Informe

L’habitatge a Barcelona avui. Evolució del mercat, situació i línies de treball

Hàbitat Urbà

1

Índex

1. Introducció

2. Dades de l’evolució del mercat d’habitatge

2.1. Evolució de preus: obra nova, segona mà, lloguer 2.2. Evolució de l’esforç 2.3. Contractes de compravenda 2.4. Contractes de lloguer 2.5. Habitatges en oferta 2.6. Construcció d’habitatges: iniciats i acabats 2.7. HPO/Total 2.8. Oferta d’habitatge protegit

3. Algunes conclusions

Hàbitat Urbà

2

1. Introducció

Les dades d’aquest informe han estat extretes de la publicació Xifres d’Habitatge, que edita

semestralment el Patronat Municipal de l’Habitatge de Barcelona (PMHB).

Aquesta publicació fa una recopilació de les dades del mercat immobiliari, tant a Barcelona com

als diferents districtes de la ciutat, i des del 2008 aporta dades sobre el Pla d'Habitatge de

Barcelona a nivell de planejament i gestió, de construcció i adjudicació d’habitatge protegit,

dels instruments en matèria de rehabilitació i de les mesures per al foment del lloguer, de les

eines que s’han posat en marxa per evitar disfuncions del mercat immobiliari, de les accions

dutes a terme per promoure la proximitat i atenció al ciutadà i el balanç del registre únic de

sol·licitants d’habitatges protegit.

L’objectiu d’aquest informe és fer balanç de l’evolució del mercat de l’habitatge a Barcelona en

els últims deu anys.

Hàbitat Urbà

3

2. Evolució de les dades de mercat

2.1. Preu de l’habitatge de compra: OBRA NOVA

Entre el 2002 i 2007, els preus de l’habitatge d’obra nova experimenten creixements d’entre un 14% i 20% anual, acumulant un increment total del 102 %. A partir del 2007, els preus comencen a davallar degut a l’esclat de la crisi. El descens dels preus des de 2008 acumulat arriba al 18%. L’any 2011 el preus arriben al nivell existent al 2004.

SEGONA MÀ

2.9243.476

4.193

5.0825.791 5.918

5.9185.442

5.242 4.8534.566 4.052 3.649

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Obra nova preu/m2 construït (Tecnigrama-Apolda)

Obra nova preu/m2 construït (Atasa)

2.8163.311

3.813

4.476

5.007 4.860

4.3894.098 4.055

3.599

4.5414.146

4.134 3.8013.613

3.313 3.2292.915

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

2a mà preu mitjà/m2 útil

2a mà preu mitjà/m2 - Idealista

2a mà preu mitjà/m2 construït -Fotocasa

2a mà preu mitjà/m2 construït -Atasa

Hàbitat Urbà

4

El mercat de segona mà té un comportament similar al de l’obra nova. Tot i així, la tendència alcista acaba al 2006, un any abans que a l’obra nova. S’acumula un increment del 78% des de 2002. Des del 2007 els preus comencen a caure i ho fan inicialment amb més intensitat. És un comportament sensible a la nova conjuntura. Els preus cauen fins a situar-se en valors de 2004 (decrement acumulat del 28 %).

LLOGUER

Els preus del lloguer presenten una tendència alcista (entre l’any 2000 i el 2007 van arribar a créixer en promig un 12,5% anual, sumant un increment total del 82%). A partir del 2008 les dades mostren una tendència a una nova situació immobiliària on el lloguer es converteix en l’alternativa per a molts usuaris d’habitatge. Els preus van disminuint fins a situar-se al nivell de 2005-2004 (32% acumulat).

