Сделки с недвижимостью на территории Украины: правовой аспект

«XII международная конференция операторов рынка недвижимости»

6 сентября 2014 г. г. Одесса

Сергей Тюринадвокат, партнер

Адвокатское объединение «С.Т. Партнерс»

Сделки с недвижимостью в Украине: правовой аспект

1. Недвижимость в АР Крым и на территории проведения антитеррористической операции: проблемные вопросы при оформлении сделок.

2. Сделки с недвижимостью на территории Украины: правовая составляющая минимизации рисков.

3. Проблемные вопросы сделок с недвижимым имуществом: обобщение судебной практики.

Правовые вопросы, связанные с недвижимостью, требующие разрешения на территории АР Крым на сегодняшний день:

Механизмы защиты права собственности, которое возникло до аннексии АР Крым;

Порядок осуществления сделок с недвижимостью, расположенной на территории АР Крым.

Защита права собственности, возникшего до аннексии, подразумевает разрешение

следующих вопросов:

Каким образом подтвердить право собственности?

Нужно ли переносить данные в Реестры вещных прав Российской Федерации?

Утрачивается ли право собственности, зарегистрированное на основании законодательства Украины?

Отчуждение и приобретение недвижимости на территории АР Крым сопровождается рядом вопросов, которые

требуют правовой оценки:

Осуществляются ли сделки?

Каковы из данных сделок являются законными?

Каковы нотариусы полномочны заключать данные сделки?

Возможно ли заключить их на материковой части?

Как зарегистрировать приобретенное имущество?

Каким образом защитить право собственности, если таково было нарушено?

К вопросу о подтверждении права собственности на территории АРК, которое

было зарегистрировано ранее:

1

•применяется принцип нерушимости права собственности;

2

•право собственности на временно оккупированной территории охраняется в соответствии с законодательством Украины;

3

•действие нормы о возникновении права собственности с момента государственной регистрации;

4

•подтверждение права собственности отображено в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Рекомендации для предотвращения рисков, возникающих с необходимостью подтверждения

права собственности на территории АР Крым:

Необходимость внесения сведений о праве собственности в действующий Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество

Получение Извлечения из Государственного реестра вещных прав согласно национальному законодательству

К вопросу о заключении сделок на территории АР Крым:

1

•Заключение сделок осуществляется в соответствии с законодательством Украины вне территории АР Крым (Закон Украины «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины» от 15.04.2014 г. № 1207-VII).

2

•Любая сделка, заключенная на временно оккупированной территории является недействительной (в соответствии с Законом Украины «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины» от 15.04.2014 № 1207-VII).

3

•Отсутствие легального механизма, соответствующего порядку, предусмотренного нормами законодательства РФ, ввиду переходного периода.

Рекомендации для предотвращения рисков, возникающих при заключении сделок на территории АР

Крым:

Заключение сделок исключительно на материковой территории Украины (преимущественный механизм);

Нотариальное удостоверение сделок и дальнейшее признание права собственности в судебном порядке (согласно нормам законодательства РФ);

Заключение предварительных договоров купли-продажи с дальнейшим применением правовых механизмов после стабилизации ситуации на оккупированной территории.

Защита права собственности в судебном порядке (согласно Закону Украины «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины» от 15.04.2014 г. № 1207-

VII) осуществляется в соответствии с измененными правилами подсудности на территории АР Крым:

Рассмотрение дел, подсудных местным общим судам, расположенным на

территории АР Крым и г. Севастополя

соответствующим местным общим судам г. Киева

определяются полномочным судом апелляционной

инстанции г. Киева

Рассмотрение дел, находящихся в производстве судов, расположенных на территории АР Крым и г. Севастополя, рассмотрение которых не закончено

полномочным судам г.Киева

на протяжении 10 дней со дня установления такой подсудности

Правовые вопросы, связанные с недвижимостью, требующие разрешения на территории восточной

Украины (территория АТО):

Легитимность заключения сделок на территории АТО:• временное приостановление возможности заключения сделок

(Приказ Минюста от 17.06.2014 г. № 953/5);• нотариальное удостоверение сделок нотариусами других районов

Луганской области;• возобновление доступа к реестрам информационной системы

Минюста Украины, общий порядок заключения сделок (Приказ Минюста от 07.07.2014 г. № 1065/5).

Вопрос возмещения вреда, причиненного во время боевых операций:• Отсутствие общего и специального механизма возмещения вреда;• Необходимость специальных нормативно-правовых актов,

устанавливающих действенный механизм правового реагирования.

