árából levonandó kiadások:

- Felújítás költségei - Ügyvédi díj - Illeték - Tartási költségek - Tartalék keret - Profit

------------------------------- Maximális vételár A profitod kalkulálása Jó szabály, ha a vételárnak minimum a 10-15%-át célzod meg tiszta profitként A maximális vételár meghatározása Felújítás utáni eladási ár: 13.500.000 Ft

- Ügyvédi díj - 54.000 Ft - Illeték - 216.000 Ft - Felújítás költségei -1.568.500 Ft - Tartási költségek - 90.000 Ft - Eladás költségei - 270.000 Ft - Biztonsági tartalék - 100.000 Ft - Profit -1.500.000 Ft - Adó - 270.000 Ft

--------------------------------------------------------------- Maximális vételár 9.481.400 Ft

13

Finanszírozási tipp Hogyan tudom a teljes vételárat finanszírozni, ezáltal csökkenteni a befektetésem és növelni a megtérülést? Vonj be tartalékfedezetként egy másik ingatlant! Fotók felújítás után

14

15

16

Tényleges felújítási költségek Bontás, festés, mázolás 218.042 Ft Gipszkartonozás 127.816 Ft Hideg- és melegburkolás 441.831 Ft Villanyszerelés 149.040 Ft Gépészet + fürdősz. bútor 290.452 Ft Konyhabútor, tűzhely 245.227 Ft Belső ajtók 57.950 Ft Új bejárati ajtó 64.990 Ft Egyebek 65.521 Ft Összesen 1.660.869 Ft A tényleges profit meghatározása Felújítás költségei 1.660.000 Ft

- Ügyvédi díj 50.000 Ft - Illeték 190.000 Ft - Tartási költségek 400.000 Ft

--------------------------------------------------------- Összes befektetés: 2.300.000 Ft Felújítás utáni eladási ár: 14.800.000 Ft

- Vételár 9.500.000 Ft - Összes befektetés 2.300.000 Ft

Profit (3 hónap alatt) 3.000.000 Ft 521%-os éves hozam adózás előtt A továbbadás pszihológiája Nem egy lakást kell eladnod. Egy otthont teremtesz, és egy életstílust adsz el! A felújítandó ingatlanok 3 változata:

• Kozmetikai felújítást igényel • Lebontásra való • A jó adottságokkal rendelkező csúnya lakás/ház

KOMOLY, DE JAVÍTHATÓ HIBÁK = PROFIT!!!

17

Az ingatlan megvásárlása Finanszírozás bank segítségével

• Állami kamattámogatásos és kedvezményes kölcsönök • Euro és CHF alapú lakásvásárlási hitelek • Használd a saját ingatlanodat plusz fedezetként • Szabad felhasználású hitelek • Hitelkeret ingatlanfedezettel cégek és magánszemélyek részére is • Személyi hitel • Hitelkártyák – folyószámla hitelek • Céges beruházási hitel • Széchenyi hitel

FELÚJÍTÁS - Hernyóból pillangó Néha már apró dolgok, is drámai változásokat eredményeznek

Egy kis kertrendezés, palamosás és a hatás nem marad el Hatásvadász technikák – a tetszés művészete

• Legyen egységes, szolid stílusa a lakásnak (festés, burkolatok, beépített bútorok, csaptelepek)

• Törekedj a praktikusságra a különcségek helyett (alaprajz, funkciók) • Ne legyél „Olcsó János”, ne használj másodosztályú anyagokat, és ne fogadj

el másodosztályú munkát • Sistergő elemek: pl. riasztó, széf, kovácsoltvas kiegészítő elemek, páraelszívó

• Komfortnövelő elemek, melyek az otthon érzését erősítik (pl. függöny,

fürdőolaj, lábtörlő, növények) • Az első benyomás a bejárati ajtó (tipp: kókuszlábtörlő, ajtódísz, szép

lakásszám, különleges csengő, kopogtató, 2 db cserepes növény, stb.) • Egy extra elem az átlagos szépet is rendkívülivé emeli

18

A felújítási költségek kalkulálása - munkanemek, melyekkel a leggyakrabban kalkulálnod kell:

• Festés, gipszkartonozás • Hideg- és melegburkolás • Konyhabútor és tűzhely • Víz, fűtés és gázszerelési munkák • Villanyszerelési munkák • Nyílászárók cseréje

Mindig a nő választ!

A fürdőszoba és a konyha egy hölgy értékelési szempontjai szerint kiemelt prioritással bír, ezért kiemelt figyelmet kell fordítanunk rá.