9,1710,14

10,9112,29

14,15

15,7916,66

16,03 15,73

11,38

0,00

2,00

4,00

6,00

8,00

10,00

12,00

14,00

16,00

18,00

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

PREU LLOGUER MITJÀ/M2

Hàbitat Urbà

5

2.2. Esforç mitjà d’accés al mercat

En els primers anys de la dècada del 2000, el cost d’accés al mercat d’obra nova va empitjorar, especialment arran de la pujada dels tipus d’interès en el mercat hipotecari, fins arribar al 2008 en què els compradors d’un habitatge a Barcelona van haver d’invertir el 80% dels seus ingressos per pagar la hipoteca. Hi va haver un increment d’un 75 % en aquest període. Al 2011, i després d’una davallada contínua (total del 37%) aquest valor es situa a nivells de 2003. Les famílies han d’invertir un 50% dels seus ingressos en la compra d’un habitatge nou. Malgrat el descens dels preus, en el 2011 l’esforç d’accés en obra nova, segona mà i lloguer continua sent igual o fins i tot superior que un any abans, la qual cosa s’ha de relacionar amb el fort descens en la renda familiar mitjana.

2.3. Contractes compravenda d’habitatges

45,70 49,00

45,1047,20

70,5073,40

79,60

57,80

49,60 49,90

26,0018,70 18,60

48,00

35,50 32,70 35,90

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

80,00

90,00

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

ESFORÇ D’ACCÉS AL MERCAT obra nova

ESFORÇ LLOGUER

ESFORÇ SEGONA MÀ

9.489 9.624

12.578

7.907

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

2008 2009 2010 2011

COMPRAVENDA

Hàbitat Urbà

6

No disposem de dades d’anys anteriors en el Xifres, però altres fonts informen uns 20.000 contractes anuals durant 2005 i 2006. Després de dos anys i mig de fortes caigudes en les operacions de compravenda d’habitatges, el mercat repunta en el 2010. La recuperació es deu als canvis en la fiscalitat (augment de l’IVA i reducció de l’1 gener de 2011 de les deduccions per la compra d’un pis). Malgrat les mesures d’estímul de la demanda, en el 2011 les operacions de compravenda es situen en el punt més baix des de l’esclat de la crisi.

2.4. Nous contractes de lloguer

Després d’uns anys de creixement moderat en la formalització de nous contractes de lloguer, les dades obtingudes a partir de l’any 2008 situen el mercat de lloguer com una opció residencial en fort creixement com a conseqüència de la conjuntura provocada per la crisi econòmica. (Increment acumulat del 111%)

2.5. Habitatges obra nova en oferta

18.037

20.376

22.632 23.982

23.975

24.16227.414

32.17736.873

38.156

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

3.245 2.454 2.703 2.6494.508 5.843

0

5.000

10.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007

HABITATGES EN OFERTA

Hàbitat Urbà

7

Els habitatges d’obra nova en oferta es mantenen estables fins al 2006, any en què es duplica l’oferta respecte a l’any anterior. El 2007 trobem un increment del 80% respecte de l’any 2002. Aquest podria ser un símptoma de que la demanda d’habitatges d’ obra nova ha tocat fons.

A partir de l’any 2008 comença un descens en els habitatges en oferta. Aquest fet es deu al descens en les transaccions immobiliàries i a una caiguda en els habitatges acabats a la ciutat.

2.6. Construcció d’habitatges

HABITATGES INICIATS

Després d’una forta pujada en l’activitat constructora l’any 2005, comencen uns anys de fortes caigudes degut a la crisi en el sector de la construcció, tot i que al 2011 s’observa una certa estabilització que caldrà valorar més endavant. L’habitatge protegit, en canvi, presenta una gran solidesa i és el que lidera l’inici d’obres des del començament de la crisi.

46,50 39,20

31,2030,60

0,00

50,00

2008 2009 2010 2011

HABITATGES EN OFERTA PER PROMOCIÓ

5.1044.831

4.418

6.180

5.905

4.872

3.208

1.3091.913

1.0731.851

1.5531.143 763 725 7340

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011HABITATGES INICIATS PROTEGIT INICIAT Llicències

Hàbitat Urbà

8

HABITATGES ACABATS

El comportament de l’inici d’habitatges lliures i de l’inici d’habitatges de protecció és molt similar al llarg d’aquests deu anys. En destaca el fort pes que té l’habitatge protegit. La caiguda en la construcció de nous habitatges és més acusada a partir de l’any 2007, quan esclata la crisi. L’any 2002, el 21% de l’habitatge acabat és protegit, un 38% al 2011.