Защита права собственности в судебном порядке (согласно Закону Украины «Об осуществлении правосудия и уголовного производства

в связи с проведением антитеррористической операции» от 12.08.2014 г. № 1632-VII) осуществляется в соответствии с

измененными правилами подсудности в районе проведения АТО:

Рассмотрение дел, подсудных местным общим судам,

расположенным на территории проведения АТО

дела, подсудные местным общим судам, апелляционным судам

соответствующим местным общим судам, апелляционным судам,

которые определяются главами Высших специализированных

судов (ВАСУ, ВХСУ, ВССУ)

Рассмотрение дел, находящихся в производстве судов, расположенных на

территории проведения АТО

соответствующим судам, которые определяются в

соответствии с правилами подсудности,

установленными Законом №1632-VII

на протяжении 10 рабочих дней со дня принятия распоряжения главой

соответствующего высшего специализированного суда

Рекомендации в сфере защиты прав собственности на нестабильной территории Украины.

Обобщение.

1

•Внесение данных в действующий реестр прав в соответствии с нормами национального законодательства;

2

•получение извлечения из действующего Реестра вещных прав;

3

•Заключение сделок с недвижимостью на материковой части Украины в соответствии с национальным законодательством;

4

•Защита нарушенных прав в судебном порядке в соответствии с измененными правилами подсудности (для территории АР Крым), путем обращения в компетентные суды г. Киева;

5

•Приостановление сделок на территории АТО, ввиду неопределенной ситуации в регионе;

6

•Сохранение правоустанавливающих документов на недвижимое имущество в максимально возможном объеме для подтверждения и защиты прав.

Рынок недвижимости на стабильной территории Украины

Механизмы защиты прав на первичном

рынке недвижимости

Механизмы защиты прав на вторичном

рынке недвижимости

Приобретение недвижимости на первичном рынке сопровождается различного рода сделками:

Договоры паевого участия в строительстве

Договоры купли-продажи

недвижимости

Инвестиционные договоры Другие договоры

Наиболее распространенные способы приобретения первичной недвижимости:

Участие в Фонде финансирования

строительства

Приобретение строительных

целевых облигаций

Приобретение покупателем

закладной

Участие в Фонде финансирования строительства

• Инвестор (приобретатель объекта недвижимости) предоставляет средства для строительства, путем их передачи управителю фонда.

Суть сделки

• Имущественные права переходят к инвестору после полной оплаты стоимости недвижимости, которая приобретается.

• После окончания строительства и введения в эксплуатацию право собственности на объект недвижимости, которые приобретался, регистрируется в порядке, установленном законом.

Преимущества сделки с участием в Фонде финансирования строительства

1

•Сделки полностью законодательно урегулированы (Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»);

2

•Приобретатель имеет всю информацию о недвижимости, которая приобретается (характеристики недвижимости);

3

•Средства, переданные для строительства, контролируемы, возможен возврат средств.

Недостатки сделки с участием в Фонде финансирования строительства

1

•Сложность механизма заключения сделки;

2

•Результат сделки во многом зависит от Управителя фонда и его добросовестности;

3

•Невыполнение обязательств управителем Фонда и Застройщиком может окончательно лишить приобретателя возможности защитить свои права.

Обобщение судебной практики

Споры о расторжении договоров об участии в

Фонде финансирования строительства на

основании несоблюдения условий

договора одной из сторон

Споры о признании сделки

недействительной

Споры о признании права собственности

на недвижимость, вследствие участия в

финансировании фонда строительства

Способы минимизации рисков в сделках с участием в Фонде финансирования

строительства:

обобщение информации об управителе Фонда финансирования строительства;

преимущественный выбор Банка или другой финансовой организации как управителя Фонда финансирования строительства;

Наличие договора между управителем фонда и застройщиком, который определяет взаимоотношения данных сторон.

Приобретение целевых строительных облигаций

• Приобретение ценных бумаг по стоимости квадратных метров приобретаемой недвижимости.

Суть сделки

• Купля-продажа ценных бумаг сопровождается заключением договора резервирования недвижимости.

• После того как строительство завершено, а также объект введен в эксплуатацию, приобретатель заключает договор мены с застройщиком, на основании которого взамен на ценные бумаги передается недвижимость.

Преимущества сделки с приобретением целевых строительных облигаций

1

•ликвидность ценных бумаг, в случае недобросовестности со стороны Застройщика;

2

•регистрация ценных бумаг Национальной комиссией по ценным бумагам и фондового рынка;

3

•определенная и фиксированная цена приобретаемой недвижимости.