A konyha

A fenti konyha költsége Költség Konyhabútor + összerakás 165 000

Munkalap + kiegészítők 20 200 Mosogató 6 000 Csaptelep 6 600 Tűzhely 59 990 Csempe 1200 Ft / m2 7 194 Összesen (Ft) 264 984

19

A választás szempontjai:

• A konyha stílusa és színe illeszkedjen a lakás stílusához (trend: wenge, kőris, szélesebb elemek)

• Törekedj olcsó, de minőségi vásárlásra pl. www.ballabutor.hu , KIKA • Igyekezz elemes konyhabútorból összeállítani a konyhát, így költséget

takaríthatsz meg • Az egyenes sorok olcsóbbak • A konyhapult ne legyen feldarabolva • Egy extra csaptelep feldobja az egyszerűbb konyhát is (trend: zuhanyzós

csaptelep) Burkolatok a konyhában

• Viszonylag kis mennyiségű csempét igényel, ezért relatívan drágább árat is megengedhetsz magadnak

• Néha az egészen olcsó megoldás is lehet esztétikus pl. egy egyszerű kőmintás kültéri lap diagonál burkolásban

• Óvakodj a fürdőszoba csempe használatától és a túl mintás megoldásoktól • A padlónál törekedj az egyszerű ízlésességre

Tűzhely a konyhában

• A lényeg, hogy új/újszerű és tiszta legyen (előny a garancialevél) • Az ezüst mutatósabb és drágább hatású, viszont nem sokkal kerül többe • Villanytűzhely esetében kerámialapost válassz • Extra: páraelszívó

A fürdőszoba

20

A fürdőszobaszekrény

53.800 Ft 107.000 Ft

• Költségtakarékos megoldás a kád felújítása • Ha van hely, be lehet rakni egy sarokkádat • Masszázskádat és egyéb drága dolgokat csak kivételes esetekben • Extra: zuhanyzó/zuhanypanel • Egy fürdőszoba szekrény jelentősen emeli a fürdő színvonalát • A csaptelepek összhangban legyenek

Burkolatok a fürdőszobában

• A szaküzletek mintafürdőszobái jó ötleteket adnak • Célszerű olyan burkolatot vásárolni, ahol a járólap és a csempe egy

családba tartozik • A kiegészítő csempék esztétikusabbá teszik az összhatást

ESETTANULMÁNY Egy nagypolgári lakás átalakítása és felújítása - Irányár: 13.900.000 Ft Fotók felújítás előtt

21

22

Alaprajz átalakítás előtt

23

Alaprajz átalakítás után

Értékelési szempontok Szempontok 1 2 3 4 5 Hely / kedvelt környék x Emelet / lift x Homlokzat x Lépcsőház x Alaprajz lehetőség x Tájolás / fényviszonyok / zajszint x Szomszédok x Parkolási lehetőség x Ár x Eladó motiváltsága x Összesen / átlag 45 / 4,5

24

A maximális vételár meghatározása Felújítás utáni eladási ár: 21.000.000 Ft

- Ügyvédi díj - 70.000 Ft - Illeték - 250.000 Ft - Felújítás költségei -3.000.000 Ft - Tartási költségek - 150.000 Ft - Eladás költségei - 420.000 Ft - Biztonsági tartalék - 200.000 Ft - Profit -3.000.000 Ft - Adó - 540.000 Ft

--------------------------------------------------------------- Maximális vételár 13.370.400 Ft Finanszírozási tipp Ha sikerül egy jelentősen piaci ár alatt lévő ingatlant vásárolnod, akkor akár a vételár 100%-át is finanszírozhatja a bank!!! Finanszírozási példa Értékbecslés: 20.500.000 Ft Hitelbiztosítási érték (90%): 18.450.000 Ft Hitelbiztosítási érték x 0,8: 14.760.000 Ft Ingatlan vételára: 12.500.000 Ft !!! Fotók felújítás után

25

26

Esettanulmány Még egy tanulságos átalakítás (irányár: 11,5 M Ft) Vételár: 9,3 millió Ft Eredeti alaprajz Alaprajz átalakítás után

Fotók felújítás előtt

27

28

29

Pénzügyi információk Vételár: 9.300.000 Ft Összes ráfordítás: 2.650.000 Ft Összesen: 11.950.000 Ft Irányár: 14.700.000 Ft

30

Stratégiák új építésű ingatlanok segítségével Alternatív telekvásárlási technikák Két utcára nyíló telek vásárlása

Telek vételár: 13.000.000 Ft Megosztás után bevétel a 3 lakásos sorház telekhányadaiból: 3 x 5.000.000 Ft = 15.000.000 Ft EREDMÉNY: ÉPÍTÉSI TELEK INGYEN!

31

Ikerház építésére alkalmas telek

Vételár: 10.000.000 Ft Telekhányad eladási ára: 6.500.000 Ft Saját telekhányad ára: 10-6,5 millió Ft = 3,5 millió Ft Ha a kivitelezésbe is belefolyunk további profit származhat belőle! Értékesítés

• Marketing terv – ismerd meg a vevőid • Újsághirdetések • Ingatlan közvetítők • Internet • Brosúra – fotós emlékeztető

32

Hogyan add el a lakást, amiben laksz Itt az ideje a rendrakásnak A legtöbb ember számára az otthona megvásárlása elsősorban érzelmi döntés!!! Elrettentő példák

Hogyan add el a lakást, amiben laksz

• csinálj helyet (hagyd üresen a helyiségek közepét) • a garázs nem hulladékgyűjtő • távolíts el minden szélsőséges dolgot (vallás, politika) • rendszerezd és takaríts ki a konyhát és a fürdőszobát • rakd rendbe a ruháidat, mintha egy áruház polcain lennének • takaríts fel a ház körül vagy a lépcsőházban • öltöztesd fel az eladáshoz • nézzen ki úgy az otthonod, mint egy babaház • fotózás indul

33

Fizesse ki az otthonod saját magát!

Sikeres befektetést és szép otthont kívánok!

Király Norbert