2.7. Percentatge HPO sobre el total (iniciats i acabats)

4.9104.011 4.641

3.591 3.675 3.396

4.404

3.154

1.6721.839

1.328

845

1.806

855 898 9251.915

739 926 1.1540

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

HABITATGES ACABATS HABITATGE PROTEGIT ACABAT

31,30 31,8035,50 33,60

37,8035,50

27,00

21,00

38,90

23,80 24,4027,23

43,45

23,40

55,40

62,80

0

10

20

30

40

50

60

70

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

PROTEGIT INICIAT/TOTAL PROTEGIT acabat/ TOTAL

Hàbitat Urbà

9

Si bé la producció d’habitatges lliure s’ha ressentit durant els anys de la crisi, l’habitatge de protecció oficial ha mostrat una forta solidesa, el que es reflecteix en l’augment en la quota d’habitatge protegit respecte a la producció total d’habitatges. El creixement d’aquesta quota s’acusa més a partir de l’any 2009 fins arribar a suposar més del 60% en habitatges protegits acabats al 2011.

2.8. Oferta habitatge protegit

Les adjudicacions d’habitatges protegits d’obra nova s’han incrementat especialment al 2011, el que s’explica també per l’alt pes de l’habitatge protegit acabat sobre el total. El nombre de pisos per a emergències adjudicats es va duplicar en el primer any de posta en marxa, i s’ha mantingut al 2011. S’han atès gairebé el 60% dels casos presentats a la Mesa d’adjudicació.

El Patronat Municipal de l’Habitatge de Barcelona (PMHB) és el principal promotor públic a Barcelona. La seva activitat s’ha mantingut estable, amb una mitjana de 1.000 habitatges en construcció per any i uns 440 lliuraments per any. El parc de lloguer i en dret de superfície que administra es situa al voltant dels 5.800 habitatges.

0

200

400

600

800

1.000

1.200

2008 2009 2010 2011

Adjudicacions obra nova

Segones adjudicacions

Habitatges per a emergències

ADJUDICACIONS

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

2008 2009 2010 2011

habitatges en construcció

Habitatges lliurats

ACTIVITAT DEL PMHB

Hàbitat Urbà

10

3. Algunes conclusions

L’accés a l’habitatge és una de les principals preocupacions ciutadanes a totes les grans ciutats, i també a Barcelona.

En aquest context, l’habitatge esdevé un dels punts clau i prioritari de les polítiques públiques de l’Ajuntament de Barcelona. La política municipal d’habitatge ha de ser proactiva :

Millorar i facilitar l’accés a un habitatge assequible tenint com a objectiu la cohesió social i l’equilibri territorial.

Adequar l’oferta d’habitatge i serveis a les noves necessitats socials, incrementant la proporció d’habitatge protegit i el parc públic, apostant per l’habitatge de lloguer i en dret de superfície.

Promoure la rehabilitació i el manteniment dels habitatges millorant les condicions d’habitabilitat.

La crisi econòmica i financera, ha provocat grans dificultats de finançament, tant per a qui vol accedir a un habitatge, com per a promotors i constructors, per desenvolupar nous projectes. En aquest tema les notícies no fan preveure una recuperació sòlida a curt termini.

Les xifres mostren que el mercat immobiliari de Barcelona no està aturat, però si molt frenat. El preu de l’habitatge segueix baixant, però de forma poc significativa i en funció d’on es situa l’oferta (entre un 2 i un 7 % segons les fonts).