Недостатки сделки с приобретением целевых строительных облигаций

1

•сложность процедуры заключения сопутствующих соглашений;

2

•целевые строительные облигации представляют право не на конкретные квадратные метры, а на абстрактные, которые могут быть изменены;

3

•необходимость предъявления приобретателем облигаций к погашению в определенный срок, пропуск которого освобождает застройщика от обязательств.

Обобщение судебной практики

Споры о признании договоров

недействитель-ными

Споры о признании права

собственности

Споры о признании

имущественных прав

Споры о взыскании

денежной суммы стоимости

дополнительной площади

Способы минимизации рисков в сделках с приобретением целевых строительных

облигаций:

анализ взаимоотношений между эмитентом облигаций и застройщиком;

тщательное изучение сопровождающих сделок;

дополнительное изучение документов, необходимых для заключения сделки.

Приобретение закладной

• Покупателем приобретается закладная, стоимость которой соответствует стоимости приобретаемой недвижимости.

Суть сделки

• При этом закладная удостоверяет право владельца на взыскание предмета ипотеки, в случае невыполнения обязательства Застройщиком.

• В дальнейшем закладная передается Застройщику в обмен на документы, которые подтверждают право собственности на приобретаемую недвижимость, путем заключения договора мены.

Преимущества сделки с приобретением закладной

1

•Приобретатель может ориентироваться на фиксированную стоимость недвижимости;

2

•Приобретатель получает право взыскания на недвижимость, в случае невыполнения обязательств Застройщиком;

3 •ликвидность закладной.

Недостатки сделки с приобретением закладной

1

•закладная не предоставляет и не удостоверяет каких-либо прав на определенную недвижимость, а только предоставляет право обратить взыскание на данную недвижимость, в случае невыполнения;

2

•отсутствие четкого регулирования на уровне законодательства;

3

•Сложный характер сделки, ввиду необходимости заключения сопутствующих договоров.

Обобщение судебной практики

Споры о взыскании задолженности с

Покупателя закладной

Споры о признании договора купли-

продажи закладной недействительным

Способы минимизации рисков в сделках с приобретением закладной:

анализ взаимоотношений между Застройщиком и Финансовым учреждением, выдающим закладную;

тщательное изучение сопровождающих сделок;

дополнительное изучение документов, необходимых для заключения сделки.

Рекомендации при заключении сделок на первичном рынке недвижимости. Обобщение.

1

•Необходимость анализа положений сопутствующих договоров при заключении сделок;

2

•Ознакомление с регистрационными документами, которые содержат информацию о Застройщике и других сторонах сделки;

3

•Установление наличия права Застройщика на земельный участок для сооружения приобретаемой недвижимости (ее части);

4

•Определение наличия и ознакомление с выводом комплексной государственной экспертизы проектной документации;

5

•Определение наличия и ознакомление с разрешением на выполнение строительных работ или регистрацией декларации о начале выполнения строительных работ;

6

•Обращение особого внимания на положение договора об отсутствии права застройщика на отчуждение объекта недвижимости третьим лицам;

7

•Обращение внимания на момент возникновения права собственности согласно договору, который должен быть обусловлен проведением государственной регистрации недвижимого имущества.

Рекомендации при заключении сделок на первичном рынке недвижимости. Обобщение.

Основные проблемы, возникающие при осуществлении сделок на рынке вторичной

недвижимости:

Признание договоров недействительными,

ввиду:

Другие риски, ввиду:

• отсутствия необходимого объема прав и полномочий сторон;

• занижения цены на предмет договора для минимизации налогообложения;

• недействительности правоустанавливающих документов.

• отсутствия легализации различного рода перепланировок объекта недвижимости;

• права третьих лиц на объект недвижимости.

Обобщение судебной практики

Споры о признании

сделок недействитель-

ными, ввиду отсутствия

необходимых полномочий у

сторон

Споры о признании

сделок недействитель-

ными, ввиду несоблюдения

формы договора

Споры о признании

права собственности

Категория споров, ввиду наличия прав

третьих лиц на недвижимость

Способы минимизации рисков при осуществлении сделок на вторичном рынке недвижимости:

получение максимального объема информации об объекте недвижимости;

изучение истории предшествующих сделок;

анализ правоустанавливающих документов;

установление прав третьих лиц на объект недвижимости.

Спасибо за внимание !