S’ha reanimat el mercat de lloguer, probablement fruit de les dificultats per vendre i de l’augment de la demanda. En tot cas, les xifres mostren que és més preocupant el dèficit de nova construcció que no el mercat d’intercanvi pròpiament dit. Sembla evident que, si no es prenen mesures, el mercat ens portarà a una manca d’oferta en els propers anys. Per donar resposta a aquesta situació, es posa en marxa el Pla Empenta, que té com a objectiu donar impuls a:

La generació de sòl destinat a habitatges, d’espais lliures i d’equipaments

La construcció d’habitatges assequibles

La creació de llocs de treball i a l’activitat industrial de la construcció

La col·laboració públic-privada

La millora dels habitatges existents

La millora de l’eficiència energètica dels barris i els edificis

Hàbitat Urbà

11

En aquest sentit i per tal d’assolir els objectius definits, s’ha prioritzat el treball en les línees de treball que es defineixen a continuació:

1. Pla Empenta - Regeneració de sòl. Un dels problemes a Barcelona és la

manca de sòl, que dificulta la construcció de nous habitatges, tant lliures com

protegits. De l’anàlisi dels processos de transformació urbanística que en

aquests moments disposen de planejament aprovat, destaquen onze grans

àmbits que es troben en un procés de gestió alentit o, fins i tot, paralitzat, com a

conseqüència de la crisi. l’Ajuntament aportarà recursos públics municipals amb

l’objectiu d’activar i desbloquejar aquests processos, prioritzant les actuacions a

Can Batlló, la Marina del Prat Vermell, Casernes de Sant Andreu i Vores de la

Via Augusta.

2. Construcció d’habitatge públic protegit. En aquests moments, el gran repte

que té el Patronat Municipal de l’habitatge de Barcelona és continuar construint

habitatges assequibles i ampliar, d’aquesta manera, el seu parc d’habitatges per

oferir-lo als ciutadans i ciutadanes de la ciutat. Aquest és el nostre doble

compromís: generar activitat i continuar sent un motor més per a la generació de

llocs de treball i oferir a la vegada habitatges socials assequibles. La falta de

finançament per part dels bancs, però, dificulta aquest repte. Per això és

important la complicitat i la implicació de tots els sectors.

3. Parc públic de lloguer i en dret de superfície. L’objectiu és posar a disposició

dels operadors privats i del tercer sector, sòl per a la construcció de nous

habitatges que complementin l’oferta de l’activitat pública per part de

l’Ajuntament (Patronat Municipal de l’Habitatge). Així, estem treballant en dues

línees: constitució d’un parc públic de lloguer en règim de concessió i ampliació

del parc públic d’habitatges en dret de superfície. De cara al 2013, es proposa

posar a disposició dels operadors un mínim de 10 solars.

4. Impuls a la rehabilitació i a l’eficiència energètica. El nostre objectiu és

millorar les condicions del parc d’habitatges existent, donar impuls a la

rehabilitació com a activitat econòmica i per a la creació dels llocs de treball i

millorar la qualitat de vida dels ciutadans, convertint l’eficiència energètica en un

dels eixos fonamentals del programa. Aquest punt també contempla el

compromís a simplificar la normativa i els processos administratius i impulsar un

nou marc de reflexió públic-privat per a l’estudi i la difusió de la rehabilitació

(l’Observatori de Barcelona per a la Rehabilitació Arquitectònica-OBRA).

Hàbitat Urbà

12

5. Impuls a les polítiques socials. A partir d’aquestes directrius, destaca l’esforç

que estem fent, tant en inversió, com en l’impuls de noves fórmules innovadores

per a facilitar l’accés i el manteniment de l’habitatge, especialment per aquelles

persones que disposen de menys recursos, mitjançant el manteniment del Fons

de lloguer social.

El Fons d’habitatges de lloguer social està format per tots aquells habitatges

públics en els quals els llogaters paguen una renda de lloguer en funció dels

seus ingressos. Bàsicament parlem dels pisos d’emergència social, els

habitatges dotacionals adreçats a contingents especials (Gent gran, persones

amb alta vulnerabilitat econòmica i social, dones víctimes de violència masclista i

persones amb discapacitat) i el nou Centre d’allotjament familiar temporal.